Boligsalget – trinn for trinn

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til bygningssakkyndig og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut i fra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2 % eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/ kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Klargjør boligen din for salg!

For å få boligen din til å skille seg ut og skape et godt helhetsinntrykk, vil Eiendomsmegler1 anbefale at du bruker tid på å klargjøre boligen for salg. En ryddig bolig gir inntrykk av å være større. Boligen bør være møblert, men ikke mer enn at den gir inntrykk av god plass. Her vil eiendomsmegleren din, basert på sin erfaring og lokalkunnskap, kunne gi deg gode råd og anbefalinger.

Forberedelse til foto og visning:

Klipp plenen og rydd hagen. Pynt med potteblomster og planter.

Plant, trim og klipp hageplanter og trær.

Vurder å male utvendige vegger dersom malingen er slitt – prioriter dører og karmer.

Reparer småskader som kan ødelegge førsteinntrykket, og husk å sette på den “den siste listen”.

Fjern løse gjenstander som sykler og skrot.

Flytt egne biler fra parkering og biloppstillingsplass.

Rydd og rengjør hele boligen grundig. Husk skap, hyller, loft, kjeller og boder.

Mal slitte innvendige vegger, vindus- og dørkarmer. Lyse og nøytrale farger er det beste når du skal selge boligen din.

Vurder mindre oppgraderinger på kjøkken og bad, som nye håndtak og nytt toalettsete.

Fjern unødvendig interiør og rydd bort personlige ting.

Fjern forstyrrende elementer som kjøleskapsmagneter, kjøkkenhåndklær og kjøkkenutstyr på benken og oppå overskap.

Pynt med friske blomster, rene håndklær og pent sengtøy. Detaljene er antagelig mye viktigere enn du tror.

Sørg for mest mulig lys – trekk fra gardiner, skru på lamper, tenn stearinlys og fyr i peisen.

Selgers opplysningsplikt

Det aller viktigste ansvaret du har som selger, er å opplyse om eventuelle feil og mangler ved boligen eller eiendommen din. Dersom forhold ved eiendommen ikke svarer til opplysninger du har gitt til kjøper, kan det defineres som mangler. Det samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller i annen markedsføring på vegne av deg. Det er derfor viktig at du kontrollerer både salgsoppgaven og annonsene før de presenteres i markedet.

Sørg for å fremlegge relevante brukstillatelser og dokumentasjoner på oppussing, for eksempel på bad. Megler har ansvar for å informere potensielle kjøpere om alt som omhandler din bolig, så det er svært viktig at du husker å informere megler om alt som kan være relevant.

Tilstandsrapport

Megler anbefaler alltid at det utarbeides en tilstandsrapport. Det er fordi vi ønsker at eiendommen skal selges i korrekt og forventet stand. Bruk av en slik rapport vil kunne redusere muligheter for reklamasjoner i ettertid. Denne rapporten inneholder tilstandsgrader og gir en beskrivelse av risikofaktorer på bygg og anlegg for øvrig.

Energimerking

Selger plikter å opplyse om boligens energimerking, hvilket merke den har fått og oppvarmingskarakter. Hele energimerkerapporten kan du få hos megler eller finne på eiendommens hjemmeside. For mer informasjon om energimerking og oppvarmings- og energikarakter, se www.energimerking.no Salgsoppgaven

Salgsoppgaven skal tjene to formål, markedsføre boligen på best mulig måte og gi kjøperen nødvendig og lovpålagt informasjon om boligen før kjøpet. Sammen med visningen er salgsoppgaven grunnlaget for kjøpsbeslutning og gir mange svært viktige opplysninger.

Eiendomsmegler innhenter offentlig tilgjengelig informasjon om boligen.

Avklar også med megler om det er løsøre og tilbehør som du ønsker å ta med deg. Hvis ikke noe spesielt er avtalt, gjelder tilbehørslisten som er utarbeidet av eiendomsbransjen (se side 36).

Som selger er du den som normalt vil kjenne best til boligen din. Før eiendommen markedsføres vil du bli bedt om å godkjenne salgsoppgaven, så les derfor nøye gjennom denne, da den danner grunnlaget for avtalen med kjøperen. Jo mer du som selger opplyser, jo mindre risiko er det for at kjøper vil reklamere etter salget.

Ifølge eiendomsmeglingsloven skal salgsoppgaven minst inneholde: • Ifølge eiendomsmeglingsloven skal salgsoppgaven minst inneholde: • Eiendommens adresse og registerbetegnelse • Eierforhold • Tinglyste forpliktelser og tilliggende rettigheter • Grunnarealer, bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte • Eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål • Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse • Formuesverdi og offentlige avgifter • Forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett • Spesifikasjon over faste løpende kostnader • Hvis kjøpesummen er fastsatt, skal megler opplyse om totalkostnad som omfatter alle • gebyrer, avgifter og øvrige kostnader • Hvis kjøpesummen ikke er fastsatt, skal megler gi en samlet oppstilling over • prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader • Hva som er avtalt om meglers vederlag

I forbindelse med omsetning av borettslagsandeler, eierseksjoner og aksjeleiligheter skal det i tillegg opplyses om følgende: • Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, • samt andre faste kostnader som knytter seg til dette • Separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode • Opplysning om hvorvidt kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av • felleskostnader eller usolgte enheter tilhørende prosjektet • Opplysninger om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, og i så fall hvem • som er tilbyder, varigheten av avtalen og oppsigelsesvilkårene • Relevante rettigheter og forpliktelser for innehaveren av adkomstdokumentet, • sameieandelen eller eierseksjonen ifølge lov, forskrift, vedtekter, vedtak og • avtaler som har betydning for handelen • Vesentlige opplysninger om borettslaget eller sameiet sitt budsjett og regnskap, samt • opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstaker