מאבק תושבים בשכונת קריית ספר בתכנית להקמת בניין מגורים ומשטרה במבנה המיועד למוסדות חינוך וקהילה עבור כנס תושבים ומפגשים עם חברי המועצה ,ספט-.אוק15 .
מצב קיים – גוש 7103חלקה ,46גוש 7103חלקה 88,89
4
6
5
1
3
– 1מפ"י – מבנה לשימור ,פעיל – 2מבנה הטאבו הישן – פעיל חלקית ,לא לשימור – 3חניונים לעובדי מפ"י ,משרד השיכון והצבא – 4כביש גישה לחניון הצבא – 5מבנים ארעיים – 6גינת קריית ספר – 7בניין בזק – בתהליך להפיכתו לתחנת משטרה ( 2קומות) ומעליה בית מלון (עוד 7קומות)
2
3 7
מצב מוצע – יצירת מרכז שכונתי מבוסס על מצגת שנמסרה למנכ"ל העירייה ב03.2015-
4
5
3
אחת מהצעות התושבים למתחם: – 1מוזיאון ומתנ"ס – 2בית ספר יסודי ,גני ילדים ,חצר ומגרש ספורט – 3בריכה חצי-אולימפית ואולם התעמלות – 4הרחבת גינת קריית ספר – 5חנייה למבני הציבור (בוקר) ותושבים (לילה) – 6מעונות יום (מפלס תחתון) ומרכז לקשיש או לאוכלוסייה מוחלשת אחרת (קומות עליונות)
2
6
1
6
עיריית תל אביב – החלטה מס' :1 מיקום תחנות המשטרה בעיר ייעשה לפי צורכי היזם הפרטי ולא לפי צורכי העיר
פריסת תחנות משטרה בעיר – מצב קיים
פריסת תחנות משטרה בעיר – מצב מוצע ,ע"פ תכנית היזם
צפון העיר ללא כיסוי משטרתי
פריסת תחנות משטרה בעיר – מצב מוצע ,ע"פ תכנית היזם
ריבוי תחנות משטרה בשכונות לב העיר
עיריית תל אביב – החלטה מס' :2 התעלמות מהמצב התחבורתי בשכונה לטובת צרכי המבנה החדש
רחוב כורש
חתך המבנה כפי שמופיע בבקשה להיתר בנייה
חניון תת- קרקעי תאי מעצר
עיריית תל אביב – החלטה מס' :3 התעלמות מדרישות תב"ע הקיימת ומתן היתר ליזם בהליך מקוצר של "היתר לשימוש חורג לצמיתות"
מתוך חוק התכנון והבנייה – הגדרה לסטייה ניכרת מתכנית, כלומר שינוי המצריך הכנת תכנית חדשה: "שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והיא משנה את אופייה של הסביבה הקרובה".
(מתוך תקנון תב"ע תא)2604/
עיריית תל אביב – החלטה מס' :4ויתור על הקמת מבני חינוך וקהילה תוך התעלמות מהנחיות התכנית המאושרת, והתעלמות מצורכי השכונה ע"פ נתוני העירייה עצמה.
(מתוך תקנון תב"ע תא)2604/
עיריית תל אביב – החלטה מס' :5הוספת שטחי מסחר על חשבון מדרכות תוך התעלמות מהתכנית הקיימת
הרחבת שטחי המסחר על חשבון המדרכות ברחוב לינקולן ורחוב כורש ,צילום העבודות אוגוסט 2015
עיריית תל אביב – החלטה מס' :6הפרטת רוב המבנה והפיכתו למבנה מגורים תוך הטעיית הציבור
שימושי המבנה כפי שמופיעים באתר העירייה
תכנית קומה חדשה שתתווסף למבנה – פוטנציאל לדירות 3 וארבעה חדרים ,שמוגדרת בבקשה להיתר הבנייה המקורי כ- מעונות סטודנטים...
קומת דירות לופט עם מרפסות ג'קוזי – נקראות בבקשה המקורית להיתר הבנייה "מעונות סטודנטים"
עיריית תל אביב – החלטה מס' :7 תכנון ללא שיתוף הציבור - הסתרת הפרוייקט מתושבי השכונה ,למרות שמדובר במבנה לשימוש ציבורי
טענות היזם/ עמדת עירייה
האמת
משמעות אישור ההיתר ע"י חברי המועצה
1
המשטרה בחרה לשנות את מיקומה
.1המשטרה שינתה את מיקומה לאור רצון היזם בהקמת בית מלון בתחנת לב העיר ,ועוברת מבניין אחד לבניין אחר של היזם .ע"פ עמדת המשטרה עצמה ,השימושים הנוספים בבניין יגרמו לפגיעה בתדמיתה. .2לא נבחנו אלטרנטיבות נוספות למיקום משטרת דיזנגוף
.1רצף של תחנות משטרה בגבול הדרומי של לב העיר לעומת חוסר בתחנות בצפון הישן .2קשיים בתפקוד תחנת המשטרה בעשור הקרוב בגלל עבודות הרכבת הקלה ,החוסמות את מרחב התנועה בסמוך לתחנה החדשה
2
מדובר במבנה פרטי ובשימוש ציבורי ראוי
המבנה מיועד לצרכי הציבור ,אך ע"פ נתוני העירייה עצמה יש חוסרים במוסדות קהילתיים אחרים יותר חשובים ממשטרה.
העירייה העדיפה את הצרכים של היזם הפרטי על פני צרכי השכונה והמחסור במוסדות קהילה וחינוך לא יקטן. העירייה לא ביצעה הליך שיתוף ציבור למרות שמדובר בקרקע 'חומה'. אישור המסחר מגביל את התנועה על המדרכות בצומת.
3
מדובר בשינוי היתר בלבד ולכן ניתן לאשר "שימוש חורג לצמיתות" עבור משטרה ומסחר
תחנת משטרה אינה כלולה ברשימת השימושים בתב"ע ,ולכן לא מדובר בשינוי היתר ו לא ניתן לפנות למסלול "שימור חורג לצמיתות".
אישור "שימוש חורג לצמיתות" מהיתר הוא טעות מינהלתית
4
מדובר בסטייה קלה מהתב"ע ,ולכן ניתן לאשר "שימוש חורג לצמיתות" עבור משטרה ומסחר
.1בסטייה מתב"ע ,לא אפשרי שימוש חורג ללא הגבלת זמן. .2המשטרה הוגדרה בטעות ע"י העירייה כ'שירותי חירום' למרות שע"פ הפסיקה משטרה היא 'שירות שבשגרה' ולכן מדובר בסטייה ניכרת .3האישור למסחר אפשרי רק במצב "הכרחי" בניגוד להיתר
אישור "שימוש חורג לצמיתות" מתב"ע למשטרה ומסחר הוא חריגה מסמכות הוועדה המקומית ובנוסף תקטין את היטלי ההשבחה שהיזם ישלם לעירייה
5
מדובר בסטייה קלה מהתב"ע
העתקת המשטרה לבניין תוביל לשינוי תחבורתי גדול שישנה את פניה השכונה :שינויי כיוון התנועה ,אובדן עשרות מקומות חנייה ,חפירת חניון תת קרקעי שיוביל לכניסת רכבים מזדמנים לשכונה ,תנועת כלי רכב משטרתיים ומזדמנים 24/7 בשכונה שיש בה אוכלוסייה דתית גדולה ורחובות חד סטריים שקטים .כל אלו הם שינויים משמעותיים באופי השכונה.
אישור "שימוש חורג לצמיתות" מתב"ע למשטרה הוא חריגה מסמכות הוועדה המקומית
טענות היזם/ עמדת עירייה
האמת .1היזם מבצע מאז ינואר 2015שיפוץ בכלל המבנה .2לא הוגשה גרמושקה מתוקנת ,כלומר כל האישורים כעת ניתנים על סמך תכנון אדריכלי המאפשר מגורים מעל המשטרה. .3הקמת החניון התת-קרקעי למרות העובדה שיש חניון עילי עבור המשטרה .4ע"פ שיחות עם גורמי המשטרה ,הנחת העבודה שלהם היא שיהיו מגורים מעל התחנה.
6
היזם הקפיא את תכניתו למקם מגורים מעל תחנת המשטרה.
7
בניית מעונות סטודנטים כמגורים מעל המשטרה היא ראויה ציבורית ואפשרית לאור התקנות מ- 2012
8
ההליך התכנוני היה תקין
.1למרות שמדובר בקרקע חומה לא בוצע הליך שיתוף ציבור. העירייה קיימה פגישות עם התושבים בנושא מתחם קריית ספר ובה מסרה לתושבים שאין אפשרות לספק את צרכי הקהילה עד פינוי בניין מפ"י ,בעוד שבמקביל קידמה את תכנית היזם בבניין בזק. .2לא ניתנה אפשרות ראויה מבחינת זמן ופרסום להתנגדויות
9
היזם הודיע (לא רשמית) שאם לא יאושר ההיתר, בכוונתו לפעול לפי תכנית "צ'" ,ובמסגרתה יבקש להגדיל את אחוזי הבנייה
.1המבנה כבר בגובה 9קומות ,ולכן תכנית צ' לא תשנה אותו מהותית .2התושבים ישמחו להגדלת השטחים המיועדים לצורכי הקהילה .3היזם ימתין עד פרסום תכנית צ' ויכין תב"ע חדשה
.1
.2 .3
.4
עמדת עירייה תל אביב היא שלמרות התקנות החדשות ,אין לאפשר מגורים על קרקע חומה לאור המחסור בשטחי ציבור בלב העיר התכנון האדריכלי שהוגש לעירייה תחת הכותרת "מעונות סטודנטים" כולל ג'קוזי ,קומות כפולות ודירות פנטהאוז היזם והעירייה לא ביצעו פעולות מול המוסדות האקדמיים להסדרת המעונות והעירייה לא פרסמה קווים מנחים להקצאת המעונות "תרגיל" דומה בוצע במבנה בזק בקריית אונו ,וכיום הדירות שם נמכרות כיחידות פרטיות להשקעה
משמעות אישור ההיתר ע"י חברי המועצה
יהיה קושי רב להכניס שימושים ציבוריים לשאר המבנה לאחר הכנסת המשטרה ,ולכן אישור התכנית החלקית כעת, יקל על היזם לדרוש בעתיד אישור למגורים ,כפי שרצה מלכתחילה.
.1נראה שכוונת היזם היא להקים במקום מגורים להשקעה פרטית או בית מלון ,ובכך העירייה תאפשר דה-פקטו את הפרטת השימוש הציבורי בקרקע. .2מעונות הסטודנטים שמופיעים בבקשה להיתר אינם עונים על ההגדרה של דיור ציבורי שמופיעים בתקנות של 2012ומנוגדים לעמדת העירייה הרשמית.
ההליך התכנוני לא היה תקין מבחינה ציבורית ואולי גם משפטית
לאור הנושאים שפורטו כבר בסעיפים 3-5עולה כי על היזם להגיש תב"ע חדשה ממילא ,שבה יישקלו כל הנתונים שמהם התעלמה הוועדה המקומית עד כה. האיום להשתמש בתכנית "צ'" הוא איום סרק
אחריות חברי המועצה במקרה זה ייצוג האינטרס הציבורי ולא רק האינטרס של היזם שקילת כלל הצרכים התכנוניים שמירה על הליך תכנוני תקין
משמעות אישור ההיתר כעת: הפרטת בניין שמיועד לצורכי ציבור והפיכתו לבניין מגורים ,תוך הסתרת הפרוייקט מהציבור ,עקיפת הליכי התכנון המסודרים והתעלמות מצורכי ובקשות התושבים.
יש לחזור ולבחון את התכנית מחדש!