Årsrapport Victoria Eiendom 2019 by Eiendomsspar AS

Ã&#x2026; R S R A P P O R T V I C T O R I A 2 0 1 9

E I E N D O M

Innhold Adm. direktør 2019 – i korte trekk Nøkkeltall

1 2 3

Konsernet Dette er Victoria Eiendom 4 Organisasjonen / Ansatte 5 Aksjonæroversikt 6 Portefølje / verdivurdering Eiendommer Prosjekter Verdivurdering per 31.12.2019 Verdiutvikling 2019 Verdijustert balanse per 31.12.2019

8 12 15 16 17

Finansiell informasjon Styrets beretning 18 Styret 24 Årsregnskap og noter 26 Revisjonsberetning 43 Eierstyring og selskapsledelse 46 English summary / Financial information 50 Flerårsoversikt / Kvartalstall 54

Adm. direktør

Skodd for tøffere tider 2019 var et godt år for Victoria Eiendom. Eiendomsmarkedet var godt og Eiendomsspar-investeringen viste fin utvikling. Ved inngangen til 2020 tegner det seg et betydelig mer negativt bilde. Koronaviruset skaper uforutsigbarhet og skremmende økonomisk tilbakegang, med spesielt negative konsekvenser for reise- og hotellmarkedet, og store deler av handels- og servicenæringen. Halvering av oljeprisen i årets første måneder innebærer en ytterligere belastning for norsk økonomi.

Christian Ringnes Adm. direktør

Videre er flere av eiendomsmarkedene i ferd med å bli preget av overkapasitet som følge av høy nybyggingsaktivitet. Den historiske stimulansen, som stadig synkende renter har hatt på verdiutviklingen av eiendom, må også antas begrenset i fremtiden med et rentenivå som nå er i nærheten av null. Mye kan dermed tyde på at tiden fremover vil bli vesentlig mer utfordrende enn det vi har vent oss til gjennom de siste årene. Dette er en naturlig konsekvens av eiendomsbransjens innebygde syklikalitet, dog synes nedgangen denne gang å være mer alvorlig enn de kriser vi har sett de siste tiårene. Victoria Eiendom bør, med sin gode soliditet og likviditet, førsteklasses eiendomsmasse og dyktige ansatte, være posisjonert til å håndtere også slike omgivelser, og de muligheter de bringer med seg.

2019 – i korte trekk N Ø K K E LT A L L VICTORIA EIENDOM EKSKL. E I E N D O M S S PA R Resultat og balanse

N Ø K K E LT A L L VICTORIA EIENDOM KO N S E R N

Drift og marked

Ve r d i utvikling

173

177

737

2018

2019

2018

798

K j ø p /s a l g Victoria Eiendom har kjøpt Rådhusgata 28. Victoria Eiendom har solgt resterende leiligheter i Rosenhoffgata 14, slik at samtlige 15 enheter var solgt per årsslutt.

2019

177

5,5

13 %

Leieinntekter (mill. kr)

Gjenværende leietid (år)

VEK-økning per aksje 2019 (hensyntatt utbytte)

800

857

680

110 2018

2018

2019

110

4,6 %

22 %

Driftsresultat (mill. kr)

Ledighet (% av leienivå)

Aksjekurs hensyntatt utbetalt utbytte

Verdijustert balanse per 31.12.2019 (mill. kr) 27,5 13,8

15,7

Eiendommer/ prosjekter 3 072

utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2019 2018

2019

15,7

2019

4,0

Kontantstrøm før skatt per aksje* (kr)

Eiendomsmarkedet

Ordinært/ ekstraordinært utbytte per aksje (kr)

441

670

12 474

4,0 2018

2019

12 474

493

Verdijustert egenkapital (etter avsetning utbytte) 10 600 Eiendomssparaksjer/øvrige tilknyttede selskaper/FKV 9 256

554

Latent/ utsatt skatt 175 2018

2019

2018

2019

554

13 %

Likviditetsreserve (mill. kr)

Eiendomsspar VEK-økning per aksje 2019 (hensyntatt utbytte)

Rentebærende gjeld 1 546

Øvrige fin. anleggsmidler 17 Omløpsmidler mv. 129

Annen gjeld 153 EIENDELER

31 % 22 %

2018

2019

31 % Belåningsgrad eiendom

* Inkludert mottatt utbytte før salgsgevinster og rehabiliteringskostnader.

EGENKAPITAL/GJELD

2019 – i korte trekk / Nøkkeltall

I januar 2019 kjøpte Eiendomsspar 3 100 000 egne aksjer. Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar økte således fra 48,2 prosent til 52,4 prosent. Dette medførte at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom. Investeringen i Eiendomsspar representerer over 80 prosent av Victoria Eiendoms totale bruttoeksponering mot eiendomsmarkedet. Operasjonelt og finansielt driftes de to selskapene som tidligere. I denne beretningen er hovedfokuset på den operasjonelle enheten Victoria Eiendom uten konsolidering med Eiendomsspar, («Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar»). Informasjon om datterselskapet Eiendomsspar presenteres i eget avsnitt. Det foreløpige regnskapet presenterer informasjon om Victoria Eiendom, inkludert Eiendomsspar («Victoria Eiendom konsern») eller («konsern»).

Nøkkeltall VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR Mill. kr

Resultat Leieinntekter Driftsresultat Netto rentebærende gjeld Nøkkeltall per aksje (kr) Kontantstrøm før skatt

VICTORIA EIENDOM KONSERN Resultat Leieinntekter Driftsresultat Resultat før skatt Resultat etter skatt per aksje (kr) Bokført egenkapital Bokført totalkapital Netto rentebærende gjeld Bokført egenkapital (ekskl. minoritet) per aksje

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

177 173 156 140 130 120 114 110 115 110 857 162 120 100 107 86 84 98 1 510 1 068 1 231 1 028 1 389 1 244 1 188 961 873

108 59 1 139

15,7 13,8 16,0 78,8 9,6

1 002 173 612 857 1 273 1 380 40,25 91,84 14 370 25 534 9 605 567

156 140 130 120 114 110 115 162 120 100 107 86 84 98 792 826 1 141 514 283 244 247 47,12 50,28 77,04 29,12 13,69 12,96 13,56

3 582 3 080 5 277 4 684 1 068 1 231 266 221

2 522 1 860 4 152 3 463 1 028 1 389 178 132

832 2 372 1 244 59

791 2 184 1 188 56

636 1 957 961 43

629 1 775 873 42

108 59 217 10,81 421 1 762 1 139 28

Verdijustert balanse Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel

Nøkkeltall per aksje (kr) VEK-økning 2019

10 600 9 541 9 078 12 474 11 324 10 797 85 % 84 % 84 %

13 %

23 %

7 577 9 316 81 %

21 %

6 971 4 824 8 668 6 465 80 % 75 %

47 %

27 %

4 107 3 670 3 590 3 227 5 554 5 048 4 780 4 605 74 % 73 % 75 % 70 %

16 %

7 %

13 %

24 %

Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 1) 794 709 650 533 491 339 287 251 244 219 Aksjekurs per 31.12. 800 680 540 555 425 300 225 223 202 213 Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte 0 % (8 %) (18 %) 3 % (14 %) (13 %) (23 %) (15 %) (18 %) (4 %) Avsatt ordinært utbytte Avsatt ekstraordinært utbytte Antall utestående aksjer per 31.12. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer per år

4,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,00 3,50 3,00 – 20,00 – 45,00 – 20,00 – 6,00 – – 13 309’ 13 407’ 13 890’ 14 137’ 14 145’ 14 145’ 14 228’ 14 505’ 14 585’ 14 585’ 13 324’ 13 627’ 14 114’ 14 140’ 14 145’ 14 170’ 14 443’ 14 565’ 14 585’ 14 971’

Nøkkeltall per aksje (kr) (ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til markedsverdi) Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 804 623 584 598 441 299 237 228 220 236 Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte (1 %) 5 % (9 %) (8 %) (5 %) (2 %) (7 %) (7 %) (9 %) (11 %) 1) Avsatt ordinært utbytte kr 4,00 per aksje. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 798 per aksje per 31.12.2019.

Dette er Victoria Eiendom Victoria Eiendom ble stiftet i juni 1993 ved fisjon av Eiendomsspar for å følge en relativt aggressiv investeringsstrategi i et eiendomsmarked som på det tidspunkt var antatt å være nær bunnen. Victoria Eiendom har i dag eiendommer med en verdi på kr 3,1 milliarder. Videre er selskapet hovedaksjonær i Eiendomsspar med et aksjeinnehav på 52,4 prosent verdt kr 9,2 milliarder, beregnet basert på substansverdien av Eiendomsspar per årsslutt 2019. I løpet av januar 2019 økte Victoria Eiendom sin eierandel i Eiendomsspar fra 48,2 prosent til 52,4 prosent, og ble med det morselskap til Eiendomsspar. Operasjonelt og finansielt driftes de to selskapene som tidligere.

Victoria Eiendom har et utleieareal og leienivå i egne eiendommer (inkl. prosjekter/seksjoner/ bolig) på 106 000 kvm og kr 182 mill. Victoria Eiendoms investering i Eiendomsspar er selskapets i særklasse viktigste aktiva og utgjør ca. 80 prosent av Victoria Eiendoms brutto eksponering mot eiendomsmarkedet.

Christian Ringnes er Victoria Eiendoms største aksjonær og eier sammen med nærstående 42 prosent av utestående aksjer. I tillegg har selskapet over 400 institusjonelle og private aksjonærer. Victoria Eiendom har i perioden fra 1993–2019 hatt en vekst i verdijustert egenkapital på 23 prosent p.a.

Verdijustert egenkapital er beregnet til kr 10 600 mill. (kr 798 per aksje inkludert avsatt ordinært utbytte) og utgjør 85 prosent av verdijustert balanse per 31.12.2019.

Ledelsen

Christian Ringnes / Adm. direktør

Christian Ringnes er utdannet Siviløkonom. Han er adm. direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og adm. direktør i Victoria Eiendom AS. Han er styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS. Ringnes er også styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank. Ringnes eier 29 688 aksjer i Eiendomsspar AS, samt kontrollerer 42 prosent av aksjene i Victoria Eiendom AS.

Sigurd Stray / Viseadministrerende direktør Sigurd Stray er utdannet Siviløkonom med spesialisering i finans, og Bachelor of Science i Eiendomsmegling. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2010. Tidligere har han jobbet i Olav Thon Gruppen som eiendomssjef i 7 år, og som porteføljeforvalter i DNB Investor i 2 år. Stray eier 34 910 aksjer i Eiendomsspar AS. Jon Rasmus Aurdal / Finansdirektør

Jon Rasmus Aurdal er utdannet Siviløkonom og er Statsautorisert revisor. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2018. Tidligere har han jobbet i PWC – hovedsakelig med verdivurdering og transaksjonsrelaterte tjenester, som finanssjef i Höegh Eiendom AS og som finansdirektør i NAF-Gårdene. Aurdal eier 1 000 aksjer i Eiendomsspar AS.

Dette er Victoria Eiendom / Organisasjonen og ansatte

FINANS 5 Jon Rasmus Aurdal FORVALTNING 4 Alise Hjelmeland

ADM. DIREKTØR 7 Christian Ringnes

3 Helene Støbakk

DRIFT 32 Sole Christian Paus

30 Petter Thordén 31 Tom Nesheim 38 Lars Knudsen 26 Marius Jensen 16 Kristin Aag 36 Anders Hoelstad 15 André Dalene 10 Irja A. B. Torkildsen 1 Marianne Berget

MARKED

20 Rune Richardsen 22 Tanja Waldeland 28 Tom Rolstad 2 Jørgen Sollie 34 Pål Magnus Nygård

PROSJEKT

29 Dag Svendsen 12 Jon Kaasa 33 Mikkel Vangsgaard 17 Pål Vamnes

EIENDOM 11 Sigurd Stray

SEKRETARIAT 8 Rita Husebæk

37 Marianne Mobakk (marked) 23 Elise L. Hanssen (prosjekt) 24 Tone E. Torp 19 Conny Rødsten HOTELL 7 Christian Ringnes

28 27

26 25

22 23 4

31 30

14 Laila Aarstrand

33 19

37 38 15

16 9

36 35

Konsernet

Organisasjonen/ Ansatte

21 Hilde Scheffels 18 Birgit Øygarden 9 Natalia Thingnes 27 Anne-Lise Volle 6 Line Skripeland 35 Lise Eidsand 13 Celina Sand

ØKONOMI/ REGNSKAP 25 Børre V. Skjolden

13 12

1: Marianne Berget, 2: Jørgen Sollie, 3: Helene Støbakk, 4: Alise Hjelmeland, 5: Jon Rasmus Aurdal, 6: Line Skripeland, 7: Christian Ringnes, 8: Rita Husebæk, 9: Natalia Thingnes, 10: Irja A. B. Torkildsen, 11: Sigurd Stray, 12: Jon Kaasa, 13: Celina Sand, 14: Laila Aarstrand, 15: André Dalene, 16: Kristin Aag, 17: Pål Vamnes, 18: Birgit Øygarden, 19: Conny Rødsten, 20: Rune Richardsen, 21: Hilde Scheffels, 22: Tanja Waldeland, 23: Elise L. Hanssen, 24: Tone E. Torp, 25: Børre V. Skjolden, 26: Marius Jensen, 27: Anne-Lise Volle, 28: Tom Rolstad, 29: Dag Svendsen, 30: Petter Thordén, 31: Tom Nesheim, 32: Sole Christian Paus, 33: Mikkel Vangsgaard, 34: Pål Magnus Nygård, 35: Lise Eidsand, 36: Anders Hoelstad, 37: Marianne Mobakk og 38: Lars Knudsen

Aksjonæroversikt Victoria Eiendom AS – aksjonæroversikt per 16.03.2020 Aksjonær

1 2 3 4 5 6 7 8 8 10 11 12 13 14 15 16 17 17 17 20

Antall aksjer

Ringnes Holding AS Tyns-Ring AS Arendals Fossekompani ASA Horn, Hans Herman Taconic AS C. Ludens Ringnes Stiftelse MP Pensjon PK Elisabeth Krohn Holding AS Piwjk AS Raho AS Dobloug, Anette Hubertus AS OAK Management AS AS Straen Tricolor AS Victoria Eiendom AS Neuff AS Sjeltepetter AS Bob Merlin AS AS Ship-Ring Øvrige aksjonærer (406) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Totalt antall utestående aksjer

Victoria Eiendom – Kursutvikling Figuren viser Victoria Eiendom-aksjens kursutvikling fra stiftelsespunktet 18.06.1993 til 01.04.2020 (inkl. akk. utbytte til nominell verdi *), sammenlignet med Oslo Børs totallindeks/hovedindeks. Indeks 18.06.1993 = 100. *) Uten effekt av reinvestert utbytte.

3 954 930 1 640 430 870 959 809 461 547 850 500 103 343 000 338 096 338 096 330 100 258 108 200 000 158 091 140 000 113 224 98 050 86 482 86 482 86 482 85 000 2 421 809 13 406 753 (98 050) 13 308 703

Aksjer i %

29,5 12,2 6,5 6,0 4,1 3,7 2,6 2,5 2,5 2,5 1,9 1,5 1,2 1,0 0,8 0,7 0,6 0,6 0,6 0,6 18,1 100,0 (0,7) 99,3

Indeks 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Victoria Eiendom

Oslo Børs

Aksjonæroversikt

Konsernet

Victoria Eiendom har en førsteklasses eiendomsportefølje, både i direkte eie og indirekte gjennom Eiendomsspar/Pandox. I tillegg har selskapet en sterk finansiell stilling og nyter godt av meget dyktige og iherdige medarbeidere i Eiendomsspar.

Eiendommer

BygdĂ¸y allĂŠ 1

Karl Johans gate 21

Karl Johans gate 12J

Henrik Ibsens gate 36 (97,25 % eierandel)

Ă&#x2026;

Eiendommer

PortefĂ¸lje / verdivurdering

Arbins gate 1

Nordre gate 2 (55 % eierandel)

Thorvald Meyers gate 2A

Drammensveien 88B

RĂĽdhusgata 28

Majorstuveien 38

Bogstadveien 49

Nedre Slottsgate 21

Drammensveien 159

Scania-anlegg, Furuset

Sandesundsveien 1 (55 % eierandel)

Scandic Hotel Gardermoen (50 % eierandel)

Eiendommer

Direkte eide eiendommer

VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR

Leie. Gjenværende Ledighet nivå snittleietid i % av (mill. kr) kontrakter leienivå

18,4 17,5 8,2 8,8 7,5 6,6 4,6 7,7 4,6 83,9

6,4 6,3 3,9 1,9 5,3 7,0 4,7 1,8 4,6 5,0

0 % 42 % 0 % 1 % 5 % 4 % 0 % 0 % 0 % 9,5 %

4 100 2 600 2 300 4 500 2 800 3 900 2 400 3 100 2 000 27 700

O s l o v e s t /n o r d /ø s t Drammensveien 159 15,7 Nordre gate 2 2) 5,2 Thorvald Meyers gate 2A 14,0 Sum Oslo vest/nord/øst 34,9

2,1 17,9 14,5 9,5

0 % 0 % 0 % 0 %

5 500 2 200 6 700 14 400

43,8

3,1

0 %

46 900

5,2

8,7

0 %

4 100

Øvrige Norge Scania-anlegg Midtstranda 49–51, Hamar 2) Sandesundsveien 1, Sarpsborg 2) Sum øvrige Norge Sum eiendommer

Felleskontrollerte/tilknyttede selskaper Victoria Eiendom eier 50 prosent av Jacob Aalls gate 2 AS samt 50 prosent av Scandic Hotel Gardermoen AS. Anslått verdi av andel egenkapital i disse selskapene er kr 31 mill. per 31.12.2019. Aksjer/andeler i felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden i Victoria Eiendoms regnskaper per 31.12.2019.

Portefølje / verdivurdering

Oslo sentrum Karl Johans gate 12J Karl Johans gate 21 Nedre Slottsgate 21 Majorstuveien 38 Henrik Ibsens gate 36 1) Rådhusgata 28 Drammensveien 88 B Bygdøy allé 1 Bogstadveien 49 Sum Oslo sentrum

Kvm

Eiendomsspar (datterselskap) Victoria Eiendom eier 52,4 prosent av utestående aksjer i Eiendomsspar. Substansverdi av aksjene er kr 9 224 mill. per 31.12.2019. For oversikt over eiendomsmassen i Eiendomsspar, se selskapets årsrapport for 2019. Forfallsstruktur leiekontrakter Kontraktsutløp i Victoria Eiendoms leiekontraktsmasse, inndelt etter kategori leietaker, kan illustreres som vist på følgende figur: Mill. kr 600

4,9 53,9

4,6 3,8

0 % 0 %

5 400 56 400

172,7

5,5

4,6 %

98 500

1) Eierandel 97,25 % – tall inkludert på 100 %-basis. 2) Eierandel 55 % – tall inkludert på 100 %-basis.

500 400 300 200 100 0

P r o s j e k t e r/ b o l i g e r/n æ r i n g s s e k s j o n e r Prosjekt: • Arbins gate 1 – Folkemuséet har inngått 30-års leieavtale, for store deler av bygget, til ny Ibsenscene og utvidet Ibsenmuseum. Byggeprosjektet forventes å ferdigstilles årsskiftet 2020/2021 • Rosenhoffgata 14, alle 15 leiligheter i prosjektet er solgt. Prosjektet er ferdigstilt og overlevert i 1. kvartal 2020

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2029 2030 og senere Kontor

Butikk

Hotell/ restaurant

Bolig

Lager/verksted/ parkering mv.

Leieinntekter per segment 26 % Lager/verksted/parkering mv.

33 % Kontor

Boliger: • Totalt 15 leiligheter i Parkveien 64, Bogstadveien 30 og Bogstadveien 34 Næringsseksjon: • Helgesens gate 12–14

6 % Bolig

9 % Hotell/restaurant

26 % Butikk

Prosjekter

“Ja, tænke det; ønske det; ville det med; – og gjøre det!” Christian Ringnes, Victoria Eiendom AS Olav Aaraas, Norsk Folkemuseum Illustrasjon IARK

Arbins gate 1 Henrik Ibsen bodde, fra 1895 til sin død i 1906, i eiendommen Arbins gate 1. Eiendommen huser i dag Ibsenmuseet. Museet består av en utstilling, samt Ibsen sin leilighet. Leiligheten er tilbakeført til den stand den var i den gang Ibsen levde og virket i huset. Sammen med Norsk Folkemuseum har Victoria Eiendom igangsatt en utvidelse av bygningsmassen i Arbins gate 1 for å bygge et større museum. I tillegg bygges det et helt nytt teater, ved å grave ut og bygge inn eksisterende luftegård. Teateret får en kapasitet på ca. 160 personer og skal drives av Nationaltheatret i samarbeid med Norsk Folkemuseum, for å fremme Ibsen og hans forfatterkunst. Ombyggingsarbeidene startet våren 2019 og skal ferdigstilles på nyåret 2021. Åpning av nytt museum og teater er planlagt sommeren 2021.

Norsk Folkemuseum omtaler eiendommen som «Ibsen-Hus», og de har følgende tanker om driften videre: «IBSEN Teater og museum skal være en spydspiss og et kompetansesenter for verdensdramatikeren Henrik Ibsens tankegods og livsgjerning. I et miljø der dikteren selv har levd, og med spisskompetanse på Henrik Ibsens dikterkunst og liv, tilbys et nasjonalt og internasjonalt publikum utstillinger og scenekunst fra inn- og utland av høyeste kunstneriske kvalitet. Vi skal begeistre, utfordre og engasjere publikum og offentligheten gjennom utstillinger, forestillinger, foredrag og diskusjoner omkring Ibsens eksistensialistiske grunntematikk. Huset skal fremstå som en tydelig aktør og stemme i den offentlige kunst- og kulturdebatten, samt bidra til å styrke menneskers identitet og utvikling.»

Prosjekter

Portefølje / verdivurdering

Eiendommen Bygdøy allé 1 Illustrasjon av mulig ny restaurant med fasade mot Frognerveien Modell: Darcstudio/ Arkitekt: Skapa

Bygdøy allé 1 Victoria Eiendom har planer om å utvikle tomten som kiler seg inn mellom Bygdøy allé 1 og Frognerveien 2. Bakgården består i dag av parkering og oppbevaring av søppelcontainere. En utvikling av dette området til restaurant og utested, vil gi baksiden av gården et nytt og spennende ansikt mot Frognerveien.

Hotel Sommerro på Solli plass forventes å åpne våren 2021 med 252 nye rom, og vil bidra til økende liv på Solli plass. Det er gitt rammetillatelse, og prosjektgruppen jobber nå med å detaljere planene slik at man etterhvert kan starte dialogen med potensielle leietakere.

Utvikling av Bygdøy allé 1 kommer tidsmessig riktig og vil styrke øvrig utvikling i nærområdet.

Victoria Eiendom er hovedeier i Eiendomsspar. Investeringen i Eiendomsspar utgjĂ¸r ca. 80 prosent av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er sĂĽledes av stor betydning for selskapet.

Verdivurdering per 31.12.2019

Ve r d i v u r d e r i n g p e r 3 1 .1 2 . 2 0 1 9 Det er gjennomført en verdivurdering av Victoria Eiendom per 31.12.2019. Denne viser følgende: Ve r d i j u s t e r t e g e n k a p i t a l ( V E K ) p e r a k s j e VEK per aksje er beregnet til: • Kr 798 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til substansverdi/VEK. En økning på 13 prosent fra i fjor, hensyntatt utbytte • Kr 808 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til markedsverdi. En økning på 30 prosent fra i fjor, hensyntatt utbytte

Portefølje / verdivurdering

Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskrav) benyttet: snitt 5,3 prosent (2018 snitt 5,5 prosent). Nedgangen fra 2018 skyldes nedjustering av yield for enkeltbygg i tråd med markedsutviklingen • Løpende leie (inkludert ledige arealer) per 01.01.2020, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke • Driftskostnader per eiendom: kalkulatorisk ti prosent av brutto leie. Det gjøres i tillegg en avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene) verdsettes til ni prosent av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt • Aksjeposten i Eiendomsspar (eierandel 52,4 prosent) - substansverdi/VEK per aksje, kr 493 - markedsverdi per aksje, kr 500 Når det gjelder forutsetninger lagt til grunn for VEK-beregning i Eiendomsspar, se Eiendomsspars årsrapport for 2019. Sensitivitetsanalyse Verdijustert egenkapital per aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt endring i verdi av Eiendomssparaksjen. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi av Eiendomsspar-aksjen, er det utarbeidet en sensitivitetstabell vist nedenfor. I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Ve r d i j u s t e r t e g e n k a p i t a l ( V E K ) p e r a k s j e Verdi per Eiendomsspar-aksje

Snittyield (Victoria Eiendom)

4,0 %

4,5 %

5,0 %

5,3 %

5,5 %

6,0 %

6,5 %

550 952 920 893 879 872 853 838 500 882 849 823 808 801 783 768 493 871 839 812 798 791 773 757 450 811 779 753 738 731 713 697 400 741 709 682 668 661 642 627 350 671 638 612 597 590 572 556 300 600 568 542 527 520 502 486 250 530 498 471 457 450 431 416

Ve r d i u t v i k l i n g 2 0 1 9 • Verdijustert resultat etter skatt ble kr 1 177 mill. • Verdijustert egenkapital økte til kr 798 per aksje, en økning på 13 prosent sammenlignet med foregående år

209

972

-36

ESaksjer 1)

Øvrige TS/FKV/ andeler

Renteswaper

Skatter

1 177

KontantEienstrøm før dommer/ TS/FKV prosjekter

Økning VEK 2019

1) VEs andel substansverdiøkning.

Kommentarer til de enkelte verdiutviklingsfaktorene: Kontantstrøm før TS/FKV + kr 209 mill. Dette er egen kontantstrøm før rehabiliteringskostnader, salgsgevinster, kursgevinster og skatter. Andel resultat fra felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er erstattet med mottatt utbytte. E i e n d o m m e r/p r o s j e k t e r + k r 1 0 m i l l . Økningen i eiendomsverdier skyldes hovedsakelig leieøkning gjennom året samt noe lavere yieldnivå, sammenlignet med foregående år. Eiendomsspar-aksjer + kr 972 mill. Substansverdi per Eiendomsspar-aksje økte fra kr 440,6 per 31.12.2018 til kr 492,5 per 31.12.2019. Det gir en verdiøkning på kr 972,5 mill. på selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer (18 728 268 aksjer x ca. kr 51,9). Mottatt ordinært utbytte på kr 107,7 mill. (kr 5,75 per aksje) inngår i kontantstrømmen for 2019.

Ø v r i g e T S / F K V/ a n d e l e r + k r 4 m i l l . Verdibidraget skyldes verdiøkning på diverse andeler. Renteswaper + kr 17 mill. Mindreverdi renteswaper ble redusert fra kr 33,0 mill. per 01.01.2019 til kr 16,1 mill. per 31.12.2019. Dette medfører en positiv verdiendring på kr 16,9 mill. Skatter - kr 36 mill. Betalbar skatt kr 18,3 mill. og endring utsatt skatt kr 17,7 mill., totalt kr 36,0 mill.

Verdiutvikling 2019 / Verdijustert balanse per 31.12.2019

Ve r d i j u s t e r t b a l a n s e p e r 3 1 .1 2 . 2 0 1 9 Millioner kr

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 1 735 1 337 3 072 Aksjer/lån felleskontrollert/tilknyttet selskap (2) 5 646 3 610 9 256 Øvrige finansielle anleggsmidler 17 – 17 Omløpsmidler 129 – 129 7 527

4 947

12 474

Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Annen gjeld

(6, 7) (3) (4) (5)

5 744 100 1 546 137

4 856 75 – 16

10 600 175 1 546 153

Sum egenkapital og gjeld

7 527

4 947

12 474

(8) (9)

31 % 6%

Belåningsgrad eiendommer Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer

Portefølje / verdivurdering

Sum eiendeler

Noter til verdijustert balanse 1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på side 15. 2) Merverdi aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder eierandeler i Eiendomsspar AS (52,4 prosent), Jacob Aalls gate 2 AS (50 prosent) og Scandic Hotel Gardermoen AS (50 prosent). I all hovedsak består verdien av investeringen i Eiendomsspar AS (basert på substansverdi) hvor merverdi er verdi utover bokført verdi (kombinasjon av historisk kostpris og faktisk aksjekurs ved overgang til direkte eierskap for deler av aksjebeholdningen, våren 2019) i morselskapet Victoria Eiendom AS. 3) I verdibalansen er latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Victoria Eiendom er det benyttet en skattesats på ni prosent for bygg inkludert tekniske installasjoner og null prosent på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20 prosent per år. 4) Rentebærende gjeld er sammensatt slik: Eiendommer kr 996 mill og Eiendomsspar-aksjer kr 550 mill., totalt kr 1 546 mill. 5) Mindreverdi renteswaper er kr 16 mill. 6) Herav minoritetsinteresser kr 33 mill. per 31.12.2019. 7) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og selskapets gjeld. Den verdijusterte egenkapitalen, etter avsatt utbytte og skatt, er beregnet å utgjøre kr 10 600 mill. per 31.12.2019. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 53 mill.) og minoritetsinteresser (- kr 33 mill.), er verdijustert egenkapital kr 10 620 mill. per 31.12.2019. Dette tilsvarer kr 798 per aksje (kr 794 per aksje etter avsatt utbytte på kr 4 per aksje). 8) Belåningsgrad eiendommer = (rentebærende gjeld – kontantbeholdning)/verdi eiendommer og prosjekter. 9) Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer (VEK verdi) = rentebærende gjeld med pant i Eiendomsspar-aksjer/ substansverdi Eiendomsspar-aksjer (basert på substansverdi kr 493 per aksje per 31.12.2019).

Thorvald Meyersgate 2A

Styrets beretning (Tall i parentes refererer til tall for samme periode/tidspunkt i 2018 om ikke annet er spesifisert.)

I januar 2019 kjøpte Eiendomsspar 3 100 000 egne aksjer. Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar økte således fra 48,2 prosent til 52,4 prosent. Dette medførte at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom. Investeringen i Eiendomsspar representerer over 80 prosent av Victoria Eiendoms totale bruttoeksponering mot eiendomsmarkedet. Operasjonelt og finansielt driftes de to selskapene som tidligere. I denne beretningen er hovedfokuset på den operasjonelle enheten Victoria Eiendom uten konsolidering med Eiendomsspar, («Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar»). Informasjon om datterselskapet Eiendomsspar presenteres i eget avsnitt. Det offisielle regnskapet med tilhørende noter, presenterer informasjon om Victoria Eiendom, inkludert Eiendomsspar («Victoria Eiendom konsern») eller (konsern).

2019 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom. Verdijustert egenkapital er per 31.12.2019 beregnet til kr 798 per aksje, ved verdsettelse av Eiendomssparaksjen til substansverdi, en økning på 13 prosent fra fjoråret. Koronakrisen forventes å gi betydelige negative virkninger for både norsk økonomi og Victoria Eiendom i 2020. Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar sin likviditetsreserve utgjør kr 554 mill. per årsslutt 2019 (kr 670 mill.) og ca. kr 610 mill. per første kvartal 2020. Selskapet har således solid likviditet og lav gjeldsgrad og er derfor godt rustet til å stå gjennom krisen, og utnytte de muligheter som måtte komme. Styret foreslår et ordinært utbytte for 2019 på kr 4,00 per aksje (kr 7,50 per aksje). Eiendomsmarkedet Første kvartal 2019 viste optimisme i finansmarkedene og norsk økonomi. De påfølgende kvartalene av 2019 ble noe preget av makro økonomisk usikkerhet, blant annet som følge av den vedvarende handelskonflikten mellom USA og Kina, samt Storbritannias utmelding av EU. Usikkerheten bidro til å trekke de langsiktige rentene ned, tidvis også under den korte renten. Slutten av 2019 var likefullt preget av optimisme. I mars 2020 førte koronasmittefaren til fysisk nedstengning av store deler av Europa, med dramatiske følger både for innbyggere og næringsliv. Arbeidsløsheten vokser dramatisk, og de næringer som er mest berørt av nedstengningen er alvorlig truet. Et betydelig fall i oljeprisen utgjør en ekstra belastning for norsk økonomi. I sum skaper dette stor usikkerhet rundt utviklingen i både norsk økonomi og verdensøkonomien. Utviklingen i det norske eiendomsmarkedet var i all vesentlighet stabil og positiv i 2019. Transaksjonsmarkedet endte på omkring kr 100 milliarder, som er det nest høyeste nivået målt noensinne. Yieldutviklingen var relativ flat, på samme måte som i 2018. Verdiutviklingen var positiv for kontor og logistikk, mens handelseiendommer fikk et noe økt avkastningskrav. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 208 000 kvm i 2019, en økning på 23 prosent fra 2018. Av dette utgjorde konvertering av kontor-

arealer til bolig rundt 74 000 kvm. Sysselsettingen økte med omlag 20 000 personer i 2019, en større økning enn for fjoråret. Ved utgangen av 2019 stod omkring 424 000 kvm av kontorlokalene i regionen ledig, en reduksjon på 13 prosent fra allerede lave nivåer i 2018. Arealledigheten innen kontor utgjorde dermed 4,4 prosent ved utgangen av 2019 mot 5,0 prosent på samme tidspunkt i 2018. Fallende ledighet og begrenset tilbudsside har bidratt til økende leiepriser også i 2019. Leieprisene forventes imidlertid å komme under press i årene som kommer, først og fremst som følge av koronapandemien, men også som følge av økning i ferdigstilte arealer. For ytterligere informasjon om utviklingen av kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum henviser vi til årets “OsloStudiet” presentert på Eiendomsspars hjemmeside, www.eiendomsspar.no. Tilbudet av hotellrom i Stor-Oslo økte med over ti prosent i 2019. Underliggende etterspørsel var samtidig sterk, med åtte prosent vekst i antall solgte hotellrom. Som en følge av dette sank inntekt per tilgjengelige rom (REVPAR) med 2,4 prosent, fordelt med 1,7 prosent nedgang i belegg og 0,7 prosent nedgang i pris. Prisutviklingen for eksisterende hoteller var imidlertid svakere enn dette, ettersom ny kapasitet i 2019, i hovedsak var hoteller i øvre prissegment. Som en følge av koronapandemien i starten av 2020, har hotellbransjen opplevd kraftig omsetningsfall og mange hoteller har blitt midlertidig stengt.

Styrets beretning

Utfordringene i butikkutleiemarkedet fortsatte gjennom 2019, som en følge av endrede forbrukerpreferanser og fortsatt vekst i netthandel. Koronakrisen har, fra og med mars 2020, medført sterkt reduserte volumer i varehandelen. Boligmarkedet viste en stabil og stigende utvikling i 2019, med prisvekst på 5,5 prosent i Oslo og 2,6 prosent for landet som helhet. Det er stor usikkerhet om den videre utvikling per mars 2020. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg svakt positivt gjennom 2019, med en leieprisvekst på omkring 2,0 prosent. VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR Investeringer og salg I 2019 har Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar kjøpt Rådhusgata 28 i Oslo. Kjøpesummen for eiendommen var kr 115 mill. I samme periode har selskapet også solgt noen leiligheter.

Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 5,5 år per 31.12.2019. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap.

Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar har fullført bygging av 15 boligenheter over fem etasjer i Rosenhoffgata 14 i Oslo. Samtlige enheter er solgt og overlevert i 1. kvartal 2020. Selskapet jobber for å bidra til miljøforbedringer gjennom sin virksomhet. Victoria Eiendom etterstreber således miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Victoria Eiendoms virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø. Resultat Leieinntektene for Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar i 2019 ble kr 177 mill., mot kr 173 mill. i 2018. Driftsresultatet ble kr 110 mill., mot kr 857 mill. i fjor. Nedgangen i resultatet forklares i hovedsak av en betydelig salgsgevinst i 2018. Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar sin egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 209 mill., mot kr 188 mill. i 2018. Økningen skyldes i hovedsak økt utbytte fra Eiendomsspar. Finansiering, likviditet og verdijustert egenkapital Ved utgangen av 2019 har Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar en rentebærende gjeld på kr 1 546 mill.

900

156

800 700

140

130

120

114

110

115

108

100

857

200 177

Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar Driftsresultat (mill. kr) 173

Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar Leieinntekter (mill. kr)

150

Finansiell informasjon

Drift, utleie og prosjekt Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i 2019. Victoria Eiendom hadde ved årsskiftet 4,6 prosent ledighet i eiendomsmassen, mot 2,2 prosent i fjor. Økningen i ledighet skyldes i hovedsak Karl Johans gate 21, hvor tidligere leietaker Michael Kors, har terminert sin leiekontrakt mot å betale en kompensasjon.

Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar er i gang med bygging av ny Ibsenscene i Arbins gate 1, en eiendom som allerede har huset Ibsenmuseet i flere år. Prosjektet forventes ferdigstilt i desember 2020. Se side 12 i årsrapporten for ytterligere informasjon om prosjektet.

600 500 400

120

100

200

110

162

300

0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2015

2016

2017

2018

2019

Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar Resultatregnskap 2019 2018 Leieinntekt Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Salgsgevinst Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler Lønn og annen driftskostnad Driftsresultat Utbytte fra Eiendomsspar og felleskontrollert virksomhet Netto finanskostnad Resultat før skattekostnad

177,1 173,1 (17,1) (14,9) 160,0 158,2 8,4 735,1 (33,6) (11,7) (14,1) (13,8) (10,5) (10,9) 110,2 856,9 111,7 88,3 (50,0) (51,4) 171,9 893,8

78,8

Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)* 80 70

Mottatt ekstraordinært utbytte

Underliggende kontantstrøm og mottatt ordinært utbytte

50 40

15,7

16,0

13,8

9,6

0 2015

2016

2017

2018

2019

* Inkludert mottatt utbytte, før salgsgevinster og rehabiliteringskostnader.

Selskapet har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Rentesikringsgraden utgjorde 52 prosent av låneporteføljen per 31.12.2019 og selskapets rentesikringsportefølje har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,8 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 3,9 prosent, mot 4,0 prosent i fjor. Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar sin likviditetsreserve, inklusiv langsiktig pantesikret kredittramme, utgjør kr 554 mill. (kr 670 mill.). I tillegg har datterselskapet Eiendomsspar en betydelig likviditetsreserve. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 10 600 mill. etter avsatt utbytte.

Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 85 prosent, mot 84 prosent i 2018. Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen: • Victoria Eiendom: 5,3 % (5,5 %) • Eiendomsspar: 5,0 % (5,1 %) Verdijustert egenkapital per aksje er per 31.12.2019 beregnet til kr 798, en økning på 13 prosent fra fjoråret. D AT T E R S E L S K A P E T E I E N D O M S S PA R Eiendomsspar sine leieinntekter i 2019 ble kr 825 mill. (kr 770 mill.). Resultat før skattekostnad ble kr 1 261 mill., opp fra kr 1 195 mill. i 2018. Økningen skyldes i hovedsak økte leieinntekter samt salgsgevinster. Verdijustert egenkapital per aksje i Eiendomsspar per 31.12.2019 er beregnet til kr 493, en økning på 13 prosent fra fjoråret. I løpet av 2019 har Eiendomsspar ervervet Oslo S Parkering AS, som eier parkeringshus ved Oslo Sentralstasjon og Asker togstasjon, på 50/50 basis med Bane Nor Eiendom AS. I tillegg har selskapet ervervet Smalvollveien 61–63, Karihaugveien 89, Breivollveien 13, samt 50 prosent av eiendommene Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 23 og 25. Total kjøpesum (Eiendomsspar sin andel) for eiendommene er kr 1 176 mill. Med unntak av parkeringshuset i Asker, er alle eiendommene beliggende i Oslo. Selskapet har solgt sin aksjepost på 50 prosent i Bergehus Holding AS, som eier eiendommen Bergehus i Oslo. Salget gav en regnskapsmessig gevinst på kr 131 mill. I november gjennomførte Pandox en rettet emisjon på ca. SEK 3 000 mill., hvorav Eiendomsspar deltok med en andel på SEK 220 mill. I desember ervervet Eiendomsspar 5,3 prosent av det svenske eiendomsselskapet Amasten for en kjøpesum på NOK 192 mill. Amasten eier, forvalter og bygger hovedsakelig boliger, i svenske vekstområder. Selskapet er notert på Nasdaq First North Premier i Stockholm. Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var svært positiv i 2019. Kursen steg fra kr 379 ved årets begynnelse til kr 500 ved årets slutt (+ 33 prosent hensyntatt utbetalt utbytte på kr 5,75 per aksje). Per 01.04.2020 var kursen på Eiendomsspar-aksjen

Styrets beretning

kr 325. Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 102 prosent av beregnet substansverdi, mot 86 prosent året før. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 52,4 prosent av utestående aksjer per 31.12.2019. Investeringen i Eiendomsspar utgjør over 80 prosent av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet, og er således av stor betydning for selskapet.

Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr 882 mill., og består i hovedsak av andel resultat før skatt i Pandox. Netto finanskostnad utgjorde kr 222 mill. (kr 51 mill.). Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr 1 273 mill. (kr 1 380 mill.). Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2019 kr 25 534 mill. (kr 5 277 mill.). Av dette utgjorde gjeld kr 11 163 mill., hvorav kr 9 754 mill. var rentebærende. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2019, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon, i henhold til en særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjon og ansatte er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12-måneders gjensidig oppsigelse. Victoria Eiendom/Eiendomsspar diskriminerer ikke mellom kjønnene. Tr a n s a k s j o n e r m e d n æ r s t å e n d e p a r t e r Victoria Eiendom har i løpet av 2019 solgt ti prosent av Sanosa AS, som har eierandeler i ANS Sagahuset (Scandic Sarpsborg) og Nordre gate 2 (Nedre Foss Gård), til finansdirektør Jon Rasmus Aurdal. Salget gav en regnskapsmessig gevinst på kr 0,6 mill.

Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendom konsern er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styringsog kontrollmekanismer. En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 46–49 i årsrapporten. Aksjonær- og kapitalforhold Kursutviklingen på Victoria Eiendom-aksjen var positiv i 2019. Kursen steg fra kr 680 ved årets begynnelse til kr 800 ved årets slutt (+ 22 prosent, hensyntatt utbetalt utbytte på kr 27,50 per aksje). Per 01.04.2020 var kursen på Victoria Eiendomaksjen kr 455. Victoria Eiendom-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 100 prosent av beregnet substansverdi, mot 92 prosent i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til substans. Ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs (kr 500), ble Victoria Eiendom-aksjen verdsatt i markedet til 99 prosent av beregnet verdi ved årsskiftet.

Finansiell informasjon

V I C TO R I A E I E N D O M KO N S E R N Resultat og balanse Leieinntekt i Victoria Eiendom konsernet i 2019 ble kr 1 002 mill. (kr 173 mill.) og driftsresultatet ble kr 612 mill. (kr 857 mill.). Økningen i leieinntekt, og de fleste av selskapets regnskapstall fra 2018 til 2019, forklares av at Eiendomsspar fra og med 2019 konsolideres inn i Victoria Eiendom konsern, ettersom Eiendomsspar i løpet av 2019 ble datterselskap av Victoria Eiendom. Nedgangen i driftsresultat i 2019 forklares av en ekstraordinær salgsgevinst i Victoria Eiendom i 2018.

Kjøpet har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser.

I løpet av 2019 har Victoria Eiendom ervervet 98 050 egne aksjer, til en total verdi av kr 65,2 mill. På selskapets ordinære generalforsamling 14. mai 2019, fikk selskapet tilslutning om sletting av 3 900 865 direkte eide egne aksjer. Denne prosessen ble fullført i løpet av 3. kvartal 2019. Per årsslutt 2019 har Victoria Eiendom 13 406 753 utstedte aksjer og 13 308 703 utestående aksjer. Victoria Eiendom har i overkant av 400 aksjonærer. Styret fikk, på den ordinære generalforsamlingen i mai 2019, fullmakt til å erverve inntil ti prosent av selskapets aksjekapital, samt fornyet fullmakt til å foreta kapitalutvidelser ved fusjoner med andre selskaper. Fullmaktene gjelder for ett år. International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet,

Investeringen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2019. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler. Redegjørelse om foreløpig årsregnskap Foreløpig årsregnskap er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jf. regnskapslovens § 4–5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jf. regnskapslovens § 3–3. Hendelser etter balansedato Victoria Eiendom har solgt en næringsseksjon (restaurant) i Helgesens gate 12–14. Salget vil ha en regnskapsmessig gevinst på kr 14 mill. og planlegges gjennomført i 2. kvartal 2020. Etter balansedato har datterselskapet Eiendomsspar kjøpt 99 000 egne aksjer for en kjøpesum på kr 41,6 mill. Total beholdning egne aksjer etter ervervet er 99 000. Selskapet har videre kjøpt 3 100 000 aksjer i Amasten AB for en total kjøpesum på SEK 24,7 mill. Total eierandel i selskapet etter ervervet er ca. seks prosent. Videre har datterselskapet Eiendomsspar inngått avtale om salg av hotelleiendommen Scandic Helsfyr. Salget ble gjennomført per 03.02.2020 med en regnskapsmessig gevinst på kr 305 mill. for Victoria Eiendom konsernet. Eiendomsspar har også inngått avtale om salg av sine eierandeler i selskapet som eier Kronprinsens gate 17 i Oslo, som eies 50/50 med Verdijustert egenkapital per aksje*/aksjekurs per 31.12. VEK

500

Kraftig fall i oljeprisen har i tillegg medført en svekkelse av norsk krone og et strammere finansieringsmarked. Victoria Eiendom konsernet har lav gjeldsgrad og en god likviditetssituasjon og bør være godt rustet for å stå gjennom krisen. Utbetalt ordinært utbytte/foreslått utbytte per aksje (kr)

Utbetalt utbytte

Foreslått utbytte

4 3 2

200

100 0

For Victoria Eiendom konsernet medfører dette reduksjon av inntekter som en følge av de negative effektene nedstengingen har for selskapets leietakere og deres evne til å betale husleie. Victoria Eiendom konsern har løpende dialog med sine leietakere i utsatte bransjer for best mulig å forstå deres situasjon og eventuelt tilpasse leiebetalingene. Reiserestriksjoner har ført til at hoteller over hele Europa midlertidig opplever kraftig bortfall i antall gjester og stedvis nedstengning. Dette har blant annet skapt usikkerhet knyttet til inntektsutvikling i Pandox både i 2020 og fremover, med tilhørende negativ effekt på selskapets aksjekursutvikling.

292

261

300

I løpet av første kvartal 2020 har spredningen av koronaviruset ført til en pandemi med store konsekvenser for samfunn og økonomi både i Norge og internasjonalt.

345

400

Tekna Oslo avdeling og sin eierandel i eiendommen 40 Rue Notre Dame des Victoires i Paris, som eies 50/50 sammen med Aspelin Ramm. Salgene er avtalt gjennomført til en total eiendomsverdi på kr 770 mill., hvorav Eiendomsspar sin andel utgjør halvparten. De to sistnevnte salgene er planlagt gjennomført innen utgangen av april 2020. Eiendomsspar har også inngått avtale om salg, av selskapet som eier eiendommen Parkveien 35, til en eiendomsverdi på kr 80 mill. Salget planlegges gjennomført i andre kvartal 2020. De tre sistnevnte salgene forventes å gi en regnskapsmessig gevinst i størrelsesorden kr 163 mill. for Victoria Eiendom konsern.

4,00

497

600

540

700

402

657

737

800

6,00

Aksjekurs

798

(kr)

7,50

regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger.

7,00

6,50

5,50

5,00

4,00

3,50

3,00

2,50

247

222

0 2010

2011

2012

2013

2014

* Inkludert utbytte avsatt per årsslutt.

2015

2016

2017

2018

2019

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Styrets beretning

Fremtidsutsikter Koronapandemien har i løpet av første kvartal 2020 allerede skapt store konsekvenser for samfunnsliv, næringsliv og politikk. Stadig flere land gjennomfører en fysisk nedstenging av sine samfunn, med de effekter det har for etterspørsel etter varer og tjenester, næringsliv, internasjonale finansmarkeder og nasjonale økonomier.

Koronapandemien skaper store utfordringer for fysisk varehandel ettersom mange butikker blir pålagt å stenge og befolkningen oppfordres til å unngå omgang med andre for å hindre smitte. Nordmenns handlevaner har over flere år vært i endring, med blant annet vekst i netthandel. Koronapandemien forventes å forsterke denne trenden.

Mange land har så langt vist innsatsvilje, dog i ulike grad og med ulike virkemidler, for å hjelpe landets innbyggere og næringsliv gjennom krisen. Det er stor usikkerhet knyttet til pandemiens varighet og konsekvenser. Krisens omfang forventes i stor grad å påvirkes av varigheten til pandemien og i hvilken grad det enkelte lands myndigheter klarer å iverksette effektive støtteordninger.

Den generelle usikkerheten og koronakrisens faktiske virkninger på næringslivet og befolkningen, med betydelig inntektsbortfall og sterkt øket arbeidsledighet, forventes å gi negativ utvikling både i leiemarkedene, transaksjonsmarkedet og for boligprisene i 2020.

Hotellmarkedet i Oslo forventer en kapasitetsvekst på tre prosent i 2020 og en prosent i 2021, samtidig som den høye tilbudsveksten i 2019 også skal fylles. Grunnet koronapandemien vil de fleste hoteller sannsynligvis stenge ned og ikke gjenåpne før kundegrunnlaget er tilbake. Dette gjelder stort sett over hele Europa og i store deler av verden. Det vil ta tid før hotellmarkedet igjen er velfungerende. Kontormarkedet i Oslo-regionen vil i 2020 bli tilført 150 000 kvm, som er på linje med tilførselen i 2019. Over de fem siste årene har markedet årlig absorberte rundt 175 000 kvm. i gjennomsnitt, men i 2020 må det på grunn av koronapandemien forventes en betydelig lavere absorbsjon. I 2021 er det forventet tilførsel av hele 280 000 kvm, noe som i seg selv var forventet å bidra til økt arealledighet og svakere leieprisutvikling, uavhengig av koronapandemien.

Anvendelse av årets overskudd Victoria Eiendom delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 7,50 per aksje og et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje. I lys av den kritiske situasjonen samfunnet er i, har styret besluttet at utbyttet for 2019 settes til kr 4,00 per aksje, en halvering av tidligere kommunisert utbytte. Styret ønsker å vise forsiktighet i den uforutsigbare situasjonen som nå råder, med de konsekvenser den har for mange av Victoria Eiendom sine leietakere. Victoria Eiendom ønsker i tillegg å ha reserver for å kunne gripe fatt i de muligheter som måtte komme.

Finansiell informasjon

Koronapandemien vil ha store negative konsekvenser for norsk og internasjonal vekst. Gitt den usikkerhet som foreligger knyttet til pandemiens konsekvenser og varighet er det langt større usikkerhet enn normalt knyttet til fremtidsutsiktene.

Victoria Eiendom er solid og har en god likviditetssituasjon og er derfor godt rustet til å håndtere en langvarig nedgangskonjunktur.

Årets overskudd for konsernet ble kr 994,8 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 4 909,7 mill., foreslås anvendt slik: Ordinært utbytte (kr 4,00 per aksje) Overført til annen egenkapital Sum

kr 53,3 mill. kr 4 856,4 mill. kr 4 909,7 mill.

Oslo, 31.12.2019 / 02.04.2020

Anders Ryssdal Styrets leder

Gisèle Marchand

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

Styret

Anders Ryssdal / Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Anders Ryssdal er dr. juris, med møterett for Høyesterett. Han jobber i dag som forretningsadvokat i Oslo og er partner i Advokatfirmaet Glittertind AS. Ryssdal har vært styreleder siden 2012. Han er også styreleder i Eiendomsspar AS. Ryssdal er formann i valgkomitéen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA, Pandox AB og Eiendomsspar AS. Han eier 2 717 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 482 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Leiv Askvig er utdannet siviløkonom, og er i dag investeringsrådgiver i Sundt AS. Han har vært styremedlem siden 2008. Askvig er også styremedlem i Pandox AB, Eiendomsspar AS, Ultimovacs AS, Alfarveg og Toluma AS/Skips AS Tudor, og sitter i valgkomitéen i Orkla og Storebrand. Askvig eier 0 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Ragnar Horn har en BA fra Williams College, en MBA fra Harvard Business School, og er i dag privat investor. Han har vært styremedlem siden 2002. Horn er også styremedlem i en rekke private eiendoms- og shippingselskaper, i tillegg til Eiendomsspar AS. Horn eier sammen med nærstående 5 600 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 036 041 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Christian Ringnes /

Gisèle Marchand er utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København, og er i dag fulltids styrearbeidende. Hun har tidligere hatt topplederposisjoner i bl.a. DNB ASA, Eksportfinans ASA og advokatfirma Haavind AS. Hun har vært styremedlem siden 2012. Marchand er også styreleder i Gjensidige Forsikring ASA, Norgesgruppen Finans Holding AS og Boligbygg Oslo KF. Hun er styremedlem i Selvaag Bolig ASA, NorgesGruppen ASA, Scatec Solar ASA, Eiendomsspar AS, og medlem i valgkomitéen i Entra ASA. Marchand eier 1 000 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Monica S. Salthella er utdannet siviløkonom fra University of London/Kings College og Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH. Hun jobber i dag som administrerende direktør i Formuesforvaltning Vest AS. Salthella har vært styremedlem siden 2006 og er også styremedlem i Eiendomsspar AS. Salthella eier 392 aksjer i Eiendomsspar AS og 147 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Adm. direktør

Christian Ringnes er utdannet siviløkonom. Han er adm. direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og adm. direktør i Victoria Eiendom AS. Han er styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS. Ringnes er også styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank. Ringnes eier 29 688 aksjer i Eiendomsspar AS. I Victoria Eiendom AS kontrollerer han sammen med nærstående 5 595 360 aksjer (42 prosent av aksjekapitalen).

Styret / Årsregnskap og noter

Regnskap og noter Resultatregnskap 26 Balanse 27 Kontantstrømoppstilling 28 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Regnskapsprinsipper Finansiell markedsrisiko Lønn og annen driftskostnad Leieinntekt Annen finansinntekt og finanskostnad Varige driftsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Lån til felleskontrollert virksomhet Investeringer i aksjer og andeler Andre langsiktige fordringer Andre kortsiktige fordringer Egenkapital Skatter Andre avsetninger for forpliktelser Gjeld til kredittinstitusjoner Annen kortsiktig gjeld Resultat per aksje Hendelser etter balansedato

29 30 30 32 32 33 33

Finansiell informasjon

Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note

36 36 37 37 37 38 40 41 41 42 42 42

Revisjonsberetning 43

Resultatregnskap

Victoria Eiendom AS 2017 2018 2019

Millioner kroner

Note

2019

Konsern 2018

2017

– – – Leieinntekt (4) 1 002,0 173,1 155,6 – – – Annen driftsinntekt 9,4 – – – – – Driftskostnad eiendommer og prosjekter (108,4) (14,9) (13,0) – – – Brutto driftsresultat 903,0 158,2 142,6 – – – Prosjektinntekt (12) 49,8 28,8 57,2 – – – Prosjektkostnad (12) (40,6) (28,1) (55,5) – – – Salgsgevinst 147,3 734,4 50,2 – – – Rehabiliteringskostnad (176,4) (11,7) (11,7) – – – Avskrivning på varige driftsmidler (6) (165,8) (13,8) (11,5) (2,2) (2,8) (2,2) Lønn og annen driftskostnad (3) (105,0) (10,9) (9,4) (2,2) (2,8) (2,2) Driftsresultat 612,3 856,9 161,9 214,2 759,4 4 952,5 55,7 24,8 4,0 12,2 12,0 15,0 – – – 24,6 3,2 3,1 (46,2) (46,8) (46,0) 258,3 749,8 4 926,4 (21,6) (14,0) (16,7) 236,7 735,8 4 909,7

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8) Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat (14) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (18)

–

882,4 574,8 – – 2,1 – 67,7 4,0 (292,0) (55,4) 1 272,5 1 380,3 (277,7) (123,8) 994,8 1 256,5 40,25 91,84

– 673,0 – – 6,8 (50,2) 791,5 (113,4) 678,1 47,12

Tilordnet: Aksjonærer 536,3 1 251,5 665,0 Minoriteter 458,5 5,0 13,1

Resultatregnskap / Balanse

Balanse Victoria Eiendom AS 31.12.17 31.12.18 31.12.19

Millioner kroner

Note

31.12.19

Konsern 31.12.18

31.12.17

Eiendeler Anleggsmidler – – – Tomter, bygninger og annen fast eiendom 15 856,0 1 576,7 1 258,4 0,3 0,4 0,4 Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende 59,5 1,6 1,3 0,3 0,4 0,4 Sum varige driftsmidler (6, 16) 15 915,5 1 578,3 1 259,7 1 367,9 1 468,8 6 477,8 Investeringer i datterselskap (7) – – – 426,0 320,0 475,0 Lån til datterselskap – – – 0,6 0,6 0,6 Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) 801,0 11,0 10,9 102,3 102,3 – Investeringer i tilknyttet selskap (8) 8 001,1 3 512,0 3 230,1 – – – Lån til felleskontrollert virksomhet (9) 52,5 – – 49,5 45,4 11,6 Investeringer i aksjer og andeler (10) 369,1 18,1 21,0 – – – Andre fordringer (11) 72,5 1,5 – 1 946,3 1 937,1 6 965,0 Sum finansielle anleggsmidler 9 296,2 3 542,6 3 262,0 1 946,6 1 937,5 6 965,4 Sum anleggsmidler 25 211,7 5 120,9 4 521,7 Omløpsmidler 51,6 0,6 0,8 Andre fordringer (12) 175,8 195,9 56,5 Lån til datterselskap 2,4 92,4 26,2 Bankinnskudd, kontanter og lignende 229,8 288,9 83,5 Sum omløpsmidler 2 176,4 2 226,4 7 048,9

Sum eiendeler

173,2 43,7 59,7 – – – 148,7 112,7 103,0 321,9 156,4 162,7 25 533,6 5 277,3 4 684,4

Finansiell informasjon

Egenkapital og gjeld Egenkapital 54,1 54,1 41,9 Aksjekapital 41,9 54,1 54,1 (2,2) (3,7) (0,3) Egne aksjer (0,3) (3,7) (2,2) 63,0 63,0 63,0 Overkurs 63,0 63,0 63,0 114,9 113,4 104,6 Sum innskutt egenkapital 104,6 113,4 114,9 796,4 778,8 5 627,5 Annen egenkapital 7 444,4 3 454,6 2 961,0 – – – Minoritetsinteresser 6 821,4 13,7 3,9 796,4 778,8 5 627,5 Sum annen egenkapital 14 265,8 3 468,3 2 964,9 911,3 892,2 5 732,1 Sum egenkapital (13) 14 370,4 3 581,7 3 079,8 Gjeld 1,5 1,1 0,9 Utsatt skatt (14) 824,6 99,9 93,8 – – – Andre avsetninger for forpliktelser (15) 177,1 – – 1,5 1,1 0,9 Sum avsetning for forpliktelser 1 001,7 99,9 93,8 – – – Obligasjonslån (16) 1 300,0 – – 1 099,7 848,5 1 217,5 Gjeld til kredittinstitusjoner (16) 7 853,7 1 180,5 1 334,2 21,7 21,7 21,7 Øvrig langsiktig gjeld – – – 1 121,4 870,2 1 239,2 Sum annen langsiktig gjeld 9 153,7 1 180,5 1 334,2 – – – Sertifikatlån (16) 600,0 – – 142,2 462,9 76,7 Annen kortsiktig gjeld (17) 407,8 415,2 176,6 142,2 462,9 76,7 Sum kortsiktig gjeld 1 007,8 415,2 176,6 1 265,1 1 334,2 1 316,8 Sum gjeld 11 163,2 1 695,6 1 604,6 2 176,4 2 226,4 7 048,9

Sum egenkapital og gjeld

25 533,6 5 277,3 4 684,4

Oslo, 31.12.2019 / 02.04.2020

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Christian Ringnes Adm. direktør

Kontantstrømoppstilling

Victoria Eiendom AS 2017 2018 2019

Millioner kroner |

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 258,3 749,8 4 926,4 Ordinært resultat før skattekostnad (24,1) (21,3) (14,3) Periodens betalte skatter – – – Avskrivning på varige driftsmidler – – – Salgsgevinst – – – Prosjektinntekt – – – Prosjektkostnad (13,5) (549,3) (4 782,1) Gevinst ved salg av aksjer og andeler – – – Rehabiliteringskostnad 2,9 4,1 (1,9) Nedskrivning aksjer og andeler Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet – – – og tilknyttet selskap – – – Utbytte fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap (6,9) 50,6 2,4 Endring i tidsavgrensningsposter/andre poster 216,7 233,9 130,5 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

2019

Konsern 2018

2017

1 272,5 1 380,3 791,5 (81,4) (28,1) (31,6) 165,8 13,8 11,5 (147,3) (734,4) (50,2) (49,8) (28,8) (57,2) 40,6 28,1 55,5 (33,4) – – 176,4 11,7 11,7 (1,9) 4,1 2,9 (882,4) (574,8) (673,0) 212,9 88,3 133,2 (2,3) (15,8) (6,8) 669,7 144,4 187,5

– – – – (0,1) – – – – 50,6 614,7 7,9 (177,4) (165,6) (56,1) (30,2) 85,8 (86,3) (157,0) 534,8 (134,5)

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Utbetaling til rehabilitering Innbetaling ved salg av aksjer og andeler Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Inn-/utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

2,5 959,4 205,4 (989,4) (523,0) (352,1) (176,4) (11,7) (11,7) 205,9 2,5 10,2 (878,8) (2,0) (3,9) (5,7) (2,3) (2,0) (1 841,9) 422,9 (154,1)

– 375,0 925,0 – – – – (626,2) (556,0) – – – (134,2) (311,4) (65,2) (109,6) (116,1) (366,0) – – – – – – (243,8) (678,7) (62,2)

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetaling ved opptak av langsiktig gjeld Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld Nedbetaling av langsiktig gjeld Nedbetaling av kortsiktig gjeld Kjøp egne aksjer Utbetaling av utbytte Innbetaling fra minoritetsinteresser Utbetaling til minoritetsinteresser Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

2 631,8 699,2 – 600,0 – – (1 049,1) (852,9) – (600,0) – – (65,2) (311,4) (134,2) (464,0) (97,0) (91,9) – 8,8 – (44,6) (4,3) (10,5) 1 008,9 (557,6) (236,6)

(184,1) 90,0 (66,2) – – – 186,5 2,4 92,4 2,4 92,4 26,2 318,8 557,5 517,5 321,2 649,9 543,7

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Økning av bankinnskudd og kontanter i forbindelse med konsolidering av Eiendomsspar Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01. Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12. Ubenyttede kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12.

(163,3) 199,3 112,7 148,7 1 992,5 2 141,2

9,7 – 103,0 112,7 557,5 670,2

(203,2) – 306,2 103,0 318,8 421,8

Kontantstrømoppstilling / Noter

Noter NOTE 1

Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolidering Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen, reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad. Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

Ved bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap som benytter andre regnskapsprinsipper, er regnskapene omarbeidet så langt dette er praktisk mulig. Resultatandel i utenlandsk virksomhet er omregnet til norske kroner ved bruk av gjennomsnittskurser. Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

Leieinntekt Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. Aksjebasert insentivprogram Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjonstidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i forpliktelsen føres over resultatregnskapet.

Byggelånsrenter Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet. Renter Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld. Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende gjeld regnskapsføres ikke.

Konsernbidrag Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden. Eiendommer Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelseskost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen. Byggeprosjekter Prinsippet om løpende avregning med fortjeneste benyttes ved byggeprosjekter før salg. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad). Minimum 50 prosent av prosjektet skal imidlertid være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet. Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

Finansiell informasjon

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.

De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regnskapet, henholdsvis under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

Fordringer Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

Rehabiliteringskostnad Kostnader for oppgradering av konsernets eiendommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: • løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader • skattemessig utgiftsførbare rehabiliteringskostnader • skattemessig aktiveringspliktige rehabiliteringskostnader

NOTE 1

fortsetter

Pensjoner Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fondsbaserte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Netto pensjonsforpliktelser, det vil si differansen mellom nåverdien av pensjonsforpliktelsene og verdien av pensjonsmidler, er ført i balansen. Årets endring er ført som driftskostnad i resultatregnskapet. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny informasjon eller endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den grad de overstiger ti prosent av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor).

NOTE 2

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring. Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i datterselskaper på oppkjøpstidspunktet, jf. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

Finansiell markedsrisiko

Victoria Eiendom er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risikoen benytter selskapet rentebytteavtaler. Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar har kr 800,0 mill. i rentebytteavtaler, hvorav kr 200,0 mill. utløper i 2020. Mindreverdi på rentebytteavtalene per 31.12.2019 utgjør kr 16,1 mill. (kr 33,0 mill.) for Victoria Eiendom ekskl. Eiendomsspar. Victoria Eiendom konsern har kr 4 475,0 mill. i rentebytteavtaler, hvorav kr 675,0 mill. utløper 2020. Av konsernets samlede innlånsportefølje på kr 9 753,7 mill., skal 61 prosent rentereguleres i 2020. Mindreverdi på rentebytteavtalene per 31.12.2019 utgjør kr 92,6 mill. for Victoria Eiendom konsern.

NOTE 3

Lønn og annen driftskostnad

Lønnskostnader

Millioner kroner 2019 2018 2017

Lønninger 50,5 – – Arbeidsgiveravgift 9,4 – – Pensjonskostnader 7,0 – – Avsatt på aksjebonusordning inkl. arbeidsgiveravgift 5,1 – – Andre ytelser 4,9 – – Sum lønnskostnader 76,9 – – Antall årsverk 32 – –

Ytelser til ledende ansatte

2019 Lønn Naturalytelser Sum

Christian Ringnes, adm. direktør 5 795 792 Sigurd Stray, viseadm. direktør 4 257 961 Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør 2 945 505

417 503 177 469 205 742

6 213 295 4 435 430 3 151 247

Ledende ansatte avlønnes i Eiendomsspar AS. Adm. direktør har en pensjonsordning hvor det avsettes 34 prosent av bruttolønn, etter fradrag for innbetaling til den kollektive pensjonsordningen. Totalt opptjent pensjonsrettighet etter denne pensjonsordningen er regnskapsført som en forpliktelse i regnskapet, jf. note 15. Det er ytet et lån til Sigurd Stray på kr 6 900 000 og Jon Rasmus Aurdal på kr 1 500 000. Lånene renteberegnes til normrente fastsatt av Skatteetaten. Det er stilt tilfredsstillende sikkerhet for lånene. For øvrig er det ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende ansatte. Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør.

Noter

Ytelser til styret

Anders Ryssdal Leiv Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

Styrehonorar Naturalytelser Sum

250 000 200 000 200 000 200 000 200 000

– – – – –

250 000 200 000 200 000 200 000 200 000

I tillegg har styrets leder mottatt kr 455 000 i styrehonorar fra Eiendomsspar, øvrige styremedlemmer har mottatt kr 270 000 hver. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger. Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for styremedlemmer eller nærstående.

Aksjebonusordning Alle som var ansatt per 11.05.2018, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar, deltar i selskapets aksjebonusordning på følgende vilkår: Antall syntetiske aksjer per ansatt 13 000 Tildelingstidspunkt 11.05.2018 Innløsningstidspunkt 11.05.2021 Innløsningskurs kr 380

Finansiell informasjon

Totalt er det utstedt 403 000 syntetiske aksjer. Maksimal verdi er begrenset til kr 416 000 per ansatt på innløsningstidspunktet 11.05.2021.

Pensjoner og pensjonsforpliktelser Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er hovedsakelig avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Periodens pensjonskostnad Millioner kroner 2019 2018 2017

Årets pensjonsopptjening 4,1 – Rentekostnad på pensjonsforpliktelse 2,1 – Avkastning på pensjonsmidler (3,3) – Arbeidsgiveravgift 0,5 – Resultatført aktuarielt tap/adm. kostnader 2,1 – Netto pensjonskostnad 5,5 – Innskuddsbasert pensjonsordning 1,5 – Sum pensjonskostnad 7,0 –

– – – – – – – –

Netto pensjonsmidler Påløpt pensjonsforpliktelse (92,6) – Verdi av pensjonsmidler 75,7 – Arbeidsgiveravgift (2,4) – Ikke resultatført aktuarielt tap 34,7 – Netto pensjonsmidler 15,4 – Øvrige pensjonsmidler 18,6 – Sum pensjonsmidler, jf. note 11 34,0 –

– – – – – – –

Økonomiske forutsetninger Diskonteringsrente 1,8 % – Forventet avkastning 4,2 % – Lønnsregulering 2,25 % – Pensjonsregulering 0,7 % – Regulering av folketrygdens grunnbeløp 2,0 % –

– – – – –

NOTE 3

fortsetter

Godtgjørelse revisor Morselskap

Kr 2019 2018 2017

Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

222 300 265 625 222 500 0 0 0 1 800 9 250 33 813

Konsern

Kr 2019 2018 2017

Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

2 141 182 2 068 522 508 519

646 351 45 910 60 050

614 813 74 240 140 877

Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

NOTE 4

Leieinntekt

Leieinntekt geografisk fordelt

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Oslo 919,9 129,7 115,0 – Øvrige Norge 82,1 43,4 40,6 – Sum 1 002,0 173,1 1) 155,6 –

– – – – – –

1) Dersom Eiendomsspar hadde vært konsolidert inn i regnskapet til Victoria Eiendom fra 2018, ville leieinntekt for 2018 vært kr 942,6 mill. (Proforma.).

NOTE 5

Annen finansinntekt og finanskostnad

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Annen finansinntekt Andre renteinntekter 4,7 1,5 2,9 0,4 0,8 1,9 Mottatt utbytte 19,2 – 1,1 – – 20,0 Gevinst ved salg av aksjer 2,6 – – 0,6 – – Gevinst ved valutaswap 36,6 – – – – – Andre finansinntekter 4,6 2,5 2,8 2,1 2,4 2,7 Sum annen finansinntekt 67,7 4,0 6,8 3,1 3,2 24,6 Annen finanskostnad Rentekostnader 267,4 49,7 46,2 44,5 41,3 42,2 Nedskrivning/(reversering) av aksjer og andeler (1,9) 4,1 2,9 (1,9) 4,1 2,9 Andre finanskostnader 26,5 1,6 1,1 3,4 1,4 1,1 Sum annen finanskostnad 292,0 55,4 50,2 46,0 46,8 46,2

Noter

NOTE 6

Va r i g e d r i f t s m i d l e r

Millioner kr

Akk. Akk. Akk. Bokført Årets ansk. Årets Årets ansk. avskr. verdi ordinære per 01.01. tilgang avgang per 31.12. per 31.12. per 31.12. avskr. Levetid

Avskrivningsplan

Konsern Bygninger Tomter Driftsløsøre, inventar o.l. Sum konsern

1 448,2 353,4 2,6 1 804,2

10 200,6 5 105,7 130,4 15 436,7

Lineær – Lineær

Morselskap Driftsløsøre, inventar o.l. Sum morselskap

0,4 0,4

– –

NOTE 7

(2,4) 11 646,4 (1 245,2) 10 401,2 157,4 25–100 år (4,3) 5 454,8 – 5 454,8 – – – 133,0 (73,5) 59,5 8,4 3–10 år (6,7) 17 234,2 (1 318,7) 15 915,5 165,8

– –

0,4 0,4

– –

0,4 0,4

– –

–

Investeringer i datterselskap

Millioner kr

Eierandel/ stemmeandel

Aksje- Bokført kapital verdi

Eid av datterselskap av Victoria Eiendom AS ANS Sagahuset AS Eiendomspart Drammensveien 10 Bellonahuset AS Forusbeen 17 AS Karl Johans gate 12J AS Karl Johans gate 21 ANS KS EP Drammensveien 10 Mesterhoff Eiendom AS Midtstranda 49–51 AS Nedre Slottsgate 21 AS VE Bolig AS

0,10 % 21,00 % 55,00 % 55,00 % 1,00 % 1,00 % 21,00 % 55,00 % 55,00 % 1,00 % 100,00 %

– 0,1 6,0 0,4 0,1 – – 0,1 0,5 0,1 1,3

Finansiell informasjon

Eid av morselskapet Admiralen AS 100,00 % 0,1 0,1 ANS Sagahuset 54,90 % – – AS Eiendomspart Drammensveien 10 76,25 % 0,1 – AS Eiendomsutvikling 100,00 % 0,1 0,1 AS Forretningsgården 100,00 % 0,1 80,8 Bilbygg AS 100,00 % 11,1 57,5 Bogstadveien 49 AS 100,00 % 0,1 0,1 Bygdøy Allé 1 AS 100,00 % 0,1 0,1 Drammensveien 88B AS 100,00 % 0,1 0,1 Drammensveien 159 AS 100,00 % 0,1 0,1 Eiendomsspar AS 52,36 % 223,5 5 636,0 Ekeberg Taubanedrift AS 100,00 % 0,1 0,5 Haforo Holding AS 55,00 % 1,0 5,7 Helgesens gate 12–14 AS 100,00 % 0,1 5,2 Karl Johans gate 12J AS 99,00 % 0,1 34,7 Karl Johans gate 21 ANS 99,00 % – 128,3 KS EP Drammensveien 10 76,25 % – 8,9 Majorstuveien 38 AS 100,00 % 0,1 120,9 Nedre Slottsgate 21 AS 99,00 % 0,1 157,0 Nordre gate 2 Holding AS 55,00 % 1,0 0,6 Rosenkrantz’ gate 13 AS 100,00 % 0,1 0,1 Rådhusgata 28 Oslo AS 100,00 % 0,1 55,3 Thorleif Haugs vei 15 AS 100,00 % 14,0 24,8 Thorvald Meyers gate 2 Næring AS 100,00 % 0,1 160,9 Sum morselskap 6 477,8

– – 24,6 15,5 0,5 – 1,2 7,9 17,8 1,6 30,0

NOTE 7

fortsetter

Eierandel/ stemme- Millioner kr andel

Aksje- Bokført kapital verdi

Eid av Eiendomsspar AS Alna Park AS Alnabrukvartalet AS AS Grand Hotel AS Magnusgården AS Storgaten 6 Brødrene Johansen Eskefabrikk AS Caspar Storms vei 14 AS Drammensveien 200 AS Dronningensgate 40 AS ES Hotellus AS Fiskergata 46 AS Folketeaterbygningen AS FR 4 (Næring) AS FR 4 (Utbygging) AS Frikar AS Gabelshus AS Haslevangen Næringspark AS Hegdehaugsveien 27 AS Helsfyr Utbygging AS Helsfyr Utbygging II AS Hjalmar Johansens gate 12 AS Hoffsveien Eiendom AS Holbergsgate 21 AS Holbergsplass Holding AS Holmenkollen Invest Eiendom AS Holmenkollen Restaurant AS Jernbanetorget 4 AS Karihaugveien 89 AS Karihaugveien 89 Utbygging AS Karl Johans gate 6 AS Klingenberggaten 4 AS Kongsveien 15 AS Lille Alnabrukvartalet AS Mack Kvartalet AS Nye Storgaten 10 A AS Nye Storgaten 10 B AS Parkveien 35 AS Parkveien 60 AS Parkveien 64 AS Parkveien 64 Næring Holding AS Renref AS Rådhuseiendommene AS Rådhusgaten 23 AS Skræddergaarden AS Smalvollveien 63 AS Sommerrogaten 13–15 Tomt AS Storgaten 8 Oslo AS Strømsveien 195–197 Eiendom AS Strømsveien 230 AS Tjuvholmen Allé 1–5 AS Tordenskiolds gate 8–10 AS Tvet Holding AS Urtegaten 9 Holding AS

0,2 22,4 27,2 1,0 1,6 0,1 4,7 0,1 0,1 0,1 0,1 2,5 0,1 0,1 0,5 0,3 1,0 0,1 0,2 0,1 0,1 1,1 5,0 0,1 0,2 0,1 0,1 1,1 2,0 0,1 22,8 0,1 4,6 2,0 0,5 0,5 0,9 0,1 10,8 4,5 1,6 20,5 2,6 0,1 3,6 0,1 0,1 1,1 0,3 0,4 0,1 1,0 10,0

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % 100 % 100 % 100 % 99 % 100 % 100 % 99 % 100 % 100 % 100 % 99,9 % 75 % 93 %

85,4 75,1 322,5 561,4 42,0 84,9 44,7 0,1 123,8 0,1 0,1 271,8 5,1 25,1 26,3 50,2 121,2 0,1 183,6 0,1 13,1 199,6 5,0 38,8 51,0 21,7 0,1 177,4 2,0 0,1 261,3 0,1 28,0 83,8 85,1 118,0 10,8 2,0 30,3 8,9 117,9 180,2 24,2 36,4 60,4 0,1 58,6 72,2 29,0 693,5 114,5 11,3 53,9

Noter

NOTE 7

fortsetter

Eierandel/ stemme- Millioner kr andel

Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS Vestnorsk Hotel DA Vollabygget AS Vollaveien 20 AS VVS Huset Eiendom ANS Økernveien 115 AS Øvre Slottsgate 11 AS Øvre Slottsgate 12 AS

100 % 66,7 % 100 % 100 % 6,2 % 100 % 100 % 100 %

0,1 – 0,4 1,1 – 14,7 0,1 0,4

0,1 0,1 87,5 143,0 9,9 278,0 0,1 221,5

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % 74,75 % 100 % 1 % 1 % 75 % 0,1 % 93 % 93 % 93 % 93,8 % 100 % 100 %

2,6 0,1 5,0 0,4 0,6 0,5 0,1 – 0,4 0,1 0,1 2,4 0,1 0,1 0,2 0,1 – 1,1 0,2

15,8 10,0 10,0 92,6 21,1 6,2 66,4 – 23,8 0,4 0,6 71,9 – 131,0 142,1 14,2 34,4 48,5 7,9

Finansiell informasjon

Eid av datterselskap av Eiendomsspar Alnabru Næringspark AS Bjørnegårdsvingen AS Folketeateret Oslo AS Hoffsveien 4 AS Mack Stranda AS Mandalsgadens Eiendomsselskab AS Parkveien 64 Næring AS Rosenkrantzgate 13 DA Rosenkrantzgate 13 II AS Skræddergaarden AS Storgaten 8 Oslo AS Timms Reperbane AS Tordenskiolds gate 8–10 AS Urtegaten 9 AS Urtegata 9 S1 AS Urtegata 9 S3 AS VVS Huset Eiendom ANS VVS Huset Holding AS VVS Huset Invest AS

Aksje- Bokført kapital verdi

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo. I januar 2019 kjøpte Eiendomsspar 3 100 000 egne aksjer. Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar økte således fra 48,2 prosent til 52,4 prosent. Dette medførte at Eiendomsspar AS ble etter datterselskap av Victoria Eiendom AS. Helsfyr Utbygging II AS, Karihaugveien 89 AS, Rådhusgata 28 Oslo AS og Smalvollveien 63 AS ble ervervet i 2019. Eiendomsspar Sverige Holding AB, Eiendomsspar Sverige AB, Eiendomsspar Sverige II AB, Tallinor OÜ, Faretex AS, Eiendomsspar Invest AS og VE Invest AS ble avviklet i 2019. Rosenkrantz’ gate 11 Hjemmel AS er fusjonert med AS Magnusgården. Videre er Strømsveien 195–197 ANS fusjonert med VVS Huset Eiendom ANS i 2019. Urtegaten 9 AS ble fisjonert i 2019, overtakende selskap var Urtegata 9 S1 AS og Urtegata 9 S3 AS.

NOTE 8

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap

Eierandel/ Opp- Bokført Årets Andel stemme- rinnelig verdi tilgang/ resultat Andel Millioner kr andel kostpris per 01.01. avgang før skatt skatt

Mottatt Omutbytte / regnings- Bokført Årets Bokført tilbake- differanse verdi avskr. merverdi betaling mv. per 31.12. merverdi per 31.12.

40 Rue Notre Dame des Victoires AS 50,00 % 0,1 – 79,6 5,3 (1,6) – (0,1) 83,2 – 61,8 Bergehus Holding AS – – – 4,6 1,1 (0,2) (5,5) – – – – Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS 50,00 % 39,5 – 21,3 26,6 – – – 47,9 – (0,2) Eiendomsspar AS – – 3 512,0 (3 512,0) – – – – – – – Folketeaterets Produksjonsfond DA 50,00 % 4,8 – 4,0 0,1 – – – 4,1 – – Holmenkollen Park Hotel ANS 50,00 % 43,2 – 107,7 6,7 – – – 114,4 1,2 31,1 Ingeniørenes Hus AS 50,00 % 19,1 – 34,6 3,3 (0,7) (1,0) – 36,2 0,1 31,2 Jacob Aalls gate 2 AS 50,00 % 0,1 0,4 – – – – – 0,4 – – Karl Johans gate 8 Holding AS 50,00 % 231,8 – 231,8 0,4 (0,3) – – 231,9 (0,9) 349,7 Konowsgate Finans AS 50,00 % 0,1 – 5,0 (1,7) – – – 3,3 – 1,3 Mack Øst AS 46,25 % 1) 29,8 – 38,3 1,5 (0,3) – – 39,5 – (1,6) Oslo S Parkering AS 50,00 % 235,3 – 235,3 2,9 (0,7) – – 237,5 – 0,3 Pandox AB 3) 25,81 % 2) 1 836,3 – 7 574,4 838,0 (211,6) (202,4) 2,7 8 001,1 (55,9) 1 578,7 Scandic Hotel Gardermoen AS 50,00 % 0,5 10,6 – 3,7 (0,8) (4,0) – 9,5 – 0,7 Økernveien 115 Utvikling AS 50,00 % 1,0 – (2,6) (5,5) 1,2 – – (6,9) – (0,8) Sum 3 523,0 4 822,0 882,4 (215,0) (212,9) 2,6 8 802,1 (55,5) 2 052,4 herav felleskontrollert virksomhet 11,0 801,0 herav tilknyttet selskap 3 512,0 8 001,1 Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Pandox AB, Stockholm og Scandic Gardermoen AS, Ullensaker. 1) Stemmeandel 50,00 %. 2) Stemmeandel 36,57 %. 3) Pandox AB er børsnotert på Nasdaq Stockholm OMX og avlegger regnskap etter internasjonale regnskapsstandarder (IFRS). Det er ikke praktisk mulig å omarbeide andelen i denne virksomheten til Victoria Eiendom sine regnskapsprinsipper.

NOTE 9

Lån til felleskontrollert virksomhet

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Utlån til Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS 39,6 – – – – – Utlån til Økernveien 115 Utvikling AS 12,9 – – – – – Sum 52,5 – – – – –

Noter

NOTE 10

Investeringer i aksjer og andeler

Millioner kr Eierandel

Antall Bokført aksjer verdi

Eid av morselskapet FSN Capital Limited Partnership II 0,66 % – FSN Capital III Limited Partnership 0,26 % – Herkules Private Equity II 0,90 % – Herkules Private Equity III 1,00 % – Herkules Private Equity IV 3,04 % – Sum morselskap

0,2 – 1,0 0,6 9,8 11,6

Eid av datterselskap Amasten Fastighet AB 5,3 % 24 200 000 Charlius Germany Hotels Sarl 5,1 % 1 275 Charlius Cologne Hotel Property Sarl 5,1 % 1 275 Hypnos Hotel Properties Holding GmbH 5,1 % 1 275 Dormben Hotel Hanover ProCo Sarl 5,1 % 41 227 Royal Stavanger Hotel AS 2,6 % 15 000 Sum konsern

192,6 10,8 8,8 133,9 8,8 2,6 369,1

NOTE 11

Andre langsiktige fordringer

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Finansiell informasjon

Utlån til ansatte 1) 15,4 – – – – – Netto pensjonsmidler 34,0 – – – – – Periodisert leieinntekt/forskuddsbetalte kostnader 19,1 1,5 – – – – Andre lån 4,0 – – – – – Sum 72,5 1,5 – – – – 1) Utlån til ansatte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet.

NOTE 12

Andre kortsiktige fordringer

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Kundefordringer 18,1 4,3 5,0 – – – Andre fordringer 75,9 14,7 10,3 – – 51,0 Forskuddsbetalte kostnader 7,5 2,8 0,6 0,8 0,6 0,6 Opptjente ikke fakturerte inntekter 1) 71,7 21,9 43,8 – – – Sum 173,2 43,7 59,7 0,8 0,6 51,6 1) Beløpet for 2019 og 2018 gjelder opptjente, ikke fakturerte inntekter knyttet til oppføring av bygg med 15 leiligheter i Rosenhoffgata 14. Per 31.12.2019 er alle leilighetene solgt. Beløpet for 2017 gjaldt 9 eneboliger i Thorleif Haugs vei 4. Påløpt prosjektinntekt og prosjektkostnad fremkommer av resultatregnskapet. Netto av disse to postene utgjør regnskapsførte prosjektfortjenester. Selskapet har ingen tapskontrakter.

NOTE 13

Egenkapital

Aksjekapitalen per 31.12.2019 er kr 41 896 103,13 fordelt på 13 406 753 aksjer à kr 3,125. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 98 050 egne aksjer. Antall utestående aksjer per 31.12.2019 utgjør således 13 308 703. Annen Sum Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

Morselskap Egenkapital per 31.12.2018 54,1 (3,7) 63,0 778,8 – 892,2 Årsresultat 4 909,7 4 909,7 Kjøp egne aksjer (0,3) (64,9) (65,2) Erverv av tidligere indirekte eide egne aksjer (8,5) (20,4) (28,9) Sletting av egne aksjer (12,2) 12,2 – Mottatt utbytte egne aksjer 77,6 77,6 Avsatt utbytte (53,3) (53,3) Egenkapital per 31.12.2019 41,9 (0,3) 63,0 5 627,5 – 5 732,1 Konsern Egenkapital per 31.12.2018 54,1 (3,7) 63,0 3 454,6 13,7 3 581,7 Effekt av overgang til konsolidering av Eiendomsspar: - Gevinst på tidligere eierandel i Eiendomsspar 2 946,0 2 946,0 - Oppkjøp konsernetablering 607,9 607,9 - Minoritet ved konsernetablering 6 448,5 6 448,5 Årsresultat 536,3 458,5 994,8 Kjøp egne aksjer (0,3) (64,9) (65,2) Sletting av egne aksjer (12,2) 3,7 8,5 – Mottatt utbytte egne aksjer 20,6 20,6 Avsatt utbytte (53,3) (55,3) (108,6) Omregningsdifferanser mv. (10,6) (10,6) Minoritet (0,7) (44,0) (44,7) Egenkapital per 31.12.2019 41,9 (0,3) 63,0 7 444,4 6 821,4 14 370,4

Noter

NOTE 13

fortsetter

Aksjonæroversikt per 31.12.2019 Aksjonær

Antall aksjer Aksjer i %

3 954 930 1 640 430 870 959 809 461 547 850 500 103 343 000 338 096 338 096 330 100 258 108 200 000 158 091 140 000 113 224 98 050 86 482 86 482 86 482 85 000 2 421 809 13 406 753 (98 050) 13 308 703

Direkte eide egne aksjer

31.12.18 Kjøp

Antall 1 177 876 Vederlag (mill. kr)

98 050 65,2

29,5 12,2 6,5 6,0 4,1 3,7 2,6 2,5 2,5 2,5 1,9 1,5 1,2 1,0 0,8 0,7 0,6 0,6 0,6 0,6 18,1 100,0 (0,7) 99,3

Erverv av indirekte eide egne aksjer

Innløsning

31.12.19

2 722 989 –

(3 900 865) –

98 050

Finansiell informasjon

1 Ringnes Holding AS 2 Tyns-Ring AS 3 Arendals Fossekompani ASA 4 Horn, Hans Herman 5 Taconic AS 6 C. Ludens Ringnes Stiftelse 7 MP Pensjon PK 8 Elisabeth Krohn Holding AS 8 Piwjk AS 10 Raho AS 11 Dobloug, Anette 12 Hubertus AS 13 OAK Management AS 14 AS Straen 15 Tricolor AS 16 Victoria Eiendom AS 17 Neuff AS 17 Sjeltepetter AS 17 Bob Merlin AS 20 AS Ship-Ring Øvrige aksjonærer (420) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Totalt antall utestående aksjer

Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller fusjon.

Aksjer eiet av styret og adm. direktør (inkl. nærstående) Aksjonær

Antall aksjer

Anders Ryssdal 1 482 Leiv Askvig – Ragnar Horn 1 036 041 Gisèle Marchand – Monica S. Salthella 147 Christian Ringnes *) 5 595 360 *) Inkl. Ringnes Holdning AS og Tyns-Ring AS.

C. Ludens Ringnes Stiftelse eier 500 103 aksjer i Victoria Eiendom. C. Ludens Ringnes Stiftelse er en selvstendig stiftelse hvor Christian Ringnes er styrets leder.

NOTE 14

Skatter

Skattekostnad

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Betalbar skatt 52,8 17,3 28,1 16,7 14,3 21,3 Endring utsatt skatt 9,9 0,4 1,6 (0,2) (0,2) 0,4 Endring utsatt skatt som følge av endret skattesats – (4,5) (4,1) – (0,1) (0,1) Avregning skatt tidligere år – – – 0,2 – – Andel skatt i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 215,0 110,6 87,8 – – – Sum 277,7 123,8 113,4 16,7 14,0 21,6

Konsern – utsatt skatt Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger per 31.12.: Millioner kr 2019 2018 2017

Anleggsmidler 843,4 96,1 91,2 Avsetning for forpliktelser (6,3) – – Gevinst- og tapskonto 26,5 3,8 3,5 Kortsiktig fordring (0,6) (0,1) – Kortsiktig gjeld (34,8) 0,5 (0,1) Underskudd til fremføring (0,4) (0,4) (0,8) Avskåret rentefradrag til fremføring (3,2) – – Sum utsatt skatt per 31.12. 824,6 99,9 93,8

Morselskap – utsatt skatt Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger per 31.12.: Millioner kr

2019 2018 2017

Anleggsmidler 0,9 1,1 0,6 Gevinst- og tapskonto 1,2 1,5 1,8 Kortsiktig gjeld 1,9 2,5 4,1 Sum midlertidige forskjeller 4,0 5,1 6,5 Beregning av utsatt skatt: Anvendt skattesats 22 % 22 % 23 % Utsatt skatt per 31.12. 0,9 1,1 1,5

Morselskap – årets skattegrunnlag Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kr

2019 2018 2017

Resultat før skattekostnad 4 926,4 749,8 258,3 Skattefritt konsernbidrag – (119,0) (76,5) Utbytte/utdelinger (66,3) (26,4) (80,9) Tap/nedskrivning aksjer og andeler (1,9) 4,1 2,9 Gevinst ved salg av aksjer/andeler (4 781,4) (549,3) (13,5) Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler (1,9) 1,3 (1,5) – gevinst- og tapskonto 0,3 0,3 0,5 – kortsiktig gjeld 0,6 1,6 (0,4) Årets skattegrunnlag 75,8 62,4 88,9 Skattesats 22 % 23 % 24 % Betalbar skatt 16,7 14,3 21,3

Noter

NOTE 15

Andre avsetninger for forpliktelser

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Pensjonsforpliktelser 1) 25,1 – – – – – Rentebytteavtaler 2) 127,7 – – – – – Andre avsetninger 24,3 – – – – – Sum 177,1 – – – – – 1) Pensjonsforpliktelsen knytter seg til pensjonsordning for adm. direktør. Se note 3 for en beskrivelse av pensjonsordningen. 2) Negativ verdi på rentebytteavtaler identifisert ved konserndannelsen med Eiendomsspar i 2019. Reverseres over løpetiden på avtalene.

NOTE 16

Gjeld til kredittinstitusjoner

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Obligasjonslån 1 300,0 – – – – – Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 7 853,7 1 180,5 1 334,2 1 217,5 848,5 1 099,7 Sertifikatlån 600,0 – – – – – Sum 9 753,7 1 180,5 1 334,2 1 217,5 848,5 1 099,7 herav langsiktig gjeld 9 153,7 1 180,5 1 334,2 1 217,5 848,5 1 099,7 herav kortsiktig gjeld 600,0 – – – – –

Den rentebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter per 31.12.2019:

Konsern Morselskap Millioner Valuta NOK Valuta NOK

Finansiell informasjon

NOK – 9 693,0 – 1 217,5 EUR 6,2 60,7 – – Sum 6,2 9 753,7 – 1 217,5 2025 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2020 2021 2022 2023 2024 og senere

%-andel

61 %

10 %

3 %

19 %

Gjennom 2025 snittlig Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 2020 2021 2022 2023 2024 og senere rente

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 1 480,8 3 504,6 1 411,1 951,1 451,1 55,0 – Obligasjonslån – – – 1 300,0 – – – Sum 1 480,8 3 504,6 1 411,1 2 251,1 451,1 55,0 1) 3,55 % 2) 1) Tilsvarende tall per 31.12.2018 var kr 55 mill. 2) Gjennomsnittlig total lånekostnad for konsernet hensyntatt, flytende rentebasis, lånemargin og rentesikring (2018: 4,0 %).

Pantstillelser: Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer, utgjør kr 13 016,9 mill. for konsernet. Bokført verdi av aksjer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden utgjør kr 2 287,1 mill. for morselskapet.

NOTE 17

Annen kortsiktig gjeld

Konsern Morselskap Millioner kr 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Leverandørgjeld 36,1 2,2 10,4 – 0,1 0,1 Skattetrekk, feriepenger, mva. mv. 15,0 – – – – – Betalbar skatt 50,6 17,3 28,1 16,7 14,3 21,3 Avsetning renter 42,2 4,6 4,7 6,7 4,2 4,5 Forskudd 23,5 10,2 0,2 – – – Utbytte 108,6 368,7 97,2 53,3 443,6 116,3 Annen gjeld 131,8 12,2 36,0 – 0,7 – Sum 407,8 415,2 176,6 76,7 462,9 142,2

NOTE 18

Resultat per aksje

Antall utestående aksjer i Victoria Eiendom AS utgjør 13 308 703 per 31.12.2019, jf. note 13. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2019 var 13 323 746 aksjer.

Konsern 2019 2018 2017

Årets resultat tilordnet aksjonær (mill. kr) Gjennomsnittlig antall utestående aksjer Resultat per aksje (kr)

NOTE 19

536,3 13 323 746 40,25

1.251,5 13 626 834 91,84

665,0 14 113 859 47,12

Hendelser etter balansedato

Victoria Eiendom har solgt en næringsseksjon (restaurant) i Helgesens gate 12–14. Salget vil ha en regnskapsmessig gevinst på kr 14 mill. og planlegges gjennomført i andre kvartal 2020. Datterselskapet Eiendomsspar har inngått avtale om salg av hotelleiendommen Scandic Helsfyr. Salget ble gjennomført 03.02.2020 med en regnskapsmessig gevinst på kr 305 mill. for Victoria Eiendom konsern. Videre har datterselskapet Eiendomsspar inngått avtale om salg av sine eierandeler i selskapet som eier Kronprinsens gate 17 i Oslo, som eies 50/50 med Tekna Oslo avdeling, og sine eierandeler i eiendommen 40 Rue Notre Dame des Victoires i Paris, som eies 50/50 sammen med Aspelin Ramm. Salgene er avtalt gjennomført til en total eiendomsverdi på kr 770 mill., hvorav Victoria Eiendom sin andel utgjør halvparten. Begge salgene er planlagt gjennomført innen utgangen av april 2020. Victoria Eiendom har i tillegg inngått avtale om salg av selskapet som eier Parkveien 35 til en eiendomsverdi på kr 80 mill. Transaksjonen forventes gjennomført i løpet av andre kvartal 2020. De tre sistnevnte salgene forventes å gi en regnskapsmessig gevinst i størrelsesorden kr 163 mill. for Victoria Eiendom konsern. I løpet av første kvartal 2020 har spredningen av koronaviruset ført til en pandemi med store konsekvenser for samfunn og økonomi både i Norge og internasjonalt. For Victoria Eiendom medfører dette reduksjon av inntekter som en følge av de negative effektene nedstengingen har for våre leietakere og deres evne til å betale husleie. Victoria Eiendom har løpende dialog med sine leietakere i utsatte bransjer for best mulig å forstå deres situasjon og eventuelt tilpasse leiebetalingene. Reiserestriksjoner har ført til at hoteller over hele Europa midlertidig opplever kraftig bortfall i antall gjester og stedvis nedstengning. Dette har blant annet skapt usikkerhet knyttet til inntektsutvikling i Pandox både i 2020 og fremover, med tilhørende negativ effekt på selskapets aksjekursutvikling. Kraftig fall i oljeprisen har i tillegg medført en svekkelse av norsk krone og et strammere finansieringsmarked. Victoria Eiendom har lav gjeldsgrad og en god likviditetssituasjon og bør således være godt rustet for å stå gjennom krisen.

Ă&#x2026;

Noter / Revisjonsberetning

Revisjonsberetning

Finansiell informasjon

Ă&#x2026;

Revisjonsberetning

Finansiell informasjon

Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendoms prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til det beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.

Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse

Gjennom god eierstyring og selskapsledelse ønsker styret å sikre et godt tillitsforhold mellom Victoria Eiendom, aksjeeiere og andre interessenter. Victoria Eiendom følger på de fleste områder anbefalingene for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»), slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse datert 17. oktober 2018. Victoria Eiendoms redegjørelse om eierstyring og selskapsledelse er strukturert etter punktene i anbefalingen. 2) Virksomhet Selskapets generelle formål er investering og drift av eiendom, øvrig investeringsvirksomhet og alt som dermed står i forbindelse, jf. selskapets vedtekter § 3. Mer konkret søker Victoria Eiendom å maksimere verdijustert egenkapital per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert og tilknyttet virksomhet. 3) Selskapskapital og utbytte Victoria Eiendoms verdijusterte egenkapital utgjorde kr 10 600 mill. per 31.12.2019, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 85 prosent. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål. Victoria Eiendom har fulgt en konsistent aksjonærog utbyttepolitikk over en meget lang periode. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra stiftelsen i 1993 vært 23 prosent p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Styret har for 2019 foreslått et ordinært utbytte på kr 4,00 per

aksje (for 2018 var ordinært utbytte kr 7,50 per aksje og ekstraordinært utbytte kr 20,00 per aksje). Styret fikk på ordinær generalforsamling 14.05.2019 fullmakt til å erverve inntil ti prosent av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 1 000. Fullmakten gjelder til 15.05.2020. Styret vil på generalforsamlingen 15.05.2020 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på ca. 12 måneder, til 16.05.2021, i prisintervallet NOK 1 og NOK 1 000. Selskapets beholdning av egne aksjer var 98 050 per 31.12.2019. Selskapets styre har løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi på kr 7 500 000, fordelt på inntil 2 400 000 aksjer á pålydende kr 3,125. Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 15.05.2020 for en periode på ca. 12 måneder. 4) Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme. Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt i punkt 3, vil begrunnelsen offentliggjøres via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper. Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotertlisten til Norges Fondsmeglerforbund. Adm. direktør i Victoria Eiendom/Eiendomsspar er hovedaksjonær i Victoria Eiendom, som har felles administrasjon med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 29 688 aksjer i Eiendomsspar (0,1 prosent av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom eier han sam-

Eierstyring og selskapsledelse

men med nærstående 5 595 350 (42,0 prosent av utestående aksjer). I januar 2019 kjøpte Eiendomsspar 3 100 000 egne aksjer. Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar økte således fra 48,2 prosent til 52,4 prosent. Dette medførte at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom. Operasjonelt og finansielt driftes de to selskapene som tidligere. Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer), skal kanaliseres til Eiendomsspar. Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom selskapene og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer.

Vesentlige transaksjoner med nærstående fremgår av årsberetningen. Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet. 5) Fri omsettelighet Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet. 6) Generalforsamlingen Victoria Eiendom søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere

Styret, valgkomitéen og revisor er til stede i generalforsamlingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. 7 ) Va l g k o m i t é Victoria Eiendom har ikke egen valgkomité. Selskapet har per i dag samme styresammensetning som i datterselskapet Eiendomsspar. 8) Styrets sammensetning og uavhengighet I henhold til vedtektenes § 6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år. Nåværende styre består av fem medlemmer. Disse er nærmere presentert på side 24 i årsrapporten. Styremedlem Leiv Askvig er Investment Advisor i Sundt AS, hvor Christian Ringnes er styreformann. Øvrige styremedlemmer i Victoria Eiendom er uavhengig av ledende ansatte. Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår av note 13 i årsregnskapet.

Finansiell informasjon

Fra styrets side har det i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Dessuten er målsettingen at selskapene i fellesskap skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat.

og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere, som ikke kan være til stede på generalforsamlingen, kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema for dette formålet. Innkalling og saksdokumenter til generalforsamlingen er tilgjengelige på konsernets hjemmeside senest 14 dager før generalforsamlingen.

9) Styrets arbeid Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt seks/syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid. 10) Risikostyring og intern kontroll Styret har ansvar for å påse at Victoria Eiendom har god internkontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar.

Investeringen i Eiendomsspar representerer over 80 prosent av Victoria Eiendoms totale bruttoeksponering mot eiendomsmarkedet. Fra og med 2019 konsolideres Eiendomsspar inn i regnskapet til Victoria Eiendom. I årsrapporten til Victoria Eiendom er imidlertid hovedfokuset på den operasjonelle enheten «Victoria Eiendom» uten konsolideringen med Eiendomsspar. Victoria Eiendom legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Victoria Eiendom legger videre vekt på åpenhet. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet. Selskapets årsrapporter inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmesider, via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper og ved utsendelse.

11) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets aksjeeiere. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger. 12) Godtgjørelse til ledende ansatte Victoria Eiendom og Eiendomsspar har felles administrasjon, i henhold til særskilt avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og godtgjørelse til ledende ansatte utbetales i Eiendomsspar.

Selskapet avholder halvårlige investorpresentasjoner hvor selskapet presenterer siste nytt fra selskapet og det er anledning til å stille spørsmål til ledelsen.

Årshjul 2019

STYRET Februar (1) – Foreløpig årsregnskap – Styrets beretning – Ordinært utbytte – Verdivurdering

7 6

1 DES

AKSJONÆR- OG ANALYTIKERPRESENTASJON Februar (1) – Eiendomsmarkedet – Victoria Eiendom August (2) – Eiendomsmarkedet – Victoria Eiendom

SEP

FEB

MAR

2019

AUG

JAN

NOV OKT

13) Informasjon og kommunikasjon

Administrasjonen avstemmer og dokumenterer alle balanseposter i konsernselskapene hvert kvartal. Det samme gjelder også vesentlige resultatposter. Alle avstemminger blir gjennomgått og kvalitetssikret, samt analysert sett i sammenheng med konsernets budsjetter og tidligere regnskapsperioder. Det utarbeides kvartalsvise finans- og regnskapsrapporter til styret, som danner grunnlaget for den finansielle rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst én gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter.

GENERALFORSAMLING Mai (1) – Eiendomsmarkedet – Victoria Eiendom

April/mai (3) – Årsrapport – 1. kvartal Victoria Eiendom – Generalforsamling

APR MAI

JUL

JUN

5 4

Mars (2) – Endelig årsregnskap – Innkalling generalforsamling – Evaluering styrets arbeid – Revisors tilbakemelding

Juni (4) – Strategi – Finansielle retningslinjer/strategi August (5) – 2. kvartal Victoria Eiendom – Årsplan for styrearbeidet November (6) – 3. kvartal Victoria Eiendom Desember (7) – Budsjett

Eierstyring og selskapsledelse

14) Selskapsovertakelse Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne. 15) Revisor Revisors ansvar er å revidere årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig for styret en oppsummering av årets revisjon. Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst ett årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede.

Finansiell informasjon

I selskapets årsregnskap, note 3, og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, fordelt på revisjon og andre tjenester.

English summary Victoria Eiendom is one of Norway’s leading real estate companies. The company was founded through a demerger from Eiendomsspar AS in 1993, and today it is controlled by Christian Ringnes and related parties (42.0 percent of outstanding shares). In addition, the company has more than 400 institutional and private shareholders as of 31.12.2019. The company operates through operation and development of its directly owned properties, as well as through its subsidiary Eiendomsspar. In January 2019, Eiendomsspar repurchased 3,100,000 of its own shares. The share repurchase led to an increase in Victoria Eiendom’s ownership interest in Eiendomsspar from 48.2 percent to 52.4 percent. As a result, Eiendomsspar is consolidated into the Victoria Eiendom Group, as of 2019. Operationally and financially, the companies are operated as previously. In the following text, the main focus is on Victoria Eiendom, excluding Eiendomsspar (“Victoria Eiendom excl. Eiendomsspar”). Information about the subsidiary Eiendomsspar is presented in a separate section, while the financial information presents information about Victoria Eiendom AS including Eiendomsspar (“the Victoria Eiendom Group”). 2019 was a satisfactory year for Victoria Eiendom. Value adjusted equity as of 31.12.2019 is calculated at NOK 798 per share, when valuing the Eiendomsspar shares at their net asset value, an increase of 13 percent (including dividend) from the previous year. The Board proposes an ordinary dividend for 2019 of NOK 4.00 per share (last year an ordinary dividend of NOK 7.50 per share and an extraordinary dividend of NOK 20 per share). VICTORIA EIENDOM E XC L . E I E N D O M S S PA R Investments and disposals In 2019, Victoria Eiendom (excl. Eiendomsspar) acquired Rådhusgata 28 in Oslo. The total purchase price for the property was MNOK 115. In addition, Victoria Eiendom has sold some apartments. Letting situation The quality of its tenant portfolio is one of Victoria Eiendom’s strong points. The average remaining lease period of Victoria Eiendom’s properties (excl. Eiendomsspar) is 5.5 years as of 31.12.2019. The vacancy rate, as measured by rental value is 4.6 percent, up from 2.2 percent in 2018. The increase in vacancy rate is mainly due to Karl Johans gate 21, where former tenant Michael Kors has terminated its tenancy agreement by paying a compensation.

Summary of results Rental income for Victoria Eiendom, excl. Eiendomsspar, was NOK 177 million, compared with NOK 173 million in 2018. The operating profit was NOK 110 million, against NOK 857 million in 2018. The reduction in operating profit in 2019 is due to an extraordinary gain from sale of assets in 2018. Financial position Victoria Eiendom (excl. Eiendomsspar) is in a strong financial position with a value adjusted (including minority interests) equity-to assets ratio of 85 percent. Victoria Eiendom’s liquidity reserve including long-term, secured credit facilities amounts to NOK 554 million (NOK 670 million). In addition, the subsidiary Eiendomsspar has a solid liquidity reserve. I N V E S T M E N T I N E I E N D O M S S PA R In January 2019, Eiendomsspar repurchased 3,100,000 of its own shares, which increased Victoria Eiendom’s ownership interest in Eiendomsspar from 48.2 percent to 52.4 percent. Therefore, as of 2019, Eiendomsspar is consolidated into the Victoria Eiendom Group. The investment in Eiendomsspar constitutes more than 80 percent of Victoria Eiendom’s exposure to the real estate market and is therefore of material importance to the company.

English summary

Eiendomsspar’s profit before tax in 2019 was NOK 1,261 million, compared to NOK 1,195 million in 2018. The increase is mainly due to an increase in leases and gains from sale of assets. Net asset value of Eiendomsspar as of 31.12.2019 is calculated at NOK 493 per share, which is an increase of 13 percent (including dividiend) from the previous year. The performance of Eiendomsspar shares was positive in 2019. The share price rose from NOK 379 at the start of the year to NOK 500 at year-end (+ 33 percent taking into account the dividend distribution of NOK 5.75 per share). At the turn of the year Eiendomsspar shares were valued at 102 percent of their calculated net asset value, compared with 86 percent last year.

The Victoria Eiendom Group’s recorded total capital as of 31.12.2019 was NOK 25,534 million. Total debt amounted to NOK 11,163 million (NOK 1,696 million), of which MNOK 9,754 (NOK 1,181 million) was interest bearing. Shareholder and capital structure The price performance of Victoria Eiendom shares was positive in 2019. The share price rose from NOK 680 at the start of the year to NOK 800 at year-end (+22 percent taking into account the dividend distribution of NOK 27.50 per share). The company has a share capital of NOK 41.9 million, consisting of 13,406,753 shares with a par value of NOK 3.125. Victoria Eiendom directly owns 98,050 of these shares. Events after the balance sheet date Victoria Eiendom has sold a commercial property in

The first quarter of 2020 has been dominated by the rapid spread of the coronavirus. The global pandemic has grave societal and economic consequences, both internationally and in Norway. Protective measures set in against the coronavirus will have a severe impact on many of Victoria Eiendom’s tenants and their ability to pay rent. Consequently, a reduction in income is expected. Victoria Eiendom is in dialogue with tenants that expects financial distress, to best understand their situation and possibly adjust the rental payments. Furthermore, international travel restrictions have led to countless hotel cancelations in Europe, forcing some hotels to temporarily close. The impact on the tourism and hotel industry leads to uncertainty about the income development in Pandox both in 2020 and in the years to come. This has had a negative impact on the performance of the Pandox share price.

Finansiell informasjon

VICTORIA EIENDOM GROUP (INCL. E I E N D O M S S PA R ) Summary of results Rental income for Victoria Eiendom Group was NOK 1,002 million, against NOK 173 million in 2018. The operating profit was NOK 612 million, compared with NOK 857 million last year. The increase from 2018 to 2019 in rental income, as well as most other accounting figures, is due to Eiendomsspar being consolidated into Victoria Eiendom Group as of 2019. The reduction in operating profit in 2019 is explained by an extraordinary capital gain in Victoria Eiendom in 2018, as mentioned above.

Helgesens gate 12–14. The realized gain of the disinvestment will amount to MNOK 14 and is planned to be competed in the second quarter of 2020.

A sharp fall in oil prices has resulted in a weakening of the Norwegian Krone and a tightening of the financing market. Victoria Eiendom has a low debt ratio and good liquidity and should therefore be well equipped to withstand the crisis. The Board decided in an Extraordinary Board Meeting 19 March 2020 to reduce the ordinary dividend from NOK 8.00 per share to NOK 4.00 per share. This action is taken to further strengthen Victoria Eiendom, in an unpredictable and trying time, for the Norwegian economy. Market outlook The corona pandemic has, over the course of the first quarter of 2020, already made a serious impact on society, business and politics. An increasing number of countries are implementing a physical lockdown of its communities, despite the effects it has on the demand for goods and services, businesses, financial markets and national economies. So far, many countries have shown a willingness to act, though to varying degrees and with different measures, to help its country’s citizens and businesses through the crisis. There is great uncertainty as to how long the pandemic will last, as well as its short-term and long-term consequences. The extent

of the crisis is expected to depend on the duration of the pandemic and the effectiveness of the measures, taken by each country. The corona pandemic will have a negative impact on both global and national growth. Uncertainty about the duration and consequences of the pandemic, leads to greater uncertainty than normal, about future growth projections. The hotel market in the Oslo region will see a growth in capacity of approximately 3 percent in 2020, and 1 percent in 2021. In addition, the high supply growth of 2019 must be absorbed. Due to the corona pandemic, most hotels will probably close and not reopen until demand is back. This applies both throughout Europe and in most other parts of the world. It is expected to take time for the hotel market to function properly again. 150,000 square metres will be added to the office market in the Oslo region in 2020, which is comparable with the previous year. Over the last five years, the office market has absorbed an average of 175,000 square metres per year. Absorption is expected to drop significantly in 2020 due to the corona pandemic. In 2021 approximately 280,000 square metres will likely be added. This growth was expected to have an upward effect on office vacancy and dampen the rental growth, regardless of the ongoing pandemic. The corona pandemic is especially challenging for the retail industry, as many stores are required to close, and the population is encouraged to practice social distancing to prevent transmission of the virus. The shopping preferences of Norwegian consumers have already been changing over some years, and a growing share of consumers are doing their shopping online. The corona pandemic is expected to strengthen this trend. Despite of falling interest rates, the underlying uncertainty related to the corona outbreak, in addition to the drop in oil prices, is expected to have a negative impact on both the transaction market and housing prices.

English summary / Financial information

Financial information Income statement (NOK million)

Rental income from properties Other income Operating expenses on properties and projects Gross operating profit Profit from sales of properties Refurbishment costs Depreciation Payroll and other operating costs Operating profit Share of profit in associated company/joint ventures Net financial expenses Profit before taxes Taxes Profit for the year

2019

1,002.0 9.4 (108.4) 903.0 156.5 (176.4) (165.8) (105.0) 612.3 882.4 (222.2) 1,272.5 (277.7) 994.8

2018

173.1 – (14.9) 158.2 735.1 (11.7) (13.8) (10.9) 856.9 574.8 (51.4) 1,380.3 (123.8) 1,256.5

2017

155.6 – (13.0) 142.6 51.9 (11.7) (11.5) (9.4) 161.9 673.0 (43.4) 791.5 (113.4) 678.1

Balance sheet as of 31 Dec. (NOK million)

2019

2018

2017

15,915.5 9,296.2 25,211.7

1,578.3 3,542.6 5,120.9

1,259.7 3,262.0 4,521.7

173.2 148.7 321.9

43.7 112.7 156.4

59.7 103.0 162.7

25,533.6

5,277.3

4,684.4

Property and equipment Financial assets Total non-current assets Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets Total assets

Finansiell informasjon

Assets

Equity and liabilities

Equity Deferred taxes Non-current liabilities Current liabilities Total liabilities

14,370.4 3,581.7 3,079.9 824.6 99.9 93.8 9,330.8 1,180.5 1,334.2 1,007.8 415.2 176.6 11,163.2 1,695.6 1,604.6

Total equity and liabilities

25,533.6

5,277.3

4,684.4

Flerårsoversikt VICTORIA EIENDOM KONSERN Resultatregnskap Millioner kroner

Leieinntekt Annen driftsinntekt Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Salgsgevinst/prosjektgevinst Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler Lønn og annen driftskostnad Driftsresultat Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Annen finansinntekt/-kostnad Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

1 002,0 173,1 155,6 139,6 129,7 119,9 113,9 110,4 9,4 – – – – – – – (108,4) (14,9) (13,0) (13,1) (10,2) (9,0) (10,1) (8,9) 903,0 158,2 142,6 126,5 119,5 110,9 103,8 101,5 156,5 735,1 51,9 19,1 11,9 24,8 4,9 3,1 (176,4) (11,7) (11,7) (7,9) (15,4) (13,3) (6,9) (4,7) (165,8) (13,8) (11,5) (9,4) (8,0) (8,1) (8,9) (9,0) (105,0) (10,9) (9,4) (8,6) (7,7) (7,2) (6,7) (6,6) 612,3 856,9 161,9 119,7 100,3 107,1 86,2 84,3 882,4 574,8 (222,2) (51,4) 1 272,5 1 380,3 (277,7) (123,8) 994,8 1 256,5

673,0 (43,4) 791,5 (113,4) 678,1

758,6 1 090,0 (52,0) (49,6) 826,3 1 140,7 (112,6) (47,4) 713,7 1 093,3

452,6 (45,7) 514,0 (96,7) 417,3

217,9 (21,6) 282,5 (84,3) (198,2)

191,4 (32,1) 243,6 (53,5) 190,1

2014

2013

2012

Balanse Millioner kroner

2019

2018

2017

2016

2015

Eiendeler Sum varige driftsmidler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Andre fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler

15 915,5 9 296,2 25 211,7 173,2 148,7 321,9 25 533,6

1 578,3 1 259,7 1 089,4 999,8 838,1 3 542,6 3 262,0 2 698,3 2 439,7 1 425,9 5 120,9 4 521,7 3 787,7 3 439,5 2 264,0 43,7 59,7 58,4 3,4 11,1 112,7 103,0 306,2 20,5 96,5 156,4 162,7 364,6 23,9 107,6 5 277,3 4 684,4 4 152,3 3 463,4 2 371,6

747,2 1 398,6 2 145,8 31,2 7,2 38,4 2 184,2

654,9 1 260,6 1 915,5 2,0 39,6 41,6 1 957,1

Egenkapital og gjeld Sum egenkapital Utsatt skatt Sum annen langsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

14 370,4 824,6 9 330,8 1 007,8 11 163,2 25 533,6

3 581,7 3 079,8 99,9 93,8 1 180,5 1 334,2 415,2 176,6 1 695,6 1 604,6 5 277,3 4 684,4

790,6 80,0 1 216,0 97,6 1 393,6 2 184,2

635,9 80,2 1 073,1 167,9 1 321,2 1 957,1

2 522,4 1 860,7 87,3 86,0 1 334,2 1 409,5 208,4 107,2 1 629,9 1 602,7 4 152,3 3 463,4

831,7 79,9 1 340,2 119,8 1 539,9 2 371,6

Nøkkeltall per aksje

2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012

Verdijustert avkastning per aksje 13 % Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) (kr) 794 Aksjekurs per 31.12. (kr) 800 Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte 0 %

13 % 709 680 (8 %)

23 % 650 540 (18 %)

21 % 533 555 3 %

47 % 491 425 (14 %)

27 % 339 300 (13 %)

16 % 287 225 (23 %)

7% 251 223 (15 %)

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR Nøkkeltall Millioner kroner

Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel Belåningsgrad eiendommer, % Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år) Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)

2019

10 600 9 541 9 078 7 577 6 971 4 824 4 107 3 670 12 474 11 324 10 797 9 316 8 668 6 465 5 554 5 048 85 % 84 % 84 % 81 % 80 % 75 % 74 % 73 % 31 % 18 % 23 % 19 % 37 % 35 % 38 % 30 % 4,6 % 2,2 % 3,2 % 2,4 % 2,2 % 1,1 % 1,1 % 3,1 % 5,5 6,2 6,2 6,2 5,8 6,2 6,6 5,4 15,7 13,8 16,0 78,8 9,6

Flerårsoversikt / Kvartalstall

Kva r t a l s t a l l VICTORIA EIENDOM KONSERN Resultatregnskap Millioner kroner

Leieinntekt Annen driftsinntekt Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Salgsgevinst/(tap) Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler Lønn og annen driftskostnad Driftsresultat Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Annen finansinntekt/-kostnad Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat

4. kv. 2019 3. kv. 2019 2. kv. 2019 1. kv. 2019

4. kv. 2018 3. kv. 2018 2. kv. 2018 1. kv. 2018

267,4 253,7 244,5 236,4 42,4 42,1 46,9 41,7 5,2 0,9 0,3 3,0 – – – – (32,2) (24,7) (26,6) (24,9) (5,5) (2,9) (2,9) (3,6) 240,4 229,9 218,2 214,5 36,9 39,2 44,0 38,1 (17,4) 132,7 2,6 38,6 0,7 1,4 733,0 – (58,4) (27,3) (44,6) (46,1) (1,6) (3,3) (3,7) (3,1) (44,1) (41,4) (40,1) (40,2) (3,5) (3,4) (3,9) (3,0) (28,3) (26,3) (24,0) (26,4) (2,1) (2,9) (3,5) (2,4) 92,2 267,6 112,1 140,4 30,4 31,0 765,9 29,6 323,2 209,9 264,7 84,6 144,5 169,9 146,6 113,8 (33,7) (71,7) (67,0) (49,8) (13,6) (12,4) (13,9) (11,5) 381,7 405,8 309,8 175,2 161,3 188,5 898,6 131,9 (27,5) (174,3) (73,2) (2,7) (18,1) (41,6) (25,0) (39,1) 354,2 231,5 236,6 172,5 143,2 146,9 873,6 92,8

Balanse Millioner kroner

31.12.19

30.09.19

30.06.19

31.03.19

31.12.18

30.09.18

30.06.18

31.03.18

15 915,5 15 767,1 15 466,4 15 193,0 9 296,2 8 343,1 8 114,7 8 151,2 25 211,7 24 110,2 23 581,1 23 344,2 173,2 157,0 130,6 99,5 148,7 205,6 431,4 295,6 321,9 362,6 562,0 395,1 25 533,6 24 472,8 24 143,1 23 739,3

1 578,3 1 577,4 3 542,6 3 301,0 5 120,9 4 878,4 43,7 29,1 112,7 131,5 156,4 160,6 5 277,3 5 039,0

1 561,7 1 262,1 3 235,7 3 274,5 4 797,4 4 536,6 16,2 11,9 411,6 128,5 427,8 140,4 5 225,2 4 677,0

Egenkapital og gjeld Sum egenkapital Utsatt skatt Sum annen langsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

14 370,4 824,6 9 330,8 1 007,8 11 163,2 25 533,6

3 581,7 3 689,9 100,2 103,4 1 180,5 1 182,9 414,9 62,8 1 695,6 1 349,1 5 277,3 5 039,0

3 572,8 3 092,7 100,6 93,7 1 508,4 1 334,2 43,4 156,4 1 652,4 1 584,3 5 225,2 4 677,0

13 936,4 13 720,5 13 431,6 818,2 802,3 791,2 8 830,4 8 763,1 8 040,0 887,8 857,2 1 476,5 10 536,4 10 422,6 10 307,7 24 472,8 24 143,1 23 739,3

Finansiell informasjon

Eiendeler Sum varige driftsmidler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Andre fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Eiendeler

Nøkkeltall per aksje

Aksjekurs (kr)

31.12.19 30.09.19 30.06.19 31.03.19

31.12.18 30.09.18 30.06.18 31.03.18

800 690 675 700 680 650 650 580

VICTORIA EIENDOM EKSKL. EIENDOMSSPAR Nøkkeltall

Belåningsgrad eiendommer, % Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år) Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)

31.12.19 30.09.19 30.06.19 31.03.19

31 % 4,6 % 5,5 15,7

31 % 4,9 % 5,7 13,7

30 % 5,1 % 5,9 11,7

19 % 2,2 % 5,4 1,84

31.12.18 30.09.18 30.06.18 31.03.18

22 % 2,2 % 6,2 13,8

17 % 2,0 % 6,4 11,9

19 % 1,8 % 6,7 9,8

22 % 2,2 % 6,0 1,75

Arbins gate 1 - Ibsenmuseet

Designmal: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar, Rita Husebæk Foto: nyebilder.no ANS, Thomas Bjørnflaten Trykk: Rolf Ottesen AS Forside: Rådhusgata 28

VICTORIA EIENDOM AS Olav Vs gate 6, inngang RÃ¥dhuspassasjen Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no