Årsrapport Victoria Eiendom 2018

2 018 VICTORIA EIENDOM Ã…RSRAPPORT

Innhold Adm. direktør 2018 – i korte trekk Nøkkeltall

1 2 3

Konsernet Dette er Victoria Eiendom 4 Organisasjonen/Ansatte 5 Aksjonæroversikt 6 Portefølje/verdivurdering Eiendommer Prosjekter Verdivurdering per 31.12.2018 Verdiutvikling 2018 Verdijustert balanse per 31.12.2018

8 12 14 15 16

Finansiell informasjon Styrets beretning 18 Styret 23 Årsregnskap og noter 26 Revisjonsberetning 38 Eierstyring og selskapsledelse 41 English summary/Financial information 44

Adm. direktør

Christian Ringnes Adm. direktør

Fra super til normal?

Høy kapasitetsutnyttelse og positiv verdiutvikling preget eiendomsmarkedet i 2018. Vi har nå mange gode år bak oss, først og fremst takket være en stadig synkende rente.

Så det er ikke til å undres over at eiendom er blitt populært. «Alle» vil ha eiendom – og det er «en vegg av penger» som står klar til å bli investert. Utlendinger og syndikataktører setter ekstra fart på markedet og stemningen synes bedre enn noen gang.

Fundamentalt sett kan det like fullt være grunn til å rope et lite varsko. Renten kommer kanskje ikke til å stige så mye, men stimulansen fra stadig synkende rente er borte.

Videre er det tydelige tegn til kommende overbygging, både innen kontor og hotell. Det kan således synes som om fremtiden blir mindre rosenrød enn det vi har vent oss til i eiendom over de siste ti årene.

Den fundamentale oppskriften er uansett stabil. Den som har førsteklasses eiendommer, fremragende soliditet og rikelig likviditet, vil klare seg godt uansett markedsforhold.

Selv om historisk superavkastning erstattes av fremtidig normalavkastning, vil det være grunnlag for vekst i inntjening og verdier over tid, så lenge dette fundamentale, som i Victoria Eiendom og Eiendomsspar, er på plass.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

2 3

2018 – i korte trekk Resultat og balanse

1.380 Bokført resultat før skatt (mill.)

1.380 792

2017

670 Likviditetsreserve (mill.)

2018

422

2017

27%

22%

670

22%

Belåningsgrad eiendom 2017

2018

2018

Verdiutvikling

+13%

650

737

VEK-økning per aksje 2018 (hensyntatt utbytte)

+27% Aksjekurs hensyntatt utbetalt utbytte

2017

2018

27,5

27,5

680 540

Ordinært/ ekstraordinært utbytte (kr) 2017

7,0 2017

2018

2018

Drift og marked

6,2 Gjenværende leietid (år)

Kjøp/salg Victoria Eiendom erverver 50% av Karl Johans gate 21 Victoria Eiendom har solgt Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31

2018

2,2%

Eiendomsmarkedet

Ledighet (% av leienivå)

utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2018

Verdijustert balanse per 31.12.2018 (mill. kr) 11.324

11.324

Eiendommer/ prosjekter 2.868 Verdijustert egenkapital (etter avsetning utbytte) 9.541 Eiendomssparaksjer/øvrige tilknyttede selskaper/FKV 8.280 Latent/ utsatt skatt 154 Rentebærende gjeld 1.181

Øvrige fin. anleggsmidler 20

Annen gjeld 448

Omløpsmidler mv. 156 EIENDELER

Victoria Eiendom årsrapport 2018

EGENKAPITAL/GJELD

2018 – i korte trekk / Nøkkeltall

Nøkkeltall Mill. kr

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009

Resultat Leieinntekter Brutto driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat

173 156 140 130 120 114 110 115 108 115 158 143 127 120 111 104 102 104 99 105 1.380 792 826 1.141 514 283 244 247 217 177 1.257 678 714 1.093 417 198 190 199 166 137

Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel

3.582 3.080 2.522 1.860 832 791 636 629 421 603 5.277 4.684 4.152 3.463 2.372 2.184 1.957 1.775 1.762 1.754 68% 66% 61% 54% 35% 36% 32% 35% 24% 34%

Netto rentebærende gjeld

1.068 1.231 1.028 1.389 1.244 1.188 961 873 1.139 840

Verdijustert balanse (Ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksje til substansverdi/VEK) Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel

9.541 9.078 7.577 6.971 4.824 4.107 3.670 3.590 3.227 2.929 11.324 10.797 9.316 8.668 6.465 5.554 5.048 4.780 4.605 4.112 84% 84% 81% 80% 75% 74% 73% 75% 70% 71%

Operasjonelle nøkkeltall Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år)

2,2% 3,2% 2,4% 2,2% 1,1% 1,1% 3,1% 1,1% 4,7% 8,1% 6,2 6,2 5,8 6,2 6,6 5,4 5,6 6,2 6,6 6,2

Nøkkeltall per aksje (kr) Verdijustert avkastning per aksje

13% 23% 21% 47% 27% 16% 7% 13% 24% 10%

Bokført egenkapital per aksje Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 1) Aksjekurs per 31.12 Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte

266 221 178 132 59 56 43 42 28 37 709 650 533 491 339 287 251 244 219 179 680 540 555 425 300 225 223 202 213 195 (8%) (18%) 3% (14%) (13%) (23%) (15%) (18%) (4%) 7%

Resultat per aksje

91,84 47,12 50,28 77,04 29,12 13,69 12,96 13,56 10,81 8,43

Avsatt ordinært utbytte per aksje Avsatt ekstraordinært utbytte per aksje

7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,00 3,50 3,00 2,50 20,00 – 45,00 – 20,00 – 6,00 – – –

Antall utestående aksjer per 31.12.

Gjennomsnittlig antall utestående aksjer per år

13.407’ 13.890’ 14.137’ 14.145’ 14.145’ 14.228’ 14.505’ 14.585’ 14.585’ 16.187’’ 13.627’ 14.114’ 14.140’ 14.145’ 14.170’ 14.443’ 14.565’ 14.585’ 14.971’ 16.187’

Nøkkeltall per aksje (kr) (ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til markedsverdi) Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte

623 584 598 441 299 237 228 220 236 224 5% (9%) (8%) (5%) (2%) (7%) (7%) (9%) (11%) (14%)

1) Avsatt ordinært utbytte kr 7,50 per aksje og et ekstraordinært utbytte på kr 20,00 per aksje. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 737 per aksje per 31.12.2018.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

4 5

Dette er Victoria Eiendom Victoria Eiendom ble stiftet i juni 1993 ved fisjon av Eiendomsspar for å følge en relativt aggressiv investeringsstrategi i et eiendomsmarked som på det tidspunkt var antatt å være nær bunnen. Victoria Eiendom har i dag eiendommer med en verdi på kr 2,9 milliarder. Videre er selskapet i dag hovedaksjonær i Eiendomsspar med et aksjeinnehav i Eiendomsspar verdt kr 8,2 milliarder, beregnet basert på substans i Eiendomsspar per 31.12.2018.

Victoria Eiendom har et utleieareal og leienivå i egne eiendommer (inkl. prosjekter/seksjoner/bolig) på 101.700 kvm og kr 177 mill. Victoria Eiendoms investering i Eiendomsspar er selskapets i særklasse viktigste aktiva og utgjør ca. 80% av Victoria Eiendoms brutto eksponering mot eiendomsmarkedet.

Verdijustert egenkapital etter skatt er beregnet til kr 9.541 mill. (kr 737 per aksje inkludert avsatt ordinært utbytte) og utgjør 84% av verdijustert balanse per 31.12.2018.

Christian Ringnes er Victoria Eiendoms største aksjonær og kontrollerer sammen med nærstående 42% (direkte og indirekte) av utestående aksjer (justert for direkte og indirekte eide egne aksjer). I tillegg har selskapet omtrent 400 institusjonelle og private aksjonærer.

Victoria Eiendom har i perioden fra 1993–2018 hatt en vekst i verdijustert egenkapital på 23% p.a.

1 Anne-Lise Volle, 2 Natalia Thingnes, 3 Lise Eidsand, 4 Jørgen Sollie, 5 Mikkel Vangsgaard, 6 Helene Støbakk, 7 Alise Hjelmeland, 8 Tone E. Torp, 9 Hilde Scheffels, 10 Rita Husebæk, 11 Conny Rødsten, 12 Rune Richardsen, 13 Tom Nesheim, 14 Petter Thordén, 15 Marianne Berget og 16 Lars Knudsen.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Dette er Victoria Eiendom / Organisasjonen / Ansatte

Konsernet

Organisasjonen/Ansatte

ØKONOMI/REGNSKAP

18 Børre V. Skjolden FINANS

30 Jon Rasmus Aurdal

9 Hilde Scheffels 28 Birgit Øygarden 2 Natalia Thingnes 1 Anne-Lise Volle 6 Helene Støbakk 3 Lise Eidsand

FORVALTNING

7 Alise Hjelmeland

DRIFT

14 Petter Thordén

ADM. DIREKTØR

EIENDOM

31 Christian Ringnes

20 Sigurd Stray MARKED SEKRETARIAT

10 Rita Husebæk

26 Marianne Mobakk (marked) 23 Elise L. Hanssen (prosjekt) 8 Tone E. Torp 11 Conny Rødsten

PROSJEKT

HOTELL

31 Christian Ringnes

13 Tom Nesheim 16 Lars Knudsen 22 Marius Jensen 19 Kristin Aag 25 Anders Hoelstad 24 Irja A. B. Torkildsen 15 Marianne Berget 12 Rune Richardsen 17 Tanja Waldeland 29 Tom Rolstad 4 Jørgen Sollie

27 Dag Svendsen 21 Jon Kaasa 5 Mikkel Vangsgaard

Pandox asset management Pandox AB

17 Tanja Waldeland, 18 Børre V. Skjolden, 19 Kristin Aag, 20 Sigurd Stray, 21 Jon Kaasa, 22 Marius Jensen, 23 Elise L. Hanssen, 24 Irja A. B. Torkildsen, 25 Anders Hoelstad, 26 Marianne Mobakk, 27 Dag Svendsen, 28 Birgit Øygarden, 29 Tom Rolstad, 30 Jon Rasmus Aurdal og 31 Christian Ringnes.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

6 7

Aksjonæroversikt Victoria Eiendom AS – aksjonæroversikt per 15.03.2019 Aksjonær

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 12 13 14 15 16 17 18 18 18

Antall aksjer

Victoria Eiendom Invest AS *) Tyns-Ring AS Victoria Eiendom AS Ringnes Holding AS Arendals Fossekompani ASA Horn, Hans Herman Taconic AS C. Ludens Ringnes Stiftelse MP Pensjon PK Piwjk AS Krohn, Elisabeth S. J. Raho AS Talbot, Anette Dobloug Hubertus AS OAK Management AS AS Straen Tricolor AS Neuff AS Sjeltepetter AS Bob Merlin AS Øvrige aksjonærer (395) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Indirekte eide egne aksjer *) Totalt antall utestående aksjer

Aksjer i %

5.557.136 32,1 1.641.912 9,5 1.275.926 7,4 1.120.783 6,5 870.959 5,0 809.461 4,7 547.850 3,2 500.103 2,9 343.000 2,0 338.096 2,0 338.096 2,0 330.100 1,9 258.108 1,5 200.000 1,2 158.091 0,9 140.000 0,8 113.224 0,7 86.482 0,5 86.482 0,5 86.482 0,5 2.505.327 14,5 17.307.618 100,0 (1.275.926) (7,4) (2.722.989) (15,7) 13.308.703 76,9

*) Victoria Eiendom Invest AS eies av Victoria Eiendom (49%) og Christian Ringnes (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør således 2.722.989.

Victoria Eiendom – Kursutvikling

Indeks

Figuren viser Victoria Eiendom-aksjens kursutvikling fra stiftelsespunktet 18.06.1993 til 31.03.2019 (inkl. akk. utbytte til nominell verdi *), sammenlignet med Oslo Børs totallindeks/hovedindeks. Indeks 18.06.1993 = 100. *) uten effekt av reinvestert utbytte

12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Victoria Eiendom

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Oslo Børs

Aksjonæroversikt

Konsernet

Victoria Eiendom har en førsteklasses eiendomsportefølje, både i direkte eie og indirekte gjennom Eiendomsspar/ Pandox. I tillegg har selskapet en sterk finansiell stilling og nyter godt av meget dyktige og iherdige medarbeidere i Eiendomsspar

Victoria Eiendom årsrapport 2018

8 9

Eiendommer

Bygdøy Allé 1

Karl Johans gate 21

Karl Johans gate 12J

Henrik Ibsens gate 36 (97% eierandel)

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Eiendommer

Portefølje / verdivurdering

Arbins gate 1

Nordre gate 2 (55% eierandel)

Thorvald Meyers gate 2A

Drammensveien 88B

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018

10 11

Bogstadveien 49

Nedre Slottsgate 21

Drammensveien 159

Scania-anlegg, Furuset

Sandesundsveien 1 (eierandel 55%)

Scandic Hotel Gardermoen (eierandel 50%)

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018

Eiendommer

Direkte eide eiendommer

Løpende

Leie- kontrakters Ledighet

nivå gjenværende som % av

Kvm (mill. kr) snittleietid leienivå

2.600 22,8 4.100 18,1 4.500 8,8 2.300 7,8 3.100 7,6 2.800 7,4 2.400 4,5 2.000 4,5 23.800 81,5

Oslo vest/nord/øst Drammensveien 159 Thorvald Meyers gate 2A Nordre gate 2 2) Sum Oslo vest/nord/øst

5.500 15,4 3,1 0% 6.800 12,5 16,3 12% 2.200 5,2 18,9 0% 14.500 33,1 10,6 4,6%

7,1 0% 6,0 0% 1,3 18% 3,9 8% 3,1 0% 6,1 0% 5,7 0% 5,4 0% 5,3 2,7%

50000 40000 30000 20000 10000 0

Øvrige Norge Scania-anlegg 46.900 43,1 Sandesundsveien 1, Sarpsborg 2) 4.200 5,0 Midtstranda 49–51, Hamar 2) 5.400 4,7 Sum øvrige Norge 56.500 52,8

4,1 9,7 5,6 4,8

Sum eiendommer

6,2

94.800

167,4

0% 0% 0% 0%

Portefølje / verdivurdering

Oslo sentrum Karl Johans gate 21 Karl Johans gate 12J Majorstuveien 38 Nedre Slottsgate 21 Bygdøy Allé 1 Henrik Ibsens gate 36 1) Drammensveien 88 B Bogstadveien 49 Sum Oslo sentrum

Forfallsstruktur leiekontrakter Kontraktsutløp i Victoria Eiendoms leiekontraktsmasse, inndelt etter kategori leietaker, kan illustreres som vist på følgende figur (beløp i mill. kr):

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 og senere

Kontor

Butikk

Hotell/ restaurant

Bolig

Lager/verksted/ parkering mv.

Fordeling leieinntekter 26% Lager/verksted/parkering mv.

2,2%

33% Kontor

1) eierandel 97% – tall inkludert på 100%-basis 2) eierandel 55% – tall inkludert på 100%-basis

Prosjekter/boliger/næringsseksjoner Prosjekt: • Arbins gate 1– Folkemuséet har inngått 30-års leieavtale for store deler av bygget til ny Ibsen Scene og utvidet Ibsen museum. Byggeprosjektet forventes ferdigstilt ved utgangen av 2020 • Rosenhoffgata 14, alle 15 boliger i prosjektet er solgt. Forventes ferdigstilt høsten 2019 Boliger: • Totalt 15 boliger i Parkveien 64, Bogstadveien 30 og 34 Næringsseksjon: • Helgesens gate 12–14

4% Bolig

7% Hotell/restaurant

30% Butikk

Felleskontrollerte/tilknyttede eiendommer og selskaper Victoria Eiendom eier 50% av Jacob Aalls gate 2 AS samt 50% av Scandic Hotel Gardermoen AS. Aksjer/andeler i felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden i Victoria Eiendoms regnskaper per 31.12.2018.

Eiendomsspar (tilknyttede eiendommer) Victoria Eiendom eier 48,2% av utestående aksjer i Eiendomsspar. Substansverdi av aksjene er kr 8.252 mill. per 31.12.2018. For oversikt over eiendomsmassen i Eiendomsspar, se selskapets årsrapport for 2018.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

12 13

Prosjekter

Rosenhoffgata 14 I Rosenhoffgata 14 har Victoria Eiendom igangsatt utvikling av et leilighetsbygg med 15 enheter, fordelt over 5 etasjer. Bygget har flott beliggenhet ved siden av Rodeløkka Kolonihager. Bygget får en opphøyet plassering, i overkant av hagebyen, med utsikt over Oslo indre by.

Det er kort vei til det meste av butikker og offentlig kommunikasjon. I tillegg er det gode rekreasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet.

Alle leiligheter er solgt. Byggearbeider pågår for fullt, og råbygget ble ferdig i slutten av februar 2019. Innflytting blir etter planen i august/september 2019.

Rosenhoff er et etablert boligområde som består av flere eldre bygninger med flott arkitektur og sentral beliggenhet.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Prosjekter

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

Victoria Eiendom er hovedeier i Eiendomsspar.

Investeringen i Eiendomsspar utgjør ca. 80 prosent av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet.

14 15

Verdivurdering per 31.12.2018 Det er gjennomført en verdivurdering av Victoria Eiendom per 31.12.2018. Denne viser følgende:

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til: • Kr 737 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til substansverdi/VEK • Kr 651 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til markedsverdi Dette representerer en økning på henholdsvis 13% og 11% fra i fjor.

Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskrav) benyttet: snitt 5,5% (2017 snitt 5,3%). Økningen i yield skyldes salget av Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31, som var verdsatt med lavere yield enn snittet i porteføljen • Løpende leie (inkludert ledige arealer) per 01.01.2019, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke • Driftskostnader per eiendom: kalkulatorisk 10% av brutto leie. Det gjøres i tillegg en avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene) verdsettes til 9% av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt • Aksjeposten i Eiendomsspar (eierandel 48,2%) - substansverdi/VEK per aksje, kr 441 - markedsverdi per aksje, kr 379 Når det gjelder forutsetninger lagt til grunn for VEK beregning i Eiendomsspar, se Eiendomsspars årsrapport for 2018.

Sensitivitetsanalyse Verdijustert egenkapital per aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt endring i verdi av Eiendomsspar-aksjen.

For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi av Eiendomsspar-aksjen, er det utarbeidet en sensitivitetstabell vist nedenfor.

I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene.

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

Verdi per Eiendomsspar-aksje

Snittyield (Victoria Eiendom)

4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 520 925 893 870 848 832 817 805 500 897 865 842 820 804 789 777 480 869 837 814 792 776 761 749 460 841 809 786 764 748 733 721 441 814 782 759 737 721 706 694 400 757 725 702 680 664 649 637 379 728 696 673 651 635 620 608 350 687 655 633 610 594 580 567 330 659 627 605 582 566 552 539 310 631 599 577 554 538 524 511 290 603 571 549 526 510 496 483

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Verdivurdering per 31.12.2018 / Verdiutvikling 2018

Verdiutvikling 2018 • Verdijustert resultat etter skatt ble kr 1.178 mill.

• Verdijustert egenkapital økte til kr 737 per aksje, en økning på 13% sammenlignet med foregående år

50

15

-42

Øvrige TS/FKV andeler

Renteswaper

Skatter

Portefølje / verdivurdering

731

1.178

236

188

Kontantstrøm før FKV 1)

ES-aksjer 1) Eiendommer/ prosjekter

Økning VEK 2018

VEs andel substansverdiøkning

Kommentarer til de enkelte verdiutviklingsfaktorene: Kontantstrøm før TS/FKV + kr 188 mill.

Øvrige TS/FKV andeler + kr 50 mill.

Dette er egen kontantstrøm før rehabiliteringskostnader, salgsgevinster, kursgevinster og skatter. Andel resultat fra felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er erstattet med mottatt utbytte.

Verdiøkningen skyldes i hovedsak realisasjon av andelene i T6 Holding AS, bestående av eierandel i Karl Johans gate 21 ANS og diverse leiligheter.

Renteswaper + kr 15 mill.

Eiendommer/prosjekter + kr 236 mill. Økningen skyldes hovedsakelig verdieffekten fra salgene av Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31 i 2018.

Mindreverdi renteswaper ble redusert fra kr 48,2 mill. per 01.01.2018 til kr 33,0 mill. per 31.12.2018. Dette medfører en positiv verdiendring på kr 15,2 mill.

Eiendomsspar-aksje + kr 731 mill.

Skatter - kr 42 mill.

Substansverdi per Eiendomsspar-aksje økte fra kr 401,6 per 31.12.2017 til kr 440,6 per 31.12.2018. Dette utgjør en økning på kr 730,9 mill. (18.728.268 aksjer x ca. kr 39,0).

Mottatt ordinært utbytte på kr 84,3 mill. (kr 4,50 per aksje) inngår i kontantstrømmen for 2018.

Betalbar skatt kr 17,3 mill. og endring utsatt skatt kr 24,3 mill., totalt kr 41,6 mill.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

16 17

Verdijustert balanse per 31.12.2018 Millioner kr

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 1.578 1.290 2.868 Aksjer/lån felleskontrollert/tilknyttet selskap (2) 3.523 4.757 8.280 Øvrige finansielle anleggsmidler 20 – 20 Omløpsmidler 156 – 156 Sum eiendeler 5.277 6.047 11.324

Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Annen gjeld

(6, 7) 3.582 5.959 9.541 (3) 100 54 154 (4) 1.181 – 1.181 (5) 415 33 448

Sum egenkapital og gjeld Belåningsgrad eiendommer Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer

5.277

6.047

11.324

(8) 22% (9) 7%

Noter til verdijustert balanse 1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt baset på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på foregående side.

2) Merverdi aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder eierandeler i Eiendomsspar AS (48,2%), Jacob Aalls gate 2 AS (50%) og Scandic Hotel Gardermoen AS (50%). I all hovedsak består verdien av investeringen i Eiendomsspar AS hvor merverdi (i forhold til substansverdi) er verdi utover akkumulert bokført resultat/verdiendring i eierperioden (fratrukket mottatt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere.

3) I verdibalansen er latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Victoria Eiendom er det benyttet en skattesats på 9% for bygg inkludert tekniske installasjoner og 0% på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20% per år.

4) Rentebærende gjeld er sammensatt slik: Lån med pant i eiendommer kr 631 mill. Lån med pant i Eiendomsspar-aksjer kr 550 mill. Totalt kr 1.181 mill.

5) Mindreverdi renteswaper kr 33 mill.

6) Herav minoritetsinteresser kr 33 mill. per 31.12.2018.

7) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld.

Den verdijusterte egenkapitalen, etter avsatt utbytte og skatt, er beregnet å utgjøre kr 9.541 mill. per 31.12.2018.

Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 369 mill.) og minoritetsinteresser (- kr 33 mill.), er verdijustert egenkapital kr 9.877 mill. per 31.12.2018. Dette tilsvarer kr 737 per aksje (kr 709 per aksje etter avsatt utbytte på kr 27,5 per aksje).

8) Belåningsgrad = rentebærende gjeld/verdi eiendommer og prosjekter.

9) Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer (VEK verdi) = rentebærende gjeld med pant i Eiendomsspar-aksjer/substansverdi Eiendomsspar-aksjer (basert på substansverdi kr 441 per aksje per 31.12.2018).

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Victoria Eiendom årsrapport 2018 Inngangsparti Bygdøy Allé 1

18 19

Styrets beretning (Tall i parentes refererer til tall for samme periode/tidspunkt i 2017 om ikke annet er spesifisert.)

2018 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom. Verdijustert egenkapital er per 31.12.2018 beregnet til kr 737 per aksje, ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til substansverdi, en økning på 13% fra fjoråret.

Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 1.380 mill., mot kr 792 mill. i 2017. Økningen skyldes i hovedsak gevinst fra salg av eiendom.

Styret foreslår et ordinært utbytte for 2018 på kr 7,50 per aksje (kr 7,00 per aksje) og et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje.

Eiendomsmarkedet Norsk økonomi og finansmarked opplevde en positiv utvikling gjennom de tre første kvartalene av 2018. Fjerde kvartal ble imidlertid preget av en korreksjon i internasjonale finansmarkeder og et fall i oljeprisen på omtrent 40%.

I samme periode falt Oslo Børs med omtrent 17% og de lange rentene, som hadde steget gjennom store deler av 2018, falt noe tilbake. 2019 har imidlertid startet positivt, for både internasjonal og norsk økonomi, og mye av fallet gjennom de siste månedene av 2018 er hentet inn igjen.

Det norske eiendomsmarkedet utviklet seg stabilt og positivt gjennom 2018. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom var historisk høy i Norge, med nesten kr 90 milliarder, noe høyere enn året før. Etter flere år med fall i yieldnivåene var hovedtendensen flat i 2018. Leiemarkedene viste generelt en positiv utvikling.

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 169.000 kvm i 2018, herav utgjorde 52.000 kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte kraftig i 2018, med 17.000 personer, over dobbelt så mange som i 2017.

Ferdigstilte arealer utgjorde 81.000 kvm i 2018. Arealledigheten sank fra 574.000 kvm til 486.000 kvm, noe som utgjør 5% av kontorarealet i regionen. Jevnt over er ledigheten redusert for alle de geografiske områder av Oslo, Asker og Bærum, sammenlignet med 2017.

Ledigheten er, som i fjor, lavest i sentrumsområdene med 2–3%. Fallende ledighet og begrenset tilbudsside har bidratt til økende leiepriser i 2018. Denne utviklingen er forventet å fortsette også i 2019. For ytterligere infor-

masjon om utviklingen av kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum henviser vi til årets «OsloStudiet» presentert på Eiendomsspars hjemmeside, www.eiendomsspar.no.

Tilbudet av hotellrom i Stor-Osloregionen økte med 6% i 2018 som følge av flere nye og utvidede hotell. Etterspørselen viste en vekst på 4% og belegget falt fra 69% til 68%. Gjennomsnittlig rompris økte med 8%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom steg med 5%, i forhold til 2017. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 6% og belegget holdt seg tilnærmet uendret på ca. 60%. Hotellmarkedet i Nord-Europa for øvrig utviklet seg positivt.

Nye handelsmønstre og -plattformer bidrar med usikkerhet innen butikkutleiemarkedet og markedet opplevdes som selektivt også i 2018. Tendensen varierer imidlertid med hensyn til beliggenhet.

Utleiemarkedet for logistikkeiendom hadde den mest positive utviklingen gjennom 2018. Dette gjelder særlig for sentrumsnære lokasjoner med utviklingspotensial.

Vekst innen netthandel og hjemleveringstjenester er en sentral faktor bak denne utviklingen.

Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 2%.

Markedet for kjøp og salg av boliger viste en prisøkning på 6% for Oslo og 3% for landet som helhet.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Styrets beretning

Investeringer og salg I 2018 har Victoria Eiendom solgt eiendommene Kongens gate 31 og Karl Johans gate 16B, samt et mindre antall boliger. Salgene har medført en regnskapsmessig gevinst på kr 735 mill.

Victoria Eiendom har ervervet 50% av Karl Johans gate 21 ANS, slik at Victoria Eiendom nå eier 100% av selskapet. Kjøpet er gjort til en netto eiendomsverdi på kr 584 mill. I tillegg har Victoria Eiendom ervervet 6% av andelene i datterselskapet KS EP Drammensveien 10, til en pris på kr 5,5 mill., slik at selskapets eierandel i selskapet er økt fra 91% til 97%.

årets slutt (+ 9% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 4,50 per aksje).

Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 86% av beregnet substansverdi, mot 88% året før.

Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51,0% andel i Eiendomsspar Invest AS, som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 48,2% av Eiendomsspars utestående aksjer per 31.12.2018.

Drift og utleie Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i 2018. Victoria Eiendom hadde ved årsskiftet 2,2% ledighet i eiendomsmassen, mot 3,2% i fjor.

Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 6,2 år per 31.12.2018. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap.

Selskapet ønsker å bidra til miljøforbedringer gjennom sin virksomhet. Victoria Eiendom etterstreber således miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Victoria Eiendoms virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø.

Resultatregnskap Leieinntektene for Victoria Eiendom konsern ble kr 173 mill., mot kr 156 mill. i 2017. Driftsresultatet ble kr 857 mill., mot kr 162 mill. i fjor. Økningen skyldes i hovedsak salgsgevinst fra salget av Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31.

Finansiell informasjon

Investeringen i Eiendomsspar utgjør over 80% av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet, og er således av stor betydning for selskapet.

Victoria Eiendoms egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 188 mill., mot kr 226 mill. i 2017. Nedgangen skyldes at fjorårets tall inneholdt et ekstraordinært utbytte fra T6 Holding AS. Resultat før skattekostnad ble kr 1.380 mill., mot kr 792 mill. i 2017.

Investeringen i Eiendomsspar

Balanse og likviditet

Eiendomsspars resultat før skatt i 2018 ble kr 1.195 mill., mot kr 1.286 mill. i 2017. Nedgangen skyldes i hovedsak reduksjon i resultat fra Pandox, forklart av lavere verdiøkning på eiendommer, samt bortfall av salgsgevinster.

Verdijustert egenkapital i Eiendomsspar er per 31.12.2018

Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2018 kr 5.277 mill. Samlet gjeld utgjorde kr 1.696 mill. (kr 1.605 mill.), hvorav kr 1.181 mill. (kr 1.334 mill.) var rentebærende.

beregnet til kr 441 per aksje, en økning på 11% fra fjoråret.

Victoria Eiendom har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer.

Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var positiv i 2018.

Kursen steg fra kr 353 ved årets begynnelse til kr 379 ved

Victoria Eiendom årsrapport 2018

20 21

Rentesikringsgraden utgjorde 51% av låneporteføljen per 31.12.2018 og selskapets rentesikringsportefølje har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,9 år.

Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 4,0%, mot 3,4% i fjor.

fordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12-måneders gjensidig oppsigelse. Victoria Eiendom/ Eiendomsspar diskriminerer ikke mellom kjønnene.

Det er ingen ansatte i Victoria Eiendom konsern.

Victoria Eiendoms likviditetsreserve, inklusiv langsiktig pantesikret kredittramme, utgjør kr 670 mill. (kr 422 mill.).

I tillegg har det tilknyttede selskapet Eiendomsspar en betydelig likviditetsreserve.

Selskapets kortsiktige gjeld utgjør kr 415 mill. (kr 177 mill.). Økningen skyldes i hovedsak avsetning for ekstraordinært utbytte. Victoria Eiendom har ingen kortsiktige rentebærende lån.

Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 9.541 mill. etter avsatt utbytte. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 84%, som er på linje med 2017.

Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen: • Victoria Eiendom: 5,5% (5,3%) • Eiendomsspar: 5,1% (5,1%) Økningen i yield i Victoria Eiendom i 2018 skyldes salget av Karl Johans gate 16B og Kongens gate 31, som var verdsatt med lavere yield enn snittet i porteføljen.

Verdijustert egenkapital per aksje er per 31.12.2018 beregnet til kr 737, en økning på 13% fra fjoråret.

Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2018, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella.

Transaksjoner med nærstående parter Victoria Eiendom har i løpet av 2018 kjøpt 50% av Karl Johans gate 21 ANS, andelen var eiet av T6 Holding AS (eiet av Victoria Eiendom 27%, adm. dir. Christian Ringnes 20%, tidligere konserndirektør Martin Traaseth 33% og tidligere finansdirektør Olaf Gauslå 20%). Kjøpet har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser.

T6 Holding AS ble avviklet høsten 2018 og verdiene i selskapet ble utdelt til aksjonærene.

Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendom er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer. En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 40–43 i årsrapporten.

Aksjonær- og kapitalforhold Kursutviklingen på Victoria Eiendom-aksjen var positiv i 2018. Kursen steg fra kr 540 ved årets begynnelse til kr 680 ved årets slutt (27% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 7,00 per aksje).

Victoria Eiendom-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 92% av beregnet substansverdi, mot 82% i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til substans. Ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs (kr 379), ble Victoria Eiendom-aksjen verdsatt i markedet til 105% av beregnet verdi ved årsskiftet.

Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon, i henhold til en særskilt etablert avtale om kostnads-

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Styrets beretning

Victoria Eiendom har i 2018 ervervet 483.504 egne aksjer for totalt kr 311 mill.

Victoria Eiendom Invest AS (eiet 51% av Christian Ringnes og 49% av Victoria Eiendom) kontrollerer 32,1% av aksjene i Victoria Eiendom. For øvrig kontrollerer Christian Ringnes sammen med nærstående 16,0% av aksjene i Victoria Eiendom.

Victoria Eiendom har 17.307.618 utstedte aksjer. Victoria Eiendoms indirekte eie av egne aksjer, gjennom Victoria Eiendom Invest AS, utgjør 2.722.989 av disse aksjene.

Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør 1.275.926.

Antall utestående aksjer i Victoria Eiendom utgjør 13.308.703 per i dag.

International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet.

Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger.

Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2018. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler.

Foreløpig årsregnskap er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jf. Regnskapslovens §4–5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jf. Regnskapslovens §3–3.

Hendelser etter balansedato Eiendomsspar har kjøpt 3.100.000 egne aksjer i januar 2019. Dette har medført at Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar har økt fra 48,2% til 52,4%. Dette medfører at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom.

Fremtidsutsikter Det er positive forventninger til BNP-veksten i fastlandsNorge for 2019 og 2020. Arbeidsledigheten er lav og lønnsveksten stigende. Det positive sentimentet og forventningene fremover skyldes i hovedsak økende aktivitet i petroleumsindustrien, men også fortsatt positiv utvikling i økonomien hos våre største handelspartnere.

Finansiell informasjon

Victoria Eiendom Invest AS vil bli avviklet i løpet av 1. halvår 2019 og Victoria Eiendom vil som en følge av dette motta 2.772.989 egne aksjer. Totalt antall egne aksjer vil da utgjøre 3.998.915, hvorav 3.900.865 aksjer vil bli foreslått slettet på ordinær generalforsamling 2019. Dersom forslaget vedtas, vil Victoria Eiendom ha 13.406.753 utstedte aksjer.

Redegjørelse for foreløpig årsregnskap

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes i 2019, å holde seg på omtrent samme nivå som de to foregående årene. Rentebunnen ser ut til å være passert, men positive leieprisforventninger vil like fullt kunne stimulere markedet.

I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2019 bli tilført 150.000 kvm. Dette er en betydelig økning fra 2018 (81.000 kvm), men på linje med snittet fra 2016/2017 på vel 140.000 kvm. I 2018 absorberte markedet 169.000 kvm.

Med forventninger om begrenset tilbudsside, antas det at arealledigheten fortsatt vil minske fra dagens nivåer, gjennom 2019. Det kan således forventes fortsatt leieprisstigning i 2019, særlig for sentrale beliggenheter, hvor ledigheten allerede er lav. I 2020 og 2021 vil det derimot trolig bli tilført mer enn 200.000 kvm per år, hvilket er mer enn forventet etterspørsel.

Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 11% i 2019, og 4% i 2020. Dette er betydelig mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i 2019 og 2020. Hotellmarkedet i

Victoria Eiendom årsrapport 2018

22 23

Nord-Europa, og spesielt København, vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 2017/2018. Dette vil hemme de siste års positive markedsutvikling i enkelte byer og regioner.

Veksttakten i butikkmarkedet ble ytterligere redusert i 2018. Det er forventet at denne tendensen vil fortsette i 2019, hovedsakelig drevet av økt netthandel, samt handel gjennom nye plattformer. Butikkmarkedet oppleves imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte.

Boligmarkedet hadde positiv utvikling i 2018. Det forventes stabil utvikling i 2019. Denne forventningen er basert på at gode utsikter for norsk økonomi motvirkes av økende renter og betydelig ferdigstillelse av nye boliger. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli relativt stabilt.

Anvendelse av årets overskudd Victoria Eiendom delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 7,00 per aksje. Styret foreslår, å øke det ordinære utbyttet til kr 7,50 per aksje samt å dele ut et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje, for 2018. Årets overskudd for konsernet ble kr 1.256,5 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 735,8 mill., foreslås anvendt slik: Ordinært utbytte (kr 7,50 per aksje) Ekstraordinært utbytte (kr 20 per aksje) Overført til annen egenkapital Sum

Oslo, 31.12.2018 / 26.03.2019

Anders Ryssdal Styrets leder

Gisèle Marchand

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

kr 121,0 mill. kr 322,6 mill. kr 292,2 mill. kr 735,8 mill.

Styrets beretning / Styret

Styret

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Anders Ryssdal er dr. juris, med møterett for Høyesterett. Han jobber i dag som forretningsadvokat i Oslo og er partner i Advokatfirmaet Glittertind AS. Ryssdal har vært styreleder siden 2012. Han er også styreleder i Eiendomsspar AS. Ryssdal er formann i valgkomitéen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA, Pandox AB og Eiendomsspar AS. Han eier 2.717 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Leiv Askvig er utdannet siviløkonom, og er i dag administrerende direktør i Sundt AS. Han har vært styremedlem siden 2008.

Askvig er også styremedlem i Pandox AB, Eiendomsspar AS, Ultimovacs AS, Alfarveg og Toluma AS/Skips AS Tudor, og sitter i valgkomitéen i Orkla ASA. Askvig eier 0 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Ragnar Horn har en BA fra Williams College, en MBA fra Harvard Business School, og er i dag privat investor. Han har vært styremedlem siden 2002. Horn er også styremedlem i en rekke private eiendomsog shippingselskaper, i tillegg til Eiendomsspar AS. Horn eier sammen med nærstående 5.600 aksjer i Eiendomsspar AS og 1.036.041 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Christian Ringnes / Adm. direktør

Gisèle Marchand er utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København, og er i dag fulltids styrearbeidende. Hun har vært styremedlem siden 2012. Marchand er også styreleder i Gjensidige Forsikring ASA, Selvaag Bolig ASA, Norgesgruppen Finans Holding AS og Boligbygg Oslo KF. Hun er styremedlem i NorgesGruppen ASA, Scatec Solar ASA, Eiendomsspar AS, og medlem i valgkomitéen i Entra. Marchand eier 1.000 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Monica S. Salthella er utdannet siviløkonom fra University of London/Kings College og Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH. Hun jobber i dag som administrerende direktør i Formuesforvaltning Vest. Salthella har vært styremedlem siden 2006 og er også styremedlem i Eiendomsspar AS. Salthella eier 392 aksjer i Eiendomsspar AS og 147 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Christian Ringnes er utdannet siviløkonom.

Han er administrerende direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og administrerende direktør i Victoria Eiendom AS. Han er styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS. Ringnes er også styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank. Ringnes eier 29.688 aksjer i Eiendomsspar AS. I Victoria Eiendom AS kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.695 aksjer (16% av aksjekapitalen), samt 51%-andel i Victoria Eiendom Invest AS som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen).

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Finansiell informasjon

Anders Ryssdal / Styrets leder

24 25

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018 Karl Johans gate 21

Årsregnskap og noter Resultatregnskap 26 Balanse 27 Kontantstrømoppstilling 28 Regnskapsprinsipper Finansiell markedsrisiko Lønn og annen driftskostnad Leieinntekt Annen finansinntekt og finanskostnad Varige driftsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet Investeringer i tilknyttet selskap Investeringer i aksjer og andeler Andre langsiktige fordringer Andre kortsiktige fordringer Egenkapital Skatter Gjeld til kredittinstitusjoner Annen kortsiktig gjeld Resultat per aksje Hendelser etter balansedato

29 30 30 31 31 31 32 33 33 33 33 34 34 36 37 37 37 37

Finansiell informasjon

Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6 Note 7 Note 8 Note 9 Note 10 Note 11 Note 12 Note 13 Note 14 Note 15 Note 16 Note 17 Note 18

Revisjonsberetning 38

Victoria Eiendom årsrapport 2018

26 27

Resultatregnskap

Victoria Eiendom AS 2017 2018

Millioner kroner

Note

2018

Konsern

2017

– –

– –

– – – – – – – – – –

– – (2,2) (2,8) (2,2) (2,8)

Leieinntekt (4) Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Prosjektinntekt (12) Prosjektkostnad (12) Salgsgevinst Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler (6) Lønn og annen driftskostnad (3) Driftsresultat

214,2 759,4

55,7 24,8 12,2 12,0 24,6 3,2 (46,2) (46,8) 258,3 749,8 (21,6) (14,0) 236,7 735,8

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8, 9) Renteinntekt fra datterselskap Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat (14) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (17)

574,8 673,0 – – 4,0 6,8 (55,4) (50,2) 1.380,3 791,5 (123,8) (113,4) 1.256,5 678,1 91,84 47,12

Tilordnet: Aksjonærer Minoriteter

1.251,5 665,0 5,0 13,1

Victoria Eiendom årsrapport 2018

173,1 155,6 (14,9) (13,0) 158,2 142,6 28,8 57,2 (28,1) (55,5) 734,4 50,2 (11,7) (11,7) (13,8) (11,5) (10,9) (9,4) 856,9 161,9 –

–

Resultatregnskap / Balanse

Balanse

Victoria Eiendom AS 31.12.17 31.12.18

Millioner kroner

Note

EIENDELER

Anleggsmidler

–

0,3

0,3 1.367,9 426,0

0,6 102,3 49,5

– 1.946,3 1.946,6

Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende Sum varige driftsmidler (6, 15) Investeringer i datterselskap (7) Lån til datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) Investeringer i tilknyttet selskap (9) Investeringer i aksjer og andeler (10) Andre fordringer (11) Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

– 0,4 0,4 1.468,8 320,0 0,6 102,3 45,4 – 1.937,1 1.937,5

Konsern 31.12.18 31.12.17

1.576,7 1,6 1.578,3 – – 11,0 3.512,0 18,1 1,5 3.542,6 5.120,9

1.258,4 1,3 1.259,7 – – 10,9 3.230,1 21,0 – 3.262,0 4.521,7

Omløpsmidler

51,6 175,8

2,4 229,8

0,6 195,9 92,4 288,9

Andre fordringer (12) Lån til datterselskap Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler

43,7 – 112,7 156,4

59,7 – 103,0 162,7

2.176,4

2.226,4

SUM EIENDELER

5.277,3

4.684,4

Finansiell informasjon

EGENKAPITAL OG GJELD

Egenkapital

54,1 54,1 (2,2) (3,7) 63,0 63,0 114,9 113,4 796,4 778,8 – – 796,4 778,8 911,3 892,2

Aksjekapital 54,1 54,1 Egne aksjer (3,7) (2,2) Overkurs 63,0 63,0 Sum innskutt egenkapital 113,4 114,9 Annen egenkapital 3.454,6 2.961,0 Minoritetsinteresser 13,7 3,9 Sum annen egenkapital 3.468,3 2.964,9 Sum egenkapital (13) 3.581,7 3.079,8

Gjeld

1,5 1,5

1,1 1,1

Utsatt skatt (14) Sum avsetning for forpliktelser

99,9 99,9

93,8 93,8

1.099,7 21,7 1.121,4

848,5 21,7 870,2

Gjeld til kredittinstitusjoner (15) Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld

1.180,5 – 1.180,5

1.334,2 – 1.334,2

142,2 142,2

462,9 462,9

Annen kortsiktig gjeld (16) Sum kortsiktig gjeld

415,2 415,2

176,6 176,6

1.265,1

1.334,2

Sum gjeld

1.695,6

1.604,6

2.176,4

2.226,4

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

5.277,3

4.684,4

Oslo, 31.12.2018 / 26.03.2019

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Gisèle Marchand

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Monica S. Salthella

Christian Ringnes Adm. direktør

28 29

Kontantstrømoppstilling

Victoria Eiendom AS 2017 2018

Millioner kroner

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

258,3 749,8 (24,1) (21,3)

– – – – – – – – (13,5) (549,3)

2,9 4,1 – –

– – (6,9) 50,6 216,7 233,9

Ordinært resultat før skattekostnad Periodens betalte skatter Avskrivning på varige driftsmidler Salgsgevinst Prosjektinntekt Prosjektkostnad Gevinst ved salg av aksjer og andeler Nedskrivning aksjer og andeler Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Utbytte fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap Endring i tidsavgrensningsposter/andre poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

– –

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

– 50,6 (177,4) (30,2) (157,0)

(0,1) 614,7 (165,6) 85,8 534,8

Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling ved salg av aksjer og andeler Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Inn-/utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

2018

Konsern

2017

1.380,3 791,5 (28,1) (31,6) 13,8 11,5 (734,4) (50,2) (28,8) (57,2) 28,1 55,5 – – 4,1 2,9 (574,8) (673,0) 88,3 133,2 (15,8) (6,8) 132,7 175,8

959,4 (523,0) 2,5 (2,0) (2,3) 434,6

205,4 (352,1) 10,2 (3,9) (2,0) (142,4)

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

–

– (134,2) (109,6)

–

– (243,8)

375,0 (626,2) (311,4) (116,1) – – (678,7)

Innbetaling ved opptak av langsiktig gjeld Nedbetaling av langsiktig gjeld Kjøp egne aksjer Utbetaling av utbytte Innbetaling fra minoritetsinteresser Utbetaling til minoritetsinteresser Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

699,2 (852,9) (311,4) (97,0) 8,8 (4,3) (557,6)

– – (134,2) (91,9) – (10,5) (236,6)

(184,1) 186,5

2,4 318,8 321,2

90,0 2,4 92,4 557,5 649,9

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01.

Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12.

Ubenyttede kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12

9,7 103,0 112,7 557,5 670,2

(203,2) 306,2 103,0 318,8 421,8

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Kontantstrømoppstilling / Noter

Noter

NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

KONSOLIDERING Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad.

Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

LEIEINNTEKT Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

AVSKRIVNING PÅ VARIGE DRIFTSMIDLER Konsernets bygningsmasse avskrives lineært med 1–4% per år. Øvrige driftsmidler avskrives lineært med 10–20% per år.

REHABILITERINGSKOSTNAD Kostnader for oppgradering av konsernets eiendommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: – løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader – skattemessig utgiftsførbare rehabiliteringskostnader – skattemessig aktiveringspliktige rehabiliteringskostnader De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regnskapet, henholdsvis under postene “Driftskostnad eiendommer og prosjekter” og “Rehabiliteringskostnad”, mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

KONSERNBIDRAG Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, blir tillagt kostprisen på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden.

FORDRINGER Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

EIENDOMMER Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelseskost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen.

BYGGEPROSJEKTER Prinsippet om løpende avregning med fortjeneste benyttes ved byggeprosjekter for salg. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad). Minimum 50% av prosjektet skal imidlertid være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet.

Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

Finansiell informasjon

INVESTERINGER I TILKNYTTET SELSKAP OG FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET Aksjer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet er vurdert etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Det innebærer at andel resultat etter avskrivning på merverdier er tillagt kostprisen for aksjene.

Mottatt utbytte er eliminert. I selskapsregnskapet er aksjer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet vurdert etter kostmetoden.

RENTER Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld. Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner, som er knyttet til rentebærende gjeld, regnskapsføres ikke.

SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring utsatt skatt.

Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring.

Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i datterselskaper på oppkjøpstidspunktet, (jf. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor).

KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

BYGGELÅNSRENTER Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

30 31

NOTE 2 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Victoria Eiendom er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet rentebytteavtaler (kr 600 mill.).

Av konsernets samlede innlånsportefølje på kr 1.180,5 mill., skal 49% rentereguleres i 2019.

Mindreverdi på rentebytteavtalene per 31.12.2018 utgjør kr 33,0 mill. (kr 48,2 mill.).

NOTE 3 LØNN OG ANNEN DRIFTSKOSTNAD YTELSER TIL LEDENDE PERSONER ADM. DIREKTØR Adm. direktør avlønnes i Eiendomsspar. Victoria Eiendom belastes for andel av lønnskostnaden. Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør.

YTELSER TIL STYRET

Styrehonorar Naturalytelser

Anders Ryssdal Leiv Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

250.000 200.000 200.000 200.000 200.000

– – – – –

Sum

250.000 200.000 200.000 200.000 200.000

Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger.

Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for verken adm. direktør, styret eller nærstående.

GODTGJØRELSE TIL REVISOR MORSELSKAP Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

kr 265.625 kr – kr 9.250

KONSERN Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

kr 646.351 kr 45.910 kr 60.050

Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Noter

NOTE 4 LEIEINNTEKT LEIEINNTEKT GEOGRAFISK FORDELT

Millioner kr

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Oslo 129,7 115,0 – – Øvrige Norge 43,4 40,6 – – Sum 173,1 155,6 – –

NOTE 5 ANNEN FINANSINNTEKT OG FINANSKOSTNAD

Millioner kr

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

ANNEN FINANSINNTEKT Utbytte – 1,1 – 20,0 Renteinntekter 1,5 2,9 0,8 1,9 Andre finansinntekter 2,5 2,8 2,4 2,7 Sum annen finansinntekt 4,0 6,8 3,2 24,6

NOTE 6 VARIGE DRIFTSMIDLER

Millioner kr

Akk. Akk. Akk. Bokført Årets ansk. Årets Årets ansk. avskr. verdi ordinære per 01.01. tilgang avgang per 31.12. per 31.12. per 31.12. avskr.

Levetid

KONSERN Bygninger Tomter Driftsløsøre, inventar o.l.

Sum konsern

1.203,2 408,0 (163,0) 1.448,2 (224,9) 1.223,3 13,8 25–100 år Lineær 287,3 105,5 (39,4) 353,4 – 353,4 – – – 2,3 0,3 – 2,6 (1,0) 1,6 – 5–10 år Lineær 1.492,8 513,8 (202,4) 1.804,2 (225,9) 1.578,3 13,8

MORSELSKAP Driftsløsøre, inventar o.l.

Sum morselskap

0,3 0,3

0,1 0,1

– –

0,4 0,4

– –

Victoria Eiendom årsrapport 2018

0,4 0,4

– –

–

Finansiell informasjon

ANNEN FINANSKOSTNAD Andre rentekostnader 49,7 46,2 41,3 42,2 Nedskrivning aksjer og andeler 4,1 2,9 4,1 2,9 Andre finanskostnader 1,6 1,1 1,4 1,1 Sum annen finanskostnad 55,4 50,2 46,8 46,2

Avskrivningsplan

–

32 33

NOTE 7 INVESTERINGER I DAT TERSELSKAP Millioner kr

Eierandel/stemmeandel Aksjekapital Bokført verdi

EID AV MORSELSKAPET Admiralen AS 100,00% 0,1 ANS Sagahuset 54,90% – AS Eiendomspart Drammensveien 10 76,25% 0,1 AS Eiendomsutvikling 100,00% 0,1 AS Forretningsgården 100,00% 0,1 Bilbygg AS 100,00% 11,1 Bogstadveien 49 AS 100,00% 0,1 Bygdøy Allé 1 AS 100,00% 0,1 Drammensveien 88B AS 100,00% 0,1 Drammensveien 159 AS 100,00% 0,1 Eiendomsspar Invest AS (under avvikling) *) 26,00% 0,1 Ekeberg Taubanedrift AS 100,00% 0,1 Haforo Holding AS 55,00% 1,0 Helgesens gate 12–14 AS 100,00% 0,1 Karl Johans gate 12J AS 99,00% 0,1 Karl Johans gate 21 ANS 99,00% – KS EP Drammensveien 10 76,25% – Majorstuveien 38 AS 100,00% 0,1 Nedre Slottsgate 21 AS 99,00% 0,1 Nordre gate 2 Holding AS 55,00% 1,0 Rosenkrantz’ gate 13 AS 100,00% 0,1 Thorleif Haugs vei 15 AS 100,00% 14,0 Thorvald Meyers gate 2 Næring AS 100,00% 0,1 VE Invest AS (under avvikling) 100,00% 300,0 Sum morselskap EID AV DATTERSELSKAP ANS Sagahuset AS Eiendomspart Drammensveien 10 Bellonahuset AS Eiendomsspar Invest AS (under avvikling) *) Forusbeen 17 AS Karl Johans gate 12J AS Karl Johans gate 21 ANS KS EP Drammensveien 10 Mesterhoff Eiendom AS Midtstranda 49–51 AS Nedre Slottsgate 21 AS VE Bolig AS

0,10% 21,00% 55,00% 25,00% 55,00% 1,00% 1,00% 21,00% 55,00% 55,00% 1,00% 100,00%

– 0,1 6,0 0,1 0,4 0,1 – – 0,1 0,5 0,1 1,3

0,1 – – 0,1 80,8 57,5 0,1 0,1 0,1 0,1 33,9 0,5 5,7 5,2 34,7 128,3 8,9 120,9 157,0 0,6 0,1 24,8 160,9 648,4 1.468,8

– – 24,6 719,5 15,5 0,5 – 1,2 7,9 17,8 1,6 30,0

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo.

De resterende 50% av Karl Johans gate 21 ANS ble ervervet i 2018, slik at Victoria Eiendom nå eier 100% av selskapet.

VE Bolig AS ble stiftet i 2018. *) Det foreligger avtale mellom aksjonærene som gir rett til å kreve fisjon av selskapet. Victoria Eiendom har på denne bakgrunn kun konsolidert sin eierandel i konsernselskapet.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Noter

NOTE 8 INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET

Millioner kr

Eierandel/ stemme- andel

Opprinnelig Bokført kostpris verdi konsern per 01.01.

Årets tilgang/ avgang

Andel resultat Andel Mottatt før skatt skatt utbytte

Bokført verdi per 31.12.

Årets Bokført avskrivning merverdi merverdi per 31.12.

Jacob Aalls gate 2 AS 50,0% 0,1 0,4 – – – – 0,4 – – Scandic Hotel Gardermoen AS 50,0% 0,5 10,5 – 5,2 (1,1) (4,0) 10,6 – 0,7 Sum 0,6 10,9 – 5,2 (1,1) (4,0) 11,0 – 0,7 Jacob Aalls gate 2 AS har forretningskontor i Oslo og Scandic Hotel Gardermoen AS har forretningskontor i Ullensaker.

NOTE 9 INVESTERINGER I TILKNYT TET SELSKAP

Millioner kr Eierandel

Eiendomsspar AS 48,2% 1) T6 Holding AS – Sum

Opprinnelig kostpris konsern

Bokført verdi per 01.01.

Årets tilgang/ avgang

Andel Mottatt Egenkapital Bokført resultat Andel utbytte/ justering verdi før skatt skatt tilbakebetaling mv. per 31.12

333,3 3.215,8 – 569,0 (109,3) (84,3) – 14,3 (14,7) 0,6 (0,2) – 333,3 3.230,1 (14,7) 569,6 (109,5) (84,3)

Årets Bokført avskrivning merverdi merverdi per 31.12.

(79,2) 3.512,0 – – (79,2) 3.512,0

– – –

– – –

Finansiell informasjon

1) Målt mot antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS per 31.12.2018.

Markedsverdien av aksjene i Eiendomsspar AS utgjorde kr 7.098,0 mill. per 31.12.2018 (18.728.268 aksjer à kr 379 per aksje).

T6 Holding AS er avviklet i 2018.

Selskapene har forretningskontor i Oslo.

NOTE 10 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Millioner kr

Eierandel Antall aksjer Bokført verdi

EID AV MORSELSKAPET FSN Capital Limited Partnership II 0,66% – FSN Capital III Limited Partnership 0,26% – Herkules Private Equity II 0,90% – Herkules Private Equity III 1,00% – Herkules Private Equity IV 3,04% – Sanosa AS 10,00% 100 Victoria Eiendom Invest AS (under avvikling) 49,00% 913.448 Sum morselskap

0,2 0,1 0,3 3,9 10,5 1,4 29,0 45,4

EID AV DATTERSELSKAP Parkveien 64 Næring Holding AS 8% 811 Eliminering – Victoria Eiendom Invest AS (under avvikling) *) Sum konsern

1,7 (29,0) 18,1

*) Eier hovedsakelig aksjer i Victoria Eiendom; eliminering foretatt i konsernregnskapet.

NOTE 11 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kr

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Periodisering leieinntekter 1,5 – – – Sum 1,5 – – –

Victoria Eiendom årsrapport 2018

34 35

NOTE 12 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kr

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Kundefordringer 4,3 5,0 – – Andre fordringer 14,7 10,3 – 51,0 Forskuddsbetalte kostnader 2,8 0,6 0,6 0,6 Opptjente ikke fakturerte inntekter 1) 21,9 43,8 – – Sum 43,7 59,7 0,6 51,6 1) Beløpet for 2018 gjelder opptjente, ikke fakturerte inntekter knyttet til oppføring av bygg med 15 leiligheter i Rosenhoffgata 14. Per 31.12.2018 er 13 av leilighetene solgt. Beløpet for 2017 gjaldt 9 eneboliger i Thorleif Haugs vei 4. Påløpt prosjektinntekt og prosjektkostnad fremkommer av resultatregnskapet. Netto av disse to postene utgjør regnskapsførte prosjektfortjenester. Selskapet har ingen tapskontrakter.

NOTE 13 EGENKAPITAL Aksjekapitalen per 31.12.2018 er kr 54.086.306,25 fordelt på 17.307.618 aksjer à kr 3,125. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 1.177.876 egne aksjer. Konsernet eier indirekte 2.722.989 egne aksjer gjennom sin 49% eierandel i Victoria Eiendom Invest AS. Antall utestående aksjer per 31.12.2018 utgjør således 13.406.753. Kostpris for de indirekte eide egne aksjene er ført til fradrag på konsernets egenkapital.

Annen Sum

Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

MORSELSKAP Egenkapital per 31.12.17 54,1 (2,2) 63,0 796,4 911,3 Årsresultat 735,8 735,8 Kjøp egne aksjer (1,5) (309,9) (311,4) Mottatt utbytte egne aksjer 0,1 0,1 Avsatt utbytte (443,6) (443,6) Egenkapital per 31.12.18 54,1 (3,7) 63,0 778,8 892,2 KONSERN Egenkapital per 31.12.17 54,1 (2,2) 63,0 2.961,0 3,9 3.079,8 Årsresultat 1.251,5 5,0 1.256,5 Kjøp egne aksjer (1,5) (309,9) (311,4) Mottatt utbytte egne aksjer 0,1 0,1 Avsatt utbytte (443,6) (443,6) Avsatt utbytte på indirekte eide egne aksjer 74,9 74,9 Minoritet (0,3) 4,8 4,5 Andel omregningsdifferanser tilknyttet selskap mv.

(79,1) (79,1) Egenkapital per 31.12.18 54,1 (3,7) 63,0 3.454,6 13,7 3.581,7

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Noter

AKSJONÆROVERSIKT PER 31.12.2018 Aksjonær Antall aksjer

5.557.136 32,1 1.641.912 9,5 1.177.876 6,8 1.120.783 6,5 870.959 5,0 809.461 4,7 547.850 3,2 500.103 2,9 343.000 2,0 338.096 2,0 338.096 2,0 330.100 1,9 258.108 1,5 200.000 1,2 158.091 0,9 140.000 0,8 113.224 0,7 101.482 0,6 101.482 0,6 101.482 0,6 2.558.377 14,8 17.307.618 100,0 (1.177.876) (6,8) (2.722.989) (15,7) 13.406.753 77,5

*) Victoria Eiendom Invest AS eies av Victoria Eiendom (49%) og Christian Ringnes (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør således 2.722.989.

DIREKTE EIDE EGNE AKSJER

31.12.2017

Finansiell informasjon

1 Victoria Eiendom Invest AS *) 2 Tyns-Ring AS 3 Victoria Eiendom AS 4 Ringnes Holding AS 5 Arendals Fossekompani ASA 6 Horn, Hans Herman 7 Taconic AS 8 C. Ludens Ringnes Stiftelse 9 MP Pensjon PK 10 Piwjk AS 10 Krohn, Elisabeth S. J. 12 Raho AS 13 Talbot, Anette Dobloug 14 Hubertus AS 15 OAK Management AS 16 AS Straen 17 Tricolor AS 18 Neuff AS 18 Sjeltepetter AS 18 Bob Merlin AS Øvrige aksjonærer (386) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Indirekte eide egne aksjer *) Totalt antall utestående aksjer

Aksjer i %

Kjøp Salg 31.12.2018

Antall 694.372 483.504 – 1.177.876 Vederlag (mill. kr) 311,4 Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller fusjon.

AKSJER EIET AV STYRET OG ADM. DIREKTØR (INKL. NÆRSTÅENDE) Aksjonær Antall aksjer

Anders Ryssdal – Leiv Askvig – Ragnar Horn 1.036.041 Gisèle Marchand – Monica S. Salthella 147 Christian Ringnes *) 5.596.842 *) Inkl. Tyns-Ring AS og Ringnes Holdning AS, samt 51% andel av Victoria Eiendom Invest AS.

C. Ludens Ringnes Stiftelse eier 500.103 aksjer i Victoria Eiendom. C. Ludens Ringnes Stiftelse er en selvstendig stiftelse hvor Christian Ringnes er styrets leder.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

36 37

NOTE 14 SKAT TER SKATTEKOSTNAD

Millioner kr

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Betalbar skatt 17,3 28,1 14,3 21,3 Endring utsatt skatt 0,4 1,6 (0,2) 0,4 Endring utsatt skatt som følge av endret skattesats (4,5) (4,1) (0,1) (0,1) Andel skatt i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 110,6 87,8 – – Sum 123,8 113,4 14,0 21,6 KONSERN – UTSATT SKATT Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger per 31.12.: Millioner kr

2018

2017

Anleggsmidler 96,1 91,2 Gevinst- og tapskonto 3,8 3,5 Kortsiktig fordring (0,1) – Kortsiktig gjeld 0,5 (0,1) Underskudd til fremføring (0,4) (0,8) Sum utsatt skatt per 31.12.

99,9 93,8 MORSELSKAP – UTSATT SKATT Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger per 31.12.: Millioner kr

2018

2017

Anleggsmidler 1,1 0,6 Gevinst- og tapskonto 1,5 1,8 Kortsiktig gjeld 2,5 4,1 Sum midlertidige forskjeller 5,1 6,5 Beregning av utsatt skatt: Anvendt skattesats 22% 23% Utsatt skatt per 31.12. 1,1 1,5 MORSELSKAP – ÅRETS SKATTEGRUNNLAG Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kr

2018

2017

Resultat før skattekostnad 749,8 258,3 Skattefritt konsernbidrag (119,0) (76,5) Utbytte/utdelinger (26,4) (80,9) Tap/nedskrivning aksjer og andeler 4,1 2,9 Gevinst ved salg av aksjer/andeler (549,3) (13,5) Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler 1,3 (1,5) – gevinst- og tapskonto 0,3 0,5 – kortsiktig gjeld 1,6 (0,4) Årets skattegrunnlag 62,4 88,9 Skattesats 23% 24% Betalbar skatt 14,3 21,3

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Noter

NOTE 15 GJELD TIL KREDIT TINSTITUSJONER

Millioner kr

Konsern 2018 2017

Morselskap 2018 2017

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 1.180,5 1.334,2 848,5 1.099,7 Sum 1.180,5 1.334,2 848,5 1.099,7 2024 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2019 2020 2021 2022 2023 og senere

%-andel

49%

0%

0%

0%

17%

34%

Gjennom 2024 snittlig Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 2019 2020 2021 2022 2023 og senere rente

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 160,2

10,2

1.003,4

0,9

0,9

4,9 1) 4,0% 2)

1) Tilsvarende tall per 31.12.2017 var kr 5,5 mill.

2) Gjennomsnittlig total lånekostnad for konsernet hensyntatt, flytende rentebasis, lånemargin og rentesikring (2017: 3,4%).

NOTE 16 ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Millioner kr

Konsern 2018 2017

Morselskap 2018 2017

Finansiell informasjon

PANTSTILLELSER: Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer, utgjør kr 974,6 mill. for konsernet. Bokført verdi av aksjer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden utgjør kr 784,6 mill. for morselskapet og kr 3.152,0 mill. for konsernet.

Leverandørgjeld 2,2 10,4 0,1 0,1 Betalbar skatt 17,3 28,1 14,3 21,3 Avsetning renter 4,6 4,7 4,2 4,5 Forskudd 10,2 0,2 – – Utbytte 1) 368,7 97,2 443,6 116,3 Annen gjeld 12,2 36,0 0,7 – Sum 415,2 176,6 462,9 142,2 1) Utbytte på indirekte eide egne aksjer (kr 74,9 mill.) er eliminert i konsernregnskapet.

NOTE 17 RESULTAT PER AKSJE Antall utestående aksjer i Victoria Eiendom AS utgjør 13.406.753 per 31.12.2018, jf. note 13. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2018 var 13.626.834 aksjer.

Konsern 2018 2017

Årets resultat tilordnet aksjonær (mill. kr) 1.251,5 665,0 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 13.626.834 14.113.859 Resultat per aksje (kr) 91,84 47,12

NOTE 18 HENDELSER ET TER BALANSEDATO Eiendomsspar har kjøpt 3.100.000 egne aksjer i januar 2019. Dette har medført at Victoria Eiendoms reelle eierandel i Eiendomsspar har økt fra 48,2% til 52,4%.

Dette medfører at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

38 39

Revisjonsberetning

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018

Revisjonsberetning

Finansiell informasjon

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018

40 41

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018

Revisjonsberetning / Eierstyring og selskapsledelse

Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendoms prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.

1) Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Styret i Victoria Eiendom følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse.

Selskapets generelle formål er investering og drift av eiendom, øvrig investeringsvirksomhet og alt som dermed står i forbindelse, jf. selskapets vedtekter §3. Mer konkret søker Victoria Eiendom å maksimere verdijustert egenkapital per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert og tilknyttet virksomhet.

Selskapets beholdning av egne aksjer var 1.275.926 per 26.03.2019. I tillegg eier selskapet indirekte 2.722.989 antall egne aksjer gjennom deleierskap i Victoria Eiendom Invest AS. Dette selskapet planlegges avviklet i løpet av våren 2019, slik at de nevnte aksjene vil tilfalle Victoria Eiendom AS. Totalt antall egne aksjer vil da utgjøre 3.998.915, hvorav 3.900.865 aksjer vil bli foreslått slettet ved ordinær generalforsamling 14.05.2019.

Finansiell informasjon

2) Virksomhet

Styret fikk på ordinær generalforsamling 15.05.2018 fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 750. Fullmakten gjelder til 15.05.2019. Styret vil på generalforsamlingen 14.05.2019 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på 12 måneder, til 15.05.2020, i prisintervallet NOK 1 og NOK 1.000.

3) Selskapskapital og utbytte Victoria Eiendoms verdijusterte egenkapital utgjorde kr 9.541 mill. per 31.12.2018, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 84%. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål.

Victoria Eiendom har fulgt en konsistent aksjonærog utbyttepolitikk over en meget lang periode. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra stiftelsen i 1993 vært 23% p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning Johans gate 12J per aksje. Styret har for 2018 foreslått i Karl ordinært utbytte et ordinært utbytte på kr 7,50 per aksje (kr 7,00 per aksje) og et ekstraordinært utbytte på kr 20 per aksje.

Selskapets styre har også løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi kr 7.500.000, fordelt på inntil 2.400.000 aksjer á kr 3,125 pålydende. Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten.

Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 14.05.2019 for en periode på 12 måneder.

4) Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme.

Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt ovenfor, vil begrunnelsen offentliggjøres via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

42 43

Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotertlisten til Norges Fondsmeglerforbund.

Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom er hovedaksjonær i Victoria Eiendom, som har felles administrasjon med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 29.688 aksjer i Eiendomsspar (0,1% av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 5.596.842 (41,7% av aksjekapitalen).

T6 Holding AS, hvor ansatte i Eiendomsspar inkl. adm. direktør eide 73% av aksjene og Victoria Eiendom eide 27% av aksjene, ble avviklet høsten 2018 og verdiene ble utdelt til aksjonærene.

Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar.

Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom selskapene og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer.

5) Fri omsettelighet Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet.

6) Generalforsamlingen Victoria Eiendom søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere som ikke kan være tilstede på generalforsamlingen kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema for dette formålet.

Styret og revisor er til stede i generalforsamlingen.

Møteleder velges av generalforsamlingen.

7) Valgkomité Victoria Eiendom har ikke egen valgkomité. Selskapet har per i dag samme styresammensetning som i Eiendomsspar, der selskapet er hovedeier.

8) Styrets sammensetning og uavhengighet

Fra styrets side har det i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Dessuten er målsettingen at selskapene skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat.

Vesentlige transaksjoner med nærstående fremgår av årsberetningen.

Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet.

I henhold til vedtektenes §6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år.

Nåværende styre består av fem medlemmer. Styremedlem Leiv Askvig er daglig leder i Sundt AS, Helene Sundt AS og CGS Holding AS, hvor Christian Ringnes er styreformann/styremedlem. Øvrige styremedlemmer i Victoria Eiendom er uavhengig av ledende ansatte.

Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår av note 13 i årsregnskapet.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

Eierstyring og selskapsledelse

13) Informasjon og kommunikasjon

Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet.

Victoria Eiendom legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Victoria Eiendom legger videre vekt på åpenhet. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet. Selskapets årsrapporter inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier.

Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmesider, via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper og ved utsendelse.

Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt seks/syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid.

10) Risikostyring og intern kontroll Styret har ansvar for å påse at Victoria Eiendom har god internkontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar.

Det utarbeides kvartalsvise finans- og regnskapsrapporter til styret, som danner grunnlaget for den finansielle rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst en gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt

Selskapet avholder halvårlige investorpresentasjoner hvor selskapet presenterer siste nytt fra selskapet og det er anledning til å stille spørsmål til ledelsen.

Finansiell informasjon

9) Styrets arbeid

14) Selskapsovertakelse

og det er ikke avdekket vesentlige svakheter.

11) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets aksjeeiere. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger.

12) Godtgjørelse til ledende ansatte Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon, i henhold til særskilt avtale om kostnadsfordeling.

Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og godtgjørelse til ledende ansatte utbetales i Eiendomsspar.

Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet.

Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne.

15) Revisor Revisors ansvar er å revidere årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig for styret en oppsummering av årets revisjon.

Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst et årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede.

I selskapets årsregnskap, note 3, og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, fordelt på revisjon og andre tjenester.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

44 45

English summary Victoria Eiendom is one of Norway’s leading real estate companies. Founded through the demerger of Eiendomsspar AS in 1993, it is controlled directly and indirectly by Christian Ringnes and related parties (41,7% of outstanding shares). In addition the company has approximately 400 institutional and private shareholders.

The company operates through direct ownership and development of properties, as well as through its majority shareholding (48,2%) in Eiendomsspar.

2018 was a satisfactory year for Victoria Eiendom. Value adjusted equity as of 31.12.2018 is calculated at NOK 737 per share when valuing the Eiendomsspar shares at their net asset value, an increase of 13% from the previous year.

in gains on sales of assets, compared to last year. Net asset value of Eiendomsspar as of 31.12.2018 is calculated at NOK 441 per share, which is an increase of 11% from the previous year.

Victoria Eiendom’s profit before taxes was MNOK 1,380, against MNOK 792 in 2017. The increase is mainly due to gain from the sale of property.

The performance of Eiendomsspar shares was positive in 2018. The share price rose from NOK 353 at the start of the year to NOK 379 at year-end (+ 9% after taking into account a dividend distribution of NOK 4.50 per share).

The Board proposes an ordinary dividend for 2018 of NOK 7.50 per share (NOK 7.00 per share) and an extraordinary dividend of NOK 20 per share.

At the turn of the year Eiendomsspar shares were valued at 86% of their calculated net asset value, compared with 88% last year.

Investments and disposals In 2018, Victoria Eiendom sold the properties Kongens gate 31 and Karl Johans gate 16B, as well as a smaller number of apartments. The sales have resulted in an accounting profit of MNOK 735.

Victoria Eiendom has acquired 50% of Karl Johans gate 21 ANS, with the result that Victoria Eiendom now owns 100% of the company. The purchase is made at a net property value of MNOK 584. In addition Victoria Eiendom has acquired 6% of the shares in the subsidiary KS EP Drammensveien 10, for a total price of MNOK 5.5. As a consequence the company’s stake in the company has increased from 91% to 97%.

Investment in Eiendomsspar Eiendomsspar’s profit before tax in 2018 was MNOK 1,195, compared to MNOK 1,286 in 2017. The decrease is mainly due to a decrease in earnings from Pandox, caused by lower value increase on properties as well as a reduction

Victoria Eiendom is Eiendomsspar’s principal shareholder through its direct ownership interest of 8.4% and its 51% stake in Eiendomsspar Invest AS, which owns 50.3% of Eiendomsspar. Victoria Eiendom’s real ownership interest comprises 48.2% of Eiendomsspar’s shares outstanding as of 31.12.2018.

The investment in Eiendomsspar constitutes more than 80% of Victoria Eiendom’s exposure to the real estate market, and is therefore of material importance to the company.

Summary of results Rental income for Victoria Eiendom Group was MNOK 173, against MNOK 156 in 2017. The operating profit was MNOK 857, compared with MNOK 162 last year. The increase is mainly due to the gains from the sale of Karl Johans gate 16B and Kongens gate 31.

Victoria Eiendom årsrapport 2018

English summary / Financial information

Letting situation The quality of its tennant portfolio is one of Victoria Eiendoms strong points. The average remaning lease period of the company’s properties is 6.2 years. The vacancy rate, as measured by rental value is 2.2%.

Financial position Victoria Eiendom is a strong financial position with a value-adjusted (including minority interests) equityto assets ratio of 84%.

Victoria Eiendom’s liquidity reserve including long-term, secured credit facilities amounts to MNOK 670 (MNOK 422).

Shareholder and capital structure The price performance of Victoria Eiendom shares was positive in 2018. The share price rose from NOK 540 at the start of the year to NOK 680 at year-end (27% after taking into account the total dividend distribution of NOK 7.00 per share).

The company has a share capital of MNOK 54.1, concerning of 17,307,618 mill. shares with a par value of NOK 3,125. Victoria Eiendom directly and indirectly owns 3,998,915 mill. of these shares. At the annual general meeting in 2019, the administration will suggest to liquidate 3,900,865 of the company’s holding of directly owned shares.

150,000 square metres will be added to the office market in the Oslo region in 2019. This is a significant increase from 2018 (81,000 square metres), but is in line with the average from 2016/2017 of about 140,000 square metres.

The market absorbed 169,000 square metres in 2018. With expectations of a limited supply side, it is assumed that space availability will continue to decrease from the current levels through 2019. However, in both 2020 and 2021 more than 200,000 square metres will likely be added, which exceeds expected demand.

The hotel market in the Oslo region will see a growth in capacity of approximately 11% in 2019, and 4% in 2020.

This far exceeds expected growth in demand and will result in a more challenging market in 2019 and 2020.

The hotel market in Northern Europe, and especially in Copenhagen, will also be added more capacity in the coming year than in 2017/2018. This will hamper the last years’ positive market development in some cities and regions.

English summary

Victoria Eiendom’s recorded total capital was MNOK 5,277 as of 31.12.2018. Total debt amounted to MNOK 1,696 (MNOK 1,605), of which MNOK 1,181 (MNOK 1,334) was interest bearing.

two previous years. The trough in interest rates appears to have passed, but positive expectations of rental prices could further stimulate the market.

The growth rate in the retail market was further reduced in 2018. This trend is expected to continue in 2019, mainly driven by increased e-commerce, as well as trading through new platforms. However, this market is highly selective, and we expect that good locations will continue to be in demand.

Market outlook There are positive expectations of GDP growth in mainland Norway for 2019 and 2020. Unemployment is low and wage growth is rising. The positive sentiment and expectations are mainly due to increasing activity in the petroleum industry, but also continued positive economic develop-

The housing market developed positively in 2018. Stable development is expected in 2019.

ments in our major trading partners.

The transaction market for commercial property in 2019 is expected to remain at approximately the same level as the

Victoria Eiendom årsrapport 2018

46 47

Financial information INCOME STATEMENT (NOK million)

2018

Rental income from properties Operating expenses on properties and projects Gross operating profit Profit from sales of properties Refurbishment costs Depreciation Payroll and other operating costs Operating profit Share of profit in associated company/joint ventures Net financial expenses Profit before taxes Taxes Profit for the year

2017

173.1 155.6 (14.9) (13.0) 158.2 142.6 735.1 51.9 (11.7) (11.7) (13.8) (11.5) (10.9) (9.4) 856.9 161.9 574.8 673.0 (51.4) (43.4) 1,380.3 791.5 (123.8) (113.4) 1,256.5 678.1

BALANCE SHEET AS OF 31 DEC. (NOK million)

2018

2017

Assets Property and equipment Financial assets Total non-current assets

1,578.3 1,259.7 3,542.6 3,262.0 5,120.9 4,521.7

Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets

43.7 59.7 112.7 103.0 156.4 162.7

Total assets

5,277.3 4,684.4

Equity and liabilities Equity Deferred taxes Non-current liabilities Current liabilities Total liabilities

3,581.7 3,079.8 99.9 93.8 1,180.5 1,334.2 415.2 176.6 1,695.6 1,604.6

Total equity and liabilities

5,277.3 4,684.4

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018 Thorvald Meyers gate 2A - Ringnes Bryggeri

48 49

Notat

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2018

Design: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar, Rita HusebÌk Foto: nyebilder.no ANS, Thomas Bjørnflaten Trykk: Rolf Ottesen AS Forside: Inngangsparti Karl Johans gate 12J

VICTORIA EIENDOM AS Olav Vs gate 6, inngang Rådhuspassasjen Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Victoria Eiendom årsrapport 2018