Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2015. aastal

EESTI KORTERIÜHISTUTE LIIT

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2015. AASTAL Käsiraamat korteriühistule

2015

RIIGIKOHTU LAHENDID KORTERIÜHISTUTE ASJADES 2015. AASTAL Käsiraamat korteriühistule Väljaandja: Eesti Korteriühistute Liit Koostajad: Margus Saulep (1. osa „Korteriühistu“), Urmas Mardi (2. osa „Korteriomand“) Kujundus: Ortwil

Käsiraamatu koostamist toetas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium © Eesti Korteriühistute Liit, 2015

Sisukord Õigusaktide lühendid.......................................................... 5 Hea lugeja!............................................................................. 6 1. KORTERIÜHISTU.............................................. 8 1.1. Korteriühistu liikmelisus,

korteriühistu liikme õigused ja kohustused............ 8

1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus....................... 9 1.3. Korteriühistu majandamiskulud............................. 12 1.4. Korteriühistu liikmete huvide esindamine............ 13 2. KORTERIOMAND.............................................14 2.1. Korteriomandi mõiste.............................................. 14 2.2. Korteriomandite valitsemine................................... 14 2.3. Korteriomandi omanike kohustused...................... 15 2.4. Korteriomandi omanike omavahelised suhted..... 17

3

4

Õigusaktide lühendid Asjaõigusseadus Asjaõigusseaduse rakendamise seadus Eesti Vabariigi põhiseadus Ehitusseadus Elamuseadus Elektriohutusseadus Kaugkütteseadus Kinnistusraamatuseadus Korteriomandiseadus Korteriühistuseadus Mittetulundusühingute seadus Planeerimisseadus Pärimisseadus Riigilõivuseadus Riigi õigusabi seadus Tsiviilkohtumenetluse seadustik Tsiviilseadustiku üldosa seadus Tuleohutuse seadus Täitemenetluse seadustik Vabariigi Valitsuse seadus Võlaõigusseadus Äriseadustik

AÕS AÕSRS PS EhS ES EIOS KKütS KRS KOS KÜS MTÜS PlanS PärS RLS RÕS TsMS TsÜS TuOS TMS VVS VÕS ÄS

5

Hea lugeja!

Teie ees on Eesti Korteriühistute Liidu poolt koostatud elektroonilise käsiraamatu IV osa “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades”. Käesolev, 2015. aastal valminud käsiraamat on järg 2014, 2013 valminud trükistele. 2012. aastal valmis käsiraamatu esimene osa, kus olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012. Varasemad teosed on lugejate seas olnud väga populaarsed ja tänuga vastu võetud: õigusküsimused on ka Eesti Korteriühistute Liidu liikmete murede seas esikohal.

Käesoleva käsiraamat on koostatud 2015. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid, lootes seeläbi isikute õiguskuulekuse kasvule, vältimaks tarbetuid ja pikki kohtuvaidlusi.

Käsiraamat on koostatud Riigikohtu kodulehel www. nc.ee avaldatud kohtulahendite baasil, hõlmates lahendeid aastast 2015. Ära on toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks.

Käsiraamatul on kaks suurt teemat: korteriühistu ja korteriomand. Just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja milledele käsiraamatu lugemine vastused annab: Endise olukorra taastamise nõue, ehitusluba ei asenda korteriomanike nõusolekut.

Teabenõuetele vastamine ehk ühistu liikmete avaldustele vastamine juhatuse poolt.

Kaasomandi säilitamiseks vajalikud toimingud.

Otsuse kohtulik vaidlustamisõigus, vaidlustamisõigust tagab vastuväide, mis antakse üldkoosolekul.

Juhatuse liikmete vastutus, kahjunõude tõendamine kohtumenetluses, juhatuse liikme hoolsuskohustus, juhatuse liikme kõrgendatud hoolsusstandard, juhatuse ülemäärane risk, tööde vastuvõtmine, vastutus töövõtulepingu rikkumise eest.

Parkla laiendamine, millega ei määrata kasutuskorda ja ei muudeta oluliselt sihtotsarvet.

Otsus elektriküttelt kaugküttele ülemineku kohta, laenu võtmise ja remondifondi suurendamise otsus on üldkoosoleku pädevuses.

Tegevusetusega võib kaasneda KÜ vastutus.

6

Tööde tellimine üldkoosoleku otsuseta, kahju tuvastamine, kahjunõude hindamine vastusoorituse väärtuse kaudu. Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks.

Tasaarvestamine ühistu majandamiskulude nõudega, õigusabikulude lubatavus ühistu majandamiskuludes.

Nõuete esitamine, korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks.

Töövõtjale makstav tasu vastatstikuste nõuete puhul.

Loodan, et käsiraamatu lugemine annab Teile õiguskindlust ja julgust langetada mõistlikke otsuseid, vältimaks pikki ja keerukaid õigusvaidlusi.

Kasulikku lugemist soovides, Urmas Mardi Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja

7

1. KORTERIÜHISTU 1.1. Korteriühistu liikmelisus, korteriühistu liikme õigused ja kohustused Endise olukorra taastamise nõue

Ehitusluba ei asenda korteriomanike nõusolekut

Teabenõuetele vastamine

Kaasomandi säilitamiseks vajalikud toimingud

Otsuse kohtulik vaidlustamisõigus

Vaidlustamisõigust tagab vastuväide

8

• Kaasomanikud võivad nõuda kaasomanikult, kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, endise olukorra taastamist. AÕS § 74 kohaselt ei ole oluline see, kas korteriomanikud ise kõrvaldasid puuduolevad möödaviigud või tegid seda nende õiguseellased. Kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, siis on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt • Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole kostjate väide, et hagi tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et neil on olemas ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks ehitusluba. Ehitusluba annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut AÕS § 74 mõttes • KÜ-l on küll võimalik kehtestada teabenõuetele vastamise kord, kuid seadusega ei tarvitse olla kooskõlas see, kui otsustatakse ühe isiku avalduste lahendamist piirata või kehtestatakse reeglid, mis lähevad vastuollu MTÜS § 28 lg-s 5 sätestatud juhatuse kohustusega anda liikmetele vajalikku teavet või liikmete võrdse kohtlemise põhimõttega.

• Korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitaksid vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule AÕS § 72 lg-st 4. Esemele tehtud kulutused on TsÜS § 63 p 1 järgi vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

• Kui KÜ liige leiab, et korteriühistu üldkoosoleku otsus rikub tema õigusi, on tal õigus tuvastada kohtumenetluses sellise otsuse tühisus (MTÜS § 241) või esitada korteriühistu vastu hagi sellise otsuse kehtetuks tunnistamiseks (MTÜS § 24, KÜS § 13 lg 3). Kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, siis on see KÜS § 13 lg 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Nõuetekohaselt vastuvõetud korteriühistu otsuste täitmine võib erandlikel asjaoludel olla eelõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda.

• MTÜS § 24 lg 1 esimese lause järgi võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse.

Sellisel juhul võib MTÜS § 24 lg 3 teise lause järgi otsuse tegemisel osalenud liige nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.

27.03.2015 3-2-1-155-14

15.04.2015 3-2-1-29-15

23.09.2015 3-2-1-75-15

09.12.2015 3-2-1-137-15

1.2. Korteriühistu üldkoosolek ja juhatus 04.03.2015 3-2-1-169-14

Juhatuse liikme vastu esitatava kahjunõude eeldused on alljärgnevad: • juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi (MTÜS § 32 lg 1, TsÜS § 35); • ühingule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1 ja § 128); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); • juhatuse liige vastutab oma kohustuste rikkumise eest, st ta ei ole järginud korteriühistu juhatuse liikme tavapärast hoolsusstandardit (MTÜS § 32 lg 2 teine lause).

• KÜ peab kahjunõude maksmapanekul tõendama, et juhatuse liige on rikkunud oma kohustusi ja et just nende rikkumiste tulemusena on korteriühistule tekkinud kahju. Seejärel on juhatuse liikmel omakorda võimalus tõendada, et ta on tegutsenud korteriühistu juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.

• Korteriühistu juhatuse liikme hoolsuskohustus tähendab seda, et juhatuse liige peab tegutsema heas usus ja korteriühistu huvides, samuti olema otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi ühistule võtta põhjendamatuid riske. Korteriühistu juhatuse liige peab toimima kooskõlas üldkoosoleku otsustega, põhikirja ja seaduse nõuetega. Lepingute sõlmimisel peab ta arvestama nii korteriühistu huvide kui ka ühistu käsutuses oleva raha ja muude vahenditega.

• Juhul, kui juriidilise isiku, sh korteriühistu juhatuse liige on mingi valdkonna asjatundja, on tema hoolsusstandard kõrgem kui tavalisel korteriühistu juhatuse liikmel. Selleks, et niisugust kõrgendatud standardit juhatuse liikmele omistada, peab siiski olema selgelt tuvastatud, et isik oli vastava valdkonna professionaal (st et ta tegutses vastava valdkonna ettevõtjana või omas vajalikke teadmisi ja kogemusi). Üksnes asjaolu, et isik on kunagi omandanud vastava hariduse või selles valdkonnas töötanud, ei ole piisav, et omistada juhatuse liikmele kõrgendatud hoolsusstandardi järgimise kohustust.

• Majandusliku tegutsemisega, sh lepingute sõlmimise ja nende täitmisega kaasnevat tavapärast riski kannab juriidiline isik, mitte tema juhatuse liige. Juhatuse liikme kohustuse rikkumiseks võib pidada vaid selgelt ülemäärase riski võtmist. Lepingu sõlmimine nõuetekohast pädevust omava tegutseva ettevõtjaga ja lepingu täitmine, arvestades juriidilise isiku vajadusi ja võimalusi, ei ole selline risk. Kui korteriühistu juhatuse liige korraldab liikmete ühistes huvides üldkoosoleku otsuse alusel vajalike tööde tegemist, siis tuleb tema hoolsuskohustuse sisustamisel muu hulgas arvestada ka seda, millise ressursi on üldkoosolek nende tööde tegemiseks ette näinud.

Juhatuse liikmete vastutus

Kahjunõude tõendamine kohtumenetluses

Juhatuse liikme hoolsuskohustus

Juhatuse liikme kõrgendatud hoolsusstandard

Juhatuse ülemäärane risk

9

Tööde vastuvõtmine

Vastutus töövõtulepingu rikkumise eest Parkla laiendamine

Otsus elektriküttelt kaugküttele ülemineku kohta

Laenu võtmise ja remondifondi suurendamise otsus

Tegevusetusega võib kaasneda KÜ vastutus

10

• Sõlmides lepingu professionaalse ettevõtjaga, võib tavaliste teadmistega korteriühistu juhatuse liige vähemalt üldjuhul usaldada ettevõtja tehtud töid ega pea (eriti tulenevalt korteriühistu rahalise ressursi piiratusest) palkama lisaks teist ettevõtjat ega sõltumatut eksperti esialgse ettevõtja tegevust kontrollima. Seega ei ole korteriühistu juhatuse liige rikkunud oma hoolsuskohustust, kui ta võtab vastu tööd, mille on teinud riiklikult tunnustatud elektriettevõtja ja nende tööde vastuvõtmisel ei tuvastata ilmselgeid puudusi.

• Kui hiljem selgub, et tööd olid osaliselt tehtud ebakvaliteetselt või jäi osa töid tegemata ja seda ei saanud vastuvõtmisel tavalise tähelepanelikkuse juures märgata, on ühistul õigus esitada töövõtulepingust tulenev nõue töövõtja vastu, eelkõige nõuda töö parandamist või uue töö tegemist (VÕS § 646 lg 1).

• Kui üldkoosolekul otsustatakse laiendada elamu juurde kuuluvat parklat ja teha selleks vajalikke töid, kuid ei määrata kindlaks, kes korteriomanikest võib oma autot kus parkida, ei ole tegemist parkimiskorra määramisega. Parkla laiendamise ja selleks vajalike tööde tegemise küsimusi ei reguleeri korteriomandiseadus, sest tegemist ei ole korteriomandi valitsemise küsimusega ja seega ei kohaldu KOS § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Üldkoosolek võib otsustada parkla laiendamise tööde korraldamist, kui selleks on olemas korteriomanike enamuse otsus AÕS § 72 lg 1 mõttes.

• KÜ üldkoosolekul on häälteenamusega õigus otsustada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks tööde tegemist vaid juhul, kui kaasomandis oleva asja olulise muutmisega on olnud nõus kõik korteriomanikud. Elektriküttelt kaugküttele ülemineku puhul ei ole tegemist kaasomandis oleva asja olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes, mistõttu üldkoosolek võis häälteenamusega otsustada elektriküttelt kaugküttele ülemineku ning see otsus on kõigile korteriühistu liikmetele KÜS § 13 lg 4 järgi täitmiseks kohustuslik.

• Kohtute tuvastatud asjaoludest nähtuvalt otsustati laenu võtta ja remondifondi suurendada elamu renoveerimiseks (sh kaugküttesüsteemile üleminekuks). Kuna laenu võeti ja remondifondi suurendati tööde tegemiseks, mida liikmed võisid otsustada üldkoosolekul häälteenamusega, võisid nad üldkoosolekul otsustada häälteenamusega ka nende töödega kaasnevaid muid küsimusi, sh laenu võtmist ja remondifondi suurendamist.

• Korteriühistu kohustuseks on tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine, korteriühistu või valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine või korteriomanikelt raha kogumata jätmine.

15.04.2015 3-2-1-29-15

22.04.2015 3-2-1-31-15

23.09.2015 3-2-1-75-15

02.12.2015 3-2-1-133-15

• Tööde tellimine ja nende eest tasumine ilma üldkoosoleku otsuseta tähendab kõnealusel juhul juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumist. Kuna korteriühistu eesmärgiks on KÜS § 2 lg 1 järgi mh korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine ühiselt, on juhatusel õigus teha ilma üldkoosoleku otsuseta üksnes selliseid kulutusi, mis on TsÜS § 63 p 1 mõttes vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Tehes muid kui vajalikke kulutusi ilma üldkoosoleku nõusolekuta, rikub juhatuse liige tema ja ühistu vahelisest sisesuhtest tulenevat hoolsuskohustust.

Tööde tellimine üldkoosoleku otsuseta

• Juhatuse liikme kohustuse rikkumine on siiski vaid üks MTÜS § 32 lg-st 2 tuleneva kahju hüvitamise nõude eelduseid.

Hinnates ühistu kahju hüvitamise nõude rahuldatavust, tuleb tuvastada ka ülejäänud eelduste täidetus, sh teha kindlaks, kas ühistul tekkis selle rikkumise tagajärjel kahju. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahju kandnud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui kohustust ei oleks rikutud, kusjuures kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks. Kahju olemasolu tuvastatakse rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu.

Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – ühistu peab olema sattunud juhatuse liikme kohustuse rikkumise tulemusena halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud.

• Juhatuse liikme poolt tehtud tehingu vajalikkuse ja majandusliku otstarbekuse hindamisel tuleb eelkõige hinnata tehinguga saadud vastusoorituse väärtust. Just vastusoorituse väärtuse kaudu on võimalik hinnata, mis oli tehingu tegelik majanduslik sisu ning kas juhatuse liige on ühistule tehinguga kahju tekitanud või mitte.

Kahju tuvastamine

Kahjunõude hindamine vastusoorituse väärtuse kaudu

11

1.3. Korteriühistu majandamiskulud Tasaarvestamine

Õigusabikulu

12

• Kui korteriomaniku tegevus on hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2, on tal õigus kantud kulutused tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega. KOS § 15 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel.

• Kulusid, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, saab lugeda KÜS § 15´ lg 1 mõttes korteriühistu majandamiskuludeks. Kui õigusabikulu sisaldub tavapärastes majandamiskuludes, mida nõutakse igakuiselt ühistu kehtestatud tariifide alusel, siis maksavad neid kõik ühistu liikmed. Ühistu liikmelt ei saa aga sisse nõuda taolisi kulusid, mida korteriomanikud kannavad ühistu kaudu just selle liikmega peetavas kohtuvaidluses ja mida ei kaeta ühistu liikmete tavapäraste igakuiste maksete arvel, vaid kogutakse üldkoosoleku otsuse alusel ettenägematuteks juhtudeks lisaks juba teada olevatele ja majandustegevuse aastakava järgi otsustatud majandamiskuludele või nõutakse vastavalt ühistu aastakavas ettenähtule sisse korteriühistu liikmelt.

23.09.2015 3-2-1-75-15

1.4. Korteriühistu liikmete huvide esindamine 27.03.2015 3-2-1-155-14

14.10.2015 3-2-1-93-15

• KÜ-l on õigus oma nimel kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu. KÜ liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek ning kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks.

• Tellija võib lepingutingimustele mittevastava töö üleandmise korral vähendada selle eest töövõtjale makstavat tasu (tasu vähendamise piirangud sätestab VÕS § 648). Kokkulepitud tasu maksmisest saab tellija keelduda üksnes juhul, kui tal on rahaline nõue töövõtja vastu kahju hüvitamiseks VÕS § 115 lg 1 järgi või kulutuste hüvitamiseks VÕS § 646 lg 5 järgi ulatuses, milles tellija tasaarvestab selle tasunõudega.

Lisaks võib tellija keelduda tasu maksmisest, kui ta alandab puudustele tuginedes lepingujärgset hinda VÕS § 112 lg 1 alusel, hinna alandamise võrra. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus lepingutingimustele mittevastava soorituse saanud lepingupool on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda.

Nõuete esitamine

Töövõtjale makstav tasu

13

2. KORTERIOMAND 2.1. Korteriomandi mõiste Korteriomandi reaalosast asuvast elektrikilbist tekkis tulekahju Kelle omandisse see kuulub ja kes vastutab kahju eest?

• Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomandite omanike kaasomandis. Ka korterelamu elektrisüsteem ja sellest lahutamatud seadmed (nt elektrikilbid) on üldjuhul korteriomanike kaasomandis.

Tegemaks kindlaks, kas elektrisüsteemi seadmed on käsitatavad korteriomaniku reaalosa või kõigi korteriomanike kaasomandina, tuleb üldjuhul mh arvestada sellega, kas elektrienergiaga varustaja on sõlminud elektrilepingu iga korteriomanikuga eraldi või kõigi korteriomanikega ühiselt, ehk kas maja varustatakse elektriga ühe või mitme liitumispunkti kaudu (p 13).

21.10.2015 3-2-1-107-15

2.2. Korteriomandite valitsemine Vaidlus laenulepingu sõlmimisega korteriomanike ühisuses Valitseja esindusõiguse ulatus ja korteriomanike õigused ja kohustused

14

• Kohtul tuleb hinnata, kas poolte esitatud asjaoludel ja majavalitseja tavapäraseid ülesandeid ning positsiooni KOS § 21 järgi arvestades võisid laenuandja ja käendaja mõistlikult eeldada TsÜS § 118 lg 2 alusel talumisvolituse olemasolu (p 17).

• Kuna korteriomanike nimel lepingute sõlmimiseks oli vajalik üldkoosoleku otsus, siis on korteriomanike esindajal talumisvolitus vaid juhul, kui kõik korteriomanikud teadsid või pidid teadma, et esindaja nende nimel tegutseb (p 18).

• Korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing (vt korteriühistu koosoleku otsuse kohta Riigikohtu 25. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10), mille formaalsed nõuded sätestab KOS. • Põhimõtteliselt on võimalik esindatava sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab KOS-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. On oluline, et otsuses väljenduks selge heakskiit varasemale tehingule (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 24).

• Majanduskava kinnitamisega lepingute heakskiitmist ei välistaks asjaolu, et majanduskava kinnitamise hetkeks oli majavalitseja vahetunud. TsÜS § 129 lg 1 tähenduses heaks kiidetavad lepingud loetakse sõlmituks laenuandja või käendaja ühelt poolt ja korteriomanike vahel teiselt poolt. Samuti ei ole üldjuhul tehingu heakskiitmine ajaliselt piiratud, v.a TsÜS § 129 lg-s 4 nimetatud juhul (p 20).

03.06.2015 3-2-1-49-15

29.04.2015 3-2-1-12-15

15.04.2015 3-2-1-29-15

04.03.2015 3-2-1-163-14

• Korteriomanikud on kaasomandi eset valitsedes suhtes valitsejaga ühisvõlausaldajad. Üks korteriomanik saab esitada hagi valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks teiste korteriomanike nõusolekul selliselt, et kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt (p 10).

• Kui korteriühistu üldkoosoleku otsusega otsustatakse laiendada elamu juurde kuuluvat parklat ja teha selleks vajalikke töid, kuid ei määrata kindlaks, kes korteriomanikest võib oma autot kus parkida, ei ole tegemist parkimiskorra määramisega. Parkla laiendamise ja selleks vajalike tööde tegemise küsimusi ei reguleeri korteriomandiseadus, sest tegemist ei ole korteriomandi valitsemise küsimusega ja seega ei kohaldu KOS § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Üldkoosolek võib otsustada parkla laiendamise tööde korraldamist, kui selleks on olemas korteriomanike enamuse otsus AÕS § 72 lg 1 mõttes (p 11).

• KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses ning hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda ka korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Samuti saab valitseja korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõuda nõudeid ja esitada neid kohtus kõigi korteriomanike esindajana viimaste nimel (p 15). Kumbki – ei korteriühisus ega korteriomanike ühisus – ole aga isikuks, kes saaks olla kohtumenetluses pooleks, sest tegemist on õigusvõimetu õigusliku abstraktsiooniga.

Kuidas üle anda kasutamata remondifond kui puudub valitseja ja korteriühistu?

Kelle pädevusse kuulub parkla laiendamise otsus?

Kas korteriühistul on alati kogustus vastata ühistuliikmete kirjadele?

Kohtumenetluses ei saa pooleks olla õigusvõimetu õiguslik abstraktsioon

2.3. Korteriomandi omanike kohustused 21.10.2015 3-2-1-107-15

• Korteriomandi omanik võib vastutada teisele korteriomandi omanikule tekkinud kahju eest ka juhul, kui kahju tekkis korteriomanike kaasomandis olevast seadmest. Kaasomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju. See kohustus hõlmab muuhulgas kohustust kontrollida perioodiliselt elamu elektrisüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks. Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2 (vt ka 3-2-1-129-13 p-d 48–51) (p 14).

Kaasomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju

15

Vaidlus ruumide sihipärase kasutamise üle vastavalt kasutusloale ja ehitise kasutusotstarbele Tantsustuudio tegevus korterelamus

Ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut

16

• Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele, s.o nõuda kasutusloale või ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist (vt Riigikohtu 2. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 15) (p 13).

• Ehitise otstarbe määratlemisel on aluseks majandus- ja kommunikatsiooniministri EhS-i alusel välja antud määrus.

Viidatud määruses on ehitise kasutamise otstarvete nimetused avaralt sõnastatud. Samuti ei ole kehtivas õiguses kasutusotstarvete nimetusi täpsemalt lahti kirjutatud. Kasutusloa andmise ajal, aga ka praegu kehtiva loetelu kohaselt on võimalik, et sama tegevuse võib paigutada mitme erineva kasutusotstarbe nimetuse alla. Samas lõppevad kõik loetelus nimetatud hoonete kategooriad võimalusega liigitada ehitis ka muu sedalaadi ehitisena (nt muu meelelahutushoone või muu spordihoone). Seetõttu tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata, millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab.

• Eelnevat tuleb arvestada ka hinnates, kas korteriomaniku tegevus on KOS § 10 lg 1 p 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelatud. Olukorras, kus mingile tegevusele ei leia kasutamise otstarvete loetelust selget vastet, tuleks lähtuda eelkõige kasutusloa ja kasutamise otstarvete määramise eesmärgist. EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Tuleks analüüsida, kas ja kuidas erineb vaidlusaluse tegevusega kaasnev mõju kasutusloale märgitud kasutamise otstarbega kaasnevast mõjust nii ehituslikult kui ka oma mõju poolest naabritele. Isegi kui korteriomaniku tegevus ei ole selgelt paigutatav ühegi loetelus nimetatud kasutusotstarbe alla, ei ole alust tegevust KOS § 10 lg 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelata juhul, kui kohtu hinnangul sobiks küll rohkem kasutada mõnda teist loetelus nimetatud kategooriat, kuid korteriomaniku tegevuse mõju ei erine oluliselt kasutusloal kasutusotstarbena märgitud tegevuse mõjust nii ehituslikult kui ka mõju poolest teistele korteriomanikele (p 18).

• Korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Ukseava tegemiseks antud ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut. Teised kaasomanikud võivad nõuda AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist (p 13). Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõikide kaasomanike nõusolekut, võib seda nõusolekut hageda TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui teised kaasomanikud selleks kohustatud on (p 15).

17.06.2015 3-2-1-3-15

27.03.2015 3-2-1-155-14

2.4. Korteriomandi omanike omavahelised suhted 21.10.2015 3-2-1-107-15

17.06.2015 3-2-1-3-15

• Korteriomandi omanik võib vastutada teisele korteriomandi omanikule tekkinud kahju eest ka juhul, kui kahju tekkis korteriomanike kaasomandis olevast seadmest. Kaasomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju. See kohustus hõlmab mh kohustust kontrollida perioodiliselt elamu elektrisüsteemide korrasolekut ning rakendada puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks.

Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2 (vt ka 3-2-1-129-13 p-d 48–51) (p 14).

• Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele, s.o nõuda kasutusloale või ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist (vt Riigikohtu 2. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 15). (p 13) • Ehitise otstarbe määratlemisel on aluseks majandus- ja kommunikatsiooniministri EhS-i alusel välja antud määrus.

Viidatud määruses on ehitise kasutamise otstarvete nimetused avaralt sõnastatud. Samuti ei ole kehtivas õiguses kasutusotstarvete nimetusi täpsemalt lahti kirjutatud. Kasutusloa andmise ajal, aga ka praegu kehtiva loetelu kohaselt on võimalik, et sama tegevuse võib paigutada mitme erineva kasutusotstarbe nimetuse alla. Samas lõppevad kõik loetelus nimetatud hoonete kategooriad võimalusega liigitada ehitis ka muu sedalaadi ehitisena (nt muu meelelahutushoone või muu spordihoone). Seetõttu tuleb iga kord konkreetsete asjaolude alusel hinnata, millisele kasutusotstarbele tegevus kõige paremini vastab.

Elamu elektrisüsteeme tuleb perioodiliselt kontrollida, vältimaks kahju hüvitamise nõuet

Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele

17

Korteriomanikud on kaasomandi eset valitsedes suhtes valitsejaga ühisvõlausaldajad Kui asja muudetakse oluliselt, on küttesüsteemi muutmiseks ja ukseava suurendamiseks vajalik kõikide kaasomanike nõusolek

18

• Eelnevat tuleb arvestada ka hinnates, kas korteriomaniku tegevus on KOS § 10 lg 1 p 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelatud. Olukorras, kus mingile tegevusele ei leia kasutamise otstarvete loetelust selget vastet, tuleks lähtuda eelkõige kasutusloa ja kasutamise otstarvete määramise eesmärgist. EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Tuleks analüüsida, kas ja kuidas erineb vaidlusaluse tegevusega kaasnev mõju kasutusloale märgitud kasutamise otstarbega kaasnevast mõjust nii ehituslikult kui ka oma mõju poolest naabritele. Isegi kui korteriomaniku tegevus ei ole selgelt paigutatav ühegi loetelus nimetatud kasutusotstarbe alla, ei ole alust tegevust KOS § 10 lg 1, § 12 lg 3 ning EhS § 32 lg 3 alusel keelata juhul, kui kohtu hinnangul sobiks küll rohkem kasutada mõnda teist loetelus nimetatud kategooriat, kuid korteriomaniku tegevuse mõju ei erine oluliselt kasutusloal kasutusotstarbena märgitud tegevuse mõjust nii ehituslikult kui ka mõju poolest teistele korteriomanikele (p 18).

• Korteriomanikud on kaasomandi eset valitsedes suhtes valitsejaga ühisvõlausaldajad. Üks korteriomanik saab esitada hagi valitseja vastu remondifondi kogutud raha tagastamiseks teiste korteriomanike nõusolekul selliselt, et kohustus tuleb täita kõikidele korteriomanikele ühiselt (p 10).

• Korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Ukseava tegemiseks antud ehitusluba ei asenda kaasomanike nõusolekut. Teised kaasomanikud võivad nõuda AÕS § 74 alusel endise olukorra taastamist (p 13). Kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõikide kaasomanike nõusolekut, võib seda nõusolekut hageda TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui teised kaasomanikud selleks kohustatud on (p 15).

29.04.2015 3-2-1-12-15

27.03.2015 3-2-1-155-14

19

Eesti Korteri端histute Liit Sakala 23A 10141 TALLINN tel. 627 5740 ekyl@ekyl.ee www.ekyl.ee