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Direction Régionale de l’Equipement d’Ile de france

Diversification de l’Habitat diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France

Rapport 2009

Direction Régionale de l’Ẻquipement d’Ile de France www.ile-de-france.equipement.gouv.fr


Direction régionale de l’Equipement d’Ile-de-France

Diversification de l’Habitat diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France

Rapport

Avril 2009

Cette étude a été réalisée par : François Boulle, Nathalie Palao, sous la direction de : Christophe Noyé. avec la participation de Christine Lelévrier, Adeline Pape et Emilie SaintMacary – IUP, Université de paris XII

Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Sommaire Introduction

4

Les objectifs de l’étude Les questionnements initiaux Le champ de la diversification de l’habitat et l’approche de la diversification fonctionnelle Une étude sur la programmation plus que sur les effets de la diversification Les opérations concernées

4 4 6 7 7

1 Contextes et caractéristiques des quartiers : d’importants contrastes

11

11

1.1 Une grande diversité des contextes… 1.2 … et des quartiers conventionnés

15

2 La diversification : de l’ANRU aux conventions locales 2.1 L’ANRU : la diversification, outil de la mixité sociale et de l’attractivité 2.2 La diversification de l’habitat dans les conventions 2.2.1 Une notion qui se systématise avec le temps 2.2.2 Un objectif annoncé et massivement traduit en actions concrètes 2.2.3 La diversification selon les départements 2.2.4 Les thématiques et objectifs de la diversification Conclusion 2.3 La diversité fonctionnelle 2.3.1 La diversification fonctionnelle annoncée et effective 2.3.2 Les intentions de la diversification fonctionnelle

24

24 25 26 26 26

27 30 32 32 32

3 Diversification : le contenu des programmes

36

3.1 Le programme de diversification de l’habitat dans les conventions : cadrage régional 36 3.1.1 Démolition, réhabilitation, reconstitution de l’offre 36 3.1.2 La diversification dans les conventions – éléments de programmation 37 3.1.3 Spécificités départementales 40 3.2 Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle : la programmation à l’échelle des projets 45 3.2.1 Démolitions : plus importantes en grande couronne et dans les quartiers de taille modeste 45 3.2.2 La reconstitution de l’offre : une opportunité de redistribution du parc social et de capacité de diversification différemment appréhendée 49 3.2.3 La déconcentration du parc social 51 3.2.4 La diversification programmée 56 3.2.6 Premières évaluations des effets de la diversification sur la structure du parc de logements 61 3.2.7 Eléments sur la localisation de l’offre issue de la diversification 66 3.3 AFL et promotion privée : éléments complémentaires 69 3.3.1 L’AFL : un acteur majeur de la diversification 69 3.3.2 La promotion privée : 1ers éléments d’analyse 74 3.4 Le programme de diversification fonctionnelle dans les programmes

78

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

2


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

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4 La mise en œuvre de la diversification 4.1 Des zooms sur 20 opérations 4.2 Une programmation sensiblement amendée 4.3 La diversification de l’habitat : un objectif partagé mais une réussite sous conditions 4.3.1 De quelle diversification parle-t-on ? 4.3.2 Un objectif partagé 4.3.3 L’ANRU, un outil adapté au changement 4.3.4 La Foncière logement : un acteur majeur mais distant 4.3.5 Un changement soumis à conditions 4.3.6 Un changement pas totalement maîtrisé 4.3.7 Les effets de la crise 4.3.8 Premiers éléments sur les produits livrés de la diversification 4.4 La diversification fonctionnelle

Conclusion Questionnements autour de la mise en œuvre Diversification et changement social ; Quelques pistes de réflexion

82 84 89 89 89 91 92 92 94 95

95 97

99 99 101

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Introduction Les objectifs de l’étude Cette étude fait suite à une première étude menée sur le thème des mobilités résidentielles liées aux opérations de rénovation urbaine. Cette première étude avait souligné les difficultés posées par le défaut d’une information homogène et systématique sur les projets de rénovation urbaine. Il en résultait d’une part l’impossibilité de mesurer les effets cumulés du programme à l’échelle régionale et d’autre part la difficulté de suivre la réalisation du programme faute de disposer d’un bilan des objectifs initiaux et de la programmation. Le choix de la thématique de la diversification a plusieurs justifications : - c’est un des objectifs fondamentaux du PNRU en lien direct avec l’objectif de mixité sociale ; - son suivi est d’autant plus difficile qu’elle concerne en partie des opérateurs privés ; - elle constitue un enjeu majeur du PNRU mais qui comporte aussi de nombreuses interrogations quant à son effectivité, ses modalités de réalisation, et finalement ses effets. L’étude s’articule autour de trois axes : - la constitution d’un tableau de bord de suivi régional de la diversification ; - la réalisation d’une synthèse régionale faisant le bilan de la diversification : intentions, programmation et réalisations ; - enfin, des monographies réalisées sur une vingtaine de sites. Enfin, le principe de l’adossement d’une étude commanditée et financée par l’AORIF sur la diversification fonctionnelle a été accepté par la maîtrise d’ouvrage DREIF. Cet axe complémentaire permet d’aborder l’autre versant de la diversification souhaitée dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine qui vise à rompre avec la nature monofonctionnelle des quartiers.

Les questionnements initiaux L’objectif de diversification de l’offre de logement est central dans la loi de 2003 concernant la rénovation urbaine. La diversification consiste à introduire une diversité d’habitat dans des zones constituées en grande majorité de logements locatifs sociaux, par la démolition d’une part des logements sociaux existants et la production d’une offre différente à la fois dans les statuts d’occupation et la forme architecturale, privée et sociale. Cette volonté de réintroduire une offre de logement « privé » au sein de quartiers à forte dominante voire d’exclusivité du logement social renvoie explicitement à un objectif de mixité sociale. En ce sens, la diversification constitue l’outil essentiel du rééquilibrage social attendu sur les quartiers. Il est entendu que cette étude qui intervient dans le temps même de la réalisation des programmes n’a pas pour objet d’interroger la validité du principe de mixité sociale et l’impact affirmé de la diversification sociale sur l’intégration des populations les plus modestes mais de mesurer l’effectivité de la diversification, ses objectifs et ses formes. Les questionnements sont donc centrés sur les objectifs des projets, sur la programmation, et enfin sur les réalisations. La diversification suppose dans la plupart des cas la libération de foncier pour les nouvelles constructions ce qui impose une forte relation entre la démolition de logement social, la reconstruction des logements sociaux notamment hors site et la production de logements privés. La logique d’intervention, en faisant de la démolition et de la diversification les outils de la mixité sociale, s’appuie sur deux postulats : 1 - le constat d’un échec des stratégies de rééquilibrage du peuplement par les politiques et accords en matière d’attributions tentées jusque-là (POPS, conférences communales…). 2 - l’idée d’une spécialisation accrue des différents segments du parc, ayant conduit les pouvoirs publics à agir sur l’offre de logements sociaux, d’une part en la développant là où elle est insuffisante, par l’obligation faite aux communes peu dotées de logements sociaux d’en construire davantage dans la loi SRU, et d’autre part en préconisant l’introduction de logements privés dans les zones trop concentrées en logements sociaux. En termes opérationnels, cette offre nouvelle de logements différents dans les ZUS passe par la démolition d’une partie des logements existants pour pouvoir libérer du foncier. Ces modalités d’intervention ne sont pas nouvelles puisque des programmes de démolition avaient déjà été réalisés notamment dans le cadre des GPU et des GPV depuis le milieu des années 1990. Mais la loi de 2003 et la mise en place d’une Agence canalisant l’ensemble des financements ont Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

largement contribué à la banalisation de l’acte de démolition. L’analyse des conventions franciliennes montre que les démolitions sont presque systématiques, même si leur ampleur est variable selon les projets. A partir de la proposition de « diversification », plusieurs réflexions ont été proposées dans le cadre de cette étude : L’intensité de la diversification est corrélée à la démolition. Ce n’est peut-être pas le cas de façon systématique car le foncier nécessaire à la diversification peut être trouvé sur des terrains vacants ou par des changements d’usage. Néanmoins, dans nombre de quartiers et sans doute particulièrement en Ile-de-France, le foncier destiné à la diversification se dégage après démolition d’une partie du parc social et en fonction de la part de la reconstitution réalisée hors site. Or, les différentes opérations présentent des taux de démolition très variables et donc un potentiel de diversification plus ou moins important. Les situations sont également contrastées à l’échelle des départements de la région francilienne avec notamment des variations concernant le taux de démolition, la localisation de l’offre reconstituée, et finalement le niveau de diversification envisagé. On peut donc affirmer que les impacts du PNRU en termes de diversification seront différents en fonction de l’économie générale de chaque programme et identifier certaines logiques départementales. La diversification des fonctions résidentielles va-t-elle jouer à l’échelle du quartier dans son ensemble ou redessiner de nouvelles limites aux « quartiers sensibles » ? Les quartiers concernés par les opérations de rénovation sont, en particulier sur l’Ile-de-France, des quartiers comptant un nombre important de logements (4 200 logements en moyenne). Dans ce contexte, avec une part de démolition qui sur la région s’établit à 15% du parc social mais avec la moitié reconstituée sur site, le potentiel foncier libéré sur les quartiers apparaît faible. Ainsi, même si d’importantes disponibilités foncières sont dégagées en dehors de celles produites par la démolition de logements sociaux, la part de la diversification (par le logement privé) dans les quartiers objet des opérations de rénovation restera faible. Dès lors se pose aussi la question de l’agencement spatial de cette offre nouvelle au sein du quartier. En effet, compte tenu de la nécessité pour les produits de la diversification de capter une population moins modeste, d’une image souvent très dégradée de ces secteurs, et du niveau relativement faible de la diversification, la logique économique des programmes privés plaide a priori pour les localisations périphériques. L’effet « spatial » de la diversification pourrait donc surtout déplacer les limites du quartier « sensible ». Il est donc question d’évaluer dans quelle mesure ce déplacement des limites et donc le changement d’échelle du quartier à un effet suffisant pour se traduire dans le fonctionnement global du quartier, son attractivité le fonctionnement de ses équipements et en particulier des établissements d’enseignements. La diversification peut-elle inverser la logique de spécialisation sociale du parc locatif public ? Compte tenu de l’impact quantitatif relativement faible de la diversification sur l’offre globale de logement, on peut s’interroger sur les risques de renforcement des spécialisations sociales des différents segments du parc. A lire les objectifs programmatiques à l’inverse, on constate que 86% du parc social est conservé et que 60% n’est pas réhabilité (des phases antérieures de réhabilitation ont pu toutefois être menées dans le cadre des politiques de la ville antérieures au Programme Nationale de Rénovation urbaine). Il en résultera à terme une diversification mais qui pourrait se traduire par une accentuation des spécialisations sociales : parc social ancien non réhabilité, parc social réhabilité, parc social neuf, logements intermédiaires, accession sociale, promotion privée,… Les résultats certes très parcellaires concernant le relogement démontre que les ménages les plus modestes sont plus souvent que les autres relogés dans les fractions anciennes du parc social, ce qui a priori est à l’image de l’ensemble des attributions, on pourrait donc assister à une accentuation de la spécialisation sociale des groupes anciens non réhabilités sur les quartiers. De ce point de vue, l’inversion des dynamiques de précarisation constatées sur ces segments du parc repose sur la capacité du projet audelà de l’action « habitat » à modifier durablement l’image du quartier. L’offre nouvelle privée est-elle garante d’une plus grande diversité sociale ? L’hypothèse est faite que l’occupation d’un parc de logement est liée au statut des occupants et que donc l’introduction dans un quartier à forte dominante de logement social d’une dose de logement privé introduira « mécaniquement » une population aux niveaux de ressources plus élevés que celles présentes dans le parc social. Cette relation statut d’occupation / niveaux de ressources se vérifie à l’échelle nationale puisque les occupants du parc social ont un revenu médian équivalant à 52% des plafonds HLM contre respectivement 75 et 112 % pour ceux du parc locatif privé et ceux du parc des propriétaires occupants. La relation n’est toutefois pas systématique. En effet, localement, on peut constater une forte dégradation sociale de programmes privés notamment lorsqu’ils sont localisés dans des secteurs à forte proportion de logements sociaux et surtout dont l’image est dégradée. Les copropriétés construites à la même époque et à proximité des grands ensembles témoignent des possibles phénomènes de dégradation touchant le parc Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

privé. A souligner d’ailleurs que la situation sociale des occupants de ces fractions dévalorisées du parc privé est souvent plus précaire et fragile que celle des habitants du parc social à la fois mieux couverts par les aides au logement et d’une manière générale mieux suivis par les services sociaux, le bailleur public ayant un rôle important de médiateur. Il n’est pas rare que ces programmes fortement dévalorisés se spécialisent dans l’accueil des populations qui ne peuvent prétendre au parc social … La copropriété de Clichy-Montfermeil est un exemple éloquent des possibles dégradations et phénomènes de spécialisation sociale et ethnique qui peuvent traverser certaines fractions du parc privé. Ces phénomènes sont directement liés à l’environnement et notamment à la part du parc social. En effet, on a pu démontrer dans le département du Val-de-Marne que, dans les secteurs à forte proportion de logements sociaux, l’occupation du parc privé locatif est marquée par une proportion élevée de ménages à faibles ressources et même similaire à celle du parc social concernant le parc locatif privé. Les loyers sont pourtant plus élevés et la couverture par l’APL moins bonne. A l’inverse, le parc social disséminé dans un environnement à forte proportion d’habitat privé a une faible capacité d’accueil des ménages les plus modestes (ceux éligibles au PLAI) mais tend à se spécialiser dans l’accueil des populations éligibles au parc social les plus solvables.1 Ce constat impose deux séries de questions : - dans quelle mesure – et probablement dans quelle proportion – l’introduction d’un parc privé neuf dans des quartiers à forte dominante de logement social et qui plus est dont l’image est souvent fortement dégradée, permet une réelle diversification sociale ? - quels sont les risques de dégradation de l’occupation de ces programmes neufs et de phénomènes de spécialisation (sociale ou ethnique) ? - accessoirement, car cette question n’a pas de rapport direct à la thématique de la diversification telle qu’abordée dans le cadre de cette étude, le parc social reconstitué hors site aura-t-il la faculté d’accueillir une part notable des populations les plus modestes initialement logées dans les quartiers visés par les opérations de renouvellement ? Au total, on peut identifier quatre axes de questionnements qui pourront ensuite orienter le suivi et les indicateurs recherchés : x Quel est le niveau de diversification de l’offre de logement ? Est-il suffisant pour assurer une véritable diversité sociale ? Existe-t-il un seuil en-deçà duquel la diversification n’est pas opérante ? x Quel est l’impact du contexte sur la définition et la mise en œuvre de la diversification ? Le marché immobilier local détermine-t-il les contours de la diversification ? Quelles sont les relations entre contexte social et diversification ? x L’implantation de l’offre nouvelle au sein des quartiers est-elle facteur de mixité résidentielle ou redessine-t-elle de nouvelles limites aux quartiers stigmatisés d’habitat social ? Dans quelle mesure cette offre valorise le quartier ? Quels sont les risques de déqualification du parc existant induits par l’offre nouvelle ? x L’offre de logement rencontre-t-elle la demande de ménages dont le profil souscrit aux objectifs de mixité sociale ? quelle est la programmation ? Quelles sont les populations ciblées ? Quels impacts sur le peuplement et le fonctionnement de l’ensemble du quartier ?

Le champ de la diversification de l’habitat et l’approche de la diversification fonctionnelle Au démarrage de l’étude, deux recadrages importants ont été faits concernant le champ couvert par la diversification de l’habitat et l’extension de la problématique de diversification aux aspects fonctionnels. Les produits de la diversification : La définition par l’ANRU de la diversification de l’habitat s’appuie principalement sur la distinction parc privé / parc social. Néanmoins, il apparaît difficile de tracer une ligne nette entre parc social / parc privé, et certaines composantes du parc social constituent d’évidence un facteur de diversification notamment dans certains contextes (parc social ancien très dévalorisé). Il a donc été décidé de s’intéresser à l’ensemble des évolutions du logement, y compris à la production neuve de logements sociaux et à la réhabilitation. L’étude prend donc en compte l’ensemble des formes de diversification du parc de logements : - Réhabilitation lourde du parc locatif social ; - Reconstitution de l’offre de logements sociaux démolis (y compris hors site) ; - PLS et autres formes de locatif « intermédiaire » ; C. Noyé, Square, Atlas de l’habitat des ménages modestes dans le Val-de-Marne – Etude préalable au PDALPD, DDE du Val-deMarne, 2007. 1

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

- Accession sociale à la propriété ; - Le locatif privé réalisé par l’AFL ; - Les programmes de la promotion privée. Outre cette définition large de la diversification, la typologie du parc (taille des logements), les niveaux de loyers, ou encore la morphologie des productions nouvelles seront aussi considérés comme des formes de diversification. Comme pour la diversification de l’Habitat, une définition large a été admise pour la diversification fonctionnelle. Elle inclut les actions portant sur les activités économiques mais aussi sur les activités commerciales et les équipements, que leur vocation soit d’échelle quartier ou plus large. Un cahier des charges indépendant définit le contenu de cette étude. Dans le présent rapport, on s’attache à compléter systématiquement les approches concernant la diversification de l’habitat par celles de la diversification fonctionnelle.

Une étude sur la programmation plus que sur les effets de la diversification Deux éléments de contexte ont obligé à de fortes évolutions sur le contenu de l’étude. Les premiers sont inhérents au déroulement du PNRU sur la région Ile-de-France et aux retards importants enregistrés entre les phasages prévus dans les conventions et la réalité opérationnelle. De fait, si 75% des opérations de démolitions programmées avant 2008 ont été engagées (financièrement), l’enquête sur le suivi physique fait apparaître que moins de 20% des démolitions programmées pour l’ensemble de la période du PNRU sont réalisées (soit 5 600 démolitions sur plus de 30 000 programmées). Ce retard conséquent se répercute sur l’ensemble de l’exécution du PNRU puisque la démolition est sur la plupart des sites le préalable aux autres opérations et notamment à la reconstitution sur site et aux programmes neufs relevant de la diversification. Il en résulte concrètement qu’un nombre très réduit d’opérations privées et qu’aucune opération de l’AFL n’étaient livrés au moment de la réalisation de cette étude (au cours de l’année 2008, une opération de 5 logements a toutefois récemment été livrée). C’est pourquoi les analyses s’appuient encore en grande partie sur des éléments programmatiques qui pourront au moment des phases opérationnelles faire l’objet d’ajustements importants. Dans ces conditions, il était impossible de collecter des informations sur le peuplement des programmes neufs de la diversification ; ces informations restent parcellaires et souvent sur la base de réservations et non de ventes définitives. Enfin, le second élément est conjoncturel. En effet, dans le temps de l’étude, est survenu un brutal retournement de conjoncture économique. Certains de nos interlocuteurs, et en particulier ceux du monde de la promotion privée, avaient envisagé et parfois anticipé dès le premier trimestre 2008, un retournement à court terme du marché immobilier. Cette évolution du marché a été effectivement constatée avec comme premier signe, un tassement des ventes dès le deuxième trimestre. Mais, il n’avait pas été prévu alors, que s’ajouterait une crise financière puis économique qui a renforcé les effets de la fin du cycle de hausse de l’immobilier. Il en a résulté un brutal effondrement de l’activité immobilière qui a eu des répercussions directes sur les programmes envisagés dans le cadre du PNRU. Ces effets sont multiples tant sur la demande que sur l’offre. Concernant la demande, on enregistre une baisse avec des annulations de la part de ménages qui avaient réservé un logement (vente sur plan) et la quasi disparition de nouveaux acheteurs. Coté offre, on assiste à une réduction par l’annulation de programmes, à une contraction des prix remettant en cause les montages financiers, à des programmes remis à l’étude, certains étant vendus en VEFA à des bailleurs sociaux. Ce contexte a joué au moment même où les porteurs de projets entraient pour la plupart dans une phase d’attribution du foncier à des promoteurs. De ce fait, aux questionnements initiaux concernant les conditions de réalisation et les effets de la diversification, se sont ajoutées des interrogations sur les effets de la crise, la menace qu’elle constitue pour la réalisation et le rythme de la diversification.

Les opérations concernées Cette étude s’est appuyée sur les 72 conventions signées au 31 mars 2008. Les premières conventions datent de 20042 mais près de 50 conventions franciliennes ont été signées en 2006 ou 2007. Le caractère récent des programmes étudiés (une ou deux années d’exécution pour la plupart) explique le faible niveau de réalisation constaté au travers de l’enquête « suivi physique » menée par l’ANRU, tant concernant les démolitions que les constructions neuves. Le 2

La première convention francilienne est signée par la ville de Meaux en Octobre 2004 Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

traitement de nos données s’arrêtant à Avril 2008, nous n’avons traité qu’une seule convention signée sur 2008. La Seine-Saint-Denis représente à elle-seule près du tiers des conventions signées (22 conventions). Nombre de conventions signées 23

Répartition des conventions signées

25

Seine et Marne (77) 4% Yvelines

Val d'Oise

12

Val de Marne (94)

7

(95)

Paris (75)

(78)

16%

3%

9%

Essonne

9%

(91)

1 2004

2005

2006

2007

18%

1er trimestre 2008

Seine Saint-

Hauts de

Denis (93)

Seine (92)

32%

9%

Le nombre de conventions signées dans les départements de grande et petite couronne, avec respectivement 32 et 34 conventions signées, s’équilibre. S’ajoutent à cela deux conventions parisiennes. L’Essonne et le Val d’Oise ont enfin un nombre important de projets en cours, représentant 72% des conventions signées de la grande couronne. Il s’agit également des deux départements de grande couronne qui détiennent le plus de logements sociaux. Globalement la répartition des conventions signées (Cf. carte de localisation) reprend la géographie prioritaire de la région avec quelques secteurs surreprésentés : le cadran Nord – Nord-est de l’agglomération comprenant une grande partie de la Seine-Saint-Denis, la Boucle Nord de la Seine, le sud du Val d’Oise (31 conventions, le secteur Seine Amont (16 conventions), la Seine Aval (4 conventions), des sites de villes nouvelles à l’exclusion de celle de Marne-laVallée. Paris, la Seine Saint Denis et l’Essonne sont les signataires les plus tardifs d’île de France, la majorité de leurs conventions ayant été signées au cours de l’année 2007. A Paris, deux conventions ont été signées en 2007. Une troisième convention est actuellement à l’étude dans le 13è arrondissement, et sera validée dans le courant de l’année 2008. Pour chacun des départements de Seine Saint Denis et de l’Essonne, 50% des conventions3 ont été signées cette même année. A l’inverse, la Seine et Marne a signé plus de conventions la première année (2004) que les suivantes. A noter que seules 3 conventions ont été signées dans ce département. Les Hauts de Seine comptent également 2 projets sur six au total signés en 2004. Quatre d’entre eux ont étés signés en 2006.

La présente étude s’appuie sur 72 conventions signées au 31 mars 2008. Des monographies ont été réalisées sur 25 sites.

3

11 conventions sur 22 en Seine Saint Denis et 6 conventions sur 12 dans l’Essonne. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf Géo – C.Noyé/IUP – C. Lelévrier – Avril 2009

Diversifications de l'habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France – DREIF/AORIF

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Cf. Géo / Université de Paris XII – Avril 2009

1 Contextes et caractéristiques des quartiers : d’importants contrastes 1.1 Une grande diversité des contextes… Nombre de site par type de localisation

Une franche majorité de sites (40) se localise sur les marges de l’agglomération qui Centre et 1ère couronne agglo. 15 correspond aussi à un secteur de concentration du parc locatif de la région et des 2ème couronne agglo. 40 ZUS (Cf. Carte de localisation en introduction). Pour l’essentiel ces quartiers sont Ville nouvelle 5 localisés en Seine-Saint-Denis et dans la boucle nord de la Seine (Hauts-de-Seine), Pôle 2aire 9 sur les marges urbaines du Val-de-Marne, sur le secteur sud-est du Val d’Oise, ce Commune isolée 4 qui recouvre les secteurs de concentration des ménages à revenus modestes sur la Ensemble des sites 73 région. Une quinzaine de sites sont localisés dans le secteur central de l’agglomération avec les deux sites parisiens mais surtout des communes limitrophes de Paris ou tout du moins proches – et couvertes par le métro. Les 18 derniers sites se répartissent dans des secteurs plus périphériques de la région principalement sur les pôles secondaires de la région et dans les villes nouvelles. Les derniers quartiers se situent sur des communes de taille plus modeste du secteur périurbain. Ces différentes situations sont facteurs de diversité des sites : - en termes de desserte : la densité des transports publics étant beaucoup plus forte sur le centre de l’agglomération, elle assure aux sites localisés dans la partie centrale une qualité de desserte qui se traduit à la fois par une plus grande fréquence d’une desserte ferrée (métro, RER, tram) et surtout une offre diversifiée. A l’inverse, les quartiers plus périphériques sont moins souvent à proximité d’un réseau ferré, surtout ils ne bénéficient que d’une offre peu diversifiée. ) ) )

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Gare <600m, métro < 600m, Tram <400m Autres

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Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

- en termes de positionnement dans le marché immobilier francilien : sauf quelques exceptions situées principalement sur le département des Hauts-de-Seine, les ZUS sont, sans surprise, à l’écart des secteurs où les prix de l’immobilier sont les plus élevés (secteur ouest de l’agglomération).

Prix au mètre carré (chiffres arrêtés au 5 juin 2008) non significatif moins de 2500 € 2500 à 3000€ 3000 à 3500€ 3500 à 4500€ 4500€ et plus

-

en termes de revenus des ménages : il existe, cette fois encore, une forte corrélation entre localisation des sites ANRU et communes de la région ayant les plus faibles revenus médians. A quelques exceptions près, les sites ANRU sont principalement localisés sur les communes dont les revenus médians sont inférieurs à 16 000 euros. Pour mémoire, le revenu médian par UC en Ile-de-France est de 19 492 €, 16 357 € pour la France métropolitaine.

Revenu médian par UC (2005) 22 000 € et plus 20 000 à 22 000 € 18 000 à 20 000 € 16 000 à 18 000 € 14 000 à 16 000 € Moins de 14 000 €

(493) (275) (238) (131) (66) (90)

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Au-delà des points communs constatés au regard de l’ensemble de la région (des sites sur des communes pauvres où les valeurs immobilières sont relativement faibles au regard des moyennes franciliennes), on peut préciser la situation relative des différents sites en précisant les indicateurs pour les valeurs les plus faibles : pour les prix en associant toutes les communes dépassant les 3 000 euros / m2, pour les revenus en découpant en quatre groupes la classe correspondant aux communes les plus pauvres de la région..Le seuil de 10 000 € s’approche du le seuil de pauvreté à l’échelle régionale (50% du revenu médian = 9 746 €). On peut alors distinguer plusieurs situations : Revenu médian/UC (2005) Prix moyen commune m2 (2007) Moins de 2500 € de 2500 à 3000 € Plus de 3 000 € Nombre de sites

Moins de 10 000€

De 10 à 12 000 €

Communes défavorisées / secteur détendu = 22 sites Communes défavorisées en secteur intermédiaire à tendu = 13 sites 16 19

De 12 000 à 14 500€

Communes moyennes, secteur détendu à intermédiaire = 15 sites Communes moyennes en secteur tendu = 8 sites 23

14 500€ et plus

Communes moyennes + en secteur détendu ou intermédiaire = 8 sites Communes moyennes + en secteur tendu = 7 sites 15

Nombre de sites

27 29 17 73

Type 1 : Communes très défavorisées, marché immobilier « détendu » : 22 sites sont localisés dans une commune qui cumule faiblesse des prix immobiliers et importante précarité de la population. Cette catégorie comprend notamment les quartiers comptant le plus grand nombre de logements et dont l’impact sur la moyenne communale est important : Montereau, Les Mureaux, Trappes, Grigny, La Courneuve, Clichy, Epinay, Sarcelles, Garges,… Ce type est surreprésenté en Seine-Saint-Denis (10 sites sur 23), où il correspond aux communes les plus pauvres situées sur les marges de la zone urbaine du département, s’y ajoutent les quartiers du même secteur coté Val-d’Oise. Se trouvent aussi 3 des 6 sites des Yvelines, puis Grigny en Essonne et Montereau, commune la plus pauvre parmi celles ayant au moins un site ANRU. Montereau - Surville, Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault, Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Feucherets, Trappes Merisiers - Plaine de Neauphle, Evry - Les Pyramides, Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne, Grigny - Grigny 2, Stains - Cité Jardin, Stains - Moulin neuf, Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard, Bobigny - Grand Quadrilatère, La Courneuve - 4000, Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau, Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende, Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Orgemont, Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing, Sevran - Rougemont, Villiers-le-Bel - Carreaux, Sarcelles - Lochères, Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest, Goussainville - Grandes Bornes, Garges-lès-Gonesse - Muette,

Type 2 : Communes très défavorisées, mais un marché immobilier plus tendu : Ces 13 sites correspondent majoritairement à des communes situées dans la zone centrale (Seine-Saint-Denis) sur lesquelles les pressions foncières et immobilières sont importantes mais les revenus de la population faibles et contrastés. En effet, certains segments du parc de ces communes (parc ancien) se caractérisent par un mouvement de gentrification favorable à une segmentation accrue de la structure des revenus : Saint-Denis, Aubervilliers, par exemple. Deux communes de ce groupe sont situées dans les périphéries régionales : Mantes et Persan. Ce type correspond aussi à des quartiers acceptant une part importante de logements privés notamment ancien : Aubervilliers, Pantin, Gennevilliers,… Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy, Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin, Romainville - Marcel Cachin, Pantin / Les Courtillières , le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud, Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons, Pantin - Quatre Chemins, Aubervilliers - Villette / 4 Chemins, Pierrefitte - Poètes, Bondy - quartier nord, Persan - Village, Pierrefitte - Langevin Lavoisier, Mantes-laJolie - Mantes la Ville,

Type 3 : Communes moyennes en secteur tendu Ce groupe, qui comprend 8 sites, s’apparente dans sa logique au précédent (gentrification), les revenus médians sont toutefois plus élevés tout en restant inférieurs aux moyennes régionales. Ces communes acceptent un parc privé important et se valorisant. Le niveau de ressources un peu plus élevé peut aussi trouver sa source dans le vieillissement de la population occupant le parc social : Choisy, Nanterre, Montreuil, par exemple. Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble, Champigny - Mordacs, Nanterre - Petit Nanterre, Bagneux - Les Blagis, Champigny - 4 Cités, Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine, Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers, Arcueil - Vache Noire,

Type 4 : Communes moyennes en secteur détendu ou intermédiaire Les revenus sont compris entre 12 et 14 500 euros, mais les valeurs immobilières sont assez modestes. Ce groupe « moyen » en termes de revenus et de prix immobiliers concerne surtout les départements de la grande couronne ou les périphéries de l’agglomération ce qui explique les valeurs immobilières. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord, Corbeil - La Nacelle , Vitry sur Seine - Balzac, Meaux - Beauval et Pierre Collinet, Villeneuve-la-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Sud, Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts, Saint-Ouen l'Aumône - Chènevières, Orly - Gd Ensemble, Dammarieles-Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys, Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest , Etampes - Saint Michel, Argenteuil - Val d'Argent, Corbeil Monconseil, Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine, Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or,

Les deux derniers groupes concernent les communes « ANRU » aux revenus médians les plus élevés soit supérieurs à 11 000 euros. La situation du marché immobilier permet de différencier deux sous groupes : Type 5 : Communes moyennes + en secteur détendu ou intermédiaire Il s’agit principalement de communes des départements de la grande couronne où les ménages logés hors du parc social ont des revenus relativement moyens. Le parc privé y est important et « moyen » voire valorisé : Ecquevilly, Draveil, Neuilly-surMarne, Viry. Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge, Neuilly sur marne - les Fauvettes, Sartrouville - Les Indes -Le Plateau, Ecquevilly - Résidence du Parc, Deuil la Barre - Galathée, Draveil - L'Orme des Mazières, Athis-Mons - Le Noyer Renard, Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes,

Type 6 : Communes moyennes + en secteur tendu Ce dernier groupe est constitué de sites localisés sur des communes valorisées du point de vue immobilier et où les ressources des ménages sont moyennes voire supérieures aux moyennes régionales. Outre, les sites parisiens, il s’agit principalement de sites de la banlieue ouest : Colombes, Asnières, Rueil, Antony. Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignancourt / Clichy / Saint Ouen, Paris - ZUS Goutte d'Or, Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Fossé Jean, Asnières - Quartiers Nord, Antony - Noyer Doré, Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly, RueilMalmaison - Clos des Terres Rouges,

Il résulte de cette catégorisation des contextes une grande diversité de situations : x

Une population précarisée mais un potentiel de production de privés « abordables » : pour 22 communes (type 1), la forte précarité des ménages est prégnante et son ampleur signale qu’elle dépasse largement le cadre du seul logement social ou que ce dernier constitue l’essentiel de l’offre. Toutefois, les tensions immobilières sont moins marquées ce qui favorise la production d’une offre privée plus abordable.

x

Des marchés tendus mais des populations qui restent majoritairement modestes ou précaires : dans 21 communes (type 2 et 3), les niveaux du marché immobilier indiquent une certaine tension malgré la faiblesse des ressources des ménages. Ces situations correspondent essentiellement à des communes du centre de l’agglomération, bien desservies et qui connaissent déjà certaines formes de gentrification dans le parc privé. Ces situations constituent sans doute un cadre assez favorable à des actions de diversification même si les revenus des ménages indiquent un faible potentiel de clientèle « locale ».

x

Des populations aux ressources moyennes et des marchés peu tendus : pour 23 communes (Type 4 et 5) principalement situées dans la grande couronne ou en marge de l’agglomération la situation est relativement favorable dans le sens où les ressources des ménages sont relativement élevés et les prix de l’immobilier encore faibles. Cette situation permet donc à la fois d’envisager une production à des prix abordables et surtout un potentiel local important de ménages pouvant trouver une solution dans les programmes de la diversification.

x

Enfin, sur un nombre réduit de sites (7 du type 6), le marché est à la fois tendu et les ressources des ménages relativement élevées. Il s’agit de sites valorisés notamment sur Paris ou en banlieue ouest où la question de la diversification se pose aussi en termes de capacité à maintenir une offre adaptée aux populations les plus modestes (voire moyennes) qui ne peuvent plus trouver à se loger dans le parc privé.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

1.2 … et des quartiers conventionnés Les caractéristiques des quartiers tant du point de vue de l’offre de logements que social sont très contrastées sont un autre facteur de diversité. Il n’est pas question de reprendre ici l’ensemble des facteurs de différenciation mais de faire ressortir quelques différences importantes et dont les effets sont importants pour comprendre la diversification. La taille moyenne des quartiers est de plus de 4 000 logements ce qui souligne que les sites conventionnés se trouvent surtout sur les quartiers ZUS les plus importants. Toutefois, cette moyenne recouvre un large éventail : moins de 300 logements pour le plus petit quartier, plus de 15 000 pour le plus grand. Presque la moitié des sites compte moins de 2 500 logements. Les quartiers de plus de 5 000 logements représentent 21 sites sur 73. Ces différences d’échelle sont importantes car elles déterminent en partie les possibilités d’intervention : ampleur des démolitions, niveau de la diversification rapportée à l’ensemble du quartier, … Les plus grands quartiers (mis à part le cas particulier des quartiers anciens) se trouvent principalement sur les marges de l’agglomération et dans les pôles secondaires de la grande couronne. Les sites en fonction du nombre total de logements Moins de 2500 33 De 2500 à 5000 19 Plus de 5 000 21 Total 73

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Les quartiers « d’habitat social » sont largement majoritaires puisque 44 sites ont une offre de logement constituée à plus de 70% de parc social. Toutefois, il faut souligner : - que les quartiers exclusivement de logements sociaux sont rares (seulement 10 sites) ce qui signifie que dans presque tous les sites, il existe déjà une offre privée ; il s’agit toujours de quartiers de taille modeste (moins de 2 500 logements) ; - dans 22 quartiers « mixtes », la part du parc privé est supérieurs à 30% ; - enfin, 7 quartiers sont à dominante d’habitat privé : 3 quartiers anciens et 4 de parc privé plus récent (notamment de copropriétés des années 70). Parc social et parc privé dans les quartiers

Quartier ancien Quartier habitat privé récent Quartier mixte Quartier d'habitat social (> 70%) Quartier d'habitat social exclusif Total

Moins de De 2500 Plus de 2500 à 5000 5 000 Total 1 1 1 3 1 1 2 4 6 4 12 22 15 13 6 34 10 10 33 19 21 73

La taille des quartiers explique en partie la part relative du quartier dans l’ensemble de la commune. En moyenne, les sites représentent ¼ de l’offre de logements totale de la commune. La moitié des sites (et en particulier ceux de moins de 2 500 logements) représentent moins de 20% de l’offre totale de logements, 21 sites couvrent de 20 à 40% de l’offre communale. Seulement 17 sites représentent plus de 40% du logement de la commune. Part des sites dans l’offre totale de logements de la commune Moins de De 20 à De 40 à De 60 à 20% 40% 60% 80% Total Moins de 2500 26 5 1 1 De 2500 à 5000 7 7 5 Plus de 5 000 2 9 7 3 Total 35 21 13 4

33 19 21 73

Logiquement, les quartiers comptent une part sensiblement plus importante considérant le seul logement social : en moyenne 40% des logements sociaux de la commune. 20 quartiers comptent pour moins de 20% de l’offre sociale de la commune, il s’agit en règle générale des quartiers comptant moins de 2 500 logements. La même proportion de quartiers couvre une part majoritaire de l’offre communale (60% ou plus de l’offre communale de logements sociaux). Part des sites dans l’offre totale de logements sociaux de la commune Moins de De 20 à De 40 à De 60 à Plus de 20% 40% 60% 80% 80% Moins de 2500 16 10 3 1 3 De 2500 à 5000 3 6 4 4 2 Plus de 5 000 1 3 8 6 3 Total 20 19 15 11 8

Total 33 19 21 73

Concernant les caractéristiques sociales des quartiers, nous ne disposons que des données Filocom4 mobilisées dans le cadre de la mise en place du tableau de bord. Leur utilisation dans une logique de comparaison entre les différents sites a toutefois des limites car les périmètres des ZUS peuvent être tronqués (notamment sur les petits quartiers) ce qui peut modifier sensiblement le profil social observé. Compte tenu de cette remarque, nous nous limiterons à trois thèmes (sans distinction parc social / parc privé) : - âge des personnes de référence - taille des ménages - revenu (avec pour ce seul indicateur une comparaison parc privé / parc social) La taille moyenne des ménages est de 3,1 personnes (moyenne 73 sites) mais les sites présentent des contrastes importants :

4

Ce fichier d’origine fiscal enregistre le revenu déclaré qui ne comprend les allocations familiales et les allocations logement. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

-

23 sites ont une taille moyenne des ménages supérieure à 3,3, avec une part des ménages de 5 personnes et plus dépassant le quart des ménages et pouvant atteindre 37% des ménages (Pierrefitte). A l’inverse, 23 sites ont une taille moyenne des ménages inférieure à 2,9, au moins la moitié des ménages de ces quartiers ne compte qu’une ou deux personnes. Mais cette proportion culmine à 70%. Enfin, sur 25 sites, les tailles de ménages sont plus moyennes et la représentation des différentes tailles plus équilibrée. A noter toutefois que sur 11 sites cette situation moyenne accepte une surreprésentation des grands ménages compensée par le poids important des petits ménages.

La taille des ménages est au moins en partie dépendante de la localisation du quartier, la taille moyenne des ménages est en effet plus faible sur les sites du centre de l’agglomération avec seulement 4 sites caractérisés dans ce secteur par la présence des grands ménages. La situation des quartiers situés en 2ème couronne de l’agglomération est plus contrastée avec 14 sites où les grandes familles sont surreprésentées mais 13 dans lesquels ce sont les petits ménages qui prédominent. Ce sont sur les sites de grande couronne que les grands ménages sont le plus fréquemment surreprésentés surtout sur les sites isolés et les pôles secondaires. Type de localisation Centre et 1ère couronne agglo. 2ème couronne agglo. Commune isolée Pôle 2aire Ville nouvelle Total

moins de 3,3 et 2,9 2,9 à 3,3 plus Total 5 6 4 15 13 13 14 40 2 2 4 3 3 3 9 2 3 5 23 27 23 73

En moyenne sur les 73 sites, la part des jeunes ménages (moins de 40 ans) dépasse légèrement celle des ménages de plus de 60 ans respectivement 28,5 et 27%. Toutefois, la part des ménages âgés est celle qui enregistre les plus fortes amplitudes : de 16 à 38%. On peut distinguer de ce fait plusieurs profils démographiques : -

les quartiers vieillissants : la moyenne d’âge est supérieure à 50 ans, la part des ménages de plus de 60 ans est supérieure à 50%. Ces quartiers peuvent être aussi associés à une surreprésentation des ménages d’âge moyen qui constituent un potentiel pour le maintien à un niveau élevé des ménages âgés. Ils sont en majorité situés dans l’agglomération et en particulier dans la partie centrale où ils représentent la moitié des sites.

-

Les quartiers âgés en renouvellement : la part des ménages de plus de 60 ans est surreprésentée mas elle est associée à une surreprésentation des ménages jeunes. Les ménages âgés qui quittent le quartier ou décèdent sont remplacés par de jeunes ménages ce qui explique cette coprésence. Ces quartiers se trouvent en 2ème couronne et sur les secteurs périphériques de la région.

-

Les quartiers jeunes : les jeunes ménages sont surreprésentés et l’âge moyen est inférieur à 50 ans. Ils peuvent être associés à des ménages d’âge moyen. Ces quartiers sont majoritairement localisés dans la 2ème couronne de l’agglomération mais c’est en grande couronne que leur part est la plus importante et tout particulièrement en villes nouvelles.

-

Les quartiers d’âge moyen : seuls les ménages de 40 à 59 ans sont surreprésentés, dans tous ces quartiers l’âge moyen est de 50 ans. Ces quartiers ont généralement une part de ménages âgés proche de la moyenne, ils ont un fort potentiel de vieillissement et sont principalement localisés dans l’agglomération.

Structure par âge des quartiers en fonction de la localisation Quartier vieillissant en Quartiers Quartiers Type localisation jeunes d'âge moyen renouvellement Centre et 1ère couronne agglo. 5 3 2ème couronne agglo. 13 6 Commune isolée 2 1 Pôle 2aire 4 Ville nouvelle 4 Total 28 10

Quartier vieillissant 4 1 3 8

Total 7 15 17 40 4 2 9 1 5 27 73

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Les revenus constituent un dernier facteur de fortes différenciations entre les sites. Les revenus médians les plus élevés sont enregistrés sur Arcueil avec près de 18 000 euros soit 4 000 euros de plus que le revenu médian régional. Il faut toutefois signaler qu’il s’agit d’un quartier sur lequel l’écart entre le périmètre obtenu par les sections cadastrales et le périmètre de la ZUS est important, cela signale donc avant tout un environnement valorisé (sur cette commune les revenus médians dans le parc social sont néanmoins de plus de 12 000 euros). Dans cette catégorie se trouve en fait surtout des sites de petite taille situés dans un environnement valorisé. A l’autre bout de l’échelle des quartiers dont le revenu médian est inférieur à 10 000 euros. Dans cette catégorie se retrouvent les grands quartiers de longue date identifiés pour leur précarité : Montereau, Corbeil, Clichy-Montfermeil, Mantes, Chanteloup, Les Mureaux, Garges, Nanterre, Meaux, Sarcelles … Il s’agit en majorité de sites localisés en périphérie de la région ou en 2ème couronne nord de l’agglomération. Revenu médian par UC – ensemble des ménages 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 0

Arcueil - Vache Noire Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Bagneux - Les Blagis Deuil la Barre - Galathée Ecquevilly - Résidence du Parc Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Neuilly sur marne - les Fauvettes Paris - ZUS Goutte d'Or Draveil - L'Orme des Mazières Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Antony - Noyer Doré Gennevilliers -Le Luth et Les Grésillons Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignacourt / Clichy Asnières - Quartiers Nord Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Champigny - 4 Cités Corbeil - La Nacelle Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Argenteuil - Val d'Argent Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Vitry sur Seine - Balzac Pierrefitte - Langevin Lavoisier Corbeil - Monconseil Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Athis-Mons - Le Noyer Renard Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle le Blanc Mesnil - Quartiers Nord Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Orly - Gd Ensemble Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Goussainville - Grandes Bornes Bobigny - Grand Quadrilatère Persan - Village Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Champigny - Mordacs Stains - Cité Jardin Meaux - Beauval et Pierre Collinet Sarcelles - Lochères Grigny - Grigny 2 Pantin / Les Courtillières Bondy - quartier nord Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Pantin - Quatre Chemins Romainville - marcel cachin Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Sevran - Rougemont Villiers-le-Bel - Carreaux Evry - Les Pyramides Nanterre - Petit Nanterre Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Garges-lès-Gonesse - Muette Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende La Courneuve - 4000 Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Etampes - Saint Michel Stains - Moulin neuf Montereau - Surville Pierrefitte - Poètes

2000

Source : Filocom 2007

La répartition des revenus médians dans le seul parc social apparait moins contrastée (sans doute au moins en partie car cela annule en grande partie l’effet lié aux périmètres élargis). Le quartier dont les revenus des ménages du parc social sont les plus élevés indique toutefois un revenu proche du revenu médian régional alors que le quartier le plus pauvre est sous le seuil de 4 000 euros. Ce dernier est le quartier de la Croix Petit, site particulièrement précarisé mais dans un environnement relativement favorisé et dont la démolition est totale. Dans le bas de l’échelle se retrouvent les quartiers qui apparaissaient déjà fortement précarisés pour l’ensemble des ménages, fragilité d’autant plus forte que l’on resserre l’indicateur sur le seul parc social. Mais au-delà, se trouvent des quartiers de taille plus modeste dont le parc social est particulièrement précarisé, c’est notamment le cas pour des sites de Seine-Saint-Denis.

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Revenu médian par UC – ménages du parc social 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Draveil - L'Orme des Mazières Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Arcueil - Vache Noire Gennevilliers -Le Luth et Les Grésillons Colombes Europe, Ile Marante, Petit Bagneux - Les Blagis Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Romainville - marcel cachin Neuilly sur marne - les Fauvettes Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Champigny - 4 Cités Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Vitry sur Seine - Balzac Corbeil - La Nacelle Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Deuil la Barre - Galathée Asnières - Quartiers Nord Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Antony - Noyer Doré Athis-Mons - Le Noyer Renard Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Orly - Gd Ensemble Pantin - Quatre Chemins Argenteuil - Val d'Argent Ecquevilly - Résidence du Parc Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Pantin / Les Courtillières Stains - Cité Jardin le Blanc Mesnil - Quartiers Nord Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Persan - Village Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Goussainville - Grandes Bornes Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Grigny - Grigny 2 Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Sarcelles - Lochères Champigny - Mordacs Paris - ZUS Goutte d'Or Villiers-le-Bel - Carreaux Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Garges-lès-Gonesse - Muette Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Bobigny - Grand Quadrilatère Nanterre - Petit Nanterre Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Sevran - Rougemont Meaux - Beauval et Pierre Collinet Corbeil - Monconseil Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Pierrefitte - Langevin Lavoisier Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Bondy - quartier nord Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Evry - Les Pyramides Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Stains - Moulin neuf La Courneuve - 4000 Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Etampes - Saint Michel Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Montereau - Surville Pierrefitte - Poètes Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or

0

Sur tous les sites, les revenus médians des propriétaires occupants sont nettement supérieurs à ceux du parc social ; en moyenne 1,78 par rapport au revenu médian du parc HLM. Cette occupation logiquement plus aisée du parc en propriété est beaucoup moins nette concernant le parc locatif ; le revenu médian n’est que de 1,14 du revenu médian du parc social et surtout sur 25 sites les revenus médians des locataires du parc privé sont inférieurs à ceux du parc social, soulignant une précarité plus forte dans le segment privé du parc locatif. Il s’agit de quartiers avec habitat dégradé ancien ou récent (Aubervilliers, Clichy-Montfermeil, Gennevilliers), de sites ou le parc privé de même facture que le parc social a connu également une dynamique de précarisation (Argenteuil, Garges, Grigny, Mantes, Sarcelles, Villeneuve), enfin, plus rarement de sites où l’occupation tant du parc social que privé est assez valorisée : Choisy, Colombes, Viry-Chatillon. Site sur lesquels les revenus des ménages en locatif privé sont égaux ou inférieurs à ceux des ménages logés dans le parc social : Argenteuil - Val d'Argent, Aubervilliers - Villette / 4 Chemins, Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy, Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine, Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard, Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble, Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau, Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Fossé Jean, Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Orgemont, Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest, Garges-lès-Gonesse - Muette, Gennevilliers -Le Luth et Les Grésillons, Goussainville - Grandes Bornes, Grigny - Grigny 2, Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville, Orly - Gd Ensemble, Pantin - Quatre Chemins, Romainville - Marcel Cachin, Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin, Sarcelles - Lochères, Stains - Cité Jardin, Stains - Clos-SaintLazare - Allende, Stains - Moulin neuf, Villeneuve-la-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Sud, Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge,

Au total, si l’on observe une relation entre le niveau des ressources sur le quartier et celui de la commune de localisation, on peut néanmoins distinguer plusieurs situations : -

14 quartiers sont des sites fortement précarisés dans un environnement lui-même marqué par la faiblesse des revenus. Les revenus médians du quartier sont inférieurs à 9 500 euros mais dans le même temps, le revenu médian communal est inférieur à 12 000€. Ce sont des sites de grande précarité qui concernent plus particulièrement le secteur nord de l’agglomération, Montereau, Grigny et Villiers-le-Bel pour les quartiers plus périphériques.

-

6 sites présentent de faibles revenus médians sur le quartier (moins de 9 500 euros) mais dans une commune présentant un revenu plus élevé (compris entre 12 et 14 500 euros). Il s’agit notamment de communes de la périphérie (Mantes, Etampes, Evry, Corbeil) auxquelles s’ajoutent Aulnay et Nanterre.

-

19 quartiers ont des revenus médians plus moyens (supérieurs à 9 500 euros et une exception à plus de 12 000 euros) mais dans une commune ayant de faibles revenus. Ici l’écart Quartier / ville est faible avec dans l’ensemble des revenus bas. Il s’agit d’un type plus particulièrement représenté en Seine-Saint-Denis.

-

20 quartiers (dont 11 avec des revenus entre 9 500 euros et 9 de plus de 20 000 euros) constituent un groupe moyen (au regard des sites et communes observées). Le revenu communal est situé entre 12 000 et 14 500

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

euros, les revenus des quartiers sont proches ou légèrement inférieurs. Il s’agit surtout de sites de la proche couronne parisienne. -

Commune / quartier

Enfin un dernier groupe réunit 14 quartiers qui cumulent les revenus quartiers les plus élevés dans les communes les moins précarisées. Il s’agit de sites localisés dans les secteurs valorisé de l’ouest de l’agglomération ou à Paris auxquels s’ajoutent quelques sites du sud : Draveil, Viry, Montgeron.

< à 12 000 euros

de 12 à 14 500 euros

Plus de 14 500 euros Total

Type 1 : 14

Type 2 : 6

Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy, Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Feucherets, Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau, Garges-lèsGonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest, Garges-lès-Gonesse - Muette, Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne, La Courneuve - 4000, Les Mureaux Cinq quartier / Cité Renault, Montereau Surville, Pierrefitte - Poètes, Sevran Rougemont, Stains - Clos-Saint-Lazare Moins de 9 500 Allende, Stains - Moulin neuf, Villiers-leeuros Bel - Carreaux,

Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord, Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts, Etampes - Saint Michel, Evry - Les Pyramides, Mantes-la-Jolie Mantes la Ville, Nanterre - Petit Nanterre,

De 9 500 à 12 000

Plus de 12 000 Total

20

Type 3 : 19 quartiers dont un seul Type 4 : 20 quartiers dont 11 avec des revenus supérieurs à avec des revenus compris entre 12 000 euros 9 500 et 12 000, 9 à plus de 12 000 euros Arcueil - Vache Noire, Argenteuil Aubervilliers - Villette / 4 Chemins, Val d'Argent, Athis-Mons - Le Noyer Bobigny - Grand Quadrilatère, Bobigny Renard, Bagneux - Les Blagis, Type 5 : 14 quartiers Karl Marx - Paul Eluard, Bondy - quartier Bezons - Têtes de Pont / Rive de nord, Epinay-sur-Seine - La Source / Les Seine, Cergy - Croix Petit - Chênes Antony - Noyer Doré, Asnières Presles / Le Centre / Orgemont, d'Or, Champigny - 4 Cités, Quartiers Nord, Colombes Europe, Ile Gennevilliers -Le Luth et Les Grésillons, Champigny - Mordacs, Choisy Le Marante, Petit Colombes, Grèves, Goussainville - Grandes Bornes, Grigny - Roi - Les Dalles - Grand Ensemble, Fossé Jean, Deuil la Barre - Galathée, Grigny 2, le Blanc Mesnil - Quartiers Corbeil - Monconseil, Corbeil - La Draveil - L'Orme des Mazières, Nord, Pantin - Quatre Chemins, Pantin / Nacelle , Dammarie-les-Lys - ZUS Ecquevilly - Résidence du Parc, Les Courtillières , Persan - Village, Abbaye / Plaine du Lys, Gonesse Montgeron & Vigneux - La Prairie de Pierrefitte - Langevin Lavoisier, Saint-Blin, la Madeleine, Les Ulis l'Oly, Neuilly sur marne - les Romainville - marcel Cachin, Saint Denis Centre ville et quartiers ouest , Fauvettes, Paris - Portes Pouchet / - Floréal, Saussaie, Franc Moisin, Meaux - Beauval et Pierre Collinet, Montmartre / Clignancourt / Clichy / Sarcelles - Lochères, Stains - Cité Jardin, Montreuil - Bel Air / Grands Saint Ouen, Paris - ZUS Goutte d'Or, Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle, Pêchers, Orly - Gd Ensemble, Rueil-Malmaison - Clos des Terres Villetaneuse - Université Allende Saint-Ouen l'Aumône Grandcoing, Chènevières, Villeneuve-la-Garenne Rouges, Sainte Geneviève des Bois Les Aunettes, Sartrouville - Les Indes - Seine Sablière / La Caravelle Sud, Le Plateau, Viry-Châtillon - les coteaux Vitry sur Seine - Balzac, de l'Orge,

33

26

14

29

24 73

Au regard des 3 familles d’indicateurs observées (revenus, taille des ménages et âge), il ressort d’abord une grande diversité des situations sociales des quartiers. En effet, si quelques groupes se distinguent, il n’apparaît pas possible de réduire les 73 sites étudiés à trois ou quatre cas de figures principaux sauf à reléguer soit l’âge soit la taille des ménages. Une nette césure oppose toutefois deux types de sites : Il existe une forte corrélation entre revenu et taille des ménages, c’est pourquoi deux groupes se distinguent nettement : - 35 sites sont caractérisés par une taille moyenne des ménages élevée et une surreprésentation des grands ménages. Ces quartiers sont pour 18 d’entre eux dans la catégorie « précaires », 16 dans les quartiers moyens, un seul seulement dans le groupe des quartiers aux revenus les plus élevés. Une majorité des sites ayant une taille élevée des ménages ont dans le même temps des ressources faibles. A noter, qu’il s’agit des ressources fiscales et qu’elle ne tiennent pas compte des allocations non soumises à l’impôt et en particulier Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

les allocations familiales et logement. Bien que les structures par âge de ces quartiers pauvres de grands ménages soient assez diversifiées, il y a toutefois une surreprésentation des ménages jeunes et moyens. -

A l’inverse, sur les 38 sites caractérisés par les petits et moyens ménages (surreprésentation des ménages de une ou deux personnes et faible taille moyenne des ménages), seuls trois se trouvent dans la catégorie des quartiers précaires mais 13 dans les quartiers moyens et surtout 22 dans le groupe des quartiers peu précaires. La même corrélation se retrouve : petits ménages / revenus moyens. Là encore sans que cela soit systématique, il y a une forte surreprésentation des quartiers « ménages âgés » dans ces catégories et dans une moindre mesure des ménages moyens. Quartiers précaires (moins de 9 500 euros) = 21 sites Grands ménages = 18 sites Vieillissant Moyen Jeune

Petits ménages = 3 sites

6 33,3% 4 22,2% 8 44,4%

Vieillissant Moyen Jeune

0,0% 0,0% 3 100,0%

Quartiers moyens (de 9 500 à 12 000 euros) = 29 sites Grands ménages = 16 sites Vieillissant Moyen Jeune

Petits ménages = 13 sites

5 31,3% 4 25,0% 7 43,8%

Vieillissant Moyen Jeune

8 61,5% 2 15,4% 3 23,1%

Quartiers peu précaires (plus de 12 000 euros) = 23 sites Grands ménages = 1 sites Vieillissant Moyen Jeune

Petits ménages = 22 sites

1 100,0% 0 0,0% 0 0,0%

Vieillissant Moyen Jeune

11 50,0% 4 18,2% 7 31,8%

Regroupements TYPO SOCIALE Grands ménages précaires

Total

Les caractéristiques Grands ménages Revenu inférieur à 9 500 € Grands ménages Revenu compris entre 9 500 et 12 000 € (+ un site revenu supérieurs à 12 000€) Petits ménages Jeunes Revenu inférieurs à 12 000 € Petits ménages Âgés ou moyens Revenu compris entre 9 500 et 12 000 € Petits ménages Jeunes Revenu supérieurs à 12 000 € Petits ménages Âgés ou moyens Revenu supérieurs à 12 000 €

18

Grands ménages moyens 17 Petits ménages jeunes précaires à moyen 6 Petits ménages âgés ou moyens 10 Petits ménages jeunes peu précaires 7 Petits ménages âgés peu précaire Total

15 73

Un seul site de grands ménages précaires dans le centre de l’agglomération. Ce type de ménage est plus particulièrement lié aux sites périphériques de l’agglomération ou de la grande couronne. Les grands ménages moyens répondent à la même logique mais avec un nombre de sites plus important au centre de l’agglomération. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Les sites caractérisés par les petits ménages et un âge élevé sont au contraire concentrés dans le centre de l’agglomération et sur la deuxième couronne de l’agglomération. Enfin, les sites de jeunes ménages quels que soient leurs niveaux de revenus sont également concentrés dans le centre de l’agglomération. Croisement typologie sociale / localisation des sites Centre et 1ère 2ème couronne couronne agglo. agglo. Grands ménages précaires 1 Grands ménages moyens 4 Petits ménages jeunes précaires à moyen 3 Petits ménages âgés moyens 2 Petits ménages jeunes peu précaires 1 Petits ménages âgés peu précaire 4 Total 15

Ville Commune Pôle 2aire nouvelle isolée Total 11 3 1 2 10 1 1 1 1 2 5 2 1 4 2 9 1 1 40 9 5 4

18 17 6 10 7 15 73

Les sites caractérisés par les grands ménages et des revenus faibles sont dans la plupart des cas (15/18) des sites d’habitat social ce qui est lié à la fonction d’accueil des grandes familles du parc locatif public. Ces mêmes quartiers à dominante d’habitat social sont aussi les plus précarisés quels que soient la taille ou l’âge des ménages. A noter toutefois que 7 de ces quartiers sont caractérisés par une population âgée, les revenus de la tranche la plus élevée et des petits ménages. Les quartiers mixtes sont la catégorie la plus hétérogène avec 7 sites caractérisés par les grands ménages, et 17 par les petits ménages, 9 par des revenus inférieurs à 12 000 €, 13 par des revenus supérieurs à 12 000€. Ces situations contrastées soulignent sans doute les différences d’occupation du parc social et privé d’une part et le niveau de précarisation de l’un et de l’autre. Les quartiers d’habitat privé récent sont surtout caractérisés par les grandes familles. A l’inverse, les quartiers anciens accueillent surtout des petits ménages. Croisement typologie sociale / type de quartier

Grands ménages précaires Grands ménages moyens Petits ménages jeunes précaires à moyen Petits ménages âgés moyens Petits ménages jeunes peu précaires Petits ménages âgés peu précaire Total

Quartier Quartier habitat d'habitat Quartier privé Quartier social (> 70%) ancien récent mixte 1 2 12 1 5 8 2 1 3 2 6 1 1 5 8 5 3 4 22 34

Quartier d'habitat social exclusif Total 3 3 2 2 10

18 17 6 10 7 15 73

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Au travers de ces différentes typologies, il apparaît surtout que les quartiers sont fortement diversifiés tant en termes de contexte, que de caractéristiques de l’offre de logement et enfin de profils sociaux dominants. Il en résulte une grande diversité de situations qui rend difficile une catégorisation qui ne soit pas excessivement simplificatrice. Malgré cette diversité apparait toutefois une constante déjà connue ; certains quartiers d’habitat social se sont spécialisés dans l’accueil des grandes familles qui sont majoritairement des familles à faibles revenus. Pour autant, le parc social ne se réduit pas à cela et, d’autre quartiers, généralement plus centraux, se caractérisent quant à eux par des petits ménages, une structure d’âge marquée par le vieillissement et des revenus au moins moyens. Sur la majorité des sites conventionnés, il existe un parc privé ; son profil social est proche concernant le segment locatif de celui du parc public et même sur 25 sites, il est occupé par des ménages plus modestes que ceux du parc social. Cette situation souligne combien l’adéquation statut d’occupation / situation sociale n’est pas mécanique. Elle pose aussi la question de la dynamique du parc privé existant face à la production d’une offre nouvelle et peut-être concurrente. A supposer que la diversification constitue un produit attractif, elle risque d’attirer les populations solvables de ce parc privé préexistant et donc d’accentuer sa déqualification. Cette question se pose sans doute avec plus d’acuité sur les sites où les opérations parc social ne sont pas accompagnées d’interventions sur le parc existant (de type plan de sauvegarde). La diversification va au total se réaliser dans des contextes très diversifiés y compris sur des thèmes ayant un impact direct sur les nouveaux produits proposés : - marché local de l’immobilier - qualité de la desserte en transports - profil social de la population avec un éventail large allant de quartiers fortement précarisés marqués par les grands ménages à des quartiers d’occupation plus moyenne, souvent âgée et avec des revenus plus élevés - situation relative du quartier avec des quartiers dont la précarité trouve un écho dans la commune de localisation mais à l’inverse des sites localisés dans des environnements valorisés … Il reste bien évidemment difficile de mesurer l’impact de ces effets de contexte sur la diversification et sa réalisation. On peut toutefois souligner que derrière le terme générique de « diversification », les produits relevant de cette approche sont multiples : parc social neuf d’abord mais aussi logements à loyers maîtrisés (PLS), accession sociale à la propriété, locatif libre, promotion privée …

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

2 La diversification : de l’ANRU aux conventions locales L’analyse des documents d’orientation et de programmation permet de cerner dans un premier temps le cadre posé par le niveau national à travers les règlements de l’ANRU et de voir ensuite quelles sont les intentions énoncées autour de la diversification dans les conventions locales. Cette première approche fait ressortir à la fois des tendances communes et des différences dans les sens donnés à la diversification dans les contextes locaux. Elle a néanmoins au moins deux limites. D’une part, ces documents évoluent et sont suivis d’avenants qui n’ont pas été consultés pour tous les sites et sont pourtant plus opérationnels et pertinents pour apprécier les contenus des programmes locaux. D’autre part, ces conventions font l’objet d’allers-retours entre l’ANRU et les communes et portent donc avant tout sur les objets de négociation entre le niveau national et le niveau local. Ainsi, les programmations de l’Association Foncière Logement y sont systématiquement consignées, ce qui n’est pas le cas des programmes émanant de promoteurs. De plus, les projets présentés sont confinés aux contours du périmètre ANRU. Or, les logiques locales de diversification ne sont pas forcément conçues à l’échelle du quartier ANRU et l’absence de précisions sur les programmes privés ne signifie pas pour autant qu’ils ne sont pas effectifs. L’analyse des intentions exprimées permet de soulever quelques questions sur la diversité locale des opérations mais ne dit rien des stratégies éventuelles et multiples des acteurs de cette diversification. Les entretiens menés et l’analyse des opérations permettront d’approfondir cette première approche, en confrontant ces intentions à la mise en œuvre des programmes dans quelques sites. Enfin les conventions de rénovation urbaine ne sont pas forcément le document le plus approprié pour identifier les actions en matière de diversification fonctionnelle. Là encore, les avenants peuvent d’une part être plus complets. Mais d’autre part, ces actions peuvent aussi être inscrites dans les Contrats Urbains de Cohésion Sociale, notamment lorsqu’elles concernent des équipements culturels et sociaux.

2.1 L’ANRU : la diversification, outil de la mixité sociale et de l’attractivité Les règles de l’ANRU sont précisées dans deux documents ; le règlement général, et le règlement comptable et financier. Dans le règlement général, la diversification de l’offre de logements est présentée comme un outil de mise en œuvre de l’objectif de mixité. « La diversification de l’offre de logements est l’outil principal d’amélioration de la mixité sociale lorsqu’elle redonne au quartier une réelle attractivité pour des catégories de populations différentes »5. Les indicateurs proposés par l’ANRU pour évaluer la diversification en donnent à leur manière une définition, prenant en compte à la fois la diversité des statuts d’occupation, des financements, des typologies et des formes urbaines : « La diversification est en effet évaluée par : l’évolution des proportions de logements répartis par statut (accession à la propriété, locatif libre, locatif intermédiaire, locatif social), voire de propriétaires, dans le site d’intervention ; la proportion de l’action de diversification dans l’ensemble des interventions du projet sur l’habitat ; l’évolution de la typologie des bâtiments et des logements sur le site d’intervention. »6. Si la diversité des formes urbaines doit permettre de redonner de l’attractivité aux quartiers rénovés, l’accent est mis sur la diversité des statuts de logements, associée aux questions d’évolution de peuplement. La participation de la Foncière logement à ces projets, qui doit produire du locatif privé, est obligatoire et codifiée : dès lors qu’un projet est subventionné par l’ANRU, il doit inclure des contreparties foncières attribuées à l’Association Foncière Logement (AFL)7. Depuis la création de l’ANRU, ces contreparties sont passées d’une fourchette allant de zéro à 50% de la SHON disponible après les démolitions à 15% à 35%, assurant à l’AFL une présence systématique sur les sites de démolition, ce qui n’était par le cas au départ8. L’AFL considère que ces contreparties doivent s’élever à au moins 25% de la SHON disponible pour que la diversification soit suffisante. Une note de l’Agence relative à l’accession à la propriété l’introduit par ailleurs comme « une opportunité pour diversifier l’offre de logements et promouvoir une mixité sociale dans les territoires d’intervention prioritaires de l’ANRU ». Cette nouvelle offre est présentée comme un moyen de « contribuer à la pérennisation des investissements engagés dans le cadre des PRU »9 Par Arrêté du 23 Avril 2007 portant approbation du règlement général de l’ANRU. Titre III, 1-6 Arrêté du 23 Avril 2007 portant approbation du règlement général de l’ANRU. Titre III, 1-6 7 L’AFL est une association Loi 1901, émanant du 1% logement, créée en 2002 par la Loi SRU pour favoriser la création de logements sociaux dans des communes en retard et, d’autre part construire des logements en locatif libre dans les ZUS concernées par un PRU. L’AFL est le plus important financeur de l’ANRU. 8 Note du directeur général de l’Agence du 17/01/2005 relative aux clarifications concernant les contreparties à céder à l’AFL. 9 Note du directeur général de l’Agence du 18/12/2006 relative à l’accession à la propriété dans les opérations de rénovation urbaine. 5 6

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

ailleurs, la loi ENL du 13 Juillet 2006 instaure des mesures concrètes pour attirer des investisseurs privés sur les quartiers : la TVA à 5,5%, le prêt à taux 0% (PTZ), ou le Prêt Social de Location Accession (PSLA), la maison à 100 000€ etc. participent ainsi à favoriser l’investissement privé sur les quartiers. Par ailleurs, le Règlement Général de l’ANRU (RGA) introduit également les objectifs de « mixité urbaine » et de « diversité fonctionnelle » : il s’agit de : « favoriser la mixité sociale, urbaine et de développement durable »10 et « le projet de rénovation urbaine soumis à l’agence doit permettre (...) de diversifier les fonctions urbaines à travers un rééquilibrage des fonctions commerciales, économiques sociales et culturelles par rapport à l’habitat »11. La notion de « mixité fonctionnelle » est plus récente dans les textes que celle de « mixité sociale ». L’objectif de « diversification fonctionnelle » qui lui est attaché ne fait pas l’objet d’un paragraphe entier dans le règlement général de l’ANRU, contrairement à l’objectif de « diversification de l’habitat ». Néanmoins, on note que la « mixité » n’est dès lors plus uniquement appliquée au seul peuplement d’un quartier, mais également aux fonctions de ses équipements. Outil de lutte contre la mono-fonctionnalité, la diversification des fonctions urbaines est présentée dans le texte comme un élément de réussite complémentaire à l’instauration d’une mixité sociale, qui seule, est insuffisante pour garantir la cohésion sociale d’un quartier.

2.2 La diversification de l’habitat dans les conventions Une première approche des intentions et programmes de diversification a été menée à partir des conventions franciliennes. 68 conventions signées au 31 mars 200812 ont ainsi fait l’objet de fiches de synthèse, qui constituent l’annexe n°1 de ce rapport. Nous en proposons ici une analyse transversale. Les objectifs et les éléments de programme figurant dans ces conventions ont été recensés en distinguant les deux types de diversification qui sont l’objet de cette étude : la diversification de l’habitat, à travers les différents statuts de logements et la diversification fonctionnelle, à travers les constructions et restructuration d’équipements, de commerces et d’activités. La précision sur le programme prévu au titre de la participation de l’AFL est obligatoirement inclus dans les conventions, à la demande de l’ANRU. La lecture et l’analyse des conventions a permis l’élaboration d’une base « programme » concernant la thématique Habitat d’une part et un recensement des actions menées au titre de la diversification fonctionnelle d’autre part. Elle a servi au choix des approches monographiques plus approfondies sur une vingtaine de sites. La lecture des conventions a permis la rédaction d‘une synthèse pour chaque projet (Cf. Annexe n°1) et la constitution d’une base de données comprenant les informations précisées ci-dessous : Grille diversification de l’habitat

Grille diversification fonctionnelle

Nombre de démolitions dont parc social dont parc privé Nombre de logements de la reconstitution dont sur site dont hors site dont PLUS-CD / PLAI / PLUS / Autres sur site dont PLUS-CD / PLAI / PLUS / Autres hors site Nombre de logements réhabilités Nombre de logements résidentialisés Nombre de logements privés construits dont PLS : total / sur site / hors site dont Accession sociale : total / sur site / hors site dont Promotion privée dont Locatif libre sur site dont AFL : total / sur site / hors site Surface terrains (m2) et SHON AFL dont AFL individuel dont AFL collectif La morphologie des programmes hors de la diversification AFL n’a pu finalement faire l’objet d’un recensement systématique faute d’information des conventions qui renvoient la plupart du temps à la définition ultérieure d’un programme.

Nombre d'équipements créés, réhabilités ou démolis-reconstruits dont scolaires dont sports et loisirs dont associatifs dont culturels dont social et santé dont services publics et administratifs Nombre de commerces créés, réhabilités ou démolis-reconstruits Nombre d'actions concernant des bureaux ou des activités économiques Les actions menées concernant des activités économiques sont trop rarement précisés pour envisager de collecter une information systématique concernant le nombre de M2 concernés.

Arrêté du 23 Avril 2007.Op.cit. Préambule Arrêté du 23 Avril 2007. Op.cit. 12 4 sur les 72 n’ont pas pu être consultées. 10 11

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

2.2.1 Une notion qui se systématise avec le temps La diversification des statuts d’habitat est bien un objectif affiché dans la plupart des conventions : 5 seulement n’y font pas référence ; il s’agit de projets ne comprenant aucune démolition ou reconstruction dans le périmètre du site ANRU (Stains cité jardin – 93 ou Persan Village – 95), ou de projets visant le maintien du parc social plutôt que la diversification de l’offre de logements (Sevran Rougemont – 93).

Evolution de la diversification de statuts 100% 80% Effective

60%

Annoncée

La proportion des conventions qui abordent la question de la diversification au fur et à mesure des années connaît une augmentation régulière. Cette évolution souligne sans doute que cette thématique s’est progressivement imposée comme un axe central du PNRU. Probablement, l’ANRU a-t-elle contribué notamment par le biais des comités d’engagement à systématiser le recours à la notion de diversification.

40% 20% 2004

2005

2006

2007

1er trimestre 2008

2.2.2 Un objectif annoncé et massivement traduit en actions concrètes La plupart des conventions affichent un objectif de diversification assorti d’un programme d’actions (hors programme AFL obligatoirement inscrit). Dans 7 conventions, seules sont mentionnées des intentions autour de l’AFL. Ceci peut correspondre à: - Un projet de démolition restreint et un potentiel de diversification limité. Certains projets prévoient en effet un petit nombre de démolitions, et si l’intervention de l’AFL est systématique (sauf exception) et donc justifiée, il n’est pas prévu de réaliser d’autres constructions diversifiées. - Une priorité donnée au maintien d’une offre de logements sociaux adaptés à la population, - Une taille réduite du site d’intervention sur lequel la seule intervention de l’AFL constitue un acte de diversification marqué au regard du nombre total de logements. Les cinq sites dans lesquels aucune intention de diversification ne ressort sont : - Soit des projets ne comportant aucune démolition ou trop peu pour justifier d’une intervention de l’AFL. Dans ce contexte, la diversification de statuts de logement n’est souvent même pas envisagée, en tout cas pas à l’échelle du quartier ANRU. C’est le cas des conventions de Stains – Cité Jardin (93) ou de Persan - Village (95). - Soit des projets qui prévoient une intervention unique de l’AFL sans pour autant évoquer la diversification de statuts comme un objectif. C’est le cas de la convention de Rueil-Malmaison-Clos des terres rouges (92) ou de SevranRougemont (93).

2.2.3 La diversification selon les départements Les conventions signées dans les départements de Paris, de la Seine-et-Marne, des Yvelines et du Val-de-Marne font ressortir des logiques de diversification différentes. Mis à part le cas particulier de Paris (seulement deux conventions et une diversification définie « à l’envers » sur la Goutte d’Or ; une opération qui introduit par le biais de la reconstitution une offre de logements sociaux après démolition d’un parc privé ancien et insalubre), La Seine-et-Marne et les Yvelines sont les deux départements où la diversification est la plus fortement affichée et précisée. Il s’agit de deux départements de grande couronne à priori moins contraints par des difficultés foncières que les départements de petite couronne. Les projets de rénovation urbaine du département des Yvelines répondent à des orientations prises dans le cadre d’une politique plus large menée à l’échelle de l’agglomération; qui tend globalement à encourager les actions de diversification et uniformise de fait les discours des conventions locales.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

La Seine-et-Marne est caractérisée par un petit nombre de projets (3 conventions signées) et la part de démolition13 la plus importante d’Ile de France : 20% du parc social des sites conventionnés doit en effet être démoli. A l’inverse, les départements d’Essonne, des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et du Val-d’Oise ont des stratégies de diversification de statuts plus différenciées selon les sites. C’est dans les conventions des sites de petite couronne que la diversification est la moins présente. En Seine-Saint-Denis, on trouve à la fois des conventions sans objectifs de diversification ou une diversification se limitant aux interventions de l’AFL. Dans six conventions, la diversification se limite aux programmes de l’AFL : Aulnay-Sous-Bois Quartiers Nord, La Courneuve - 4000 et de Pierrefitte – Langevin et Lavoisier. On constate en effet plus globalement qu’il s’agit du département où la part de l’AFL dans la diversification totale de logements est la plus importante : 48% des logements diversifiés. Pour le département de l’Essonne, deux des 6 projets (Draveil et Sainte Geneviève des Bois) sont également des sites où seule une intervention de l’AFL est prévue dans le cadre de la diversification de statuts de logements. Pour le Val d’Oise, seul un des 11 projets du département ne réalise pas de diversification compte tenu d’un nombre trop faible de démolitions (PersanVillage). Ces tendances reflètent assez bien les différences perceptibles dans les chiffres prévus de démolition et les logiques de reconstitution de l’offre mises en évidence dans un premier cadrage régional14. Elles faisaient ressortir des logiques de reconstitution de l’offre de logements sociaux en Seine-Saint-Denis alors que dans les Yvelines et les Hauts-de-Seine, la reconstitution était davantage prévue hors des sites, laissant de la place pour de la promotion privée dans la ZUS.

2.2.4 Les thématiques et objectifs de la diversification Nous avons relevé 7 grandes familles de mots/termes auxquels la diversification de l’offre est associée de façon récurrente dans les conventions. Un même projet peut invoquer plusieurs objectifs. La mise à plat des termes associés à la diversification nous a ainsi permis de différencier quatre types d’approches de la diversification dans les conventions franciliennes : - La diversification-équilibres sociaux - La diversification – politique de l’habitat - La diversification –projet urbain - La diversification-développement durable

Les intentions de la diversification de statuts Temporalité 6% Attractivité Emplaceme 12% Formes nt logements 11% 7% Densification-

ƒ La diversification – équilibres sociaux : 46 conventions associent la diversification à la question des équilibres sociaux mais en ciblant l’offre de nouveaux logements soit plutôt en direction des ménages les plus solvables du quartier et insistant alors sur la notion de parcours résidentiels, soit en ciblant de nouvelles populations extérieures au quartier et d’un profil social différent, faisant alors de la diversification un vecteur de changement dans le peuplement.

Peuplement

dédensificati

21%

on 18% Parcours résidentiels 25%

La majorité des conventions (33 sur 68) font mention des parcours résidentiels, c’est l’objectif le plus cité avant même celui de faire de la mixité sociale (contenu dans l’objectif « peuplement »). La diversification des statuts est donc d’abord associée à la volonté «d’enraciner la population»15 ou de «créer des itinéraires résidentiels à l’intérieur du quartier»16. Dans ce cas de figure, les produits de la diversification s’adressent prioritairement à la population du quartier et en particulier aux catégories les 13 La part de démolition départementale correspond au nombre de logements sociaux démolis, sur le nombre de logements sociaux total des quartiers concernés. 14 Lelévrier C., Noyé C., Observation des mobilités résidentielles des ménages dans le cadre des opérations de relogement – DREIF – 2007. 15 Cf. Convention partenariale de Gennevilliers – Le Luth – Les Grésillons. (92) 16 Cf. Convention partenariale de Mantes la jolie – Mantes la ville (78)

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

plus solvables identifiées comme celles qui seraient susceptibles de poursuivre leur trajectoire résidentielle hors du quartier et dont le départ contribuerait indirectement à la précarisation du quartier. Si la notion n’est pas toujours détaillée, elle peut être appréhendée différemment. h Maintien des populations locales sur place : c’est l’enjeu le plus prononcé dans le cadre de l’objectif du parcours résidentiel. Il est ainsi précisé que le parcours résidentiel doit permettre de « conserver les habitants du quartier qui ont tendance à fuir » (Montereau, Surville - 77) ou de « maintenir en partie des habitants sur place » (Bagneux, les Blagis 92) ou encore « stabiliser une population modeste dans le quartier» (Pantin, Quatre Chemins - 93). Il est dans ce cadre souvent précisé que les parcours résidentiels complets doivent se faire au sein du quartier ou de la commune. h Mobilité résidentielle et mobilité sociale: il s’agit de provoquer des « itinéraires résidentiels » ou des « cursus résidentiels » « ascendants » ou « positifs » dans le but de « générer une mobilité résidentielle et donc sociale » (Garges-Lès-Gonesse, Doucettes et Dame Blanche Ouest - 95). h Accès à une meilleure situation d’habitat : cet objectif apparaît plus rarement dans les conventions mais certaines d’entres elles précisent quand même que les parcours résidentiels doivent permettre « aux jeunes de décohabiter et à des ménages mal logés d’accéder à un logement confortable » (Bobigny, Karl Marx et Paul Eluard - 93). Le rapport de cette notion à la mixité est important puisqu’il s’agit en effet souvent de freiner les flux de départ des ménages les plus solvables du quartier rénové. La récurrence de cette notion dans les conventions pour justifier d’une stratégie de diversification indique que le choix d’une stratégie de maintien d’une population déjà en place est un objectif sans doute « plus raisonnable », voire « plus réaliste » que celui d’attirer des classes moyennes venues de l’extérieur. Elle tient en particulier compte de l’image du quartier jugée encore rédhibitoire pour attirer des populations extérieures. La diversification, comme le relogement, sont ainsi mobilisés comme des instruments de « promotion résidentielle des ménages salariés »17. De ce point de vue, cette stratégie peut apparaître comme une redéfinition locale d’un objectif national en conformité avec l’objectif de diversification du profil social des habitants mais qui en déplace la cible des « classes moyennes » venues de l’extérieur aux catégories les plus solvables du quartier. La question du peuplement est également très présente : 29 des 68 conventions l’évoquent comme une priorité. Elle regroupe les objectifs de « mixité sociale », « d’équilibre des populations », de « maîtrise de l’évolution du quartier » etc. On distingue plusieurs tendances dans les objectifs énoncés de la diversification des statuts : h Attirer de nouvelles populations : elle est explicitement mise en œuvre dans l’optique d’ « attirer des « populations nouvelles » (Mantes la Jolie, Val Fourré - 78). Certains document précisent le type de population visée : « attirer les classes moyennes » (Les Ulis, Centre ville et quartier Ouest (91)) ou encore de « favoriser l’accès aux familles structurantes » (Villeneuve la Garenne, Seine Sablière/La caravelle (92)) ou enfin «attirer de jeunes ménages en capacité d’acheter, ou des personnes âgées à la recherche d’une nouvelle offre » (Sarcelle, Lochères - 95). h La nécessaire « maîtrise du peuplement » : la diversification est aussi affichée comme un outil de « contrôle » du peuplement d’un quartier. Il s’agit pour certains d’ « infléchir la composition sociologique du quartier » (Montgeron, Vigneux - 91) ou de « lutter contre les déséquilibres sociaux » (Antony, Noyer Doré - 92), et enfin de « favoriser une reconquête démographique » (Aubervilliers / Saint Denis - 93)). Ces objectifs sont sans doute plus « conformes » à la définition de la diversification et des objectifs de la mixité sociale définis au niveau national. On trouve des communes qui ont par ailleurs développé des outils de maîtrise du peuplement du parc social (sites des Yvelines notamment, Nanterre, Villeneuve-la-Garenne, …), ou encore des sites localisés dans des secteurs valorisés de l’agglomération (Antony, Bagneux, Rueil-Malmaison …) ou proches de la ville de Paris et qui connaissent par ailleurs une dynamique de gentrification (Montreuil, Bobigny, Aubervilliers, Saint-Denis,…) Le plus souvent, les deux objectifs, celui de favoriser des parcours résidentiels et celui d’attirer des populations extérieures, sont présents dans la diversification, l’idée de promotion résidentielle des ménages salariés étant mise en œuvre à l’échelle de la commune. 14 conventions conjuguent ainsi «parcours résidentiel et peuplement. Au total, de l’ordre de 50 conventions mentionnent l’un ou l’autre des objectifs liés aux équilibres sociaux : 19 seulement sur l’axe « parcours résidentiels » et 13 sur l’axe « peuplement ». 17

Lelévrier Christine, "Que reste-t-il du projet social de la politique de la ville ?", Esprit, Mars-avril 2004. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

ƒ La diversification – politique de l’habitat La question de la densification - dé densification du logement social est évoquée dans 26 conventions. Parce que la diversification induit l’injection de parc privé dans les zones où le logement social est a priori majoritaire, elle implique de fait la réorganisation du parc social dans son ensemble, et dans la forme urbaine, et dans le nombre de logements. Les objectifs des conventions sur ce point varient entre maintien, augmentation ou diminution du nombre de logements sociaux. h « Dé-densifier » le logement social : certains projets préconisent de « réduire l’offre sociale sur la commune » (Les Mureaux, Cinq quartiers - 78) ou de « réduire la concentration de logement sociaux » (Deuil-la-Barre, La Galathée - 95) ou encore de « Maintenir un parc social dans des proportions acceptables » (Bagneux, les Blagis - 92). C’est le cas de rares sites sur lesquels l’intercommunalité est une échelle de réflexion concernant l’offre de logement et sa diversité territoriale ou encore des communes ayant un fort taux de logements sociaux. Logiquement, cet objectif est associé à des enjeux particuliers sur le choix de l’emplacement de la diversification : « reconstitution de l’offre partielle sur site pour diversifier » (Grigny / Viry-Châtillon, La prairie de l’Oly - 91) « peu reconstruire sur les sites de démolitions » (Gennevilliers, Luth et Grésillons -92. Cette logique peut se rencontrer aussi sur des sites dont la part de logements sociaux est relativement modeste mais fortement concentrée spatialement, par exemple à Draveil : « dé-densifier en reconstruisant majoritairement hors site » (Draveil, l’Orme des Mazières - 91) h Maintenir l’offre de logements sociaux : d’autres conventions affirment au contraire une volonté de maintien des logements sociaux. Il s’agit par exemple de « Conserver les proportions existantes dans les différents types d’habitat » (Vitry-sur-Seine, Balzac - 94) ou enfin de « conserver une part importante de logement sociaux ». (Blanc-Mesnil, Quartiers Nord/Sud - 93). Ce positionnement peut s’accompagner d’une reconstitution d’une offre de logement qui excède le 1 pour 1, d’une reconstitution hors site, d’une politique municipale parallèle de développement du parc social : « S’agissant d’organiser le passage du statut de logements privés dégradés à celui de logements sociaux, le processus de rénovation urbaine conduit à une forte augmentation du nombre de logements sociaux » (Clichy-sous-Bois – 93). h Créer une offre de logements sociaux : Logiquement, cet objectif se trouve dans les sites dont l’offre de logement est à majorité privée. 4 conventions franciliennes (Paris, Aubervilliers – 2 conventions, Clichy-Montfermeil) concernent des quartiers à majorité de logements privés (anciens ou récents) avec pour corollaire un parc locatif public très minoritaire voire inexistant. Malgré ces contextes particuliers, le principe de diversification est mobilisé (et programmé) mais dans ce cas, il s’agit d’introduire du parc social en remplacement du parc ancien dégradé (logement indigne) ou de copropriétés en grande difficulté, qui apparaît alors comme outil de mixité sociale : « Afin, de constituer la mixité sociale nécessaire sur le quartier de la ZUS, les logements créés se répartiront entre logements sociaux familiaux, logements pour étudiants, résidences sociales, et logements type PLS » (Paris – Goutte d’Or – 75) ou encore d’amélioration des conditions d’habitat : « Au vu des conditions actuelles de l’habitat dans les copropriétés, [la forte augmentation de logements sociaux] constituera un progrès majeur pour les habitants » (Clichy-sous-Bois – 93). Il est notamment tenu compte du contexte du marché immobilier pour « Permettre, dans un contexte de fortes tensions sur l’accès au parc HLM, la reconstitution de l’offre locative sociale et le développement de parcours résidentiels à l’échelle de l’agglomération » (Aubervilliers -93). On note aussi que sur ces sites, la situation du parc social peut être jugée socialement plus précaire que celle du parc public programmé ƒ La diversification -élément du projet urbain: C’est la notion d’attractivité qui est la plus citée (17 conventions). Ici, la diversification a en fait une double fonction, la plus communément admise est le changement social induit par une offre de logements plus large afin « d’éviter un risque de décrochage ou de spécialisation des cités » (Nanterre - 92), mais elle permet aussi de « changer d’image et de requalifier le cadre de vie » (Viry / Chatillon, Les coteaux de l’Orge - 91) et de « reconstituer un paysage diversifié beaucoup plus chaleureux et convivial » (Saint-Ouen-l’Aumône - 95) rompant avec une forme urbaine assimilée à une certaine composition sociale, Dans une quinzaine de conventions, le choix de l’emplacement du nouveau parc privé n’est pas neutre et semble assez stratégique à la fois pour la commercialisation des programmes et pour la cohérence du projet urbain, justifiant des localisations plutôt périphériques et associant attractivité et mixité sociale : h Faire la couture : les logements diversifiés doivent être reconstruits « à la lisière du quartier pour faire la couture entre tissu pavillonnaire et le grand ensemble » (Sainte-Geneviève-des-Bois - 91) ou « développer de petits programmes en immédiate périphérie du site » (Clichy-sous-Bois/Montfermeil 93) ou encore « procéder à une densification complètes des franges nord car elles se prêtent mieux aux opérations de diversification » (Stains, Clos StDiversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Lazare - 93). La conquête des franges du quartier concerne la grande majorité des conventions qui abordent cette question (11 des 15 conventions). Si les localisations préférentiellement prévues en périphérie sont justifiées dans les conventions par des arguments urbains (densité, forme urbaine, disponibilités foncières…), les entretiens ont clairement fait ressortir des logiques plus directement sociales ; éviter les secteurs trop stigmatisés du quartier, assurer une attractivité aux nouveaux programmes en les dissociant du logement social, h Réinvestir les cœurs de quartier : De façon plus marginale (4 conventions sur 15), certains projets affichent au contraire une volonté « d’accentuer la diversité au cœur du quartier » (Montgeron / Vigneux- 91) ou de « rétablir un équilibre entre les différents statuts d’occupation par des opérations de logements privés réalisés au cœur du quartier » (Neuilly-sur-Marne - 93). Quelques projets mentionnent ensuite la nécessité de procéder à la diversification des formes des logements (9 sites au total) parallèlement à celle des statuts de logement. Il s‘agit de « procéder à la mixité de l’habitat tant en matière de types de bâtiments que de types de logements » (Corbeil, Nacelle et Montconseil - 91). Dans le RGA, la diversification est en effet évaluée en fonction des statuts et de la forme urbaine des nouvelles constructions, la volonté étant de rompre avec l’architecture des années 50-60 des grands ensembles. Bien qu’elle soit formellement mise au même niveau que la diversification des statuts et que la diversification morphologique fasse explicitement partie de la diversification, elle est rarement un objectif prioritaire et dans tous les cas, elle est associée à un objectif de peuplement. ƒ La diversification – composante du développement durable Enfin, la question de la temporalité est évoquée dans 8 conventions. Les objectifs énoncés dans ce cadre sont d’abord parfois affichés comme des éléments structurants d’une stratégie de développement durable. C’est le cas des sites des Ulis (91), ou de Pierrefitte – Langevin Lavoisier (93). Certaines conventions évoquent ensuite l’objectif de diversification et les effets attendus comme « un processus inscrit dans la durée » (Champigny-Mordacs - 94) ou encore une « vision prospective, envisagée sur le long terme » (Dammarie-les-Lys - 77). En effet, au même titre que la mixité sociale et urbaine, la notion du développement durable est apparue récemment, dans la dernière version du RGA comme une injonction nouvelle à prendre en compte dans la mise en œuvre des PRU. « La diversification de l’habitat et des fonctions urbaines » constituent en effet un des éléments « contribuant au développement durable du projet »18. Au delà des exigences écologiques sur les constructions, l’assimilation du terme de la diversification à la nouvelle donne du développement durable introduit ainsi une notion de temporalité dans la mise en œuvre de l’objectif de mixité et incite les opérateurs à projeter les résultats escomptés sur une durée dépassant les seuls délais du financement de l’ANRU.

Conclusion Nombre de conventions en fonction des objectifs énoncés La quasi-totalité des conventions affiche un objectif de diversification et prévoit des programmes concrets, s’inscrivant ainsi dans la logique nationale des opérations 14 ANRU. Les entretiens menés auprès de nombreux porteurs de projets et d’acteurs du renouvellement ont largement confirmé cette appropriation locale de l’objectif PEUPLEMENT = 46 national de diversification comme outil de la mixité sociale. 13 8 Cet objectif de diversification est en effet le plus souvent 11 associé au changement du peuplement , que ce soit en faisant accéder les ménages salariés à ces nouveaux HABITAT = 26 URBAIN = 35 5 types d’habitat ou en essayant d’attirer des ménages plus 2 6 aisés de l’extérieur, les deux contribuant à éviter la paupérisation des sites. C’est sur les quartiers les plus modestes que l’évocation des parcours résidentiel pour les habitants est la plus fréquente, reflétant un ajustement de la mixité aux contextes. En revanche, les quartiers moins défavorisés développent plus volontiers les approches liées aux populations nouvelles voire d’autres thématiques. La diversification est présentée comme un élément fort de l’attractivité et intégrée ainsi dans certaines conventions au projet urbain. De manière plus marginale, la diversification est associée à la déconcentration du logement social mais à une échelle qui, en Ile-de-France, reste communale et au développement durable. 18

Arrêté du 20 Mars 2007 portant approbation du règlement général de l’ANRU. Titre III. 1-1 Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Bilan : intentions de la diversification de l’habitat Attractivité 75 75 77 77 77 78 78 78 78 78 78 91 91 91 91 91 91 91 91 91 91 91 91 92 92 92 92 92 92 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 94 94 94 94 94 94 95 95 95 95 95 95 95 95 95 95 95

Paris - ZUS Goutte d'Or Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignancourt / Clichy / Saint Ouen Meaux - Beauval et Pierre Collinet Dammarie-les-Lys. - Abbaye / Plaine du Lys Montereau - Surville Chanteloup-les-V. - Cité / Noé / Feucherets Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Ecquevilly - Résidence du Parc Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Evry - Les Pyramides Draveil - L'Orme des Mazières Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Athis-Mons - Le Noyer Renard Grigny - Grigny 2 Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Corbeil - Nacelle et Monconseil Etampes - Saint Michel Antony - Noyer Doré Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Bagneux - Les Blagis Nanterre - Petit Nanterre Villeneuve-La-G.- Seine Sablière Rueil-Malmaison - Clos des Terres Rouges Pierrefitte - Poètes Pantin - Quatre Chemins Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Blanc-Mesnil - Quartiers Nord et Sud Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Bondy - quartier nord Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Epinay/S.- Source, Presles, Centre, Orgemont La Courneuve - 4000 Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Neuilly sur marne - les Fauvettes Pantin / Les Courtillières Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Sevran - Rougemont Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Stains - Moulin neuf Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Aubervilliers/St Denis - Cristino Garcia Landy Romainville - marcel Cachin Stains - Cité Jardin Pierrefitte - Langevin Lavoisier Bobigny - Grand Quadrilatère Champigny - 4 Cités Champigny - Mordacs Orly - Gd Ensemble Vitry sur Seine - Balzac Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Arcueil - Vache Noire Saint-Ouen l'Aumône - Chènevières Argenteuil - Val d'Argent Deuil la Barre - Galathée Garges-lès-Gonesse - Muette Garges-lès-G. - Doucettes, Dame Blanche O. Goussainville - Grandes Bornes Sarcelles - Lochères Villiers-le-Bel - Carreaux Persan - Village Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine

Formes urbaines

Emplacement de la diversification

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Nombre de LS (densification, déconc.) X

Parcours résidentiels

Peuplement Temporalité X

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Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

2.3 La diversité fonctionnelle 2.3.1 La diversification fonctionnelle annoncée et effective La diversification fonctionnelle est, contrairement à celle de l’habitat, un axe d’action minoritaire. En effet, sur l’ensemble des conventions signées, un peu moins de la moitié ont développé cette thématique dans leurs objectifs.

Evolution de la diversification fonctionelle 100% 80% Annoncé

60%

Effective Le schéma met en valeur la très nette variation entre 40% diversification fonctionnelle annoncée et diversification fonctionnelle effective. C’est une autre 20% différence par rapport à la diversification de l’habitat 2004 2005 2006 2007 2008 pour laquelle on constate une forte relation entre les objectifs et le programme. Ici, l’écart est important mais dans un sens qui favorise les actions au détriment des objectifs énoncés. La diversification fonctionnelle est globalement peu annoncée dans les conventions, 30 des 68 conventions (soit 44%), en revanche presque la totalité des conventions comprennent des actions de diversification. Cet écart tient en grande partie aux contours assignés à la diversification fonctionnelle dans le cadre de cette étude. En effet, nous avons considéré que les interventions en termes d’équipements constituent des formes de diversification fonctionnelle. Cette définition relativement extensive n’est pas celle la plus communément admise dans les conventions qui réservent plus généralement ce terme au développement de l’offre commerciale ou du nombre d’emplois offerts sur le quartier. Les actions menées sur les équipements le sont au titre des conditions de vie voire de l’aménagement. A noter aussi que plusieurs conventions mentionnent des opérations attestant d’une stratégie effective de mixité fonctionnelle sans distinguer celles qui relèvent strictement du projet ANRU, et financées par elles, et celles qui dépendent de mesures menées dans un cadre plus large de ZAC ou de ZFU par exemple.

Nombre de conventions signées par type de stratégie : Si la « mixité fonctionnelle » n’est pas énoncée dans la majorité des conventions, elle est en revanche effective dans 89% des conventions. Il existe quelques cas marginaux de conventions dans lesquelles la diversification apparaît au titre des objectifs mais n’est pas concrétisée dans le programme. Par exemple, à Champigny – 4 cités (94), la convention mentionne une volonté d’ « inscrire le projet dans un objectif de développement durable (…) par la diversification des fonctions du quartier etc. ». Néanmoins, on ne relève pas d’actions particulières mises en œuvre dans ce cadre.

2.3.2 Les intentions de la diversification fonctionnelle C’est à partir des années 70 que l’on attribue à la mono fonctionnalité de certains quartiers une partie de l’échec social qu’ils connaissent. Le Règlement Général de l’ANRU semble lui-même présenter la diversification fonctionnelle ainsi, au même titre que la mixité sociale et le développement durable. Le programme national de rénovation urbaine vise en effet « à restructurer, dans un objectif de mixité sociale, urbaine et de développement durable, les quartiers classés en zone

Annoncée et Annoncée, pas effective effective (A+E) (A+PE)

30

2

Pas annoncée mais effective (PA+E)

Ni annoncée ni effective (PA+PE)

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1

Les intentions de la mixité fonctionnelle

sans intention 15%

Centralité 10%

Attractivité 17%

Multifonctionnalité 37%

Developpem ent durable Mixité sociale 8% 8% Besoin des habitants 5%

Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

urbaine sensible »19. C’est néanmoins la seule allusion à la diversification fonctionnelle du RGA. La notion est par ailleurs très peu et mal définie. Dans le cadre du travail d’analyse sur les conventions, on trouve ainsi un grand nombre de conventions n’associant aucune intention aux actions relevant de la mixité fonctionnelle.20.Les données présentées ne concernent donc que 32 conventions. On trouve par ailleurs un nombre important de conventions sans intentions, annonçant la diversification fonctionnelle comme un objectif mais ne le reliant à aucune « intention » spécifique (6 conventions). Ces conventions ne fournissent ainsi aucun élément d’appropriation local et présentent la diversification des fonctions comme une fin en soi et un objectif de résultat à atteindre. ƒ La diversification – une fin en soi L’objectif de rupture avec la mono-fonctionnalité est prédominant dans les conventions : 15 sur les 32 développant un argumentaire lié à la diversification fonctionnelle auxquelles s’ajoutent 6 conventions citant la diversification fonctionnelle mais sans objectifs étayés soit au total 21 conventions sur 32. Il souligne surtout l’aspect peu discuté de l’objectif de diversification fonctionnelle comme c’est le cas par exemple de celui de mixité sociale. En effet, cette thématique affirme la nécessité d’une diversification sans en préciser les effets positifs attendus. Les argumentaires paraissent alors peu étayés : « pour lutter contre une uniformité des fonctions, on les diversifie ». La diversification fonctionnelle est donc présentée comme une « fin en soi », comme l’objectif de résultat à atteindre plus que comme un moyen. Il s’agit, par exemple, « d’éviter les logiques de zonages monofonctionnels » (Dammarie-les-Lys - 77), ou « d’éviter l’uniformisation des fonctions » (Bagneux, Blagis - 92) ou encore de « casser l’homogénéité d’un quartier (...) » (Orly, Grand Ensemble - 94). C’est également dans cet esprit qu’est mentionnée la nécessité d’équilibrage des différentes fonctions, et de favoriser leur coexistence : « Palier au fort déséquilibre habitat/emploi. Injecter des commerces, des équipements etc. » (Persan, Village (95). ƒ La diversification – un élément de la requalification urbaine La diversification fonctionnelle fait partie intégrante d’une stratégie urbaine plus large pour 11 conventions soit près du tiers de celles qui affichent une intention de diversification fonctionnelle. Elle s’organise autour de deux axes : l’attractivité et la centralité. ¾ Comme la diversification des statuts de logement, la volonté de diversification des fonctions des quartiers est régulièrement associée au retour d’une attractivité. A Clichy-sous-Bois / Montfermeil, Plateau - 93, il s’agit de « redonner de l’attractivité par une mixité urbaine », à Champigny, 4 cités (94) « le projet s’inscrit dans un objectif de développement durable (...) par la diversification des fonctions du quartier et par l’amélioration de son attractivité ». ¾ Est également évoquée dans les conventions, la nécessité de redonner une centralité aux quartiers rénovés. Ce terme apparaît à plusieurs reprises dans les conventions attestant de l’intention de restructurer les différents équipements autour de pôles communs, dans le but notamment de rendre les quartiers plus « structurés et structurants » pour leurs habitants. Il s’agit parfois de « donner une centralité nouvelle » (Villetaneuse, Allende 93), ou à « structurer un réel espace de centralité linéaire, porteur de mixité fonctionnelle » (Arcueil – Vache Noire (94)) ou encore à « intervenir sur l’espace fédérateur du quartier » (Champigny, Mordacs - 94), ou enfin de « créer un nouveau nœud d’échange et d’attractivité commerciale » (Nanterre, Petit Nanterre - 92). ƒ La diversification au service des habitants La nécessité de répondre aux besoins des habitants apparaît également dans certaines conventions (3): il s’agit en effet de l’objectif le moins cité mais en même temps 65 conventions ont prévu des actions de création, réhabilitation ou reconstruction d’équipements. Cela indique surtout que pour les porteurs de projet l’offre locale de services ne relève pas de la thématique de diversification fonctionnelle. A Bobigny-Karl Marx (93), il s’agit « d’adapter la gamme d’équipements et de services aux besoins des populations actuelles et futures » ou à Pierrefitte-Poètes (93) ou il s’agit de « valoriser le cadre de vie par la mixité urbaine ».

Cf. Arrêté du 23 Avril 2007 portant approbation du règlement général de l’ANRU. Préambule En considérant qu’il n’y avait intention de diversifier que lorsque la diversification fonctionnelle constituait un objectif annoncé dans la convention. Les mots utilisés pour la définir sont variés : « diversité des fonctions urbaines », « mixité des usages », « mixité fonctionnelle » 19 20

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

ƒ

La diversification pour de nouvelles populations

Certains PRU prévoient la construction d’équipements nouveaux d’envergure communale dans le but affiché d’inciter la venue de populations diversifiées sur les quartiers. C’est le cas du projet de Mantes la Jolie par exemple qui comprend la construction d’un centre nautique en plein cœur du quartier du Val Fourré. La mixité sociale peut ainsi être clairement affichée comme un objectif à atteindre par la diversification fonctionnelle (3 conventions). Soit elle est simplement assimilée à la diversité des fonctions : « Attirer de nouveaux usagers et assurer la mixité fonctionnelle et sociale » (Paris-ZUS Goutte d’Or - 75) soit elle a réellement vocation à concourir au « brassage des habitants, ceux allant dans les équipements cœur de ville et ceux cœur de village » (Persan, Village - 95). Enfin, de la même façon que pour la mixité des statuts, la notion de développement durable est de plus en plus régulièrement citée dans les conventions. « Le projet s’inscrit dans un objectif de développement durable (...) par la diversification des fonctions du quartier et l’amélioration de son attractivité » (Champigny-4 cités (94)) Il s’agit d’une part d’associer à la démarche de diversification une notion de temporalité et de d’autre part de relier des objectifs nouveaux du Règlement Général de l’ANRU entre eux. Parmi les conventions abordant les objectifs liés à la diversification fonctionnelle, la majorité n’en évoque qu’un seul. Sept conventions seulement associent deux intentions, 3 seulement si l’on exclut l’objectif « rupture avec la mono-fonctionnalité. Cette faiblesse des objectifs en matière de diversification résulte d’abord du fait que l’offre d’équipement n’est pas considérée comme une action de diversification. Cela souligne aussi le fait que la diversification des fonctions d’un quartier s’inscrit dans une logique de réaménagement urbain plus large: il s’agit en effet de réintroduire des activités, commerces et/ou équipements afin de répondre aux besoins de la population et de créer de nouvelles centralités dans le but d’améliorer l’attractivité du quartier pour faire venir d’autres activités et populations et ainsi développer la mixité sociale. L’objectif de diversification fonctionnelle peut par ailleurs être relié à celui d’une banalisation nécessaire des quartiers, ou d’un retour à la ville traditionnelle21.

A ce sujet, voir EPSTEIN R. KIRSZBAUM. L’enjeu de la mixité sociale dans les politiques urbaines. Regard sur l’actualité n°292 Juin Juillet 2003. La documentation française. 21

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Paris - ZUS Goutte d'Or Paris - Portes Pouchet, Montmartre, Clignancourt, Clichy Meaux - Beauval et Pierre Collinet Dammarie-les-Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Montereau - Surville Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Feucherets Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Ecquevilly - Résidence du Parc Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Evry - Les Pyramides Draveil - L'Orme des Mazières Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Athis-Mons - Le Noyer Renard Grigny - Grigny 2 Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Corbeil - Nacelle et Monconseil Etampes - Saint Michel Antony - Noyer Doré Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Bagneux - Les Blagis Nanterre - Petit Nanterre Villeneuve-La-G. - Seine Sablière / La Caravelle Sud Rueil-Malmaison - Clos des Terres Rouges Pierrefitte - Poètes Pantin - Quatre Chemins Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Bondy - quartier nord Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Epinay/Seine - La Source / Presles / Centre / Orgemont La Courneuve - 4000 Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Neuilly sur marne - les Fauvettes Pantin / Les Courtillières Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Sevran - Rougemont Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Stains - Moulin neuf Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Romainville - marcel Cachin Stains - Cité Jardin Pierrefitte - Langevin Lavoisier Bobigny - Grand Quadrilatère Champigny - 4 Cités Champigny - Mordacs Orly - Gd Ensemble Vitry sur Seine - Balzac Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Arcueil - Vache Noire Saint-Ouen l'Aumône - Chènevières Argenteuil - Val d'Argent Deuil la Barre - Galathée Garges-lès-Gonesse - Muette Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Goussainville - Grandes Bornes Sarcelles - Lochères Villiers-le-Bel - Carreaux Persan - Village Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine

X

Pas d'intentions

Multifonctionnalité

Dvnt durable

Besoin des habitants

Mixité sociale

ZUS

75 75 77 77 77 78 78 78 78 78 78 91 91 91 91 91 91 91 91 91 91 91 91 92 92 92 92 92 92 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 93 94 94 94 94 94 94 95 95 95 95 95 95 95 95 95 95 95

Attractivité

Dpt

Centralité

Bilan des intentions – Diversification fonctionnelle

X X X X

X

X X

X

X

X X X

X X X

X

X X

X

X X X

X X X X X

X

X X

X X

X X X X

X X

X

Nombre total d'objectifs évoqués 2 1 1 1 0 0 0 0 1 0 0 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 2 1 1 1 1 0 3 0 1 0 0 0 2 1 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 0 0 2 0 1 0 2 2 0 1 0 1 0 0 1 1 0 0 1

Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3 Diversification : le contenu des programmes 3.1 Le programme de diversification de l’habitat dans les conventions : cadrage régional Cette partie s’appuie sur l’exploitation des bases de données constituées à partir des conventions et des avenants signés au 31 mars 2008. Cette base a été vérifiée et corrigée par les Directions Départementales de l’Equipement. Il s’agit donc de données quantitatives issues des conventions et qui peuvent faire l’objet de modifications substantielles notamment par le biais des avenants. Les éléments de programmes sont complétés par les enquêtes « suivi physique » et « suivi financier » réalisées par l’ANRU. Les données quartiers réfèrent au périmètre de la ZUS ou de l’article 6 même pour les conventions ciblant une partie seulement de la ZUS.

3.1.1 Démolition, réhabilitation, reconstitution de l’offre Le Programme National de Rénovation Urbaine concerne 72 quartiers qui comptent plus de 296 000 logements dont près de 193 000 logements locatifs sociaux. Nbre total logements (ZUS) 296 095 dont logements sociaux (ZUS) 192 877 Source : INSEE RGP 1999 Nbre de démolitions 30 844 soit en % du total logement (ZUS) Dont démolitions parc social 28 387 soit en % du logement social (ZUS) soit en % du logement social communal Nbre de réhabilitations 64 450 soit en % du total logement (ZUS) soit en % du logement social (ZUS) soit en % du logement social conservé (ZUS) Nbre de résidentialisations 82 108 soit en % du logement social conservé (ZUS) Nbre de lgts reconstruits (reconstitution de l'offre) 31 640 Solde démolition / construction (nbre de lgts) 796 Ratio construction / démolition Source : convention Anru et avenants disponibles au 31 juin 2008 (validation DDE juin 2008)

10,4% 14,7% 4,7% 21,8% 33,4% 39,2% 49,9%

1,03

Plus de 30 000 démolitions programmées Avec 30 844 démolitions programmées soit 10% du parc total, l’ampleur du programme est sans précédent puisqu’elle équivaut à un rythme de démolition de près de 4 000 logements par an. Les démolitions concernent principalement des logements sociaux même si 2 500 logements du parc privé seront démolis principalement sur deux sites : les Bosquets à Clichy et la Goutte d’Or à Paris avec respectivement 780 et 1 380 logements privés démolis. La part du logement social démoli est proche de 15% du parc social des quartiers concernés soit près de 5% du parc social des communes ayant un site ANRU. Les démolitions constituent une première étape des projets permettant de dégager le foncier mobilisé pour la reconstitution de l’offre ou la diversification (en plus d’éventuelles disponibilités foncières préexistantes). Les difficultés de relogement qui retardent la démolition ont des répercussions sur la durée des programmes. Une estimation menée pour la DREIF a permis de quantifier le nombre de ménages à reloger à près de 32 000 (en tenant compte de la vacance, de l’évaporation et des décohabitants), cela représente près d’une année de logements libérés par la mobilité sur l’ensemble du parc social des communes concernées. La moitié de la reconstitution est programmée sur site Les 31 640 logements sociaux neufs programmés vont être construits pour près de la moitié sur site. La démolition libère l’emprise de quelques 15 000 logements sociaux sur site, constituant le potentiel foncier pour de la diversification. La reconstruction des logements sociaux sur place peut participer à la diversité de l’habitat. A échéance du programme, le parc social neuf représentera près de 9% des logements sociaux des quartiers rénovées. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Répartition de la reconstitution de l’offre Nbre de lgts Reconstitution non localisée 945 Reconstitution sur site 15 593 Reconstitution hors site 15 102

En % de la reconstitution 3,0% 49,3% 47,7%

Les PLUS-CD représentent un peu plus de la moitié de la reconstitution de l’offre (53%) mais leur part est plus importante sur site où ils couvrent près de 68% de l’offre reconstituée soit plus de 10 500 logements. Les PLAI et surtout les PLUS sont sous-représentés dans la reconstitution sur site avec respectivement 6 et 26% de la reconstitution sur site contre 9 et 43% pour la reconstitution hors site. L’offre nouvelle sur site sera donc constituée pour près de 60% de logements à loyers minorés par rapport au PLUS. Financements de la reconstitution de l'offre (en % de la reconstitution) 80% 60% 40% 20% 0% PLUS

PLUS-CD sur site

PLAI

hors site

Un important programme de réhabilitation sur le parc existant conservé La réhabilitation de près de 65 000 logements est programmée soit 39% des logements conservés. La résidentialisation devrait en parallèle concerner 46% des logements conservés. Au total, 45% du parc social neuf ou réhabilité après l’opération. Bilan de l’offre de locatif social à l’issue de l’opération Nombre de En % du nbre de logements LLS Total parc social 180 058 Dont parc neuf 15 593 8,6% Dont réhabilité 64 450 35,8% Dont autres* 100 015 55,5% * il n’est pas possible à partir des données issues des conventions de distinguer dans ce parc celui ayant fait l’objet d’une réhabilitation récente dans le cadre des procédures préalables à la mise en place de l’ANRU.

3.1.2 La diversification dans les conventions – éléments de programmation La diversification programmée Au total, les conventions permettent de recenser près de 16 200 logements construits au titre de la diversification sur site ce qui représente un peu plus de la différence entre le total des démolitions et la reconstitution sur site. - Sur les sites, le total de la reconstitution et de la diversification excède légèrement le nombre total de démolitions : +919 logements. La densification est de 0,3% du parc de logement initial. Les opérations (programmation actuellement connue) ne vont donc pas en principe avoir de répercussion forte sur la densité résidentielle. Cela souligne aussi que la dynamique de diversification s’appuie d’abord sur le foncier dégagé par les démolitions. Bilan évolution du nombre de logements sur site

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 -40000 Démolitions

-

Parc social reconstitué sur Parc de la diversification site

Solde

les logements relevant de la diversification représenteront à terme un peu moins de 5,5% de l’offre totale de logement, si l’on tient compte en plus du logement social neuf (reconstitution sur site), la part du parc neuf sera proche de 11% du parc de logements soit 31 763 logements neufs (15 593 pour la reconstitution sur site et 16 170 pour la diversification). Principales composantes du parc de logement après opération 40% 30% 20% 10% 0%

-

Parc social

Parc priv é

Parc social

Autre parc

Autre parc

neuf

neuf

réhabilité

social

priv é

Une partie de la diversification est réalisée hors site sur commune : 1 837 logements soit 10% de l’offre totale22. Cette offre est nettement orientée vers l’accession sociale (52%), elle compte aussi 10% de PLS, le reste (38%) étant couvert par la promotion privée. Ces programmes correspondent à des opportunités foncières situées à proximité mais en marge du périmètre ZUS. Au total, en tenant compte de cette offre hors site, le nombre de logements de la diversification est de 18 000 logements (6% du parc total) avec : 32% pour la promotion privée, 30% pour l’accession sociale, 29% pour l’AFL et enfin près de 8% pour le PLS ; Composantes de la diversification en fonction de la localisation La diversification en fonction de la localisation

PLS Accession social Promotion privée AFL Total

Sur site 1 234 7,6% 4 462 27,6% 5 182 32,0% 5 292 32,7% 16 170 100%

Hors site 175 9,5% 963 52,4% 699 38,1% 0,0% 1 837 100%

Total 1 409 5 425 5 881 5 292 18 007

7,8% 30,1% 32,7% 29,4% 100%

Avertissement : Tous les programmes de l’AFL ne sont pas localisés sur le territoire ZUS, les données disponibles ne nous permettent toutefois de distinguer les projets réalisés en marge du périmètre ANRU.

-

les logements de l’AFL constituent près du tiers de l’offre diversifiée programmée sur site avec près de 5 300 logements envisagés, Ces données doivent être nuancées car la promotion privée est moins bien renseignée dans les conventions que l’AFL ou les programmes PLS et accession sociale qui font l’objet de financements publics.

Composantes de la diversification sur site

PLS Accession soc. dont : Accession libre Locatif libre Foncière

1 234 4 462 4 080 1 102 5 292

40,0%

16 170 7,6% 27,6% 25,2% 6,8% 32,7%

30,0% 20,0% 10,0% 0,0% PLS

Accession Accession Locatif libre Foncière soc. libre

Le hors site concernant la diversification programmée correspond à des terrains situés en marge immédiate du périmètre d’intervention.

22

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

-

l’impact de la diversification sur l’offre de logements des quartiers reste relativement modeste 23 : le parc privé compte pour 35% du total logement sur les quartiers avant l’opération, 40% après. Le parc social évoluera de 65% à 61% du logement total (en ne tenant pas compte ici des programmes de la diversification hors site, toutefois il faut bien retenir que la grande majorité des programmes de la diversification hors site sont en fait en immédiate proximité du quartier).

Evaluation de l'évolution de la structure du parc Nombre de logement 296 095 Dont vacants 27 566 Part du parc social public dans la vacance 54,7% Part du parc privé dans la vacance 45,3% Nombre de Résidences principales 268 529 dont statuts d'occupation autres 9 405

9,3%

100,0% 3,5%

Source : INSEE RGP99

Parc Privé Nbre de RP avant Evaluation vacance Evaluation parc privé Démolition parc privé Construction neuve hors AFL* Contreparties AFL* * % dans le total du logement quartier après opération Nbre de logements privés après Evolution avt / aps ANRU

90 755 12 488 103 243 2 457 10 878 5 292

116 956 13 713

33,8% 34,9% 2,7% 3,7% LGTS après 297 014 Ev° nbre 39,4% LGTS 13,28% +919 1,8%

Source : insee RGP99 et convention anru (mars 2008)

Logement Social Nbre de RP avant Evaluation vacance Evaluation parc public Démolition parc public Reconstitution sur site (Nb et % dans le total du quartier après opération)

Nbre de logements publics après Evolution avt / aps ANRU

177 774 15 078 192 852 28 387

66,2% 65,1% 16,0%

15 593

5,2%

180 058 -12 794

60,6% -6,63%

Source : insee RGP99 et convention anru (mars 2008)

Les données disponibles dans les conventions ne permettent de mesurer ni la diversification en termes de morphologie (collectif / individuel), encore moins la structure en taille de résidence. A noter seulement, qu’un quart de la production de l’AFL est prévue en logements individuels.

Les limites de la mesure de la diversification (parc privé) à partir des conventions Les données qui suivent ont été élaborées à partir des éléments précisés dans les conventions. Il apparaît toutefois que les conventions restent incomplètes sur le thème de la diversification. En effet, les obligations liées à l’intervention de l’AFL rendent systématique le recensement des terrains et dans la grande majorité des cas, le nombre de logements envisagés. Les données sont plus imprécises concernant les autres types de diversification et en particulier les données concernant la promotion privée. En effet, il est fréquent que ce thème ne soit que rapidement évoqué, et il ne fait pas nécessairement l’objet dans la convention de précisions quant au nombre de logements envisagés et leur localisation. L’information collectée est donc lacunaire. Il convient également de rappeler qu’il s’agit d’éléments de programmation et que concernant la diversification les porteurs de projets sont soumis à des opérateurs privés dont l’intervention reste dictée par des logiques de marché. Il est évident que la conjoncture actuelle n’est pas favorable à la production de logements neufs, on peut donc avancer que certains programmes ambitieux de diversification affichés dans certaines conventions seront revus à la baisse ou tout du moins reportés au-delà du temps du PNRU. C’est pourquoi, et nombre de personnes rencontrées dans le cadre des entretiens, ont confirmé que l’indicateur le plus fiable de mesure de l’intensité de la diversification potentielle reste la part de la démolition et la part de la reconstitution hors site.

23 L'évaluation est réalisée à partir du RGP de 1999. Pour les ZUS de moins de 5 000 habitants, les données non disponibles ont été complétées à partir des conventions. L'évaluation de la structure du parc après opération est obtenue par calcul à partir de la situation 1999 et des éléments de programme (démolition et construction neuve sur site). Le parc de statut d'occupation "autres" étant principalement privé, et faute de pouvoir le qualifier, il est en totalité associé au parc privé.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.1.3 Spécificités départementales Qu’il s’agisse du nombre de conventions signées ou du nombre de logements dans les quartiers conventionnés, la SeineSaint-Denis représente de l’ordre de 30% du PNRU sur la région. Nombre de conventions signées au 31/03/08

Nombre de logements des quartiers conventionnés 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 -

25 20 15 10

c

5 75

77

78

91

92

93

94

95

c

75

77

78

91

92

93

94

95

Au-delà du nombre de démolitions lié au nombre de quartiers traités et qui fait ressortir logiquement la Seine-Saint-Denis, on remarque que : -

les démolitions sont en proportion importantes sur trois départements de la grande couronne : la Seineet-Marne avec un taux de démolition dépassant les 20%, et les Yvelines et l’Essonne avec un taux de l’ordre de 18%.En Seine-et-Marne et dans les Yvelines (respectivement 3 et 6 conventions), cette forte proportion tient à la présence de grands ensembles de la périphérie engagés de longue date dans les procédures de rénovation et ayant même déjà réalisé des démolitions avant la convention ANRU (Mantes, Meaux, Montereau, Chanteloup), sans doute aussi le contexte foncier moins contraint qu’en proche couronne permet-il d’envisager un programme de démolition plus ambitieux. Pour l’Essonne, le taux départemental élevé tient principalement à un nombre réduit de sites sur lesquels les démolitions sont dans une proportion importante : Etampes et les sites de Corbeil.

-

Trois départements (Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis et Val d’Oise) ont un taux proche de la moyenne régionale (15% ou légèrement moins). En Seine-Saint-Denis les taux démolitions sont globalement d’une ampleur modeste sauf sur les sites de Pierrefitte et Romainville. Le Val-de-Marne se caractérise par des situations contrastées entre quartiers qui donnent au final une proportion « moyenne » peu significative de la situation du département avec un site avec une forte proportion de démolition (Arcueil), Orly avec un taux moyen de 14% (mais sur un quartier comptant un grand nombre de logements), les autres sites acceptant des taux de démolition inférieurs à 10%.

-

Enfin, Paris et les Hauts-de-Seine affichent des taux inférieurs à 10%. Cette faiblesse s’explique à la fois par la taille importante des quartiers de ces deux départements et par des quartiers ayant une part importante de parc privé : Asnières, Antony, Gennevilliers (Grésillons), et évidemment la Goutte d’Or à Paris.

Nombre de démolitions LLS programmées 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 -

Part des démolitions programmées dans total parc social 25% 20% 15%

c

10% 5%

75

77

78

91

92

93

94

0%

95

75

77

78

91

92

93

94

95

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

La capacité de déconcentration du logement social sur site découle de plusieurs facteurs qui jouent différemment en fonction des départements : - la démolition - le niveau de la reconstitution de l’offre (le dépassement du 1 pour 1 annule une partie de l’effet démolition) - la part de la reconstitution hors site. Les niveaux de déconcentration sont très contrastés entre les départements, le taux le plus fort étant celui de la Seine-etMarne (-13%), le plus faible celui de la Seine-Saint-Denis (-1,7%), à noter le cas particulier de Paris qui se traduit par une densification du parc social sur site. Outre les effets de l’ampleur des démolitions programmées (Cf. ci-dessus pour les disparités départementales), la reconstitution constitue un premier facteur d’amplification ou à l’inverse de compensation. De ce point de vue, les situations départementales sont différentes. Plusieurs cas se distinguent : -

le plus courant est celui correspondant aux contraintes réglementaires qui par application du 1 pour 1 assure une proximité entre nombre de démolitions et nombre de logements reconstitués. C’est le cas de 3 départements : les Yvelines, l’Essonne, et le Val d’Oise. Dans ces trois départements le strict respect du principe du 1 pour 1 – ou l’enregistrement d’un léger excédent- sur tous les sites conventionnés, entraine une variation nulle ou presque du nombre de logements sociaux.

-

une reconstitution de l’offre au-delà du 1 pour 1 minore les effets de la démolition : c’est le cas constaté sur les trois départements de la petite couronne et en particulier sur la Seine-Saint-Denis. Sur les deux premiers départements cela tient au fait que la reconstitution est excédentaire sur plusieurs sites : la moitié des sites dans les Hauts-de-Seine et l’ensemble des sites du Val-de-Marne. Le cas de la SeineSaint-Denis résulte de situations plus contrastées : le cas particulier de Clichy-Montfermeil qui explique une bonne part de l’excédent (démolition pour partie de parc privé et reconstitution en LLS) mais aussi par 5 sites où l’offre reconstituée excède le un pour un et trois sites où l’on constate l’inverse.

Les deux autres départements constituent des exceptions qui jouent dans des sens inverses : - sur la ville de Paris la reconstitution est largement excédentaire car les démolitions concernent pour l’essentiel le parc privé dégradé de la Goutte d’Or avec une reconstitution en logements sociaux à raison de 5 logements sociaux pour un logement démoli. Cela explique que l’évolution du parc social est de + 27% en croisant démolition et reconstitution. -

La situation est inverse en Seine-et-Marne, seul département de la région sur lequel la reconstitution n’est pas assurée : moins de 7 logements reconstruits pour 10 démolitions. Cela amplifie l’impact du taux de démolition déjà élevé. Il en résulte une évolution du parc social de -6,4%.

Les situations départementales sont aussi différentes concernant la déconcentration du parc social : la moyenne régionale de reconstitution sur site (50%) ne correspond en fait qu’à la situation de deux départements la Seine-et-Marne (53%) et le Val d’Oise (55%). Les autres départements ont une reconstitution sur site Part de la reconstitution sur site beaucoup plus faible : de l’ordre de 40% pour Paris, et 70% l’Essonne, 35% pour les Hauts-de-Seine et enfin 30% pour le 60% Val-de-Marne et les Yvelines. Ces deux départements sont 50% ceux où la déconcentration du parc social sur site est la plus 40% forte. Enfin, la Seine-Saint-Denis se distingue par le taux élevé 30% de reconstitution sur site avec 65%. Ce département est celui 20% qui enregistre donc le plus faible potentiel de diversification 10% 0% généré par les démolitions. 75

77

78

91

92

93

94

95

Il en résulte au final des niveaux de déconcentration variant fortement entre départements. Paris est le seul département qui enregistre une densification du logement social sur site. Se distinguent ensuite les départements de la petite couronne et le Val d’Oise sur lesquels le taux de déconcentration est inférieur à 10%. Le Val-de-Marne affiche un taux un peu plus élevé en raison de l’effort réalisé sur la reconstitution hors site. Hauts-de-Seine et Val d’Oise affichent des taux proches (respectivement 5,2 et 6,3%) et cela malgré des taux de démolition nettement plus élevés sur le Val d’Oise. C’est le résultat d’une forte reconstitution sur site sur le Val d’Oise (55%) contre seulement 34% sur les Hauts-de-Seine. La SeineDiversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Saint-Denis avec un fort taux de reconstitution sur site affiche le plus faible taux de déconcentration : moins de 3%. Enfin les trois départements de la grande couronne (Seine-et-Marne, Yvelines et Essonne) affichent des taux de dédensification supérieur à 10%. Malgré le taux élevé de démolition et la non reconstitution de l’offre, la Seine-et-Marne affiche un taux à peine plus élevé car la reconstitution sur site y est nettement plus élevée que sur les deux autres départements. Déconcentration du parc social (en % du LLS initial) 10% 5% 0% -5% -10% -15% 75

77

78

91

92

93

94

95

IDF

Composante de la déconcentration du parc social

Dept

75 77 78 91 92 93 94 95 IDF

Démolition parc social 325 2 996 3 766 3 871 2 533 7 957 2 257 4 216 27 921

Impact démolition Reconsti- Ratio sur le parc tution de reconstitution / social (en l'offre démolition % parc initial) -6,4% 1 705 5,25 -20,5% 2 059 0,69 -18,2% 3 753 1,00 -18,7% 3 928 1,01 -8,2% 2 703 1,07 -14,5% 10 639 1,26 -13,8% 2 508 1,11 -14,3% 4 345 1,03 -14,5% 31 640 1,11

Impact reconstitution totale (en % du parc initial)

Impact Evolution Reconstireconstitution parc tution hors site (en % social hors site * du parc initial)

33,4% 14,1% 18,2% 18,9% 8,8% 19,3% 15,3% 14,7% 16,4%

27,1% -6,4% -0,1% 0,3% 0,6% 4,9% 1,5% 0,4% 1,7%

981 963 2 605 2 340 1 770 3 633 1 774 1 981 16 047

Solde final sur site (en % parc initial)

-19,2% -6,6% -12,6% -11,3% -5,7% -6,6% -10,8% -6,7% -8,3%

7,8% -13,0% -12,7% -11,0% -5,2% -1,7% -9,3% -6,3% -6,6%

Logiquement, la diversité des taux de démolition et finalement de la déconcentration du parc social, le taux de diversification varient fortement. Ces variations recouvrent la distinction petite couronne / grande couronne, le Val d’Oise occupant une part intermédiaire qui tient sans doute à la concentration des sites de ce département sur son quart sud-est, sur l’agglomération de paris. On peut donc signaler une logique distinguant les villes secondaires de la périphérie de la région d’une part et le secteur de l’agglomération dense d’autre part. Paris et les Hauts-de-Seine, les deux secteurs les plus tendus et ceux aussi sur lesquels les environnements sont les plus valorisés affichent les taux de diversification les plus faibles. A l’inverse, Seine-et-Marne et Yvelines se détachent avec des taux de diversification supérieurs à 10% : des secteurs où les tensions du marché et les contraintes foncières sont moins fortes. Intensité de la diversification Dpt DiversiDont sur % div. totale / % div. sur site fication site total lgt ap. / total lgt ap. totale ANRU ANRU

75 77 78 91 92 93 94 95 IDF

305 2 129 3 034 2 565 1 605 4 038 1 285 3 046 18 007

305 1 384 2 999 2 251 1 383 3 574 1 228 3 046 16 170

1,9% 12,0% 11,1% 7,6% 3,4% 4,6% 6,0% 6,7% 6,1%

1,9% 7,8% 11,0% 6,7% 2,9% 4,1% 5,8% 6,7% 5,4%

Part de la diversification totale / total quartier après ANRU 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 75

77

78

91

92

93

94

95

IDF

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

42


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

A l’échelle régionale il existe une adéquation entre le niveau de la diversification et celui de la démolition dont on déduit la reconstitution sur site. Cela confirme en principe le lien entre libération du foncier par les démolitions et reconstruction. Toutefois, au-delà de cette apparente relation, les données départementales présentent des situations plus diverses : - trois départements (Seine-et-Marne, Hauts-de-Seine, et Val de Marne) ont un taux de diversification sur site sensiblement inférieur à celui résultant de la démolition et de la reconstitution ; cela suppose des logiques de recomposition à densité résidentielle en baisse. La ville de Paris enregistre logiquement une faible diversification (privé) au regard du potentiel dégagé en raison d’une diversification par le logement social. - Sur l’Essonne, les Hauts-de-Seine, la densité résidentielle est stable ; le taux de diversification étant proche du potentiel offert par la diversification du parc social. - Enfin, la Seine-Saint-Denis présente une situation particulière avec une diversification nettement supérieure à celle escomptée au regard de la déconcentration du parc social, cela souligne une logique de densification des quartiers qui s’est notamment appuyée sur plusieurs sites sur des disponibilités foncières préexistantes. Dé-densification du parc social et diversification Démolitions Reconst.sur site Solde en % du lgt total initial

75 77 78 91 92 93 94 95 IDF

10,2% 16,4% 14,0% 11,5% 5,3% 10,9% 10,5% 9,6% 10,4%

4,3% 6,0% 4,3% 4,7% 1,9% 8,0% 3,4% 5,4% 5,3%

5,9% 10,4% 9,7% 6,8% 3,3% 2,9% 7,1% 4,2% 5,2%

Diversificat° sur site (en % du total quartier avant) 1,8% 7,6% 11,1% 6,7% 2,9% 4,1% 5,7% 6,9% 5,5%

Ratio diversification / (démolition – reconstitution)

0,31 0,73 1,15 0,99 0,86 1,43 0,81 1,64 1,06

La mobilisation des différents produits – au regard de la programmation connue - de la diversification introduit des profils très différents : - Paris : présente le cas particulier d’une intervention largement majoritaire de l’AFL associée au PLS. Compte tenu du fait que par dérogation l’AFL produit des PLS sur Paris soit plus de 85% de la diversification est constituée par du PLS. Compte tenu du marché locatif parisien, ce produit constitue une offre « sociale » qui vient en complément de la reconstitution du parc privé par du locatif social. Cette programmation souligne une stratégie de maintien d’une offre à loyers encadrés et répond aussi aux objectifs municipaux de production de logements comptabilisés dans le cadre de la loi SRU. Pas d’accession sociale sur la ville de Paris. -

-

La Seine-Saint-Denis présente un autre profil particulier avec une forte intervention de l’AFL (42%) associée à la promotion privée (43%). C’est un des départements où la place réservée à la promotion privée est la plus importante. A l’inverse, les programmes d’accession sociale sont marginaux (moins de 400 logements) pour une participation de moins de 10% dans l’ensemble de la diversification. Dans ce département où les démolitions sont massivement reconstituées sur site avec une densification résidentielle assez marquée, la programmation indique une diversification s’appuyant plutôt sur le triptyque logement social neuf / AFL / promotion privée. L’impact des sites du sud-ouest du département (secteur de forte activité du marché de l’immobilier) explique en partie ce profil. L’Essonne présente un profil proche de celui de la Seine-Saint-Denis avec une diversification particulièrement axée sur la promotion privée ; près de 54% de la diversification. Le PLS est aussi plus fréquent que dans les autres départements (Paris mis à part). C’est le département où l’accession sociale est la plus faible.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

43


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

-

-

La Seine-et-Marne avec clairement l’accent mis sur l’accession sociale qui couvre à elle seule près de 80%... Il y a là d’abord un effet lié au fait que dans les conventions de ce département, les projets de la promotion privée ne sont pas identifiés en tant que tels et donc ne sont pas recensés. De fait, et cela se vérifie sur les différents sites, le foncier dégagé pour la promotion privée sur les sites ou dans leur immédiate périphérie sont importants. Quoi qu’il en soit, une part importante a été réservée à l’accession sociale dans un contexte de forte dé-densification (et même de baisse) de l’offre locative sociale rejoignant en cela les objectifs nationaux de développement de la propriété y compris pour les plus modestes. Les Yvelines ont aussi privilégié l’accession sociale (42%) mais le plus souvent associée à la promotion privée (30%), la contribution de l’AFL restant relativement faible. Sur les deux départements marqués par de fortes démolitions, on constate donc un profil relativement similaire avec une accession sociale relativement importante qui s’explique au moins pour partie par les moindres tensions sur le marché foncier, et une forte intervention de la promotion privée.

-

Le Val-de-Marne présente un profil qui s’apparente à celui de la Seine-et-Marne (et des Yvelines) avec une part importante consacrée à l’accession sociale (45%), l’AFL et la promotion privée complète la diversification. Il faut souligner toutefois que sur ce département, la part réservée à la promotion privée reste sensiblement inférieure à celle des deux autres départements de petite couronne.

-

Enfin, Val d’Oise et Hauts-de-Seine ont des profils relativement proches qui se caractérisent par une diversité de la diversification qui se répartit en gros en trois tiers : AFL / accessions sociale / promotion privée. Cette dernière a une intervention un peu plus forte sur les Hauts-de-Seine ce qui est sans doute un effet petite couronne / marché, le Val d’Oise compense par des interventions de l’AFL et de l’accession sociale plus importantes.

Composantes de la diversification 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 75

77

78

91

AFL %

92

PLS %

93

Accession sociale %

94

95

IDF

Promotion privée%

Composantes de la diversification Dept

75 77 78 91 92 93 94 95 IDF

Div. totale

305 2 129 3 034 2 565 1 605 4 038 1 285 3 046 18 007

Div. sur site

305 1 384 2 999 2 251 1 383 3 574 1 228 3 046 16 170

Div. totale / total logements quartier après ANRU

1,9% 12,0% 11,1% 7,6% 3,4% 4,6% 6,0% 6,7% 6,1%

Div. sur site / total logements quartier après ANRU

1,9% 7,8% 11,0% 6,7% 2,9% 4,1% 5,8% 6,7% 5,4%

AFL

En nombre de logements PLS ACC° Promo° sociale privée

218 300 559 743 457 1 712 362 941 5 292

47 111 289 317 81 215 110 239 1 409

1 718 1 266 125 447 379 578 912 5 425

40 920 1 380 620 1 732 235 954 5 881

En % du total de la diversification AFL PLS ACC° Promot° sociale privée

71,5% 14,1% 18,4% 29,0% 28,5% 42,4% 28,2% 30,9% 29,4%

15,4% 5,2% 9,5% 12,4% 5,0% 5,3% 8,6% 7,8% 7,8%

0,0% 80,7% 41,7% 4,9% 27,9% 9,4% 45,0% 29,9% 30,1%

13,1% 0,0% 30,3% 53,8% 38,6% 42,9% 18,3% 31,3% 32,7%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.2 Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle : la programmation à l’échelle des projets 3.2.1 Démolitions : plus importantes en grande couronne et dans les quartiers de taille modeste Avertissement : nous répétons ici la prudence qui doit être adoptée dans l’approche de la programmation de la diversification au travers des seules conventions. Il ne s’agit en effet que de documents préalables aux phases opérationnelles et qui sur le domaine moins maîtrisable du logement privé présentent de nombreuses insuffisances. Il est donc entendu que nous rendons compte ici d’un « état » provisoire de la programmation. En particulier, les interventions de la promotion privée sont sans doute sous-évaluées dans les conventions (car souvent pas quantifiées) même si le contexte du marché immobilier joue aujourd’hui à contre-sens.

La démolition : première étape vers la diversification S’il en était besoin, la part de démolition du parc social souligne des niveaux très contrastés de démolition (ici le parc social démoli en % du parc social dans son ensemble). Plusieurs éléments sont à noter : - au-delà du cas parisien (pas de démolition de parc social car il s’agit en fait d’une opération de résorption de l’habitat), 3 quartiers conventionnés ne programment pas de démolition : Grigny 2 (copropriété) et deux quartiers d’habitat social le Moulin Neuf à Stains et la Cité jardin sur la même commune. - Mises à part les 4 exceptions signalées, la démolition est partout pratiquée mais dans des proportions variant d’une part homéopathique à la totalité du quartier. Le cas de Cergy est connu mais il faut souligner qu’il reste difficile d’évaluer le nombre de cités complètement détruites car la référence reste le quartier (ZUS), or il est fréquent que l’opération ANRU se soit concentrée sur un secteur spécifique avec donc des démolitions beaucoup plus importantes sur le secteur opérationnel.

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Stains - Moulin neuf Grigny - Grigny 2 Paris - ZUS Goutte d'Or Stains - Cité Jardin Champigny - 4 Cités Persan - Village Antony - Noyer Doré Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Bagneux - Les Blagis Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Evry - Les Pyramides Champigny - Mordacs Pantin / Les Courtillières Sarcelles - Lochères Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Goussainville - Grandes Bornes Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Q2 Pantin - Quatre Chemins La Courneuve - 4000 Argenteuil - Val d'Argent Asnières - Quartiers Nord Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Vitry sur Seine - Balzac Sevran - Rougemont Athis-Mons - Le Noyer Renard le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Neuilly sur marne - les Fauvettes Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Meaux - Beauval et Pierre Collinet Q3 Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Garges-lès-Gonesse - Muette Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Nanterre - Petit Nanterre Orly - Gd Ensemble Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Draveil - L'Orme des Mazières Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Bobigny - Grand Quadrilatère Deuil la Barre - Galathée Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Villiers-le-Bel - Carreaux Corbeil - La Nacelle Q4 Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Pierrefitte - Langevin Lavoisier Montereau - Surville Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Bondy - quartier nord Romainville - marcel cachin Ecquevilly - Résidence du Parc Pierrefitte - Poètes Etampes - Saint Michel Corbeil - Monconseil Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Arcueil - Vache Noire Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or

Part du logement social démoli

Un tiers des sites programme une démolition représentant moins de 10% du parc social. Il s’agit en général de quartiers importants en taille : 18 de plus de 2 500 logements, 7 seulement de moins de 2 500 logements. Plus du tiers des sites ont un taux de démolition compris entre 10 et 20%, plus de la moitié des grands quartiers (plus de 5 000 logements) se trouvent dans cette catégorie qui, à une exception près, constitue le niveau maximum de démolition dans les plus grands quartiers. Cela souligne la difficulté de programmer sur ces quartiers un nombre plus élevé de démolitions sur un temps court et d’assurer sur ce même temps les obligations de relogement. Les forts taux de démolition ne se trouvent que sur des quartiers de taille modeste (moins de 5 000 logements), dans le même ordre d’idée les taux de démolition supérieurs à 40% ne se rencontrent que sur des quartiers de moins de 2 500 habitants. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

45


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Pour autant, dans les grands quartiers, les démolitions sont pour beaucoup concentrées sur un secteur spécifique, en général le secteur le plus dégradé physiquement et/ou socialement. Le taux de démolition reste donc difficile à interpréter sur ces quartiers marqués d’une part par des segmentations internes importantes et d’autre part par un périmètre opérationnel réduit par rapport à celui de la ZUS. Le cas de Vitry est exemplaire, la ZUS compte plus de 9 000 logements dont 6 500 logements sociaux, avec 821 (dont 161 foyers) démolitions le taux de démolition s’établit à 13% du parc social de la ZUS. Toutefois, 660 démolitions sont réalisées sur la Cité Balzac qui compte 1 231 logements soit une démolition qui équivaut à 53% du groupe. Si l’on admet que la démolition constitue préalablement le potentiel de diversification, il faut donc noter que plus le quartier est grand et moins la diversification a priori permise à l’échelle de la ZUS dans son ensemble par la démolition est importante. Mais il s’agit de quartiers qui acceptent déjà une part souvent significative de parc privé et peut-être plus d’autres opportunités foncières. Les démolitions sont plus importantes sur les quartiers où le parc social représente plus de 70% de l’offre de logements et plus particulièrement sur ceux à 100% de logements sociaux. La répartition des démolitions et de leur part relative à la taille du quartier indiquent (Cf. cartes) que les démolitions importantes en nombre se concentrent en périphérie de l’agglomération et sur la grande couronne. En revanche, elles sont beaucoup plus modestes sur le centre de l’agglomération ce qui correspond à des sites où les grands ensembles sont moins fréquents et la demande (pénurie ?) de logements sociaux plus importante. De fait, la taille des quartiers influence le taux de démolition avec : pas de taux de démolition supérieur à 40% pour les quartiers de 2 500 à 5 000 logements, un seul quartier de plus de 5 000 logements affiche un taux de démolition compris entre 20 et 30%, aucun audelà. Part de démolition du parc social en fonction de la taille du quartier Moins de De 5 à De 10 à De 20 à Nombre de logements 5% 10% 20% 30% Moins de 2500 3 4 9 De 2500 à 5000 3 6 3 Plus de 5 000 2 7 11 Total 8 17 23

De 30 à 40% 5 3 1 9

Part de démolition du parc social en fonction du type de quartier Moins de De 5 à De 10 à De 20 à 5% 10% 20% 30% Type quartier Quartier ancien 1 1 Quartier habitat privé récent 1 1 1 Quartier mixte 2 7 8 Quartier d'habitat social (> 70%) 2 8 12 Quartier d'habitat social exclusif 2 1 1 Total 8 17 23

1 6 1

8

5 8 1 1 2 17

Total

2 4

10

6

10

De 30 à 40%

Plus de 40%

1 3 5

1 1 3 5 10

1 4 1 6

9

Part de démolition du parc social en fonction de la localisation du quartier Moins de De 5 à De 10 à De 20 à 5% 10% 20% 30% Centre et 1ère couronne agglo. 2ème couronne agglo. Pôle 2aire Ville nouvelle Commune isolée Total

Plus de 40%

De 30 à 40%

Plus de 40%

5 15 2 1

2 4 3

1 3 1 1

23

9

6

1 4 1 2 2 10

33 19 21 73

Total 3 4 22 34 10 73

Total

15 40 9 5 4 73

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

46


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Liste de quartiers par taux de démolition Moins de 5% De 5 à 10% De 10 à 20% Antony - Noyer Doré Champigny - 4 Cités Grigny - Grigny 2 Paris - ZUS Goutte d'Or Persan - Village Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Stains - Cité Jardin Stains - Moulin neuf

Argenteuil - Val d'Argent Asnières - Quartiers Nord Bagneux - Les Blagis Champigny - Mordacs Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Feucherets Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Fossé Jean Evry - Les Pyramides Garges-lès-Gonesse Doucettes, Dame Blanche Ouest Goussainville - Grandes Bornes Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne La Courneuve - 4000 Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Pantin - Quatre Chemins Pantin / Les Courtillières Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignancourt / Clichy / Saint Ouen Sarcelles - Lochères Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing

Athis-Mons - Le Noyer Renard Aubervilliers/Saint Denis Cristino Garcia Landy Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Draveil - L'Orme des Mazières Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Orgemont Garges-lès-Gonesse - Muette Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Meaux - Beauval et Pierre Collinet Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Nanterre - Petit Nanterre Neuilly sur marne - les Fauvettes Orly - Gd Ensemble Rueil-Malmaison - Clos des Terres Rouges Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Sevran - Rougemont Stains - Clos-Saint-Lazare Allende Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Villeneuve-la-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Sud Vitry sur Seine - Balzac

De 20 à 30%

De 30 à 40%

Plus de 40%

Aubervilliers Villette / 4 Chemins Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Bobigny - Grand Quadrilatère Corbeil - La Nacelle Deuil la Barre Galathée Mantes-la-Jolie Mantes la Ville Montereau Surville Pierrefitte Langevin Lavoisier Villiers-le-Bel Carreaux

Bondy - quartier nord Corbeil-Essonnes Les Tarterêts Dammarie-les-Lys ZUS Abbaye / Plaine du Lys Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Romainville marcel Cachin

Arcueil - Vache Noire Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Choisy Le Roi Les Dalles - Grand Ensemble Corbeil Monconseil Ecquevilly Résidence du Parc Etampes - Saint Michel Gonesse - SaintBlin, la Madeleine Pierrefitte - Poètes Saint-Ouen l'Aumône Chènevières Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

47


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Nombre de démolitions

Part des démolitions (et taille du quartier)

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

48


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.2.2 La reconstitution de l’offre : une opportunité de redistribution du parc social et de capacité de diversification différemment appréhendée La localisation de la reconstitution de l’offre constitue une deuxième étape après la démolition dans le processus de déconcentration du parc social. En effet, une démolition relativement faible peut être compensée par une forte reconstitution hors site. A l’inverse, quelle que soit l’ampleur de la démolition une forte reconstitution sur site se traduit principalement par un renouvellement du parc social car les disponibilités foncières dégagées par les démolitions sont en grande partie utilisées à la reconstitution du parc social. La part du parc privé qui peut être introduit dans le quartier résulte donc du croisement démolition / localisation de la reconstitution. De ce fait, l’intensité de la reconstitution hors site distingue les sites ayant opté pour un renouvellement du parc social du quartier (reconstitution sur site) – pour quelques cas, il s’agit en fait de la création d’une offre nouvelle dans un contexte de forte dominante de logement privé - et à l’autre extrême ceux ayant opté pour une redistribution du parc social associée en général à une forte diversification par le parc privé neuf (sauf Paris, site pour lequel la forte reconstitution hors site doit tenir compte du fait que le reconstitution compense des démolitions dans le parc privé). Part de la reconstitution hors site (en % LLS du quartier) 60 50 40 30 20 10

Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Champigny - 4 Cités Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Grigny - Grigny 2 Meaux - Beauval et Pierre Collinet Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignacourt / Clichy / Persan - Village Stains - Cité Jardin Stains - Moulin neuf Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing La Courneuve - 4000 Sarcelles - Lochères Sevran - Rougemont le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Pantin - Quatre Chemins Champigny - Mordacs Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Q2 Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Asnières - Quartiers Nord Bagneux - Les Blagis Goussainville - Grandes Bornes Argenteuil - Val d'Argent Montereau - Surville Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Athis-Mons - Le Noyer Renard Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Fecherets Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Garges-lès-Gonesse - Muette Evry - Les Pyramides Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Antony - Noyer Doré Neuilly sur marne - les Fauvettes Villiers-le-Bel - Carreaux Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Q3 Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Nanterre - Petit Nanterre Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Deuil la Barre - Galathée Pierrefitte - Langevin Lavoisier Draveil - L'Orme des Mazières Bobigny - Grand Quadrilatère Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Orly - Gd Ensemble Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Corbeil - La Nacelle Bondy - quartier nord Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Vitry sur Seine - Balzac Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Q4 Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Pantin / Les Courtillières Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Ecquevilly - Résidence du Parc Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Corbeil - Monconseil Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Etampes - Saint Michel Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Romainville - marcel cachin Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Arcueil - Vache Noire Pierrefitte - Poètes Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières Paris - ZUS Goutte d'Or

0

Le niveau de reconstitution hors site répond à certaines logiques de répartition. Mis à part les cas particuliers de Montereau et Meaux tronqués dans la mesure où la forte reconstitution sur site occulte la non-reconstitution du parc démoli, la reconstitution hors site est plus importante dans les quartiers de la grande couronne, les sites du sud des Hauts-de-Seine et ceux du Val-de-Marne. A l’inverse, Seine-Saint-Denis, Boucle Nord des Hauts-de-Seine et Sud-est du Val d’Oise sont les secteurs de plus forte reconstitution sur site, c'est-à-dire dans les secteurs de concentration des quartiers les plus précarisés de la région. Cette répartition résulte du croisement entre d’une part l’état du marché foncier avec une offre plus importante et plus abordable en périphérie et d’autre part des opérations qui s’appuient d’abord sur le renouvellement du parc social dans les secteurs les plus précarisés.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

49


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Part de la reconstitution de l’offre réalisée sur site (et taille du quartier)

Part de la reconstitution sur site par type de quartier

Moins de 30% Type quartier Quartier ancien Quartier d'habitat social (> 70%) Quartier d'habitat social exclusif Quartier habitat privé récent Quartier mixte Total

De 30 à 50%

De 50 à 70%

1 8 2

6 1

5 16

6 13

Plus de 70%

Sans Objet 2 9 3 1 2 17

10 3 2 8 23

1 1 1 1 4

Total 3 34 10 4 22 73

Part de la reconstitution sur site par localisation du quartier

Type localisation quartier Centre et 1ère couronne agglo. 2ème couronne agglo. Pôle 2aire Ville nouvelle Commune isolée Total

Moins de 30%

De 30 à 50% 4 8 2 2

De 50 à 70% 1 7 2 1 2 13

16

Plus de 70% 5 13 2 1 2 23

Sans Objet 5 9 3

17

Total 15 3 40 9 1 5 4 4 73

Part de la reconstitution sur site par revenu médian du quartier

Revenu médian Filocom 2005 Moins de 7 000€ de 7 à 8 500€ 8 500€ et plus

Moins de 30%

De 30 à 50% 4 4 8

De 50 à 70% 4 3 6

Plus de 70% 3 9 11

Sans Objet 5 9 3

1 2 1

Total 17 27 29

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

50


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.2.3 La déconcentration du parc social L’évolution du parc social résulte du jeu croisé de l’ampleur de la démolition et de la part de la reconstitution réalisée hors site. Ainsi, une relativement faible démolition peut être « compensée » par une forte reconstitution hors site. A l’inverse, une démolition même importante a peu d’effets sur la structure du parc si une part importante de la reconstitution est réalisée sur place. Bien évidemment, le niveau de la reconstitution joue également ; lorsqu’elle excède le nombre de démolition, elle neutralise d’autant les effets de la démolition … Les effets de l’opération sur l’évolution du parc social sont donc d’autant plus variables d’un site à l’autre que de nombreuses combinaisons sont possibles entre : ampleur de la démolition, niveau de la reconstitution de l’offre, part de la reconstitution réalisée sur site. Compte tenu des incertitudes qui pèsent sur la fiabilité des données concernant le parc privé programmé qui peuvent être collectées dans les conventions, l’évolution du parc social semble pour l’heure l’indicateur le plus fiable du potentiel de diversification des sites. L’évolution du parc social varie de 120% à -50%, mais une grande majorité de sites enregistrent une faible évolution comprise entre 0 et -10% du parc soit sensiblement plus faible que les taux de démolition pour une majorité de sites entre 10 et 20%. Cet écart résulte du fait que la reconstitution du parc social démoli est en moyenne réalisée à 50% sur site, ce qui réduit de moitié le potentiel de diversification offert par la démolition. Evolution du parc social (démolition - reconstitution sur site / total LLS du quartier) 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Paris - ZUS Goutte d'Or La Courneuve - 4000 Stains - Moulin neuf Pantin - Quatre Chemins Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignacourt / Goussainville - Grandes Bornes Persan - Village Grigny - Grigny 2 Stains - Cité Jardin Sarcelles - Lochères Sevran - Rougemont Champigny - 4 Cités Champigny - Mordacs Antony - Noyer Doré le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Asnières - Quartiers Nord Bagneux - Les Blagis Pantin / Les Courtillières Argenteuil - Val d'Argent Athis-Mons - Le Noyer Renard Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Garges-lès-Gonesse - Muette Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Evry - Les Pyramides Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Neuilly sur marne - les Fauvettes Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Nanterre - Petit Nanterre Villiers-le-Bel - Carreaux Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Deuil la Barre - Galathée Pierrefitte - Langevin Lavoisier Draveil - L'Orme des Mazières Vitry sur Seine - Balzac Bobigny - Grand Quadrilatère Meaux - Beauval et Pierre Collinet Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Orly - Gd Ensemble Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Bondy - quartier nord Montereau - Surville Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Arcueil - Vache Noire Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Ecquevilly - Résidence du Parc Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Corbeil - La Nacelle Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Corbeil - Monconseil Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Etampes - Saint Michel Romainville - marcel cachin Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Pierrefitte - Poètes Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières

-60%

Logiquement, l’évolution du parc social est très différenciée en fonction des types de quartiers. Dans les quartiers anciens ou d’habitat privé récent, l’évolution du parc est positive ou neutre (maintien du niveau antérieur), seule exception ViryChatillon où la part du parc social est en forte baisse mais le quartier présente la caractéristique d’un parc important de la SNI déconventionné. Les quartiers mixtes enregistrent tous une baisse du parc social mais elle est en général modérée : pour 18 des 22 sites, elle est inférieure à 10% du parc social initial du quartier. Les quartiers d’habitat social dominant (et exclusif) sont ceux pour lesquels on observe le plus grands nombre de sites enregistrant une évolution du parc social supérieure à 10% : 12 des 34 sites comptant plus de 70% de parc social, et 6 des 10 sites de parc social exclusif. Toutefois, sur 19 sites de ces deux catégories, la baisse est modeste (moins de 10%). A noter également que pour 7 sites la part du parc social est stable ou en hausse ; il s’agit de sites dans lesquelles la démolition est nulle ou très faible et la reconstitution (parfois excédentaire) réalisée en totalité sur le site.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

51


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Type quartier Quartier ancien Quartier habitat privé récent Quartier mixte Quartier d'habitat social (> 70%) Quartier d'habitat social exclusif Total

Positive 3 2

Baisse Moins de 5%

Neutre

De 5 à 10%

De 10 à 20%

Plus de 20%

1

1 2 8

8 7 1 16

3 1 5

10 11 21

1 2 4 5 12

2 8 1 11

Total 3 4 22 34 10 73

On retrouve les mêmes logiques sur l’évolution du parc social que sur la démolition. Pour seulement 13 des 55 sites localisés sur l’agglomération (Centre ou 2ème couronne) la baisse du parc social est supérieure à 10%. En revanche pour plus de la moitié de ces sites, elle est inférieure à 10%. 11 des 13 sites enregistrant une stabilité ou une hausse de nombre de logements sociaux sont situés sur ce secteur. A l’inverse, c’est sur la grande couronne que l’on dénombre le plus grand nombre de sites enregistrant une forte baisse du logement social : elle découle de niveaux de démolition supérieurs et aussi d’une reconstitution hors site plus importante, pour quelques sites cela tient aussi à la non reconstitution du parc démoli au un pour un. Les potentiels de diversification sont donc très différenciés en fonction de la localisation des quartiers. Ils soulignent un plus faible impact du PNRU sur le cœur de l’agglomération tout du moins en termes de déconcentration du parc social. Positive Type localisation quartier Centre et 1ère couronne agglo. 2ème couronne agglo. Pôle 2aire Ville nouvelle Commune isolée Total

Neutre

5 3

1 2 1

Baisse Moins de 5% 4 11

1 5

8

De 5 à 10% 1 15 3 2

1 16

21

De 10 à 20% 3 4 4

Plus de 20%

11

1 5 1 3 2 12

Total 15 40 9 5 4 73

8 sites enregistrent une hausse du nombre de logements sociaux : Deux catégories de quartiers sont concernées. D’une part les quartiers d’habitat social qui n’ont pas ou peu programmé de démolition : Stains et Villetaneuse. Se trouvent surtout des sites sur lesquels la démolition de parc social est faible au regard des démolitions réalisées sur le parc privé et donc la reconstitution largement excédentaire puisque la construction de logements sociaux dans ces quartiers est comptabilisée au titre de la reconstitution : Paris, Aubervilliers, Pantin, Clichy-Montfermeil. A signaler enfin le cas un peu particulier de La Courneuve avec une reconstitution largement excédentaire (mais des démolitions avaient été réalisées avant l’ANRU).

Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Paris - ZUS Goutte d'Or La Courneuve - 4000 Stains - Moulin neuf Pantin - Quatre Chemins Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing

Nombre de démolition du parc social

Reconstitution de l'offre

Impact de la démolition sur l'évolution du parc social

Nombre de logements

Nombre de logements sociaux avant l'opération

980

224

30

298

-13,4%

133,1%

119,7%

9363

3471

690

1848

-19,9%

53,2%

33,4%

4290 13014 5569 621 7958

1034 1826 3945 621 2857

0 0 309 0 0

293 1380 680 30 155

0,0% 0,0% -7,8% 0,0% 0,0%

28,3% 21,8% 17,1% 4,8% 3,7%

28,3% 21,8% 9,3% 4,8% 3,7%

856

856

64

74

-7,5%

8,6%

1,2%

Reconstitution sur site en % du LLS quartier

Evolution parc social sur site (en %)

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

52


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

7 sites avec un parc social stable : Deux sites sans démolition Grigny 2 et Stains (cité jardin). Les autres quartiers sont avec des taux de démolition variables mais annulés par le fait que la reconstitution s’est effectuée sur site effaçant ainsi l’impact de la démolition sur l’évolution du nombre de logements sociaux : Paris (Porte Pouchet), Goussainville, Persan, Sarcelles et Rougemont.

Nom projet Nombre de logements

Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignancourt / Clichy / Saint Ouen Goussainville - Grandes Bornes Persan - Village Grigny - Grigny 2 Stains - Cité Jardin Sarcelles - Lochères Sevran - Rougemont

Reconstitution de l'offre

Impact de la démolition sur l'évolution du parc social

325

325

-9,9%

9,9%

0,0%

152 31 0 0 540 170

224 31 0 0 540 175

-7,1% -2,2% 0,0% 0,0% -6,9% -10,8%

7,1% 2,2% 0,0% 0,0% 5,9% 9,8%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -0,9% -0,9%

Nombre de logements Nombre de sociaux démolition du avant parc social l'opération

3659

Evolution Reconstitution parc social sur site en % sur site (en du LLS quartier %)

3272

2561

2137

1516 4748 1646 12431 2229

1389 368 1646 7872 1580

14 sites avec une baisse du nombre de logements sociaux inférieure à 5% Il s’agit de sites sur lesquels la déconcentration du parc social est faible avec : - des sites de faibles démolitions : Champigny (4 cités), Antony (Noyer Doré), - mais surtout de sites où la démolition comprise entre 6 et 15 % du parc social est en grande partie compensée par la reconstitution sur site : Blanc-Mesnil, Athis-Mons, Montreuil, … Cette dernière catégorie regroupe des quartiers sur lesquels l’opération se traduit d’abord par un renouvellement du parc social.

Nom projet

Champigny - 4 Cités Champigny - Mordacs Antony - Noyer Doré le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Colombes Europe, Ile Marante, Pt Colombes, Grèves, Fossé Jean Ste Geneviève des Bois - Les Aunettes Asnières - Quartiers Nord Bagneux - Les Blagis Pantin / Les Courtillières Argenteuil - Val d'Argent Athis-Mons - Le Noyer Renard Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Feucherets Montreuil - Bel Air Grands Pêchers Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin

Nombre de logements Nombre de sociaux logements avant l'opération

Nombre de démolition du parc social

Reconstitution de l'offre

Impact de la démolition sur l'évolution du parc social

Reconstitution sur site en % du LLS quartier

Evolution parc social sur site (en %)

2669 2137 6892

2289 1549 4724

22 104 144

0 113 351

-1,0% -6,7% -3,0%

0,0% 5,4% 1,0%

-1,0% -1,3% -2,1%

4517

3186

347

317

-10,9%

8,4%

-2,5%

15251

8264

440

438

-5,3%

2,6%

-2,7%

3245

2199

101

100

-4,6%

1,8%

-2,8%

6021 7742 4424 10054 1856

3954 4829 3918 5859 1829

317 273 265 466 198

318 273 792 466 198

-8,0% -5,7% -6,8% -8,0% -10,8%

4,9% 2,3% 3,4% 4,4% 6,8%

-3,1% -3,3% -3,3% -3,6% -4,0%

2331

1898

118

118

-6,2%

2,2%

-4,0%

2003

2003

291

291

-14,5%

10,4%

-4,1%

9508

6612

742

667

-11,2%

6,4%

-4,8%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

53


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

21 sites enregistrent une déconcentration du parc social comprise entre 5 et 10% Des sites avec une faible démolition mais une reconstitution hors site majoritaire qui préserve le potentiel dégagé par la démolition : Garges (Doucettes), Evry, Grigny (La Grande Borne), Les Ulis, Vitry. Sur ces quatre sites, malgré des taux de démolition relativement faibles, le potentiel de diversification est préservé grâce à l’importance de la diversification hors site. Il s’agit de communes ayant opté pour une redistribution du parc social (principalement sur d’autres quartiers de la ville). Des sites ayant un taux de démolition supérieur à 12% mais largement diminué par une reconstitution sur site importante : Garges (Muette), Villeneuve, Stains, Villiers-le-Bel, Epinay-sur-Seine, Deuil-la-Barre, Pierrefitte (Langevin, Lavoisier), Bobigny (Grand quadrilatère), Aulnay, Bezons. Sur ces quartiers les démolitions programmées relativement importantes sont compensées pour plus de la moitié par la reconstitution sur site. C’est le cas par exemple à Garges où malgré une démolition équivalente à près de 15% du parc social, l’évolution du nombre de logements sociaux n’est que de -5%. Ces sites se caractérisent donc surtout par un renouvellement relativement important du parc social. On trouve d’ailleurs dans cette catégorie des sites ayant programmé une démolition importante : Villiers-le-Bel, Epinay, Deuil, Pierrefitte, Draveil, Bobigny, Bezons… Enfin, trois sites ayant un taux de démolition plus modeste (13 à 15%) mais relativement préservé grâce à la part de reconstitution hors site : Aulnay, Meaux et Sartrouville.

Nom projet

Garges-lès-Gonesse - Muette Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Villeneuve-la-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Sud Evry - Les Pyramides Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Neuilly sur marne - les Fauvettes Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Nanterre - Petit Nanterre Villiers-le-Bel - Carreaux Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Orgemont Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Deuil la Barre - Galathée Pierrefitte - Langevin Lavoisier Draveil - L'Orme des Mazières Vitry sur Seine - Balzac Bobigny - Grand Quadrilatère Meaux - Beauval et Pierre Collinet Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine

Nombre de logements

Nombre de logements Nombre de sociaux démolition du avant parc social l'opération

5875

3689

3594

2581

2724

2264

3382 3451 4384 6580 4568 2484 1770

1948 3081 2637 5072 3785 2146 1678

7875

3637

4928 2462 863 1071 9305 2806 10780 6204 5421 1140

3298 1209 519 831 6508 2070 8226 5191 3780 724

Reconstitution de l'offre

Impact de la Reconstidémolition tution sur sur site en % du l'évolution LLS du parc quartier social -14,6% 9,5%

Evolution parc social sur site (en %)

539

539

-5,1%

184

247

-7,1%

2,0%

-5,2%

281 120 524 349 593 355 339 419

331 120 517 349 579 367 340 404

-12,4% -6,2% -17,0% -13,2% -11,7% -9,4% -15,8% -25,0%

6,6% 0,0% 10,5% 6,4% 4,2% 1,8% 7,9% 17,0%

-5,8% -6,2% -6,5% -6,9% -7,5% -7,5% -7,9% -7,9%

746 282 253 137 161 660 428 1107 821 523 173

746 282 253 137 161 941 428 369 821 523 173

-20,5% -8,6% -20,9% -26,4% -19,4% -10,1% -20,7% -13,5% -15,8% -13,8% -23,9%

12,5% 0,5% 12,7% 17,5% 10,5% 1,2% 11,7% 4,5% 6,5% 4,6% 14,1%

-8,0% -8,0% -8,3% -8,9% -8,9% -8,9% -8,9% -9,0% -9,3% -9,3% -9,8%

Les deux dernières catégories regroupent les quartiers dans lesquels la dé-densification du parc social est la plus forte. 5 quartiers pour lesquels l’évolution du parc social est une baisse comprise entre 11 et 15%. Pour deux quartiers, les taux de démolition son élevés mais en partie compensés par la reconstitution sur site : Bondy et Montereau avec respectivement des taux de démolition de 35 et 29 % mais une déconcentration de 14%. Pour les autres sites (Orly, Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

54


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Bobigny (Karl Marx) et Rueil-Malmaison, les taux de démolition sont plus modestes mais la reconstitution hors site majoritaire.

Nom projet

Orly - Gd Ensemble Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Rueil M. - Clos Terres Rouges Bondy - quartier nord Montereau - Surville

Nombre de logements

Nombre de logements sociaux avant l'opération

5662 2001 889 3526 3962

4902 1168 839 2699 3468

Nombre de démolition du parc social 779 222 112 957 1004

Impact de la démolition Reconstitution sur de l'offre l'évolution du parc social 684 -15,9% 230 -19,0% 162 -13,3% 918 -35,5% 637 -29,0%

Reconstitution sur site en % du LLS quartier

Evolution parc social sur site (en %)

4,2% 6,9% 0,0% 21,6% 14,7%

-11,7% -12,2% -13,3% -13,9% -14,2%

Enfin, le dernier groupe comprend les 18 quartiers dans lesquels la baisse du nombre de logements sociaux est supérieure à 15%. Ce niveau est d’ailleurs relativement variable puisque sur certains sites, il dépasse les 25%, 48% pour la baisse la plus forte enregistrée sur Cergy. On peut distinguer : - d’abord des sites où la reconstitution hors site permet de maintenir un potentiel élevé de diversification malgré un taux de démolition relativement modeste : Gennevilliers, Mantes-la-Jolie, Corbeil (La Nacelle). - Ensuite, des sites où la part de la démolition est plus importante mais compensée pour plus de la moitié par la reconstitution sur site : Corbeil (Tarterêts), Arcueil, Ecquevilly, Viry, Cergy. Ces sites se caractérisent donc à la fois par un fort renouvellement du parc social sur le quartier et un potentiel de diversification relativement élevé. Le cas le plus exemplaire est bien évidemment Cergy où la totalité du quartier est démoli mais avec une reconstitution majoritaire sur site ce qui se traduit par une baisse de 31% du nombre de logements sociaux du quartier. - Enfin, des sites où l’effet des démolitions (généralement élevées) est renforcé par une reconstitution majoritairement localisée hors site. Il s’agit des sites sur lesquels la diversification (potentielle tout du moins) prévaut nettement sur le renouvellement du parc social qui est soumis à une logique de redistribution. Le site de Dammarie constitue un bon exemple de cette catégorie avec plus de 30% du parc démoli, une reconstitution au trois quart réalisée hors site et donc au final une baisse de près du quart de logements sociaux sur le quartier.

Nom projet

Nombre de logements Nombre de sociaux logements avant l'opération

Nombre de démolition du parc social

Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Arcueil - Vache Noire Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Ecquevilly - Résidence du Parc Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Corbeil - La Nacelle Dammarie. - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Corbeil - Monconseil Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Etampes - Saint Michel Romainville - marcel Cachin Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Choisy Le Roi - Les Dalles - Gd Ensemble Pierrefitte - Poètes Saint-Ouen l'Aumône - Chènevières

2832 5921 278 4533 7639 438 1941 590 3537 594 1777 2258 476 1128 511 1494 909 1437

663 627 198 1075 1255 202 284 135 885 334 908 424 240 423 462 494 442 663

2128 3818 278 3530 5932 438 896 532 2899 594 1747 719 476 1128 473 884 909 1334

Impact de la Reconstitu démolitio tion de n sur l'offre l'évolution du parc social 663 -31,2% 628 -16,4% 247 -71,2% 1076 -30,5% 1255 -21,2% 202 -46,1% 327 -31,7% 138 -25,4% 1053 -30,5% 343 -56,2% 908 -52,0% 424 -59,0% 240 -50,4% 423 -37,5% 462 -97,7% 523 -55,9% 450 -48,6% 663 -49,7%

Reconstitution sur site en % du LLS quartier

Evolution parc social sur site (en %)

16,1% 1,2% 55,8% 13,8% 2,1% 24,7% 10,2% 2,9% 7,5% 31,8% 23,7% 30,5% 21,6% 7,1% 66,4% 23,9% 14,6% 0,8%

-15,1% -15,2% -15,5% -16,6% -19,0% -21,5% -21,5% -22,4% -23,0% -24,4% -28,2% -28,5% -28,8% -30,4% -31,3% -32,0% -34,0% -48,9%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

55


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.2.4 La diversification programmée Nous avons déjà évoqué les limites concernant la mesure de la diversification au travers des conventions. En effet, les programmes notamment privés y sont souvent à peine évoqués et donc pas toujours quantifiés. Les données ainsi collectées sont donc certainement très sensiblement sous-estimées pour la promotion privée. En revanche, on peut supposer que les PLS sont bien évalués dans les conventions ainsi que l’accession sociale même si sur les sites des monographies on peut noter des évolutions avec la requalification de programmes initialement prévus en promotion privée. Enfin, l’AFL est beaucoup mieux couverte puisque les contreparties sont nécessairement inscrites à la convention. Toutefois, dans la pratique on constate que le nombre de logements effectivement programmé par l’AFL peut varier par rapport à la convention, en règle générale à la baisse. Il faut donc considérer que les données présentées ci-dessous sont des ordres de grandeur et donnent en principe un niveau minimum de diversification programmée. Il faudrait aussi tenir compte de l’impact du contexte qui pèse plutôt dans le sens d’une réduction des programmes privés … Sans préjuger de l’adéquation systématique entre le solde de logements sociaux (démolition – reconstitution sur site) et le niveau de la diversification, la liste ci-dessous comprend les 29 sites sur lesquels la part de la diversification privée est sensiblement inférieure à celle du parc social sur site. On peut supposer qu’il s’agit des sites sur lesquels les conventions n’ont permis qu’une évaluation incomplète de la diversification privée … sauf à imaginer qu’il s’agisse de programmes de dé-densification urbaine … Bien que nos informations restent parcellaires, sur de nombreux sites de cette liste nous avons connaissance d’une programmation privée qui n’est pas quantifiée dans les conventions : Montgeron, Mantes, Montereau, Ecquevilly, Vitry, Villeneuve-la-Garenne, Saint-Denis, par exemple. Nom projet Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Fossé Jean Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Orgemont Romainville - marcel Cachin Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Argenteuil - Val d'Argent Draveil - L'Orme des Mazières Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Corbeil - La Nacelle Bondy - quartier nord Saint-Ouen l'Aumône - Chènevières Montereau - Surville Ecquevilly - Résidence du Parc Vitry sur Seine - Balzac Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Orly - Gd Ensemble Neuilly sur marne - les Fauvettes Bagneux - Les Blagis Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Villeneuve-la-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Sud Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Pierrefitte - Poètes Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Etampes - Saint Michel Bobigny - Grand Quadrilatère

Baisse Logement du parc privé neuf social % 21,5% 1,2% 9,3% 0,9% 2,7% 0,3% 8,0% 1,1% 30,4% 4,3% 15,2% 2,3% 19,0% 4,2% 3,6% 0,9% 8,9% 2,4% 9,3% 2,5% 10,7% 3,1% 13,9% 4,7% 48,9% 18,7% 14,2% 5,6% 21,5% 9,0% 8,9% 3,9% 2,8% 1,2% 7,5% 3,3% 11,7% 5,4% 6,9% 3,6% 3,3% 1,8% 28,5% 15,7% 5,8% 3,5% 4,8% 3,0% 32,0% 20,4% 34,0% 22,9% 6,5% 4,4% 28,8% 21,0% 8,9% 6,6%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Grigny - Grigny 2 Persan - Village Stains - Cité Jardin Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Argenteuil - Val d'Argent Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Paris - ZUS Goutte d'Or Pantin - Quatre Chemins Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Sevran - Rougemont Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Bagneux - Les Blagis le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Draveil - L'Orme des Mazières Sarcelles - Lochères Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Corbeil - La Nacelle Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Neuilly sur marne - les Fauvettes Goussainville - Grandes Bornes Vitry sur Seine - Balzac Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignacourt / Clichy Romainville - marcel cachin Champigny - Mordacs Pantin / Les Courtillières Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Bondy - quartier nord Antony - Noyer Doré Athis-Mons - Le Noyer Renard Orly - Gd Ensemble Asnières - Quartiers Nord Montereau - Surville Champigny - 4 Cités Evry - Les Pyramides Garges-lès-Gonesse - Muette Stains - Moulin neuf Bobigny - Grand Quadrilatère Pierrefitte - Langevin Lavoisier Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Villiers-le-Bel - Carreaux Ecquevilly - Résidence du Parc Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Meaux - Beauval et Pierre Collinet Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine La Courneuve - 4000 Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Fecherets Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Nanterre - Petit Nanterre Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières Deuil la Barre - Galathée Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Etampes - Saint Michel Pierrefitte - Poètes Corbeil - Monconseil Arcueil - Vache Noire Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or

Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Les seuls sites sur lesquels aucune diversification privée est prévue sont des sites sans démolition et donc sans contreparties de l’AFL.

Pour 10 sites, la part du parc privé neuf à l’issue de l’opération sera de 20% des logements du quartier. Une grande majorité de sites n’affiche qu’une diversification privée de moins de 10% du logement total mais c’est précisément cette donnée qui est sous-estimée, il faut donc plutôt considérer qu’il s’agit d’un niveau minimum. Part de logements neufs privés dans le total logement quartier à l'issue de l'opération

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Au regard de l’information aujourd’hui disponible, les sites enregistrant la plus forte diversification par le parc privé sont :

les sites de petites tailles (moins de 2 500 habitants) que leur localisation soit centrale ou périphérique. Ce résultat est en fait logique puisqu’il s’agit aussi des quartiers ou le taux de démolition est en moyenne plus élevé.

-

les sites de la grande couronne quelle que soit leur taille. Là encore, il s’agit de sites où la démolition est plus importante et surtout où la reconstitution de l’offre a été plus volontiers réalisée en dehors des sites.

Il reste bien évidemment difficile de tirer une conclusion générale de ces constatations du fait même que le niveau de parc privé introduit dans les quartiers est sous-estimé.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Part du parc privé dans le total logement du quartier à l’issue de l’opération

Composantes identifiées de la diversification programmée en parc privé

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

58


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Les différentes composantes de la diversification privée programmée dans les conventions constituent sans doute la donnée la moins fiable puisque de l’AFL dont les contreparties sont obligatoirement précisées à la promotion privée moins bien évaluée et surtout souvent non quantifiée, il y a de forts écarts de fiabilité. Les logements de la Foncière logement Sur 68 des 73 sites sont programmés des logements AFL au titre des contreparties. Les cinq conventions sans AFL correspondent à des sites sans démolition de parc locatif social. Bien que le niveau d’intervention de l’AFL soit en principe corrélé au nombre de démolition programmée, on constate une forte disparité entre les sites dans le rapport : nombre de logements AFL programmés / nombre de logements démolis. Cela peut tenir au fait que les contreparties s’appuient sur la SHON libérée alors que nous ne disposons ici que du nombre de logements. Toutefois, les distorsions sont suffisamment importantes pour avoir d’autres explications. Sur une vingtaine de sites, le nombre de logements AFL est inférieur à 15% des logements sociaux démolis. A l’inverse, sur une douzaine de sites ce ratio excède 30%. Nombre de logements AFL programmé en % du nombre de logements sociaux démolis 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Romainville - marcel cachin Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre Montereau - Surville Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Ecquevilly - Résidence du Parc Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Bondy - quartier nord Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Corbeil - La Nacelle Orly - Gd Ensemble Meaux - Beauval et Pierre Collinet Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Draveil - L'Orme des Mazières Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Nanterre - Petit Nanterre Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Bobigny - Grand Quadrilatère Vitry sur Seine - Balzac Sevran - Rougemont Antony - Noyer Doré Pierrefitte - Poètes Corbeil - Monconseil Argenteuil - Val d'Argent Etampes - Saint Michel Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Bagneux - Les Blagis Goussainville - Grandes Bornes le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Arcueil - Vache Noire Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Villiers-le-Bel - Carreaux Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Neuilly sur marne - les Fauvettes Sarcelles - Lochères Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Garges-lès-Gonesse - Muette Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Pantin / Les Courtillières Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignacourt / Deuil la Barre - Galathée Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Athis-Mons - Le Noyer Renard Asnières - Quartiers Nord Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Evry - Les Pyramides Champigny - Mordacs Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Pierrefitte - Langevin Lavoisier Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing La Courneuve - 4000 Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les

0%

Le PLS 24 sites comprennent une programmation en PLS (à ajouter Paris Goutte d’Or site sur lequel par dérogation les 128 logements de l’AFL sont réalisés en PLS). La programmation en PLS ne répond pas à une logique de répartition liée aux caractéristiques des quartiers avec : - des quartiers en environnement valorisé et peu précarisé (Arcueil, Viry) mais aussi des sites beaucoup plus sensibles et dans des environnements assez précarisés (Villeneuve, Blanc-Mesnil, Garges). Les sites sur lesquels on constate la part la plus élevée de PLS sont toutefois en général des sites de la petite couronne ou des zones les plus denses de l’agglomération. La programmation PLS est en règle générale plus modeste dans les sites de grande couronne (Mantes, Les Mureaux, Trappes, Chanteloup). Les programmes PLS identifiés sont plus fréquents sur les sites de la première couronne (47% des sites) et des pôles secondaires de la grande couronne (44%), en moyenne 33% des sites de la région ont un programme PLS identifié. Ces programmes sont surreprésentés dans les quartiers à revenus moyens (7 à 8 500 euros). L’accession sociale : Des programmes sont identifiés sur 32 sites avec une surreprésentation des sites les moins modestes. En effet, 55% des sites ayant un revenu médian supérieur à 8 500 euros ont programmé de l’accession sociale contre 47% des sites où les revenus médians sont inférieurs à 7 000 euros. Ces programmes sont un peu plus fréquents dans la deuxième couronne de l’agglomération (la moitié des sites) que dans la zone centrale (40%). Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

La promotion privée : Elle constitue le produit de la diversification le plus discriminant en termes de sites concernés mais c’est aussi la donnée la moins fiable. Au regard des programmes identifiés dans les conventions, 42% des sites programment de la promotion privée mais cette proportion est de 60% dans la zone centrale de l’agglomération et de 80% dans les villes nouvelles. L’une et l’autre de ces catégories sont des sites de fort potentiel soit parce que le marché y est porteur (centre) soit parce que la construction neuve est à un niveau élevé (Ville nouvelles). Les écarts sont aussi sensibles en fonction des revenus médians des quartiers : 65% des sites les plus modestes (moins de 7 000 euros), 41% des sites ayant des revenus médians compris entre 7 et 8 500 euros et enfin, seulement 31% dans les sites les moins précarisés (plus de 8 500 euros). Bien que l’information soit parcellaire, sur les 69 sites concernés par un processus de diversification, seulement 12 ne mobilisent qu’un seul type de produit de la diversification, pour l’essentiel il s’agit de la seule intervention de la Foncière. 33 sites mobilisent au moins deux types de produits avec deux associations plus fréquentes : AFL + promotion (13 sites) et AFL + accession sociale (15). 17 sites combinent trois types de produits avec 12 sites conjuguant AFL / PLS et de l’accession libre ou encadrée. Enfin, sur 7 sites les 4 types de produits de la diversification sont mobilisés. Produits de la diversification programmés AFL seule Accession sociale seule AFL + PLS AFL + Accession sociale AFL + Promotion AFL + Accession sociale + promotion AFL + PLS + Accession sociale AFL + PLS + Promotion AFL + PLS + Accession sociale + Promotion Total

Total 11 1 5 15 13 5 6 6 7 69

La diversité des produits de la diversification programmée est différente selon les types de quartiers : - la diversité des produits de la diversification concerne plus fréquemment les sites de la première couronne de l’agglomération et les pôles secondaires de la grande couronne. A l’inverse ce sont sur les sites de la deuxième couronne de l’agglomération que le nombre de sites ne mobilisant que l’AFL est le plus important. - les sites mobilisant le plus grands nombre de produits de la diversification sont ceux ayant des revenus moyens (entre 7 et 8 500 euros). Les sites les plus précarisés mobilisent pour plus de la moitié d’entre eux deux types de produits mais ils sont également surreprésentés dans la catégorie des « quatre types de produits ». Finalement, ce sont les sites les moins précarisés qui mobilisent le moins de type de produits. Nombre de types de produits de Centre et 1ère Ville Commune la diversification identifiés dans couronne 2ème couronne Total la convention agglo. Pôle 2aire nouvelle isolée agglo. 1 7% 26% 13% 0% 0% 17% 2 36% 47% 38% 80% 75% 48% 3 50% 18% 38% 0% 0% 25% 4 7% 8% 13% 20% 25% 10% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% Nombre de types de produits de la diversification identifiés dans la convention Moins de 7 000€ de 7 à 8 500€ 8 500€ et plus Total 1 12% 17% 21% 17% 2 53% 43% 48% 48% 3 18% 26% 28% 25% 4 18% 13% 3% 10% Total 100% 100% 100% 100%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.2.6 Premières évaluations des effets de la diversification sur la structure du parc de logements Bien que la part de logements privés neufs reste relativement modeste, l’impact sur la structure de l’offre dans les quartiers concernés est assez sensible parce qu’elle se combine avec la dédensification du parc social. Ainsi : - 44 sites comptaient plus de 70% de logements sociaux avant l’opération, seulement 31 après. C’est sur les deux catégories les plus fortes que cette baisse est concentrée. 10 sites exclusivement de parc social avant, un seul après, 21 sites de 80 à 90% de logements sociaux avant, 15 après. - Seulement trois sites (vert sur le graphique) enregistrent une hausse du parc social : ce sont les opérations sur les quartiers privés anciens ou récents (Aubervilliers, Paris (Goutte d’Or), Aubervilliers / Saint-Denis). - 7 quartiers connaissent une baisse très sensible de la part du parc social (orange sur le graphique), il s’agit en majorité de quartiers de taille modeste sauf Trappes et Chanteloup. Arcueil - Vache Noire, Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or, Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Feucherets, Etampes - Saint Michel, Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine, Pierrefitte - Poètes, Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle,

-

34 sites (jaune sur le graphique) enregistrent une baisse sensible de la part du parc social, ce sont en grande majorité des quartiers qui comptaient plus de 60% de logements sociaux.

Evolution de la part de logements sociaux avant et après opération Après / Moins De 10 à De 20 à De 30 à De 40 à De 50 à De 60 à De 70 à De 80 à Total de 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Avant Exclusif après 1 1 Moins de 10% 1

De 10 à 20%

1 2

De 20 à 30% 1

De 30 à 40% De 40 à 50%

2

1

1

2

1 2

De 50 à 60%

3 3 3

5

De 60 à 70%

6

8

De 70 à 80%

1

9

3

1

9

10

1

3

5

1

10

19

15

15

1

73

1

De 80 à 90% Exclusif Total avant

1

1

1

6

4

10

14 13 21

Au-delà des effets sur la structure du parc de logement, nous proposons ci-dessous un tableau de synthèse des effets de l’opération sur les quartiers. Nous avons retenu les critères suivants : - la part initiale de logements sociaux permettant de distinguer les quartiers à dominante d’habitat privé, et trois catégories concernant la part de logements sociaux : de 50 à 70%, de 70 à 99%, 100%. - le renouvellement : il correspond au total du parc neuf (social + privé) programmé rapporté au nombre total de logements après l’opération, il peut être considéré aussi comme un indicateur de la diversification au sens large (social + privé) - enfin, une distinction sur la diversification avec d’une part les quartiers où les logements neufs sociaux sont en majorité, d’autre part ceux où la production privée (AFL + PLS + Promotion privée + accession sociale) domine. De ces trois indicateurs, le seul susceptible d’être complètement fiable est la part de logements sociaux à l’origine. En effet, les défauts de quantification des programmes neufs à partir des conventions peuvent amener : - à une sous-estimation du niveau de renouvellement d’une part ; - à tronquer le rapport relatif entre parc social et parc privé, le premier étant systématiquement renseigné à l’inverse du second incomplet sur de nombreux sites. Il en résulte que certains quartiers classés dans ce tableau dans « diversification à dominante de logements sociaux » ne le seront pas à l’issue de la réalisation de l’ensemble des programmes relevant de la diversification. Il est important par ailleurs de noter qu’une diversification à dominante de parc social ne signifie pas son augmentation. En effet, comme cela a été montré plus haut, la majorité des sites enregistre une baisse du nombre de logements sociaux. Ce sont principalement des sites sur lesquels l’opération vise à réduire un parc ancien insalubre remplacé en partie par du parc social. Ainsi la diversification « à dominante de logements sociaux » signifie que dans un contexte de Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Stains - Cité Jardin Grigny - Grigny 2 Colombes Europe, Ile Marante, Petit Colombes, Grèves, Fossé Jean Persan - Village Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Pantin - Quatre Chemins Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Bagneux - Les Blagis Argenteuil - Val d'Argent Paris - ZUS Goutte d'Or Vitry sur Seine - Balzac Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Antony - Noyer Doré Champigny - 4 Cités Evry - Les Pyramides Sartrouville - Les Indes -Le Plateau Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Sarcelles - Lochères Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord Aubervilliers - Villette / 4 Chemins Epinay-sur-Seine - La Source / Les Presles / Le Centre / Orgemont Pantin / Les Courtillières Neuilly sur marne - les Fauvettes Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Champigny - Mordacs Sevran - Rougemont Asnières - Quartiers Nord Villeneuve-La-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Sud Orly - Gd Ensemble Goussainville - Grandes Bornes Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Stains - Moulin neuf Draveil - L'Orme des Mazières Garges-lès-Gonesse - Muette Athis-Mons - Le Noyer Renard Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignacourt / Clichy / Saint Ouen Meaux - Beauval et Pierre Collinet Rueil Malmaison - Clos des Terres Rouges Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende Romainville - marcel cachin Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Fecherets Bobigny - Grand Quadrilatère Pierrefitte - Langevin Lavoisier Corbeil - La Nacelle Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Montereau - Surville Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine Saint-Ouen l'Aumone - Chennevières Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Nanterre - Petit Nanterre La Courneuve - 4000 Bondy - quartier nord Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge Villiers-le-Bel - Carreaux Deuil la Barre - Galathée Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Ecquevilly - Résidence du Parc Pierrefitte - Poètes Etampes - Saint Michel Corbeil - Monconseil Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Arcueil - Vache Noire Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or

Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

baisse de la part des logements sociaux, la construction neuve correspondant à la reconstitution du parc social sur site est supérieure aux nombre de logements programmés en privé.

Le renouvellement : x en moyenne le taux de renouvellement est de 16,9% mais pour près de la moitié des sites (32 sur 73), il est inférieur à 10%. 20 sites ont un taux de renouvellement compris entre 10 et 20% du parc de logements, 21 supérieur à 20%. Cette dernière catégorie est étendue puisque les valeurs s’échelonnent de 20,5% (ClichyMontfermeil) à 95% (Cergy). x Le taux de renouvellement est en moyenne plus élevé d’une part sur les sites où les revenus des ménages sont les plus faibles et d’autre part sur les sites de la grande couronne (pôles secondaires et villes nouvelles). SI la localisation est déterminante, il faut souligner qu’une forte majorité des sites les plus modestes affichent un taux de renouvellement fort quelle que soit leur localisation.

Taux de renouvellement et revenu médian du quartier Moins de De 10 à Plus de 10% 20% 20% Total Moins de 7 000€ 4 6 7 de 7 à 8 500€ 14 7 6 8 500€ et plus 14 7 8 Total 32 20 21

Taux de renouvellement et localisation du quartier Moins de De 10 à Plus de Total Type localisation quartier 10% 20% 20% Centre et 1ère couronne agglo. 7 4 4 2ème couronne agglo. 20 10 10 Pôle 2aire 3 4 2 Ville nouvelle 1 1 3 Commune isolée 1 1 2 Total 32 20 21

Logement social neuf % quartier

62

17 27 29 73

15 40 9 5 4 73

Moins de De 10 à Plus de 10% 20% 20% Total 23,5% 35,3% 41,2% 100% 51,9% 25,9% 22,2% 100% 48,3% 24,1% 27,6% 100% 43,8% 27,4% 28,8% 100%

Moins de 10% De 10 à 20%

46,7% 50,0% 25,0% 20,0% 33,3% 43,8% 26,7% 25,0% 25,0% 20,0% 44,4% 27,4%

Plus de 20% 26,7% 25,0% 50,0% 60,0% 22,2% 28,8%

Total 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Part du parc neuf après opération (en % du total logement du quartier)

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Logement privé neuf % ds quartier

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Le tableau ci-dessous résume l’intensité du renouvellement croisé à la part du logement privé dans la construction neuve. Il donne donc du haut vers le bas les sites en fonction de l’intensité du renouvellement, de gauche à droite la part du privé dans la construction neuve ; des sites ayant surtout une intervention de renouvellement du parc social (ou de création) à ceux à droite sur lesquels l’introduction de parc privé est majoritaire. Le premier constat est que même en procédant à quelques regroupements, toutes les parties du tableau sont renseignées ce qui souligne la diversité des effets des opérations ANRU. On peut toutefois souligner que: - 15 sites associent un faible renouvellement et une forte proportion de logements sociaux. Autrement dit, la logique de renouvellement du parc social n’est pas exactement marginale. - A l’inverse, lorsque le renouvellement est intense, il est en majorité porté par une diversification équilibrée parc social / parc privé ou nettement en faveur du parc privé. Ainsi, sur les 21 sites de plus fort renouvellement, seulement 5 ont une diversification à majorité de parc social. Autrement dit, la forte action de renouvellement est le plus souvent associée à une part importante de parc privé injectée ce qui résulte des niveaux de démolition et de la reconstitution hors site.

Taux de renouvellement Moins de 10%

Moins de 20% 9 1

De 10 à 20%

2

Plus de 20%

11 Total

Part du parc privé dans la diversification De 20 à De 40 à De 45 à De 55 à 40% 45% 55% 60% 6 2 4 3 14 9 7 3 1 1 8 5 4 4 5 6 9 17 5 9 9 28 23

De 60 à 80% 4

Plus de 80% 4

Total 32

8 2

5

20

2

21

7 5 7 11

11 73

22

Par ailleurs, on peut souligner que : -

d’une part, les quartiers de plus de 5 000 logements ont le plus souvent un taux de renouvellement inférieur à 10% sauf Meaux, Clichy-Montfermeil et Trappes ;

-

d’autre part, les sites les plus précarisés sont soit dans une logique de fort renouvellement, soit à défaut avec une diversification fortement orientée sur le parc privé. Trois quartiers échappent à cette règle : Aulnay, Clichy et Stains.

Taux de renouvellement Moins de 10% De 10 à 20% Plus de 20% Total

Part du parc privé dans la diversification Moins de De 20 à De 40 à De 45 à De 55 à De 60 à 20% 40% 45% 55% 60% 80% Groupe 1 : 14 Groupe 3 : 17 Groupe 2 : 14 11 17 28

5

Groupe 4 : 14 9 23

9

Plus de 80%

Groupe 5 : 14 11 11 22

Total

73

Groupe 1 : Faible renouvellement du parc de logement et forte proportion de logements sociaux dans l’offre nouvelle Dans cette catégorie se côtoient : - les sites d’intervention sur le parc privé (Paris (Goutte d’Or), Grigny), - de grands quartiers dans lesquels l’intervention est concentrée sur un sous secteur : Argenteuil, Aulnay, Colombes, Epinay, Sarcelles - des sites de taille plus modeste qui ont favorisé une reconstitution du logement social sur site avec une démolition faible : Le Blanc-Mesnil, Villeneuve-la-Garenne, Persan, Stains (cité Jardin).

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

63


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Groupe 2 : Fort renouvellement du parc de logement et forte proportion de logements sociaux dans l’offre nouvelle Mis à part les cas particulier de Clichy-Montfermeil et d’Aubervilliers, il s’agit de quartiers de taille relativement modeste sur lesquels le renouvellement du parc social a été privilégié au travers de la reconstitution sur site. : Arcueil, Bondy, Ecquevilly, Draveil, Paris (Porte Pouchet), Romainville, Stains (Clos Saint-Lazare), Villetaneuse. La proche couronne est surreprésentée dans ce groupe.

Groupe 3 : Faible renouvellement du parc de logement et diversification en faveur du parc privé Cette catégorie regroupe la majorité des quartiers de plus de 5 000 habitants avec logiquement un taux de démolition relativement faible ce qui se traduit par le faible renouvellement. Ceci dit, ces sites ont une diversification nettement orientée sur le parc privé ce qui souligne sans doute l’objectif de rééquilibrage du parc permis par une reconstitution hors site. On note la présence de sites sur lesquels la diversification est affirmée même si elle reste relativement modeste au regard du nombre total de logements du site (Antony, Mantes-la-Jolie, Orly, Vitry). Trois quartiers correspondent à des secteurs de très faible démolition (en partie contrainte par le site) ce qui explique le faible renouvellement mais avec une volonté affirmée de favoriser le parc privé dans la reconstitution : Pantin (Courtilières), Evry (Les Pyramides), Champigny (Les Mordacs et 4 cités), Grigny (La Grande Borne).

Groupe 4 : Fort renouvellement du parc de logement et diversification équilibrée 7 des 14 quartiers de ce groupe sont des sites où les revenus médians des ménages sont les plus faibles. Il y a donc une forte proportion de sites très précarisés pour lesquels le fort renouvellement se partage à peu près équitablement entre parc social et parc privé : Garges (Muette), Etampes, Les Mureaux, Aubervilliers / Saint-Denis / Corbeil (Tarterêts), La Courneuve, Pierrefitte. Ici l’équilibre de la diversification résulte sans doute de la volonté à la fois de renouveler un parc social dévalorisé et de répondre à la demande locale précaire. Pour d’autres sites moins précaires (et de taille modeste), l’opération est associée à une redistribution du parc social à l’échelle communale : Choisy, Montreuil, Bobigny, Corbeil, Gonesse,…

Groupe 5 : Fort renouvellement du parc de logement et diversification en faveur du parc privé Il s’agit du groupe sur lequel on constate à la fois un fort renouvellement du parc (démolition associée à une reconstitution hors site) et surtout une diversification en faveur du parc privé se traduisant par un rééquilibre sensible de l’offre locale de logements. On trouve donc des sites engagés dans une politique volontaire de diversification, éventuellement engagée avant l’ANRU : Meaux, Chanteloup, Trappes. On note des sites dont le contexte favorable a sans doute plaidé en faveur du parc privé dans la diversification : Cergy, Viry, Deuil, Rueil, Saint-Ouen.

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

64


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Bilan renouvellement / nature de la diversification % Parc neuf / total quartier)

% parc social avant opération

Part du parc privé dans la diversification Moins de 20%

De 20 à 40%

De 40 à 45%

Epinay/S. -Source, Presles, Centre, Orgemont Î Moins de Paris - ZUS Goutte d'Or Grigny - Grigny 2 50% Montgeron, Vigneux - Prairie Oly Î

Moins de 10%

Colombes Europe, Ile Marante,

Argenteuil - Val d'Argent Î Plus de Petit Colombes, Grèves, Fossé 50% Sarcelles - Lochères Jean

Aulnay/Bois - Quartiers Nord

Plus de Persan - Village 70% Exclusif

De 10 à 20%

Sevran - Rougemont Stains - Cité Jardin

Plus de 20%

Pantin Chemins St Denis - Floréal, Saussaie, F. Moisins Î Sartrouville Indes, Plateau Î

Villeneuve-La-G. – Q. Sud Î Blanc Mesnil - Nord / Sud Goussainville - Grandes Bornes

Plus de 50%

Pierrefitte - Langevin Lavoisier

Plus de Corbeil - La Nacelle 70%

Draveil - L'Orme des Mazières Montereau - Surville Î Paris - Pouchet, Montmartre, Clignancourt, Clichy, St Ouen Stains - Clos-St-Lazare, Allende

Exclusif

Romainville - marcel Cachin Î Montreuil - Bel Air / Grands Villetaneuse - Université Allende Pêchers Grandcoing Aubervilliers – Villette, 4 chemins / Montfermeil Plateau

De 45 à 55% -

De 55 à 60%

De 60 à 80%

Quatre

Neuilly/Marne les Fauvettes Î Bagneux - Les Blagis Ste-Geneviève-des-B. Les Aunettes Î Orly - Gd Ensemble Î Champigny - Mordacs Pantin : Courtillières

Asnières - Quartiers Nord Gennevilliers - Le Luth Les Grésillons Î Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Mantes-la-J. Val Fourré

Garges-lès-Gonesse Muette

Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Chanteloup-les-V. - Cité, Noé, Feucherets Meaux - Beauval et Garges-lès-G. - Dame Pierre Collinet Blanche Ouest, Doucettes Rueil M. - Terres Rouges St-Ouen-l'A. - Chènevières

- Bezons - Têtes de Pont / Rive de Seine

Athis-Mons - Le Noyer Renard Bobigny Grand Quadrilatère Î

Aubervilliers/St Denis - Deuil la Barre - Galathée Cristino Garcia Landy Viry-Ch. - Coteaux Orge

Plus de 50%

Choisy-le-R. - Dalles, Grand Ensemble Bondy - quartier nord Î Villiers-le-Bel - Carreaux

Exclusif

Arcueil - Vache Noire Ecquevilly - Résidence du Parc Î

Champigny - 4 Cités

Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard

Cergy - Croix Petit Corbeil - Monconseil Corbeil-E. - Tarterêts Dammarie-les-Lys. - Trappes -Merisiers - Plaine Les Mureaux - 5 quartiers La Courneuve - 4000 Plaine du Lys de Neauphle / Cité Renault Nanterre - Petit Nanterre Etampes - Saint Michel Gonesse St-Blin, Pierrefitte - Poètes Madeleine

En gras : les sites de plus de 5 000 logements. En rouge : les sites ayant un revenu médian par UC inférieur à 7 500€. Î : Site avec une forte probabilité de sous estimation du parc privé programmé. Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

65

Antony - Noyer Doré Evry - Les Pyramides Vitry sur Seine - Balzac

Stains - Moulin neuf

Moins de Clichy/Bois 50%

Plus de 70%

Plus de 80%


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.2.7 Eléments sur la localisation de l’offre issue de la diversification Les sites de diversification sont inscrits en mauve sur les cartes.

Compte tenu du faible nombre de réalisations, l’analyse des conventions n’a pu être corroborée par l’analyse de programmes réalisés. Or, il reste difficile d’évaluer la localisation des programmes neufs de la diversification à la seule lecture des conventions. En effet, si ces dernières listent de façon systématique les terrains destinés à l’AFL ils ne sont pas toujours cartographiés. Concernant la promotion privée, les informations sont encore plus lacunaires car les conventions peuvent se contenter d’évoquer le fait que certaines parcelles (non explicitement localisées) seront proposées à la promotion privée. Au total, les conventions nous ont permis d’analyser la localisation de la diversification sur 54 sites mais principalement des terrains AFL, l’information sur la promotion privée étant souvent absente. Au-delà des problèmes posés par une information parcellaire, il reste difficile de qualifier la localisation de la diversification : - parce que l’échelle de l’intervention peut être très différente de celle de la ZUS rendant difficile la qualification : centre / périphérie. C’est par exemple le cas sur Vitry où l’intervention ANRU se concentre sur la cité Balzac qui ne représente qu’une superficie restreinte de la ZUS. Dans ce cas, les programmes neufs situés au cœur de la Cité Balzac ont été considérés comme centraux, ils ont pourtant en périphérie de la ZUS… ou sur Bagneux l’intervention ciblant un programme situé sur une vaste ZUS intercommunale … Vitry-sur-Seine

Bagneux

-

parce que ces sites de diversification ont pu être associés au quartier ; c’est le cas par exemple sur Mantes-la-Jolie. - Enfin, parce que la logique centre/périphérie ne recouvre pas forcément les segmentations internes au quartier. Il est à partir de là difficile d’inférer qu’une diversification en périphérie est forcément à l’écart des groupes les plus difficiles ou inversement. C’est pour ces raisons, que nous ne rendons compte ici que de quelques éléments généraux d’analyse. Sur les 54 sites dont au moins une partie de la localisation est précisée, deux grandes logiques dominent : - la diversification localisée en frange de quartier en un ou plusieurs secteurs : elle concerne 27 sites. - la diversification localisée au centre du quartier, elle concerne 23 sites. - enfin, de façon beaucoup plus marginale, la diversification peut se traduire par la multiplication des sites, dispersés sur l’ensemble du territoire de la ZUS : Il est d’abord important de noter, et cela alors même qu’elle est largement justifiée par les acteurs sur des critères tenant à l’attractivité, que les localisations en périphérie de quartier sont tout juste majoritaires et ne constituent donc pas un modèle dominant. Cet état de fait tient peut-être à la surreprésentation dans notre échantillon des sites de diversification correspondant à l’AFL, et l’on peut émettre l’hypothèse que la connaissance systématique des localisations des sites de diversification de la promotion privée rendrait sans doute compte d’une localisation plus marginale dans le quartier. Mais sur un nombre important de quartiers, la diversification ne s’est pas faite hors des limites du quartier. Dans un premier temps, les logiques de localisation semblent dictées par des contraintes liées aux configurations des sites : Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

66


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

ƒ

La diversification dispersée correspond à des sites en quartier anciens où le parcellaire est morcelé, les opportunités foncières dispersées :

Aubervilliers / Saint-Denis (Cristino Landy)

Gennevilliers (Les Grésillons)

Aubervilliers, Saint-Denis - Cristino Garcia, Landy

Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons

ƒ

La morphologie compacte et homogène des sites constitue un obstacle à une diversification plus centrale:

Grigny (La Grande Borne)

Stains (Clos saint-Lazare)

Grigny, Viry-Châtillon - La Grande Borne Stains - Clos-Saint-Lazare, Allende Stains - M

Stains - Cité Jardin

Garges (Doucettes)

Sarcelles (Lochères) Sarcelles - Lochères

Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Basses Bauves, Dame Blanche Ouest

ƒ

Mais une intervention déjà ancienne permet d’échapper aux contraintes foncières et de traiter le cœur de quartier :

Meaux (Beauval, Pierre Collinet)

Chanteloup-les –Vignes (La Noë)

Meaux - Beauval et Pierre Collinet

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

67


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

ƒ

Enfin, des politiques urbaines définies à l’échelle du territoire communal peuvent aboutir à privilégier une diversification aux franges voire hors site sur des secteurs opérationnels type ZAC :

Bobigny (Karl Marx)

Villetaneuse (Université)

rre - Galathée

Villetaneuse - Université Allende, Grandcoing

Bobigny - Karl Marx, Paul Eluard

Au-delà de ces contraintes physiques ou de ces logiques des politiques locales de l’habitat, on constate que les localisations varient selon deux critères : x

d’abord en fonction de la taille du quartier, avec des localisations plus fréquemment centrales pour les quartiers de faible taille. A l’inverse, sur les quartiers de plus de 5 000 habitants, les localisations périphériques dominent, les localisations dispersés sont surreprésentées – elles correspondent à des quartiers d’habitat ancien pour l’essentiel.

Localisation de la Nombre de logements diversification localisée dans la Moins de De 2 500 à Plus de convention 2 500 5 000 5 000 Total Cœur de quartier 46% 42% 38% 43% Frange quartier 50% 58% 44% 50% Dispersé 4% 0% 19% 7% Total 100% 100% 100% 100%

x

ensuite et de façon plus discriminante en fonction des revenus des habitants du quartier. En effet, les localisations centrales sont d’autant plus fréquentes qu’il s’agit d’un quartier où le revenu médian des ménages est relativement élevé. A l’inverse, dans les sites où les ménages sont le plus précarisés, les localisations périphériques prédominent largement : alors que la proportion de diversification en cœur de quartier est de 43% pour l’ensemble des sites, elle ne se trouve que sur moins de 20% dans les sites les plus pauvres :

Localisation de la Revenu médian par UC diversification localisée dans la Moins de De 8 000 Plus de convention 8 000 à 10 000 10 000 Total Cœur de quartier 19% 56% 53% 43% Frange quartier 75% 31% 40% 50% Dispersé 6% 13% 7% 7% Total 100% 100% 100% 100%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

68


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.3 AFL et promotion privée : éléments complémentaires 3.3.1 L’AFL : un acteur majeur de la diversification Sont utilisés ici les résultats de trois entretiens menés auprès de chargées de missions de l’AFL. Par ailleurs, l’AFL a bien voulu nous transmettre un bilan actualisé des programmes définis sur les 73 conventions franciliennes.

4 chefs de projets se partagent les régions de provinces et les départements de l’Ile de France soit pour 180 projets sont suivis soit 45 par chef de projet. Cette organisation centralisée qui n’est pas appuyée par des équipes locales explique une gestion relativement distante des projets avec notamment une faible implication dans les instances de suivi des projets (comité de pilotage et a fortiori comités techniques).

Elaboration d’un programme Foncière Logement 1. Sur chaque site un administrateur de l’AFL rencontre en amont le maire pour saisir les souhaits de la municipalité. 2. Négociation sur le choix du terrain 3. Etude de faisabilité qui permet d’identifier les problématiques et définition du programme (capacité) => cahier des prescriptions 4. Lancement d’études techniques : pollution, réseaux, desserte,… 5. Appel à candidature pour la sélection d’un architecte et d’un opérateur (délai de 50 jours). Le dossier comprend : un cahier de conception, les différentes études, des éléments sur le projet. 6. Choix de 3 candidats avec la ville 7. Organisation d’une séance de questions entre les candidats, la Ville et l’AFL. Délai de 2 à 2,5 mois pour la réponse à un niveau intermédiaire entre APS et APD. 8. Examen par le comité d’engagement qui écarte un des trois projets 9. Présentation des deux projets à la ville pour sélection du lauréat. 10. Mise au point du contrat, demandes complémentaires Ö de 18 à 20 mois entre le lancement des études et le début du chantier. Compte tenu de cette approche les programmes sont très diversifiés et souvent d’une architecture contemporaine et relativement innovante malgré des demandes ville et des cahiers des charges souvent très restrictifs. Cette diversité des formes pose toutefois deux questions aux chargées de missions : x d’une part la cohérence urbaine du quartier x d’autre part la possibilité de voir émerger des formes architecturales connotées socialement : social / privé et finalement peut-être stigmatisantes. Pour l’AFL, les localisations sont rarement négociées et le plus souvent imposées par les villes surtout en Ile-de-France où le foncier est rare. Une étude menée par l’AFL à l’échelle nationale sur l’ensemble des sites ferait apparaître que 84% de localisation sont en cœur de quartier, 14% en frange extérieures et seulement 2% hors quartier24.

Les programmes Au moment des entretiens menés à l’AFL seulement 3 programmes étaient livrés en France : Dreux, Dijon et Alençon. Depuis, s’est ajoutée pour l’Ile-de-France un programme de 5 logements à Meaux. Dans la programmation actuelle, les logements collectifs comptent pour 2/3 des logements mais cette proportion est plus forte en Ile-de-France. D’après nos interlocuteurs, les retards ne sont pas du fait de l’AFL qui intervient lorsque les terrains sont désignés et prêts pour les travaux. Mais de nombreux problèmes surviennent pour l’avancée des travaux : x Pollution (parfois survenue consécutivement aux démolitions) Sur cette question, nos propres analyses sur les localisations menées à l’échelle régionale seulement font apparaître une situation plus équilibrée entre franges et cœur de quartier avec un léger avantage aux localisations centrales. Un doute peut être émis sur la concordance des définitions utilisées. 24

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

69


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

x x x

Réseaux Retard dans le planning du projet Foncier (notamment les cessions)

L’approche juridique de l’AFL est très rigoureuse ce qui amène à souvent demander de nouvelles procédures et délibérations concernant les cessions foncières. Aucune opération n’est lancée avant maîtrise totale du foncier. Ces problèmes soulignent aussi les défauts de compétences dans de nombreuses communes qui ne disposent pas de services adaptés à la gestion de projets qui sont très complexes. Lorsque le projet est mené par une SEM il y a généralement moins de problèmes. L’AFL n’a pas de doctrine concernant le moment de l’intervention et « doit intervenir dans le bon temps du projet », le phasage est donc dicté par l’appréciation de chaque projet, selon les cas : x Au début pour constituer un appel des promoteurs x En situation intermédiaire x En fin de projet pour achever le projet … L’objectif de ces projets est de viser la mixité sociale, il faut donc que la production libre de l’AFL ou des promoteurs soit réalisée quand l’évolution du quartier est assez visible. Il faut impérativement éviter des phénomènes de vacance qui seraient déplorables pour l’image du quartier : « c’est dans une discussion avec le local que cela doit se faire ».

Publics ciblés Les programmes sont difficiles à définir faute d’informations sur un marché du privé qui n’existent pas. Les informations sont rares sur les ménages actifs. Sont mobilisées les données disponibles dans les PLH et auprès des services habitat. Les programmes ciblent des ménages avec enfants, actifs des entreprises cotisant au 1%, cadres ayant des ressources supérieurs aux plafonds HLM ce qui oriente plutôt vers de grands logements notamment T3 et T4. La cible est jugée assez réduite surtout compte tenu des secteurs d’intervention, cela est compensé par un travail sur les loyers qui sont au m2 inférieurs à ceux du marché. En effet, le principe est d’appliquer les loyers du marché à typologie égale (nombre de pièces) mais avec des superficies plus importantes et de pièces annexes (buanderie, garage) permettant de concurrencer l’offre dans le privé. T2 58m2 T3 80m2 T4 100m2 Le processus d’attribution était encore à l’étude lors de notre dernière rencontre, il semble que depuis est été choisie une option s’appuyant sur un site internet de réservation. Concernant la gestion, l’option retenue est celle d’un gestionnaire par site choisi après appel d’offres. Appréciation sur les enjeux de la diversification « La mixité ne va pas se faire de soi et l’introduction d’un parc privé est nécessaire mais pas suffisante ». Etant donné la population ciblée par l’AFL plusieurs conditions sont nécessaires pour la réussite du projet de diversification : x Transports collectifs notamment en Ile-de-France x L’école x Les commerces de proximité Il y a un réel risque d’échec sur certains sites ou de logiques de fragmentation sur certains sites avec une nette séparation entre le quartier rénové et diversifié et le reste du quartier (habitat social).

Mise à jour de la programmation Au regard des programmations mises à jours par l’AFL, on peut constater : ¾ 47 opérations sont définies, elles concernent 26 sites différents soit 38% des 68 opérations donnant lieu à des contreparties AFL. ¾ Ces 47 opérations représentent 1 212 logements soit 23% du nombre total de logements programmés dans les conventions. ¾ Contrairement à ce qui ressortait d’un premier bilan réalisé avec l’AFL sur les sites de monographies, le nombre de logements dans la programmation actualisée correspond à celui de la programmation initiale à une unité près. Cette adéquation masque toutefois des écarts parfois sensibles avec : Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

70


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

x x x

Des sites sur lesquels la programmation actualisée excède sensiblement celle prévue : Meaux (151 / 108 = +43), Argenteuil (83 / 45 = +38), Grigny (74 / 40 = +34), Villetaneuse (50 / 26 = +24) A l’inverse, des sites avec une programmation actualisée inférieure à la programmation initiale : Cergy (62 / 92 = -30), Rueil-Malmaison (40 / 60 = -20), Chanteloup (41 / 68 = -13), Sur les autres sites, les variations enregistrées sont faibles et sont souvent liées à une légère surestimation des capacité de construction sur les terrains qui n’avait pas tenu compte d’une superficie de logement de la Foncière supérieure à la moyenne.

¾ 6 programmes sont actuellement en cours de chantier sur la région, soit la livraison prochaine (courant 2009) de 237 logements : La Courneuve (47), Grigny (36), Ste-Geneviève (16), Argenteuil (83), Garges (20), St-Ouen-l’A. (35). Sites franciliens – Programmation AFL arrêtée en février 2009 (bleu foncé)

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

71


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009 Bilan actualisé de la programmation – Source AFL février 2009 ARTICLE 5 Dpt

Commune

Quartier

Contrepartie

PHASE OPERATIONNELLE

Disponibilité du terrain

Nb logts

SHON Art 5

Phase en cours

SHON AAPC

NB lgt TL

dont col.

dont ind.

Démarrage travaux

800

8

-

8

T4 2009

77

DAMMARIE-LESLYS

Plaine du Lys

Delaune

2006 - 1S

12

1 380

Sélection Projet

77

MEAUX

Beauval P.Collinet

Acacia

2005 - 1S

28

2 880

Mise au Point CPI

2 800

29

29

-

???

77 77 77 77 77 77 78 78 75 75 75 75 75

MEAUX MEAUX MEAUX MONTEREAU MONTEREAU MONTEREAU CHANTELOUP MANTES-LA-VILLE PARIS PARIS PARIS PARIS PARIS

Beauval P.Collinet Beauval P.Collinet Beauval P.Collinet Surville Surville Surville La Noé Les Brouets Goutte d'Or Goutte d'Or Goutte d'Or Goutte d'Or Goutte d'Or

2005 - 1S 2006 - 2S 2006 - 2S 2007 - 1S 2006 - 1S 2005 - 1S 2006 - 2S 2009 - 2S ---- - ----- - ----- - ----- - ----- - --

24 28 28 35 23 6 61 35 9 17 11 7 8

2 400 2 800 2 800 5 000 3 000 700 4 500 3 500 650 1 200 980 720 690

CPI signé CPI signé CPI signé Sélection Projet Sélection Projet CPI signé CPI signé Sélection Projet Mise au Point CPI Mise au Point CPI Mise au Point CPI Mise au Point CPI Mise au Point CPI

4 200 4 000 3 800 3 000 2 000 600 6 000 3 000 600 1 450 1 200 600 700

40 45 37 30 20 5 48 30 4 12 10 4 5

30 45 32 38 25 4 12 10 4 5

10 5 30 20 5 10 5 -

T1 2009 T1 2009 T1 2009 T4 2009 T4 2009

75

PARIS

Goutte d'Or

---- - --

9

800

Mise au Point CPI

750

7

7

-

T1 2009

75 94 94 92 92 91 91 91 91 91

PARIS ORLY VITRY-SUR-SEINE ANTONY RUEIL-MALMAISON ATHIS-MONS ATHIS-MONS ATHIS-MONS CORBEIL CORBEIL

Bleuet Champagne Cheverny Carré Langevin Hameau Saint Jean ZAC des Rougeaux Marottes Brouets 10 rue Léon 22-24 rue Myrha 22-26 rue Jessaint 33 rue Myrha 43 rue Myrha 51 rue des Poissonniers 7 rue Laghouat Pierre au Prêtre Lot 1B et Lot 1C' Scherrer Ave de Fouilleuse Lot B Lot H Lot I P. Picasso Rue Papeterie

---- - -2009 - 1S 2007 - 2S 2009 - 1S 2006 - 1S 2007 - 1S 2006 - 2S 2007 - 1S 2006 - 1S 2006 - 1S

11 40 76 25 60 26 9 13 9 17

560 3 200 6 950 2 500 6 900 3 060 1 100 1 730 1 430 1 700

Mise au Point CPI Mise au Point CPI Sélection Projet Sélection Candidats Sélection Projet Sélection Projet Sélection Projet Mise au Point CPI Mise au Point CPI Mise au Point CPI

600 4 500 7 000 2 900 4 000 3 060 1 480 1 300 1 200 1 700

5 45 70 25 40 25 11 14 9 18

5 45 70 25 40 25 11 18

14 9 -

T1 2009 T3 2009 T1 2010 T2 2010 T1 2010 T3 2009 T3 2009 T1 2009 T2 2009 T2 2009

Chaplin

2004 - 2S

21

1 850

CPI signé

1 850

16

16

-

en cours

Ilots K1, K2, K3 Claude Monet Grigny - Ilot Nord Grigny - Ilot Sud Grigny VEFA 05/AP1/0031

2008 - 1S 2006 - 2S 2009 - 2S 2009 - 2S

63 45 26 14

6 311 4 500 2 530 1 400

Sélection Projet CPI signé Sélection Projet Sélection Projet

6 650 8 000 2 530 1 400

66 83 26 12

66 73 20 8

10 6 4

T1 2010 en cours T1 2010 T1 2010

-

36

36

-

en cours

Croix Petit - Îlot G

2007 - 1S

57

5 100

3 200

32

32

-

91 95 91 91

Goutte d'Or Grand Ensemble Balzac Le Noyer Doré ClosTerres Rouges Le Noyer Renard Le Noyer Renard Le Noyer Renard Les Tarterêts La Nacelle Quartier des STE-GENEVIEVE-B. Aunettes LES ULIS Résidences ARGENTEUIL Val d'Argent GRIGNY La Grande Borne GRIGNY La Grande Borne

91

GRIGNY

La Grande Borne

95

CERGY

Croix Petit Chênes Or

91

---- - --

-

CPI signé Sélection Projet

L'OPAC de Meaux est en cours de dépollution du terrain

Chantier livré T1 2009 T4 2009 T1 2009 T1 2009 T1 2009 T1 2009 T1 2009

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

72

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Signature CPI prévu janvier 09 Lauréat désigné en janv 2009 Sélection équipes janvier 2009 Sélection lauréat T1 2009

emprise du projet incertaine emprise du projet incertaine

aucune visibilité sur libération du terrain


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009 95

Dpt

CERGY

Commune

Croix Petit Chênes Or

Quartier

Croix Petit - Îlot H

Contrepartie

2006 - 1S

35 ARTICLE 5

3 188

Mise au Point CPI

3 000

30

30 T2 2009 PHASE OPERATIONNELLE

Phase en cours

SHON AAPC

NB lgt TL

dont col.

dont ind.

Démarrage travaux en cours

Disponibilité du terrain

Nb logts

SHON Art 5

2006 - 1S

44

6 160

CPI signé

3 700

35

25

10

2006 - 2S

25

2 500

CPI signé

2 300

20

20

-

95

SAINT-OUEN-L'A.

Chènevières

91

DRAVEIL GARGES-LESGONESSE GARGES-LESGONESSE

L'Orme des Mazières

Avenue de Chènevières Ancienne Chapelle

La Muette

Fort de Stains

2006 - 1S

20

2 000

CPI signé

2 150

20

12

8

en cours

La Muette

Mandela Nord

2008 - 2S

40

3 200

CPI signé

3 500

31

27

4

T2 2009

Dunant Marché

2009 - 1S

18

1 900

Sélection Projet

2 300

23

23

-

Dunant Nouvelle

2007 - 2S

12

1 220

Sélection Projet

1 600

16

16

-

2006 - 1S

52

5 200

CPI signé

5 200

47

47

-

en cours

2006 - 2S

30

3 000

Sélection Projet

2 900

26

26

-

T1 2010

Cité Allende

2006 - 1S

26

2 600

Mise au Point CPI

5 500

50

42

8

T2 2009

95 95 95

GOUSSAINVILLE

95

GOUSSAINVILLE

93

LA COURNEUVE

Grandes Bornes / Ampère / Butte aux Oies Grandes Bornes / Ampère / Butte aux Oies Les Clos Bel Air / Grands Pêchers Cité Allende / Projet universitaire et urbain

Presov Sud et Nord Bel Air 1 - Jardin Ecole

Refus PC

93

MONTREUIL

93

VILLETANEUSE

93

AULNAY-SOUS-B.

Quartiers Nord

Ilot E

2005 - 1S

16

1 992

Sélection Projet

800

8

-

8

93

AULNAY-SOUS-B.

Quartiers Nord

Ilot F

2005 - 1S

9

1 121

Sélection Projet

500

5

-

5

93

PIERREFITTE/S.

Langevin & Lavoisier

Lavoisier / Ilot C

2007 - 2S

17

1 795

Mise au Point CPI

2 000

17

17

-

T4 2009

93

PIERREFITTE/S.

Langevin & Lavoisier

Lavoisier / Ilot D

2007 - 2S

16

1 610

Mise au Point CPI

2 000

17

17

-

T4 2009

124 320

1 212

1 033

179

TOTAL

1 213

122 307

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

73

Commentaires

Consultation suspendue cause archéo / reprise T1 2009 Consultation suspendue cause archéo / reprise T1 2009 terrain non disponible du fait du retard des démolitions Retard du aux modifications des règles d'urbanisme


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.3.2 La promotion privée : 1ers éléments d’analyse Dans le temps de réalisation des entretiens, il nous est apparu que les équipes de conduite de projets n’étaient pas toujours informées des programmes en cours de la promotion privés notamment lorsqu’ils sont hors du périmètre quartier (limite des 500m). Il nous est donc apparu nécessaire de réaliser un bilan des programmes TVA à 5,5% en cours de commercialisation sur la région dans les communes ayant au moins un site ANRU. Ce recensement a été réalisé à partir de l’Indicateur Bertrand et d’Immoneuf, éventuellement complété par des informations issues du site www.selogerneuf.com. Les données présentées ci-dessous sont issues de ce recensement.

Le recensement a permis d’identifier 73 programmes en cours de commercialisation avec : ¾ 35 communes concernées soit près de la moitié des communes ayant une opération ANRU en cours. Leur localisation est particulièrement concentrée sur le département des Yvelines (un seul site sans programme identifié) et à peu près la moitié des sites de la Seine-Saint-Denis. Certaines communes comptent plusieurs programmes, en particulier 3 villes (Meaux, Saint-Denis et Corbeil) qui acceptent chacune plus de 5 programmes en cours de commercialisation. ¾ Au total de l’ordre de 3 000 logements en cours de commercialisation soit un quart des logements de la diversification (hors AFL) programmés dans les conventions. Cet écart signifie sans doute moins une avancée particulièrement rapide des opérations de diversification que leur sous-estimation dans les conventions. ¾ 9/10ème des logements sont dans des immeubles collectifs mais les programmes sont de taille réduite ; en moyenne 40 logements par opération. ¾ Bien que la commercialisation soit en cours, les livraisons surviendront pour l’essentiel à partir du 4ème trimestre 2009 (si aucun retard supplémentaire n’est enregistré). Nombre de logements livrés par trimestre - prévisions 800 700 600 500 400 300 200 100 0 4tr 08

1tr 09

2tr 09

3tr 09

4tr 09

1tr 10

2tr 10

3tr 10

4tr 10

1tr 11

2tr 11

Après

¾ 2000 des 3000 logements en cours de commercialisation, la taille des logements est connue. Elle fait apparaître une offre nettement orientée sur les logements de taille moyenne à petit : 32% de T2 et 35% de T3. Les studios comptent pour moins de 10%, les grands logements sont peu représentés en particulier les T5 et plus (5%). Nbre T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7

en % 167 680 736 398 115 3 1

8% 32% 35% 19% 5% 0% 0%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

74


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

¾ Les logements en cours de commercialisation se placent dans la fourchette haute voire au-delà des tailles indiquées par les promoteurs pour les produits « entrée de gamme ». Les prix moyens constatés dans les logements en cours de commercialisation sont eux aussi très nettement au-delà des fourchettes indiquées lors des entretiens avec par exemple des T3 à 200K€ en moyenne contre une fourchette « idéale » annoncée entre 150 et 170 K€. Pour les logements en cours de commercialisation le prix moyen est de 3 274 € / m2, plus élevé pour les T1 et T2 à 3 400 / 3 500, et un peu plus faible pour les grands logements : 3 100 à 3 200. Les prix relativement élevés en moyenne résulte de l’influence de programmes situés dans des secteurs fortement valorisés et notamment les programmes sur les communes des Hauts-de-Seine. Les prix apparaissent globalement plus élevés que la moyenne dans les communes situées dans les secteurs les moins valorisés, à l’inverse dans les communes situées dans les secteurs les plus tendus, la tva à 5,5% joue à plein et les prix sont inférieurs à ceux du marché local.

T1 T2 T3 T4 T5 T6

Superficie moyenne 32 45 64 82 100 127

Superficie Prix indiqués par indiquées par les les promoteurs lors promoteurs lors Prix moyen des entretiens des entretiens K€ < 40 115 70 à 80 K€ 35/45 148 105 à 120 K€ 45/55 204 150 à 170 K€ 68/72 250 180 à 200 K€ 312 ns

Sites franciliens – Programmes promotion privée TVA à 5,5 en cours de commercialisation - janvier 2009 (rouge foncé)

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

75


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009 Programmes TVA à 5,5% en cours de commercialisation en janvier 2009 – Source : Indicateur Bertand / Immoneuf Travaux en Date de cours livraison

Commune

Nom du programme Promoteur Les Terrasses de Compagnie Foncière Dammarie-les-Lys Dammarie du Dôme Dammarie-les-Lys Jardins du Petit Dammarie Bouygues Immobilier Meaux Hameau de l'Aigle Icade Meaux Passioneo Bouygues Meaux Rives Nature Bouwfonds Meaux Clos du patis France Terre Meaux Résidence Foch Spirit Meaux Jardins de la Marne Terralia Montereau Le hameau St Jean Khor Immo Chanteloup-les-Vignes Résidence du Pressoir Expansiel Ecquevilly Villa des Vignes Icade Mantes la ville Jardins Bellevue Promogim Mantes la jolie Résidence Sully Propria Les Mureaux Le Clos Ronsard Trappes Villa Madras Icade Trappes Closerie du Parc Bâti BNP Paribas Trappes Domaine de Wallon Expansiel Corbeil Bel Horizon Bouygues Corbeil Rodin BNP Paribas Corbeil Belvédère Promogerim Corbeil Hauts d'Essonne Camar finance Corbeil Cambridge et oxford France Terre Corbeil Villa Tassigny Codoprom Draveil nd Foncière Duclos Aulnay Les jardins d'Aulnay Logih Aubervilliers Oxygène Pierre Etoile Aubervilliers Grand angle Eiffage Aubervilliers Venelles du Landy BNP Paribas Aubervilliers Square Villari Bouygues Saint-Denis Terrasses du Canal Pyramides Saint-Denis Hameau BNP Paribas Saint-Denis Square Landy Wilson Eiffage Saint-Denis Jardins de la Basilique Interconstruction Saint-Denis Rives du Canal Eiffage Saint-Denis Carré Palissandre Bouwfonds Saint-Denis Village d'Arc Groupe Gambetta

oui oui

oui

oui oui oui oui

oui

oui oui oui oui oui Livré

nd nd 3tr 09 3tr 10 2tr 09 4tr 09 nd nd nd 4tr 09 4tr 08 1tr 10 4tr 08 3tr 09 2tr 10 4tr 09 4tr 09 4tr 09 4tr 09 4tr 09 nd 2tr 10 nd 2tr 09 nd 4tr 10 nd 2tr 11 nd 2tr 09 1tr 11 4tr 09 4tr 09 nd 4tr 09 4tr 08

Nombre de logements Nbr de Dt lgts dispo T1 T2 T3 T4 T5 nd nd 46 46 9 20 17 15 9 1 8 104 23 1 11 10 1 66 17 2 21 26 13 4 41 24 nd nd 15 15 5 8 2 3 nd 11 11 2 4 5 51 68 36 2 38 28 58 32 4 3 19 5 1 41 41 1 6 20 14 0 65 15 21 19 15 10 86 33 12 16 5 120 15 24 44 40 12 51 10 1 36 9 5 48 45 3 18 24 3 31 31 12 13 6 78 39 25 26 25 2 99 75 19 45 10 1 30 24 9 7 12 2 7 7 1 2 1 2 1 40 29 6 7 3 3 10 57 57 75 75 8 16 15 17 19 71 71 4 25 26 13 3 62 11 66 9 5 20 24 17 58 58 7 7 2 3 2 24 24 0 0 5 11 8 71 nd 74 15 2 1 9 3 99 6 1 37 36 15 10 Nombre de logements

Superficie moyenne

T6

T7 MI

oui

oui

T1

T2

T3

Prix moyen en K€

T4

T5

44 59 79,5 39,5 56,5 77,5 48 62,5 27 41,5 55,5 82,5 65 84

40

29

99

54

80

46

61 64,5

79

99

98

60

45

82 82 81 86 89 81

T2

T3

T4

T5

143 173 213 223 144 204 260

113 147 199 99 128 162 224 93 110 142 238 263 323

127 139 233 283

39 35

45 42 43

66 68 62 65 63 54

36

42

69

77

103 154 187 268 126 155 234 256 372

35

47

126 158 210 273 316 220 265 300

34

54 43

65 80 101 63 80 100 73 82 67 78 105 65 76,9 88,9 66 86 104 65 91,5

166 251 322 335 226 246 Prix moyen en K€

101 134 161 113 130 139 85 116

216 168 208 180 160 154

230 281 211 257 235 271 230 221

oui

oui

44 41,5

Superficie moyenne

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

76

T1

98 154 177 227 225 257

40

43

T6

96

121 145 212 280 325

T6


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Commune Bobigny Garges-lès-Gonesse Cergy Cergy Cergy Saint-Ouen-L’aumône Vigneux sur seine Vigneux sur seine Vigneux sur seine Vigneux sur seine Les Ulis Les Ulis Bagneux Colombes Colombes Colombes Rueil-Malmaison Malmaison Villeneuve la garenne Bondy Bobigny Bobigny Bobigny Montfermeil Montfermeil Montfermeil Epinay sur seine

Nom du programme Tyl Jardin Lutèce Verte attitude Terrasses d'Eden Sun Parc Villa Verdi Villa Rossini Le domaine du lac Villa les essentielles Villa Marina L'orée de Chevreuse La résidence du parc Villagissim Les Terrasses Solferino Natureo Villa Béranger

Epinay sur seine Epinay sur seine Romainville Villetaneuse Choisy le roi Orly Orly Bezons Persan

Cote seine L'orée du parc Villa solea Les Jardins Renaudie Villa Mozart Les Jardins d'Ilia Carre Zéphyr Villa Emilie Allée Menodine Les jardins de Neuilly-surMarne Espaces et jardin

Neuilly sur marne Deuil-la-Barre

Villa Gallieni Le 8 rue Henri Barbusse Les Jardins Jules Guesde Tyl Jardin Tyl Jardin / rue birsinger Carré en Scène Jardhuys Carre de la tuilerie La fontaine d'Hugo Eoliss

Promoteur Bowfonds Akerys Icade Sogeprom Arte nova Promogim BNP Paribas Icade Icade France Pierre Groupe Gambetta Parthena Bouygues Didier Chabut immo Nexity Interconstruction OPDHLM 92 ACC. Soc. Nexity Ogic Bouwfonds - Marignan Bouwfonds - Marignan Nexity - Féréal Bnp Paribas Expansiel Bouygues Bouygues Les nouveaux constructeurs Nexity Nexity DCF Expansiel Expansiel Expansiel Icade Bouygues Les nouveaux constructeurs Promogim

Travaux en Date de cours livraison 3tr 10 4tr 09 3tr 10 nd nd 2tr 10 oui 2tr 09 oui 4tr 09 nd oui nd nd 1tr 09 oui 1tr 10 1tr 09 4tr 10 oui 4tr 09

oui oui

Nbr de lgts 39 33 63 70 nd 83 31 79 nd nd nd 5 nd 6 nd 8

Dt dispo T1 34 2 22 35 70 6 nd 16 9 31 21 3 nd nd nd 5 2 6 1 16 1 4 60

1tr 11 nd nd 3tr 10 3tr 10 4tr 10 1tr 10 2tr 11 nd nd

60 45 nd 39 39 78 31 66 30 34

nd 2tr 10 nd nd 3tr 09 2tr 10 4tr 10 4tr 10 nd

nd 28 28 62 nd 5 5 52 15 31 31 62 36

nd nd

42 11

nd nd

T2 14 13 23 23

T3 T4 T5 T6 8 9 1 18 2 24 13 3 27 14

42 32 1 27 40 13

T7 MI

27 33 3 23

T2

T3

T4

51 42

63 66

45 44 49 44

56 91 61 61 87,5 70

T5

97 82

4

7

1 4

15

4

1

34

2 6 2 14

8 8

3 9

31 66 25 34

3 4 14 4 17 26 3 6 11 7 2 20

10 19 4 2

1 3

5 18

1

2

12 16 7 11 1 7 5

2 20 9 23

3 4 4

1

0

99

133 163 218 150 178 232

3

36 52,5 29

70 60 72 76

121

84

96 112 127

45

64

87

105

45 55 85 43 65 83 47 58 76 41,5 62 83 42,5 62,5 79 40 63,5 72,5 42,5 62 85

97 97

1 oui

6

4

32 33 37,5 27,5 27 25

36 29

30

42 50

66 70

87 95

69 90,5 88 102 78 94,5 49 67,5 83 107 50 69,5 84 106 42 66 81,5

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

77

273 390 272 131 189 280 129 247 315 360

199 261 348 432

oui

oui 0

T1 T2 T3 T4 T5 T6 130 141 206 239 324 151 183 293

99 120 176 225 3

nd nd

11

T6

oui 2 2 1 7

19 22

2

T1

130 167 220 133 164 219 153 192 131 139 197 85 126 185 105 147 182 116 178 223

265 250 226 263 223 231 274

324 321

259 307

128 153 233 245 298 81 129 176 228 255 245 291 142 197 232 336 152 198 221 315

140 178 158 200 246


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

3.4 Le programme de diversification fonctionnelle dans les programmes La mesure de la diversification fonctionnelle à partir des conventions est assez aléatoire d’une part parce que les informations qualifiant les actions sont souvent imprécises (il est par exemple difficile de distinguer les opérations de réhabilitation des créations ou démolition / reconstruction) et d’autre part parce que les actions relevant du champ économique peuvent être géré à d’autres échelles (communale et intercommunale) et donc à se titre ne pas apparaître dans la convention. Les données mobilisées ici sont issues de l’exploitation des articles 4.4 Interventions sur les espaces et les équipements et 8 Interventions non subventionnées par l’ANRU. Les chiffres ci-contre sont des minimums puisque lorsque les tableaux financiers évoquent par exemple "création de locaux associatifs" sans préciser le nombre exact, nous en comptons 2. Les chiffres ne sont donc pas précis. D'autant plus que les conventions n'ont pas toutes les mêmes unités de compte. par exemple, certaines conventions inscrivent des interventions sur x établissements scolaires quand d'autres inscrivent des interventions sur x groupes scolaires (regroupant plusieurs établissements scolaires), sans préciser le nombre total d'établissements concernés. De même, certaines programment x interventions sur x locaux associatifs quand d'autres prévoient un "pôle associatif" (une nouvelle fois sans préciser le nombre de locaux associatifs sont compris). De même, on note la programmation de nombreuses "maisons" (maison de l'emploi, maison de l'enfance,...) sans savoir exactement le contenu de ces pôles. Le degré de précision est donc variable d'une convention à l'autre.

Les trois grandes familles identifiées dans la diversification fonctionnelle (Equipements, Commerces, Activités) font l’objet d’une intervention très diverse : Type de diversification fonctionnelle identifiée (en nombre de sites) - l’intervention sur au moins un équipement du quartier est presque systématique puisque l’on 70 recense 67 sites traitant au moins un 60 équipement (Création, réhabilitation ou 50 démolition/ reconstruction) ; 40

- la moitié des sites (36) ont inscrit au moins une action portant sur le commerce ;

30

- enfin, seulement 12 sites pour lesquels la convention précise des actions concernant les espaces d’activités ou bureaux.

10

20

0

Interventions sur les équipements

Interventions sur les commerces

Interventions sur les activités

Cette forte disparité des niveaux d’intervention en fonction de la nature de l’intervention répond d’abord à une logique liée à la taille des quartiers, car si presque tous les quartiers comprennent au moins un équipement, cette fréquence est moindre concernant les commerces, a fortiori les activités. Ce n’est toutefois pas l’indicateur discriminant puisque le taux d’intervention sur le commerce ou sur les activités est indépendant de la taille du quartier. Actions sur le commerce et les activités en fonction de la taille des sites

Nombre de logements Moins de 2500 De 2500 à 5000 Plus de 5 000 Total

Nombre de logements Moins de 2500 De 2500 à 5000 Plus de 5 000 Total

Nbre de sites > 1 action sur le commerce 14 11 11 36 Nbre de sites > 1 action sur les activités 5 3 4 12

Nombre de sites total 30 17 21 68

% sites intervenants sur le commerce 47% 65% 52% 53%

Nombre de % sites intervenants sites total sur les activités 30 17% 17 18% 21 19% 68 18%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

78


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

En revanche, qu’il s’agisse des équipements ou des activités, le taux d’intervention est sensiblement plus élevé pour les quartiers les plus modestes. C’est le cas pour les quartiers ayant des revenus médians inférieurs à 8 500 euros avec un taux d’intervention de plus de 60% sur les commerce contre 53% en moyenne, et de façon plus marquée encore pour les activités avec un taux d’intervention de 35% pour les sites précarisés, 15% pour les revenus moyens, et 8% seulement pour les quartiers aux revenus médians les plus élevés. Cela témoigne d’après les acteurs : - de la volonté d’améliorer le fonctionnement de quartiers dont le profil social est marqué par la précarité…- du constat d’une moindre mobilité des populations les plus précaires et donc de la nécessité d’améliorer l’offre de services sur place ? - de la volonté de développer l’emploi localement fasse à des populations durablement précarisées … Actions sur le commerce et les activités en fonction du revenu médian par UC des sites

Nombre de logements Moins de 7 000€ de 7 à 8 500€ 8 500€ et plus Total

Nombre de sites ayant Nombre Part des sites au moins une action de sites intervenants sur sur le commerce total le commerce 11 17 65% 16 26 62% 9 25 36% 36 68 53%

Nombre de logements Moins de 7 000€ de 7 à 8 500€ 8 500€ et plus Total

Nombre de sites ayant au moins une action sur les activités 6 4 2 12

Nombre de sites total 17 26 25 68

Part des sites intervenants sur les activités 35% 15% 8% 18%

Une légère majorité de sites (38) combinent les actions dans au moins deux champs de la diversification fonctionnelle. L’association la plus fréquente est le couplage d’interventions sur les équipements et sur le commerce ce qui renvoie à une démarche d’amélioration des qualités de services locales. Une dizaine de sites seulement sur les trois champs ce qui revient surtout à dire que les interventions exceptionnelles sur les activités sont presque systématiquement associées à des interventions sur le commerces et les équipements. Nombre de sites par type d’intervention 40 30 20 10 0

Equipement + activités

Equipements + commerces + activités

Equipement + commerces

Equipements seulement

L’analyse des conventions a permis de distinguer les actions menées sur les équipements en fonction de six grands types : scolaires, Sportifs, loisirs, Culturels, social et santé, Associatifs, services publics et administratifs. Cette classification permet de préciser le type d’équipements ciblés dans des interventions généralisés à presque l’ensemble des sites et qui surtout concernent un nombre très important d’équipements. En effet, au total ce sont 520 équipements qui font l’objet d’une intervention soit en moyenne un peu plus de 7 par convention. Il résulte de cette forte intervention que sur une forte majorité de sites plusieurs types d’équipements sont traités : 36 conventions programment des interventions sur au moins 4 types d’équipements différents, 17 sur 3 types, seulement 14 sur deux types d’équipements (6 sur un seul type d’équipements).

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009 Nombre d’équipements programmés

Services publics et administratifs Culturels Associatifs social et santé Sportifs, loisirs Scolaires 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

Nombre de sites en fonction des types d’équipements traités 70 60 50 40 30 20 10 0

Scolaires

Sportifs, loisirs

Culturels

social et santé

Associatifs

services publics et administratifs

Les équipements scolaires sont ceux qui comptent le plus grand nombre d’actions programmées soit au total plus de 170 établissements scolaires (soit en moyenne 2,5 par site. Outre le nombre important d’établissements scolaire concernés, près de 60 conventions programment au moins une intervention sur un équipement scolaire ce qui souligne le caractère presque systématique du traitement de ces équipements. Au regard des conventions il reste difficile d’interpréter cette forte intervention, on peut toutefois évoquer : - un possible retard dans l’entretien et la réhabilitation de ces équipements - des impacts liés à l’évolution du nombre de logements sur les quartiers notamment lorsque l’opération se traduit par une augmentation du nombre de logements. On ne peut toutefois ignorer l’évocation presque systématique des personnes rencontrées dans le cadre des entretiens menés sur le thème de la diversification de l’habitat de la question des écoles. En effet, les acteurs de la diversification (Cf. partie sur les discours) considèrent l’école comme une des conditions nécessaires à la réussite des programmes de diversification, jusqu’à parfois considérer la mise à niveau des équipements scolaires comme une action relevant de la diversification de l’habitat. Certaines réalisations sur les écoles (tant de restructurations lourdes que de constructions) déjà livrées témoignent aussi d’architectures en rupture du modèle répandu de bâtiments discrets et participant peu à la composition urbaine (bâtiments de faible hauteur, en retrait sur leur parcelles,…) : des bâtiments alignés sur rue, structurants de nouveaux espaces publics, des architectures démonstratives, une mise en scène urbaine, … qui confèrent à ces équipements une visibilité et un rôle urbain important. Les équipements de loisirs et sportifs constituent le second type le plus traités avec 120 équipements sur 50 sites. Avec les équipements culturels (60 équipements et 40 sites), ce sont les deux catégories qui réfèrent le plus fréquemment à une volonté de donner au quartier une attractivité plus large, en créant (ou réhabilitant) des équipements à vocation communale ou intercommunale. Ces interventions renvoient en effet souvent à la logique d’ouverture, de création de nouvelles centralités, de mélanges des différentes populations de la commune. Si les équipements sportifs et de loisirs affichent un taux d’intervention similaire dans les différents types de quartier, ce n’est pas le cas des interventions sur les équipements culturels qui concernent 65% des sites où les revenus médians sont supérieurs à 7 000 euros contre 47% seulement de ceux où ils sont inférieurs.

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Equipements associatifs et relevant du domaine social ou de la santé sont moins fréquemment traités avec respectivement 60 équipements sur 33 sites et 75 équipements sur près de 40 sites. Le traitement d’équipements associatifs est nettement plus fréquent sur les sites les plus modestes (65% des sites) que sur ceux aux revenus médians plus élevés (45%) Enfin, les équipements administratifs et les services publics sont ceux pour lesquels la programmation (dans les conventions ANRU) est la plus faible : une trentaine d’équipements sur une quinzaine de sites. Ces interventions sont plus fréquentes dans les quartiers où le revenu médian est supérieur à 8 500 euros avec 36 % des sites contre moins de 20% dans les autres quartiers. Bilan des interventions programmées de « diversification » Pas d’interventions programmées sur le commerce

Moins de 10 équipements et moins de trois types

Moins de 10 équipements et trois types ou plus

Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or Champigny - 4 Cités Ecquevilly - Résidence du Parc Etampes - Saint Michel Evry - Les Pyramides Grigny - Grigny 2 Pantin - Quatre Chemins Pierrefitte - Langevin Lavoisier Rueil-Malmaison Malmaison - Clos des Terres Rouges Stains - Cité Jardin Antony - Noyer Doré Arcueil - Vache Noire Bagneux - Les Blagis Champigny - Mordacs Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Deuil la Barre - Galathée Draveil - L'Orme des Mazières Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Gonesse - Saint-Blin, la Madeleine Les Mureaux - Cinq quartier / Cité Renault Nanterre - Petit Nanterre Paris - ZUS Goutte d'Or Romainville - marcel Cachin Sevran - Rougemont Villeneuve-la-Garenne - Seine Sablière / La Caravelle Sud Vitry sur Seine – Balzac

Interventions programmées sur le commerce Choisy Le Roi - Les Dalles - Grand Ensemble Corbeil - Nacelle et Monconseil Montgeron & Vigneux - La Prairie de l'Oly Stains - Moulin neuf

+ intervention bureaux ou activités : Aulnay-sous-Bois - Quartiers Nord

Bobigny - Grand Quadrilatère Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Goussainville - Grandes Bornes La Courneuve - 4000 Les Ulis - Centre ville et quartiers ouest Montereau - Surville Montreuil - Bel Air / Grands Pêchers Paris - Portes Pouchet / Montmartre / Clignancourt / Clichy / Saint Ouen Persan - Village Pierrefitte - Poètes Sainte Geneviève des Bois - Les Aunettes Sarcelles – Lochères + intervention bureaux ou activités : Chanteloup-les-Vignes - La Cité / La Noé / Les Feucherets Garges-lès-Gonesse - Muette Le Blanc Mesnil - Quartiers Nord / Quartiers Sud Saint-Ouen l'Aumône - Chènevières Villetaneuse - Université Allende - Grandcoing Athis-Mons - Le Noyer Renard Bondy - quartier nord Dammarie Les Lys - ZUS Abbaye / Plaine du Lys Epinay-sur-S. - Source; Presles, Centre, Orgemont Garges-lès-Gonesse - Doucettes, Dame Blanche Ouest Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Meaux - Beauval et Pierre Collinet Orly - Gd Ensemble Pantin / Les Courtillières + intervention bureaux ou activités : Argenteuil - Val d'Argent Clichy sous Bois / Montfermeil - Plateau Grigny-Viry Chatillon - La Grande Borne Saint Denis - Floréal, Saussaie, Franc Moisin Sartrouville - Les Indes -Le Plateau

+ intervention bureaux ou activités : Aubervilliers/Saint Denis - Cristino Garcia Landy Stains - Clos-Saint-Lazare - Allende

Neuilly sur marne - les Fauvettes Villiers-le-Bel - Carreaux Plus de 10 Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge

équipements et trois types ou plus + intervention bureaux ou activités : Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

4 La mise en œuvre de la diversification 4.1 Des zooms sur 20 opérations L’approche par site avait avant tout pour objectif de réactualiser la programmation affichée dans les conventions et de recueillir les appréciations des principaux acteurs sur les conditions de mise en œuvre. Une soixantaine d’entretiens ont été réalisés pour les zooms, et la quinzaine d’entretiens menés auprès des directions régionales des bailleurs ou des acteurs de la diversification (AFL, Promoteurs) ont pu aussi apporter des informations spécifiques aux sites étudiés. La sélection des sites a été réalisée par le comité de pilotage. Notre volonté initiale était de s’appuyer sur une diversité de contexte et de programmation afin de couvrir l’ensemble des situations. En réalité, le critère « avancement du projet » a prévalu dans cette sélection, avec une préoccupation d’équilibrage départemental et quelques autres critères de diversité comme : x Le contexte du marché local de l’habitat (prix moyen des transactions sur la commune) x Le contexte social (revenu des ménages) x La taille des quartiers x La programmation Il était prévu initialement de réaliser 20 zooms, en fait la sélection de communes sur lesquelles plusieurs conventions avaient été signées (Garges, Blanc-Mesnil, Corbeil, Pierrefitte,...) et l’ajout de sites liés à l’approche « diversification fonctionnelle » (Argenteuil, Stains, Montereau) pour lesquels la dimension « diversification de l’habitat » a été également abordée ont conduit à la sélection de 28 conventions soit 24 communes et 33 quartiers. Ces quartiers représentent le quart des démolitions programmées. Cet échantillon est de fait assez représentatif à la fois des différents contextes et des familles de programmation. Liste des sites sélectionnés : Meaux - Beauval et Pierre Collinet 77 Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle 78 Ecquevilly - Résidence du Parc Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts Corbeil - La Nacelle Corbeil - Montconseil 91 Draveil - L'Orme des Mazières Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge St-Ouen-l'Aumône - Chènevières, Le Nôtre Garges-lès-Gonesse - Muette Garges-lès-G. - Doucettes Dame Blanche 95 Arcueil - Vache Noire Argenteuil - Val d'Argent Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or

75 92

93

94

Paris - ZUS Goutte d'Or Antony - Noyer Doré Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons Le Blanc Mesnil - Quartiers Nord Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Bobigny - Grand Quadrilatère Pierrefitte - Langevin Lavoisier Pierrefitte - Les poètes Villetaneuse - Université Allende Aubervilliers/St-Denis - Cristino Garcia Landy Aubervilliers - Quatre chemins Orly - Gd Ensemble Arcueil – La Vache Noire Vitry sur Seine - Balzac

Répartition des sites sélectionnés par département

Les sites retenus couvrent l’ensemble des départements de la région et en particulier les départements de la Seine-Saint-Denis (8 sites retenus), du Val d’Oise (6 sites retenus) et de l’Essonne (5 sites retenus) qui sont aussi les départements comptant le plus grand nombre de conventions signées à l’échelle régionale.

Dept 75 77 78 91 92 93 94 95

Nombre de sites Nombre total de conventions sélectionnés 2 1 3 1 6 3 13 5 7 2 23 8 6 3 12 6

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Principales caractéristiques des sites sélectionnés par rapport à l’ensemble des conventions : 60% Marché immobilier Tous les niveaux de marché sont représentés avec une 50% forte représentation des sites localisés dans des 40% communes où les valeurs immobilières sont relativement 30% faibles ce qui tient à la localisation des quartiers dans des 20% secteurs dévalorisés de l’agglomération (grande couronne, 10% secteur nord et est de l’agglomération), à la part des sites 0% retenus en grande couronne, et aux sites de la SeineMoins de de 2500 à de 3000 à de 3500 à 2500€ 3000€ 3500€ 4500€ Saint-Denis. Sites sélectionnés

Revenu des ménages Parmi les sites sélectionnés, les secteurs de plus faibles revenus des ménages sont surreprésentés au détriment des secteurs à revenus plus moyens (8 à 10 000 euros).

4500€ et plus

Ens. des conventions

Taille du quartier Plus de la moitié des sites sélectionnés compte moins de 2 500 habitants, cela tient en partie au fait qu’il s’agit des quartiers dans lesquels la diversification est plus importante. La forte représentation de quartiers de plus de 5 000 logements s’explique principalement par les sites de grande couronne et les ZUP de l’agglomération.

50%

60%

40%

50% 40%

30%

30%

20%

20%

10%

10% 0%

0% Moins de 8000

De 8000 à 10000

Sites sélectionnés

Moins de 2500

Plus de 10 000

Sites sélectionnés

Ens. des conventions

Part de la démolition La sélection laisse volontairement une large part aux sites dans lesquels la part de démolition est au moins équivalente à 10% du parc de logement du quartier. En effet, les sites sur lesquels l’intervention en termes de démolition est faible ont été volontairement écartés. Le site de Cergy avec la démolition de l’ensemble du quartier social existant a volontairement été choisi pour illustrer la situation de « table rase », situation exceptionnelle. 70%

De 2500 à 5000

Plus de 5 000

Ens. des conventions

Part de la reconstitution sur site Le choix ayant favorisé les sites avec une diversification relativement importante il est logique de trouver plus fréquemment des sites dans lesquels la proportion de reconstitution de l’offre hors site est plus importante.

50%

60% 50%

40%

40%

30%

30% 20%

20%

10%

10% 0% Moins de 5%

De 5 à 10%

Sites sélectionnés

Plus de 10%

0% Moins de 30%

Ens. des conventions

De 30 % à 60%

Sites sélectionnés

60% et plus

Ens. des conventions

Les sites sélectionnés recouvrent l’ensemble des types de programmations identifiées. Le choix de sites ayant privilégié les programmes avec un taux de démolition au moins égal à 10% se traduit surtout par une sous-représentation des groupes 1 et 3 de la « typologie programme » c'est-à-dire ceux pour lesquels le renouvellement est le plus faible. En revanche, tous les autres groupes sont bien représentés avec au moins la moitié des sites des groupes 4 et 5, le groupe 2 (renouvellement par le parc social) est surreprésenté : Groupe 1 (3 sur 14), Groupe 2 (7 sur 14), Groupe 3 (5 sur 17), Groupe 4 (6 sur 14), Groupe 5 (7 sur 14).

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Positionnement des sites sélectionnés dans le tableau de synthèse : Diversification (la programmation) % parc % Parc social neuf / avant total lgts opération

Moins de 10%

Part du parc privé dans la diversification < à 20%

Moins de 50%

De 45 à 55%

Argenteuil - Val d'Argent Blanc Mes.– Nord, Sud

50%70% Plus de 70% Exclusif

50%70%

De 40 à 45%

Orly - Gd Ensemble

Pierrefitte Langevin Lavoisier Corbeil - La Nacelle

De 60 à 80%

Plus de 80%

Gennevilliers – Luth, Grésillons Mantes-la-J. Val Fourré

Antony - Noyer D. Vitry/Seine - Balzac

Draveil - Orme des Mazières

Garges-lès-G. Muette Garges-lès-G. Dame Blanche O., Meaux - Beauval Doucettes et Pierre Collinet St-Ouen-l'A. Chènevières

Bobigny - Grand Quadrilatère

Villetaneuse Université

Exclusif

Aubervilliers –

Aubervilliers/StDenis - Cristino Garcia Landy

Moins de Villette, 4 50%

chemins

Plus de 20%

De 55 à 60%

Paris - Goutte d'Or

Plus de 50%

De 10 à 20%

De 20 à 40%

Viry-Ch. Coteaux Orge

50%70%

Corbeil Monconseil

Plus de 70% Exclusif

Arcueil - Vache Noire Ecquevilly – Rés. Parc

Corbeil-E. Tarterêts

Cergy - Croix Petit

Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard Trappes - Merisiers - Neauphle

Pierrefitte Poètes

4.2 Une programmation sensiblement amendée L’analyse de la programmation locale fait tout d’abord ressortir l’importance des démolitions antérieures à la rénovation : dans 12 sites parmi les 28, près de 4 500 logements avaient déjà été démolis avant la mise en place de l’ANRU, soit un tiers de la programmation liée au PNRU. Outre deux sites engagés de longue date dans une stratégie de diversification (Meaux et Orly) et sur lesquels les démolitions antérieures à l’ANRU sont numériquement importantes (plus de 1 000 logements sur chacun des sites), il s’agit de sites engagés dans les procédures de Grands Projets de Ville (GPV) : Antony, Mantes, Gennevilliers, Trappes,… Cela souligne surtout que la mise en œuvre de démolition ne date pas de l’ANRU même si la mise en place des outils liés à l’agence explique sans doute le changement d’échelle et la systématisation de cette pratique. Les entretiens menés auprès des porteurs de projet ont d’abord été l’occasion de réactualiser la programmation des logements prévus au titre de la convention qui feront l’objet d’avenants (nombre de démolitions, nombre et localisation des logements de la reconstitution) et d’autre part d’actualiser la programmation de logements privés et du PLS pour lesquelles les conventions étaient incomplètes ou imprécises. Il résulte de cette actualisation : - 600 démolitions complémentaires soit une augmentation de 5% par rapport à la programmation initiale. Cette augmentation est le fait de 9 des 28 sites. Cette augmentation renvoie le plus souvent au constat que les démolitions initialement programmées ne sont pas suffisantes pour assurer une réelle évolution du quartier, ce qui amène en général sur le groupe déjà concerné par la démolition à démolir un ou deux bâtiments supplémentaires. -

Malgré l’augmentation du nombre de démolitions, le volume de la reconstitution reste stable car dans la plupart des cas la reconstitution était excédentaire ce qui permet de programmer des démolitions supplémentaires en restant dans le cadre du respect du principe du un pour un. Les principales évolutions concernent de ce fait les localisations avec une légère augmentation de la reconstitution sur site : 44% de la reconstitution après actualisation contre 41% dans les conventions.

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Groupe à partir de la programmation conventions

Ces entretiens ont surtout permis de mesurer la sous-estimation de la programmation « parc privé » dans les conventions. Plus de 3 500 logements ont été recensés soit un total de 12 500 logements contre moins de 9 000 inscrits aux conventions soit 40% de plus. Il en résulte donc une forte sous-estimation à partir de l’analyse d’une part du taux de renouvellement et d’autre part de la part du privé dans la production neuve. De ce fait, les quartiers sélectionnés se repositionnent dans le tableau de synthèse de la diversification avec à la fois des taux de Groupe après actualisation de la renouvellement et une part de parc privé plus importants. Evolution des sites au regard de la typologie programmation Ainsi, de 7 quartiers classés dans la catégorie des sites à des programmes 1 2 3 4 5 forte diversification privée (plus de 20% de parc neuf et 1 3 3 une production neuve à plus de 60% privée), on passe à 2 5 1 1 7 11. De plus, tous les quartiers enregistrent une 3 4 1 5 augmentation de la part de parc privé même si elle n’est 4 4 3 7 pas toujours suffisante pour faire changer le quartier de 5 7 7 catégorie. 3 5 4 6 11 Cette évolution est assez importante en volume pour aussi avoir un impact sur la densité résidentielle des quartiers, contrairement à ce qui ressortair des conventions ; . 4200 logements en plus sur les quartiers soit une augmentation de 4%. Le niveau de sous-estimation est différent en fonction des produits : -

La programmation AFL « contractualisée » est logiquement peu affectée. D’ailleurs, à l’inverse des autres produits de la diversification, la programmation actualisée fait apparaître une légère baisse. Cela confirme le fait que les évaluations faites dans les conventions à partir de la SHON n’avaient pas tenu compte d’une offre de grands logements (en superficie) et se sont donc trouvées un peu surestimées. Alors que l’AFL comptait pour le quart de la programmation « privée », à l’issue de cette réactualisation, elle ne compte que pour 15% des produits de la diversification.

-

De même, l’accession sociale actualisée est un peu plus importante que celle inscrite aux conventions mais dans une proportion modeste (+9%). Cela tient sans doute au fait que ce type de produit mobilise des opérateurs davantage liés à la sphère publique que ne le sont les promoteurs. l’accession sociale est le plus souvent considérée comme un outil complémentaire à la reconstitution de l’offre, dans un objectif de promotion des trajectoires résidentielles des ménages du quartier et notamment de ceux issus du parc démoli. Elle est encore plus marginale dans la programmation qu’elle ne l’était dans les prévisions des conventions: moins de 5% de l’offre diversifiée. Cela tient notamment au fait que ce produit concerne surtout les marges externes de l’agglomération ou les départements de la grande couronne.

-

Le PLS et la promotion privée sont les produits qui connaissent la plus forte réévaluation de la programmation avec respectivement + 36 et +46 %. Pour la promotion privée cela tient principalement au fait que les programmes et les opérateurs n’étaient pas dans la plupart des cas définis au moment de la signature des conventions. Concernant, le PLS, il s’agit d’une volonté locale de diversifier les produits de la diversification et de réserver une partie du foncier libre à ce parc locatif intermédiaire qui assure le lien entre parc social neuf (PLUS) et le locatif libre de la Foncière. Convention et programmation actualisée des produits de la diversification Programmation Programmation Ecart en nombre de convention réactualisée logements Ecart en % PLS 748 1016 268 136% Accession sociale 503 549 46 109% Promotion privée 5 407 7870 2 463 146% AFL 2 264 2144 -120 95% Total convention 8 922 12507 3 585 140%

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

En conclusion et au-delà de la question de la programmation, on constate que la diversification porte sur des secteurs opérationnels assez restreints (sous-secteur de grands quartiers), en particulier dans des communes qui ont plusieurs conventions, ou des conventions traitant plusieurs quartiers de la même commune. Par ailleurs, les interventions sont très diversifiées. En effet, on peut noter : -

sur les grands quartiers : Mantes, Trappes, Meaux, Argenteuil notamment l’intervention cible un secteur particulier du quartier. Il peut s’agir soit de groupes immobiliers qui n’avaient pas été traités dans des phases antérieures des politiques de renouvellement, soit de groupes concentrant les plus grandes difficultés à l’échelle du quartier. Ce ciblage amène aussi à nuancer le caractère modéré de la part des démolitions et de la diversification. En effet, l’effet sera sans doute accentué par le fait que la reconstitution faite sur site ou la diversification remplace les segments les plus dégradés physiquement et /ou socialement.

-

Sur les sites plus modestes (mais pour lesquels il y a souvent plusieurs quartiers traités soit au travers de plusieurs conventions, soit au sein d’une même convention), on constate que les logiques de renouvellement du parc social coexistent sur une même commune avec des secteurs opérationnels marqués par une forte diversification. On le constate à Corbeil, Garges, Pierrefitte, Bobigny, Saint-Ouen,…

Ainsi, si sur les grands quartiers prédominent les logiques de diversification mais ciblant un sous-secteur du quartier ce qui accentue les effets de fragmentation interne, pour les quartiers de taille plus modeste, les projets se développent soit dans le sens d’un renouvellement du parc social, soit dans une logique de forte diversification. Ces différentes modalités d’intervention, présentes au sein des mêmes communes, soulignent aussi l’adaptation des projets au contexte quartier. Le plus souvent, c’est la fragilité sociale du quartier (paupérisation, insécurité, …) qui a justifié une intervention axée sur la forte démolition ce qui est d’ailleurs confirmé par l’analyse statistique ; les taux de démolition sont plus importants sur les quartiers où les ressources des ménages sont les plus faibles.

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

St-Ouen-l’Aumône - Chènevières, Le Nôtre

Garges-lès-Gonesse - Muette

Garges-lès-G. - Doucettes Dame Blanche

Arcueil - Vache Noire

1 437 663 0 663 663 222 0

5 875 539 0 539 539 350 61

3 594 184 30 154 187 51 0

278 198 0 198 247 155 0

2 832 663 0 663 663 342 3

0,0%

0,0%

0,0%

0,9%

40 43 93 105 281

120 1 378 89 1587

0 12 0 22 34

0 0 338 95 433

0 0 0 17 17

23 0 230 165 418

0 0 0 24 24

153 20 120 88 381

0 0 130 50 180

0 30 210 124 364

198 1255 0

716 593 0

0 302 100

0 663 0

0 135 0

0 908 0

0 161 0

0 424 0

1 255

593

302

663

135

908

161

424

0 662 -1 0 662

1255 0 169 43 35

302 100 108 0

0 663 0 330 -12

0 138 0 78 0

0 908 0 367 -48 20

-24 161 0 87 0

414 424 0 205 -14 153

24

440

44

1475

105

424 -155 212 0 120 65 60 618 310 100

40

50

18

165

20

302

1273

64 0

490 302

62 138

1660 234

20 87

20 0 120 88 414 795 0

0%

0%

0%

46%

100%

26%

54%

0%

9

18

18,0%

100%

44 118

30 28,6%

0,0%

0,0%

Corbeil - La Nacelle

Corbeil - Montconseil

438 202 0 202 202 108

Ecquevilly - Résidence du Parc

6 580 593 0 593 579 212

590 1 777 135 908 0 0 135 908 138 908 78 415 109 22,1%

100% 10,5%

0,0%

Cergy - Croix Petit - Chênes d'Or

Viry-Châtillon - les coteaux de l'Orge 2 258 424 0 424 424 219 23

7 639 1 255 0 1 255 1 255 126

Argenteuil - Val d'Argent

Draveil - L'Orme des Mazières

Corbeil-Essonnes - Les Tarterêts

1 071 161 0 161 161 87 87

Trappes -Merisiers - Plaine de Neauphle

Nombre de logements 10 780 Nombre de démolitions 1 107 Dt privé 0 Dt social 1 107 Reconstitution 369 Dont sur site 369 Dont livrée au 31/12/2007 88 soit en % de la 23,8% reconstitution sur site PLS 111 Accession sociale Promotion privée 960 AFL 148 Total convention 1 219 Démol réalisée avant ANRU 1 589 Démol. actualisée 1 361 Ecart 254 Dont parc privé Dont parc social 1 361 Changement de statut LLS -> PP Reconstitution réactualisée 351 Ecart -18 Dont sur site 311 Ecart -58 PLS 226 Etudiants Accession sociale 55 Promotion privée 980 Locatif libre AFL 151 Déconventionnement Total actualisé 1412 Reconstitution livrée 220 en % de la prog. 63% Réactualisée AFL engagé 151 AFL (% engagement / 100,0% prog.) Accession sociale 55 engagée ou livrée Commercialisation en 240 cours (promotion privée) Promotion en cours de 24,5% commercialisation Total actualisé construction neuve 1 781 (Reconstitution + diversification) Construction neuve 479 engagée ou livrée soit en % du total 26,9%

Mantes-la-Jolie - Mantes la Ville

Meaux - Beauval et Pierre Collinet

Programmation initiale et programmation actualisée

10 054 466 0 466 466 257 0

511 462 0 462 462 314 0

0,0% 17,4%

0,0%

0,0%

83 86 50 130 349

50 0 0 40 90

0 0 0 85 85

0 0 424 150 574

0 687 148 148 539

0 214 30 30 184

0 198 0 0 198

0 466 0 0 466

0 462 0 0 462

663 0 216 -6

539 0 404 54 27

187 0 114 63

247 0 150 -5 50

466 0 330 73

461 -1 313 -1

45 228

85 458

184

10 71

429

80

170

40

101

150

353 ???

740 250

274 199

182 0

579 57

34%

81%

0%

12%

83

62

82,2%

41%

20

35

100%

0,0% 43,8%

51 30,0%

0%

0,0% 0,0%

45 126

163

51

106,8 %

26,4%

212,5 %

428

1 485

172

156

163

51

36,4%

11,0%

30%

306

7

83

15,6%

832

107

318 38,2%

1 014

33

36,4%

7,2%

575

1 090

114

23

118

145

106%

2,3%

20,%

13,3%

150

429

0,0%

35,0 %

439

893

0

83

212

0%

18,9%

24%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

87


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Gennevilliers - Le Luth - Les Grésillons

Le Blanc Mesnil - Quartiers Nord

Bobigny - Karl Marx - Paul Eluard

Bobigny - Grand Quadrilatère

Pierrefitte - Langevin Lavoisier

Pierrefitte - Les poètes

Villetaneuse - Université Allende

Aubervilliers - Quatre chemins

Orly - Gd Ensemble

Vitry sur Seine - Balzac

ENSEMBLE DES SITES

13 014 1 380 1 380 0 1 380 399

6 892 144 0 144 351 45

5 921 627 0 627 628 47

4 517 347 0 347 317 268

2 001 222 0 222 230 80

2 810 428 0 428 428 243

863 137 0 137 137 91

909 442 0 442 450 133

856 64 0 64 74 74

980 173 143 30 298 298

4 290 250 250 0 293 293

5 662 779 0 779 684 205

9 305 660 0 660 941 79

113 734 13 613 1 803 11 810 13 474 5 560

0

0

0

0

0

0

0

0

59

0

0

0

430

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

19,8%

0,0%

0,0%

0,0%

7,7%

17 0 0 128 145

0 45 285 26 356

25 25 0 75 125

29 0 0 70 99

81 48 479 82 690

16 0 97 73 186

0 0 0 60 60

0 0 98 80 178

0 0 0 35 35

0 2 280 88 370

0 0 0 0 0

0 192 0 100 292

0 0 235 115 350

748 503 5 407 2 264 8 922

0 1380 0 1 380 0

316 144 0

310 627 0

216 348 1

0 230 8

0 303 -125

0 137 0

161 0 -64

144

627

348

230

303

137

0 450 8 12 438

0 173 0 143 30

0 250 0 250 0

1011 787 8 0 787

0 820 160 0 820

4 517 14 140 527 1 963 12 177

0

128 428 0 248 5 16 196

304 6 304 6

304 11 304 11

684 0 361 156

941 0 114 35 45

13 411 -63 5 888 328 1 016

2 280

15

45 299

197

0 1380 0 399 0

306 -45 45 0

0 0 128

627 -1 47 0 214

317 0 268 0 29

245 15 80 0 81

100 45 254

54 537

12

48 615

100

26

80

65

74

60

137 0 93 2

451 1 133 0

60

80

885 69

106 0

818 0

372 0

60

178

0%

15%

11%

0%

0%

0%

0%

0%

47

25

36,7%

96,2%

34 0,0%

0,0%

98 24 98 24

98

425 45

0,0%

0 62

128 0

0,0%

Aubervilliers/St-Denis - Cristino Garcia Landy

Antony - Noyer Doré

Nombre de logements Nombre de démolitions Dt privé Dt social Reconstitution Dont sur site Dont livrée au 31/12/2007 soit en % de la reconstitution sur site PLS Accession sociale Promotion privée AFL Total convention Démol réalisée avant ANRU Démol. actualisée Ecart Dont parc privé Dont parc social Changement de statut LLS -> PP Reconstitution réactualisée Ecart Dont sur site Ecart PLS Etudiants Accession sociale Promotion privée Locatif libre AFL Déconventionnement Total actualisé Reconstitution livrée en % de la prog. Réactualisée AFL engagé AFL (% engagement / prog.) Accession sociale engagée ou livrée Commercialisation en cours (promotion privée) Promotion en cours de commercialisation Total actualisé construction neuve (Reconstitution + diversification) Construction neuve engagée ou livrée soit en % du total

Paris - ZUS Goutte d'Or

Programmation initiale et programmation actualisée

56,7%

50 62 112 98 100%

88

45

110

370 0

91 106 0

389

352

0%

0%

0%

0%

0%

45

70

730

100%

63,6%

34,0%

50 0,0%

156

100%

62

21,8%

549 7 440 430 2 144 567 12 507

0,0% so

429 145,4%

83

1 889

27,8%

25,4%

527

470

932

374

898

151

311

186

668

594

431

18 067

47

25

0

0

156

34

0

112

488

128

70

3 049

8,9%

5,3%

0,0%

0,0%

23%

0,0%

60%

73,1%

21,5%

16,2%

16,9%

17,4%

Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

88


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

4.3 La diversification de l’habitat : un objectif partagé mais une réussite sous conditions 4.3.1 De quelle diversification parle-t-on ? Les acteurs locaux n’entendent pas tous la « diversification » de la même façon et en évoquent plusieurs formes, dont les principales sont : x La diversification des statuts : elle correspond globalement à la mise en œuvre d’une mixité de statuts d’occupation des logements et parfois même de type de financement, sur un territoire donné. Les acteurs rencontrés ont régulièrement évoqué au cours des entretiens l’introduction de parc privé mais aussi la production neuve de logement social comme des actions de diversification. Le parc neuf – en particulier privé – est considéré comme la garantie d’un peuplement différencié et donc d’un rééquilibrage social du quartier. La relation statut / occupation est peu interrogée même sur les quartiers ayant déjà une part importante de parc privé, y compris lorsque la ville est engagée dans la gestion de copropriétés dégradées (Garges, Argenteuil). x La diversification morphologique : elle correspond à la volonté de rompre avec l’architecture de tours et de barres, ellemême incriminée dans les dysfonctionnements sociaux constatés sur les « quartiers dits sensibles ». Il s’agit donc de procéder à des constructions de type « petits collectifs » pour donner une échelle plus « humaine » aux futurs logements. Cet objectif revient régulièrement dans les entretiens comme un élément important pour les futures reconstructions, et apparait comme un gage de confort et de plus de « lien social ». Cette dimension de la diversité de l’habitat, pourtant peu abordé dans les conventions, l’a été au contraire de façon presque systématique au cours des entretiens. Outre l’aspect « rupture avec un urbanisme stigmatisé », il s’agit aussi de favoriser l’émergence de groupes immobiliers de taille réduite (moins de 50 logements) et de formes architecturales diversifiées. En revanche, on constate que la diversification des modes de gestion et la diversification fonctionnelle sont peu évoquées, même si elles peuvent être jugées importantes lorsque le sujet est abordé. Concernant les modalités de gestion, il existe un certain écart entre le discours des bailleurs et celui des villes. Pour les bailleurs, la diversification de gestion est le plus souvent considérée comme consubstantielle du renouvellement du parc social et de la résidentialisation. A l’inverse des villes, le discours dominant chez les bailleurs est que les différents opérateurs sont contraints par les mêmes règles concernant les attributions et que de ce fait la diversité des opérateurs ne peut se traduire par des différences sensibles sur le profil des ménages attributaire. Pour les villes, la volonté de diversifier les acteurs du logement social sur leur territoire répond à la volonté de rompre avec une situation monolithique, pour à la fois diversifier l’offre de logements sociaux, les pratiques en matière de gestion et finalement le peuplement.

Pour l’ensemble des acteurs rencontrés, deux types de diversifications fonctionnelles sont distingués : x Celle qui relève du développement des services (commerces, équipements, etc.) et qui est directement liée à la fonction habitat. Ce type de diversification est mis en place principalement pour favoriser l’attractivité résidentielle. Il s’agit de conforter les fonctions résidentielles par une armature commerciale et d’équipements d’échelle quartier relevant d’une logique de services aux habitants bien plus que d’équipements qui auraient pour objectif de drainer une population extérieure au quartier. Ces thématiques ne sont que rarement associées à un objectif de diversification fonctionnelle. x Celle qui relève du développement économique, où il s’agit plus d’implanter des activités économiques au sein d’un quartier résidentiel. Certains PRU fondent d’ailleurs l’essentiel de leur projet sur ce type d’objectif : c’est le cas du projet de Gennevilliers – Le Luth. C’est en particulier à propos de ce type d’intervention que les acteurs utilisent le terme de diversification fonctionnelle. Nous avions déjà mis en exergue ce constat à la lecture des conventions, où l’on notait déjà un nombre très faible de références à ces notions, mais des actions néanmoins effectives. La diversification fonctionnelle n’apparait donc pas dans les entretiens comme un objet en tant que tel, mais plus comme un moyen nécessaire pour consolider la diversification des statuts.

4.3.2 Un objectif partagé Diversification de l’habitat et diversification fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

89


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Il convient d’abord de rappeler en préalable que les entretiens ont été menés auprès d’acteurs impliqués dans la mise en œuvre de la diversification et dans le temps même de sa réalisation. Cette situation a sans doute amené les personnes rencontrées à taire leurs doutes et questionnements. En effet, les entretiens étaient souvent émaillés de remarques signalant « que ce n’est plus le temps des interrogations » et plusieurs acteurs ont signifié que s’ils avaient eu des doutes au moment de l’élaboration, il n’est plus temps de s’interroger sur la pertinence des objectifs et des moyens mis en œuvre. On distingue des postures différentes selon les catégories d’acteurs. Les bailleurs tiennent pour la plupart un discours positif et volontaire sur la diversification. La plupart des bailleurs rencontrés avaient d’ailleurs anticipé la mise en place de l’ANRU et disposait au moment de la création de l’Agence de plans stratégiques d’intervention sur le patrimoine. De ce fait, ils ont souvent été moteurs dans l’élaboration de projets même si les villes se sont parfois engagées sur des quartiers qui ne présentaient pas un caractère prioritaire pour les bailleurs. Les objectifs de démolition étaient généralement plus ambitieux du coté des bailleurs que du côté des villes, pour lesquelles le relogement ne constituait pas seulement une étape technique délicate mais aussi un risque politique avec des contestations possibles des habitants relogés et des demandeurs en raison des délais d’attribution allongés. L’année précédant les élections municipales a ainsi sur de nombreux sites été marquée par un ralentissement du rythme des relogements ce qui a aussi compté dans le retard constaté aujourd’hui. Le plébiscite presque unanime de la diversification de la part des bailleurs découle dans la plupart des cas d’un constat de difficultés voire de faillites des politiques visant à un meilleur équilibre des attributions dans le parc social. En effet, il est même parfois explicitement signalé que le parc social est de plus en plus spécialisé dans l’accueil des populations les plus modestes et que les marges de manœuvre sur les politiques de peuplement sont aujourd’hui réduites. De ce point de vue, la loi DALO ou les débats parlementaires autour de la baisse des plafonds HLM, des surloyers à l’occasion de la discussion de la loi Boutin de mobilisation pour le logement ont été fréquemment cités comme des facteurs aggravants de cette spécialisation. Le discours n’est pas toujours sans contradiction car dans le même temps la production neuve est considérée comme porteuse de changements dans le profil des ménages accueillis. Ce constat amène aussi les bailleurs à une réflexion sur leurs propres champs d’intervention ayant pu aboutir à une stratégie de diversification des produits (accession sociale par exemple) ou d’évolution du patrimoine (vente de logements HLM). Un seul bailleur a fait part à la fois de ses réticences et de ses craintes vis-à-vis de la diversification, il s’agit d’un office intervenant sur des secteurs marqués par la forte précarisation des occupants des logements sociaux et même de l’ensemble de la population. Ces réticences tiennent aux capacités à capter une population ayant un profil différent, sa crainte est celle de devoir en tant que bailleur social intervenir sur un parc privé qui serait rapidement marqué par des phénomènes de précarisation. Les communes, même si elles ont en grande majorité affirmé la nécessité de la diversification et l’adaptation de cet « outil » aux objectifs de mixité sociale, ont souvent modifié leurs stratégies par rapport à ce qui était prévu dans leur projet initial. Dans la plupart des cas, le programme de démolition (et donc de diversification) envisagé par les villes a été renforcer au cours des différentes étapes de passage du projet devant les instances nationales.). Seuls les villes engagées dans des politiques d’agglomération de déconcentration du parc social semblent avoir dès l’origine souhaité un programme ambitieux de démolition ce qui d’ailleurs se traduit dans la programmation. C’est principalement sur l’avis des bailleurs et dans le processus de présentation du projet devant les instances de l’ANRU (contacts en amont, RTP, CE) que les programmes ont été généralement revus à la hausse. Il est intéressant de noter que les communes évoquent une sorte de seuil de démolition qui serait nécessaire pour s’assurer un effet sur l’évolution sociale globale du quartier. La diversification apparaît donc comme un objectif qui s’est progressivement imposé mais qui ne faisait pas forcément partie des objectifs centraux des projets communaux initiaux. Pour les villes, le risque de voir se constituer des copropriétés en difficultés est plus souvent cité et inquiète, compte tenu des difficultés de gestion de situations de forte précarité sur certaines copropriétés. C’est aussi sans doute cette réticence initiale qui a fortement influencé l’adaptation des produits de la diversification à la demande locale et la préférence pour un travail sur les trajectoires résidentielles des ménages déjà présents sur le quartier plutôt que sur l’objectif d’accueillir de nouvelles populations. Enfin, les promoteurs, acteurs majeurs de la diversification, abordent principalement la diversification en tant qu’opportunité notamment liée à la TVA à 5,5% permettant de développer une offre sur « le créneau » des primo-accédants et les produits « entrée de gamme » qui nécessitent des coûts maîtrisés. Les risques liés à des localisations sur des quartiers socialement précarisés et souvent marqués par une mauvaise image les conduisent logiquement à affirmer la nécessité de « faire couture » entre les cœurs de quartiers d’habitat social et les autres secteurs de la ville notamment le centre ville. Comme les villes, les promoteurs ciblent d’abord la population sur place, dans le quartier ou la commune, jugée moins sensible à l’image dégradée du quartier que les populations extérieures.

Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

90


Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

4.3.3 L’ANRU, un outil adapté au changement L’objectif de diversification est perçu positivement par les acteurs interrogés. C’est une des consignes nationales que les équipes locales se sont bien appropriées. Le règlement de l’ANRU apparait comme un « moyen adéquat » pour résoudre les problèmes, car l’intervention massive mise en œuvre apparait nécessaire. Relative à cette large adhésion au mode opératoire de l’ANRU, la question du « changement » dans les quartiers d’habitat social fait l’objet d’un consensus quasi-total parmi les acteurs interrogés : Ville – Blanc Mesnil : « Quand un site vit une certaine relégation, il faut quelque chose qui entraîne, qui marque et qui soit un changement. Les réhabilitations, c’est bien mais ça ne suffit pas. Il faut un ensemble de choses avec des opérations un peu marquantes de transformation…. » Cette intervention massive est souvent comparée et de fait valorisée par rapport aux dispositifs antérieurs (GPU, GPV etc.) dont avaient déjà bénéficié un grand nombre des quartiers aujourd’hui conventionnés ANRU, dans le cadre de financements politique de la ville. L’intervention de l’ANRU est donc souvent appréhendée comme étant « plus conséquente », et donc « plus efficace » pour mettre en place des actions. Par ailleurs, les temporalités, aussi courtes qu’elles soient, répondent au besoin d’urgence identifié. Les acteurs rencontrés, et notamment les bailleurs sociaux, reconnaissent en effet d’une part que les évolutions sociales tendant vers la précarisation du parc de logements, et d’autre part que les évolutions réglementaires, rendent de plus en plus difficile une diversification du peuplement interne au parc social. Les solutions proposées par l’ANRU apportent ainsi des réponses conséquentes pour engager des actions concrètes. GIP – Corbeil Essonne : « Il est certain que l’ANRU a été une opportunité. Il y avait déjà des projets pour les Tarterêts, mais grâce à l’ANRU, on a pu complètement changer d’échelle. Et surtout, les fonds débloqués ont permis de développer de nouvelles ambitions sur ces quartiers sans peser sur le budget des communes. On a fait là en quelques années, ce que l’on aurait mis 10 ans à faire sur des fonds propres. ». Sans préjuger du temps réel du projet urbain, l’intervention concentrée sur un temps court (celui du PNRU) est considérée comme une façon de rendre le changement du quartier plus tangible et de favoriser un rapide changement d’image. Sur la mise en œuvre des projets, quelques éléments de prudence des acteurs reviennent néanmoins régulièrement : x « Le temps des projets ANRU n’est pas celui des projets urbains ». La durée de 5 ans prévue pour les PRU est perçue comme étant en décalage avec la réalité des projets urbains et le temps nécessaire pour provoquer les changements. Si le mode d’intervention de l’ANRU n’est pas particulièrement remis en question sur ce point (financement, calendrier), les acteurs sont conscients que les changements se feront sur un temps plus long que les 5 ans prévus pour mettre en œuvre les actions. x

Les lourdeurs administratives qui peuvent être des facteurs de ralentissement des projets. Les acteurs rencontrés évoquent régulièrement aussi le décalage très fort entre la simplicité du dispositif de l’ANRU annoncée, - au travers des objectifs de « guichet unique », - et la réalité quotidienne de gestion des projets qui, au contraire, demande beaucoup de temps, - les FAT et les DAS sont régulièrement cités comme étant des outils complexes à manier.

x

La non actualisation des coûts engagés dans le projet, évalués à la signature de la convention et très souvent revus à la hausse au cours de la phase de mise en œuvre, -principalement pour répondre aux nouvelles exigences (normes HQE, augmentation coûts de la construction…) - est une source de mécontentements répétés de la part des acteurs qui doivent au final abonder en fonds propres.

Ainsi, l’ANRU est considéré comme un moment fort du projet urbain, qui permet soit d’achever une transformation entreprise antérieurement dans le cadre d’un dispositif politique de la ville antérieur, soit au contraire d’initier une intervention au travers d’un geste fort. Pour autant, qu’il s’agisse des bailleurs ou des villes, l’avis est presque unanime sur la nécessité d’une suite au PNRU, qu’il s’agisse d’un « ANRU II » ou d’un nouveau dispositif, les acteurs insistent sur la nécessité de poursuivre les actions entreprises, soit pour étendre l’intervention dans des grands quartiers sur de nouveaux secteurs opérationnels, soit pour traiter de nouveaux quartiers. Cette dernière nécessité repose, et cela est parfois explicite dans les remarques des personnes rencontrées, sur la crainte des risques de report des difficultés sur d’autres quartiers. Il y a de fait une conscience des risques de déqualification de quartiers des communes qui n’auraient pas été traités. Ce phénomène est d’ailleurs plus souvent évoqué que celui des dynamiques du peuplement du parc social conservé. Cette volonté de poursuivre les interventions du type ANRU c'est-à-dire celles alliant démolition / renouvellement du parc social et diversification, s’impose pour les acteurs comme une modalité banale d’intervention qui devra être poursuivie et non comme un moment particulier du traitement des quartiers d’habitat social. Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

4.3.4 La Foncière logement : un acteur majeur mais distant Même si les discussions autour des contreparties ont pu susciter ici ou là quelques tensions, l’intérêt de l’intervention de la Foncière est affirmé. A ce titre, l’AFL est souvent considérée comme le premier vecteur de diversification. De ce point de vue, les villes expriment une certaine déception vis-à-vis non pas du principe de l’intervention mais des modalités de sa mise en œuvre. L’AFL est en effet considérée comme un acteur distant et peu impliqué dans l’élaboration et la mise en œuvre du projet de rénovation urbaine. Les modalités d’intervention de l’AFL s’articulent en deux temps, d’une part au moment du choix du foncier et d’autre part au moment du lancement des études pré-opérationnelles. Entre ces deux moments, l’AFL est absente du processus de suivi du projet ce qui suscite de la part des porteurs de projet un sentiment de gestion à distance, pas forcément bien articulée aux autres composantes du projet. Par ailleurs, les villes avaient considéré que l’AFL jouerait le rôle de signal pour initier l’intervention des promoteurs privés. De ce fait, il était communément admis que la diversification serait réalisée en trois temps : 1/ le renouvellement du parc social, 2/ l’intervention de l’AFL, 3/ l’arrivée des promoteurs privés. Dans les faits, le sentiment partagé est que les programmes neufs de l’AFL interviendront plus tardivement et souvent en même temps, voire plus tardivement que la promotion privée. Ainsi, sans remettre en cause ni la pertinence ni l’importance de ces programmes de locatif libre, les acteurs ont le sentiment que l’AFL ne jouera pas forcément un rôle de locomotive, certains expriment même des doutes quant à la réalisation de ces programmes. Cela tient sans doute au moins en partie au fait que le caractère locatif de cette offre neuve, la positionne dans une situation intermédiaire entre le parc locatif neuf (ou le PLS) et l’accession à la propriété. Il n’est pas certain que cela corresponde à la réalité des programmes AFL dans l’offre de logement. En effet, en produisant des logements familiaux, grands en superficie mais au prix du marché, à typologie égale, locatifs, les produits de l’AFL ont sans doute vocation à capter une population plus aisée que celle des produits de l’accession en entrée de gamme… L’appréciation portée par les bailleurs est plus nuancée et tient sans doute mieux compte des caractéristiques spécifiques de cette offre locative. Les bailleurs insistent en effet sur la cible des produits AFL : une population au profil très différent de celui des populations en place. Il en résulte, comme d’ailleurs pour la promotion privée, l’affirmation d’une intervention conditionnée au changement d’image du quartier donc ne devant intervenir qu’après la démolition et la reconstitution de l’offre. De ce point de vue, l’avis des bailleurs est convergent de celui de l’AFL qui revendique de pourvoir adapter le moment de son intervention à l’avancée du projet et aux conditions locales. L’AFL est d’ailleurs parmi les différentes personnes rencontrées, l’acteur qui insiste le plus sur l’étroitesse de la cible des produits de la diversification, sur la concurrence entre les différents produits de la diversification… et donc sur le pari audacieux que constituent ces réalisations.

4.3.5 Un changement soumis à conditions Si l’ANRU est envisagé comme un outil cohérent et efficace pour enclencher un changement positif, plusieurs éléments apparaissent dans les discours comme étant des conditions de réussites pour atteindre une réelle évolution sociale. On relève 4 points essentiels : 1 – Que le niveau de diversification soit suffisant : La diversification de logements est rendue possible dès lors que des emprises foncières pour construire du logement neuf diversifié sont disponibles. « Démolir » est donc en soi une condition pour « diversifier ». Un seuil minimum de « 10 à 15% de démolitions » est souvent évoqué au cours des entretiens comme étant nécessaire pour pouvoir enclencher un changement en diversifiant, en évitant de reproduire les erreurs effectuées sur les copropriétés dégradées. C’est d’ailleurs ce que prône l’ANRU lorsqu’elle encourage les porteurs de projet à intensifier le nombre des démolitions, et en se positionnant plutôt en faveur d’une démolition conséquente. Nombreux sont les projets sur lesquels l’ANRU a conditionné son financement à l’augmentation des démolitions initialement prévues, quitte à démolir des logements de « bonne qualité », qui auraient pu ne faire l’objet que d’une réhabilitation. GIP - Montconseil : « Ce sont des projets où on démolit énormément. A Montconseil, le quartier n’aura plus rien à voir après le projet avec celui d’avant. On démolit toutes les gosses barres. C’est plus pour changer d’image, pour créer une nouvelle esthétique….parce que les logements ne sont pas en si mauvais état que ça. La réhabilitation aurait sans doute été possible…. » Certaines personnes rencontrées, notamment chez les bailleurs, n’ont pas hésité à dresser la liste des quartiers pour lesquels les effets attendus de l’opération seront décevants voire nuls, faute d’avoir un niveau de démolition important et donc une diversification significative à l’échelle du quartier. Ce positionnement en faveur d’une démolition conséquente est au final souvent suivi par les acteurs. Les bailleurs surtout se disent conscients qu’ils ne peuvent plus agir seuls sur les évolutions du peuplement des quartiers, et réclament depuis plusieurs années une diversification des statuts de logements. Les outils mis en place jusqu’ici allaient néanmoins plutôt dans Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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le sens d’une amélioration du parc social, par des actions de réhabilitations nombreuses et une appréhension plus mitigée sur les actions de démolitions. Autrement dit, les efforts menés pour faire de la diversification redonnent pour les acteurs une forme de cohérence à l’action publique. 2 – Que les produits soient bien localisés : La localisation des produits diversifiés apparait comme un élément central pour rendre les opérations efficaces. Deux échelles apparaissent comme déterminantes dans la localisation des produits diversifiés : x Celle de l’agglomération. Le succès de la diversification dépendra en partie de la localisation des quartiers dans leur agglomération. L’existence d’une bonne desserte en transport, de commerces de proximité et/ou une proximité au centre ville seront entre autre des atouts pour attirer de nouvelles populations ciblées par les produits diversifiés. Au contraire, leur absence pourra constituer des freins au succès des opérations de diversification. x

Celle du quartier. La plupart des acteurs justifie une localisation des produits diversifiés « pas trop en cœur de quartier » pour faciliter l’attractivité sur les ménages plus solvables. Ce positionnement justifie la mobilisation de foncier en limite du quartier, « pour faire la couture avec le pavillonnaire » ou assurer une articulation aux autres quartiers de la ville. On constate en effet que les produits de l’AFL notamment, sont souvent situés sur les marges du quartier. C’est plus le cas encore de la promotion privée car les mesures instaurées par le Loi ENL de 2006 ont permis de cibler des terrains hors ZUS mais dans la bande des 500 mètres pour bénéficier d’une TVA à 5,5%, ce qu’ils font presque exclusivement. Promoteur – Mantes la Jolie : « (…) l’ANRU a tendance à nous dire aujourd’hui « il faut favoriser les opérations en cœur de quartier. Moi, je ne suis pas convaincue que ça soit la bonne solution. (…) Pour moi la mixité, c’est de faire la couture, et que c’est aussi un comportement de promoteur. Notre rôle, c’est de faire la transition, la partie locative sociale, la partie on va dire accession sociale avec justement des gens qui sont locataires du quartier…En général, ces terrains là sont aussi beaucoup sollicités par l’AFL. »

3 - Que les produits soient bien ciblés : La question liée à la nature de l’offre produite semble également déterminante pour rendre la diversification efficace. En écho à la nécessité de « faire la couture » géographique entre le pavillonnaire et le privé, il s’agit également de « faire une couture » plus sociale entre le « haut de gamme » et « l’entrée de gamme ». La plupart des acteurs rencontrés explique en effet chercher à assurer une transition avec l’offre de logements à bas loyer qui caractérise ces quartiers. Il ne s’agit donc en aucun cas de produire directement du privé haut de gamme mais d’assurer un éventail large et « adapté à la population » avec le logement social neuf, le parc public intermédiaire, l’accession sociale, la promotion privée, le locatif libre etc. A ce titre il est souligné que cette diversification participe d’une « stratégie globale de l’habitat à l’échelle de la ville », cela souligne aussi indirectement que la plupart des acteurs considèrent que le parc diversifié aura surtout vocation à accueillir des ménages issus du quartier et non une population extérieure. Même si l’analyse des programmes en cours de commercialisation a montré des produits de la promotion privée non exclusivement constitués de produits d’entrée de gamme, cette dernière est considérée comme un des incontournables de la diversification. De ce point de vue, les appréciations des acteurs sont très marquées par l’idée d’une corrélation forte et systématique entre nature des produits et occupation.

T2 T3 T4

Offre habituelle 45 m2 65 / 68 m2 75 / 80 m2

Superficie des logements Entrée de gamme (zone ANRU notamment) 34 / 35 m2 55 m2 68 / 72 m2

Fourchettes de prix idéales pour l’accueil de ménages primo accédants en zone ANRU T1 70 à 80 K€ T2 105 à 120 K€ T3 150 à 170 K€ T4 180 à 200 K€

4 - Que l’image du quartier soit modifiée : Le changement effectif du quartier apparait comme une condition préalable à l’instauration d’une diversification. Cet élément justifie la réalisation des opérations privées en fin de programme lorsque les changements dans le quartier seront tangibles et que les travaux seront presque achevés. Il revient donc « naturellement » aux bailleurs sociaux et à l’aménagement d’enclencher le processus de transformation. Les promoteurs privés ont dès le départ volontairement planifié leurs interventions en fin de projet pour pouvoir bénéficier de ce changement amorcé. Depuis, l’AFL a adopté dans la majorité des sites la même posture. Les effets attendus du changement d’image du quartier sont aussi évoqués par certains bailleurs pour signaler qu’il pourrait aussi se traduire par un changement de la demande de logements sociaux avec le retour de ménages plus solvables qui jusqu’alors refusaient les attributions dans ces quartiers stigmatisés.

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4.3.6 Un changement pas totalement maîtrisé En plus de ces conditions intrinsèques aux projets, d’autres éléments sont systématiquement évoqués sur lesquels les acteurs considèrent avoir peu ou pas de prise : x La situation sociale initiale du quartier : pour la plupart des acteurs, les sites les plus précarisés socialement présentent un faible potentiel d’évolution et les résultats à attendre sont modestes voire nuls. Les thèmes de la sécurité et de l’ambiance du quartier sont aussi fréquemment évoqués, les « bandes de jeunes » étant souvent citées comme un obstacle aux changements attendus. Les promoteurs notamment se disent totalement dépendants d’une situation sociale existante, qu’ils connaissent mal d’une part, et sur laquelle ils n’ont aucune prise d’autre part : Promoteur – Cergy : « La mixité sociale, ce n’est pas vraiment un argument de vente même si on se doit d’être transparent avec nos clients (…) mais il y a une inquiétude par rapport à ça, et surtout sur les grands logements. Nous, on n’a pas la possibilité de leur dire quel type de population il y aura dans les logements…est ce qu’il y aura encore ces bandes de jeunes etc. On ne peut pas leur dire ça. Mais il y a quand même un vrai problème sur les grands logements (…) qui se cumule aux problématiques de solvabilité, aux augmentations des taux d’intérêts, à celles des banques qui ne prêtent plus etc. Tout se cumule ! ». x

La desserte en transport : elle préexiste généralement au quartier et ne dépend en tout cas pas principalement des financements sur le PRU. Si certaines mesures d’amélioration sont planifiées (tramway, bus …), c’est souvent dans le cadre d’une politique communale voire intercommunale. Les acteurs des PRU ont finalement peu de prise sur cet élément pourtant déterminant pour la réussite du projet. La question de la desserte en transports est d’ailleurs plus souvent abordée sous l’angle des données de contexte que comme un axe d’intervention.

x

La question de l’école : La qualité des écoles existantes sur le territoire de la diversification sera déterminante, notamment dans l’attraction de populations extérieures. Si des actions sont envisagées dans le cadre de PRU sur la construction, l’agrandissement, le déplacement d’écoles ou de groupes scolaires, cette question dépasse largement la problématique habitat. Sur la question, il apparaît clairement pour les acteurs que les interventions sur les bâtiments (réhabilitation, reconstruction) ne constituent qu’un aspect de cette question. En effet, et c’est en particulier le cas des promoteurs, est mis en avant dans les critères de choix des ménages accédant à la propriété, la qualité des écoles et collèges, surtout en termes de « réussite scolaire ».

x

Les commerces de proximité : L’existence ou non de commerces de proximité constitue un facteur d’attractivité important pour un quartier. Leur présence sera un atout significatif pour le quartier. Ce discours est particulièrement développé concernant les « classes moyennes » que la diversification est censée retenir ou attirer. Il s’agit non seulement de la présence d’une offre commerciale mais aussi de son aspect banal. A mots couverts ou de façon plus explicite, le caractère ethnique du commerce existant est évoqué, une offre trop spécialisée étant considérée comme un frein à l’évolution du quartier.

De façon générale, on constate que la mise en place de mesures incitatives à la diversification et la multiplication des consignes allant dans ce sens orientent la réflexion des acteurs concernés vers des solutions innovantes : la vente HLM est une solution qui apparait comme appropriée sur certains sites (Viry-Chatillon). Cette situation est néanmoins très marginale et certains bailleurs adoptent un positionnement idéologique sur cette question, certains affirmant leur opposition au principe même de la vente. On constate par ailleurs que les bailleurs ont initié des réflexions sur la construction en interne de « produits intermédiaires », d’accession sociale notamment. L’Opievoy réalise par exemple lui-même un programme en accession sociale à Trappes (78). Immobilière 3F est également à l’initiative de la construction d’un « programme dit révolutionnaire » à Garges les Gonesse (95) vendu à un prix défiant toute concurrence : 1600€/m2. Cet élargissement de la compétence des bailleurs sociaux est une conséquence progressive des mesures incitatives de diversification instaurées Directement lié aux questions d’habitat, on constate que le sujet de la diversification permet d’aborder les problématiques de gestion de peuplement longtemps considérées comme sensibles, de façon dépassionnée et plus explicite notamment. Les bailleurs, à peine sortis des expériences difficiles du relogement qui ont bien souvent abouti à une re-concentration des populations fragiles sur les ZUS, sur le parc social du bailleur relogeur, insistent particulièrement sur la diversification. De fait, les acteurs ont majoritairement pris acte du fait que la première action de diversification, la déconcentration des ménages pauvres par le jeu du relogement, a donné des résultats mitigés. Cette situation conforte sans doute des discours d’autant plus volontaires sur les résultats attendus de la production de programmes relevant de la diversification. Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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A l’intérieur même des zones ANRU, il existe des secteurs dynamiques et d’autres moins. Une grande proportion de PRU inclut des ZAC sur des secteurs limités par rapport au périmètre du projet. Si la question de la fragmentation peut être occasionnellement évoquée, c’est rarement le cas pour les dynamiques du parc existant ou les risques de déqualification accrue de certains secteurs. Ainsi, et bien que nombre de nos interlocuteurs insistent sur la nécessité d’une intervention assez conséquente, garante de résultats minimums, l’évolution du peuplement du parc existant (réhabilité ou non) est plutôt considérée comme une dynamique non maîtrisée dépendante des contraintes réglementaires sur les attributions et de la structure de la demande. De ce point de vue le PNRU semble plus remplacer les politiques de peuplement que les accompagner.

4.3.7 Les effets de la crise Une partie des entretiens a été menée avant la crise immobilière, mais la majorité l’a été au cours de l’été ou à la rentrée, donc une fois les premiers effets ressentis. Ce contexte particulier a fortement influencé les discours des acteurs, tant du coté des villes que de celui des promoteurs. Les premiers signes d’apparition de la crise n’ont pas constitué une véritable surprise notamment pour les promoteurs qui s’attendaient à des corrections sur le marché de l’immobilier qui avait connu ces dernières années une forte valorisation. C’est d’ailleurs ce qui explique en partie la relative faiblesse des programmes en cours de commercialisation car les promoteurs avaient anticipé ce ralentissement. La crise n’aura donc pas pour effet une augmentation des stocks de logements à vendre. Toutefois, la brutalité de cette crise et surtout sa concomitance avec la crise d’abord financière puis économique, ont fortement inquiété les acteurs de la rénovation. Ainsi, les entretiens menés au début de l’été ou à la rentrée se caractérisaient par un fort pessimisme pouvant aller jusqu’à la remise en cause de l’effectivité de la réalisation du programme de diversification. Le discours s’est progressivement nuancé au cours du second semestre en affirmant la nécessité d’adapter le programme tant en termes de produits que de phasage, mais en ne mettant plus en doute sa mise en œuvre. Les premiers effets de la crise ont été rapides et brutaux : • Un effondrement des flux de ventes (10 ventes en moyenne / mois à moins de deux) • L’augmentation des désistements • Des programmes retardés par les nouvelles conditions bancaires faites aux promoteurs • Des difficultés d’accès au crédit bancaire pour les ménages Les acteurs ont adapté leurs projets avec : 3 Révision des typologies en faveur des petits logements 3 Report des opérations 3 Introduction de PLS Il semble que les annulations soient pour le moment assez rares. Deux ou trois cas nous ont été signalés, mais ils ne remettent pas en question dans l’immédiat la destination « privée » des parcelles concernées. Il s’agit de projets ajournés et de changement d’opérateurs. Des pistes de travail ont rapidement été évoquées ou mises en œuvre : • Phasage des opérations : pour éviter la mise sur le marché trop massive de logements neufs. Les acteurs, en accord avec les opérateurs, revoient les phasages et éviteront de concentrer dans le temps les phases de commercialisation. Les programmes ont pu notamment être découpés en plusieurs phases, les premières commercialisations servant de test sur la réactivité du marché. • Sécurisation des accédants : un renforcement de la part de l’accession sociale est parfois envisagé. • La question du portage foncier est évoquée notamment par les villes (ou aménageur) dans l’hypothèse d’un report assez long des opérations.

4.3.8 Premiers éléments sur les produits livrés de la diversification Un nombre réduit d’opérations étaient livrées au moment de la réalisation des entretiens, il s’agit donc de témoignages portant soit sur un nombre réduit de sites, soit sur des opérations engagées avant l’ANRU. Ces premières appréciations devront être réactualisées lorsque les programmes de la diversification livrés seront plus nombreux et élargies à d’autres contextes. En préalable, il faut signaler que la diversification morphologique et typologique est une constante de l’intervention. Elle se traduit tant au niveau de la reconstitution de l’offre qu’à celui de la diversification privée. Les immeubles de cette programmation sont de taille réduite (rares sont les programmes dépassant les 50 logements) et dès l’origine, résidentialisés. Si l’offre de logements individuels reste rare en raison de la pression foncière, les immeubles sont néanmoins en grande Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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majorité de moins de 5 étages, le plus souvent sous forme de plots (de 15 à 20 logements). Cette offre nouvelle a pu générer la production de forme intermédiaires, maisons superposées par exemple, qui tentent d’allier contraintes foncières et souhait des ménages (Il est communément entendu par les interlocuteurs rencontrés que la demande des ménages se portent majoritairement sur le logement individuel). Les modes d’appropriation de ces nouveaux logements seront à évaluer car la multiplication des terrasses, balcons, jardins privatifs ne vont pas nécessairement porter les usages attendus. Dans certains sites sur lesquels une partie de l’offre reconstituée est livrée, on peut déjà constater des dysfonctionnements : balcons et terrasses utilisés à des fins de remise, clôture des jardins de divers types de matériaux occultants, jardins peu entretenus … Nous ne disposons pas d’informations sur les formes d’appropriation des logements, ni même d’ailleurs sur les plans intérieurs : organisation des pièces, taille des cuisine, ouverture de ces dernières, … Les effets sur les quartiers en termes d’ambiance urbaine seront d’autant plus importants que les démolitions ont plus volontiers ciblé les tours de grandes hauteur et les barres plutôt que les immeubles dont la taille était déjà modeste. Tant dans le privé que dans le public, la part des grands logements est généralement réduite (T5 et plus), ce qui introduit un autre niveau de diversification notamment sur les sites fortement marqués à l’origine par les grands logements. Cette caractéristique de l’offre a néanmoins pu accentuer l’inadéquation de l’offre neuve (LLS) aux caractéristiques des ménages relogés. Compte tenu du faible nombre de livraisons de la promotion privée, il est prématuré d’évaluer les qualités architecturales de cette production, ou même de la comparer à celle de la reconstitution. Il semble néanmoins que l’offre architecturale des bailleurs sociaux soit globalement plus « contemporaine » que celle de la promotion privée, qui se réfère à des modèles architecturaux plus « classiques ». Cette dernière semble rechercher une certaine distinction des programmes par l’utilisation de matériaux « nobles » : pierre en façade, toiture zinc, entrées marbre ou imitation. Du côté des bailleurs, le parti pris architectural plus contemporain oriente sur des matériaux plus en vogue dans la production actuelle : verre, bois, façade enduit avec couleurs,… Les premières esquisses concernant l’AFL démontre dans la plupart des cas la volonté de favoriser une architecture contemporaine. Le dispositif de la TVA à 5,5% est jugé comme un outil pertinent pour contenir les prix afin de répondre à la demande de ménages modestes. Ce dispositif permet en effet des prix de sortie mieux adaptés aux populations ciblées. Certains promoteurs ont toutefois souligné que ce dispositif dérogatoire a provoqué une concurrence accrue sur des secteurs jusqu’alors peu recherchés. Il en a résulté un surenchérissement des valeurs foncières rognant les bénéfices de la TVA minorée. Les dispositions étendant le dispositif à la bordure des 500m a bien entendu été très favorablement accueilli, la plupart des promoteurs ciblant de façon privilégiée ces secteurs. Certains soulignent même qu’à l’échelle des quartiers et des communes, cette bordure de 500m constitue une extension importante et qui permet de se positionner sur d’autres quartiers… Un potentiel souvent « insoupçonné » et parfois important de ménages logés dans les quartiers, souhaitent accéder à la propriété et disposent d’un apport personnel significatif (couramment 25 à 35%). C’est notamment le cas dans des secteurs où les ménages relativement âgés sont nombreux. Ce potentiel interne aux quartiers est jugé important car il s’agit de ménages qui connaissent le quartier est sont donc considérés comme moins sensibles à son image. La structure démographique semble constituer un important facteur de réussite de ces programmes avec un potentiel plus important sur les quartiers comptant un nombre de petits ménages d’âge moyen ou âgés, en phase de décohabitation. Sur ces quartiers, tant les décohabitants que les parents, constituent une clientèle potentielle. Concernant les parents, l’achat d’un appartement plus petit que le précédent est compensé par le départ d’au moins une partie des enfants. Dans le même ordre d’idée, les opérations d’accession sociale rencontreraient un certain succès, attirant de nombreuses familles intéressées : sur les différents sites ayant lancé des opérations d’accession sociale, les familles candidates (et éligibles) dépassent largement le nombre de logements prévus. Qu’il s’agisse de programmes déjà livrés ou de projets, certaines inquiétudes sont toutefois exprimées à la fois sur les risques de concentration de ménages ayant des ressources modestes et sur les cas de surendettement. Dans tous les cas, l’accession sociale est plus considérée comme un outil de promotion des ménages du quartier que comme un véritable outil de diversification du peuplement. De fait, il n’est pas attendu un profil de ménages sensiblement différent de celui des ménages du quartier. Les programmes de la promotion privée enregistraient avant la crise des rythmes de commercialisation satisfaisants (de l’ordre de 10 réservations par mois). Bien que le panel de programmes livrés soit très réduit (tout au plus une dizaine d’opérations) et les informations très parcellaires, il ressort quand même une clientèle majoritairement originaire de la commune ou des communes environnantes. Les exemples de programmes livrés (Orly, Mantes, Vitry) accréditent en effet plutôt l’hypothèse d’un recrutement local. Sur Persan, un programme a été réalisé avec une promotion du programme réalisée à une échelle plus large ; le profil des demandeurs y est plus contrasté en termes d’origines géographiques mais n’est pas très différent de celui des ménages du quartier du point de vue des ressources. Le cas particulier d’Antony dans un secteur plus valorisé de l’agglomération et bien desservi, montre l’influence du contexte sur le profil des ménages, avec ici au contraire une forte proportion de ménages extérieurs à la ville, une forte proportion de cadres supérieurs et de revenus élevés. Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Le PLS semble être le « produit de la diversification » posant le plus de problèmes. En effet, sur les sites ayant des programmes livrés, les bailleurs peinent à remplir les logements et doivent souvent adopter des démarches particulières de commercialisation en recourant par exemple aux agences immobilières. Cette situation interroge sans doute sur les produits locatifs intermédiaires ou libres (AFL) car ils ciblent une population relativement restreinte de ménages ayant les moyens d’accéder à la propriété. Le nombre réduit de programmes livrés interdit toute généralisation. On peut toutefois souligner l’influence des contextes, avec probablement une capacité de diversification plus importante sur les sites bien localisés. Il reste difficile de démêler ce qui revient à la situation géographique de ce qui est lié au peuplement initial du quartier (le quartier d’Antony est relativement peu précarisé). En effet, il reste à évaluer les capacités d’attractivité de sites très précarisés socialement mais qui seraient en bonne situation dans l’agglomération ; c’est notamment le cas de plusieurs communes de la Seine-Saint-Denis. L’existence d’un potentiel interne aux quartiers n’est sans doute pas une surprise mais il est certain que la captation de ces ménages aura un effet relativement modeste sur le profil général du quartier puisqu’ils sont déjà présents sur le quartier. D’ailleurs, la poursuite de leur trajectoire vers l’accession va libérer des logements dans le parc social dans lesquels les attributions ont de fortes chances d’être marquées par la précarité des attributaires...

4.4 La diversification fonctionnelle Il était initialement prévu de mener un travail spécifique sur la diversification fonctionnelle en s’appuyant sur une dizaine de sites, dont seulement deux (Montereau et Gennevilliers) n’étaient pas dans la liste des sites étudiés au titre de la diversification de l’habitat. Nous avons toutefois décidé d’aborder la question de la diversification fonctionnelle avec l’ensemble des acteurs rencontrés, cela introduit un biais car dans les acteurs rencontrés prédominent largement des acteurs du domaine de l’habitat. La diversification fonctionnelle est d’abord appréhendée comme un outil complémentaire de la diversification de l’habitat, et ce même de la part des personnes en charge spécifiquement de thématiques relevant de la diversification fonctionnelle (équipement, développement économique, commerce). En effet, sauf à de rares exceptions où elle se traduit par un travail sur l’emploi local et le développement économique (grands quartiers, desserte attractivité,…), elle reste principalement bornée aux équipements et commerces ; l’offre locale à usage des habitants. Plusieurs arguments viennent justifier ces modalités d’intervention : C’est une des conditions de réussite de la diversification de l’habitat. Pour que le quartier retienne, a fortiori attire de nouvelles populations, il devrait être doté des équipements et/ou d’un appareil commercial de proximité. Cela induit sans doute l’intervention massive sur les équipements de proximité (notamment les écoles). La question du retour des services publics est de fait peu évoquée et d’ailleurs peu pratiquée… Il est ici plutôt fait référence à la gamme des services à la population assurant une armature minimale à un quartier dont la fonction reste résidentielle. De ce point de vue, il ne s’agit pas d’adjoindre de nouvelles fonctions urbaines au quartier mais de conforter sa fonction principale : le résidentiel. Elle participe du changement d’image du quartier. Dans un environnement où l’habitat est en forte mutation (réhabilitations, résidentialisation, constructions neuves…), les équipements sont censés à la fois se mettre au niveau et participer du changement d’image du quartier. Ces interventions sont d’abord considérées comme un accompagnement de la réhabilitation, de la production neuve et des aménagements car les équipements (notamment scolaires) ne peuvent rester à l’écart d’un mouvement général d’amélioration de la qualité urbaine. Les réalisations sont, comme pour la diversification de l’habitat, encore peu nombreuses, nous avons surtout donc disposé de projets. Sur cette base, il nous a semblé que les projets de réhabilitation et a fortiori de reconstruction conféraient aux équipements un rôle urbain qu’ils avaient un peu perdu sur ces quartiers : animation des axes majeurs du quartier, structuration des espaces publics auxquels ils sont liés, centralités de quartier… On constate aussi des projets architecturaux assez démonstratifs avec des formes contemporaines et assez affirmées tant dans l’espace que du point de vue de leur facture. Alors que la production liée au logement se traduit par des unités plus réduites et dont les implantations sont banalisées (alignement sur rue, résidentialisalisation,…), les équipements semblent plutôt dans une logique inverse. Centres culturels, pôles sociaux, écoles sont en effet conçus comme des objets majeurs de la structuration urbaine des quartiers. Elle est facteur d’attractivité pour le quartier. Ce n’est pas la thématique la plus souvent abordée car elle est plus strictement réservée aux grands quartiers mais sur ces sites, les équipements à usage d’une population plus large que celle du quartier visent à une banalisation du quartier par sa fréquentation par des populations diversifiées et notamment extérieures au quartier. Il est question ici, au-delà de l’attractivité résidentielle et de l’arrivée de nouvelles populations, de mixer les populations au sein du quartier dans les équipements, le commerce,… Cette approche est de fait très liée à la taille des quartiers. C’est en Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

effet sur les plus grands quartiers qui soit constituent le cœur même de la commune ou tout du moins une partie importante des espaces urbains que ces logiques sont développées : Mantes, Trappes,… Le projet de Mantes constitue un des rares exemples de développement d’un équipement majeur (centre de loisirs) dont la vocation communale et même intercommunale se traduira par la fréquentation par des populations venant de l’extérieur. Dans les autres sites, cette approche en termes de fréquentation du quartier a finalement plus été traitée par les actions menées en matière de maillage et de voirie en réinscrivant le quartier dans son environnement et en favorisant les axes traversants plutôt qu’en développant des équipements à large attractivité. La diversification fonctionnelle reste très marginale concernant le développement des activités économiques. Elle est réservée aux sites bénéficiant d’une desserte exceptionnelle qui apparait bien souvent comme la condition nécessaire pour développer des activités sur le quartier. L’opération de Gennevilliers (Le Luth) en témoigne avec le développement d’une offre d’immobilier d’entreprise à l’articulation entre les quartiers de Gennevilliers et ceux d’Asnières. Cette opération est principalement justifiée par la qualité de desserte de ce site avec d’une part le prolongement de la ligne de métro et d’autre part l’arrivée du tramway et le réaménagement de la RD. Sur Trappes, le développement d’une zone d’activité à proximité du quartier constitue un des axes important du projet mais il s’agit ici plus d’une logique de développement économique que de véritable diversification fonctionnelle dans le sens où les espaces résidentiels d’une part et les espaces d’activités restent clairement différenciés. D’une manière générale, le développement économique est considéré par les acteurs comme relevant d’échelles différentes et plus larges que celle du quartier. La question de la mobilité des populations est aussi évoquée pour justifier d’une bonne relation entre les quartiers et les pôles économiques de la commune.

En conclusion, il est intéressant de noter que le principe même de la diversification fonctionnelle est parfois directement remis en cause par les personnes interrogées. En effet, pour une partie de nos interlocuteurs la diversification fonctionnelle apparaît un peu hors-sujet. Plusieurs arguments sont développés : Des expériences ont été menées antérieurement et la cohabitation des fonctions a généré plus de conflits d’usages que d’effets positifs. Des allusions sont faites à des expériences d’introduction d’activités économiques au sein même des quartiers ayant suscité d’importants conflits d’usage, d’un développement de locaux commerciaux qui n’ont pas bien vécu (vacance, dégradation, spécialisation ethnique, faillites,…°) ou encore de l’introduction de logements étudiants. Le quartier n’est pas l’échelle de réflexion et de mise en œuvre adaptée aux politiques de développement économique qui sont communales et le plus souvent maintenant intercommunales. Ainsi, les réflexions menées sur le thème du développement économique ne sont pas considérées comme relevant d’une échelle quartier (de définition et de mise en œuvre). Cela est notamment lié au fait que sur une majorité de sites, cette partie des politiques publiques est désormais assurée par l’intercommunalité. Sur plusieurs sites, la question de l’emploi est plus celle de l’accessibilité aux emplois, en termes de transports et de formation que de proximité géographique de l’emploi. L’échelle de temps n’est pas la même, la question de l’emploi et du développement des activités peut être considérée comme une étape ultime après le réaménagement d’un quartier, l’amélioration de sa desserte, le rééquilibrage de l’habitat, la mise à niveau des équipements, services et de l’appareil commercial. Il y a là peut-être un effet indirect du temps volontairement court du programme de rénovation urbaine qui de ce fait apparaît différent de celui du développement et de la mise en œuvre d’un programme de développement des activités. Enfin, la diversification fonctionnelle est jugée par certains acteurs comme contradictoire avec la référence au « quartier résidentiel ». Cette appréhension est souvent développée notamment pour des sites de taille modeste où la diversification fonctionnelle est jugée inverse au résultat attendu qui réfère à l’image du « quartier résidentiel ». Cette référence renvoie d’une forme à la forme et aux fonctions urbaines et d’autre part au profil social des habitants. Le programme de rénovation urbaine est aussi traduit comme la volonté de faire converger les quartiers d’habitat social vers le modèle « quartier résidentiel » ce qui se traduit par la diversification de l’offre mais aussi par la production d’unités résidentielles plus modestes en taille ce qui est renforcé par les actions de résidentialisation. Dans cette logique, l’introduction d’activités apparaît comme tout à fait hors de propos et même contradictoire avec la nouvelle image recherchée pour les quartiers. Dans ce cas, la mono-fonctionnalité est revendiquée comme une caractéristique fondamentale des quartiers » résidentiels ».

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Conclusion Questionnements autour de la mise en œuvre Effets de la crise Il est difficile d’évaluer les impacts de cette crise à court et moyen termes d’autant que les mesures prises récemment (doublement du prêt à taux zéro, bonification en zone ANRU) ont été bien accueillies mais que l’on manque de recul pour en mesurer l’efficacité. En ce sens, les opérations en cours ou en début de commercialisation vont constituer des tests importants. C’est pourquoi le suivi de la mise en œuvre de la diversification est important car une crise prolongée pourrait sans doute produire des effets plus néfastes que ce que l’on a pu constater jusqu’alors : VEFA en faveur de bailleurs, prix rabaissés, baisse de la qualité de l’offre,… En principe, les acteurs semblent suffisamment convaincus de la pertinence de l’objectif de diversification pour éviter des requalifications massives en habitat social, des parcelles promises au parc privé. On remarque toutefois l’émergence de programmes mixtes social / privé ou avec PLS qui permettent d’atteindre un équilibre d’opérations. Le PLS n’apparaît pourtant pas au regard des premiers résultats comme un produit très porteur. Dans tous les cas, il apparaît certain que cette conjoncture va avoir un impact important sur le rythme de livraison avec des reports, des phasages plus étalés et des programmes livrés en plusieurs phases. Ce retard viendra s’ajouter à celui déjà constaté sur de nombreux sites qui trouvaient notamment sa source dans la durée nécessaire au relogement. Cela aura au minimum des conséquences en termes de portage du foncier et de gestion des friches et de leur impact sur l’image du quartier.

La question de l’échelle semble se poser comme une question centrale concernant la mise en œuvre et les effets de la diversification. D’abord parce que la production privée semble quand même, dans la plupart des cas, s’installer soit en périphérie du quartier soit dans un secteur spécifique et relativement « spécialisé ». Cette logique dictée par la nécessité de capter une clientèle dans un contexte qui reste difficile n’est pas pour autant sans effets sur le quartier initial puisque cette réorganisation spatiale induit une réduction de la taille des quartiers « habitat social ». Ensuite parce qu’articulée à la reconstitution de l’offre (programmes de petite taille) et aux résidentialisations, la production neuve introduit une évolution forte sur la taille des unités résidentielles qui seront d’évidences beaucoup plus modestes. Quel écho ce changement d’échelle aura sur la gestion locative, l’entretien, l’évolution du patrimoine ? C’est potentiellement un facteur de différenciation accrue des différents segments du parc et des unités résidentielles les composant… En tous les cas, les démarches GUP trouvent là toute leur importance. Le niveau de diversification apparaît variable au travers de la diversité des programmes mis en œuvre. Sans doute, le niveau de parc privé est sous-estimé dans une partie des conventions mais il apparait d’ores et déjà clairement que le niveau final de diversification sera très variable d’un site à l’autre. D’évidence les effets seront donc différents… permettront-ils de déterminer comme l’ont évoqué plusieurs de nos interlocuteurs un niveau de diversification en deçà duquel le parc privé est sans effet à l’échelle du quartier et surtout risque de connaître une rapide dégradation ? A l’inverse, pourra-t-on constater sur des sites (et lesquels) une évolution du profil social du quartier en raison du parc privé ? Quel sera l’impact de ce changement sur les dynamiques du parc social ? Plusieurs interlocuteurs (sur les sites les plus avancés), nous ont signalé un changement d’image du quartier qui a des répercussions sur la demande : baisse du nombre de refus, demande pour venir sur le quartier, … Ces premières appréciations montrent que l’évolution sociale du quartier peut-être portée par le parc privé mais aussi par l’habitat social … Les produits de la diversification Le panel reste trop réduit pour véritablement qualifier la nature de l’offre neuve produite dans le cadre de la diversification par le parc privé. Il semble toutefois, que la promotion privée, a fortiori l’accession sociale, comprennent toujours des produits ciblant une fraction de la population déjà présente sur le quartier. Cette partie de la diversification se positionne en continuité de l’offre de logement existante, s’assurant ainsi sans doute un potentiel de clientèle. Il existe aussi une production qu’il s’agisse d’une promotion privée plus « moyenne gamme » ou encore de l’AFL qui proposera des logements familiaux locatifs ou du PLS, qui s’adresse à une cible plus réduite et bien souvent très peu présente sur le quartier. Le recrutement de cette offre sera nécessairement plus large mais dépendra en grande partie de la modification de l’image du quartier, de l’évolution de l’ambiance urbaine et notamment sur la sécurité et l’entretien, de l’offre scolaire… Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Les dynamiques de peuplement L’objectif de diversification est globalement défendu et mis en œuvre sur la plupart des projets. Cette unanimité trouve sans doute au moins en partie ses sources dans un constat : la spécialisation accrue du parc social. Pour autant, peut-on considérer que l’introduction de parc privé se traduit mécaniquement par un changement de profil des occupants ? Quels dispositifs de suivi et dans le pire des cas d’intervention doit-on mettre en place pour se prémunir contre la fabrication de copropriétés dégradées … Plus largement, et c’est particulièrement le cas sur les plus grands quartiers, le PNRU va se traduire par une segmentation accrue de l’offre de logements : parc social ancien, parc social réhabilité, parc social neuf, parc privé ancien dont une partie est réhabilitée dans le cadre de plans de sauvegarde, parc privé neuf en accession ou locatif… Cette diversité va probablement se traduire par des évolutions sociales différenciées avec des secteurs qui resteront à vocation principale d’accueil des ménages les plus modestes. Les phénomènes de concentration vont donc probablement se recomposer mais sur des territoires différents et en général de taille plus modeste, de ce point de vue les effets liés au relogement (part des ménages logés dans le parc neuf) et plus largement le profil des ménages des nouveaux programmes donneront une première idée des recompositions en cours. Enfin, des phénomènes de « déplacement » des difficultés sociales ne sont pas à exclure. En effet, notamment sur des quartiers où l’intervention a ciblé un secteur spécifique ou encore dans des communes qui n’ont pu que traiter une partie des quartiers en ZUS, le risque de report des concentrations sur des secteurs restés à l’écart des opérations liées au PNRU est important. Paradoxalement, ce risque est d’autant plus fort que l’opération aura produit les effets attendus. En effet, si l’image du quartier est durablement modifiée, c’est sur d’autres secteurs que la demande la plus précaire devra trouver un exutoire qu’il s’agisse du parc social ou du parc privé. Parc social / Parc privé : qualités architecturales ? Si les projets ont pris un retard important, sur la plupart des sites enquêtés, une partie importante de la reconstitution de l’offre est réalisée. D’évidence, les bailleurs sociaux ont porté une attention particulière à cette offre nouvelle : qualité architecturale et/ou environnementale, maîtrise des charges, formes innovantes,… De l’autre coté, les promoteurs privés doivent pour capter une population modeste produire des logements à prix maîtrisés ce qui se traduit – et sans doute plus encore maintenant – par des logements de taille réduite, des économies sur les coûts de construction… Ne risque-t-on pas de voir émerger une offre de logements privés d’une qualité moyenne au regard de celle de la reconstitution ? Cet écart n’est-il pas pénalisant pour l’objectif de diversification ?

La diversification n’apparaît pas comme la finalité des opérations mais bien comme un moyen d’atteindre un objectif clairement énoncé : modifier la composition sociale du quartier et lutter contre les phénomènes de concentration. Directement liée aux questions d’habitat, la diversification permet d’aborder les problématiques de gestion de peuplement longtemps considérées comme sensibles, de façon dépassionnée et plus « décomplexée ». Les équilibres du parc social et le volant de manœuvre de plus en plus réduit concernant les attributions, les catégories de ménages qu’il convient de déconcentrer : familles très précaires, grandes familles, familles étrangères,… L’objectif est clairement énoncé : le changement social du quartier : « en changer la sociologie », « déconcentrer les familles à problèmes », « combattre les phénomènes de concentration », … Si sa mise en œuvre a pu faire l’objet de quelques doutes au début du PNRU, il semble qu’elle soit effective. Dès lors, les questionnements sur les effets attendus reprennent toute leur importance.

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

Diversification et changement social ; Quelques pistes de réflexion Christine Lelévrier, Université Paris-XII, intervention à la journée de présentation de l’étude, le 30 mars 2009. Sans aller très loin dans l’analyse des effets sociaux et urbains d’opérations encore inachevées, ce premier travail sur les intentions et conditions de mise en œuvre permet néanmoins de soulever quelques questions et d’avancer quelques hypothèses dans le contexte francilien. Les effets sociaux attendus par la diversification de l’habitat Les objectifs de ce programme de rénovation urbaine ne sont pas nouveaux, ni même propres au contexte français. La diversification de l’habitat reste avant tout un instrument au service de la mixité sociale. Modifier la composition sociale des « quartiers » a été une des réponses permanentes des Pouvoirs Publics depuis les années 1980 « au problème public » de la concentration de populations « pauvres » et de « familles immigrées » dans certains secteurs urbains. La nouveauté tient sans doute davantage aux instruments de l’action et à son ambition : démolition des logements sociaux et reconstitution d’une offre en dehors des Zones Urbaines Sensibles, introduction de logements privés en location et en accession dans les espaces libérés par la démolition, avec un nouveau partenaire que constitue l’Association Foncière Logement….Cette diversification de l’habitat repose peut-être encore plus que par le passé sur le postulat d’un effet positif de la présence, sinon de classes moyennes, du moins de groupes sociaux ayant un peu plus de revenus que ceux qui habitent aujourd’hui dans ces « quartiers » populaires en transformation. La diffusion en France d’analyses anglo-saxonnes sur les ghettos en terme de « neighbourhood effects » (Wilson, 1987), repris par certains sous le terme « effet ZUS » (Fitoussi, 2004), a contribué à asseoir la légitimité de la transformation urbaine comme vecteur de transformation sociale. La concentration serait ainsi porteuse d’effets négatifs à la fois sur le devenir des populations et sur le devenir des territoires, de plus en plus en plus difficiles à gérer, justifiant une intervention publique de réduction des inégalités sociales et territoriales. La dispersion des plus pauvres, la limitation de leur arrivée dans les « quartiers » et à l’inverse, les tentatives de maintien des habitants les plus aisés et d’attraction de nouveaux groupes sociaux trouvent alors leur pleine justification aux yeux de la puissance publique. La diversification des statuts d’occupation des logements devient ainsi un moyen de valoriser les lieux et de réintroduire dans ces « quartiers » des « modèles intégrateurs » et du « capital social » dont seraient porteurs ces groupes sociaux, pour reprendre les termes des analyses anglo-saxonnes (Kleinhans, 2004). Sans être aussi explicites sur les effets sociaux attendus, qui font d’ailleurs l’objet de controverses (Bacqué, Fol, 2006), les opérations de rénovation s’inscrivent bien dans cette logique d’une diversité de l’habitat, support de diversité sociale et de « cohabitation plus harmonieuse », ainsi que d’une normalisation des comportements. Ainsi, la mixité, en réduisant la délinquance, le développement de « cultures » et de « normes » propres à ces espaces, améliorerait également la vie quotidienne des habitants, en leur proposant à la fois une autre qualité d’habitat et un autre environnement social. Les intentions affichées dans les conventions locales franciliennes reprennent cet objectif de mixité et cette logique de la diversification comme outil de peuplement. L’idée de favoriser des parcours résidentiels de promotion pour la frange la plus « aisée » des habitants n’est qu’une manière de réinterpréter localement la mixité en l’ajustant aux contextes, et rejoint là encore ce qui se fait dans les opérations d’autres pays européens. Au regard de ces objectifs et effets attendus, quels éclairages et questions se dégagent de ce premier travail sur la diversification de l’habitat dans les opérations franciliennes ? Peuplement des nouveaux logements, mixité et changement social Tout d’abord, s’il est trop tôt pour analyser le peuplement des nouveaux logements privés (Association Foncière Logement et promoteurs) et sociaux (Prêt Locatif Social, PLS), les éléments sur la typologie des logements (nombre de pièces) et leur niveau de prix constituent à défaut, un indicateur de la population ciblée. On peut repérer deux tendances dans ces nouveaux programmes qui reflètent sans doute à la fois des projets politiques différents, des ajustements à des contraintes locales fortes, et des logiques d’acteurs privés. La première est celle d’un ajustement de la typologie et des produits à la « demande » locale, celle générée par les relogements des populations déplacées par les démolitions, et celle plus large des demandeurs de logements. Ces ajustements à une demande locale, dont les caractéristiques ne sont pas très différentes de celles de l’ensemble des habitants de la ZUS, conduisent dans une trentaine de Zones Urbaines Sensibles, plutôt à des logiques de renouvellement du parc social voire au développement d’une offre d’accession sociale par les bailleurs, qu’à la diversification par le parc privé. La seconde est celle du développement d’une offre davantage ciblée sur une « clientèle » de « petits ménages » (les logements de type T2 et T3 constituent 68 % des 3000 logements commercialisés par les promoteurs) ayant un niveau de Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

revenus un peu au-dessus de la moyenne de ceux des habitants de la ZUS. Ces programmes de diversification par la promotion privée sont davantage positionnés sur l’attractivité de nouveaux groupes sociaux ayant des revenus et des situations professionnelles plus stables (et la production de L’AFL devrait pour partie relever de mêmes logiques). Ils se réalisent plutôt aux « franges » de la ZUS, dans cette extension des 500 mètres ouvrant droit à la TVA à 5,5 %, se tournant ainsi plutôt vers l’environnement proche de ces ZUS que vers la partie la plus « dense ». Trois questions restent entières et constituent des incertitudes sur la contribution de ces programmes à des changements, que ce soit dans la composition sociale ou dans les relations de ces nouveaux arrivants (ou/et partants de l’habitat existant des ZUS), avec les « anciens ». La première est celle du lien systématique qui est établi entre statut d’occupation des logements et profil « social » des occupants, la propriété étant tout particulièrement associée à des groupes sociaux plus favorisés et parée de vertus d’appropriation. L’évolution de certaines copropriétés « en difficulté », dans lesquelles la diversification consiste aujourd’hui à introduire du logement social (Clichy-Montfermeil par exemple), devrait pourtant inciter à une certaine prudence sur ce qui semble considéré comme une évidence. L’analyse du peuplement de ces nouveaux logements de la diversification devra en tout cas aller au-delà des catégories traditionnelles d’analyse des caractéristiques socio-économiques usuelles. Pour saisir d’éventuelles différences sociales entre les habitants de la ZUS et ceux qui entrent dans les nouveaux logements (privés et sociaux d’ailleurs), les trajectoires, la stabilité et le type d’emploi, la double activité d’un ménage sont des facteurs de différenciation de comportements et d’aspirations tout aussi importants. Par ailleurs, ces changements attendus dans les peuplements reposent sur une maîtrise des mobilités et des trajectoires des ménages. Or, d’une part, les évolutions récentes du contexte économique renforcent l’incertitude sur les capacités des ménages issus des classes populaires et moyennes à investir dans l’achat d’un logement ou à assumer des loyers supérieurs, leur « vulnérabilité » risquant plutôt de s’accroître. D’autre part, les raisons de la mobilité, que ce soit celle des ménages qui partent de ces «quartiers » ou celle de ceux qui pourraient y venir, tiennent davantage à la sécurité, à la propreté et à l’école qu’à la qualité intrinsèque de l’habitat, voire même des transports. C’est du moins ce que montraient des travaux menés en 1997 sur les mobilités dans huit ZUS franciliennes (IAURIF, 1998) et ce qui ressort également des entretiens qualitatifs menés auprès des ménages relogés (Lelévrier, Noyé, 2007). Enfin, rien ne dit que les nouveaux ménages venus d’ailleurs vont fréquenter les établissements scolaires, les équipements culturels et espaces publics du quartier, les aménagements urbains tendant parfois d’ailleurs à inscrire la protection et la séparation dans l’espace plus que l’ouverture (clôtures…) On voit bien que le peuplement de ces nouveaux logements renvoie, au-delà du marché, à la fois au choix résidentiel des ménages et aux dimensions sociales de l’habitat. L’échelle, le territoire de la diversification… Au-delà de la question des «contextes » qui à elle seule demanderait sans doute un développement, se pose de différentes manières celle du territoire, autant d’ailleurs du point de vue de la pertinence de l’action que de celle de l’analyse de la diversification.

Tout d’abord, la logique « d’opération », de « programme », ressort fortement, et cela, à des échelles qui se situent parfois en deçà même du périmètre de la ZUS. Induite en grande partie par le mode opératoire de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, elle est aussi reprise par les communes. Certains programmes d’une même commune sont ainsi parfois menés de manière presque autonome par les différents porteurs de projets à cette « micro-échelle ». On peut y voir, sinon une contradiction, du moins un facteur de renforcement des difficultés d’articulation entre les programmes de diversification et les politiques de l’habitat. L’intégration des opérations de rénovation urbaine à la réflexion et la programmation des Programmes Locaux de l’Habitat reste sinon faible, du moins très variable selon les contextes, alors même que la cohérence de cette intervention devrait y amener. Mais cette logique d’opération soulève également quelques difficultés méthodologiques dans l’approche de la diversification. Lorsqu’une politique est conçue à l’inverse à une échelle de développement intercommunal, comme dans le secteur de Plaine-Commune par exemple, une partie de la diversification se fait en dehors du programme ANRU. Elle n’est donc pas perceptible à travers une évaluation qui prendrait appui sur les conventions et périmètres de l’ANRU. On l’a vu, la diversification par les logements privés de promoteurs est largement sous-estimée dans les conventions. La question de la répartition du logement social reconstruit à l’échelle de l’agglomération, qui allait de pair avec l’idée de démolition dans les ZUS, n’est évoquée que dans quelques conventions (Mantois, Plaine Commune). Il s’agit bien pourtant du côté des Pouvoirs Publics, non pas de démolir pour réduire le logement social, mais pour re-localiser ailleurs de l’ordre de 50 % Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

des nouveaux logements sociaux, ce qui ne semble pas généralisé, même si toutes les conventions prévoient un minimum de reconstructions de logements sociaux hors du périmètre ZUS. La question du territoire d’intervention et d’analyse de la diversification se pose également du point de vue des effets de contextes. A l’évidence, les « contextes locaux » n’ont pas les mêmes capacités d’attractivité que ce soit en termes de potentialités foncières, de peuplement, de positionnement et de dynamiques économiques et urbaines en Ile-de-France. Le premier constat, et non des moindres, est que l’analyse à l’échelle du « quartier » et du département ne semble pas très pertinente pour approcher ces différences de contextes. En rester aux frontières des découpages administratifs et des catégorisations de la rénovation aboutit à conclure à la grande diversité des sites, sans pouvoir vraiment ni apporter de facteurs explicatifs très probants à cette diversité, et encore moins anticiper les évolutions à venir. Ainsi, les opérations de Montreuil et de Saint-Denis n’ont pas grand-chose à voir et n’auront pas les mêmes effets. On retrouve peu ou prou des différences de sites qui recouvrent des différences régionales perceptibles dans les prix de l’immobilier et les revenus des ménages, telles que l’opposition classique entre centre et périphérie, et entre le Nord-Est et l’Ouest de l’agglomération parisienne. Il n’est pas inintéressant de ce point de vue de rapprocher la typologie régionale de la diversification élaborée dans cette étude de la typologie régionale des processus d’exclusion proposée par D. Béhar lors de l’évaluation de la politique de la ville du Contrat de Plan Etat-Région (rapport Bravo, 1999) et inscrite à l’article 19 du CPER de 2000-2006. Typologie des processus d’exclusion *

Typologie de la diversification Forte part de logements sociaux dans la 1 - Les territoires "historiques"de l'industrie et de diversification : l'habitat ouvrier Groupe 1 ( avec un faible renouvellement du parc) et (Seine-Saint-Denis, Seine-Amont et une partie du Val groupe 2 (avec un fort renouvellement du parc existant) d'Oise…) Diversification parc privé 2 - Les poches de pauvreté dans un environnement Groupe 3 : faible renouvellement du parc et diversification du parc privé : valorisé de la métropole (Boucle Nord des Hauts-de-Seine, sites des Yvelines…) Diversification équilibrée et plutôt privée avec un 3-Les quartiers "disproportionnés" dans leur fort renouvellement du parc environnement local Groupe 4 (fort renouvellement du parc et diversification équilibrée) et groupe 5 (fort renouvellement du parc et (Meaux, Melun, Montereau, Grigny…) diversification parc privé) Diversification parc privé 4 - Le tissu urbain récent Groupe 3 pour Evry (avec un faible renouvellement du parc existant) (Villes nouvelles d'Evry, Cergy, Créteil…) Groupe 5 (avec un fort renouvellement du parc existant) Forte proportion de logements sociaux dans l’offre 5 - Les centres dégradés de Paris et de la petite Groupe 1 (avec faible renouvellement du parc) Groupe 2 (avec fort renouvellement du parc) couronne *Source : Evaluation régionale de la politique de la ville, rapport Bravo, PRIF/CRIF,1999.

Dans le premier type de sites, celui des territoires historiques de l’industrie (quadrant Nord de l’agglomération), la rénovation va produire autant un renouvellement du parc social qu’une diversification par la promotion privée. S’il y a beaucoup de démolitions, elles se réalisent dans des secteurs où les faibles disponibilités foncières et les très faibles capacités financières des habitants limitent les marges de manœuvre de la rénovation. La rénovation est plutôt réorientée vers la promotion résidentielle des habitants, cette dernière pouvant relever aussi de stratégies politiques locales. Les « poches de pauvreté » situées dans des environnements plus valorisés que sont ici à la fois des sites du Sud des Hauts-de-Seine et certains ensembles des Yvelines se caractérisent par un faible renouvellement du parc mais une diversification privée qui accompagne celle qui est déjà à l’œuvre autour…C’est dans « le tissu urbain récent des villes nouvelles » que la diversification par le parc privé est proportionnellement la plus importante. Quant aux « centres dégradés », peu présents dans la rénovation, leur valorisation par le marché tend plutôt à faire de la diversification un instrument de régulation pour maintenir une offre pour des populations à bas revenus. La diversification est celle d’un parc privé et consiste alors à introduire du logement social. C’est sans doute pour le troisième type, les grands ensembles « disproportionnés dans leur environnement local» que les stratégies semblent les plus homogènes. La configuration de « grand ensemble », l’ampleur des démolitions et la localisation plus périphérique de ces opérations participent de cette convergence vers une logique de transformation et de délocalisation de l’offre de logements sociaux hors de la ZUS (grandes ZUP de Seine-et-Marne, de l’Essonne et des Yvelines). Cette mise en perspective confirme l’hypothèse que nous avions émise au début de nos recherches sur trois types d’effets possibles de la rénovation dans le contexte régional (Lelévrier, 2005) : Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Cf. Géo – C. Noyé / IUP - C. Lelévrier – Avril 2009

- un maintien de « secteurs spécialisés dans l’accueil de populations précarisées» sur lesquels la rénovation aura peu d’effets dans les sites du quadrant Nord-est mais avec une amélioration de la qualité des logements pour la population locale, - une gentrification plus ou moins forte des secteurs situés dans un environnement valorisé, la rénovation participant d’un processus plus global de valorisation de zones bien situées et en changement, - une fragmentation des grands ensembles qui se sectorisent en petites résidences différenciées socialement, certaines se raccrochant à d’autres secteurs de la ville, ce processus conduisant petit à petit à une disparition de la forme du « grand ensemble avec de fortes recompositions à l’échelle communale. Lors de l’évaluation de la politique de la ville régionale du CPER 2000-2006, nous avions mis en parallèle les évolutions récentes des espaces régionaux et la programmation de démolition-reconstruction de logements sociaux. Les logiques de la rénovation, (reconstruction de logements sociaux plutôt dans les ZUS dans le quadrant Nord / Nord-est et potentialités de diversification par l’offre privée plus forte dans les ZUS des Yvelines et Hauts-de-Seine) ne vont pas vraiment contribuer à atténuer les différences régionales (Lelévrier, 2007). Ce travail fait davantage apparaître des micro-processus de fragmentation entre des secteurs qui vont se gentrifier et d’autres qui, en raison de la présence de grands logements et de loyers abordables, vont constituer les secteurs accessibles pour la population la plus précarisée, dont une partie des ménages relogés (quartiers de la commune mais aussi sous-secteurs d’un grand ensemble, voire immeubles). Ainsi, il est possible que dans un secteur régional en gentrification, persiste un îlot de pauvreté et vice-versa à des échelles très fines. Le caractère marginal de la diversification des logements relativise toutefois l’ampleur des changements induits tout en reportant une grande partie des enjeux de l’action publique sur d’autres dimensions que celle de l’habitat ; en Ile-de-France, la production de logements sociaux neufs induite par la rénovation représentera seulement 8% du parc, la démolition 11 %, ce qui n’aura qu’un effet à la marge sur le peuplement. Les flux « ordinaires » de départ et d’arrivée dans l’habitat existant orientent bien davantage la composition sociale des ZUS., Cela donne d’autant plus d’importance à ce qui va conditionner à la fois, la durabilité de la rénovation, et l’apport d’un réel changement dans la vie quotidienne des habitants : la gestion de proximité, le maintien et le développement des activités et services, l’amélioration du parc existant dans et en dehors des sites en rénovation, la sécurité, « l’attractivité » de l’école et la réussite scolaire des élèves...autant de dimensions qui furent, au moment du lancement des PRU reléguées de fait au second plan. De plus, si la démolition peut apparaître quantitativement marginale, elle touche des populations très vulnérables au sein de la ZUS (très faibles ressources, populations âgées, problèmes de santé), qui rend d’autant plus important un accompagnement social de long terme. La volonté de diversification repose à sa manière l’urgence d’un « raccrochage » effectif et durable entre projet urbain et développement social, liens que la politique de la ville a toujours tenté de maintenir avec, il est vrai, plus ou moins de réussite.

BACQUE, M-H.FOL, S. 2006, « Effets de quartier, enjeux scientifiques et politiques de l’importation d’une controverse », in AUTHIER J-Y., BACQUE M-H., GUERIN-PACE F. (sous la dir.de), Le quartier, la découverte, pp.181-193. CORBILLE C., LELEVRIER C., A., VINEY S., BARCE L, 1998, « L’évolution du peuplement des « grands ensembles ». Analyse de la mobilité en 1997 dans six quartiers, IAURIF. FITOUSSI, J-P. LAURENT, E. JOEL, M. 2004, Ségrégation urbaine et intégration sociale, CAE, la Documentation française. KLEINHANS, R. 2004, “Social implications of housing diversification in urban renewal: a review of recent literature”, Journal of Housing and the built environment, Netherlands, pp. 367-390. LELEVRIER, C. 2007, Mobilités et trajectoires résidentielles des ménages dans trois opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France, PUCA/C.R.E.T.E.I.L. LELEVRIER, C. NOYE, C. 2007, L’observation des mobilités résidentielles liées aux démolitions dans le cadre de la rénovation en Ile-deFrance, rapport DREIF. LELEVRIER C., 2007, Evaluation de la politique de la ville en Ile-de-France, Note de synthèse et rapport de l’instance technique d’évaluation de la politique de la ville en Ile-de-France, Préfecture de Région/Conseil Régional. LELEVRIER C., 2005, « Rénovation urbaine, relogement et recompositions territoriales », FORS-recherche sociale, n°176, octobredécembre, pp. 24-41. WILSON, W.J. 1987, The truly disadvantaged ; the inner city, the underclass and public policy, Chicago University Press.

Diversifications de l’habitat et fonctionnelle dans les opérations de rénovation urbaine en Ile-de-France - DREIF / AORIF

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Pôle Aménagement / Division de l'Habitat et de la Rénovation Urbaine Groupe Etudes et Stratégies du Logement

21 rue miolliis 75015 Téléphone : 01 40 61 80 80 / Télécopie : 01 40 61 81 65 ISBN : 978-2-11-095802-0

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