Desarrollos Inmobiliarios 2016

DESARROLLOS INMOBILIARIOS Montevideo, viernes 14 de octubre de 2016. Suplemento de 12 pรกginas

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EL OBSERVA DOR • DE SARROLLOS INMOBILIA RIOS

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La demanda de un dormitorio supera el 50% de las nuevas compras

Prevén un repunte de la inversión en emprendimientos inmobiliarios En el segmento de la vivienda de interés social (Ley 18.795) apareció un comprador muy interesante, que es muchas veces de nacionalidad argentina, y que adquiere unidades para incorporarlas al mercado de arrendamiento en varias partes del país

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e prevé para los próximos meses un repunte de la inversión en emprendimientos inmobiliarios, dijo el Presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), Arquitecto Eduardo Steffen.

El empresario explicó a El Observador que en la actualidad se construye y se vende menos que en el período 2012-2013, “pero se vende”.

Informó que en área de “la vivienda de interés social ha aparecido un comprador muy interesante, que es muchas veces argentino, y que adquiere unidades para incorporarlas al mercado de arrendamiento”.

Dijo que está en proceso de revisión el tema de los topes para la construcción de vivienda de interés social y destacó que “esperamos que se flexibilice la normativa”.

El ejecutivo ejemplificó que actualmente “la demanda de un dormitorio supera el 50% de las nuevas compras”, en tanto en mucho más difícil vender las viviendas de tres dormitorios. ¿Considera que es positiva la inversión de activos financieros en el desarrollismo inmobiliario?

En este momento la industria de la construcción no es ajena al enfriamiento de la economía. La inversión ha bajado, especialmente en las zonas de construcción tradicional como las costeras y el este del país. La baja es atribuible a una razón muy sencilla: se construyó demasiado. La plaza se saturó y la venta no respondió al nivel de construcción. Pero no han bajado los precios.

Desde hace dos años, especialmente en el segmento de la vivienda costera que llegó a límites muy altos en 2012 y 2013, se ha producido un fenómeno inverso: se venden más apartamentos que los que se empiezan a construir.

Esta realidad ha contribuido a bajar el stock de viviendas, tanto en la zona costera de Montevideo como en el este, la cual responde a otra mecánica. ¿Cuál es escenario actual de la denominada vivienda de interés social?

Este nombre parecería inducir que está destinada a personas de muy bajos ingresos y no es así. La Ley 18.795 ofrece una exoneración de impuestos, fija las zonas donde construir, y excluye al área costera.

Para que la gente se radique en zoDEPARTA MENTO DE PRODUCCIONES ESPECIALES

nas como el centro o la Aguada, se exonera a las viviendas del 20% de cargas impositivas. Una vivienda en la costa se vende a unos US$ 2.800 el metro cuadrado y una vivienda de interés nacional cuesta US$ 2.000 el metro cuadrado. Si una unidad comprendida en la Ley 18.795 tiene una superficie de cincuenta metros cuadrados vale US$ 100 mil. Me pregunto, ¿Cuánta gente puede comprarla, incluso financiada?

Recordemos que entre 2011 y 2012 comenzó a caer la construcción de viviendas en la zona costera y entonces irrumpió en el mercado la vivienda de interés social, con lo cual este segmento jugó un papel contra cíclico. Hay un dato muy ilustrativo: en los tres primeros trimestres de 2015 no se inició ninguna obra en la zona costera, al tiempo que se construyeron muchas de interés social en otras zonas de Montevideo.

La caída de la industria de la construcción fue muy fuerte porque en noviembre de 2012 el sector aportaba mano de obra a 73.000 obreros y en la actualidad genera unos 47.000 puestos de trabajo. De manera, que la vivienda de interés social, que hoy ocupa entre 8.000 y 9.000 operarios, impidió que esa baja fuera mayor.

En junio de 2014 el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente resolvió limitar los precios de venta de la vivienda de interés social que se construía en Montevideo, que era el único departamento que tenía libre el precio de venta. Y lo limitó de esta forma: hasta el 25% de cada emprendimiento debía venderse a los precios topes que la Agencia Nacional de Vivienda establecía. Esta medida generó un desincentivo muy grande porque al promotor no le gusta que le fijen los precios porque queda indefenso ante cualquier eventualidad.

El resultado fue contundente ya que de casi 350 viviendas que entraban por mes en la Agencia Nacional de Vivienda para ser promovidas se pasó en los primeros meses a 180. En la actualidad no alcanza el centenar. El tema se está revisando y no sabemos cómo va a concluir. Esperamos que se flexibilice la normativa. ¿Cómo se distribuye por departamentos la construcción de la vivienda de interés social?

En Montevideo está el 72% de la vivienda de interés social y el 22% en tres departamentos, que tienen topes altos. Ellos son Maldonado,

En la vivienda de interés social ha aparecido un comprador muy interesante, que es muchas veces argentino, y que adquiere unidades para incorporarlas al mercado de arrendamiento. En los últimos ocho años aumentó 50%, en términos reales, el precio de los alquileres. Ahora ha comenzado a bajar el precio de los arrendamientos por la incorporación de 3.000 viviendas en todo el país.

Cuando se terminen de incorporar las 10.000 viviendas que están en construcción seguramente el mercado de alquileres se regulará mucho mejor.

Presidente de APPCU, Arquitecto Eduardo Steffen

Costos salariales El Arquitecto Eduardo Steffen expresó que los costos salariales importan mucho en todo el proceso constructivo.

“No hablo del precio de venta de un inmueble sino del costo de la construcción, si se considera la retribución de la mano de obra y los aportes a la previsión social. Un oficial de la construcción tiene un valor de US$ 100 por jornal, entre salario y leyes sociales. Si hablamos de seis jornales por metro cuadrado estamos hablando de US$ 600 por metro cuadrado”, indicó.

Canelones y Colonia. Y hay cinco departamento en que no existe ninguna vivienda de interés social.

Con las condiciones de liberalización de los topes se podrían construir 3.000 viviendas en el interior.

La vivienda de interés social, a diferencia de la vivienda que se construye en la zona costera, se maneja en Unidades Indexadas y por lo tanto es muy sensible a las variaciones del dólar. ¿Prevé que se potencie la inversión inmobiliaria en los próximos meses por la incidencia de desarrollistas argentinos y uruguayos?

Sí. Percibo que habrá un repunte.

Por lo pronto, el turismo de este verano nos marcará una pauta de comportamientos futuros. En

Márgenes Explicó que “después hay que poner los materiales, el terreno, abonar las cargas impositivas, Y por supuesto, tener algo de utilidad , que los promotores necesitamos como incentivo para construir. Los márgenes de utilidad son mucho menores de lo que la gente piensa. Hablo de 10% en los edificios que tienen una buena comercialización . A veces muchos promotores cambian la plata. Se empieza con una perspectiva, el final se ve a los cinco años, y en el ínterin hay una serie de variables.

Argentina la construcción a valor dólar aumentó mucho y por lo tanto los precios en Uruguay no son caros. Tenemos muchas esperanzas de que el nuevo espíritu que existe en Argentina en cuanto a la inversión económica se refleje positivamente en Uruguay. No será como en determinados años que se caracterizaban por menos restricciones. Si bien ahora no existe el cepo cambiario existen controles de otra naturaleza, que se han ido generando en Uruguay, en Argentina y en el mundo. Se controlan los capitales que no están declarados. Prevemos que pese a esa situación ingresarán capitales que serán volcados en emprendimientos inmobiliarios.

En la actualidad se construye y se vende menos, pero se vende.

¿A qué factores atribuye la elevada construcción de monoambientes?

Una de las causas es sociológica.

Hoy los jóvenes se independizan mucho antes que hace años y alquilan una vivienda mínima para tener el menor gasto posible. Además, las uniones son cada día más frágiles y, a veces, las perspectivas de convivencia no son duraderas.

Incide también el alto número de personas mayores, en un país que se ha envejecido, porque si viven solas no requieren grandes espacios. Hoy más del 50% de los nuevos hogares se vuelca al mercado del alquiler cuando antes se registraba un proceso inverso.

En la época regida por la primera Ley de Vivienda (1968), en la cual participé muy activamente como constructor, se hacían apartamentos de dos o tres dormitorios.

Y si por una razón constructiva o de diseño se construía una vivienda de un dormitorio generalmente quedaba sin vender.

Hoy solicitamos cambios en la reglamentación de la ley actual, que permite hacer solo 50% de apartamentos de un dormitorio.

Pedimos que eleven ese porcentaje porque la demanda de un dormitorio supera el 50% de las nuevas compras, en tanto cuesta vender las viviendas de tres dormitorios. ¿Qué panorama exhibe la concesión de líneas de crédito para la compra de viviendas?

Ha bajado el porcentaje. Si bien la venta de inmuebles es importante los créditos se han reducido en relación a años anteriores. Han bajado también porque aumentaron las tasas. Existe otro factor: la gente que compra como inversión generalmente no tiene asistencia crediticia porque paga durante la obra. Creo que esto también ha influido en la menor toma de préstamos en el sector.

DESARROLLOS INMOBILIARIOS (Suplemento Especial de El Observador) • Producción comercial: Julio César Denegri • Producción periodística: El Observador • Maquetación: Fernando Cortés • Impresión: Imprimex D.L. 342.090 - Edición amparada Decreto 218/96

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El sector ofrece, de acuerdo a su madurez, diversas escalas de rentabilidades

El mercado uruguayo es ahora más proclive a la inversión inmobiliaria El escenario inmobiliario global continuará nutriéndose en los próximos años de inversiones muy fuertes por lo cual habrá que crear productos innovadores, que no saturen y que no generen burbujas, cuyo estallido pueda provocar problemas

E

l mercado uruguayo está proclive a que cada vez existan más inversores inmobiliarios”, afirmó a El Observador el Director de Julio Villamide & Asociados (JVA), Julio Villamide.

El reconocido consultor inmobiliario informó asimismo que se percibe un repunte significativo de la inversión de capitales uruguayos en viviendas para arrendar. Estimó que “probablemente Punta del Este también pueda comenzar a salir de la actual recesión inmobiliaria en el segundo semestre de 2017”. ¿Qué comportamiento exhibe el mercado inmobiliario a escala global y regional?

Hoy los activos no declarados son un problema a escala global y el próximo año serán un problema más grave. En este escenario, cada vez más gente opta por tener activos inmobiliarios. La búsqueda de cierta opacidad por parte de inversores que declaran una parte de sus activos, y no todos, por temor a las confiscaciones

Muchos inversores están adquiriendo viviendas para arrendar o a agravamientos impositivos, convierte al mercado inmobiliario en un refugio. Europa todavía está estancada porque registra un crecimiento muy débil. Sin embargo, los mercados inmobiliarios de las zonas premium están muy prósperos. Entonces, se busca refugio en activos inmobiliarios, a veces procurando la opacidad.

En otros casos, probablemente la mayoría de la gente, declara sus activos inmobiliarios porque ofrecen seguridad y una rentabilidad en un mundo muy volátil que parece haberse vuelto loco desde el punto de vista de las variables macroeconómicas. La certeza del ladrillo se refleja en una renta, que en algunos lugares será del 2%, en otros del 4% o del 5% anual.

De esta manera, en los mercados inmobiliarios del mundo se apunta a generar productos cambiantes, sofisticados, que satisfagan las demandas reales. Si uno deja los mercados actuar por si solos van a satisfacer las demandas de los segmentos altos. Por ejemplo, Puerto Madero (Buenos Aires) vive actualmente un mini boom.

Lo fue en su momento Punta del Este y la costa de Montevideo. O

Villamide, a escala global hay cada vez más interesados en el mercado inmobiliario

Nuevo escenario que libera presión Julio Villamide graficó que “ahora irrumpió, como la caballería al rescate de los colonos en las películas del far west, una nueva situación internacional que se traduce, por ejemplo, en el fin del secreto bancario y en el intercambio de información tributaria.

Se generó un contexto en el que los inversores vuelven a mirar las inversiones inmobiliarias con la

atención que le prestaban, por ejemplo, en 2006-2007”.

Noticia fantástica Dijo que “afortunadamente, en el último año el tamaño del mercado de alquileres de Montevideo creció dos veces más rápido que la población y en el interior cuatro veces más rápido que la población. Esto significa que los inversores comenzaron a colocar dinero

Rentabilidad, entre el 5% y el 6% anual en dólares Julio Villamide afirmó que “en Montevideo tenemos una rentabilidad de entre el 5% y el 6% anual en dólares. Son valorizaciones de los inmuebles a largo plazo, que resultan muy atractivas para los argentinos porque estos tienen la mitad de esa rentabilidad en Buenos Aires”. Subrayó que “además, hay que tener en cuenta otro valor importante: Uruguay ofrece seguridad jurídica”.

Se requiere mucha inversión “Durante varios años el 90% de los nuevos hogares ingresó al mercado de alquiler, cuando el 60% de los hogares existentes son propietarios, expresó Julio Villamide. Sostuvo que “el porcentaje de propietarios no para de bajar y el porcentaje de inquilinos no para de crecer. Para esta razón se requiere mucha inversión inmobiliaria porque el estado no puede construir viviendas para alquilar”.

sea, las buenas localizaciones en el mundo se saturan y no hay muchos productos para la clase media o la clase baja o para otras demandas de las empresas, ya sea oficinas o espacios tecnológicos.

En los mercados inmobiliarios

continuará ingresando muchísimo dinero en los próximos años por lo cual tenemos que ser capaces de crear productos que no saturen y que no generen burbujas, cuyo estallido provoque problemas. El mundo tiene un exceso de liquidez,

en viviendas para alquilar. Es una noticia fantástica para las autoridades de gobierno porque les libera presión”.

Explicó que” nosotros les transmitíamos nuestra preocupación, pero las autoridades no tenían los recursos como para subsanar la situación. Es que no se puede obligar al privado a que invierta. El privado invierte solo cuando las condiciones son apropiadas”.

y lo va a seguir teniendo, y ello genera un escenario absolutamente irreal, con tasas de interés negativas. Este contexto global determina que haya cada vez más interesados en el mercado inmobiliario porque ofrece, de acuerdo a su madurez, diversas escalas de rentabilidades. ¿El escenario que describe propicia un fortalecimiento del segmento inmobiliario en Uruguay?

Considero que, afortunadamente, el mercado uruguayo está proclive a que cada vez existan más inversores inmobiliarios. Digo afortunadamente porque esto también coincide con un aumento en el precio de los inmuebles, hecho que no se ve reflejado en los salarios. Por lo tanto, el sueño de la vivienda propia está más lejos y el arrendamiento es una solución alternativa formal, especialmente para los jóvenes. Para que existan inquilinos tiene que haber inversores que compraron o construyeron una propiedad para alquilar. Hasta el censo de

2004 el tamaño del mercado de alquileres se contrajo. Es decir, cada vez había menos propietarios invirtiendo en el mercado.

A partir de 2004, por la confluencia de ciertas circunstancias, el mercado empezó a crecer. Primero porque hubo gente que en la crisis de 2002 tuvo dificultad para recuperar el dinero que tenía en los bancos, pero con el mercado de alquiler nadie se metió. Con la crisis miles de uruguayos se fueron del país y como se liberaron viviendas los precios de los alquileres bajaron. Es decir, las reglas de la oferta y la demanda.

Después se inició además un ciclo de debilitamiento del dólar y una fuerte suba de la vivienda medida en dólares y tasas de interés que empezaron a estar cercanas a cero, incluso por debajo del cero. En ese contexto, en Uruguay muchísima gente invirtió miles de millones de dólares en viviendas para alquiler.

Esto permite que los inquilinos que salen al mercado encuentren viviendas disponibles.

Punta del Este se reactivaría en el segundo semestre de 2017 ¿Qué panorama inmobiliario visualiza para lo que resta de 2016?

El primer semestre de este año fue, en materia de compraventas, el peor semestre desde 2004. Peor incluso que las registradas en 2009 por la crisis en Estados Unidos y las elecciones en Uruguay, entre otros factores. 2012 fue también otro año complicado por la crisis de los bancos en Europa. Nos da la sensación, por el movimiento registrado en las últimas semanas, que lo peor habría pasado. A partir del segundo semestre de este año, probablemente la situación tienda a mejorar muy levemente.

Inversores uruguayos y argentinos están adquiriendo viviendas para colocarlas en el mercado de alquiler. Precisamente, nos sorprende que ese repunte significativo de la inversión tiene como protagonistas a muchos inversores uruguayos.

Es una buena noticia en la medida que son viviendas formales que se van a agregar al mercado. ¿Qué efectos tiene el tema de la vivienda social en el mercado inmobiliario?

A veces hay una percepción equi-

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vocada. La vivienda social, que tiene un determinado precio, se hace para las dos terceras parte de la población y quizás más.

Si se construyen y se vuelcan al mercado generan un efecto dominó sobre el resto del mercado porque si una persona se muda a una vivienda del área central de la ciudad libera una, probablemente, de un barrio de menor categoría. Ese efecto dominó, sobre todo en un mercado de clase media, incide sobre los precios de los alquileres y de las ventas porque los valores terminan siendo más accesibles.

En estos últimos meses los alquileres han comenzado a bajar en términos reales y probablemente este panorama se mantenga, por primera vez en diez años. Esto es consecuencia de la mayor oferta formal que se vuelca al mercado.

Esto cumple una finalidad, que no tenían las viviendas de Punta del Este, ya que si estas se liberaran no era posible que una persona de Maldonado accediera a las mismas. ¿Prevé que a corto plazo la industria de la construcción mostrará signos de reactivación?

Tendemos a comparar el actual panorama inmobiliario con 2010 o 2013. La construcción ha perdido en el eje de los 20.000 puestos de trabajo, pero aún estamos por enci-

Valorizaciones de los inmuebles son muy atractivas para los argentinos ma del promedio histórico. Estimo que en este segundo semestre el sector recuperará empleo, producto de obras de infraestructura que comenzaron a concretarse.

Además, si el gobierno elimina algunas trabas que se interpusieron en el marco de la Ley 18.795, que promueve la inversión privada en Viviendas de Interés Social, se reactivaría la oferta y se generarían nuevos empleos.

Recordemos el tope de precios que se puso en julio de 20l4. Expresé en su momento a las autoridades que me consultaron que era una medida equivocada. Precisamente, las consecuencias fueron muy claras porque se redujo casi a la mitad el número de proyectos presentados y, consecuentemente, se perdieron miles de puestos de trabajo.

Creo que el gobierno está dispuesto a corregir ese error, de acuerdo a lo que nos han transmitido. En la medida que lo haga rápidamente no tengo dudas de que, en un escenario regional mejor que hace seis meses, se reactive la presentación de proyectos. Incluso, probablemente en el segundo semestre del próximo año Punta del Este podría a comenzar a recibir proyectos nuevos. Siempre miro a Punta del Este y a Puerto Madero porque son ejes de desarrollos inmobiliarios, que desde hace

La inversión en ladrillo continúa siendo un atractivo en materia de rentabilidad

Pocitos, el metro cuadrado gira entre US$ 2.500 y US$ 3.500 En la zona de la costa los valores de las unidades nuevas oscilan entre 20% y 30% por encima de las áreas centrales. Julio Villamide expresó que en las áreas centrales el sector privado hace aproximadamente 70 años que no construye. Por lo tanto, la gran mayoría de lo construido en el centro es de mediados del siglo pasado.

Dijo que el metro cuadrado de construcción nueva en la zona de Pocitos “está en el entorno de los US$ 2.500 y los US$ 3.5000. Por supuesto

existen algunas excepciones hacia arriba o hacia abajo. Tuvimos en 2015 precios superiores a Buenos Aires, en barrios comparables. Obviamente, los argentinos percibían esas diferencias y por lo tanto Montevideo dejó en ese momento de ser atractivo, en términos de inversión”.

“En la actualidad -prosiguió- los precios de Buenos Aires están sensiblemente por encima de los de Montevideo”. Ejemplificó que “en Puerto Madero se está cotizando entre

US$ 7.000 y U$S 10.000 el metro cuadrado de construcción nueva”.

diez años van muy en paralelo. Si se miden los metros construidos año a año se percibe que cuando sube Puerto Madero sube Punta del Este y cuando cae Puerto Madero cae Punta del Este. Puerto Madero ya comenzó a vivir el tercer boom desde su creación con proyectos constructivos espectaculares. Esta situación augura que probablemente Punta del Este también pueda comenzar a salir de la actual recesión inmobiliaria en el segundo semestre de 2017.

Estimo que nos van a ayudar los países vecinos. Nos tiraron

para el fondo este último año por la situación de sus economías, pero ahora nos van a ayudar a salir del estancamiento. Argentina, según todos los pronósticos crecerá en 2017 entre el 3% y el 5%. Brasil ya tocó fondo y empiezan a aparecer los primeros brotes verdes en su economía. Por lo tanto, es probable que en 2017 nos encontremos con una región muy distinta a la que teníamos seis o siete meses atrás.

blanqueo de capitales, que ciudadanos de ese país tienen más de 1.500 viviendas en Punta del Este. ¿Este escenario puede tener alguna incidencia en nuestro mercado inmobiliario?

Estimamos que no. El factor miedo impulsa a los organismos tributarios cuando están en vísperas de un blanqueo o pago de impuestos.

Percibimos, por la magnitud de las tasaciones que se realizan, que un porcentaje muy alto de argentinos que tenían propieda-

La AFIP de Argentina constató, en el marco de su política de

Precio de la vivienda-salarios El entrevistado indicó que “entre 2007 y 2010 la gente se quejaba porque los precios aumentaban mucho en dólares, pero en realidad los salarios, medidos en dólares, subían más que las viviendas.

Entonces, durante esos años de expansión del mercado inmobiliario la relación precio de la viviendasalarios mejoraba cada año”.

Sostuvo que “ahora estamos en una situación inversa ya que los precios están casi estancados, pero

como los salarios están bajando en dólares la relación precio-ingreso de la población se deterioró. Por lo tanto, aumentó el esfuerzo, en cantidad de meses, para adquirir una vivienda”.

“Además -agregó- aumentaron las tasas de interés. En aquellos momentos estaban en 4,5% y hoy en 7%-7,5%. Esa diferencia margina a miles de familias. Es un contexto en el que el acceso a la compra de vivienda se complicó”.

Áreas centrales El ejecutivo expresó además que “en las áreas centrales de Montevideo (viviendas de interés social) el metro cuadrado oscila entre los US$ 2.000 y los US$ 2.300. Los valores han aumentado moderadamente en dólares en los últimos años. En 2015, que tuvimos deflación en dólares los precios igualmente subieron”.

des en Uruguay no declaradas en Argentina las van a declarar. Y se van a amparar en el acuerdo de intercambio de información que también apunta a evitar la doble tributación. Es decir, lo que paguen en Uruguay puede ser descontado en Argentina en el caso que la alícuota sea superior. Creo que la mayoría va a tomar esa decisión.

En Uruguay, en términos genera-

Punta del Este y Puerto Madero son desarrollos que van en paralelo les, los bienes estaban declarados.

Además, seguramente habrá colocación de dinero por lo que muchos optarán por realizar inversiones inmobiliarias en Uruguay con rentabilidad. Se advierte entonces una reactivación de grandes proyectos inmobiliarios. Nosotros estamos realizando estudios de mercado como hace siete u ocho años no hacíamos.

US$ 5.000 millones en viviendas Entre 2005 y 2013 inversores privados compraron o construyeron en el interior viviendas para alquilar por más de US$ 5.000 millones. Es decir, un monto superior al que demandó la construcción de la planta de celulosa de UPM. Villamide señaló que “esto es fruto de la decisión de miles de pequeños inversores, que seguramente utilizaron los excedentes de la renta agrícola en el segmento viviendas, por ejemplo, en capitales departamentales. Hoy tenemos decenas de miles de familias arrendatarias en

el interior gracias a esa inversión silenciosa, que pasó desapercibida, pero que existió”.

Enorme ayuda Consideró que “fue una enorme ayuda para el gobierno porque éste no hubiera podido construir viviendas para satisfacer esas demandas. Si no hubieran existido esas inversiones los alquileres se habrían disparado fuertemente.

Eso ocurrió en circunstancias muy excepcionales, con conmodities que tenían valores muy altos”.