Strømsveien 20, 0657 Oslo

Strømsveien 20

0657 Oslo Oslo kommune

Vi hjelper deg med å

Granit Zumberi

finne ditt nye hjem

INNHOLD

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

DETTE MÅ DU VITE

Nøkkelinformasjon

EIENDOM

Strømsveien 20, 0657 Oslo, Etasje: 2

MATRIKKEL

Andelsnr. 15 Orgnr. 988323632 i Oslo kommune

BOLIGTYPE

Leilighet

EIERFORM

Borettslag

AREALER

Totalt BRA 18 kvm består av: - BRA-i (internt bruksareal): 16 kvm - BRA-e (eksternt bruksareal): 2 kvm

AREAL

Primærrom: 16 kvm, Bruksareal: 18 kvm, BRA-i: 16 kvm , BRA-e: 2 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

BYGGEÅR

1933

TOMT

Fellestomt 785 kvm

PRISANTYDNING

1 950 000

TILSTANDSRAPPORT

Takstmann: Kato Malvik Takstdato: 15.08.24

ANDEL FELLESGJELD/FELLESFORMUE

Andel fellesgjeld: kr. 630 730,- pr. 12.08.24 Andel fellesformue: kr. 11 136,- pr. 31.12.23

TOTALPRIS INKL. FELLESGJELD

kr 1 950 000,- (Prisantydning)

kr 630 730,- (Andel av fellesgjeld)

kr 2 580 730,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)

kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)

kr 1 200,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 2 581 930,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger: kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 2 590 180,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

FELLESKOSTNAD

Kr. 5 440,- pr. mnd.

Herav:

Avdrag IN-lån Bien: 186,-

Renter IN-lån Bien: 1 149,Avdrag IN-lån: 416,Renter IN-lån: 2 000,Felleskostnader: 1 689,Vedlikehold: 300,-

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av borettslaget kan medføre økning i felleskostnadene. Det er videre normalt at det foretas en årlig indeksregulering av felleskostnadene.

FELLESKOSTNAD INKLUDERER

Renter og avdrag IN-lån, tv/bredbånd, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, diverse honorarer, vaktmestertjenester, renhold, generell drift og vedlikehold m.m.

SIKRINGSORDNING FELLESGJELD

Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsordning.

KOMMUNALE AVGIFTER

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

EIER

Joana Qendro Beskrivelse

BESKRIVELSE

Velkommen til Strømsveien 20!

Dette er en fin og praktisk 1-roms leilighet i et veldrevet borettslag på Vålerenga. Leiligheten har en fin intern beliggenhet i byggets 2. etasje og vender mot en koselig og idyllisk bakgård. Innvendig består leiligheten av en fin entré med garderobeskap, et flislagt bad med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin, samt en lys og romslig stue med åpen kjøkkenløsning. Stuen har god plass til seng, tv-bord eller annet ønsket møblement. Videre disponerer leiligheten en bod i kjeller på ca. 2 kvm.

Leiligheten har en meget attraktiv beliggenhet med nærhet til

flotte parker, koselige kafeer og diverse serveringssteder, samt gangavstand til flere dagligvarebutikker. Det er også bussholdeplass like utenfor leiligheten.

Denne leiligheten passer utmerket for førstegangskjøpere som ønsker å en fot inn i boligmarkedet. Her er det bare å flytte rett inn!

Kvaliteter

Bygg fra 1933

Praktisk og arealeffektiv planløsning

God standard

Pent kjøkken fra 2017

Varmtvannstank på ca. 75 L

Laminatgulv

Gode innredningsmuligheter

Bod i kjeller på ca. 2 kvm.

Veldrevet borettslag

Attraktivt boområde

Kort vei til buss

Nærhet til flere parker og grøntarealer

PARKERING

Det medfølger ikke parkeringsplass med leiligheten.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Det er beboerparkering i området. Følgende priser gjelder pr. 2024:

- Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5950 kroner

- Elbil: 2000 kroner

- Motorsykkel og moped: 2975 kroner

- El-motorsykkel og el-moped: 1000 kroner

For mer info se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/par kering/beboerparkering/priser-forbeboerparkeringstillatelse/[gref

Beliggenhet

BELIGGENHET

Strømsveien 20 ligger sentralt og attraktivt til på Vålerenga med sjarmerende trehusbebyggelse og trivelige gater rett utenfor døren. Det er kort gåavstand til både Ensjø og Kampen.

Nærområdet byr på flere flotte tur- og rekreasjonssteder som Vålerenga park, Kampenparken, Klosterenga, Botsparken, Tøyenparken og Svartdalsparken. Videre er det kort vei til Jordal sportspark med bl.a fotballbane, skøytehall, amerikansk fotball og skateanlegg. Det er også en rekke badeplasser innen kort avstand. Det er heller ikke langt til Alnaelva, hvor man kan gå inn mot Svartdalen med flotte skogsområder og rekreasjonsmuligheter for både turgåere og mosjonister. Turen opp til Ekebergsletta og vakre Ekeberg skulpturpark kan også anbefales. I tillegg har man Kampen barnebondegård som er populær for de minste i nærområdet. Du har også fantastiske Østmarka som kan tilby nydelige turområder, lysløyper og

badevann.

Dagligvarehandel kan bl.a. gjøres på Kiwi Vålerenga, EXTRA St. Halvardsgate eller Rema 100 Jordal. Det finnes også flere kulinariske butikker i nærområdet med bredt utvalg. I nærområdet finnes også en rekke koselig serveringssteder som Smia, Kampen Bistro og Lille Kampen café, samt flere nisjeforretninger. Kort gangavstand er det også til Ensjø, Gamlebyen, Grønland, Bjørvika, Sørenga og sentrum med bredt utvalg av servicetilbud, forretninger, restauranter og caféer. Det er også umiddelbar nærhet til Sats rett utenfor.

Det er svært god offentlig kommunikasjon i området med kort vei til busslinje 37 som går fra Nydalen via sentrum til Helsfyr, og busslinje 20 som tar deg raskt til områder som Torshov og Sagene. Begge busslinjene går hele døgnet. Utover dette så går også busslinje 100 (Kjeller) og linje 110 (Lillestrøm) også fra busstoppet på Galgeberg. Begge busslinjene går hele døgnet. Tbanestasjonen på Ensjø ligger for øvrig rundt 10 minutters gange unna leiligheten og her med linjene 1-4. Det er gangavstand til sentrum, Sørenga og Grünerløkka. Rett ved leiligheten er et bysykkelstativ, som gjør at du enkelt kan forflytte deg rundt i byen.

BEBYGGELSE

Området består i hovedsak av bygårdsbebyggelse.

TOMT

Fellestomt, 785 kvm

ADKOMST

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

SKOLE/BARNEHAGE

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for handelen, må interessenten selv sjekke dette med barnehagekontor og skolekontor for det aktuelle området.

Innhold

INNEHOLDER

Leilighet beliggende i byggets 2. etasje. Adkomst via trapper.

Inneholder: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning (allrom).

Bod i kjeller på ca. 2 kvm.

BYGGEMÅTE

Generelt:

Basert på visuell befaring, enkle fuktindikasjonsmålinger, stikktakinger, opplysninger fra rekvirent og offentlige registre,

har takstmannen kommet frem til følgende konklusjon på den tekniske tilstanden på eiendommen:

Bygget er oppført rundt 1933 og er med det ca 91 år gammelt og i all hovedsak opprinnelig stand konstruksjonsmessig, men bygget har antagelig vært endret og vedlikeholdt siden. Bygget har som følge av alder redusert tilstand og restlevetid på bygningsdeler fra byggeår.

Innvendig, antas det at leiligheten ble oppgradert/endret rundt 2003, basert på opplysninger i tidligere salgsoppgave, men dette er ikke dokumentert utover at det er nevnt i finn annonse fra 2018. Innvendige overflater og innredninger er forhold som i stor grad er av avhengig av smak, ønsker og behov.

Leiligheten fremstår i normal stand og normal slitasje i forhold til alder, men med enkelte forhold avdekket. Det henvises til konstruksjoner for ytterligere beskrivelser og vurderinger.

Utvendig:

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Kommentar; Ingen datering/produskjonsdato i vinduenes glass.

Bygningen har Brann- og lydklassifisert entrédør.

Innvendig:

Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater.

Etasjeskiller er av betongdekke.

Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig har leiligheten malte glatt dør til badet.

Bad/wc:

Flislagte gulv, vegger og malt himling. Profilert lys innredning med servant og ettgreps blandebatteri. Gulvmontert toalett. Dusjnisje med forheng. Opplegg for vaskemaskin. Ventil i himlingen, tilknyttet leilighetens avtrekksanlegg. Det er ett sluk på badet. Dette er plassert i dusjsonen.

Rommet har elektriske varmekabler.

Det er ikke anført i to tidligere annonser på finn.no når badet er oppgradert, men det er anført at soilrørene er skiftet i 2003. Bad rehabiliteres gjerne i sammenheng med slikt arbeid, men dette er ikke dokumentert.

Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.

Kjøkken:

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og platetopp. Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter) ny i 2024.

Tekniske installasjoner:

Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget bak luke i himlingen på badet.

Kommentar;

Som med badet og solirørene, er det naturlig å tenke at også vannrørene er fra 2003. Dette er heller ikke dokumentert, men legges til grunn for aldersvurdering.

Det er avløpsrør av plast. Vurderte avløpsrør er de som er internt i leiligheten og synlige, som i kjøkkenbenken og servant skapet på badet. Skjulte felles avløpsstammer o.l er ikke vurdert, da dette anses som fellesområder. Vurderingen er basert på alder og avrenning ved samtidig tapping.

Sentralavtrekk med avtrekksventil på badet.

Tilluft via ventiler i vindu og ventil over samme vinduet.

Varmtvannsberederen er på ca 75 liter. Berederen er plassert i hjørneskapet på kjøkkenet.

Hovedsikring og strømmåler i skap på fellesområder. Automatsikringer i sikringsskap plassert i entré/gang.

Jordfeilbrytere for kurs 3, 4 og 5. Anlegget er delvis skjult/delvis åpent. Det vil si at kabelføringer og lignende både er skjult i vegger og himling, men noe klamret på listverk og andre overflater. Lamper, stikkkontakter og brytere er synlig.

Belysning i leiligheten består i hovedsak av lamper og downlights.

Leiligheten har røykvarsler og husbrannslange.

Følgende forhold er markert med TG2 i tilstandsrapporten:

Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.

Bad/wc:

- Overflater gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Våtrommet fungerer med dette avviket.

- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning.

Punkt 1: Plate i ikke fuktbestandig materiale er ført ned til flisene mellom dusjen og vaskemaskinen. Platen er svellet i mot gulvet. Punkt 2: Småskader på innredningens fronter og sider mot gulvet.

Lokal utbedring må utføres.

Kjøkken:

- Avtrekk: Om mulig bør det etableres ventilasjons kanal ut i det fri fra ventilator.

Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres.

- Vannledninger: På luken til med adkomst til fordelingen er det spor etter vann i form av fuktskjolder. Det er ikke kjent når dette oppstod, men kan ha vært slik siden byggeår. Det var ikke tegn til pågående lekkasje.

Elektrisk anlegg:

Anlegg, antatt fra 2003, uten noen form for dokumentasjon. Eier opplyser at anlegget ikke er oppgradert eller utvidet av dem, men det foreligger ingen informasjon eller dokumentasjon fra tidligere eiere heller. Det anbefales følgelig en utvidet kontroll av det elektriske anlegget og det er mulig at det etter en sånn kontroll vil være behov for oppgraderinger/utbedringer, men dette er ikke absolutt.

Generell kommentar: Det er ikke foretatt inngående vurdering av el-anlegg fordi dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Anlegget er vurdert basert på svar fra eier, og ovennevnte kontrollpunkter. Eier har selv ansvar for el-anlegg og bør jevnlig sørge for el-sjekk fra godkjent kontrollinstans.

Følgende forhold er markert med TG3 i tilstandsrapporten:

Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er på ca 75 liter. Berederen er plassert i hjørneskapet på kjøkkenet.

Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Punkt 1;

Fra sikkerhetsventilen er det koblet avløp til servanten, men det er ingenting som sikrer mot andre lekkasjer i form av waterguard eller lignende.

Punkt 2;

Beredere skal koble uten bruk av stikk(direktekobling)

Konsekvens/tiltak:

Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.

Som betyr direktekobling(uten stikk)

Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport utført av bygningssakkyndig Kato Malvik. For ytterligere informasjon om byggemåte se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Det er viktig at interessenter setter seg inn i rapporten. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakkyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

BODER

Bod i kjeller på 2 kvm.

Standard

STANDARD

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Følgende attester foreligger:

- Ekspedisjonsdokument for oppføring av Våningshus02.12.1932

- Ferdigattest ventilasjonsanlegg - 15.07.1983

Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Det ser ut på tegningene som denne leiligheten opprinnelig er et fellesbad eller lignende. Vi finner ikke igjen leiligheten på tegninger fra byggeåret.

Energi

ELEKTRISK ANLEGG

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

OPPVARMING

Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

ENERGIMERKING

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter RødEnergikarakter G

Økonomi/drift

EIENDOMSSKATT

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/ eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må

kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

FORDELING FELLESKOSTNADER

Fellesutgifter: kr 5 440,- pr.mnd.

Herav:

Avdrag IN-lån Bien: 186,Renter IN-lån Bien: 1 149,-

Avdrag IN-lån: 416,-

Renter IN-lån: 2 000,-

Felleskostnader: 1 689,-

Vedlikehold: 300,-

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av borettslaget kan medføre økning i felleskostnadene. Det er videre normalt at det foretas en årlig indeksregulering av felleskostnadene.

FASTE LØPENDE KOSTNADER

For aktuell leilighet vil dette blant annet være strøm etter forbruk, kabel-TV og bredbånd utover grunnpakke, forsikringer etc.

Obos Opennet er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Priser kan sjekkes på tilbyders websider. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

SPESIFIKASJON AV FELLESGJELD

Borettslaget har 2 lån med følgende betingelser pr. 12.08.2024:

Bank: Bien Sparebank ASA

Lånenr.: 17202692052

Type: Annuitet

Terminer pr. år: 12

Terminer til innfrielse: 429

Restgjeld: 10 996 556,-

Andel av saldo: 239 847,Rentesats: 5.85% pa.

Første termin/første avdrag: 30.10.2023 ( siste termin 30.04.2060 )

Bank: Eiendomskreditt As Lånenr.: 15034787821

Type: Annuitetslån

Terminer pr. år: 4

Terminer til innfrielse: 121

Restgjeld: 17 922 914,-

Andel av saldo: 390 884,Rentesats: 6.25% pa.

Første termin/første avdrag: 15.12.2023 ( siste termin 15.09.2054 )

Det er mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Ta kontakt med forretningsfører for ytterligere informasjon.

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

FORSIKRING MED POLISENUMMER

Gjensidige forsikring ASA Polisenummer: 83506791

FORMUESVERDI

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 480 813,- Som sekundærbolig Kr. 1 827 088,-

BORETTSLAG

Borettslag: Nedre Vålerenga Borettslag, Org.nr. 988323632

Generelt om borettslaget:

- Består av 71 små andelseiere.

- Etablert i 2007.

- Murbygg i fire etasjer, i tillegg til kjeller.

- Deler av første etasje er utleid til næringsvirksomhet.

- Det er blitt gjort rehabilitering av murpuss på noen fasader, samt nødvendig løpende vedlikehold og reparasjoner.

Borettslagets nettside: https://www.nvbrl.no/

Vi oppfordrer interessenter til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være vedlagt salgsoppgaven. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i borettslagets styre og/eller generalforsamling.

FORRETNINGSFØRER

USBL

STYREGODKJENNING

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

FORKJØPSRETT

Det foreligger ikke forkjøpsrett for borettslagets medlemmer.

Diverse

TEKNISKE INSTALLASJONER

TV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.

DYREHOLD

Dyrehold tillates dersom det ikke er til sjenanse for naboer.

DIVERSE

Kun integrerte hvitevarer medfølger handelen. Se forøvrig vedlagte løsøreliste.

RADONMÅLING

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Offentlige forhold

FORPLIKTELSER, RETTIGHETER OG SERVITUTTER

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Borettslaget har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i andelen for opptil 2 x folketrygdens grunnbeløp (2G), jf. borettslagsloven § 5-20. Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader og andre krav borettslaget kan knytte til andelseieren.

UTLEIE

Iht. brl. § 5-4 (2) har andelseieren mulighet til korttidsutleie i opptil 30 dager i løpet av året. Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Andelseier kan overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

VEI/VANN/KLOAKK

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private internveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget/sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget/sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

REGULERING

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg ihht. reguleringskart fra Oslo kommune datert 16.08.2024 med tilhørende reguleringsbestemmelser i S-2255 vedtatt 28.07.1977, samt kommunedelplan KDP-17 (områdeavgrensning for indre Oslo). Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtatt 23.09.2018, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen "Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn". Dette får betydning for en rekke av de vedtatte

reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https:// www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/ politikk/kommuneplan/

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgave. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i reguleringer og kommuneplan, samt hvilken betydning de har for eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at området er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Pågående byggesaker:

Saksnummer. 201201178: Opplandgata 2 - Riving av eksisterende villa.

Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=201201178

Saksnummer. 202018277: Strømsveien 27 A - Bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring.

Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202018277

Saksnummer. 202312693: Odalsgata 1 - Bruksendring av uthus fra garasje til boligformål og endring av fasade samt oppføring av tilbygg mellom uthus og hovedhus.

Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202312693

Saksnummer. 202116893: Odalsgata 3 - Tilbygg - BruksendringFasadeendring - Innvending ombygging - Riving av deler av bygg.

Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202116893

Pågående plansaker:

Saksnr. 201417185: Opplandgata 2 - Detaljregulering - Oppføring av nybygg - S-5220. NSW Arkitektur AS foreslår på vegne av forslagsstiller Hans Martin Skoglund å omregulere Opplandgata 2 på Vålerenga fra byggeområde for boliger (S-2255) samt spesialområde bevaring (bolig) i reguleringsplan S-3625, til boligbebyggelse. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse med utadrettet virksomhet i første etasje på den ubebygde delen av planområdet. Det er foreslått bebyggelse i 4 etasjer + loft. Byantikvaren fremmer alternativt planforslag (alternativ 2) som omfatter gjenoppføring av sveitserbygningen som ble revet i 2014, og vern av den gullistede murgården med strengere bevaringsbestemmelser. Plan- og bygningsetaten anbefaler Byantikvarens alternativ 2.

Les mer om saken her:

https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?

caseno=201417185

Kjøpsvilkår

OVERTAGELSE

Overtagelse etter avtale med selger.

PRISANTYDNING, OMKOSTNINGER OG EVT. FELLESGJELD

kr 1 950 000,- (Prisantydning)

kr 630 730,- (Andel av fellesgjeld)

kr 2 580 730,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)

kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)

kr 1 200,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 2 581 930,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:

kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 2 590 180,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

BOLIGSELGERFORSIKRING

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

BETALINGSBETINGELSER

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

VEDERLAGET

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Oppgjør: 8 300,-

Provisjon: 1%

Tilrettelegging: 14 500,-

Visningshonorar: 3 450,-

Markedspakke 1: 19 900,-

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

OPPDRAGSNUMMER

91-24-0193

Kjøpsinformasjon

BUDGIVNING

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

BOLIGKJØPERPAKKE OG BOLIGKJØPERFORSIKRING

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du

ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

LOVANVENDELSE

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med

kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

HVITVASKING

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

PERSONVERN

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf.

eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Megler

AVDELING

Ensjø Eiendomsmegling AS EIE Ensjø

Org. nr: 921542690

Gladengveien 24 0661 Oslo

Tlf: 22 34 34 64

ANSVARLIG MEGLER

Eiendomsmegler / Salgsleder / Partner Granit Zumberi

SAKSBEHANDLERE

Granit Zumberi

EIE Ensjø

Eiendomsmegler / Salgsleder / Partner Mob: 98 49 66 02 / E-post: gz@eie.no

Argjenda Krasniqi

Eiendomsmegler / Kontorjef Mob: 91 83 10 94 [/ E-post: arkr@eie.no

Premium rådgivning

DITT NYE HJEM?

INFORMASJON & DOKUMENTER

KDP-17

Kommunedelplanfortorgogmøteplasser.

Vedtaksdato: 22.04.2009

Vedtattav: Bystyret,egengodkjenning

Vedtaksdokumenter: 200411657

Lovverk: PBL1985

Høydereferanse: Oslolokal

Merknader:

Knytning(er)motandreplaner:

Dokumentetbestårav47side(r)inkludertdenne.

Plan-ogbygningsetaten Oslokommune

oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Sentralbord:+4721802180 Kundesenteret:+4723491000 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org.Nr.:NO971040823MVA

Oslo kommune

Plan- og bygningsetaten

Avdeling for byutvikling

Kdp. nr. 17

Vedtatt 22.04.2009

Forord

Kommunedelplan for torg og møteplasser ble vedtatt i Oslo bystyre den 24.04.2009. Planen består av mål, plankart (i fire deler: for indre Oslo, og ytre by vest, øst og syd), bestemmelser og retningslinjer. Dette dokumentet inneholder planen sammen med en planbeskrivelse.

I tillegg er det utarbeidet en ”verktøykasse” eller eksempelsamling til hjelp og inspirasjon ved gjennomføring.

Det er en økende forståelse for betydningen av det offentlige rom som sosial møteplass. Større kulturelt og etnisk mangfold tilsier behov for møteplasser der ulikhetene gis rom til å være tilstede. Intensivert bruk av uterommene og pågående fortetting øker konkurransen om uterommene. Særlig viktig er det å sikre tilrettelegging for barn, unge, eldre og andre som i stor grad er henvist til uterommene i sitt nærmiljø.

Planen er en temaplan for allment tilgjengelige uterom i Oslos byggesone, med unntak av sentrumsområdet omtrent innenfor Ring 1. Dette området er gjenstand for en egen prosess for istandsetting av byens åpne rom, ”Levende Oslo”. Planen gir en overordnet struktur av torg og møteplasser i alle bydeler, og den fastlegger at nye utbyggingsprosjekter skal sørge for et godt tilbud av torg og møteplasser. Den omfatter ikke fellesarealer eller andre utearealer ment for privat bruk, og heller ikke overdekte torg i bl.a. kjøpesentre. Planen er en arealplan på et grovmasket nivå, det vil si det finnes mindre torg og møteplasser i planområdet som ikke vises i planen. Den gir heller ikke konkrete føringer for utforming av det enkelte torg eller den enkelte møteplass.

Kommunedelplanen er en del av ”Vakker by – handlingsprogram for estetikk og god byarkitektur” Oppdraget å utarbeide en kommunedelplan for torg og møteplasser ble gitt av Byrådsavdeling for byutvikling høsten 2004. Plan- og bygningsetaten fikk ansvar for arbeidet, i nært samarbeid med bydelene og berørte etater. Planarbeidet ble varslet igangsatt den 04.08.2005. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 25. juni – 1. september 2007.

Arbeidet har vært ledet av en styringsgruppe med følgende deltakere:

Ellen S. de Vibe, Plan- og bygningsetaten, leder, Yngvar Hegrenes, Eiendoms- og byfornyelsesetaten, Anne R. Smedsrud, Friluftsetaten, Knut Gabestad, Samferdselsetaten, Finn Johansen, Vann- og avløpsetaten.

Planen er utarbeidet av en prosjektgruppe med deltakere fra Eiendoms- og byfornyelsesetaten, Friluftsetaten, Samferdselsetaten og Vann- og avløpsetaten. Plan- og bygningsetaten har hatt prosjektledelsen for arbeidet, med Torsten Glad som prosjektleder. Medvirkning med bydelene og lokalmiljøene i bydelene har vært viktig i planarbeidet. Resultatet fra en medvirkningsprosess med arbeidsmøter i hver bydel har stått sentralt i arbeidet.

Plan- og bygningsetaten

Februar 2010

Ellen S de Vibe

Ole Petter Finess Etatsdirektør Avdelingsdirektør

1. Bystyrets vedtak

Oslo bystyre behandlet den 24.04.2009, sak 107, forslag til kommunedelplan for torg og møteplasser og fattet følgende vedtak:

”1. Oslo bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens §20-5, kommunedelplan for torg og møteplasser med mål og bestemmelser, som vist på plankart merket:

”Indre Oslo” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007, 08.04.2008 og 16.06.2008

”Ytre by vest” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007, 08.04.2008 og 16.06.2008

”Ytre by øst” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007

”Ytre by syd” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007 og 08.04.2008

Planens retningslinjer skal være veiledende for plan- og byggesaksbehandlingen.

2. Den endelige utformingen av parken på Filipstad må avgjøres i forbindelse med behandlingen av en reguleringsplan for området.

3. Kartbetegnelsen for Alnas utløp ikke skal godkjennes før etter endelig behandling av reguleringsplanen for dette område (Sydhavna og ev. Grønlia).

4. Samarbeidsavtalen mellom bydelene og Plan- og bygningsetaten må utvides slik at også saker som berører torg og møteplassser sendes til bydelene for uttalelse.

5. Kommunedelplanen med handlingsprogram skal rulleres og legges frem for bystyret hvert 4 år.

R5.1e Samarbeid og medvirkning

Ved utvikling av torg og møteplasser skal ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold avklares som ledd i planleggingen. Bydelene bør i størst mulig grad være ansvarlig for gjennomføring av prosjektene som følger av planen. På torg og møteplasser hvor forvaltningsansvaret er delt mellom ulike instanser skal tiltak på plassen samordnes.

Bydelen skal alltid være en tett samarbeidspartner i prosjektutviklingen hvis de ikke får gjennomføringsansvaret. Ved utvikling og tiltak på torg og møteplasser skal berørte brukergrupper, bydelsutvalg og lokalmiljø gis anledning til å uttale seg på programmerings- og forprosjektstadiet.

Øvrige bestemmelser og retningslinjer forblir uendret.”

2. Planens mål

Hovedmål

Planen skal tilrettelegge for etablering av nye og videreutvikling av eksisterende torg og møteplasser for hele Oslos byggesone utenom sentrumsområdet, og slik at det i hver bydel over en femårsperiode kan utvikles en lokal møteplass, lett tilgjengelig for beboerne.

Delmål

Planen skal tilrettelegge for et bredt spekter av torg og møteplasser, det vil si:

• torg og møteplasser som gir rom for ulike aktiviteter og brukergrupper, herunder kunst og kultur, og gir rom for et mangfoldig og flerkulturelt byliv

• sørge for en god sammenhengende struktur av de ulike typene torg og møteplasser både for den tette byen og i ytre by

• tilrettelegge for barn og unges behov

• sikre at møteplassene får en universell tilgjengelighet

• trygge byrom

• sikre lokalklimatiske og økologiske forhold

• vektlegge estetikk og kvalitet i gjennomføring av tiltakene

• drøfte mulighetene for å øke tilgjengelig gategrunn

Planen skal fremme møteplassenes sosiale rolle i byen, det vil si:

• fremme tilhørighet, stedsidentitet og sosialt liv i tilknytning til byens møteplasser

• øke forståelsen for det offentlige rom som sosial arena

Planen skal tilrettelegge for gode prosesser i utvikling av torg og møteplasser, det vil si:

• gi en oversikt over hver bydels viktigste møtesteder

• utvikle en ”verktøykasse” som gir ideer til metoder, prosesser og løsninger for utvikling av torg og møteplasser

• gi et styringsverktøy som sikrer attraktive torg og møteplasser gjennom kommunens behandling av private reguleringsforslag og byggesaker

• utvikle gode samarbeidsprosesser mellom kommunens etater, bydeler og private utbyggere i forhold til å utvikle byens allment tilgjengelige møteplasser

3. Planens bestemmelser og retningslinjer

Bestemmelsene er gitt i henhold til plan- og bygningslovens § 20-4.

§ 1 Avgrensning

Bestemmelsene gjelder for områder vist på plankartene merket:

• ”Indre Oslo” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007, 08.04.2008 og 16.06.2008

• ”Ytre by vest” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007, 08.04.2008 og 16.06.2008

• ”Ytre by øst” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007

• ”Ytre by syd” datert 08.06.2007, revidert 28.12.2007 og 08.04.2008

§ 2 Hensikt med planen

Kommunedelplanen skal sikre at alle deler av byggesonen utenfor sentrumsområdet har et allsidig, velfungerende og lett tilgjengelig tilbud av torg og møteplasser med høy estetisk kvalitet. Det skal tilrettelegges for ulike typer møteplasser og ulike måter å møtes for et bredt spekter av brukergrupper, og møteplassenes sosiale rolle skal fremmes samtidig med at viktige bevaringshensyn skal ivaretas. Planen skal tilrettelegge for velfungerende prosesser med sikte på et godt resultat ved behandling av plan- og byggesaker som berører torg og møteplasser. For torg og møteplasser hvor gjeldende reguleringsplan opprettholdes er denne en viktig premiss for utviklingen.

§ 3 Definisjoner i planen

”Torg og møteplasser” forstås som allment tilgjengelige uterom, det vil si felles arenaer som er tilgjengelige for allmennheten. De kan også ha andre viktige funksjoner i tillegg til å være torg og møteplasser. Torg og møteplasser er delt inn i:

1. Overordnete torg og møteplasser

2. Lokale torg og møteplasser

§ 3.1 Overordnete torg og møteplasser

”Overordnete torg og møteplasser” omfatter allment tilgjengelige uterom, som har rolle som møteplass for minst ett byområde. Som ”byområde” forstås et område i byen som omfatter flere lokale boligområder som fungerer i sammenheng, men som er mindre enn en bydel. Eksempel på ”byområder” er Ila, Briskeby, Høybråten, Bjørndal.

Overordnete torg og møteplasser er underinndelt i:

1. ”Torg/plass” er et bymessig utformet uterom, det vil si med en klart definert romlig avgrensning, som ofte utgjøres av bebyggelse.

2. ”Annen overordnet møteplass” er vanligvis en park/friområde eller annet grønt rekreasjonsområde, hvor hele eller deler av arealet har en viktig rolle som møteplass.

3. ”Strøksgate eller annen gate som skal tilrettelegges som møtested” er en gate utenfor sentrum med blandet arealbruk og et variert handelstilbud. Gaten legges på hele eller store deler av strekningen til rette som møtested. Den er en viktig sammenbindende ferdselsåre til fots, den er viktig for kollektivnettet og for opplevelsen av bydelen. Gaten skal opprettholde sin rolle som ferdselsåre

i samsvar med vedtatte planer. Allment tilgjengelige sidearealer som vist på plankart (jamfør § 1), inngår i gaten.

4. ”Overordnet forbindelse” er overordnete turveier og andre viktige gang- og sykkelbaserte forbindelseslenker til og mellom byens torg og møteplasser.

§ 3.2 Lokale torg og møteplasser

”Lokale torg og møteplasser” omfatter allment tilgjengelige uterom med betydning for et område som er mindre enn et ”byområde”, eksempelvis enkeltboligområder.

Utearealer tilknyttet skoler inngår som lokale torg og møteplasser. I indre Oslo inngår gågater, gatetun og andre fotgjengerprioriterte arealer i tilknytning til byromsstrukturen.

§ 3.3 Område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling

”Område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling” er område hvor det ved byutvikling skal etableres torg og møteplass(er) som del av ny allment tilgjengelig byromsstruktur.

§ 3.4 Område med behov for torg/møteplass

”Område med behov for torg/møteplass” er område vist på plankart, jamfør § 1, som i indre Oslo har mer enn 200 meter og i ytre by mer enn 300 meter (luftlinjeavstand) til torg/plass, annen overordnet møteplass eller lokalt torg/møteplass.

§ 4 Planens rettsvirkning

Plankart (jamfør § 1) og tilhørende bestemmelser er bindende og gjelder som tillegg til tidligere vedtatte kommunedelplaner og reguleringsplaner. Planen erstatter allikevel tidligere vedtatt plan i de tilfeller som følger av liste og kart på side 39 - 43 i planrapport fra Plan- og bygningsetaten datert desember 2007 (1). For torg/plass og annen overordnet møteplass framgår det av plankartet om gjeldende reguleringsplan opprettholdes eller settes til side. Til bestemmelsene er også knyttet veiledende retningslinjer for tiltak på og inntil planens torg og møteplasser, samt ved andre tiltak i byggesonen.

§ 5 Tilrettelegging og utforming av torg og møteplasser

§ 5.1 Felles bestemmelser for torg og møteplasser

Offentlighet

I planer og tiltak som berører plassene vist på plankart, jamfør § 1, skal deres funksjon som allment tilgjengelige møtesteder prioriteres og videreføres. Møteplassenes sosiale og integrerende rolle skal vektlegges, og tiltak som forhindrer eller reduserer mulighetene for slik utvikling skal unngås. Inngjerding tillates ikke, med unntak av areal regulert for sambruk med barnehagers uteareal. Fysisk overdekking tillates ikke, med unntak av mindre paviljonger for bruk knyttet til funksjon som torg og møteplass. Tiltak på eiendommer som grenser til torg og møteplasser skal i størst mulig grad støtte opp om disse og søke å øke attraktiviteten og tilgjengeligheten, for eksempel ved tilrettelegging for varierte funksjoner, og for publikumsrelaterte funksjoner i 1. etasje (bakkeplan). Tydelige skiller mellom allment tilgjengelige og private arealer skal tilstrebes, som ledd i å fremme bruk for alle.

Biologisk mangfold/naturkvaliteter

For områder innenfor torg og møteplasser som er registrert som viktige områder for biologisk mangfold i kommunens naturdatabase skal tilrettelegging for ferdsel og opphold avveies i forhold til naturinteressene. Størrelse, form og sammenheng mellom møteplassene skal styrke den stedegne faunas og floras livs- og spredningsmuligheter og bidra til å styrke grønnstrukturen.

Kulturminner

For torg og plasser, strøksgater, parker, gårdsanlegg med videre som er registrert i Byantikvarens gule liste over verneverdige bygg og anlegg, skal tilrettelegging for ferdsel og opphold avveies i forhold til kulturminneinteressene, og nye tiltak skal ivareta viktige bevaringshensyn. Søknads- og meldepliktige tiltak på disse arealene forelegges Byantikvaren for uttalelse før vedtak og realisering.

Stedsidentitet

1. Liste og kart er gjengitt på side 13-17 i denne rapporten.

Tiltak på torg og møteplasser skal ta utgangspunkt i stedlige karaktertrekk, som kultur- og naturlandskap, kulturminner og

historiske spor, bebyggelse, vann og vassdrag, grønnstruktur eller virksomheter, slik at lokal stedsidentitet styrkes og utvikles.

For torg og møteplasser ved sjø, vann eller vassdrag skal bruken av vann som rekreasjons- og formingselement vektlegges. Gamle elve- og bekkelukkinger skal søkes gjenåpnet.

Arealsikring

Nye torg og møteplasser skal ha en minste størrelse på 1 dekar anvendbart nettoareal eksklusive kjøreareal, med en minste bredde på 25 meter. Arealet skal utgjøre ett sammenhengende areal, og ha en utstrekning og form som ivaretar møteplassens krav til at denne skal være åpen og allment tilgjengelig. Plassen skal hovedsaklig ikke ha større terrengfall enn 1:12, og bør i størst mulig grad grense til eller ha god romlig tilknytning til offentlig gate eller gang- og sykkelvei. Det bør legges til rette for sykkelparkeringsplasser på eller nær torg og møteplasser.

Tilrettelegging for bruk til ulike aktiviteter

Torg og møteplass skal legges til rette for sammensatt og variert bruk for ulike brukere, innenfor rammene som er vist på kartet og omtalt i disse bestemmelsene. Barns behov og deres mulighet for samhandling med ungdom og voksne skal ivaretas særskilt. Torg og møteplasser skal legges til rette for opphold, ulike aktiviteter og lek på en måte som skal bidra til samhandling mellom mennesker. Bruken og intensiteten i bruken kan variere mellom områdene, og over året og døgnet. Plassering av returpunkt for avfall på torg og møteplasser kan godtas, forutsatt god utforming, som arkitektonisk inngår som en del av plassens helhet.

Universell utforming – tilgjengelighet

Torg og møteplasser skal legges til rette slik at de blir tilgjengelige og anvendelige for alle, inkludert bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede, barn, eldre og ulike kulturelle grupper. Allmenn tilgjengelighet skal være en integrert del av alle fysiske tiltak på torg og møteplasser, slik at behovet for spesialløsninger for funksjonshemmede minimeres. Bestandige materialer og gode drifts- og vedlikeholdsrutiner skal sikre universell tilgjengelighet også vinterstid, og over lang tid. Klar og enkel organisering av plassene samt skilting og annen informasjon

skal bidra til bedret orientering i uterommet. Et godt og lett tilgjengelig tilbud til ulik service skal vurderes, enten ved å lokalisere det til plassen, eller ved gode gangforbindelser til service i tilstøtende byområder.

Sykkelparkeringsplass kan vurderes på torg og møteplasser, forutsatt at den ikke hindrer fotgjengerferdsel eller beslaglegger viktig oppholdsareal, og at viktige siktlinjer ivaretas. Nærhet til offentlig kommunikasjon skal utnyttes som ledd i å øke tilgjengeligheten. Tilstrekkelig allment tilgjengelige sittemuligheter skal legge til rette for økt aksjonsradius, fysisk aktivitet og sosial samhandling.

Trygge møtesteder

Torg og møteplasser skal være trygge oppholdssteder, og dette skal særskilt tas hensyn til ved utformingen. Møteplasser skal gjennom organisering og utforming bidra til oversikt og sosial kontroll. Lokalisering av adkomster og publikumsfunksjoner skal bidra til dette. Møteplassene skal utformes slik at de stimulerer til variert bruk og aktivitet og oppleves som attraktive av ulike brukere. Bygninger skal henvende seg mot møteplassen og fasadeutforming med innganger på bakkeplan skal gi åpenhet og god belysning mot uterommet. Atkomster og ganglinjer gjennom møteplassen skal ha god belysning. Holdeplasser/stasjoner som vente- og oppholdsarealer for offentlig kommunikasjon skal i størst mulig grad lokaliseres slik at gangstrømmer bidrar til sosial kontroll og øker opplevelsen av trygghet både for reisende og andre over store deler av døgnet.

Bruk av vegetasjon og vann

Ved opparbeidelse av torg og møteplasser skal bruk av vegetasjon vektlegges for å sikre økt kvalitet, variasjon og opplevelser gjennom året. Vegetasjon skal benyttes aktivt som et arkitektonisk og identitetsskapende element men samtidig ikke bidra til å skape utrygghetsfølelse. Det skal i hvert enkelt tilfelle vurderes hvordan vegetasjon kan bidra til å styrke byens sammenhengende grønnstruktur. I de tilfeller hvor torg og møteplasser berører områder hvor det er mulig med gjenåpning av vassdrag, skal dette utnyttes som opplevelses- og estetisk element. Utvikling og oppgradering av plasser skal legge til rette for slik gjenåpning. Håndtering av overflatevann skal som regel skje lokalt og utnyttes som opplevelses- og estetisk element.

Sol-, lys- og lokalklimaforhold

Gode solforhold på oppholdsarealer skal tilstrebes, slik at de ved vår/høstjevndøgn kan bli solbelyst minst 4 timer. Gode lokalklimatiske forhold uten vindkorridorer skal sikres slik at det stimuleres til opphold og bruk over så store deler av året som mulig. Belysning skal sikre at alle oppholds- og ferdselsarealer til enhver tid er godt opplyst.

Støy/forurensing

Torg og møteplasser skal lokaliseres, planlegges og utformes slik at ulempene fra støy og forurensing minimeres. Rennende vann skal vurderes brukt som avbøtende tiltak. Terrenginngrep og bruk av vegetasjon, levegger eller mindre bygningsvolumer/-installasjoner skal også vurderes brukt som skjermingstiltak. Tiltakene skal ikke hindre sikt, oversikt eller føre til redusert tilgjengelighet.

Tilrettelegging for sitteplasser

Alle overordnete møteplasser og torg skal ha minimum 3 ulike allment tilgjengelige sittegrupper, plassert slik at det om sommeren er mulig å velge plassering i sol eller skygge. Skjermingstiltak mot vind, nedbør, støy og eksos skal vurderes. Ved vår/høstjevndøgn skal sitteplassene kunne ha minst 4 timer sollys. Det skal også være mulig å bruke noen sitteplasser om vinteren. Sittegruppene bør både ivareta behov for ro og orienteres mot områder med aktiviteter.

Teknisk service

Torg og møteplasser skal, dersom det etter kommunens skjønn er nødvendig, opparbeides med avfallsbeholdere, toaletter, mottak for engangsgriller osv, slik at de fremstår som brukervennlige og innbydende steder.

Utforming og materialbehandling

Utforming og materialbehandling skal oppfylle høye krav til funksjonell og estetisk kvalitet, slik at møteplassene tåler intensiv bruk i mange år, og slik at drift og vedlikehold blir så enkel og rasjonell som mulig.

Krav til dokumentasjon

Det skal i reguleringsplan og søknad om rammetillatelse for torg og møteplass dokumenteres hvordan disse bestemmelsene foreslås oppfylt. Kommunen kan gi nærmere anvisning om innhold i dokumentasjon, herunder evt. krav til stedsanalyser, byromsstudier, barns og unges behov, sol- og

skyggediagram, målinger av trafikkmengder, støy osv.

R5.1 Retningslinjer for utvikling. R5.1a Norm for avstand til torg og møteplasser

Befolkningen i hele byggesonen bør ha tilgang til torg/plass, annen overordnet møteplass eller lokalt torg/møteplass innenfor en luftlinjeavstand på:

a. 200 meter i indre Oslo b. 300 meter i ytre by.

Område hvor det ifølge disse kriterier er mangel på torg og møteplass er vist på plankartet som ”område med behov for torg/ møteplass”.

R5.1b Innenfor ”område med behov for torg/ møteplass”

Ved planforslag og søknad om rammetillatelse innenfor ”område med behov for torg/ møteplass” på plankartet bør torg og møteplass ivaretas slik:

• For utbygging som omfatter mer enn 20 000 m2 BRA (areal under terreng medregnes ikke) bør det i reguleringsplan sikres minst ett torg eller en møteplass som oppfyller kravene fastlagt i § 5, med et anvendbart areal på minst 5 % av tiltakets BRA. Torg/ møteplass bør lokaliseres på steder med god utsikt, gode solforhold og utformes med lett tilgang til offentlig gatenett eller gang- og sykkelforbindelser. Terreng brattere enn 1:3 medregnes ikke i arealet. Det dokumenteres spesielt hvordan tiltaket kan bidra til å avbøte områdets mangel på allment tilgjengelig plass. Det bør også sikres at torget/møteplassen ferdigstilles parallelt med bebyggelsen.

• For utbygging som omfatter inntil 20 000 m2 BRA (areal under terreng medregnes ikke), kan kommunen i reguleringsplan, bebyggelsesplan eller søknad om rammetillatelse be om tilrettelegging for torg/ møteplass, dersom terreng-, naturforhold, trafikkbarrierer eller andre stedlige forhold tilsier dette.

• For plan/tiltak innenfor offentlig vei/gate/ plassgrunn eller areal regulert til dette bør det vurderes spesielt hvordan behovet for og tilgang til torg og møteplass kan ivaretas.

R5.1c Innenfor øvrige områder i byggesonen bør torg og møteplass ivaretas slik:

• For utbygging som omfatter mer enn 40 000 m2 BRA (areal under terreng medregnes ikke) bør det i reguleringsplan sikres

minst ett torg/en møteplass som oppfyller kravene fastlagt i § 5, med et anvendbart areal på minst 5 % av tiltakets BRA. Torg/ møteplass bør lokaliseres på steder med god utsikt, gode solforhold og utformes med lett tilgang til offentlig gatenett eller gang/ sykkelforbindelser. Terreng brattere enn 1:3 medregnes ikke i arealet. Det bør også sikres at torget/møteplassen ferdigstilles parallelt med bebyggelsen.

• For utbygging som omfatter mindre enn 40 000 m2 BRA (areal under terreng medregnes ikke) kan kommunen i reguleringsplan, bebyggelsesplan eller søknad om rammetillatelse be om tilrettelegging for torg/ møteplass, dersom terreng-, naturforhold, trafikkbarrierer eller andre stedlige forhold tilsier dette.

• For plan/tiltak innenfor offentlig vei/gate/ plassgrunn eller areal regulert til dette bør det vurderes spesielt hvordan behovet for og tilgang til torg og møteplass kan ivaretas.

R5.1d Inntil torg/møteplass

Planer og tiltak på eiendom som grenser inntil eller på annen måte vesentlig berører overordnet torg eller møteplass bør bidra til at plassen utvikles i samsvar med bestemmelsenes § 5. Publikumsrettede funksjoner bør lokaliseres i 1. etasje mot plassen, med gangatkomst fra plassen. Innkjøring til varelevering og parkeringsanlegg bør legges utenom plassen. Utforming av bebyggelse som fører til vesentlig begrensning av solinnfall på plassen eller øking av vind bør unngås. Terrengbearbeiding bør ta hensyn til eksisterende gate- og byromsstruktur. Konsekvenser av plan/tiltak bør beskrives og vurderes for hele plassen, både for plassens rolle som torg/møteplass for offentligheten, og funksjonelt og arkitektonisk. Tiltak for å opprettholde og styrke plassens funksjon som møteplass beskrives og vurderes.

R5.1e Samarbeid og medvirkning

Ved utvikling av torg og møteplasser skal ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold avklares som ledd i planleggingen. Bydelene bør i størst mulig grad være ansvarlig for gjennomføring av prosjektene som følger av planen. På torg og møteplasser hvor forvaltningsansvaret er delt mellom ulike instanser skal tiltak på plassen samordnes.

Bydelen skal alltid være en tett samarbeidspartner i prosjektutviklingen hvis de ikke får

gjennomføringsansvaret. Ved utvikling og tiltak på torg og møteplasser skal berørte brukergrupper, bydelsutvalg og lokalmiljø gis anledning til å uttale seg på programmerings- og forprosjektstadiet.

§ 5.2 Torg/plass

For torg/plass i sentre som er regulert til byggeområde opprettholdes gjeldende reguleringsplan, med supplering av disse bestemmelsene. Torg/plass kan etableres på del av arealet. Utforming og materialbehandling av torg/plass skal være bymessig, både i indre og ytre by. Dette innebærer at torg/møteplass skal utformes som et klart definert og opparbeidet område med kvalitativt høy materialstandard. Overganger mellom torg/plasser og private utearealer skal være entydige. Materialbruk og høydeforskjeller kan bidra til tydeligere lesbare skiller mellom allment tilgjengelige og private utearealer.

R5.2 Retningslinjer for tiltak

Torghandel, uteservering og temporære arrangementer kan vurderes, innenfor rammen av øvrige krav i disse bestemmelsene. Første etasje (bakkeplan) i bebyggelse ved torg/ plass søkes tilrettelagt med publikumsrettede funksjoner, slik som handel, serveringssteder, offentlig tjenestetilbud, utstillingslokaler osv, og med atkomst og fasadeutforming som primært henvender seg mot uterommet. Som ledd i å frigjøre torg/plass fra overflateparkering kan parkering vurderes under torg/ plass, dersom dette samsvarer med kommunens parkeringspolitikk.

§ 5.3 Annen overordnet møteplass I annen overordnet møteplass tilrettelegges for allsidig, gjerne varierende rekreasjonsbruk. Det skal legges vekt på tilrettelegging for ikke organisert bruk.

Innenfor annen overordnet møteplass kan avgrensete arealer legges til rette og utvikles for allsidig rekreasjonsbruk.

R5.3 Retningslinjer for tiltak

Etablering av parsellhage innenfor annen overordnet møteplass kan vurderes, dersom gjenværende areal er egnet og stort nok for å ivareta kvaliteter som forutsatt i 5.1. Parsellhager vurderes som viktig integrasjons- og møteplassarena i bydelene.

§ 5.4 Strøksgate og annen gate som skal tilrettelegges som møtested

Tiltak i strøksgate og annen gate som skal tilrettelegges som møtested skal bygge opp om gatens rolle slik den er beskrevet i § 3. Fotgjengerne skal sikres god tilgjengelighet til offentlig transport. Plasser/byrom langs gatene skal utformes for å ivareta funksjonen som møteplass og velfungerende fotgjengerforbindelse. Søknads- eller meldepliktige tiltak, for eksempel plattinger og teltkonstruksjoner, tillates ikke i strøksgate og annen gate som skal tilrettelegges som møtested. Gaten skal opparbeides bymessig, se § 5.2.

R5.4 Retningslinjer for tiltak knyttet til tilgrensende funksjoner/formål

Første etasje (bakkeplan) i bebyggelse ved strøksgate og annen gate som skal tilrettelegges som møtested bør ha publikumsrettede funksjoner, slik som handel, serveringssteder, offentlig tjenestetilbud, utstillingslokaler osv, og med atkomst og fasadeutforming som primært henvender seg mot gaten. Private/felles utearealer foran bygg og anlegg skal i høyder og materialbruk gi tydelig lesbare overganger til gaten.

Ved planer og tiltak på eiendom som grenser inntil eller på annen måte vesentlig berører strøksgate og annen gate som skal tilrettelegges som møtested skal konsekvenser beskrives og vurderes for hele den delen av gaten som etter kommunens skjønn er relevant i denne forbindelsen.

§ 5.5 Overordnet forbindelse

Utvikling av overordnet forbindelse skal bidra til et nett av trygge, vakre, innbydende og sammenhengende gangbaserte forbindelser til og mellom byens torg og møteplasser. Trasévalg og geometri for ny overordnet forbindelse skal som regel underordne seg landskapets hovedtrekk. Broer, utsiktspunkter, steder langs vann og vassdrag og andre spesielle steder langs forbindelsen skal vektlegges særskilt som møteplasser, ved tilrettelegging og utforming.

§ 6 Lokale torg og møteplasser

Ved planer og tiltak på lokale torg og møteplasser skal disse utformes med samme kvalitet som angitt i § 5.1. Det skal dokumenteres hvilke konsekvenser planen/tiltaket har for plassen, og hvordan plassens funksjon som møteplass ivaretas.

§ 7 Områder for etablering av torg/ møteplass ved byutvikling

Innenfor slike områder skal det ved utbygging knyttet til byutvikling etableres torg/møteplasser med kvalitet som angitt i § 5. Plassene skal behandles i stedsanalyse og sikres som friområde eller offentlig trafikkområde/ torg – plass i reguleringsplan for områdene. De skal normalt ferdigstilles samtidig med bebyggelsen. Der hvor prinsipplassering av torg/møteplass er vist på plankartet, skal dette være retningsgivende for plasseringen ved detaljplanleggingen. I områder for etablering av torg/møteplass ved byutvikling skal tilstøtende byområdes behov for torg/møteplass vurderes og tas hensyn til ved planlegging for byutvikling.

Torg og møteplasser skal ivaretas slik:

• Dersom ikke annet er fastlagt i reguleringsplan, skal det for utbygging som omfatter mer enn 20 000 m2 BRA (areal under terreng medregnes ikke), sikres minst ett torg/én møteplass for hvert 20 000 m2 BRA. Samlet areal for torg og møteplasser skal være minst 5 % av tiltakets totale BRA.

• For utbygging inntil 20 000 m2 BRA (areal under terreng medregnes ikke) skal sikring og etablering av minst ett torg/én møteplass med kvaliteter i henhold til disse bestemmelsene sikres. Størrelsen på arealet vurderes nærmere.

Torg og møteplasser skal ivaretas i tillegg til felles arealer for uteopphold knyttet til boligbebyggelse. Torg/møteplass skal lokaliseres på steder med god utsikt, gode solforhold og utformes med lett tilgang til offentlig gatenett eller gang/sykkelforbindelser. Terreng brattere enn 1:3 medregnes ikke i arealet. Kommunen kan kreve at et større areal avsettes dersom dette vurderes som nødvendig i det aktuelle området.

4. Reguleringsplaner og kommunedelplaner som tilsidesettes av kommunedelplan for torg og møteplasser

Nedenfor følger en oversikt over de av planens torg og møteplasser hvor vedtatt reguleringsplan er tilsidesatt av foreliggende plan. Reguleringsplanen anses her å være i strid med kommunedelplanens ”byggeområde (torg/ plass)” eller ”byggeområde (annen overordnet møteplass)”. På utsnittene av reguleringskartet vises avgrensingen av de områder hvor reguleringsplanen er tilsidesatt.

Bydel Frogner

Innenfor disse arealene vil kommunedelplanens arealbruk gjelde foran reguleringsplanen, men den opphever ikke reguleringsplanen formelt. Dette må gjøres i et eget vedtak, eller i forbindelse med at ny reguleringsplan vedtas.

Sted: Filipstadparken

Gjeldende reguleringsformål: Trafikkområde havn (S-3349, vedtatt 24.03.93)

Grunneier: Oslo kommune

Sted: Bygdøynes

Gjeldende reguleringsformål: Byggeområde – tomt for allmennyttig formål (S-1715, vedtatt 04.08.71)

Grunneier: Norsk Sjøfartsmuseum

Sted: Majorstukrysset

Gjeldende reguleringsformål:

Byggeområde forretning/kontor (S-2255, vedtatt 28.07.77)

Grunneier:

Veigrunn/Oslo kommune

Bydel

Vestre Aker

Sted: Makrellbekken

(Øvre Smestad vei 1 og 2A)

Gjeldende reguleringsformål:

Byggeområde bolig (S-995, vedtatt 05.07.62 og S-3463, vedtatt 25.01.95)

Grunneiere:

Smestad Nye Handelshus AS, Øvre Smestad Handelshus AS

Bydel Nordre Aker

Sted: Sognsveien 66

Gjeldende reguleringsformål:

Byggeområde industri/ forretning/kontor (S-2559, vedtatt 05.10.81)

Grunneiere:

Titas Eiendom AS, Fram Realinvest AS

Sted: Sognsveien 72

Gjeldende reguleringsformål:

Byggeområde industri/kontor, trafikkområde parkering (S-1375, vedtatt 24.03.93)

Grunneiere:

Norges Forskningsråd, Norges Geotekniske Institutt

Bydel Stovner

Sted: Grefsenplatået

Gjeldende reguleringsformål: Byggeområde forretning (S-104GA)

Grunneiere: Veigrunn, private

Sted: Grefsen stadion

Gjeldende reguleringsformål: Byggeområde bolig (midlertidige reguleringsbestemmelser, S-2864, vedtatt 14.05.86)

Grunneier: Oslo kommune

Felt G

Byggeområde for boliger S-1401, 15.6.67

Reg.best S-1352 og S-1401 vedr. biloppstillingsplasser

Sted: Nedre Fossum gård

Gjeldende reguleringsformål: Byggeområde bolig (S-1401, vedtatt 15.06.67)

Grunneier: Omsorgsbygg Oslo KF

Bydel Alna

Sted: Trosterudvillaen

Gjeldende reguleringsformål:

Byggeområde – tomt for offentlig bygning (S-1422, vedtatt 30.08.67)

Grunneier: Oslo kommune

Sted: Haugerudparken

Gjeldende reguleringsformål:

Byggeområde – tomt for offentlig bygning (sosialsenter) (S-1786, vedtatt 20.10.72)

Grunneier:

Omsorgsbygg Oslo KF

Bydel Nordstrand

Bydel Søndre Nordstrand

Sted: Lambertseter torg

Gjeldende reguleringsformål: Byggeområde – forretningsstrøk (S-438, vedtatt 16.05.52) og trafikkområde (Lambertseter stasjon) (S-1233, vedtatt 22.07.65)

Grunneiere: OBOS Forretningsbygg AS, Langbølgen Borettslag

Sted: Bakkeløkka

Gjeldende reguleringsformål: Uregulert

Gjeldende arealbruk: Byggeområde næringsområde i kommunedelplan for næringskorridor Oslo syd (Kdp. nr. 7, vedtatt 26.05.93)

Grunneier: Oslo kommune

5. Planbeskrivelse

Planens sammenheng med andre planer og annet planarbeid

Tabellen nedenfor gir en skjematisk oversikt over hvordan kommunedelplanen henger sammen med andre aktuelle planer som er vedtatt eller under arbeid pr. oktober 2009.

Sammenheng med andre planer og annet planarbeid – status pr. oktober 2009

Planoppgave

Vedtatt år/ under arbeid Type sak

Geografisk avgrensing Premiss for kdp t+m Gir mål for kdp t+m

Oslomiljøet – byøkologisk program 2003 Politisk program Oslo X X

Kommuneplan 2008 2008 Kommuneplan Oslo X

Plan for idrett og friluftsliv i Oslo 2009-2012 2009 Kommunal plan Oslo X X

Koordinert med kdp t+m

Kdp t+m kan gi føringer

Grøntplanen (revisjon) Under arbeid Kommunedelplan Oslo X (X)

Kdp Alna miljøpark Under arbeid Kommunedelplan Langs Alna X

Kdp byutvikling og bevaring i Indre Oslo Under arbeid Kommunedelplan Indre Oslo X X

Samarbeidsprosjektet ”Levende Oslo”

Samarbeidsprosjekt Oslo kommune og private aktører Sentrum + + X X

Fjordbyplanen 2008 Planprogram Sjøfronten X X

Helhetlig utviklingsplan for Groruddalen (HUG) 2006 Ikke lovfestet strategiplan Groruddalen X X

Strategisk grønnstrukturplan for Groruddalen ? Ikke lovfestet plan Groruddalen X X

Vedtatte regulerings planer/kommunedelplaner (kdp) for avgrensete områder

Vedtatt

Reguleringsplaner under arbeid Under arbeid

Reguleringsplaner/kdp Ulike delområder X

Reguleringsplan Ulike delområder X X

”Vakker by” 2005 Handlingsprogram Oslo X

Designmanual for Oslo – Indre by. Versjon 01 Under arbeid Handlingsprogram Oslo X X

Gatebruksplanen Under arbeid

Handlingsprogram Sentrum + Hausmannskvartalene (X) (X)

Program for gateopprusting – Indre Oslo Revideres Handlingsprogram Indre Oslo X

Stasjoner og tilgjengelighet T-bane (T-baneprosjekt)

Handlingsprogram Oslo X X

Belysningsplan for Oslo Under behandling Ikke lovfestet plan Sentrum + + X X

Sammenhengen til kommunedelplan for blågrønn struktur i byggesonen (Grøntplanen) Gjeldende Grøntplan ble vedtatt i desember 1993 og er under revisjon. Et revidert planforslag var lagt ut til offentlig ettersyn juni –september 2009.

Grøntplanen omfatter til dels de samme arealene som kommunedelplan for torg og møteplasser. Planene har begge fokus på rekreasjon, parker og turveinett. Grøntplanen er likevel mer rettet mot fysisk utfoldelse og naturopplevelser enn kommunedelplan for torg og møteplasser. Denne understreker de sosiale aspektene ved rekreasjon, og tilrettelegging og utforming av plasser for å fremme god samhandling mellom mennesker. Grøntområdenes rolle som naturområder og tema biologisk mangfold omhandles i hovedsak i Grøntplanen.

De samme arealene kan altså inngå i begge planene, men med ulikt hovedfokus, og derfor med ulike bestemmelser. I slike tilfeller gjelder begge sett av bestemmelser.

Planens innhold

Planen har to hovedfokus:

1. Planen gir en struktur av torg og møteplasser som består av nye og eksisterende møteplasser, og forbindelser dem imellom. Torg og møteplasser både på overordnet og lokalt nivå inngår i strukturen. Arealbruken gis for de fleste plassene med juridisk bindende virkning, og det knyttes bestemmelser og retningslinjer til dem, for å sikre god tilrettelegging og kvalitet.

2. Planen stiller krav til torg og møteplasser for nye utbyggingstiltak. I utpekte ”områder for etablering av torg og møteplasser ved byutvikling” formuleres disse kravene som juridisk bindende bestemmelser som må følges opp i reguleringsplan, mens de for øvrig gjelder som veiledende retningslinjer.

Planen fastlegger fem typer torg og møteplasser

Planen vektlegger spesielt ”overordnete torg og møteplasser”, som omfatter allment tilgjengelige uterom som er møteplass for minst ett byområde. ”Byområde” omfatter flere lokale boligområder som fungerer i sammenheng, men som er mindre enn en bydel.

Eksempel på ”byområder” er Ila, Briskeby, Høybråten, Bjørndal. Følgende typer torg og møteplasser er fastlagt, hvorav de fire første er definert som overordnete:

- Torg/plass, som i stor grad er det vi forbinder med bymessige plasser i indre Oslo og knyttet til sentra i ytre by. Ofte er den avgrenset av bebyggelse, eller eventuelt en annen klar fysisk avgrensing.

- Annen overordnet møteplass, som i hovedsak er grøntområder i sin funksjon som møteplasser. Dette kan være parker, store aktivitets-/ lekeplasser for barn, større idrettsanlegg, skolehager, grøntområder langs byens største vassdrag, gårdsanlegg i først og fremst ytre by.

Grøntområdenes rolle som møteplasser er forskjellig i indre og i ytre by. I indre Oslo utgjør både torg/plasser og grøntområder ofte klart avgrensete arealer, som helt eller til stor del fungerer som møteplasser. I ytre by er grøntstrukturen mange steder sammenhengende, og møteplassene utgjør mindre, fysisk ikke klart avgrensete arealer inne i grøntområdene. Konsentrasjonen av ulike aktiviteter, gjerne også inntil skoler og andre lokale funksjoner, kan utgjøre grunnlaget for møteplassen. Også grøntområdene langs de åtte viktigste vassdragene i byen (Ljanselva, Alna, Akerselva, Ellingsrudelva, Hoffselva, Makrellbekken, Mærradalsbekken, Lysakerelva) har samme karakter av grøntdrag med punktvise møteplasser.

Grøntområdene langs Oslos vassdrag, langs fjorden, og også andre grøntområder, er sentrale for byens biologiske mangfold. Tilrettelegging av møteplasser og ferdsel i disse områdene må avveies mot naturverdiene. Dette gjelder særlig hvor torg og møteplasser berører områder i kommunens naturdatabase, se eget vedlegg ”Temakart naturområder”. Nærheten til vann er også viktig for byens særpreg og identitet, og ferdsel og opphold ved sjøen og vassdragene er en viktig kilde til opplevelser.

- Strøksgate eller annen gate som skal tilrettelegges som møtested er en gate utenfor sentrum med høy grad av sentralitet og et variert handelstilbud. De har en viktig funksjon som møtested på hele eller deler av strekningen, men også som viktige transportårer for offentlig transport. Til slik gate defineres

i denne planen også tilstøtende allment tilgjengelige sidearealer som skal tilrettelegges og utformes for å øke gatens attraktivitet som møtested.

- Overordnet forbindelse er en overordnet turvei eller annen viktig fotgjengerforbindelse til og mellom byens torg og møteplasser. Viktige er også forbindelsene langs sjøen og vassdragene. Det er de overordnete forbindelsenes rolle som sammenknytning av møteplasser, eller i rollen av selv å være møteplass, som er begrunnelsen for at de tas med i dette planforslaget.

- Lokalt torg/møteplass er en plass som er viktig som bruksområde for et mindre område enn et ”byområde”. Disse plassene er utpekt dels som et resultat av medvirkningsprosessen i bydelene, i indre Oslo supplert med en analyse på ortofoto av eksisterende og potensielle plassrom. Innspill fra publikum er også vurdert. Skolegårder er definert som lokale møteplasser.

Kriterier for utpeking av overordnete torg og møteplasser i planen

Både overordnete og lokale torg og møteplasser er viktige for sine brukere. Ofte har de både overordnete og lokale roller. Det har likevel vært vurdert som fornuftig med en prioritering av det store antallet plasser (totalt over 1000), slik at materialet blir lettere håndterbart ved bruk og oppfølging av planen. Inndelingen kan være et utgangspunkt for prioritering av gjennomføring av nye eller oppgradering av eksisterende møteplasser.

Som grunnlag for inndelingen i overordete og lokale torg og møteplasser i planen ligger en vurdering av følgende forhold:

• rolle: steder som har en rolle som møteplass for et ”byområde” som er større enn et ”boligstrøk” men mindre enn en bydel

• størrelse: områdene må ha en viss størrelse som gir rom for en viss bredde i mulig aktivitetstilbud. Nødvendig størrelse antas å være større i ytre enn i indre by

• avstand til møteplass: avstand fra bolig/ arbeidsplass til møteplass må være så kort at plassen oppleves tilgjengelig og blir brukt. Avstanden antas å kunne være noe større i ytre enn i indre by. Den må korrigeres for vesentlige barrierer

• alle møteplasser langs Oslos åtte hovedvassdrag er i utgangspunktet definert som overordnete

• idrettsanlegg med kunstgressbane defineres som overordnete møteplasser

• tilgjengelighet til et byområde og grad av offentlighet

• lokale prioriteringer: ønsker fra bydelene

• lokalt behov I: vurdering av bydelens særskilte behov og utfordringer knyttet til bl.a befolkningssammensetning, bystruktur og lignende

• lokalt behov II: vurdering av bydelens behov knyttet til prioriterte grupper (barn, unge, eldre osv.)

• gjennomførbarhet: de samarbeidende etatenes vurdering av gjennomførbarhet/ samsvar med prosjekter på gang

• forhold til reguleringsstatus: forslaget bør ikke være i strid med nylig vedtatt reguleringsplan (til f.eks. byggeområde)

• et håndterbart antall overordnete plasser per bydel er anslått til mellom 15 og 25

Juridisk bindende bestemmelser skal sikre høy kvalitet og tilrettelegging for ulik bruk. Det er fastlagt dels generelle bestemmelser som gjelder alle torg og møteplasser, dels bestemmelser som knytter seg til de enkelte typer plasser. Etablering av nye allment tilgjengelige møteplasser ved større utbyggingsprosjekter sikres også i bestemmelsene.

Bestemmelsene skal sikre høy kvalitet ved bl.a. offentlig tilgjengelighet, biologisk mangfold, stedsidentitet, minste arealstørrelse, tilrettelegging for variert bruk og for ulike brukere, universell utforming, trygghet, vegetasjon og vann, sol-, lys- og klimaforhold, frihet fra støy og forurensing, tilrettelegging for sitteplasser.

Planen omfatter både eksisterende og nye torg og møteplasser

De fleste eksisterende torg og møteplasser er planmessig sikret fra før. Vanligvis er de regulert til trafikkområder eller friområder. Men reguleringsbestemmelsene har oftest lite fokus på plassene som møteplasser, og de suppleres derfor med denne planens bestemmelser. I planen er disse torg og møteplassene vist som ”Eksisterende torg/ møteplass – reguleringsplan opprettholdes”

Dette gjelder også i de situasjoner hvor torg og møteplasser er regulert til byggeområder, med bestemmelser og eventuelt byggegrenser som sikrer offentlig tilgjengelig areal. I de fleste slike tilfeller anses torg/møteplass sikret, supplert med kommunedelplanens bestemmelser.

Oversikt over nye og eksisterende torg og møteplasser som sikres juridisk i planen.

I sentre som er regulert og bygd ut i en sammenheng inngår ofte torg/plass. Det er vanlig at slike plasser ikke er regulert til formålet, men vist som ubebygd del av tomta, som i sin helhet er regulert til byggeområde. For å ivareta et utendørs allment tilgjengelig torg som ikke gjenbygges i slike sentra, er det gitt en bestemmelse om dette.

Torg og møteplasser som er vedtatt i reguleringsplan men ikke opparbeidet, er vist på plankartet med et eget symbol.

Enkelte eksisterende torg og møteplasser er ikke sikret planmessig og sikres i denne planen. De er fastlagt som ”ny eller eksisterende plass – reguleringsplan tilsidesettes” som også omfatter nye plasser. I de tilfeller det gjelder en eksisterende plass kan den være uregulert eller regulert til byggeområde men ikke bygd ut. I disse tilfellene settes gjeldende reguleringsplan til side og erstattes av denne planen, med sine bestemmelser og retningslinjer. Kartet under viser en samlet

oversikt over planens nye og eksisterende torg og møteplasser.

På side 13 - 17 er vist de torg og møteplasser hvor reguleringsplan er satt til side og erstattes av foreliggende plan.

Område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling

For å sikre at behov for torg og møteplasser blir ivaretatt ved nye utbyggingsprosjekter er det definert ”områder for etablering av torg/ møteplass ved byutvikling” som er fastlagt som byggeområder med bindende bestemmelser. Dette er områder hvor det foreligger vedtak eller forslag om byutvikling, og hvor det pågår eller kan forventes bli satt i gang planlegging, og hvor et viktig moment er at det skal etableres torg og møteplasser som del av en ny allment tilgjengelig byromsstruktur. Hensikten med bestemmelsen er ikke å fastlegge områder hvor det skal skje byutvikling, men hvor en eventuell byutvikling vil utløse krav til torg/møteplasser.

I enkelte av områdene er torg og møteplasser fastlagt konkret, i enkelte er de vist som prinsipp, og i enkelte er plassering og omfang ikke avklart. Dette framgår av plankartene. Avgrensingen av områdene er vurdert og eventuelt justert i forhold til om krav om torg og møteplasser er relevant. Følgende områdetyper er tatt med:

• knutepunktområder ifølge kommuneplan

2004

• områder med vedtatte områdeprogram

• områder for regulering til ”bymessig utvikling” som del av småhusstrategien fra 1997

• område for ”Områdeanalyse Sinsen”

• øvrige stasjonsnære områder med utviklingspotensial, se Plan- og bygningsetatens utredningsforslag ”Boligutvikling i stasjonsnære områder” datert februar 2006

• Filipstad innenfor fjordbyområdet

• ”institusjonelle utviklingsområder” i forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo

• enkelte andre utviklingsområder (bl.a. Majorstulokket, Kværnerbyen, Bjerke –Løren osv.)

Bestemmelsene som knyttes til ”områder for etablering av torg/møteplass ved byutvikling” stiller krav om at det skal sikres minst et torg/én møteplass for hver 20 000 m2 BRA i bebyggelsen, med et areal på minst 5 % av bruksarealet. Minste størrelse på et torg/én møteplass skal være 1 daa, som også er 5 % av 20 000 m2

En grov gjennomgang av enkelte aktuelle utviklingsprosjekter viser at størrelsen på offentlig tilgjengelige torg og møteplasser varierer mye, liksom arealandel avsatt til formålet. I større prosjekter (over 100 000 m2 BRA) er det som regel avsatt areal til formålet. I Lodalen – Kværnerområdet er andelen offentlig plass/park i underkant av 7 %, i Ensjø ca. 17 % pluss gater og i Bjørvika 39 % pluss gater. I mindre prosjekter (mellom 5000 m2 og 40 000 m2) er det ofte ikke satt av offentlig tilgjengelig plass i planen, noe som kan ha med den konkrete situasjonen å gjøre.

Et byggs BRA sier vanligvis noe om bruksintensiteten, det er konkret og lett forståelig, og er derfor vurdert som et gunstig grunnlag for å stille krav om torg og møteplasser.

Minstekravet på 1 daa areal for nytt torg/ møteplass og en minste bredde på 25 m antas å kunne sikre nok størrelse til at man kan få en viss variasjon i typene aktiviteter, og samtidig unngå opplevelse av privatisering av arealet. Eksempler på plasser på omtrent denne størrelsen er Knud Knudsens plass på St. Hanshaugen og den runde plassen på Doblougløkka.

Bestemmelsen om torg/møteplass i nye prosjekter gjelder i tillegg til krav om felles utearealer knyttet til boligutbygging, fordi det er arealer med i stor grad ulik rolle.

Områder med behov for torg og møteplass er vist på plankartene og er gitt veiledende retningslinjer som skal fokusere på behovet og på hvordan det kan imøtekommes. Som utgangspunkt er valgt en norm på 200 m avstand i indre Oslo og 300 m i ytre by for hvor lang maks avstand (i luftlinje) alle i byen bør ha til nærmeste torg eller møteplass. På plankartene vises med egen skravur de større sammenhengende områdene i byen med større avstand enn dette til nærmeste overordnete eller lokale møteplass, og som defineres som ”områder med behov for torg og møteplass”.

Luftlinjeavstandene 200 m og 300 m betyr 30 – 50 % lenger reell gangavstand, og kan betraktes som en rimelig gangavstand til holdeplass for buss og trikk. Torg/møteplass er et gode for allmennheten hvor kravene til tilgjengelighet bør kunne sammenlignes med bl.a. offentlig transport og ordinære friområder.

Det foreslås som retningslinje at det ved utbygging over 20 000 m2 BRA i disse områdene bør sikres minst ett torg/møteplass, og at behovet vurderes i utbygging under 20 000 m2 BRA.

Det er i typiske villastrøk i Oslo vest og på Nordstrand at de største sammenhengende ”områder med behov for torg og møteplass” finnes. Dette samsvarer også med områder med generelt svak dekning av utearealer for allmennheten. Holmenkollen og Vinderen –Smestad peker seg ut som de to største områdene. Mindre områder med svak dekning finnes i småhusområder i hele byen, og i den tette byen på Frogner og Majorstua.

Eksempler på typer torg og møteplasser

TORG/PLASS

ANNEN OVERORDNET MØTEPLASS

Sæter

Furuset senter

Damplassen, Ullevål

Årvolldammen

Nordre Lindeberg gård

Haraløkka, Bøler

Eksempler på typer torg og møteplasser

GATE

Bogstadveien

FORBINDELSE

Markveien, Grünerløkka

”Gladenggata” planlagt som nye Ensjøs handlegate

Turvei D2, Ensjø

Turvei langs Akerselva, Åmot bru til venstre (Grünerløkka)

Turvei langs Alna på Ammerud

Eksempler på typer torg og møteplasser

LOKALE TORG OG MØTEPLASSERde små perlene

LOKALE TORG OG MØTEPLASSERde mange perlene

Badedammen, Grorud

Valkyrie plass, Majorstuen

Skolegård, Bjølsen skole

Sørli plass, Enerhaugen

Eldrepark, Manglerud

Kirkegård, Gamle Aker kirke

6. Utfordringer

6.1 Byens møteplasser

Byens møteplasser i det offentlige uterom er varierte og omfatter alt fra plasser og parker til balløkker og bydelstorg. Hver enkelt bruker påvirker byens sosiale møteplasser, gjennom sin bruk og adferd knyttet til uterommene. Til sammen bidrar dette til et komplekst samspill mellom møteplasser og brukere.

DEFINISJON

Byens uterom skal være åpne, tilgjengelige og for alle

I beskrivelsen av byens uterom, brukes betegnelser som offentlig og allmenn. Begge sier noe om grunnleggende kvaliteter ved byens uterom. Ordet offentlig er en motsats til privat og man mener gjerne åpent tilgjengelig. Ordet allmenn kan forstås som ”for alle”. Ordene allmennhet – allemannsrett – allemannseie, som alle har forstavelsen allmenn, spiller på fellesskapets rettigheter.

Herav følger planens definisjon:

”Torg og møteplasser forstås som offentlig tilgjengelige uterom, dvs. felles arenaer som er tilgjengelige for allmennheten”.

Deltagelse Opplevelser/inntrykkRo/slappeav/konsentrasjon

Ytringer Attraktivitet

Alder

Interesser

Etnisitet

Kjønn

Mobilitet

Erfaring

Butikkerogservice

Arbeidsplasser ParkeringogkollektivtilbudFysiskeaktiviteter

Kulturog unde r holdning

Trivsel

Trygghet

Tilhørighet

BYENS UTEROM

Arenaer for ulike møter

Byens uterom legger til rette for en rekke former for møter, både planlagte og ikkeplanlagte. I de planlagte møtene ligger det grader av utvelgelse både sosialt og fysisk; hvem man ønsker å omgås og hvilke steder man foretrekker å oppsøke.

De ikke-planlagte møtene skjer spontant og finner sted mer eller mindre tilfeldig. Disse møtene kan skje både mellom folk som kjenner hverandre og mellom ukjente. I møtet med folk man ikke kjenner, ligger det et potensial for nye erfaringer, refleksjon og læring, samtidig som konfrontasjoner og utrygghet kan komme til syne i møtet med det ukjente.

”Torg og møteplasser forstås som offentlig tilgjengelige uterom, dvs. felles arenaer som er tilgjengelige for allmennheten”

Servering og uteliv

Ma r keder

Rekreasjon/byliv

Sosial omgang

Døg nvariasjonÅrstidsvariasjonEndringover gene r asjoner

Skala/proposjonerOrganiseringMøbleringogdekkeUtforming/karakter

Utsmykning/symboler

Standard/vedlikehold Bebyggelsen Landskap/vann/grøntomkring

BelysningsnivåGradavoffentlighet Lokalklima/solforholdTilgjengelighetGradavtilretteleggingforbruk Miljøbelastning

Faktorer som påvirker bruken av uterommene.

I mange bymiljøer opptrer brukere ofte i ”parallelle verdener”. Man er tilstede samtidig på samme sted, men oppholder seg der uavhengig av hverandre.

Møtet med det ukjente

Ulike sosiale og kulturelle tilhørigheter og fellesskap, ulike interesser, behov og preferanser, alder, kjønn osv. påvirker hvordan man opptrer, forholder seg til og bruker omgivelsene. Bykultur og byliv utvikler seg variert, fra sted til sted. Noen byområder fremstår med en mer homogen bykultur, andre er mer sammensatte.

“A city is composed of different kinds of men; similar people cannot bring a city into existence”

Aristoteles

I mange bymiljøer opptrer brukere ofte i ”parallelle verdener”. Man er tilstede samtidig på samme sted, men oppholder seg der uavhengig av hverandre. Det skjer ingen direkte interaksjon og samhandling. Likevel innebærer tilstedeværelsen en tilvenning til det ukjente, der toleransegrensene for ulikhet justeres. Aksept av og fortrolighet til det fremmede, skjer som en gradvis læring. Dette er et første og viktig ledd i en mulig integreringsprosess mellom ulike mennesker. Den sosiale og kulturelle læringen skjer gjerne ubevisst, men forståelsen av normalitet og ulikhet utfordres og justeres. Dette påvirker også den enkeltes oppfattelse av seg selv som individ i forhold til de andre og derav endret praksis i det offentlige rom.

Ulikhet – en del av byens vesen

I ”Politikken” skriver Aristoteles: “A city is composed of different kinds of men; similar people cannot bring a city into existence”. Dette kan oversettes slik: “En levende by er sammensatt av ulike typer mennesker; like mennesker skaper ikke en by”. I dette utsagnet definerer Aristoteles ulikhet til å være en del av byens vesen. Motsetninger er et uttrykk for byens mangfold og liv.

Hvis vi erkjenner at møter mellom ulike mennesker er en del av byens grunnleggende vesen, og at det ligger en verdi i denne ulikheten, får også det offentlige uterommet en sentral rolle i byen. Som arena der ulike mennesker møtes, ligger byrommenes kanskje største utfordring: Hvordan fremme tilstedeværelse av nettopp forskjellige mennesker med ulike preferanser og behov? Om møter skjer eller ikke, kan bare til en viss grad påvirkes av ulike tiltak og tilrettelegginger. Men først og fremst handler dette om fremming av en tolerant og inkluderende bykultur. En forutsetning er at byområder fremtrer som tilstrekkelig varierte, med en intensitet og bredde i tilbudene som trekker mange og ulike brukere til seg.

Bredde i rekreative tilbud bidrar til variert byliv

Utvalget av rekreative tilbud påvirker bylivet. Tilstedeværelse av handel, service, kulturtilbud, ulike serverings- og utelivstilbud og arrangementer trekker folk til seg. Oslos sentrumsområde kan betraktes som en sammenhengende arena for ulike former møter i det offentlige rom. Området har betydning som møteplass både for tilreisende og hele Oslo. Andre steder i byen som har denne intensiteten og det fortettede bylivet kan være større knutepunkt, regionale sentra og strøksgater. For øvrig vil innelukkede kjøpesentre også kunne ha denne karakteren for deler av døgnet.

Analysekart for indre Oslo som viser konsentrasjonen av tilbud av butikker, kaféer, restauranter, teater, kino, utstillinger og andre kulturtilbud (fra gult til lilla). Byrom, parker, sjø- og elvefronter og andre uterom som del av byens rekreative arenaer inngår ikke i analysemodellen. Konsentrasjonen av tilbud gir også et bilde av intensitet i byliv. Kartet er utarbeidet av PBE, og baserer seg på foretaksregister og andre GIS-data.

NABOLAGETS MØTEPLASSER

Nabolagets møteplasser prioritert i planen I denne kommunedelplanen er fokus rettet mot bydelenes og nabolagets arenaer. Byens møteplasser fungerer gjerne både som møteplasser for beboere i nabolaget og for folk fra andre steder i byen. Denne sammensatte og mer overlappende bruken, der nabolagets arenaer har mange brukere med ulik tilhørighet til nabolaget, gir ulike uttrykk for måter å forholde seg til nabolaget på. (“By og byliv i endring”, Edward Robbins).

Høy mobilitet for store deler av byens befolkning gir gode muligheter til å ta i bruk steder langt fra egen bopel. Spesialiserte behov og ønsker tilsier at svært mange forflytter seg aktivt også ved bruk av hverdagslivets møteplasser. Tilbud i nærmiljøet konkurrerer med tilbud andre steder i byen og nærhet er for mange ikke en avgjørende faktor ved valg av møtested.

Barn, unge og eldre i fokus

Ved særlig å fokusere på nærmiljøets arenaer tilgodeser man grupper som har begrenset mulighet til å forflytte seg og velge møtested, eller som av ulike årsaker har større behov for møteplasser i nærmiljøet og ulike former for lokal tilknytning.

Grupper som anses å bruke nærmiljøet mest aktivt er barn, unge og eldre, samt voksne som i mindre grad er i arbeid for en kortere eller lengre periode.

Grad av mobilitet påvirker hvilke steder som tas i bruk og kan til en viss grad knyttes til hvordan man forflytter seg. I oppveksten øker aksjonsradiusen med alder. Fram til man blir voksen er barn og ungdom i stor grad knyttet til nærområdenes arenaer og det kollektive transporttilbudet. Aksjonsradiusen avtar igjen for eldre.

Nabolagsarenaer er i stor grad bruksarenaer Nabolagets plasser kan være svært forskjellige for ulike grupper mennesker. Men noen behov anses som grunnleggende: • leke- og aktivitetsområder for barn og unge • rekreasjonsområder og møteplasser for alle, med fokus på tilgjengelighet, aktivitet, trivsel og trygghet

• attraktive urbane møteplasser

For å kartlegge slike arenaer ble det som del av planarbeidet gjennomført en omfattende medvirkningsprosess i samarbeid med bydelene.

Utvikling av møteplasser i det offentlige rom I det følgende drøftes ulike sosiale og fysiske utfordringer knyttet til utvikling av møteplasser i det offentlige rom. Kommunedelplanens forslag til strategi på disse utfordringene er angitt i blå tekstbokser.

Denne planen fokuserer særlig på barn, unge og eldre.

Fleksibel nabolagsplass som brukes mye til ballspill mm. om sommeren og skøyting om vinteren.

6.2

Sosiale utfordringer

BY- OG BYLIV I ENDRING

Byrekreasjon og hverdagsliv

Som en følge av internasjonale urbanisringstendenser, sterk sentralisering og tilflytting til de største byene, er byens attraktivitet som bolig- og rekreasjonsarena økt. Preferansene er endret og en større del av rekreasjonen skjer i selve byen. Fremveksten av urban rekreasjon er både knyttet til det forhold at flere bor sentralt i byen, men også regionens bruk av disse arenaene. Mange og små leiligheter i indre by medfører at nærområdets arenaer blir en forlengelse av de private arenaene. Det faktum at barnefamilier generelt i større grad velger å bo sentralt i byen, medfører at andelen barn i indre by øker.

Ved at hverdagslivet i større grad utspiller seg i sentrale byområder, endres til dels behovene. Å kunne ta i bruk nærområdene ytterligere for opphold, lek og aktivitet aktualiseres. Den byrekreative bruken skjer i stor grad som uorganisert bruk, i et samspill knyttet til uterommene, andre tilliggende tilbud og boligog næringsarenaer. For mange inngår lokale tilbud som kaffebarer og uteservering som del av hverdagslivet. Parkene benyttes aktivt både på dag- og kveldstid.

Intensivert bruk av begrensede sentrale områder og ulike brukergruppers behov kan til dels være i konflikt med hverandre. Ulike segregeringstendenser og innvandring bidrar til å forsterke konkurransen om tilgang til attraktive utearealer. Gentrifisering, som uttrykk for en av flere segregeringstendenser, der nye ressurssterke beboere inntar tidligere arbeiderstrøk i byen som Grünerløkka og Grønland, medfører endrede forbruksmønstre

og uttrykk som spesialiserte handels- og servicetilbud, kaffebarer o.l. En mer ensidig bruk av uterommene kommer til syne i homogene boligområder. De multietniske bymiljøene innebærer også nye uttrykk og påvirker gateliv, vareutvalg og typer gateutsalg og markeder.

Nye behov

Et annet forhold som påvirker bruken er endrede sosiale relasjoner. Mange enslige og aleneforeldre velger å bo sentralt i Oslo. En mer utflytende grense for hvor og når arbeid finner sted, der skillet mellom arbeid og fritid er mer utydelig, bidrar til ny bybruk. Spesialiserte bybrukere forflytter seg aktivt rundt i byen og er selektive i forhold til omgivelsenes attraktivitet. Kontakt og relasjoner utvikles gjennom ulike sett av nettverk, og er ikke i like stor grad knyttet til geografisk nærhet som tidligere. “Image” knyttes både til type aktivitet og sted og gir signaler om ønsket identitet og tilhørighet. Hurtige endringer i valg av arenaer, danner motsats til mer stabil bruk knyttet til nabolagsarenaer for lek og opphold.

Stor bredde i typer møteplasser vil gi rom for å dekke ulike brukergruppers behov og et variert og intensivert byliv som kan endre seg over tid og dekke fremtidige behov.

PLANSTRATEGI

Gjennom utvelgelsen av en overordnet struktur for torg og møteplasser bidrar planen til at hver bydel får et variert utvalg av møtesteder som ivaretar et intensivert og mangfoldig byliv og som dekker flere brukeres behov. I indre by prioriteres leke- og aktivitetsarenaer. I ytre by prioriteres møteplasser for mange og ulike brukere, med nærhet til andre typer tilbud og etablerte sentre.

Utvikling av arenaer for aktivitet og mer uorganisert bruk vektlegges og fanges opp i bestemmelse.

Gode eksempler på tilrettelegging for allsidig bruk og aktivitet vises i verktøykassen.

Figuren viser at andelen barn (0 - 15 år) i indre by er økende.

Identitet og tilhørighet er grunnleggende faktorer for trivsel.

“Jibbepark” (snowboard) på Grünerløkka, eksempel på ny bruk av park vinterstid.

IDENTITET OG TILHØRIGHET

Å kunne knytte tilhørighet til steder i byen, er viktig for opplevelsen av å høre til og inngå som en del av samfunnet. Mange og ulike brukeres behov bør i denne sammenheng tilgodeses. Menneskers identitet kan knytte seg til sosial og kulturell tilhørighet og til ulike grupper. Kleskode, adferd, ulike hilseformer, talemåter, språk og etnisitet signaliserer tilhørighet. Dette kommer til uttrykk i valg av møteplasser og hvordan plassene brukes. Lokale møteplasser kan legge til rette for sosial omgang i hverdagen.

Identitet kan knytte seg både til steder og minner knyttet til disse. Parker og plasser, kulturhistoriske anlegg, statuer, symboler, bylandskap og elver er identitetsskapende elementer i byen. Eksempelvis bidrar gårdsanleggene i ytre by til lokal identitet. Det er behov for både å ta vare på og videreføre eksisterende steders identitet og å revitalisere steder gjennom å fremme ny identitet.

Lokal medvirkning i planarbeidet har påvist steder i byen med identitet og lokal egenart. Den overordnede strukturen av møteplasser fanger opp mange av disse stedene.

PLANSTRATEGI

Retningslinjene gir prosesskrav for lokal medvirkning, for detaljplanleggingen av planforslagets møteplasser, som også fremmer tilhørighet til møteplassene.

Bestemmelse fastlegger at tiltak på torg og møteplasser tar utgangspunkt i natur, vann, kulturminner og andre stedlige karaktertrekk. Bruk av identitetsskapende elementer ved utforming av møteplasser, som ”den blå sten” i Bergen, eksemplifiseres i planens verktøykasse.

Akebakke i urban setting, utradisjonell bruk av byrommet, Amsterdam.

Den blå stenen i Bergen har blitt selve symbolet på en møteplass.

Offentlige uterom tas i bruk på nye måter.

DEN FLERKULTURELLE BYEN

Oslo har de siste tiårene endret befolkningssammensetning mot et mer flerkulturelt samfunn. Bydeler som Sagene, Grünerløkka og Gamle Oslo har lenge hatt en etnisk sammensatt befolkning. De senere år har bydeler som Søndre Nordstrand og bydelene i Groruddalen fått økt andel av innvandrere. Det er imidlertid store forskjeller i bydelenes andel flerkulturelle innbyggere.

Større bredde i befolkningssammensetningen gir ny bruk av uterommene. Flere byforskningsprosjekter har søkt å gi svar på om byens uterom legger til rette for integrasjon mellom ulike brukergrupper eller ikke. Som vedlegg til planen drøfter rapporten ”Møtesteder i multietniske bymiljøer” typer møteplasser som har potensial som integrasjonsarenaer.

Rapporten viser blant annet at:

• For de multietniske byområdene er det særskilt behov for bredde i utvalget av typer byrom. Dette for å sikre allsidig bruk og og legge tilrette for flere grupper samme sted.

• Større parker og parsellhager er utendørs møtesteder der omgang med familie og venner står sentralt.

• Menns møtesteder knytter seg i større grad til urbane byrom som gater og plasser.

• Kvinners bruk av uterommene er i større grad knyttet til hverdagsliv, innkjøp og husholdning.

• Parsellhager er viktige møteplasser for kvinner i multietniske bymiljøer.

• Grønland er et særskilt intensivt, flerkulturelt byområde, attraktivt for hele regionen. Byområdets særskilte multietniske urbanitet og spesialiserte handel, gir tilhørighet for mange.

• Konsentrasjon av moskeer og andre trossamfunn bidrar også til denne attraktiviteten.

• Andre former for ˝fritidskultur˝ gir andre forutsetninger for bruk av uterommene. Parsellhager er viktige arenaer for samvær.

• Ikke - kommersielle tilbud som bibliotek og fritidsklubber er viktige innendørs møtesteder.

• Gentrifisering og fortetting i indre bys multietniske bydeler har gitt økt konkurranse om bruken av uterommene.

For de multietniske byområdene er det særskilt behov for bredde i utvalget av typer byrom.

Parsellhager er viktige møteplasser.

PLANSTRATEGI

Møteplassene som inkluderende arenaer for mange og ulike brukere skal vektlegges, ved at det tilrettelegges for opphold for ulike brukergrupper samme sted. Ved utvelgelsen av overordnede torg og møteplasser er dette tatt spesielt hensyn til ved bredde i utvalget av typer steder, med ulike roller og bruk. Retningslinjene åpner for parsellhager som del av denne strukturen.

Forhold som berører utforming av uterom og tilliggende bebyggelse, fanges opp i bestemmelser, retningslinjer og verktøykasse. Eksempelvis størrelse, åpne, oversiktlige utearealer og flere, varierte oppholdssoner som kan legge til rette for sambruk av uterommene. Verktøykassen og rapporten ”Møteplasser i multietniske utemiljøer” drøfter ytterligere tiltak knyttet til dette.

Fortetting av indre og ytre by tilsier økt fokus på barn og unges leke- og aktivitetsområder.

BARN OG UNGE

Konkurranse mellom ulike formål

Barn og unge utfolder seg både gjennom organisert og uorganisert bruk. Barn og unge som ikke i like stor grad har organiserte aktiviteter, er i større grad avhengig av bydelens øvrige møteplasstilbud.

Generell fortetting av indre og ytre by tilsier økt fokus på barn og unges leke- og aktivitetsområder. Steder av betydning for den uorganiserte bruken er gater og plasser, parker, ulike friarealer, “hundremeterskoger”, gang- og sykkelveier, skolegårder, barnehager og andre felles uteanlegg. I stor grad er disse arealmessig sikret, men uregulerte grøntområder og ubebygd regulert grunn kan være arealer i fare for gjenbygging.

Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen sikrer i stor grad regulerte og uregulerte friarealer fra å bli gjenbygd. Arealmangel legger press på bruken av friområdene og ønsket om å benytte disse til utbygging for offentlige formål. Tilliggende boligbebyggelse, skoler og barnehager vil kunne ha behov for tilgang til disse utearealene. Det er nødvendig å unngå at to viktige samfunnsnyttige tilbud, som eksempelvis barnehager og friområder utvikles på bekostning av hverandre. For å unngå dette må “grå” arealer eller transformasjonsområder sikres til disse formålene.

Planen viser skolenes utarealer som lokale møteplasser. For indre by er et særskilt fokus på utearealer ved skoler og barnehager nødvendig.

Tilrettelegging for barn og unge har i stor grad handlet om lekearealer med ulike skjermingstiltak, som gjerder, trafikksikkerhetstiltak og annen skjerming mot støy og forurensning. Men oppvekst i by krever at nabolag og by gradvis “tas i besittelse” og inngår som del av barn og unges arena for selvstendighet (jf. Maria Nordström “Barn i stan?”, Stadsmiljørådets skrift). Ved at barn og unge trekkes inn i alle deler av bylivet, bidrar dette til flerbruk av byrom . Tilrettelegging for lek bør også inkludere voksne, som gjerne er tilstede der barn og unge er. Døgn-, uke- og årstidsvariasjon gir muligheter for å ta i bruk arealer som til andre tider kan være utilgjengelige, som parkeringsplasser ved kjøpesentre. Attraktive steder med tilrettelegging bør

fungere som noder i bystrukturen, gjerne ved krysningspunkter eller med annen variert aktivitet (jf. Dag Yttri, Helsevernetaten).

Barn og unge lite synlige i byplanleggingen

Generelt har barn og unge begrensede muligheter til å fremme og få gjennomslag for sine synspunkter i byutviklingen. I bydelene er det opprettet egne ungdomsråd som fungerer som høringsinstans, blant annet i forbindelse med behandling av plan- og byggesaker. Gruppen har få ressurser og opplever å bli tatt hensyn til i begrenset grad. Som ledd i å kartlegge barn og unges behov, har Norsk Form startet prosjektet ”Barnetråkk”.

PLANSTRATEGI

Planen sikres planmessig steder av betydning for barn og unge. Bestemmelsene fastlegger kvalitetskrav som skal sikre barns og unges behov.

Ved tilrettelegging av møteplasser skal det særskilt tas hensyn til barn og unges muligheter for fri utfoldelse, lek og aktivitet gjennom prioritering av størrelse på arealer, lokalisering, egnethet og utforming. Lokale barnetråkkregistreringer vil kunne kartlegge hvor barn og unge ferdes, samt si noe om bruk, interesser og behov. Løsninger som fremmer muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne skal prioriteres.

Gode eksempler vises i verktøykassen, blant annet på temporær bruk som ledd i å forankre og utteste ny bruk.

ELDRE

Møteplasser legger tilrette for tilhørighet og sosial omgang lokalt

Eldre er i økende grad en aktiv, mobil og ressurssterk gruppe, men store forskjeller eldre imellom gir varierte behov. Ulike interesser, store forskjeller i økonomi, helse og tilgang på bil og andre transportmidler, gir svært ulik bruk og tilknytning til nærmiljøet. For mange eldre er trygge uterom, butikker og andre service- og kulturtilbud i nærmiljøet avgjørende for dagligliv og sosialt nettverk. Møteplasser i nabolaget vil for mange legge grunnlaget for ulike fellesskap. De mange lokale møteplassene er her svært viktige.

Gater og andre steder med ferdsel og aktivitet kan være gode steder å komme i kontakt med andre. Uformelle møter skjer gjerne i overgangssonen mellom ute og inne, der andre tilbud finnes, kjøpesentre, kaféer, forsamlingslokaler, bibliotek, eldresenter o.l. Dette er steder det i større grad bør legges tilrette for opphold og sittemuligheter.

Eldresentrene vil for mange danne grunnlaget for daglig livskvalitet, gjennom sosial omgang og aktiviteter. Offentlig tilgjengelige uterom knyttet til lokalsentre og eldresentre, vil gi eldre opplevelser, stedstilhørighet og følelse av trygghet. For mange eldre som har nedsatt funksjonsevne, er det viktig å kunne kontrollere/mestre mindre ”byer” i byen.

Andre viktige møteplasser for eldre er turstier og utsiktspunkter, parker, gravplasser og andre grøntområder, samt områder tilrettelagt for aktiviteter som eksempelvis kulespillet petanque o.l.

Økt tilgjengelighet fremmer mobilitet Ved å tilrettelegge for økt tilgjengelighet, opphold og rikelig med sittemuligheter ved uterom i nærmiljøet, økes mobiliteten og aksjonsradiusen til fots. Dette gir fysiske og psykiske helsemessige gevinster og øker livskvaliteten for den enkelte. Enkle fysiske tiltak som å redusere høye kanter, ujevnheter og andre hindre , samt etablere fysiske ledelinjer og orienteringspunkter, fremmer tilgjengeligheten.

Å iaktta og være deltagende

Eldre har, som andre aldersgrupper, et variert behov. Møteplasser som favner en større bredde i befolkningen, uavhengig av alder, kjønn, kultur og etnisitet, må by på sammensatte tilbud. Ved utformingen av møteplasser er det behov for større fokus på variasjon av rolige og aktive soner, der både å iaktta og være deltagende er ivaretatt innen samme møtested, en kvalitet som trolig eldre vil sette spesielt pris på.

Trygghetsfølelsen er viktig Et viktig trygghetsfremmende tiltak er belysning. Både belysningsnivå, hvilke områder som belyses og hvordan lyset rettes, blant annet ved å kunne se ansiktene til andre, påvirker opplevelsen av uterommet ved å gi større oversikt og kontroll over omgivelsene. Lokalisering av møteplasser i forhold til ulike funksjoner, kollektivtransport og folkestrømmer påvirker også følelsen av trygghet.

De mange lokale møteplassene er særskilt viktige for eldre.

PLANSTRATEGI

De mange lokale møteplassene i nabolaget er særskilt viktige for eldre. Planen fastlegger en struktur av varierte møteplasser, både lokale og overordnede, som legger til rette for allsidig bruk.

Ulike tiltak rettet mot tilgjengelighet og trygghet øker mobiliteten, både ved å redusere hindre og gi bedre oversikt.

Godt tilbud på allment tilgjengelige sittemuligheter er svært viktig. Dette er fanget opp i planens bestemmelser. En egen benkestrategi vil kunne være en oppfølgingsoppgave.

Klart lesbare skiller

mellom allment tilgjengelige og private arealer fremmer bruken av det offentlige rom.

OFFENTLIG/PRIVAT

Ønske om høy utnyttelse og overvåking

Planen omhandler uterom som skal være offentlig tilgjengelige. Overvåking og kontroll av uterom kan medføre begrenset handlingsrom for enkelte grupper. Eksempelvis anses skating, gatesalg og annen markedsføring som uønsket i mer halvprivatiserte byområder. Dette er uterom som fremstår som offentlig tilgjengelige, men som begrenser sin offentlighet gjennom bruk av vektere og videoovervåking.

Fare for gjenbygging av offentlige uterom I eksisterende byområder er det tidvis press på å bygge over allment tilgjengelige torg. Ulike former for gjenbygging vil begrense offentlighetens tilgang. Bruk vil forflytte seg og til dels foregå innendørs i en kontrollert halvoffentlig situasjon. Sentrenes åpningstider styrer når møtestedene er i bruk og man møtes på det kommersielles vilkår.

Utforming av uterom kan bidra i både privatiserende og inkluderende retning. Klare lesbare skiller mellom allment tilgjengelige og private arealer fremmer bruken av det offentlige rom. Tilsvarende kan utflytende grenser begrense bruk.

Adkomster til ulike virksomheter gir sirkulasjon i uterom og kan gi en mer offentlig karakter. Motsatt kan boligadkomster og innsyn til boliger virke privatiserende. Ved å legge til rette for ulike brukere og variert aktivitet, reduseres møteplassens privatiserende karakter. Størrelse kan være en faktor i opplevelsen av en møteplass som offentlig tilgjengelig.

PLANSTRATEGI

I bestemmelsene fastlegges at fysisk overdekking og inngjerding av torg og møteplasser ikke tillates, med noen spesifiserte unntak.

Møteplasser skal utformes slik at de fremstår som allment tilgjengelige for ulike brukergrupper og funksjoner.

UNIVERSELL UTFORMING

Universell utforming fremmer deltagelse for alle i det offentlige uterom Kravet til økt tilgjengelighet for alle brukere er i ferd med å bli skjerpet. Diskrimineringsog tilgjengelighetsloven stiller krav til universell utforming for alle nyanlegg fra og med 2009.

Universell tilgjengelighet skal fremme deltagelse i det offentlige uterom for alle og øke handlingsrommet for brukere som på ulike måter har reduserte muligheter til å ta del i aktivitetene i uterommene. Fysisk tilrettelegging og omtanke ved utforming reduserer bevegelses- eller orienteringshindre og øker aksjonsradiusen til den enkelte.

Som oppfølging av planen kan et “benkeprogram” for byen legge tilrette for mer opphold og fysisk aktivitet i uterommene for mange brukere.

Universell utforming, her eksemplifisert ved en myk overgang mellom gate og fortau.

Hvorvidt skillet mellom allment tilgjengelige og private arealer er visuelt definerte eller uklare, påvirker oppfattelsen og bruken av byrommene.

PLANSTRATEGI

Ivaretagelse av universell tilgjengelighet ved utforming av møteplasser sikres gjennom egen bestemmelse.

Verktøykassen viser en metode for et “benkeprogram”.

BEHOV OG KRAV TIL TRYGGHET

Økende fokus på trygghet

Opplevelsen av utrygghet i byens uterom er økende for mange. Økt oppmerksomhet, blant annet gjennom media, har ført til økt fokus på temaet.

Fysiske tiltak fremmer opplevelse av trygghet

Fysiske tiltak kan fremme opplevelse av trygghet og dette bør tas hensyn til ved tilrettelegging av møteplasser i uterommene.

Eksempler på dette er:

Styring og intensivering av sirkulasjonsstrømmer, som fremmes av varierte tilbud og aktiviteter i tilliggende bebyggelse og uterom. Et visst aktivitetsnivå er særskilt nødvendig på kvelds- og nattestid for at områder ikke fremstår som øde. Aktivt gateliv bidrar til opplevelsen av attraktive og trygge omgivelser. Steder med folk tiltrekker seg flere folk.

Variasjon i tilbud tiltrekker seg også ulike typer mennesker. Det er først og fremst øde eller ensidige bymiljøer med dominans av en type mennesker, som kan virke utrygge. (Jane Jacobs, ”The Death and Life of Great American Cities, 1961). En viss sirkulasjon av biltrafikk bidrar også til at gater ikke fremstår som øde. Blindgater, gatetun og enveiskjørte gater kan gi økt opplevelse av utrygghet på grunn av manglende sirkulasjon.

Åpne plasser med god belysning føles tryggere på kveldstid (Newcastle).

Tilliggende bebyggelse bør henvende seg mot uterommene for å kunne bidra til uterommenes sosiale kontroll. ”Øyne” i gatebildet og fra tilliggende bebyggelse, gir en indirekte justis på bruken. Tilliggende virksomheter får et eierskap til omgivelsene og har en interesse i at uønsket aktivitet ikke skjer.

Tydelige lesbare skiller mellom offentlig tilgjengelige og private arealer, gir klare spilleregler og styrer sirkulasjon og opphold.

God belysning bidrar til økt opplevelse av trygghet. Høynet belysningsnivå i uterommene bør vurderes for særskilte steder.

PLANSTRATEGI

Kommunedelplanen stiller krav til at opplevelse av trygghet skal hensyntas ved utforming og utvikling av byens møteplasser.

Dette gjelder forhold som berører utforming både av uterom og tilliggende bebyggelse, som belysningsnivå, uterommets åpenhet og oversikt, organisering av sirkulasjonsstrømmer for å øke sosial kontroll, “øyne på gata” fra bebyggelsen osv. Dette fanges opp i bestemmelser og verktøykasse.

I bymiljøer med gjennomstrømning av mennesker vil man lettere kunne oppdage og håndtere kriminalitet (Amsterdam).

6.3 Fysiske utfordringer

ØKTE AREALKONFLIKTER

En tettere by gir økt arealkonkurranse Fortetting og bytransformasjon øker presset på utearealene. Den generelle fortettingen gir økt utnyttelse av de bebygde arealene og fører til utbyggingspress på mange offentlige arealer. Uterommenes størrelse, beliggenhet og grad av offentlig karakter er under press. Høy arealutnyttelse kan endre uterommenes oppholdskvaliteter ved reduserte lys- og solforhold. Storskalerte utbygginger kan også redusere tilgjengeligheten i byen dersom de ikke gir rom for et nett av byrom og forbindelser som knytter seg til den eksisterende byen.

I høringsutkast til ”Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo” søker man å styre kvaliteter knyttet til uterom gjennom bestemmelser som spesifikt retter seg mot høydekrav knyttet til strøksgatene. Planforslaget har forøvrig høydebegrensninger som forholder seg til områdekarakter og ønsket transformasjon. Her er uterommene ikke styrende for høydekravene, men alle utbygginger skal i følge forslaget ivareta visse lys- og solforhold for tilliggende uterom. Planens forslag til bestemmelse for tilgjengelighet ved store utbyggingsprosjekter, vil kunne sikre en finmasket, gangbasert gatenettstruktur. Planforslaget omfatter bare indre Oslo, og vil bli bearbeidet til nytt offentlig ettersyn.

Byromsstruktur for indre by. Kartet viser “grå” struktur (plasser, torg, gater og kryssområder), grønn struktur (parker og grøntområder som parsellhager, skolehager og grønne restarealer) og blå struktur (sjøfront og elvedrag).

Behov for nye møteplasser

Transformasjon av tidligere industriområder krever i stor grad etablering av ny offentlig infrastruktur. Sikring av allment tilgjengelige møtesteder og øvrig byromsstruktur står her sentralt.

Parkering under bakken frigjør arealer

Som ledd i å fristille uterom for parkering, kan parkering under bakken være aktuelt som erstatning. Løsningen muliggjør mer helhetlige opparbeidinger av plassrom og torg og kan bidra til økte oppholdskvaliteter i uterommene dersom arealene frigjøres for parkering på terreng.

I København har man utviklet en annen strategi. Her er over lang tid gateparkering fjernet ved oppgradering av sentrumsnære byrom, som ledd i å øke oppholdsarealene sentralt i byen.

Parkeringsanlegg under bakken krever godt tilrettelagte adkomster. Nedkjøringsramper i selve byrommene bør unngås.

Ubebygde arealer i byen er potesielle møtesteder. Noen tas i bruk som de er, andre krever mer tilrettelegging.

Restarealer – potensielle møteplasser

Restarealer i bystrukturen kan være potensielle lokale møteplasser, som “lommer” i tett bystruktur. Bredere fortau og utvikling av mer småskalerte plassdannelser øker mulighetene for opphold og danner viktige pusterom i en gangbasert bystruktur. Økte gang- og oppholdsarealer øker mulighetene for gatehandel og uteservering. Små plassdannelser vil i tillegg kunne berike områder med estetiske detaljer.

PLANSTRATEGI

I utpekte områder sikrer bestemmelsene at det etableres torg/møteplasser med bestemte kvalitetskrav i forbindelse med store utbyggingstiltak.

Strøksgater, andre overordnede gater og viktige forbindelser sikres ved å inngå i planens overordnede struktur av møteplasser.

Større arealer med potensiale som lokale møteplasser fremkommer av plankart. Muligheten for å utvikle disse bør vurderes i den enkelte plan- og byggesak.

MØTEPLASSER I YTRE BY

Behov for fokus på møteplasser i ytre by Ytre by har i stor grad en spredt bebyggelsesstruktur og flere byområder mangler velfungerende lokale sentre og gode gangbaserte forbindelser selv om de har en mer åpen bebyggelsestruktur. Aktivitetsnivået ved lokale sentre styres i stor grad av sentrenes åpningstider, som i stor grad gir døde uteområder på kveldstid.

Mangel på mer urbane uforpliktende arenaer I ytre by fungerer mange uterom som nabolagets nære utearealer, med eksempelvis tilrettelagte lekeplasser og benker. Dette er relativt forpliktende arenaer, basert på tette relasjoner i nabolaget. Det er mangel på mer urbane, flerfunksjonelle og uforpliktende møteplasser, der andre typer aktivitet og møter kan finne sted.

Restarealer i bystrukturen kan være potensielle lokale møteplasser.

Steder med et slikt potensiale finnes i overgangssonene mellom senter og boliger og i selve boligområdene. Her har uterommene mange steder en romlig utflytende karakter, med lite lesbare skiller mellom offentlige og private utearealer, samt uklare spilleregler for bruk. Flere steder i ytre by tilrettelegges på sikt for en bymessig fortetting rundt stasjonsnære torg. En slik gradvis utvikling vil forhåpentligvis gi flere urbane flerfunksjonelle møteplasser, også i ytre by.

Samlokaliserte tilbud legger tilrette for gode møteplasser

Offentlige tilbud som skoler, barnehager og ulike idrettsaktiviteter er i varierende grad samlokalisert. I tilknytning til disse tilbudene er det potensial til å utvikle nye møteplasser.

Generelt behov for å heve attraktivitet og kvalitet for uterommene, som ledd i gradvis å likestille standard for ytre og indre by vurderes.

I Oslo er det utpekt flere områder egnet for bymessig fortetting. Utgangspunktet er ofte som på bildet (Røa); et veikryss med antydning til senter- og romdannelse, med et stort potensiale for å bli et mer attraktivt møtested.

PLANSTRATEGI

Intensivert samarbeid aktørene imellom og muligheter knyttet til øremerkede midler for Groruddalen og Søndre Nordstrand bør vurderes.

Bestemmelse søker å sikre at tilrettelegging og utforming gir variert og mer intensivert bruk rettet mot ulike brukere.

FARE FOR GJENBYGGING AV EKSISTERENDE

PLASSER/TORG I YTRE BY Lokale, åpne sentertorg bør sikres

Drabantbyene er bygd opp rundt lokale nærsentra og det er store forskjeller i sentrenes tilbud.

Større handelssentre utvikles i nærhet til stasjoner med god kollektiv- og biltilgjengelighet. Dette medfører stort utbyggingspress på tilliggende torg og andre utendørs møteplasser, eksempelvis på Lambertseter torg og Grorud senter.

De store handlesentraene legger beslag på store arealer og bryter med lokal romlig skala og struktur. Organisering av sentrene, gjerne med få innganger og orientering mot større parkeringsanlegg, svekker henvendelsen mot tilliggende gater og plasser. Ved å fjerne hele eller deler av de offentlige utearealene, reduseres også muligheten for å legge tilrette for en variert bruk slik som ønskelig.

På kjøpesentere møtes folk både på innsiden og utsiden. En forutsetning for at folk slår seg ned utendørs, er at det er lagt til rette for det. Få sentere har attraktive uteoppholdsarealer.

PLANSTRATEGI

Det er fastlagt planbestemmelse hvor gjenbygging av torg/møteplasser ikke tillates.

Verktøykassen viser eksempler på møteplasser i tilknytning til større kjøpesentre og på nye ikke overbygde sentra.

STEDER BLIR MER LIKE

Økt estetisering av byrommene i indre by Samtidig som steder og byer blir mer like, pågår en internasjonal konkurranse byer imellom, der særpreg, bykultur og attraktive omgivelser står i fokus. Byers identitet er konkurransefaktor, der byrommene og bylivet i seg selv er viktig. Denne konkurransen legger press på oppgradering av sentrale byområder, og medfører økte forskjeller i standard på uterommene. Velstelte og rene byrom er gjerne uttrykk for attraktive og trygge byrom som ledd i denne konkurransen.

Opparbeidelsesstandard og utforming må vurderes i forhold til om dette fremmer bruk eller ikke. Estetiserte utemiljøer kan begrense bruk ved at møblering og overflater forhindrer annen bruk. Oppholdssoner kan være nedprioritert til fordel for mer kommersielle tilbud og tilrettelegginger.

Bruk finner også sted uavhengig av standard på uterommene. Folk skaper sine egne møtesteder. For barn og unge kan møteplasser med liten grad av tilrettelegging være svært attraktive. Å selv kunne påvirke bruken og eksempelvis improvisere ny bruk, kan virke tiltrekkende.

Stedstilpasning og spesialisering må avveies

Ved tilrettelegging av nye og eksisterende møteplasser, må hensynet til i hvor stor grad man skal spesialisere og tilrettelegge for spesifikk bruk avklares. Siden brukergrupper kan ha svært ulike behov, kan det være nødvendig med en viss grad av spesialisering. Mange aktiviteter lar seg likevel innpasse på samme sted. Andre aktiviteter kan være så spesialisert eller medføre støy eller andre ulemper som virker avvisende på annen bruk.

Steder som av mange oppfattes som gode møteplasser, kjennetegnes ved at de kan brukes av mange og ulike brukere. De er allsidige, er av en viss størrelse og rommer muligheter for flere former for bruk samtidig. Denne generaliteten kan betraktes som en motsats til spesialisering. Ved generalisering kan man i imidlertid stå i fare for å forflate uterommene og bryte ned byens stedegne karakter og variasjonsrikdom.

PLANSTRATEGI

Oslos særegne kvaliteter, karakteristika og egenart ved utvikling av byens møteplasser søkes i planen sikret ved utvelgelse av overordnet struktur og ved bestemmelse og retningslinje knyttet til denne.

I planens verktøykasse skal det gis eksempler på planprosesser og gjennomføring som har fokus på stedsidentitet, gjennom nytenking, eksperimentell arkitektur, bruk av humor, kunst og lignende.

NÆRHET TIL GRØNT OG VANN I BYEN

Grønt og vann gir høynet kvalitet og trivsel i uterommene

Nærhet til grønne utearealer fremmer psykisk helse. Kontakt med vegetasjon og vann i byen gir opplevelser knyttet til vekst og årstidsvariasjon. Vann kan gis ulike uttrykk og inspirere til lek og glede. Lyden av vann som risler og fosser som durer gir ro og kan brukes til å dempe trafikkstøy og luftforurensning. Byens naturlige vanndrag og elver inngår som del av møteplassene. Håndtering av overvann på overflaten kan bidra til spennende løsninger, eksempelvis som ved studentboligene på Bjølsen.

Fysisk aktivitet knyttet til vann og grønt

Nærhet til grønt og vann er en del av Oslos særpreg det er naturlig å vektlegge ved utvikling av byens møteplasser. Fokus på biologisk mangfold ved utvikling og detaljutforming av møteplasser skal bidra til å styrke steders karakter og bidra til gode lokale, bærekraftige løsninger.

Både harde og grønne flater i uterommene gir muligheter for fysisk aktivitet som løping, ballspill, lek, klatring, hopping, skating osv. En variasjon av grus-, asfalt- og gressdekker gir fleksibel og variert bruk.

Ulike former for kanter kan avgrense og definere bruksarealer, brukes til å sitte på eller fungere som rail, avsatser og lignende for skatere. Ulike typer ball- og kulespill krever lite utstyr og innbyr til mer spontan deltgelse.

Noen aktiviteter krever større grad av tilrettelegging, som f.eks. klatre- og skateanlegg. Her er god utforming avgjørende for anleggenes krav til å være tilstrekkelig utfordrende.

Prinsipper for biologisk mangfold

Byøkologiske faktorer

det skal tas hensyn til ved utvikling av møteplasser:

- størrelse

- korridorer

- overganger/kanter

- artsmangfold

- skiktning av vegetasjonen

Ved utvikling av torg og møteplasser skal det tas hensyn til biologisk mangfold. Grad av tilrettelegging for ferdsel og opphold må avveies i forhold til eventuelle vernehensyn. Utvikling og bruk av møteplasser som del av byens grønne og blå struktur kan være i konflikt med ønsket ivaretagelse av biologisk mangfold.

Byens blågrønne struktur skal styrkes ved at nye tiltak bidrar til å reetablere og skape sammenhenger og forbindelser mellom byens grøntarealer. Det skal tas hensyn til grunnleggende byøkologiske prinsipper ved utvikling møteplasser.

PLANSTRATEGI

Planbestemmelse sikrer vurderinger av muligheten for bruk av vann og vegetasjon for byens møteplasser, samt ivaretagelse av biologisk mangfold.

Overvann fra torg og plasser skal i størst mulig grad håndteres lokalt og vurderes å inngå i selve utformingen. Muligheter for elve- og bekkeåpninger skal vurderes og er sikret i bestemmelse.

Eksempler på gode løsninger er vist i verktøykassen.

DRIFTSNIVÅ

Intensivert bybruk krever økt driftsnivå Fortetting forebygger kostbar byspredning. Som følge av generell byvekst, fortetting og nye urbane trender er imidlertid bruken av fellesrommene intensivert. Dette medfører stor slitasje og øker behovet for kontinuerlig drift, samtidig som driftsmidlene ikke er økt i samme grad. Økt fokus på uterommenes attraktivitet tilsier også høyere driftsstandard, som betyr økte driftsmidler, men også differensiering av driftsstandarder.

Bydelene har fått overført ansvar for store deler av bydelenes uteromsstruktur. Dette har medført behov for å styrke bydelenes kompetanse knyttet både til planlegging, forvaltning og drift av uterommene. Midler til dette konkurrerer med øvrige budsjettposter i bydelen.

Samordning og koordinering av oppgaver aktørene imellom kan både gi en effektiviseringsgevinst og fremme et mer enhetlig nivå på drift og vedlikehold. Dette påvirker trivsel og følelsen av trygghet i uterommene, og er en oppgave som bør prioriteres.

PLANSTRATEGI

Planbestemmelse stiller krav til bruk av robuste og varige materialer ved utvikling av overordnede møteplasser, som kan bidra til økt kvalitet og redusert driftsbehov.

Bydelene har særskilt påpekt behovet for økte driftsmidler i sine innspill til planen.

FRAGMENTERT FORVALTNINGSANSVAR FOR TORG OG MØTEPLASSER

Mange aktører øker behovet for koordinering av drift og vedlikehold

Mange kommunale og statlige aktører har en rolle i det offentlige rom. Ulike sektorinteresser har ansvar i mange sammenhenger. Dagens situasjon kjennetegnes ved manglende overgripende ansvar for helhet. Også innen drift og vedlikehold er forvaltningsansvaret splittet.

SAMARBEID

Økt kompleksitet for aktører i uterommet Økt kompleksitet preger bildet av forvaltere og aktører som både utvikler og drifter det offentlige rom. Nye samarbeids- og utviklingsmodeller gir et mer sammensatt og komplekst bilde enn før. Behovet for koordinering og samordning øker. Behovet for tidlig å avklare offentlighetens interesser knyttet til møteplasser i utbyggingssaker øker.

Utstrakt bruk av medvirkning ved planlegging og utvikling av møteplasser kan sikre at lokale behov ivaretas.

Ansvar for utvikling av uterommene forskyves i mange tilfeller fra offentlig til sivil eller privat sektor. Til det offentlige rom knytter det seg store verdier, også for utbyggerne. Verdien av gode og velfungerende uteområder i nye nabolag kan være et underkommunisert tema. Både det offentlige og private utbyggere er tjent med utvikling av attraktive og gode allment tilgjengelige uteområder, jf. Tidemannsparken. Gjennom utbyggingsavtaler kan kvalitet og omfang på de offentlige arealene konkretiseres og sikres.

Drifts- og vedlikeholdsansvar for arealer og anlegg kan avklares og sikres gjennom utbyggingsavtaler.

PLANSTRATEGI

Sjekkliste for plan- og byggesaksbehandling skal bidra til tidlig avklaring av offentlige interesser knyttet til behovet for uterom og samhandling aktørene imellom.

Verktøykassen vil gi eksempler på vellykkede samarbeidsprosesser mellom private og offentlige aktører. Utvikling av eksisterende og etablering av nye torg og møteplasser vil i mange områder måtte sikres gjennom utbyggingsavtale.

I utbyggingsavtalene skal kvalitet og standard for opparbeiding konkretiseres og ansvar for drift og vedlikehold fastlegges.

Både det offentlige og private utbyggere er tjent med utvikling av attraktive og gode offentlige uteområder.

Litteraturliste

By og byliv i endring. Studier av byrom og handlingsrom i Oslo. Jonny Aspen (red), 2005

På sporet av byen: lesninger av senmoderne byliv. Johnny Aspen og John Pløger (red), 1997

Bo i bysentrum. By i bosentrum. Guro Voss Gabrielsen og Bård Isdahl, Norsk Form 2005

Endringsprosesser i norske drabantbyer. Thorbjørn Hansen og Ingar Brattbakk, Byggforsk 2005

Byliv og havnefront. Nicolai Carlberg & Søren Møller Christensen, Københavns universitet 2005

Open. New Designs for Public Space. Raymond W. Gastil and Zoë Ryan, Van Alen Institute: Projects in Public Architecture, New York 2004

Flesh and stone. The body and the City in Western Civilization, Richard Sennett 1994

Byens rum. Byens liv. Jan Gehl og Lars Gemzøe, København 1996

Gåboka. Inge Dahlman, Vegdirektoratet 2005

Allmenningen. Det urbane fristed. Bergen Byformsenter 2002

Byens liv…. Gaten som sosial arena. Oslo. Vegdirektoratet 1998

Til stede. Byens rom. Peter Butenschøn og Maren Holsen (red.), Norsk Form 2003

Fra bakgården til Oslo City – en casestudie fra Hausmannsområdet Guro Voss Gabrielsen, Mina Hauge Nærland og Cecilia Løyning Stokkeland, Norsk Form/ Husbanken 2004

Stedelijke vrije tijd. Multirecreatieve Milieus in een GIS-model, Plan Amsterdam 2002

Registrering av arealer med bruksverdi for barn og unge. En veileder. Prosjektet ”Barn og unge: Samfunnsengasjement, medvirkning og innflytelse (1998 – 2003). Vestfold fylkeskommune juni 2001

Ungdommens stemme i bydel Sagene – en kartlegging av ungdommers bruk av sitt nærområde. Sigrun Marie Moss, Elin Lindal, Renate Sletholt, Ola Andersbakken, Mari Olea Lie, Universitetet i Oslo/ Norsk Form 2005

Fellesskap for utvikling, PLA – medvirkning i praksis. Aune, Foss, Skåra, Kommuneforlaget 2001

Tilleggsdokumenter og bakgrunnsmateriale

Kart som ligger vedlagt

Vedlegg 1. Plankart indre Oslo. Vedlegg 2. Plankart ytre by vest. Vedlegg 3. Plankart ytre by øst. Vedlegg 4. Plankart ytre by syd.

Øvrige dokumenter

Forslag til kommunedelplan for torg og møteplasser, datert Plan- og bygningsetaten desember 2007. I denne planrapporten er status og planforslag for hver bydel gjennomgått detaljert.

Bemerkninger ved offentlig ettersyn juni – september 2007.

Referat fra medvirkningsmøter i bydelene, Civitas og Landskapsfabrikken 09.06.2006.

Forhåndsinnspill – sammenstilling av innspill fra private og bydelen 27.09.06.

Møteplasser i multietniske miljøer, Byggforsknotat 83 2006, mars 2006.

Verktøykasse, januar 2009.

Temakart naturområder, 12.02.2008, rev. 08.04.2008.

Prosjektgruppa for planarbeidet pr. Desember 2007

Rune Clausen, Plan- og bygningsetaten

Lars Ove Gidske, Plan- og bygningsetaten

Torsten Glad, Plan- og bygningsetaten (prosjektleder)

Bente Moringen, Plan- og bygningsetaten

Marianne Rooth, Plan- og bygningsetaten

Atle Røiom, Eiendoms- og byfornyelsesetaten

Runar Ovesen, Friluftsetaten

Jenny Ann Flø, Samferdselsetaten

Terje Nordeide, Vann- og avløpsetaten

Målfrid Nyrnes har fulgt planarbeidet som enhetsleder i Plan- og bygningsetaten

Plan- og bygningsetaten

Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo

Postadresse: Boks 364 sentrum, 0102 Oslo

Telefon: 02 180

Telefaks: 23 49 10 01

Internett: www.pbe.oslo.kommune.no

E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no

S-2146

EndretreguleringsplanfordelavÅkebergveien.70(Jordalidrettslag)somregulerestiltomt foroffentligbygning-daginstitusjon.

S-2146harikkeegneskrevnereguleringsbestemmelser.

Vedtaksdato: 25.06.1976

Vedtattav: Miljøverndepartementet

Vedtaksdokumenter: 197601213

Lovverk: BL1965

Høydereferanse: OSLOLOKAL

Merknader: Planenerheltellerdelvisopphevetsomfølgeavbystyretsvedtak23.9.15, Kommuneplan2015.

Knytning(er)motandreplaner: Dokumentetbestårav1side(r)inkludertdenne.

Planenerheltellerdelvisopphevetsomfølgeavbystyretsvedtak23.09.2015,sak262(Kommuneplan2015-Oslomot2030-Smart,tryggoggrønn).

Plan-ogbygningsetaten Oslokommune oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Sentralbord:+4721802180 Kundesenteret:+4723491000 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org.Nr.:NO971040823MVA

ReguleringsbestemmelseritilknytningtilendretreguleringsplanforOslosentrumogindresoneiOslokommune.

Vedtaksdato: 28.07.1977

Vedtattav: Miljøverndepartementet

Vedtaksdokumenter: 197701394

Lovverk: BL1965

Høydereferanse: OSLOLOKAL

Merknader: Planenerheltellerdelvisopphevetsomfølgeavbystyretsvedtak23.9.15, Kommuneplan2015.SeogsåS-2937,1.10.87endr.reg.best.

Planenerheltellerdelvisopphevetsomfølgeavbystyretsvedtak23.09.2015,sak262(Kommuneplan2015-Oslomot2030-Smart,tryggoggrønn).

Knytning(er)motandreplaner: V300589,V290689,V300187,V080384,26394,20483, 16578,37684,21884,V131284,V100495,5984,23383,39183,6382,41871,2390, V160184,V280186,V190482N2,43392,1491,V240993,2490,20090,17490,9993, V190482,3483,V310184,15081,16386,V201089,V311090,28490,V170887,5290, V070492,20183,6182,2901,V110396,V290894,3338,V280885,15189,8886,V301288, V220380,V130679,36982,8786,33390,V030993,V190192,V080285,24385,V160895, V270398,V030806N2,V181209N2,V190902,V120105,V121010,V311002,V221096, V231095,V231296,V011002,V151100,V120297,V200905N2,2306,V150796,V161001, V060597,V150596,19106,V301006N3,V080610

Dokumentetbestårav2side(r)inkludertdenne.

Plan-ogbygningsetaten Oslokommune

oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom

Besøksadresse: Vahlsgate1,0187Oslo Postadresse: Boks364Sentrum, 0102Oslo

Sentralbord:+4721802180 Kundesenteret:+4723491000 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Org.Nr.:NO971040823MVA

S-2255, 28.7.77 (SE ENDR.§7, S-2937)

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL ENDRET REGULERINGSPLAN FOR OSLO SENTRUM OG INDRE SONE I OSLO KOMMUNE.

Miljøverndepartementet har i brev av 28. juli 1977 og 19. Oktober 1977 i medhold av par 28,1, jfr. par 27 i bygningslov av 18. juni 1965 stadfestet Oslo kommunestyres vedtak av 29. april 1976 om bestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone, med noen endringer foretatt av departementet.

Ny paragraf ble vedtatt av Oslo bystyre 1.10.1987, S-2937.

§ 1.Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense. Innenfor denne begrensningslinjen skal arealene nyttes som vist på planen.

§ 2.Tidligere stadfestede reguleringsplaner for trafikkområde opprettholdes i den utstrekning de er vist på planen. Videre opprettholdes tidligere stadfestede reguleringer for felles areal for flere eiendommer.

§ 3.Før byggetillatelse kan gis, skal det foreligge detaljert bebyggelsesplan for vedkommende eiendom. Etter bygningsrådets bestemmelse i det enkelte tilfelle kan bebyggelsen tillates oppført i inntil 5 etasjer.

§ 4. I områder regulert til blanding av bolig/kontor/forretning skal det ved nybygging innpasses flest mulig boliger, minimum det antall boliger som fantes pr. 1.1.73. Bruksendring av eksisterende bolig tillates ikke.

Hvor det er regulert til blanding av forretning/kontor eller bolig/forretning/kontor, skal det søkes innpasset forretninger i 1.etasje mot gate. Bruksendring av eksisterende forretning i 1.etasje mot gate kan kun tillates i særlige tilfelle.

§ 5. I denne planen betyr utnyttelsesgrad (U) det samlede brutto gulvareal for et avgrenset område (inkludert garasjeanlegg over terreng) dividert med brutto grunnareal for byggeområdene innenfor området. Brutto grunnareal kan regnes inntil midten av tilgrensende trafikkområde/friområde og maksimum 10 meter. Hvor det er større brutto etasjehøyde enn 3 meter regnes utnyttelsesgraden etter en teoretisk etasjehøyde på 3 meter.

§ 6.Reguleringsplaner innenfor planområdet som er stadfestet i tidsrommet mellom 4.9.1974 og stadfestelse av nærværende plan, skal gjelde foran denne plan.

S-2937, 01.10.87 (se tidl. S-2255)

FORSLAG TIL ENDREDE REGULSERINGSBESTEMMELSER (NY PARAGRAF 7) FOR SENTRUM OG INDRE SONE (SONEPLANEN).

Miljøverndepartementet har i brev av 28. juli 1977 og 19. oktober 1977 i medhold av paragraf 28,1,jfr. paragraf 27 i bygningslov av 18. juni 1965 stadfestet Oslo kommunestyres vedtak av 29. april 1976 om bestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone, med noen endringer foretatt av departementet, S-2255.

Pgf. 7. I denne reguleringsplan er det ikke tatt stilling til bevaringsspørsmålet.

Før prosjektering tar til, anbefales byggherrer og forslagsstillere å kontakte berørte kommunale myndigheter for å bringe klarhet i eventuelle bevaringsinteresser.

Når behandling av bebyggelsesplan eller søknad om rive- eller byggetillatelse tar til, og eksisterende bebyggelse forutsettes revet, skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes.

Premium rådgivning

Befaringsdato: Rapportdato: NJ6655 Referansenummer:

Sumareal

sertifiserte avgjørende

erfaringsbasert kvalitet.

være tjenester til handelen.

sammen

klagenemnd.

representerer

Organisasjonen forbrukerne med tilby fra

Rapportansvarlig

Boligbyggmedflereboenheter-Byggeår:1933

UTVENDIG

Bygningenharmaltetrevinduermed2-lagsglass. Kommentar; glass.

BygningenharBrann-oglydklassifisertentrédør.

INNVENDIG

VÅTROM

Bad/wc KJØKKEN avtrekksanlegg.

Lovlighet

tettesjikt

innredning

Tilstandsrapport

Byggeår

BygningenharBrann-oglydklassifisertentrédør.

Tilstandsrapport

VÅTROM

Generell

•Deterpåvistathøydeforskjellfratoppslukrist

Konsekvens/tiltak

Konsekvens/tiltak

•Våtrommetfungerermeddetteavviket.

•Merennhalvpartenavforventetbrukstiderpassertpåmembranløsningen.

•Overvåktilstanden

Konsekvens/tiltak

•Lokalutbedringmåutføres.

KJØKKEN

Årstall: 2017

Avtrekk

Årstall: 2024

Konsekvens/tiltak

Kilde:

Kilde: Eier

•Ommuligbørdetetableresventilasjonskanalutidetfrifraventilator.

Kommentar;

Vannledninger

Tilstandsrapport

•Deterpåvistandreavvik: Konsekvens/tiltak

•Deterikkepåvisttilfredsstillendeel-tilkoblingavvarmtvannstankiht.gjeldende

Konsekvens/tiltak •Detbøretablerestilfredsstillendeel-tilkoblingettergjeldendeforskrift.

Årstall: 2024

Kilde: Eier

Nei

Nei Nei

Kjeller22

Kjeller

Lovlighet

Kommentar Byggetegninger

Brannceller

Kommentar:

Befaring

14.8.2024Takstingeniør

Rekvirent

Matrikkeldata

Adresse

Hjemmelshaver

Andelsobjekt

Boligselskap

Org.nr. 988323632

Andelsnummer

Beliggenhet

Adkomstvei

Regulering

Eiendomsopplysninger

Forretningsfører post@eiendomsnokkel en.no

Kjøpesum 2009

Dokumenter

BeskrivelseDatoKommentarStatusSiderVedlagt

Egenerklæring13.08.2024Gjennomgått 4Nei

Ekspedisjonsdokument22.12.1932Gjennomgått 4Nei

TegningerGjennomgått 1Nei

FerdigattestVentilasjonsanleggGjennomgått 1Nei

MeglerbrevGjennomgått 2Nei

SamsvarserklæringGjennomgått 1Nei

•Tilstand:Byggverketsellerbygningsdelenstekniske,

•Symptom:Observerbartforholdsomgirindikasjonpåhvilken

•Skadegjørere:Zoologiskeellerbiologiskeskadegjørere,i

•Fuktsøk:Overflatesøkmedegnetsøkeutstyr(fuktindikator)eller

•Fuktmåling:Målingavfuktinnholdimaterialeelleri

•Utvidetfuktsøk(hulltaking):Boringavhullforinspeksjonog

•Normalslitasjegrad:Forventetnedslitingavmaterialei

•Forventetgjenværendebrukstid:Anslåtttidetbyggverkelleren

PERSONVERN

•ArealfastsettesetterForskrifttilavhendingslovenogNorsk Standard3940Areal-ogvolum-beregningeravbygningerfra

•Arealoppgisihelekvadratmeterirapporten,oggjelderfordet

•Bruksareal(BRA)erdetmåleverdigearealetsomerinnenfor

bruksareal(BRA-i),eksterntbruksareal(BRA-e)oginnglasset balkongmv(BRA-b).Terrasse-ogbalkongareal(TBA)opplyses

person-opplysninger

Egenerklæringsskjema

Detteskjemavilværeendelavsalgsoppgaven

Meglerfirma EnsjøEiendomsmeglingAS Oppdragsnr 91240193

Adresse Strømsveien20

Postnr 0657 Sted Oslo

Erdetdødsbo? Nei Ja

Avdødesnavn

Salgvedfullmakt? Nei Ja Navnhjemmelshaver

Nårkjøpteduboligen? 2021

Ihvilketselskaphardu(evt sameiet/brl/aksjelaget) tegnetbygningsforsikring?

Selger1Fornavn Joana

SPØRSMÅLFORALLETYPER EIENDOMMER

Hvorlengeharduboddi boligen? 2og6mnd

Gjensidige

Polise/avtalenr

Etternavn Qendro

Harduboddiboligen siste12mnd? Nei Ja

(spørsmålsombesvaresmed«Ja»,skalbeskrivesnærmereifeltet «Kommentar»)

1. Kjennerdutilomdeter/harværtfeilvedvåtrommene,f.eks.sprekker,lekkasje,råte,lukteller soppskader?

Nei Ja Kommentar

2. Kjennerdutilomdeterutførtarbeidpåbad/våtrom?Hvisnei,gåtilpunkt3.

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

3. Kjennerdutilomdeter/harværtfeilpåvann/avløp,herunderrørbrudd,tilbakeslag,tettslukeller lignende?

Nei Ja Kommentar

4. Kjennerdutilomdeter/harværtutførtarbeid/kontrollpåvann/avløp?

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

5. Kjennerdutilomdeter/harværtproblemermeddrenering,fuktinnsig,øvrigfuktellerfuktmerkeri underetasje/kjeller?

Nei Ja Kommentar

6. Kjennerdutilomdeter/harværtproblemermedildsted/skorstein/pipe,f.eksdårligtrekk,sprekker, påleggettertilsyn,fyringsforbudellerlignende?

Nei Ja Kommentar

7. Kjennerdutilomdeter/harværtskjevheter/setningsskader,f.eks.riss/sprekkerimur,skjevegulveller lignende?

Nei Ja Kommentar

8 Kjennerdutilomdeter/harværtsopp/råteskaderiboligen?

9

Nei Ja Kommentar

Kjennerdutilomdeter/harværtinsekter/skadedyriboligensomfeks rotter,mus,maurellerlignende?

Nei Ja Kommentar

10 Kjennerdutilomdeter/harværtskjeggkreiboligen?

Nei Ja Kommentar

11. Kjennerdutilomdeter/harværtutettheteriterrasse/garasje/tak/fasade?

Nei Ja Kommentar

12. Kjennerdutilomdetharværtutførtarbeiderpåterrasse/garasje/tak/fasade?

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

13. Kjennerdutilomdeter/harværtutførtarbeiderpåel-anleggetellerandreinstallasjoner(f.eks.oljetank, sentralfyr,ventilasjon)?Hvisnei,gåtilpunkt14.

Nei Ja,kunfaglært Ja,bådeavfaglærtogufaglært/egeninnsats Ja,kunavufaglært/egeninnsats Firmanavn

Redegjørforhvasom blegjortavhvemog når:

14. Kjennerdutilomdeterutførtkontrollavel-anleggetog/ellerandreinstallasjoner(f.eks.oljetank, sentralfyr,ventilasjon)?

Nei Ja Kommentar

15. Harduladeanlegg/ladeboksforel-bilidag?

Nei Ja Kommentar

16. Kjennerdutilomufaglærteharutførtarbeidersomnormaltbørutføresavfaglærtepersonerutoverdet somernevnttidligere(f.eks.pådrenering,murerarbeid,tømrerarbeidetc.)?

Nei Ja Kommentar

17. Kjennerdutilomdeternedgravdoljetankpåeiendommen?Hvisnei,gåtilpunkt18.

Nei Ja

18. Kjennerdutilforslagtil-ellervedtattereguleringsplaner,andreplaner,nabovarsel,elleroffentlige vedtaksomkanmedføreendringeribrukenaveiendommenellereiendommensomgivelser?

Nei Ja Kommentar

19. Kjennerdutilomdetforeliggerpåbud/heftelser/krav/manglendetillatelservedrørendeeiendommen?

Nei Ja Kommentar

20. Selgeseiendommenmedutleiedel,leilighetellerhybelellerlignende?

Nei Ja

21. Kjennerdutilomdeterinnredet/bruksendret/byggetutkjellerellerloftellerandredeleravboligen?Hvis nei,gåtilpunkt22.

Nei Ja Kommentar

22. Kjennerdutilmanglendebrukstillatelseellerferdigattest?

Nei Ja Kommentar

23. Kjennerdutilomdeterforetattradonmåling?

Nei Ja Kommentar

24. Kjennerdutilomdetforeliggerskaderapporter,tilstandsvurderinger,boligsalgsrapporterellermålinger?

Nei Ja Kommentar

25. Kjennerdutilandreforholdavbetydningsomkanværerelevantforkjøperåviteom(f.eks.rasfare, tinglysteforholdellerprivateavtaler)?

Nei Ja Kommentar

SPØRSMÅLFORLEILIGHETERI SAMEIER/BORETTSLAG/BOLIGAKSJESELSKAP:

26. Kjennerdutilomsameie/laget/selskapeterinvolvertitvisteravnoeslag?

Nei Ja Kommentar

27. Kjennerdutilvedtak/forslagtilvedtakomforholdvedrørendeeiendommensomkanmedføreøkte felleskostnader/øktfellesgjeld?

Nei Ja Kommentar

28. Kjennerdutilomdeter/harværtsopp/råteskader/insekter/skadedyrisameiet/laget/selskapetsomf.eks. rotter,mus,maurellerlignende?

Nei Ja Kommentar

29. Kjennerdutilomdeter/harværtskjeggkreisameiet/laget/selskapet(ifellesarealelleriandreboliger)?

Nei Ja Kommentar

TILLEGGSKOMMENTAR

Jegbekrefteratopplysningerergittetterbesteskjønn Jegerkjentmedatdersomjeghargittufullstendige,uriktigeeller misvisendeopplysningeromeiendommen,vilselskapetkunnesøkehelellerdelvisregressforsineutbetalingereller reduseresittansvarheltellerdelvis,jfr Vilkårforboligselgerforsikringpunkt91ogforsikringsavtalelovenkapittel4

Jegerorientertomatmittmuligeansvarsomselgeretteravhendingsloven,eventueltetterkjøpsloven(aksjeboliger),ogom AnticimexForsikringsboligselgerforsikringstilbud Jegerklaroveratavtaleomtegningavforsikringerbindendefra signeringavegenerklæringsskjema PremietilbudetsomergittavmeglererbindendeforAnticimexForsikringi6måneder fraoppdragsinngåelsemedmegler.Etterdettevilpremienogforsikringsvilkårenekunnejusteres.

Nårpremietilbudetikkelengererbindendeforforsikringsselskapet,måegenerklæringsskjemaetsignerespånyttog eventuelleendringerpåføres Detvildaværeforsikringspremienogforsikringsvilkårenepånysigneringsdatosomleggestil grunn

Detkanikketegnesboligselgerforsikringvedsalgavboligeiendomifølgendetilfeller: -mellomektefellerellerslektningerirettoppstigendeellernedstigendelinje,søsken,eller -mellompersonersomborellerharboddpåboligeiendommenog/eller -nårsalgetskjersomleddisikredesnæringsvirksomhet/erennæringseiendom -etteratboligeiendommenerlagtutforsalg

-Dersomdetikkeforeliggerrisikovurdering(tilstandsrapport)forboligeiendommensomtilfredsstillerkraveneiforskrifttil avhendingslovaFOR-2021-06-08-1850

Forsikringsselskapetkanvedskriftligsamtykkelikevelaksepteretegningavforsikringogsåiovennevntetilfeller Dersom selskapetikkehargittskriftligsamtykke,kanerstatningenbortfalle.

Vedoppgjørsoppdragtrerforsikringenikraftnårkontraktenersignertavbeggeparter,begrensettilsiste12månederfør overtakelse

Forøvrigoppfordrerselgerpotensiellekjøperetilåundersøkeeiendommengrundig,jf.avhendingsloven§310ogkjøpslovens§20(aksjeboliger).

VedsigneringavnærværendeskjemaaksepteresatBuysureAS,VismaRealEstateASogSignicatASikkeharansvarfor transaksjonensomtjenestenbenyttestil,ogikkekanholdesansvarligforeventuelttapavnoenartsomfølgeavbrukerfeil, eventuellefeilvedSignicatASogVismaRealEstateASsinetjenesterellertredjepartsløsninger,herunderBankID

Forsikringsvilkåreneleserduisinhelhetpå: https://buysureno/Anticimex/vilkaar

Lesmeromboligselgerforsikringenogseprislisterher: buysureno/boligselgerforsikring

Jegønskeråtegneboligselgerforsikring,ogbekrefteråhamottattoglestforsikringsvilkåreneog informasjonsbrosjyretilselgeriforbindelsemedtegningavboligselgerforsikring Forsikringentrerikraftpådet tidspunktdetforeliggerenbudakseptmellompartene,begrensettiltolvmånederførovertagelse Ved oppgjørsoppdragtrerforsikringenikraftnårkontraktenersignertavbeggeparter,begrensettilsiste12månederfør overtakelse Jegbekreftermeddetteateiendommenikkeerennæringseiendom,atdenikkeselgessomleddi næringsvirksomhetellermellomektefellerellerslektningerirettoppstigendeellernedstigendelinje,søsken,eller mellompersonersomborellerharboddpåboligeiendommen Dersomforsikringenertegnetistridmed ovenstående(seogsåforsikringsvilkårenepunkt9)kanAnticimexForsikringsøkehelellerdelvisregressforsine utbetalingerog/ellerreduseresittansvarheltellerdelvis Jegerinnforståttmedateiendomsmeglerenikkehar fullmakttilågjøreunntakfraovennevntebegrensninger Jegeroppmerksompåat9%avtotalforsikringskostnader honorartilBuysureAS Honoraretinngåridentotalepremiendusomkundebetaler,inkl evt administrasjonsgebyrer.

Jegønskerikkeåtegneboligselgerforsikring,menmeglerhartilbudtmegåtegneslikforsikring.

Jegkanikketegneboligselgerforsikringiht.vilkår

Opprettet:13/08/202420:38:57(EES-versjon:2)

Elektronisk signatur

Signert av Eikå, Jannike

Signert av Brodin, Charlotte

Signert av Beck, Anne Eva

Dato og tid (UTC+01:00) Central European Time (Berlin)

11/08/2023 17:15:39

Fødselsdato

1998-09-18

Signaturmetode

Norwegian BankID

Dato og tid (UTC+01:00) Central European Time (Berlin)

11/12/2023 18:45:46

Fødselsdato

1993-01-16

Signaturmetode

Norwegian BankID

Dato og tid (UTC+01:00) Central European Time (Berlin)

11/13/2023 19:56:21

Fødselsdato

1996-08-27

Signaturmetode

Norwegian BankID

Dette dokumentet er signert med elektronisk signatur En elektronisk signatur er juridisk forpliktende på samme måte som en håndskrevet signatur på papir Denne siden er lagt til dokumentet for å vise grunnleggende informasjon om signaturen(e), og på de følgende sidene kan du lese dokumentet som er signert. Vedlagt nnes også en PDF med signaturdetaljer, og en XML-l med innholdet i den elektroniske signaturen(e) Vedleggene kan brukes for å verisere gyldigheten av dokumentets signatur ved behov

Protokoll fra ekstraordinær generalforsamling 2023

Nedre Vålerenga Borettslag

Tid: Tirsdag 5. september 2023 – kl 18.00-20.30

Sted: Vålerengahjemmet, Etterstadgata 10

Sak 1 Konstituering

Valg av møteleder

Som møteleder ble Anne Eva Beck valgt.

Godkjenning av innkalling og sakliste

Innkalling og sakliste ble godkjent

Valg av referent

Som referent ble Bente-Marie Nørgård valgt.

Valg av to til å medundertegne protokollen

Charlotte Brodin og Jannike Eikå ble valgt til å medundertegne protokollen.

Følgende andelseiere var representer:

Almir Alispahic Spaho

Anne Eva Beck

Biljana Stalovic representert ved fullmektig Almir Alispahic Spaho

Cathrine Nordheim

Charlotte Brodin

Christer Alterborn Vik

Daniel Ørnevik

Elisabeth Grindheim Brodalen

Ellen Antonsen

Emil Krijesterac

Idar Helgesen Udl

Ine Andersen Tjønnvåg representert ved fullmektig Sami Altaf Nagari

Isak Blom

Jan Egil Andersen

Jannike Eikå

Joana Qëndro

Karoline Bakken Lund

Kim Riise representert ved fullmektig Ove Steholen

Kristine Herfjord Ferangen

Malene Haugo Fredly

Mari Aasen representert ved fullmektig Elisabeth G. Brodal

Marie Hanger

May Vorland

Nasim Abbas

Nele Loobas

Ove Stenholen

Roger Vinje

Sami Altaf Nagari

Sammy Suais Huas

Silje sæverås

Det møtte 30 andelseiere hvorav 4 andelseiere var representert ved fullmakt. Totalt 30 av 71 andelseiere var dermed representert.

Fra forretningsfører møtte: Bente-Marie Nørgård

Sak 2 Borettslagets økonomi - orienteringssak

Styreleder presenterte borettslagets økonomi med tall fra uke 36

Styret la frem månedlige og årlige leieinntekter på andelsleiligheten som leies ut, og næringslokalet.

Vedtak: Styrets orientering ble tatt til etterretning.

Sak 3 Brannvern

I Juni og august, utenfor fellesferien, har det blitt utført brannsjekk hos andelseiere som har vært tilstede og tilgjengelig.

Beboere har også fått mulighet til å bestille brannslukningsapparat og røykvarsler via styret. Dette tilbudet var det ingen beboere som benyttet seg av.

Styret legger frem en oversikt over resultatene av kontrollen gjort av Norsk Brannvern.

Styreleder har derfor innhentet informasjon og tilbud fra Norsk brannvern om pålagt utstyr i henhold til Oslo kommunes forskrifter. Styret understreker viktighet og lovpålagthet om å installere disse, og det er sentralt at styret som blir valgt under den ekstraordinære generalforsamling, gjennomfører nevnte lovpålagte brannsikringstiltak så raskt som mulig. Disse sikringstiltakene krever en del økonomiske midler, og det er nødvendig at

Dette gjelder blant annet:

Brannvarslingsanlegg:

Siden bygget har to separate rømningsveier, er det ikke krav til at leilighetene har brannvarsling tilkoblet felles sentral, kun fellesarealene. De understreker at man har høyere sikkerhet med fulldekkende brannvarsling, men at prisen er vesentlig høyere.

Rømningsskiltene i bygget må fikses.

Vedtak: Styret må innhente flere tilbud og sørge for at bygget oppfylle lokale brannforskrifter samtidig som kostnadene må holdes på forsvarlig nivå.

Sak 4 Strømbrudd

I forbindelse med at det har vært en rekke strømbrudd i bygget henter styret inn vurdering fra flere elektrikere som gjør en vurdering av hva som forårsaker strømbruddene. Det hentes også inn rapport fra strømselskaper for å undersøke om det er andre årsaker som forklare bruddene. Innhentet informasjon legges frem på generalforsamlingen.

Vi har også blitt anbefalt å sikre det elektriske anlegget i bygget ytterligere ved å bytte/sette inn låser i dørene på sikringsskapene som ikke har, eller har skader på låsesystemet sitt. Forslag om bytte av dører kommer på bakgrunn av anbefaling av elektriker, og er i henhold til gjeldende HMS-hensyn, i at alle beboeres sikkerhetsmessige helseforhold best mulig blir bevart.

Forslag til vedtak:

Vedtakene stemmes over i oppsatt rekkefølge.

1. Styret utbedrer årsaken til strømbruddene i samsvar med vurdering fra fagkyndige. Ødelagte låser/dører uten låser på sikringsskap skal byttes i hele bygget skal byttes.

Vedtak:

Styrets forslag ble enstemmige vedtatt.

Sak 5 Vedtektsendring

For å sikre best mulig vedlikehold av bygget og borettslaget, foreslår styret følgende vedtektsendring:

1. Alt arbeid som blir gjort på bygget og generelt knyttet til borettslaget skal tydelig dokumenteres og arkiveres. Dette er for at nødvendig informasjon kan gjenhentes for nye styrer, og at det kan ettergås dersom feil i oppstår etterkant. Denne dokumentasjonen skal lagres digitalt i borettslagets systemer.

For å sikre at borettslagets økonomi best mulig blir bevart foreslår styret følgende vedtektsendring:

2.Styremedlemmer kan ikke godkjenne egne fakturaer, utlegg og utgifter.

3. Fakturaer for utgifter knyttet til arbeid gjort av styremedlemmer, skal godkjennes av andre i styret enn vedkommende som selv har utført arbeidet.Slike utgifter skal tydeliggjøres og presenteres som en egen post for generalforsamlingen, og være tydelig presentert som en egen post under årsberetning og årsregnskapet.

Forslag til vedtak:

1. Foreslåtte vedtektsendringer vedtas.

2. Vedtektsendring 1 vedtas.

3. Vedtektsendring 2 vedtas.

4. Vedtektsendring 3 vedtas.

Vedtak : Styrets forslag ble enstemmig vedtatt.

Sak 6 Innmeldte saker fra andelseiere

Oppgradere vaskerom – Charlotte Brodin

Det virker å være mye fukt i gulvet på vaskerommet, grunnet vannet fra vaskemaskinen som går utover gulvet under bruk. Dette har forårsaket det som kan virke som mugg/sopp. Legger ved bilder.

Det kan se ut til at gulvet som ikke lenger har belegg over seg er mer angrepet enn resten.

Beboer har ikke sett problemet i like stor grad tidligere, men anser det som så mye at vi burde gjøre noe for å bedre miljøet nede på vaskerommet. Om ikke det ikke blir gjort en hel oppgradering, bør muligheter for å forbedre løsningen med vannet som kommer fra vaskemaskinen undersøkes.

Om vi får til å begrense vannet på gulvet og forhindre mer fukt, vil det være stor sannsynlighet for at fukten ikke sprer seg utover virker i kjelleren.

En oppgradering av vaskerommet vil også være bra for stabiliteten av vaskemaskinen som nærmest hopper under sentrifugering grunnet ustabilt underlag. Det kan se ut til at vannet er med på å smuldre opp gulvet under.

Fra styret: vaktmester har også bemerket problematikken knyttet vannavløpet fra vaskemaskinene, og informert om at det er nødvendig med utbedring av røsystemet i kjeller.

Forslag 1 omhandler fullstendig oppussing og oppgradering av hele vaskerommet. Forslag 2 omhandler å gjennomføre nødvendig vedlikehold av vaskerommet.

Forslag til vedtak:

1. Oppgraderingen av vaskerom fremskyndes. Styret skal få inn en kyndig til å gjøre en vurdering av behov, deretter innhente tilbud fra aktuelle bedrifter, og så igangsette arbeidet med oppgradering av hele vaskerommet.

2. Oppgraderingen av vaskerom fremskyndes. Styret skal få inn en kyndig til å gjøre en vurdering av behov, og deretter innhente tilbud fra aktuelle bedrifter, og deretter igangsette arbeidet med oppgradering av vaskerommet som anses som nødvendig vedlikehold, da særlig gulv og rør.

Vedtak: Generalforsamlingen fattet følgende enstemmige vedtak:

Oppgraderingen av vaskerom fremskyndes. Styret skal få inn en kyndig til å gjøre en vurdering av behov, særlig mht hvorvidt sluk og rør må skiftes, sjekke fukt og hvilken utbedring av gulvet som kreves. Det som anses som nødvendig vedlikehold skal utføres.

Styret skal deretter innhente tilbud fra flere bedrifter og får fullmakt til å engasjer den bedriften som anses å gi det beste tilbudet.

Styret skal fremsette reklamasjon på vaskemaskinene.

Sak 7 Innmeldt sak fra andelseier

Dører - Nele Lobaas

Det må etableres låserutiner som sikrer at ingen andre enn beboere kan komme seg ned til bodene. Slik det er i dag står dør i 1.etg. ned til kjelleren (ved postkasseinngangen) ofte i åpen stilling, og da gjerne med åpen dør ut til bakgården. Det var senest 13.08 sent på kvelden.

Vennligst bytte ut lås med samme type lås som er i bruk for andre siden for kjellerdør. Dette gir uvedkommende fri adgang til bodene og trappegangen ved postkassene. Dette må det komme på plass en ordning som ivaretar. Nabobydeler på Ensjø har nettopp opplevd tyveri fra boder.

Om vi ikke har på plass låste dører, vil vi få avkortning på krav til forsikring om vi skulle oppleve tyveri fra bodene.

Forslag til vedtak:

1. Styret skal hente inn tilbud for bytte av lås på dørene mot kjeller og bakgård. Løsningene skal være "smekklåser" som dør til kjeller ved inngangen i nord.

2. Styret skal hente inn tilbud for bytte av lås på dørene mot kjeller og bakgård, og vurderer deretter om dette er en økonomisk prioritet.

Vedtak: Alternativ 2 ble enstemmig vedtatt.

8. Fellesarealer i 3. etasje

Styret orienterte generalforsamlingen om saken som pågår om fellesarealene i 3. etasje. For å sikre borettslagets interesser foreslås følgende

Forslag til vedtak:

 Kommende styre skal videreføre pågående sak om fellesarealene i 3. etasje.

Styret skal legge borettslagets interesser til grunn for beslutninger som blir gjort om saken. Dersom styret ønsker å avslutte saken før den er ferdig behandlet, skal borettslaget kalle inn til ekstraordinær generalforsamling for andelseierne. På dette møtet skal konsekvenser av begge hendelsesforløp legges frem. I etterkant av presentasjonen av hendelsesforløpet skal andelseierne ta beslutningen om saken avsluttes eller videreføres.

På generalforsamlingen i 2024, skal styret legge frem oppdatering om saken. Fremtidige generalforsamlinger skal også oppdateres om saken, til den er ferdig behandlet.

Dersom styremedlemmer er deltakende eller motpart i konflikten, skal de ikke delta i møter hvor saken blir behandlet. De skal heller ikke ha stemme- eller talerett i hvordan saken skal utarte seg på borettslagets vegne.

 Styrets vedtak om å gå til sak vedtas av generalforsamlingen

 Styret gis fullmakt til å inngå forlik under saken.

Etter en grundig debatt om saken ble det fremmet og stemt over følgende alternative forslag:

Kommende styre skal videreføre pågående sak om fellesarealene i 3. etasje.

Styret skal legge borettslagets interesser til grunn for beslutninger som blir gjort om saken.

Styret skal først forsøke å forhandle frem et forlik med aktuell andelseier. Dersom det blir aktuelt å selge arealet til andelseieren skal det legges til grunn en markedsmessig verdivurdering av arealet og den verdiøkning andelen får når den lovlig kan gjøres om til en 2roms leilighet. Styret gis fullmakt til å inngå forlik i saken.

Dersom det ikke oppnås forlik med andelseieren skal styret legge frem saken frem for en ny generalforsamling som skal stemme over om borettslaget skal anlegge sak mot andelseieren. Generalforsamlingen skal forelegges en juridisk vurdering, herunder prosessrisiko.

På generalforsamlingen i 2024, skal styret legge frem oppdatering om saken. Fremtidige generalforsamlinger skal også oppdateres om saken, til den er ferdig behandlet.

Dersom styremedlemmer er deltakende eller motpart i konflikten, skal de ikke delta i møter hvor saken blir behandlet. De skal heller ikke ha stemme- eller talerett i hvordan saken skal utarte på borettslagets vegne.

Vedtak: Det alternative forslaget ble vedtatt mot 2 stemmer. Det var 2 blanke stemmer.

9 Finansiering av vedlikehold av bygget og økonomisk buffer

Under generalforsamlingene i 2022 og 2023 ble det presentert en vedlikeholdsplan for bygget. Denne er lagt ved som vedlegg.

Bygget er fra 1930-tallet, og det er nødvendig at bygget rehabiliteres, vedlikeholdes og repareres ved behov. I vedlegget med tiltaksplanen utarbeidet av Anode fra 2021, blir nødvendig vedlikeholdsarbeid presisert, og det er viktig at et slikt arbeid kan igangsettes for å unngå unødige utgifter for andelseiere og konsekvenser knyttet til avkorting eller avslag av forsikringsselskapet. Dersom borettslaget ikke har midler til å dekke et nødvendig vedlikeholdsarbeid, kan dette medføre at andelseiere vil bli tilsendt regninger for arbeid gjort i borettslaget.

Det understrekes også hvordan forsikringsavtalene våre påvirkes dersom nødvendig vedlikehold ikke blir gjort.

Per nå anser ikke styret at økonomien i borettslaget strekker til for både vedlikehold, og uforutsette utgifter. Det er derfor nødvendig finansiering som kan bidra til både vedlikehold, og å dekke uforutsette utgifter.

Fellesutgiftene ble satt opp fra juli med 300 kr, samt 10 % økning av grunnfellesutgiftene per beboer. Årlig vil dette tilsvare 255 000 i økte midler for vedlikehold. Styret foreslår å sette opp fellesutgiftene med 200 kr ytterligere, dette tilsvarer totalt 426 000 kr årlig.

Følgende forslag til vedtak for finansiering som presenteres under stemmes over hver for seg. Det er nødvendig med en høyere grad av finansiering da vedlikeholdsarbeidet som skal gjennomføres er av høyere prisklasse. Styret anser det som behovsmessig at flere må vedtas sammen.

Styret anser det som mest økonomisk gunstig å selge byggets andelsleilighet som i dag leies ut. Denne vurderingen er gjort med bakgrunn i sak 1, og “Borettslagets økonomi - orienteringssak” som presenterte inntekten den gir. Fordi det er en såpass lav årlig inntekt, vil det være hensiktsmessig for borettslaget å bruke salgsinntekter på nødvendig vedlikehold av særlig ventilasjonsrens, vedlikehold av tak, nøkkelsystem, og fasade.

Forslag til vedtak:

–Generalforsamlingen vedtar salg av borettslagets andelsleilighet. Salgssummen skal etterstrebes å være det høyeste markedet kan oppnå. Borettslaget ansetter en megler som gjør verdivurdering, og andre relevante salgsoppgaver.

– Generalforsamlingen vedtar å ta opp lån for vedlikehold

– Generalforsamlingen vedtar at utgifter for vedlikehold blir sendt ut til beboere med engangssum per vedlikeholdsoppdrag.

Vedtak: Styrets forslag ble vedtatt mot 8 stemmer.

Sak 10. Budsjett

Revidert budsjett blir presentert i etterkant av vedtak gjort under den ekstraordinære generalforsamlingen. Styret setter av nødvendig tid ca. 15 minutter pausetid) for å revidere budsjettet, og legger det så frem for generalforsamlingen.

Forslag til vedtak

Styret sender ut revidert forslag til budsjett og gir andelseierne en ukes frist til å bemerke det reviderte budsjettet. Det endelige budsjettet sendes deretter til informasjon

Vedtak: Styret forslag ble enstemmig vedtatt.

Sak 10 Valg

Valgkomiteen la frem sin innstilling for valg av styremedlemmer.

Som styreleder var foreslått Sami Altaf Nagari. Som styremedlemmer var følgende foreslått: Sayed Abbas

Elisabeth G. Brodalen (valgt for 2 år i ord. generalforsamling) Som varamedlemmer var følgende foreslått:

Ove Stenholen (valgt for 1 år i ordinær generalforsamling)

Almir A. Spaho foreslo som styreleder Anne Eva Beck

Vedtak: Anne Eva Beck ble valgt med 13 stemmer, mens Sami Altaf Nagari fikk 9 stemmer.

Almir A Spaho forelso at hele styret skulle velges på nytt.

Vedtak: Forslaget om å velge hele styret på nytt fikk 22 stemmer, og ble dermed vedtatt.

Det ble deretter foreslått å utvide styret med 1 styremedlem.

Vedtak: Forslaget om å utvide styret med 1 styremedlem ble enstemmig vedtatt.

Som nye styremedlemmer ble følgende foreslått:

Sammy Suais Huas

Sami Altaf Nagari

Almir A. Spaho

Vedtak: Som styremedlemmer ble Sammy Suais Huas, Sami Altaf Nagari og Almir A. Spaho ble valgt.

Som varamedlemmer ble Kristine Herfjord Ferangen og Ove Stenholen foreslått.

Vedtak: Kristine Herfjord Ferangen og Ove Stenholen ble valgt.

Som valgkomite ble Roger Vinje og Charlotte Brodin foreslått.

Vedtak: Roger Vinje og Charlotte Brodin ble valgt.

Møtet ble avsluttet kl 21.30.

Underskrifter:

Anne Eva Beck

Charlotte Brodin Jannike Eikå

Protokoll fra ordinær generalforsamling 2022

Nedre Vålerenga Borettslag

Tid: Torsdag 9. juni 2022 – kl 18.00-20.30

Sted: Kampen Menighetshus, Normannsgata 55

Sak 1 Konstituering

Styreleder Kari-Ann Skårbø Sande åpnet møtet og ønsket velkommen. Hun foreslo Bente-Marie Nørgård som møteleder. Generalforsamlingen valgte deretter Bente-Marie Nørgård som møteleder.

Kari-Ann Skårbø Sande ba deretter om at generalforsamlingen tillot en hybridløsning ved å tillatte at en andelseier fikk delta på møte via Teams. Generalforsamlingen ga enstemmig sin tilslutning til dette.

Innkalling og sakliste ble godkjent.

Thor Eckmann foreslo Karin Elizabeth Torp som referent. Karin Elizabeth Torp sa seg villig til det og hun ble enstemmig valgt som referent.

Protokollen:

Trond Andreassen og Roger Vinje ble valgt til å underskrive protokollen.

Følgende andelseiere var representer:

Almir Alispahic Spaho

Anders Leikarnes representert v/fullmektig Cheryl Johnsson

Anne Eva Beck

Anne Stålegård

Biljana Stalovic representert v/fullmektig Mario Maric

Charlotte Brodin

Daniel Ørnevik

Emil Krijesterac representert v/fullmektig Joana Qendro

Fredrik Grøndahl

Gullik Andre-Fjordbo representert v/fullmektig Karin Elizabeth Torp

Ine Andersen Tjønnvåg representert v/fullmektig Ove Stenholen

Ingvild Holen

Isak Blom

Jannike Eikå

Joana Qendro

Kari-Ann Skårbø Sande

Karin Elizabeth Torp

Karoline Bakken Lund deltok via Teams

Kim Riise representert v/fullmektig Bjørn Stenholen

Mari Aasen representert v/fullmektig Thor Eckmann

Mario Maric

May Therese Vorland representert v/fullmektig Almir A. Spaho

Nasim Abbas

Nele Loobas

Ove Stenholen

Roger Vinje

Sami Altaf Abbas

Sammy Suais Huas

Sigmund Kydland representert v/fullmektig Bente-Marie Nørgård

Tom Christer Larsen representert v/fullmektig Marianne Reizer Lyngaas

Tore Bratberg representert v/fullmektig Kari-Ann Skårbø Sande

Victor Jaxhagen

Virginija Sileviciute representert v/fullmektig Trond Andreassen

Det møtte 21 andelseiere. 1 andelseier deltok via Teams. 12 andelseiere var representert ved fullmakt. Totalt 34 av 71 andelseiere var dermed representert.

Fra forretningsfører møtte: Bente-Marie Nørgård.

Sak 2 Styrets årsberetning for 2021

Styremedlem Karin. E Torp gjennomgikk årsberetningen.

Den juridiske vurderingen omtalt under punktet Fibernett side 5. legges ved protokollen etter anmodning fra generalforsamlingen.

Vedtak: Styrets årsberetning ble tatt til orientering.

Sak 3 Regnskap for 2021 / Revisjonsberetning

Forretningsfører fremla årsregnskapet for 2021.

Vedtak: Regnskap for 2021 ble godkjent. Revisjonsberetningen tas til etterretning.

Styrehonorarer for 2021 ble fastsatt til det samme som var budsjettert, kr 90.000 + arbeidsgiveravgift. Styret foretar selv fordelingen seg imellom.

Revisor godtgjøres etter faktura.

Sak 4 Tiltaks- og vedlikeholdsplan for Strømsveien 20

Styreleder la fram Tiltaksplanen med forslag til finansiering.

Det ble votert over hvert enkelt forslag til tiltak for kommende styreperiode. Følgende tiltak prioriteres for perioden 2022/2023:

- Tekking av ventilasjonshus på taket

- Beising av vinduer og balkongdører

- Rens av ventilasjonskanaler

- Nytt låsesytem/nytt digital dørklokkesystem

- El-sjekk

- Vannsjekk

- Felling av tre i bakgård

- Oppgradering av vaskerom

Vedtak:

Generalforsamlingen fatter deretter følgende enstemmige vedtak

- gir sin tilslutning til at det settes av kr 200 000 I budsjettet for 2022 til utferdigelse av rapport fra fagekspert om ventilasjonsanlegget, rørsystemet og det elektriske anlegget i Strømsveien 20.

- ber styret innhenter priser på revidert tiltaksplan for 22/23. Når totalsummen for alle tiltak foreligger, innkaller styret til ekstraordinær generalforsamling for å vedta finansieringen

Sak 5 Nye vedtekter

Styreleder fremla forslaget til nye vedtekter.

Det var enighet om at andelseierne skal varsles om forbudet om å installere elektrisk kjøkkenvifte nedfelt i punkt 4.2. Det gis frist til 1.8. om å bringe dette i orden i den enkelte leilighet.

Styrets innstilling til vedtak: Generalforsamlingen vedtar de nye vedtektene for Nedre Vålerenga Borettslag.

Vedtak : Styrets innstilling ble enstemmig vedtatt.

Sak 6 Innmeldte saker fra andelseiere

Generalforsamlingen behandlet de to første sakene under ett.

6.a Utrede mulighet for bytte av forretningsfører.

6.b Forslag om å endre forretningsfører til OBOS Eiendomsforvaltning AS

Roger Vinje presenterte sitt forslag.

Vedtak:

Generalforsamlingen stemmer for at styret går ut i markedet for å undersøke om det er forretningsførere med mer transparent og billigere forvaltning enn dagens forvaltning.

Styret må avgjøre ut fra igangsatte og pågående prosesser, når det er aktuelt med et eventuelt bytte av forvalter/forretningsfører.

6 c. Om ventilasjonsanlegget.

Sammy Suais Huas la fram sitt forslag.

Vedtak:

Styret gis fullmakt til å inspisere hver enkelt leilighet etter 1. 8 2022 og sjekke at det ikke koples elektriske kjøkkenvifter til ventilasjonsanlegget.

Sak 7. Budsjett 2022

Styreleder presenterte forslaget til budsjett for 2022.

Det utsendte forslaget ble rettet opp i forhold til vedtaket fattet i sak 4.

Under DRIFTSINNTEKTER utgår salget av borettslagets leilighet og tilsvarende fjernes Tiltaks- og vedlikeholdsplanen under DRIFTSKOSTNADER.

I tillegg til styrehonoraret under LØNN OG SOSIALE KOSTNADER skal utgifter til dekking av styreleders reisekostnader og tapt arbeidsinntekt legges inn med inntil kr 10 000.

Revidert forslag til budsjett 2022 legges ved protokollen.

Vedtak:

Generalforsamlingen vedtok det reviderte budsjettet for 2022.

Sak 8. Valg

Valg av styreleder:

Kari-Ann Skarbø Sande sa seg villig til å bli sittende som styreleder fram til ekstraordinær generalforsamling. Hun er i dag bosatt og arbeider i Bergen. Det er en betingelse at hennes reiseutgifter og eventuelle tap av arbeidsinntekt dekkes over borettslagets budsjett.

Kari- Ann Skarbø Sande ble valgt ved akklamasjon.

Valg av styremedlem og varamedlemmer til styret.

Anne Eva Beck ble foreslått som nytt styremedlem.

Roger Vinje og Charlotte Brodin ble foreslått som nye varamedlemmer.

Alle ble valgt ved akklamasjon.

Det nye styrets sammensetning:

Styreleder Kari-Ann Sande (fram til ekstraordinær generalforsamling)

Styremedlem Almir Alispahic Spaho (ikke på valg)

Styremedlem Anne Eva Beck (valgt for 2 år)

Varamedlem Roger Vinje (valgt for ett år)

Varamedlem Charlotte Brodin (valgt for ett år)

Valg av ny valgkomite

Roger Vinje

Charlotte Brodin

Victor Jaxthagen

ble valgt ved akklamasjon.

Møtet ble avsluttet kl 20.30.

Underskrifter:

Karin Elizabeth Torp (ref.)

INNKALLING 2024

Nedre Vålerenga Borettslag

Torsdag 11.04.2024 kl. 17:00

Kampen Menighetshus (Kirkestuen), Normannsgata 55

Styrets oppgaver

Styret skal lede borettslaget/sameiet i samsvar med lov, vedtekter og vedtak på årsmøtet.

Noen av styrets viktigste oppgaver:

•Styret avholder styremøter etter behov. Styret skal føre protokoll fra sine møter.

•Styret vedtar budsjett og nødvendige reguleringer av felleskostnader.

•Styret foretar bestillinger og anviser fakturaer til betaling.

•Styret tar beslutninger om bruk av midler til drift og vedlikehold.

•Styret behandler klagesaker og vedtar eventuelle reaksjoner i form av advarsler eller salgspålegg.

•Styret behandler skadesaker på bygning, og melder fra til Usbl om eventuelle forsikringssaker.

•Styret er arbeidsgiver for vaktmester, renholder med flere.

Usbl’s oppgaver

Usbl er borettslagets/sameiets forretningsfører og bistår styret i deres virke.

Noen av Usbl’s oppgaver:

•Sørger for forvaltning av borettslagets/ sameiets midler.

•Krever inn felleskostnader. Foretar kontroll med innbetalinger og purringer, samt inndrivelse av eventuelle restanser via Klare Finans.

•Innberetter nødvendige opplysninger til offentlige myndigheter.

•Utarbeider utkast til budsjett.

•Bistår styret med råd og tilrettelegging av årsmøte.

•Fremforhandler gunstige rabattavtaler for borettslaget/sameiet og beboere.

•Registrerer eierskifter og påser at eventuelle regler for forkjøpsrett blir overholdt.

•Utfører løpende regnskapsførsel.

•Utarbeider årsregnskap.

•Registrerer og utbetaler styrehonorar.

Informasjon til beboerne

Informasjon til beboerne gis vanligvis av styret og henvendelser bør derfor i utgangspunktet rettes til styret.

Ved spørsmål om betaling av felleskostnader kan Klare Finans kontaktes på telefon 75 40 36 00 eller e-post post@klarefinans.no. Alle kan finne sine felleskostnader på Bonabo på usbl.no.

Du finner denne innkallingen, samt andre nyttige dokumenter og opplysninger om ditt borettslag/sameie på Bonabo for beboere. Fra menyen «Min bolig» og «Felleskostnader» får du også oversikt over dine månedlige felleskostnader.

Saksliste

tørketrommel

•

•Calling-ogringeklokkeanlegg–utbedredisse 2024-2025,ogkommemedtilbakemelding

Styretkaniperioden2024-2025 gangarbeidetmedarbeidknyttet 5.5Vedtektsendringer 7.3-underpunkt.4.

•

Strykningsforslag."Budsjett"fjernessompunkt. Ref.borettslagsloven§8-9ang.

årlig.

• Bestemmelseomat"årsoppgjørogårsberetning generalforsamlingmedmindre

7.3.Strykningsforslag."Valgavrevisor"fjernes

• "Revisorsberetningskalalltidlesesopp."

• oppdaterestil:"Valgavstyremedlemmer,

• •Nyttpunktleggestilvedtektene:"8.5.

•

kjønnene.

bor eier

5.6Vedtektsendring§8-1Styremedlemmer

•

Nåværende • varamedlemmer.

Vedtektenes§8-1endresfra: "Borettslagetskalhaetstyrebestående tovaramedlemmer."

Til: "Styretskalbeståav2styremedlemmer, varamedlemmer."

4.5-Kameraovervåkning(1)Borettslaget

"6.Deterikketillattåhensette til kildesorteringsstasjoner.Vedkommende

"6.Deterikketillattåhensette isopor, til gebyrforfjerningavsøppelet,ogenbotpå2000kr."

Disponible midler fra foregående årsregnskap

B. Endring i disponible midler

av disponible midler:

Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet pr. 31.12. De defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld.

Kortsiktig

Anne Eva Beck Styreleder

Sammy Suais Huas Styremedlem

AlmirAlispahic Styremedlem

SamiAltaf Nagari Styremedlem

Note 0 - Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.

Klassifisering og vurdering av balanseposter

Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående.

Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.

Fordringer

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene.

Varige driftsmidler

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr 50.000,-.Avskrivningssats for bygninger er satt til null i henhold til forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.

Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidler og avskrives ihht driftsmidlets levetid.

Driftsinntekter

Felleskostnader bokføres og inntektsføres i takt med opptjening. Inntektsføring ved salg av varer/tjenester skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres etter hvert som de opptjenes.

Skattetrekk

Ved lønnskjøring overføres skattetrekk til en felles skattetrekkskonto i Usbl.

Individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Årets innbetaling på Individuell nedbetaling av fellesgjeld utgjør kr.395 367, ordinære avdrag utgjør i 2023 kr. 232 321.

Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) er behandlet etter gjeldsmetodeløsningen. Ekstrainnbetalinger fra eiere klassifiseres som forskuddsbetaling av eiers kapitalkostnader, og står i balansen under langsiktig gjeld.

Gjelden til eier vil bli redusert i takt med nedbetalingen av fellesgjelden etter opprinnelig nedbetalingsplan, og årlig nedkvittering framkommer i resultatregnskapet som inntekt etter driftsresultat før IN.

Note 1 - Innkrevde felleskostnader

Note 2 - Andre driftsinntekter

Note 3 - Lønnskostnader og styrehonorar

Personalkostnader omfatter lønns- og personalkostnader, samt arbeidsgiveravgift.Antall årsverk sysselsatt: 0

Note 4 - Varige driftsmidler

Anskaffelseskost pr.01.01 :

Årets tilgang :

Årets avgang :

Anskaffelseskost pr.31.12:

Akkumulerte avskrivninger pr.31.12:

Akkumulerte nedskrivninger pr.31.12:

Bokført verdi pr.31.12:

Anskaffelsesår :

Antatt levetid i år :

Borettslaget eier tomten. Tomtens areal er 785 kvm. G.nr 232, b.nr 280 i Oslo kommune , og utgjør 14 595 000 kr av byggets verdi.Borettslaget eiendom er forsikret i Gjensidige, avtalenummer 83506791

Note 5 - Kostnad eiendom/ lokaler

Faste kostnader innleid vaktmestertjeneste

Note 6 - Lisens HMS, vedlikehold og andre lisenser

Note 7 - Verktøy, inventar og driftsmateriell

Note 8 - Reparasjoner og vedlikehold

Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygning.

Note 9 - Egenkapital

Note 10 - Langsiktig gjeld

Kreditor:

Formål:

Lånenummer: 17202692052 15034787821

Lånetype:

Opptaksår:

Saldo

Langsiktig gjeld

Antall andeler, andel gjeld og sum av fellesgjeld lån 17202692052

Individuell nedbetaling av fellesgjeld. Årets innbetaling på Individuell nedbetaling av fellesgjeld utgjør kr.395 367, ordinære avdrag utgjør i 2023 kr. 232 321.

Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) er behandlet etter gjeldsmetodeløsningen. Ekstrainnbetalinger fra eiere klassifiseres som forskuddsbetaling av eiers kapitalkostnader, og står i balansen under langsiktig gjeld.

Gjelden til eier vil bli redusert i takt med nedbetalingen av fellesgjelden etter opprinnelig nedbetalingsplan, og årlig nedkvittering framkommer i resultatregnskapet som inntekt etter driftsresultat før IN.

Note 11 - Pantstillelser

Borettslagets bokførte gjeld er sikret ved pant. Borettsinnskuddet er en del av borettslagets pantsikrede gjeld.

Borettsinnskuddet er ikke sikret med egen pante sikkerhet i borettslagets eiendom.

Styreleder 01.04.2024

Styremedlem

Styremedlem

Styremedlem

Til generalforsamlingen i Nedre Vålerenga Borettslag

Uavhengig revisors beretning

Konklusjon

Vi har revidert Nedre Vålerenga Borettslags årsregnskap som består av balanse per 31. desember 2023, resultatregnskap og oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper

Etter vår mening

• oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav,

• gir årsregnskapet et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2023, og av dets resultater og endringer i disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vi er uavhengige av borettslaget slik det kreves i lov, forskrift og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av the International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon

Øvrig informasjon

Styret (ledelsen) er ansvarlig for øvrig informasjon som er publisert sammen med årsregnskapet. Øvrig informasjon omfatter budsjettall som er presentert sammen med årsregnskapet. Vår konklusjon om årsregnskapet ovenfor dekker ikke øvrig informasjon

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon. Formålet er å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet og den kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen av årsregnskapet, eller hvorvidt øvrig informasjon ellers fremstår som vesentlig feil Vi har plikt til å rapportere dersom øvrig informasjon fremstår som vesentlig feil Vi har ingenting å rapportere i så henseende

Ledelsens ansvar for årsregnskapet

Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til borettslagets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet

Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som

Penneo

Uavhengig revisors beretning - Nedre Vålerenga Borettslag

eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet.

Som del av en revisjon i samsvar med ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg:

• identifiserer og vurderer vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll

• opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll

• evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige.

• konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av årsregnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om borettslagets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at borettslaget ikke fortsetter driften

• evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet gir uttrykk for de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde

Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen.

Drammen KPMG AS

Kai Holhjem Statsautorisert revisor (elektronisk signert)

Signaturene i dette dokumentet er juridisk bindende. Dokument signert med "Penneo™ - sikker digital signatur". De signerende parter sin identitet er registrert, og er listet nedenfor.

"Med min signatur bekrefter jeg alle datoer og innholdet i dette dokument."

Kai Holhjem

Statsautorisert revisor

På vegne av: KPMG AS Serienummer:9578-5999-4-1668123

IP:51.174.xxx.xxx

2024-04-0310:47:25UTC

Dokumentet er signert digitalt, med Penneo com. Alle digitale signatur-data i dokumentet er sikret og validert av den datamaskin-utregnede hash-verdien av det opprinnelige dokument Dokumentet er låst og tids-stemplet med et sertifikat fra en betrodd tredjepart All kryptografisk bevis er integrert i denne PDF, for fremtidig validering (hvis nødvendig)

Hvordan bekrefter at dette dokumentet er orginalen? Dokumentet er beskyttet av ett Adobe CDS sertifikat Når du åpner dokumentet i

Adobe Reader, skal du kunne se at dokumentet er sertifisert av Penneo e-signature service <penneo@penneo com> Dette garanterer at innholdet i dokumentet ikke har blitt endret.

Det er lett å kontrollere de kryptografiske beviser som er lokalisert inne i dokumentet, med Penneo validator - https://penneo.com/validator

Årsmelding2023-NedreVålerenga

Styresammensetning

Forsikring

• systemer

HMS/Internkontroll

StyrethargjennomførtfølgendeHMS-tiltakiløpet

• •Sjekkavbrannslukningsapparaterifellesarealer

•

•

• fellesarealene

•

lavspenningsanlegg-InstallatøreneAS

DeterogsåpåbegyntandreHMS-forebyggendetiltak: -Bytteavlåsesystemetterbefaringmedflereaktører -Installeringavovervåkingssystemifellesarealene -Ventilasjonsrensforsombrannforebyggendetiltak

september.

har

nytt har brannvarslingssystemet.

Dørtilkjellerisør(postkasse-siden) utenfor har samarbeid.

Dugnadavholdesnormaltiapril-mai,

DRIFTSINNTEKTER :

Innkrevde felleskostnader

Vedlikeholdsfond

Utleie næringslokale:

Utleie leilighet

Vaskeri

Salg av leilighet 405

LØNN OG SOSIALE KOSTNADER

ARBEIDSGIVERAVGIFT

SUM LØNN OG SOSIALE KOSTNADER

DRIFTSKOSTNADER :

REVISJONSHONORAR FORRETNINGSFØRSEL

VAKTMESTERTJENESTER RENHOLD FORSIKRINGER

EGENANDEL FORSIKRING

KABEL-TV/internett

PORTO,FAKTURA GEBYR, KOPIERING

Lisens HMS, vedlikehold og andre lisenser

KOMMUNALE AVGIFTER

STRØM/Energikostnad

Verktøy, inventar og driftsmateriell

Annen driftskostnad/vedlikehold

Revisjon KPMG

Forretningsfører

TILTAKS- OG VEDL PLAN KOSTNAD VED UTLEIE

ANDRE DRIFTSKOSTNADER

SUM DRIFTSKOSTNAD

DRIFTSRESULTAT :

Note 1:

Note: drift og vedlikehold

Note 2: Lisens HMS, vedlikehold og andre lisenser:

Note 3:

Note inntekter:

Fellesutgifter:

Vaskeri:

Note 4: Andre løpende uforutsette utgifter i løpet av året

knyttet

Vaskerom 350 000 kr

Nøkkelsystem 170 000 kr

Overvåking 75 000 kr

Ventilasjonsrens 85 000 kr

Taktekking 90 000 kr

Ringeklokkeanlegg 25 000 kr

Trefelling: 50 000 kr

Totalt: 845 000 kr

Vaskemaskin og nøkkelsystem krever lisens

Innkrevde felleskostnader: 1 694 628 kr

Hvorav 300 kr per andel for vedlikeholdsfond 255 600 kr

Utleie leilighet, oppsigelse i juli. Inntekter mnd. 9500 kr 57 000 kr

Innkrevde fellesutgifter mnd. totalt 1989 kr

Felleskostnad 1689 kr

Vedlikeholdsfond 300 kr

Basert på inntekt de siste 12 mnd. 30 225 kr

til vedlikehold, eks. elektriker, låser, dører. Basert på tidligere års utgifter. 70 000

VEDTEKTER FOR NEDRE VÅLERENGA BORETTSLAG

Etter lov om burettslag av 6. juni 2003 nr 39.

Sist endret av GF 9. juni 2022, GF 5. september 2023

1. Innledende bestemmelser

1.1 Borettslaget

Borettslagets navn er Nedre Vålerenga Borettslag.

Borettslaget ble stiftet den 2. juni 2005.

Lagets forretningskontor er i Oslo kommune.

Laget består av eiendommen:

Strømsveien 20, Gårds. og bruks.nr. 232/280

Org.nr. 988323632

Lagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (”Borett”). Borettslaget har dessuten til formål å organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med andelseiernes bointeresse i borettslaget.

1.2 Ansvarsbegrensning

Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for borettslagets gjeld

1.3 Diskriminering

Det er ingen vilkår knyttet til etnisitet, nasjonalt opphav, avstamming, hudfarge, språk, seksuell orientering, kjønn, religion eller livssyn for å være andelseier i borettslaget. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjenning av en andelseier eller bruker, eller tillegges vekt ved bruk av forkjøpsrett

2. Andeler, andelseiere og eierskifte

2.1 Andeler

Borettslaget består av 71 andeler, hver pålydende kr 100.

Det skal være knyttet én andel til hver bolig. Hver andelseier kan bare eie én andel.

Kun fysiske personer kan være andelseiere i laget med unntak av følgende, som kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst én bolig og opp til ti prosent av boligene:

1. stat,

2. fylkeskommune,

3. kommune,

4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune,

5. stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, fylkeskommune eller kommune,

6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bolig til vanskeligstilte.

Uten hinder av det ovennevnte kan en kreditor eie én eller flere andeler i opptil to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene.

Flere personer kan eie en andel sammen. Dersom en av disse ikke bor i leiligheten, anses det som om bruken er overlatt til de som bebor leiligheten jfr. punkt 3.

Det skal utstedes et andelsbrev for hver andel. Enhver andelseier skal også få ulevert lagets vedtekter ved utstedelse av andelen.

2.2 Eierskifte

Styret skal godkjenne nye andelseiere Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Dersom melding om nektelse av godkjenning ikke har kommet frem til erververen senest tjue dager etter at søknad om godkjenning kom frem til laget, skal godkjenning regnes som gitt.

Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve eiendommen.

Den nye eieren er solidarisk ansvarlig med den gamle for betaling av felleskostnader i overgangsperioden.

Ved overdragelse av andeler kan det tilkomme et administrasjonsgebyr for å dekke borettslagets rimelige kostnader ved overdragelse.

2.3 Forkjøpsrett

Ved avhending av en andel har de andre andelseierne ikke forkjøpsrett

3. Bruk av andelen

3.1 Andelseiers rett til bruk

Hver andel gir enerett til bruk av en bolig i laget og rett til å bruke fellesarealer på vanlig måte

3.2 Overlating av bruk til andre/Utleie

En andelseier kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre med mindre annet følger av denne bestemmelse.

Med godkjenning fra styret kan en andelseier overlate bruken av hele boligen til andre for inntil tre år, dersom andelseieren selv, ektefellen eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, eller dersom vedkommende ikke fyller kravene til å være andelseier.

En andelseier kan ellers med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen til andre dersom:

a. Andelseieren er en juridisk person jfr vedtektenes punkt 2 1 tredje ledd

b. Andelseieren midlertidig skal være borte fra boligen som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner

c. Et medlem av husstanden som overtar bruken er andelseierens ektefelle, eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen

d. Det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfelleskapsloven § 3 annet ledd

Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn til det eller dersom brukerens forhold innebærer at vedkommende ikke oppfyller kravene til å være andelseier.

Har laget ikke svart på søknad om godkjenning av brukeren innen én måned etter at søknaden er kommet frem til laget, skal brukeren anses som godkjent.

Dersom bruken overlates til andre minsker dette ikke andelseierens ansvar overfor laget. Andelseiere som overlater bruken av andelen til andre, skal til enhver tid holde styret orientert om hvordan han/hun kan nås, så lenge bruken av andelen er overlatt til andre.

4. Bruk og vedlikehold

4.1 Andelseiers bruk

Andelseieren skal behandle boligen og fellesarealene på en god måte. Bruken kan ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for de andre andelseierne.

Boligen kan ikke uten styrets samtykke brukes til annet enn bolig

Med godkjennelse fra styret kan en andelseier gjennomføre nødvendige tiltak på eiendommen som trengs på grunn av funksjonshemming hos bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

Styret fastsetter trivsels- og ordensregler.

4.2 Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand.

Andelseieren skal vedlikeholde ting som hører til boligen, slikt som vindusruter herunder utskifting av knuste ruter, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.

Vedlikeholdsplikten omfatter også om nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt som rør, ledninger, inventar, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker, vindusglass og innvendige dører med karmer.

Kjøkkenviften er mekanisk og tilknyttet et felles ventilasjonsanlegg. Ved eventuell utskifting av kjøkkenviften skal den nye viften være mekanisk og med kullfilter. Det er ikke tillatt å installere elektrisk kjøkkenvifte.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke utskifting av vinduer (med karm) og ytterdør til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.

Dersom boligen har balkong plikter andelseieren å vedlikeholde innvendige flater på balkong etter den til enhver tid gjeldende instruks. Andelseieren er ikke ansvarlig for vedlikehold og utskifting av membran og andre bygningstekniske innretninger som skal beskytte mot vann, snø eller annen naturskade samt elektriske innretninger i forbindelse med eiendommens fasade.

Ny andelseier overtar tidligere eiers eventuelle misligholdte vedlikeholdsforpliktelse.

Andelseier er erstatningsansvarlig etter brl. §§ 5-13 og 5-15 for tap som følge av at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt

4.3 Borettslagets vedlikeholdsplikt

Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.

Skade på en bolig eller skade på inventar som tilhører laget skal utbedres av laget dersom skaden ikke følger av mislighold fra en annen andelseier.

Laget skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren eller andre brukere av boligen. Ved slikt arbeid plikter andelseierne å gjøre boligen tilgjengelig for styret eller den styret utpeker slik at ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger kan gjennomføres. Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseier eller annen bruker av boligen.

4.4 Bygningsmessige arbeider

Bygningsmessige endringer utover vedlikehold som nevnt over må ikke finne sted uten samtykke fra styret.

Dersom arbeidet innebærer ombygging, påbygging eller endring av bygg eller grunn som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, kreves samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall.

Alt arbeid som blir gjort på bygget og generelt knyttet til borettslaget skal tydelig dokumenteres og arkiveres. Dette er for at nødvendig informasjon kan gjenhentes for nye styrer og at det kan ettergås dersom feil oppstår i etterkant. Denne dokumentasjonen skal lagres digitalt i borettslagets systemer

5 Felleskostnader

5.1 Fordeling og inndriving

Som felleskostnader regnes alle kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte boenhet, herunder kostnader til vedlikeholdskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader, skatter, offentlige avgifter med mer.

Felleskostnader skal fordeles etter en fordelingsnøkkel der fellesgjelden er fordelt pr andel i hht vedlagt oversikt og faste løpende kostnader fordeles likt pr andel.

Fordelingsnøkkelen skal justeres dersom endringer av boligene eller eiendommen for øvrig medfører at fordelingen fremstår som klart urimelig.

Det påhviler styret å påse at alle felleskostnader blir dekket av andelseierne etter hvert som de forfaller. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte andelseier hver måned betale et akontobeløp fastsatt av styret.

Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold

5.2 Panterett

Laget har lovbestemt panterett i andelen med prioritet foran alle andre heftelser for krav om felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Pantekravet foreldes to år etter at det skulle vært betalt eller dersom dekningen ikke blir gjennomført uten unødig opphold

6 Mislighold

6.1 Salgspålegg

Dersom en andelseier på tross av advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan laget pålegge andelseieren å selge andelen. Kravet om advarsel gjelder ikke der det kan kreves fravikelse, se punkt 6.2.

Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.

Salgspålegg skal være skriftlig og opplyse om at andelen kan kreves solgt ved tvangssalg dersom pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt.

6.2 Fravikelse

Oppfører en andelseier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan laget kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Krav om fravikelse kan tidligst fremsettes sammen med salgspålegg, se 6 1 og brl § 5-22

7 Generalforsamling

7.1 Generalforsamlingen

Generalforsamlingen utøver borettslagets øverste myndighet

Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen utgangen av juni måned.

Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner det nødvendig, når andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet, eller når revisor krever det og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet.

7.2 Innkalling til generalforsamling

Styret forestår innkalling til generalforsamlingen. Innkallingen skal skje skriftlig til andelseierne med kjent postadresse eller digitalt til andelseierne med kjent epostadresse med varsel på minst åtte og høyst tjue dager fra avsendelsen til møtet skal holdes.

Ekstraordinær generalforsamling kan om det er nødvendig innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst tre dager.

Styret skal på forhånd varsle andelseierne om dato for generalforsamlingen samt om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en andelseier ønsker tatt opp skal tas med i innkallingen dersom styret har mottatt krav om dette før fristen.

De saker som skal behandles i generalforsamlingen skal angis i innkallingen. Skal et forslag som etter lov om borettslag eller vedtektene krever minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Blir det ikke innkalt til generalforsamling som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på generalforsamling, kan en andelseier, et styremedlem, forretningsfører eller revisor kreve at tingretten snarest, og for lagets kostnad, innkaller til generalforsamling.

Årsregnskap, styrets årsberetning og revisjonsberetning skal senest åtte dager før generalforsamlingen sendes til alle andelseiere med kjent adresse.

7.3 Saker til behandling på ordinær generalforsamling På ordinær generalforsamling skal følgende saker behandles:

1. Konstituering

a. Opptak av navnefortegnelse

b. Valg av sekretær og av én person til å medundertegne protokollen.

c. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn.

2. Godkjenning av årsberetning fra styret

3. Godkjenning av årsregnskap (herunder fastsettelse av styrets godtgjørelse)

4. Budsjett

5. Andre saker som er nevnt i innkallingen

6. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer

7. Valg av revisor

Årsoppgjøret og årsberetning skal leses opp i generalforsamlingen med mindre annet blir besluttet

Revisors beretning skal alltid leses opp

Det kan ikke fattes vedtak i annet enn det som er nevnt i innkallingen, med mindre alle andelseierne i laget samtykker. At en sak ikke er nevnt i innkallingen hindrer likevel ikke at:

1. den ordinære generalforsamlingen avgjør saker som etter loven eller vedtektene skal tas opp på hver ordinær generalforsamling,

2. den ordinære generalforsamlingen avgjør krav om granskning etter brl. § 7-14.

3. det blir valgt styremedlemmer når noen står på valg,

4. det blir vedtatt å kalle inn til ny generalforsamling for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.

7.4 Deltakelse på generalforsamlingen

Alle andelseiere har rett til å delta på generalforsamlingen, med forslags-, tale-, og stemmerett Hver andel har én stemme, også der flere eier andelen sammen.

Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på generalforsamlingen, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Hver andelseier kan i tillegg ha med seg ett husstandsmedlem som har talerett i møtet.

Styremedlemmer som ikke er andelseiere og leiere av bolig i laget, har rett til å være tilstede, samt uttale seg til generalforsamlingen.

7.5 Fullmektiger og rådgivere

Andelseiere har rett til å møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende generalforsamling, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Hver andelseier har rett til å ta med én rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg til forsamlingen dersom generalforsamlingen tillater dette

7.6 Habilitet

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemming på generalforsamling om avtale overfor seg selv eller nærstående eller i saker om sitt eget eller nærståendes ansvar i forhold til laget Det samme gjelder avstemming om pålegg om salg eller fravikelse av egen andel.

7.7 Møteledelse, flertallskrav og protokoll

Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen behøver ikke være andelseier.

Med de unntak som følger av borettslagsloven eller disse vedtektenes punkt 7.9 avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning

Det påligger møtelederen å sørge for at det blir ført protokoll over alle saker som blir behandlet på generalforsamlingen og alle vedtak som blir fattet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og andelseiere utpekt av generalforsamlingen blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for andelseierne.

8. Styret

8.1 Styremedlemmer

Borettslaget skal ha et styre bestående av minst tre medlemmer og høyst fem medlemmer. I tillegg skal det velges to varamedlemmer.

Bare myndige personer kan være styremedlem. Det er ikke et krav at styremedlemmene er andelseiere.

Styrets medlemmer velges med vanlig flertall av de avgitte stemmene, og tjenestegjør to år om gangen. Varamedlemmer velges for ett år om gangen.

Styrets leder velges særskilt.

8.2 Styrets oppgaver og myndighet

Styret skal lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.

Styret kan ikke fatte avgjørelser som i lov eller vedtekter er lagt til andre organ. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av borettslagets anliggender.

Styret kan treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven, vedtektene eller vedtak i det enkelte tilfelle, er lagt til andre organer.

Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i generalforsamlingen, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller generalforsamlingens vedtak i det enkelte tilfelle.

Styremedlemmer kan ikke godkjenne egne fakturaer, utlegg og utgifter.

Fakturaer for utgifter knyttet til arbeid gjirt av styremedlemmer, skal godkjennes av andre i styret enn vedkommende som selv har utført arbeidet. Slike utgifter skal tydeliggjøres og presenteres som en egen post for generalforsamlingen, og være tydelig presentert som en egen post under årsberetning og årsregnskap

Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

a. ombygging, påbygging eller andre endringer av bygning eller grunn som etter forholdene i laget går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold

b. øke antallet andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært tenkt brukt til utleie

c. salg eller kjøp av fast eiendom

d. ta opp lån som sikres med pant med prioritet foran innskuddene

e. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning

f. tiltak som ellers går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene

9 Forretningsfører

Laget skal ha en forretningsfører.

Styret inngår avtaler om forretningsførsel. Avtalen kan sies opp med opp til seks måneders varsel, med mindre kortere frist er avtalt.

10. Habilitet for styremedlemmer og forretningsfører og misbruk av posisjon i laget

Et styremedlem og forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en klar personlig eller økonomisk særinteresse i.

Styret og forretningsfører må ikke gjøre noe som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel på andre andelseieres bekostning. Styret eller forretningsfører skal ikke etterkomme noe vedtak av generalforsamlingen dersom vedtaket strider mot lov eller vedtekter.

11 Revisjon

Laget skal ha statsautorisert eller registrert revisor.

Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt.

Revisor skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen hvert regnskapsår og har rett til å være til på generalforsamlingen og til å uttale seg.

12 Vedtektsendringer

Disse vedtektene kan endres med to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i generalforsamlingen, med mindre loven stiller strengere krav.

13 Borettslagsloven

Såfremt annet ikke følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om burettslag av 06.06.2003 nr. 39.

REGISTRERING FOR GENERALFORSAMLING/ÅRSMØTE

Fylles ut og leveres på møtet. Vennligst bruk BLOKKBOKSTAVER.

Eiersnavn:Adresse:

NedreVålerengaBorettslagAndel/seksjonsnummer:

Alleeiereharretttilåværemedigeneralforsamlingen/årsmøtetmedforslags-,tale-og stemmerett.Ektefelle,samboerelleretannetmedlemavhusstandenharretttilåværetilstedeog tilåuttaleseg.Styremedlemmer,forretningsførerogleietakerharretttilåværetilstedei generalforsamlingen/årsmøtetogtilåuttaleseg.

Eierkanmøtemedfullmektig.Dersomdennerettenbenyttes,måbåderegistreringsdelog fullmaktfyllesut.Enfullmaktkantrekkestilbakenårsomhelst.

Eierkantamedenrådgivertilgeneralforsamlingen/årsmøtet.Rådgiverenharbareretttilå uttalesegdersomgeneralforsamlingen/årsmøtettillaterdet.

FULLMAKT

Eieravovennevnteenhetgir_____________________________(fullmektig)fullmakttilåmøteogstemme pågeneralforsamlingen/årsmøtet.Tidogsted:Torsdag11.04.2024kl.17:00-Kampen

Menighetshus(Kirkestuen),Normannsgata55

_________(sted),den_______________(dd.mm.åå).

underskrift

Boligopplysninger:

Nedre Vålerenga Borettslag

Saksbehandler: Celina Nesset

2133/15

Dato utkjørt: 12.08.24 Side 1 av 2

Fødselsdatoeier: Strømsveien 20

0657 OSLO

Organisasjonsnr: 988 323 632

1: Felleskostnader

Tot.innev.måned:5740

Boligselskap er ikke tilknyttet sikringsordning

Felleskostnader: Avdrag IN-lån Bien

Renter IN-lån Bien

IN-lån

IN-lån

Tilleggsytelser: Vedlikehold

Vårref.: Type: Eiere: Joana Qëndro

Borettslag frittstående

Andelsnr:

15

19.04.1997

Hvis boligselskapet har felles lån vil andel renter og avdrag på fellesgjelden reguleres månedlig i henhold til gjeldende rente i banken. Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene.

Selger forplikter for felleskostnader i overtakelsesmåneden, unntatt ved overtakelse den 1. i måneden. Vi forutsetter at kjøper og selger gjør opp seg imellom for oppgjørsmåneden

3: Fellesgjeld

Ajourf. Andel f.gj. (lån): 630 730 634 001

Klient ajourf. lån:28 919 470,19

Spesifikasjon av lån:

Lånenummer: 17202692052, Bien Sparebank ASA

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 12.08.2024: 5.85% pa.

Antall terminer til innfrielse: 429

Saldo per 12.08.2024: 10 996 556

Andel av saldo: 239 847

Gjeld siste årsoppg.:

Klient gj. s. årsoppg.:

29 069 445

Første termin/første avdrag: 30.10.2023 ( siste termin 30.04.2060 )

Fellesgjeld borettslag

Lånenummer: 15034787821, Eiendomskreditt As Annuitetslån, 4 terminer per år.

Rentesats per 12.08.2024: 6.25% pa.

Antall terminer til innfrielse: 121

Saldo per 12.08.2024: 17 922 914

Andel av saldo: 390 884

Første termin/første avdrag: 15.12.2023 ( siste termin 15.09.2054 )

Fellesgjeld borettslag

4: Særskilte opplysninger

Klausuler:

Styreleder: Sami Altaf Nagari

Adresse: Åkebergveien 18B

Postnr/-sted: 0650 OSLO

Telefon: Mob.: 48894217

E-post: sami.a.nagari@gmail.com

5: Restanse felleskostnader pr. 12.08.2024

Uteståendesaldo: 0

Restanse: Felleskostnader: 0 0

Forskudd: Gebyr: 0 5 740

Overdekning: Rente: 0 0

Ved spørsmål om utestående saldo: Usbls kundesenter, tlf 22 98 38 00 eller e-post restanse@usbl.no, må kontaktes for å få oppgitt riktig utestående saldo.

Boligopplysninger:

Nedre Vålerenga Borettslag

Saksbehandler: Celina Nesset

2133/15

Dato utkjørt: 12.08.24 Side 2 av 2

Fødselsdatoeier: Strømsveien 20

0657 OSLO

Organisasjonsnr: 988 323 632

6: Ligning - 2023

Vårref.: Type: Eiere: Joana Qëndro

Borettslag frittstående

Gjeld:

19.04.1997

Andre inntekter: 634 001 49

Annen formue: 11 136 34 463

7: Pålydende

Utgifter:

Usbl har ikke opplysninger om formuesverdi av boligen. For opplysninger om dette se www.skatteetaten.no

Opprinnelig innskudd:

Pålydende:0 0 15

Andelsnr:

8: Bygning/eiendom

Byggeår: 1933

Gårds/bruksnr: 232/280

Bygningstype: Blokk

Partialobligasjonsnr:

Eiet

9: Forsikring

Tomteareal:

Feste/eiet tomt: 785

Gjensidige Forsikring ASAPolisenr: Forsikret i: 83506791

10: Fasiliteter og andre enhetsopplysninger

Ferdigstillt:

01.01.2023

Etasje: Uspesifisert

Heis:

SSBnr:H0201 2

Nei

Parkeringstype: ()

Systemlås:

Husdyrhold:

Nei

Oppvarmingstype:

Antall rom:

Oppr. antall rom:

Nei

Fasiliteter:

Kategori:

Livsløp standard: Blokk

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Usbl er ny forretningsfører fra 01.11.23 og besitter ikke tredjepartsopplysninger for 2023. Ta kontakt med eier eller tidligere forretningsfører Eiendomsnøkkelen.

Eierskiftegebyret faktureres til selger via megler. Faktura sendes når eierskiftet er registrert. Vennligst vent med betaling til denne er mottatt, da KID nummer må oppgis ved betaling.

Usbl sørger for melding til styret/ styregodkjenning av ny eier. Megler trenger ikke sende melding til styret

Vedtak:

Konstituering

Vedtak: møtelederen 1.3

Vedtak: fullmakter 1.4

Vedtak:

Vedtak: Godkjent

Vedtak: Godkjent

Vedtak:

Vedtak:

Vedtak:

5.3Refinansieringogmuligsammenslåing

5.4

Vedtak: gårds-ogbruksnummer

eiendom,gnr.232,bnr280 Generalforsamlingensamtykkerogsåtilat

Vedtattmednødvendig2/3-flertall.

størretiltakskalvedtasavgeneralforsamlingen følgendevedlikeholdsarbeid

• Vaskerom–oppussingav tørketrommel

• •Calling-ogringeklokkeanlegg–utbedredisse 2024-2025,ogkomme

• Protokollfrageneralforsamling2024-NedreVålerenga

Vedtak:

Styretkaniperioden2024-2025 knyttettiltaktekking,calling-ogringeklokkeanlegg, 2025.

5.5Vedtektsendringer

• •7.3.Strykningsforslag."Valgavrevisor"fjernes

7.3-underpunkt.4. Strykningsforslag."Budsjett"fjernessompunkt. borettslagsloven§8-9ang.

Bestemmelseomat medmindreannetblir

• vedgodkjennelseav lesesopp."

• oppdaterestil:"Valgavstyremedlemmer,

• •Nyttpunktleggestilvedtektene:"8.5.

bor eier

Vedtak:

5.6Vedtektsendring§8-1Styremedlemmer

Vedtak:

Protokollfrageneralforsamling2024-NedreVålerenga

Vedtak: 4.5-Kameraovervåkning

5.8Endringtrivsels-ogordensreglement

Vedtak: Punkt6.itrivsels-og

kildesorteringsstasjoner.Vedkommende

Vedtak:

Vedtak:

Vedtak:

Protokolltilførsel: Grunnet"opprykk"til

Protokollfrageneralforsamling2024-NedreVålerenga

NEDRE VÅLERENGA BORETTSLAG

TRIVSELS- OG ORDENSREGLER

For at alle skal trives og oppleve et godt fungerende bofellesskap, har vi noen enkle regler som alle i borettslaget må rette seg etter. Dette gjelder både andelseiere, leietakere, og besøkende.

Nedenstående Trivsels- og Ordensregler er borettslagets husordensregler i en forenklet versjon. Dette dokumentet skal signeres av både andelseiere og eventuelle leietakere, og følge en eventuell søknad fra andelseier om bruksoverlating (utleie).

Ved eventuelle spørsmål kan styret i borettslaget kontaktes.

1. Oppussing, støyende arbeid og fester er kun tillatt følgende tider: 07:00-20.00 på hverdager, 10:00-23:00 på lørdager og 10:20 på søndager.

Oppussing skal meldes fra om til nærmeste naboer i oppgangen din, heng også opp lapp ved egen dør om når og hvem som pusser opp.

2. Det er ikke tillatt med røyking i oppgangene, i korridorene eller andre fellesarealer.

Sigarettsneiper skal ikke kastes på borettslagets fellesarealer, unntatt i egne beholdere. Røyking av hasj i borettslaget er heller ikke tillatt og vil medføre advarsel om tvangssalg.

3. Dyrehold tillates dersom det ikke er til sjenanse for naboer.

4. Alle dører til bygget skal til enhver tid være forsvarlig lukket og låst.

5. Søppel skal pakkes ordentlig inn og kildesorteres eller kommunale anvisninger. Borettslaget risikerer bøter dersom beboere sorterer feil. Pappesker skal kuttes og brettes før de legges i avfallsbeholder i nordre inngang.

6. Det er ikke tillatt å hensette andre former for søppel ved søppelkassene eller andre fellesarealer (eks. isopor, gulvplanker, treverk, elektronikk eller annet), som ellers skal sorteres og leveres inn til kildesorteringsstasjoner. Vedkommende som hensetter søppel vil bli belastet med gebyr for fjerning av søppelet, og en bot på 2000 kr.

Ta eventuelt kontakt med driftsansvarlig for avtale om bortkjøring.

7. Beboer skal merke sin postkasse med sitt navn, tydelig og med store bokstaver.

8. Søppelposter, sko eller lignende skal ikke hensettes i korridorene. Dette er til hinder for rømningsvei.

9. Sykler, barnevogner o.l. skal parkeres i bakgården.

10. Under og etter oppussing, eller annen aktivitet som tilskitner fellesareal, skal beboer rengjøre.

11.For at ventilasjonsanlegget skal fungere best mulig, må vinduer og dører i oppgangene holdes lukket.

12. Elektriske ventilatorer skal ikke kobles til borettslagets ventilasjonssystem. Det er kun lovlig med mekanisk ventilator koblet til systemet. Det er også lov med elektrisk ventilator så lende det går via kullfilter og tilbake i leiligheten, resirkulerende luft. Dersom en elektrisk ventilator er koblet til systemet eller ikke har en lovlig ordning under bruk er dette brudd på borettslagets vedtekter og vil føre til advarsel om tvangssalg.

13. Vaskerommet er tilgjengelig mellom 07:00-23:00. Informasjon om hvordna disse brukes henger i vaskerommet.

14. Lys i kjelleren skal slukkes etter bruk

15. Det arrangeres felles dugnad hvert år for beboerne.

Dok.revidert 11.04.2023 iht. generalforsamlingsvedtak

16. Ved arbeid som omfatter andelen i form av vedlikehold og tiltak av borettslaget (ventilasjonsrens, rørsjekk eller lignende) er beboer ansvarlig for at andelen er tilgjengelig i gjeldende tidsrom slik at arbeidet kan bli utført.

17. Alle beboere som bor og oppholder seg i blokkene plikter å vise hensynsfullhet og ansvarsfølelse

Ovenstående er lest og forstått: Andelseier / Leietakers navn ..........................................

Andel / Leilighetsnummer.: …………/………….

Oslo, den.............................

Oslo, den.............................

Dok.revidert 11.04.2023 iht. generalforsamlingsvedtak

VEDTEKTER FOR NEDRE VÅLERENGA BORETTSLAG

Etter lov om burettslag av 6. juni 2003 nr 39

Endret ved GF 09.06.2022, GF 05.09.2023, GF 11.04.2024

1. Innledende bestemmelser

1.1 Borettslaget

Borettslagets navn er Nedre Vålerenga Borettslag. Borettslaget ble stiftet den 2. juni 2005 og har organisasjonsnummer 988323632

Lagets forretningskontor er i Oslo kommune.

Laget består av eiendommen: Strømsveien 20, Gårds. og bruks.nr. 232/280

Lagets formål er å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (”Borett”). Borettslaget har dessuten til formål å organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med andelseiernes bointeresse i borettslaget.

1.2 Ansvarsbegrensning

Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for borettslagets gjeld.

1.3 Diskriminering

Det er ingen vilkår knyttet til etnisitet, nasjonalt opphav, avstamming, hudfarge, språk, seksuell orientering, kjønn, religion eller livssyn for å være andelseier i borettslaget. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte godkjenning av en andelseier eller bruker, eller tillegges vekt ved bruk av forkjøpsrett.

2. Andeler, andelseiere og eierskifte

2.1 Andeler

Borettslaget består av 71 andeler, hver pålydende kr 100.

Det skal være knyttet én andel til hver bolig. Hver andelseier kan bare eie én andel.

Kun fysiske personer kan være andelseiere i laget med unntak av følgende, som kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst én bolig og opp til ti prosent av boligene:

1. stat,

2. fylkeskommune,

3. kommune,

4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune,

5. stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, fylkeskommune eller kommune,

6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe bolig til vanskeligstilte.

Uten hinder av det ovennevnte kan en kreditor eie én eller flere andeler i opptil to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene.

Flere personer kan eie en andel sammen. Dersom en av disse ikke bor i leiligheten, anses det som om bruken er overlatt til de som bebor leiligheten jfr. punkt 3.

Det skal utstedes et andelsbrev for hver andel. Enhver andelseier skal også få ulevert lagets vedtekter ved utstedelse av andelen.

2.2 Eierskifte

Styret skal godkjenne nye andelseiere. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Dersom melding om nektelse av godkjenning ikke har kommet frem til erververen senest tjue dager etter at søknad om godkjenning kom frem til laget, skal godkjenning regnes som gitt.

Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve eiendommen.

Den nye eieren er solidarisk ansvarlig med den gamle for betaling av felleskostnader i overgangsperioden.

Ved overdragelse av andeler kan det tilkomme et administrasjonsgebyr for å dekke borettslagets rimelige kostnader ved overdragelse.

2.3 Forkjøpsrett

Ved avhending av en andel har de andre andelseierne ikke forkjøpsrett.

3. Bruk av andelen

3.1 Andelseiers rett til bruk

Hver andel gir enerett til bruk av en bolig i laget og rett til å bruke fellesarealer på vanlig måte.

3.2 Overlating av bruk til andre/Utleie

En andelseier kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre med mindre annet følger av denne bestemmelse.

Med godkjenning fra styret kan en andelseier overlate bruken av hele boligen til andre for inntil tre år, dersom andelseieren selv, ektefellen eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, eller dersom vedkommende ikke fyller kravene til å være andelseier.

En andelseier kan ellers med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen til andre dersom:

a. Andelseieren er en juridisk person jfr vedtektenes punkt 2.1 tredje ledd

b. Andelseieren midlertidig skal være borte fra boligen som følge av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner

c. Et medlem av husstanden som overtar bruken er andelseierens ektefelle, eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen

d. Det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfelleskapsloven § 3 annet ledd.

Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn til det eller dersom brukerens forhold innebærer at vedkommende ikke oppfyller kravene til å være andelseier.

Har laget ikke svart på søknad om godkjenning av brukeren innen én måned etter at søknaden er kommet frem til laget, skal brukeren anses som godkjent.

Dersom bruken overlates til andre minsker dette ikke andelseierens ansvar overfor laget. Andelseiere som overlater bruken av andelen til andre, skal til enhver tid holde styret orientert om hvordan han/hun kan nås, så lenge bruken av andelen er overlatt til andre.

4. Bruk og vedlikehold

4.1 Andelseiers bruk

Andelseieren skal behandle boligen og fellesarealene på en god måte. Bruken kan ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for de andre andelseierne.

Boligen kan ikke uten styrets samtykke brukes til annet enn bolig.

Med godkjennelse fra styret kan en andelseier gjennomføre nødvendige tiltak på eiendommen som trengs på grunn av funksjonshemming hos bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

Styret fastsetter trivsels- og ordensregler.

4.2 Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand.

Andelseieren skal vedlikeholde ting som hører til boligen, slikt som vindusruter herunder utskifting av knuste ruter, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.

Vedlikeholdsplikten omfatter også om nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt som rør, ledninger, inventar, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv-, og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker, vindusglass og innvendige dører med karmer.

Kjøkkenviften er mekanisk og tilknyttet et felles ventilasjonsanlegg. Ved eventuell utskifting av kjøkkenviften skal den nye viften være mekanisk og med kullfilter. Det er ikke tillatt å installere elektrisk kjøkkenvifte.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke utskifting av vinduer (med karm) og ytterdør til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.

Dersom boligen har balkong plikter andelseieren å vedlikeholde innvendige flater på balkong etter den til enhver tid gjeldende instruks. Andelseieren er ikke ansvarlig for vedlikehold og utskifting av membran og andre bygningstekniske innretninger som skal beskytte mot vann, snø eller annen naturskade samt elektriske innretninger i forbindelse med eiendommens fasade.

Ny andelseier overtar tidligere eiers eventuelle misligholdte vedlikeholdsforpliktelse.

Andelseier er erstatningsansvarlig etter brl. §§ 5-13 og 5-15 for tap som følge av at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt.

4.3 Borettslagets vedlikeholdsplikt

Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.

Skade på en bolig eller skade på inventar som tilhører laget skal utbedres av laget dersom skaden ikke følger av mislighold fra en annen andelseier.

Laget skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren eller andre brukere av boligen. Ved slikt arbeid plikter andelseierne å gjøre boligen tilgjengelig for styret eller den styret utpeker slik at ettersyn, vedlikehold, reparasjon og utskiftninger kan gjennomføres. Ettersyn og utføring av arbeider skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseier eller annen bruker av boligen.

4.4 Bygningsmessige arbeider

Bygningsmessige endringer utover vedlikehold som nevnt over må ikke finne sted uten samtykke fra styret.

Dersom arbeidet innebærer ombygging, påbygging eller endring av bygg eller grunn som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, kreves samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall.

Alt arbeid som blir gjort på bygget og generelt knyttet til borettslaget skal tydelig dokumenteres og arkiveres. Dette er for at nødvendig informasjon kan gjenhentes for nye styrer og at det kan ettergås dersom feil oppstår i etterkant. Denne dokumentasjonen skal lagres digitalt i borettslagets systemer.

4.5 Kameraovervåkning

Borettslaget har godkjent kameraovervåkning på borettslagets fellesarealer. Styret har ansvar for at kameraovervåkning foregår i henhold til Datatilsynets regelverk.

5 Felleskostnader

5.1 Fordeling og inndriving

Som felleskostnader regnes alle kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte boenhet, herunder kostnader til vedlikeholdskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader, skatter, offentlige avgifter med mer.

Felleskostnader skal fordeles etter en fordelingsnøkkel der fellesgjelden er fordelt pr andel iht. vedlagt oversikt og faste løpende kostnader fordeles likt pr andel.

Fordelingsnøkkelen skal justeres dersom endringer av boligene eller eiendommen for øvrig medfører at fordelingen fremstår som klart urimelig.

Det påhviler styret å påse at alle felleskostnader blir dekket av andelseierne etter hvert som de forfaller. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte andelseier hver måned betale et akontobeløp fastsatt av styret.

Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold.

5.2 Panterett

Laget har lovbestemt panterett i andelen med prioritet foran alle andre heftelser for krav om felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Pantekravet foreldes to år etter at det skulle vært betalt eller dersom dekningen ikke blir gjennomført uten unødig opphold.

6 Mislighold

6.1 Salgspålegg

Dersom en andelseier på tross av advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan laget pålegge andelseieren å selge andelen. Kravet om advarsel gjelder ikke der det kan kreves fravikelse, se punkt 6.2.

Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.

Salgspålegg skal være skriftlig og opplyse om at andelen kan kreves solgt ved tvangssalg dersom pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt.

6.2 Fravikelse

Oppfører en andelseier seg slik at det er fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller slik at det er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen, kan laget kreve fravikelse av boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Krav om fravikelse kan tidligst fremsettes sammen med salgspålegg, se 6.1 og brl § 5-22

7 Generalforsamling

7.1 Generalforsamlingen

Generalforsamlingen utøver borettslagets øverste myndighet.

Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen utgangen av juni måned.

Ekstraordinær generalforsamling skal holdes når styret finner det nødvendig, når andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet, eller når revisor krever det og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet.

7.2 Innkalling til generalforsamling

Styret forestår innkalling til generalforsamlingen. Innkallingen skal skje skriftlig til andelseierne med kjent postadresse eller digitalt til andelseierne med kjent epostadresse med varsel på minst åtte og høyst tjue dager fra avsendelsen til møtet skal holdes.

Ekstraordinær generalforsamling kan om det er nødvendig innkalles med kortere frist, som likevel skal være minst tre dager.

Styret skal på forhånd varsle andelseierne om dato for generalforsamlingen samt om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Saker som en andelseier ønsker tatt opp skal tas med i innkallingen dersom styret har mottatt krav om dette før fristen.

De saker som skal behandles i generalforsamlingen skal angis i innkallingen. Skal et forslag som etter lov om borettslag eller vedtektene krever minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Blir det ikke innkalt til generalforsamling som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på generalforsamling, kan en andelseier, et styremedlem, forretningsfører eller revisor kreve at tingretten snarest, og for lagets kostnad, innkaller til generalforsamling.

Årsregnskap, styrets årsberetning og revisjonsberetning skal senest åtte dager før generalforsamlingen sendes til alle andelseiere med kjent adresse.

7.3 Saker til behandling på ordinær generalforsamling

På ordinær generalforsamling skal følgende saker behandles:

1. Konstituering

a. Opptak av navnefortegnelse

b. Valg av sekretær og av én person til å medundertegne protokollen.

c. Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn.

2. Godkjenning av årsberetning fra styret

3. Godkjenning av årsregnskap (herunder fastsettelse av styrets godtgjørelse)

4. Andre saker som er nevnt i innkallingen

5. Valg av styremedlemmer, varamedlemmer og valgkomite

Det kan ikke fattes vedtak i annet enn det som er nevnt i innkallingen, med mindre alle andelseierne i laget samtykker. At en sak ikke er nevnt i innkallingen hindrer likevel ikke at:

1. den ordinære generalforsamlingen avgjør saker som etter loven eller vedtektene skal tas opp på hver ordinær generalforsamling,

2. den ordinære generalforsamlingen avgjør krav om granskning etter brl. § 7-14

3. det blir valgt styremedlemmer når noen står på valg,

4. det blir vedtatt å kalle inn til ny generalforsamling for å avgjøre forslag som er fremsatt i møtet.

7.4 Deltakelse på generalforsamlingen

Alle andelseiere har rett til å delta på generalforsamlingen, med forslags-, tale-, og stemmerett. Hver andel har én stemme, også der flere eier andelen sammen.

Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på generalforsamlingen, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Hver andelseier kan i tillegg ha med seg ett husstandsmedlem som har talerett i møtet.

Styremedlemmer som ikke er andelseiere og leiere av bolig i laget, har rett til å være tilstede, samt uttale seg til generalforsamlingen.

7.5 Fullmektiger og rådgivere

Andelseiere har rett til å møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde førstkommende generalforsamling, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Hver andelseier har rett til å ta med én rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg til forsamlingen dersom generalforsamlingen tillater dette.

7.6 Habilitet

Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemming på generalforsamling om avtale overfor seg selv eller nærstående eller i saker om sitt eget eller nærståendes ansvar i forhold til laget. Det samme gjelder avstemming om pålegg om salg eller fravikelse av egen andel.

7.7 Møteledelse, flertallskrav og protokoll

Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen behøver ikke være andelseier.

Med de unntak som følger av borettslagsloven eller disse vedtektenes punkt 7.9 avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.

Det påligger møtelederen å sørge for at det blir ført protokoll over alle saker som blir behandlet på generalforsamlingen og alle vedtak som blir fattet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og andelseiere utpekt av generalforsamlingen blant de som er tilstede. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for andelseierne.

8. Styret

8.1 Styremedlemmer

Borettslaget skal ha et styre bestående av minst tre medlemmer og høyst fem medlemmer. I tillegg skal det velges to varamedlemmer.

Bare myndige personer kan være styremedlem. Det er ikke et krav at styremedlemmene er andelseiere.

Styrets medlemmer velges med vanlig flertall av de avgitte stemmene, og tjenestegjør to år om gangen. Varamedlemmer velges for ett år om gangen.

Styrets leder velges særskilt.

8.2 Styrets oppgaver og myndighet

Styret skal lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.

Styret kan ikke fatte avgjørelser som i lov eller vedtekter er lagt til andre organ. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av borettslagets anliggender.

Styret kan treffe vedtak og sette i gang ethvert tiltak som ikke etter loven, vedtektene eller vedtak i det enkelte tilfelle, er lagt til andre organer.

Avgjørelser som kan tas av et alminnelig flertall i generalforsamlingen, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller generalforsamlingens vedtak i det enkelte tilfelle.

Styremedlemmer kan ikke godkjenne egne fakturaer, utlegg og utgifter.

Fakturaer for utgifter knyttet til arbeid gjort av styremedlemmer, skal godkjennes av andre i styret enn vedkommende som selv har utført arbeidet. Slike utgifter skal tydeliggjøres og presenteres som en egen post for generalforsamlingen, og være tydelig presentert som en egen post under årsberetning og årsregnskap.

Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

a. ombygging, påbygging eller andre endringer av bygning eller grunn som etter forholdene i laget går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold

b. øke antallet andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært tenkt brukt til utleie

c. salg eller kjøp av fast eiendom

d. ta opp lån som sikres med pant med prioritet foran innskuddene

e. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning

f. tiltak som ellers går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene

8.3 Valgkomiteens oppgaver

Hvert år velges ett til to medlemmer for en ettårsperiode. Valgkomiteen skal forvisse seg om at de kandidater som det er fremmet forslag på, er valgbare og at de forespørres om de er villig til å påta seg et tillitsverv. Valgkomiteens skal ta rimelig hensyn til fordeling mellom kjønnene.

Det skal etterstrebes at styremedlemmer bor og eier i borettslaget.

Valgkomiteens redegjør for sin innstilling på generalforsamlingen.

9 Forretningsfører

Laget skal ha en forretningsfører.

Styret inngår avtaler om forretningsførsel. Avtalen kan sies opp med opp til seks måneders varsel, med mindre kortere frist er avtalt.

10. Habilitet for styremedlemmer og forretningsfører og misbruk av posisjon i laget

Et styremedlem og forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende selv eller nærstående har en klar personlig eller økonomisk særinteresse i.

Styret og forretningsfører må ikke gjøre noe som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel på andre andelseieres bekostning. Styret eller forretningsfører skal ikke etterkomme noe vedtak av generalforsamlingen dersom vedtaket strider mot lov eller vedtekter.

11 Revisjon

Laget skal ha statsautorisert eller registrert revisor.

Revisor tjenestegjør inntil annen revisor er valgt.

Revisor skal avgi revisjonsberetning til generalforsamlingen hvert regnskapsår og har rett til å være til på generalforsamlingen og til å uttale seg.

12 Vedtektsendringer

Disse vedtektene kan endres med to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i generalforsamlingen, med mindre loven stiller strengere krav.

13 Borettslagsloven

Såfremt annet ikke følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om burettslag av 06.06.2003 nr. 39

Premium rådgivning

tryggbudgivning.no

GI BUD MED BANKID

På eiendommens annonse vises det en “Gi bud”-knapp for elektronisk budgivning

IDENTIFISER MED BANKID

Innlog ging fungerer på samme måte som i din nettbank. Du kan også bruke BankID App (iOS/ Android) eller BankID på mobil.

BUDREGLEMENT

REGISTRERING AV BUD

Nettsiden hjelper deg med korrekt utfylling av budmeldingen.

Benytt “Gi bud”-knappen på eiendommens annonse for å registrere ditt bud elektronisk. «Gi bud»-knappen åpner nettsiden TryggBudgivning.no som er integrert i megler-systemet.Alle bud / budforhøyelser og forbehold overføres automatisk inn i budjournalen på den respektive eiendommen.

Du logger deg inn på TryggBudgivning.no ved å bruke BankID. Det er derfor viktig å huske å ta med deg din BankID-brikke på budgivningsdagen. Du kan gi bud fra datamaskin, nettbrett eller smarttelefon.

-den enkleste og mest sikre måten å bypå boligidag!

ELEKTRONISK SIGNERING

BankID lar deg signere budmeldingen elektronisk. Budmeldingen overføres til eiendomsmegleren.

BUDRUNDEN

Etter signering vil du motta en SMS-kvittering Gi budforhøyelser med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen.

Når du benytter deg av TryggBudgivning.no trenger du ikke å ta bilde av legitimasjon eller sende inn budskjema til megler. Etter at bud er registrert med BankID får du en kvittering pr. SMS om at budet er mottatt.

Du registrerer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID eller ved å svare på SMS-kvitteringen som du allerede har mottatt. Budforhøyelser registreres også automatisk inn i meglersystemet.

Gå til elektronisk budgivning: https://tryggbudgivning.no/264/3276177/gtxomjlykl Dersom du ønsker budskjema tilsendt som et eget dokument, ta kontakt med eiendomsmegler.

FORBRUKERINFORMASJON

OM BUDGIVING

Sist oppdatert med virking fra 1. januar 2014, i forbindelse med ikrafttredelse av endringer i eiendomsmeglingsforskriften.

Informasjonen er utarbeidet av Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Den Norske Advokatforening ved Eiendomsmeglingsgruppen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening og Norges Eiendomsmeglerforbund, på grunnlag av blant annet forskrift om eiendomsmegling § 6-3 og § 6-4.

Nedenfor gis en oversikt over de retningslinjer som forbrukermyndighetene og organisasjonene anbefaler benyttet ved budgivning på eiendommen. Avslutningsvis gis også en kort oversikt over de viktigste rettsreglene tilknyttet budgivning.

Før det legges inn bud på eiendommen oppfordres budgiver til sette seg inn i all relevant informasjon om eiendommen, herunder eventuell salgsoppgave og teknisk rapport med vedlegg.

GJENNOMFØRING AV BUDGIVING:

1. På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

2. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til oppdragsgiver. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Før formidling av bud til oppdragsgiver skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Med skriftlige bud menes også elektroniske meldinger som e-post og SMS når informasjonen i disse er tilgjengelig også for ettertiden.

3. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

4. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der oppdragsgiver er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver,

VIKTIGE AVTALERETTSLIGE FORHOLD

1. Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom.

2. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (slik at selger har fått kunnskap om budet), kan budet ikke kalles tilbake. Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfristens utløp, med mindre budet før denne tid avslås av selger eller budgiver får melding om at eiendommen er solgt til en annen (man bør derfor ikke gi bud på flere eiendommer samtidig dersom man ikke ønsker å kjøpe flere enn en eiendom).

budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Det bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte som sikrer oppdragsgiver og interessenter et tilstrekkelig grunnlag for sine handlingsvalg, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist.

5. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor oppdragsgiveren, når budet er gitt innenfor fristene i punkt 4.

6. Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

7. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

8. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

3. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

4. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale.

5. Husk at også et eventuelt bud fra selger til kjøper (såkalte «motbud»), avtalerettslig er et bindende tilbud som medfører at det foreligger en avtale om salg av eiendommen dersom budet i rett tid aksepteres av kjøper.

0 | Budgivning

Boligkjøperpakke Leilighet

- din nye leilighet ferdig forsikret

Boligkjøperpakke Leilighet inneholder

boligkjøperforsikring, renteforsikring og innbo ekstra forsikring.

For fullstendig informasjon om hva forsikringene dekker og hvilke begrensninger som gjelder, se forsikringsbevis og vilkår på Tryg.no

Boligkjøperforsikring

Boligkjøperforsikring gir deg ekstra trygghet når du kjøper bolig. Du får juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen ut over det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger, og hvis det er gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpet ditt. Boligkjøperforsikringen gir deg også juridisk hjelp ved rettstvister.

Innboforsikring

I pakken har du en god innbo ekstra forsikring med forsikringssum 2 millioner kroner.

Flytteforsikring

Innboforsikringen omfatter plutselige og uforutsette skader som oppstår i forbindelse med flytting av innboet til ny bolig.

Uhell

Innboforsikringen omfatter også skade ved uhell, som for eksempel at TV faller i gulvet og blir knust.

Skadeinsekter, mus og rotter

Får du skadeinsekter, mus eller rotter i boligen hjelper vi deg med bekjempelse. For eksempel bekjempelse av veggedyr eller kakerlakker.

Renteforsikring

Renteforsikringen dekker rentekostnader for boligen som skal selges. Forsikringen gjelder hvis du ikke har fått solgt din gamle bolig tre måneder etter du har overtatt ny bolig, med utbetaling i inntil ni måneder. Forsikringen gjelder ikke hvis du avslår bud på 95 % eller mer av prisantydningen.

Når og hvor kjøpes

Boligkjøperpakke Leilighet?

Forsikringspakken kjøpes av eiendomsmegleren som foretar salget av boligen. Boligkjøperpakke Leilighet kan kjøpes av privatpersoner. Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøte, mens de andre forsikringene gjelder fra du overtar boligen, og i ett år.

Pris

Leilighet og rekkehus med andels-/aksjenummer 8.250 kroner

Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer 9.250 kroner

Prisen på forsikringen for det første året legges inn i oppgjøret for din nye bolig. Du får ingen særskilt regning for forsikringene det første året.

Boligkjøperforsikringen kan beholdes i fem år.

Egenandel

Standard egenandel er kr 4.000 i innboforsikring og boligkjøperforsikring. Du får 10 timer innledende advokatbistand uten egenandel.

Spørsmål

Har du spørsmål om boligkjøperpakken kan du kontakte oss på telefon 915 04040

Dersom du skal melde inn en sak tilknyttet boligkjøperpakken, gjør du dette via våre hjemmesider Tryg.no/meld-skade.

Boligkjøperforsikring

- gir deg ekstra trygghet

Boligkjøperforsikring gir deg ekstra trygghet når du kjøper bolig. Du får juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen ut over det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger, og hvis det er gitt uriktige opplysninger som har påvirket kjøpet ditt. Boligkjøperforsikringen gir deg også ved behov juridisk rådgivning, advokathjelp og håndtering gjennom rettsapparatet.

Når og hvor kjøpes Boligkjøperforsikring

Forsikringen kjøpes fra eiendomsmegleren som foretar salget av boligen du kjøper. Boligkjøperforsikringen kan kjøpes av privatpersoner. Boligkjøperforsikringen gjelder fra kontraktsmøtet og opphører automatisk etter fem år.

Pris

Prisen avhenger av hvilken type bolig du kjøper. Prisen på forsikringen legges inn i oppgjøret for din nye bolig, og du får ingen særskilt regning på denne.

Leilighet og rekkehus med andels- eller aksjenummer 7.150 kroner

Leilighet og rekkehus med seksjonsnummer 8.950 kroner

Rekkehus med eget gnr/bnr 13.650 kroner

Enebolig, fritidsbolig, tomannsbolig, tomt 13.650 kroner

Spørsmål

Har du spørsmål om Boligkjøperforsikringen kan du lese mer om denne på våre hjemmesider www.tryg.no eller kontakte oss på telefon 915 04040

Boligkjøperpakke - din nye bolig ferdig forsikret

Boligkjøperpakke inneholder boligkjøperforsikring og innbo ekstra forsikring. Pakken omfatter også bygningsforsikring hvis du kjøper hus eller hytte, og renteforsikring hvis du kjøper hus eller leilighet.

Du finner mer informasjon om Boligkjøperpakke her: www.tryg.no/forsikringer/partnere/ buysure/boligkjoperpakke

LØSØRE OG TILBEHØR

Gjeldende fra januar 2020

Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe, og er gjeldende fra 1. januar 2020.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova/avhl.) av 3. juli 1992 regulerer kjøper og selgers rettigheter og plikter ved overdragelse av fast eiendom og andeler i borettslag. I henhold til avhl. § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen, jf. avhl. § 3-5. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Dersom det er noe i nedenstående liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. LISTEN OVER LØSØRE OG TILBEHØR SOM SKAL FØLGE MED EIENDOMMEN VED SALG NÅR ANNET

1. HVITEVARER medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven.

2. HELDEKKENDE TEPPER følger med uansett festemåte.

3. VARMEKILDER slik som ovner, kaminer, peiser, varmepumper og panelovner, følger med uansett festemåte. Frittstående biopeiser/ varmeovner og terrassevarmere medfølger ikke. Det følger ikke med varmekilder i rom som ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder på visning.

4. TV, RADIO OG MUSIKKANLEGG. TV-antenner og fellesanlegg for TV, herunder parabolantenne, og tuneren/dekoder/tv-boks medfølger der dette eies av selger. Veggmontert TV/flatskjerm med tilhørende festeordning samt musikkanlegg følger ikke med (se også punkt 12).

5. BADEROMSINNREDNING/UTSTYR: Badekar, dusjkabinett, dusjvegger, alle fastmonterte speil og hyller, fastmonterte glass- og håndkleholdere, herunder håndklevarmere samt baderomsinnredning, medfølger.

6. GARDEROBESKAP medfølger, selv om disse er løse. Fastmonterte garderobehyller og knagger medfølger. Innredning i garderobeskap, for eksempel løse eller fastmonterte trådkurver, hyller, stenger og lignende, medfølger.

7. KJØKKENINNREDNING medfølger, herunder også åpne, fastmonterte hyller og løs eller fastmontert kjøkkenøy.

8. MARKISER, PERSIENNER og annen type innvendig og utvendig solskjerming, gardinoppheng, lamellgardiner og liftgardiner medfølger.

9. AVTREKKSVIFTER av alle slag, samt fastmonterte aircondition/ventilasjonsanlegg, medfølger.

10. SENTRALSTØVSUGER medfølger med komplett anlegg, herunder slange, munnstykke mm.

11. LYSKILDER: Kupler, lysstoffarmatur, fastmonterte “spotlights”, oppheng og skinner med spotlights samt utelys og hagebelysning medfølger. Vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper og lignende som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt følger likevel ikke med.

13. UTVENDIGE SØPPELKASSER og eventuelt holder/hus til disse medfølger.

14. POSTKASSE medfølger.

15. UTENDØRS INNRETNINGER slik som flaggstang, fastmontert tørkestativ, samt andre faste utearrangementer som f.eks. badestamp, boblekar/jacuzzi og liknende utendørs kar, lekestue, lekestativ, utepeis, fastmontert trommel til vannslange, medfølger. Guidekabel/avgrensingskabel til robotgressklipper medfølger, men robotgressklipper og ladestasjon for denne medfølger ikke.

16. FASTMONTERT VEGGLADER/LADESTASJON TIL EL-BIL medfølger uavhengig av hvor laderen er montert.

17. SOLCELLEANLEGG med tilhørende teknisk infrastruktur medfølger

18. GASSBEHOLDER til gasskomfyr og gasspeis medfølger.

19. BRANNSTIGE, BRANNTAU, feiestige og lignende medfølger der dette er påbudt. Løse stiger medfølger ikke.

20. BRANNSLUKNINGSAPPARAT, BRANNSLANGE OG RØYKVARSLER medfølger der dette er påbudt. Det er eier og brukers plikt til å se til at utstyret forefinnes på enhver eiendom. Hvis annet ikke er uttrykkelig avtalt, skal dette derfor alltid følge med ved salg av eiendom.

21. SAMTLIGE NØKLER til eiendommen som selger er i besittelse av skal overleveres kjøper på overtakelsen, herunder nøkler til eventuelle boder, uthus, garasjeportåpner el. Låses boder, uthus el. med hengelås, skal lås og nøkler til disse medfølge.

22. GARASJEHYLLER, bodhyller, lagringshyller og oppheng til bildekk medfølger såfremt de er fastmontert.

Planter, busker og trær som er plantet på tomten, eller fastmonterte kasser og lignende er en del av eiendommen og medfølger i handelen.

12. INSTALLERTE SMARTHUSLØSNINGER med sentral som styrer lys, varme, lyd o.l., samt tilhørende trådløse enheter som brytere, sensorer, kameraer, integrerte høyttalere el. medfølger. Enkle lysstyringssystem f.eks. med en sentral som kun styrer lyspærer eller smartpærer montert i sokkel medfølger likevel ikke.

KORT OM OSS

Granit Zumberi

Premium rådgivning

EIE Ensjø

Møt en eiendomsmegler på Ensjø i Oslo med høy lokal kunnskap.

Vi i EIE Ensjø kan hjelpe deg med alt fra befaring og verdivurdering til å selge boligen din. Vi sørger for at du får mest mulig verdi for boligen når du skal selge.

Som en del av EIE-kjeden, en av Norges største eiendomsmeglerkjeder, har vi et solid nettverk og god lokalkunnskap som vi bruker til å gi deg den beste opplevelsen når du skal kjøpe eller selge bolig. Vi har også et bredt utvalg av boliger til salgs.

Hos oss får du Premium hjelp og råd samt personlig og dedikert oppfølging gjennom hele salgsprosessen.

Kontakt oss i dag for å finne ut hvordan vi kan hjelpe deg med å finne din drømmebolig eller få solgt din nåværende bolig på best og raskest mulig måte.

VERDIOVERVÅKNING

Månedlig prisoppdatering på din bolig

Hold et øye med verdiutviklingen på boligen din – helt uten kostnad

HVA ER VERDIOVERVÅKNING?

Boligen er oftest det mest verdifulle av våre eiendeler. Med EIE verdiovervåkning kan du følge med på den generelle prisutviklingen i ditt område, og få månedlig verdiestimat av boligen din sendt på e-post.

HVEM KAN BESTILLE DETTE?

Både eksisterende og ikke eksisterende kunder kan bestille dette fra oss. Dersom du nylig har fått verdivurdering eller kjøpt bolig av oss vil du automatisk motta verdiovervåkning uten å måtte foreta deg noe. Alle boliger som er kjøpt etter 1. januar 2003 kan bestille verdiovervåkning direkte på eie.no ved å fylle ut informasjon om boligen din selv. Boliger kjøpt før 2003 må først få en verdivurdering fra en av våre meglere for å kunne motta verdiovervåkning.

HVOR FÅR VI TALLENE TIL VERDIOVERVÅKNING FRA?

Tallene fra verdiovervåkningen er hentet fra den månedlige boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Statistikken er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn. no. Statistikken er utarbeidet etter siste måneds slutt og omfatter boliger som annonseres på Finn.no. Det innebærer cirka 70 prosent av alle boliger som omsettes i Norge i løpet av et år, og en statistikk eiendomsbransjen legger til grunn for å gi best mulig estimat og oversikt på boligprisene i hele Norge.

MEGLERBOOKING

— Vi gjør det enkelt for deg

Din

bolig er verdifull

–

benytt

deg

av vår kunnskap og erfaring

Med EIE meglerbooking kan du når som helst på døgnet avtale tid med en våre meglere – kun ved noen få tastetrykk på vår hjemmeside. Her velger du tjenesten du har behov for, og hvilket tidspunkt som passer for deg. Enten om du skal selge boligen din, refinansiere lånet ditt eller ønsker å vite hva boligen din er verdt i dagens marked, så har vi tilrettelagt for at det skal være enkelt for deg.

En befaring kan gi deg ny og verdifull innsikt om din bolig. Våre meglere gir deg en verdivurdering av markedsverdien til din bolig. Verdivurdering blir basert på en grundig analyse av din bolig og på tilsvarende boliger solgt i ditt område den siste tiden. Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

eiemeglerbooking.no

EIE advokat

Vår kompetanse din trygghet

Vi dekker alle sentrale rettsområder, med hovedvekt på eiendomsrettslig premium rådgivning og tvisteløsning. Eiendomsrett omfatter alle juridiske aspekter knyttet til blant annet kjøp, salg, utvikling, utleie, plan- og bygningsrett, tomtefeste og eierseksjonsrett. EIE advokat har spesialisert seg på eiendomsrettslig rådgivning og tvisteløsning innen både privat- og næringseiendom

Vi har også solid kompetanse på relaterte rettsområder som skatt og avgift, arv og skifte, familierett og forsikringsrett, samt selskapsrett og alminnelig kontraktsrett

I EIE verdsetter vi faglig dyktighet, personlig engasjement og rask responstid høyt. Vi kaller det Premium rådgivning

eie.no/advokat

OM EIE EIENDOMSMEGLING

Et boligsalg er ikke bare et hjem som bytter eier. Det er to eller flere liv som endres for alltid. På begge sider har selger og kjøper noe felles de skal ta en avgjørelse av stor betydning. Vi skal være der for begge.

Det finnes ikke ett enkelt svar på hva som gjør en megler god. For det er med meglere som med fagfolk flest - det de gjør er like viktig som det de sier. Både mennesker og boliger er forskjellige, men en vellykket salgsprosess har alltid én viktig ingrediens: Tid til å gjøre det ordentlig. Våre kunder har lagt ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss.

EIE er Norges største uavhengige eiendomsmeglerkjede, og er i motsetning til andre ikke eid av en bank. Siden oppstarten i 2006, har vi ikke hatt noen annen agenda enn å være den beste eiendomsmegleren - og vi bruker all vår kunnskap og erfaring for å skape en god salgsprosess. Vi stiller derfor bransjens høyeste krav til oss selv, som betyr at vi er den eneste eiendomsmeglerkjeden som krever doble etterutdanningspoeng av våre meglere, ikke kun det som er lovpålagt.

Tid til å gjøre det ordentlig betyr at vi skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde. Arbeidet vi har lagt ned har resultert i at vi har vunnet 12 gullmeglere, blitt kåret til å ha bransjens mest fornøyde kunder av Norsk Kundebarometer i 2021* for andre året på rad, og blitt kåret til bransjens mest bærekraftige kjede i 2020*

Boligen din er verdifull. Opplevelsen av å bruke EIE skal også være det. Derfor kaller vi det Premium rådgivning.

*EIE ble bransjevinner i Norsk kundebarometer 2021 og Norsk Bærekraftbarometer 2020. Et forskningsprosjekt ved Handelshøyskolen BI. www.kundebarometer.com

EIE speiler selger og kjøper

eie.no