Eiendomsmagasinet #4 by Eiendomsmagasinet

LEIEPRISSJOKK FOR HIB 10 DETTE TROR BRANSJEN OM 2014 06 FORSVARSBYGG BYGGER MILJØBYGG 32 TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG 20 24

KONTORET ER ET VERKTØY FOR VERDISKAPNING FEB 2014 | 4 |

TETT PÅ DET BERGENSKE 1 NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET

Foto: Glenn Røkeberg

Å KJENNE BYEN TAR TID. HVORDAN SKAL BERGEN Å FORME DEN SE UT OM TI ÅR? KREVER TALENT.

Vi hjelper deg med å realisere Thommessen er det sikre valget. dine eiendomsprosjekter

150 års erfaring. 300 medarbeidere.

KONTAKTER

Kontakt OSLO BERGEN Advokat Vidar Havsgård 55Havsgård 30 61 32 vha@thommessen.no Christian Müller Vidar Telefon 23 11 11 07 Telefon 5555 30 30 61 32 Advokat Dagfi nn Heradstveit 61 50 dhe@thommessen.no cmu@thommessen.no

thommessen.no

www.thommessen.no

vha@thommessen.no

Vi kan fast eiendom Til enhver eiendom knytter det seg muligheter og risiko. En god håndtering av regnskap, skatt, avgift og øvrige juridiske forhold ved eiendommen vil bidra til å utnytte muligheter, minimere risiko og gjøre prosessene oversiktlige og ryddige. Vi skreddersyr tjenester til våre lokale-, nasjonale- og internasjonale kunder i alle størrelser og innen alle bransjer. Vi er representert med kontorer i Bergen, Måløy og Førde. Bergen_ann01.pdf

CMY

06.02.14

18:44

INNHOLD

ANSVARLIG REDAKTØR

Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no

JOURNALIST

Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no

ANNONSESALG

Mistrol

DESIGN

Paperplane - www.paperplane.no

FORSIDEFOTO

Morten Wanvik

TRYKK

Molvik Grafisk Papir: Soporset 190 g (omslag), Galleri Bulk, 100 g (innmat) Font: Dobra/Dobra Slab

OPPLAG

10.500

- Å betale hele denne leien er en veldig stor belastning for oss. rektor ved Høgskolen i Bergen, OLE-GUNNAR SØGNEN 10

DISTRIBUSJON

Bring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet. Copyright © Eiendomsmagasinet AS

- Mange planlegger byggene etter gjeldende “forskrifter. Dette er å stille inn kompasset feil. NILS TORE SKOGLAND, NATURVERNFORBUNDET HORDALAND 37

NYHET

HANDLET NÆRINGSEIENDOM FOR 3 MRD

NYHET

TV2-BYGGET SELGES

NYHET

NYBYGGET SVIR FOR HIB

NYHET

DR. HOLMS PÅ BEDRINGENS VEI

TEMA

CELLEKONTORENE ER HISTORIE

TEMA

FLEKSIBILITET ER NØKKELEN FOR FREMTIDENS KONTORBYGG

PORTRETT TEMA E-INDEKS KOMMENTAR

LOKALENE VÅRE ER ET VERKTØY FOR VERDISKAPNING

TROR PÅ TRE

ALT PÅ ETT STED

LAGUNENS UUTHOLDELIGE LETTHET

| 4 | FEB 2014

LEDER

Hvor du holder hus er ikke likegyldig. Kontoret ditt sier både noe om selskapet ditt og hvem du er som person. Torgeir Hågøy Redaktør Foto, Morten Wanvik

VIS MEG KONTORET DITT OG JEG SKAL FORTELLE DEG HVEM DU ER I denne utgaven av Eiendomsmagasinet kan du blant annet lese om Bill Schjelderup i Bergen Energi. I 2007 kjøpte han det gamle CMR-bygget på Fantoft. Han har ikke angret. Schjelderup mener at ved å ha lokaler i et bygg med autoritet og tyngde, så har de signert langt flere kontrakter enn om de hadde blitt værende i det gamle og slitte lokalet de var før. Bygget har med andre ord betydd mer business for Bergen Energi. Bergen Energi er et internasjonalt selskap med kunder og forretningspartnere på besøk både fra fjern og nær. Det er viktig at disse får et godt inntrykk av selskapet de besøker. Det får de på Fantoft. Ikke alle selskaper har en internasjonale kundemasse som kommer på besøk. Men de fleste får besøk. Lokalene hvor du tar imot g jestene dine forteller noe om både deg og s elskapet. Er lokalene slitte, skitne og kummerlige, forteller det en historie. Er de fancy, moderne og oser av luksus, så forteller det en annen historie. Som vestlendinger flest er vi nøkterne og sparer der vi kan spare. Kontoret er kanskje ikke det området hvor du bør sette inn det største spare støtet. Årsaken er ganske enkel, kontoret er en del av selskapets identitet, og det forteller en historie om selskapet. Får kundene en positiv opplevelse hos deg, så er sjansen langt større for at du får den signaturen du er på jakt etter. Er opplevelsen i den andre enden av skalaen er sjansen større for at de går til konkurrenten din. Kontor er med andre ord business. Tenk over hvordan du fremstår og hvilken historie du forteller dine besøkende. Kontoret kan faktisk være et virkemiddel for verdiskapning, ikke bare et nødvendig onde og en utgiftspost. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FEB 2014 | 4 |

HANDLET EIENDOMMER FOR 3 MRD KRONER I BERGEN Transaksjonsvolumet i Bergen falt i 2013 noe sammenlignet med 2012, men aktiviteten har likevel vært god.

SÅ MYE VAR DE MED PÅ I 2013 Fana Sparebank Næringsmegling: 502 mill. (*inkl. utleie) Eiendomsmegler 1 Næring: 550 mill. (*inkl. utleie) Kyte Næringsmegling: 1.282 mrd (*inkl. utleie) DNB Næringsmegling: Har ikke oppgitt tall. *Inkl. utleie betyr at man summert verdien av første års nettoleie på samtlige leiekontrakter.

TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Samlet transaksjonsvolum er på mellom 2,8 og 3 milliarder kroner, sier Lars Morten Kyte, i Kyte Næringsmegling. Tallet er på linje med det de andre næringsmeglerne i Bergen rapporterer for 2013. Det betyr at det samlede transaksjonsvolumet i Bergen falt med i overkant av en halv milliard kroner fra 3,5 i 2012 til mellom 2,8 og 3 milliarder kroner i 2013.

- Hva som skjer avhenger litt av bankene og om de ønsker en utlånsvekst. Investeringslysten til aktørene er der, men de trenger litt mer hjelp fra bankene, sier Grevstad Theodorsen. Ambisjonen deres for 2014 er å holde eget volum omtrent på samme nivå som i 2013. - Da var vi med på transaksjoner og utleie-

oppdrag for rundt 550 millioner kroner. Tar markedet seg opp, så trapper vi selvfølgelig opp ambisjonene i forhold til det, sier Grevstad Theodorsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Rekordår. Den største transaksjonen i fjor var salget av 66 prosent av Sparebanken Vest sitt nybygg på Nøstet. Andelen ble kjøpt av Trond Mohn, hans søster Marit Westlake Mohn, og administrerende direktør i Frank Mohn, Magne Roar Sangolt. Prisen var 770 millioner kroner, og med det havner t ransaksjonen akkurat inn på topp ti over de største transaksjonene i Norge 2013. En annen stor transaksjon var salget av BT-huset. Nordea Liv kjøpte eiendommen for 350 millioner kroner. Størst av alle i Norge var Sektor som kjøpte fire k jøpesenter av Steen og Strøm for vel 2 milliarder kroner. Det som kjennetegnet transaksjonsåret på landsbasis, og også Bergen, var at de svært store transaksjonene uteble. Samlet ble det kjøpt og solgt næringseiendom for over 43 milliarder kroner, noe som var ned fra 52 milliarder i 2012. Aktiviteten var likevel stor og det ble på landsbasis gjennomført flere transaksjoner i 2013 enn i 2012. Snittverdien på hver enkelt eiendom var imidlertid lavere enn fjoråret. Den gode aktiviteten blir b ekreftet av Kyte. - For oss ble 2013 det beste året i selskapets historie. Vi var med og solgte ti eiendommer med en totalverdi på 1,2 milliarder kroner. Av disse hadde tre transaksjoner en verdi på over 100 millioner kroner hver, sier Kyte. Mer av det samme. Petter Grevstad Theodorsen i Eiendomsmegler 1 Næring forteller at 2013 var et ok år. Han tror 2014 kommer til å forløpe seg noen lunde likt som fjoråret.

| 4 | FEB 2014

NYHETER EIENDOMSMAGASINETS SPØRREUNDERSØKESLE JANUAR 2014 Aktivitetsnivået i markedet for nærings eiendom vil i 2014 være? Økende: 13 % Stabilt: 76 % Synkende: 11 % Kontorledigheten i Bergen vil i 2014 være? Økende: 37 % Stabilt: 63 % Synkende: 0 %

GOD AKTIVITET: Transaksjonsvolumet i Bergen falt fra 3,5 til mellom 2,8 og 3 milliarder kroner i 2013. Aktiviteten i markedet har likevel vært god. For 2014 tror eiendoms aktørene på et stabilt marked.

Leieprisene for kontorlokaler i Bergen vil i 2014 være? Økende: 18 % Stabilt: 74 % Synkende: 8 % Transaksjonsvolumet i Bergen vil i 2014 være? Økende: 19 % Stabilt: 66 % Synkende: 15 %

Stabilt, stabilt, stabilt En fersk markedsundersøkelse Eiendomsmagasinet har gjennomført viser at eiendomsbransjens forventninger til 2014 er stabile. Eiendomsmagasinet gjennomførte i januar en uformell spørreundersøkelse hvor vi spurte rundt 560 ulike aktører i eiendomsbransjen hvilke forventninger de har til 2014. Vi spurte om hvordan de trodde om aktivitetsnivået, kontorledigheten, leieprisene og transaksjonsvolumet ville utvikle seg i 2014. 85 responderte. Antallet svar skulle selvfølgelig vært høyere, men det gir likevel en klar indikasjon på hvilken retning de ulike aktørene tror at markedet vil utvikle seg i. Aktivitetsnivå. På spørsmålet «Aktivitetsnivået i markedet for næringseiendom vil i 2014 være?» svarte hele 76 prosent av de som responderte at markedet ville være stabilt. Bland eiendomsbesitterne var det 70 prosent som trodde på et stabilt marked, mens 20 prosent trodde på økt aktivitet og 10 prosent trodde at aktiviteten i markedet ville falle. Blant næringsmeglere trodde 87,5 prosent at markedet ville være stabilt, mens resten trodde at aktiviteten ville falle. Entreprenørene var noenlunde på linje med næringsmeglerne og 75 prosent trodde på stabilitet, men det var også 25 prosent som mente at aktiviteten ville ta seg opp.

Spør vi næringsmeglere, så er tallene snudd på hodet. 63 prosent av næringsmeglerne tror at ledigheten skal oppover, mens 37 prosent av meglerne som svarte tror at ledigheten skal holde seg stabil. Leiepriser. Når det gjelder leiepriser, så tror også de fleste at leieprisene skal holde seg relativt stabile. 74 prosent av de som responderte tror at leieprisene skal bli værende på dagens nivå, 18 prosent tror på leieprisvekst, mens 8 prosent tror på prisfall. På dette spørsmålet fordeler svarene seg relativt like selv om vi sorterer det på de ulike gruppene. Transaksjonsmarkedet. Transaksjons markedet i Bergen endte i 2013 på mellom 2,8 og 3 milliarder kroner, altså ned med mellom 500 og 700 millioner kroner sammenlignet med 2012. 65 prosent av de som responderte på spørreundersøkelsen tror at volumet vil holde seg stabilt i inneværende år. 19 prosent tror på en vekst og 15 prosent tror på et fall. Ser vi på hva næringsmeglerne mener, så ser bildet noe annerledes ut. 50 prosent tror på en vekst i transaksjonsvolumet og bare 12 p rosent tror på et fall, mens 38 prosent tror volumet vil holde seg stabilt. Næringsmeglerne er dermed mest positive til utviklingen i transaksjonsmarkedet. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Ledighet. På spørsmålet om ledigheten i kontormarkedet svarte 63 prosent at den ville være stabil. Ledigheten ligger i dag på mellom 123.000 og 150.000 kvadratmeter. Det gamle DNB-bygget på 10.000 kvadratmeter hvor Media City Bergen trolig skal etableres er ikke tatt med i tallet, da leiekontrakter trolig blir signert i løpet av et par måneder. Selv om 63 prosent trodde på stabil ledighet, så er det 37 prosent som tror at ledigheten skal opp. FEB 2014 | 4 |

SELGES: TV2-bygget er lagt ut for salg og blir dermed det fjerde mediebygget som selges. Fra før et BA- og BT-bygget solgt. Vizrt-bygget ligger også ute for salg.

TV2BYGGET SELGES Mediebyggene i Bergen er enten solgt eller de ligger ute for salg. Siste bygg ut er TV2-bygget. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Bygget er for salg, men det er ikke offisielt ute i markedet enda. Vi har likevel vært i dialog med aktører som er interessert. Jeg regner med at bygget vil være solgt i løpet av første halvår i år, sier direktør DNB Næringsmegling i Bergen, Rossy Addington.

- Det foreligger ikke noen konkrete planer for salg. Dersom NRK Hordaland skal flytte til medieklyngen i sentrum, vil dette bli aktualisert, sier redaktør for NRK Hordaland, Unni Arnøy.

Butikker og kontor. Flere av mediebyggene har de siste årene blitt solgt. Førstemann ut var BA. De solgte for noen år siden til Dalseid & Fløysand for rundt 80 millioner kroner. BT-bygget ble sent i fjor solgt til Nordea Liv for 350 millioner kroner. Bergens Tidende har en leiekontrakt for k ontorene som løper ut ved utgangen av 1. kvartal i 2017, med opsjon på forlenging. - Vi har allerede pågang fra andre aktører som vil inn. Det vi ser for oss er butikker i de første etasjene og så kontorer i etasjene oppover, sier asset manager i Nordea Liv, Harald Heid.

Toppadvokat bytter beite

130 millioner kroner. Vizrt-bygget er også ute for salg, og har vært det en god stund allerede. Prisantydningen er på 112,5 millioner kroner. - Vi har fått bud på bygget, men det er foreløpig noe avstand mellom selger og kjøper når det gjelder pris. Avstanden er ikke stor, men en avstand på fem prosent er i dagens marked nok til at ting stanser opp, sier Addington. Det siste mediebygget som er lagt ut for salg er altså TV2-bygget. Bygget er på 8500 kvadrat meter. Det foreligger en takst på bygget på 130 millioner kroner. - Dette er et karismatisk bygg med sjel, sier Addington. 670 millioner kroner? Dersom man summerer de ulike salgene, så er det så langt solgt mediebygg i Bergen for 430 millioner kroner. Dersom TV2-bygget og Vizrt oppnår de prisene de forventer kan vi pluss på vel 240 millioner kroner. Altså vil mediebyggene være omsatt i markedet for 670 millioner kroner. Det eneste mediebygget som ikke er eller har vært ute i markedet i Bergen er nå NRK-bygget på Minde. Et salg avhenger av om Media City Bergen blir noe av.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Torkjel Valland har valgt å forlate Wikborg Rein til fordel for Advokatfirmaet Schjødt. - Hovedårsaken til at jeg har valgt å gå til Advokatfirmaet Schjødt, er de gode mulig hetene for videre karriereutvikling hos Schjødt, sier Torkjel Valland. Prosessen med jobbskifte har pågått en stund, men på tampen av fjoråret bestemte han seg, og allerede i midten av januar var han på plass hos sitt nye firma. Han gikk fra stillingen som senioradvokat hos Wikborg Rein til partner hos Schjødt. Rigget for vekst. Valland påpeker at det ikke ligger noen konflikter bak avgjørelsen, bare et ønske om å ta karrieren et steg videre. - Hos Advokatfirmaet Schjødt blir jeg en av seks partnere i Bergen og får dermed i større grad være med å påvirke firmaets videre utvikling. Det er en utfordring jeg setter pris på, og som per i dag ikke er like aktuell hos andre, sier Valland, som legger til: - Schjødt har de siste årene virkelig tatt steget helt frem i landseliten og blant annet vunnet en rekke internasjonale priser. Schjødt er et advokatfirma som er solid rigget for vekst i Bergen i årene fremover, sier Valland. Viktig for Schjødt. Christopher Brun, som leder eiendomsavdelingen hos Advokat firmaet Schjødt i Bergen, er selvfølgelig svært glad for å ha sikret seg en av byens mest attraktive eiendomsadvokater.

| 4 | FEB 2014

NYHETER - Dette betyr mye for oss og vil definitivt være med å styrke vår eiendomsavdeling betydelig. Vi setter umåtelig stor pris på at Torkjel har valgt å begynne hos oss, sier Brun. Han forteller at ansettelsen av Valland indikerer en ytterligere satsing på eiendom. - Det er absolutt et signal om det. Eiendomsbransjen blir stadig mer kompleks og regelstyrt, og det er et stort behov for juridisk spisskompetanse hos alle eiendoms aktører som selv ønsker å levere topp kvalitet. Vi er også på jakt etter ytterligere advokater til eiendomsavdelingen i Bergen, sier Brun. Han legger samtidig til at selskapet jobber på tvers av avdelingene og kontorene. - Vi er et fullintegrert og sømløst advokatfirma hvor vi henter inn de ressursene vi trenger til de aktuelle sakene. Om man sitter i Bergen, Oslo, Stavanger eller Ålesund betyr ikke så mye. Vi har over 20 spesialiserte eiendomsadvokater i Schjødt, og vi kan hente nødvendig kapasitet innen alle fagfelt når vi trenger det, sier Brun. Best i Norge. Advokatfirmaet Schjødt har de siste årene markert seg sterkt i ulike kåringer, og firmaet ble senest rett før jul kåret til Norges beste juridiske rådgiver innen oppkjøp og fusjoner (M&A) av Financial Times og Mergermarket.

GÅR TIL SCHJØDT: Eiendomsadvokat Torkjel V alland (midten) går fra stillingen som seniora dvokat hos W ikborg Rein til stillingen som partner hos A dvokatfirmaet Schjødt. Der blir han en del av en e iendomsgruppe blant annet bestående av Alexandra Viken og Christopher Brun.

Den prestisjetunge prisen anerkjenner fremragende dyktighet innen juridisk rådgivning på oppkjøp og fusjoner. Den endelige avgjørelsen tas av en jury med uavhengige dommere, de fleste fra internasjonale banker, private equity-selskaper, analyseselskaper og internasjonale advokatfirmaer. Juryen begrunner prisen med at Schjødt har vært juridisk rådgiver for flere transaksjoner enn noe annet advokatfirma i Norge fire år på rad, hvorav de to siste også i hele Norden, Schjødt har hatt 65 prosent vekst i omsetningen innenfor M&A de tre siste årene, og Schjødt er en ener i internasjonale olje & gass-transaksjoner.

- Dette er selvfølgelig en rangering vi setter svært stor pris på, sier Brun, som legger til: - Schjødts gruppe for fast eiendom er dessuten jevnlig rangert som Tier 1 (øverste k valitetsnivå) av alle de ledende rating byråene, slik som Chambers Europe og Legal 500. Dette gir oss god tyngde når vi leverer juridiske tjenester til våre mange eiendoms klienter, avslutter Brun. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Eiendomsutvikling Harris har fire hovedsatsingsområder: • Eiendomsutvikling • Grunneierbistand • Oljeservice • Familie/ arv/ skifte Advokatfirmaet Harris har i 90 år vært rådgiver innenfor fast eiendom på Vestlandet og er i dag et fullservice advokatkontor på alle felt innen fast eiendom. Firmaet har i tillegg en betydelig bransjekunnskap innenfor Eiendomsutvikling. Høyt nivå på disse kompetansefeltene skaper merverdier for våre klienter i alle faser, fra råtomt til ferdig gjennomført byggeprosjekt. Våre kunder er grunneier, tilretteleggere og utbyggere, så vel private som næringsdrivende. Firmaet har i tilknytning til dette spesialkompetanse innenfor plan og bygningsrett, kontraktsutforming, samt rådgivning tilknyttet skatt/avgift. Gjennom sine 40 advokater og advokatfullmektiger tilbyr Harris bistand av høy faglig kvalitet til næringsliv, kommuner/offentlige etater og privatpersoner innenfor de fleste rettsfelt. I tillegg til vårt hovedkontor i Bergen, har vi kontorer i Førde, Norheimsund og Sogndal.

Innenfor Grunneierbistand har vi lagt ivaretakelsen av areal- og kontraktsforvaltningen til Opplysningsvesenets fond, en av Norges største grunneiere. Dette oppdraget har vi hatt siden 1.1.11. Grunneierbistand omfatter også bistand innenfor rettsfelt som tomtefeste, jordskifte, ekspropriasjon, prissetting og husleiespørsmål.

Se mer på harris.no

FEB 2014 | 4 |

NYBYGGET SVIR FOR HIB Når Høgskolen i Bergen fra mai i år flytter inn i nybygget på Kronstad må de betale hele 3140 kroner kvadratmeteren i leie, over 1800 kroner mer enn de betaler i dag. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY REKTOR: Ole-Gunnar Søgnen (Foto: HIB)

- Det er et høyt leieprisnivå, men vi leier av Statsbygg og det er de som har fastsatt nivået på leien, sier rektor ved Høgskolen i Bergen, Ole-Gunnar Søgnen. Den nye høgskolen er på cirka 51.000 kvadrat meter, og årlige leiekostnader for HIB blir dermed 160 millioner kroner. I løpet av leie avtalen, som er på hele 30 år, kommer lokalene til å koste dem svimlende 4,8 milliarder kroner. Høgskolen selv ser på leieprisene som «vesentlig over det som kan kalles gjengs leie i dagens utleiemarked i Bergen». - Å betale hele denne leien er en veldig stor belastning for oss. Vi har derfor søkt Kunnskapsdepartementet om kompensasjon for den store leieprisøkningen, noe vi har fått, sier Søgnen. Total prosjektkostnader for bygget er på rundt 2,56 milliarder kroner. Dette gir en samlet kvadratmeterpris på 50.000 kroner for prosjektet. Med en leiepris på 3140 kroner per kvadratmeter ligger Høgskolen i Bergen helt i toppskiktet når det gjelder leiepriser i Bergen. Høyeste leiepris som Eiendomsmagasinet kjenner til for et større lokale er 2600 kroner kvadratmeteren (eks. mva.) Undervisningsbygg er unntatt merverdiavgift på leie, så 3140 kroner kvadratmeteren er prisen HIB må betale. Dette er en leiepris som, til tross for at høgskolebygget er et spesialbygg, ligger 540 kroner kvadratmeteren over andre kontorbygg i Bergen. Til sammenligning betaler Norges Handelshøgskole 1934 kroner kvadratmeteren i sitt nybygg. Får kompensasjon. HIB er i dag lokalisert forskjellige steder og til sammen leier de cirka 70.000 kvadratmeter. I snitt koster disse lokalene vel 1300 kroner kvadratmeteren, noe som gir samlede årlige leiekostnader på rundt 93 millioner kroner. I og med at den nye høgskolen allerede er for liten blir HIB nødt til å fortsette leieforholdene i Mølledalveien 6-8 samt en del andre lokasjoner. Dette gir en årlig tilleggskostnad på 23,7 millioner kroner. Med den nye høgskolen og tilleggslokalene sitter HIB

når de flytter igjen med årlige leiekostnader på 183,7 millioner kroner, 91 millioner kroner mer enn de har i dag. - Vi har fått en kompensasjon fra Kunnskapsdepartementet på 41 millioner kroner i 2014. I 2015 blir denne kompensasjonen økt til 61,5 millioner kroner, sier Søgnen. Med kompensasjonen vil de årlige leie kostnadene ligge på rundt 122 millioner kroner, 30 millioner kroner høyere enn det de betalte i 2013. - Den økte kostnaden på 30 millioner kroner er varig, sier Søgnen. Eiendomsmagasinet kjenner også til at Høgskolen er på jakt etter ytterligere arealer for å dekke et økende behov. Leiekostnadene kommer dermed til å bli enda høyere enn det som er skissert her. Har strammet inn. For å være forberedt på dette har HIB de siste årene vært nødt til å sette av penger. - Dette har ikke gått ut over undervisningen, men vi har ikke hatt mulighet til å utvide og forbedre studietilbudet i den grad vi har ønsket, sier Søgnen. Han mener at de økte leiekostnadene ikke vil få særlige fremtidige konsekvenser. - Vi vil klare å holde oppe aktivitetsnivået, og det vil neppe komme reduksjoner i undervisnings tilbudet. Det betyr imidlertid at vi heller ikke har mulighet til å utvide tilbudet utover det vi i dag har finansiering til, sier Søgnen. Normalt blir leiekontrakter signert før bygget bygges, men det var ikke tilfelle her. Statsbyggs standardkontrakt for husleie var under revisjon og avklaring på enkelte punkter. Høgskolen visste dermed ikke at leieprisene kom til å bli på dette nivået. - Dette er et spesialbygg som vi ikke uten videre kan leie ellers i Bergen. Vi ville derfor i praksis ikke vurdert prosjektet annerledes selv om vi var klar over leienivåene. Dette var og er også et stort byutviklingsprosjekt i Bergen og politikerne brukte flere år på å bestemme seg for tomt, sier Søgnen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Driftskostnader kommer i tillegg I tillegg til de faste leieprisene skal HIB selv besørge og betale driften av egne lokaler. Leiekostnadene til HIB dekker det som defineres som «verdibevarende vedlikehold» av bygget, men ikke indre vedlikehold. Brukeravhengige driftskostnader er heller ikke inkludert. Dette er for eksempel energi, kostnader til vann, avløp, avfallshåndtering og forbruksavhengige offentlige avgifter. I tillegg kommer kostnader til løpende drift, eksempelvis tilsyn av bygningens faste tekniske anlegg, forbruksmateriell, ettersyn av maskiner, drift av utendørsanlegg, drift av utvendige faste bygningsdeler, hærverk relatert til virksomheten og ikke planlagte arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader eller mangler. Disse kostnadene er estimert til følgene: • Indre vedlikeholdskostnader 2 millioner kroner (eks. mva.) pr år tilsvarer 40,- pr kvadratmeter • Brukeravhengige driftskostnader (vaktmester) 5,7 millioner kroner (eks. mva.) pr år - 111,- pr kvadratmeter • Energi til egne lokaler betales etter egen måler der slik finnes, ellers etter arealmessig andel fordelt ette avregning fra felles måler. HIB betaler i tillegg for justeringer og utstyr knyttet til bygget, dette er for eksempel adgangssystem, reservekraftaggregat, utomhus/ brukerutstyr, innredninger og lignende. Høgskolen har i tillegg fått en brukerutstyrs bevilgning på cirka 340 millioner kroner som er 15 prosent av byggekostnadene for bygget. Brukerutstyr omfatter møbler, labbutstyr med mye mer. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 4 | FEB 2014

NYHETER

KOSTER DYRT: Leieprisen per kvadratmeter stiger med 1800 kroner per kvadratmeter når Høgskolen i Bergen flytter inn i nybygget på Kronstad.

- Leieprisene ligger på et fornuftig nivå

Langt billigere i Grimstad

Må forvente et påslag

Torbjørn Nævdal er regiondirektør i Statsbygg Vest. Han mener leieprisene til Høgskolen i Bergen er på linje med andre nye høgskoler i Norge.

Mens Høgskolen i Bergen må ut med 3140 kroner kvadratmeteren slipper Universitetet i Agder unna med en tredel av leiekostnaden.

- På landsbasis ligger dette veldig bra an. Ser man til Sogndal, så ligger de på omtrent de samme nivåene, sier Nævdal. Han påpeker at dette er et bygg som ikke kan sammenlignes med et vanlig kontorbygg. - Dette er prisen for et spesialbygg med de tekniske innretningene og de funksjonene et slikt bygg skal ha. Samtidig er det et moderne bygg. Det er ikke gull og glitter, men her er alt av topp kvalitet. Det gjelder alt fra varme og ventilasjon til selve kvaliteten på bygget. Vi har bygget et bygg som skal vare i 60 år, sier Nævdal. Han forteller at de regner FDV-kostnader (forvaltning, drift og ytre/indre vedlikehold) inn i husleien. Drift er for eksempel tekniske anlegg herunder varme og ventilasjon. - Driften til HIB vedrørende brukeru tstyr, energi og leietagers bruksavhengige kostnader som skyldes daglig bruk er leie tagers ansvar. Kantinedrift og renhold er også leietagers ansvar, sier Nævdal.

Universitetet i Agder, avdeling Grimstad, flyttet i 2010 inn et splitter nytt universitetsbygg. Bygget er på vel 27.000 kvadratmeter og har en årlig leiepris på 30 millioner kroner, altså 1100 kroner kvadratmeteren. Eier av bygget er skipsreder Johan Benad Ugland. Her har de med andre ord klart å bygge et moderne undervisningsbygg som får en leiepris på omtrent en tredel av det Høg skolen i Bergen må betale. Kilder Eiendoms magasinet har snakket med ved Universitetet i Agder påpeker at dette er et moderne bygg hvor det ikke er spart på kvalitetene. Også dette bygget er spesialtilpasset de behovene som universitetet har, men kanskje ikke på samme nivå som Høgskolens nybygg.

Leietakere som ikke er momspliktige må forvente et kraftig påslag i leieprisene, men 3140 kroner kvadratmeteren høres likevel dyrt ut. Det mener leder av Fana Sparebank Næringsmegling, Tine Lekven Johansen.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

- I utgangspunktet tenker jeg at det høres dyrt ut, med forbehold om at jeg ikke kjenner detaljene i leiekontrakten. Når det er sagt så må ikke-momspliktige leietakere, på grunn av de nye momsreglene, forvente et ganske kraftig påslag på leieprisene, spesielt i nybygg. Ofte kan nok dette utgjøre et påslag på mer enn 25 prosent, sier Lekven Johansen. Momsreglene er slik at for å få fradrag for moms på oppførings- og ombyggings kostnader for utleieeiendom, må gårdeieren ha en momspliktig leietaker. Høgskolen i Bergen er en statlig, ikke-momspliktig leietaker, og utbygger får dermed ikke fratrekk for merverdiavgift. Merverdiavgiften for oppføring av bygget blir derfor lagt til leieprisen. Lekven Johansen viser til et tidligere utleieoppdrag hvor de hadde å gjøre med en ikke- momspliktig leietaker. - De måtte tåle et påslag, sammenlignet med det en momspliktig leietaker måtte ha betalt, sier Lekven Johansen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FEB 2014 | 4 |

OSLOSELSKAP ER STOR I BERGEN OBOS har rundt 2000 boliger i produksjon og planlegging i Bergen. Selskapet er en av de ledende boligutviklerne i Bergen. TEKST TORGEIR HÅGØY

STØRST: OBOS er for øyeblikket den største boligutvikleren i Bergen. Det er regiondirektør i OBOS Bergen og Hordaland, Dag Jarle Aksnes, fornøyd med. (Foto: Eiendomsmegler Vest)

- Før jul var det innflytting i vårt første bolig prosjekt i Bergen. Sammen med Brødrene Ulveseth har vi bygget 92 nye leiligheter i Kronstadparken, sier regiondirektør i OBOS Bergen og Hordaland, Dag Jarle Aksnes, som legger til at Obos har som ambisjon å være en betydelig boligutvikler i Bergen. - Vi kommer derfor til å realisere en rekke prosjekter i årene fremover, sier Aksnes.

I tillegg har de under planlegging er større boligfelt i Blomsterdalen. - Vi har dermed tre boligprosjekter som er knyttet opp til Bybanen, sier Aksnes.

Tett samarbeid. Osloselskapet er et av få som har suksess innenfor eiendom i Bergen. En av grunnene til at de har lykkes har å gjøre med en lokal tilstedeværelse. - Det viktigste er nok likevel at vi har inngått tette samarbeid med andre lokale aktører. I Kronstadparken er vi sammen med B rødrene Ulveseth og på Askøy er vi sammen med Constructa AS. I tillegg har vi også en solid organisasjon i ryggen samt finansielle muskler til å gjennomføre de prosjektene vi setter i gang, sier Aksnes. Obos kom til Bergen i 2000, da de k jøpte Kjøttbasaren. Senere kjøpte de blant annet Rica Hotell Bergen og en eierandel i Aasegården. Begge ble pusset opp og bygget på. På nabotomten til Aasegården ferdigstilles nå byens største hotell, Ørnen, med 368 rom. - Vi kommer til å gjøre mer på næring og er på jakt etter spennende prosjekter. Det kan være både kontor, kjøpesenter og hotell, sier Aksnes.

Bygger langs Bybanen. Det er imidlertid på bolig det skjer mest om dagen. Det første boligprosjektet var altså Kronstadparken, hvor de nylig ferdigstilte 92 nye leiligheter i første byggetrinn. Andre byggetrinn, som består av cirka 230 leiligheter, blir lagt ut for salg i løpet av første kvartal i år. Tredje byggetrinn, som er på samme størrelse som andre byggetrinn, legges ut i markedet når andre byggetrinn er ferdigstilt. OBOS kommer sammen med Brødrene Ulveseth dermed til å bygge i underkant av 600 leiligheter i Kronstadparken. - Før jul la vi også ut for salg et prosjekt i Sandsliåsen. Dette er et prosjekt vi gjør sammen med EGD og Stadsporten. Totalt er det snakk om cirka 300 leiligheter i dette prosjekter, sier Aksnes. Aksnes mener at den trafikale veksten fremover kommer til å skje kollektivt. De forsøker derfor å knytte så mange av prosjektene som mulig opp mot bybanetraseen. - Det skal være enkelt for folk å komme seg både til arbeid og til byen. Vi bør derfor lokalisere prosjektene våre i nærheten til bybanetraseen. Dette var vi bevisste på da vi gikk inn i Kronstadparken. Prosjektet på Sandsli er også et slikt prosjekt. Det ligger like i nærheten av både Bybanen og det nye Statoil-bygget. Man kan dermed bo og jobbe i det samme området, noe som bidrar til å gjøre livene til beboerne enklere, sier Aksnes.

UTVIKLER

ENHETER

SALGSSTART

OBOS

1760

2013-2015

Sotra og Askøy. På Straumsfjellet på Sotra har de nok et stort prosjekt på gang. Her planlegger de sammen med Brødrene Ulveseth 220 leiligheter. De første boligene legges ut for salg i første kvartal i år. - Her er det ingen Bybane, så man kan da stille spørsmål om hvorfor vi satser her. Det har rett og slett å gjøre med at Fjell kommune er en av de kommunene i landet hvor folketallet vokser raskest. Det er et behov for leiligheter i dette området, og kommunen har derfor vært en pådriver for slike prosjekter, sier Aksnes. På Askøy har de også et prosjekt. Dette er det minste prosjektet til Obos, og her bygges det nå 18 leiligheter sammen med Constructa. I tillegg til prosjektene som enten er igangsatt, under salg eller som snart legges ut for salg, har de også en del prosjekter som er i plan- og reguleringsfasen. - På Birkeland i Blomsterdalen og på Ådland/ Hjellestad planlegges cirka 300 l eiligheter i hvert av prosjektene. Her venter vi på de kommunedelplanen for å k onkretisere planene. Jeg forventer at salgsstart på disse prosjektet kan skje en gang i 2015, sier A ksnes. torgeir@eiendomsmagasinet.no

STORBERGEN

621

Feb. 2013 – sommer 2015

VESTBO

414

SKANSKA

281

Vår 2014 – høsten 2015

BOB

100

Feb. 2014

262

KILDE: BERGENSAVISEN/EIENDOMSMAGASINET

| 4 | FEB 2014

NYHETER

GIGANTOMRÅDE KLART FOR UTVIKLING

MASSIVE PLANER: Nordhordland Næringspark består av to tomter på til sammen 500 mål ferdig regulert næringsareal. Området kan dersom det er behov for det utvides til rundt 1000 mål. (SKISSE: Snolys.no)

Sa du tomtekrise i Bergen? Rett nordøst for Knarvik har bergensselskapet ATR Eiendom 500 mål klart for utvikling. Tomtene kan ved behov dobles til over 1000 mål. TEKST TORGEIR HÅGØY

- Vi lanserer nå Nordhordland Næringspark. Parken inkluderer to tomter på til sammen 500 mål ferdig regulert næringsareal, sier daglig leder i ATR Eiendom, Tommy Guldbrandsøy. Aktuelt som ny containerhavn? Området ligger langs E39, 14 kilometer nord for Knarvik, i retning Oppedal. De to tomtene ligger i det samme området, men likevel litt adskilt. Den ene er på 200 mål og ligger langs sjøen. Her finnes det allerede et kaianlegg, men mulighetene for å utvikle dette til en havn for Stor-Bergen er helt klart til stede. - Tomten kan utvikles til havneområde med dypvannskai. Det finnes også tilhørende arealer i bakkant som gjør at området kan utvides ved behov, sier Gulbrandsøy. Tomten har ikke vært oppe som et alternativ for ny havn for Bergen, men det er ikke tvil om at det her er store muligheter. - Vi har her et ferdig regulert område med muligheter for et stort kaianlegg, samtidig som E39 går rett forbi. Vi lanserer imidlertid ikke dette som et alternativ til ny containerhavn, men kanskje som et avlastningsområde, sier Guldbrandsøy. Det andre området ligger noe lenger inne på land, bare et par minutter fra havneområdet, langs E39, og er på rundt 300 mål. Begge områdene blir lansert under navnet Nordhordland Næringspark. Jakter interessenter. Selskapet begynte å kjøpe seg opp i området for cirka seks år siden, og de jobber i dag med å få hentet inn priser på nødvendig infrastruktur til området. Området er regulert til næring, og de går nå i gang med markedsføringen av prosjektet. - På de 500 målene som vi har per i dag kan vi bygge cirka 600.000 kvadratmeter næringsareal, sier Guldbrandsøy. De er nå på jakt etter aktører som kan tenke seg å flytte til området. Det kan i utgangspunktet være alle typer aktører fra små til store bedrifter innen alle typer bransjer som har behov for nye og kostnads FEB 2014 | 4 |

effektive lokaler, evt. bedrifter som trenger å samlokalisere virksomhetene sine. - Her kan de få råtomt, ferdig planert tomt, nøkkelferdig bygg eller vi kan bygge lokaler som de kan leie av oss. Vi er åpen for alle alternativer, sier Guldbrandsøy. Utvikling over mange år. Han håper at de kan gå i gang med anleggsarbeider i området i løpet av året. - Å utvikle et område på denne størrelsen tar tid, det er bare å se på andre næringsparker i bergensområdet. Vi er langsiktige og har god tid og ser for oss å utvikle dette området over en periode på 15 år, men vi ønsker selvfølgelig å komme i gang så raskt som mulig, sier Guldbrandsøy. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Mange muligheter Eiendomsmegler 1 Næring er megler for den nye næringsparken. De ser mange muligheter. - Her er et område hvor man kan begynne med blanke ark og forme næringsparken etter de ulike aktørenes behov. Det er noe av det jeg synes er det mest artige med dette området, nemlig at mulighetene er så store, sier leder av Eiendomsmegler 1 Næring, Petter Grevstad Theodorsen. Han påpeker at området ligger strategisk plasser i forhold til E39 og sjøen. - Beliggenheten er god både i forhold til Bergen og andre næringsområder på Vestlandet. For området snakker vi om en reisetid på rundt en halv time fra Bergen. For bedrifter med areal- og transportbehov og som kan dra nytte av å ligge ved E39 og en skikkelig havn, er Nordhordland Næringspark er godt alternativ, sier Theodorsen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

DR. HOLMS ER PÅ BEDRINGENS VEI Ærverdige Dr. Holms på Geilo har vært på en langvarig sykemelding, men ifølge Knut Herman Gjøvaag i Frydenbø er hotellet nå i ferd med å komme seg på beina igjen. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

PUSSES OPP: Knut Herman Gjøvaag forteller at ambisjonen er å ta Dr. Holms på Geilo tilbake til fordums prakt.

Den friske fjelluften på Geilo har i over 100 år tiltrukket astmatikere og mennesker med pusteproblemer. Da Dr. Holms ble åpnet i 1909 var det et kurssted for bleke Christiania- og Bergensborgere som nøt godt av den friske fjelluften. Over 100 års drift har imidlertid satt sitt preg på hotellet og hotellet blir i dag av mange beskrevet som slitent. Knut Herman Gjøvaag i Frydenbø Eiendom, som for litt over et år siden kjøpte hotellet sammen med to medinvestorer, er imidlertid i gang med å friskmelde det gamle hotellet. - Vi er i ferd med et massivt renoveringsarbeid. Fellesarealene er allerede oppgradert og flere av rommene er også frisket opp. Over en periode på cirka fem år skal hele hotellet renoveres. Ambisjonen er å ta det tilbake til fordums prakt, sier Gjøvaag. Skulle egentlig ikke kjøpe. Sammen med Berland Invest (Harald Berland, 25 prosent) og selskapet Nallow (Bjørn og Terje Wollan, 25 prosent), kjøpte han på tampen av 2012 hotellet som i flere år hadde vært hans eget feriested. Hotellet hadde vært ute i markedet en god stund, og Frydenbø hadde egentlig bestemt seg for å ikke kjøpe. Det var helt til Stig Fische, som eide hotellet, kom opp med noe som gjorde bruden mer attraktiv. Han ville nemlig

også selge Fische Marine AS, et selskap som hadde importen av båtmotormerket Evinrude i Norge, Sverige og Finland. Dette var noe som passet fint i Frydenbø Marines produkt portefølje. Selskapet inkluderte også en 30 mål stor utviklingseiendom ved sjøen på Hurum. Sistnevnte kjøpte Frydenbø alene, men trolig hadde hotellet aldri blitt kjøpt om ikke Fische Marine AS og de 30 målene med utviklings eiendom hadde dukket opp i forhandlingene. - Det er vanskelig å si, men mest sannsynlig hadde det ikke blitt en handel. Selv om de to delene av transaksjonen henger tett sammen, så var det viktig at hotellet skulle stå på egne bein, noe vi mener at det gjør, sier Gjøvaag. Hva Frydenbø og partnerne måtte ut med for kjøpet er ikke offisielt, men det er tidligere antydet et sted mellom 200 og 250 millioner kroner. Kjøpet av Fische Marine AS kommer i tillegg. 200 millioner kroner. Planene for hotellet er store og de begrenser seg ikke bare til å renovere, det skal også bygges nytt. Rett før jul fikk investorene godkjent planene om å bygge 25 leiligheter i tilknytning til hotellet. Disse er nå lagt ut for salg til en pris på mellom 3,8 og 9,9 millioner kroner. Leilighetene varierer i størrelse på mellom 64 og 112 kvadratmeter. Investeringene er på rundt 80 millioner kroner, og Gjøvaag håper at de skal hente inn over 100 millioner kroner på leilighetssalgene. - Vi har også en eiendom på cirka fem mål som ligger bak hotellet hvor det også kan bygges leiligheter. Her kan vi bygge omtrent like mange leiligheter som vi nå gjør i dette første prosjektet, sier Gjøvaag. Ambisjonen er at reguleringen av dette området skal være ferdig samtidig som de ferdigstiller det første leilighetsprosjektet. Samlet planlegger dermed Frydenbø og medinvestorene å bygge 50 leiligheter for rundt 160 millioner kroner. I tillegg kommer oppgradering av hotellet, samt oppgradering av Alpint Hotell, et lite hotell som i dag fungerer som hotell for de ansatte på Dr. Holms. - Det er vanskelig å si hva dette samlet

k ommer til å koste, men vi snakker om rundt 200 millioner kroner, sier Gjøvaag. Flere hoteller? Hotellprosjektet er for øyeblikket det største prosjektet til den bergenske eiendomsaktøren, og det er ikke utenkelig at Frydenbø i fremtiden kommer til å kjøpe flere hoteller. - Vi har fått en håndfull henvendelser, men vi har ingen konkrete planer om å kjøre flere hoteller. Det eneste måtte være om det var noen driftsfordeler knyttet til det og hotellet lå i den samme aksen, for eksempel langs jernbanen. Men vi har foreløpig ingen konkrete planer, bedyrer Gjøvaag. Han forteller at vinteren 2014 ser svært positiv ut for hotellet. - Stadig flere bergensere kommer til Geilo. Med Hardangerbro og ny tunnel på Voss har også reisetiden blitt kortere. Nå kommer man seg til Geilo på tre timer. Kombinasjonen reisetid og svært gode snøforhold gjør at vi ser svært lyst på fremtiden, sier Gjøvaag. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 4 | FEB 2014

NYHETER

Dr. Holms på Geilo skal pusses opp og bygges på for rundt 200 millioner kroner. (Foto: northernvisual.no)

Satte rekord i planbehandling Bergen kommune har fått mye kritikk for lang behandlingstid, men det går fremover. Kommunen satte i 2013 rekord i antall behandlede planer. - Vi behandlet i fjor 52 planer, mot 46 i 2012, som også var et veldig høyt tall, sier byråd for miljø og byutvikling i Bergen, Filip Rygg. Han mener årsaken til rekordbehandlingen er todelt. For det første er aktivitetsnivået i Bergen veldig høyt og det er mange aktører med ulike byggeplaner. - Det har nok skjedd noe i Bergen etter at Bybanen kom. Det urbane er ikke lenger bare forbehold sentrum, men også Kronstad, Wergeland, Paradis og Nesttun. Dette har fått fart på byggeplanene. Det er mange som ønsker å bygge både boliger og næringsbygg i Bergen, og det er positivt, sier Rygg. Har blitt strengere. Den andre årsaken er at kommunen ifølge Rygg har blitt langt strengere på å gi dispensasjoner. - Vi har blitt strengere. Jeg var rådgiver før jeg ble byråd, og det har historisk vært et enormt trøkk på dispensasjoner. I dag er det få som tar en kamp på dette området fordi de som regel ender opp med å gjøre så mye undersøkelser at en ny reguleringsplan er det eneste fornuftige, sier Rygg. Han påpeker at dette er noe bransjen etter hvert har skjønt. - De har sett at det som gjerne fremstår som en snarvei som regel er en omvei. Et eksempel på dette er hotellet Ørnen. De søkte om dispensasjon som de fikk gjennomslag for politisk, men de endte likevel opp med mange strafferunder. Hadde man istedenfor valgt å gjøre dette som en vanlig regulering, så kunne hotellet stått ferdig flere år tidligere. Det er et tankekors, sier Rygg.

FEB 2014 | 4 |

For lang klagetid. Et område hvor det fremdeles er mye å ta fatt i er behandlingen av klagesaker. Behandlingstiden er på nærmere ett år og den er noe tilsvarende på dispensasjoner. - På dette området er vi skrekkelig dårlige, og det er ikke henhold til normerte frister. I og med at klagesakene representerer både nye arbeidsplasser og boliger dette noe som er med og hemmer verdiskapningen i byen, sier Rygg. De gjør derfor nå grep som han håper skal få ned behandlingstiden til i alle fall seks måneder. - Vi gjør i dag en del dobbeltarbeid. Det må vi slutte med. Samtidig må vi sørge for å få rett folk på rett plass. Vi vil også endre noen fullmakter. Det er ikke alt som i dag er politiske prosesser som trenger å være det, sier Rygg. Skulle aldri vært behandlet. Han forteller at det også er mange som får behandlet en byggesak som aldri skulle vært behandlet. - Det er en del byggesaker som har blitt be handlet selv om man har vært klar over at de har vært mangelfulle. De kan for eksempel ha manglet nabovarsel, men likevel har de blitt behandlet. Det hadde vært langt bedre å si nei på et tidlig stadium i stedet for at saken blir behandlet og så gi avslag senere, sier Rygg. Han mener at det oppsummert er tre ting de må bli flinkere på for å få ned både behandlingstid og klagesaker. - Det handler om å få på plass bedre rutiner, endre litt på fullmaktene og få bukt med en del av det dobbeltarbeidet som i dag blir gjort. Klarer vi å bli bedre på disse tre punktene tror jeg mye vil være gjort, sier Rygg.

Innovative byggaktører søkes Innovasjon Norge søker leverandører av produkt, system, løsninger eller tjenester til byggsektoren til nytt program; FRAM Innovasjon Bygg Målgruppen for programmet er leveran dører av produkter, systemer, løsninger eller tjenester til byggsektoren. Bedrifter i byggsektoren satser mindre på innovasjon enn andre bransjer det er naturlig å sammenligne seg med. Samtidig blir en konfrontert med stadig skjerpede byggeforskrifter. Regjeringen sier at TEK 10 bare er et trinn på veien, og signaliserer at allerede fra 2015 vil nye byggeforskrifter på Passivhusnivå bli introdusert. Dette sammen med et økt fokus på godt inneklima og bedre komfort, innebærer et interessant markedspotensial for bedrifter med gode løsninger på disse utfordringene. Innovasjon Norge setter derfor fokus på at innovasjon skal være sentralt for framtids rettede bedrifter. Programmet tar utgangspunkt i erfaringer fra og forsking på bedrifter som har lyktes best med innovasjon over tid, både i Norge og internasjonalt. Dersom dette er noe for deg kan du ta kontakt med Connect Vest-Norge for mer informasjon. torgeir@eiendomsmagasinet.no

torgeir@eiendomsmagasinet.no

REISENDE I KATASTROFER: Bergensselskapet W. Giertsen Hallsystem leverer plasthaller (rubbhaller) over nesten hele verden. Eksportdirektør hos selskapet, Helge Vatnedalen, er reisende i katastrofer

HAR SPESIALISERT SEG PÅ KATASTROFER Når katastrofene inntreffer er bergensselskapet W. Giertsen ofte en av de første på stedet. Selskapet har spesialisert seg på plasthaller til nødhjelpsarbeid over hele verden. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

organisasjoner står for en vesentlig del av selskapets omsetning. På kundelisten står blant annet aktører som WFP (Verdens matvareprogram), FN, UNICEF, Leger Uten Grenser og Røde Kors. - Vi er i dag landets nest største leverandør på dette området. Vi har imidlertid a mbisjoner om å ta markedsandeler og sikre oss en ledende posisjon, sier Vatnedalen. Hallene er lette, men samtidig slitesterke og enkle å montere. Det gjør dem godt egnet til bistandsarbeid, hvor tiden ofte er en av gjørende faktor. - Man monterer en slik hall på én dag. Samtidig er de svært slitesterke. Dukene har en levetid på 15 til 20 år, mens rammeverket holder i 40 år, sier Vatnedalen.

- Akkurat nå er det en krise i Sør-Sudan som gjør at de etterspør haller, sier eksport direktør hos W. Giertsen Hallsystemer AS, Helge Vatnedalen, som rett før jul var i landet som står på randen til borgerkrig og hvor flere hundre tusen mennesker er tvunget på flukt. - Situasjonen er ustabil og det er mange som trenger hjelp. Hallene vi leverer bidrar til at nødhjelpsorganisasjonene får gjort kritisk og svært viktig arbeid, sier Vatnedalen. Reisende i katastrofer. W. Giertsen er et gammelt, familieeid bergensselskap som ble etablert allerede i 1875. Siden den gang har selskapet skiftet markedsområder flere ganger, og de har i dag aktiviteter innenfor en rekke ulike områder. Ett av dem er produksjon og salg av plasthaller til industriformål, men også til nødhjelpsarbeid. - Det kan være tørke eller naturkatastrofer av et eller annet slag. Nylig leverte vi for

ksempel 30 haller til Filipinene i f orbindelse e med syklonen som herjet landet, sier Vatnedale. For å være nær når krisen inntreffer er han derfor to uker hver måned stasjonert i Afrika. Årlig har han rundt 150 døgn på reise, som regel til områder utsatt for en eller annen form for krise. - Jeg er selv oppvokst i Etiopia, og det å kunne kombinere oppveksten i Afrika med denne typen salg synes jeg er både spennende og meningsfylt, sier Vatnedalen. Slitesterke. Rubbhall er opprinnelig et norsk begrep som kom av at produksjonen av slike haller startet opp på Rubbestadneset på Bømlo. I dag er begrepet internasjonalt og overalt i verden vet man hva en rubbhall er. W. Giertsen Hallsystem har spesialisert seg produksjon av slike haller. Det norske markedet er klart størst, men salget til nødhjelps

Skipsverft og hangarer. De siste fem årene har selskapet levert haller så å si over hele verden. Blant landene på listen er Etiopia, Eritrea, Nord- og Sør-Sudan, Kongo, Namibia, Malaysia, på Filipinene, i Nepal, Nord-Korea og Chile. De fleste hallene som går ut av landet går til nødhjelpsarbeid, men hallene dekker også mer ordinære behov. - Vi har for eksempel nylig levert noen store hallsystemer til et skipsverft i Malaysia, sier Vatnedalen. I Norge har de produsert flyhangarer på Rygge og de er i ferd med å bygge en ny idrettshall på Straume. Haller med solceller. Det siste nye er at selskapet også leverer haller med egne solcellesystemer på taket. Det gjør hallene så å si selvforsynt med energi. - Dette er et system som vi har brukt fire år på å utvikle. De fire første systemene ble levert til et pilotprosjekt i Kenya, på grensen mot Somalia. Her har vi satt opp fire sykehushaller, som er så å si selvforsynte med energi. Dette var at prosjekt vi gjorde sammen med Flyktninghjelpen. De var så fornøyd med løsningen vår at vi nå har tatt dette videre som et eget produkt, sier Vatnedalen. torgeir@eiendomsmagasinet.

| 4 | FEB 2014

NYHETER

Kronstadparken i gang med tredje byggetrinn Bara Eiendom holder trykket oppe og er nå i gang med sitt tredje byggetrinn i byens nye bolig- og næringspark. Prosjektet som oppføres i Kronstadparken får en svært synlig og tilgjengelig beliggenhet i den sørlige delen av området, mot Fabrikkgaten i sør og Fjøsangerveien mot vest. Bygget er totalt på rundt 14.000 kvadratmeter, hvor cirka 3.300 er kontorer, mens resterende areal er parkering. - Byggets første til sjette etasje vil gi plass for cirka 260 parkeringsplasser, mens de to toppetasjene vil romme attraktive kontor lokaler med store vindusflater og rikelig med dagslys, sier markedssjef i Bara Eiendom, Ingse Galtung Døsvig. - Jeg like å omtale dem som «penthousekontorer», tilføyer hun. Bygget er et tidligere jernvarelager med en meget massiv konstruksjon. Fremfor å rive bygget har Bara derfor valgt å gjenbruke deler

av den eksisterende grunnkonstruksjonen, samtidig som det skal bygges på både i høyden og lengden. - Det har vært svært viktig å konstruere bygget på en slik måte at kontordelen blir helt adskilt fra parkeringsanlegget slik at to enhetene kan leve helt separate liv. Kontoretasjene får derfor sitt eget inngangsparti og oppgang som skal benyttes eksklusivt for kontor etasjen, sier Galtung Døsvig. De to kontoretasjene vil bli på rundt 1600 kvadratmeter hver, noe som gjør dem vel– egnet for større leietakere som ønsker seg alt på ett plan. Etasjene kan også deles eller bindes sammen med interntrapp for optimal fleksibilitet. Det er lagt vekt på å skape en stilren fasade med klare kontraster som tydelig definerer kontoretasjene som eget element. Kontordelen er derfor utformet som en langstrakt lamell som troner på toppen av bygningen og som står i klar kontrast med byggets øvrige fasader. På endegavlen mot Fjøsangerveien er det tiltenkt fasadeskilt med lys for unik profilering av leietakere. - Prosjektet vil bli oppført i høye kvaliteter både med tanke på innredning, materialvalg

og tekniske installasjoner. Vi gleder oss til å ønske fremtidige leietakere velkommen, avslutter Galtung Døsvig. torgeir@eiendomsmagasinet.no TREDJE BYGGETRINN: Bara Eiendom er i gang med tredje byggetrinn i Kronstadparken. (Illustrasjon: Bara Eiendom)

RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅD

SJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENER

LASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO DGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTIL ASJON

ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO E RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJ

JON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTASJONN RØR VE

INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO ENERGI RÅDGIVNING INSTALLASJON RØR VENTILASJON ELEKTRO Tevas ENERGI Conrad Mohrsvei 15 5072 Bergen Tlf 55 11 69 90 www.tevas.no

FEB 2014 | 4 |

Kjenner du til et spennende næringsbygg? Et bygg hvor det i særskilt grad er lagt vekt på funksjonalitet, HVWHWLNN RJ VDPIXQQVPHVVLJH KHQV\Q KHUXQGHU WUD¿NDOH RJ NRPPXQLNDVMRQVPHVVLJH O¡VQLQJHU

Eiendomsprisen 2014 9L PHQHU Q ULQJVE\JJ VRP IRUWMHQHU GHW VNDO In VW¡UUH RSSPHUNVRPKHW (LHQGRPVSULVHQ VNDO VWLPXOHUH WLO LQQVDWV IRU n VNDSH XWYLNOH RJ IRUPLGOH JRGH Q ULQJVHLHQGRPVSURVMHNWHU Sn 9HVWODQGHW (LHQGRPVSULVHQ YLO EOL XWGHOW Sn VHPLQDUHW 1 ULQJVHLHQGRP L %HUJHQ DSULO 0HQ L JRG WLG I¡U GHWWH YLO YL JMHUQH KD GLQH IRUVODJ WLO SULVYLQQHUH 6HQG GLWW IRUVODJ VQDUHVW RJ VHQHVW LQQHQ PDUV JMHUQH PHG HQ NRUW EHJUXQQHOVH WLO MXU\#HLHQGRPVSULVHQ QR HOOHU WLO 1RUGHD %DQN 1RUJH $6$ 1 ULQJVHLHQGRP %HUJHQ 3RVWERNV 6HQWUXP %HUJHQ

Tidligere vinnere: 2007: )$9 (LHQGRPVXWYLNOLQJ $6 for utvikling av Slottsgaten 1 til Hotell +DYQHNRQWRUHW 2008: 6DQGYLNVERGHU $6 IRU rehabilitering og utvikling av Slaktehuset L 6DQGYLNHQ 2009: *& 5LHEHU (LHQGRP $6 IRU XWYLNOLQJ DY Q ULQJVSDUNHQ L 6ROKHLPVYLNHQ

2010: /LHJUXSSHQ $6 IRU XWYLNOLQJ DY GHW JDPOH LQGXVWULDQOHJJHW WLO +DQVD %U\JJHUL 2011: )U\GHQE¡ (LHQGRP $6 IRU VLWW VLJQDOE\JJ Sn 'DPVJnUG 2012: *& 5LHEHU (LHQGRP $6 IRU %, E\JJHW Sn 0DULQHKROPHQ

s m o d n e Ei ? 4 1 0 2 n e pris 2013: Myrkdalen Hotell for sitt KRWHOOSURVMHNW L 0\UNGDOHQ Prisen: 9LQQHUHQ DY (LHQGRPVSULVHQ InU HW NXQVWYHUN DY 3HU ,QJH %M¡UOR %M¡UOR I HU HQ DY YnUH PHVW LQWHUQDVMRQDOW DQHUNMHQWH NXQVWQHUH +DQ DUEHLGHU SDUDOOHOW L ÀHUH PHGLD PDOHUL VNXOSWXU RJ LQVWDOODVMRQ %M¡UOR YDU )HVWVSLOOXWVWLOOHU L %HUJHQ L Juryen består av: • • • •

6LUL 0H\HU Frode Hoff Egil Herman Sjursen Jan Nyberg

Stifterne av Eiendomsprisen er:

Hovedsponsor for Eiendomsprisen er:

STATSPORTEN AS 18

| 4 | FEB 2014

NYHETER

På jakt etter lokaler? Ta kontakt.

Fabrikkgaten 8 inng. C 5059 Bergen Tlf: 55 38 90 30 E-post: geir@mngholding.no

Sentrum - Sjelden mulighet i et av byens mest profilerte bygg! Leieareal 344 kvm BTA • Unik beliggenhet ved den “Blå steinen” • Nydelig utsikt over Torgallmenningen • Nærhet til det urbane og pulserende bylivet • Lyst og moderne med høy standard • Store vindusflater og god takhøyde • Bybane og busstopp kun et steinkast unna • Fleksible lokaler som kan tilpasses leietaker • Overtagelse etter avtale For mer informasjon og avtale om visning, ta kontakt med Renate Iversen, Mobil: 924 09 697 E-post: renate@bara.no

www.bara.no

FEB 2014 | 4 |

SOM MED FASTTELEFONEN: Cellekontoret er dødt, på samme måte som fasttelefonen. Det mener arkitekturpsykolog i selskapet Mellomrom, Oddvar Skjæveland.

| 4 | FEB 2014

TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG

CELLEKONTORENE ER HISTORIE

Det tradisjonelle kontoret med fire vegger og en dør du kan lukke bak deg er dødt. Det mener arkitekturpsykolog Oddvar Skjæveland. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Det er med cellekontoret som med fast telefonen, det er historie, sier arkitekturpsykolog i selskapet Mellomrom, Oddvar Skjæveland. Den siste tiden har det rast en debatt om åpne kontorlandskaper og hvor effektivt det er og hvor bra dette er for de enkelte ansatte. Selskapet Mellomrom har spesialisert seg på rådgivning av leietakere og huseiere som ønsker optimalt tilpassede lokaler, hvor økt trivsel og effektivitet er nøkkelfaktorer. Skjæveland kjenner ikke til noen nybygg prosjekter hvor det i dag bygges enkelt kontorer. - Det siste større kontorbygget i Bergen som ble bygget med kun enkeltkontorer, så vidt jeg vet, var Skatteetatens lokaler. Folk spør oss hele tiden om det å droppe enkeltkontoret er en riktig vei å gå, men jeg har sluttet å ta stilling til dette. Det skyldes først og fremst at det ikke finnes noen forskning som gir oss gode svar på dette. Jeg har derfor lagt meg på en pragmatisk linje i forhold til dette og sier at kontorlandskapet er kommet for å bli, mens cellekontoret er blitt en støttefunksjon, sier Skjæveland, som legger til at de ser på det som sin oppgave å bidra til en utvikling av høye kvaliteter i de åpne løsningene. Avhenger av brukeren. Selskapet er for tiden tungt involvert i et treårig innovasjonsprosjekt kalt «K2 Morgendagens Arbeidsplass». Her skal Mellomrom og SINTEF kartlegge hva som skal til for å skape morgendagens arbeidsplass. Mellomrom har rollen som formell eier av prosjektet, og styrer det med SINTEF som hovedleverandør. Prosjektet har en verdi på FEB 2014 | 4 |

30 millioner kroner, og er tildelt av Norges Forskningsråd. Odfjell Drilling og Sparebank 1 SR-Bank er med som «prøvekaniner» gjennom samtidig utvikling av deres nye hovedkontor i henholdsvis Bergen og Stavanger. Hva som kjennetegner morgendagens kontorer er ifølge arkitekturpsykologen vanskelig å være konkret på. - Hva som er riktig kontor avhenger av den enkelte brukeren. Et kontor som er riktig for én kan være helt feil for en annen. Nøyaktig hva som kjennetegner fremtidens kontor lokale er derfor umulig å si noe helt konkret om, sier Skjæveland. Økt verdiskapning. Han mener imidlertid at økt grad av brukertilpasning er noe vi vil se stadig mer av fremover. - For å forstå hvilke lokaler som er riktig for den enkelte brukeren er det viktig å forstå kulturen i det enkelte selskap. Vi går derfor alltid inn og analyserer bedriftene før vi sier noe om hva som er riktige lokaler for dem. Dette handler om mye mer enn bare den enkelt medarbeiders trivsel og velvære. Forskning viser at riktige lokaler har en helt klar effekt på bedriftens verdiskapning. Tilpassede lokaler som er i tråd med selskapet kultur og bygger opp under denne, kan være med å øke bedriftens verdiskapning med mellom 5 og 15 prosent. Dette er en økt verdiskapning som i mange tilfeller dekker inn hele leiekostnaden og vel så det. Det å bruke tid på å tilpasse lokalene til det aktuelle selskapet er med andre ord god butikk, sier Skjæveland. Shopping-kontorer. Hvordan fremtiden ser ut avhenger altså av hva man holder på med. Likevel er det noen tendenser som peker seg klart ut. En av dem er altså at kontor landskapene er kommer for å bli. - Vi tror at morgendagens kontorlokaler er åpne, men med større og større variasjon. Vi ser for oss kontorlandskaper som er mye mer variert, hvor hver enkelt ansatt kan finne det miljøet som passer for ham, sier Skjæveland.

Fremtidens kontorer vil være aktivitets baserte. Å jobbe aktivitetsbasert betyr at det er aktiviteten som styrer hvor man jobber fra. De ansatte kan velge om de vil jobbe konsentrert i stillesonen eller om de vil møtes i kaféområdet for et møte eller en video konferanse. Dette er en organisering som også innebærer at sjefen mister kontrollen over de ansatte, i det minste det fysiske overblikket i lokalet. Det er altså ikke nok å bare ommøblere og instruere de ansatte om nye arbeidsmåter, sjefen må jobbe med sitt eget lederskap og kanskje forandre det ganske radikalt. - Vi mener at varierte smågrupper er det som fungerer best. Vi snakker da om grupper på mellom tre og ni personer som sitter sammen i det som fysisk defineres som deres t erritorium. Dette må være avgrenset fysisk, gjerne med planter eller tekstiler, sier Skjæveland. Downsizing. I tillegg til at smågruppene vil bli mer fremtredende tror han også at pult størrelsen skal ned. I dag er en meter og seksti centimeter standardstørrelse på pultene. Om to til tre år vil den være en meter og førti centimeter. I tillegg blir antall kvadratmeter per ansatt stadig mindre. - Alt kommer til å bli mindre. Kontorene kommer til å bli mindre og pultene blir mindre. Jeg tror at man innen 2020 vil se at areal bruken i effektive kontorbygg har falt fra over 20 kvadratmeter i dag til mellom 12 til 15 kvadratmeter per ansatt, sier Skjæveland. «Downsizing» vil med andre ord være et sentralt begrep fremover. - Vi støtter ikke en slik utvikling, men vi ser at den kommer, sier Skjæveland. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FLEKSIBILITET ER NØKKELEN FOR FREMTIDENS KONTORBYGG Fremtidens kontorbygg må være fleksible. Det handler både om fysisk utforming, men også om tekniske løsninger. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Fleksibilitet er viktig i forhold til at man da lett kan reorganisere arealene inne i bygget og dermed tilpasse seg organisatoriske endringer, sier Per Egil Steen som er innleid fra Stema Rådgivning AS for å være prosjektdirektør for nybygget til Sparebanken vest. - Det er viktig at bygget er så fleksibelt at man med enkle grep kan gjøre om på arealene slik at de kan tilpasses en rekke tenkelige behov. Dette er en fleksibilitet som blir ivaretatt i det nye bygget til Sparebanken vest, sier Steen. Gridsystem. Det nye bankbygget blir på cirka 20.000 kvadratmeter. Det var opprinnelig planlagt på 25.000 kvadratmeter, men på grunn av at de måtte kutte i kostander måtte antallet kvadratmeter ned. Det forhindrer ikke at bygget blir et av de flotteste kontorbyggene i sentrum når det blir ferdig, og i hovedsak er alle sentrale funksjoner og hovedgrep i bygget intakt. - Økonomi er viktig enten man vil det eller ei. Derfor er arealeffektivitet et sentralt tema. Å kombinere gode kvaliteter, både i materialvalg og tekniske løsninger, og samtidig ha en helhetlig tanke rundt selve bygget kan være en stor utfordring. Det handler om å finne en god og riktig balanse mellom kvalitet og økonomiske rammer, sier Steen. De har derfor utarbeidet en helhetsplan for bygget. Planen sørger for en «rød tråd» gjennom helebygget og definerer ulike arealsoner som vil ha ulike kvaliteter. - Det innebærer at vi for eksempel vil ha mer robuste arealer i fellesområder som har en høyere belastning. I kontorarealene er det fokus på fleksibilitet og der har vi definert et gridsystem på 2,7 ganger 2,7 meter hvor man kan flytte vegger og enkelt dele opp arealene slik bruker ønsker. Det kan være cellekontorer, stillerom eller slik det er lagt opp til i dag, som et åpent landskap. Vi har slike gridsoner i hver kontor etasje i bygget, noe som bidrar til å gjøre bygget fleksibelt. På den måten blir lokalene et verktøy for organisasjonsendringer. Det handler om å legge til rette for effektivitet og produksjonsflyt hos leietakerne, sier Steen.

Servicekonsept. I tillegg til Sparebanken Vest, vil leietakere i bygget være selskap i samme familie. Det vil si Kyte Næringsmegling, Eiendomsmegler Vest, Brage Finans, Norne Securities og Frende forsikring. Til sammen er kapasiteten i nybygget på 830 faste arbeidsplasser. - Et viktig element er servicekonseptene som etableres i bygget. Det vil for eksempel være et lite auditorium med plass til 100 mennesker, et mindre møtesenter og spisested med et fullverdig kjøkken. Det jobbes nå med å utvikle mulige servicefunksjoner som kan tilbys. Hvorvidt det blir tilbud om rens av klær eller om man vil kunne bestille mat som man kan ta med seg hjem gjenstår å se. Muligens er det noe som vil kjennetegne fremtidens kontorbygg i større grad, at man får mulighet til å bestille flere typer tjenester som man normalt har fått andre steder, men som man nå kan bli tilbudt via arbeidsplassen. Om dette er noe som faktisk kommer i dette bygget er opp til de enkelte leietakerne, sier Steen.

til IT-parker som gjør at det i all hovedsak er kjølingen som er utfordringen. Dette løser vi med et eget sjøkjøleanlegg, sier Steen. Steen har jobbet på en rekke store nasjonale byggeprosjekter tidligere, og han mener at det nye finansbygget vil representere et verdifullt løft for byen og for nærmiljøet, både når det gjeld arkitektoniske kvaliteter og økt aktivitet i området rundt Jonsvollskvartalet. - Det kommer til å bli et utrolig flott bygg, sier han. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FAKTA Kvadratmeter: 20.000 Ferdigstillelse: Oktober 2015 Entreprise: Constructa, Bolset (fasade) Prosjektledelse: Stema Rådgivning Interiør: Iark (Oslo) Entreprisekostnad: Ca. 500 millioner (totalkostnad konfidensiell)

Bygget etter Tek07. Bygget skal etter planen overleveres i oktober 2015. Prosjektet ligger så langt litt foran skjema, men fremdriftsplanen er likevel ikke revidert. Dette skyldes at det er hele tiden kan dukke opp uforutsette utfordringer som krever ekstra tid. Bygget er oppført etter Tek07. Siden den tid har Tek10 kommet og med det et langt større fokus på energieffektivitet. - Vi møter i stor grad kravene i Tek10. På energi forbruk lander vi på 91 KWh per kvadratmeter. Det innebærer at dette blir et B-bygg, sier Steen. Han påpeker at det har vært en veldig utvikling på dette området etter at bygget ble prosjektert i 2008. - Ut fra det som da var normen så satte Sparebanken Vest seg ambisiøse mål, og vi overleverer i forhold til det, sier Steen. Han legger også til at man i Jonsvollkvartalet er avhengig av store glassfasader for å få til strekkelig med dagslys inn i lokalene. - I dag er det slik at de fleste bygg er så godt isolerte, har mange tekniske løsninger i tillegg

| 4 | FEB 2014

TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG

UTVIDET SERVICEKONSPET: Per Egil Steen som er prosjektdirektør for nybygget til Sparebanken vest, mener at moderne arbeidsplasser ofte vil tilby et utvidet servicekonsept. Det betyr for eksempel at man vil kunne bestill mat få rens av klær. Om dette er konsepter som kommer i det nye SPV-bygget er opp til leietakerne.

FEB 2014 | 4 |

BRUKES AKTIVT: Kontorlokalene til Bergen Energi brukes i følge administrerende direktør, Bill Schjelderup, aktiv for å sikre selskapet nye kontrakter. (Foto: Morten Wanvik)

| 4 | FEB 2014

PROFIL

–LOKALENE VÅRE ER ET VERKTØY FOR VERDISKAPNING TEKST TORGEIR HÅGØY FOTO MORTEN WANVIK

Selskapets lokaler spiller en avgjørende rolle for suksess. Det mener seriegründer og administrerende direktør i Bergen Energi AS, Bill Schjelderup.

FEB 2014 | 4 |

BESØK: Bergen Energi får rett som det er besøk av kunder og samarbeidspartnere i sine lokaler på Fantoft. Da betyr det mye hvordan lokalene ser ut. (Foto: Morten Wanvik)

| 4 | FEB 2014

PROFIL

FAKTA I 2007 ble Bill Schjelderup kåret til årets entreprenør innen handel av Ernst & Young og i 2005 ble han kåret til årets Kjuagutt av DnB. Han står også bak energiselskapene Norwegian Energy Brokers AS (nå ICAP), First Energy Brokers AS, samt verdens laksebørs, Fish Pool ASA. I tillegg til Fanteria AS.

“ Så lenge vi klarer å få kundene inn

i bygget, så er svært mange av kontraktene nesten så godt som signert BILL SCHJELDERUP, BERGEN ENERGI

- For å si det på en litt flåsete måte, dersom min er større enn din, så skjer det noe i ditt hode, sier Bill Schjelderup. Han er administrerende direktør i Bergen Energi. Selskapet ble etablert da Norge i 1991, som første land i verden, etablerte et fritt energimarked hvor kjøp og salg av strøm ble fristilt produsenter og linjenett. Selskapet er i dag et internasjonalt konsern med kontorer i Finland, Sverige, Danmark, Tyskland, Nederland, Frankrike og England. Resten av Europa dekker de gjennom underleverandører, og Nord- og Sør-Amerika, samt Australia dekkes gjennom en global allianse som Bergen Energi var initiativtaker til. Selskapet hadde i 2012 en omsetning på 300 millioner kroner. - Det er ikke størrelsen det kommer an på, men mange av våre kunder vil gjerne se hvem de kjøper tjenester av. De vil ha en b ekreftelse på at vi er skikkelige mennesker som tar ansvar for de oppdragene de gir oss. Da spiller det en rolle hvilket lokale man har og hvilke arbeidsforhold vi har etablert for våre kolleger, sier Schjelderup. Handler ikke om kvadratmeter alene. Tidligere satt de i et overfylt lokale, hvor det var både trangt og kaotisk. - Jeg er overbevist om at vi har signert kontrakter i det nye lokalet som vi ikke ville fått signert der vi var tidligere. I dag er det slik at så lenge vi klarer å få kundene inn i bygget, så er svært mange av kontraktene nesten så godt som signert, sier Schjelderup. Går man inn og analyserer hvor arealeffektive lokalene til Bergen Energi er, vil de trolig ikke komme veldig godt ut. - For noen er dette med effektivitet nærmest en religion. Poenget mitt er at gode lokaler ikke er en diskusjon om kvadratmeter alene. Jeg har ikke regnet på hvor effektive våre lokaler er, og jeg har heller ingen planer om å gjøre det. For oss handlere det ikke om det. Det handler om å skape arbeidsplasser hvor folk trives og som genererer verdier. Jeg er overbevist om at hadde vi hatt lite attraktive

FEB 2014 | 4 |

lokaler, så ville en del av de internasjonale selskapene aldri valgt oss som leverandør. I dette lyset kommer det med effektive kvadratmeter langt nede på prioriteringslisten, sier Schjelderup. Kombinerer gammelt og nytt. I 2007 kjøpte han og to kolleger CMR-bygget på Fantoft gjennom eiendomsselskapet Fanteria AS. Dette er et bygg fra 1967, og det sier seg selv at visse grep måtte gjøres for å løfte bygget til dagens standard. Bygget var preget av mange lange og lukkede korridorer hvor dagslys var mangelvare. Innmat og vegger er derfor fjernet og nytt kjøleanlegg er satt inn, samt at ventilasjonssystemet er optimalisert. - Vi har samtidig beholdt veldig mye av det gamle. Vår filosofi har vært at så lenge ting er av god kvalitet, så beholder vi det. Det vi har gjort er derfor først og fremst å slippe lyset og utsikt til gjennom å åpne opp lokalene. Vi ble rådet til å gjøre en rekke grep som ville kostet oss dyrt, men mye av dette har vi valgt bort. De som kommer hit vil derfor se en kombinasjon av gammelt og nytt, noe vi m ener fungerer godt. Trivselen blant de ansatte er svært god og turnoveren er lav. Grepene vi har gjort har kostet oss lite s ammenlignet med hva det ville kostet om vi hadde fulgt alle rådene vi ble gitt, sier Schjelderup. De har blant annet et auditorium hvor de arrangerer konferanser og møter. Inn redningen er fra 60-tallet. - Dette ble av de tidligere eierne sett på som et rom som gjorde det vanskelig å få solgt bygget, og det var derfor planer om å bygge på og gjøre det om til kontorer. For oss er dette auditoriet ett av våre aller beste salgsverktøy. Her samler vi kunder, ansatte og samarbeidspartnere. Det er et fantastisk lønnsomt rom, sier Schjelderup.

for å diskutere internasjonale utfordringer. Dette er et konsept Schjelderup dyrker videre. Han tilbyr blant annet sine kolleger fra andre land, samarbeidspartnere og andre besøkende et eget minihotell i kontorbygget. I praksis fungerer derfor bygget også som et hotell, hvor de kan sove, jobbe og også spise i byggets egen restaurant, Fantauranten. - Dette er elementer som bidrar til at kontoret gir oss en merverdi. Vi får entydige bekreftelser fra de som kommer hit at det har vært godt å komme til oss, og at de har fått lært de ansatte å kjenne. Når de er her får de se hvordan vi jobber, og det gir oss troverdighet. At vi har egne leiligheter til de som kommer på besøk og at vi har en egen restaurant med en profesjonell kjøkkensjef er elementer som bidrar til å øke både trivsel og samhold, sier Schjelderup. Han forteller at bygget har blitt og vil bli oppgradert etter hvert som de ser at de har råd til det. Ett av punktene på listen er en egen pub. - Dette handler både om å ha litt fantasi, men også om å være åpen for litt fanteri. Vi lever bare en gang og da må vi ha det litt gøy også. Derfor er trivsel og samhold på arbeids plassen så viktig, sier Schjelderup. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Smeltedigel. CMI og CMR-miljøet på Fantoft har helt siden det ble etablert vært en smeltedigel hvor miljøer fra hele verden har møttes

FORTELLER EN HISTORIE: Uansett hvordan kontoret ditt ser ut, så forteller det en historie. Interiørarkitekt hos design- og kommunikasjonsbyrået, Colours, Merethe Strømmen, oppfordrer bedriftene til å være mer bevisste på hvilken historie de forteller. Jacob Grieg Eide er business development director hos Colours

RIGG KONTORET FOR VEKST

Å designe kontorløsninger handler om mye mer enn areal. For design- og kommunikasjonsbyrået Colours er det viktig å s kape gode kommunikasjons arenaer som bidrar til vekst. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi er opptatt av å skape optimale kontorløsninger hvor kommunikasjon av tydelige budskap er en integrert del. Dette tror jeg er noe som kommer til å få et stadig større fokus i fremtiden, sier interiørarkitekt hos Colours, Merethe Strømmen.     - Uavhengig av hvordan lokalene ser ut, så forteller de en historie. Hva ønsker man som bedrift å kommunisere til sine ansatte og besøkende samarbeidspartnere, spør Strømmen. Stort potensial. Kommunikasjons- og designbyrået Colours har de siste tolv årene jobbet mye med å utvikle og styrke en rekke selskapers merkevare og identitet. For dem er det en selvfølge å inkludere design av arbeidsplassene i byggingen av en sterk merkevare.   - Her mener vi at det ligger et stort uutnyttet potensial, sier Strømmen.  Hun er ansatt hos design- og kommunikasjonsbyrået nettopp for å ivareta at interiørløsningene blir en integrert del av en helhetlig kommunikasjonsstrategi for selskapets kunder.   - Det å jobbe med interiørfaget som en inkludert del av kommunikasjonsstrategien åpner for spennende muligheter, både for kunden og oss som designere. Det kan være med å gi dem et konkurransefortrinn med tanke på business, rekruttering av kompetanse og hvordan de optimaliserer investeringen i arbeidsplassene, sier Strømmen.    Et tydelig budskap. Et av selskapene Colours

har samarbeidet med er Karsten Moholt. Colours utviklet i 2011 ny identitet for det tradisjonsrike bergensfirmaet og har de siste årene bidratt til å utvikle en gjennomtenkt kommunikasjonsstrategi i nær dialog med Karsten Moholt. Tankesettet herfra tok de med seg i p lanleggingen av sine nye lokaler i Storebotn Næringspark på Askøy, hvor Colours har stått for design av romlig profilering og budskap. Selskapet var på plass i lokalene i løpet av januar, med offisiell åpning 31.januar i år. C olours designet også ny identitet for Petroleum Geo- Services (PGS) i 2013, og ble også her valgt som naturlig samarbeidspartner for profilering og skiltløsninger i interiøret i deres nye bygg som åpnet august 2013. Business development director hos Colours, Jacob Grieg Eide, mener at ved å gjøre dette riktig, så vil lokalene ha positive effekter både i forhold til trivsel og rekruttering, men også det rent økonomiske.  - Man må benytte den arenaen som l okalene faktisk er. Ved å legge til rette for positive opplevelse tror vi at lokalene kan være en av faktorene som får kundene til å velge deg. Står valget mellom to tilbydere, hvor den ene har gitt kunde en positiv opplevelse og den andre ikke, så tror jeg valget for kunden blir enklere. Det b etyr ganske enkelt mer business, sier Grieg Eide.    Verdens beste forutsetninger. For å oppnå

effektiv kommunikasjon er det ifølge Grieg Eide og Strømmen ikke nok å fylle et møterom med videoskjermer. Man må ha en helhetlig plan for hvilke historier man ønsker å fortelle, hvordan flatene skal utnyttes, og med hvilket innhold.  - Kommunikasjonsteknologien gir i dag muligheter som fremdeles er uforløst som virkemiddel i utformingen av arbeids- og møteplasser. Potensialet for samhandling, transparens og god informasjonsflyt er stort dersom interiørarkitekter og kommunikasjonsmiljøer møter hverandre tidlig i planleggingsprosessen. I dag er ikke denne tverrfaglige tilnærming utnyttet godt nok, men jeg tror at det er noe som vil komme mer og mer fremover, sier Grieg Eide  Grieg Eide. Han påpeker at innovasjon skjer der ulike fagmiljøer møtes.   - Ved å møtes kommer man opp med ny skapende løsninger som vil forandre måten vi jobber på. Bergen har noen av verdens ledende teknologimiljøer. Vi har derfor de beste forutsetningene for å bli ledende på utviklingen av innovative og verdiskapende kontorkonsepter som kommuniserer godt med både ansatte og kunder, sier Grieg Eide. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 4 | FEB 2014

TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG GRØNNE LOKALER: I Japan bygger de ikke bare grønne bygg, men også grønne lokaler. Selskapet Pasona har brukt store arealer innvendig på dyrking av frukt og grønnsaker, noe som gir kortreist råvarer til næringsbyggets spisesteder. (Foto: Kono Design/NewYork)

DETTE ER VIRKELIG ET GRØNT BYGG Mens vi her hjemme ofte er fornøyd med en slapp palme i et hjørne, så har det Japanske selskapet Pasona viet 4000 av sine 20.000 kvadratmeter til en urban gård som gir de ansatte både frukt og grønnsaker. TEKST TORGEIR HÅGØY Rekrutteringsselskapet Pasonas hovedkontor i Tokyo er et grønt bygg i ordets rette forstand. Den urbane gården i bygget består av 200 ulike typer frukt, grønnsaker og ris som blir dyrket, høstet og brukt i kafeene i bygget. Fasaden av bygget er i tillegg dekket med blomster og grønne vekster, tilpasset de ulike sesongene. Disse grønne vekstene skaper dermed en levende og dynamisk grønn vegg og en tydelig identitet for bygget. En av årsakene til at Pasona ønsket å gjøre dette er at antallet gårder sentralt i Tokyo har vært sterkt nedadgående. Japan produserer i dag mindre enn 1/3 av det kornet de trenger og må importere resten. Dyrkingen av egne råvarer bidrar dermed til å redusere importog transportbehovet. I tillegg bidrar plantene til å forbedre innemiljøet og flere prøver av luftk valiteten i bygget viser en reduksjon i CO2-nivåene der plantene er. Dette er noe som igjen kan bidra til økt produktivitet. Bygget er tegnet av det New York-baserte multidesignkontoret, Kono Designs, og et er eksempel på hvordan fremtidens kontorbygg kan være. Bygget er en arena både for arbeid, men også for lokal og miljøvennlig mat produksjon. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FEB 2014 | 4 |

BYGGER IDENTITET I KLATREVEGGEN

SOSIAL MØTEPLASS: Klatreveggen til Aker Solutions på Kokstad er selskapets sosiale møtested og bidrar samtidig til å bygge selskapets merkevare. Stephane Trotta fra A berdeen Asset Management og Rita Sølvi Torheim og Jarle Daae fra Aker Solutions er godt fornøyd med den positive effekten veggen har hatt.

| 4 | FEB 2014

TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG

Et lokale er ikke lenger bare et bygg med gulv, tak og fire vegger. Det er selskapet identitet og merkevare. Hos Aker Solutions har de en egen klatrevegg i kontorlokalet. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Vi ønsket at de nye lokalene våre skulle si noe om hvem vi er som selskap. Vi er dynamiske og fleksible og ønsker å prøve ut nye ting. Klatreveggen er et bilde på energien i selskapet. Den sier mye om hvem vi faktisk er, sier direktør for asset integrity management i Aker Solutions, Jarle Daae. Positive opplevelser. Selskapet flyttet inn i sine nye lokaler i det gamle Nera-bygget på Kokstad i september i 2012. Dette var opprinnelig en del av fabrikklokalene til Nera. Alt innvending er revet ut og lokalene er bygget opp igjen fra bunnen av. Det er Aberdeen Asset Management som eier lokalene og som leier dem ut til Aker Solutions. - For oss er det viktig å gi de ansatte gode og positive opplevelser. Klatreveggen er senteret i bygget og et naturlig samlingssted. Veggen brukes både i faglige, men også sosiale sammenhenger. Vi opplever dette som et positivt tilskudd til lokalene, samtidig som det er med og styrker vår identitet, sier Daae. - Resultatet er at våre ansatte trives. Vi kan aldri gjøre alle til lags, men gjennomgangs tonen blant våre ansatte er at de trives svært godt. De vil ikke bort herfra, sier fasility manager hos Aker Solution, Rita Torheim. Variert. Hun vektlegger at det som var viktig for dem som leietaker var fleksible lokaler hvor det var tilrettelagt for samspill mellom og på tvers av de ulike avdelingene. - Dette føler jeg at lokalene ivaretar på en god måte. Her er mye åpne arealer med god takhøyde, samtidig som arbeidsstasjonene er godt avskjermet. Det gjør at man både har s osiale soner for samarbeid og møter, men også stillesoner hvor man kan jobbe konsentrert, sier Torheim. De små tingene. Stephane Trotta i Aberdeen Asset Management mener at klatreveggen er et positivt bidrag til lokalene, men trekker også frem en rekke andre faktorer som han mener bidrar til god trivsel.

FEB 2014 | 4 |

- En ting er selve den fysiske arbeidsplassen, men det er alle tilleggsfunksjonene som bidrar til å gjøre dette til et godt bygg. Vi har totalrenovert lokalet og blant annet fått på plass garderober med store tørkerom, slik at de ansatte kan sykle på jobb. Vi har også etablert parkeringsplass for 24 el-biler, samtidig som bygget selvfølgelig har egen kantine. Dette er slike småting, som samlet sett bidrar til å øke trivselen, og dermed gjør dette til et godt kontorbygg, sier Trotta. Til sammen har de brukt rundt 75 millioner kroner på oppgraderingen av bygget, og de er enda ikke ferdig. - Hele bygget er på rundt 23.000 kvadrat meter. Aker sitt lokale er på 3500 kvadratmeter. Vi oppgraderer bygget gradvis. Når det er totalrenovert vil det fremstå som en flott eiendom, sier Trotta.

i. Som leder av et selskap må man derfor tenke over hvordan man fremstår både overfor kunder, omverden, men også egne ansatte. Det å ha en klatrevegg i lokalet er absolutt en interessant vei å gå. Dersom man også tar en kikk på det Google gjør, så ser man at de i tillegg til selve lokalet også har en rekke aktiviteter knyttet til arbeidsplassen. Det er selvfølgelig noe de gjør for å tiltrekke seg de beste hodene, men ikke minst for å holde på dem, sier Lislerud. Han tror at dette er faktorer som kan være med på å få en arbeidstaker til å velge et selskap foran et annen. - Lokalene spiller en viktig rolle i rekrutteringssammenheng, og det er definitivt viktig at selskapets ledere har et bevisst forhold til hvilke signaler man sender ut gjennom lokalene, sier Lislerud.

torgeir@eiendomsmagasinet.no

Stadig viktigere i rekrutterings sammenheng Lokalene kommer til å spille en stadig viktigere rolle i ansettelsesprosessene fremover. Dagens unge vil jobbe i moderne lokaler som tar miljøet på alvor. - Det er mange faktorer som spiller inn når det kommer til rekruttering, men det er helt klart at selskapets beliggenhet og lokalene spiller en viktig rolle, sier regiondirektør i Mercuri Urval, Geir Lislerud. Interessant vei å gå. Han forteller at de som kom ut i arbeidslivet på 2000-tallet og senere er langt mer opptatt av design og branding enn det litt eldre medarbeidere ofte er. - De ønsker å fremstå på en viss måte gjennom jobben og selskapet de representerer. Da er det ikke vilkårlig hvilke lokaler selskapet sitter

Posisjonerer seg. Han får støtte fra markedsog kommunikasjonsdirektør i NECON, Aslak Gundersen. - Dette handler ofte om det førsteinntrykket man får når man besøker en bedrift. Har selskapet lyse og attraktive lokaler og det ser ut som det er et trivelig miljø, så er det klart at man som arbeidstaker er mer fristet til å jobbe der enn i et mørkt, trist og nedslitt lokale, sier Gunden. Han peker på at mange av de store aktørene innenfor olje og gass i Bergen de siste årene har fornyet, eller er i ferd med å fornye lokalene sine. - Det betyr noe og innovative løsninger i forhold til design. Jeg tror en del av dette skyldes at de ønsker å stå bedre rustet i forhold til rekruttering fremover. Det er jo også slik at det er mye kjekkere for oss å sende konsulenter til at nytt lokale enn et gammelt nedslitt lokale, sier Gundersen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

MILJØBYGG: Nybygget til Forsvarsbygg på Haakonsvern blir Bergen og landets mest miljøvennlige nye kontorbygg. (TEGNING: Forsvarsbygg)

FORSVARSBYGG BYGGER FOREGANGSBYGG Forsvarsbyggs nye kontorbygg på Haakonsvern blir trolig det mest energieffektive nybygde kontorbygget i Norge. TEKST TORGEIR HÅGØY

Mens det ene miljøprosjektet etter det andre har skutt i været andre steder i landet, så har Bergen ligget etter. De svært gode miljø byggene har latt vente på seg. Nå kommer det imidlertid et bygg som kan endre på dette. Forsvarsbygg går snart i gang med et såkalt ZEB-prosjekt (Zero Emission Building) på Haakonsvern. - Det er beregnet at bygget skal få et energiforbruk på 16 KWh per kvadratmeter. Totalt vil det 2200 kvadratmeter store kontorbygget bruke like mye energi som 1,5 gjennomsnitts eneboliger, sier Lars Clement Pedersen. Han var frem til nylig prosjektleder for bygget i Forsvarsbygg. Nå arbeider han som arkitekt i næringslivet, og Arild Lunde har tatt over «stafettpinnen» som prosjektleder i Forsvarsbygg.» Landets mest energieffektive? Når det gjelder energiforbruk i et bygg er det viktig å skille mellom byggets faktiske energibehov og hva det trenger av levert energi, altså hva de må kjøpe av energi. Når Forsvarsbygg sier at bygget har et energibehov på 16 KWh per kvadratmeter, så er det snakk om levert energi. Det faktiske energibehovet til bygget ligger imidlertid en del høyere. Bygget har et energi behov på 84.700 KWh, men 53.000 KWh blir produsert av byggets egne solceller. Det betyr at byggets faktiske energibehov er på 42 KWh per kvadratmeter. Løse, tekniske installasjoner kommer i tillegg. - Dette er tall som gjør det til det mest energieffektive nybygde kontorbygget i Norge, sier Pedersen. Etter planen skal bygget stå ferdig mot slutten av 2015.

tilbyggets 2. og 3. etasje. Det er lagt opp til cellekontorer og cirka 50 prosent kontorlandskap, med høy grad av fleksibilitet i tekniske løsninger. I og med at Forsvarsbygg skal ut med en anbudskonkurranse på bygget ønsker de ikke å være konkrete på hva bygget vil koste per kvadratmeter, men de sier at de estimerte kostnadene til å være bare mellom tre og fire prosent høyere enn for et A-bygg. Beregninger de har gjort viser at strømregningen i nybygget blir redusert med 96 prosent i forhold til det gamle depotbygget. - Forsvaret skal benytte bygningen i minimum 60 år. I denne perioden vil tilleggsinvesteringen vise seg som svært fornuftig, sier Pedersen. Solceller i Bergen. For å gå fra energiklasse A til passivhusstandard må man gjøre noen grep. - Det er mange relativt enkle tekniske løsninger som til sammen gjør at vi oppnår nullenergimålet, deriblant sjøvarmepumpen på Haakonsvern og solcellepanelene på taket. Vi gjorde noen beregninger på været, og det viser seg at det er mye mer sol i Bergen enn man skulle tro. Det betyr at det nye bygget kan pro-

dusere og lagre ganske mye energi av seg selv. I perioder vil det også produsere mer energi enn det selv har behov for, sier Pedersen. Et annet viktig element er at man har god kontroll på byggets tetthet. Dette er noe som vil bli testet og målt underveis i prosessen. - Graden av nøyaktighet fra entreprenørens side er nok større på et slikt prosjekt enn på et standardprosjekt, sier Pedersen. Gjennomførbart overalt. Han påpeker at Forsvarsbygg ikke har noen spesielle forutsetninger som legger forholdene bedre til rette for dem enn andre eiendomsaktører. - En viktig forutsetning for prosjektet er drifts perioden. Det er ikke alle aktører som har en kommersiell interesse av å legge til høyere investeringskostnad for å oppnå bedre økonomi i driftsperioden. Vi påstår at dette konseptet er fullt ut gjennomførbart og svært interessant økonomisk og teknisk i de tilfeller hvor aktøren har interesser og ansvar for en lengre horisont enn kun deler av prosjektutviklingen, sier Pedersen. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Bare marginalt dyrere. Kontorbygget er prosjektert som et passivhus på tre etasjer. Bygningen blir bygget for å tåle en påbygging i høyden til fire etasjer. Bygget vil inneholde lager, arkiv, samt kunderettet virksomhet og administrative funksjoner. Lager, arkiv og kunderettet virksomhet ligger i 1. etasje, mens de administrative funksjonene er lagt

NOV 2013 |

TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG FUNGERER GODT: Åpent kontorlandskap fungerer tmerket og Lin Christin Standal Hjelle som er regionssjef i u Telenor Eiendom Holding AS kunne aldri tenkt seg noe annet.

TRIVES BEST I ÅPENT LANDSKAP FUNGERER GODT: Åpent kontorlandskap fungerer tmerket og Lin Christin Standal Hjelle som er regionssjef i u Telenor Eiendom Holding AS kunne aldri tenkt seg noe annet.

Etter 14 år i åpent landskap kunne regionssjef i Telenor Eiendom, Lin Christin S tandal Hjelle, aldri tenkt seg noe a nnet. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY I det siste har debatten om åpent landskap rast. Forskere forteller at arbeidse ffekten til de ansatte faller og at de mistrives. Regionssjef i Telenor Eiendom, Lin C hristin Standal Hjelle, gir et helt annet bilde av virkeligheten. Selskapet var et av de første i landet som gikk over til åpne landskap og i Bergen måtte medarbeidere forlate sine cellekontorer allerede i 2000. - Medarbeiderundersøkelser viser at trivselen blant de ansatte er svært god. De sier også at de aldri kunne tenkt seg å flytte tilbake til cellekontorer, sier Standal Hjelle. Har foretatt justeringer. Telenors eiendom på Kokstad er på 27.000 kvadratmeter, og bygget fikk da det var nytt en rekke nasjonale og internasjonale priser. At de ansatte i selskapet trives er det liten tvil om. Telenor gjør det som regel godt når man kårer hvem som er landets mest attraktive arbeidsgiver. Da Telenor gikk i gang med planleggingen av de nye Telenorsentrene, hvor Bergen var nummer to ut, hadde de klare visjoner for hva disse sentrene skulle bli. - Ambisjonen var at Telenorsentrene skulle være Nordens fremste arbeidsplass for ny skapende virksomhet, sier Hjelle. Løsningen de valgte var altså åpne landskaper med stillerom, sosiale møterom, samtale rom og fellesarealer. Ny teknologi skulle ha en sentral plass. Fordelingen mellom åpent landskap og cellekontorer var i Bergen på dette tidspunktet 70/30. - I Bergen tok man ikke dette med åpne kontorlandskaper helt ut. Det har man senere blant annet gjort på Fornebu, sier Hjelle.

FEB 2014 | 4 |

Noen utfordringer. Siden 2000 har imidlertid både Telenor og teknologien endret seg mye. Utviklingen har vært enorm. Allerede i 2004 gikk derfor selskapet i gang med å tilpasse lokalene til en ny hverdag. - Vi foretok da en brukerundersøkelse for å finne ut hva som fungerte og hva som ikke fungerte. Tilbakemeldingen var at alt arbeid som involverte kommunikasjon og at deling av informasjon fungerte svært godt. De ansatte fikk god samhandling. Det var også svært positivt at de med ledende stillinger satt sammen med de andre ansatte. Individuelt arbeid som ikke krevde for mye konsentrasjon fungerte også godt, sier Hjelle. Det kom imidlertid også frem i undersøkelsen at det var en utfordring knyttet til individuelt arbeid som krevde fred og ro. Telenor har blant annet mye forskningsarbeid som krever større grad av stillhet. - For å løse dette problemet etablerte vi blant annet noen lesesal-soner, hvor det ikke er lov til snakke eller ta telefonsamtaler. Vi har også innført et prinsipp kalt «Ringer i vann». Dette innebærer at arbeid som medfører prating og samarbeid plasseres i nærheten av inngangen til en arbeidssone, og så blir det mer og mer stille etter hvert som man beveger seg innover i sonen. Hver enkelt arbeidstaker må selv søke en arbeidsplass som gir mulighet for effektiv jobbing. I dag har vi det vi kaller funksjons baserte, eller aktivitetsstyrte arbeidsplasser. Det betyr at de ansatte sitter der det er mest hensiktsmessig for dem å være, sier Hjelle. For at dette skal fungere må man ha «clean desk» uten bilder av kone, barn og masse papirer. - Dette betyr likevel at de fleste hos oss har mer eller mindre faste arbeidsplasser. Det er imidlertid miljøer hvor det er en underdekning av plasser. Dette skyldes at de som regel er mye ute og derfor ikke har det samme behovet for en fast plass, sier Hjelle. Andelen åpent landskap er i dag økt fra 70 til 100 prosent.

Anbefaler det varmt. Etter 14 år i åpent landskap ville det vært utenkelig for Hjelle å gå tilbake til cellekontorer. - Dersom jeg skulle byttet jobb og jeg fikk vite at arbeidsgiveren kun hadde cellekontorer ville jeg blitt veldig betenkt. Det ville bli å gå tilbake i tid, kjedelig og lite sosialt, sier hun. Hjelle er derfor ikke i tvil om hva hun vil an befale alle som i dag vurderer å bytte lokaler. - Man må selvfølgelig gjøre en analyse av selskapet og hvilke behov man faktisk har, men i 95 prosent av tilfellene ville jeg nok anbefalt en åpen løsning. Men det er viktig at man tar med seg de erfaringene som vi og andre har på dette området for å utvikle løsningene videre, noe som er en kontinuerlig prosess, sier Hjelle. torgeir@eiendomsmagasinet.no

TELENORS SPILLEREGLER FOR ÅPNE LANDSKAP 1.

Vis hensyn, unngå høy snakking. Stemmen din bærer kanskje lenger enn du tror. 2. Bruk multirom og møterom for lengre samtaler, møter og Live meeting. 3. Respekter andres behov for arbeidsro. 4. Begrens ringevolum på telefonen, sett telefonen på stille eller møte. 5. Lydvolum på PC, radio eller musikk skal være av, med mindre du bruker hode telefon. 6. Rydd etter deg i alle fellesarealer som møterom, tekjøkken, kopirom og multiromrom. 7. Multiromrom, møterom og stillesonen kan ikke benyttes permanent. 8. Stillesonen skal ha fullstendig ro. Vis respekt for de som arbeider her, de ønsker arbeidsro. 9. Rydd arbeidsplassen etter deg ved dagens slutt. 10. Vis hensyn, vær tålmodig og ha forståelse for hverandre.

HIB GÅR I DYBDEN OG SPARER TRE MILL. KWH Et avansert energisystem bidrar til at det nye høgskolebygget i Bergen sparer tre millioner KWh årlig i tilført energi. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY SPARER: Høgskolen i Bergen sparer store penger på at de har installert et eget bergvarmeanlegg i nybygget. Jon Viking Thunes i Sweco har vært sentral i planleggingen av anlegget.

- Systemet reduserer det årlige behovet for levert energi til bygningsmassen med nærmere 3.000.000 kWh. Legger man europeisk kraftmiks til grunn så tilsvarer dette reduserte CO2-utslipp på rundt 1.700 tonn CO2 pr år, noe som er betydelig for ett enkelt byggprosjekt, sier John Viking Thunes hos Sweco. Et gigantisk batteri. Måten de har fått til dette på er å benytte jordvarme. Under bygget er det boret til sammen 80 brønner ned til en dybde på 230 meter. I borehullene i fjellet under byggene lagres kjøle- og varmeenergi som så gjenvinnes over året. - Kjøleenergi fra sommeren magasineres i bakken og tas ut til oppvarming om vinteren og omvendt, sier Thunes. Fjellet under høgskolen er nokså tett med lite sprekker. Det er dermed lite grunnvanns gjennomstrømning. Dette gjør at berget under skolen egner seg for lagring av termisk energi over året. Kort fortalt virker systemet slik: I hvert borehull ligger det rørslynger der det sirkulerer væske. Om vinteren brukes varmepumpene til å trekke ut varme fra fjellet og levere denne med en høyere temperatur inn på byggets varmeanlegg. Dette går da både til gulvvarme, ventilasjon og radiatorer. I løpet av vinteren synker således temperaturen i berggrunnen under bygget med noen få grader. I sommerhalvåret, når kjølebehovet er størst «lades» så brønnene ved at overskuddsvarmen fra kjøle prosessen sendes ned i brønnene, og slik heves temperaturen i grunnen gjennom sommeren igjen. Hurtiglager. For å ytterligere effektivisere e nergisystemet er det også etablert et «hurtiglager» som skal ta seg av de store døgn variasjonene i kjølebehovet som et slikt bygg har. Under plassen foran hovedinngangen til bygget (døpt for Solheims Plass) ligger det fire store ståltanker på til sammen ca 150 kubikkmeter. - Disse utgjør et sofistikert lager med en saltløsning som smelter ved +10C. Dette har halvert installert kjøleeffekt fra over 2,4 MW til cirka

1,3MW. Vi har altså oppnådd at vi kunne halvere størrelsen på kjølemaskinene samt at det ikke er en eneste tørrkjøler på taket. Disse er jo store og lite pene og avgir betydelig støy når de er i drift. På dette bygget ville de beslaglagt store deler av takarealet, sier Thunes. Når det er som kaldest og varmepumpene alene ikke kan levere 100 prosent av byggets behov, er bygget også tilknyttet BKK sitt fjernvarmenett for å ta toppbelastningene. Oppnår bare B. Thunes forteller at det er tenkt miljø og energi i så godt som enhver detalj i dette prosjekt, og at resultatet i sum er ganske imponerende. - HIB vil fremstå som et byggverk med en imponerende kvalitet på inneklima/innemiljø og byggetekniske kvaliteter uten at kostnadene er blitt høyere enn sammenlignbare bygg, og med et beregnet energibehov som ligger godt under bygg av samme type. Dette er bygget for å møte fremtiden på en god måte, sier Thunes. Til tross for dette oppnår likevel ikke bygget den beste energikvaliteten. Total levert energi med prosjekterte data og driftsforutsetninger ligger på 115 kWh per kvadratmeter per år. Dette er tallet Sweco venter å oppnå dersom ikke driften av skolen avviker vesentlig fra det de har lagt til grunn. Dette vil gi en bygget en energikarakter grønn B. - Vi kunne selvfølgelig ønsket oss en A, men dette bygget ble prosjektert før energimerkeordningen i det hele tatt eksisterte og før TEK10, ja i god tid før TEK07 også. Sett i det perspektivet er dette et godt miljø- og energiprosjekt, sier Thunes. Ville gjort det annerledes. Hadde bygget blitt prosjektert i dag er det en del ting Thunes ville gjort annerledes. - Vi må jo huske på at energidesignen til bygget tross alt ble bestem for 8 til 10 år siden, og det har skjedd en stor utvikling i nettopp denne perioden spesielt med tanke på teknisk forskrift og fokus på energi og miljøriktig bygging. Skulle vi designet dette i dag ville vi nok sett på muligheten for å

utnytte direkte solenergi, både solvarme og el-paneler. Kanskje ville vi endret hele grunn designet og basert oss på fjernvarme og fjernkjøling. Det siste er ganske interessant fordi vi ved hjelp av termiske prosesser faktisk kan kjøle bygget med fjernvarme. Det er et faktum at våre fjernvarmeanlegg, som primært baserer seg på forbrenning av avfall, har et betydelig energioverskudd i sommerhalvåret. Samtidig må vannsirkulasjonen i fjernvarmenettet opprettholdes av ulike grunner. Overskuddsvarme kjøles i denne årstiden bort over taket i Rådalen. Da kan vi med termiske prosesser bruke fjernvarmen til å frembringe kjøling til bygget. Dette kan jeg forklare nærmere om det er interessant. Denne muligheten vurderer vi i dag i andre prosjekter vi arbeider med, sier Thunes. Videre ville han nok i dag gått enda lenger med selve bygningskroppen i form av noe bedre isolering og tetting og enda lavere U-verdier på vinduer og dører. - Kanskje ville vi også vurdert om det kunne lønne seg å bore betydelig dypere og utnytte geotermisk energi i enda større grad, sier Thunes. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 4 | FEB 2014

TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG

Energikilden som aldri går tom Geovarme er en energikilde for fremtiden. Energien er ren, fornybar og investeringen er nedbetalt i løpet av noen år. Kirsti Midtømme leder Norwegian Center for Geothermal Energy Research, et senter for forskning og teknologiutvikling innenfor geotermisk energi, ved Christian Michelsens Research. Hun mener potensialet for geo varme i Bergen er enormt. - Geovarme er en energikilde som aldri går tom. Har man først installert et slik anlegg, så har man et system som går til evig tid. Normalt sett er anleggene nedbetalt i løpet av en fem til sjuårs-periode. Da har man altså gratis og ren, fornybar oppvarming av byggene, sier Midtømme. Hun forteller at bergensområdet er godt egnet for denne typen anlegg. Det har blant annet å gjøre med bergarten granitt, som er vanlig i vårt område. - Granitt er mer radioaktiv enn andre berg arter, noe som bidrar til å gjøre den varmere. Samtidig er lite leirebunn og løse bergmasser i området. Det gjør bergensområdet godt egnet for geotermiske energistasjoner, sier Midtømme. En sak som var aktuell for litt siden var at Løvstakken kunne fungere som en stor geovarmesentral for store deler av Bergen. Midtømme tror mer på flere mindre sentraler enn én stor. - Vi ser på smarte løsninger hvor man lagre både solvarme og spillvarme fra industrien og så bruke den når man trenger den. Vi tror dette er en energiløsning for fremtiden, både for næringsbygg, men også for private boliger, sier Midtømme. torgeir@eiendomsmagasinet.no

FEB 2014 | 4 |

Dagfinn Heradstveit (Thommessen)

Kirsti Midttømme Senior Scientist, Center Manager CGER

DISSE HAR GJORT DET Sparkjøp (Kokstad) Universitet. Sjøvannsbasert. Høgskolen i Bergen Haukeland universitetssykehus Sartor senter Åsane Senter ClampOn

DETTE ER GEOENERGI Høytemperatur geotermisk energi, også kalt dyp geotermisk energi er varmeenergi fra jordens indre, dypere enn 300m. Den har sitt opphav i varmeenergi lagret i kjernen og mantelen fra jordklodens opprinnelse, samt fra en kontinuerlig tilførsel av varmeenergi fra spaltning av radioaktive elementer i jord skorpen. Temperaturdifferansen fører til en kontinuerlig varmestrøm fra jordens indre til overflaten. I tillegg til varmeformål kan dyp geotermisk energi utnyttes som energikilde for kraftproduksjon på grunn av høye temperaturer. Grunnvarme, også kalt lavtemperatur eotermisk energi eller grunn geotermisk g energi, er betegnelser på utnyttelse av lavtemperatur varme i den øverste delen av jordskorpen; i jord, berg eller grunnvann. Denne varmen er i all hovedsak lagret solenergi, med et lite bidrag fra spalting av radioaktive elementer. Energien brukes til oppvarmingsformål enten direkte, eller om temperaturen er for lav (under 40 °C), ved hjelp av en varmepumpe.

TRÅR TIL: Daglig leder i Massiv Lust, Alex Lien, trår selv til når massivtre-elementene skal på plass. Selskapet har sin største og i praksis første leveranse til nye Ulsmåg skole.

TROR PÅ TRE Massivtre trekkes i stadig større grad frem som et byggemateriale for fremtiden. Selskapet Massiv Lust satser stort på dette området og har flere prosjekter i Bergen. TEKST & FOTO TORGEIR HÅGØY

- Er det en ting jeg er sikker på, så er det at fremtiden bygges i tre, sier daglig leder i selskapet Massiv Lust, Alexander Lien. Selskapet holder til i Luster og produserer og selger massivtreelementer til både private, offentlige og kommersielle byggeprosjekter. Massivtreelementer er treplanker som er lagt ved siden av hverandre eller i kryss lagvis og sammenføyd med lim, dybler eller stålstag. Sammen danner de et byggelement som normalt er 120 centimeter bredt og fra 3 til 4 meter og opp til 13 til 14 meter langt. De krysslagte elementene er de vanligste og blir levert som 3 til 9 lags elementer avhengig av bruksområde. I desember var Lien på en energieffektiviseringskonferanse i regi av Connect Vest. Her presenterte selskapet sine planer og fortalte om fordelene med massivtre. - Massivtre har en rekke fordeler som bygge materiale. En av dem er at det er veldig lett å forme og bearbeide slik som man ønsker. Dette åpner opp for en rekke spennende arkitektoniske muligheter som man ikke har med flere av de mer brukte byggematerialene, sier Lien. Verdensledende på treteknologi. Massiv Lust har for tiden flere prosjekter i Bergen, blant annet Ulsmåg skole og en privatbolig på Birkelundstoppen. Materialet egner seg ifølge ham svært godt også til næringsbygg. - Veldig mye av det som i dag bygges i stål og betong kunne man bygget i tre, sier Lien. Han mener at Norge har en unik mulighet til å ta en verdensledende posisjon på bruk av trevirke til bygg. - Vi ønsker å drive den trebaserte innovasjonen i Norge, men samtidig har vi som nasjon noen eventyrlige muligheter. Vi har de økonomiske midlene og vi har råvarene. Hvorfor ikke bruke det råstoffet som vi har mye av på en mer fornuftig måte. Vi har nå levd godt av olje og gass i flere tiår, hvorfor kan vi ikke nå bruke en del av de midlene vi har tjent på dette til å bygge oss opp til å være de beste på teknologi innen tre. Vi kan bli den nasjonen som verden ser til på dette

området, i stedet for å være den oljemarinerte nasjonen vi er i dag, sier Lien. Store miljøfordeler. Miljøfordelene ved å bruke tre som byggemateriale er enorme. Tre lagrer CO2 i hele levetiden i stedet for å slippe det ut. Det er beregnet at man ved å erstatter en bærekonstruksjon i stål med tre, så reduserer man utslippet med nesten 1 tonn CO2 per kubikkmeter trevirke. Lav vekt gir også reduserte transportbehov, noe som er gunstig for både økonomi og miljø. Bygg i massivtre veier under 30 prosent av tradisjonelle bygg. Noe som også gir mulighet til å bygge på tomter med dårlige grunnforhold. - Klimaet betyr stadig mer, men det som er ukjent for mange er at det legges større og større vekt på byggets totalregnskap. Det inkluderer også hva av energi som ble brukt i forbindelse med oppføring av bygget. Litt omtrentlig kan man si at man ved produksjon av massivtre har et energibehov som er godt under halvparten av behovet ved mer vanlige byggematerialer som stål og betong, sier Lien. På toppen av dette står tre for noe av den mest effektive karbonfangsten som finnes. For hver kile tre man putter i veggen, så lagrer man 1,8 kilo karbon. - Byggesteinene til tre er karbon. Dette er en helt eventyrlig måte å rense Co2 på. Dersom premissene er at Co2 er en av våre største klimautfordringer, så er skogen løsningen. Spørsmålet er da hvordan man på en best mulig måte kan forvalte skogen både i et miljø perspektiv, men også som en viktig råvare som byggemateriale, sier Lien. torgeir@eiendomsmagasinet.no

| 4 | FEB 2014

TEMA FREMTIDENS KONTORBYGG

TREFAKTA Massivtre er en betegnelse på treplanker som er satt sammen til store treelementer. Treplankene legges normalt 90 grader på hverandre i 3 til 9 lag avhengig av bruksområde og danner et byggelement som normalt har bredde fra 1,2 – 3 m og er opptil 16m lange. Vekt: 450 kg/m3 Massivtreelementer kan brukes i alle typer bygg som boliger, næringsbygg skolebygg, barnehager og helsebygg. Massiv Lusts prosjekter i Bergen: Ulsmåg skole (skolebygg) Fremtidsbygg (Birkelundstoppen) (enebolig)

Bør sikte høyere enn forskriftene Å bygge fremtidsrettede bygg er ikke det samme som å følge myndighetenes for skrifter. Man bør sikte høyere enn som så. -Det mener daglig leder av Naturvern forbundet Hordaland, Nils Tore Skogland. - Mange planlegger byggene etter gjeldende forskrifter. Dette er å stille inn kompasset feil, sier Skogland. Må se seg rundt. Han mener at man i stedet for å gå for myndighetenes minstekrav heller bør orientere seg om hva som faktisk er mulig å få til. - Kravene fra myndighetene sammenfaller ikke alltid med den teknologiske utviklingen og hva som er mulig å få til. I stedet for at man for eksempel sikter seg inn på Tek10, så bør man se lenger fram. Det finnes mange som tenker innovativt og er kommet langt på dette området. Særlig i Danmark og Tyskland. Bygg

FEB 2014 | 4 |

har i dag et potensial til å være en energi produsent, sier Skogland. Selv holder Naturvernforbundet til i et gammelt lokale på Bryggen, et lokale som normalt sett ikke skulle vært spesielt energieffektivt. - Ved hjelp av en rekke energieffektiviserende tiltak, og ikke minst over snittet fokuserte brukere, så har vi klart å få forbruket ned til 54 KWh per kvadratmeter per år, sier Skogland. Grepene de har gjort er blant annet å etter montere innvendige vinduer, installere varmepumpe, montert en del LED-pærer og installert effektiv styring av oppvarming. - Det betyr at man ikke nødvendigvis trenger et veldig moderne kontorbygg for å få ned energiforbruket. Man kan faktisk gjøre mye der man allerede er. Det handler om kunnskap, energistyring, riktige investeringer og bruker bevissthet, sier Skogland. Gode bygg vil skille seg ut. Det gamle lokalet på Bryggen kommer dermed langt bedre ut enn de nye og moderne kontorbyggene som i dag reises. Skogland er ikke spesielt imponert over nybyggene til Sparebanken Vest og DNB som begge opererer med et energiforbruk på rundt 100 KWh per kvadratmeter per år. - Jeg er ikke så imponert over disse energi resultatene, men samtidig er det en del forklaringer på hvorfor det har blitt slik. Det er en lang kjede som skal fungere. En ting er at utbyggerne og leietakere skal etterspørre energieffektive og miljøvennlige lokaler, men det er utfordrende å få arkitekter, ingeniører og entreprenører til å levere de mest miljøvennlige og energismarte byggene, uten at det blir for dyrt, sier Skogland. Han mener at vi har vært gjennom en periode hvor eiendomsprisene har steget , selv om byggene ikke har vært så miljøvennlige og energismarte. - Jeg tror at markedet fremover vil bli mer differensiert hvor man vil se at sunne bygg som bruker lite energi vil skille seg positivt ut, sier Skogland.

Trenger flere smarte bygg. Han tror fremtidens kontorbygg vil være smarte bygg som det er godt å oppholde seg i. - Smarte bygg har bevegelsesstyrt lys og varme, samtidig som skytjenester plasseres på steder det er lett å kjøle og at eventuell varme fra lokale IT-tjenester benyttes til varme produksjonen. Byggene kan også benytte takareal til solfangere og solstrøm, samt grønne tak som kan redusere belastningen i avløpsnettet ved ekstremnedbør, sier Skogland. - For å utjevne varmebehovet er det mulig å lagre solvarme i brønner om sommeren, som kan brukes om vinteren. Dette fungerer som et varmebatteri. I Bergen hvor det ikke er veldig kaldt bør forutsetningene for slik teknologi være gode, sier Skogland. torgeir@eiendomsmagasinet.no

BØR SIKTE HØYERE: Landets eiendomsutviklere bør sikte høyere enn forskriftene. Det mener Nils Tore Skogland som er daglig leder i Naturvernforbundet Hordaland. (Foto: Naturvernforbundet Hordaland)

TIL LEIE I SIGNALBYGG

TELENORSENTERET PÅ KOKSTAD • Attraktive, arealeffektive og fleksible kontorarealer med unik profilering langs Flyplassvegen. • Signalbygg oppført i 2000 med gjennomgående meget gode bygningsmessige og tekniske kvaliteter. • Meget god parkeringsdekning og tilgjengelighet – bussterminal og bybanestopp (2016) i umiddelbar nærhet. • Sjeldent godt utvalg av fellesfasiliteter. Resepsjon, møteromsavdeling, konferansesal, kantine, sykkelparkering, trimrom, garderober, dusjer mm. • Fullservicekonsept som ivaretar «alle» leietakers behov kan tilbys. • Totalt areal for utleie ca. 9.500 m². Omfatter flere enheter av ulik størrelse. Ta kontakt for nærmere presentasjon. FINN-kode: 46461304 Henvendelse: Kyte Næringsmegling AS – tlf: 55 55 33 50 Geir Nordstad mobil 947 93 870 geir@kyte.no Lars Morten Kyte mobil 913 17 522 lars@kyte.no

www.kyte.no

SALG RÅDGIVNING UTLEIE

vestlandets ledende næringsmegler

Kyte næringsmegling as i 2013 ble det omsatt næringseiendom i Bergensregionen for ca 2,8 milliarder kroner. Kyte næringsmegling as var megler/rådgiver i over 40 % av volumet, med en samlet transaksjonsverdi på ca 1,2 milliarder kroner. i tillegg bistod vi med utleie av ca 41.000 kvm. i undersøkelsen «eiendomsbarometeret 2013» ble Kyte næringmegling as kåret til den dyktigste næringsmegler i Bergen av aktørene i eiendomsmarkedet. Har du behov for rådgivning, verdivurdering, bistand i forbindelse med salg eller utleie, ta gjerne kontakt for en samtale.

For nærmere informasjon om våre tjenester, ta kontakt med: Kyte Næringsmegling AS: 55 55 33 50 www.kyte.no

LEDIG KONTOR I FJØSANGERVEIEN

600m² ledig i 4. etasje. Kyte Næringsmegling AS

KONTAKT

Lars Kyte Tlf. 91 31 75 22 E-post: lars.kyte@kyte.no

Ideell plassering i forhold til hovedveier i Bergensområdet. God parkering med heis rett fra garasjen. Gangavstand til Bybanen.

Rasmussen Eiendom AS

Rune Markussen Tlf. 90 78 74 78 E-post: rm@rasmussen-eiendom.no

900 m² LEDIG I KANALVEIEN Kan deles fra 250 – 900m². Ideell plassering i forhold til hovedveier i Bergensområdet. God parkering innendørs og utendørs. Gangavstand til Bybanen.

Kyte Næringsmegling AS

KONTAKT

Lars Kyte Tlf. 91 31 75 22 E-post: lars.kyte@kyte.no

Rasmussen Eiendom AS

Rune Markussen Tlf. 90 78 74 78 E-post: rm@rasmussen-eiendom.no

FLEKSIBLE LOKALER TIL LEIE I BERGEN

– Med god parkeringsdekning

Folke Bernadottes vei 40, Fyllingsdalen

Ledig areal: Fra 2 000 til 14 500 m2 ▪ Flott eiendom med sentral beliggenhet i Fyllingsdalen. ▪ Stor fleksibilitet og arealeffektivitet.

▪ Egner seg både som enbrukerbygg og kan tilpasses flere leietakere. ▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering.

Fremstår i dag med en kombina

▪ Meget god parkeringsdekning.

sjon av cellekontor og landskap

▪ Ledig medio 2014.

og huser ca 500 arbeidsplasser, møteromsavdeling, kantine mm.

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

Sandslimarka 55, Sandsli

Ledig areal: Fra 1 500 til 12 300 m2 ▪ Meget sentralt beliggende kontor eiendom på Sandsli. ▪ Lokalene har i dag ca 600 arbeids plasser fordelt på kontorlandskap og cellekontor. Kan deles opp i

▪ Garderobe, dusj og sykkelparkering. ▪ Meget god parkeringsdekning med ca 270 plasser. ▪ Ca 5 000 m2 blir ledig primo 2014 og ørvige lokaler i 2014/2015.

mindre leieareal og innredes etter leietakers behov.

Kontakt megler: Lars Erik Wirsching, tlf. 905 67 398, lars.erik.wirsching@dnb.no

DNB Næringseiendom AS er et datterselskap av DNB Livsforsikring ASA og forvalter ca 1,2 mill. kvm eiendom, i hovedsak kontorbygg, kjøpesentre og hotell. For mer informasjon, vennligst ta kontakt med oss på leiekontor@dnb.no eller 815 44 100. Se våre ledige eiendommer: www.leietakerdnb.no

fullt utleide forretnings-/kontorlokaler til salgs

Bergen sentrum, Strandgaten 209

2 219 kvm

• Gode, nyrenoverte næringsseksjoner sentralt på Nordnes i Bergen sentrum. • Enkel adkomst og god tilgjengelighet. • Fullt utleid, med årlige leieinntekter på ca. kr 2,7 mill. • Forretningslokaler i u1 (snr. 1) utleid til Hi-Fi klubben, kontorlokaler i 2. og 3. etg (snr. 2 og 3) til Regus AS. • Salgsobjekt: 100% av aksjene i Pentamid Strandgaten AS. • Bud ønskes. KONTAKT MEGLER: RoSSy AddiNGtoN | tLF: 909 80 462 rossy.addington@dnb.no

Rett på sjø og vei

Nor dh or dlan d n ær in g spar k

E39

300 MÅL

200 MÅL

BYGG og

TOMTER for

NY Næringspark sentralt nord for Bergen

SALG eller LEIE

• • • • • • • • •

Stort havneområde med dypvannskai. 500 mål med fleksible reguleringsbestemmelser. Utbyggingspotensial 600 000 kvm. God infrastruktur i området, ingen køproblematikk. 30 minutter kjøring fra Bergen Vi tilbyr salg/leie av tomter fra 2 mål og oppover Skreddersydde bygg og haller. Kostnadseffektive lagerløsninger ved sjø. Næringsseksjoner fra 100 kvm og oppover.

www .NHnaringspark. no

E39

NÆRINGSEIENDOM

Petter Grevstad Theodorsen // Tlf: 904 11 776 // E-post: Petter.theodorsen@em1.no Kurt Furnes // Tlf: 904 122 70 // E-post: kurt.furnes@em1.no

Minde/Wergeland

2 lokaler til leie, sentralt ved Bybanestopp. Sentralt på Minde, mindre enn 50 m fra Bybanestopp er de ledig lokaler både på gateplan og i 2. etg – også med direkte inngang fra bakkeplan. Lys og godt eksponert, med store vindusflater. Etter vår oppfatning er dette to gode lokaler med bredt bruksområde – butikk, showrom, forsamling, helse/trening, publikumsrettede kontorer til rene kontorer osv. Byggets fasade vil bli oppgradert og innvendig vil kvalitetene bli oppgradert i et samarbeid med ny leietaker. En god mulighet til å etablere på Minde – et område som sannsynligvis står foran et stor utvikling. Adresse: Eikeveien 1 Areal: 1. etg BTA 575 kvm 2. etg BTA 205 kvm – inngang fra bakkeplan Lokalene kan leies hver for seg.

Ta kontakt for mer informasjon. Kontakt: Thor Torgersen E thor.torgersen@fanasparebank.no T 55 91 99 42 | M 982 12 269

Kontakt oss for kjøp, salg og utleie av næringseiendommer

Tine Lekven Johansen Advokat/leder næringsmegling E tine.lekven.johansen@fanasparebank.no T 55 91 99 38

Thor Torgersen Salgsansvarlig næringsmegling E thor.torgersen@fanasparebank.no T 55 91 99 42 | M 982 12 269

Anette Haaland næringsmegler E anette.haaland@fanasparebank.no T 55 91 99 59 | M 982 12 268

Cecilie van der Heide næringsmegler E cecilie.heide@fanasparebank.no T 55 91 98 70 | M 982 12 260

www.fanasparebankeiendom.no Bergen sentrum 55 91 99 60 | Markeveien 4 c | 5012 Bergen E eiendom@fanasparebank.no

Moderne og ærverdige kontorer

I Kong Oscarsgate 45 totalrenoverer vi 280 kvm kontorlokaler, og tilpasser dem leiers behov. Eiendommen er tegnet av arkitekt Egil Reimers og inngangsparti og trappehus av arkitekt Per Grieg. Dette er Bergens Trygdekasse sine lokaler fra 1930-tallet. Nye kontorer vil ha fra 10 til 18 arbeidsplasser avhengig av innredningsløsninger. 8 parkeringsplasser kan leies separat i eget parkeringshus. Ferdigstillelse sommer 2014. Kontakt: Martin Smith-Sivertsen, e-mail: smith-sivertsen.eiendom@smisi.no Telefon 55 31 50 60 / 977 65 045 www.smisi.no

Firmaleilighet på fjellet? Nye møblerte fritidsleiligheter langs Bergensbanen til leie på åremål. Fakta om eiendommen - Mjølfjell stasjon: 2 og 3 roms leilighet - Solbakken vokterboilig – 4 roms leilighet - Gol stasjon: 2 roms leilighet

Kontakt Gunnar Aase Mobil: 95035241

MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE: DNB Næringsmegling Eiendomsmegler 1 Næring

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felleskostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

Fana Sparebank Næringsmegling Kyte Næringsmegling Newsec

BERGEN SENTRUM

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SOTRA

SANDVIKEN

SANDSLI

ASKØY

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

BERGEN NORD

NESTTUN

LAKSEVÅG

Åsane senter

Kleppestø

Straume

Bergen sentrum

Nesttun

Flesland

| 4 | FEB 2014

MARKED LEIEPRISER

STORT: Lagerbygget på Ulven på Os er svært og har et areal på hele 37.000 kvadratmeter.

BERGEN SENTRUM

Har satt Os på vent

Stabilt i sentrum. Sentrum har de høyeste leieprisene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger prisene helt oppe på 2600 kroner kvadrat meteren.

Eier av det gigantiske Lidl-bygget på Os har satt hele prosjektet på vent inntil ny vei fra Bergen er en realitet. Det planlegges mye på Os, men det ligger frem i tid. Dette gjelder både vei og utviklingsplanene i Os sentrum. Eier av Lidl-bygget har slått seg til ro med at Os har fremtiden foran seg. - Vi sitter egentlig og venter på veien, sier John Mjøen i NHP Eiendom. Selskapet som delvis er eid av Reitan Gruppen overtok lokalet da Rema 1000 kjøpte butikkene til Lidl i 2008. Siden den gang har det egentlig ikke skjedd noe med det 37.000 kvadratmeter store råbygget på Os. - Vi har hatt ulike interessenter som har vært interessert, men vi har innsett at det er først når den nye veien kommer at eiendommen vil få noen særlig aktualitet, sier Mjøen. Dårlig logistikk. Bygget ble aldri ferdigstilt under Lidl og er det heller ikke i dag. Bygget er derfor som et råbygg å regne. Rema 1000 gjorde selv en vurdering av bygge da de skulle relokalisere sitt lager i Bergen. Valget falt den gang på Hylkje på grunn av bedre trafikale forutsetninger. - Hadde veien vært ferdig, så hadde valget kanskje blitt annerledes, men slik det er i dag, så er det for tungvindt rent logistisk, sier Mjøen. Når bygget en dag blir tatt i bruk vil bygget måtte ferdigstilles og skreddersys for den aktiviteten leietaker ser for seg. - Det er først og fremst lagervirksomhet, men også produksjon. Bygget har god takhøyde og 110 porter, sier Mjøen.

Må vente i seks år. De skal imidlertid ha godt med is i magen for å vente på den nye veitraseen mellom Bergen og Os. Veien er inne på Nasjonal transportplan, men åpning er ikke planlagt før i 2020, altså om vel seks år. Den nye veien vil imidlertid forbedre veiforbindelsen til Os vesentlig. Kjøretiden på dagens vei er omlag 35 minutter utenom rushtiden. Utbyggingen er beregnet å gi en reduksjon på 17 minutter i kjøretiden. For Os kommune sin kommunekasse er veien også svært viktig, ettersom den vil løse ut store næringsareal i Endelausmarka, areal som Os kommune eier og kan selge til de som vil etablere seg der. Veien er altså anslått å koste om lag seks milliarder kroner, som er forutsatt finansiert med 3,4 milliarder kroner i statlige midler og 2,6 milliarder kroner i bompenger. torgeir@eiendomsmagasinet.no

Bergen sentrum har en svært sammensatt eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leieprisene også varierer svært mye. De aller fleste lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmeteren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter. De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietakerne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er signert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

2600,1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

FEB 2014 | 4 |

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for selskaper innen olje relaterte aktiviteter.

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå begynner noen av dem å materialisere seg.

Sandsli har over flere år hatt status som oljeog gasslokasjonen i Bergen. Denne statusen kommer de nok til å beholde, men flere selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er i midlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt selskap som er en sammenslåing av Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regionale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør tunge miljøer.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også y tterligere 60.000 kvadratmeter i samme området. Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for F lesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplassene i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Flesland er positiv og kommer til å skyte fart. Leieprisene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transformeres til en ny kontorlokasjon. De fleste selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og gassbransjen.

2000,-

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS 2000,-

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings korridoren er et område som står f oran en voldsom utvikling, dersom alle p lanene blir realisert. Av nybygg som snart ferdigstilles i Næringskorridoren er blant annet Minde Næringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanalveien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstadparken, i tillegg til GC R iebers nybygg for DNB i Solheimsviken. Dette området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst. Næringskorridoren defineres som området som ligger fra og med Solheimsviken og sydover fra Danmarksplass, langs Kanalveien. Leietakermassen i området er i stor utvikling. Fra å være tilholdssted for mer arealk revende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor ingeniørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS SNITT LEIEPRIS

PRISUTVIKLING Svakt stigende

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

PRISUTVIKLING Stigende

| 4 | FEB 2014

MARKED LEIEPRISER

NESTTUN & MIDTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

Solid på oljeservice. På samme måte som for Sandsli og Kokstad, så er det oljeog gass industrien som står tungt på Sotra.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmennpraktiserende fastleger, spesialister, fysioterapeuter, kiropraktorer og plastikk kirurger og et helt sykehus. Ingen andre steder i Bergen er samlingen av helse personell like stor. Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp rustet og mange har ønsket seg til sentrums lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendomsselskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 k vadratmeter næringsareal i Fyllingsdalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke Bernadottesvei 40 er eid av DNB Nærings eiendom og f oreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en oppgradering i forhold til materialvalg og m iljømessige kvaliteter før det blir leid ut, og DNB Næringseiendom jakter nå på leietakere. Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig kommunikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke store finansinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.

Med ny vei til Sotra vil området vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafikale utfordringene i området har vært betydelig, men med en løsning i siktet kan næringslivet tenke lang siktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdigstillelse er i 2021. Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea industrien. Sammen med resten av Bergen er vår region den ledende driftsbyen i l andet. Mange av selskapene er konsentrert i området rundt CCB, hvor det også for øye blikket foregår en storstilt utbygging. Det er også store planer på Straume, hvor blant annet Lie Gruppen planlegger å bygge sin mye omtalte Kystby.

TOPP LEIEPRIS

2100,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1100 - 1500,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

PRISUTVIKLING Stigende

FEB 2014 | 4 |

PRISUTVIKLING Stabil

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

Har fremtiden foran seg. Med ny motorveiforbindelse til Bergen står Os foran en svært spennende fremtid.

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Os vokser raskt og er en av de raskest voksende kommunene i landet. Den nye motorveien som ligger inne i Nasjonal transportplan vil trolig ikke legge en d emper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettstedet ha utviklet seg fra å være en løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Bergen nord er først og fremst dominert av handelsarealer, både i ny og eksisterende bygningsmasse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene kontoreiendommer, og det meste av de arealene som finner ligger i kombinasjons lokaler hvor det er handel på gateplan.

Foredlingsplaner foreligger. Leietakermassen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot oljeog gass.

Næringslivet på Os er blandet, og det samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Prisene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leieprisnivået er lavt. Aktører Eiendomsmagasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmeteren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene ligger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Laksevåg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i oljeog gassindustrien.

Leiepriser er differensiert i forhold til beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat meteren.

Mye av lokalene på Laksevåg er kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Stabil

| 4 | FEB 2014

MARKED LEIEPRISER

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter. Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum. Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov. Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt attraktivt. Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i området. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området. Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegreneset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leieprisene i området relativt beskjedne. Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner k vadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en utpreget kontorlokasjon. Det er kombinasjons lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Potensialet for videre utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS

1400,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

TOPP LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING Stabil

FEB 2014 | 4 |

PRISUTVIKLING Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

– Alle på ett sted

Aberdeen Asset Management

Bara Eiendom

E-Indeksen er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted. Enkelt, oversiktlig og greit.

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Rådhusgaten 4 5014 BERGEN TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom AS

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

Utvikler Verdier

Liegruppen Eiendom As

Odfjell Eiendom

Rasmussen Eiendom

Grønamyrvegen 2 5353 STRAUME TLF: 56 31 68 68

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen TLF: 55 21 50 00 EPOST: ko@odfjell-eiendom.no www.odfjell-eiendom.no

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

www.liegruppen.no

LEVERANDØR

Zurhaar & Rubb AS

Hole Glass AS

Hole Lås AS

Østre Nesttunvei 20, 6.etg TLF: 55 11 22 50 EPOST: firmapost@zurhaarrubb.no www.zurhaarrubb.no

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55282920 EPOST: eh@holeglass.no www.holeglass.no

Midtunlia 73 5224 Nesttun TLF: 55 92 20 80   EPOST: post@holelas.no www.holelas.no

Zurhaar & Rubb AS har som hovedmål å erverve, utvikle og drive næringseiendommer av høy standard.

| 4 | FEB 2014

TEKNISKE ENTREPRENØRER

EIENDOMSADVOKATER

Multiconsult

Deloitte Advokatfirma AS multiconsult.no

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA

Nesttunbrekka 99 5221 NESTTUN TLF: 55 62 37 00 EPOST: www.multiconsult.no

Damsgårdsveien 135 5892 BERGEN Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no

Totalansvar for komplekse prosjekter.

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Kluge Advokatfirma DA

Advokatfirmaet Thommessen AS

Advokatfirmaet Torkildsen & Co Bergen

Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@kluge.no

Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00

Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Bryggen 15, NO-5003 Bergen

www.thommessen.no

www.torkildsenco.no

Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

Vi er din juridiske rådgiver - i bredden og dybden.

FINANS

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSEIENDOM

Sparebanken Vest Kaigaten 4 5020 BERGEN Jon Arild Hellebust TLF: 41235878 EPOST: Jon.Hellebust@spv.no www.spv.no Sparebanken Vest skal gjennom profesjonell bankdrift være en drivkraft for nærings- og samfunnsutvikling på Vestlandet

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom

Valkendorfsgaten 5, 5012 BERGEN Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

DNB Næringsmegling AS Lars Hilles gate 30 5008 BERGEN Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling Landets beste ekspertise innen næringseiendom. DRIFT/FORVALTNING

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling AS

Bergen Eiendomsforvaltning AS

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Bankgaten 8 Postboks 7999 5020 BERGEN TLF: 55 55 33 50 EPOST: post@befas.no www.kyte.no

Strandgaten 18 5013 BERGEN TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

FEB 2014 | 4 |

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

LAGUNENS UUTHOLDELIGE LETTHET I andre utgave av Eiendomsmagasinet etterspør Bergen kommunes plansjef Mette Svanes dristigere utbyggere som har mot og vilje til å bygge mer spennende bygg som peker inn mot framtiden.

ARKITEKT OG PLANLEGGER SIXTEN RAHLFF – PARTNER I 3RW ARKITEKTER OG PROFESSOR VED BERGEN ARKITEKTHØYSKOLE.

I artikkelen mener hun at Bergen ligger et godt stykke bak andre sammenlignbare byer som f.eks Stavanger i det å klare å få fram k valitative gode bygg. Hun har helt klart et poeng. Både utbyggere og arkitekter, men også fagetater og politikere må vise vilje, mot og evne slik at man sammen kan forme våre omgivelser på en stadig bedre og mere helhetlig måte. Men det ensidige negative bildet som i det siste er fremmet bl.annet i BT om ny arkitektur i Bergen (fra mer eller mindre kvalifisert hold), synes overdrevet. Det finnes en rekke gode eksempler på prosjekter som kunne vært trukket fram som eksempler på god arkitektur og byutvikling.

på tvers av dalen og opparbeide attraktive grønne byrom for å oppnå en bæredyktig urbanisme som vil føre til et regionalt og lokalt sentrum med sterk identitet. Alt dette i tråd med kommunens høye ambisjoner.

Mer interessant enn å diskutere om enkeltbygg er stygge eller pene, er hva de enkelte byggene gjør for byen og for de menneskene de er bygget for. Kanskje enda viktigere er å diskutere hvordan vi tilrettelegger for disse byggene gjennom overordnede planer og reguleringsplaner som i stor grad definerer både høyder og form for det som senere skal bygges. Det er her man virkelig legger grunnlaget for enkeltbyggenes skjebne. Ser man f.eks på reguleringsplanen for vestsiden av Damsgårdsundet, der kommunen la inn en nærmest enhetlig høyde på alle bygg langs hele sjøfronten, skjønner man også hvordan området ble fratatt en sårt tiltrengt dynamikk. Allerede her begår man en kardinalfeil innen god dynamisk byforming. Et enkelt prinsipp for gode byer er at mangfold skaper variasjon og rom for ulike mennesker å trives og leve sine ulike liv. Vi står overfor nye og store utfordringer i planleggingen og byggingen av fremtidens Norge. Både når det gjelder fortetning av våre historiske byer, men også når det gjelder planlegging av våre forsteder som i stadig større grad transformeres mot selvstendige, autonome byområder. Ikke siden etter 2. verdenskrig har befolkningen i de urbane strøk vokst h urtigere enn man klarer å planlegge for. Faktisk er

presset på byene så enormt, at nødvendig heten av fortetning for å minske transport behov er prekært. Med bybanen som aktivator har vi i dag en unik mulighet til å utvikle dynamiske og mangfoldige bysentrum og forsteder som kombinerer bærekraft med boligkvalitet i tette miljø tilpasset en fleksibilitet som er nødvendig for nye familiestrukturer. Et av de største transformasjonsområdene i den framtidige utviklingen av Bergen er områdene omkring Lagunen. De siste 10 år har det vært en betydelig utvikling av disse områdene, og en mengde nye boliger har blitt oppført. I selve kjøpesenterområdet planlegger Olav Thon og hans medinvestorer nybygg inneholdende handel, kontor, parkering og bolig på 350 000 m2 stipulert til 5 milliarder kroner. Den uttalte ambisjonen til utbygger og kommunen er å etablere en ny by. Reguleringsplanen er nå i ferd med å sluttbehandles. Ser man på planmaterialet og illustrasjonene som er utarbeidet, er det slående hvor generisk og monotom den nye byen tegner til å bli. Mere eller mindre enhetlige kvartalstrukturer med bygg alle på rundt 5 – 6 etasjer. Stedegne forutsetninger som omkringliggende topografi og lokalklima later ikke til å være hensyntatt overhodet. Byplanen kunne lagt hvor som helst på en stor nok flate på kloden. Sammen med 3RW arkitekter var jeg selv med i starten av denne prosessen hvor ulike internasjonale team bestående av arkitekter og planleggere var innbudt til å komme med forslag til ønsket utvikling av Lagunen som by. Et ambisiøst prosjekt der man jobbet med å reetablere dalens tapte topografi ved å terrassere den nye bygningsmassen ned mot dalbunnen. Kjøpesenter og parkering nederst med service og boliger øverst knyttet sammen av grønne tak med overganger over den sterkt trafikerte Laguneveien. Slik kunne man styrke dalens betydning og forsterke tilgangen til sjøen, etablere gode forbindelser

Når vi nå ser resultatet som er jobbet med siden 2009 lurer man på hvor det ble av alle kvalitetene i det som skulle bli den nye grønne framtidsrettede byen? Og når man i tillegg leser at politikerne og utbyggerne er strålende fornøyd med resultatet, sågar kaller byråd for byutvikling i Bergen, Filip Rygg dette for byutvikling på sitt beste, er det betimelig å reise spørsmålet om kvaliteten i de prosesser som føres for nye store byutviklingsområder. Det kanskje viktigste spørsmålet er hvilke kvaliteter kjennetegner en god og tett by? Det finnes strålende eksempler på dette i både i det historiske og moderne Europa, der det å bo tett faktisk regnes som en stor kvalitet. Man trenger ikke å reise lengre en til Drammen for å se hvordan de har klart å utvikle sin by på en mangfoldig og innovativ måte fra et forferdelig utgangspunkt. Her framstår både den helhetlige byplan og enkeltdelene som landskapsinngrep og bygg med en kraft og holdning som man kan lære mye av. Bergen har en unik mulighet til å bli en by for gode eksempler på urban fortetning. Men da må alle aktører innen byggenæringen delta aktivt for å løfte utviklingen i riktig retning. Ikke minst politikerne og planavdelingen i kommunen.

| 4 | FEB 2014

KOMMENTAR

FREMTIDENS KONTORBYGG KREVER FLEKSIBLE LØSNINGER Det vi vet om fremtidens kontorbygg, er at det blir ulikt dagens. Hvor ulikt, kan vi ha forskjellige meninger om, men nye måter å organisere og styre virksomheter på, og nye trender i hva som er «in», vil sette sitt preg på hvordan bedriftseiere vil at lokalene deres ansatte skal arbeide i skal se ut. INGER HYGEN & HARALD S. KOBBE PARTNERE I KLUGE ADVOKATFIRMA DA

I tillegg er det en høyst rimelig antakelse at ulike former for offentlige reguleringer vil gjøre seg minst like sterkt gjeldende i årene som kommer. Til tross for politikeres utsagn om at de ønsker en forenkling også her. Ønsker man som utbygger og/eller investor å ta hensyn til dette, - være fremtidsrettet, må man være klar over at man også står overfor juridiske utfordringer. Både i forhold til et økende komplekst og komplisert regelverk, og i tilknytning til avtalene i prosjektet. De må åpne for og opprettholde fortsatt fleksibilitet i prosjektets naturlige levetid. Den fleksibilitet man klarer å sikre seg når kontrakter inngås og prosjektet realiseres må ikke bli et statisk og stivnet system om f.eks. 10 til 15 år. Man kan heller ikke vente med å ta fatt i disse problemstillingene. Fleksible og fremtidsrettede bygg blir neppe billigere enn tradisjonelle prosjekter. Kravene til energi- og miljø vennlige bygg fasiliteter for ansatte har f.eks. alt ført til kraftig økning i byggekostnadene. Med strengere krav til finansiering og mer press i leiemarkedet er tidlig forhåndsutleie viktig. Dette krever god planlegging og forutsigbarhet, hvor kosteffektive kontorløsninger med fleksibilitet for leietaker mht utforming av og størrelsen på lokalene, blir et viktig konkurranseparameter for utleier.

Dette innebærer for det første at man allerede tidlig i planleggingsfasen må få oversikt over regelverk og offentlige rammebetingelser for de løsninger de tekniske rådgivere går inn for, for å sikre de tilpasningsmuligheter over tid som man ønsker. Uten å gå i detalj kan det også gjelde andre bestemmelser enn de som vanligvis står i fokus. I tillegg må man være bevisst på at det at man beveger seg inn i nye løsninger også kan øke den forhandlings posisjon man tradisjonelt har overfor offentlige myndigheter. Det er Kluges erfaring at vi i en tidlig fase her kan bidra positivt. Det forutsetter naturligvis at vi fremstår som nyttige premissleverandører og konstruktive forhandlere, og ikke som problemorienterte. Målet er alltid å spille på lag både med myndigheter og andre utbyggere. For det andre stiller fremtidens kontorbygg nye krav til «fremtidens leiekontrakt». Gjennomtenkte klausuler som sikrer fleksible løsninger for begge parter stiller store krav til kontraktsutformingen.Eksempler på forhold som stadig oftere dukker opp som temaer i denne sammenheng, og som må finne en god kontraktsmessig løsning, er spørsmål om: • endringer i avtalt leveringsbeskrivelse etter ønske fra enten leietaker eller utleier

• •

• • • • •

fleksibilitet mht overtakelsesdato leietakers mulighet for å bruke egne komponenter for teknisk innretning i det nye bygget, og få tilgang for å foreta egne installasjoner før overtakelse kostnadsdeling for miljøtiltak/investering i mer energieffektive tekniske innretninger adgangen for leietaker til å foreta mest mulig innvendige endringer av lokalene etter overtakelse/i leieperioden fleksibilitet mht antall parkeringsplasser – både ved økt og redusert behov medbestemmelsesrett for leietaker for leverandør av driftstjenester og innholdet av disse fleksibilitet på leid areal, opsjon på og mulighet til utvidelse, og adgang til reduksjon, evt ved klausuler som etablerer felles interesse for partene i fremleie av overskuddsareal

Disse punktene kan ha en kostnads/risikoside for utleier som leietaker kan måtte være villig til å betale for. Men poenget er at økt fleksibilitet ikke er en interessemotsetning, men «vinn-vinn» løsninger, til gunst for begge parter. Når advokatene klarer å skape forståelse for dette, bidrar de også best til verdiskapningen hos sine klienter.

Ledige kontorlokaler i Strandgaten 223 Kontakt oss på telefon 55 55 78 30 / 99 52 05 30, eller e-post: haugsdal@vestrheim-eiendom.no www.vestrheim-eiendom.no

BYBANEN TIL ÅSANE

– grunneiernes rettsposisjon med erfaring fra bybanebyggingen Sentrum - Flesland

STIG J. HARRIS, ADVOKAT (H) / PARTNER, ADVOKATFIRMAET HARRIS DA

Grunneierne har krav på full erstatning for det økonomiske tap som inngrepet ved avståelse av grunn og rettigheter til bybanen medfører. Det mener advokat Stig J. Harris. Dette følger av Grunnlovens § 105 samt egen spesiallove og en omfattende rettspraksis. Fra Sentrum til Flesland har det vært avholdt i alt fem rettslige skjønn til fastsettelse av erstatning for grunneierne; senest Bergen tingretts skjønn av 18.12.13 for etappe Lagunen – Flesland. For en del grunneiere er det inngått minnelige avtaler i stedet for at erstatningen er fastsatt ved skjønn. I slike saker er det mange utfordringer for grunneierne, som starter ved oppstart av reguleringsplan og som ender med endelig fastsettelse av erstatning. Inngrepet fastsettes med grunnlag i de planer hvor grunneier har anledning med å komme med innspill. Erstatning fastsettes som nevnt ved forhandlinger eller ved rettslig skjønn. Det har vært avholdt 4 underskjønn, 4 overskjønn, en avgjørelse av Høyesterett frem til nå. Planstatus bybanen til Åsane. Planprogram har vært på høring og ble vedtatt i byrådssak 1301/12 mai 2012. Etter anbefaling fra Miljøverndepartementet ble det vedtatt å konsekvensutrede flere trasealternativ for bybanen gjennom Bergen sentrum til Åsane. Etter «silingsprosess» er det 3 hoved alternativer som er utredet nærmere, fordelt på 3 delstrekninger som kan kombineres på ulike måter. Konsekvensutredningen har vært lagt ut på høring og offentlig ettersyn og merknader vil bli oppsummert og fremstilt sammen med anbefaling av trasé for vedtak i Bergen Bystyre. Tilleggsutredninger er under arbeid og samlet sak med konsekvensutredning og trasevurderinger vil bli oversendt for politisk behandling i begynnelsen av 2014 for at kommunen som planmyndighet skal ta endelig standpunkt til trasevalget. På grunnlag av trasévedtak startes reguleringsplanarbeidet. Det er et mål å ha

vedtatt reguleringsplan i løpet av 2014, slik at alt ligger til rette for kontinuerlig utbygging etter at Bybanen er bygget til Flesland (trolig i løpet av 2016). For nærmere detaljer om trasealternativene, se bergensprogrammet.no/bybanen Kommunens vedtak om trasevalg var forventet i begynnelsen av 2014, men kan være forsinket som følge av prosess omkring «Bryggen alternativet». Videre fremdrift: I reguleringsplanprosessen skal alle berørte grunneiere varsles med mulighet for å kunne påvirke planen og komme med merknader. Det er viktig at grunneierne bruker denne mulighet til å kunne påvirke planen og på avgjørende måte ha mulighet for å påvirke konsekvensen bybanen kan ha for fremtidig utnyttelse av egen eiendom (næringseiendom/boligeiendom). I forhold til plassering av trase: • I hvilken grad nødvendig å berøre/ evt. hvor stor berøring av eiendommen • Hvilken del av eiendommen berørt • Nærhet til bygninger/må bygninger fjernes • Plassering av bybanestopp I forhold til gjenværende eiendom: • Adkomst • Tilpasning - gjenværende bygning • Mulighet for fremtidig utbygging/endret utbygging • Annet I forhold til planområdets utstrekning: • Mulighet for/Behov for omregulering av tilgrensende areal: Påvirkning av reguleringsplan før vedtagelse. Det er viktig at grunneiers merknader er tilpasset aktuelle bestemmelsene i plan og bygningslov. Hva som er mulig å oppnå bygger ofte på tidligere erfaringer med bybanen.  Når reguleringsplanen er vedtatt blir det spørsmål om det er mulig å få eksproprianten til å foreta

konkrete tiltak som begrenser inngrepets betydning og spørsmål om erstatning. Valg av disposisjoner under planprosessen ved bruk av sakkyndige er ofte av avgjørende betydning for den senere erstatningsfastsettelsen Dekning av utgifter. Når plan er vedtatt og det er varslet forhandlinger/ekspropriasjon for å erverve rettigheter for gjennomføring, har grunneier krav på at bybanen dekker grunneiers utgifter til nødvendig juridisk bistand. Grunneier som ikke har motstridende interesser må samle seg om noen få av grunneieradvokater som allerede har meldt seg, ofte etter prinsippet først i tid. De grunneiere som er for sent ute vil da risikere å måtte skifte advokat midt i prosessen. Før Bystyrets endelige reguleringsvedtak/ ekspropriasjonsvedtak må utgifter til juridisk bistand til merknader og evt. senere klage i planprosessen dekkes av grunneier selv og uten at dette blir dekket av bybanen. Dette med mindre utgiftene til arbeid aksepteres å være utgifts besparende om saken går over til forhandlinger/ekspropriasjon. Sentralt for juridiske bistand i Bybanesakene Vår erfaring etter å ha gitt bistand til en rekke grunneiere i alle faser, fra planfasen til gjennomført ekspropriasjonssaker for domstolen er; • Vær tidlig ute med «korrekte» merknader i planfasen for å oppnå størst mulig påvirkning • Merknadene vil ofte kreve kompetanse innenfor plan og bygningsrett så vel praktisk som teoretisk • Bistand nødvendig under forhandlinger for å få best mulig resultat • Sakkyndighet innenfor eiendoms juss nødvendig • Kjennskap til eiendomsmarkedet/ eiendomsutvikling • Erfaring fra ekspropriasjonsrett

| 4 | FEB 2014

Lyse, flotte kontorlokaler i et av byens mest profilerte bygg

I DnB-Nor sine tidligere lokaler midt i sentrum har vi ledig kontorlokaler i 4., 5., og 6. etasje 524,9 m2 BTA pr etasje. Fellesareal kommer i tillegg. Etasjene totalrenoveres og tilpasses leietakers ønsker Arealeffektive løsninger med god plass til de ansatte Plass til mellom 20-30 ansatte pr. etasje avhengig av valgt løsning Godt dagslysinnslipp og god utsikt over sentrum For ytterligere informasjon eller avtale om visning, ta kontakt med Odfjell Eiendom ved Kaia Odfjell, mail: ko@odfjell-eiendom, mobil: 930 99 778.

Kontorlokaler i

Nygårdsporten I forbindelse med at høyskolen flytter, har vi ledige lokaler fra ca. 500 m2. Etasjene totalrenoveres og tilpasses den enkelte leietaker Eiendommen har gode fellesfasiliteter; kantine, møteromsenter og treningsrom Mediabyen og Statens Vegvesen flytter til området og tiltrekker seg mange mennesker Nygårdsporten ligger godt synlig fra både nord og sør All offentlig transport i Bergen har sitt knutepunkt her Bybanen har stoppested rett utenfor inngangen For ytterligere informasjon eller avtale om visning, ta kontakt med Odfjell Eiendom ved Kaia Odfjell, mail: ko@odfjell-eiendom, mobil: 930 99 778.

FEB 2014 | 4 |

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

EIENDOMSMAGASINET | 4 | 2014

Tlf: 997 47 171

post@eiendomsmagasinet.no