Magasinet Estate Vest nr. 11

EIENDOMSMAGASINET | VEST N°11 2016

Halve Mindemyren er for salg Side 12

Ser klare tegn til bedring i Stavanger Side 14-15

Bygger et av Europas største næringsbygg i tre Side 20-21

TEMA: ØNSKEBYEN Side 34-50

Leieprisoversikt Side 54-55

Kvinnene rykker inn Eiendom har i alle år vært en mannsdominert bransje, men i Bergen har en rekke kvinner tatt steget helt til topps.

N°11 2016 |

estate vest

VEST

Kommentarer Side 56-63

1

Bilde fra DEG16/Braathen Eiendom Foto: BĂĽrd Gundersen (gundersenogmeg.no)

VI SKAPER SMAKSOPPLEVELSER

Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Kravet om høy kvalitet er uansett ufravikelig. For oss handler det ikke bare om gode råvarer og oppskrifter, men også om å sette gjesten i fokus og å skape lagånd blant de ansatte.

Engasjerte kokker skaper fornøyde gjester! Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat under merkenavnet Wilberg.

www.fazer.no

SAMMEN OM LØSNINGENE Thommessen kan transaksjoner. Vi gir tydelige råd om alt fra kjøp og salg av næringseiendom og eiendomsselskaper, via plan- og reguleringsspørsmål, til tvisteløsning.

For å nevne noe.

Gjennom tiår har vi funnet løsninger sammen med våre eiendomsklienter på Vestlandet.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

KONTAKTER

Advokat Vidar Havsgård 55 30 61 32 vha@thommessen.no Advokat Dagfinn Heradstveit 55 30 61 50 dhe@thommessen.no

Foto: Glenn Røkeberg

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen thommessen.no

NYTT PRAKTBYGG I KANALVEIEN 821 m2 ledig 2 5.etasje 1.385 m ledig 4.etasje

Kan innredes etter leietakers ønske

Ideell plassering i forhold til hovedveier i Bergensområdet.

Innflytting mai - juni 2017 Gangavstand til Bybanen.

Kontakt Rasmussen Eiendom AS ved Rune Markussen på tlf. 90 78 74 78 E-post: rm@rasmussen-eiendom.no eller Erik Lie på tlf. 40 83 33 66 E-post: erik.lie@rasmussen-eiendom.no

N°11 2016

HVA ER VÅR ØNSKEBY? EIENDOMSMAGASINET | VEST ANSVARLIG REDAKTØR: Torgeir Hågøy torgeir@eiendomsmagasinet.no REDAKSJON Torgeir Hågøy, telefon 997 47 171, torgeir@eiendomsmagasinet.no Aasa Christine Stoltz, journalist Mob: 92694457 MARKED Ingunn Thea Hågøy Mob: 47 20 16 50 ingunn@estatevest.no DAGLIG LEDER: Torgeir Hågøy, mob: 99 74 71 71 torgeir@eiendomsmagasinet.no LAYOUT OG PRODUKSJON: Blake and Friends Marion Skaug Nævestad marion@blake.no TRYKK: Molvik Grafisk Forsidefoto: Morten Wanvik OPPLAG 7.500 DISTRIBUSJON Schibsted Distribusjon Vest

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er E ­ iendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjengis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet AS

Tema for denne utgaven av eiendomsmagasinet Estate Vest er Ønskebyen Hvilken by ønsker vi oss og hvordan skal vi få den slik? Vi har snakket med byutviklingsbyråd, Anna Elisa Tryti, og vi har snakket med huseiere, arkitekter og studenter. Felles for de fleste er at de ønsker en by med puls, men samtidig at de grønne verdiene og miljøet skal bli ivaretatt.

Tryti ser for eksempel bakover i tid når hun skal finne sitt utgangspunkt for ønskebyen. Hun mener nemlig at Bergen på 1300-tallet var den tette og gode byen som mange i dag drømmer om. Denne byen ble ødelagt da bilene gjorde sin entre og førte til en voldsom byspredning. Faktisk er Bergen i dag den mest spredt bebygde av de fire største byene her i landet. Dette ønsker Tryti nå å gjøre noe med, blant annet gjennom lanseringen av et strategisk kart som viser hvor fortettingen skal komme. Kartet har møtt mye motstand fra utbyggere som ligger utenfor de områdene som defineres som fortettingspunkt. Denne konflikten mellom visjon og praktisk politikk er nok noe som vil prege byutviklingen fremover.

Valg av tema for magasinet er ikke tilfeldig. Ønskebyen er nemlig tema for konferansen Eiendom2016, som vi arrangerer 30. november. Her setter vi fokus på nettopp hvilken by det er vi ønsker oss. Et bredt utvalgt av foredragsholdere vil ta for seg dette temaet, og vi vil blant annet få høre det engelske selskapet Urban Splash fortelle om hvordan de har transformert gamle industriområder til pulserende nye bydeler. Hvilke grep har de gjort for å få dette til og kan vi lære noe av dem? Studenter fra Bergen Arkitektskole vil også stille ut sine tanker og ideer for fremtidens Bergen. I tillegg kommer forfatteren Frode Grytten og forteller om sine drømmer for Bergen. Dette blir årets høydepunkt i Bergen, og noe du ikke vil gå glipp av.

I tillegg til hovedtemaet har vi et minitema på ”kvinner i eiendom”. Bergenske eiendomsselskaper leder faktisk an når det gjelder å ansette kvinnelige ledere.

Vår region er dermed en region til etterfølgelse på dette området. Som kvinnene vi har snakket med, så tror vi at de har mye å bidra med i bransjen. Kanskje har de et litt annet perspektiv og ser ting på en litt annen måte enn mange menn?

Kanskje er de mer opptatt av det visuelle og av helheten? Kanskje kan omsorgsbegrepet få en mer fremtredende plass? Dette er selvfølgelig forskjellig fra kvinne til kvinne, men vi tror at flere kvinner i eiendomsbransjen kan være med å gjøre bransjen bedre. Vi heier derfor på alle kvinner som ønsker seg inn i eiendom. Oppfordringen til alle er - ta godt i mot dem, kanskje kan dere også lære noe.

TORGEIR HÅGØY

Ansvarlig redaktør

008

N°11 2016 |

estate vest

Velg en rådgiver med kunnskap om det lokale næringslivet Vårt mål er å forstå våre kunder, slik at vi kan bidra med gode løsninger som skaper verdi for din bedrift.

Ta kontakt med oss om:

Finansiering | Leasing | Forsikring | Næring- og eiendomsmegling

N°11 2016 |

estate vest

009

innhold

24

8 Leder

Hva er vår Ønskeby?

12

Halve Mindemyren er for salg

14 Ser klare tegn til forbedring i Stavanger 16

UiB med massiv klyngesatsing

20 Bygger et av Europas største næringsbygg i tre

TEMA - Kvinner i eiendom 24 28 30 31

Kvinnene er på full fart inn i eiendom Syntes det var rart at jeg ikke traff flere kvinner Tror høy kvinneandel i Bergen er litt tilfeldig Det vi holder på med er viktig for hvordan vi skal ha det i fremtiden

12

TEMA – Ønskebyen 34 Ser bakover for å ta Bergen fremover 36 Ønskebyen er travel og funksjonell 44 Studerer vannkanten i Bergen

36

48 Fantoft i rivende utvikling 54 Leiepriser 56 Kommentarer 64 E-indeks

48

010

N°11 2016 |

estate vest

Grundige og langsiktige siden 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger| Oslo| Bergen| Hamar N°11 2016 |

estate vest

011

NYHETER

HALVE MINDEMYREN ER NÅ FOR SALG BERGEN: Seks større eiendommer på Minde er for øyeblikket for salg.

Samlet snakker vi om eiendommer for over 1 milliard kroner.

- Dette er uvanlig mye, men vi har faktisk interessenter på alle eiendommene, sier Rossy Addington i DNB Næringsmegling.

Mindemyren er er av de områdene i Bergen med størst utviklingspotensial. Det planlegges 22.000 nye kontorarbeidsplasser, en rekke boliger og en bymessig struktur. Nå er flere av de sentrale eiendommene, med tilhørende tomteland, for salg.

- Det er et aldri så lite koldtbord av muligheter, sier Addington.

MYE FOR SALG: : Mindemyren er et av de områdene i Bergen med størst utviklingspotensial de kommende årene. Nå er en rekke eiendommer i området for salg. (Foto: Torgeir Hågøy)

DETTE ER FOR SALG

DNB Næringsmegling håndterer store deler av de eiendommene som er for salg, men ikke alle. Blant det som er for salg er: * Minde allé 35 Bygningsmasse: 22.000 kvm. (Eies av Frydenborg) (Megler: DNB) * Minde allé 39 Bygningsmasse: 2500 kvm./tomt 5000 kvm.

Utviklingspotensial: stort (Eies av MNG Holding) (Megler: DNB) * Mindeporten Kanalveien 117 a og b, 119, samt Conrad Mohrs veg 7, 9 og 11. Bygningsmasse: 12.000 kvm.

Utviklingspotensial: 33.500 kvm (i tillegg til eksisterende areal). (Eies av Frydenborg) (Megler: DNB) * Conrad Mohrs veg 15 Bygningsmasse: 9800 kvm. Utviklingspotensial: 42.500 kvm. (Eies av Bir) (Megler: DNB) * Kanalveien 88 Bygningsmasse: 10.600 kvm. Utviklingspotensial: 51.000 kvm. (Total utnyttelse) (Eies av Fav) (Megler: DNB) * Kanalveien 107 Bygningsmasse: 7000 kvm. Utviklingspotensial: Stort (Eies av Kanalveien 107 Eiendom AS) (Megler: Kaland & Partners Næring) GOD INTERESSE

kvadratmeter for salg. Samlet har disse eiendommene et utviklingspotensial på langt over 100.000 kvadratmeter.

- I praksis er halve Mindemyren i bevegelse. Dette er eiendommer som er av interessant både for lokale og ikke minst nasjonale eiendomsutviklere. Det er i dette området Bergen vil vokse i årene som kommer, sier Addington.

Det han trekker frem som en stor fordel med flere av disse eiendommene er at de har løpende leieinntekter.

- Det betyr at man kan planlegge og regulere og samtidig ha inntekter. Vi ser derfor for oss en prising hvor man både ser på leieinntekter og får en yieldberegning ut fra det, men samtidig priser inn det potensialet som ligger i disse eiendommene, sier Addington.

Ingen av de som eier eiendommene ønsker å si noe om sine prisforventninger, og det er også vanskelig å anslå den samlede verdien.

- Men vi snakker om eiendommer for over 1 milliard kroner, sier Addington.

Dette betyr at det på Mindemyren for øyeblikket er en eiendomsmasse på nesten 65.000 012

N°11 2016 |

estate vest

TROR PÅ SEKS MILLIARDER I DNB Næringsmeglings rapport for første halvår skriver de at det så langt i år er oppnådd et transaksjonsvolum på cirka 4 milliarder kroner.

- Transaksjonsvolumet er meget bra og vi kan nærme oss nivåene fra rekordåret 2015, sier Lars Erik Wirsching i DNB. Den største registrerte og gjennomførte transaksjonen så langt i 2016 er Rom eiendom sitt salg av nybygget i Zander Kaaes gate ved Bergen stasjon til KLP eiendom for 760 millioner kroner.

- Utenlandske kjøpere og nasjonale aktører viser økende interesse for Bergen og står for cirka 25 prosent av transaksjonene første halvår 2016, sier Wirsching, som legger til at deres prognose for 2016 tilsier fortsatt gode salgspriser, stabil yield, og vedvarende høy etterspørsel etter primeeiendom med lange leiekontrakter.

- Vi forventer et transaksjonsvolum på rundt 6 milliarder kroner i år. Det er ned med én milliard fra i fjor, men sammenlignet med fallet på landsbasis, hvor vi ser en halvering av volumet, presterer Bergen svært godt, sier Wirsching.

NYHETER

Ser klare tegn til bedring i Stavanger STAVANGER: Leiemarkedet i Stavanger er i bedring. Meglerne melder nå om flere signerte leiekontrakter enn på lang, lang tid.

Jan Inge Røyland

- Vi ser definitivt økt aktivitet. Det er skrevet flere kontrakter så langt i år enn på lang tid, sier leder for Eiendomsmegler 1 Næring, Jan Inge Røyland.

Han påpeker at en del av kontraktene er internflyttinger, men likevel, det er bevegelse i markedet og en mer positiv stemning i byen.

- Vi har leid ut rundt 20.000 kvadratmeter så langt i år, men tar sikte på ytterligere 30.000 kvadratmeter nå i høst slik at vårt samlede utleid volum blir på 50.000 kvadratmeter. Vi tror det er mulig, sier Røyland.

Dette er ikke bare kontorer, men det samlede utleievolumet for meglerhuset i Stavanger. Antall utleide kvadratmeter er omtrent på samme nivå som i fjor, men likevel en betydelig nedgang fra tidligere år.

- I årene fra 2011 til 2014 så lå vi på et gjennomsnitt på 100.000 kvadrat pr år, sier Røyland.

FÅ STØRRE AKTØRER I MARKEDET

Også hos DNB Næringsmegling forteller de om økt aktivitet i leiemarkedet.

014

N°11 2016 |

estate vest

- Vi ser en tiltagende aktivitet i leiemarkedet hittil i år. Det sluttes flere kontrakter og det er positivt å se at det er mer konkrete bevegelser på leietakersiden sammenlignet med fjoråret, sier leder for Stavanger-kontoret til DNB Næringsmegling, Frode Gyland.

På den andre siden forteller han at majoriteten av kontraktene som inngås er på mindre arealer sammenlignet med tidligere år.

- Vi ser en tiltagende aktivitet i leiemarkedet hittil i år. Det sluttes flere kontrakter og det er positivt å se at det er mer konkrete bevegelser på leietakersiden sammenlignet med fjoråret.

- Høyest aktivitet ser vi i størrelsesorden 300 til 800 kvadratmeter, og det er få større aktører i markedet for øyeblikket, sier Gyland.

Han forteller at de sammen med sine oppdragsgivere har vært involvert i leiekontrakter i inneværende år på rundt 8.000 kvadratmeter fordelt på cirka 16 leieforhold.

- Enkelt fremstilt tilsier dette et snitt på 500 kvadratmeter per kontrakt der den tilsvarende gjennomsnittlige leieprisen er rett i underkant av 1.800 kroner per kvadratmeter. Dette er absolutt positivt, sier Gyland. ØKENDE FORSKJELLER

Til tross for økt aktivitet går den samlede ledigheten opp. Den ligger nå på 7,2 prosent, opp fra 6,9 prosent i andre kvartal.

- Vi ser også at forskjellene mellom de ulike næringsklyngene og geografiske områdene i regionen vedvarer og er til dels forsterket. Vi ser antydninger på tegn til bedring i sentrumssonene og sentrale

områder, mens det på Forus og i randsone områdene fortsatt er høyere konkurranse og press. Leienivåene ser allikevel ut til å ha stabilisert noe mer, også innenfor sistnevnte områder, sier Gyland.

Innenfor kontorsegmentet har man den siste tiden sett noe fallende ledighet.

- I henhold til våre databaser og tellinger er vi per nå på 11,3 prosent, noe som er en nedgang på cirka et prosentpoeng i forhold til andre kvartal, sier Gyland, som legger til at realiteten i tilbakegangen nok er noe diskutabel da det er en del arealer som har ikke lengre tilbys offentlig av ukjente årsaker, og som vi ikke har fått bekreftet nåværende status fra utleier, sier Gyland.

- Vi så samme tilfelle mellom tellingen i fjerde kvartal i fjor og første kvartal i år, der arealene igjen var tilbake i andre kvartal. Vår overordnede vurdering er at ledigheten samlet sett er noenlunde stabil, sier Gyland.

BETYDELIG TILBAKEGANG I TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsvolumene hittil i år viser en betydelig tilbakegang sammenlignet med samme periode i både 2014 og 2015. DNB Næringsmegling har registret et volum på cirka 1,6 milliarder kroner, mot 4,7 i 2015 og 2,8 milliarder i 2014.

- Det bør nevnes at transaksjonsvolumene både i 2014 og 2015 var på rekordnivåer, og at vi for 2016 ligger mer mot et "normal år" med noenlunde samme volumer for tilsvarende perioder i årene 2006 til 2013, dersom vi ser bort 2008 og 2009), sier Gyland, som forventer at total volumet for regionen i år vil havne på mellom 2,5 og 3,0 milliarder kroner.

Frode Gyland N°11 2016 |

estate vest

015

NYHETER

UIB MED MASSIV KLYNGESATSING Universitetet i Bergen er en av byens største eiendomsaktører.

Nå skal de vokse ytterligere gjennom en massiv satsing på klynger.

N NYHETER Torgeir Hågøy

universitetet faktisk er en integrert del av bysentrum, sier Berge.

Mye av jobben handler selvfølgelig om vedlikehold og de har et årlig budsjett på vedlikehold og oppgraderinger på rundt 300 millioner kroner.

MEDIA, KLIMA OG HELSE

- Inkludert Media City, så er vi involvert i arbeidet med seks nye klynger, sier eiendomsdirektør ved Universitetet i Bergen, Even Berge.

Han har ansvaret for en stab på over 100 medarbeidere, 85 bygg og fire hytter som tilsammen utgjør 310.000 eide kvadratmeter. I tillegg har de en del areal som de leier, som samlet utgjør rundt 70.000 kvadratmeter. Samlet areal utgjør dermed rundt 385.000 kvadratmeter.

- Vi har ansvar for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av alle universitets bygninger. Det spesielle med Universitetet i Bergen er at store deler 016

Men de tar ikke bare vare på gamle bygg, de bygger også nytt. Det spesielle nå er at de er involvert i hele seks klyngeprosjekter. Universitetets mediefaglige utdannelse skal inn i Media City, så sånn sett er de også involvert der. I tillegg jobbes det med å etablere en Klimaklynge på Geofysisk institutt på Florida. Bygget oppgraderes i disse dager for rundt 90 millioner kroner og Bjerknessenteret skal flytte inn. Etter planen skal bygget stå klart i begynnelsen av 2017.

I tillegg jobbes det også med å etablere en Helseklynge på Årstadvollen. Helseklyngen er et prosjekt som går over flere byggetrinn. Det første trinnet er å rive det gamle odontologibygget på Årstadvollen.

Planen er at helsefaglig utdannelse skal inn i et nybygg som er på mellom 10.000 og 12.000 kvadratmeter. Kostnaden er estimert til mellom 350 og 420 millioner N°11 2016 |

estate vest

kroner. Deretter skal Overlege Danielsens hus rehabiliteres. Kostnaden er beregnet til 90 millioner kroner.

Det tredje byggetrinnet er å bygge et nytt bygg på parkeringsplassen på adressen Årstadveien 21. Hva kostnadene for dette bygget eventuelt vil bli er foreløpig usikkert, men det kan bli dyrere enn bygget som erstatter odontologibygget, noe som skyldes at det her kan komme en del laboratoriefunksjoner.

- Her diskuterer vi eierformen, men det kan bli aktuelt å invitere inn private aktører. Det avhenger litt av hvor stor andel av lokalene som blir brukt av Universitetet. Uansett så skal vi styre prosjektet, sier Berge.

MARIN- OG TEKNOLOGIKLYNGE

Det jobbes også med å få på plass en marin klynge. Universitetet har et sterkt fagmiljø på Marineholmen som vil være en naturlig del av en slik klynge.

- Regjeringen har satt ned en konsekvensutredning i forhold til en plassering av en slik marin klynge. Avgjørelsen kommer på nyåret, sier Berge.

Hvem som vil ha eierskapet til en slik klynge er selvfølgelig for tidlig å si noe om,

ENTEK: Slik ser Arkitektgruppen Cubus og Arkitema for seg det nye EnTek-bygget hvor en rekke teknologiske fagmiljø skal samles. Nybygget blir på 17.000 kvadratmeter.

men sentrale aktører har vært ute og signalisert stor interesse for en slik klynge.

Det nyeste prosjektet er kanskje Teknologiklyngen, som er tenkt tilknyttet EnTek-bygget. Det ble nylig kjent at Arkitektgruppen Cubus vant oppdraget om å tegne bygget sammen med Arkitema.

Bygget skal samle teknologiske fagmiljø, blant annet CMR og sivilingeniør-utdanningen. Nybygget blir på 17.000 kvadratmeter og har en estimert kostnad på 1,1 milliard kroner. Ferdigstilling er ikke sannsynlig før i 2024.

Den siste klyngen som det jobbes med er å etablere en Middelalderklynge. UiB ønsker å styrke middelalderforskningen ved å etablere av en egen klynge for arkeologer, litteraturvitere, historikere, jurister, språkvitere, kunsthistorikere og andre. En middelalderklynge vil gjøre disse miljøene synligere og gjøre det enklere å arbeide tverrfaglig i dette store kunnskapsfeltet.

- Her er det ikke så mye bygg involvert, men vi skal oppgradere en del funksjoner, sier Berge.

Klimaklyngen så langt har en kostnad på rundt 90 millioner kroner. Helseklyngen på Årstadvollen har en estimert kostnad på rundt 1 milliarder kroner. Den marine klyngen er det foreløpig for tidlig å si noe om, men teknologiklyngen er estimer til å koste rundt 1,1 milliarder kroner. Samlede investeringer i forbindelse med klyngesastingen vil med andre ord ligge på rundt 2,2 milliarder kroner, så langt.

- Vi har et rektorat og universitetsstyre som har en klar og definert visjon om at vi skal etablere klynger. Dette ønsker man ut fra en tanke om at flere sterke fagmiljø skal styrke hverandre. Vi har derfor tro på at disse prosjektene vil bidra positivt både for selve universitetet, men også for Bergen som by og Vestlandet som region, sier Berge.

DIREKTØR: Eiendomsdirektør ved Universitetet i Bergen, Even Berge.

(Foto: UiB)

STORE SUMMER

Samlet innebærer alle disse klyngene store fremtidige investeringer. Det vi vet er at N°11 2016 |

estate vest

017

NYHETER

Bryter ut og startet nytt selskap innen skadesanering BERGEN: Etter nesten ti år sammen med Coor, bryter nå gründerne bak den bergenske delen av selskapet ut og etablerer det nye selskapet Skadealliansen.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Vi har vært en del av Coor siden 2007. Nå var tiden moden for å gjøre dette på egen kjøl, sier daglig leder i det nyetablerte selskapet Skadealliansen, Andre Ekrem.

HAR SOLGT SEG UT

Selskapet har allerede startet opp i Stavanger og Haugesund og fra første november var de også i gang i Bergen. De vil i løpet av året også ha fått på plass avdelinger i Førde og Florø.

- Vi er nå tilsammen rundt 70 medarbeidere, 40 i Bergen, 15 i Stavanger, seks i Haugesund og til sammen åtte i Førde og Florø, sier Ekrem.

TROR PÅ LOKALT EIERSKAP

Bak Skadealliansen står en familie med lang erfaring innen skadesanering, renhold, drift og forvaltning av eiendom. Jostein Ekrem, far til Andre, startet i 1987 opp selskapet Renholdssentralen. Dette ballet på seg og ble etterhvert en ganske stor butikk. I 2007 ønsket noen av eierne seg ut og da kom Coor Service Managment inn på eiersiden.

018

N°11 2016 |

estate vest

- Jeg har likt meg veldig godt i Coor og har lært utrolig mye, men vi tror på lokalt eierskap med korte og raske beslutningslinjer. Det er nok noe av årsaken til at vi nå ønsket å begynne for selv igjen. Vi ønsker å være tett på driften, sier Ekrem.

ET GODT LAG

Ekrem legger ikke skjul på at det selvfølgelig innebærer risiko å starte opp for seg selv igjen.

- Men vi har et veldig godt lag med motiverte medarbeidere som står på. Den sist ansatte ble ansatt for fem år siden, noe som betyr at staben vår er stabil og kompetent. Sammen med lokal forankring er det mye av årsaken til at vi har tro på dette, sier Ekrem.

Stema Rådgivning AS - Men vi har et veldig godt lag med motiverte medarbeidere som står på.

Den sist ansatte ble ansatt for fem år siden, noe som betyr at staben vår er stabil og kompetent.

God styring av økonomi, kvalitet og framdrift Stema Rådgivning AS leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/SHA- og KSrådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling, eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

AKTuEllE PRoSjEKTER

SATSER: Andre Eikrem (t.v.), Jostein Ekrem og Tor Einar Johnsen (i bilen) etablerer selskapet Skadealliansen. (Foto: Torgeir Hågøy)

EnTek - Prosjektledelse

Comfort Hotel Bergen Airport - Byggherreombud

Media City Bergen - Prosjektledelse og SHA-rådgivning

Kontorer i oslo, Bergen, Hamar, Nannestad, Trondheim og Tana.

Hovedkontor: Bryggegata 14, 0250 oslo Tlf: 639 94 440 www.stemaradgivning.no

NYHETER

BYGGER ET AV EUROPAS STØRSTE NÆRINGSBYGG I TRE STAVANGER: SpareBank 1 SR-bank er nå i gang med byggingen av sitt nye kontorbygg. Bygget blir et av Europas største trebygg.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Vi gleder oss stort til å komme inn i nye, moderne lokaler der arbeidsplassene er tilpasset jobben som skal utføres. Vi er allerede dyktige til å jobbe sammen på tvers av divisjonene i konsernet, men har også store forventninger til at vi skal bli betydelig bedre når vi er samlet i ett hus, versus tre bygg som i dag, sier informasjonssjef i SpareBank 1 SR-Bank, Frode Sandal.

23.000 KVADRATMETER

Finansparken i Bjergsted skal gi plass til rundt 650 arbeidsplasser. Bygget blir sju etasjer høyt på det høyeste, 13.400 kvadratmeter BRA over bakken. Tre etasjer i betong under bakken. Totalt blir bygget på cirka 23.000 kvadratmeter.

Banken samlokaliserer ansatte som i dag jobber i tre bygg, to på Forus og hovedkontoret i Bjergsted, som ligger like ved tomten vi skal bygge på.

- Finansparken i Bjergsted skal gi plass til rundt 650 arbeidsplasser. Konsernet kvitter seg med et stort aktivitetstap ved at vi er på en plass, ikke en i Stavanger sentrum, to på Forus. Det blir mindre vedlikehold med nytt, sammenlignet med gamle bygg, samt at vi kommer til å ta i bruk nye måter å jobbe på, for eksempel fritt setevalg, sier Sandal.

FOKUS PÅ MILJØ

Prosjektet har i følge Sandal en høy miljøprofil. Bygget er en trekonstruksjon, og blir det største næringsbygget av tre i Norge og et av

020

N°11 2016 |

estate vest

de største trebyggene i Europa.

- Konstruksjonen regnes av fagfolk for å være nybrottsarbeid innen massivtre. Det skal ikke brukes bolter, skruer, spiker eller annet vanlig festemiddel, men konstruksjonen holdes sammen med trenagler, fortelle Sandal, som legger til at de er også veldig fornøyde med byggets utseende.

- Konsernet får et symbolbygg, som er åpent og tilgjengelig for alle. Finansparken får moderne, attraktive arbeidsplasser, samtidig som bygget preges av tradisjonelle byggetradisjoner gjennom utstrakt bruk av massivtre i konstruksjonene.

500 MILLIONER KRONER

Rundt halvparten av konstruksjonen skal prefabrikkeres og monteres på plassen. På taket kommer der et sedumdekke. Parkeringsandelen er lav, men sykkelparkeringen med garderobefasiliteter er god.

- Det vil også være bilpark til ansatte som trenger bil i forbindelse med jobboppdrag, sier Sandal.

Block Berge Bygg er totalentreprenør for prosjektet og 85 prosent av arbeidet utføres av lokale samarbeidspartnere.

Bygget er tegnet av Helen & Hard fra Stavanger i samarbeid med Saaha. Prislappen for nybygget blir på rundt 500 millioner kroner.

- Gravingen starter i løpet av et par uker og innflyttingen skjer sommeren 2019, sier Sandal.

Finansparken i Bjergsted - HELEN

STORT: Nybygget til Sparebank 1 SR-bank blir på hele 23.000 kvadratmeter. Kontorbygget blir bygget av tre og blir et av de største trebyggene i Europa.

(ILLUSTRASJON: Helen & Hard/SAAHA)

N°11 2016 |

estate vest

021

MagnorVinduet. Perfekt for alle typer bygg

PRIVATE BOLIGER

BORETTSLAG

NÆRINGSBYGG

SKOLER

Vinduer og skyvedør designet for

60-års levetid 1. Utvendig: Aluminium 2. I midten: Kompositt 3. Innvendig: Tre

OFFENTLIGE BYGG

022

1

2

3

www.magnorvinduet.no E-post: post@hvm.no Krokeideveien 6, pb 126 Fana, 5859 Bergen Tlf.: 55 11 29 70

N°11 2016 |

estate vest

BERGEN BUSINESS PARK Kontorlokaler til leie i ny og innovativ næringspark på Flesland. Mulig innflytting fra ca. Q4 2018.

Kontakt megler: Mariann Fossmark 934 07 436 | mariann.fossmark@dnb.no

FLESLAND

FASE 1: 500 - 20.000 KVM KONTOR

150 M

150 M

I U.ETG

150 M

20 M

Expobygget Ca. 5.000 kvm

Midtbygget Ca. 5.500 kvm

Ca. 7.000 kvm Comfort hotel Bergen Airport, åpner mars 2017

www.bergenbusinesspark.no

N°11 2016 |

estate vest

023

TEMA: KVINNER I EIENDOM

KVINNENE ER PÅ FULL FART INN I EIENDOM, OG BERGEN LEDER AN Eiendom har i alle år vært en mannsdominert bransje, men i Bergen har en rekke kvinner tatt steget helt til topps. I eiendomsselskapet Bara er tre av selskapets toppledere kvinner.

P PROFIL Torgeir Hågøy

Det har stort sett vært menn som har sittet i både direktør- og styrestolene i landets mange eiendomsselskaper. Dette er imidlertid i ferd med å endre seg og Bergen går foran som et godt eksempel.

Norsk Eiendom, som er næringseiendomsbransjens bransjeforening, har knappe 180 medlemsbedrifter. En uhøytidelig telling viser at det i disse selskapene tilsammen er 22 kvinnelige ledere.

Hele åtte av dem er i Bergen.

- Jeg tror dette er litt tilfeldig, men noe av årsaken kan kanskje være at noen av byens eiendomsselskaper har gått foran og ansatt kvinnelige ledere. Dette legges gjerne merke til av andre selskaper, men mest av alt så fører det gjerne til f lere kvinnelige søkere fordi terskelen blir lavere, sier Ingse Galtung Døsvig i Bara Eiendom, et av Bergens største eiendomsselskaper.

- Etter hvert som bransjen blir mindre mannsdominert så vil det helt naturlig komme f lere kvinner til.

LIKER UTFORDRINGEN

Av kvinnelige ledere har vi blant annet Gro Boge som er direktør i DNB Næringseiendom, Jorunn Nerheim som er direktør for Entra i Bergen, og som går til en lederstilling ved Universitet.

Vi har Christine Kahrs som er direktør for Paal Kahrs Eiendom og styremedlem i Norsk Eiendom. Bente Haugland er direktør i

024

N°11 2016 |

estate vest

- Etter hvert som bransjen blir mindre mannsdominert så vil det helt naturlig komme flere kvinner til.

LEDER AN: Ingse Galtung Døsvig, Kristin Steinsland og Renate Iversen leder et av Bergens største eiendomsselskaper, Bara Eiendom. (Foto: Morten Wanvik)

N°11 2016 |

estate vest

025

TEMA: KVINNER I EIENDOM

eiendomsselskapet Angarde, tidligere Auto 23 og Nancy Jøssang leder Opus, et av byens rådgivningselskaper. Og det er enda f lere.

Fra nyttår gir Knut Galtung Døsvig seg som administrerende direktør i Bara Eiendom. Da tar Ingse over, og sammen med markedssjef og utleiesjef har dermed eiendomsselskapet et lederteam bestående av f lere kvinner enn menn.

- For oss har det vært viktig å ansette på bakgrunn av kompetanse. Derfor er det tilfeldig at to andre i ledelsen er kvinner. De kunne like gjerne vært menn, sier Ingse.

- Dette er en mannsdominert bransje, og det er også noen av det som gjør det spennende. Som kvinne møter man fortsatt litt fordommer, og i det ligger det også en sterk indre motivasjon. Vi er nok alle tre slik at vi har et sterkt behov for å vise at dette er noe vi virkelig kan.

Derfor legger vi kanskje mer arbeid ned i jobben vår enn det en mann normalt ville gjort, sier markedssjef Renate Iversen, som får umiddelbar støtte både fra Ingse og utleiesjef, Kristin Steinsland.

Sistnevnte sitter ofte i forhandlinger med potensielle leietakere, og hun har som regel menn på andre siden av bordet.

- Jeg tror at man som kvinne har noen fordeler i forhold til at man kanskje er f linkere til å lytte til kundens egentlige behov, hva er det de egentlig vil ha. Vi er kanskje litt mer smidige enn det mange menn kan være, noe jeg tror kan være en fordel, sier Steinsland.

se på NHH i ettertid, samt at hun i disse dager deltar på lederutviklingsprogrammet «AFF YngreLedere» på Solstrand.

- Her er jeg sammen med f lere andre unge kvinner som sitter i lederstillinger i eiendomsselskaper her i Bergen.

Ved nyttår tar hun altså over som administrerende direktør for selskapet som har blitt bygget opp og drevet av hennes far, Knut Galtung Døsvig.

Selskapets største utviklingsprosjekt er Kronstadparken, en ny næringspark med plass til 4000 arbeidsplasser og 600 nye boliger.

Som kvinne møter man fortsatt litt fordommer, og i det ligger det også en sterk indre motivasjon.

Renate Iversen, Bara Eiendom

MER FOKUS PÅ DET VISUELLE

De tre damene tror at kvinner har en del kvaliteter som det kan være bra å ha mer av i eiendomsbransjen.

- Kanskje er vi mer opptatt av det visuelle og det faktum at hvordan ting ser ut påvirker trivselen for leietakere og dermed vår attraktivitet i markedet. Det å leie ut lokaler er mye mer enn bare å tilby kvadratmeter. Vi skal bygge et miljø hvor de ansatte føler seg ivaretatt. Vi ser kanskje helheten på en litt annen måte enn mange menn, sier Galtung Døsvig.

Etter noen år i bransjen synes hun at det bare har blitt enda mer spennende enn det var da hun kom inn i selskapet for rundt fem år siden.

- Det er selvforsterkende. Jo mer man arbeider med det, jo mer fascinerende blir det.Eiendom er fortsatt en konservativ bransje, men vi har en ambisjon om å være med å endre den, sier Ingse.

STERK SKAPERTRANG

For Ingse sin del var det ingen selvfølge at hun skulle inn i eiendomsbransjen.

Hun er utdannet designer og har også jobbet som det i mange år.

- Jeg ble oppfordret til å gå på Handelshøyskolen, men skapertrangen står veldig sterkt hos meg, og derfor valgte jeg som jeg gjorde og tok en interiørarkitekt- og møbeldesignerutdannelse.

Det å etterhvert komme inn i eiendom, hvor det handler om å skape og utvikle noe, føltes derfor veldig naturlig. Det er kanskje også noe med at eplet ikke faller så langt fra stammen, sier Ingse, som legger til at hun har tatt videreutdannel-

026

BERGENSKVINNER I EIENDOM Jorunn Nerheim, leder for Entra i Bergen Gro Boge, administrerende direktør i DNB Næringseiendom Bente Haugsdal, daglig leder Angarde Anja Schmidt, markedssjef i Angarde Marie Therese Heldal Haukeland, daglig leder i Heldal Eiendom Mariann Fossmark, næringsmegler i DNB Næringsmegling Inger Kristin Ulveseth, avdelingleder i Brødrene Ulveseth Christine Kahrs, daglig leder i Paal Kahrs Eiendom Nancy Jøssang, daglig leder i Opus Vibeke Eriksen, daglig leder Frydenbø Eiendom Birgit Nistad, daglig leder i Nistad Gruppen Ingse Galtung Døsvig, påtroppende leder for Bara Eiendom Renate Iversen, markedssjef i Bara Eiendom Kristin Steinsland, utleisjef i Bara Eiendom

N°11 2016 |

estate vest

DEN SMARTE BYEN - er en by der samfunnets funksjoner kommuniserer og samarbeider. Det er en intelligent og bevisst by som bruker IT på en smart måte for å effektivisere logistikk, trafikkavvikling, energibruk, belysning og vannforbruk. Sweco jobber hver dag med å finne de gode helhetsløsningene som fremtidens byer og samfunn trenger.

Bemanningstjenester innen bygg og anlegg

VI HJELPER DEG MED Å NÅ MÅLET

Telefon: 55 20 20 20 www.propuro.no

N°11 2016 |

estate vest

027

TEMA: KVINNER I EIENDOM

SYNTES DET VAR RART AT JEG IKKE TRAFF FLERE KVINNER Christine Kahrs begynte i eiendomsbransjen i 2003.

Da var hun ganske alene som kvinne.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Jeg syntes egentlig det var litt rart at jeg nesten ikke traff andre kvinner i bransjen. Jeg kom fra it-bransjen, hvor det den gang var mye større likhet mellom kjønnene både på studiet og i arbeidslivet, sier Christine Kahrs.

VAR NESTEN LIKE MANGE KVINNER SOM MENN

Hun er blant annet daglig leder i Paal Kahrs Eiendom AS, men har i tillegg styreroller i en rekke andre selskap. Hun sitter også som varamedlem i foreningen Norsk Eiendom, som er en bransjeorganisasjon for alle som driver med næringseiendom. Siden hun tok sine første steg i eiendomsbransjen har det ifølge henne selv skjedd mye.

- Den gangen var mannsdominansen stor, både blant håndverkere og utviklere. Det har imidlertid skjedd mye. Ved en ombygning på et næringsbygget i Drotningsvik i for et par år siden hadde vi nesten like mange kvinner som menn på de ukentlige byggemøtene, sier Kahrs, som tror noe av årsaken til denne utviklingen er at eiendom har blitt en egen bransje.

- Før var eiendom en del av driften for en virksomhet som holdt på med noe helt annet, sier Kahrs.

Hun tror samtidig at noe av årsaken til at menn fortsatt er domierende har å gjøre med

028

risikovilje, spesielt når det kommer til store investeringer.

- Jeg opplever at jeg møter svært mange saksbehandlere på alle nivåer som er kvinner.

Det er også mange kvinnelige arkitekter og planleggere, meglere og så videre. Kanskje handler dette bare om tid og at kvinnene etterhvert vil bli mer og mer synlige her også, men samtidig er det mulig at menn er mer risikovillige. Kanskje spesielt når det kommer til de store investeringene, sier Kahrs.

BRATT LÆRINGSKURVE

Hun kom inn i bransjen da hun tok over driften av familieselskapet fra sin far, som rett før hadde solgt driftsselskapet til en byggevarekjede.

- Jeg liker tekniske fag, men hadde en meget bratt læringskurve, sier Kahrs.

Blant annet lærte hun mye da skulle finne ut hvorfor det var så mye problemer med ett av selskapets næringsbygg. Løsningen lå i hennes akademiske bakgrunn.

- Jeg måtte identifisere problemet, finne løsningen og den rette metoden for å ordne opp.

Heldigvis var jeg aldri redd for å ta telefonen til mine hyggelige leverandører, og jeg spurte alltid alle ut om hvorfor problemer oppstod, og hvordan man skulle reparere og eventuelt kunne unngå disse problemene senere, sier Kahrs, som legger til at hun også har lært mye av sin mor.

- Hun var alltid nysgjerrig på teknikk og mekaniske løsninger og likte å reparere og forstå hvordan ting hang sammen, sier Kahrs.

FLERE FELLESTREKK

Selv om eiendom og it høres ulikt ut, så ser Kahrs flere likhetstrekk.

N°11 2016 |

estate vest

- Arbeidet med en plansak og å reise et bygg er likt å utvikle et it-system. Man må planlegge godt og sørge for at alle fag snakker godt sammen, sier hun.

Men at det skal ta så lang tid innen eiendom synes hun er krevende, og det prøver hun også å gjøre noe med gjennom arbeidet i Bergen Næringsråd og Norsk Eiendom.

- Heldigvis går det fremover, smiler Kahrs.

Noe av årsaken til at hun fortsatt er i bransjen er at hun opplever eiendom som noe som berører alle mennesker i et samfunn.

- Det handler både om hvordan vi lager byggene og plassene mellom byggene. Eiendomsutviklere har et stort ansvar, resultatet skal stå i mange år. Omgivelsene gjør noe med oss, vi vet jo alle hvor gode de gamle middelalderbyene er, med sine torg og møteplasser.

Mange kvinner liker å innrede et hjem og ta vare på et hus, dette er akkurat det samme, bare i større skala, sier Kahrs.

SENTRALE OG URBANE KONTORLOKALER

K5 består av totalt 6.550 kvm med moderne kontorlokaler i et byrom omgitt av kunnskapsbasert næring og mangfoldig bebyggelse. Lokalene holder gjennomgående høy standard, og eiendommen har et industrielt uttrykk med god takhøyde og store vinduer.

Fredrik Stenevik Eiendomsmegler 1

Telefon: 922 90 575 Birger Grevstad

Vi har fra august 2017 ledig 3.500 kvm for små og mellomstore bedrifter. Her er det muligheter for dem som vil flytte rett inn, og dem som ønsker valgfrihet for å sette sitt eget preg på lokalene.

Telefon: 916 65 468

Hos oss får du en arbeidsplass som er urban, sentral og effektiv.

www.kanalveien5.no

Gelco & Grevstad Eiendomsdrift

Ta gjerne kontakt for visning og mer informasjon!

N°11 2016 |

estate vest

029

TEMA: KVINNER I EIENDOM

TROR HØY KVINNEANDEL I BERGEN ER LITT TILFELDIG Jorunn Nerheim i Entra ser ingen åpenbare grunner til at det er flere kvinner i ledende stillinger i Bergen.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Jeg heller derfor til at det er tilfeldig, men det er åpenbart at det er mange dyktige kvinner med interesse for næringseiendom i denne byen, sier Jorunn Nerheim.

FAGLIG BEGRUNNET INTERESSE

Nerheim har vært leder av Entras bergenskontor siden 2004. Nå er hun på vei over i stillingen som utviklingsdirektør ved eiendomsavdelingen på Universitetet i Bergen.

Nerheim tror årsaken til at kvinner generelt har vært i mindretall i eiendomsbransjen har å gjøre med at eiendom tradisjonelt har vært preget av aktører med teknisk og økonomisk bakgrunn, og der har kvinnene generelt er noe svakere representert.

- Jeg har imidlertid tro på at dette vil jevne seg ut etterhvert. Bergen er jo i så måte et eksempel på at det går i riktig retning, sier Nerheim.

Hennes interesse for eiendom kom i forbindelse med jusstudiet.

- Min interesse var, i alle fall i starten, faglig begrunnet i den forstand at "fast eiendom" er svært grunnleggende i jussen og dessuten er et utfordrende fagfelt der det stadig dukker opp nye problemstillinger. Man blir aldri helt utlært - og uttrykket om "at en må snu hver stein" motiverer meg, sier Nerheim.

OPPTATT AV BYUTVIKLINGSPERSPEKTIVET

Hun kom inn i bransjen da hun etter studiet

030

begynte å jobbe i Bygg- og eiendomsseksjonen i Bergen kommune. Hun ser tilbake på denne tiden som en lærerik periode med svært varierte oppgaver innenfor både kjøp og salg, innleie og utleie av eiendom.

- Etterhvert har interessen utviklet seg mer mot den kunderettede delen, det vil si hvordan en best kan jobbe sammen med kundene for å finne gode løsninger. Jeg er også svært opptatt av byutviklingsperspektivet med tanke på at vår virksomhet setter spor som skal stå igjen etter oss i lang tid fremover. Gjør vi det riktig skaper vi grobunn for vekst og utvikling samt gode omgivelser for oss og de som kommer etter oss, sier Nerheim som legger til at det nok er grunnen til at hun fortsatt er i bransjen.

- Det "fotavtrykket" vi etterlater oss blir stående kanskje for flere generasjoner. Mer spennende kan det vel ikke bli.

Hun mener at at en god kjønnsbalanse er det beste i alle bransjer.

- Derfor bør kvinner oppmuntres til å jobbe denne bransjen, sier Nerheim.

GOD LÆREMESTER I FAREN

For Inger Kristin Ulveseth i Brødrene Ulveseth har inngangen til bransjen vært noe annerledes. Hun tok sivilingeniørutdannelse innen bygg og anlegg på NTNU i Trondheim før hun reiste til Oslo for å jobbe i NCC. Etter det flyttet hun hjem for å begynne å jobben familieselskapet, Brødrene Ulveseth, hvor hun i dag er avdelingsleder.

Ulveseth tror også at det er tilfeldig at det er flere kvinner i ledende stillinger i bergenske eiendomsselskaper. Hennes interesse for bransjen kommer fra faren, som ifølge henne alltid har likt det han har gjort.

- Han har vært et flott forbilde og en læ-

N°11 2016 |

estate vest

remester, som fikk meg interessert i bygg og eiendom, samtidig som han har gitt meg mulighet til å få være med og lære. Det er en veldig spennende bransje, som bare blir mer spennende etterhvert som man lærer den å kjenne, sier Ulveseth.

TILFREDSSTILLENDE NÅR MAN LYKKES

Noe av det hun setter pris på med bransjen er at den er utfordrende, og at den krever at man både fremtidsrettet, kreativ og tålmodig.

- Det er utrolig givende å få være med å utvikle og bygge gode bygg, som skal romme møtesteder, arbeidsplasser og hjem. Det å få være med som en av aktørene i å utvikle og løfte et byområde som vi nå gjør i Kronstadparken er fascinerende og tilfredsstillende når man lykkes, sier Ulveseth.

Hun mener absolutt det bør gjøres noe for å rekruttere flere kvinner til bransjen.

- Det må arbeides med å styrke omdømme til bransjen for å rekruttere inn både kunnskapsrike kvinner og menn. Vi må bli flinkere til å synliggjøre at dette er en spennende og attraktiv bransje å jobbe i, sier Ulveseth.

– DET VI HOLDER PÅ MED ER VIKTIG FOR HVORDAN VI SKAL HA DET I FREMTIDEN Nancy Jøssang er daglig leder i rådgivingsselskapet Opus.

Hun drives av å få være med å utvikle Bergen videre.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Det vi holder på med er er viktig for hvordan vi mennesker skal ha det i fremtiden. Vi får være med å påvirke oppvekstmiljøet til barn og unge og bomiljøet for alle, sier Nancy Jøssang, som forteller at hennes interesse for eiendomsfaget kom via utdannelsen som arkitekt.

- Noe av det som driver meg er det å få være med å utvikle fremtidens Bergen, sier Jøssang.

FLERE SOM HAR ARVET JOBBEN

Hun tror hun at andelen kvinner i eiendomsbransjen er lav fordi menn generelt sett er mer risikovillige enn menn.

- Dette handler for eksempel om at mange jobber med å utvikle verdier i tomter og lignende som kan gi usikre utfall når det gjelder økonomisk utvikling. I tillegg kan det være noe arbeids- og tidspress som kan skremme vekk noen kvinner, sier Jøssang, som legger til at det også er en del av de kvinnelige lederne i eiendomsselskapene som faktisk har arvet firmaet etter sin far.

Hun mener det kan være riktig å reklamere ovenfor kvinner, både studenter og yrkesaktive, for å vise dem de gode og interessante mulighetene det er i denne bransjen også for kvinner.

- På den måten kan vi gi dem motivasjon til å gå inn i en bransje som påvirker våre liv så mye som den gjør. Det er blant annet mange kvinner som studerer både arkitektur, juss, geografi og økonomi som vil være naturlige innfallsporter

til bransjen. Det er jo blant annet her vi bestemmer hvordan våre livsomgivelser skal se ut, sier Jøssang.

MER HARDHAUSE?

Marie Therese Heldal Haukeland er daglig leder av Heldal Eiendom. Hun har ikke noe godt svar på hvorfor det er flere kvinnelige ledere i Bergen.

- Men kanskje at vi er litt mer «hardhause» enn i resten av landet, sier Haukeland.

Hun forteller at bygg og eiendomsbransjen i alle år har vært mannsdominert, og det er også er mennene i familiene som har hatt størst interesse og dermed tatt stafettpinnen videre.

Som Jøssang tror hun noe av årsaken er at eiendom er forbundet med risiko.

- Vi kvinner er muligens noe mer forsiktig.

I tillegg så er det få kvinner ute på selve byggeplassene, og det er ofte gjennom en karrierestige at menn blir forfremmet. I administrative stillinger finner man flere og flere kvinner, men det tar tid før det vil fordele seg i en bransjen som har vært så mannsdominert, sier Haukeland.

overta, sier Haukeland.

Hun forteller at eiendomsbransjen er en dynamisk bransje i stor utvikling både når det gjelder endring av innbyggernes bobehov, samt selskapene sine krav til kontorlokaler.

- Det er mye ny teknologi på vei inn, samtidig som eiendom er noe alle er opptatt av. Vi har også utviklet oss til å bli et firmaet som begynner å sette vårt lille preg på byen, og det ønsker vi å fortsette med. De store aktørene blir bare større, og da er det mer rom for oss mindre utbyggere. Vi trenger et mangfold av eiendommer og det ønsker vi å bidra med, sier Haukeland.

TROR FLERE VIL FØLGE ETTER

Hun mener at de beste teamene er de som består av både menn og kvinner, og derfor mener hun også at det helt klart burde være flere kvinner i bransjen.

- Dette tror jeg vil skje, men det skjer sakte.

Nye generasjoner er på vei inn, og her ser vi flere kvinner allerede. Jeg håper at vi som allerede er i bransjen gjør en så god jobb at vi bidrar til at bransjen blir enda mer interessant, og at flere kvinner vil følge etter, sier Haukeland.

EN DYNAMISK BRANSJE

Hennes interesse for eiendom kom da hun jobbet for et hotell i Oslo som samtidig hadde et pågående renoveringsprosjekt.

- Jeg fattet av den grunn interesse for å drive med bygging og renovering. Da jeg nevnte dette for min far, spurte han ikke om jeg ønsket å komme til Bergen for han hadde da gått fra å vøre en grunn- og betongentreprenør til å utvikle eiendom i egen regi. Han trengte noen som kunne hjelpe til med den videreutviklingen av firmaet. Dette kunne jeg ikke si nei til, og siden har jeg vært her i 12 år og er nå på vei til å

N°11 2016 |

estate vest

031

NYHETER

Nå inviterer han alltid de besøkende med på lunsj Lunsjen har blitt et av dagens høydepunkt for de ansatte i Sparebanken Vest, og ofte har de med seg gjester.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Hver gang jeg inviterer folk på møter, så inviterer jeg dem også med på lunsj, sier Stig Andersen i Sparebanken Vest.

Denne dagen har direktøren for organisasjon og utvikling i banken besøk av Tore Hillestad og Kristine Stave fra Norges Handelshøgskole.

- God lunsj er ekstremt viktig. Men en ting er at den smaker godt, den er også energipåfyllende, sier Andersen, som legger til at kantinen i nybygget ikke er en kantine, men en personalrestaurant.

- Det gir mening. Det er et knepp opp, kommenterer Hillestad.

ET PULSERENDE HJERTE I BYGGET

Kantinen i Sparebanken Vest-bygget drives av Wilberg, et selskap som eies av Fazer Food Services. Innkjøpssjef, Siv Andersen, forteller at det var viktig for Sparebanken Vest at kantinen i nybygget ble et pusterom for de ansatte.

- Vi ønsket at kantinen skulle være et pulserende hjerte i bygget, og det har den faktisk blitt, sier Andersen.

Da de skulle ha på plass et nytt kantinekonsept ble det derfor lagt vekt på både utvalg og åpningtider.

- Vi ønsket også et tilbud som kunne benyttes til mye annet enn lunsj. Vi har mange samlinger internt på huset, hvor vi nå kan by på både fem og syv retters middag via egen kantine. Dette synes vi fungerer veldig bra, sier Andersen.

BARONEN ER SJEF

Kantinen driftes av Wilberg, er selskap som er eid av Fazer Food Services. I Sparebanken Vest-byggets kantine er det Alex Baron som er sjefen. Han har i en årrekke jobbet på ulike restauranter i London, men kommer opprinnelig fra Colombia.

032

N°11 2016 |

estate vest

- Vi ser på oss selv som en restaurant, hvor målet er å tilby så god og spennende mat som mulig, sier Alex Baron.

Han forteller at han har en enkel og klar filosofi for personalrestauranten.

- Vi fokuserer på visuell og kvalitetsmat. Det betyr at den ikke bare skal smake godt og være næringsrik, den skal også se god ut, sier Baron.

SÅ LANGT BORTE FRA LUNSJ SOM MULIG

Han har tatt erfaringene fra London og de andre stedene han har jobbet med seg inn i driften av kantinen.

- Vi ønsker å bryte med alle de gamle måtene å tenke lunsj på. Vi reiser stadig mer og blir derfor også mer opptatt av ulike smaker. Vi ønsker derfor å gi våre lunsjgjester frihet til å erfare ulike smaker. Vi utvikler derfor ulike menyer inspirert av matkulturer fra blant annet Japan, Italia, Cuba og India. Det er på mange måter er internasjonal tasting-meny som også skal inspirerer folk til å bli nysgjerrige på nye smaker, sier Baron.

DETTE ER FAZER FOOD SERVICE Fazer Food Services driver i dag mer enn 1100 serveringssteder i Finland, Sverige, Danmark og Norge, som serverer måltider til om lag 450.000 gjester hver dag.

Selskapet driver over 125 personalrestauranter gjennom merkevaren Wilberg, og tilbyr eventcatering og restaurantdrift på sportsarenaer og kulturanlegg. Det norske selskapet har cirka 630 ansatte.

GOD LUNSJ ER VIKTIG: Stig Andersen i Sparebanken Vest (i midten) spanderer lunsj på Tore Hillestad og Kristine Stave fra Norges Handelshøgskole. (Foto: Torgeir Hågøy)

N°11 2016 |

estate vest

033

TEMA: ØNSKEBYEN

SER BAKOVER FOR Å TA BERGEN FREMOVER Byutviklingsbyråd Anna Elisa Tryti ser ikke til praktbyer som Roma eller Barcelona for å finne sin Ønskeby. Hun ser til Bergen, på 1200-tallet.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Dersom vi tegner kartet fra 1200-1300tallet, så var Bergen en svært kompakt by.

Og det var den like til bilen kom og skapte den spredte, bilbaserte byen. Bergen var for 700 til 800 år siden både et regionalt kraftsenter på Vestlandet, men også et internasjonalt knutepunkt, sier Anna Elisa Tryti.

TILBAKE TIL FORTIDEN

Byutviklingsbyråden er historiker. Derfor er det helt naturlig for henne å se tilbake i tid når hun skal definere hva som er sin Ønskeby. Hun forteller at det for 800 år siden myldret av mennesker både fra inn- og utland i området rundt Håkonshallen.

- Festene som ble holdt i Håkonshallen i kongens regi, var en sammensmeltning av det beste i hjemlige tradisjoner med internasjonale impulser, det gjaldt mat, klesmoter, nye danser, musikk og litteratur. I hoffkretsene trivdes de vidtfarende kunstnere og håndverkere, litte034

rater og lærde, som var de fremste aktører for møtet mellom norrøn kultur og fransk, italiensk engelsk og tysk avantgarde. Utenlandske byggherrer og kunstnere var med og skapte middelalderkirkene, den tids høyhus. Bare det beste var godt nok, forteller en engasjer byutviklingsbyråd.

Det er Tryti som legger føringene for hvordan byen skal utvikles fremover. For å bestemme Bergens retning fremover går altså Tryti bakover i tid.

- Jeg ønsker å ta tilbake den tette, pulserende byen, hvor vi både er en motor i regionen, men hvor vi også ser utover og har et internasjonalt perspektiv, sier Tryti.

KAN IKKE STYRES BARE AV PENGENE

For å få til dette har byrådet blant annet lansert et nytt strategisk kart som konsentrerer byutviklingen til syv områder langs kollektivtraseene. Dette betyr at utbyggingsprosjekter som ikke ligger i nærheten av disse knutepunktene vil møte mer motstand fremover.

- Klimamålene fra Paris som Norge har forpliktet seg på, gjelder også i Bergen, og det forplikter også for eiendomsutviklerne. Et av virkemidlene er å få ned behovet for personbiltransport, og Bystyret i Bergen har bestemt at den skal ned med 10 prosent innen 2020. Derfor konsentrerer vi fremtidens boligutvikling rundt disse knutepunktene. Dette betyr at noen vil tape penger, men når man skal bygge en by kan det ikke være slik at det bare er pengene som rår, sier Tryti, som legger til at det skal bygges N°11 2016 |

estate vest

mange boliger, opp mot 30.000 fram mot 2030, som er den perioden den nye arealdelen i kommunen skal gjelde for.

VIL HA EN GOD BY

Og da kommer vi inn på det som ifølge byutviklingsbyråden ligger som et fundament i alle hennes ønsker og drømmer for Bergen.

- I alt jeg gjør så har jeg en menneskelig skala, samtidig som jeg tenker miljø. Jeg vil derfor ikke bare bygge en tett by for tetthetens skyld. Det er viktig at det blir en by som er god og riktig for menneskene som bor i denne byen, med gode møtesteder inne og ute. Derfor må vi legge til rette for et mangfold, det må være plass både til barn, unge og til eldre. Det må være en by som legger til rette for god helse og trivsel for innbyggerne, hvor de sosiale forskjellene blir tatt på alvor, sier Tryti, som påpeker at hun ønsker å utjevne de sosiale forskjeller mellom bydelene.

- Samtidig må vi ha et godt og variert kulturelt innhold i byen. Vi må også ha god tilgang til både sjøen og byfjellene. Derfor har vi et særlig fokus på den grønne byen, på hva som fremmer et godt klima og hva det er som tar miljøutfordringene på alvor. Samtidig er det viktig å ta vare på næringslivet og utdannings- og forskningsmiljøene. Uten økonomisk bærekraft og kompetanse dør byen, sier Tryti.

BETONGELEMENTENE RULLER INN

Hun mener at mye av den byutviklingen som har vært de siste årene har vårt for lite i dialog med vestnorske tradisjoner og historie.

- Det er gode eksempler, men vi har sett mange betongelementer komme rullende inn. Det er trend med mørke og lite inviterende bygg, men jeg håper vi kan få en arkitektur som er mer i dialog med det vestnorske og som lar seg utfordre av våre tradisjonsrike byggetradisjoner, men som er moderne, med uttrykk fra vår egen tid. Vi er den byen i Norge med de rikeste byggetradisjonene, men det ser man lite igjen av i nybyggene, sier Tryti, som skyter inn at noe av det verste hun vet er intetsigende bygg.

- Jeg har et inntrykk av at mange av elementbyggene bare importeres inn uten tanke for omgivelser eller byens historie. Dermed får man intetsigende bygg, uten spesielle kvaliteter. Jeg vil mye heller ha bygg som engasjerer og som gjør folk spørrende, til og med sinte, heller enn slike intetsigende bygg, sier Tryti.

Det betyr for eksempel at hun ikke sier bastant nei til høyhus.

- Det kommer helt an på hvor det bygges. Men som for alle andre prosjekter må det ha kvaliteter som gir oss noe.

Høye hus må ha særlig gode kvaliteter, for de blir ekstra synlige i bybildet. Det kan ikke være høyt bare for å være høyt, sier Tryti.

FOR LITE FLINKE PÅ KONSEPTUTVIKLING

En av utfordringene i Bergen er ifølge byutviklingsbyråden at det legges for lite penger i selve konseptutviklingen av prosjektene.

- Jo mer man legger i konseptutvikling og risikoanalyser, jo lengre levetid har bygget, og det kan omfunksjoneres. Nasjonalt er dette noe vi ikke har vært flinke på, sier hun.

Dette handler om å få på plass de rette kvalitetene, samtidig som prosjektet fungerer i sine omgivelser. Hun oppfordrer eiendomsutviklerne til å legge mer tid og arbeid ned i denne fasen.

- Kommunen ønsker å være en rådgiver og en samtalepartner. Vi oppfordrer derfor aktørene til å ta tidlig kontakt med oss slik at vi kan gjøre dette sammen. Da blir som regel prosessen både enklere og man bruker kortere tid. Vi oppretter nå en egen etat, med den første Byarkitekten i Norge i nyere tid. Byarkitekten vil sette fokus på arkitektur, og vi håper det kan bli et utadrettet kraftsenter som både gir råd og skaper debatt om byutviklingen.

Som eiendomsutvikler eier man tomten sin, men byen eies av alle. Det er et perspektiv byens eiendomsaktører må ta inn over seg, sier Tryti.

DET STØRSTE HINDERET

Det største hinderet for å skape en tett, god og pulserende by er ifølge byråden at vi henger fast i fortidenes transportløsninger, som fortsatt bygges.

- Samtidig har vi for lite midler til å få på plass fremtidens løsninger. Jeg ønsker et rikt nettverk av bybane til alle bydeler, men også en bybane på sjøen som binder bydeler sammen og nabokommunene tettere til Bergen. Gode og effektive kommunikasjonsårer er sentralt i en god byutvikling, og vi er godt i gang, men mye gjenstår før kollektivbyen, sykkelbyen og gåbyen er på plass, sier Tryti.

BYUTVIKLINGSBYRÅD, Anna Elisa Tryti

- Jeg ønsker å ta tilbake den tette, pulserende byen, hvor vi både er en motor i regionen, men hvor vi også ser utover og har et internasjonalt perspektiv.

N°11 2016 |

estate vest

035

TEMA: ØNSKEBYEN

HUSEIERE I BERGEN:

ØNSKEBYEN ER TRAVEL OG FUNKSJONELL Huseiere i Bergen ønsker seg mer liv og røre i sentrum og flere valgmuligheter. Da må forholdene legges til rette slik at flere mennesker bosetter seg her, men også gjøre det enklere å komme seg dit.

N NYHETER Aasa Christine Stoltz

- Jeg ønsker liv, røre og positive opplevelser for hele familien i Bergen by, ikke bare på bylørdag eller når det er konserter, sier eiendomsinvestor Geir Hove.

For å få dette til må parkeringstilbudet i sentrum forbedres betraktelig, mener Hove.

Han er opptatt av å utnytte mulighetene Bergen med alle sine fjell byr på.

- Vi må ha god offentlig kommunikasjon og masse parkeringsplasser under bakkenivå. Får man bilene under bakken og inn i fjell blir det plass til flere mennesker i byen. Bilene behøver ikke rase rundt og leter etter parkeringsplass.

Enkle, gode grep. Da vil byen begynne å virke, understreker investoren.

STØRRE OG DYPERE

Eiendomsinvestor Geir Hove.

036

Hove drar frem noen konkrete eksempler, som parkeringsanlegget under Skansedammen. Dette har vært en suksess, men han mener det burde vært større slik at også mennesker som bor utenfor byen kunne parkert her med enkel tilgang til byfjellene.

Lille Lungegårdsvann er et annet eksempel.

Her burde man gjort det samme som i Skansedammen og laget parkeringsanlegg under bakken, mener han.

Hove forteller om tiden da Klostergarasjen ble planlagt. Som en aksjonær var han med på diskusjonen rundt utviklingen av denne.

Reguleringsplanen satt begrensninger på antall tillate parkeringsplasser, men investoren foreslo å bygge den så stor som mulig men å begrense antall parkeringsplasser til 600 som var innenfor gjeldende reguleringsN°11 2016 |

estate vest

planer og utvide når de fikk dem endret.

- Så foreslo jeg at den burde bygges i sentrum nær Torgalmenningen og det ble den. Den har vært en supersuksess. Hadde den blitt liten og liggende på Klosteret hadde det ikke vært det samme, sier han.

Han ønsker at Bygarasjen rives og at man oppfører boliger i stedet. Bybanen må komme seg til Åsane og inn i tunell.

- Bilene må under bakken, inn i fjell, boliger over. Der har vi et fortrinn i forhold til mange andre byer, sier han.

UTVIDE KOLLEKTIVTILBUDET

Parallelt med dette mener Hove at man bør utvide tilbudet til offentlig transport og senke prisene.

Han nevner bompenger som et virkemiddel til å finansiere dette.

- Alle bompengene burde vært brukt til å finansiere offentlig transport. Dersom man økte bompengesatsene ville antallet biler blitt redusert og offentlig transport ville blitt rimeligere og motsatt. Da ville politikerne hatt et styresystem og på en enkel måte bestemt fordelingen mellom kollektivt reisende og biltrafikk, sier Hove.

Han mener at hvis bompengesatsene heves, får offentlig transport mer penger, prisen kan settes ned og flere vil bruke offentlig transport. Man får dermed færre biler i trafikken.

- En fantastisk kontrollsystem som ville fungert.

VALGMULIGHETER

Administrerende direktør i DnB Næringseiendom, Gro Boge, mener Bergen med sin nærhet til

naturen har stort potensiale til å bli en ønskeby.

Hun er opptatt av gode valgmuligheter for den enkelte innbygger.

- Jeg ønsker nærhet og tilgang til både fjell og sjø, et levende byrom som innbyr til aktivitet og grønne lunger, sier Boge og legger til viktigheten av et godt utvalg av butikker og gode spisesteder i sentrumsområdene samt et bredt kultur, idretts og aktivitetstilbud.

Boge sier det er mye som skjer som vil legge til rette for å skape nettopp disse mulighetene og peker på at Bergen Kommunes ambisjon om å skape en framtidsrettet og kompakt by inngår i dette arbeidet.

Hun peker på utbyggingen i Solheimsviken og langs Damsgårdssundet som har forandret et slitent industriområde til et moderne kontorområde og et attraktivt boligområde. ”Småpudden” har også bidratt til å gjøre bydelen mer sentrumsnær, mener hun.

Boge er opptatt av at det legges til rette for mer gang, sykkel og kollektivtrafikk.

- Flere gater og byrom i sentrum har blitt oppgradert i løpet av de senere år. Nye sykkelveier har kommet til og bybanen er under utbygging, sier hun.

Boge ønsker seg en «strandpromenade» fra Solheimsviken til Sandviken og at godshavnen og godsterminalen vil bli etablert utenfor sentrum.

Hun mener dagens havn kan bli en attraktivt ny

bydel og gjennom flere brukere gi sentrum et løft.

- Og værgudene skulle skrudd igjen vannkranen litt flere dager hvert år!

MER FOLK TIL SENTRUM

Medeier i Stadsporten AS, Ole Peter Duus, liker Bergen. Men å svare på hva som er hans ønskeby er derimot ikke like enkelt. Dette kan forandre seg fra dag til dag. Men han er tilhenger av at sentrum burde huse flere mennesker og slik skape liv.

- Det er dumt og feil at alle sammen skal bo i en leilighet ved bybanestoppet. Byen skal få lov til å leve, da trenger vi mennesker, mer enn bare studenter, sier han.

Direktør for regionbyene i Entra Eiendom, Mona Aarebrot, er enig med flere av de andre huseierne. Hun vil ha folk inn i byene.

- I min ønskeby «syder» det av liv og aktiviteter på dag –og kveldstid. Det betyr at vi må legge til rette for at flere både kan bo og jobbe i sentrum, sier hun.

For å få dette til er hun opptatt av at forholdene må legges til rette også for barnefamilier i byen, uteoppholdsrom skapes barnas premisser. Videre må det skapes møteplasser og attraksjoner som gjør byen attraktiv samt at de fleste arbeidsplassene bør lokaliseres rundt kollektivknutepunktene.

- I min ønskeby går Bybanen til alle bydeler samt nabokommunene, avslutter Aarebrot.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Jeg ønsker nærhet og tilgang til både fjell og sjø, et levende byrom som innbyr til aktivitet og grønne lunger. Gro Boge, DNB Næringseiendom

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

%

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

Et bredere perspektiv

Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandører av profesjonelle tjenester. 225 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring, og ikke minst lokale tilstedeværelse.

Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2016 Deloitte Advokatfirma AS

N°11 2016 |

estate vest

037

TEMA: ØNSKEBYEN

ØNSKEBYEN ER LEVENDE OG GRØNN Arkitekter i Bergen drømmer om en mer levende by, en bilfri bykjerne og grønne strekk. Estate Vest har snakket med en håndfull arkitekter fra byens største arkitektbyrå for å få et bilde på deres visjoner og håp for byen.

N NYHETER Aasa Christine Stoltz

— Det er uomtvistelig. All byroms forskning peker i samme retning; Mindre bil gir bedre byrom og en bedre by, slår sivilarkitekt og partner i hlm arkitektur, Gudrun Molden, fast.

Molden mener følelsen av frihet ikke lenger er representert gjennom privatbilisme, men muligheten for å komme seg rundt uten store ressurser.

Det aller mest virkningsfulle ifølge Molden vil være å leve dagliglivet til fots og på sykkel. Kollektivtilbudet bør fungere som et alternativ til dette.

— Gjør byen bilfri. Det er en politisk beslutning. Det er radikalt, men riktig, sier hun.

EN LEVENDE BYKJERNE

Samtlige arkitekter Estate Vest har snakket med, drømmer om en mye mer aktiv bykjerne enn den man har i dag, der næringsliv, kulturliv og folkeliv blomstrer. En tettere by med ikke bare stort husrom, men også hjerterom.

I en tettere by blir møterommene - gaten og byrommene - viktige arenaer, og man må huske å bruke dem, sier Molden fra hlm arkitektur.

— Ønskebyen stiller seg bak handlingskraftige politikere, modige utbyggere og dyktige arkitekter som forstår at vi skal møtes og se hverandre, ikke haste gjennom trafikklarmen for bare å bli snittet av kufangeren over fotgjengerfeltet, uttaler Molden.

I hennes ønskeby finnes det dessuten et mangfold.

— Vi må vekk fra retorikken om at det ikke er en menneskerettighet å bo i byen og heller si at byene våre skal ha plass til alle. Hvem gidder bo i byen når alt det er plass til er høytlønnede,

038

N°11 2016 |

estate vest

SKAM-diskuterende akademikere på kafehjørnet?

Tømreren, butikkmedarbeideren og kunstneren skal også ha plass. Men bilen får de sette utenfor bygrensen, konkluderer hun.

— Byen tilpasset mennesket er det sterkeste uttrykket for demokratiet.

MYE GRØNT MELLOM TETT BY

Den nye kommuneplanen i Bergen legger opp til en tettere by. Her er det fokus på større byvekst på bolig og næring enn tidligere, mer fortetning rundt kollektivårene slik at byen blir travlere og naturen og landet får ligge mer urørt.

Sivilarkitekt og avdelingsleder i TAG Arkitekter Bergen, Jesper Jorde, liker denne retningen og sier han ser konturene av en grønnere Bergen.

Han mener det er mye større vilje til å få dette til i dag.

— Det er mange flere som drar i den retningen enn tidligere, sier han og legger til at som syklist ser han også at det legges mer til rette for de myke trafikantene.

— I min ”fremtids idealby” er det kanskje tatt bedre vare på kontinuerlig grønne strekk og lunger, mye grønt mellom tett by. En slik kontinuitet i det grønne i motsetning til grønne lunger her og der gjør at dyr, fugler og innsekter og de som bor i det grønne har bedre livsløp, sier Jorde.

Et av TAG Arkitekter sine prosjekter på Damsgård, ”1912”, er bygget på en gammel industritomt og strekker seg dermed ikke ut i det grønne. Bygg som dette, hvor man har boliger øverst og næring nederst med barnehage og butikk, blir mer og mer populært. Prosjektet, hvor

TREET: Utviklingen på Damsgård har vært formidabel, og Treet er et av byggene i områdene. Treet er tegnet av ARCTEC. (Foto: David Valldeby)

BYUTVIKLING FRA IDÉ TIL VIRKELIGHET Krevende prosjekter blir best med riktige verktøy og erfarne aktører.

Kruse Smith er en erfaren og innovativ entreprenør og boligutvikler.

For optimal prosjektutvikling og gjennomføring bruker vi de nyeste arbeidsmetodikker og verktøy så som VDC, BIM og LEAN. Les mer på kruse-smith.no

N°11 2016 |

estate vest

Fra idé til virkelighet

039

TEMA: ØNSKEBYEN

det er planlagt 9 rekkehus og 99 byleiligheter, ligger i tillegg rett over et grøntområde, Nygårdsparken.

Ifølge Jorde er det slike prosjekter som representerer en del av fremtidens Bergen.

NÆRHET OG LOKALE ILDSJELER

Sivilarkitekt Maria Molden i Arkitektgruppen Cubus sier hennes drømmeby er et sted der det er lett å leve bærekraftig, en by der det er kort vei til alle typer tilbud. Hun er dermed enig med flere av sine kolleger som peker på hvor viktig det er å på sikt kunne sette fra seg bilen.

NÆRHET ER STIKKORDET.

— Vår drømmeby er en by der du kan nå mye til fots.

En by der det er mangfold av tilbud i gatene og man kan kjøpe alt fra regntøy til god lokal mat uten å bruke bilen, sier Molden.

Hun er opptatt av at en god by skaper tilhørighet for innbyggerne, uavhengig av bakgrunn og historie.

Dette betyr gode boliger for alle, direkte tilkomst til offentlige byrom der barn kan leke og voksne møtes, et rikt kulturtilbud og muligheter for deltakelse for alle. Hun trekker også frem viktigheten av lokale produkter, som et lokalt fisketorg hvor en får servert duggfersk fisk.

Molden deltar i et nettverk som jobber for levende lokalmiljø og arbeider med å finne frem til fokusområder eller ”drivere” for Bergen. Hun mener det er mange gode eksempler på hvordan byer endrer seg gjennom aktører som ønsker noe og trekker frem viktigheten av disse lokale ildsjelene som drivere for utviklingen av byen.

— Vår drømmeby er en by som gir spillerom og positiv energi. Der "driverne" utvikler byen, sier hun.

I forlengelsen av dette må man bruke kompetansen som finnes i lokalmiljøet. At ikke bare arkitekter, byplanleggere og utbyggere blir involvert i utviklingen, men også resten av folket.

— Vår drømmeby er en by som utnytter og utvikler det som faktisk er der på nye spennende måter.

Kortreist og globalt på samme tid!

tett nok og med arkitektoniske kvaliteter som gjør at byen oppleves som positivt og trygg.

Haugland er også opptatt av at dette totalt sett skal generere mer energi.

— Vi må bygge byer der man ikke forbruker energi, men genererer energi. Vi må bygge sunne hus – ikke tekniske hus, sier hun.

TRANSPORT TIL SJØS

Per Reigstad i ARTEC mener idealbyen er innenfor rekkevidde i Bergen, men er opptatt av å forbedre transporten. Han mener man i fremtiden bør fokusere på sjøveiene, tatt i betraktning byens unike beliggenhet ved kysten mellom skjær, holmer og øyer.

— Vi må ta sjøen mer i bruk og det må bli lettere å forflytte seg fra nord til sør. Bybanen vil ikke fange opp disse områdene og vi må finne andre måter å bevege oss på, sier Reigstad og peker på et system på lik linje med det man har i Oslo og Stockholm, hvor båter frakter folk til nærliggende områder sjøveien.

Reigstad ønsker seg også bedre utbygging av sykkelveier og sier det må legges til rette for at syklister kan komme seg gjennom fjellet og slik lage bedre forbindelser også for myke trafikanter.

ARTEC er opptatt av å ta vare på tradisjoner og lokalkunnskap og hever stemmen for å øke bruken av tre som materiale og slik ta i bruk fornybare ressurser. I tillegg bør man kunne bygge høyere enn de tradisjonelle syv etasjene.

Reigstad legger til at ARTEC den siste tiden har vært borti flere prosjekter hvor de ser på mulighetene som ligger i å transformere næringslokaler til boligformål og bekrefter dermed at utviklingen går mot en tettere by og et ønske om å ta i bruk eksisterende byggemasse og la en del av naturen lenger ute ligge urørt.

SKAPE TRYGGHET FOR INNBYGGERNE

Sivilarkitekt og leder av LINK Arkitektur i Bergen, Grethe Haugland, peker på viktigheten av at arkitektur og landskapsarkitektur skaper en by med uterom og møteplasser som legger til rette for positive opplevelser der alle er en del av det som skjer.

— Vi trenger å utforme byer med bygg der det er naturlig å oppholde seg rett utenfor, for nettopp å være en del av et fellesskap og for å skape trygghet i et nabolag, sier hun.

Haugland sier man må få til at flere mennesker bruker parkene, uterommene, badeplassene, butikkene og restaurantene. Til det trenger man å bygge 040

N°11 2016 |

estate vest

Gro Boge, DNB Næringseiendom

Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt. Du må også kjenne markedet og aktørene for å kunne se og utnytte mulighetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innen næringseien­ dom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spennende markedene for nærings­ eiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og retts­ spørsmål knyttet til nærings­ eiendom. www.wr.no

Foto: Erik Burås/STUDIO B13

Lokal rådgiver – internasjonalt anerkjent Ta kontakt med en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAAR Tlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 52 bfs@wr.no GØRAN MJELDE AARVIK Tlf. +47 55 21 52 97 Mob. +47 908 45 263 gla@wr.no

SKADEALLIANSEN AS

02485

www.skadealliansen.no

SKADESANERING - RENHOLD - EIENDOMSDRIFT N°11 2016 |

estate vest

041

Foto: BERRE

Lise Kristin Sunsby, direktør teknisk stab, ROM Eiendom AS, er bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

VI SØKER DEG SOM VIL INVESTERE I GRØNN EIENDOMSUTVIKLING Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

VENN MED BYEN

Nonnesetergaten 4

Med en portefølje på 1,3 millioner kvadratmeter er Entra en av landets ledende aktører innen næringseiendom. Sammenlignet med andre store aktører har vi landets høyeste leietakertilfredshet*.

Vi er bransjeledende på energisparing og benytter nye prosjekter til å fremme miljøinnovasjon.

Media City Bergen står ferdig i august 2017, og vi skal også her være best på kundeopplevd kvalitet. Dette vil både leietakere og de mange besøkende merke når de benytter våre nye byrom, både utenfor og inne i bygget.

Lars Hilles gate 30 - Media City Bergen

Gjennom åpen dialog og respekt for våre omgivelser skal vi skape attraktive bygulv og positiv byutvikling.

Entra vil være venn med byen. *) Norsk Leietakerindeks 2015

Les mer på entra.no

Lars Hilles gate 30 - Media City Bergen

TEMA: ØNSKEBYEN

ARKITEKTSTUDENTER FRA BAS:

STUDERER VANNKANTEN I BERGEN Studentene ved Bergen Arkitekthøyskole (BAS) arbeider for tiden med offentlige rom langt kystlinjen. De funderer på hvordan man kan utnytte vannkanten i Bergen bedre og slik skape en bedre og mer tilgjengelig by.

N NYHETER Aasa Christine Stoltz

Studentene står i små grupper, prater og diskuterer. Noen har musikk på øret, finner kreativiteten i seg selv og konsentrerer seg om dagens oppgave. Trebiter, papp, ståltråd, lim, stoff, tegninger; materialer av alle slag tas i bruk når de skal prosjektere sine visuelle ideer ned på bordet. Estate Vest pratet med noen av dem.

- Prosjektet går på å utforske områdene rundt kystlinjen, sier Fride Skaara (22).

Sammen med Christina Vaagland (27) tar hun for seg Hegreneset i Sandviken, hovedsakelig et industriområdet, og undersøker hvordan de kan gjøre dette området mer tilgjengelig.

- Vi skal legge til en aktivitet til dette stedet.

Målet er at det også skal kunne brukes til noe annet enn i dag, sier Frida.

Utfordringen er å først analysere området, finne ut hvilke kvaliteter det har, for deretter å komme opp med konkrete ideer som kan endre bruken til området som i dag stort sett ferdes av ansatte.

I denne konteksten kommer vi også inn på studentenes tanker hvordan deres ønskeby ser ut.

De to studentene sier at i forkant av prosjektet, som er i startfasen, spaserte de store deler av kystlinjen til byen for å få et inntrykk av hvordan den brukes i dag. Da gjorde de seg noen tanker om hva som kan bli bedre.

044

- Vi gikk langs hele kystlinjen og ofte så jeg ikke vannet i det hele tatt. Det er ikke så god kontakt med vannet mange steder, sier Christina.

Hun sier hun så mye industri, mye gjerder og generelt mye som hindrer tilgang til sjølinjen. I en ønskeby burde det vært bedre tilgang, mener hun.

- Det er jo bedre kontakt med kysten oppe fra fjellet. Da ser du i hvert fall sjøen, legger hun til.

POTENSIALE FOR STORE LUNGEGÅRDSVANN

Studentene Axel Högberg (26), Håvard Fadnes (26) og Inga Skjulhaug (22) tar for seg store Lungegårdsvann i sitt prosjekt. I startgropen er de enda i analysefasen.

- Vi skal forstå situasjonen og fremheve egenskaper til plassen som er positive og negative, sier Håvard.

- Og så skal vi jobbe med de egenskapene, legger Axel til.

Studentene har vært på plassen, fått en følelse for området. De sier underbevisstheten skal få ut tankene deres gjennom prosessen, slik at de på det nåværende tidspunkt egentlig ikke vet hva de ender opp med.

- Det er en metodeøvelse, sier Axel.

De har likevel allerede gjort seg noen tanker om hva som kan forbedres i dette området for å komme nærmere en ønskeby.

- Jeg synes man må få til flere funksjoner. Det er mye bedrifter her, men det bør være mer liv her hele dagen, sier Axel.

- Ja, man må kunne skape en type interaksjon mellom bedrifter og mellom områdene her, sier Håvard.

Ifølge Inga er det ikke tydelig nok hvor man har tilgang til vannet i området.

N°11 2016 |

estate vest

- Det hadde vært bedre med flere åpninger som gjør det mer tilgjengelig for folk flest, sier hun.

Studentene diskuterer at det bør tilrettelegges for økt bruk av området og skap et attraktivt sted å opphold seg, slik at ikke alle drar helt til sentrum. De er opptatt av at det skal forskjønnes og tilrettelegges, men ikke kun for syns skyld. Det må ha en funksjon. Da må det defineres hva området skal brukes til.

- Mange jogger for eksempel rundt vannet her, så hva med et utendørs treningsområde?

Kanskje det hadde skapt en ny rytme, at ikke hele området handler om å komme seg forbi, men at det skjer noe annet her, sier Håvard.

- Ja, da må man tenke på hvor det er lurt å plassere disse aktivitetene, hva må man gjøre for at området skal brukes mer på generell basis – eller til noe spesifikt, kanskje det er det som er løsningen, funderer Inga.

Maria Helena Nerhus (24) har valgt Festningskaien, som ligger mellom Bontelabo og Bryggen, til sitt prosjekt.

- Det ligger mye potensiale i plassen, den er såpass sentral og såpass stor, sier Maria.

Hun sier at siden kaien kun brukes deler av året, ønsker hun å se på andre bruksmuligheter og for at det kan åpnes opp for andre aktiviteter.

- Siden kaien er så sentral kan man ikke legge inn en for dominant aktivitet. Men man kan gi det en identitet eller karakter som ikke overgår det eksisterende, påpeker hun.

Hun tenker i retning av fleksible løsninger.

- For eksempel har ikke Bondens marked noe fast sted i dag. Kanskje det kan være et eventområdet for slike ting som dette, funderer hun.

ANALYSERER: Axel Högberg (26), Inga Skjulhaug (22 og Håvard Fadnes (26) ser på mulighetene langs Store Lungegårdsvann.

Bildet under er en modell som studentene har bygget.

(Foto: Aasa Christine Stoltz)

N°11 2016 |

estate vest

045

TEMA: ØNSKEBYEN

SKAL BLÅSE NYTT LIV I MESS & ORDER STAVANGER: Coworking-huset Mess & Order har vært nede i en liten bølgedal, men nå har en av gründerne kommet tilbake for å blåse nytt liv i selskapet.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Vi har tro på dette konseptet, men samtidig er vi, som våre medlemmer, et gründerselskap som går gjennom akkurat de samme utfordringene som alle andre gründere, sier majoritetseier og gründer av Mess & Order, Øystein Stray.

HVEM SKAL VI VÆRE?

Mess & Order var et av de første coworking-fellesskapene som etablerte seg i Stavanger. Fellesskapet åpnet dørene i 2013 og fikk da mye oppmerksomhet både i media, men også politisk. Så stilnet det og medlemstallet dalte noe. Nå varierer medlemstallet mellom 40 og 50.

- Vi har plass til rundt 60 permanente medlemmer.

Det vil si medlemmer med faste plasser. Dersom flere vil ha mer fleksible plasser kan vi øke antallet noe, sier Stray.

En av utfordringene til fellesskapet har vært å finne det beste konseptet, hva skal de være?

- Derfor er nå midt oppe i en reprofileringsprosess, hvor vi forsøker å finne ut av akkurat dette, sier Stray.

slags alla carte-meny av ulike alternativer. De tilbydde alt fra fleksibel leie på timebasis, til fast plass i fellesskap eller et eget kontor med dør.

- Det var mest interesse for fast kontor, men samtidig ønsket de muligheten til å være en del av fellesskapet, sier Stray.

Dette medfører naturlig nok at man må se på modellen. Hva skal man faktisk tilby og hva fungerer for å bidra til en sunn økonomi for selskapet?

- Vi ser at vi må tilby mer enn bare lokaler. Vi vil skape et dynamisk miljø hvor våre medlemmer får den kommersielle kompetansen de trenger for å få hjelp til å utvikle sine ideer, sier Stray.

For å få til dette trenger Mess & Order å bygge denne kompetansen. Vi utfordrer derfor næringslivet og det offentlige, og bidra både i form av sponsormidler og kompetanse for å kunne realisere denne målsettingen.

- Hvordan vi skal få til dette vet vi ikke helt enda, men vi trenger partnere som ønsker å bidra for å få dette til, sier Stray.

MINIKLYNGER?

TRENGER DRAHJELP FRA NÆRINGSLIVET

Da de åpnet dørene for tre år siden ønsket de å tilby en

046

N°11 2016 |

estate vest

En av ideene de leker med er om Mess & Order skal rendyrkes inn mot en spesiell bransje.

- Utbyttet for hver enkelt medlem kan kanskje bli større dersom de andre leietakerne er innenfor den samme bransjen. Samtidig er det slik at gründerbedriftene gjennomgår det samme utviklingsløpet, så derfor er det mye å lære av hverandre uavhengig av bransje.

Men dette er ideer som vi ser på, men hvor det foreløpig ikke er konkludert med noe, sier Stray. Økonomisk ligger Mess & Order i år an til å gå med et lite underskudd, men ambisjonen er selvfølgelig å snu dette.

- Som for alle andre gründere er det ingenting som kommer av seg selv. Det er knallhard jobbing, men vi har tro på konseptet og tror derfor at dette er liv laget, sier Stray.

Fenistra Tegning har full kontroll på arealene, som igjen gir korrekt mva-håndtering

Vi gjør det enkelt for deg!

Vi importerer tegninger med alle arealer til videre bruk i Fenistra Eiendom.

Dere sender oss en tegning i DWG-format sammen med en angivelse av hva arealene benyttes til. Alt videre arbeid foregår uten å endre på arkitekttegningen.

Ved bruk av Fenistra Tegning importeres tegninger i DWGformat fra fullversjon AutoCAD eller tilsvarende løsninger inn i Fenistra Eiendom.

Informasjon om netto- og bruttoareal, eiendommens ulike fellesareal, arealtyper og arealklasser benyttes i mvahåndtering og til rapportering For mer informasjon om Fenistra Eiendom, se www.fenistra.no

Basert på deres ønsker lager vårt tegningskontor en romtegning som inneholder polygoner til alle arealer. Vi beregner fordeling av fellesarealer samt lager en branntegning og plantegning i PDF for deg.

Tilbake i Fenistra Eiendom finner dere arealene ferdig importert og klare til å koble til kontraktene. Arealene benyttes videre i mva-håndtering og til rapportering.

Fenistra tilbyr også internettbasert tegningsarkiv for økt tilgjengelighet.

N°11 2016 |

estate vest

047

TEMA: ØNSKEBYEN

FANTOFT I RIVENDE UTVIKLING Bybanen og reguleringen av Fantoft Studentby og området rundt har vært katalysatorene som satt fart på utviklingen. Flere spennende prosjekter vil være med på å forvandle området som en gang tilhørte studentene til nærmest å bli en liten bydel hvor bergensere kan bo, jobbe og leve bra.

N NYHETER Aasa Christine Stoltz

— Fantoft har gått fra å være en litt sliten studentby til plutselig å være på kartet, sier Endre Pedersen som driver Fantoft Utvikling sammen med konen Siri.

Ekteparet Pedersen har vært til stede i området i mange år og har vært med på å skape en virkelighet av det som en dag startet som en visjon.

— Vi har virkelig satset her. Vi har vært lidenskapelig opptatt av å skape et godt område, og det å få lov til å være med å omdanne Fantoft, synes vi har vært veldig kjekt, sier Siri.

FRA UKJENT TERRITORIUM TIL STORE PLANER

På begynnelsen av 1970-tallet kom studentboligene til SiB på plass. Ellers var det liten aktivitet i området og det var et forholdvis ukjent sted. For vel 10 år siden begynte planleggingen om bybanen i Bergen. Da våknet ideene hos Pedersen.

— Jeg tenkte at dette gir oss store muligheter på Fantoft, sier Endre.

Fantoft Utvikling tok dermed kontakt med SiB og inngikk et samarbeid. Fantoft Utvikling kjøpte deretter tomten der Sweco-bygget står i dag og begynte å forvandle drømmene til konkrete planer.

Sweco-bygget, som ble overlevert i oktober i år, har etter hvert blitt kjent som et av Norges mest energieffektive bygg. Det reduserer energibehovet med 80 prosent i forhold til standard kontorbygg, en besparelse som årlig utgjør energibruken i 60 eneboliger, ifølge Sweco, som er leietaker.

Ekteparet Pedersen mener Sweco-bygget i aller høyeste grad har virket som en katalysator og bidratt til at attraktiviteten til hele området har økt.

048

N°11 2016 |

estate vest

— Vi har ligget litt alene her oppe, folk har spurt seg om Fantoft er et interessant sted å være. Etter at vi har fått opp Sweco-bygget, tiltrekker det seg plutselig andre som synes det er interessant å være her, sier Endre.

De er stolte over hva de har fått til og hvordan det også har endret estetikken i området.

— Bygget er på mange måter innfallsporten til Fantoft, sier de to.

Bybanen gjør også Fantoft betraktelig mer attraktivt for både bolig og næring.

— Plutselig er Fantoft nært byen. Det er også lett å komme seg ut på fartsårene herfra, sier Endre.

Ekteparet er veldig fornøyd med prosessen og har hatt et bra samarbeid med de andre aktørene hele veien. Men det er fint å få det ferdigstilt.

— Det er godt å ha kommet hit, sier Siri.

Nå skal nye drømmer settes ut i livet. Nabobygget, der Fantoft Utvikling huser kontorene sine sammen med blant annet Meny-butikken på bakkeplan, skal rives. Planen er å oppføre et bygg med 56 leiligheter med næring på gateplan.

— Vi gleder oss til å ta fatt på dette bygget nå, sier de to.

PLANLEGGER MER: Ekteparet Siri og Endre Pedersen står bak selskapet Fantoft Utvikling. De har nettopp fullført nybygget for Sweco og nå går de i gang med utviklingen av bygget tvers over gaten som skal forvandles til leiligheter og næring. (Foto: Aasa Christine Stoltz)

N°11 2016 |

estate vest

049

TEMA: ØNSKEBYEN

SKJER MYE: SiB har mye på gang på Fantoft. De er i gang med å bygge 325 studentboliger som kan utvides til 493 om høsten når pågangen er størst. De skal også bygge barnehage.

(Foto: Aasa Christine Stoltz)

De har vært i dialog med kommunene.

De nye planene er i tråd med kommunenes nylig fremlagte planer og strategiske temakart hvor kompakt byutvikling langs Bybanetraseén er helt sentral.

VEIDEKKE SAMMEN MED INSTANES OG THUNES

Selskapene Thunes Holding og Instanes Eiendom har lenge hatt ambisjoner om å bygge et energieffektivt og fremtidsrettet bygg på parkeringsplassen overfor det gamle Sweco-bygget på Fantoft. Nylig fikk de Veidekke Eiendom med seg på eiersiden (50/50). De er nå i ferd med å etablere et felles selskap som sammen skal utvikle nybygget.

Veidekke Eiendom skal inn som leietaker i nybygget, noe Thunes og Instanes håper vil bety at det også vil være attraktivt for andre bedrifter å etablere seg her. Det eksisterende bygget skal etter hvert rives og planen er å bygge boliger her.

Marit Instanes i Instanes Eiendom sier det er mange faktorer som sammen gjør Fantoft til et attraktivt område.

- Du har bybanen, skole i nærheten, Haukeland sykehus ikke langt fra, det er butikker, god parkering og friluftsområde ved Storetveitsparken. Det er landlig der oppe, men kommunikasjonen er bra og du har lite trafikk på Storetveitsveien etter hvert, sier Så kommer det en sykkelsti som veikonto-

050

ret holder på å utrede. Alt dette bidrar til at området er attraktivt, sier Instanes.

Hun håper kommunen er like positiv som dem til at området skal utvikles.

- Jeg tror på dette området som en fremtidig bydel med både næring og boliger.

I dag er Fantoft kjent for sitt internasjonale miljø med studenter fra hele verden.

Det bor hele 80 nasjonaliteter på området.

MANGE AKTØRER I OMRÅDET

Flere andre aktører er inne på området og ser potensiale. Det såkalte CMR-bygget, som huser Christian Michelsen Research, har holdt til på Fantoft i en årrekke, og ble nylig solgt til Obos Forretningsbygg.

Bygget er på 12.500 kvadratmeter med årlige leieinntekter på rundt 14,5 millioner kroner. Tilhørende er en tomt på 36.300 kvadratmeter med utviklingsmuligheter ved en eventuell omregulering.

- Vi kommer til å bruke bygget som det er. Hva som skjer en gang i fremtiden er for tidlig å si, men det ligger muligheter i tomten, dersom bygget ikke blir brukt til næringsvirksomhet, sa administrerende direktør i Obos Forretningsbygg, Nils Morten Bøhler til Estate Vest i september.

SiB er også en tung aktør her. Sitt nyeste prosjekt, Fantoft TRE i sørenden av studentbyen, er i startgropen. Her skal

N°11 2016 |

estate vest

det bygges 325 studentboliger som kan utvides til 493 om høsten når pågangen er størst. I tillegg skal prosjektet inneholde en barnehage for 60-80 barn, ifølge SiB. PROSJEKTET VIL BLI BYGGET I MASSIV TRE.

- For det første er bygg i tre fornybare bygg. Et stort bygg som dette gir et positivt CO2-regnskap, ettersom tre binder CO2 så lenge bygget står der. For det andre er tre et levende og mykt materiale, som vil gjøre byggeprosessen langt mindre bråkete. For det tredje bygges trehus dobbelt så raskt som betonghus, og det er dermed svært effektivt å bygge, noe som naturligvis er positivt for økonomien. Trehus er likevel solide da tre er et meget holdbart materiale, sier kommunikasjonssjef Marita Monsen.

Byggeprosjektet skal etter planen være ferdig til studiestart høsten 2017.

I 2010 stod nybygget Fantoft Familieboliger klare med 75 familieleiligheter, beliggende over bybanestoppet. Kråkehaugen er et annet prosjekt under planlegging på Fantoft. Dette blir et leilighetskompleks med rundt 80 enheter.

Skjoldnes. Boliger for et aktivt og berikende liv.

Komfortable penthouse- og utsiktsleiligheter fra 66 til 194 kvm med 2 til 5 rom.

Townhouses på 138 kvm over to etasjer. Faste priser fra kr 4.490.000,- til 19.490.000,-.

Vakker beliggenhet på Skjoldnes med fabelaktig utsikt over Nordåsvannet. Sjønære livsstilsleiligheter av høy standard, med eget badehus, brygge og badestrand. Parkanlegg med badminton-, tennis- og boulebaner.

Serveringssted med vinkjeller, uteservering og bar. Tilgang til kano, kajakk, fluefiske og mye mer. Skjoldnes tilbyr deg et komfortabelt, godt og berikende liv med aktiviteter, rekreasjon og opplevelser.

Velkommen til vårt visningssenter i Villa Skjoldnes.

Her får du en spennende presentasjon av Skjoldnes-konseptet, boligene, utsikten og prosjektets mange kvaliteter. Ta kontakt med megler for private visninger.

Skjoldnes. Ditt hjem. Ditt resort.

Se boligvelger og prospekt på www.skjoldnes.no ESTATE VEST | N°9 N°11 2016 | estate vest2015

Remy André Brekke // Megler MNEF Tlf. +47 98 68 67 87 remy.brekke@privatmegleren.no Ximena Sagenes // Megler MNEF Tlf. +47 93 68 05 86 Xs@privatmegleren.no

051

NYHETER

NYTT FASADEPRODUKT TESTET UT PÅ LEILIGHETSBYGG I BERGEN Fasadeplater av smeltet stein kan være på full fart inn på norske byggeplasser.

Nå er produktet testet ut på et leilighetsprosjekt i Bergen.

N NYHETER Torgeir Hågøy

- Vi er veldig fornøyd med hvordan dette har blitt, sier daglig leder av Heldal Eiendom, Marie Therese Heldal Haukeland.

Produktet det er snakk om er Dekton som produseres i Spania av selskapet Cosentino. De har i en årrekke produsert benkeplater av knust stein, men for noen år siden videreutviklet de et produkt skreddersydd for fasader.

Det er dette produktet Heldal Eiendom, som de første i landet, har brukt på sitt leilighetsbygg på Paradis.

- Jeg kjenner ikke til at det finnes noen lignende produkter på markedet. Man har fliser og lignende, men dette er kjapt og effektivt å montere, samtidig som det er så å si vedlikeholdsfritt. Vi ser derfor store muligheter for dette, kanskje først og fremst innenfor næringsbygg, men også større boligprosjekter, sier Haukeland.

GJENSKAPER NATURENS PROSESS

Det er selskapet SolidTec som selger Dekton-produktene i Bergen. Selskapet ble etablert i 2014 og ble etablert som en følge av at Eikner Naturstein valgte å skille ut produksjonen av benkeplater, fliser og fasadeplater i et eget selskap.

Karen Mjelde, som er daglig leder i selskapet, forteller at Dekton-produktet er et naturlig steinprodukt, hvor steinpulver blir varmet opp slik at det nesten når smeltepunktet.

- Deretter blir steinmassen presset sammen med et trykk på 25.000 tonn. Man gjenskaper egentlig en naturlig prosess som tar millioner av år, sier Mjelde som legger til at det ikke er noen bindemidler i steinen.

Det store trykket gjør at alle porene presse bort, noe som gjør materialet ugjennomtrengelig.

- Derfor er materialet blant annet antibakterielt. Det

052

N°11 2016 |

estate vest

gror ingenting på det, noe som betyr at det ikke er noen form for vedlikehold. Disse platene er like fine om 25 år som de er i dag. Dersom noen skulle male over med graffiti, så er det bare å spyle det av. Det er ingen porer og dermed er det heller ingenting som fester seg, sier Mjelde.

SATSER NASJONALT

Mjelde forteller at produktet har fått en del oppmerksomhet og at et større prosjekt i Hordaland også er tenkt gjennomført med det samme produktet.

- Dette er et betydelig større prosjekt, men det er foreløpig for tidlig å si om det faktisk blir, sier Mjelde.

Ambisjonen er å etablere produktet godt i Hordaland, og så ta det videre.

- Målet vårt er at dette skal bli landsdekkende, men først skal vi bygge dette opp i Bergen og omegn. Det vi i første omgang lever av er salg av benkeplater til kjøkken og bad, men fasadeplater er et område hvor vi ser for oss en betydelig vekst fremover, sier Mjelde.

Ledige kontorlokaler midt i sentrum Allehelgensgate 2 (Nordeabygget)

I etablert og “kjent” kontorbygg (Nordea bygget) har vi til leie kontorlokaler i byggets 5, 6. og 7. etasje. Lokalene må tilpasses ny leietaker.

Bygget har inngangsparti på to sider, med universell utforming.

Hver etasje er på ca 1.100 m2. Alle tre etasjene må totalrenoveres og vil bli tilpasset ny leietaker etter de behovene leietaker har.

Det er mulig å leie en, en og en halv eller alle tre etasjene.

FINN-kode: 81278073

Det er felles betjent kantine for byggets leietakere i 2. etasje.

Kantinen kan også disponeres av leietakerene etter avtale ut over normal arbeidstid. Det er flere små møterom i kantinen og et stort som det er mulig å benytte.

Det er mulighet for garderobe og dusjanlegg i byggets kjeller hvor det også er mulighet for sykkelparkering.

Ta kontakt med Elin Tallaksen, N°11 2016 | estate vest mob. 400 13 264 for visning

053

OMRÅDE

POSITIVE SIGNALER: Ledigheten på Kokstad er høy, men meglerne ser positive signaler.

Bygget i bakgrunnen er det Aibel-bygget. (Foto: Torgeir Hågøy)

HØY LEDIGHET PÅ KOKSTAD, MEGLERE SER POSITIVE SIGNALER Nedgangen i oljesektoren har rammet Kokstad næringsområde hardt og raskt ført til økt ledighet. Meglere i Bergen tror imidlertid at konvertering av eldre bygg, reduksjon i antall nybygg og bedre infrastruktur vil bedre markedet på sikt.

N NYHETER Aasa Christine Stoltz

Situasjonen har endret seg drastisk bare på få år.

I 2013 var det tilnærmet null ledighet i gode kontorbygg på Kokstad, ifølge megler Lars Morten Kyte i Kyte Næringsmegling.

— Kokstad næringsområde har blitt brutalt rammet av nedgangen i olje og gassektoren.

Parallelt har det vært flere store utbyggingsprosjekter og flytteprosesser i området, sier Kyte.

Han nevner fraflyttinger av blant andre Statoil, Odfjell Drilling og Aibel, noe som har medført at ledigheten i området bare det siste året har økt med rundt 20.000 kvm.

— Beslutninger om utbygging er gjerne tatt i gode tider og realisert i dårlig tider, noe som forverrer situasjonen, sier Kyte.

054

LYSPUNKTER PÅ SIKT

Megler Lars Erik Wirsching i DNB Næringsmegling er opptatt av lyspunktene til tross for at Kokstad og Sandsli representerer nærmere 50% av alle ledige areal i bergensområdet på kontor sammenlignet med en totalledighet i Bergen i overkant av 10%.

— Hovedårsaken til at ledigheten vil minke er at man reduserer nybyggingen, at konverteringen av eldre kontorbygg øker i tillegg til at infrastrukturen er forbedret, sier Wirsching.

Wirsching påpeker at han allerede ser positive bevegelser i området.

— Andre aktører tar Kokstad i bruk når oljesektoren har redusert sin aktivitet. Vi ser at det etableres handel, treningssentre og restauranter, sier han.

— Vi tror at ledigheten på sikt skal flate ut, sier Wirsching.

Kyte ser også positive faktorer og signaler i området.

N°11 2016 |

estate vest

— Veisystemet med ringvei Vest med Knappetunnelen fungerer nå meget bra og er korteste vei til Bergen sentrum fra Kokstad/Bergen Lufthavn. Bybanen åpnet til Birkelandskrysset i august i år, og videreføres til Flesland vår 2017, påpeker Kyte.

Den storstilte boligutbyggingen i Fana forventes også å komme Kokstad til gode.

— Kokstad er et etablert næringsområde og vil igjen bli et meget attraktivt område, sier Kyte.

Kyte påpeker at ulike rabattordninger er tatt i bruk for å lokke potensielle leietakere.

— På Kokstad ser en hele rabattkatalogen er tatt i bruk; leiefritaksperiode, softleie, utsatt regulering, overtakelse av leieforpliktelser og flyttebidrag, sier han.

USIKKERT LEIENIVÅ

Det er vanskelig å definere leienivået på Kokstad på grunn av få inngåtte kontrakter det siste halve året, ifølge meglerne.

— Det er vanskelig å lese leieprisstatistikken. Sannsynligvis er reduksjonen i leieprisene større enn det som fremgår av gjennomsnittlig leiepriser. Årsaken er at det har blitt gitt en del leiefritak og andre rabatter som ikke fremgår av statistikk grunnlaget, sier Wirsching i DnB.

BERGEN SENTRUM 2700,-

TOPP LEIEPRIS

1600-1900,-

SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

FYLLINGSDALEN

BERGEN VEST

TOPP LEIEPRIS 1950,-

TOPP LEIEPRIS

1400,-

1200 - 1600,-

SNITT LEIEPRIS

1200,-

SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

Svakt stigende

PRISUTVIKLING Stabil

Stabil

NÆRINGSKORRIDOREN & SANDVIKEN

SOTRA

SOLHEIMSVIKEN TOPP LEIEPRIS

2100 - 2500,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

TOPP LEIEPRIS

1600,-

SNITT LEIEPRIS

1400 - 1700,-

SNITT LEIEPRIS

1400,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

PRISUTVIKLING

SANDSLI

OS

PRISUTVIKLING Stabil

Stabil

ASKØY

TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS

1300,-

TOPP LEIEPRIS

1800 - 2200,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1600,-

SNITT LEIEPRIS

1000 - 1300,-

SNITT LEIEPRIS

1100,-

PRISUTVIKLING

PRISUTVIKLING Synkende

PRISUTVIKLING Stabil

Stabil

KOKSTAD, FLESLAND & BERGEN NORD

ESPEHAUGEN TOPP LEIEPRIS

2000,-

TOPP LEIEPRIS

1700,-

SNITT LEIEPRIS

1300 - 1500,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

PRISUTVIKLING

Stabil

PRISUTVIKLING Stigende

NESTTUN & MIDTUN

LAKSEVÅG

TOPP LEIEPRIS 2000,-

TOPP LEIEPRIS

1800,-

1450 - 1550,-

SNITT LEIEPRIS

1300,-

SNITT LEIEPRIS PRISUTVIKLING

Stigende

PRISUTVIKLING Stabil

N°11 2016 |

estate vest

055

KOMMENTAR

ØNSKEBYEN Det nærmer seg jul, og tiden er inne for å sette opp en ønskeliste.

Og er det noe jeg ønsker meg til jul, og som jeg drømte om i fjor på disse tider, er det at noe skal skje, at Bergen skal begynne å bygge by på ordentlig. Da vi våknet fra drømmeriet etter fjorårets konferanse, begynte sakte men sikkert byutviklingstoget i Bergen å bevege på seg.

Første stopp var å få vedtatt flytting av havnen i Byrådet. Neste stopp var bystyrevedtak, som kom i juni. Og ikke bare vedtok politikerne flytting av havnen – de har jammen meg funnet en tomt til den også!

Og ikke bare det – Bergen Kommune er nå i full gang med å overdra alle havneeiendommene fra Bergen og Omland Havnevesen til et flunkende nytt aksjeselskap. Vedtak i alle eierkommuner forventes i løpet av høsten, og da bør det meste av politiske og juridiske hinder være ryddet av veien.

I tillegg til dette, har Bergen Kommune for første gang siden vedtaket om Bybanen på 90-tallet, vedtatt et ambisiøst og fremtidsrettet strategisk plankart for byen. Byen skal fortettes rundt Bybanestoppene, og godt er det. For fortettingen kommer, snart til et sted nær deg. Utsikten din kommer til å forsvinne, eplehagen til naboen forvandles til leilighetsbygg og plutselig er ikke tomten din på ytre-øvre-mørkeste-ingenmannsland like mye verdt fordi unge mennesker heller drømmer om å bo i byen. Naboer kommer til å klage, statens paragrafryttere og byråkrater kommer til å steile og stormen kommer til å bli perfekt.

Selvsagt – det skulle da bare mangle. For hvem har sagt at det skal være enkelt å bygge by? Er det virkelig noen som tror at de beste byene vi har på kloden har oppstått uten konflikt? Er det noen som tror at Haussmans Paris ville oppstått uten å knuse noen eiendommer, noen nabolag og noen

056

drømmer? Hvem ville vel ønsket å dra til Istanbul for å se på forsteder og suburbia?

Hvilken ambisiøs norsk kunstner, musiker eller forretningskvinne ville vel noensinne satt New York på listen over verdens feteste byer hvis ikke noen en gang i tiden sørget for å legge en grunnleggende, tett og kompakt bystruktur?

Skal Bergen vinne bykampen, må slike grep til. Og da må vi tenke at alle parter skal bli behandlet rettferdig. Da må for en gangs skyld Byen få hevde sin rett, og ikke bare utviklerne som ønsker seg lengst mulig bort til et hjørne av kommunen hvor akkurat de sitter på X antall tusen mål med tomteland.

Uten kollektivforbindelser. Uten en sentrumsstruktur og uten et folkeliv.

Byens attraktivitet måles ikke i hvor mange grissgrendte utbygginger vi har. Den måles i kvalitet i byrom, arkitektur og tilgjengelige arealer for bolig og næring tett på kollektivknutepunkt. Vi søker alle etter «flokken». Vi vil være der andre er. Og da må vi sørge for at byen tilrettelegger for dette. Og endelig – etter mange års ørkenvandring, ser det ut til at Bergen også omsider skal gå i denne retningen.

Drømmene mine fra i fjor er nå langt på vei til å bli virkelighet. Takket være dyktige og handlekraftige politikere og administrasjon.

MAD og Asplan Viak vant plan- og designkonkurransen for utvikling av bl.a. Møhlenpriskaien. Her kan vi få til 15-20.000 spennende kvadratmeter med bolig, næring og sjøpromenade. Jeg ønsker meg at det nyopprettede aksjeselskapet får luft under vingene og sørger for å få eiendommene i markedet snarest mulig. Om ikke annet, ønsker jeg meg å få en reguleringsprosess i gang, slik at transformasjonen av havnen kan begynne.

Deretter, ønsker jeg meg at vi får fart på transformasjonen av Mindemyren. Alt

N°11 2016 |

estate vest

ligger til rette der nå. Bybanen skal bygges, Tine meierier og NRK skal flytte. Og vi tegner over 20.000 meter bolig for BOB på NRK-tomten. Men fortsatt gjenstår en rekke uløste dilemma: Støyberegningene som ligger til grunn for områdeplanen for Minde har ikke tatt høyde for at Bybanen (som lager lite støy) skal gå igjennom området.

Ei heller tar de hensyn til en forventet redusert biltrafikk igjennom området som følge av etableringen av Bybanen. Dette kan få den effekt at boligene langs Kanalveien bygges med svalganger ut mot det som skal bli Mindes nye paradegate. Og det er kulturminner i området – som må behandles på et strategisk nivå. Hvordan kan man sørge for at kulturminnene på Minde blir et aktivum uten at man behøver å sette en glassklokke over? Alt dette må utfordres og løftes opp på et strategisk nivå for å sikre gode prosesser på Minde.

Så gjenstår det å se om jeg har vært snill – også i år. For om 2017 blir like begivenhetsrikt som 2016, kommer jeg til å begynne å tro at julenissen er fra Bergen!

Lars C. Pedersen, MAD

Skal Bergen vinne bykampen, må slike grep til. Og da må vi tenke at alle parter skal bli behandlet rettferdig. Da må for en gangs skyld Byen få hevde sin rett

N°11 2016 |

estate vest

057

KOMMENTAR

UTBYGGINGSAVTALER - tar kommunen regningen?

En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og en grunneier eller utbygger om utbygging av et område, i tråd med kapittel 17 i plan- og bygningsloven. En utbyggingsavtale kan i utgangspunktet gjelde alle typer forhold kommunen har vedtatt bestemmelser om i en plan. Det som oftest står sentralt er fordelingen av kostnadene ved utbyggingen av teknisk og grønn infrastruktur, som gjennomføringen av planen vil foranledige.

Utgangspunktet er at en utbyggingsavtale må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret, jf. plan- og bygningsloven § 17-2. Bystyret i Bergen fattet i 2007 et vedtak om prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler. Det ble i vedtaket fastsatt at "[u]tbyggingsområder skal selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og grønn infrastruktur", hvilket innebærer at kommunen strengt tatt ikke skal påføres kostnader ved opparbeidelse av infrastruktur som er foranlediget av private planer.

Hvor store disse kostnadene blir, vil i så måte være en sentral faktor i ethvert utbyggingsprosjekt og vil kunne være avgjørende for prosjektets lønnsomhet og hvorvidt prosjektet over hodet lar seg realisere.

Hvilke kostnader en utbygger må påregne, vil følgelig ha betydning for verdsettelsen av utbyggingsområdet så vel som prioriteringen mellom ulike prosjekter.

Nivået på kostnadene til den aktuelle infrastrukturen blir i realiteten avgjort i forbindelse med omreguleringen av området.

I reguleringsbestemmelsene vil det typisk inntas krav om at ulike former for infrastruktur skal være opparbeidet, før igangsettingstillatelse eventuelt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis. Dette kan være rekkefølgekrav som kun gjelder for en plan, eventuelt at flere planer har samme rekkefølgekrav, for eksempel opparbeidelse av et veikryss felles for flere planer.

Utbyggere kan regelmessig oppfylle vedtatte rekkefølgekrav ved å inngå en utbyggingsavtale med kommunen, som sikrer at infrastrukturen vil bli opparbeidet.

058

Plan- og bygningsloven § 17-3 annet ledd setter grenser for omfanget av utbyggers kostnader til infrastrukturtiltak, ved at tiltakene må være "nødvendige", og "stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen". Videre må kostnaden utbygger skal dekke "stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen".

Utbyggingsavtalene Bergen kommune har inngått med utbyggere er ofte basert på at kommunen er byggherre og besørger opparbeidelsen av infrastrukturen, mot at utbyggeren skal yte et anleggsbidrag til dekning av kommunens utgifter. I enkelte utbyggingsavtaler har kommunen kun en koordinator- og innkreverrolle.

Hvor stort anleggsbidraget blir, avgjøres ut i fra totalkostnaden ved opparbeidelsen og prinsippene for fordeling av totalkostnaden mellom utbyggerne.

I utbyggingsavtalene settes totalkostnaden ofte til et fast beløp som den enkelte utbygger skal betale en andel av. Når utbygger da har gjort opp sin andel, har utbygger også oppfylt sine forpliktelser i henhold til avtalen. Kommunen, som byggherre, vil da ha den økonomiske risikoen dersom utgiftene blir større enn forutsatt. For utbygger skaper dette forutsigbarhet for de økonomiske rammene for utbyggingen.

Fordelingen av totalkostnaden mellom utbyggerne, altså hvor stor den enkeltes anleggsbidrag blir, avhenger av to forhold.

For det første avhenger dette av hvor stort område totalkostnaden skal fordeles på,

N°11 2016 |

estate vest

hvilket i realiteten blir avgjort i forbindelse med reguleringen av hvert enkelt område, jf. ovenfor. Jo større området er, jo flere utbyggere/prosjekt blir det å fordele totalkostnaden på. Innholdet i denne vurderingen må knyttes opp mot hvilke prosjekter som utløser behovet for akkurat dette infrastrukturtiltaket. Det kan være vanskelig å vurdere hvorvidt investeringen i den aktuelle infrastrukturen er "nødvendig" og står "i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang" og videre om kostnaden som utbygger påføres står "i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen". Disse vurderingene blir nødvendigvis skjønnsmessige, og regelmessig vil planmyndigheten og private utbyggere ha ulikt syn på spørsmålet.

Det er også et krav om at hvert enkelt prosjekt skal vurderes konkret. Dette var tema i en sak for Sivilombudsmannen (sak 2015/1194), hvor Sandes kommunen sin praksis gikk ut på at samtlige utbyggingsprosjekter i sentrum ble belastet et fast anleggsbidrag per kvadratmeter bolig eller næring, uavhengig av hvilke behov det enkelte prosjekt konkret utløste.

Formålet med praksisen var å spre kostnadene til infrastrukturtiltak, noe som i og for seg har visse rimelighetsgrunner ved seg, men dette ble av Sivilombudsmannen ikke ansett for å være i samsvar med nødvendighetskriteriet i plan- og bygningsloven § 17-3 annet ledd.

For det andre avhenger størrelsen på anleggsbidraget av fordelingsnøkkelen mellom utbyggingsprosjektene i det relevante området. I prinsippet kan det tenkes flere måter å fordele totalkostnaden på, og kapittel 17 i plan- og bygningsloven gir ingen svar på hvordan fordelingsnøkkelen skal fastsettes.

Den praktiske hovedregelen for utbyggingsprosjekter i Bergen, som blant annet kom til uttrykk i saksutredningen for utbyggingsavtalen for Grønneviksøren, er at: "[d]et fordelingsprinsipp som i størst grad ivaretar forholdsmessighetskravet vurderes å være at utbygger betaler sin andel av de totale kostnadene ut fra sin andel av det samlede utbyggingspotensialet mål i m2 BRA".

En utbygger som i forhandlingene med kommunen og andre utbyggere anfører at de skal betale et mindre anleggsbidrag enn hva en ren matematisk fordeling basert på utbyggingspotensialet tilsier, starter således i oppoverbakke - og da må det argumenteres godt for å få gjennomslag for et annet prinsipp. I ovennevnte sak ble det hevdet at det burde differensieres mellom reguleringsformålene bolig og næring og mellom nybygg og bruksendringer, men det ble ikke funnet holdepunkter for at dette utgjorde noen forskjeller i behov og nytte av infrastrukturtiltakene.

Når totalkostnaden, det relevante området, samt fordelingsnøkkelen mellom utbyggingsprosjektene i det dette området er fastlagt,

sitter hver enkelt utbygger igjen med en kostnad per kvadratmeter knyttet til infrastrukturtiltakene. En gjennomgang av de inngåtte utbyggingsavtalene de siste par årene i Bergen kommune, hvor dette fremgår eksplisitt av den enkelte avtale, viser et stort spenn i kostnader per kvadratmeter, fra 275 kroner og opp til 1 816 kroner.

En annen observasjon er at det i dagens utbyggingsavtaler i større grad fremgår klart hvordan man er kommet frem til størrelsen på den enkeltes utbyggers anleggsbidrag.

Dette skaper større transparens, både overfor de konkrete utbyggerne og mer generelt blant utbyggerne i Bergen som vurderer å gå i gang med nye prosjekter.

Bjørn Frode Skaar

Vegard Thunes Jørgensen

Selv om modellen med en forholdsmessig fordeling basert på utbyggingspotensialet skaper forutberegnelighet for kostnadene (per kvadratmeter), er forutberegneligheten med tanke på kostnadsnivået som sådan dårlig.

Dette som følge av at totalkostnaden ved infrastrukturtiltaket normalt synliggjøres først i forbindelse med forhandlingene med kommunen og eventuelt andre utbyggere om utbyggingsavtalen.

EIENDOMSRÅDGIVNING «Du skal aldri kritisere dine oppdragsgivere for deres valg. Du er selv ett av dem!»

Valg av rådgivere har større betydning enn det mange eiere tror, og vi kan også hjelpe med å finne de best kvalifiserte lagspillerne.

Våre oppdragsgivere spør etter tilstandsanalyser, forslag til tiltaksplaner, markedsverdi, og de vil ha kvalifiserte innspill på eiendommens muligheter og potensiale.

Alle bygninger kan bli bedre og mer lønnsomme. For å velge den ”riktige” veien videre må man kjenne alternativene. Lang fartstid i bransjen gjør oss i stand til å gi råd som kan få ut et større potensial i eiendommen.

Eiendom er et lagspill, der eier er kaptein og markedet er både dommer og publikum.

Hvilke divisjon man spiller i har ingen betydning så lenge man ligger på topp i serien. www.beras.no

N°11 2016 |

estate vest

059

KOMMENTAR

LEIETAKERS KONKURS – HVA NÅ?

Av de unormale forløp i et leieforhold er leietakers konkurs ett av de mer dramatiske. Leietakers konkurs gjør det nødvendig for utleier å håndtere en rekke problemstillinger man svært gjerne ville vært foruten. Denne artikkelen tar for seg enkelte forhold utleier bør være særskilt oppmerksom på, enten fordi leietaker alt er konkurs, eller fordi leietaker har konkursspøkelset hengende over seg.

HUSLEIEN

Leiekontrakten sikrer utleiers kontantstrøm. Bortfall av denne kan være dramatisk, og huseiers viktigste arbeid ligger i å sikre seg fortsatt (ny) kontantstrøm fra lokalene.

Det første som bør klarlegges ved leietakers konkurs, er hvorvidt konkursboet ønsker å tre inn i leieavtalen. Dette spørsmålet er avgjørende for hvor raskt utleier får tilgang til lokalene med sikte på ny utleie.

Hovedregelen er at konkursboet ikke trer inn i leietakers kontrakter uten særskilt erklæring. For leiekontrakter til fast eiendom er imidlertid regelen en annen.

Dekningsloven § 7-10 fastsetter at boet trer inn i leieavtalen "uten særskilt vedtagelse", med mindre boet senest 4 uker etter konkursåpning erklærer at man ikke vil tre inn. Boet har dermed forholdsvis lang tid på seg til å ta stilling til spørsmålet.

Den vesentligste faktoren man bør være oppmerksom på i denne fasen er at konkursboet – for tiden etter konkursåpning – må dekke leien som en masseforpliktelse frem til boet bestemmer seg for om det vil tre inn i leieavtalen eller ikke. En masseforpliktelse for boet medfører at boet selv – ikke skyldneren/leietaker – er ansvarlig. Masseforpliktelsen betales av boets midler før utlodning, og dekkes dermed også før de best prioriterte fordringer i boet. Bostyrer må sørge for at det er

060

midler til å dekke alle masseforpliktelser.

I motsatt fall kan også konkursboet slås konkurs.

ERSTATNINGSKRAVET MOT DEN KONKURSRAMMEDE LEIETAKER

Leietakers konkurs vil regulært medføre mislighold av leieavtalen. Utleiers totale krav som følge av dette vil naturligvis bero på hva som står i leieavtalen. Normalt vil utleier kunne kreve leie frem til ny leietaker er på plass, erstatning for kostnader knyttet til å få på plass ny leietaker, samt erstatning for kostnader for å dekke evt vedlikeholdsetterslep og tilbakeføring av leietakers endringsarbeider i lokalene.

Utleier vil også ha krav på erstatning for eventuelt negativt avvik i leien mellom gammel og ny leieavtale for gjenværende tid i den gamle leieavtalen.

For andre erstatningsposter enn kravet på leie (som dokumenteres ved leieavtalen), er utleiers viktigste oppgave å sørge for dokumentasjon, samt oppfyllelse av tapsbegrensningsplikten. Dette innebærer å sikre seg dokumentasjon for alle kostnader som pådras, samt dokumentasjon for at man har gjort det som er nødvendig for å sikre seg ny leietaker så hurtig som praktisk mulig. Kostnader knyttet til fysiske bygningsarbeider kan komme i en særstilling, fordi det ofte kan være nødvendig at utleier foretar (ytterligere) endringer i lokalene for å tilpasse disse til ny leietaker.

Dette kan gi grobunn for krevende juridiske spørsmål knyttet til hva som kan kreves av gammel leietaker, men utleier bør i alle

N°11 2016 |

estate vest

tilfeller søke så god dokumentasjon som mulig på hvor store kostnader man ville pådratt seg om lokalene utelukkende ble stilt tilbake til den stand utleier kunne kreve etter leieavtalen. Avslutningsvis må det også påpekes at hvor mye krefter man nedlegger i å dokumentere mulige krav bør henge nært sammen med en vurdering av hvilke dekningsmuligheter man har, jf nedenfor.

FORHOLDET TIL LEIETAKERS SIKKERHETER

Utleiers krav mot leietaker vil, med unntak for leie fra konkursåpning til boet erklærer at det ikke trer inn i leieavtalen, måtte meldes i konkursboet som en uprioritert fordring. Dette vil ofte innebære lite eller ingen dekning. Utleiers redning i slike tilfeller er sikkerheten leietaker (forhåpentligvis!) har stilt iht leieavtalen.

Garantier, kausjoner og lignende sikkerheter leietaker har stilt kan inneholde korte frister for å melde krav. Dersom leietaker har vært i betalingsmislighold før konkurs kan det tenkes at leietakers sikkerheter bør settes på dagsorden allerede før konkurs. Fristene i garantier/ kausjoner vil ofte kunne være knyttet til tidspunktet for betalingsmislighold, som kan ligge før konkursen. Fristoversittelse overfor garantisten er dramatisk. Vær også nøye med å overholde formalkravene for å kreve dekning under den sikkerhet som er stilt. ØVRIGE PROBLEMSTILLINGER

Dersom konkursboet skulle ønske å selge

leietakers virksomhet sammen med leiekontrakten bør utleier ha et aktivt forhold til prosessen. Slikt salg kan være positivt dersom det fører til fortsatt, sikker kontantstrøm i henhold til inngått leieavtale. På den andre siden mister utleier selv rådighet over hvem som leier lokalene, og utleier kan ha ulike grunner for ikke å ønske en slik løsning.

Dersom man vil protestere på en slik løsning bør det vurderes hvilket grunnlag utleier har i leiekontrakten for å motsette seg overdragelse. De f leste kontrakter krever utleiers samtykke ved overdragelse. Dekningsloven § 7-10 siste ledd fastsetter imidlertid at: "En avtalebestemmelse om at en leieavtale ikke kan overføres sammen med overføring av den virksomhet som drives i lokalet, er ikke bindende for konkursboet."

Formålet med bestemmelsen er å gi boet den rett som følger av husleielovens § 8-4, hvoretter utleier bare kan nekte overdragelse av leiekontrakten sammen med virksomhet som drives i lokalet dersom det foreligger saklig grunn. Loven griper med andre ord delvis inn i det som måtte være avtalt knyttet til overdragelse av leiekontrakten. Leieavtalens øvrige krav til leietakers virksomhet/formål, mv, vil fortsatt gjelde fult ut.

Advokat Ivar Strandenes, Senioradvokat og Advokat Vidar Havsgård, Partner og leder av eiendomsavdelingen i Advokatfirmaet Thommessen AS

Vi har ledig lokaler i Sentrum, Minde og Fyllingsdalen som kan tilpasses leietakers behov.

Oversikt over de ulike logoene Ta gjerne kontakt for visning.

Tlf 55 21 50 00 www.odfjell-eiendom.no

Odfjell_Eiendom-logo-CMYK.ai Brukes til vanlig 4-farget trykksaker, på nett og andre steder der farger er tilgjengelig.

Odfjell_Eiendom-logo-PMS.ai Brukes til vanlig trykksaker, på nett og andre steder hvor det benyttes begrenset fargebruk.

N°11 2016 |

estate vest

061

KOMMENTAR

DEN ÅNDSVERKSDREVNE EIENDOMSUTVIKLINGEN Mens diskusjonen om åndsverk i det offentlige rom går varmt og lenge, er eiendomsbransjen stort sett taus om intellektuelle rettigheter. Og har bransjen tatt innover seg omveltningen som vi står foran i nær fremtid? Her setter vi fokus på tre aktuelle temaer.

Opphavsrettigheter til et åndsverk og fysiske rettigheter til et bygg skulle i utgangspunktet vært gjensidig utelukkende tema. Man kan derfor stille spørsmål om hva eiendom har med intellektuelle rettigheter å gjøre. Hvordan kan intellektuelle rettigheter ha noen merverdi for eiendomsbransjen?

Gjennom historien har det imidlertid alltid vært en sammenheng mellom eiendom, merkevarebygging og åndsverk som arkitektur, kunst, interiørdesign og konstruksjonsteknikker.

Tenk Freiaskiltet på Egertorget og Picasso som smykker Y-blokka i Regjeringskvartalet i Oslo; Bryggen og Dolk som har prydet mang en kjedelig byvegg i Bergen by, Eiffeltårnet i Paris og skiltet hengende fra takrennen av en engelsk pub med røtter tilbake til 1800-tallet.

Hvordan bygninger planlegges og designes påvirker byrommet. Hvordan byrommet fremstår påvirker igjen aktiviteten i det offentlige rom, og til syvende og sist vil denne aktiviteten avgjøre hvem som blir beboere og brukere av området på sikt.

Eiendomsutviklere tenker stadig mer profesjonelt med tanke på å tekkes markedet i konkurranse om de mest attraktive leietakerne, men hvor bevisst man er på merverdien av byggets intellektuelle rettigheter er høyst varierende.

HVORDAN IP DRIVER EIENDOMSVERDIER

I den private delen av eiendomsmarkedet har ofte varemerkebyggingen vært en konsekvens av langsiktig vekst, og ikke noe som ses på som grunnsteinen for fremtidig suksess.

Størrelsen på virksomheten alene driver frem en særskilt profil, en logo og en kom-

062

munikasjonsstrategi som oftest har sin bakgrunn i en person, et navn og en historie. Hvordan ville Olav Thon-konsernet fremstått uten Olav Thon, Choice-kjeden uten Petter Stordalen og Selvaag Gruppen uten Olav Selvaag? (Over dammen kan man også spørre om Trump-navnet har bidratt til en særskilt merverdi i hans eiendomsportefølje eller vice versa.)

I nyere eiendomsutviklingsprosjekter ser vi allikevel at trenden går mer mot det mer kreative – typisk konseptbygging før salg: Varemerker, prosjektslagord bygget rundt forventningen om en livsstil, kreativ bruk av domenenavn, reklamekampanjer, design og billedmateriale.

Ofte ser vi også at eiendomsutviklere setter både mediebyrå, meglere og prosjektledere til slik konseptbygging før salg eller utleiearbeid iverksettes.

Generelt trekker eierne imidlertid ingen klar linje mellom eiendommen og den åndsverksrettslige innsatsen som selvstendige verdier. Sistnevnte figurerer mer i regnskapene som en kostnadspost som nær sagt aldri aktiveres, selv om det eksempelvis ved innmatskjøp kan være hensiktsmessig å verdsette dette på eget grunnlag. Et praktisk eksempel på dette vil være verdsettelsen av kunst og annet løsøre adskilt fra eiendomsverdien, for å holde førstnevnte unna beregningen av dokumentavgift.

At intellektuelle rettigheter er verdidrivende for eiendomsbesitteren – både aktivt og passivt – er utvilsomt. Eksempelvis var det å trekke Louis Vuitton til Oslo et avgjørende og aktivt trekk for Søylen Eiendom i utviklingen av Akersgata som Norges første High Street med påfølgende leiepriser. Og både arkitekturen og konseptet bak Media City Bergen vil antagelig sørge

N°11 2016 |

estate vest

for prisvekst i området i lang tid fremover.

(Verdien av en god beliggenhet er imidlertid ikke unntatt dokumentavgift!)

Tilsvarende er det grunnleggende viktig å undersøke og å sikre seg de intellektuelle rettighetene i større eiendomstransaksjoner. Varemerker, domenenavn, software og databaser, plantegninger, tekniske rapporter og lignende bør være sentrale å vurdere i due diligence før en overdragelse.

I entreprisebransjen kan patenter, tekniske metoder og ansattes oppfinnelser være vesentlige verdidrivere.

HVOR SMARTE KAN HUS OG BYER FÅ BLI?

Både i det offentlige rom og helt inn i det private hjem vil intellektuelle rettigheter, dataanalyser og personvern få en massiv betydning fremover. Smarte hjem vil representere en massiv omveltning for hvordan eiendomsbransjen er nødt til å tenke for å holde tritt med konkurransen. Tilsvarende vil denne tematikken bli en stor utfordring både med tanke på hvordan den enkelte

Christoffer Nicolaisen - Senioradvokat

ønsker å ta slike tilbud i bruk, og hvordan myndighetene må forholde seg til utviklingen.

I kjølvannet av byutvikling, behovet for fortetting og fremveksten av nye teknologiske løsninger vil smarte hjem og smarte byer åpenbart være fordelaktig, miljøvennlig og ikke minst økonomisk besparende for bransjen. Nettverksløsninger som fjernvarmeanlegg, internett lagt i fiber og smart strømstyring har allerede ført til økt komfort og mer effektiv drift av boliger og bygg. Tilsvarende tilbyr utstyrsleverandører nå et bredt utvalg av utstyr som gjør det mulig for sluttbrukeren å integrere enheter og funksjoner som skreddersyr løsninger for å møte den enkeltes særbehov.

Men hvilke utfordringer reiser dette for eiendomsbransjen når løsninger som dette blir inkludert som en del av totalentreprisen?

Noen problemstillinger oppstår fordi man i slike nettverk – spesielt tilknyttet kontorbygninger, leiligheter og enkelthjem – vil sende og motta personopplysninger som enkelt kan knyttes opp mot tilstedeværelse og fravær, forbruksmønster og vaner, videoopptak samt andre svært presise data som kan knyttes opp mot hver person.

Nettverk kan hackes, manipuleres, og data kan selges til utenforstående aktører.

Andre problemstillinger kan oppstå i grensesnittet mellom at noen har patentrett til teknisk innretning, noen har eiendomsrett til bygget, og uten samsvar mellom aktørene. En ny tredjepart kommer inn med sine egne rettigheter. Hvem skal måtte rydde opp og eventuelt kompensere for patentbrudd – eiendomsbesitteren, borettslaget eller byggherren? Og hvem tar ansvaret ved feil på leveransen, entreprenøren eller den kinesiske underleverandøren?

Utover de sikkerhetsmessige utfordringene som dette vil representere fremover, er det også et spørsmål om hva som kommer til å tillates overfor forbrukersiden. Den nye EU-forordningen om personvern oppstiller strengere krav i tilknytning til den enkeltes samtykke hva angår innhenting og bruk av personopplysninger, og man bør allerede nå se på hvordan teknologi, eiendom og regelverk kan fungere i harmoni. Utviklingen vil ha vesentlig betydning på hvordan bygg må prosjekteres og designes, kompetansekrav til entreprenørene og hvilke kontrakter som må inngås i forkant og etterkant av ethvert moderne eiendomsprosjekt.

VI SPÅR I DENNE FORBINDELSE TRE UTFORDRINGER FREMOVER:

• At eiendomsbransjen har tilstrekkelig fokus på personvern, sensitive data og aktivt samtykke fra den enkelte i forbindelse med implementering av smarte løsninger i eiendomsprosjekter.

• Tvister vil kunne oppstå i forbindelse med patenter og andre rettigheter til IT-løsninger i bygg. Dette fordrer helt andre krav til oppfølging av byggherre enn hva som er tilfelle ved ordinære entrepriser.

• Sikkerhetsbrudd vil kunne skje på en annen skala enn hva vi er kjent med her i landet fra tidligere. Den enkelte må nødvendigvis ta et større ansvar i å søke kunnskap om hva som registreres ved bruk av systemene kan brukes til, nå og i fremtiden.

UTSIKT TIL STØRRE FRIHET

Så til det offentlige rom: Etter norsk og europeisk rett, er verk i eiendomssammenheng – dvs. uttrykkene som bygninger, skulpturer og annen kunst representerer – beskyttet av åndsverksrettslig lovgivning.

Generelt er det altså ikke anledning for én eiendomsutvikler å benytte tegningene fra en annens prosjekt og håpe på samme suksess. Tilsvarende når en arkitekts innsats er levert overfor én kunde, kan lite utover referansen og opparbeidet knowhow brukes ved neste salg.

Etter opphavsrettsdirektivet er det imidlertid opp til hver medlemsstat å begrense opphavsrettsbeskyttelsen hvor slike verker befinner seg i det offentlige rom. For kunstverk og fotografisk verk plassert i offentlige rom er det en egen bestemmelse i Norge kjent som «postkortbestemmelsen», se åndsverkslovens § 24 annet ledd. Denne begrenser retten til å ta bilde hvor kunstverket er hovedmotivet – eksempelvis Den Blå stein - i kommersiell virksomhet.

Byggverk kan likevel fritt avbildes. Internasjonalt er dette kjent som «Freedom of Panorama». Full «Freedom of panorama» – som jo egentlig er et unntak fra opphavsretten – betyr at man har rett til å ta bilder og film av landskap, arkitektur, byer og landemerker.

En slik tillatelse gjør at den enkelte, utover hva som er forbudt av sikkerhetsmessige årsaker, har stått relativt fritt til å fotografere eller avbilde verket og benytte dette i privat eller kommersiell sammenheng. Regelen har dermed gjort det mulig i flere land for kommersielle aktører å skape

N°11 2016 |

estate vest

profitt på bakgrunn av andres åndsverk.

Det kan virke selvsagt at man skal kunne ta bilder av The Thief eller av Eiffeltårnet, men dette er begrenset gjennom opphavsrettslovgivning i mange land. Noen land har valgt å praktisere «Freedom of panorama» som et svært snevert unntak, som for eksempel i Frankrike og Italia, hvor du mest sannsynlig ikke kan ta bilde av arkitektur med verkshøyde.

For eksempel er lysshowet på Eiffeltårnet ansett som et åndsverk, og bilder av eksempelvis «Eiffel by night» kan ikke publiseres uten å kreditere opphavsmannen.

Strengt tatt settes turister her i skvis ved å publisere slike bilder på Facebook. Ifølge Facebooks brukervilkår overdras nemlig retten til å anvende bildet i kommersiell sammenheng idet det er publisert på brukerkontoen.

I sommer pågikk en heftig diskusjon i EU om dette, hvor det ble foreslått å begrense de enkelte nasjoners mulighet til å tillate «Freedom of panorama». Samtidig var ny åndsverkslov oppe til høring her hjemme, dog gikk ikke diskusjonen like varm, da det uten videre ble foreslått å opprettholde muligheten til å fritt fotografere bygg.

Forslaget i EU ble (heldigvis) behørig nedstemt, og det vil fortsatt være mulig å fritt ta bilde av byggverk i Norge. Man kunne stilt spørsmålet om det offentlige likevel bør ha en mulighet til å beskytte eller tjene penger på allmennhetens eiendom – og i tilfelle på hvilken måte. Men selv om Barcode-utsikten snart kan komme til å bli avbildet på en kaffekopp i nærheten av deg - både Ulriken og Bryggen er der allerede – står altså markedsaktører fritt til å konkurrere om å lage den beste suveniren.

Christine Haugstvedt Downing - Director/advokat

063

E-INDEKS Alle på ett sted. E-Indeksen er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted.

Enkelt, oversiktlig og greit.

ADVOKATER

Deloitte Advokatfirma AS Damsgårdsveien 135 5892 bergen Tlf: 55 21 82 01 EPOST: chdowning@deloitte.no www.deloitteadvokatfirma.no

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA

Thormøhlens gate 53 D 5006 Bergen TLF: 55 62 95 00 www.gmco.no

Bryggen 15 5003 Bergen www.hammervollpind.no

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Kluge Advokatfirma DA

Advokatfirmaet Harris DA

Starvhusgaten 2B Postboks 394 Sentrum 5805 Bergen TLF:+47 55 21 98 00 EPOST :bergen@ kluge.no Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Hordaland og på Vestlandet.

Dreggsallmenningen 10/12 5003 Bergen www.harris.no post@harris.no

Alle våre advokater har bred erfaring fra Eiendomsmarkedet – trolig Bergens største miljø av eiendomsadvokater.

Advokatfirmaet Thommessen AS Vestre Strømkaien 7 NO-5008 BERGEN TLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no

Vi bidrar til å sikre trygg, effektiv og økonomisk prosjektgjennomføring

ARKITEKTER

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

DRIFT/FORVALTNING

Mad Bergen

Advokatfirmaet Riisa & Co Postboks 663 Sentrum 5807 Bergen Tlf. 55306386 www.riisa.no Kompetansen du ikke har råd til å unnvære.

064

Domkirkegaten 3, 5017 Bergen www.mad.no

OBOS Basale AS

MAD arkitekter er et prisbelønt arkitektkontor med nærmere 50 faglig dyktige og engasjerte arkitekter med kontorer i Bergen og i Oslo. MAD arkitekter har særlig fokus på byen og er et ambisiøst kontor som setter høye faglige mål samt høye kvalitetskrav til våre prosjekter.

N°11 2016 |

estate vest

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen TLF 915 53 433 Basale er et av Nordens største frittstående selskaper innen forvaltning og utvikling av næringseiendom.

DRIFT/FORVALTNING

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

Bara Eiendom Bergen Eiendomsforvaltning AS

Aberdeen Asset Management

Strandgaten 18 5013 bergen TLF: 55 56 04 00 EPOST: post@befas.no www.befas.no

Conrad Mohrs veg 23 5072 Bergen Stephane Trotta TLF: 41 50 68 16 www.aberdeen-asset.no

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

– eiendomskompetanse du kan stole på Eiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

DNB Næringseiendom AS

Rådhusgaten 4 5014 bergen TLF: 90 800 300 E-POST: kundeservice@bara.no www.bara.no Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

Entra Eiendom

GC Rieber Eiendom AS

Rosenkrantzgt 3 Postboks 7505 5020 Bergen E-POST : leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Eiendomssjef, Sturla Hjelmervik TLF: 915 30 011 E-POST: shj@entra.no www.entra.no

Solheimsgaten 15 Postboks 990, Sentrum 5808 Bergen TLF: 55 60 67 00 www.gcrieber-eiendom.no

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspartner innenfor næringseiendom.

Entra er et av landets ledende eiendomsselskaper og eier over en million kvadratmeter.

Utvikler Verdier

Odfjell Eiendom

Angarde AS

Backer AS

Nygårdsgaten 114 5008 Bergen Tlf: 55 21 50 00 Epost: ko@odfjell-eiendom.no

Krokatjønnveien 11A 5147 Fyllingsdalen Daglig leder Bente Haugsdal bente@angarde.no, tlf 995 20 530

Møllendalsveien 6 PB 583 Sentrum 5806 Bergen Tlf 55 11 52 00 Epost: firmapost@backer.no www.backer.no

www.odfjell-eiendom.no

www.angarde.no Eiendomsutvikler – begeistret og fremoverlent.

solid og langsiktig

Simonsviken Næringspark AS

Liegruppen Eiendom AS

Rasmussen Eiendom

Tom Haukedal

Grønamyrvegen 2 5353 Straume Tlf: 56 31 68 68

Kanalveien 11 5068 Bergen Daglig leder Rune Markussen TLF: 90 78 74 78 EPOST: rm@rasmussen-eiendom.no

Tel: 911 62 920 E-post: tom@haukedal.as Sjøkrigskoleveien 15, 5164 Laksevåg

www.liegruppen.no

www.simonsviken.no

N°11 2016 |

estate vest

065

EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

EGD Property Sydnesplass 1, 5007 Bergen Tor Fredrik Müller TLF: 55574800 www.egd.no

Milepel

Mng Holding AS

Rekstenbyggene Statsminister Michelsens vei 38, 5230 Paradis

Fabrikkgaten 5, 5059 Bergen TLF: 55389030

Christian Foss TLF: 922 88 005

www.mngholding.no

www.milepel.no

EIENDOMSRÅDGIVERE

Telenor Eiendom Holding AS

Kiro Eiendomsforvaltning

Ytrebygdsvegen 215, 5258 Blomsterdalen TLF: 09011

Edvard Griegs vei 3C, 5059 Bergen Kim Krossøy 412 55 482 www.kiroeiendom.no

www.telenoreiendom.no

NÆRINGSMEGLERE

KANTINETJENESTER

Fazer Food Services AS Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com Fazer Food Services driver i dag mer enn 1100 serveringssteder i Finland, Sverige, Danmark og Norge, som serverer måltider til om lag 450.000 gjester hver dag. Selskapet driver over 125 personalrestauranter gjennom merkevaren Wilberg, og tilbyr eventcatering og restaurantdrift på sportsarenaer og kulturanlegg.

Det norske selskapet har cirka 630 ansatte.

NÆRINGSEIENDOM

Fana Sparebank Næringsmegling Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60 Straume - ved Sartor Senter TLF: 472 43 948 www.fanasparebank.no/eiendom

Kaland & Partners Næringsmegling Marken 19, 5017 Bergen 48 88 84 88 eller 48 88 84 40 www.kalandogpartners.no/naering/

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

EiendomsMegler 1 NæringsEiendom Valkendorfsgaten 5, 5012 bergen Petter Grevstad Theodorsen Næringsmegler MNEF TLF: 904 11 776 EPOST: petter.theodorsen@em1.no www.em1ne.no

VEDLIKEHOLD

Basale Næringsmegling

DNB Næringsmegling AS

Vestre Strømkaien 7, 5008 Bergen TLF 991 18 666

Lars Hilles gate 30 5008 bergen Rossy Addington TLF: 90 98 04 62 EPOST: rossy.addington@dnb.no www.dnb.no/naringsmegling

Høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og synergier fra Basales tverrfaglige eiendomskompetanse.

Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

MagnorVinduet

Krokeideveien 6, 5244 Fana Tlf: 55 11 29 70 www.magnorvinduet.no - Vinduer og dører med 60-års levetid (laveste levetidskostnad)

Eiendom

2016

Velkommen til

Quality Hotel Edvard Grieg, Bergen • 30. november 2016

Bård Bjølgerud, CEO & Partner, Pangea Property Partners

Jan Ludvig Andreassen, Sjefsøkonom, Eika

Frode Grytten, Forfatter og journalist

Andreas Gyllenhammar, Chief Sustainability Officer, Sweco

Anna Elisa Tryti, Byråd for byutvikling, Bergen kommune

Harald Schjelderup, Byrådsleder, Bergen kommune

Dag Inge Ulstein, Byråd for finans, eiendom og eierskap, Bergen kommune

Ønskebyen Hvilken by ønsker vi oss og hvordan skal vi få den slik?

Utviklingen av fremtidsbyen stiller store krav både til eiendomsutviklere, arkitekter, politikere, arbeidstakere, arbeidsgivere og oss som innbyggere. Men hvordan ser ønskebyen ut og hvordan skal vi få den slik?

Meld deg på i dag – dette vil du ikke gå glipp av!

Onsdag 30. november

Påmelding og mer informasjon på konferanse.eiendomsmagasinet.no

Partner

Partner/medarrangør

Medarrangør/utstiller

Medarrangør

Medarrangør

Partner/medarrangør

Medarrangør

Medarrangør/utstiller

Partner/medarrangør

Partner

Medarrangør/utstiller

Medarrangør

Medarrangør/utstiller

N°11 2016 |

estate vest

067

Returadresse Eiendomsmagasinet AS Lerkerinden 95 5099 Bergen

Med en lang historie og mange attraktive eiendommer er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører.

Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created