Årsrapport Eiendomsspar 2017

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Adm. dir.

Side 1

Det første inntrykket

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Adm. dir.

Side 3

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Adm. dir.

Side 4

Eiendomsspar er opptatt av at inngangspartiene til eiendommene skal være mer enn bare presentable. Vi vil at de skal sette prikken over i-en. Folk skal stoppe litt opp når de går inn i våre bygg. Det kan være på grunn av en kunstnerisk belysning, et vakkert marmorgulv eller en stilfull etasje-nummerering.

Fridtjof Nansens plass 4

Den fine marmortrappen er beholdt, og piffet opp med nye postbokser, sotet speil og infotavle ved inngangen. Nye tepper gjør også sitt til at inntrykket er mer elegant.

Det er hyggelig å komme på jobb Sammen med Metropolis Arkitektur & Design AS en møtes avrekke en slikinngangspartier. oppgang. har vi når pusset opp en Vi dedikerer årets temadel til denne fornyelsen.

Ingeborg M. Seglem, HR Manager i Norfund

Side 3 Side 4 Side 5 Side 6 Side 8 Side 9 Side 10 Side 11 Side 12 Side 13 Side 14 Side 16

Adm. direktør Organisasjonen Ansatte Eiendomsspars historie Nøkkeltall Visjon og viktigste målsettinger Mål og måloppnåelse Strategi Virksomhetsområder og segmenter Etikk og samfunnsansvar Energi- og miljøstrategi 2017 - i korte trekk

Side 17 Side 18 Side 26 Side 27 Side 28 Side 29 Side 40

Styret Styrets beretning Resultatregnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Noter Revisjonsberetning

Side 43 Side 46 Side 47 Side 48 Side 49 Side 52 Side 58 Side 61 Side 70 Side 76 Side 82 Side 112

Eierstyring og selskapsledelse Aksjonæroversikt Verdivurdering per 31.12.2017 Verdiutvikling 2017 Verdijustert balanse per 31.12.2017 Donasjoner og offentlige utsmykninger Eiendommer Forfallsstruktur leiekontrakter Pandox Prosjekter Tema: Det første inntrykket Markedsanalyse

Side 122 English summary Side 124 Financial information

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Innhold

Side 6

Fortsatt i paradiset

Næringseiendomsmarkedet var også i 2017 preget av positivitet. Transaksjonsmarkedet hadde store volumer og ytterligere prisoppgang, samtidig som leiemarkedene utviklet seg klart positivt, spesielt for kontor og hotell.

Det ser også bra ut for 2018, med forventet rikelig kapitaltilgang og et kontorleiemarked i stadig bedring.

Spørsmålet er hvor lenge eiendomsbransjens Evaer og Adamer får bli i paradiset. Vi har de siste 30 år jevnt tæret på den sødmefylte rentenedgangsfrukten, som vil bli mindre sødmefylt med kommende renteøkninger.

Et historisk stadig minkende avkastningskrav vil trolig stabilisere seg eller sågar stige, hvilket alt annet like vil hindre videre prisoppgang for næringseiendom. Kobler man dette med betydelig økt tilførsel av næringseiendomsarealer fra 2019 og et boligmarked med uklar prisutviklingen, er det ikke vanskelig å skimte paradisets utgangsport. Håpet er at etterspørselsvekst, som følge av solid vekst internasjonalt og god norsk økonomi, vil forlenge de paradisiske tilstander ytterligere noen år.

Eiendomsbransjen står i tillegg overfor digitale utfordringer. Nye handelsmønstre, nye måter å kommunisere og arbeide på samt delingsøkonomien, byr potensielt på utfordringer både for butikk, kontor og hotell. Dette kan innebære minket vekst i etterspørsel og endrede krav til slike arealer.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

CHRISTIAN RINGNES Adm. direktør

Eiendomsspar er overbevist om at selskapets mange sentralt beliggende eiendommer vil være vinnere i et slikt fremtidig syklisk og strukturelt mer krevende marked. En stor del av Eiendomsspars eiendomsportefølje er dessuten innenfor hotell, både direkte og indirekte via Pandox. Hotell er en vekstbransje, spesielt innenfor fritidssegmentet, og det prognostiseres en trendvekst på 3-4% per år i mange år fremover. Denne veksten gir grunnlag for god utvikling i hotellsegmentet, til tross for at enkelte byer fra tid til annen vil bli syklisk overbygget, og til tross for at delingsøkonomien også vil tilføre hotellignende kapasitet. Eiendomsspar har således god tro på hotellmarkedet og har i de to og et halvt siste årene indirekte (gjennom Pandox), investert for brutto nær 5 milliarder kroner i nordeuropeiske hoteller. Startavkastninger er ca. 1%-poeng høyere og renten er ca. 1%-poeng lavere enn sammenlignbare norske investeringer, hvilket i seg selv kan synes fornuftig.

Eiendomsspar har betydelig styrke i kraft av selskapets høykvalitets eiendomsportefølje og sin sterke finansielle stilling. I tillegg er selskapets medarbeidere blant bransjens aller beste og de arbeider målrettet og hardt for at Eiendomsspar skal lykkes. Jeg vil gjerne få rette en stor takk til mine dyktige kollegaer! I år vil jeg dessuten spesielt få takke Martin Traaseth og Olaf Gauslå som begge har bidratt til å skape store verdier, og slutter i Eiendomsspar etter henholdsvis 31 år og 27 år.

Adm. direktør

Side 7

Organisasjonen

ØKONOMI/ REGNSKAP

Børre V. Skjolden FINANS

Jon Rasmus Aurdal

Hilde Scheffels Birgit Øygarden Natalia Thingnes Anne-Lise Volle Julie W. Jensen Helene Støbakk Lise Eidsand

F O R VA LT N I N G

Alise Hjelmeland

DRIFT

Petter Thordén

ADM. DIREK TØR

EIENDOM

Christian Ringnes

Sigurd Stray MARKED S E K R E TA R I AT

Tom Nesheim Lars Knudsen Marius Jensen Kristin Aag Anders Hoelstad Irja A. B. Torkildsen Marianne Berget Rune Richardsen Tanja Waldeland Tom Rolstad

Rita Husebæk

Marianne Mobakk (marked) Elise L. Hanssen (prosjekt) Tone E. Torp Conny Rødsten

PROSJEKT

HOTELL

Christian Ringnes

Dag Svendsen Jon Kaasa Mikkel Vangsgaard

Pandox asset management Pandox AB

Fra venstre: Tanja Waldeland, Børre V. Skjolden, Kristin Aag, Sigurd Stray, Jon Kaasa, Marius Jensen, Elise L. Hanssen, Irja A. B. Torkildsen, Anders Hoelstad, Marianne Mobakk, Dag Svendsen, Birgit Øygarden, Tom Rolstad, Jon Rasmus Aurdal og Christian Ringnes.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Organisasjonen

Side 8

Ansatte De ansatte – en viktig del av selskapets kapital Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper, og har mer enn 30 års erfaring i bransjen. Selskapet består av 31 dedikerte og engasjerte medarbeidere, som til sammen har en kompetanse som dekker alle områder innen forvaltning og utvikling av eiendom.

Medarbeiderne ivaretar alle forhold knyttet til kundepleie, utleie og reforhandling av leiekontrakter. Selskapet legger stor vekt på tett og godt samarbeid med sine leietakere. Målet er å leve opp til forventningene om å alltid være blant de beste i eiendomsbransjen når det gjelder kundetilfredshet.

I Eiendomsspar har hver eiendom et eget eiendomsteam som består av en teknisk og en kommersiell ansvarlig.

To ganger i året har ledelsen en gjennomgang, kalt «Grillen», av eiendommene sammen med den tekniske og kommersielle ansvarlige. Eiendommene gjennomgås grundig for å dokumentere hva som er utført fra forrige grill, sette mål for de neste 6 måneder, avklare

nødvendige fysiske arbeider i eiendommene og leietakeroppfølging. Det blir også gitt karakterer for hver eiendom.

Hvert år gjennomfører Eiendomsspar en leietakerundersøkelse, KGI (Kundegledeindeks). Hensikten med undersøkelsen er å kartlegge våre styrker og svakheter.

Vi går nøye gjennom hver enkelt besvarelse og eiendom for å finne forbedringsmuligheter. Det blir gitt en påskjønnelse til hver ansatt, hvis kundegledeindeksen er forbedret med minst 1-poeng fra året før.

Dette krever at de ansatte yter god service, er til å stole på, er løsningsorienterte, holder det de lover og at de tilbyr «det lille ekstra». Eiendomsspars ansatte jobber hver dag for å utgjøre en forskjell for menneskene som er avhengige av oppgavene som utføres og servicen som ytes.

Eiendomsspar er ikke bare opptatt av å være god i sitt fag, men legger også stor vekt på å ha et godt arbeidsmiljø – dette skaper engasjerte og motiverte medarbeidere, noe som igjen smitter over på kundene.

Fra venstre: Anne-Lise Volle, Nathalia Thingnes, Lise Eidsand, Julie Walderhaug Jensen, Helene Støbakk, Alise Hjelmeland, Tone E. Torp, Hilde Scheffels, Rita Husebæk, Conny Rødsten, Rune Richardsen, Tom Nesheim, Petter Thordén, Marianne Berget og Lars Knudsen. Mikkel Vangsgaard var ikke tilstede når bildet ble tatt.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Ansatte

Side 9

Eiendomsspars historie Eiendomsspar har hatt en tilfredsstillende utvikling fra starten i 1982. Eiendomsporteføljen (inkl. andel eiendommer i felleskontrollert/tilknyttet selskap) har vokst fra kr 430 mill. til kr 29.453 mill. per 31.12.2017. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17% p.a.

1982 Stiftes som I/S Eiendomsspar AS & Co i 1982 med 7 kontor- og butikkeiendommer fra Sparebanken Oslo Akershus. Største aksjonærer er Sparebanken Oslo Akershus, Bergesen d.y. og 1988-91 Arendals Fossekompani.

Sparebanken Oslo Akershus og Bergesen d.y. selger sine aksjer i Eiendomsspar. Vital og KLP blir nye storeiere.

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1 988

1987-88 Salg av halvparten av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

1985-87 Fusjon med Alfsen & Gunderson, Brødrene Dobloug og Grundt AS. Oppkjøp av Oslo Mørtelverk, KNA-hotellet og en del mindre eiendommer, samt eiendommer i København, Brüssel og Amsterdam.

1984 Får egen administrasjon.

Christian Ringnes ansettes som adm. direktør.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

1989

1991 Oppkjøp av Orkla Eiendom. Eiendomsspar dobler sin størrelse og overtar blant annet Fr. Nansens Plass 2 og 4, samt Lilleakerveien 2.

1993 10% av Eiendomsspars verdier fisjoneres ut i Victoria Eiendom, som skal følge en finansielt mer aggressiv strategi enn det som er naturlig i Eiendomsspar.

Eiendomsspar kjøper Torden­skiolds gate 8-10 og Rådhusgata 23.

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1994-97 Eiendomsspar overtar det børsnoterte Grand Hotel, samt 8 andre norske hoteller. Utvikling og salg av Christiania Torv.

Petter C. G. Sundt blir Eiendomsspars største aksjonær når Vital og KLP selger seg ut i 1995.

1997-99 Utvikling og kjøp av en rekke kontorbygg, blant annet Lilleakerveien 2, samt 50% av Hoffsveien 4-10. Victoria Eiendom overtar Petter C. G. Sundts eierandel i Eiendomsspar Invest AS og blir Eiendomsspars hovedaksjonær.

Eiendomsspars historie

Side 10

1998

1999

2010 Oppkjøp av Norgani Hotels AS med 73 hoteller i 50/50 samarbeid med familien Sundt, samt 50% av Mack-kvartalet i Tromsø.

2011 Eiendomsspar erverver en av Oslos mest attraktive kontoreiendommer, Tjuvholmen Allé 1-5. Videre erverves de resterende 50% av Hoffsveien 4-10 på Skøyen ved fusjon.

2004-07 Selektive kjøp og salg av eiendommer i Eiendomsspar og Pandox. Utvikling av kontor-, hotell- og restaurantprosjekter, blant annet Ekebergrestauranten og Folketeateret.

2003-04 Oppkjøp av det svenske børsnoterte hotellselskapet Pandox AB med 43 hoteller i 50/50 samarbeid med Petter C. G. Sundt.

2012-13 Utvikling av kontor-, hotell- og boligprosjekter, blant annet Storgata 51, Mack-kvartalet og Konows gate, samt gjennom Pandox The Hotel, Brussel og oppgradering/utvikling av 38 Norgani-hoteller.

2014 Kjøp av Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz gate 11, samt flere andre eiendommer.

2008 Ingen kjøp av eiendommer som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet.

2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2 021061 6 2 021071 7 2 020 0 0 2 020 10 1 2 02002 02 2003

2000-02 Salg av en fjerdedel av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

2015-1 7 Børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm i 2015 med påfølgende emisjoner i 2016 og 2017.

Eiendomsspar og Sundt forblir hovedeiere, med 27% eierandel hver og totalt 76% stemmeandel.

Pandox kjøper i alt 49 større nord-europeiske hoteller og selger 9 mindre hoteller.

Eiendomsspar inngår 50/50 samarbeid med OBOS om utvikling av ca. 700 boliger i Økernveien 115 og investerer i eiendom i Lofoten.

2009 Enkelte kjøp av eiendommer, blant annet 50% av Bergehus, Bergesen d.y.’s tidligere hovedkontor.

1984

2014

2004

1994

2017

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

+15% p.a.

+17% p.a.

+17% p.a.

+29%

Eiendomsverdier kr 430 mill.

Eiendomsverdier kr 2.018 mill.

Eiendomsverdier kr 8.059 mill.

Eiendomsverdier kr 23.804 mill.

Eiendomsverdier kr 29.453 mill.

* hensyntatt ordinære/ekstraordinære utbytter

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Eiendomsspars historie

Side 11

23%

VEK-økning per aksje 2017

70 Kundegledeindeks (KGI) 6% økning fra 2016 sammenlignbare eiendomsselskaper 68

Nøkkeltall 23%

VEK-økning per aksje 2017

70 Kundegledeindeks (KGI) 6% økning fra 2016

3,2%

8,9

Ledighet (% av leienivå)

Gjenværende leietid (år)

sammenlignbare eiendomsselskaper 68

Millioner kroner

Resultat/kontantstrøm Leieinntekter Ledighet Brutto driftsresultat (% av leienivå) Resultat før skattekostnad Årsresultat

3,2%

2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008

8,9 Gjenværende leietid (år)

Kontantstrøm før skatt 1) Verdijustert resultat etter skatt Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel Netto rentebærende gjeld 2)

740 675 704 647 600 583 535 476 454 444 684 633 656 604 563 539 490 428 403 393 1.286 1.376 2.327 975 474 436 425 410 303 155 1.103 1.199 2.244 808 309 346 343 305 239 147 905 798 778 710 605 575 582 420 343 329 2.987 2.201 4.286 1.955 1.003 393 814 1.150 374 (1.493)

6.635 5.512 3.064 2.759 2.727 2.343 2.196 1.766 1.547 1.562 12.755 11.619 12.128 9.717 8.678 8.306 8.369 6.822 6.000 6.107 52% 47% 25% 28% 31% 28% 26% 26% 26% 26% 4.893 4.936 4.579 5.651 4.900 4.974 5.244 4.238 3.618 3.243

Verdijustert balanse Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 15.807 13.081 11.124 8.855 7.800 6.962 6.729 5.875 4.840 4.579 Verdijustert totalkapital 22.347 19.512 20.493 16.182 13.913 13.121 13.034 10.965 9.292 9.132 Verdijustert egenkapitalandel 71% 67% 54% 55% 56% 53% 52% 54% 52% 50% Operasjonelle nøkkeltall Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år)

3,2% 3,5% 4,2% 3,5% 4,4% 6,8% 2,2% 4,3% 4,3% 4,6% 8,9 7,5 7,5 7,9 7,0 7,0 7,1 7,2 7,6 7,1

Nøkkeltall per aksje (kr) Verdijustert avkastning per aksje

23% 20% 49% 26% 15% 6% 14% 24% 8% (24%)

Bokført egenkapital per aksje 167 138 75 67 65 56 52 43 38 39 Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 3) 397 327 276 219 188 166 161 144 119 112 Aksjekurs per 31.12 353 380 287 192 153 152 145 160 160 105 Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte (12%) 15% (12%) (14%) (20%) (11%) (12%) 9% 32% (8%) Kontantstrøm før skatt per aksje 1) Resultat per aksje

22,60 19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 8,03 27,63 29,98 55,85 19,37 6,78 8,41 8,35 7,48 5,83 3,56

Utbetalt ordinært utbytte per aksje 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,25 Utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje – 45,00 – 13,50 – – – – – – Antall utestående aksjer per 31.12 39.539’ 39.693’ 39.960’ 40.114’ 41.190’ 41.308’ 41.325’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ Gjennomsnittlig antall utestående aksjer per år 39.683’ 39.752’ 40.037’ 40.380’ 41.296’ 41.321’ 40.676’ 40.461’ 40.461’ 40.461’

1) Kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontanstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, justert for salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader; kontantstrøm per aksje er justert for minoritetsinteresser.

2) Ekskl. rentebærende utlån til felleskontrollerte virksomheter/tilknyttet selskap.

3) Avsatt ordinært utbytte kr 4,50 per aksje. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 402 per aksje per 31.12.2017.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Nøkkeltall

Side 12

Visjon og viktigste målsettinger Eiendomsspar skal være en samfunnsansvarlig og nyttig eier og utvikler av eiendom. Selskapets nøkkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet.

Dette innebærer blant annet følgende hovedmålsetninger:

Solid: Eiendomsspar skal være finansielt solid og ha en god og solid forretningsmoral. Selskapet skal ha solid likviditetsreserve og egenkapital. I en bransje som er preget av sykliske svingninger er dette viktig, både for å trygge selskapets verdier, og for å kunne utnytte svake markeder til å gjøre gode kjøp. Selskapet skal ha en langsiktig forretningshorisont og bygge sin virksomhet «sten på sten», heller enn å satse på risikable prosjekter og dristige «klipp». Eiendomsspar skal holde sine løfter og være til å stole på.

Fremtidsrettet: Eiendomsspar skal søke å utvikle sine eiendommer slik at de dekker dagens og morgendagens behov for sine leietakere. Dette innebærer at selskapet skal være blant de ledende, både når det gjelder design, layout og miljøvennlige løsninger. Videre skal selskapet bidra til en estetiske utvikling av det offentlige rom. Dette innebærer først og fremst at Eiendomsspar skal holde sine egne eiendommer i funksjonell og estetisk god stand.

Selskapet skal dessuten bidra ved donasjoner og forskjønnelse av bybildet.

Profesjonell: Eiendomsspar skal være en forutsigbar næringslivsaktør som behandler sine leietakere og øvrige samarbeidspartnere med lydhørhet og respekt. Selskapet skal bestrebe å overoppfylle sine leietakeres forventninger, både når det gjelder produkt og service.

Eiendomsspar er opptatt av å tjene penger og skape verdier. I en markedsbasert økonomi er dette det viktigste bevis på at selskapet er en effektiv og nyttig aktør, hvis produkter og tjenester etterspøres og settes pris på av samfunnet.

Eiendomsspar årsrapport 2017

Visjon og viktigste målsettinger

Det første inntrykket

Side 13

Mål og måloppnåelse Eiendomsspar har i tillegg til sine overordnede mål om å være solid, profesjonell og fremtidsrettet, også økonomiske og operative mål som følges opp fortløpende.

• Økonomi og verdiskapning: Øke kontantstrøm per aksje, øke verdijustert egenkapital per aksje, samt å tilstrebe et stabilt og jevnt økende utbytte per aksje over tid. Gitt at eiendomsbransjen av natur er syklisk, finner Eiendomsspar det ikke formålstjenlig å fokusere på utviklingen år for år, men å måle resultater over lengre perioder. Utviklingen de siste ti årene har vært som følger:

2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007

Kontantstrøm før skatt per aksje 22,60 19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 8,03 8,28 Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 397* 327 276 219 188 166 161 144 119 112 151 Utbetalt ordinært utbytte per aksje 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,25 1,75 Utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje – 45,00 – 13,50 – – – – – – – * I tillegg kommer avsatt utbytte på kr 4,50, det vil si at verdijustert egenkapital per aksje er kr 402 per 31.12.2017

Over tiårsperioden (2007-2017) gir dette en snittvekst i kontantstrøm før skatt per aksje på 11% p.a., en egenkapitalavkastning (hensyntatt utbytte) på 13% p.a., samt en snittvekst i ordinært utbytte per aksje på 10% p.a.

• Kundetilfredshet Mål: score på minimum 55 i årlig kundeundersøkelse Resultat 2017: 70 – «all time high» av de 22 årlige målinger som er foretatt siden 1996 Utvikling kundegledeindeks 1996-2017 Sannsynlighet for forlengelse %

KGI score

100

90

90

80

80

55

64

65

64

64 64

64 61

60

62

61

62

61

62 62 59

58

60

56

61

70

66 66

70

100

50

70

• Ledighet Mål: lavere enn markedsledighet Resultat 2017: 3,2% ledighet – noe over halvparten av markedsledigheten på 5,8% • Resultat av halvårlige «grill-gjennomganger» av samtlige eiendommer Mål: minimum 25% meget tilfredsstillende og maksimum 5% ikke tilfredsstillende Resultat 2017: Februar: 49% meget tilfredsstillende/ 0% ikke tilfredsstillende September: 70% meget tilfredsstillende/ 0% ikke tilfredsstillende)

60

50

40

40 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

KGI score Sannsynlighet for forlengelse Eiendomsspar/Victoria Eiendom i %

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Mål og måloppnåelse

Side 14

Strategi Eiendomsspar har identifisert følgende nøkkelfaktorer for suksess innenfor eie og utvikling av eiendom:

1) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan leies ut) 2) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan selges) 3) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid har høyere verdi enn dårlige beliggenheter) 4) Timing (fordi eiendomsmarkedet av natur er syklisk) 5) Utvikling (fordi vellykket utvikling gir superfortjenester og kan være nødvendig ved reutleie) 6) Leietakerpleie (fordi eksisterende kunder er bedre enn nye kunder) 7) Finansiell forståelse (fordi likviditet, soliditet og evnen til å se verdi er viktig i kapitalintensive bransjer)

Dette innebærer at Eiendomsspar har gjort følgende strategiske og organisatoriske valg:

Beliggenhet: Hoveddelen av Eiendomsspars eiendommer har meget sentral beliggenhet. I de få tilfeller Eiendomsspar kjøper eiendommer utenfor storbysentrum, beholdes de kun dersom beliggenheten enten antas å være god for gitte brukere (eks. handel, hotell) eller det er sannsynlig at beliggenheten på sikt vil få økt attraktivitet (eks.

Skøyen, Alnabru).

Timing: Eiendomsspar er av den formening at det er bedre å være «idiot» i et godt marked, enn «geni» i et dårlig marked. Eiendomsspar søker således å investere når markedet er billig og å selge eller leie ut langsiktig når markedet nærmer seg toppen. Dette kan variere for ulike typer eiendommer og beliggenheter. Eiendomsspar gjør systematiske analyser av tilbud og etterspørsel i sine viktigste markeder for best mulig å kunne forutsi den fremtidige utviklingen.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Utvikling: Eiendomsspar ønsker å ha solid utviklings- og utleiekompetanse i egen organisasjon. Eiendomsspar har valgt å konsentrere seg om middels store utviklingsprosjekter med begrenset risiko.

Leietakerpleie: Eiendomsspar søker å gi sine leietakere best mulig service, å holde ord, samt å tilby «det lille ekstra». På denne måten får selskapet fornøyde leietakere som ønsker å forlenge sitt leieforhold og er gode «ambassadører» utad. Leietakertilfredshet måles årlig og søkes kontinuerlig forbedret gjennom konkrete tiltak.

Finansiell forståelse: Eiendomsspar ønsker, i en bransje som tidvis opplever betydelige svingninger i verdier og leienivåer, å alltid ha god likviditet. Eiendomsspar skal dessuten ha betryggende soliditet, både i form av begrenset gjeldsgrad og forutsigbare rentekostnader. Eiendomsspar kjøper egne aksjer når dette vurderes finansielt mer attraktivt enn alternative investeringer.

Strategi

Side 15

Virksomhetsområder og segmenter Eiendomsspar er ved inngangen til 2018 et fullt integrert eiendomsselskap, som selv og gjennom sitt eierskap i Pandox har kompetanse og tilstedeværelse i de fleste segmenter av eiendomsmarkedet.

Selskapet har særlig stor kompetanse innen kontor og butikk i Oslo-regionen, samt hotell i Skandinavia og Nord-Europa. Eiendomsspar har også erfaring og kompetanse som eier og utvikler av bolig og lager i

Oslo-regionen, samt som investor i kontoreiendommer i Nord-Europa for øvrig. En oversikt over segmenter og Eiendomsspars/Pandox’ relative kompetanse/posisjon kan illustreres som følger:

Geografisk Nord-Europa (eks. Skandinavia)

K

Skandinavia (eks. Norge)

H K

H

Norge (eks. Oslo)

Bu

K

H

Oslo

Bo

L

K

H

SVAK

Bu STERK

RELATIV POSISJON K = Kontor H = Hotell Bu = Butikk

EIENDOMSSPAR / PANDOX

L = Lager Bo = Bolig

Verdimessige fordeling av de ulike segmentene i Eiendomsspars portefølje (inkl. andel Pandox, samt andel felleskontrollerte eiendommer) er vist nedenfor:

11% Butikk

25% Øvrige utland 4% Øvrige Norge

6% Lager/leiligheter/parkering 51% Oslo

Geografi

20% Sverige/Finland/Danmark

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

6% Prosjekt

60% Hotell

Type eiendom

23% Kontor

Utviklingsstatus

94% Ferdigutviklet

Virksomhetsområder og segmenter

Side 16

Etikk og samfunnsansvar Eiendomsspars etiske fundament er basert på at selskapet skal være en ansvarlig og samfunnsnyttig næringslivsaktør som er forutsigbar og til å stole på.

Eiendomsspars aktive forhold til etikk og samfunnsansvar kommer til uttrykk på flere måter. Selskapet arbeider blant annet mot korrupsjon i alle dens former, og skal sørge for at ingen diskrimineres på bakgrunn av kjønn, legning og/eller etnisitet. Vi er også opptatt av forsvarlige arbeidsforhold.

Eiendomsspar har satt som forutsetning for sin virksomhet at vi alltid skal opptre på en måte som ikke gir anledning til å stille spørsmål ved vår etiske fundament og bevissthet. Det betyr at selskapet skal fremstå som en ansvarlig og samfunnsnyttig næringslivsaktør som er forutsigbar, transparent og til å stole på.

Tilføre positiv verdi til samfunnet Våre etiske retningslinjer har en solid forankring i organisasjonen, og alle ansatte skal handle på en forsvarlig måte. Eiendomsspar tolererer ingen brudd på selskapets etiske standarder.

Som en del av vårt samfunnsansvar har vi satt som mål at virksomheten vår skal kjennetegnes av at vi tilfører en positiv verdi til samfunnet og omgivelsene vi er en del av. Dette kommer først og fremst til uttrykk gjennom våre eiendommer, men også gjennom våre donasjoner til Oslo by, se side 52-55. Vi har en høy bevissthet rundt måten virksomheten vår påvirker og preger byens utforming, historie, arkitektur og estetikk.

Eiendomsspar bidrar også med økonomisk støtte til veldedige organisasjoner, som arbeider for menneskerettigheter og samfunnsnyttige formål. Vårt mål er å etterlate gode «fotavtrykk», ikke bare her og nå, men også for framtiden.

Omdømme Omdømme kan sies å være summen av oppfatningene omgivelsene har av en virksomhet, og er trolig den viktigste måleindikatoren på tillit og troverdighet. Ved måling av omdømme har Eiendomsspar i en årrekke ligget i toppsjiktet på Eiendomsbarometeret. Dette sier

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

noe om hvordan kunder/bransjen opplever selskapet, blant annet med hensyn til kjennskap, kundetilfredshet og image.

Personalhåndbok Personalhåndboken beskriver selskapets verdier, styringsystemer, og fastsetter retningslinjer og forventninger for medarbeidere og ledelse, arbeidsvilkår, etikk, HMS, innkjøp, miljø, samfunnsansvar, osv. Verdiene er grunnlaget Eiendomsspar bygger sin virksomheten på, og gir uttrykk for hva som kjennetegner selskapet. Personalhåndboken er et viktig verktøy for å gjøre nyansatte kjent med virksomheten, verdigrunnlag og retningslinjer.

Helse og arbeidsmiljø Eiendomsspar bidrar med økonomisk støtte til fysisk aktivitet for de ansatte. Målet er at dette skal bidra til god helse og redusert sykefravær. Sykefraværet i Eiendomsspar i 2017 var på 1,5%. Dette er lavt sammenlignet med et landsgjennomsnitt på 6,5%. Målsetningen er å opprettholde sykefraværet på et lavt nivå.

Eiendomsspar har etablert varslingsrutiner. Et eksternt advokatfirma er engasjert som en erfaren, ekstern part som de ansatte kan kontakte ved behov. Dette bidrar til anonymitet og vil forhåpentligvis senke terskelen for å sende inn varsler. Det har ikke vært noen varslingssaker i 2017.

Eiendomsspar - ISO sertifisert Eiendomsspars kvalitetssystem tilfredsstiller kravene i NS-EN ISO 9001:2015 og har siden 1996 vært sertifisert av Nemko AS. Sertifikatet gjelder for følgende virksomhetsområder: Kjøp, utvikling, utleie, besittelse, drift og salg av fast eiendom.

Vi i Eiendomsspar vil fortsette å jobbe for å beholde vårt gode omdømme og posisjon som en solid og tillitsvekkende eiendomsaktør og arbeidsgiver. Vi skal være et etisk og samfunnsbevisst selskap som er til å stole på.

Etikk og samfunnsansvar

Side 17

Vi tar miljøansvar Eiendomsspar er opptatt av å ta miljøansvar. Vårt bidrag handler blant annet om å sørge for høy gjenvinningsgrad, gode materialvalg ved bygging og rehabilitering, energioptimale løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer.

Styringsverktøyet er basert på Eiendomsspars dokument, energi- og miljøstrategi (2012-2020). Denne skal bidra til at selskapet i minst mulig grad påvirker miljøet negativt, samt ivaretar sin posisjon i bransjen som en ansvarlig og miljøbevisst eiendomsaktør.

Energiovervåking Eiendomsspar jobber mot et mål om å redusere den totale energibruken for den samlede eiendomsmassen med minimum 20% fra 2012 til 2020. Selskapet har innført energiovervåking. I 2017 ble totalt 182.000 kvm av bygningsmassen overvåket.

er i rute med hensyn til dette kravet, og etablerer løpende gode alternative varmeløsninger, blant annet gjennom bruk av fjernvarme fra Fortum Varme AS.

Eiendomsspar benytter seg av miljøklassifiseringssystemet BREEAM/LEED som er Europas ledende miljøklassifiseringsverktøy for bygg. Formålet med systemet er å motivere til bærekraftig design og bygging gjennom hele byggeprosjektet.

Grønt vedlegg Eiendomsspar har også innført «grønt vedlegg» til leiekontraktene sine. Dette innebærer at der vi kan dokumentere at innførte miljøtiltak i leietiden har ført til energieffektivisering og/eller energibesparelse, kan vi kreve at 50% av besparelsen betales av leietaker. Dette skjer i form av et spesifisert tillegg til leiesummen, inntil investeringen er nedbetalt.

Utfasing av fossilt brensel I 2017 vedtok regjeringen forskrift mot bruk av fyringsolje og parafin til oppvarming av bygninger fra 2020.

Målet er å redusere klimagassutslippene. Eiendomsspar

Vi kan bare kreve dette tillegget dersom miljøtiltaket medfører: a) besparelser i leietakers egne kostnader og b) besparelser som kommer leietaker til gode i form av reduserte fellesutgifter.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Energi- og miljøstrategi

Side 18

Lønnsom gjenvinning Eiendomsspar er svært bevisst på hva nybygging, riving og rehabilitering skaper av avfall og potensielle miljøutfordringer. Satsingen på miljø, deriblant gjenvinning, blir derfor stadig viktigere for oss.

«De mest positive opplevelsene vi har knyttet til miljøsatsingen vår er den økte bevisstgjøringen blant våre leietakere, og de gode resultatene dette medfører. Engasjementet knyttet til søppelhåndteringen er like stor overalt, og alle ser at håndfaste tiltak faktisk bidrar til et bedre miljø».

– Kristin Aag, drifts- og miljøsjef

Årlig genererer Eiendomsspar og leietakere ca. 925 tonn avfall som går til Franzefoss sorteringsanlegg på Haraldrud. Der sorteres, behandles og gjenvinnes avfallet til material- eller energigjenvinning. Papp, papir og plast blir sortert lokalt og blir råstoff til nye produkter som blant annet tekstiler, papir mv. Restavfall, inklusiv trevirke, blir bearbeidet til brenselstoff for industrien, og mat og drikke blir omgjort til biogass. Hele 95 prosent av det Eiendomsspar leverer av avfall blir gjenvunnet.

Det vil si at mindre enn fem prosent havner på deponi.

Avfall som materialgjenvinnes og brukes i produksjon av nye produkter krever lavere energiforbruk enn produksjon av tilsvarende materialer basert på nytt råstoff.

Gjenvinning gir derfor både bedriftsøkonomiske, miljø- og samfunnsmessige gevinster.

Bedre oversikt med én leverandør Tidligere benyttet Eiendomsspar flere renovasjonsleverandører. I dag går alt til Franzefoss som har investert i moderne sorteringsanlegg og benytter beste tilgjengelige teknologi for kverning og bearbeiding av avfall. Ved å bruke kun én leverandør har Eiendomsspar fått bedre oversikt over hva eiendommene genererer av avfall, i tillegg mottar vi månedlige avviksrapporter som viser hvor og hvordan sorteringen har feilet. Dette er viktig informasjon i arbeidet med å bli enda mer miljøbevisst.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Hva blir avfallet til på Haraldrud?

Franzefoss Gjenvinning benytter til enhver tid kretsløpsbaserte løsninger for håndtering av avfallet de mottar.

De prioriterer alltid korte transportavstander for sluttbehandling slik at CO2-avtrykket minimaliseres og miljøbelastningen blir så liten som mulig.

Her er tre eksempler på hva som skjer med avfallet til Eiendomsspar.

1. Restavfall sortert til forbrenning blir til varmeenergi som distribueres til byens innbyggere gjennom fjernvarmenettet.

2. Papp og papir går gjennom en kvalitetskontroll og sorteres inn i ulike kvaliteter før det presses i baller.

Avfallet komprimeres og sendes med vogntog til Ranheim utenfor Trondheim, der det blir 100 prosent materialgjenvunnet til nye papp- og papir produkter.

3. Plastfolie og hardplast blir presset i baller og transportert til ulike fabrikker i Norge. Her resirkuleres ressursene til 100 prosent materialgjenvinning og det lages plastgranulat som igjen blir til nye plastprodukter.

Energi- og miljøstrategi

Side 19

2017 – i korte trekk

• Bokført resultat før skattekostnad kr 1.286 mill. (kr 1.376 mill) • Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, er kr 905 mill. (kr 798 mill.)

• Likviditetsreserven utgjør kr 1.815 mill. (kr 1.718 mill) • Verdijustert egenkapital per aksje øker med 23% til kr 402 per aksje • Aksjekursen falt fra kr 380 til kr 353 per aksje (- 6% hensyntatt utbetalt utbytte)

Verdijustert balanse per 31.12.2017 (mill. kr) 22.347

• Styret foreslår utdelt et ordinært utbytte på kr 4,50 per aksje (kr 4,25 per aksje) • Med unntak av en mindre investering i Svolvær, er det ikke foretatt direkte investeringer i 2017.

Eiendomsspar har gjennom året prioritert å investere indirekte gjennom Pandox. Eiendomsspars indirekte andel av investeringene i Pandox i 2017 utgjorde ca. kr 2,5 milliarder • Inngått avtale med OBOS om salg av 50% av Økernveien 115, når eiendommen fraflyttes av nåværende leietaker, senest i januar 2026. Det planlegges utbygging av inntil 700 boliger, butikker og servicefunksjoner på tomten

22.347

Verdijustert egenkapital (etter avsetn. utbytte) 15.806

Eiendommer/ prosjekter 14.706

Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap 7.200

Latent/ utsatt skatt 778 Rentebærende gjeld 5.044

Øvrige fin. anleggsmidler 263

Annen gjeld 719

Omløpsmidler 179 EIENDELER

EGENKAPITAL/GJELD

• Eiendomsmarkedet utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2017

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2017 - i korte trekk

Side 20

Leiv Askvig

Gisèle Marchand

Anders Ryssdal Styrets leder

Monica S. Salthella

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

• Styremedlem siden

• Styremedlem siden

• Styrets leder siden 2012 • Styrets leder i Victoria

• Styremedlem siden

• Styremedlem siden

• Ansatt og adm. direktør

• •

• •

• •

2008 Adm. direktør i Sundt AS Styremedlem i Pandox AB, Victoria Eiendom AS, Ultimovacs AS, Alfarveg og Toluma AS/ Skips AS Tudor Sitter i valgkomitéen i Orkla ASA Tidligere styreleder i Oslo Børs VPS Holding ASA og Oslo Børs ASA 0 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

•

•

•

•

•

• •

2012 Adm. direktør i advokatfirmaet Haavind AS Styremedlem i Gjensidige Forsikring ASA, Norgesgruppen ASA, Selvaag Bolig ASA, Scatec Solar ASA, Boligbygg Oslo KF og Victoria Eiendom AS Styreerfaring fra bl.a.

Norske Skog ASA, Oslo Børs AS, Fornebu Utvikling, Hafslund, GIEK og Innovasjon Norge Tidligere adm. direktør i Eksportfinans ASA, Statens Pensjonskasse AS, Batesgruppen AS og medlem av DNB’s konsernledelse Utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København 0 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

•

• •

•

• •

Eiendom AS Forretningsadvokat i Oslo og partner i Advokatfirmaet Glittertind AS Dr. juris, med møterett for Høyesterett Formann i valgkomiteen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA, Pandox AB og Eiendomsspar AS Tidligere leder for Advokatforeningen og styremedlem i bl.a.

Wilh. Wilhelmsen ASA 100 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

•

• •

•

•

• •

2006 Adm. direktør i Formuesforvaltning Vest Styremedlem i Victoria Eiendom AS Tidligere medlem i Representantskapet Norges Bank, Den Norske Opera & Ballett AS, Bergen Group ASA, Bankenes Sikringsfond og varamedlem i Eksportfinans ASA, Bergen Arkitekthøyskole og Universitetet i Bergen Tidligere styreleder i Norsk Film Kommisjon og Kulturfestivalen Borealis Utdannet siviløkonom fra University of London/Kings College og Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH 0 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

Styret

• •

•

•

2002 Privat investor Styremedlem i en rekke private eiendoms- og shippingselskaper i tillegg til Victoria Eiendom AS Sammen med nærstående 105.600 aksjer i Eiendomsspar AS 1.036.041 aksjer i Victoria Eiendom AS

•

•

• •

i Eiendomsspar AS siden 1984 og adm. direktør i Victoria Eiendom AS Styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS Styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank 30.160 aksjer i Eiendomsspar I Victoria Eiendom AS kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 aksjer (16,0% av aksjekapitalen), samt 51%-andel i Victoria Eiendom Invest AS som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen

Side 21

Styrets beretning 2017 var et tilfredsstillende år for Eiendomsspar. Verdijustert egenkapital er per 31.12.2017 beregnet til kr 402 per aksje ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 23% fra fjoråret. Eiendomsspars resultat før skatt ble kr 1.286 mill., mot kr 1.376 mill. i 2016. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster.

Eiendomsspars likviditetsreserve utgjør kr 1.815 mill. (kr 1.718 mill.).

Styret foreslår et ordinært utbytte for 2017 på kr 4,50 per aksje (kr 4,25 per aksje).

Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 2017. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 80 milliarder, noe høyere enn året før. Avkastningskravet sank med 0,1 - 0,5%-poeng gjennom året, mest for eiendommer med høyere avkastningskrav. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling.

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 188.000 kvm i 2017, herav utgjorde 77.000 kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 2017 med 7.000 personer, noen fler enn i 2016. Ferdigstilte arealer utgjorde i 2017 138.000 kvm. Arealledigheten sank fra 624.000 kvm til 575.000 kvm, som utgjør 5,8% av kontorarealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med opp mot 10% og lavest i sentrum med 2-3%, noe som tilsvarer god markedsbalanse. Leiene var således fortsatt stigende i sentrum, og under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor det har vært stor nybygging og svekket oljerelatert etterspørsel.

Tilbudet av hotellrom i Osloregionen minket med 2% i 2017 som følge av midlertidig uttak av kapasitet.

Etterspørselen viste en vekst på 3% og belegget steg fra

69% til 73%. Prisene økte med 9%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom steg med 13% i forhold til 2016. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 56%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt, med tildels sterk vekst i pris per tilgjengelig rom.

Unntakene var spesielt Stockholm og København som hadde tilnærmet flat utvikling grunnet stor kapasitetstilvekst.

Butikkutleiemarkedet viste generelt tegn på en viss svekkelse gjennom 2017, men tendensen er meget selektiv med hensyn til beliggenhet.

Utleiemarkedet for logistikkeiendom var positivt.

Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 3%.

Markedet for kjøp og salg av boliger viste et fall på 6% for Oslo og 1% for landet under ett.

Investeringer og salg Eiendomsspar har, med unntak av en mindre investering i Svolvær, ikke foretatt direkte investeringer i 2017,

Leieinntekter (mill. kr)

454

2008

2009

600

740 675

476

444

500

535

600

583

700

647

704

800

400 300 200 100 0 2010

2011

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Styrets beretning

Side 22

men igjen prioritert å investere indirekte gjennom Pandox. Eiendomsspars indirekte andel av investeringene i Pandox utgjorde ca. kr 2,5 milliarder i 2017.

Eiendomsspar har i første kvartal 2018 kjøpt «Alnabrukvartalet» (Caspar Storms vei 14-16/Ole Deviks vei 35/ Strømsveien 195-197) i Oslo, samt Polariasenteret i Tromsø for totalt kr 180 mill.

Eiendomsspar har inngått avtale med OBOS om salg av 50% av Økernveien 115, når denne eiendommen fraflyttes av nåværende leietaker, senest i januar 2026.

Eiendommen er beliggende ved Hasle T-banestasjon og utgjør ca. 25 mål. Det planlegges utbygging av inntil 700 boliger, butikker og servicefunksjoner på tomten.

Salget til OBOS vil sannsynligvis bli gjennomført i januar 2021 og forventes å gi en regnskapsmessig gevinst i størrelsesorden kr 175 mill. (50% andel).

For øvrig har Eiendomsspar solgt noen leiligheter, samt tilbakeført enkelte tidligere avsetninger ved eiendomssalg, med en samlet regnskapsmessig gevinst på kr 33 mill.

Investeringen i Pandox Pandox har en aksjekapital bestående av 75.000.000

A-aksjer (ikke børsnotert - hver aksje har tre stemmer) og 92.499.999 B-aksjer (børsnotert - hver aksje har én stemme), totalt 167.499.999 aksjer. Eiendomsspar eier 37.314.375 A-aksjer og 8.964.375 B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 27,6% og en stemmeandel på 38,1%.

Eierandelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRSregnskapet til selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost.

Pandox sin kontantstrøm før verdiendringer, engangsinntekt og skatt utgjorde SEK 1.720 mill., mot SEK 1.361 mill. i 2016. Økningen skyldes hovedsakelig effekten av investering i syv hoteller ved forrige årsskiftet, samt et fortsatt godt hotellmarked.

Pandox har i 2017 ervervet Hotel Berlaymont Brussels (212 rom) for ca. SEK 315 mill., Hilton London Heathrow Airport (398 rom) for ca. SEK 865 mill., samt en portefølje bestående av 21 hoteller (4.694 rom) i Storbritannia og Irland for ca. SEK 7.700 mill. Kjøpene vil bidra med en økning av kontantstrøm etter skatt i Pandox i størrelsesorden SEK 225 mill. for 2018. Pandox har solgt en butikkseksjon i Brussel for ca. SEK 335 mill.

2.327

Resultat før skatt (mill. kr)

Kontantstrøm før skatt (mill. kr) 2500 905 605

600

575

582

700

1.376

2000

710

800

798

778

900

1500

975 436

474

155

100

425

500

200

410

343

1000

303

300

329

400

420

500

1.286

1000

2010

2011

2012

2013

0

0 2008

2009

2010

2011

2012

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2013

2014

2015

2016

2017

2008

2009

Styrets beretning

2014

2015

2016

2017

Side 23

Pandox gjennomførte i desember 2017 en rettet emisjon av B-aksjer i selskapet, som tilførte ca.

SEK 1,5 milliarder. Eiendomsspar tegnet aksjer for SEK 141 mill.

Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 143 hoteller, hvorav 63 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt 31.613 rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK 50,1 milliarder per 31.12.2017 og belåningsgraden (LTV) i selskapet var 50,8%. Pandox’ likviditetsreserve inkludert langsiktige kreditrammer utgjorde SEK 3,3 milliarder per 31.12.2017.

Børskurs for Pandox-aksjen var SEK 158,50 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NAV) på SEK 144,54 per aksje.

Drift og utleie Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i 2017. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi var ved årsskiftet 3,2%, mot 3,5% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid var 8,9 år per 31.12.2017.

Eiendomsspars årlige leietakerundersøkelse viste for 2017 det beste resultat noen gang i løpet av de 22 årene undersøkelsen har vært foretatt. Eiendomsspar vil fortsette å fokusere på å bedre sin service overfor leietakerne.

Miljø- og samfunnsansvar Eiendomsspar ønsker å bidra til miljøforbedringer gjennom sin virksomhet. Selskapet etterstreber således miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. For øvrig ønsker Eiendomsspar å bidra til estetiske løsninger gjennom forskjønnelse av egne bygninger og ved utsmykninger til glede for offentligheten. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø.

Eiendomsspars miljøstrategi er nærmere beskrevet på side 14 i årsrapporten, og etikk og samfunnsansvar på side 13.

Prosjekter Ved inngangen til 2018 har Eiendomsspar følgende større prosjekter: • Øvre Slottsgate 12, Oslo, en kontor-/forretningseiendom på 6.100 kvm. Det er inngått en langsiktig leieavtale med den internasjonale motekjeden Zara for hele eiendommen. Ombygging/rehabilitering av eiendommen forventes ferdigstilt tredje kvartal 2018.

• Urtegata 9, Oslo, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer. Hovedalternativet omfatter totalt ca. 40.000 kvm, i hovedsak næring. Byggestart er planlagt til 2019.

22,60

331

2015

2016

2009

2011

2012

191

222 2008

170

100

4

121

6

114

150

164

200

8,37

8

8,03

10

10,29

12

250

147

14

300

14,61

14,19

16

13,82

18

350

325

17,43

20

Aksjekurs

400

19,85

22

19,22

24

402

Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per 31.12 (kr)

Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)

50

2

0

0 2008

2009

2010

2011

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Styrets beretning

2010

2013

2014

2017

Side 24

• Mack-Øst, Tromsø, en eiendom der det er mulig å bygge/utvikle inntil 40.000 kvm næringsarealer.

Eiendommen er valgt som lokalisering for et nytt Tromsø Museum - Universitetsmuseum. En begrenset del av tomten vil som en følge av dette bli solgt til Universitetet i Tromsø med tilfredsstillende regnskapsmessig resultat. Prosjektet forøvrig vil bli realisert når godkjennelser foreligger og markedsforholdene ligger til rette for det. Prosjektet utvikles sammen med Ludwig Mack AS. • Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11, Oslo, 10.300 kvm hotell-/butikkprosjekt.

For øvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Tvetenveien 11 i Oslo, Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (50% andel i samarbeid med OBOS) og Økernveien 115 i Oslo (50% andel i samarbeid med OBOS).

Samtlige eiendommer er i hovedsak boligprosjekter.

gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risikoog usikkerhetsfaktorer foretakene i konsernet står overfor.

Resultatregnskap Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr 740 mill., mot kr 675 mill. i 2016. Brutto driftsresultat ble kr 684 mill. (kr 633 mill.), etter belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 65 mill. (kr 48 mill.).

Salgs-/prosjektgevinst utgjorde kr 33 mill. (kr 391 mill.), rehabiliteringskostnad kr 106 mill. (kr 98 mill.), avskrivning kr 73 mill. (kr 72 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 113 mill. (kr 84 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 424 mill. (kr 770 mill.).

Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr 1.037 mill., mot kr 787 mill. i 2016.

Redegjørelse for årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jfr. Regnskapslovens §4-5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jfr. Regnskapslovens §3-3.

Netto finanskostnad utgjorde kr 176 mill. (kr 182 mill.).

Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 905 mill., mot kr 798 mill. i 2016.

Styret bekrefter, ihht. ABM-reglene pkt. 3.4.3. (3) 3 at årsregnskapet, etter vår beste overbevisning, er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretakets og konsernets eiendeler,

Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr 1.286 mill., mot kr 1.376 mill. i 2016. Nedgangen skyldes at fjorårets resultat inneholdt betydelige salgsgevinster.

Utbetalt ordinært utbytte per aksje (kr)

2,25

2008

2009

2,50

2,25

3,25

3,00

3

2,75

4,25

4,00

3,75

4

3,50

5

Balanse og likviditet Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2017 kr 12.755 mill. (kr 11.619 mill.). Økningen skyldes hovedsakelig økt bokført verdi på Pandoxandelen, som følge av et meget godt regnskapsmessig resultat.

2

1

0 2010

2011

2012

2013

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2014

2015

2016

2017

Styrets beretning

Side 25

Samlet gjeld utgjorde kr 6.120 mill. (kr 6.107 mill.), hvorav kr 5.044 mill. (kr 5.045 mill.) var rentebærende. Etter årsskiftet har Eiendomsspar utstedt kr 1.300 mill. i pantesikret obligasjonsgjeld, fordelt på to transjer av henholdsvis kr 600 mill. og kr 700 mill. Lånet har løpetid på 5 år (forfall 2. mars 2023), med en rente tilsvarende 3 mnd. NIBOR + 0,79%.

Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer.

Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 3,5%, mot 3,7% ifjor. Andel fastrentelån utgjorde 55%, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 4,3 år. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige pantsikrede kredittrammer utgjorde kr 1.815 mill. (kr 1.718 mill.).

Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 635 mill., mot kr 492 mill. ifjor.

Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 15.806 mill., etter avsatt utbytte på kr 178 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 71%, mot 67% i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje (inkl. avsatt utbytte) er beregnet til kr 402 ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 23% fra fjoråret (hensyntatt utbytte).

Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av Eiendomsspars eiendomsportefølje på 5,1% (5,3%).

Finansielle risikoforhold Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som: • Likviditetsrisiko • Valutarisiko • Renterisiko • Kredittrisiko

Det første inntrykket

Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til eierandelen i Pandox. Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, CHF, GBP og CAD gjennom Pandox’ utenlandske investeringer. Eierandelen i Pandox har en netto bokført verdi på kr 5.205 mill. per 31.12.2017. Dersom SEK/NOKkursen endres med +/- 0,01, endres netto bokført verdi med i størrelsesorden +/- kr 50 mill. Effekten av endringer i de øvrige valutaer er betydelig mindre.

Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter swap-avtaler og cap-avtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Fastrenteandelen vil kunne variere over tid. Andel fastrentelån utgjør som nevnt ovenfor 55% av låneporteføljen per 31.12.2017. En endring på +/- 1%-poeng i pengemarkedsrenten vil endre årlige rentekostnader med +/- kr 23 mill.

Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de siste ti årene.

International financial reporting standards (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet.

Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger.

Andelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRSregnskapet til dette selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost.

Selskapet har som policy å ha en høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle

Eiendomsspar årsrapport 2017

covenants. Disse finansielle målsettinger er oppfylt, og likviditetsrisikoen i selskapet vurderes å være begrenset.

Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2017. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet, samt

Styrets beretning

Side 26

andelen i Pandox, bokført under finansielle anleggsmidler.

rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer.

Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2017, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella.

Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon i henhold til særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12 måneders gjensidig oppsigelse.

Finansdirektør Olaf Gauslå og konserndirektør Martin Traaseth avsluttet sine arbeidsforhold i februar/mars 2018 etter henholdsvis 27 år og 31 år i selskapet. Styret vil få takke de begge for deres store engasjement og betydningsfulle bidrag til utviklingen av selskapets virksomhet og verdiskapning.

Eiendomsspar AS har, som følge av avgangene nevnt ovenfor, oppnevnt ny ledergruppe. Toppledelsen vil bestå av Christian Ringnes, adm. direktør, Sigurd Stray, viseadm. direktør og Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør.

Stray har vært ansatt i Eiendomsspar siden 2010 og vil ha ansvar for Eiendomsspar sine drifts-, markeds- og prosjektaktiviteter, mens Aurdal (statsautorisert revisor), vil ha ansvar for finans, regnskap og forvaltning.

Organisasjonsendringen trådte i kraft 3. april 2018.

Per 31.12.2017 var det 31 ansatte i Eiendomsspar.

Selskapet diskriminerer ikke mellom kjønnene. Av selskapets ansatte er 17 kvinner. Arbeidsmiljøet er godt.

Det er registrert et sykefravær hvor en av våre medarbeidere har vært sykemeldt i 4 måneder. Forøvrig er det ikke registrert vesentlig sykefravær eller personskader.

Det er styrets vurdering at Eiendomsspars organisasjon er vel rustet til å møte de muligheter og utfordringer eiendomsmarkedet vil by på i årene fremover.

En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 43-45 i årsrapporten.

Aksjonærforhold Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var negativ i 2017. Kursen sank fra kr 380 ved årets begynnelse til kr 353 ved årets slutt (- 6% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 4,25 per aksje).

Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet (kurs kr 353 per aksje) verdsatt til 88% av beregnet substans, ned fra 115% i fjor, ved vurdering av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandox-aksjen til børskurs per årsslutt, ble Eiendomsspar-aksjen verdsatt til 84% av beregnet verdi.

Eiendomsspar har i 2017 ervervet 153.300 egne aksjer for totalt kr 52 mill.

Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS, som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per i dag. Eiendomsspar har i overkant av 600 aksjonærer.

Eiendomsspar har 55.060.186 utstedte aksjer. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør 1.957.776 per i dag. Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, indirekte 13.562.996 egne aksjer via sin eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Totalt eier Eiendomsspar således direkte og indirekte 15.520.772 egne aksjer.

Kostprisen for disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen.

Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør 39.539.414 aksjer per i dag.

Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspar er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell

Fremtidsutsikter

Eiendomsspar årsrapport 2017

Styrets beretning

Det første inntrykket

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom i 2018 ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i 2017.

Side 27

Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet.

I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2018 kun bli tilført 95.000 kvm. Dette er en betydelig reduksjon fra snittet i 2016/2017 på vel 140.000 kvm. I 2017 absorberte markedet 188.000 kvm. Med antatt fortsatt god etterspørsel vil arealledigheten minske ytterligere fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter i 2018. I 2019 vil det derimot trolig bli tilført hele 220.000 kvm, hvilket er mer enn forventet etterspørsel.

Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 6% i 2018, og 7% i 2019. Dette er mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i 2019. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 2016/2017. Dette vil hemme de siste års positive markedsutviklinger i enkelte byer og regioner.

Butikkmarkedet har redusert veksttakt som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte.

Prisfallet i boligmarkedet i Oslo var markert i 2017.

Fortsatt stor tilførsel av nybygg, redusert befolkningsvekst og manglende stimulans fra rentenedgang, vil kunne føre til ytterligere nedgang i 2018. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli relativt stabilt.

Anvendelse av årets overskudd Eiendomsspar delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 4,25 per aksje. Styret foreslår å øke utbyttet til kr 4,50 per aksje for 2017. Årets overskudd for konsernet ble kr 1.102,5 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 389,3 mill., foreslås anvendt slik: Utbytte (kr 4,50 per aksje) Overført til annen egenkapital Sum

kr 239,0 mill. kr 150,3 mill. kr 389,3 mill.

***** Styret vil takke de ansatte for vel utført arbeid i 2017.

Oslo, 31.12.2017 / 04.04.2018

Anders Ryssdal Styrets leder

Gisèle Marchand

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

Styrets beretning

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

Side 28

Regnskap

26 Resultatregnskap 27 Balanse 28 Kontantstrømoppstilling 29 Note 1 30 Note 2 30 Note 3 31 Note 4 32 Note 5 32 Note 6 32 Note 7 34 Note 8

34 Note 9 34 Note 10 35 Note 11 35 Note 12 35 Note 13 37 Note 14 38 Note 15 38 Note 16 39 Note 17 39 Note 18 39 Note 19

Regnskapsprinsipper Finansiell markedsrisiko Lønn og annen driftskostnad Leieinntekt Annen finansinntekt og finanskostnad Varige driftsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Lån til felleskontrollert virksomhet Investeringer i aksjer og andeler Andre langsiktige fordringer Andre kortsiktige fordringer Egenkapital Skatter Andre avsetninger for forpliktelser Rentebærende gjeld Annen kortsiktig gjeld Resultat per aksje Transaksjoner med nærstående parter

og noter

40 Revisjonsberetning

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Regnskap og noter

Side 29

Resultatregnskap

Eiendomsspar AS 2016 2017

Millioner kroner

Note

Konsern 2017 2016

20,6 23,0

– –

(6,3) (9,0) 14,3 14,0 – – – – (0,2) 8,9 – (5,8)

(5,3) (5,1) (63,6) (89,6) (54,8) (77,6)

Leieinntekt (4) Annen driftsinntekt Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Prosjektinntekt Prosjektkostnad Salgsgevinst/(tap) Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler (6) Lønn og annen driftskostnad (3) Driftsresultat

1.711,3 624,2

1.614,0 15,0

16,7 27,1

– –

20,0 3,0 (72,2) (164,7) 3.235,0 427,0 (102,9) (37,7) 3.132,1 389,3

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8) Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat (14) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (18)

0,4 0,5 12,7 9,7 (188,6) (191,9) 1.285,6 1.375,8 (183,1) (176,9) 1.102,5 1.198,9 27,63 29,98

Tilordnet: Aksjonærer Minoriteter

1.096,3 1.191,8 6,2 7,1

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Resultatregnskap

739,9 675,4 8,6 5,4 (64,8) (48,0) 683,7 632,8 – 109,2 – (92,5) 32,6 374,0 (106,4) (97,5) (73,0) (71,7) (112,5) (84,0) 424,4 770,3 –

–

1.036,7 –

787,2 –

Side 30

Balanse Eiendomsspar AS 31.12.16 31.12.17

Millioner kroner

Konsern 31.12.17 31.12.16

192,1 190,2

21,2 18,4 213,3 208,6 11.423,2 11.591,3 628,3 776,0 167,3 124,0

– –

– –

1,5 –

68,8 78,5 12.289,1 12.569,8 12.502,4 12.778,4

EIENDELER Anleggsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende Sum varige driftsmidler (6, 16) Investeringer i datterselskap (7) Lån til datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) Investeringer i tilknyttet selskap (8) Lån til felleskontrollert virksomhet (9) Investeringer i aksjer og andeler (10) Andre fordringer (11) Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

6.815,6 57,4 6.873,0 – – 240,8 5.204,6 10,8 167,8 79,5 5.703,5 12.576,5

6.759,8 59,9 6.819,7 – – 283,2 4.128,5 6,4 175,1 69,8 4.663,0 11.482,7

5,4 7,4 546,6 439,8

17,2 30,7 569,2 477,9

Omløpsmidler Andre fordringer (12) Lån til datterselskap Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler

43,4 – 135,2 178,6

43,6 – 92,7 136,3

13.071,6 13.256,3

SUM EIENDELER

12.755,1

11.619,0

344,1 344,1 (11,3) (12,2) 288,6 288,6 621,4 620,5 7.978,2 8.077,9 – – 7.978,2 8.077,9 8.599,6 8.698,4

EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital 344,1 344,1 Egne aksjer (12,2) (11,3) Overkurs 288,6 288,6 Sum innskutt egenkapital 620,5 621,4 Annen egenkapital 5.990,9 4.839,7 Minoritetsinteresser 23,8 51,2 Sum annen egenkapital 6.014,7 4.890,9 Sum egenkapital (13) 6.635,2 5.512,3

17,4 10,6

55,1 60,9

72,5 71,5 700,0 700,0 3.176,9 3.101,9

71,2 83,7 3.948,1 3.885,6 150,0 250,0 301,4 350,8 451,4 600,8 4.472,0 4.557,9

Gjeld Utsatt skatt (14) Andre avsetninger for forpliktelser (15) Sum avsetning for forpliktelser Obligasjonslån (16) Gjeld til kredittinstitusjoner (16) Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Sertifikatlån (16) Annen kortsiktig gjeld (17) Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld

13.071,6 13.256,3

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

Note

594,5 623,8 96,5 96,4 691,0 720,2 700,0 700,0 4.093,9 4.194,7 – – 4.793,9 4.894,7 250,0 150,0 385,0 341,8 635,0 491,8 6.119,9 6.106,7 12.755,1

11.619,0

Oslo, 31.12.2017 / 04.04.2018

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Ragnar Horn

Gisèle Marchand

Balanse

Monica S. Salthella

Christian Ringnes Adm. direktør

Side 31

Kontantstrømoppstilling

Eiendomsspar AS 2016 2017

Millioner kroner

Konsern 2017 2016

1.633,2 421,9

– – 1.633,2 421,9 (15,9) (23,1) (238,6) 25,8 1.378,7 424,6

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm før skatt, inkl. felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 904,9 798,2 Andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (304,8) (240,5) Kontantstrøm før skatt 2) 600,1 557,7 Periodens betalte skatter (40,1) (29,6) Endring i tidsavgrensninger/andre poster 40,9 15,2 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 600,9 543,3

1,3 1,2

(4,3) (1,6)

– (5,8) 2.604,0 121,3 (90,5) (232,5) (89,1) (40,9) 2.421,4 (158,3)

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved investering i varige driftsmidler Utbetaling til rehabilitering Innbetaling ved salg av aksjer og andeler Utbetaling ved investering i aksjer og andeler Inn-/utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

2,1 (155,3) (106,4) 36,7 (139,4) 5,1 (357,2)

858,2 (270,2) (97,5) 2,9 (133,3) 768,4 1.128,5

875,0 – 150,0 250,0 (1.885,8) (75,0) (250,0) (150,0) (83,1) (51,5)

– –

– – (2.609,5) (226,3) (3.803,4) (252,8)

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetaling ved opptak av langsiktig gjeld Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld Nedbetaling av langsiktig gjeld Nedbetaling av kortsiktig gjeld Utbetaling ved kjøp av egne aksjer Innbetaling fra minoritetsinteresser Utbetaling til minoritetsinteresser Utbetaling av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

– 250,0 (82,0) (150,0) (51,5) 6,9 (5,9) (168,7) (201,2)

925,1 150,0 (2.041,6) (250,0) (83,1) – (5,1) (1.944,9) (3.249,6)

(3,3) 13,5

20,5 17,2

17,2 30,7 1.625,0 1.680,0 1.642,2 1.710,7

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12 1) Ubenyttede langsiktige kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12

1) herav inngår bundne skattetrekksmidler

3,1

4,1

3.235,0 427,0

5,3 5,1 0,2 (8,9) (1.607,3) (7,1) – 5,8

– –

– – 1.633,2 421,9

2) avstemming Ordinært resultat før skattekostnad Avskrivning på varige driftsmidler Salgsgevinster/tap/prosjektgevinst Likvidasjonsutbytte, samt gevinst ved salg av aksjer Rehabiliteringskostnad Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet før skatt og tilknyttet selskap Utbytte fra felleskontrollert virksomhet Kontantstrøm før skatt

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Kontantstrømoppstilling

42,5 (1.577,8) 92,7 1.670,5 135,2 92,7 1.680,0 1.625,0 1.815,2 1.717,7 4,2

4,0

1.285,6 1.375,8 73,0 71,7 (32,6) (390,7) (2,3) – 106,4 97,5 (1.036,7) 206,7 600,1

(787,2) 190,6 557,7

Side 32

Noter NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

KONSOLIDERING Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden.

Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjons­prisen, reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad.

For utenlandske datterselskap blir resultatregnskapet omregnet til norske kroner etter gjennomsnittlig valutakurs for året og balansen etter valutakursen på balansedagen. Endringer i egenkapitalen som følge av valutakursendringer føres direkte mot konsernets egenkapital.

Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET OG TILKNYTTET SELSKAP Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.

Ved bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap som benytter andre regnskapsprinsipper, er regnskapene omarbeidet så langt dette er praktisk mulig. Resultatandel i utenlandsk virksomhet er omregnet til norske kroner ved bruk av gjennomsnittskurser.

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

LEIEINNTEKT Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

OPSJONER TIL ANSATTE Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjonstidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i forpliktelsen føres over resultatregnskapet.

REHABILITERINGSKOSTNAD Kostnader for oppgradering av konsernets eien­dommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: • løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader • skattemessig utgiftsførbare rehabiliterings­kostnader • skattemessig aktiveringspliktige rehabiliterings­kostnader De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regn­skapet, henholdsvis under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

BYGGELÅNSRENTER Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet.

RENTER Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld.

Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende gjeld regnskapsføres ikke.

KONSERNBIDRAG Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden.

EIENDOMMER Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelses­kost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen.

BYGGEPROSJEKTER Prinsippet om løpende avregning med fortjeneste benyttes ved byggeprosjekter før salg. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad). Minimum 50% av prosjektet skal imidlertid være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet.

Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

FORDRINGER Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

PENSJONER Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fondsbaserte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Netto pensjonsforpliktelser, det vil si differansen mellom nåverdien av pensjonsforpliktelsene og verdien av pensjonsmidler, er ført i balansen. Årets endring er ført som driftskostnad i resultat­regnskapet.

Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny informasjon eller endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den grad de overstiger 10% av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor).

SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring utsatt skatt.

Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midler­tidige forskjeller og underskudd til fremføring.

Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i dattersel­skaper på oppkjøpstidspunktet, jfr. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor.

KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 33

NOTE 2 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Eiendomsspar er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet renteswapavtaler (kr 2.775 mill.) og rentecapavtaler (kr 500 mill.) med snitt cap-rente 6,0% ekskl. margin. Av konsernets samlede innlånsporte­følje på kr 5.043,9 mill., skal 45% rentereguleres i 2018.

Mindreverdi på renteswapavtalene per 31.12.2017 utgjør kr 237,5 mill. (kr 281,1 mill.).

NOTE 3 LØNN OG ANNEN DRIFTSKOSTNAD LØNNSKOSTNADER

Millioner kroner

2017

2016

Lønninger 66,1 47,9 Arbeidsgiveravgift 10,3 7,8 Pensjonskostnader 19,4 10,7 Avsatt på opsjonsordning inkl. arbeidsgiveravgift 2,2 4,1 Andre ytelser 5,1 4,7 Sum lønnskostnader 103,1 75,2 Antall årsverk 31 31 YTELSER TIL LEDENDE ANSATTE

Christian Ringnes, adm. direktør Martin Traaseth, konserndirektør * Olaf Gauslå, finansdirektør *

2017 2016 Lønn Naturalytelser Sum Lønn Naturalytelser Sum

5.805.359 366.566 6.171.925 5.704.047 392.536 6.096.583 5.607.176 1.180.414 6.787.590

5.718.505 399.542 6.118.047 5.605.117 547.227 6.152.344 5.376.931 163.255 5.540.186

De ledende ansatte har en pensjonsordning hvor det avsettes 34% av bruttolønn, etter fradrag for innbetaling til den kollektive pensjonsordningen. Totalt opptjent pensjonsrettighet etter denne pensjonsordningen er regnskapsført som en forpliktelse i regnskapet, jfr. note 15.

Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende ansatte.

Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør. *

Martin Traaseth og Olaf Gauslå fratrådte sine stillinger henholdsvis 28.02.2018 og 31.03.2018. Det vil bli utbetalt et sluttvederlag tilsvarende 15 måneders lønn og andre ytelser.

Beløpene er avsatt fullt ut i regnskapet per 31.12.2017.

YTELSER TIL STYRET

Styrehonorar Naturalytelser Sum

Anders Ryssdal 425.000 – 425.000 Leiv Askvig 245.000 – 245.000 Ragnar Horn 245.000 – 245.000 Gisèle Marchand 245.000 – 245.000 Monica S. Salthella 245.000 – 245.000 Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger.

Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for styremedlemmer eller nærstående.

YTELSER TIL VALGKOMITÉEN Anders Ryssdal, Ebbe C. Astrup, Jens Raanaas og Jan Gustav Thrane-Steen har hver mottatt kr 20.000 i godtgjørelse for å være medlemmer i valgkomiteen.

OPSJONSORDNING Alle som var ansatt per 11.05.2015, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar deltar i selskapets opsjonsordning på følgende vilkår: Antall opsjoner per ansatt 16.000 Tildelingstidspunkt 11.05.2015 Innløsningstidspunkt 11.05.2018 Opsjonspremie per ansatt kr 2.500 Innløsningskurs kr 270 Totalt er det utstedt 480.000 opsjoner. Maksimal verdi på opsjonene er begrenset til kr 360.000 per ansatt på opsjonsinnløsningstidspunktet 11.05.2018, maksimalt kr 12 mill. Antall opsjoner justeres tilsvarende.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 34

PENSJONER OG PENSJONSFORPLIKTELSER Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er hoved­sakelig avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

PERIODENS PENSJONSKOSTNAD Millioner kroner

2017

2016

Årets pensjonsopptjening 3,8 3,5 Rentekostnad på pensjonsforpliktelse 1,5 1,6 Avkastning på pensjonsmidler (1,9) (1,9) Arbeidsgiveravgift 0,6 0,5 Resultatført aktuarielt tap/adm. kostnader 1,9 1,3 Netto pensjonskostnad 5,9 5,0 Innskuddsbasert pensjonsordning 13,5 5,7 Sum pensjonskostnad 19,4 10,7 NETTO PENSJONSMIDLER Påløpt pensjonsforpliktelse (78,3) (74,1) Verdi av pensjonsmidler 66,3 62,8 Arbeidsgiveravgift (1,7) (1,6) Ikke resultatført aktuarielt tap 24,0 22,1 Netto pensjonsmidler 10,3 9,2 Øvrige pensjonsmidler 53,3 43,1 Sum pensjonsmidler, jfr. note 11 63,6 52,3 ØKONOMISKE FORUTSETNINGER: Diskonteringsrente 2,3% 2,1% Forventet avkastning 4,0% 3,0% Lønnsregulering 2,5% 2,25% Pensjonsregulering 0,4% 0,0% Regulering av folketrygdens grunnbeløp 2,25% 2,0% GODTGJØRELSE REVISOR MORSELSKAP Lovpålagt revisjon kr 520.000 Skatterådgivning kr 213.574 Andre tjenester utenfor revisjon kr 79.400 KONSERN Lovpålagt revisjon kr 1.254.941 Skatterådgivning kr 289.574 Andre tjenester utenfor revisjon kr 303.914 Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

NOTE 4 LEIEINNTEKT LEIEINNTEKT GEOGRAFISK FORDELT

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Oslo 702,1 640,5 23,0 20,6 Øvrige Norge 28,6 26,5 – – Utlandet 9,2 8,4 – – Sum 739,9 675,4 23,0 20,6

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 35

NOTE 5 ANNEN FINANSINNTEKT OG FINANSKOSTNAD

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

ANNEN FINANSINNTEKT Andre renteinntekter 2,1 6,8 0,6 4,6 Andre finansinntekter 10,6 2,9 2,4 15,4 Sum annen finansinntekt 12,7 9,7 3,0 20,0 ANNEN FINANSKOSTNAD Rentekostnader 182,3 184,6 158,7 159,0 Urealisert tap valutaterminer/(tilbakeføring tap valutaterminer) – – – (93,5) Andre finanskostnader 6,3 7,3 6,0 6,7 Sum annen finanskostnad 188,6 191,9 164,7 72,2

NOTE 6 VARIGE DRIFTSMIDLER

Akk. ansk. Årets Årets Akk. ansk.

Millioner kr per 01.01. tilgang avgang per 31.12.

Akk. Bokført avskr. verdi Årets Økonomisk per 31.12. per 31.12. avskr. levetid

Avskrivningsplan

KONSERN Bygninger 5.871,0 108,0 (14,7) 5.964,3 (798,9) 5.165,4 64,8 25-100 år Lineær Tomter 1.623,2 31,1 (4,1) 1.650,2 – 1.650,2 – – – Driftsløsøre, inventar o.l.

124,6 7,3 (3,8) 128,1 (70,7) 57,4 8,2 3-10 år Lineær Sum konsern 7.618,8 146,4 (22,6) 7.742,6 (869,6) 6.873,0 73,0 MORSELSKAP Bygninger 195,2 – – 195,2 (21,9) 173,3 2,0 25-100 år Lineær Tomter 16,9 – – 16,9 – 16,9 – – – Driftsløsøre, inventar o.l.

41,2 1,6 (3,2) 39,6 (21,2) 18,4 3,1 3-10 år Lineær Sum morselskap 253,3 1,6 (3,2) 251,7 (43,1) 208,6 5,1

NOTE 7 INVESTERINGER I DATTERSELSKAP Eierandel/

stemme- Aksje- Bokført Millioner kr andel Valuta kapital verdi

EID AV MORSELSKAPET Alna Park AS Arena Eiendom AS AS Grand Hotel AS Magnusgården AS Storgaten 6 Brødrene Johansen Eskefabrikk AS Drammensveien 200 Dronningensgate 40 AS Hjalmar Johansens gate 12 AS Eiendomsspar Sverige AB ES Hotellus AS Folketeaterbygningen AS Frikar AS FR 4 (Bolig) AS FR 4 (Næring) AS FR 4 (Utbygging) AS Gabelshus AS Hegdehaugsveien 27 AS Helsfyr Utbygging AS Hoffsveien Eiendom AS Holbergsgate 21 AS Holbergsplass Holding AS Holmenkollen Invest Eiendom AS Holmenkollen Restaurant AS Jernbanetorget 4 AS

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

SEK

0,2 85,4 8,1 159,2 27,2 322,5 0,1 360,2 1,6 42,0 0,1 84,9 0,1 0,1 0,1 123,8 0,1 13,2 500,0 7.063,4 0,1 0,1 2,5 271,8 0,5 26,2 0,1 0,1 0,1 5,1 0,1 25,1 0,3 50,2 0,1 0,1 0,1 0,4 1,1 199,6 5,0 5,0 0,1 38,8 0,2 84,1 0,1 21,7 0,1 0,1

Side 36

Eierandel/

stemme- Aksje- Millioner kr andel Valuta kapital

Bokført verdi

Karihaugveien 89 Utbygging AS 100% 2,0 2,0 Karl Johans gate 6 AS 100% 0,1 0,1 Klingenberggaten 4 AS 100% 22,8 261,3 Kongsveien 15 AS 100% 0,1 0,1 Mack Kvartalet AS 92,5% 1) 1,9 76,6 Nye Parkveien Holding AS 100% 10,8 30,3 Nye Storgaten 10 A AS 100% 0,1 85,1 Nye Storgaten 10 B AS 100% 0,1 118,0 Parkveien 35 AS 100% 0,9 10,8 Parkveien 60 AS 100% 0,1 2,0 Parkveien 64 Næring Holding AS 70% 4,5 8,9 Renref AS 100% 1,6 117,9 Rådhuseiendommene AS 100% 20,5 110,8 Rådhusgaten 23 AS 100% 2,6 24,2 Skræddergaarden AS 99% 0,1 36,4 Sommerrogaten 13-15 Tomt AS 100% 0,1 0,1 Storgaten 8 Oslo AS 99% 0,1 58,7 Strømsveien 230 AS 100% 0,3 29,0 Tallinor OÜ 100% EUR 3,7 30,2 Tjuvholmen Allé 1-5 AS 100% 0,4 693,6 Tordenskiolds gate 8-10 AS 99,9% 0,1 114,5 Tvet Holding AS 75% 1,0 12,0 Urtegata 9 Holding AS 95% 10,0 55,1 Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS 100% 0,1 0,1 Vestnorsk Hotel DA 66,7% – 0,1 Vollabygget AS 100% 0,4 87,5 Vollaveien 20 AS 100% 1,1 143,1 Økernveien 115 AS 100% 14,7 278,0 Øvre Slottsgate 11 AS 100% 0,1 0,1 Øvre Slottsgate 12 AS 100% 0,4 221,6 Sum morselskap 11.591,3 Eierandel/

stemme- Aksje- Millioner kr andel Valuta kapital

EID AV DATTERSELSKAP Alnabru Næringspark AS Bjørnegårdsvingen AS Eiendomsspar Invest AS Eiendomsspar Sverige II AB Faretex AS Folketeateret Oslo AS Hoffsveien 4 AS Mack Stranda AS Mandalsgadens Eiendomsselskab AS Parkveien 64 AS Parkveien 64 Næring AS Rosenkrantzgate 11 Hjemmel AS Rosenkrantzgate 13 DA Rosenkrantzgate 13 II AS Skræddergaarden AS Storgaten 8 Oslo AS Timms Reperbane AS Tordenskiolds gate 8-10 AS Urtegaten 9 AS

Bokført verdi

100% 2,6 15,8 100% 0,1 10,0 49% 0,1 – 100% SEK 0,1 140,7 100% EUR – 32,7 100% 5,0 10,0 100% 0,3 262,6 92,5% 1) 0,6 21,1 100% 0,5 6,2 100% 0,3 158,8 100% 0,1 66,4 100% 0,1 0,1 74,75% – – 100% 0,4 23,8 1% 0,1 0,4 1% 0,1 0,6 75% 2,4 71,9 0,1% 0,1 – 95% 0,2 287,1

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Eiendomsspar Sverige AB og Eiendomsspar Sverige II AB, begge Stockholm, Sverige og Tallinor OÜ og Faretex AS, begge Tallinn, Estland.

Tvet Holding AS, Urtegaten 9 Holding AS og Eiendomsspar Sverige II AB ble stiftet i 2017. Eiendomsspar Økern Torgvei AS ble avviklet i 2017.

1) Stemmeandel 100%

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 37

NOTE 8 INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET OG TILKNY T TET SELSK AP

Eierandel/ Opp- Bokført Årets Andel

stemme- rinnelig verdi tilgang/ resultat Andel Millioner kr andel kostpris per 01.01 avgang før skatt skatt

Mottatt Omutbytte/ regnings- Bokført Årets Bokført tilbake- differanse verdi avskr. merverdi betaling m.v. per 31.12 merverdi per 31.12

40 Rue Notre Dame des Victoires AS 50,00% 0,1 50,4 (25,0) 5,3 (1,8) (15,0) 0,3 14,2 – – Bergehus Holding AS 50,00% 77,9 75,5 – 7,5 (1,7) (10,0) – 71,3 – – Bjørnegårdsvingen 11-13 ANS 50,00% 39,5 8,9 – (0,1) – – – 8,8 – (22,1) Folketeaterets Produksjonsfond DA 50,00% 6,0 5,1 – 0,2 – – – 5,3 – – Holmenkollen Park Hotel ANS 50,00% 43,2 73,1 – 10,5 – (6,0) – 77,6 1,2 8,6 Ingeniørenes Hus AS 50,00% 26,7 20,6 (7,5) 2,6 (0,7) – – 15,0 0,1 10,0 Konowsgate Finans AS 50,00% 0,1 8,8 – (0,1) – – – 8,7 – 0,5 Mack Øst AS 46,25% 1) 31,7 40,7 – 0,2 (0,1) (1,9) – 38,9 – – Pandox AB 3) 27,63% 2) 1.735,7 4.128,5 138,2 1.010,6 (139,8) (175,7) 242,8 5.204,6 – – Økern Torgvei Boliger ANS 50,00% – 0,1 (0,1) – – – – – – – Økernveien 115 Utvikling AS 50,00% 1,0 – 1,0 – – – – 1,0 – – Sum 4.411,7 106,6 1.036,7 (144,1) (208,6) 243,1 5.445,4 1,3 (3,0) herav felleskontrollert virksomhet 240,8 herav tilknyttet selskap 5.204,6 Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Pandox AB, Stockholm, Sverige.

1) Stemmeandel 50,00%.

2) Stemmeandel 38,08%.

3) Pandox AB er børsnotert på Nasdaq Stockholm OMX og avlegger regnskap etter internasjonale regnskapsstandarder (IFRS). Det er ikke praktisk mulig å omarbeide andelen i denne virksomheten til Eiendomsspar sine regnskapsprinsipper.

NOTE 9 LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Utlån til Bjørnegårdsvingen 11-13 ANS 10,8 6,4 – – Sum 10,8 6,4 – –

NOTE 10 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Balanse Eier- Antall ført Millioner kr andel aksjer verdi

Charlius Germany Hotels Sarl 5,1% 210.732 34,1 Charlius Cologne Hotel Property Sarl 5,1% 2.780 8,1 Hypnos Hotel Properties Holding GmbH 5,1% 1.275 123,8 Stavanger Hotell KS 1,0% – 1,4 Tvet Holding AS 2,5% 2.500 0,4 Sum konsern 167,8

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 38

NOTE 11 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Utlån til ansatte 1) 14,5 14,6 14,5 14,6 Netto pensjonsmidler 63,6 52,3 63,6 52,3 Forskuddsbetalte kostnader 0,4 1,9 0,4 1,9 Andre utlån 1,0 1,0 – – Sum 79,5 69,8 78,5 68,8 1) Utlån til ansatte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet.

NOTE 12 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Kundefordringer 10,4 14,6 1,2 – Andre fordringer 27,7 24,7 0,1 4,0 Forskuddsbetalte kostnader 5,3 4,3 6,1 1,4 Sum 43,4 43,6 7,4 5,4

NOTE 13 EGENKAPITAL Aksjekapitalen per 31.12.2017 er kr 344.126.162,50 fordelt på 55.060.186 aksjer à kr 6,25. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 1.957.776 egne aksjer.

I tillegg eier konsernet indirekte 13.562.996 egne aksjer gjennom sin 49% eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Antall utestående aksjer per 31.12.2017 utgjør således 39.539.414. Kostprisen for de direkte og indirekte eide egne aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen.

Annen Sum

Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

MORSELSKAP Egenkapital per 31.12.16 344,1 (11,3) 288,6 7.978,2 8.599,6 Årsresultat 389,3 389,3 Kjøp egne aksjer (0,9) (50,6) (51,5) Avsatt utbytte (239,0) (239,0) Morselskapets egenkapital per 31.12.17 344,1 (12,2) 288,6 8.077,9 8.698,4 KONSERN Egenkapital per 31.12.16 344,1 (11,3) 288,6 4.839,7 51,2 5.512,3 Årsresultat 1.096,3 6,2 1.102,5 Kjøp egne aksjer (0,9) (50,6) (51,5) Avsatt utbytte (239,0) (239,0) Avsatt utbytte på indirekte eide egne aksjer 61,1 61,1 Omregningsdifferanser m.v.

248,8 248,8 Minoritet 34,6 (33,6) 1,0 Konsernets egenkapital per 31.12.17 344,1 (12,2) 288,6 5.990,9 1) 23,8 6.635,2 1) Herav inngår akkumulerte omregningsdifferanser med kr 306,5 mill.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 39

NOTE 13 FORTS. AKSJONÆROVERSIKT PER 31.12.2017

Antall Aksjer Aksjonær aksjer i%

1 Eiendomsspar Invest AS *) 27.679.584 50,3 2 Victoria Eiendom AS 4.611.680 8,4 3 Helene Sundt AS 2.288.000 4,2 3 CGS Holding AS 2.288.000 4,2 5 Eiendomsspar AS 1.957.776 3,6 6 Audley AS 1.200.000 2,2 7 Horn, Hans Herman 1.109.825 2,0 8 Krohn, Paul Ingar W. J 1.089.563 2,0 9 Krohn, Elisabeth S. J. 904.784 1,6 10 Mustad Industrier AS 851.000 1,5 11 Talbot, Anette Dobloug 781.076 1,4 12 MP Pensjon PK 675.000 1,2 13 Straen AS 535.700 1,0 14 Grundt, Asbjørn 532.000 1,0 15 Arendals Fossekompani ASA 390.432 0,7 16 Thorp, Tone 371.328 0,7 17 Nore-Invest AS 353.306 0,6 18 Celon Invest AS 290.208 0,5 19 Thrane-Steen Finans AS 288.209 0,5 19 Thrane-Steen Medhus AS 288.209 0,5 Øvrige aksjonærer (621) 6.574.506 11,9 Totalt antall aksjer 55.060.186 100,0 Direkte eide egne aksjer (1.957.776) (3,6) Indirekte eide egne aksjer *) (13.562.996) (24,6) Totalt antall utestående aksjer 39.539.414 71,8 *) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%).

DIREKTE EIDE EGNE AKSJER

31.12.16

Kjøp

Salg 31.12.17

Antall 1.804.476 153.300 – 1.957.776 Vederlag (mill. kr) 51,5 Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller ved fusjon.

Aksjer eiet av styret og ledende ansatte (inkl. nærstående)

Aksjonær

Antall Antall aksjer opsjoner

Anders Ryssdal 100 – Leiv Askvig – – Ragnar Horn 105.600 – Gisèle Marchand – – Monica S. Salthella – – Christian Ringnes 30.160 16.000 Martin Traaseth – 16.000 Olaf Gauslå – 16.000

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 40

NOTE 14 SKATTER SKATTEKOSTNAD

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Betalbar skatt 60,3 41,0 44,4 23,1 Utsatt skatt 4,3 33,0 (6,2) 80,5 Utsatt skatt (effekt av endret skattesats) (25,6) (26,0) (0,5) (0,7) Andel skatt i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, jfr. note 8 144,1 128,9 – – Sum 183,1 176,9 37,7 102,9 KONSERN – UTSATT SKATT Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger: Millioner kroner

2017

2016

LANGSIKTIGE POSTER: Anleggsmidler 573,7 577,5 Avsetning for forpliktelser (15,2) (12,7) Gevinst- og tapskonto 40,3 59,4 Sum langsiktige poster 598,8 624,2 KORTSIKTIGE POSTER: Kortsiktige fordringer (0,3) 0,6 Kortsiktig gjeld (4,0) (1,0) Sum kortsiktige poster (4,3) (0,4) Sum utsatt skatt 594,5 623,8 MORSELSKAP – UTSATT SKATT Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger: Millioner kroner

2017

2016

LANGSIKTIGE POSTER: Anleggsmidler 85,4 81,5 Avsetning for forpliktelser (60,8) (47,6) Gevinst- og tapskonto 38,1 38,7 Sum langsiktige poster 62,7 72,6 KORTSIKTIGE POSTER: Kortsiktig fordringer – 3,7 Kortsiktig gjeld (16,5) (3,9) Sum kortsiktige poster (16,5) (0,2) Sum midlertidige forskjeller 46,2 72,4 Beregning av utsatt skatt: Anvendt skattesats 23% 24% Utsatt skatt per 31.12.

10,6 17,4 MORSELSKAP – ÅRETS SKATTEGRUNNLAG Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kroner

2017

2016

Resultat før skattekostnad 427,0 3.235,0 Permanente forskjeller 5,2 6,1 Mottatt skattefritt konsernbidrag (72,3) (1.128,6) Mottatt utbytte (194,0) (173,9) Likvidasjonsutbytte, samt gevinst ved salg aksjer (7,1) (1.607,3) Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler ­­ (3,9) (5,2) – avsetning for forpliktelser 13,2 (4,0) – kortsiktig fordringer 3,7 (3,7) – kortsiktig gjeld 3,7 (235,9) – gevinst- og tapskonto 9,5 ­­ 9,7 Årets skattegrunnlag 185,0 92,2 Skattesats 24% 25% Betalbar skatt 44,4 23,1

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 41

NOTE 15 ANDRE AVSETNINGER FOR FORPLIKTELSER

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Pensjonsforpliktelser 1) 66,0 53,0 60,8 47,6 Andre avsetninger 30,5 43,4 0,1 7,5 Sum 96,5 96,4 60,9 55,1 1) Pensjonsforpliktelsen i morselskapet knytter seg til en pensjonsordning for de ledende ansatte. Se note 3 for en beskrivelse av pensjonsordningen.

NOTE 16 RENTEBÆRENDE GJELD

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Obligasjonslån 700,0 700,0 700,0 700,0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4.093,9 4.194,7 3.101,9 3.176,9 Sertifikatlån 250,0 150,0 250,0 150,0 Sum rentebærende gjeld 5.043,9 5.044,7 4.051,9 4.026,9 herav langsiktig gjeld 4.793,9 4.894,7 3.801,9 3.876,9 herav kortsiktig gjeld 250,0 150,0 250,0 150,0

Den rentebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter per 31.12.2017:

Millioner

Konsern Morselskap Valuta NOK Valuta NOK

NOK – 4.958,7 – 4.051,9 EUR 8,7 85,2 – – Sum 8,7 5.043,9 – 4.051,9

2023 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2018 2019 2020 2021 2022 og senere

%-andel

45% 0% 9% 18% 8% 20%

Gjennom 2023 snittlig Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 2018 2019 2020 2021 2022 og senere rente

Gjeld til kredittinstitusjoner Obligasjonslån Sum

325,1 278,5 1.048,1 2.398,2 8,1 35,9 700,0 – – – – – 1.025,1 278,5 1.048,1 2.398,2 8,1 35,9 1) 3,5%

1) Tilsvarende tall per 31.12.2016 var kr 119,0 mill.

PANTSTILLELSER OG SIKKERHETSSTILLELSER Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer, utgjør kr 6.167,8 mill. for konsernet. Eiendommen i morselskapet er ikke pantsatt.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 42

NOTE 17 ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Leverandørgjeld 24,4 26,2 1,6 0,5 Skattetrekk, feriepenger, mva. mv.

13,9 11,6 12,8 12,0 Betalbar skatt 58,7 40,1 44,4 23,1 Avsetning renter 20,2 21,4 18,1 18,8 Forskudd 7,6 11,9 0,1 1,2 Utbytte 1) 177,9 168,7 239,0 226,3 Annen gjeld 82,3 61,9 34,8 19,5 Sum 385,0 341,8 350,8 301,4 1) Utbytte på indirekte eide egne aksjer (kr 61,1 mill.) er eliminert i konsernregnskapet.

NOTE 18 RESULTAT PER AKSJE Antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS utgjør 39.539.414 per 31.12.2017, jfr. note 13. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2017 var 39.683.487 aksjer.

Konsern 2017 2016

Årets resultat tilordnet aksjonærer (mill. kr) 1.096,3 1.191,8 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 39.683.487 39.751.787 Resultat per aksje (kr) 27,63 29,98

NOTE 19 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Eiendomsspar har solgt datterselskapet Urtegaten 9 AS til Urtegaten Holding AS for kr 287,1 millioner. Dette selskapet eies av Eiendomsspar (95%) og enkelte nøkkelmedarbeidere i Eiendomsspar (5%). Videre har Eiendomsspar solgt datterselskapet Timms Reperbane AS til Tvet Holding AS for kr 71,9 millioner. Dette selskapet eies av Eiendomsspar (75%) og enkelte nøkkelmedarbeidere i Eiendomsspar (25%). Samlet gevinst er fullt ut eliminert i konsernregnskapet i tråd med god regnskapsskikk, da dette i realiteten er salg av minoritetsandeler som ikke påvirker resultatet i konsernet. Salgene er primært gjennomført for å knytte nøkkelansatte eiermessig tettere til selskapet.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Noter

Side 43

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Revisjonsberetning

Side 44

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Revisjonsberetning

Side 45

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Revisjonsberetning

Side 46

Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspars prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.

1. Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Gjennom god eierstyring og selskapsledelse ønsker styret å sikre et godt tillitsforhold mellom Eiendomsspar, aksjeeiere og andre interessenter.

Eiendomsspar følger på de fleste områder anbefalingene for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»), slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse datert 30. oktober 2014. Eiendomsspars redegjørelse om eierstyring og selskapsledelse er strukturert etter punktene i anbefalingen, og eventuelle avvik fra anbefalingen er omtalt i det enkelte punkt.

Det er ingen vesentlige endringer i selskapets eierstyring og selskapsledelse, sammenlignet med fjoråret. Avvikene mot anbefalingen relaterer seg til pkt. 5 (Fri omsettelighet), pkt. 6 (Generalforsamling), pkt. 7 (Valgkomité), pkt. 9 (Styrets arbeid) og pkt. 12 (Godtgjørelse til ledende ansatte).

Eiendomsspars «Visjon og viktigste målsetninger» og retningslinjer for «Etikk og samfunnsansvar» er nærmere beskrevet på side 9 og 13 i årsrapporten.

Styret i Eiendomsspar følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 2. Virksomhet Selskapets generelle formål er investeringsvirksomhet, tjenesteyting, handel og produksjon og alt som dermed står i forbindelse, jfr. selskapets vedtekter §3. Mer konkret søker Eiendomsspar å maksimere verdijustert egenkapital per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap. Selskapets strategi er nærmere beskrevet på side 11 i årsrapporten.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 3. Selskapskapital og utbytte Eiendomsspars verdijusterte egenkapital utgjorde

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

kr 15.806 mill. per 31.12.2017, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 71%. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål og strategier.

Eiendomsspar har over en meget lang periode fulgt en konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17% p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje.

Styret har for 2017 foreslått et ordinært utbytte på kr 4,50 per aksje, mot kr 4,25 per aksje året før.

Styret fikk på ordinær generalforsamling 10.05.2017 fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 500.

Fullmakten gjelder til 15.05.2018. Styret vil på generalforsamlingen 07.05.2018 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på 12 måneder, til 15.05.2019, i prisintervallet NOK 1 og NOK 500.

Selskapets beholdning av egne aksjer er 1.957.776 aksjer per 21.03.2018.

Selskapets styre har også løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi kr 40.000.000, fordelt på inntil 6.400.000 aksjer á kr 6,25 pålydende.

Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 07.05.2018 for en periode på 12 måneder.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 4. Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme.

Eierstyring og selskapsledelse

Side 47

Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt ovenfor, vil begrunnelsen offentliggjøres via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper.

Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotert listen til Norges Fondsmeglerforbund.

Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom er hovedaksjonær i Victoria Eiendom som har felles administrasjon med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 30.160 aksjer i Eiendomsspar (0,1% av aksjekapitalen).

I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 (16,0% av aksjekapitalen), samt 51% andel i Victoria Eiendom Invest AS, som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen).

Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar. Eiendomsspar har også felles administrasjon med T6 Holding AS, hvor ansatte i Eiendomsspar inkl. adm. direktør eier 73% av aksjene og Victoria Eiendom eier 27% av aksjene.

T6 Holding AS kan investere gjennomsnittlig inntil kr 125 mill. per år i eiendomsmarkedet, i mindre eiendommer som ikke naturlig vurderes å være av porteføljemessig interesse for Eiendomsspar/ Victoria Eiendom. Investeringene skal godkjennes av styret i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, som har fortrinnsrett til å tre inn i investeringene.

Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom selskapene og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer. Fra styrets side har det i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Dessuten er målsettingen at selskapene skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat.

Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet.

Avvik fra anbefalingen: Ingen

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

5. Fri omsettelighet Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret.

Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet.

Avvik fra anbefalingen: Godkjennelse fra styret ved aksjeoverdragelser, samt stemmerett først etter fire uker 6. Generalforsamling Eiendomsspar søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere som ikke kan være tilstede på generalforsamlingen kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema.

Styret, valgkomitéen og revisor er til stede i generalforsamlingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. Styremedlemmer på valg velges samlet.

Avvik fra anbefalingen: Styremedlemmer på valg velges samlet. Fullmakt gis generelt, uten mulighet for å stemme i enkeltsaker 7. Valgkomité Til å foreslå styrets sammensetning overfor generalforsamlingen har selskapet en valgkomité bestående av fire medlemmer som velges av generalforsamlingen blant selskapets aksjonærer, jfr. vedtektenes §6, andre avsnitt. Styrets leder er medlem av valgkomitéen. For øvrig er valgkomitéens medlemmer uavhengig av styret og ledende ansatte. Generalforsamlingen fastsetter komiteens godtgjørelse.

Valgkomitéen foreslår også honorar til styrets medlemmer.

Avvik fra anbefalingen: Styrets leder er medlem i valgkomitéen 8. Styrets sammensetning og uavhengighet Selskapet har ikke bedriftsforsamling. Styret er sammensatt slik at det kan ivareta aksjonærfelleskapets interesser og selskapets behov. I henhold til vedtektenes §6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år.

Nåværende styre består av fem medlemmer, og disse er nærmere omtalt på side 17 i årsrapporten.

Styremedlem Leiv Askvig er daglig leder i Sundt AS, Helene Sundt AS og CGS Holding AS, hvor Christian

Eierstyring og selskapsledelse

Side 48

Ringnes er styreformann/styremedlem. Helene Sundt AS og CGS Holding AS eier hver 4,2% av aksjekapitalen i Eiendomsspar. Øvrige styremedlemmer i Eiendomsspar er uavhengig av ledende ansatte.

Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår av note 13 i årsregnskapet.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 9. Styrets arbeid Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Det er ikke etablert revisjons- eller kompensasjonsutvalg. Det samlede styret utfører disse oppgaver.

Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt seks/syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid.

I 2017 er det avholdt tilsammen 7 styremøter.

Deltakelse i styremøter

Anders Ryssdal Leif Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

2017

7/7 6/7 6/7 6/7 5/7

Avvik fra anbefalingen: Det er ikke etablert eget revisjonsutvalg 10. Risikostyring og intern kontroll Styret har ansvar for å påse at Eiendomsspar har god intern kontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar.

Det utarbeides kvartalsvise regnskapsrapporter til styret, som inngår i den finansielle rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst en gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 11. Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets valgkomité. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger.

Avvik fra anbefalingen: Ingen

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

12. Godtgjørelse til ledende ansatte Godtgjørelse til adm. direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av adm. direktør og styrets leder. Selskapet har en opsjonsordning for alle ansatte. For ytterligere opplysninger vises til note 3 i årsregnskapet. I tillegg deltar enkelte ansatte i en medinvestorordning. Det er ikke et lovkrav for Eiendomsspar at retningslinjer for godtgjørelse til ledende ansatte fremlegges for generalforsamlingen.

Avvik fra anbefalingen: Det fremlegges ikke retningslinjer for godtgjørelse for generalforsamlingen 13. Informasjon og kommunikasjon Eiendomsspar legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til.

Eiendomsspar legger videre vekt på åpenhet.

Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet. Selskapets årsrapport inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmeside, via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper og ved utsendelse.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 14. Selskapsovertakelse Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 15. Revisor Revisors ansvar er å revidere årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk.

Revisor fremlegger årlig en oppsummering av årets revisjon for styret.

Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst et årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede.

I selskapets årsregnskap (note 3) og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, fordelt på revisjon og andre tjenester.

Avvik fra anbefalingen: Ingen

Eierstyring og selskapsledelse

Side 49

Aksjonæroversikt Eiendomsspar AS – aksjonæroversikt per 21.03.2018

Aksjonær

Eiendomsspar-aksjens kursutvikling

Antall Aksjer aksjer i%

1 Eiendomsspar Invest AS *) 27.679.584 50,3 2 Victoria Eiendom AS 4.611.680 8,4 3 CGS Holding AS 2.288.000 4,2 3 Helene Sundt AS 2.288.000 4,2 5 Eiendomsspar AS 1.957.776 3,6 6 Audley AS 1.200.000 2,2 7 Horn, Hans Herman 1.117.825 2,0 8 Krohn, Paul Ingar W. J. 1.072.563 1,9 9 Krohn, Elisabeth S. J. 898.991 1,6 10 Mustad Industrier AS 851.000 1,5 11 Talbot, Anette Dobloug 781.076 1,4 12 MP Pensjon PK 675.000 1,2 13 Straen AS 535.700 1,0 14 Grundt, Asbjørn 532.000 1,0 15 Arendals Fossekompani ASA 390.432 0,7 16 Thorp, Tone 371.328 0,7 17 Nore-Invest AS 353.306 0,6 18 Celon Invest AS 290.208 0,5 19 Thrane-Steen Finans AS 288.209 0,5 19 Thrane-Steen Medhus AS 288.209 0,5 Øvrige aksjonærer (635) 6.589.299 12,0 Totalt antall aksjer 55.060.186 100,0 Direkte eide egne aksjer (1.957.776) (3,6) Indirekte eide egne aksjer *) (13.562.996) (24,6) Totalt antall utestående aksjer 39.539.414 71,8

Kursindeks for Eiendomsspar-aksjen (inkl. akk. utbytte til nominell verdi*) sammen­lignet med Oslo Børs totalindeks/hovedindeks fra 01.01.1985 til 31.03.2018.

Indeks 01.01.1985 = 100. * uten effekt av reinvestert utbytte

11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Eiendomsspar Oslo Børs

*) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør ­således 13.562.996.

Fordeling av aksjer per 21.03.2018

Antall aksjer Antall % av total per aksjonær aksjonærer aksjekapital

1 – 100 101 – 1.000 1.001 – 10.000 10.001 – 100.000 100.001 – 1.000.000 1.000.001 – 5.000.000 over 5.000.000

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

123 151 223 125 25 7 1 655

– 0,1 1,6 7,1 14,5 26,4 50,3 100,0

Aksjonæroversikt

Side 50

Verdivurdering per 31.12.2017 Det er gjennomført en verdivurdering av Eiendomsspar per 31.12.2017. Denne viser følgende:

settes til 9% av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til kr 402 (2016: kr 327), en økning på 23% fra ifjor.

• Aksjeposten i Pandox (eierandel 27,6%) verdsettes basert på EPRA NAV verdi.

– substansverdi/EPRA NAV per aksje, SEK 144,54 --> VEK per Eiendomsspar aksje er 402 – børskurs per aksje per 29.12.2017, SEK 158,50 --> VEK per Eiendomsspar aksje er 418

Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskrav) benyttet: Snitt 5,1%, fra 4% til 7,5% per eiendom (2016: snitt 5,3%) • Løpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2018, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke • Driftskostnader er kalkulatorisk satt til 10% av brutto leie per eiendom. I tillegg er det gjort en avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene) verd-

Sensitivitetsanalyse Eiendomsspar sin VEK per aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt aksjekursen til Pandox. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi av Pandox, er det utarbeidet en sensitivitetstabell vist nedenfor.

I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Verdien av prosjekter er holdt uendret. Det er benyttet en SEK/NOK kurs per 31.12.2017 på 0,9996 ved omregning av Pandoxinvesteringen.

Snittyield (direkte eide eiendommer - Eiendomsspar)

Verdi Pandox-aksjen (SEK)

4,0% 4,5% 5,0% 5,1% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5%

195

554 507 470 461 439 414 392 374 358

175

530 484 447 437 416 390 369 350 334

158,5 511 465 427 418 397 371 349 331 315 144,5 495 448 411 402 380 355 333 315 299 135

483 437 400 390 369 344 322 304 288

115

460 414 377 367 346 320 299 280 264

95

437 390 353 344 322 297 275 257 241

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Verdivurdering per 31.12.2017

Side 51

Verdiutvikling 2017

1.099

• Verdijustert resultat etter skatt er kr 2.987 mill.

• Verdijustert egenkapital per aksje økte fra kr 327 til kr 402 per aksje, en økning på 23%

44

- 161 2.987

1.406

600

Kontantstrøm før TS/FKV

Eiendommer/ prosjekter

Andel Pandox/ øvrige FKV

Renteswaper

Skatter

Økning VEK 2017

Kommentarer til de enkelte verdi­utviklingsfaktorene Kontantstrøm før TS/FKV + kr 600 mill.

Dette er kontantstrøm før salgs­-/kurs­gevinster, rehabiliteringskostnader og skatter, samt før andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert (FKV) og tilknyttet selskap (TS). Andel tilbakeholdt kontantstrøm i TS/FKV er inkludert i posten nedenfor.

Eiendommer/prosjekter + kr 1.406 mill. Økningen skyldes hovedsakelig leieøkninger, yield reduksjon og verdiøkning grunnet prosjekter.

Renteswaper + kr 44 mill.

Mindreverdi renteswaper endret seg fra kr 281 mill. per 01.01.2017 til kr 237 mill. per 31.12.2017. Dette medfører en positiv verdiendring på kr 44 mill.

Skatter – kr 161 mill.

Betalbare skatter utgjorde - kr 59 mill. Øvrig endring utsatt skatt - kr 102 mill. Totalt - kr 161 mill.

Andel Pandox/Øvrige FKV + kr 1.099 mill.

Dette er endring merverdi i 2017, realisert og urealisert.

I tillegg kommer utbetalt utbytte, som inngår i kontantstrømmen vist ovenfor.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Verdiutvikling 2017

Side 52

Verdijustert balanse per 31.12.2017

Mill. kr.

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 6.873 7.833 14.706 Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap (2) 5.456 1.744 7.200 Øvrige finansielle anleggsmidler 247 16 263 Omløpsmidler 179 – 179 Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser (5, 6) Latent/utsatt skatt (3) Rentebærende gjeld Annen gjeld (4) Sum egenkapital og gjeld Belåningsgrad

Noter til verdijustert balanse 1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt baset på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på side 47. Verdi av prosjekter utgjør kr 1.681 per 31.12.17 og består i hovesak av Økernveien 115, Urtegata 9 og Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz gate 11.

2) Merverdi felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder hovedsakelig eierandelen i Pandox AB og er merverdi utover akkumulert bokført resultat/verdiendring i eierperioden (fratrukket utbetalt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Investeringer i felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap fremgår av note 8 til årsregnskapet.

Eierandelen i Pandox AB er vurdert til EPRA NAV (SEK 144,54 per aksje). Det er benyttet valutakurser per 31.12.2017 ved omregning til NOK. 3) I verdibalansen utgjør latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

12.755

9.592

22.347

6.635 595 5.044 482

9.171 183 – 237

15.806 778 5.044 719

12.755

9.592

22.347

(7) 34%

4) 5) 6)

7)

en kalkulatorisk skattesats. For Eiendomsspar er det benyttet en skattesats på 9% for bygg inkludert teknisk installasjoner og 0% på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20% per år. Nåverdien av forpliktelsen er avsatt.

Mindreverdi renteswaper kr 237 mill.

Herav minoritetsinteresser kr 106 mill. per 31.12.2017.

Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld. Den verdijusterte egenkapitalen etter avsatt utbytte og skatt er beregnet å utgjøre kr 15.806 mill. per 31.12.2017. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 178 mill) og minoritetsinteresser ( - kr 106 mill), er verdijustert egenkapital kr 15.879 per 31.12.2017. Dette tilsvarer kr 401,6 per aksje (kr 397,1 per aksje etter avsatt utbytte på kr 4,50 per aksje).

Belåningsgrad = Rentebærende gjeld/verdi eiendommer og prosjekter.

Verdijustert balanse per 31.12.2017

Side 53

Tigerstatuen på Jernbanetorget

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Side 54

Donasjoner

En av Eiendomsspars målsettinger er å bidra til at Oslo blir en vakrere og hyggeligere by. Først og fremst påser selskapet at egne eiendommer fremstår i førsteklasses stand. I tillegg har Eiendomsspar bidratt til utviklingen av bybildet gjennom ulike kulturdonasjoner.

og offentlige

utsmykninger

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første inntrykket

Donasjoner Adm. dir. og offentlige utsmykninger

Side Side 55

1

3

2

1 Den velkjente Påfuglfontenen i Studenterlunden i Oslo ble innviet allerede i 1989 og er Eiendomsspars første donasjon til Oslo by.

Fontenebassenget er utformet i granitt og selve fontenen har 210 dyser i rustfritt stål, som danner den praktfulle vannblomsten. Fontenen er tegnet av arkitektene Kjell Lund og Nils Slaatto.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2 I 1992 donerte Eiendomsspar marmorrelieffet De tre gratier, av den danske billedhuggeren Bertel Thorvaldsen, til Nasjonalgalleriet. Relieffet fulgte med på kjøpet av en bygning i Drammensveien og i stedet for å gjemme relieffet bort i et privat bygg, ble det gitt til galleriet i samarbeid med Nasjonalgalleriets Venner.

3 Fontenen Kvinneskikkelse med overflødighetshorn donerte Eiendomsspar til Norsk Folkemuseum på Bygdøy i 1993.

Den er i støpejern og laget i Paris hos A. Durenne i perioden 1860 – 1900.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Side 56

4

5

6

7

4 I 1996 ble Triangelstatuen – den siste delen av Frognerparken – ferdigstilt med støtte fra Eiendomsspar. Tiltaket kom i stand etter en henvendelse fra Frognerparkens Venner, som ba om hjelp til å få sluttført parken i tråd med Vigelands opprinnelige planer.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

5 I 1997 oppførte Eiendomsspar fontenen Christian IV’s hanske på Christiania Torv i Oslo. Fontenen illustrerer hansken Christian IV kastet i år 1624, da han bestemte at – Her skal byen ligge. Den er utformet av billedkunstneren Wenche Gulbransen og har en pittoresk sammensetning av former og vannspill, som gir torvet et menneskelig, intimt preg.

6 I 2000 donerte selskapet en fontene av Carl Nesjar til Radiumhospitalet.

7 Keplerstjernen, som Eiendomsspar har finansiert i samarbeid med Møller-gruppen, ble avduket i Gardermoen Park nyttårsaften 2000. Keplerstjernen er laget av Vebjørn Sand.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Side 57

8

9

10

8 Tigerstatuen ga Eiendomsspar til Oslo by i forbindelse med 1000-års jubiléet i år 2000. Tigerstatuen er laget av Elena Engelsen og står på Jernbanetorget.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

9 Oksehodet laget av Elena Engelsen assosierer Europarådets plass med den mytologiske komposisjon Oksen og Europa.

10 Eiendomsspar rehabiliterte i 2005, i samarbeid med Entra Eiendom, DNB, Høegh Eiendom og Sporveien, fontenen på Solli Plass.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Side 58

11

12

13

14

11 Eiendomsspar donerte Vannfallet av Bård Breivik til Holmenkollen Skimuseum i 2005.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

12 Europarådets plass (ved Scandic Oslo City, Oslo Sentralstasjon) sto ferdig til 100-års jubiléet i juni 2005.

Prosjektet ble gjennomført i samarbeid med Oslo Kommune – Samferdsels­etaten. På fasaden mot plassen henger Fru Fortuna i all sin prakt laget av Per Ung.

13 I 2010 ble også Oslos nye astrologiske ur innviet på Karl Johans gate 3’s fasade. Verket er skapt av Elena Engelsen og Per Ung og lyssatt av Halvor Næss.

14 I 2010 avduket Eiendomsspar skulpturen Ski Queen av Zadok Ben-David i forbindelse med nyåpningen av Holmenkollen Restaurant. I restauranten hylles dessuten norske skidronninger gjennom tidene ved 13 portrettfotografier tatt av Morten Krogvold.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Side 59

Taklampen fra Øvre Slottsgate 11

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Eiendommer

Side 60

Eiendomsspars forretningsidé er å utvikle og foredle eiendommer for utleie.

Høy kvalitet på eiendommene, førsteklasses beliggenhet og en driftsfilosofi fundert på service og profesjonalitet, har gitt Eiendomsspar en sterk posisjon i eiendomsmarkedet.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første inntrykket

Eiendommer

Adm. dir.

Eiendommer

Side Side 61

SAMMENDRAG AV EIENDOMSMASSEN PER 31.12.2017 EIENDOMMER

Leie- Gjenværende Ledighet nivå 1) snittleie- som % av (mill. kr) tid leienivå

Direkte eide eiendommer Oslo sentrum Oslo vest/nord/øst Øvrig Norge Utland Festetomter Sum direkte eide eiendommer

579,0 9,2 3,6% 212.550 142,5 4,8 2,5% 97.800 29,5 10,4 0,0% 15.500 9,8 1,0 4,5% 10.100 6,1 90,1 0,0% 0 766,9 8,9 3,2% 335.950

Andel felleskontrollerte eiendommer 2) Oslo Utland Sum andel felleskontrollerte eiendommer

Total kvm

43,2 11,1 3,0% 30.000 7,2 2,0 0,0% 1.550 50,4 31.550

Sum eiendommer

817,2

367.500

PROSJEKTER Direkte eide eiendommer Oslo Øvrig Norge Andel felleskontrollerte prosjekter 2) Oslo Øvrig Norge

3) 69,5 84.400 0,5 13.000

0,0 400 3,0 23.200

Sum prosjekter

73,0

Sum eiendommer og prosjekter

121.000 3)

890,2

1) Leienivå defineres som faktiske leieinntekter tillagt markedsleie ledige arealer. For eiendom i utlandet er det benyttet valutakurs per 31.12.2017.

2) Oppgitte tall er Eiendomsspars andel.

3) I tillegg kommer utbyggingspotensial Strømsveien 221-223 samt Alnabru Næringspark (langsiktige prosjekter hvor størrelse er usikker).

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Eiendommer

Side 62

DIREKTE EIDE EIENDOMMER

Løpende

Leie- kontrakters Ledighet

nivå gjenværende som % av Brutto

(mill. kr) snittleietid leienivå kvm

Oslo sentrum Karl Johans gate 27-31/Grand Hotel Tjuvholmen Allé 1-5 Klingenberggata 4/Fridtjof Nansens Plass 4 Øvre Slottsgate 12 Europarådets Plass 1/Karl Johans gate 3 Rosenkrantz gate 13 Storgata 21-23 Dronningens gate 40 Tordenskiolds gate 8-10 Holbergsgate 21 Storgata 2/4/6 Jernbanetorget 4 Rådhusgata 23 Parkveien 64 Storgata 10A/B Gabels gate 16/Frederik Stangs gate 3 Holbergs plass 1 Øvre Slottsgate 11 Karl Johans gate 4-6 Storgata 8 Akersgata 20 Parkveien 60 Stortingsgata 14 Hegdehaugsveien 27 Parkveien 35 Frederik Stangs gate 4 Sum Oslo sentrum

114,7 51,8 49,1 37,0 34,7 33,6 31,8 25,4 24,2 20,1 17,2 17,1 14,4 14,3 14,2 14,0 13,6 8,7 8,3 6,7 6,5 6,0 5,7 5,5 3,2 1,3 579,0

14,4 3,8 4,2 23,5 4,8 14,0 9,2 4,8 4,7 9,7 2,3 4,0 3,5 2,5 2,6 10,8 7,2 6,5 6,8 7,1 4,3 3,1 50,1 2,6 6,1 2,0 9,2

0% 0% 18% 0% 0% 0% 0% 0% 21% 12% 0% 5% 0% 1% 7% 0% 0% 0% 0% 0% 27% 10% 0% 0% 0% 0% 3,6%

31.400 15.400 14.900 6.100 11.100 11.600 25.800 8.300 9.500 8.700 11.700 6.000 5.100 5.450 8.600 5.800 7.200 2.900 2.200 3.200 2.200 2.900 3.100 1.200 1.000 1.200 212.550

Oslo vest/nord/øst Hoffsveien 4 Innspurten 7 Hoffsveien 10-14 Alnabru Næringspark Strømsveien 258 Strømsveien 221-223 mv.

Verkseier Furulunds vei 9 Kongsveien 15 Holmenkollveien 119 Drammensveien 200 Hoffsveien 9 Strømsveien 230 Sum Oslo vest/nord/øst

28,4 23,1 18,1 17,9 10,5 10,4 9,8 7,9 4,7 4,5 3,7 3,5 142,5

2,9 5,0 5,2 3,0 7,0 1,7 7,9 7,2 5,0 8,1 9,3 4,2 4,8

0% 0% 11% 3% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 2,5%

14.000 11.100 10.400 21.150 6.000 11.550 10.800 2.000 2.100 2.100 1.900 4.700 97.800

29,5 29,5

10,4 10,4

0% 0%

15.500 15.500

Utlandet Maakri 23A, Tallinn, Estland Sum utland

9,8 9,8

1,0 1,0

4% 4,5%

10.100 10.100

Festetomter Sommerrogata 13-15, Oslo sentrum Sum festetomter

6,1 6,1

90,1 90,1

0% 0%

– –

Øvrige Norge Mack, Kulturkvartalet Sum øvrige Norge

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Eiendommer

Side 63

FELLESKONTROLLERTE EIENDOMMER

1)

Løpende

Leie- kontrakters Ledighet

nivå gjenværende som % av Brutto

(mill. kr) snittleietid leienivå kvm Oslo 1)

Bergehus, Frøyas gate 7–15 (50%) Holmenkollen Park Hotel/bolig (50%) Ingeniørenes Hus, Kronprinsens gate 17 (50%) Sum Oslo

18,0 20,2 5,0 43,2

2,9 19,6 6,5 11,1

4% 0% 11% 3%

10.400 17.000 2.600 30.000

Utland 1) 40 rue Notre Dame des Victoires, Paris (50%) Sum utland

7,2 7,2

2,0 2,0

0% 0%

1.550 1.550

Prosjekt – Oslo 1) Konows gate 1–3 (50%) 2) Sum prosjekt Oslo

0,0 400 0,0 400

Prosjekt – Øvrig Norge 1) Bjørnegårdsvingen, Bærum (50%) 3) Mack Øst, Tromsø (46,25%) 4) Sum prosjekt øvrig Norge

0,0 4.700 3,0 18.500 3,0 23.200

1) 2) 3) 4)

Tatt inn i regnskapet i henhold til egenkapitalmetoden; oppgitte tall for leienivå og brutto kvm er Eiendomsspars andel.

Handelslokale/parkering for salg.

Boligprosjekt, areal er estimerte BRAs. Utvikling av eiendommene til Mack Bryggeri i Tromsø, areal oppgitt som estimerte BTA i prosjekt.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Eiendommer

Side 64

PROSJEKTER

Utbyggings potensial/

Dagens prosjekt leie størrelse

(mill. kr) kvm Note Oslo Alnabru Næringspark Karihaugveien 89 Innspurten 7 Strømsveien 221-223 Tvetenveien 11 Økernveien 115 Urtegata 9 Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11 Sum Oslo

0,0 0,0 0,0 0,0 5,8 20,5 19,5 23,7 69,5

0 0 8.000 0 3.600 22.500 40.000 10.300 84.400

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)

Øvrig Norge Vestfjordgata 32-40 Sum øvrig Norge

0,5 0,5

13.000 13.000

9)

Sum prosjekt

70,0

97.400

1) 2) 3) 4) 5) 6)

39 mål tomt. Utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 21.150 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker Fremtidig utbyggingspotensial kontor, men størrelsen er usikker Utbyggingspotensial Scandic Helsfyr 64 mål tomt inkl. grøntbelte. Utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 11.550 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker 8.700 kvm tomt og 3.500 kvm lagerbygg; utbyggingspotensial (inkl. eksisterende bebyggelse) i størrelsesorden 10.000 kvm Boligprosjekt hvorav 50% er solgt til OBOS ved utløp av dagens leiekontrakt i 2021/2026. Det er derfor kun tatt inn 50% av estimert BRAs prosjektareal (bolig, handel og servicefunksjoner). Leiebeløp er 100% ettersom transaksjonen ikke gjennomføres før utløp av leiekontrakten 7) Næringsprosjekt på en av de største utviklingstomtene i Oslo sentrum. Forventet igangsettelse i 2019 8) Hotell- og butikkprosjekt 9) 2,4 mål tomt, potensielt hotellprosjekt sentralt beliggende i Svolvær

Forfallsstruktur leiekontrakter

300000

250000

Løpetiden for Eiendomsspars leiekontrakter (direkte eide eiendommer) per 01.01.2018 kan illustreres som vist på figuren ved siden av (beløp i mill. kr).

200000

150000

100000

50000

0

2018

2019

2020

Kontor Butikk

2021

2022

Hotell/restaurant Lager/leilighet/parkering m.v.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2023

2024

2025

2026

2027 og senere

Eiendommer / Forfallsstruktur leiekontrakter

Side 65

1

2

3

4

1 Tjuvholmen Allé 1-5 15.400 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2 Klingenberggata 4 / Fridtjof Nansens plass 4 14.900 kvm

3 Karl Johans gate 27 7.800 kvm

Eiendommer

4 Øvre Slottsgate 12 6.100 kvm

Side 66

5

6

7

8

9

10

11

12

13

5 Jernbanetorget 4 6.000 kvm

6 Dronningens gate 40 8.300 kvm

7 Storgata 2/4/6 11.700 kvm

8 Storgata 10A 3.400 kvm

9 Storgata 10B 5.200 kvm

10 Storgata 8 3.200 kvm

11 Storgata 21-23 – Folketeaterbygningen 25.800 kvm

12 Karl Johans gate 3 3.150 kvm

13 Karl Johans gate 3 (tidligere Skippergata 36/38) 2.650 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Eiendommer

Side 67

14

15

16

17

18

19

20

21

22

14 Karl Johans gate 4-6 2.200 kvm

15 Akersgata 20 2.200 kvm

16 Øvre Slottsgate 11 2.900 kvm

17 Stortingsgata 14 3.100 kvm

18 Kronprinsens gate 17 – Ingeniørenes Hus 5.200 kvm (eierandel 50%)

19 Parkveien 60 2.900 kvm

20 Parkveien 35 1.000 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

21 Hegdehaugsveien 27 1.200 kvm

Eiendommer

22 Drammensveien 200 2.100 kvm

Side 68

23

24

26

25

27

23 Tordenskiolds gate 8-10 9.500 kvm

24 Rådhusgata 23 5.100 kvm

26 Hoffsveien 4, 9, 10 og 14 26.300 kvm

27 Frøyas gate 7-15 – Bergehus 20.800 kvm (eierandel 50%)

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

25 Holbergs gate 21 8.700 kvm

Eiendommer

Side 69

28

29

30

31

32

33

28 Strømsveien 258 6.000 kvm

29 Strømsveien 221-223 11.550 kvm

30 Alnabru Næringspark (Vollaveien 15-19, 20A, 20B og Arvesetveien 8) 21.150 kvm

31 Alnabrukvartalet (Caspar Stormsvei 14-16, Ole Deviks vei 35 og Strømsveien 195-197) (kjøpt 2018) 10.150 kvm

32 Verkseier Furulundsvei 9 10.800 kvm

33 Strømsveien 230 4.700 kvm

34 Økernveien 115 20.500 kvm 34

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Eiendommer

Side 70

1

2

3

4

1 Karl Johans gate 31 Grand Hotel 23.600 kvm 274 rom

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

2 Kongeveien 26 Scandic – Holmenkollen Park 34.000 kvm 335 rom (eierandel 50%)

3 Rosenkrantz gate 13 Scandic Victoria 11.600 kvm 199 rom

Hotell og restaurant

4 Europarådets Plass 1 Scandic Oslo City 5.300 kvm 175 rom (hotellet leier også arealer i Karl Johans gate 3, Jernbanetorget 4 og tidligere Skippergata 36/38)

Side 71

5

6

7

8

9

10

11

12

5 og 6 Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz gate 11 Best Western – Karl Johan Hotell 5.700 kvm/4.600 kvm 114 rom

7 Gabels gate 16 Clarion Collection – Hotel Gabelshus 5.800 kvm 114 rom

8 Holbergs Plass 1 Scandic Holberg 7.200 kvm 133 rom

9 Storgata 21-23 Clarion Collection – Hotel Folketeateret 7.500 kvm 160 rom

11 Kongsveien 15 Ekebergrestauranten 2.000 kvm

12 Holmenkollveien 119 Holmenkollen Restaurant 2.100 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Hotell og restaurant

10 Innspurten 7 Scandic Helsfyr 11.100 kvm 253 rom

Side 72

Pandox eier per 31.12.2017 143 hoteller med 31.613 rom.

Markedsverdien av hotellporteføljen utgjorde SEK 50,1 milliarder.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Pandox

Pandox

Side 73

Pandox

MONTREAL

Fra venstre: Christian Ringnes (styrets leder i Pandox), Leiv Askvig, Helene Sundt, Christian G. Sundt og Anders Nissen (VD).

Eiendomsspar AS og Sundt AS foretok rundt årsskiftet 2003/2004 på 50/50 basis oppkjøp av det svenske børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox AB. Høsten 2010 ble det norske hotelleiendomsselskapet Norgani Hotels AS ervervet, og det ble dermed skapt et av Europas største hotelleiersystemer. Pandox AB ble børsnotert igjen i juni 2015. Eiendomsspars eierandel utgjør 27,6% (stemmeandel 38,1%) per 31.12.2017.

Pandox eier 143 hoteller, hvorav 80 i Norge, Sverige, Finland og Danmark, samt 61 i Nord-Europa og 2 i Nord-Amerika.

Hotellene omfatter i alt 31.613 rom og markedsverdien av hotellporteføljen er SEK 50,1 milliarder per 31.12.2017.

Kartet viser Pandox’s hotellportefølje.

IVERNESS

IVERNESS

GLASGOW

BELFAST

GALWAY

GALWAY DUBLIN

GLASGOW

BELFAST

MIDDLESBROUGH MIDDLESBROUGH

LEEDS BRADFORD BRADFORD SHEFFIELD MANCHESTER MANCHESTER DUBLIN

CORK

Det første inntrykket

Pandox

SHEFFIELD

MIDLANDS MIDLANDS BIRMINGHAM BIRMINGHAM HINCKLEY HINCKLEY CORKCHELTENHAM CARDIFF

CHELTENHAM OXFORD OXFORD CARDIFF LONDON LO MÖNSCH SWINDON SWINDON BRIGHTON

Eiendomsspar årsrapport 2017

LEEDS

Side 74

BRIGHTON

HARSTAD KIRUNA BODØ

LULEÅ

KAJANUS

ÖSTERSUND KUOPIO MOLDE

JYVÄSKYLÄ SUNDSVALL TAMPERE

FAGERNES

VANTAA

LILLEHAMMER

BERGEN

HAMAR

ESPOO

OSLO

HELSINKI ÖREBRO

STOCKHOLM

KARLSTAD SÖDERTÄLJE NORRKÖPING LINKÖPING KRISTIANSAND

BORÅS

GÖTEBORG

JÖNKÖPING

MÖLNDAL HALMSTAD KALMAR HELSINGBORG KØBENHAVN

MALMÖ

LÜBECK

D

ONDON

RANTASIPI

MORA ØYER

HAMBURG BREMEN

WOLFSBURG

AMSTERDAM

BERLIN HANNOVER

DORTMUND MÖNSCHENGLADBACH

DUSSELDORF KÖLN

ANTWERPEN AACHEN BRÜSSEL

FRANKFURT MANNHEIM

HEIDELBERG KARLSRUHE

BADEN BADEN WIEN MÜNCHEN

SALZBURG

BASEL

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Pandox

Side 75

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1 Elite Park Avenue Hotel Gøteborg, Sverige Antall rom: 326

2 Hilton Stockholm Slussen Stockholm, Sverige Antall rom: 289

3 Scandic Malmen Stockholm, Sverige Antall rom: 332

4 Scandic Park Helsinki, Finland Antall rom: 523

5 Scandic Grand Marina Helsinki, Finland Antall rom: 470

6 Scandic Copenhagen København, Danmark Antall rom: 486

7 NH Vienna Airport Wien, Østerrike Antall rom: 499

8 Park Hotel Amsterdam Amsterdam, Nederland Antall rom: 189

9 Radisson Blu Cologne Köln, Tyskland Antall rom: 393

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Pandox

Side 76

10

11

12

13

14

15

16

17

18

10 Leonardo Hotel Royal Düsseldorf Königsallee Düsseldorf, Tyskland Antall rom: 253

11 Jurys Inn Birmingham Birmingham, England Antall rom: 445

12 Jurys Inn Dublin Christchurch Dublin, Irland Antall rom: 182

13 Jurys Inn Glasgow Glasgow, Skottland Antall rom: 321

14 Hilton London Heathrow Airport London, England Antall rom: 398

15 Hotel Berlin Berlin, Tyskland Antall rom: 701

16 The Hotel Brüssel, Belgia Antall rom: 420

17 Crowne Plaza Brussels - Le Palace Brüssel, Belgia Antall rom: 354

18 Hilton Brussels Grand Place Brüssel, Belgia Antall rom: 224

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Pandox

Side 77

Gulvet i Akersgata 20

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Prosjekter

Side 78

Eiendomsspars prosjekter spenner fra boliger, kontorer, handel til hotell. Felles for prosjektene er at de er lokalisert på eiendommer med førsteklasses beliggenhet og at de utvikles med høy kvalitet.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første inntrykket

Prosjekter

Adm. dir.

Prosjekter

Side Side 79

Bjørnegårdsvingen 11-13

Eiendomsspar og OBOS Nye Hjem eier selskapet Bjørnegårdsvingen 11–13 ANS med 50% eierandel hver.

Eiendommen blir utviklet i tråd med vedtatt reguleringsplan hvis formål er boliger og barnehage. Rammetillatelse for Bjørnegårdsvingen ble gitt av Bærum kommune i september 2017.

Bjørnegårdsvingen gir store muligheter for nye og attraktive boliger. Eiendommen ligger i et solrikt og unikt grønt landskap omsluttet av Sandvikselva. Fra eiendommen er det ti minutters gangavstand til Sandvika.

topografi, samt lys- og solforhold. All boligparkering blir lagt under gateplan og frigjør områdene utenfor eiendommen til grøntområder.

Reguleringsplanen åpner for en utnyttelse på ca.

9.500 kvm bolig. Det vil gi ca. 120-130 leiligheter fordelt på 2-, 3- og 4-roms, samtlige med balkong, takterrasse eller uteområde. Det vil også etableres en barnehage på eiendommen.

Planlagt salgsstart er 1. halvår 2018. Byggestart er estimert til andre halvår 2018. Prosjektet skal etter planen ferdigstilles 1. halvår 2021.

Ved prosjektering av tomten er det lagt vekt på optimalplassering av bebyggelsen i forhold til landskap,

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Prosjekter

Side 80

Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11

Midt på Karl Johan, med Stortinget og Grand Hotel som nærmeste nabo, og røtter tilbake til slutten av 1800tallet ligger ærverdige Karl Johan Hotell. Eiendommen skal gjennomgå en betydelig oppgradering i 2018-19.

Hotellets 86 rom skal rehabiliteres og den tilknyttede naboeiendom i Rosenkrantz gate 11 skal konverteres fra kontor til hotell. Dette vil øke hotellkapasiteten med 67 værelser. Prosjektet omfatter også bygging av en ny,

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

flott restaurant, som vil ligge i Rosenkrantz gate 11 sin lysgård. Med et glasstak som innramming, vil hotellrestauranten fremstå som en åpen hageoase.

Det planlegges også én til to flaggskipbutikker over to plan i første etasje og kjeller. Handelsarealene vil få store glassfasader, over fem meter fri takhøyde og en innebygget glassgård.

Prosjekter

Side 81

Mack, Tromsø

MU

SEU

M

H OT

ELL

I Tromsø sentrum ligger «Mack Øst» kvartalet som Eiendomsspar eier sammen med Ludwig Mack AS. Lokalene huset tidligere, sammen med Mack-Kvartalet på andre siden av gaten, produksjonen av Mack ølbryggeri sine produkter. I dag er all produksjon, unntatt virksomheten i mikrobryggeriet, flyttet til Nordkjosbotn.

I august i fjor besluttet Kunnskapsdepartementet at Tromsø Museum – Universitetsmuseet skal lokaliseres på sørdelen av eiendommen. Bygget er på ca. 20.000 kvm med et budsjett på ca. kr 1,6 milliarder. Foreløpig er det kun gjort en volumstudie som viser plassering på tomten. Bygget på Sørsjeteen illustrerer et hotell som det jobbes parallelt med.

Den sentrale plasseringen i byen gjør at Mack Øst fremstår som attraktivt for større sentrale byggeprosjekter i Tromsø.

I tillegg til museet og hotellet, planlegges det et handels- og opplevelsessenter på 15-20.000 kvm med et variert utvalg butikker og parkeringsplasser, samt et større kontorbygg/hotell/bolig.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Prosjekter

Side 82

Tvetenveien 11

I Tvetenveien 11 (Timms Reperbane) har Eiendomsspar igangsatt en regulering av boliger.

Tomten følger den gamle taufabrikken, som i sin tid krevde en lang bygningsstruktur. Det planlegges rekkehusbebyggelse (ca. 33 enheter) langs med Teisen Vest Borettslag. Tomten ligger skjermet.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Regulering av eiendommen er nabovarslet og det er gjennomført oppstartsmøte med Plan- og bygningsetaten. Det antas at et endelig reguleringsforslag vil bli sendt inn i løpet av første halvår 2018.

Prosjekter

Side 83

Urtegata 9

Rett bak Bjørvika, vegg i vegg med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, ligger Urtegata 9. Dette er en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer, og består av nesten et helt kvartal.

Fra å være en «sliten» del av byen, skjer det nå en vesentlig utvikling i området. Et eksempel er Sundtkvartalet som nettopp er ferdigbygd og utleid til gode priser. Et annet er Westerdals som har etablert ny campus med ca. 1.200 studentplasser på andre siden av parken og elva.

Det vurderes i hvilken grad eksisterende høyblokk skal beholdes. Bygget har mange gode kvaliteter, og videre bruk vil være positivt sett i et miljøperspektiv. I tillegg til eksisterende høybygg planlegges det å oppføre ytterligere to bygg, som sammen vil danne en naturlig ramme rundt kvartalet.

Ambisjonen er å legge til rette for spennende virksomheter på gateplan, og å bygge store kontor-/undervisningsarealer over disse. Dette vil bidra til at Urtegata 9 fremstår som et attraktivt sted å jobbe og oppholde seg.

Eiendomsspar ønsker å utnytte de mulighetene som området representerer, og jobber nå med en ny reguleringsplan for eiendommen.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Prosjekter

Side 84

Økernveien 115

I 2017 ble OBOS likeverdig medeier av Økernveien 115.

Sammen planlegges det å bygge inntil 700 boliger på tomten. Eiendommen ligger ved Hasle T-bane og med nye Teglverket skole i umiddelbar nærhet.

Området har vært gjennom en betydelig utvikling de seneste årene, fra industri til kontor og boliger. Haslelinje prosjektet som ligger på andre siden av Økernveien har bidratt til positiv utvikling av nærområdet. I tillegg arbeider Steen og Strøm med å realisere det nye Økernsenteret. Dette vil bli ett av landets største kjøpe- og opplevelsessenter.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Plan- og bygningsetaten har store planer for området, konkretisert gjennom VPOR (veiledende plan for offentlig rom) som ble laget i 2017. Det skal etableres grønne akser gjennom området, noe som vil være et gode for vår eiendom.

Vi jobber nå med å utarbeide en reguleringsplan for eiendommen. Denne vil ta hensyn til omgivelsene på en god måte.

Prosjekter

Side 85

Tom Nesheim Prosjektsjef

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Side 86

Kjærlighet ved første blikk

Sanseinntrykk gir næring til tanker og følelser – de danner et estetisk bakteppe for våre liv. Måten vi reagerer på våre omgivelser varierer, men alle blir påvirket, bevisst eller ubevisst.

Uavhengig av hva Eiendomsspar utvikler – en forretning, et hotell, en restaurant eller et kontorlokale, sørger vi for funksjonell utforming til glede for leietakerne. Vårt mål er like enkelt som det er ufravikelig – våre leietakere og deres forretningsforbindelser skal trives, og lokalene skal bidra til å bygge bedriftens merkevare og identitet.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Opplevelsen vi får av et lokale starter med inngangspartiet. Det er her ansatte og kunder blir ønsket velkommen og det er her forventningene til fortsettelsen starter. Vi i Eiendomsspar legger derfor stor vekt på at våre inngangspartier skal være representative og innbydende – vi har bare én sjanse til å gi et godt førsteinntrykk!

Velkommen inn i Akersgata 20, Fridtjof Nansens plass 4, Henrik Ibsens gate 36, Holbergs gate 21, Jernbanetorget 4 A/B og Øvre Slottsgate 11 – seks eiendommer hvor inngangspartiene har fått et solid ansiktsløft.

Side 87

Akersgata 20

Fridtjof Nansens plass 4

Henrik Ibsens gate 36

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Side 88

Holbergs gate 21

Jernbanetorget 4 A/B

Øvre Slottsgate 11

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Side 89

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. 20 Akersgata

Side Side9090

Akersgata 20 «Gården vår har fått et flott inngangsparti.

Eksklusivt, moderne og litt retro».

Kristin Clemet, leder i Civita

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. 20 Akersgata

Side Side 91

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. 20 Akersgata

Side Side9292

A K E R S G ATA 2 0 er et historisk forretningsbygg fra 1894. Det ble tegnet av arkitekt Christian Reuter og oppført for skreddermester Carl Hansen, derav kallenavnet «Skræddergaarden».

Akersgata 20 er ett av Oslos mest ærverdige bygg med flotte forgylte fresker på fasaden og vakker arkitektur.

Inngangspartiet hadde passert sin storhetstid og reflekterte ikke lenger det flotte bygget slik det fremstår fra utsiden. Tiden var derfor moden for å gi inngangspartiet et nytt, fasjonabelt, moderne og samtidig klassisk uttrykk.

Etter oppgraderingen har inngangspartiet i Akersgata 20 fått nye veggplater med listverk i messing. Et spesiallaget steinmønstret gulv utgjør et spennende blikkfang og bringer nåtiden inn i det klassiske bygget. Det gjør også det vakre, sirkelformede taklyset.

Trappene opp til kontorene består av Carrara-marmor og er belagt med en rød teppeløper. Teppet skaper en avdempet stemning mot den harde steinen og gir ansatte og besøkende en kontinental hotellfølelse.

Det originale og flotte gelenderet er nymalt og fremstår nesten som et dekorelement.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. 20 Akersgata

Side Side 93

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.Nansens plass 4 Fridtjof

Side 94

Fridtjof Nansens plass 4 Den fine marmortrappen er beholdt, og piffet opp med nye postbokser, sotet speil og infotavle ved inngangen. Nye tepper gjør også sitt til at inntrykket er mer elegant. Det er hyggelig å komme på jobb når en møtes av en slik oppgang.

Ingeborg M. Seglem, HR Manager i Norfund

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.Nansens plass 4 Fridtjof

Side 95

F R I DTJ O F N A N S E N S P L A S S 4 . Denne sirkelformede plassen, oppkalt etter vår berømte polfarer Fridtjof Nansen, ble utformet av arkitektene Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson i 1930.

Hovedinngangen til Fridtjof Nansens plass nummer 4 fremstår som forholdsvis anonym. Et mer moderne og elegant inngangsparti var etterlengtet.

Det første som møter ansatte og besøkende etter oppgraderingen er vakre vegger og gulv i marmor.

Disse har vært med fra start og var derfor naturlig å beholde.

Moderne elementer er trukket inn gjennom ny belysning, skilting og et stormønstret teppe av designer Tom Dixon.

Teppet, kalt Smoke, overrasker og er med på å forsterke et tidsriktig utrykk, sammen med den kubistiske belysningen.

Heisvegg og fronter er kledd i laminat panel for å gi et avdempet og lunt utrykk, i stilfull kontrast til steinbelegget. Etasjenummereringen i neon representerer et spennende blikkfang og bidrar til en herlig wowfølelse.

Inngangspartiet i Fridtjof Nansens plass 4 fremstår i dag som vakkert og unikt i sin utforming.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.Nansens plass 4 Fridtjof

Side 96

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.Nansens plass 4 Fridtjof

Side 97

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. dir.

Henrik Adm. Ibsens gate 36

Side Side9898

Henrik Ibsens gate 36 «Vi er veldig fornøyd med det nye inngangspartiet vårt. Alle sier at det er representativt og flott».

Lena Kjær Lie, administrativ leder i Raise Gruppen AS

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.

Henrik Ibsens gate 36

Side 99

H E N R I K I B S E N S G AT E ble fra 2006 navnet på den tidligere Drammensveien 10. Gaten ble opparbeidet da Slottet ble bygget på 1840-tallet, og i starten ble gaten omtalt som «Den nye Slottsvej».

Henrik Ibsens gate 36 er en hjørnegård, tegnet av arkitekt August Tidemand i 1876, ferdigstilt i 1877.

Det er en klassisk og flott bygård med inngangsparti i travertinstein. Travertin er en type kalkstein som er relativ myk og enkelt lar seg bearbeide. Flere kjente byggverk er oppført i travertin, blant annet Colosseum og Fontana di Trevi i Roma.

Vakker sten til tross, veggene i Henrik Ibsens gate 36 fremstod før oppussingen som mørke og slitte.

Eiendomsspar ønsket derfor å gi inngangspartiet et lysere inntrykk, stramme det opp, og samtidig gi det en tidløs eleganse.

Den originale travertinen på veggene ble beholdt og det ble lagt samme sten på gulv og i trapp for en helhetlig opplevelse av rommet. Skiltingen av eiendommen har blitt frest ut i stenen og er med på å skape tidsriktig utrykk.

Branntavle og radiatorer er blitt pakket inn i metallplater slik at de ikke forringer den elegante innredningen.

En ny, buet himling er med på å myke opp det ellers stramme og rene rommet, og et vakkert, forførende lyskonsept ønsker ansatte og gjester velkommen inn.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.

Henrik Ibsens gate 36

Side Side 100

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.

Henrik Ibsens gate 36

Side Side 101

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. gate 21 Holbergs

Side Side 102

Holbergs gate 21 «Når du kommer inn i inngangspartiet får du en veldig art deco-følelse, både på grunn av bokstavene som benyttes, men også lyssetting og fliser. En kollega sa på fleip at han ville ikke bli overrasket om han møtte Humphrey Bogart i trappa».

Kristin Vanni, Head of Sales and Operation i EasyBank

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. gate 21 Holbergs

Side Side 103

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. gate 21 Holbergs

Side Side 104

I H O L B E R G S G AT E 2 1, tegnet av arkitekt Harald Hille, kan leietakere og kunder glede seg over et nytt, representativt og innbydende inngangsparti med tidsriktig interiør.

Med et smart arkitektonisk grep har et forholdsvis bredt inngangsparti blitt delt i to. Rommet oppleves derfor som høyere enn tidligere og gangsonen fremstår som tydeligere i sin form. Gulvet er av sort marmor, blankpolert og vakkert. Veggene er kledd i kritthvite fliser. En skjult belysning er med på å fremheve veggenes vakre relieff. Store sifre på teppeløperen rett innenfor døren og på etasjeveggene utgjør et spennende grafisk utrykk.

I Holbergs gate 21 spiller kunsten og interiøret på lag og inngangspartiet oppleves som moderne, stramt og elegant. De rene, klare linjene kler byggets arkitektur.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir. gate 21 Holbergs

Side Side 105

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.

Jernbanetorget 4 A/B

Side Side 106

Jernbanetorget 4 A/B «Vi beveger oss raskt gjennom en elegant portal som omfavner oss når vi kommer og sender oss ut i den pulserende byen når vi går».

Christina C. H. Aarnæs, Interiørarkitekt MA i Metropolis arkitektur og design as

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.

Jernbanetorget 4 A/B

Side Side 107

J E R N B A N E TO R G E T 4 A / B ligger midt i Oslos travleste trafikk-knutepunkt. Gaten er oppkalt etter jernbanestasjonen som stod ferdig i 1852. Bygget er fra 1916 og er tegnet av arkitekt Viktor Nordan.

Før oppgraderingen var inngangspartiet og trappegangen preget av dårlig belysning, et gulv og en dekor som fremstod som utdatert. Den flotte takhøyden kom heller ikke fram. Tiden var derfor inne for et vesentlig løft.

Etter oppussingen har inngangspartiet fått den wowfaktoren vi var ute etter. Det nye gulvet er kledd med vakre steinfliser og messing. Flisene har et karakteristisk mønster i svart og hvitt, og trekkes opp på veggen på den ene siden av rommet. På den andre siden er veggen malt i svart. Belysningen består av polerte messingbjelker i en spennende formasjon og med innebygget downlights. Belysningen bidrar til å skape et kunstnerisk og spennende uttrykk.

Rektangulære, sorte potter med store kaktuser danner en stram linje av grønt og skaper et fint brudd i interiøret.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.

Jernbanetorget 4 A/B

Side Side 108

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. dir.

Jernbanetorget 4 A/B

Side Side 109

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. Slottsgate Øvre dir.

11

Side Side110 110

Øvre Slottsgate 11 «Inngangspartiet til kontoret betyr mye som en «start på arbeidsdagen». Når jeg ankommer Øvre Slottsgt. 11 får jeg en god følelse. Veggene og trappene er i materialer som kombinerer det noe eldre i bygget med det mer moderne. Det pene rekkverket i trappegangen og god belysning gir et godt inntrykk. Både vi ansatte ved Oslosenteret og våre gjester er svært tilfredse med dette».

Kjell Magne Bondevik, leder for Oslosenteret

årsrapport 2017 Eiendomssparårsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Tema: Detinntrykket første inntrykket Det første første inntrykket

Adm. Slottsgate Øvre dir.

11

Side Side 111

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. Slottsgate Øvre dir.

11

Side Side112 112

Ø V R E S L O T T S G AT E 1 1 er en flott bygård fra 1897, tegnet av arkitektene Ivar Cock og Olaf Lilloe. Bygget har et unikt inngangsparti, med originale materialer og et rikt utsmykket interiør.

Før oppussingen framstod trapperommet som lukket og mørkt, men med fine detaljer. Målet for oppgraderingen var derfor å beholde de klassiske elementene, blant annet marmorbrystningen, og bringe dem opp i trapperommet.

Trappetrinnene er kledd i ny sort marmor, med innfelt belysning som bidrar til å fremheve de vakre materialene.

Himlingen har ved hjelp av ny belysning fått et tidsriktig utrykk. En dør mellom inngangspartiet og trappen er fjernet og bidrar til en god romfølelse sammen med et stort speil som fungerer som bakgrunn for en elegant skilting.

En vakker stenskulptur hilser leietakere og forretningsforbindelser velkommen og minner oss på at historie og modernitet ofte går hånd i hånd.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første første inntrykket inntrykket

Adm. Slottsgate Øvre dir.

11

Side Side 113

Detalj fra himlingen i Jernbanetorget 4

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

Markedsanalyse

Side 114

Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbudsog etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum, også kalt Oslostudiet.

Eiendomsspar årsrapport Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Det første inntrykket

Markedsanalyse

Adm. dir.

Markedsanalyse

Side Side 115

2017 – Redusert arealledighet og historisk lav ferdigstillelse i 2018 Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 574.000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 50.000 kvm fra ifjor (- 8%). Arealledigheten utgjør ved dette 5,8% av den totale massen av kontorbygg.

• Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2018 er på et historisk lavt nivå og utgjør kun 95.200 kvm, mens det for 2019 er ventet en kraftig økning i ferdigstillelse til 220.000 kvm, hvor 142.000 kvm allerede er igangsatt Grundig studie Eiendomsspar har primo 2018 gjort en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden 1991. Hovedvekt har vært lagt på tilbudssiden, ved identifisering av ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering i forhold til eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske delområder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene. Tre hovedkilder har vært brukt i kartleggingen:

Historisk sett større absorbsjon av lokaler enn sysselsettingsveksten isolert skulle tilsi Figuren nedenfor viser utviklingen av kontoreiendomsmassen i Oslo/Asker/Bærum (venstre akse) og utviklingen i antall sysselsatte og antall personer mellom 20 og 65 år i Oslo/Akershus (høyre akse) fra 1991-2017.

Figuren viser at eiendomsmassen vokste betydelig mer enn antall sysselsatte i den første halvdel av perioden 1991-2003, mens det i perioden 2003-2017 stort sett har vært samsvar mellom arealvekst og sysselsettingsvekst.

I 1991 var arealledigheten 7,5% og utgjorde 575.000 kvm.

Ut fra sysselsettingstallene og uforandret kontorarealbruk skulle det vært en ledighet på 1,0 mill. kvm ultimo

Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsatte Oslo/Akershus

10 9

• Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og internett fra august 2017 til februar 2018 • Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med kartlegging av mørke/skitne vinduer og “til leie”-skilt • Samtaler med over 100 eiendomsbesittere, meglere og eiendomsforvaltere

8 7

Det første inntrykket

1000’ 900’ 800’ 700’

6

600’

5

500’

4

400’

3

300’

2

200’

1

100’

0

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

kvm ledig kvm utleiet

Eiendomsspar årsrapport 2017

Antall personer

Antall mill. kvm

9,7 9,8 9,9 10,0 9,9 9,8

• Rekordlav arealledighet i Oslo Sentrum, kun 2,3%, hvilket innebærer knapphet på arealer i området

De viktigste konklusjoner av studiet er gitt i det følgende:

6,5 6,6 6,7 6,7 6,8 6,9 7,3 7,5 7,7 7,7 7,9 8,1 8,4 8,5 8,6 8,7 8,8 8,9 9,2 9,3 9,4

• Absorbsjonen av arealer økte i 2017 og utgjorde 188.000 kvm mot 171.000 kvm i 2016, hvorav boligkonvertering utgjorde 70% i 2016 og 40% i 2017

Markedsanalyse

totalt kvm

0

Antall personer 20-65 år Antall sysselsatte

Side 116

2015. De faktiske tall viser mindre ledighet, 574.000 kvm.

Dette skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sysselsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 26 årene, spesielt i den første halvdel av perioden. De siste 5 årene har sysselsettingen derimot vokst raskere enn kontoreiendomsmassen, hvilket i hovedsak skyldes høyere arealeffektivitet per sysselsatt. Konvertering av inneffektive kontorer til bolig har bidratt i denne prosessen. Økt arealabsorbsjon i 2017 Arealabsorbsjonen i 2017 utgjorde 188.000 kvm mot 171.000 kvm året før. Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig anslagsvis 77.000 kvm (ned fra ca.

120.000 kvm i fjor), og ordinær kontorabsorbsjon 111.000 kvm (i fjor 55.000 kvm). Boligkonverteringsabsorbsjonen sank med det fra ca. 70 % til ca. 40 % av den totale arealabsorbsjonen.

Disse lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselsetting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet stige til 300.000 kvm og over. Snittarealabsorbsjonen i perioden 1991-2017 har vært i overkant av 185.000 kvm per år. Merk dog at snittabsorbsjonen i de første 12 årene var 199.000 kvm per år, mens den i siste 15 årene har vært 174.000 kvm per år.

Nedenstående figur viser arealabsorbsjonen og endringen i sysselsettingen i de enkelte år i perioden 1991-2017.

Arealabsorbsjon vs vekst i sysselsetting Oslo/Akershus 1991-2017 Arealabsorbsjon (1.000 kvm)

232 186 184 141 171 188 5.004

Årene 1991-93 (bankkrisen), 2001-04 (dotcomkrisen) og 2008-11 (finanskrisen/gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon.

Arealabsorbsjon 1991-2017

400

40

200

20

262 113 -74 118 137 199

0

0

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

269

241 98 104 210 135

(1.000 kvm)

Endring i sysselsetting

-200

Absorbsjon

Endring i sysselsetting

-20

Eiendomsspar årsrapport 2017

Markedsanalyse

116 16 141 200

361

380

340

330 206 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 Totalt 1991– Gjennomsnittlig absorbsjon 1991-2017 = 5.004.000 kvm/27 ~ 185.000 kvm 2017

Som det fremgår av figuren var arealabsorbsjonen i forhold til veksten i antall sysselsatte betydelig større i perioden 1991-2002 enn i perioden 2003-2017.

Sysselsettingsveksten i den første 12-års perioden utgjorde i snitt 6.200 personer/år, mens den økte til 10.600 personer/år i den siste 16-års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i snitt 199.000 kvm per år i årene 1991-2002 til i snitt 174.000 kvm per år i perioden 2003-2017. Dette betyr at arealabsorbsjon for

Det første inntrykket

Side 117

Figuren indikerer også at endring i antall sysselsatte i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 20 år siden. Mens det den gang var en tidsforskyvelse på 1-2 år mellom sysselsettingsendringer og endringer i arealabsorbsjon, ser vi idag en nesten umiddelbar, eller sågår forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt raskere omstillingstakt, spesielt i det private næringsliv.

Vi ser videre at absorbsjonen økte i 2016, til tross for at sysselsettingsveksten falt fra +13.000 til +5.000 i Oslo/ Akershus. Dette skyldtes at boligkonverteringsabsorbsjonen økte kraftig og nådde 70% av totalabsorbsjonen.

I 2017 økte sysselsettingen i Oslo og Akershus fra +5.000 til +7.000, hvilket førte til økt absorbsjon selv om boligkonverteringene minket i forhold til året før.

Nedgang i arealledigheten Figuren øverst i neste kolonne viser en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ultimo 1990 til ultimo 2017, i absolutte tall og prosent. Som man ser er en ledighet på 5,8% ultimo 2017 relativt lav i historisk perspektiv.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent 1990-2017

Ledighet i kvm (1.000 kvm)

Ledighet i %

12 11

1200

1000 9

900

6,5 6,3 5,8

5,8

7 5

5

700 600 500 400

4

4 4

4

4

5

5

6

6

6

6 6

7

6,5 6,7

8

800

7

8

9

9

1100

10

10

9

10 10

11

8

hver ny person sysselsatt er gått kraftig ned over 27-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en viss reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass. I sum gjør dette at hver ny sysselsatt i dag i snitt kan regnes å absorbere ca. halvparten av de kontorarealer de absorberte for 20 år siden (15 kvm mot 32 kvm).

3

300

2

200

1

100

0

0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Ledighet i % Ledighet i kvm

Situasjonen per 01.01.2017 og 01.01.2018 er vist på figuren nedenfor.

Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 2017 (1.000 kvm ) 138’

77’ 111’

624’ 574’

Totalt ledig per 01.01.2017

Ferdigstilt nettoeffekt rehab./bygging

Konvertering til bolig

Kontorabsorbsjon

Totalt ledig per 01.01.2018

Ledigheten primo 2017 var 624.000 kvm. I løpet av 2017 ble ytterligere 138.000 kvm i form av nybyggings- og større rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt, mens absorbsjonen var på 188.000 kvm. Absorbsjonen utgjøres historisk hovedsakelig av økt bruk av kontorlokaler, men i 2016 og 2017 utgjorde riving og konvertering av kontorbygninger til bolig henholdsvis 120.000 kvm og 77.000 kvm. Ordinær kontorarealabsorbsjon utgjorde i 2017 111.000 kvm, en dobling fra året før.

Markedsanalyse

Side 118

Arealledigheten ble redusert med 50.000 kvm, og primo 2018 utgjør den 574.000 kvm. Dette tilsvarer 5,8% av det totale kontorarealet i regionen.

Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/ produksjonslokaler i Oslo og Asker/Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. I størrelsesorden 47.000 kvm lager-/produksjonslokaler står ledig, hvilket er en nedgang fra ifjor. Totalt står nå i størrelsesorden 621.000 kvm næringslokaler ledig i regionen.

Stabil eller redusert arealledighet i tilnærmet alle soner Eiendomsspar har delt Oslo/Asker/Bærum i åtte lokalområder, som illustrert på nedenstående kart:

Solutions byggene på Fornebu utgjør i seg selv hele 33.000 kvm.

Den største ledighet finnes fremdeles i de ytre sonene hvor Asker/Bærum har en ledighet på 9,6% og Ytre Nord/Øst/Syd har 7,6% ledighet.

Som det fremkommer av figuren nedenfor finner den største ledighetsnedgangen sted i Sentrum (-26.000 kvm) og Ytre Vest (-21.000 kvm), mens den største arealabsorbsjonen fant sted i Ytre Nord Øst Syd (86.000 kvm), Sentrum (51.000 kvm) og Ytre Vest (29.000 kvm).

Endring i arealledighet per geografisk soner 2017 800

(1.000 kvm)

Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2018

700

(% ledighet av sonens totale masse)

ULLEVÅL STADION

MAJORSTUA

NYDALEN INDRE SONE ØST 6,3% (i fjor 6,1%)

LYSAKER

▼

BYGDØY

TØYEN

OSLO RÅDHUS VIKA/AKER BRYGGE 5,4% (i fjor 5,3%)

t

SKØYEN

-22 -12

-1

574

500

STORO SINSEN ØKERN

INDRE SONE VEST 3,3% (i fjor 3,1%)

▼

ASKER/BÆRUM 9,6% (i fjor 9,5%)

-26

▼

INDRE SONE NORD 6,2% (i fjor 3,2%)

1

600

YTRE SONE NORD/ØST/SYD 7,6% (i fjor 8,0%) YTRE SONE VEST 5,6% (i fjor 7,8%)

2

4

4

624

ØVRIG SENTRUM 2,3% (i fjor 3,4%)

400

HELSFYR

Ledighet Vika/ Indre Asker/ Indre Sentrum Ytre 01.01.2017 Aker Nord Bærum Vest Vest Brygge

Ytre Nord Øst Syd

BRYN

Indre Ledighet Øst 01.01.2018

▼

100

80

60

29

40

Det første inntrykket

-4

0

0

1

6

0

-20

Ytre Nord Øst Syd

Sentrum

Absorbsjon

Eiendomsspar årsrapport 2017

5

Asker/Bærum, som hadde kraftig økning i arealledigheten gjennom 2016, hadde i 2017 kun en liten økning i arealledigheten. I denne sonen ble det kun ferdigstilt 18.000 kvm i 2017. Arealledighet i Telenor- og Aker

7

10 6

14

20

16

25

Sentrum, Ytre Vest og Ytre Nord/Øst/Syd er de sonene som i løpet av 2017 hadde størst reduksjon i arealledigheten. Oslo Sentrum (utenom Vika/Aker Brygge), med en ledighet på 2,3% og kun et fåtall ledige arealer over 2.500 kvm, har i realiteten mangel på arealer.

51

Nedgang i forhold til ifjor Stabilt i forhold til ifjor Økning i forhold til ifjor

86

▼

2-5,5% ledighet 5,5-6,5% ledighet 7,5-10% ledighet

Ferdigstilte nybygg vs. arealabsorbsjon per 2017 (1.000 kvm)

74

% Ledighet = Total ledighet/Totalt eksisterende arealer

Asker/ Bærum

Vika/ Aker Brygge

Ytre Vest

Indre Vest

Indre Øst

Indre Nord

Ferdigstilte nybygg

Markedsanalyse

Side 119

Ledige og langtidsledige arealer 2002-2018 (1.000 kvm) 897

1000

574

650

624

664 573

634 574

584 390

425

400

200

Utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 1990-2017 i de forskjellige soner

0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

(1.000 kvm)

2 år eller lengre ledighet 1-2 år ledighet Mindre enn 1-års ledighet

kvm 300

250 Asker/ Bærum Ytre nord/ øst/syd

200

453

518

600

Det er spesielt Ytre Nord/Øst/Syd og Asker/Bærum som i dag har betydelig absolutt ledighet, mens Sentrum historisk sett aldri har hatt færre antall kvm ledig enn i dag.

670

696

800

793

805

De Ytre Soner har generelt hatt høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 2002 og 2003, primært som følge av utflytting av større bedrifter til de vestlige soner, men denne ledigheten ble kraftig redusert i de påfølgende år.

I figuren nedenfor vises ledighet og langtidsledighet i % per sone. Det fremgår at det er de ytre soner som har størst prosentuell arealledighet.

150

Total ledighet og langtidsledighet i geografisk område

100

8

Indre Øst

Indre Nord

5,6

6

4

2,3

3,3

Stabil langtidsledighet 386.000 kvm har stått ledige i mer enn 1 år, hvilket er på samme nivå som i fjor. Det er verdt å huske på at riving og konvertering til bolig eller annen bruk som regel kommer ut av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt på 574.000 kvm.

2

0 Asker/ Bærum

Ytre Nord Øst Syd

0-1 års ledighet 1-2 års ledighet

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

5,3

6,2

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

6,3

0

10

7,6

50

9,6

(% ledighet av sonens totale masse) Ytre vest Sentrum Vika/ Aker brygge Indre øst Indre vest Indre nord

Markedsanalyse

Ytre Vest

Vika/ Aker Brygge

Indre Vest

Sentrum

2-3 års ledighet 3 og mer års ledighet

Side 120

Historisk lav ferdigstillelse av prosjekter i 2018, kraftig økning i 2019 Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt kommende nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i fire hovedkategorier:

Ytre sone nord/øst/syd får det vesentlige av nybyggingen I figurene nedenfor vises hvorledes tilførselen av arealer i 2018 og 2019 fordeler seg per geografisk sone:

Ferdigstilte arealer per sone 2018

• Igangsatte nybygg: Igangsatt og ferdigstilt innen 1–3 år • Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigstilt innen 5 år • Mulige prosjekter: Har 50% sjanse for å bli ferdigstilt innen 5 år • Tildels usikre prosjekter: Har 25% sjanse for å bli ferdigstilt innen 5 år

(1.000 kvm) 80 70 60

41

50

32

40 30 20

Indre Vest

Ytre Vest

0

3

Indre Øst

0

4

10

5

10

Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget for de forskjellige kategorier er vist i figuren nedenfor. Det totale mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,3 mill. kvm.

Vika/ Rådhuset

Indre Nord

0 Ytre Nord Øst Syd

Mulig prosjektpotensiale (1.000 kvm per 01.01.)

Sentrum

Asker/ Bærum

5000

Ferdigstilte arealer per sone 2019 80 3000

73

(1.000 kvm)

4000

64

70 60

2000

116

204

245

226

205

154 308

42 65 24 65 212 2732

38 102

69 91

27 105 109

98

270 161

321

117 102 48 206 93 124 125

14 167 292

8,5 109 216

179 93

15 99 218

46 96 145

32 115 138

56 142 95

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Igangsatte prosjekter:

Nybygg ferdigstilt Igangsatt, ferdigstilles påfølgende år Igangsatt, ferdigstilles to år senere

Planlagte prosjekter:

Sannsynlige

Mulige

Tildels usikre

Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 2018 utgjør 95.000 kvm, historisk sett meget lavt nivå.

Prosjekter som er igangsatt med ferdigstillelse i 2019 utgjør idag 142.000 kvm og for 2020 er det igangsatt 56.000 kvm.

Estimat for ferdigstillelse i 2019 utgjør hele 221.000 kvm og for 2020 124.000 kvm.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

30

24

187

20 10

0

343

13

192

20

363

2

214

23

143 112

9

121

8

95

0

36

40

33

1000

45

50

0 Ytre Nord Øst Syd

Sentrum Asker/ Bærum

Igangsatt

Indre Øst

Indre Vest

Ytre Vest

Vika/ Indre Aker Nord Brygge

Sannsynlige

Det alt vesentlige av totalt 124.000 kvm igangsatt og sannsynlige nybygg med antatt levering i 2020 kommer i Ytre Nord/Øst/Syd (90.000 kvm hvorav 36.000 kvm er igangsatt) og Oslo Sentrum (24.000 kvm hvorav 18.000 kvm er igangsatt).

Markedsanalyse

Side 121

Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 2002, 2008, 2009 og 2015), følges av nedgang i byggevolumer og derved bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker. Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med betydelig økning i igangsettelser av nybygg.

Tidsprofil for ferdigstilte og forventet ferdigstilte prosjekter 2012-2021 (1.000 kvm)

3000 2500 2000 1500 1000 500 0

Markedet har fra og med 2016 vist jevn bedring i balansen, med en absorbsjon på i snitt vel 180.000 kvm per år og en ferdigstillelse på i snitt vel 140.000 kvm per år. Markedsbalansen vil bli ytterligere bedret i 2018, idet ferdigstillelsen faller til historisk lave 95.000 kvm og etterspørselen fortsatt forventes å være god.

3.151

3500

2012

2013

2014

2015

Igangsatte eller ferdigstilte Sannsynlige

2016

2017

2018

2019

123

Stolpene i figuren viser ferdigstilte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 til og med 2018 og estimat for 2019 og 2020. Den stiplede linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra 1991 til og med 2017.

56

Arealabsorbsjon

221

Ferdigstilte arealer Allerede igangsatt Ventet igangsatt

Igangsatte og sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i 2019-2020 er på tilsammen 345.000 kvm. Dette er tilsvarende volum som i fjorårets estimat.

142

-100

95

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19* 20* *estimert

138

-50

145

0

Prosjekter som er igangsatt og blir ferdigstilt i 2018 utgjør 95.000 kvm, som på grunn av tidsforskyvelse for oppstart er 33% lavere enn det vi forventet for 2018 på samme tid som i fjor.

218

221 95

145 138 93

124

218

216 161 124 125

32

50

102 91 109

100

292

308 146 121 154 139

200

212

214

250

245 226 206

253

300

150

321

343

350

Figuren under viser estimert tidsprofil av forventede prosjekter. Igangsettelse av nybygging er til enhver tid avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behandlingstid og de økonomiske utsikter. Estimatene er således beheftet med usikkerhet.

93

391

(1.000 kvm) 400

216

Ferdigstilte arealer og absorbsjon (1990-2020)

For 2020 er det allerede igangsatt tre prosjekter på tilsammen 56.000 kvm, og det estimeres en total ferdigstillelse på ca. 124.000 kvm.

297

Ferdigstilte arealer på lave nivåer i 2016 og 2017, i 2018 minker de ytterligere, men kraftig økning i 2019

2020

2021 og senere

Mulige Tildels usikre

I 2019 derimot ventes øket ferdigstillelse, anslagsvis 221.000 kvm, hvorav 142.000 kvm allerede er igangsatt.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Markedsanalyse

Side 122

Forhåndsutleiegraden for ferdigstilte og forventet ferdigstilte arealer 2018-2020 finnes i figuren nedenfor: Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer 2018-2020 (1.000 kvm) 222

250

200

95

Ca. 54% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

25

50

59

76

100

124

150

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2019: Igangsatte: Freserveien 1 29.000 Schweigaards gate 33 22.600 Bjørvika/Bispevika “Eufemia” 22.000 Drammensveien 149/151 19.500 Dronning Mauds gate 10 13.000 Østensjøveien 16 10.500 Øvrige prosjekter 24.900 Totalt 141.500

0 2018

Forhåndsutleid

2019

2020

Ikke utleid

Den relativt sett høye forhåndsutleiegraden vil gjøre at effekten av nybygg i stor grad vil være ledighet i fraflyttede eldre bygg, som det normalt vil ta 3-12 måneder å reutleie. Det innebærer at den reelle markedseffekten av den kraftig økte leveransen av nybygg i 2019 først vil merkes mot slutten av 2019 og inn i 2020.

Nedenfor er de største prosjekter som forventes ferdigstillet i 2018/2019/2020 listet opp: Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2018: Igangsatte: Vitaminveien 4 Dronning Eufemias gate 11 Bøkkerveien 5 Kjørboveien 12-26 Grenseveien 80 Akersgata 35/39 Rådhusgata 5/Skippergata 13&15 Kjølberggata 21 Henrik Ibsens gate 4 Hoffsveien 17 Øvre Vollgate 9 Totalt 2018

Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2019: Harbitzalleen 3-7 26.000 Drammensveien 145-147 20.000 Lørenveien 65 15.000 Langbølgen 3-15 6.500 Øvrige prosjekter 12.850 Totalt 80.350 Totalt 2019

221.850

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2020: Igangsatte: Fyrstikkalléen 1 36.000 Kongens gate 21 18.000 Vestbanetomten, Felt D 2.400 Totalt 56.400 Ca. 44% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

21.000 15.000 11.500 9.500 8.000 7.500 7.000 5.000 4.000 3.700 3.000 95.200

Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2020: Østensjøveien 40 & Brynsengveien 1 19.000 Hans Møller Gasmanns vei 9 15.000 Østensjøveien 44 “Eskalator” 10.000 Philip Pedersens vei 9 10.000 Øvrige prosjekter 13.200 Totalt 67.200 Totalt 2020

123.600

Ca. 66% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Markedsanalyse

Side 123

Betydelig prosjektpotensiale fra 2019 og utover Realistisk prosjektpotensialet fra og med 2018 utgjør nå vel 3,3 mill. kvm som er på samme nivå som i fjor.

Prosjekter som antas ferdigstilt i årene 2018-2020 utgjør i sum 441.000 kvm, prosjekter med lengre tidshorisont er angitt nedenfor.

(Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, f.eks. rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt).

Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den beregnede tilvekst i 2018 og mulig tilvekst i perioden 2019-2022.

Den største tilveksten i perioden 2019-2022 vil kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (621.000 kvm), Asker/ Bærum (190.000 kvm), Sentrum (125.000 kvm) samt Vika/Rådhuset (125.000 kvm).

Byggeprosjekter som forventes ferdigstilt 2018-2022 (1.000 kvm)

Sannsynlige prosjekter ferdigstilt etter 2020: Ruseløkkveien 26 42.000 Urtegata 9 20.000 Tullinkvartalet 19.300 Dronning Eufemias gate 8 17.000 Øvrige prosjekter 65.365 Totalt 163.665

Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2018 Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2019-22 Hver prikk representerer ca. 50.000 kvm forventet ferdigstilt 2019-22

BLINDERN

ULLEVÅL STADION

STORO

SINSEN

SKØYEN

ASKER/BÆRUM UTENFOR KARTET

Mulige prosjekter etter 2020: Persveien 2+4+4B & Ulvenveien 91 85.000 Østre Aker vei 90 75.000 Bøkkerveien/Karvesvingen 60.000 Strømsveien 100 54.500 Lørenfaret 1A/B 48.000 Koksatorget 34.000 Rådmann Halmrasts vei 7, 9 &18 25.000 Ensjøveien 17 21.600 Schweigaards gate 35-51 20.000 Øvrige prosjekter 187.800 Totalt 610.900

YTRE SONE NORD/ØST/SYD UTENFOR KARTET

ØKERN

MAJORSTUA

LYSAKER

OSLO RÅDHUS

FORNEBU UTENFOR KARTET

BYGDØY

BISLETT

SENTRUM

TØYEN

HELSFYR BRYN

Tildels usikre prosjekter etter 2020: Ulven Senterområde 104.000 Regjeringskvartalet 100.000 Filipstad “Hans Jæger Kvartal” 100.000 Ulvenveien 84 “Økern S” 100.000 Fornebu “Technoport” 80.000 Strømsveien 221-223 60.000 Billingstadsletta 30 60.000 Øvrige prosjekter 1.772.435 Totalt 2.376.435 Grand total prosjekter etter 2020

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

3.151.000

Markedsanalyse

Side 124

Konklusjoner • Arealabsorbsjonen økte, fra 171.000 kvm i 2016 til 188.000 kvm i 2017. Den rene kontorarealabsorbsjonen (eks. boligkonvertering) doblet seg fra 55.000 kvm til 111.000 kvm og utgjorde derved 60% av arealabsorbsjonen • Lav ferdigstillelse førte til redusert arealledighet gjennom 2017. Arealledigheten utgjør ved inngangen til 2018 574.000 kvm, eller 5,8% av eiendomsmassen • Arealledigheten ble i løpet av 2017 redusert i Sentrum (-26.000 kvm) og Ytre Vest (-22.000 kvm) og Ytre Nord/Øst/Syd (-12.000 kvm) • Arealledigheten varierer fra arealknapphet (2,3%) i Oslo Sentrum til tydelig kapasitetsoverskudd i Asker/ Bærum (9,6%) • Markedsbalansen vil fortsatt bedres i 2018 da ferdigstilte prosjekter reduseres fra ca. 140.000 kvm per år i 2016/17 til anslått 95.000 kvm i 2018. I 2019 derimot, mer enn dobles ferdigstillelsen til historisk høye 221.000 kvm (hvorav 142.000 kvm allerede er igangsatt)

«Jo flere tomme kontorlokaler, jo større sjanse for prisfall. Resultatet av Elise L. Hanssens lange fotturer gjennom byen blir til rapporten «Oslostudiet», et ettertraktet analysedokument i bransjen».

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Markedsanalyse

Side 125

English summary

Eiendomsspar has concluded an agreement with OBOS regarding the sale of 50% of Økernveien 115 once the property is vacated by the current tenant (estimated leave in 2021, but no later than 2026). The sale to OBOS is expected to give an accounting gain in the order of NOK 175 million (50% share).

Eiendomsspar is one of Norway’s leading real estate companies. It is owned by Victoria Eiendom (47%) and 640 other shareholders.

Eiendomsspar operates through ownership and development of properties, as well as through its 27.6% shareholding in the listed hotel property company Pandox AB. Hotels, office buildings and retail shops account for the bulk of rental income.

2017 was a satisfactory year for Eiendomsspar. Eiendomsspar’s profit before taxes was NOK 1,286 million, compared with NOK 1,376 million in 2016. The decrease is due to reduced gains from sales. Profit for the year include total direct and indirect capital gains of NOK 615 million, while the corresponding figure for the previous year was NOK 805 million.

Rents amounted to NOK 740 million, an increase of NOK 65 million from 2016. The increase is mainly due to strong performance and higher rents (turnover based leases) from the hotels in the portfolio.

Ordinary cashflow before tax was NOK 905 million (2016: NOK 798 million).

The company’s net worth per share after tax, based on the estimated market values of the properties, in­creased by 23% to NOK 402 per share. The Board pro­poses an ordinary dividend of NOK 4.50 per share for 2017 (2016: NOK 4.25 per share).

Investments and sales of properties With the exception of a small investment in Svolvær, Eiendomsspar did not make direct investments in 2017, apart from indirect investment through Pandox.

Eiendomsspar’s indirect share of the investments in Pandox amounted to approximately NOK 2.5 billion in 2017.

In the first quarter of 2018, Eiendomsspar has acquired “Alnabrukvartalet” (Caspar Storms vei 14-16/Ole Deviks vei 35/Strømsveien 195-197) in Oslo, in addition to Polariasenteret in Tromsø, totalling NOK 180 million.

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

The investment in Pandox Pandox has a share capital consisting of 75,000,000 A shares (not listed – each share carries three votes) and 92,499,999 B shares (listed – each share carries one vote), totalling 167,499,999 shares. Eiendomsspar owns 37,314,375 A shares and 8,964,375 B shares, corresponding to 27.6% of the share capital and 38.1% of the votes.

The holding in Pandox is from 01.01.2016 accounted for based on the IFRS accounts for this company, as accounts are no longer based on historical cost.

Pandox’s cash flow before value changes, nonrecurring income and tax amounted to SEK 1,720 million, compared with SEK 1,361 million in 2016. The increase is mainly due to the effect of investing in 7 hotels at the end of previous year, and a continuing good hotel market.

In 2017, Pandox acquired Hotel Berlaymont Brussels (212 rooms) for approximately SEK 315 million, Hilton London Heathrow Airport (398 rooms) for approximately SEK 865 million, and a portfolio of 21 hotels (4,694 rooms) in the UK and Ireland for approximately SEK 7,700 million. The purchases will increase Pandox’s cash flow after tax by roughly SEK 225 million in 2018.

Pandox has sold a retail unit in Brussels for approximately SEK 335 million.

In December 2017, Pandox made a private placement of B shares in the company, which added SEK 1.5 billion to equity. Eiendomsspar subscribed, and was allocated shares worth SEK 141 million.

At the turn of the year, Pandox owned a portfolio of 143 hotels, 63 of which are situated outside the Nordic region. The hotels have a total capacity of 31,613 rooms.

The market value of the hotel portfolio was SEK 50.1 billion as at 31.12.2017, and the company’s loan-tovalue ratio (LTV) was 50.8%. Pandox’s liquidity reserve, including long-term credit facilities, amounted to SEK 3.3 billion as at 31.12.2017.

English summary

Side 126

Pandox shares were quoted at SEK 158.50 at the end of the year, against an underlying net asset value (EPRA NAV) of SEK 144.54 per share.

Projects At the start of 2017 Eiendomsspar has the following major ongoing projects: • Øvre Slottsgate 12, Oslo, an office/commercial property of 6,100 sqm. A long-term tenancy agreement has been signed with the international fashion chain Zara for the entire property. Redevelopment/ remodelling of the property is scheduled for completion in the third quarter of 2018 • Urtegata 9, Oslo, one of the largest development properties in the centre of Oslo. The main option comprises approximately 40,000 sqm, primarily commercial. Construction is scheduled to start in 2019 • Mack-Øst, Tromsø, a property with the potential to build/develop up to 40,000 sqm of commercial space.

The property has been chosen as the location for a new Tromsø Museum – Universitetsmuseum. As a result of this, a limited part of the plot will be sold to The University of Tromsø with a satisfactory profit.

The project will be implemented once permits have been obtained and market conditions are right. The project is being developed in collaboration with Ludwig Mack AS • Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11, Oslo, 10,300 sqm hotel/retail project Moreover, the company is working on plans to develop Tvetenveien 11 in Oslo, Bjørnegårdsvingen 11/13 in Bærum (50% holding in collaboration with OBOS) and Økernveien 115 in Oslo (50% holding in collaboration with OBOS). All of these properties are residential projects.

Letting situation One of Eiendomsspar’s main strengths is the quality of its tenant portfolio. The average remaining lease period of the company’s properties is 8.9 years. The vacancy rate as measured by rental value is 3.2%. The financial position of Eiendomsspar’s tenants is generally strong.

unused committed credit facilities amount to NOK 1,815 million (2016: NOK 1,718 million).

The company has a share capital of NOK 344 million, consisting of 55.1 million shares with a par value of NOK 6.25. Eiendomsspar directly and indirectly owns 15.5 million of these shares. The net asset value is esti­mated at NOK 15.8 billion, and the market value of the company is approximately NOK 14 billion as at 31 December 2017.

Market outlook The transaction market for commercial property in 2018 is expected to remain at roughly the same level as in 2017. The trough in interest rates appears to have passed, but positive expectations of rental prices could stimulate the market.

95,000 sqm will be added to the office market in the Oslo region in 2018. This is a significant reduction from the average in 2016/2017 of some 140,000 sqm. The market absorbed 188,000 sqm in 2017. With an assumed continued healthy demand, vacancy will continue to decrease from current levels. We can therefore expect an increase in rental prices in 2018, particularly in central locations. 220,000 sqm will likely be added in 2019, however, which exceeds expected demand.

The hotel market in the Oslo region will see a growth in capacity of approximately 6% in 2018 and 7% in 2019.

This exceeds expected growth in demand and will result in a more challenging market in 2019. In the coming years the hotel market in northern Europe will add more capacity than in 2016/2017, which in some cities and regions will hamper the positive market trends of recent years.

The rate of growth in the retail market has fallen due to foreign trade and e-commerce. However, this market is highly selective, and it is thought that good locations will continue to be in demand.

Financial position Eiendomsspar is in a strong financial position, with a net asset value ratio of 71%. The company’s liquidity and

The price fall in the housing market in Oslo was notable in 2017. The continued significant supply of new builds, reduced population growth, and lack of stimulus from the reduction in interest rates, might result in a continued soft market in 2018. The rental market for housing is expected to remain stable.

Eiendomsspar årsrapport2017 2017 Eiendomsspar årsrapport

Adm. dir.summary English

Det Det første første inntrykket inntrykket

Side Side 127 127

Financial information

INCOME STATEMENT (NOK million)

2017

Rental income from properties Other income Operating expenses on properties and projects Gross operating profit Profit from sales of properties etc.

Refurbishment costs Depreciation Payroll and other operating costs Operating profit Share of profit in associated company/joint ventures Net financial expenses Profit before taxes Taxes Profit for the year

2016

739.9 675.4 8.6 5.4 (64.8) (48.0) 683.7 632.8 32.6 390.7 (106.4) (97.5) (73.0) (71.7) (112.5) (84.0) 424.4 770.3 1,036.7 787.2 (175.5) (181.7) 1,285.6 1,375.8 (183.1) (176.9) 1,102.5 1,198.9

BALANCE SHEET AS OF 31 DEC. (NOK million)

2017

2016

6,873.0 5,703.5 12,576.5

6,819.7 4,663.0 11,482.7

43.4 135.2 178.6

43.6 92.7 136.3

12,755.1

11,619.0

Assets Property and equipment Financial assets Total non-current assets Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets Total assets Equity and liabilities Equity Deferred taxes Non-current liabilities Current liabilities Total liabilities

6,635.2 5,512.3 594.5 623.8 4,890.4 4,991.1 635.0 491.8 6,119.9 6,106.7

Total equity and liabilities

Eiendomsspar ürsrapport 2017 Det første inntrykket

12,755.1

Financial information

11,619.0

Side 128

Eiendomsspar AS Olav Vs gate 6, inng. Rådhuspassasjen, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Design: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar, Rita Husebæk Tekst temadel og miljø- og strategi: Hilde Bringsli Foto: Ole Walter Jacobsen Trykk: Rolf Ottesen AS

Eiendomsspar årsrapport 2017 Det første inntrykket

Adm. dir.

Side 129