Nitteberglia 53, 2007 Lillestrøm by Eieeiendom

Nitteberglia 53

2007 Kjeller Lillestrøm kommune

Vi hjelper deg med

finne ditt nye hjem

INNHOLD

Rett til fritt å velge megler

Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

DETTE MÅ DU VITE

Nøkkelinformasjon

EIENDOM

Nitteberglia 53, 2007 Kjeller

MATRIKKEL

Gnr. 33 Bnr. 64 Snr. 38 i Lillestrøm kommune

Seksjonsbrøk: 221/5697

BOLIGTYPE

Enebolig

EIERFORM

Eierseksjon

AREALER

Totalt BRA 246 kvm består av: - BRA-i (internt bruksareal): 214 kvm

Fordeling pr. etasje:

U.etg.: 81 kvm

1. etg.: 96 kvm

2. etg.: 69 kvm

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 44 kvm fordelt på takterrasse i 2. etasje på 31 kvm og en veranda i 1.etg på 13,5 kvm.

AREAL

Primærrom: 207 kvm, Bruksareal: 246 kvm, BRA-i: 214 kvm , BRA-e: 32 kvm , TBA: 44 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Arealene er hentet fra tilstandsrapport. Areal og rom er angitt og definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent fra bygningsmyndighetene.

ANTALL

BYGGEÅR

TOMT Fellestomt 4204 kvm

PRISANTYDNING

11 800 000

TILSTANDSRAPPORT

Takstmann: Daniel P Martens Takstdato: 19.08.24

Andel fellesgjeld: kr. 0,- pr. 31.12.23

Andel fellesformue kr. 38 492,- pr. 31.12.22

TOTALPRIS INKL. OMKOSTNINGER

kr 11 800 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 545,- (Tingl.gebyr pantedokument)

kr 545,- (Tingl.gebyr skjøte)

kr 295 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 11 800 000,))

kr 296 290,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 12 096 290,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:

kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 12 105 540,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

FELLESKOSTNAD

Kr. 2 915,- pr. mnd.

FELLESKOSTNAD INKLUDERER

A-konto fjernvarme, TV/bredbånd fra Altibox, målerleie og portal (Techem) felles bygningsforsikring, forretningsførsel, diverse honorarer, generell drift og vedlikehold m.m.

KOMMUNALE AVGIFTER

Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2024

- Avløp 9375,96,-

- Renovasjon 4264,08,-

- Vann 6590,85,= 20 230,89kr.

Sum prognose for 2025: kr. 20 317,53

Fakturert hittil i år: kr. 999,38,-

Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

EIER

Leonel Resul Shammim Andreassen Shahid

Beskrivelse

BESKRIVELSE

ANDEL FELLESGJELD/FELLESFORMUE

Velkommen til drømmehjemmet ditt i Nitteberglia 53! Boligen har en super beliggenhet i et ettertraktet boligområde på Kjeller, og gir deg en god kombinasjon av moderne fasiliteter og naturskjønnhet. Det er bilfrie og fine uteområder, som gjør at barna kan leke fritt i trygge omgivelser. Her bor du med nærhet

til flere barnehager, skoler og dagligvarehandler, uten mangel på noe. Kun en kort tur unna finner du Lillestrøm sentrum med alt av ønskelige fasiliteter og storbymuligheter. Med shopping, kafé, restaurant, skoler og fritidsaktiviteter.

Boligen strekker seg over tre plan og har en meget familievennlig planløsning. I boligens underetasje finner du bl.a. et soverom av god størrelse, et stilig bad med regnfallsdusj, et praktisk vaskerom og et teknisk rom. I første etasje (hovedplan) finner du en romslig og lekker stue som byr på mye naturlig lys, og en åpen planløsning som gir deg en sømløs overgang mellom stue, spisestue og kjøkken - det ideelle stedet for sosialisering og samvær! Videre finner du et toalettrom ved stuen, samt et stort hovedsoverom som fungerer som din private oase. Her har du tilgang til et egen walk-in-garderobe, samt et stort bad i eksklusiv utførelse og badekar som gir deg en deilig spa-følelse! I øverste etasje finner du to gode soverom, stor TV-stue, behagelig lesekrok samt et lekkert bad med regnfallsdusj.

Boligen har solrike uteplasser med pent opparbeidet hage, solrik veranda på 13,5 kvm og en stor takterrasse på hele 31 kvm med ypperlige solforhold og hyggelig utsyn over området. Det er gode parkeringsmuligheter i garasje, carport og på tomten.

Stil, komfort og bekvemmelighet kommer sammen med denne boligen! Boligen ble ferdigstilt i 2021 og holder følgelig en høy standard med utsøkt farge- og materialvalg. Med nøye utformede detaljer og gjennomtenkte funksjoner, vil du umiddelbart føle deg hjemme i dette moderne hjemmet.

Her får du med andre ord det beste av både komfort og beliggenhet. Med nærhet til både Lillestrøm sentrum og Strømmen, gir denne boligen deg den perfekte kombinasjonen av å bo sentralt med et rolig nabolagsliv. I tillegg er det enkelt å komme seg til og fra området med gode transportforbindelser og rask tilgang til motorveier.

Ikke gå glipp av sjansen til å oppleve alt dette hjemmet har å tilby - ta kontakt i dag for å avtale en visning og bli forelsket i ditt fremtidige hjem!

K v a l i t e t e r

Enebolig over 3 plan

Velutstyrt bolig med eksklusive bad og kjøkken

Moderne standard fra 2021

Flere års nybygg-garanti gjenstår

Veranda på 13,5 kvm.

Takterrasse på 31 kvm.

Motoriserte screens for solskjerming ( app styrt )

Motoriserte markiser på terrasse og takterrasse ( app styrt )

Koselig og pent opparbeidet hage

Garasje og carport

4 gode soverom

Fullintegrert Walk-in-garderobe

3 flislagte eksklusive bad med regnfallsdusj og badekar

1 toalettrom

To fine stuer med gode møbleringsmuligheter

Påkostet Sigdalkjøkken med doble integrerte hvitevarer og vinskap

Vannbåren varme i alle gulv

Balansert ventilasjon

Praktisk vaskerom

Bod og teknisk rom i underetasjen

Godt med lagringsplass i innvendige garderober

Sentral beliggenhet

Kort vei til Lillestrøm sentrum & Strømmen

Gode kollektivmuligheter

Nærhet til flere skoler og barnehager

PARKERING

Boligen har egen garasje med sportsbod og carport foran garasjen.

Det er lader til el-bil i garasjen.

Det er også plass til flere biler på tomten

Mål:

Garasje: 3,45 m x 6,44 m

Carport: 3,5 m x 6,4 m

Plass til en bil ved siden av carport.

Ellers gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Beliggenhet

BELIGGENHET

Leiligheten ligger i et rolig og barnevennlig boligområde på

Kjeller i Lillestrøm kommune. Dette er et relativt nytt boligfelt med nyere boligbebyggelse bestående av eneboliger, rekkehus, tomannsboliger og leiligheter. Området har nærhet til skoler, barnehager, dagligvare og offentlig kommunikasjon, samt kort vei til idrettsanlegg og et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud, i tillegg til kort vei til Lillestrøm sentrum.

Fritidsmuligheter:

Området har et rikt utvalg av fritid- og idrettstilbud. Det er kort vei til fotballballbaner, lekeplass, idrettshall, svømmehall, skiløyper, bowling, tennisannlegg og Sørum fritidsgård med ridesenter. Ønsker du treningsstudio, er det flere å velge mellom både i Lillestrøm og på Strømmen, som for eksempel SATS, Wellnes gym, Fresh Fitness og Crossfit. Alt ligger innen få minutters bilkjøring. Videre kan du spille golf på Hauger golfbane ved Lillestrøm. Nylendlia skisenter og Skedsmo ishall byr på vinteraktiviteter som slalåm, ishockey og kunstløp. Innendørs skihall "SNØ" ved Lørenskog, åpnet i januar 2020.

Et rolig turområde med gode gang- og sykkelstier tar deg ut på tur i marka, eller en sykkeltur til Lillestrøm på 15 minutter. Lillestrøm har også asfalterte gang- og sykkelveier i flotte omgivelser langs Nitelva. Syklistenes Landsforeningen har kåret Lillestrøm til landets beste sykkelby fire ganger på rad. Ønsker du en større utflukt kan sykkelturen gå til Nebbursvollen friluftsbad et populært badested med basseng, vannsklier, grøntområder, kiosk m.m.

Splitter ny treningspark, åpnet juli 2020 beliggende i Lillestrøm Idrettspark ved Skedsmohallen. Parken er gratis og er åpen for alle. Et område på hele 900 kvm med en rekke apparater,

gummi- og kunstgressdekke, hinderløype, slynge-apparat, kettlebells-apparat, 30 meter løpebane, boksepute m.m. som gir treningsglede for både store og små.

Kjeller Gård ligger i Johannes Nielsens vei og kan by på unike lokaler med høy standard og gjennomført kvalitet. Her finner du stuer og rom for alle anledninger - enten det er snakk om selskap, konferanser eller møter. Det kan også leies bodplass i tilliggende stabbur.

Servicetilbud:

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Kiwi Kjeller, Meny Åråsen, Kiwi og Rema 1000 Holt Vestvollen. Det er også kort avstand til McDonalds og Circle K.

I Lillestrøm sentrum er det en rekke dagligvareforretninger, som Meny, Kiwi, Rema 1000 og Coop OBS. I sentrumskjernen av Lillestrøm har du enkel tilgang til konserter, kunstutstillinger, teater og kino. De hyggelige restaurantene i Lillestrøms hovedgate er absolutt verdt et besøk. Nyt en god italiensk inspirert middag på Olivia eller en deilig pastarett på Casa Mia. Mirabelle eller Chi kan også bistå med et godt måltid. Om du vil se LSK-kamper eller ha noe godt i glasset kan Lillestrøm by på flere puber og utesteder som Martins, Gevir og Fuser Bar.

Flere kjedebutikker, nisjebutikker og shoppingsentre finnes både i Lillestrøm, Skedsmokorset samt Strømmen som har et av Norges største shoppingsentre med over 200 butikker og spennende spisesteder. Tar du bilen er du på Strømmen Storsenter på kun 10 minutter. Du finner også Skedsmokorset med bl.a. Skedsmo senter og den populære restauranten Firenze, kun ca. 6 min fra boligen.

Offentlig kommunikasjon:

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, hvorav nærmeste holdeplass er Holtveien. Herfra tar det ca. 13 min til Lillestrøm bussterminal og togstasjon. Med bil tar det ca. 5 min til Lillestrøm, 10 min til Strømmen, 25 min til Oslo S og 30 min til Oslo lufthavn. Fra Lillestrøm stasjon bruker toget hhv 10 og 12 min til Oslo S og Oslo lufthavn.

Skoler/barnehager:

Eiendommen har gangavstand til Kjeller skole (1-10 trinn) og Sten-Tærud skole(1-10 trinn). Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, som Lillestrøm VGS og Skedsmo VGS, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Risløkka, Espira kunnskapsbyen og Kjeller barnehage er blant noen av barnehagene i området. Se kommunen sine nettsider for nærmere info om skoler og barnehager; https://www.lillestrom.kommune.no/skole-og-utdanning/skolerog-skolegrenser/ og https://www.lillestrom.kommune.no/barnehage

BEBYGGELSE

Dette er et relativt nytt boligfelt med nyere boligbebyggelse bestående av eneboliger, rekkehus, tomannsboliger og leiligheter.

TOMT

Fellestomt, 4204 kvm

Eiendommen ligger i skrånende terreng. Tomten er opparbeidet med plen, asfalt, beplantning.

ADKOMST

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

SKOLE/BARNEHAGE

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for handelen, må interessenten selv sjekke dette med barnehagekontor og skolekontor for det aktuelle området.

Innhold

INNEHOLDER

Enebolig over 3 plan.

Boligen har følgende romfordeling:

2. etasje: Stue, et bad, to soverom.

1. etasje: Stue med åpen kjøkkenløsning, et bad, toalettrom, ett soverom, samt et garderoberom.

U. Etasje: Vaskerom, gang, bad, gang 2, soverom. Her finner man også en bod, et teknisk rom, samt garasje.

Utgang fra stue til takterrasse på 31 kvm i 2. etasje.

Utgang fra stue til veranda på 13 kvm i 1. etasje.

BYGGEMÅTE

Utvendig:

Flatt tak. Sveiset takpapp.

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Flatt tak. Antatt utført som kompakt tak. Innvendig nedløp.

Vinduer med 3 lags isolerglass i treramme av gran eller furu. Screens/solskjerming montert på flere av vinduene. Balkongdører med 3 lags isolerglass. Inngangsdør med glatt overflate.

Takterrasse på 31 m2, med tilkomst fra stue 2. etasje. Terrassebord lagt på tilfarergulv. Avrenning overvann mellom spalter i terrassebord. Rekkverk i glass og stål. Belysning og stikkontakter. Varmt og kaldtvannskran.

Veranda på 13,5 m2. Tilkomst fra stue/kjøkken i 1. etasje. Det er lagt terrassebord på gulv. Belysning og stikkontakter. Markise. Rekkverk i glass. Med ramme og håndløper i metal. Spalter i terrassebord for avrenning overvann.

Innvendig:

Fliser i underetasjen. Betong på gulv i garasje og teknisk rom.

Veggene har tapet. Innvendige tak har malte plater. Etasjeskiller utført som isolert bjelkelagskonstruksjon.

Tretrapper med trinn i eik og vanger, rekkverk og håndløper i malt furu/gran.

Malte dører med et speil. Ramme i heltre.

Kjøkken:

Glatte fronter. Laminert benkeplate. Malt vegg over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer med innfelt platetopp i benkeplate, oppvaskmaskin, komfyr, vinskap, mikrobølgeovn og kjøl/frys. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Våtrom:

Bad 1. etasje:

Veggene har fliser. Taket er malt. Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren gulvvarme.

Plastsluk med klemring for innfestning av membran og utagbar vannlås for rens og inspeksjon.

Badet er innredet med vegghengt toalett med innebygd sisterne kasse, servant på vegghengt servantskap, samt vegghengte dusjdører i glass.

Avtrekksventil tilkoblet balansert ventilasjonsanlegg.

Vaskerom 1. etasje:

Vaskerom fra 2017.

Vegger: Fliser. Tak: Sparklet og malt gips. Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren gulvvarme. Plastsluk.

Vaskerommet har vegghengt stålservant. Det er opplegg for vaskemaskin. Hovedstoppekran. Avtrekksventil tilkoblet balansert ventilasjonsanlegg.

Bad 2. etasje:

Veggene har fliser. Taket er malt. Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren gulvvarme.

Plastsluk med klemring for innfestning av membran og utagbar vannlås for rens og inspeksjon.

Badet er innredet med vegghengt toalett med innebygd sisterne kasse, servant på vegghengt servantskap, vegghengte dusjdører i glass, samt frittstående badekar. Avtrekksventil tilkoblet balansert ventilasjonsanlegg.

Bad 3. etasje:

Veggene har fliser. Taket er malt. Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren gulvvarme.

Plastsluk med klemring for innfestning av membran og utagbar vannlås for rens og inspeksjon.

Badet har vegghengt toalett med innebygd sisterne kasse, servant på vegghengt servantskap, samt vegghengte dusjdører i glass. Avtrekksventil tilkoblet balansert ventilasjonsanlegg.

Spesialrom:

Toalettrom med vegghengt servantskap og vegghengt toalett. Flislagt gulv. Malte vegger og tak.

Kjøkken:

Innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Malt vegg over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer med innfelt platetopp i benkeplate, oppvaskmaskin, komfyr, vinskap, mikrobølgeovn og

kjøl/frys. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Tekniske installasjoner:

Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.

Avløpsrør av plast. Synlig i servantskap bad og i kjøkkenskap med vask.

Soilrør synlig bak inspeksjonsluker i garasje og bod underetasje. I plast.

Bunnledning antatt i plast .

Boligen har balansert ventilasjon. Ventilasjonsagregat i teknisk rom. Sentralstøvsuger.

Varmtvann fra fjernvarmeanlegg. Synlige tilførselsrør i teknisk rom.

Vannbåren gulvvarme. Automatsikringer i sikringsskap. I bod underetasje. Anlegget er nytt fra 2021.

Lokale brannvarslere.

Tomteforhold:

Drenering fra byggeår. Vurdert i forhold til alder.

Svakt skrånende tomt. Gressbelagt. Asfaltert forside. Offentlig vann og avløp tilknyttet private stikkledninger.

Følgende forhold er markert med TG2 i tilstandsrapporten:

Innvendig > Overflater garasje: Stedvis svell i skjøter gipsplater i tak. Grunnet ubehandlete overflater.

Informasjonen er hentet fra tilstandsrapport utført av bygningssakkyndig Daniel P. Martens. For ytterligere informasjon om byggemåte se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Det er viktig at interessenter setter seg inn i rapporten. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakkyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål

Følgende info fremkommer av selgers egenerklæringsskjema:

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?

- Ja. I garasjen.

BODER

Sportsbod i garasje på ca. 9 kvm Bod/teknisk rom i tilknytning til vaskerom på ca. 5 kvm.

Standard

STANDARD

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Det foreligger ferdigattest for oppføring av nybygg eneboliger og rekkehus datert 05.01.2023.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et

søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter planog bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Det forutsetter at det foreligger UA kontroll av våtrommet. Dette var et krav på oppføringstidspunktet. Utbygger har gjennom søknad om ferdigattest bekreftet at alle kontrollerklæringer foreligger og at bygget er oppført ihht. gitte tillatelser og gjeldende forskrifter.

Energi

ELEKTRISK ANLEGG

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

OPPVARMING

Varmtvann fra fjernvarmeanlegg. Vannbåren gulvvarme på alle bad og vaskerom.

Dersom det ikke er varmekilder i alle rom, fravikes NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

ENERGIMERKING

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter GrønnEnergikarakter B

Økonomi/drift

KOMMUNALE AVGIFTER

Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2024 - Avløp 9375,96,- Renovasjon 4264,08,- Vann 6590,85,= 20 230,89kr.

Sum prognose for 2025: kr. 20 317,53

Fakturert hittil i år: kr. 999,38,-

Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

EIENDOMSSKATT

Eiendomsskatten faktureres i 2 terminer, med forfall 1. juni og 1. november.

Lillestrøm kommune har eiendomsskatt med en skattesats på 2 promille på alle bolig- og næringseiendommer, og på ubebygde tomter.

For alle eiendommer i kommunen gis det en reduksjonsfaktor på 30 %. I tillegg får boligeiendommer et bunnfradrag på 1 800 000 kroner for hver godkjent boenhet.

FORDELING FELLESKOSTNADER

Fellesutgifter: kr 2 915,- pr.mnd.

A-konto fjernvarme, TV/bredbånd, målerleie og portal (Techem) felles bygningsforsikring, forretningsførsel, diverse honorarer, generell drift og vedlikehold m.m.

Herav:

- Felleskostnader: 2 391,- Kabel TV/bredbånd: 450,- Målerleie og portal, Techem: 74,Totalt kr. 2 915,-/mnd.

Det gjøres oppmerksom på at vedlikehold, tiltak fra eierseksjonssameiet etc. kan medføre en økning i felleskostnadene. Styreleder opplyser at det ikke foreligger noen konkrete planer om økning i kostnadene. Det er normalt at det foretas en årlig indeksregulering av felleskostnadene.

FASTE LØPENDE KOSTNADER

For aktuell leilighet vil dette blant annet være strøm etter forbruk, kabel-TV og bredbånd utover grunnpakke, forsikringer etc.

Altibox er sameiets leverandør av TV- og bredbåndstjenester.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9609 kwh. pr. år. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

SPESIFIKASJON AV FELLESGJELD

Sameiet har ingen lån.

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

FORSIKRING MED POLISENUMMER

If Skadeforsikring Polisenummer: SP3224556.1.3

FORMUESVERDI

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 2 808 935,- Som sekundærbolig Kr. 10 112 165,-

SAMEIE

Sameie: Nitteberglia Boligsameie 2,

Nitteberglia Boligsameie 2 ble stiftet 07.10.2020 og har organisasjonsnummer 925.915.637.

Sameiet består av 40 boligseksjoner, fordelt på 36 rekkehus og 4 eneboliger.

Eiendommen har gnr 33, bnr 64 i Lillestrøm kommune.

Boligsameiet er en del av fellessameiet Lillestrøm Panorama Felleseiendom som drifter fjernvarmeanlegget, felles lekeplasser og andre fellesområder.

Forretningsfører er BORI BBL.

Revisor er statsautorisert revisor SLM Revisjon AS, Lillestrøm.

Sameiet er organisert etter de bestemmelser som følger av Eierseksjonsloven og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for seksjonseierne.

Vi oppfordrer interessenter til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være vedlagt salgsoppgaven. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

FORRETNINGSFØRER

BORI BBL

STYREGODKJENNING

Det er ikke krav til styregodkjenning av ny eier.

Diverse

TEKNISKE INSTALLASJONER

TV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.

DYREHOLD

Følgende regler gjelder for dyrehold: - Dyrehold skal ikke vare til sjenanse for andre beboere. - Dyreekskrementer skal fjernes øyeblikkelig.

Jf. sameiets husordensregler.

DIVERSE

Kun integrerte hvitevarer medfølger handelen. Se forøvrig vedlagte løsøreliste.

Selger opplyser at lampe over spisebord og stuebord følger i utgangspunktet ikke med, men kan diskuteres. Ellers følger alle skap og fastmonterte hyller med.

Selger opplyser også at det er gode solforhold på takterasse fra formiddagen og lang utover kvelden. Attraktivt boligområde, svært barnevennlig, kort vei til skole og barnehager samt offentlig transport.

RADONMÅLING

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Offentlige forhold

FORPLIKTELSER, RETTIGHETER OG SERVITUTTER

Kommunen har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. De andre sameierne/sameiet har panterett i seksjonen for felleskostnader samt andre krav som følge av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for den enkelte bruksenhet overstiger 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tvangsdekning besluttes gjennomført, jf. lov om eierseksjoner § 31 første ledd.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Kjøper er gjort kjent med at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd

UTLEIE

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Utleie skal meldes styret.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

VEI/VANN/KLOAKK

Offentlig vann: Ja.

Offentlig avløp: Ja.

Privat septikanlegg: Nei.

Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er der normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Informasjon om vann/avløp registrert på eiendommen:

Målernummer: 75518842

Stand: 631

Dato: 25.11.2024

Avlesningstype: Årsavlesning - Ekstern kilde

Forbruk 2024: 145

REGULERING

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og anlegg, samferdsel og teknisk infrastruktur, fellesområder, grønnstruktur m.m. ihht. reguleringsplan 425/07 vedtatt 29.05.2019, ifølge Lillestrøm kommune.

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgave. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i

reguleringer og kommuneplan, samt hvilken betydning de har for eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at området er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje.

Kvikkleire og marin grense:

Eiendommen ligger i område under marin grense. Kvikkleire kan finnes utenfor viste områder og punkter, hvis det er under marin grense. Avgrensningen for marin grense kan noen steder være usikker.

Ihht. kart for mulighet for marin leire er det ''svært stor'' mulighet for marin leire. Der det finnes marin leire, kan det også være kvikkleire.

Kart for kvikkleire og marin grense er vedlagt salgsoppgaven.

Kjøpsvilkår

OVERTAGELSE

Overtagelse etter avtale med selger.

PRISANTYDNING, OMKOSTNINGER OG EVT. FELLESGJELD

kr 11 800 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:

kr 200,- (Pantattest kjøper)

kr 545,- (Tingl.gebyr pantedokument)

kr 545,- (Tingl.gebyr skjøte)

kr 295 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 11 800 000,))

kr 296 290,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)

kr 12 096 290,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:

kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))

kr 12 105 540,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

BOLIGSELGERFORSIKRING

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

BETALINGSBETINGELSER

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

VEDERLAGET

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

- Provisjon 1%

- Tilrettelegging 14 500,-

- Visning/overtagelse 3 450,-

- Markedspakke 18 900,-

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

OPPDRAGSNUMMER

91-23-0113

Kjøpsinformasjon

BUDGIVNING

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det

du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

BOLIGKJØPERPAKKE OG BOLIGKJØPERFORSIKRING

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

LOVANVENDELSE

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2)

fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

HVITVASKING

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

PERSONVERN

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

EIE VEKST

EIE AS, og i noen tilfeller eiendomsmeglerforetak som er tilknyttet kjeden EIE eiendomsmegling, har eierinteresser i selskaper som leverer produkter og tjenester som våre kunder tilbys i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Les mer om dette på https://eie.no/eiendom/eie-investerer

Megler

AVDELING

Ensjø Eiendomsmegling AS EIE Ensjø

Org. nr: 921542690

Gladengveien 24

0661 Oslo

Tlf: 22 34 34 64

ANSVARLIG MEGLER

Eiendomsmegler Charlotte Jenshagen Lunde

SAKSBEHANDLERE

Charlotte Jenshagen Lunde

EIE Ensjø

Eiendomsmegler

Mob: 91 53 82 07 / E-post: cjl@eie.no

Kristian Birkan

Eiendomsmegler / Daglig Leder / Partner

Mob: 99 58 09 21 [/ E-post: kbi@eie.no

Premium rådgivning

DITT NYE HJEM?

INFORMASJON & DOKUMENTER

Kartet viser hvilke områder som kan være utsatt for flomfare I disse områdene må den reelle flomfar en utredes nærmer e, dersom det er aktuelt med nye byggetiltak

Utstrekningen på områdene er ikke nøyaktig

/0/10

Det tas for behold om eventuelle feil og mangler i kartdataene

Kartgrunnlag: Lillestrøm kommune, Geovekst og NV E

Eiendomsgrense

Aktsomhetsområde for flom

Koordinatsy stem : UTM ( EURE F89) Kartpr ojek sjon: UTM Sone 32 N Datum : E URE F89

Må le stokk:

1:5 0 00

1 c m = 50 meter

Prod use rt: 12 11 202 2

Papirs tø rrelse: A 4

Nittebergsvingen

Adresse Nitteberglia 53

Postnr 2007

Sted Kjeller

Leilighetsnr.

Gnr. 33

Bnr. 64

Seksjonsnr. 38

Festenr.

Bygn. nr.

Bolignr.

Merkenr. A2021-1281761

Dato 21.06.2021

Innmeldt av Bakke AS v/ Dag-Einar Hellerud

Energiattesten er bekreftet og offisiell. Bygningens identitet er ikke bekreftet fra Matrikkelen

Energimerket angir boligens energistandard. Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter, se figuren. Energimerket symboliseres med et hus, hvor fargen viser oppvarmingskarakter, og bokstaven viser energikarakter.

Energikarakteren angir hvor energieffektiv boligen er, inkludert oppvarmingsanlegget. Energikarakteren er beregnet ut fra den typiske energibruken for boligtypen. Beregningene er gjort ut fra normal bruk ved et gjennomsnittlig klima. Det er boligens energimessige standard og ikke bruken som bestemmer energikarakteren. A betyr at boligen er energieffektiv, mens G betyr at

boligen er lite energieffektiv. En bolig bygget etter byggeforskriftene vedtatt i 2010 vil normalt få C.

Oppvarmingskarakteren forteller hvor stor andel av oppvarmingsbehovet (romoppvarming og varmtvann) som dekkes av elektrisitet, olje eller gass. Grønn farge betyr lav andel el, olje og gass, mens rød farge betyr høy andel el, olje og gass. Oppvarmingskarakteren skal stimulere til økt bruk av varmepumper, solenergi, biobrensel og fjernvarme.

Om bakgrunnen for beregningene, se www.energimerking.no

Målt energibruk

Brukeren har valgt å ikke oppgi målt energibruk.

Hvordan boligen benyttes har betydning for energibehovet

Energibehovet påvirkes av hvordan man benytter boligen, deler av boligen ikke er i bruk, og kan forklare avvik mellom beregnet energibehov og målt færre personer enn det som regnes som normalt energibruk. Gode energivaner bidrar til at energibehovet bruker boligen, eller reduseres. Energibehovet kan også bli lavere enn normalt den ikke brukes hele året. dersom:

Gode energivaner

Ved å følge enkle tips kan du redusere ditt energibehov, Energimerket kan kun endres gjennom fysiske men dette vil ikke påvirke boligens energimerke. endringer på boligen.

Eksperten har ikke angitt tips til brukervaner

Mulige forbedringer for boligens energistandard

Ut fra opplysningene som er oppgitt om boligen, Noen av tiltakene kan i tillegg være svært lønnsomme. anbefales følgende energieffektiviserende tiltak. Dette Tiltakene bør spesielt vurderes ved modernisering av er tiltak som kan gi boligen et bedre energimerke. boligen eller utskifting av utstyr.

Eksperten har ikke foreslått forbedringstiltak

Det tas forbehold om at tiltakene er foreslått ut fra de med gjeldende lovverk, og det må tas hensyn til krav opplysninger som er gitt om boligen. Fagfolk bør til godt inneklima og forebygging av fuktskader og derfor kontaktes for å vurdere tiltakene nærmere. andre byggskader. Eventuell gjennomføring av tiltak må skje i samsvar

For ytterligere råd og veiledning om effektiv energibruk, vennligst se www.enova.no/hjemme eller ring Enova svarer på tlf. 800 49 003.

Boligdata som er grunnlag for energimerket

Energimerket og andre data i denne attesten

Der opplysninger ikke er oppgitt, brukes typiske staner beregnet ut fra opplysninger som er gitt av boligeier dardverdier for den aktuelle bygningstypen. For mer da attesten ble registrert. Nedenfor er en oversikt over informasjon om beregninger, se oppgitte opplysninger, som boligeier er ansvarlig for. www.energimerking.no/beregninger

Bygningskategori: SMÅHUS

Bygningstype: ENEBOLIG

Byggeår: 2021 BRA: 213,0

Dato for lekkasjetallmåling: 23.04.2021

Type bygg: Nybygg

Energiregler (TEK-standard): Ikke angitt

Angis kun for nybygg

Programvare: Attesten er utstedt av ekspert basert på opplasting av beregninger utført med programmet TEK-sjekk - 190315

For oversikt over bygnings-/beregnings-data, se vedlegg 1

Om grunnlaget for energiattesten

Oppgitte opplysninger om boligen kan finnes

av aktuell attest under Offisielle energiattester i ved å gå inn på www.energimerking.no, og logge skjermbildet "Valgt eiendom". Boligeier er ansvarlig inn via ID-porten/Altinn. På siden "Eiendommer" kan du for at det blir brukt riktige opplysninger. Eventuelle gale søke opp bygninger og hente fram energiattester som er opplysninger må derfor tas opp med selger eller utleier da laget tidligere. For å se detaljer for en bolig hvor dette kan ha betydning for prisfastsettelsen. det er brukt detaljert registrering må du velge "Gjenbruk"

Det kan når som helst lage en ny energiattest.

Om energimerkeordningen

Enova er ansvarlig for energimerkeordingen. Energimerket

Spørsmål om energiattesten, energimerkeordningen beregnes på grunnlag av oppgitte opplysninger om eller gjennomføring av energieffektivisering og boligen. For informasjon som ikke er oppgitt, brukes tilskuddsordninger kan rettes til Enova Svarer på typiske standardverdier for den aktuelle bygningstypen tlf. 800 49 003 eller svarer@enova.no fra tidsperioden den ble bygd i. Beregningsmetodene for energikarakteren baserer seg på NS 3031

Plikten til energimerking er beskrevet i (www.energimerking.no/NS3031) energimerkeforskriften (bygninger).

Nærmere opplysninger om energimerkeordningen kan du finne på www.energimerking.no

Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten

Attesten gjelder for følgende eiendom (Vedlegg 1)

Adresse: Nitteberglia 53

Postnr/Sted: 2007 Kjeller

Leilighetsnummer:

Bolignr:

Dato: 21.06.2021 14:48:11

Energimerkenummer: A2021-1281761

Ansvarlig for energiattesten: Energimerking er utført av: Bakke AS v/ Dag-Einar Hellerud

Enhet

Bygningskategori

Bygningskategori-Id (NVE-Id)

Bygningstype

Byggeår

Bygg standard

Type bygg

TEK Standard

Areal yttervegger

Gnr: 33

Bnr: 64

Seksjonsnr: 38

Festenr:

Bygnnr:

U-verdi for yttervegger 0,206 W/(m²·K)

U-verdi for tak

W/(m²·K)

U-verdi for gulv 0,137 W/(m²·K)

U-verdi for vinduer, dører og glassfelt 0,800

Lekkasjetall

Dato for måling av lekkasjetall (en forutsetning for å kunne få karakter A)

Temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner

Estimert årsgjennomsnittlig temperaturvirkningsgrad for varmegjenvinner pga. frostsikring

Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder i driftstiden

Spesifikk vifteeffekt (SFP) relatert til luftmengder utenfor driftstiden

Gjennomsnittlig spesifikk ventilasjonsluftmengde i driftstiden

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for oppvarmingssystemet

Installert effekt for romoppvarming og ventilasjonsvarme (varmebatteri)

1/h

23.04.2021

kW/(m³/s)

W/m²

Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten

for oppvarming i driftstiden

kjølefaktor for kjølesystemet

for kjøling

Installert effekt for romkjøling og ventilasjonskjøling

Spesifikk pumpeeffekt oppvarming (SPP)

Driftstider, antall timer i døgn med drift

Spesifikt

fra varmtvann i driftstiden

Spesifikt varmetilskudd fra personer i driftstiden

Solskjermingsfaktor pga. horisont, nærliggende bygninger, vegetasjon og eventuelle bygningsutspring 0,763

Oppvarmingssystem(er)

Fjernvarme, Vannbåren golvvarme, og tappevann, bolig; Helelektrisk bygning (termostatstyrte elektriske radiatorer, varmtvannsbereder, varmebatteri, forbruksstrøm); Varmefordelingssystem jf, Oppvarminssystem

Eventuell varmekilde for varmepumpe og fordeling

Manuell eller automatisk solskjerming

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert elektrisitet

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av elektrisk varmesystem 0,013

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av varmepumpe 0,000

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av solfangeranlegg 0,000

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av elektrisk varmesystem 0,000

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av elektrisk varmepumpe 0,000

MANUELL

Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av solfangeranlegg

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for elektrisk varmesystem

Årsgjennomsnittlig effektfaktor for varmepumpeanlegg

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for termisk solfangeranlegg

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert olje

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av oljebasert varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et oljebasert varmesystem

Årsgjennomsnittlig

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert gass

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av gassbasert varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et gassbasert varmesystem

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det gassbaserte varmesystemet.

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert fjernvarme

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av fjernvarmebasert varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av fjernvarmebasert varmesystem

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det fjernvarmebaserte varmesystemet.

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert biobrensel

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av biobrenselbasert varmesystem

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av biobrenselbasert varmesystem

Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for det biobrenselbasert varmesystemet. 0,100

Andeler og årsgjennomsnittlige systemvirkningsgrader for beregning av levert annen energivare

Andel av netto energibehov for romoppvarming og ventilasjonsvarme som dekkes av varmesystem basert på andre energivarer 0,000

Andel av netto energibehov for oppvarming av tappevann som dekkes av et varmesystem basert på andre energivarer 0,000 Årsgjennomsnittlig systemvirkningsgrad for varmesystem for andre energibærere

Klimastasjon / kilde Oslo

Dato for beregning 21.06.2021

Henvisning til dokumentasjon for inndata eller begrunnelse for avvik fra normative tillegg til NS 3031 eller andre forhold vedr. beregningene. Hele bygningen er beregnet

Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten

Produsent / leverandør SINTEF Byggforsk

Beskrivelse: Månedsberegning / timesberegning / dynamisk

Energirådgiver

Firma

Bakke AS Navn person Dag-Einar Hellerud

Beregningsresultater som er input til attestgenerator i EMS

Målt energibruk (levert energi), temperaturkorrigert målt energi for et år.

Beregnet levert energi ved normalklima

Bygningsdata: Vedlegg til energiattesten

16843,561

24520,947

Flomsonekart for 200-års flom, for

Flomutsatte områder : Viser områder som i gjennomsnitt blir oversvømt hvert 200 år Lavpunkter: Områder som ligger lavere enn flomvannstand, og ikke har direkte forbindelse med elva (bak flomverk, kulvert med mer) Spesielt utsatt vil disse områdene være ved intenst lokalt regn, ved stor flom i sidebekker eller ved tette kulver ter

Det tas for behold om eventuelle feil og mangler i kartdatene Kartgrunnlag: Lillestrøm kommune, Geovekst og NV E

Eiendomsgrense

Flomutsatt

Lavpunkt

Elv og vann

Må le stokk:

1:5 0

1 c m = 50 meter

Prod use rt: 12 11 202 2

Papirs tø rrelse: A 4

Kartdata over forurensede områder kan ha unø yaktig utstrekning

For urenset grunn fra Matrikkelen viser hele eiendommen som er påvirket, selv om forurensningen bare gjelder deler av den

Det tas for behold om eventuelle feil og mangler i kar tdataene

Kartgrunnlag: Lillestrøm kommune, Miljødirektoratet, Matrikkelen og Geovekst

Grunnforurensning, eiendom

Kartd ata fra Miljød iretko ratet: Lite/ik ke forurens et

Ak septabe l forurensn ing med dagens a re al- og resi pientbruk

Ikke ak septab el forurens ning og behov for tiltak

Mistank e om foruren sning

Kartd ata fra NGU:

Spesialavfall, NGU-rapport1990 )

Kartd ata fra Matrikkelen:

Ak septabel forurensning med dagens areal - og resipi entbruk

Ikke ak septabel forurensni ng og behov f or tiltak

Mistank e om forurensn ing

Kartd ata fra L illestrøm kommu ne:

For urensning og fyllinger Eiendomsgrense

Må lestok k:

Nittebergsvingen

Grunnkart

Takov

TRIVSELSREGLER

Trivselsreglene er til for at vi skal ha et godt og trivelig bomiljø. Reglene gjelder for alle som bor og ferdes i vårt miljø. Endringer til disse trivselsreglene skal skje i årsmøte.

Boligen

 Det skal være vanlig ro i boligen mellom kl. 23.00 og kl. 07.00, men frem til kl. 09.00 på søn- og helligdager. Ta ekstra hensyn der det bor små barn.

 Det skal ikke foretas støyende arbeid på hverdager etter kl. 21.00 eller på søn- og helligdager.

 Det må tas tilbørlig hensyn til andre beboere ved bruk av musikkinstrumenter, støyende maskiner, grilling utendørs og lignende. Alle typer grilling skal foretas i dertil egnede og godkjente griller. Grillen må ikke stå rett på brennbart materiale, med mindre den er godkjent for det. Engangsgriller må også plasseres på ikke brennbart materiale. Det må utvises stor varsomhet ved grilling.

 Tørking av tøy, lufting av tepper, dyner etc. skal ikke være til sjenanse for andre beboere.

 Parabol eller utedel til varmepumpe kan kun settes opp dersom den kan stå skjult på terrassen.

Dyrehold

 Dyrehold skal ikke være til sjenanse for andre beboere.

 Dyreekskrementer skal fjernes øyeblikkelig.

Fellesareal

 Vårt fellesareal er vår felles eiendom og er samtliges ansvar å ta vare på.

 Beplantning og nysådde plener må vernes ekstra godt.

 Søppel skal sorteres i henhold til påskrift på avfallsbeholdere. Det er forbudt å sette fra seg søppel utenfor beholdere. Hensatt avfall vil ikke fjernes av søppelbil og vil bidra sameiet unødvendige kostnader.

 Fellesarealet er åpent for alle.

 Eventuelle feil/skader på utstyr, støttemurer eller annet meldes til styret.

Garasje/carport/motorkjøretøy/parkering

 Alle typer parkering skal foretas på henviste plasser. Parkering skal ikke foregå på beplantet område (plen).

 Alle boligene er tildelt en garasje eller carportplass. Disse skal benyttes til parkering av personbil. I boliger med garasje, og eier har mer enn én bil, skal man benytte seg av plassen foran garasjen til bil nummer 2.

 Sameiet har begrenset med gjesteparkering og gjester må henvises til ledige plasser i nabolaget.

 Parkering i veien og utenom angitte plasser er forbudt, også for gjester.

 Det er ikke tillatt med langtidsparkering av kjøretøy, hengere, campingvogner etc. på sameiets eiendom.

 Tunge kjøretøy skal ikke stå parkert på sameiets eiendom annet enn for på- og avlessing.



Unødvendig bruk av horn, rusing av motor eller motor på tomgang er forbudt.

Gjester kan parkere midlertidig ved postkassestativ.

 Beboere skal ikke benytte gjesteparkering til egen kjøretøy.

 Snuplasser og område ved avfallsbeholdere skal ikke benyttes til parkering.

Gjerde, hekk, lévegg og terrasse

 Lillestrøm kommune har regler på sine nettsider relatert til etablering av gjerde, hekk, lévegg, terrasse, etc. Søknadsplikt og øvrige offentlige regler må ivaretas av hver enkel seksjonseier.



Maksimal høyde og utforming på gjerde og hekk må være slik at trafikksikkerhet og helhetsinntrykk er ivaretatt. Massiv, sammenhengende hekk og gjerde bør ikke overstige 1,20 meter.

For lévegg inntil vegg er maksimumshøyden 1,8 meter. De som velger å sette opp gjerde eller hekk må legge disse på egen tomt. Tomtegrenser kan kontrolleres på kartverkets nettsider.

 Det er hver enkelt beboers ansvar å vedlikeholde det hele slik at det gir et best mulig inntrykk.

Vedlikehold av eget uteområde

 Bygningsmassen skal til enhver tid holdes i en normalt god vedlikeholdt stand.

 Eget uteområde – hage og grøft – skal vedlikeholdes av hver enkelt seksjonseier.

 Husenes utseende og fargekoder fastsettes av årsmøte ref. sameiets vedtekter.

 Fasader har fargekode: Jotun 848 Grå Antikk -Trebitt.

 Vinduer, dører, rekkverk, beslag, takrenner og nedløp har farge svart S 9000-N.

 Uteområde generelt skal etableres i tråd med fargevalg og materialvalg som gjelder for området for øvrig og skal ikke skille seg ut.

Trivsel

Et godt bomiljø er ikke noe som kommer av seg selv. Vi må alle bidra for å skape trivsel og en god tone.

Sept. 2021 Redigert sept 2022

INNKALLING TIL ÅRSMØTE

Årsmøte i Nitteberglia Boligsameie 2 avholdes 07.06.2023

kl 18:00, sted Quality Hotel Olavsgård.

TIL BEHANDLING FORELIGGER:

1. KONSTITUERING

A) Valg av møteleder

B) Opptak av navnefortegnelse

C) Valg av sekretær og to personer til å undertegne protokollen

D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn

2. ÅRSMELDING FOR 2022

3. ÅRSOPPGJØRET FOR 2022

4. GODTGJØRELSER TIL TILLITSVALGTE

5. INNKOMNE FORSLAG

6. VALG AV TILLITSVALGTE

Sted,

I styret for Nitteberglia Boligsameie 2

Både seksjonseier og ektefelle/samboer kan møte på årsmøtet, men bare én kan stemme for seksjonen. Leietager i boligseksjon har møte- og talerett, men ikke stemmerett.

Seksjonseier som ikke selv kan være tilstede på årsmøtet, kan møte ved fullmektig, jfr. Eierseksjonslovens §46. Fullmakten skal være skriftlig. Ektefelle/samboer som ikke selv er seksjonseier, bør medbringe fullmakt.

Navneseddel eller fullmakt leveres i utfylt stand ved inngangen.

INNSTILLING TIL SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ÅRSMØTE

07.06.2023.

1. KONSTITUERING

Forslag til de enkelte poster blir lagt frem på årsmøtet

2. ÅRSMELDING FOR 2022

Som følge av en lovendring 1. januar 2018 er det ikke lengre et lovkrav å skrive årsmelding. Årsmeldingen er utarbeidet av styret for å orientere om året som har gått.

Årsmeldingen vedlegges og tas til orientering.

3. ÅRSOPPGJØRET FOR 2022

A) Årsregnskapet for 2022 anbefales godkjent.

B) Anvendelse av årsresultatet.

Styret foreslår at det negative årsresultatet dekkes av opptjent egenkapital.

4. GODTGJØRELSER TIL TILLITSVALGTE

A) Forslag til styrehonorar legges frem på møtet.

5. INNKOMNE FORSLAG

A) Innkomne forslag fra styret eller fra beboere - Ingen innkomne forslag

6. VALG AV TILLITSVALGTE

A) Valg av styreleder for 2 år

B) Valg av 1 styremedlem for 2 år

C) Valg av 1 varamedlemmer for 1 år

Nitteberglia 2 Boligsameie STYRETS ÅRSMELDING 2022

Krav om årsberetning bortfalt ved endringer i regnskapsloven. Styret avgir i stedet en forenklet årsmelding som orientering om året som har gått.

TILLITSVALGTE

Styret har i perioden bestått av:

Styreleder Bjarki Reyr: (valgt for 2 år i 2021)

Styremedlem Emil Fæster: (valgt for 2 år i 2021)

Styremedlem Louise Fjærem Giæver: (valgt for 2 år i 2022)

Varamedlemmer til styret: Simen Viulsrud: (valgt for 1 år i 2022)

Valgkomite: Det ble ikke funnet kandidater til valgkomite under årsmøte 2022, sameiet har dermed ikke en valgkomite.

SELSKAPSINFORMASJON

Nitteberglia Boligsameie 2 ble stiftet 07.10.2020 og har organisasjonsnummer 925.915.637.

Sameiet består av 40 boligseksjoner, fordelt på 36 rekkehus og 4 eneboliger.

Eiendommen har gnr 33, bnr 64 i Lillestrøm kommune.

Boligsameiet er en del av fellessameiet Lillstrøm Panorama Felleseiendom som drifter fjernvarmeanlegget, felles lekeplasser og andre fellesområder.

Forretningsfører er BORI BBL.

Revisor er statsautorisert revisor SLM Revisjon AS, Lillestrøm.

Sameiet er organisert etter de bestemmelser som følger av Eierseksjonsloven og har til formål å drive eiendommen i samråd med og til beste for seksjonseierne.

STYRETS ARBEID

Siden forrige ordinære generalforsamling har styret avholdt 8 møter og behandlet saker, så som:

 Budsjettering

 Regulering av felleskostnader

 Internkontroll og oppdatering av HMS-plan (Helse, Miljø og Sikkerhet)

 Løpende vedlikehold

 Forsikringsskader

 Gressklipping

 Organisering av dugnad

 Oppfølging av sameiets reklamasjonsforhold

 Deltatt i møter med fellessameiet, herunder styredeltakelse

Av andre større saker kan nevnes:

 Etablering av målere på fjernvarmeanlegg

 Organisert arbeid opp mot fellessameiet

Styret er ikke i en rettslig tvist som kan medføre økonomisk ansvar for sameiet.

Godkjent av styret, den 24.05.2023.

NAVNESEDDEL

Skriv seksjonseiers navn og leilighetsnummer på denne navneseddelen og lever den ved inngangen til møtelokalet.

Vennligst bruk BLOKKBOKSTAVER

Navn: ………………………………………………..……………………………………

Leilighetsnummer: ………………………………………………………….………

Både seksjonseier og ektefelle/samboer kan møte på årsmøtet, men bare én kan stemme for seksjonen. Leietaker har møterett, men ikke stemmerett.

Seksjonseier som ikke selv kan være tilstede på årsmøtet, kan møte ved fullmektig. Fullmakten skal være skriftlig og datert. Ektefelle/samboer som ikke selv er seksjonseier, bør medbringe fullmakt.

Navneseddel eller fullmakt leveres i utfylt stand ved inngangen.

FULLMAKT

Jeg gir ……………………………………………………………………………………fullmakt til å (navn)

møte på årsmøte i ………………………………………………………………… den …………………………………………………………………

Leilighetsnummer: …………………………… (underskrift)

Til årsmøtet i Nitteberglia Boligsameie 2

Uavhengig revisors beretning

Konklusjon

Vi har revidert årsregnskapet for Nitteberglia Boligsameie 2 som viser et underskudd på NOK 2 680. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2022, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper.

Etter vår mening

 oppfyller årsregnskapet gjeldende lovkrav, og

 gir årsregnskapet et rettvisende bilde av sameiets finansielle stilling per 31. desember 2022, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

Grunnlag for konklusjonen

Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet nedenfor under Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet. Vi er uavhengige av sameiet i samsvar med kravene i relevante lover og forskrifter i Norge og International Code of Ethics for Professional Accountants (inkludert internasjonale uavhengighetsstandarder) utstedt av International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA-reglene), og vi har overholdt våre øvrige etiske forpliktelser i samsvar med disse kravene. Innhentet revisjonsbevis er etter vår vurdering tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.

Øvrig informasjon

Styret (ledelsen) er ansvarlig for øvrig informasjon som er publisert sammen med årsregnskapet. Øvrig informasjon omfatter også budsjettall som er presentert sammen med årsregnskapet. Vår konklusjon om årsregnskapet ovenfor dekker ikke øvrig informasjon.

I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon. Formålet er å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom den øvrige informasjonen og årsregnskapet og den kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen av årsregnskapet, eller hvorvidt øvrig informasjon ellers fremstår som vesentlig feil. Vi har plikt til å rapportere dersom øvrig informasjon fremstår som vesentlig feil. Vi har ingenting å rapportere i så henseende.

Ledelsens ansvar for årsregnskapet

Ledelsen er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil.

Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til sameiets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn for årsregnskapet så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet.

Postadresse: Postboks 273, 2001 Lillestrøm Telefon: 63 89 77 00 E-post: firmapost@slm-revisjon.no Besøksadresse: Stortorget. 28, Lillestrøm Nettside: www.slm-revisjon.no

Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet

Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon er å anse som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke de økonomiske beslutningene som brukerne foretar på grunnlag av årsregnskapet.

For videre beskrivelse av revisors oppgaver og plikter vises det til https://revisorforeningen.no/revisjonsberetninger

Lillestrøm, 2. juni 2023

SLM Revisjon AS

Anne Grethe R. Wirum

Statsautorisert revisor (elektronisk signert)

Postadresse: Postboks 273, 2001 Lillestrøm Telefon: 63 89 77 00

E-post: firmapost@slm-revisjon.no

Besøksadresse: Stortorget. 28, Lillestrøm Nettside: www.slm-revisjon.no

Elektronisk signatur

Signert av

WIRUM, ANNE GRETHE RUUD

Norwegian Buypass

Dato og tid

(UTC+01:00) Amsterdam, Berlin, Bern, Rome, Stockholm, Vienna

02.06.2023 10.42.20

Dette dokumentet er signert med elektronisk signatur. En elektronisk signatur er juridisk forpliktende på samme måte som en håndskrevet signatur på papir. Denne siden er lagt til dokumentet for å vise grunnleggende informasjon om signaturen(e), og på de foregående sidene kan du lese dokumentet som er signert. Vedlagt finnes også en PDF med signaturdetaljer, og en XML-fil med innholdet i den elektroniske signaturen(e). Vedleggene kan brukes for å verifisere gyldigheten av dokumentets signatur ved behov.

Kar tet viser hvilke veier som vedlikeholdes og brø ytes av det offentlige (kommune, fylke eller stat)

Gr unneier har ansvar for vedlikehold og brø yting av alle andre veier

Kart over v eiv edlikehold og brøyting

33/6 4/0/10 for

Europa - og rik svei

Fylkesv ei

Kommu nal ve i

Privat v ei

Skogsb ilvei

Stalig g/s-vei, kjøring til eiendom tillatt

Kom munal g/s-vei, kjøring til eiendom tillatt

Privat g/s-vei, kjøring til eiendom tillatt

WKar tprojeksjon: UTM Sone 32 N Datum: E UREF

Målestokk:

Kommunale gebyrer

POSTADRESSE TELEFONNUMMER (TID)

Postboks 313, 2001 Lillestrøm 66 93 80 00 (08-15:30)

BESØKSADRESSE

1. etg. Jonas Lies gt. 18, Lillestrøm HJEMMESIDE www.lillestrom.kommune.no

EM §6-7 Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Produsert: 29 april 2024

Kilde: Lillestrøm kommune

Kommunenr 3205 Gårdsnr. 33 Bruksnr. 64 Festenr. 0 Seksjonsnr. 38

Adresse Nitteberglia 53

Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2023

Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Kommunale avgifter

Beskrivelse av gebyr

Avfallsbrønn

Fakturertbeløp i 2023[kr.] inkl.mva

4251

Fast gebyrvann bolig 761

Fast gebyravløp bolig

A-konto vanngebyr

A-konto avløpsgebyr

Målt forbruk vann

Målt forbruk avløp

1100

4800

6924

3758

5811

-Prisavslag ettervannkokevarsel -25

Fradrag innbetalt vann

Fradrag innbetalt avløp

Sum fakturerte beløp

Kommunale avgifter

Beskrivelse av gebyr

Avfallsbrønn

Fast gebyrvann bolig

Fast gebyravløp bolig

A-konto vanngebyr

A-konto avløpsgebyr

Målt forbruk vann

Målt forbruk avløp

Fradrag innbetalt vann

Fradrag innbetalt avløp

Sum prognose

Fakturerthittil i år

-9729

-15044

2606

Prognose beløp i 2024[kr.] inkl.mva

4264

1124

1489

5301

7648

4965

7163

-4800

-6924

20231

7013

Vannmålernummer: 75518842

Forrige avlesing av vannmåler

- Dato: 21.11.2023

- Målerstand: 486 m3

Er vannmåler installert må denne avleses ved overtagelse og avregnes i forbindelse med oppgjøret.

Gjør oppmerksom på at kommunale avgifter skal gjøre opp mellom selger og kjøper i forbindelse med salget (ref. kommune bestemmelse). Er vannmåler installert må denne avleses ved overtagelse og avregnes i forbindelse med oppgjøret.

Avlesning ved eierskifte (kommune bestemmelse)

Vi utfører ikke avregning av vann og avløp ved eierskifte. Eiendomsmegleren skal være behjelpelig med å foreta avregning mellom selger og kjøper ved overtagelse av eiendom. Har du spørsmål, så ta kontakt med megleren din

FORBEHOLD VED UTLEVERING AV INFORMASJON I FORBINDELSE MED EIENDOMSFORESPØRSLER

Det tas forbehold om at det kan være avvik i våre registre/kart/arkiv i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som kommunen ikke er kjent med. Brukere av informasjonen må derfor være bevisst på sammenheng og formål som den benyttes i, og bruke informasjonen kritisk.

Utskrifter fra det digitale kartverket i form av papirkart, kan inneholde linjer som lett kan føre til misforståelser. Dette gjelder ofte karttemaer som ledninger og eiendomsgrenser som i mange tilfelle kan være unøyaktige. For eksempel må derfor ikke gravearbeider på ledninger foretas uten påvisning av ledningen i marka.

Kommunen kan ikke stilles økonomisk ansvarlig for bruk av informasjon som oppgis i sammenheng med eiendomsforespørsler.

Kunngjøring av vedtatt kommuneplan 2019 - 2030 med innsigelser, med endringer av 20.05.2020, 27.01.2021 og 16.06.2021

Skedsmo kommunestyre har vedtatt kommuneplan for Skedsmo kommune i sak PS 19/65 den 12.06.2019. Vedtaket er fattet med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 11-15. Planen omfatter samfunnsdelen og arealdelen med kart og bestemmelser. Endringer er vedtatt av Lillestrøm kommunestyre i sak 48/20 den 20.05.2020, etter tilleggshøring:

- Tennisbanene ved Strømmen ble beholdt som friområde.

- Følgende endringer i bestemmelsene ble vedtatt:

• Tillegg til planbestemmelsenes § 1-8.2: Estetikk og utomhusplan skal legges fram sammen med reguleringsplanforslaget.

• Tillegg til planbestemmelsenes § 2-1.2.3 Avfall: Alle prosjekter med mobilt avfallssug i sentrumsområder skal dimensjoneres på en måte som senere muliggjør enkel tilknytning til et stasjonært avfalls sug felles for hele sentrumsområdet.

• Tilføyelse (i kursiv under) til planbestemmelsene § 2-2.2 Boligbebyggelse, Åpen småhusbebyggelse Ytre sone. Eksisterende (jf. vedlegg b): I områder med småhusbebyggelse hvor tidligere reguleringsplan helt eller delvis er opphevet, og i områder som ikke tidligere er regulert, vist som Ytre del, gjelder samme bestemmelser som for Område for bebyggelse og anlegg – Boligbebyggelse (Åpen småhusbebyggelse Indre sone), med den forskjell at %BYA er maks 20.

• Tilleggspunkt: Endring av § 1-12.3, 2. avsnitt - krav til gjesteparkering: Ved utbygging av felt med 8 eller flere boenheter skal det etableres minst 4 allment tilgjengelige bilparkeringsplasser for besøkende, uavhengig om det er krav til parkering i prosjektet ellers.

Mekling av innsigelser ble behandlet i kommunsetyret 27.01.2021. Forslag datert 04.05.2021 etter høring (i kursiv) ble vedtatt av kommunestyret sak 108/21, 16.06.2021.

• felt B7avsatt til «Framtidig boligbebyggelse» ved Kløverenga terrasse- beholdes.

Tillegg til § 2-2.3.3:

Felt B7 – Del av gnr. 29 bnr. 1147

Til Felt B7: Før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet skal det foreligge matjordplan og dokumentasjon på at utbyggingen tar hensyn til kulturminner.

• felt KF 29 «Framtidige kombinerte formål – bolig og tjenesteyting» ved Oslo Kristne Senter – beholdes som offentlig og privat tjenesteyting.

• diverse formål på Nordbyjordet (felt KF12 avsatt til «Framtidige kombinerte formål»- tilbakeføring til LNF-formål, felt IA2 «Framtidig idrettsanlegg» - endret avgrensning og bestemmelser, felt G5 «Framtidig grønnstruktur»beholdes, framtidig samferdselstrasé for «ny Nordbyvei») -tilbakeføring til LNF-formål

Tillegg til § 2 – 6:

Før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet skal det foreligge matjordplan.

Før det gis brukstillatelse innenfor planområdet skal følgende være opparbeidet: Beplantningsbelte i G5, adkomstvei fra rundkjøring i fv.158 Nordbyveien, GS-vei som forbinder Nordens vei med Solvangen, GS-vei som forbinder Nordens vei med GS-vei ved Nitelva inkl. tilrettelagt krysning av Nordbyveien. Det skal vurderes undergang under Nordbyveien eller krysning i plan.

Ved regulering av IA2/G5 Idrettsanlegg på Nordbyjordet skal gang- og sykkelvei føres innenfor byggeformålet, langs dets yttergrense. Grense mellom LNF-formål og byggeformål kan i reguleringsplan vurderes tilpasset i øst mot Nitelva for å legge til rette for bedre landbruksdrift, bedre idrettsareal og optimalisering av gang- og sykkelvei mht. målpunkter og stigningsforhold. Det er en forutsetning at arealer som byttes mellom idretts- og LNF-formål er likeverdige i størrelse.

Med kommunestyrets vedtak av kommuneplanens arealdel er denne straks bindende for arealbruken jf Plan- og bygningslovens § 11-16, med unntak av de feltene det er fremmet innsigelse mot.

Samfunnsdelen, plankart med planbestemmelser og møteprotokoll finner du https://www.lillestrom.kommune.no/samfunnsutvikling/planer/kommuneplan/gjeldende-kommuneplan/skedsmo-kommuneskommuneplan-2019 2030/

Vedtaket kan ikke påklages.

Eventuelle krav om erstatning eller innløsning må sendes Lillestrøm kommune etter reglene i planog bygningslovens § 15-1.

BESTEMMELSENE OG RETNINGSLINJER

Innhold

§ 1-14.6

Kapittel II Bestemmelser til arealformål etter planog bygningsloven § 11-7 nr. 1 - Bebyggelse og anlegg 21

§ 2-1 Generelle bestemmelser for områder for bebyggelse og anlegg 21

§ 2-1.1 Rekkefølgekrav (jf. pbl. § 11-9 nr. 4).......................................................................................... 21

§ 2-1.2 Krav til teknisk infrastruktur i fremtidige områder for bebyggelse og anlegg (jf. pbl. § 11-9 nr. 3) 21

§ 2-1.3 Krav til minste uteoppholdsareal 22

§ 2-1.4 Krav til lekeplasser og andre arealer for aktivitet 23

§ 2-1.5 Krav om erstatningsareal................................................................................................................ 24

§ 2-1.6 Boligstørrelser.................................................................................................................................... 24

§ 2-1.7 Svalganger ........................................................................................................................................ 24

§ 2-1.8 Grønne tak.......................................................................................................................................... 24

§ 2-2 Bestemmelser for boligbebyggelse ...................................................................................................... 25

§ 2-2.1 Boligbebyggelse, Åpen småhusbebyggelse. Indre Sone. Eksisterende (jf. vedlegg b) 25

§ 2-2.2 Boligbebyggelse, Åpen småhusbebyggelse Ytre Sone. Eksisterende. (jf. vedlegg b) 26

§ 2-2.3 Framtidige områder for boligbebyggelse.................................................................................. 27

§ 2-3 Område for bebyggelse og anlegg – Sentrumsformål ................................................................... 28

§ 2-3.1 Bestemmelser for sentrumsformål generelt 28

§ 2-3.2 Framtidige områder for sentrumsformål - Spesifikt for felt................................................... 32

§ 2-4 Område for bebyggelse og anlegg - Framtidige områder for tjenesteyting (Feltbestemmelser)) 33

§ 2-5 Framtidige områder for næringsbebyggelse ...................................................................................... 33

§ 2-6 Framtidige områder for idrettsanleggfelt for framtidig bebyggelse og a................................. 33

§ 2-7 Framtidige områder for andre typer nærmere angitt bebyggelse og anlegg .......................... 34

§ 2-8 Framtidige områder for grav- og urnelund ........................................................................................ 34

§ 2-9 Område for bebyggelse og anlegg – Kombinerte formål 34

§ 2-9.2 Framtidige områder for kombinert bebyggelse og anleggsformål - Feltbestemmelser).. 36

Kapittel III Bestemmelser til arealformål etter planog bygningsloven § 11-7 nr. 3 – Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

§ 3-1

§ 3-2

Kapittel IV Bestemmelser

§ 8-1.3 Hensynssone – sikring. Sentralrenseanlegg, H190 41

§ 8-1.4 Hensynssone – fare. Kvikkleire, H310_1 – H310_11................................................................ 41

§ 8-1.5 Hensynssone – fare. Flom langs Nitelva, H320_1...................................................................... 41

§ 8-1.6 Hensynssone – fare. Flom langs Leira, H320_2 41

§ 8-1.7 Hensynssone – fare. Flom langs Sagelva, H320_3.................................................................... 42

§ 8-1.8 Hensynssone – fare. Flom i bekker med årssikker vannføring, H320_4 ................................ 42

§ 8-1.9 Hensynssone – fare. Ammunisjonslageret Dumpa, H350_1...................................................... 42

§ 8-1.10 Hensynssone – fare. Industri på Nesa sør, H350_2................................................................. 42

§ 8-1.11 Hensynssone – fare. Høyspenningsanlegg, H370_1 – H370_11......................................... 42

§ 8-1.12 Hensynssone – fare. Atomreaktor på Kjeller, H390_1.......................................................... 43

§ 8-1.13 Hensynssone – fare. Restriksjonsområde for nedlagt avfallsdeponi, H390_2 43

§ 8 -2 Soner med særlig angitt hensyn (planog bygningsloven § 11-8 c)............................................. 43

§ 8-2.1 Hensynssoner med særlig hensyn til friluftsliv , H530_1 – H530_5........................................ 43

§ 8-2.2 Hensynssone med særlig hensyn til grøntstruktur, H540_1 43

§ 8-2.3 Hensynsoner med særlige hensyn til naturmiljø; raviner, H560_1 – H560_35.................... 43

§ 8-2.4 Hensynssoner med særlig hensyn til kulturmiljø: H570_1 – H570_25.................................... 43

§ 8-3 Hensynssoner som er båndlagt etter særlov (planog bygningsloven § 11-8 d)........................ 43

§ 8-3.1 Områder båndlagt etter planog bygningsloven (§ 11-8, 3. ledd, bokstav d) H710_1 – H710_4 43

§ 8-3.2 Områder båndlagt etter lov om naturvern eller naturmangfoldloven (§ 11-8, 3. ledd, bokstav d) H720_1

§ 8-3.3 Områder båndlagt etter lov om kulturminner (§ 11-8, 3. ledd, bokstav d) H730_1 – H730_6 44

§ 8-4 Hensynssoner for felles planlegging (planog bygningsloven § 11-8 e)...................................... 44

§ 8-4.1 Sone

§ 9-1 Bestemmelsesområder for miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur (planog bygningsloven § 11-9.6) ....................................................................................................................................................................

Vedlegg b)

som viser «Indre Sone» og «Ytre Sone» i henhold til § 2-2.1 og § 2-2.2

Vedlegg c) Kart over ulike soner for parkeringskrav, aug. 2018

Tabell over felt og arealformål

Tabellen viser felt som har egne feltnavn og bestemmelser. Mange felt har ikke egne feltnavn, da det ikke er knyttet særskilte bestemmelser til feltene utover de som er knyttet til formål og underformål.

Hjemmel i planog bygningsloven

§ 11-7 nr. 1

Hovedformål

Bebyggelse og anlegg

Underformål Feltnavn

§ 11-7 nr. 2

§ 11-7 nr. 3

Samferdsel og teknisk infrastruktur

Boligbebyggelse

B1-B3, B5, B6,B8, B11, B15-B21, B24- B27.

Sentrumsformål SF1-SF36, SF38SF42, SF44

Offentlig eller privat tjenesteyting T1, T2, T3

Næringsbebyggelse N1, N2

Idrettsanlegg IA1, IA3, IA4

Andre typer anlegg AB1-5

Grav- og urnelunder GU1, GU2

Kombinert bebyggelse og anleggsformål KF1- KF11, KF13KF28

Torg Torg 1 – Torg 3 Parkering P1, P2

Grønnstruktur G1-G4

Friområde GF1

Park GP1, GP2

Kombinerte

Grøntstrukturformål KGS1

§ 11-7 nr. 4

§ 11-7 nr. 5

§ 11-7 nr. 6

Forsvaret

Landbruks- natur og friluftsformål

Ulike typer millitære formål MF1, MF2

Bruk og vern av sjø og vassdrag VK1, VK2, VK3

Tabell over hensynssoner og bestemmelsesområder

Hjemmel i planog bygningsloven

Type sone

§11-8 bokstav a) Sikringsoner

Presisering Feltnavn

Vannforsyning H110

Jernbanetunell H130

Sentralrenseanlegg H190

§11-8 bokstav a) Faresoner

Ras- og skredfare H310_1 –H310_11

Flomfare H320_1 –H 320_4

Brann/- eksplosjonsfare H350_1, H350_2

Høyspenningsanlegg H370_1 –H370_11

Annen fare H390_1, H390_2

§11-8 bokstav c) Sone med angitte særlige hensyn

§11-8 bokstav d) Båndleggingssoner

Hensyn friluftsliv H530_1H350_5

Hensyn grønnstruktur H540_1

Bevaring naturmiljø H560_1 –H560_35

Bevaring kulturmiljø H570_1 –H570_25

Båndlagt etter regulering etter planog bygningsloven

§11-8 bokstav e) Gjennomføringssoner

§ 11-9 nr. 6 Bestemmelsesområder

Kapittel I Generelle bestemmelser

§ 1-1 Gjeldende planer

H710_1H710_4

Båndlagt etter lov om naturvern / naturmangfoldloven H720_1 –H720_5

Båndlagt etter lov om kulturminner H730_1 –H730_6

Krav om felles planlegging H810_1, H810_2, H810_3

Bestemmelser for estetikk (bebyggelsesstruktur)

BO#6_1 –BO#6_12

For de områder det i disse bestemmelsene ikke er sagt noe annet, gjelder reguleringsplaner fortsatt.

Kommunedelplan for ny Nordbyvei, parsell Sagdalen (rv 159) – Hvam (E6/Rv 22) vedtatt 28.02.1996, oppheves som følge av kommuneplanen.

§ 1-2 Plankrav (jf. pbl § 11-9 nr. 1)

Det stilles krav om detaljreguleringsplan for gjennomføring av tiltak etter planog bygningsloven § 20-1.

Der bygge- og anleggstiltak er hjemlet i en vedtatt plan som er mer enn ti år gammel, skal kommunen vurdere om planen i nødvendig grad er oppdatert. Kommunen krever ny reguleringsplan før byggesak kan behandles, dersom planen ikke er oppdatert i nødvendig grad. Også i tilfeller med reguleringsplaner som er yngre enn ti år, kan kommunen kreve en ny reguleringsplan, dersom avgjørende forhold eller overordnede føringer er endret siden planvedtaket.

§ 1-2.1 Krav om kommunedelplan – Kjeller

Det stilles krav til vedtatt felles kommunedelplan for felt MF1 og MF 2 før det kan igangsettes detaljreguleringsprosesser, jf. kommunestyrevedtak PS 18/37, 04.04 2018. For dette området stilles det krav om kommunedelplan før det kan gis tillatelse til tiltak etter planog bygningsloven § 20-1. Krav om kommunedelplan kan fravikes dersom det gjelder mindre tiltak til funksjoner for Forsvaret som ikke genererer nye arbeidsplasser eller behov for ny infrastruktur.

Retningslinjer:

Ved planoppstart skal kommunen ta stilling til om også enkelte områder utenfor MF1 og MF2 skal omfattes av kommunedelplanen.

§ 1-2.2 Områderegulering

Det stilles krav til områdereguleringsplan for følgende områder før det kan vedtas detaljreguleringsplan:

1 Området som består av feltene SF31og 33-36 (Strømmen øst). Områdereguleringsplanen skal vise overordnet teknisk detaljplan for kollektivtrase og høystandard sykkeltrasé mellom Strømmen og Lillestrøm.

2 Området som består av feltene KF14-16 (Hvam)

3 Området som består av feltene KF19-26 (Skedsmokorset øst), samt Presthagaveien og Kirkeveien på strekningen mellom rundkjøringene.

4 Området som består av feltene SF21- SF26 (Lillestrøm nord). Områdereguleringsplanen skal vise overordnet teknisk detaljplan for kollektivtrase og høystandard sykkeltrasé mellom Kjeller og Lillestrøm. Det skal tilrettelegges for separering av gående og syklende.

5 Området består av feltene SF1-8 (Lillestrøm Vest). For SF2 og SF3 gis det unntak for planprosesser der oppstart er varslet før denne kommuneplanen ble vedtatt. Områdereguleringsplanen skal vise overordnet teknisk detaljplan for kollektivtrasé og høystandard sykkeltrasé mellom Lillestrøm og Strømmen. Det skal tilrettelegges for separering av gående og syklende.

6 Felt KF2 (Nesa nord)

Før arbeidet med områdereguleringsplan starter skal kommunestyret ha fattet vedtak om oppstart av områdereguleringsplan i sak om planinitiativ for området.

§ 1-3 Unntak fra plankrav (jf. pbl. § 11-10 nr. 1)

Det finnes følgende unntak fra krav om detaljreguleringsplan før tiltak før tiltak etter planog bygningsloven § 20-1:

a. Unntak for visse områder med åpen småhusbebyggelse

I områder med opphevde reguleringsplaner eller uten tidligere reguleringsplaner vist på kommuneplankartet som eksisterende boligbebyggelse og styrt av bestemmelsene for åpen småhusbebyggelse, § 2-2.1 og § 2-2.2, er det ikke krav om reguleringsplan for å gjennomføre tiltak som er i tråd med disse bestemmelsene.

b. Unntak for LNF-områder I områder satt av til LNF, kan tiltak som omtalt i § 6-1 gjennomføres uten krav om detaljreguleringsplan.

c. Unntak for mindre tiltak I øvrige uregulerte områder kan tiltak som fasadeendring, oppføring av påbygg, tilbygg, samt garasjer/uthus i tilknytning til eksisterende bygningsmasse til bruk for samme formål, tillates uten krav om detaljreguleringsplan, med mindre en konkret vurdering fra kommunens side tilsier at det er nødvendig med en reguleringsplan. Tiltaket kan ha et samlet omfang på maks 200 m2 BRA.

§ 1-4 Utbyggingsavtaler (jf. § 11-9 nr. 2)

Utbyggingsavtaler er en forutsetning der kommunen vurderer at det foreligger behov for å avklare nærmere hvordan en plan (eller et eller flere tiltak i en plan) skal gjennomføres og bekostes, eller der det foreligger et behov for å inngå avtale som et supplement til en eller flere arealplaner.

Som utgangspunkt må utbygger selv opparbeide, bekoste og/eller sikre gjennomført nødvendige tiltak, herunder teknisk og grønn infrastruktur hjemlet i planog bygningsloven eller i den aktuelle arealplan.

Utbyggingsavtalene kan regulere hvem som skal prosjektere, gjennomføre og finansiere ulike typer tiltak, for eksempel teknisk og grønn infrastruktur, herunder torg, plasser, parkanlegg mv. samt ha krav om kvalitet og utforming av disse. Dette kan også gjelde slik infrastruktur utenfor det aktuelle planområdet, der dette er nødvendig og rimelig for dekke behov som utbyggingen medfører og som ikke dekkes innenfor planområdet.

Utbyggingsavtalene vil også kunne regulere fremdrift og krav til ferdigstillelse for forskjellige tiltak samt organisatoriske forhold for slike anlegg, eierskap, drift og vedlikehold mv.

Det kan inngås utbyggingsavtale som stiller krav til utforming som går lenger enn det som følger av arealplanene med hensyn til universell utforming, livsløpsstandard, tilpasning til forskjellige brukergrupper, energieffektive og miljøvennlige løsninger, tilrettelegging for rednings- og slokkeinnsats, fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser, og kvalitet.

Utbyggingsavtaler kan også omhandle bruk av kommunal forkjøpsrett til boliger etter planog bygningslovens § 17-3 andre ledd andre punktum.

Videre kan det inngås utbyggingsavtale om forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak samt om overdragelse av grunn til offentlige formål som trafikk, friluftsliv, offentlig bebyggelse, kommunaltekniske anlegg mv.

Retningslinje:

Forslag til utbyggingsavtale bør primært behandles parallelt med reguleringsplanforslag.

§ 1-5 Holdningsklasser for avkjørsler (jf. pbl. § 11-9 nr 3 og § 11-10 nr. 4)

Holdningsklassene skal forvaltes etter rammeplan for avkjørsler på offentlig vei. Ved planlegging og etablering av nybygg skal disse lokaliseres slik at avkjørsel fra offentlig vei kan skje i samsvar med rammeplanen.

Holdningsklassene som benyttes er:

a) Meget streng holdning

Veiene skal i prinsippet være avkjørselsfrie, og det skal ikke tillates avkjørsler på motorvei. For hovedavkjørsler til gårdsbruk og driftsavkjørsler kan det allikevel tillates adkomst for øvrige veier under denne klassifiseringen, dersom disse fyller de tekniske krav. Nye avkjørsler og utvidet bruk av avkjørsel tillates kun etter vedtatt reguleringsplan.

b) Streng holdning

Antall avkjørsler må være meget begrenset. Hovedavkjørsel til gårdsbruk og driftsavkjørsler bør allikevel tillates. Nye boligavkjørsler skal ikke tillates uten at det foreligger vedtatt reguleringsplan for dette. Valg av løsning må da vurderes i forhold til fremtidig utvikling. Tillatelse til utvidet bruk av boligavkjørsler bør begrenses, og det bør da være et visst antall brukere av avkjørselen fra før.

c) Mindre streng holdning

Antall direkte avkjørsler til veiene skal være begrenset, og nye boligavkjørsler bør begrenses. Plassering av avkjørsler må vurderes med tanke på fremtidig utvikling. Tillatelse til utvidet bruk av boligavkjørsel kan gis, dersom denne tilfredsstiller tekniske krav.

d) Lite streng holdning

Tillatelse til ny avkjørsel kan normalt gis, dersom tekniske krav til avkjørselsutforming oppfylles. Avkjørsler skal plasseres til eksisterende der det ligger til rette for dette. Utvidet bruk av avkjørsler skal normalt tillates.

Rammeplan for avkjørsler viser hvilke holdningsklasser som gjelder hvor og er lagt ved disse bestemmelsene (se vedlegg e).

§ 1-6 Byggegrenser (jf. pbl. § 11-9 nr. 5)

§ 1-6.1 Mot vei

Der ikke annet er vedtatt i reguleringsplan eller vist i kommuneplankartet, gjelder følgende generelle byggegrenser, målt fra veimidte jf. Vegloven § 29:

• Kommunal vei – 15 meter

• Riks – og fylkesvei – 50 meter

• Kryss – 40 (kommunalvei) /60 (riks- og fylkesvei) meter.

Der gang- og sykkelvei eller turvei går langs kjøreveier måles byggegrensen fra kjøreveiens midte. Der gang- og sykkelvei eller turvei ikke ligger like inntil kjørevei, gjelder en egen byggegrense på 12 meter fra gang- og sykkelveiens eller turveiens veimidte.

For å holde av plass til eventuell fremtidig kollektivtrasé skal følgende gatebredder sikres i framtidige reguleringsplaner:

• Storgata mellom Parkalleén og Vestbygata, 20 meter

• Jonas Lies Gate, 30 meter.

• Nittedalsgata sør, 20 meter.

• Strømsveien fra Nitelva bro til Lørenskog grense, 20-27 meter.

§ 1-6.2 Mot andre tekniske anlegg

Langs jernbanelinjer gjelder en byggegrense på 30 meter, målt fra senter nærmeste spor.

Fra offentlige VA-ledninger gjelder en byggegrense på minimum 4 meter fra hver side av ledningens senter. Ny bebyggelse, inklusive garasjer og støttemurer, skal ikke plasseres slik at den er til ulempe for drift og vedlikehold av offentlige vann- og avløpsanlegg.

Retningslinje:

Der ledningene omtalt i siste ledd ligger dypere enn 2 meter, må avstanden beregnes til 2 X faktisk ledningsdybde. Kontakt kommunen ved arbeider i nærheten av kommunal ledning for påvisning av ledningen Der avstandskravet ikke er mulig å overholde, og tiltaket må gjennomføres, skal gjeldende tiltak sikres på en slik måte at det ikke oppstår skader som følge av kommunens vedlikeholdsarbeid på ledningen. Slike heftelser på bygg eller eiendom skal tinglyses. Kommunen er uten ansvar for skader på tiltak som ikke er oppført i henhold til retningslinjer, ved vedlikehold på ledninger.

§ 1-6.3 Mot raviner, vassdrag og grøntstruktur

Mot områder vist i kommuneplan eller reguleringsplan som grøntstruktur gjelder det en byggegrense på 10 meter.

For vassdrag som i plankartet er vist som vannforvaltningsklasse 2 og 3 gjelder det en byggegrense på 100 meter fra strandlinjen, målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand.

Mot bekker som er omfattet av egne hensynssoner, gjelder egne byggegrenser, se bestemmelser i § 8-1.8

Mot samtlige raviner gjelder det en byggegrense på minimum en avstand tilsvarende dybden på ravinen, minimum 20 meter fra knekkpunkt ravine/flatt terreng.

Retningslinje

Med ravine menes V-formede daler som er gravd ut av bekk eller elv i marine løsmasser. Dersom man er i tvil om en landskapsform er en ravine, konferer med kommunen

En del raviner er omfattet av hensynssone H560 i plankartet, omtalt i § 8-2.3. Her går hensynssonens yttergrense i ravinens knekkpunkt. Byggegrensen på minst 20 meter beregnes fra denne yttergrensen.

§ 1-7 Tilgjengelighet for alle (jf. pbl. § 11-9 nr. 5)

I planog byggesaker skal det dokumenteres hvordan universell utforming/tilgjengelighet er ivaretatt i tråd med gjeldende Byggteknisk forskrift (TEK) og Statens vegvesens Håndbok v129 Universell utforming av veger og gater.

Offentlige uteområder må utformes slik at det blir lett å orientere seg.

Retningslinje:

Det vises til «Arkitektoniske virkemidler for orientering og veifinning» utgitt av DiBK og Statens vegvesen.

Internt i bygg og i og mellom uteoppholdsområder, skal det utformes trygge, effektive og logiske forbindelseslinjer. Kunstige ledelinjer kan brukes for å sikre lesbare forbindelseslinjer for alle, men ved prosjektering skal det være en bevisst bruk av tradisjonelle arkitektoniske virkemidler som reduserer behovet for kunstige ledelinjer.

§ 1-8 Krav om estetisk redegjørelse (jf. pbl. § 11-9 nr. 6)

§ 1-8.1 Generelle krav til estetikk og kvalitet

Nye bygge- og anleggstiltak skal prosjekteres og utføres slik at de etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter i seg selv, i forhold til dets funksjon og sett i sammenheng med tiltakets omgivelser og plassering. Ny bebyggelse som oppføres nær bygg som vurderes som bevaringsverdig, må harmonere både estetisk og funksjonelt med det bevaringsverdige bygget og dets nærmeste omgivelser.

§ 1-8.2 Krav ved reguleringsplanforslag

1-8.2.1 Landskapogomgivelser

Viktige landskapskvaliteter som åsprofiler, ravineområder og elvelandskap skal bevares. Ved planlegging og utforming av inngrep i sårbare kulturlandskap skal det tas spesielle hensyn. I alle reguleringsprosesser skal det vurderes om det er behov for en landskapsanalyse.

1-8.2.2 Stedsanalyse

Kommunen kan kreve at det før oppstartsmøte utarbeides stedsanalyse etter kommunens veileder.

1-8.2.3 Volum-ogfunksjonsanalyse

Kommunen kan kreve at det etter oppstartsmøte med kommunen utarbeides en volum- og funksjonsanalyse. Analysen skal fungere som diskusjonsgrunnlag, før det fastsettes endelige rammer for utarbeidelse av planforslag. Det skal legges vekt på estetiske kvaliteter, og hvordan tiltaket påvirker omgivelser og nærliggende bebyggelse, herunder blant annet solforhold og åpne plasser. Der byggverk antas å få fjernvirkning, eller defineres som landemerke eller har viktige samfunnsfunksjoner og -roller, skal virkningene av bygget utredes som et eget tema i volum- og funksjonsanalysen.

1-8.2.4 Materialbruk

Bruk av tre/massivtre som bygnings- eller fasademateriale i bygg og konstruksjoner skal alltid vurderes og omtales ved oppstartsmøte for detaljregulering. Det skal i reguleringsplanforslaget redegjøres for hvilke vurderinger som er gjort for bruk av tre i bærende konstruksjoner og fasader. I overgangssone mellom blokkbebyggelse og småhusbebyggelse, eller i områder med eksisterende trehus skal tre benyttes som hovedmateriale i nye bygg. Trematerialer som benyttes skal være av god kvalitet.

1-8.2.5 Dokumentasjon

Sammen med reguleringsplanforslaget kan det til førstegangsbehandling kreves framlagt illustrasjonsmateriale som tegninger, fotomontasje, perspektivfoto, digital 3D-modell samt fysisk modell som synliggjør bygningers estetikk, samspillet med omgivelsene, og utforming av gatefasader langs viktige akser.

Retningslinje:

Illustrasjonsmateriale skal ikke vise kvaliteter utenfor eget planområde som ikke planforslaget inneholder forpliktelser til å opparbeide.

1-8.2.6 Byromsprogram

Kommunen kan stille krav om at det i reguleringsplanforslag skal utarbeides et byromsprogram hvor byromsnormen er lagt til grunn.

1-8.2.7Miljøoppfølgingsprogram

Redegjørelse for prosjektets miljøprofil skal være en del av grunnlagsmaterialet som legges frem ved førstegangsbehandling av et reguleringsforslag.

1-8.2.8Estetikkogutomhusplan

Estetikk og utomhusplan skal legges fram sammen med reguleringsplanforslaget.

§ 1-8.3 Krav i byggesaker

1-8.3.1 Estetiskredegjørelse

Kommunen kan stille krav om at det i byggesaker skal inngå en redegjørelse for og vurdering av, tiltakets estetiske kvaliteter, i form av en estetikkplan som skal vurderes og godkjennes av kommunen. Redegjørelsen skal følge opp plangrep som planbeskrivelsen til vedtatt reguleringsplan beskriver som viktige for valg av arkitektonisk utrykk, løsninger og form, og skal foreligge før det gis rammetillatelse.

1-8.3.2 Utomhusplan

For næringsbygg, offentlige bygg og andre større byggeprosjekter, kreves det utarbeidet utomhusplan, for å sikre en god estetisk utforming av utomhusareal og -anlegg.

1-8.3.3 Vedutformingavveier

Ved planlegging av veier og andre samferdselstiltak skal støyskjermingstiltak inneholde en estetisk vurdering av tiltaket sett i forholdet til omgivelsene vedrørende omfang, materialbruk og fargevalg.

Retningslinjer: Viktige hensyn angitt i «Urban og byutviklingsstrategi – perspektiv 2050», «Landskap, kulturlandskap og kulturminner i Skedsmo», og «Grøntplan for Skedsmos byggesone», skal legges til grunn ved planlegging av bygninger som gir fjernvirkning og konsekvenser for landskapskvaliteter.

§ 1-9 Grønnstruktur (jf. pbl. § 11-9 nr. 6)

§ 1-9.1 Utforming av grønnstruktur

Ny offentlig eller privat grønnstruktur skal bygges slik at arealene får egnet lokalisering og god utforming. Ny grønnstruktur skal ha kvaliteter som kan bidra til et sammenhengende grønnstrukturnett, som binder byggesonen sammen med marka og omkringliggende LNF-områder.

I områdereguleringsplan og detaljreguleringsplan skal eksisterende og eller nye turdrag, turstier og snarveier som kobler kommunens sentrale deler, blågrønn struktur (elver/bekker/raviner) og tilstøtende LNF-områder og Marka, sikres med angivelse av egnet arealformål. Der det ikke er eksisterende bygninger eller konstruksjoner som hindrer det, skal slike turdrag skal være minst 10 meter brede. Det bør opparbeides et tydelig og fysisk og visuelt skille mellom tilliggende private arealer og slike offentlig tilgjengelige turdrag.

Retningslinje:

Grønnstruktur er eksisterende eller nye arealer/områder med sammenhengende (eller tilnærmet sammenhengende) natureller vegetasjonspreg innenfor byggesonen. Grønnstruktur kan være både offentlig og privat. Noe av grønnstrukturen er satt av til formålet Grønnstruktur i kommuneplanen, men bestemmelsene i herværende paragraf gjelder også den øvrige grønnstrukturen.

Det skal legges særlig vekt på å bevare og utvide grønnstrukturbeltet langs vassdrag.

I reguleringsprosesser skal ”Krav til ny grønnstruktur” (R13) i Grøntplan for Skedsmo kommune være retningsgivende for grønnstrukturarealenes størrelse og kvalitet, samt deres beliggenhet i forhold til boligområder.

§ 1-9.2 Sikring av grøntstruktur

Ved utarbeidelse av reguleringsplaner skal viktige naturkvaliteter kartlegges og søkes sikret som arealformål grønnstruktur, og/eller med angivelse av hensynssone.

Viktige trær og vegetasjonsområder skal avmerkes i nye reguleringsplaner og beskyttes i bygge- og anleggsfasen.

Ved beplantning av uteareal og grønnstruktur skal det tilrettelegges i størst mulig grad for pollinerende insekter, med innslag av vekster som er gode bie- og humleplanter.

§ 1-9.3 Hensyn til tilgrensende grøntstruktur

Ved detaljregulering av arealer som grenser til eller ligger nær opptil eksisterende grøntstruktur vist i kommuneplan eller reguleringsplan skal formingen av bygninger og konstruksjoner ta hensyn til nærliggende grøntstruktur, blant annet i form av byggehøyde, sol-skygge-virkning og opplevd privatisering av grøntstruktur. Tilsvarende hensyn skal tas til ny grøntstruktur som den aktuelle reguleringsplanen inneholder.

§ 1-10 Geotekniske undersøkelser (pbl § 11-9 nr. 8, § 28-1 jf. 3-1 bokstav h)

I planog byggesaker skal det gjennomføres en geoteknisk vurdering av om området er egnet for den aktuelle type bebyggelse/tiltak, samt hvilke hensyn som må tas for å unngå ras/skred ved gjennomføringen av utbyggingen/tiltaket, jf. TEK 17 § 7-3 og NVEs veileder 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred eller nyere retningslinjer som erstatter disse. Kommunen kan kreve at det i tillegg gjennomføres geotekniske grunnundersøkelser i plansaken, jf. planog bygningsloven § 28-1. Der det ved behandling av byggesaker oppstår tvil om hvorvidt geotekniske forhold er tilstrekkelig avklart på plannivå, kan kommunen kreve ytterligere undersøkelser.

Kravet for utredning av kvikkleireskredfare gjelder kun under marin grense.

For tiltak som kan ha betydning for jernbaneinfrastruktur eller annen viktig samferdselsinfrastruktur, skal det dokumenteres at tiltaket ikke innebærer økt fare for erosjons-, setnings- og eller skredfare.

§ 1-11 Skilt og reklame (jf. pbl. § 11-9 nr. 5)

§ 1-11.1 Søknadsplikt

Plassering av skilt og reklame er søknadspliktig, jf. planog bygningsloven §§ 20-1 første ledd bokstav i, 20-3, 20-4 og 30-3. Skilt og reklame på bygninger med 4 eller flere virksomheter skal plasseres etter godkjent skiltplan for bygningen. Skiltplanen skal vise hvor skilt kan plasseres, samt utforming, størrelse, materialbruk, belysning osv.

Retningslinje:

Dekorelementer inngår som en del av skiltingen. Innendørs skilting, TV-skjermer o.l., der budskapet er rettet mot utsiden, anses også som skilt, jf. NS 3041.

§ 1-11.2 Plassering

Skilt og reklame skal tilpasses bygningsmiljø og arkitektur, med tanke på plassering, gruppering, materialvalg, utforming og farge. Skilt skal som hovedregel plasseres på bygningers fasader. Skilt som bryter bygningens silhuett tillates vanligvis ikke. Skilt på bygning i sentrumsformålsområder skal plasseres mellom 1. og 2. etasje.

Retningslinje:

Skilt som bryter bygningens silhuett vil først og fremst bli vurdert godkjent når det dreier seg om viktige funksjoner og bygninger som har karakter av å være et landemerke og skiltet i tillegg oppfyller alle krav til god estetisk kvalitet.

Skilt og reklame skal plasseres minst 10 cm innenfor avgrensede bygningselementer på fasader (nisjer, sammenhengende flater, hjørner, gesimser osv.)

Markiser, skilt og andre innretninger over fortau og annen offentlig grunn skal plasseres slik at de ikke vanskeliggjør ferdsel eller vedlikehold, ikke skjuler trafikkskilt, belysning eller hindrer fri sikt. Minste fri høyde over fortau skal være 2,5 meter og avstand ut til fortauskant, 1 meter. Plasseringen skal heller ikke redusere eller hindre tilgjengelighet og effektiv innsats for brannvesenet.

Skilt- og reklameinnretning plassert på stolpe, mast eller pyloner (inntil 1,2 x 3,0 meter), ved virksomhetens atkomst kan i begrenset omfang tillates som alternativ til fasadeskilt. Dette gjelder kun i områder med åpen nærings- og industribebyggelse, og ikke i sentrale, bymessige områder. Reklameflagg på flaggstang, beachflagg eller annen flagrende reklameinnretning er ikke tillatt.

På markiser tillates det kun påført virksomhetsnavn. Teksten skal evt. påføres forkant/kappe.

Reklame på skoler, kirker og bygninger av historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi tillates ikke. Midlertidig skilting, f.eks. bannere, i forbindelse med aktiviteter, utstillinger o.l. kan likevel tillates etter samtykke fra kommunen.

Skilt eller reklame på duk/banner tillates ikke. Ved kampanjer, utstillinger eller spesielle arrangementer med varighet inntil 14 dager, kan slik eksponering likevel godkjennes etter samtykke fra kommunen.

Løsfotreklame på kommunal grunn (fortau, vei, rabatt osv.) tillates ikke.

Skilt på hensatte transportmidler med budskap rettet mot veifarende, tillates ikke.

§1-11.3 Utforming

Fasadeskilting bør fortrinnsvis utføres med utfreste eller frittstående bokstaver / logo. Innvendig belyste lyskasser med hel, gjennomskinnelig front og tette bokstaver tillates ikke. Fasadeskilt kan være bakbelyst, innvendig belyst eller direkte belyst. For å unngå blending nattestid, skal ikke belysningens lysintensitet overstige 25 cd/m2 (candela/m2).

Foliering og annen gjentetting av vinduer med logo, logofarger, eller reklamebudskap kan utføres med gjennomskinnelig, lavt pigmentert folie som maksimalt kan dekke 30 % av glassflaten. Evt tekst eller logo skal ikke utgjøre mer enn 15 % av folieflaten, pr vindu. Der folieringen ikke er en del av skiltingen, men benyttes som utsmykking av fasaden, kan større andel av gjentetting vurderes godkjent.

Hellysende skilt, blinkende lys, blits eller lys brukt for å påkalle oppmerksomhet tillates ikke.

Sammenhengende bånd med plate- eller folieskilt med tekst, logo- eller logofarge på fasade eller gesims tillates ikke.

§ 1-12 Parkeringskrav/oppstillingsplasser for bil og sykkel (jf. pbl. § 11-9 nr. 5)

§ 1-12.1 Krav til parkeringsdekning

Det vises til Temakart for parkeringssoner, i vedlegg c. Bruksareal (BRA) beregnes etter Veileder for grad av utnytting. Følgende parkeringskrav innenfor ulike soner gjelder:

Arealformål sone 1 sone 2 sone 3 sone 4 sykkel Åpen småhusbebyggelse utenom 2-2.1og 2-2.2

Konsentrert småhusbebyggelse

Boligblokk og terrassehus

Forretning, detaljhandel maks 1 maks 1 maks

Kontor

Industri / lager

Hotell maks 0,1

Restaurant / café 0

Institusjoner (sykehjem, pleiehjem o.l.)

Barnehage, barnepark

Barne- og ungdomsskole maks

Videregående skole

Kirke, kino, forsamlingslokaler

BRA

per sitteplass

ansatt

0,7 biloppstilling pr. ansatt, sykkeloppstilling per elev.

publikumsplass

Båthavner maks 0,3 maks 0,3 0,3-0,5 maks 0,3 min 0,2 per båtplass

Annen off. / priv. Tjenesteyting** maks

per ansatt

Bussholdeplass min 4 Per holdeplass, per retning.

For områder styrt etter bestemmelsene om åpen småhusbebyggelse gjelder egne krav, jf. 2-2.1.4 og § 2-2.2.

Retningslinjer:

For bygg med kombinert bruk beregnes samlet krav for de enkelte funksjoner i bygget.

For skoler beregnes oppstillingsplasser for bil etter antall ansatte, oppstillingsplasser for sykkel beregnes etter antall elever. Med annen offentlig/privat tjenesteyting menes formål som ikke er spesifisert over, som legekontor, frisør og tilsvarende. Bodareal i henhold til TEKs minstekrav kan ikke erstatte sykkeloppstillingsplasser.

§ 1-12.2

Krav

til utforming og plassering

Biloppstillingsplasser skal dimensjoneres slik at de minst tilfredsstiller minstekravet angitt i kommunens vei- og gatenorm.

Alle biloppstillingsplasser må kunne benyttes uavhengig av hverandre. Mekaniske løsninger kan benyttes.

Det stilles krav om felles parkeringsanlegg for konsentrert småhusbebyggelse, boligblokk og terrassehus i sone 3 og 4. Dersom det etableres parkeringsanlegg for slik bebyggelse i sone 1 og 2, skal det være felles.

Manøvrerings- og snuareal skal opparbeides på egen eiendom. Garasje eller carport skal plasseres i samsvar med gjeldende vei -og gatenorm.

§ 1-12.3 Krav til gjesteparkering

Minst 10 % av det totale antallet bilparkeringsplasser etablert for boligfeltet skal være allment tilgjengelig for besøkende.

Gjesteparkering inngår i samlet parkering etter parkeringsnormene. Ved utbygging av felt med 8 eller flere boenheter skal det etableres minst 4 allment tilgjengelige bilparkeringsplasser for besøkende, uavhengig om det er krav til parkering i prosjektet ellers.

Halvparten av kravet til gjesteparkering i det enkelte prosjektet kan erstattes av parkeringsplasser som gjøres tilgjengelige for bildelingsordninger.

Bestemmelsene om biloppstillingsplasser i § 1-12.3 gjelder ikke for sone 1.

Ved utbygging av felt med 8 eller flere boenheter skal det etableres 0,2 sykkelparkeringsplasser per boenhet, minst 4 plasser, som er allmennt tilgjengelige for besøkende.

§ 1-12.4 Krav til handikapplasser

Minst 5%, og minst en, av oppstillingsplassene for bil skal tilrettelegges for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Unntatt fra kravet er bygninger til åpen småhusbebyggelse, styrt av § 2-2.1 og § 2-2.2. I enkeltsaker kan kommunen kreve flere biloppstillingsplasser tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. I områder med maksimumsnorm skal det uansett etableres et antall handikapplasser som tilsvarer minst 5% av gjeldende maksimumsnorm.

Biloppstillingsplasser for mennesker med nedsatt funksjonsevne plasseres så nær hovedinngang som mulig, maksimalt i en avstand på inntil 20 meter. Plassene utformes i samsvar med kommunenes vei- og gatenorm og Statens vegvesens håndbok 278, om universell utforming.

§ 1-12.5 Tilrettelegging for el-biler

I alle nye næringsbygg skal minst 50 % av biloppstillingsplassene, minst 2 plasser, ha ladepunkt for el-bil. I tilknytning til institusjoner som skoler, barnehager, sykehus og lignende skal minst 50 % av biloppstillingsplassene, minst 2 plasser, ha ladepunkt for elbil. I alle bygg skal det være type 2-kontakter med minst 3,6 kW tilgjengelig effekt. Alternativt kan nye næringsbygg velge å erstatte 10 normalladepunkt med ett allment tilgjengelig hurtigladepunkt med minst 50 kW tilgjengelig effekt og kabel for både CCS og ChaDeMo.

I boligutbygginger skal alle parkingsplasser avsatt for beboere ha ladepunkt for el-bil.

Ved etablering og vesentlige endringer av bensinstasjoner, skal det etableres minst 2 tilgjengelige og fungerende hurtigladepunkter for elbil, med minst 50 kW tilgjengelig effekt pr ladepunkt og kabel for både CCS og ChaDeMo.

§ 1-12.6 Krav til sykkelparkering

Oppstillingsplasser for sykkel skal etableres med fastmonterte sykkelstativ. Lokalisering, dimensjonering og utforming skal skje i tråd med Statens vegvesen håndbok nr. 233 Sykkelhåndboka og gjeldende vei- og gatenorm.

Innenfor sone 1 og 2 kan kommunen kreve at all sykkelparkering skal være innendørs. Oppstillingsplasser i tilknytting til forretning og offentlig og privat tjenesteyting må være allment tilgjengelig.

§ 1-12.7 Frikjøp av oppstillingsplasser

Der det settes minstekrav om oppstillingsplasser for bil eller sykkel, herunder også inkludert besøksparkering etter §112.3, kan kommunen, i tråd med planog bygningslovens § 28-7, samtykke i at det i stedet for oppstillingsplasser på egen grunn eller på felles areal blir innbetalt et beløp for bygging av offentlige parkeringsanlegg. Innenfor området Eksisterende åpen småhusbebyggelse, 2-2.1og 2-2.2, gjelder frikjøpsordningen ikke.

For hver manglende oppstillingsplass betaler tiltakshaver til enhver tid gjeldende frikjøpsbeløp til Skedsmo kommune. Frikjøpsbeløpet er for 2018 NOK 350 000,- per oppstillingsplass for bil og NOK 40 000,- per oppstillingsplass for sykkel. Beløpet kan prisjusteres årlig som del av budsjettbehandlingen.

Innbetalte midler plasseres i kommunalt fond som gis betegnelsen ”Fond til parkeringsformål for Skedsmo kommune”. Fondets midler med renter disponeres av Skedsmo kommune. Fondets midler skal kun brukes til grunnerverv og opparbeidelse for offentlig parkeringsanlegg for bil og/eller sykkel, med tilhørende infrastruktur.

Skedsmo Parkering AS disponerer frikjøpsmidler innbetalt til kommunen, inklusive renter, ved at midlene ytes som lån til realisering av parkeringsanlegg I den grad det er mulig skal midlene sikres ved pant i eiendom, leieavtale eller lignende.

Tiltakshavere som gis mulighet til å benytte seg av denne ordningen, må fremlegge for kommunen underskrevet egenerklæring om at kommuneplanens bestemmelser for frikjøp av oppstillingsplasser aksepteres. Erklæringen skal være vilkår for godkjenning av byggeplaner. Det skal ikke gis igangsettingstillatelse før innbetaling til kommunens fond er foretatt.

§ 1-13 Midlertidige

tiltak (jf. pbl. § 11-9 nr. 6, jf. § 30-5)

Midlertidige tiltak som innebærer boligformål kan ikke plasseres på areal som ikke er avsatt til boligformål. Forbudet gjelder ikke tiltak på eller i direkte tilknytning til bygge- eller anleggstomt hvor arbeid pågår.

Midlertidige mobile knuseverk krever tillatelse fra kommunen.

I tilfeller det midlertidige tiltak tillates, må slik plassering ikke komme i konflikt med allerede etablerte oppstillingsplasser for brannvesenets biler. Det må videre vurderes om det er eteablert tilstrekkelig slokkevannskapasitet i området.

§ 1-14 Miljøkvalitet (jf.

pbl. § 11-9 nr. 6)

§ 1-14.1 Støy

1-14.1.1 Genereltforbyggeområder:

Ved ny utbygging skal støyvernet tilfredsstille gjeldende Klima- og miljøverndepartementets støyretningslinje T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Retningslinjen skal følges, også for anleggsstøy.

At retningslinjens krav innfris, skal dokumenteres senest ved søknad om rammetillatelse. Bebyggelse i eksisterende støysoner kan likevel gjenoppbygges etter brann eller naturskade eller påbygges uten forsterket støyvern, forutsatt at det ikke fører til flere boenheter.

1-14.1.2Innenforavviksområder:

Innenfor visse sentrale områder gjelder egne regler. Hvilke områder dette gjelder, er nærmere angitt i bestemmelsene for underformålet eller det enkelte feltet. Her kan bygninger med støyfølsomt bruksformål, med unntak av skoler og barnehager, lokaliseres i område med inntil Lden 70 dB veitrafikkstøy og Lden 73 dB jernbanestøy. Forutsetningen er da at følgende tilleggskrav oppfylles:

• alle boenheter får minst et oppholdsrom og et soverom ut mot en stille side (fasadestøy under grensene for gul sone)

• Byggteknisk forskrifts krav til innendørs støyforhold skal tilfredsstilles for hele boligen.

• reguleringsplanen omfatter støyutredning som viser støyreduserende tiltak samt støysonekonturer ned til 5 dB laverne enn gjeldende anbefalte støygrenser ved planlegging av ny virksomhet eller bebyggese.

§ 1-14.2 Stråling

Ved tiltak som omfatter boliger, barnehager og skoler nærmere enn 100 meter fra høyspentanlegg skal det foreligge en vurdering av om det kan finnes magnetfeltet i oppholdssoner som overskrider 0,4 µT (mikro-tesla) i årsmiddel, i så fall skal tiltak utredes.

Ved montering av mobilmaster, basestasjoner og trådløse nettverk i offentlige rom (utendørs og innendørs) skal strålevernsmyndighetenes faglige anbefalinger følges. Alternative plasseringer/løsninger skal vurderes dersom dette kan redusere eksponeringen mot boliger, barnehager, skoler og offentlige rom i nærheten.

§ 1-14.3 Lokalklima og luftkvalitet

Alle reguleringsplaner skal gjøre rede for og vurdere utbyggingens konsekvenser for luftkvaliteten og lokalklima, med hensikt å sikre god lokal luftkvalitet. Grøntstrukturens betydning for lokal luftkvalitet skal inngå i redegjørelsen.

I alle reguleringsplaner hvor det reguleres til arealformål som åpner for etablering av helseinstitusjoner, barnehager, skoler, boliger, lekeplasser, utendørs idrettsanlegg eller grøntstruktur, skal luftkvaliteten vurderes og dokumenteres i tråd med gjeldende retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) før førstegangsbehandling.

Formål utsatt for luftforurensing etter andre ledd skal ikke etableres i områder der luftforurensninger fra menneskelig aktivitet overskrider luftskvalitetskriterier for rød sone fastsatt i gjeldende retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520). Helseinstitusjoner, barnehager, og grunnskoler skal heller ikke etableres i gul sone.

§ 1-14.4 Vurdering av konsekvenser av og for klimaendringer

I reguleringsplaner skal planbeskrivelsen inneholde en vurdering av planforslagets påvirkning på klimagassutslippene. Planforslaget skal også inneholde en vurdering av hvordan forventede klimaendringer på lang sikt vil påvirke planområdet og hvordan løsningene som planen legger opp til er tilpasset denne utviklingen

§ 1-14.5 Vannkvalitet og vassdrag

Vannkvaliteten i alle vassdragene i kommunen skal på sikt ha god økologisk tilstand og tilfredsstille fastsatte brukermål knyttet til bading og rekreasjon, jordvanning og fritidsfiske.

Lukking av bekker og elver, samt oppfyllinger og inngrep som vesentlig endrer forholdene i kantvegetasjonen langs vannstrengen og i de områdene som oppfattes som en del av vassdragsnaturen, er forbudt. I vannforvaltningsklasse 1 skal slike endringer avklares gjennom reguleringsplan, jf. § 1-14.6 bokstav a) og § 7-1.

Det er ikke tillatt å fjerne kantvegetasjon langs vassdrag med årssikker vannføring i en sone på 10 meter fra elvekant og 6 meter fra bekkekant. For å legge til rette for jordbruksdrift er det tillatt å fjerne trær og skjøtte kantvegetasjon som er til hinder for dette, etter godkjenning fra kommunen. Øvrig kantsoneskjøtsel kan kun skje etter grunneiers skjøtselsplan om bruk og vern av kantsonen, som er godkjent av kommunen.

Ved søknad om tiltak langs vassdrag kan kommunen kreve dokumentasjon av vannkvalitet før og etter gjennomføring av tiltak.

§ 1-14.6 Forvaltning av kantsonen langs vassdrag i ulike vannforvaltningsklasser

For arealer som ligger inntil 100 meter fra strandlinjen, målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand gjelder følgende:

a) Vannforvaltningsklasse 1

Før det gis tillatelse til tiltak langs vassdrag som inngår i forvaltningsklasse 1 (se sone VK1 i plankartet) dvs. deler av Nitelva, hele Sagelva og Leira ved Leirsund, skal det foreligge reguleringsplan. Bebyggelsen skal tilpasses og videreføre kvalitetene i områdene med hensyn til bebyggelse, landskap, vegetasjon, kulturminner og biologisk mangfold.

b) Vannforvaltningsklasse 2

For vassdrag som inngår i forvaltningsklasse 2 (se sone VK2 i plankartet), dvs. resten av Nitelva, resten av Leira og Gullaugbukta, samt Stampetjern, er det ikke tillatt med andre inngrep langs vassdragene enn enkle og naturvennlige

tilretteleggingstiltak for allmennhetens friluftsliv og rekreasjon. Alle tiltak skal meldes og eventuelt godkjennes av kommunen. Inngrep som enkeltvis eller i sum reduserer vassdragets verdi, inkludert tiltak som forverrer vannkvaliteten eller vanskeliggjør bedring av den, inngrep i kantvegetasjonen og andre områder som oppfattes som en del av vassdragsnaturen, skal søkes unngått. Viktige områder for biologisk mangfold og andre verneverdier skal gis en særlig beskyttelse.

c) Vannforvaltningsklasse 3

For vassdrag i forvaltningsklasse 3 (se sone VK3 i plankartet), dvs. vassdrag i Marka, i Kongsrudtjern naturreservat, samt Tretjern, er inngrep i nevnte kantsone ikke tillatt. Alle former for inngrep og omdisponering av arealer i vassdragsbeltet, som reduserer vassdragets verdi, skal unngås. Vannkvalitet og naturlig vannføring skal søkes opprettholdt.

§ 1-14.7 Forurensing i grunnen

Før førstegangsbehandling av detaljreguleringsplan må det foreligge en vurdering av om det kan finnes forurensing i grunnen. Dersom forurensning er sannsynlig, må det utføres miljøtekniske grunnundersøkelser før førstegangsbehandling. Viser undersøkelsene funn av forurensning, må det utarbeides en overordnet tiltaksplan før førstegangsbehandling av detaljreguleringsplanen. Før rammetillatelse kan gis, må det foreligge en godkjent tiltaksplan jf. Forurensningsforskriften kap. 2.

Ved oppfylling av masser kreves det dokumentasjon på om det kan finnes forurensing i massene, jamfør forurensingsregelverket. For å hindre spredning av uønskede fremmede arter, skal håndtering av masser foregå i tråd med forskrift om fremmede organismer og kommunens egen handlingsplan for bekjempelse av fremmede arter.

Retningslinje:

Tiltaksplanen skal også inneholde en plan for håndtering av overvannet fra byggegropa under byggeperioden. Dette skal sikres gjennom en påslippsavtale.

§ 1-14. 8 Ved funn av avfallsdeponi under gravearbeider

Dersom det ved gravearbeider påtreffes eldre avfallsdeponier, skal arbeidet stanses, og omfang og beskaffenhet av deponiet skal kartlegges. Avfall skal fjernes iht. forurensningsreglementet.

§ 1-15 Landskap (jf. pbl. § 11-9 nr. 6)

§ 1-15.1 Vern av landskapskvaliteter

Tiltak skal ikke føre til skade for viktige kvaliteter ved karakteristiske landskapselementer, som eksempelvis raviner og åskammer.

Der geotekniske undersøkelser fastslår at det er nødvendig å sikre eksisterende bygninger eller anlegg, skal bare geoteknikers minimumsanbefaling for oppfylling tillates.

§ 1-15.2 Vern av naturkvaliteter

I reguleringsplaner og ved gjennomføring av tiltak skal mulig påvirkning på biologisk mangfold vurderes (jf. naturmangfoldlovens kap. II). I naturområder som er registrert som svært viktige (A), viktige (B) og lokalt viktige (C) i Naturbase og kommunens kartlegging av biologisk mangfold, tillates ikke tiltak som kan forringe naturverdiene. Midlertidig omdisponering av disse områdene er ikke tillatt.

Ved regulering av ubebygd mark til framtidige områder for bebyggelse og anlegg, skal bestående naturområder med betydning som fordrøyningsmagasin ved store nedbørmengder og flom ikke nedbygges, men avsettes til grønnstruktur. Oppvokst vegetasjon; større trær og busker, samt våtmarksområder og bekkedrag skal bevares.

§ 1-16 Terrenginngrep, massehåndtering i reguleringsplan og deponering av snø

Retningslinje:

Mottak og mellomlagring av overskuddsmasse, og etablering av avfallsdeponi, skal gjøres i henhold til regional plan for masseforvaltning, og de regionale planretningslinjene.

§ 1-16.1 Plankrav (jf. pbl. § 11-9 nr. 1)

Terrenginngrep som omfatter en overflate på mer enn 5 000 m2 eller 5 000 m3 forutsetter reguleringsplan.

Plankrav kan vurderes utover dette, dersom geologiske forhold eller andre hensyn tilsier det.

Midlertidig mellomlagring av overskuddsmasser er omfattet av bestemmelsen og av reglene om søknadsplikt for terrenginngrep.

Retningslinje:

Mindre fyllinger er unntatt søknadsplikt, jf SAK10 § 4-1 bokstav e nr. 7. Det presiseres at hva som anses som mindre fyllinger vil bero på en konkret vurdering avhengig av inngrepets størrelse, tiltakets karakter og innvirkning på omgivelsene. Tiltakshaver bør kontakte kommunen for vurdering av søknadsplikt.

§ 1-16.2 Massehåndtering i reguleringsplan

I reguleringsplaner skal det fremkomme hvordan masser brukes og gjenbrukes og hvordan overskuddsmasse håndteres. Planforslagene skal utformes på en slik måte at man i så stor grad som mulig oppnår massebalanse. Det skal gjøres rede for mengde og kvalitet av overskuddsmasse, og hvor massene skal transporteres bort.

§ 1-16.3 Tilførsel av eksterne masser på dyrka og dyrkbar mark

I reguleringsplaner som tillater tilførsel av eksterne masser på dyrka og dyrkbar mark, skal det utarbeides bestemmelser om håndtering av matjordlaget og plan om tilbakeføring av arealet til jordbruksformål. Forurensingsforskriftens kapittel 4 gjelder også for slik saker, inkludert midlertidige oppfyllinger.

§ 1-16.4 Deponering av snø (jf. pbl. § 11-9 nr. 1 og 4)

Lagring av snø skal så vidt mulig løses lokalt. Løsning for håndtering av snø må framgå av alle reguleringsplaner.

Etablering av snødeponier, krever reguleringsplan. Bortkjøring av snø kan kun skje til godkjente anlegg. Det skal ikke dumpes snø i vassdrag eller raviner.

§ 1-17 Vern av matjord

§ 1-17.1 Drift av omdisponerte areal

Jordlovens §§ 9 og 12 (om omdisponering og deling) skal fortsatt gjelde i landbruksområder avsatt eller regulert til framtidig utbygging og masseuttak, inntil tiltak igangsettes i tråd med vedtatt reguleringsplan. Masseforflytning eller oppfylling skal følge forurensningsforskriften (kap. 4). Det vises også til kommuneplanens bestemmelser § 1-16.

§ 1-17.2 Gjenbruk av matjord

I reguleringsplanprosesser som legger opp til at jordbruksarealer skal brukes til byggeformål, skal det utarbeides jordsmonnsregnskap. Matjord som ligger på areal som blir omdisponert, skal tas vare på og forflyttes til andre dyrkede eller dyrkbare arealer, slik at den fortsatt kan benyttes til matproduksjon. Det må gå frem hvor mye dette skaper av nye eller forbedrede jordbruksarealer andre steder i kommunen før reguleringsplanen vedtas.

§ 1-17.3 Erstatningsareal

I reguleringsprosesser skal det vurderes erstatningsarealer for dyrket areal som går ut av drift. Se tiltak IV i delmål 4.1 A i temaplan landbruk for Skedsmo.

§ 1-18 Kulturminnevern (jf. pbl. § 11-9 nr. 7)

Kvaliteten i kulturlandskap, kulturmiljøer og kulturverdier i landskapselement, bebyggelse og anlegg, grønnstruktur og markterrasseringer registrert i Skedsmo kommune sin ”Kulturminnevernplan” med tilhørende temakart for sårbare objekt: ”Kulturlandskapsområder og Kulturminner”, skal tas vare på, både ved regulering, ombygginger og nybygging. Nye bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt endringer av eksisterende, skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter og form. Tiltak som påvirker kulturverdier skal forelegges antikvariske myndigheter for uttalelse.

Ved søknad om tiltak på bygning som etter kommunens oppfatning har bevaringsverdi som kulturminne, kan kommunen avslå tiltaket, eller kreve endringer i omsøkt tiltak som gjør at kulturminneinteressene ivaretas bedre.

Retningslinjer:

Ved byggetiltak nær et kulturminne/kulturmiljø skal det legges særlig vekt på en helhetsvurdering. Nye byggetiltak skal forholde seg til eksisterende bebyggelsesstruktur og underordnes kulturminnet/kulturmiljøet. Tilstrekkelig avstand til kulturminnet skal vektlegges. Vegetasjon som større trær skal søkes bevart.

Ved tiltak på en bygning registrert som kulturminne i Kulturminneplan, skal det legges særlig vekt på å opprettholde husets karakter og særtrekk. Kulturhistoriske og arkitektoniske verdier som knytter seg til byggverkets ytre skal bevares. Byggets form og volum, fasadenes proporsjoner, materialvalg, dør- og vindusutforming skal bevares. Videre bør opprinnelige eller eldre eksteriørmessige detaljer som panel, listverk, vinduer, dører og takdekking bevares i så stor utstrekning som mulig.

§ 1-19 Fare for urbanflom ved styrtnedbør

I områder som er utsatt for urbanflom, jf. Kommunens temakart for nedbørsflom, skal flomsikring tilpasses i den enkelte plan- eller byggesak.

For nye tiltak i områder som er utsatt for nedbørsflom, skal det brukes materialer og konstruksjoner som tåler å stå under vann. Det tillates ikke å etablere kjeller under terreng. Avløp og vannforsyning skal ha tilbakeslagssikring.

For eksisterende bebyggelse i områder som er utsatt for urbanflom, tillates ikke bruksendring av rom i kjellere til rom for varig opphold.

§ 1-20 Fare for kjellerflom

På grunn av fare for kjellerflom, tillates det ikke innredning av rom for varig opphold under kote 106,2 i noen del av kommunen. Ved etablering av bebyggelse under kote 106,2 må disse være beregnet til å tåle belastning for 200-års flom/tilstrekkelig flomsikring være etablert, jf. TEK17 § 7-2. Avløp og vannforsyning skal ha tilbakeslagssikring. Dersom området er gitt et strengere flomvern etter §§ 1-19, 8-1.5, 8-1.6, 8-1.7 eller 8-1.8 gjelder det strengeste vernet.

§ 1-21 Restriksjonsområder rundt Kjeller flyplass

Gjennomføring av tiltak i strid med Restriksjonsplan for Kjeller flyplass av 05.11.1998, jfr. kommunens temakart, tillates ikke.

§ 1-22 Forbud mot fritidsbebyggelse

Oppføring av ny eller utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse er ikke tillatt i noen del av kommunen.

11-7 nr. 1 - Bebyggelse og anlegg

§ 2-1 Generelle bestemmelser for områder for bebyggelse og anlegg

§ 2-1.1 Rekkefølgekrav (jf. pbl. § 11-9 nr. 4)

For områder avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel, kan utbygging ikke finne sted før bl.a. samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og samfunnstjenester som vei, herunder gang- og sykkelveinett og fortau, vann, avløp og energiforsyning (inkl. ev. fjernvarme), telekommunikasjon, turveier, grønnstruktur, skoler, barnehager, kommunikasjonstilbud og helse- og sosialtjenester er etablert med tilstrekkelig kapasitet eller sikret opparbeidet. Kravet gjelder både innenfor planområdet, og områder i tilknytning til planområdet.

For boligbebyggelse skal felles lekeareal og andre felles uteoppholdsareal (inkl. parkering) opparbeides i samsvar med til enhver tid gjeldende bestemmelser, og være ferdigstilt før brukstillatelse gis.

For områder avsatt til næringsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting eller turistformål skal uteområdene være ferdigstilt før brukstillatelse gis.

For enkelte felt gjelder spesifikke krav til infrastrukturplanlegging. Dette er nærmere angitt i bestemmelsene om det enkelte felt i §§ 2-2.3.4, 2-2.3.5, 2-3.2 og 2-9.2.

§ 2-1.2 Krav til teknisk infrastruktur i fremtidige områder for bebyggelse og anlegg (jf. pbl. § 11-9 nr. 3)

I alle områder for fremtidig bebyggelse og anlegg skal det etableres teknisk infrastruktur etter følgende krav: 2-1.2.1 Vannogavløp

En overordnet VA-plan skal inngå i alle reguleringsplaner (område- og detaljreguleringsplaner) for å sikre en tilfredsstillende håndtering av vannforsyning, spillvann og overvann. Planen skal angi prinsippløsninger for området, sammenheng med overordnet hovedsystem, samt dimensjonere og vise overvannshåndtering og flomveier.

Ledningsanleggene for vann og avløp skal ha en kapasitet innrettet for utvidelse utover det enkelte planområde, og det må påses at kapasitet og tilstand i bestående VA-nett er god nok dersom ny utbygging gir en økt belastning på dette. Ved dimensjonering av overvannsanlegg skal det benyttes en klimafaktor på 1,5.

Nedbør skal fortrinnsvis infiltreres i grunnen og i åpne vannveier etter prinsipp om lokal overvannshåndtering. Bekkelukkinger skal om mulig åpnes. Taknedløp, innvendig eller utvendig, tillates ikke ført til offentlig avløpsnett, herunder overvannsledninger.

Reguleringsplaner skal identifisere og sikre arealer for overvannshåndtering, herunder fordrøynings- og renseløsninger, og beskrive hvordan løsningene kan gi nye bruksmessige og visuelle kvaliteter til det offentlige rom. Grøntstrukturens funksjon for områdets vannbalanse skal vurderes.

Følgende dokumenter skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak:

• Gjeldende retningslinjer for vann- og avløpsanlegg i Skedsmo kommune

• Gjeldende retningslinjer for overvannshåndtering for kommunene Lørenskog, Rælingen og Skedsmo.

• Standard abonnementsvilkår for vann og avløp

• Retningslinjer for slokkevann og vann til sprinkleranlegg for kommunene på Romerike

• Veiledning – tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper.

2-1.2.2 Energiforsyning(jf.pbl.§11-9nr.3og§12-7)

Tilknytningsplikt til fjernvarme innenfor konsesjonsområdet, fastsettes i reguleringsplan.

For tiltak som er innenfor konsesjonsområdene for fjernvarme, men som kan gjennomføres uten krav om ny reguleringsprosess, er det tilknytningsplikt. Tiltak som samlet på eiendommen er mindre enn 500 m2 BRA, samt 0energihus eller plusshus som er dokumentert miljømessig bedre og gir et lavere CO2-avtrykk, er unntatt fra tilknytningsplikten.

Tilknytningen til fjernvarme skal skje ved anleggsstart slik at fjernvarme kan benyttes i hele anleggsfasen.

Reguleringsplaner skal redegjøre for og vurdere energitekniske løsninger for planområdet, inkludert løsninger for fossilfri og utslippsfri teknologi i anleggsfasen.

Nye nærings- og boligbygg skal som hovedregel bygges som passivhus og Norsk Standard for passivhus legges til grunn. Der hvor kommunen er byggherre, stilles det krav om fossilfri eller utslippsfri anleggsplass.

2-1.2.3 Avfall

For ny bebyggelse eller ved rehabilitering av bestående bebyggelse, skal det velges avfallsløsninger som fremmer avfallsminimering, gjenbruk og gjenvinning. Der det etableres avfallssug, stasjonært eller mobilt, skal det etableres to separate nedkast, et for matavfall og et for restavfall. Kommunen kan stille krav til nedgravde brønner eller andre innebygde innsamlingsløsninger for glass- og metallemballasje samt papp/papir. Avfallshåndtering i anleggs- og driftsfasen skal alltid foregå slik at det har minimal virkning på miljøet.Avstand fra ytterdør i boenhet til leveringspunkt skal normalt være inntil 50 meter. Avfallsløsninger skal fremgå av planforslaget. Renovasjonsanlegg skal vises i plankartet.

Det skal etableres avfallsoppsamlingsløsning etter følgende norm:

Avfallsoppsamlingsløsning Antall boenheter

Småhus Blokkbebyggelse

Småbeholdere

Inntil 5 Inntil 5

Avfallsbrønn, nedgravde 5 6-100

Mobilt avfallssug

100-250

Stasjonært avfallssug Fra 250

Innenfor sentrumsformålet og visse felt med kombinerte formål gjelder i tillegg egne krav, se

Kommunen kan stille krav om felles avfallsløsning for tilgrensende kvartaler. Alle prosjekter med mobilt avfallssug i sentrumsområder skal dimensjoneres på en måte som senere muliggjør enkel tilknytning til et stasjonært avfalls sug felles for hele sentrumsområdet.

Kommunen kan i felter som er underlagt krav om områderegulering stille krav om samlet løsning for avfallshåndtering i hele området.

Retningslinjer:

Kravet følger av antallet boenheter i et naturlig sammenhengende utbyggingsområde, ikke antallet boenheter per bygg eller per byggetrinn. Ved utforming av nye reguleringsplaner følger kravet av antallet nye boenheter i planområdet.

§ 2-1.3 Krav til minste uteoppholdsareal

2-1.3.1 Nårgjelderkravet

For hver boenhet skal det avsettes et minste sammenhengende uteoppholdsareal (MUA). Kravene gjelder både ved nybygg, ombygging og bruksendring.

2-1.3.2 Ferdigstillelse

Minste uteoppholdsareal skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse.

2-1.3.3 Arealsominngår

Følgende inngår i uteoppholdsareal:

• Ubebygd areal på bakkeplan.

• Ikke-overbygd terrasse som stikker mindre enn 0,5 meter over bakken.

• I tillegg inngår i visse tilfeller balkonger, takterrasser og lignende av et visst omfang. Dette er fastsatt for de enkelte boligtypene i §§ 2-1.3.5, 2-1.3.6, 2-3.1.5 og 2-9.1.5. Innglassede balkonger kan imidlertid aldri regnes med i MUA.

Følgende inngår likevel ikke i uteoppholdsareal:

• Areal med helling over 1:3

• Areal i smale striper på under 2 meters bredde som er inneklemt mellom areal som ikke regnes med i MUA.

• Nødvendig snu- og kjøreareal.

• Parkeringsareal i samsvar med gjeldende parkeringsnorm. Dersom det er mer bakkeparkering enn parkeringsnormen i områder uten øvre begrensning krever, skal det tas utgangspunkt i det faktiske parkeringsareal.

• Areal som ligger i aktsomhetsområder for magnetfelt og strålefare, gul eller rød sone for luftforurensing eller gul eller rød støysone. I områder vist som sentrumsformål kan likevel 50 % av felles uteoppholdsareal ligge i gul støysone eller gul sone for luftforurensing.

2-1.3.4 Øvrigekvalitetskrav

Den samlede kvaliteten på uteoppholdsarealet skal være brukbart for lek og ha tilfredsstillende soltilgang. Plassering og utforming skal bidra til å sikre lav fare for trafikkskade. Der ikke annet er oppgitt for den enkelte boligtypen, kan kravene innfris i form av fellesareal.

Masser som skal brukes til opparbeidelse av utearealer for lek og opphold, skal tilfredsstille normverdiene i

Forurensningsforskriftens kapittel 2, Opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider vedlegg 1

Retningslinjer:

Det legges vekt på følgende kvalitetskrav til uteoppholdsareal:

• Arealet skal være variert og tilpasset utbyggingens størrelse.

• Arealet skal opparbeides med nødvendig utstyr for lek, spill for barn og unge, sittegruppe, beplantning o.l.

• Arealet skal gi rom for både rolig opphold og støyende aktivitet.

Både areal innenfor Bebyggelse og anlegg - Bolig og areal som er regulert til enkelte andre formål kan regnes med i felles uteoppholdsareal, men ikke erstatte privat uteoppholdsareal der det er krav om dette. Areal innenfor Samferdselsformål, samt areal som reguleres til offentlig eierskap, kan ikke telle med i MUA. Felles areal innenfor hovedformålene Bebyggelse og anlegg og Grøntstruktur kan normalt regnes med, eksempelvis Grøntstruktur – Park eller friområde og Bebyggelse og Anlegg – Lekeplass eller uteoppholdsareal. Den enkelte reguleringsplan bør i bestemmelsene tydeliggjøre hvilke felt på plankartet som kan inngå i MUA.

2-1.3.5 MUA-kravforsmåhus For åpen småhusbebyggelse er kravene per boenhet som gjort rede for i §§ 2-2.1.6 og 2-2.2.

I områder med konsentrert småhusbebyggelse og øvrige former for småhusbebyggelse skal det opparbeides minimum 60 m2 egnet uteoppholdsareal per boenhet til privat bruk, og minimum 30 m2 i felles uteoppholdsareal. Maksimalt 10 m2 av det private arealet, og ingenting av det felles, kan være på balkong/takterrasse eller lignende.

Retningslinje:

MUA-kravene i denne paragrafen gjelder for all småhusbebyggelse i kommunen, uavhengig av om den styres av bestemmelsene i § 2-2.1 og 2 eller ikke, med mindre den ligger i et regulert område og reguleringsplanen har spesifikke krav til MUA.

2-1.3.6 MUA-kravforblokkbebyggelse

Ved detaljregulering for blokkbebyggelse utenfor områder som er avsatt til sentrumsformål skal det opparbeides minimum 60 m2 egnet uteoppholdsareal per boenhet, hvorav maksimalt 10 m2 kan være på balkong/takterrasse eller lignende. Minst 10 m2 skal være privat.

Ved detaljregulering for blokkbebyggelse i sentrumsformål og visse felt for kombinerte formål gjelder egne krav, jamfør 2-3.1.5 a) og 2-9.1.5 a).

Krav gjelder i alle tilfeller, også der slik blokkbebyggelse bygges eller endres uten ny detaljreguleringsplan.

§ 2-1.4 Krav til lekeplasser og andre arealer for aktivitet

Arealene omtalt i § 2-1.4 teller med i felles-MUA på de involverte boligprosjektene. Lekeplassene skal være etablert før det gis brukstillatelse til boliger i de aktuelle feltene. De samme kvalitetskravene som stilles til øvrig MUA i 2-1.3.3 og 2-1.3.4 stilles til disse.

2-1.4.1 Kravomnærlekeplass

Ved detaljregulering av mer enn 4 boenheter skal det vises som del av planløsningen nærlekeplass for variert lek og opphold for barn som trenger tilsyn innen 50 meter fra bolig. Minimumsstørrelsen skal være 150 m2. Arealet skal økes med 50 m2 pr 50 boenheter.

Retningslinjer:

Kravet til lekeplassareal blir 150 m2 ved 0-49 boenheter, 200 m2 ved 50-99 boenheter og så videre.

Felles bord, benker og sitteareal skal etableres på eller i nærheten av nærlekeplass.

Dersom det er nødvendig for å overholde avstandskravet skal lekearealet deles i to eller flere lekeplasser.

2-1.4.2 Øvrigekravomlekeplasseroglignende

Ved detaljregulering av enkelte felt avsatt til framtidig boligbebyggelse gjelder i tillegg egne krav til feltlekeplasser, jamfør 2-2.3.1.

Ved detaljregulering av områder avsatt til sentrumsformål, samt visse felt avsatt til kombinerte formål, gjelder i tillegg egne krav til strøkslekeplasser/møteplasser og nærmiljøanlegg/ballfelt, se 2-3.1.5 b) og 2-9.1.5 b).

2-1.4.3 Kvalitetskravtillekeplasser

Alle lekeplasser etter § 2-1.4 skal ha et kreativt innhold og en utforming og møblering som innbyr til allsidige aktiviteter, også vinterstid. Det skal være sol på minst halve arealet på terreng klokken 15 vårjevndøgn. Trafokiosker og annen teknisk infrastruktur skal ikke plasseres på områder avsatt til lekeplass.

§ 2-1.5 Krav om erstatningsareal

Ved omdisponering av arealer som er regulert til felles uteoppholdsareal eller lekeplass og som er i bruk til eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av tidligere uregulert areal som barn bruker som lekeareal.

§ 2-1.6 Boligstørrelser

I detaljreguleringsplaner som inneholder boligformål kan kommunen kreve at det avklares antall boenheter og boligenes størrelse.

I områder for sentrumsformål, samt visse felt for kombinerte formål, gjelder egne bestemmelser om boligstørrelser, jf 23.1.4 d) og 2-9.1.4 c).

Retningslinje:

Ved regulering av boligstørrelse vektlegges variasjon av boligstørrelser i det enkelte prosjektet, i nærområdet og i del av kommunen. Målet for kommunens styring av boligstørrelse er å sikre tilgang på nødvendige boligtyper og variasjon, samt motvirke ensartede områder.

§ 2-1.7 Svalganger

En begrenset bruk av svalganger kan vurderes dersom løsningen er en del av en svært god arkitektur som høyner byggets kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelsene og medfører bedre bokvalitet totalt i prosjektet. Svalganger tillates ikke på fasader som er synlige fra offentlige gater/veier/plasser eller mot andre uterom som ikke har karakter av å kun være for beboerne i byggetiltaket.

I områder for sentrumsformål og visse felt for kombinerte formål gjelder egne regler, jf. 2-3.1.4 c) og 2-9.1.4 b).

§ 2-1.8 Grønne tak

Flate tak med en takhelning på 0 – 5,5% skal være grønne, med mindre de brukes som takterrasser. Dette gjelder all type bebyggelse og anlegg, med unntak av åpen og konsentrert småhusbebyggelse og mindre bygningstyper som er tilknyttet slik småhusbebyggelse.

Med grønne tak menes det enten:

• «ekstensive grønne tak» bestående av 40-200 mm vekstmedium beplantet med moser, urter, gressarter og sedum;

• «hybride tak» som også betegnes som «semi-ekstensive / semi-intensive grønne tak», bestående av 120 – 250 mm vekstmedium beplantet med gressarter, urter, ville stauder, kratt og busker;

• «intensive grønne tak» bestående av 150 – 500 mm vekstmedium beplantet med gressplen, flerårige planter eller stauder, kratt, busker, trær (små).

Retningslinjer:

Ekstensive grønne tak er minimumskravet for slik å bidra til å dempe opp nedbørsflom, bidra til den lokale luftkvaliteten, bidra med en avkjølende effekt på lokalklimaet, beskytte mot UV-strålningens nedbrytende effekt på takmembran. Intensive grønne tak bør med fordel gjøres tilgjengelig som takterrasse til beboere og / eller ansatte.

§ 2-2 Bestemmelser for boligbebyggelse

§ 2-2.1 Boligbebyggelse, Åpen småhusbebyggelse. Indre Sone. Eksisterende (jf. vedlegg b)

I områder disponert til småhusbebyggelse hvor tidligere reguleringsplan helt eller delvis er opphevet, eller der det aldri har vært regulert, gjelder følgende bestemmelser ved søknad om tillatelse til tiltak etter planog bygningsloven §§ 20-1 og 20-2.

Bebyggelsen skal være åpen og med småhuskarakter. Ved behandling av bygge- og delesaker skal det legges vekt på å bevare og forsterke de kvaliteter og den karakter områdene og enkelteiendommene har. Hensyn til bebyggelsesstruktur, grøntstruktur, klimatilpasning og størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal står sentralt. Etablering av nye boenheter tillates bare i den grad det ikke fører til at området eller enkelteiendommens kvaliteter eller karakter svekkes eller endres vesentlig. Ny bebyggelse skal, når det gjelder volum og materialbruk, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg, arkitektonisk tilfredsstillende og bra tilpasset eksisterende terreng og bebyggelsesstruktur.

Ved innsending av delesøknad skal det dokumenteres at tomten kan bebygges med ønske kvalitet i tråd med gjeldende bestemmelser.

2-2.1.1 Åpensmåhusbebyggelse-definisjoner Åpen småhusbebyggelse består av eneboliger, eneboliger med én sekundærleilighet og tomannsboliger i henhold til boligtypologier definert i Veileder for grad av utnytting. Sekundærleilighet er en selvstendig boenhet i samme bygning som hovedboenheten, med kjøkken, oppholds/soverom og sanitærrom. Sekundærleiligheten er klart mindre enn hovedboenheten og med bruksareal på minimum 30 m2 og maksimum 60 m2

Retningslinje:

Det ligger en del eksisterende rekkehusområder/ konsentrert småhusbebyggelse innenfor sonen. I disse områdene er det ikke tillatt med oppføring av nye rekkehus. De bestemmelsene i kommuneplanen som spesifikt omtaler konsentrert småhusbebyggelse, skal brukes ved behandling av søknader om påbygg, tilbygg og lignende på rekkehusene. De av bestemmelsene for åpen småhusbebyggelse som passer, skal videre brukes. Dette gjelder reglene om byggehøyde i 22.1.3, 2-2.1.5, 2-2.1.7, 2-2.1.8 og 2-2.1.9.

2-2.1.2 Bebyggelse

Hver eiendom kan bebygges med maksimalt en enebolig, en enebolig med sekundærleilighet eller en tomannsbolig.

2-2.1.3 Utnyttelse

Tillatt bebygd areal (BYA) for eiendommer er maksimum 25 %. Tillatt bruksareal (BRA) for eneboliger er maks 500 m2 . Tillatt BRA for tomannsboliger: Maks 350 m2 per boenhet.

Boligens maksimale gesimshøyde er 7 meter. Maksimal mønehøyde er 9 meter. Høyde måles i henhold til gjeldende byggteknisk forskrift.

Retningslinje:

BRA-grensen kommer i tillegg til BYA-begrensningen, slik at den slår inn selv om BYA-grensen ikke er nådd. Det er kun selve boligbyggets BRA som inngår i de oppgitte BRA-grensene. Dersom garasje er en del av boligbygget, inngår denne. BYA beregnes etter veileder om grad av utnytting.

2-2.1.4 Parkeringogatkomst

Det skal etableres minimum 2 biloppstillingsplasser per boenhet. For sekundærleiligheter kreves minimum 1 biloppstillingsplass i tillegg.

Der det anlegges interne, private atkomstveier skal disse ha en samlet bredde på minst 4 meter; 3 meter kjørebane og 0,5 meter bankett på hver side. Maksimal stigning skal være 12,5 %.

Det tillates maksimum en adkomst per boligeiendom.

2-2.1.5 Garasjer,uthus,carporter,anneksogandremindrefrittståendebygninger

Tiltakene skal plasseres i samsvar med gjeldende Vei- og gatenorm. Der det på kommuneplankartet er tegnet inn byggegrenser, gjelder likevel ikke unntaksregelen i veinormen som tillater at garasjer kan plasseres nærmere veien enn kommuneplanens § 1-6.1 åpner for.

Der byggegrensen på kommuneplankartet er mindre enn seks meter fra formålsgrense, gjelder uansett veinormens krav om en minsteavstand fra formålsgrense til garasje.

Tiltakene kan ikke ha en mønehøyde på mer enn 4,5 meter over overkant gulv, og kan bare oppføres med en etasje For tiltak med pulttak er høyeste gesimshøyde 3,5 meter. Innredning av uthus, garasje, anneks og lignende til rom for varig opphold tillates ikke.

2-2.1.6 Minsteuteoppholdsareal

Kravene til uteoppholdsareal, jamfør § 2-1.3, er som følger:

• eneboliger: 250 m2 hvorav et areal på minst 90 m2 skal være sammenhengende og ha minimum bredde 6 meter.

• sekundærleilighet: 50 m2, hvorav et areal på minst 40 m2 skal være sammenhengende og ha minimum bredde 6 meter.

• Tomannsboliger, per boenhet: 200 m2, hvorav et areal på minst 70 m2 skal være sammenhengende og ha minimum bredde 6 meter.

Kravene skal dekkes i form av privat uteoppholdsareal på samme grunneiendom som boligen og i direkte tilknytning til den aktuelle boenheten. Areal på takterrasse, veranda, balkong og lignende skal ikke telle med.

2-2.1.7 Overvannogklimatilpasning

Maksimalt 40 % av tomtens areal kan bebygges eller opparbeides med harde overflater som hindrer vann å trenge gjennom. Harde/ikke harde flater må fremkomme av utomhusplan/ situasjonsplan.

Overvann skal håndteres lokalt på egen eiendom, og ikke tilføres det kommunale overvannsnettet eller føres til andres eiendom.

2-2.1.8 Grøntstruktur

Kommunen kan avslå tiltak som sperrer viktige forbindelseslinjer eller bidrar til en mer fragmentert grøntstruktur. Der eiendommen inneholder trær som er oppført i Miljødirektoratets Naturbase skal en marksikringsplan utarbeides

2-2.1.9 Arkitektur

I nærområder, hvor det er et dominerende arkitektonisk utrykk, skal nye tiltak bidra til at dette videreføres.

Retningslinjer:

Med nærområde menes tilgrensende eiendommer, eiendommer som er gjenboere samt eiendommer langs begge sider av tilgrensende vei/veier, 80 meter fra nærmeste tomtegrenser.

Med dominerende arkitektonisk utrykk menes at minst tre av fire bolighus har samme eller tilnærmet samme utrykk på en formgivningsfaktor. Formingsfaktorer som vurderes er takform, materialvalg, bygningens volum og forholdet mellom lengde og bredde.

§ 2-2.2 Boligbebyggelse, Åpen småhusbebyggelse Ytre Sone. Eksisterende. (jf. vedlegg b)

I områder med småhusbebyggelse hvor tidligere reguleringsplan helt eller delvis er opphevet, og i områder som ikke tidligere er regulert, vist som Ytre del, gjelder samme bestemmelser som for Område for bebyggelse og anlegg –Boligbebyggelse (Åpen småhusbebyggelse Indre sone), med den forskjell at %BYA er maks 20.

§ 2-2.3 Framtidige områder for boligbebyggelse

2-2.3.1 Kravtillekeplasserinærmereangittefelt I felt nevnt i denne bestemmelsen skal reguleringsplaner også inneholde offentlig tilgjengelige feltlekeplasser, jamfør 2-1.4.2, for barn og unge, på tvers av aldersgrupper, for variert lek, spill, aktivitet, opphold og rekreasjon innen 300 meter fra alle boliger i alle delfelt.

• Før det gis brukstillatelse i felt B6, B7, B8 og B11 skal det være etablert feltlekeplass på minimum 1,5 daa.

• Før det gis brukstillatelse i felt B21 skal det være etablert 2 feltlekeplasser på minimum 1,5 daa hver.

• Før det gis brukstillatelse i felt B3 skal det være etablert 1 feltlekeplass på minimum 1,5 daa. i hvert delfelt (2 stk.).

2-2.32FeltforframtidigboligbebyggelseiStrømmen

Felt B1 – Grønliveien - Konsentrert småhusbebyggelse/lavblokk

Felt B2 – Bråtejordet

- Konsentrert småhusbebyggelse

Felt B25 – ved Stalsberg

- Lavblokk / konsentrert småhusbebyggelse. Kulturminneinteressene ved Nordre Stalsberg skal ivaretas i framtidig detaljregulering.

2-2.3.3 FeltforframtidigboligbebyggelsepåKjeller

Felt B3 – Nitteberg

Felt B5 - Kjeller gård

Felt B6 – Del av gnr. 26 bnr. 2

Felt B7 – Del av gnr. 29 bnr. 1147

Til Fet B7: Før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet skal det foreligge matjordplan og dokumentasjon på at utbyggingen tar hensyn til kulturminner.

Felt B8 – Del av gnr. 30 bnr. 1 og 161

- Samtlige felt opplistet over: Konsentrert småhusbebyggelse

2-2.3.4FeltforframtidigboligbebyggelsepåSkjetten

Felt B11 - Del av gnr. 69 bnr. 261 m. fl.

- Konsentrert småhusbebyggelse

Felt B15

- Konsentrert småhusbebyggelse/lavblokk. Før detaljreguleringsplan for feltene B15 (Maxbo-tomta), kan vedtas må det foreligge teknisk detaljplan for Skjærvaveien. Ny broforbindelse (gang- og sykkel) over Skjærvagapet skal være sikret opparbeidet før igangsettingstillatelse.

Felt B24 og B26

- Frittliggende småhusbebyggelse i tråd med § 2-2.2.

2-2.35 FeltforframtidigboligbebyggelsepåSolberg

Felt B16 - B19 – Solbergområdet

- Enebolig. Før utbygging av eller bruksendring til bolig, skal kommunal infrastruktur i form av vei og vann- og avløp være etablert, i tråd med rekkefølgekravet i reguleringsplanen for Solberg vedtatt 07.12.2011.

2-2.36 FeltforframtidigboligbebyggelsepåSkedsmokorset

Felt B20 – Fribergjordet

- Konsentrert småhusbebyggelse

Felt B21 – Vardeåsen

- Blokk

Konsentrert småhusbebyggelse

§ 2-3 Område for bebyggelse og anlegg – Sentrumsformål

§ 2-3.1 Bestemmelser for sentrumsformål generelt

Felles bestemmelser for alle felt som er satt av til framtidig sentrumsbebyggelse eller ved nyregulering av felt som er vist som eksisterende sentrumsbebyggelse.

Retningslinje:

Når byutviklingsplanen er vedtatt, skal denne planens løsninger være førende for utforming av detalj- og områdereguleringsplaner.

2-3.1.1 Avgrensningavplanområdet

Ved avgrensning av planområde for detaljreguleringsplaner innenfor felt avsatt til sentrumsformål er et kvartal minste reguleringsenhet. I områder som naturlig henger sammen, kan kommunen kreve at planområdet utvides til å omfatte flere kvartaler. Kommunen kan også ved behov kreve at offentlig areal og infrastruktur som har sammenheng med kvartalet blir regulert.

2-3.1.2 Dokumentasjonskrav

a) Byromsprogram

«Byromsnorm for sentrumsområder i Skedsmo kommune» skal legges til grunn ved utforming av detaljreguleringsplaner i områder for sentrumsformål. Detaljreguleringsplaner skal til førstegangsbehandling følges av et byromsprogram etter 1-8.2.6, som viser hvordan byromsnormen er ivaretatt. Varelevering og avfallshåndtering skal vises i byromsprogrammet som skal ligge ved reguleringsplanen.

b) Stedsanalyse

Det skal før oppstartsmøte med kommunen utarbeides en stedsanalyse etter 1-8.2.2.

c) Volum- og funksjonsanalyse

Det skal etter oppstartsmøtet, før førstegangsbehandling av planforslaget, utarbeides en volum- og funksjonsanalyse etter § 1-8.2.3.

d) Estetisk redegjørelse

Det skal i byggesaken kreves en estetisk redegjørelse i henhold til 1-8.3.1.

2-3.1.3 Plasseringavfunksjoner

a) I Lillestrøm

Innen en avstand på 600 meter fra Lillestrøm stasjon skal alle nye detaljreguleringsplaner legge til rette for store kontoretableringer. I dette området skal det være publikumsrettede funksjoner i første etasje.

Boligformål kan kun utgjøre en begrenset del av utbyggingene. Det skal sikres plass til kontor, næring og andre former for tjenesteyting eller publikumsrettet virksomhet. Dette gjøres enten ved:

• Ikke etablere bolig i andre etasje. Andre og tredje etasje reguleres med etasjehøyde som muliggjør etablering av kontorformål.

Eller

• Etablere egne bygg med næringsformål. I så fall kan andre og tredje etasje i øvrige bygg ha boligformål.

Innenfor 600 m fra Lillestrøm stasjon skal andelen bolig være mellom 0 – 60 %, og reduseres jo nærmere tiltaket er stasjonen. Ved stasjonen skal boligandelen være 0 %.

b) Næringsandel i Strømmen

Innen en avstand på 600 meter fra Strømmen stasjon er det ikke tillatt med boligformål i 1. etasje. I 1. etasje skal det være publikumsrettede funksjoner. Det skal i 2. etasje etableres etasjehøyde som muliggjør etablering av kontorformål.

c) Utenfor de mest sentrale områdene

Utenfor en avstand på 600 meter fra Lillestrøm og Strømmen stasjon, kan kommunen vurdere å tillate etablert boliger i 1. etasje. Kriterier for dette er at det bygges med etasjehøyde som muliggjør senere kontorformål, og konstruksjon som åpner for mer transparente fasader og næringsutganger mot gatesiden. Boliger i første etasje ut mot gågater eller hovedferdselsårer for personbiler eller kollektivtrafikk tillates ikke.

2-3.1.4 Formgivningogvolumer a) Byggehøyder

Innenfor felt til sentrumsformål skal det være en variert byggehøyde. 3 - 6 etasjer er normen.

Det kan tillates bygninger med større høyde enn norm dersom følgende kvalitetskrav er dokumentert i reguleringsplanforslaget:

• Bygningen tilfører nye, strukturerende og identitetsskapende element til byen

• Bygningen har beliggenhet inntil kollektivknutepunkt eller langs høyverdig kollektivakse

• Bygningen inneholder bysentrums- og publikumsfunksjoner

• Bygningen har arkitektoniske kvaliteter som tilfører byen estetisk merverdi

• Bygningen har integrert fremtidsrettede miljøvennlige løsninger

• Det benyttes fossilfri eller utslippsfri teknologi i anleggsfasen

• Tiltaket tilfører opplevd grønnstruktur til byen innenfor eget område, eller gjennom delfinansiering av grønnstruktur i rimelig nærhet.

Ved vurdering av hvilke byggehøyder som skal tillates, og lokalisering av disse innenfor planområdet, skal det legges vekt på estetiske kvaliteter og hvordan tiltaket påvirker omgivelser som byrom og nærliggende bebyggelse. Dette gjelder spesielt solforhold og lokalklimatiske forhold i byrommene.

I overgangssone mellom sentrumsformål og områder som er vist som åpen småhusbebyggelse, skal det ved oppføring av ny sentrumsbebyggelse gis en god tilpasning til eksisterende bebyggelse med tanke på form, funksjon, volum og høyder. I ytterkanten av sentrumsformål, på grensen til områder som er vist som åpen småhusbebyggelse, skal byggehøyden variere mellom 3 og 4 etasjer.

b) Fasadeutforming

Fasader på gateplan som henvender seg mot gater og torg, skal utformes slik at de er åpne og aktiviserer gaterommet. Med åpne fasader menes transparent glass som gir innsyn til aktiviteten innenfor. Det skal være innganger for minst hver 20. meter og glass som hovedmateriale i minst 80 % av fasaden.

c) Svalganger

Svalganger tillates ikke innenfor sentrumsformålsområdet.

d) Leilighetsstørrelser

I områder for sentrumsformål settes det krav til varierte leilighetsstørrelser:

• minst 35 % av boenhetene skal være på mer enn 75 m2 BRA, hvorav minst en av sju skal være mer enn 85 m2 BRA. Av disse 35 % kan ikke flere enn en av fem bygges med sekundærleilighet. Sekundærleiligheten kan ikke være større enn 20 m2 BRA.

• Maks 40 % av boenhetene kan være på mellom 30 og 55 m2 BRA. Av disse kan ikke flere enn en av fem være mindre enn 35 m2. Ingen kan være mindre enn 30 m2 .

Kravene gjelder for hvert delfelt i reguleringsplanene som danner grunnlaget for utbyggingen.

e) Balkonger

Alle boenheter over første etasje skal ha balkong eller fransk balkong. Ordinære balkonger tillates først ved en høyde på over 4.0 m fra bakkenivå. Balkonger kan krage inntil 1.5 m ut fra fasadeliv mot gater, også om dette skulle medføre at de krager over byggegrenser. Mot indre gårdsrom og private uteoppholdsareal kan de tilsvarende krage inntil 2,2 meter. Mot bytorg, gågater, og andre viktige byrom tillates det ikke utkraging av balkonger. Her skal alle balkonger være inntrukne.

Balkonger som glasses inn skal kunne åpnes i to tredjedeler av lengden.

Undersiden av balkonggulv skal underlegges krav til estetikk, jfr. § 1-8.

Retningslinjer:

Hvilke byrom som omfattes av tredje og fjerde setning avgjøres av kommunen i behandlingen av den enkelte saken. Det vil særlig dreie seg om en del viktige gater, samt enkelte strøkstorg og parker av ulike karakter.

f) Forhager

Ut mot gateløp tillates private forhager eller felles forhager som ikke er tilgjengelige for offentligheten kun i overgangssonen mellom sentrumsformål og boligbebyggelse utenfor 600 m sone fra stasjonen i Brøtergata på strekningen mellom Gjerdrumsgata og opp til Vestbygata. Ellers innenfor sentrumsformålet er dette forbudt ut mot gateløp.

2-3.1.5 Uteoppholdsarealoglekeplasser

a) Minste felles uteoppholdsareal

Ved detaljregulering skal det avsettes egnet uteoppholdsareal, jamfør § 2-1.3.

Det stilles krav om minst 5 m2 privat uteoppholdsareal direkte tilknyttet den enkelte boenhet. For ettromsleiligheter stilles krav om minst 2 m2 privat uteoppholdsareal. Dette kan ligge på bakkeplan, balkong eller takterrasse/lokk.

Det stilles i tillegg krav om minst 20 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. For ettromsleiligheter stilles krav om minst 15 m2 felles uteoppholdsareal. Inntil 50 % av dette kan etableres på takterrasse/lokk. Felles uteoppholdsareal som ligger på bakkeplan er byrom som skal være tilgjengelig for allmennheten. Byromsnorm for Skedsmo kommune skal være retningsgivende.

b) Strøkslekeplass og nærmiljøanlegg

Ved detaljregulering skal det vises som del av planløsningen offentlig tilgjengelig strøkslekeplass/møteplass, jamfør 21.4.2, på minimum 1 000 m2 for barn og unge innen 150 meter fra boliger i alle felt. For hver femtiende bolig utover 150 boliger stiger arealkravet med 50 m2. Strøkslekeplassene/møteplassene skal være tilrettelagt for variert lek, spill, aktivitet og opphold/rekreasjon på tvers av aldersgrupper, ligge på bakkeplan og ha trygge gangforbindelser til offentlig gang- og sykkelvei. Det stilles i tillegg krav om at det skal være et offentlig tilgjengelig ballfelt eller nærmiljøanlegg for fysisk aktivitet på minimum 500 m2 for barn og unge innen 500 meter fra boliger i alle felt. For hver femtiende bolig utover 175 boliger stiger arealkravet med 50 m2 .

Strøkslekeplass/møteplass og ballfelt/nærmiljøanlegg skal oppfylle kvalitetskravene som stilles til MUA i sentrumsformål, jamfør § 2-1.3. De kan inngå i beregningen av felles MUA.

c) Krav til offentlig torg eller park

Areal tilsvarende minst 10 % av arealet som settes av til bebyggelse og anlegg skal settes av til offentlig torg eller park, på bakkeplan. Arealet skal være sammenhengende. Byromsnormen skal være retningsgivende. Arealet skal omfattes av de samme kvalitetskrav som stilles til MUA i sentrumsformål, jamfør § 2-1.3. Arealet inngår ikke i beregningen av MUA. Kravet om slikt torg/park gjelder ikke for feltene som er omfattet av eget krav til park i 2-3.2.1 niende ledd.

Retningslinje: Areal avgitt til fortau, gatetun kjørevei eller lignende samferdselsformål, inngår ikke i beregningen av størrelsen, verken på torg/park eller byggetomt.

Gjennomføring av kravene i a, b og c)

Krav til strøkslekeplass/møteplass, ballfelt/nærmiljøanlegg, torg/park og felles MUA kan innfris ved å sette av arealer innenfor eget planområde, ved oppkjøp og opparbeidelse av annet areal eller ved bidrag til opparbeidelse av annet areal. Dette skal avklares gjennom rekkefølgekrav i reguleringsplan, samt gjennom utbyggingsavtale eller gjennomføringsavtale. Arealene må ligge innenfor de angitte gangavstandene. Maksimalt 60 % av det samlede kravet til felles MUA kan dekkes på denne måten.

Retningslinje: Kravene etter a) og b) gjelder bare i reguleringsplaner som inneholder boligformål. Kravet etter c) gjelder i alle reguleringsplaner.

2-3.1.6 Avfall

Avfallsløsning basert på føringene i 2-1.2.3 skal gå fram av nye reguleringsplaner. Ved planlegging av vareleveranse og avfallshåndtering gjelder byromsnormen.

Ved planlegging av avfallsløsning skal kommuneplanens felt være minste planområde. Alle boliger innenfor feltet skal knyttes til samme avfallsløsning. Kommunen kan i tillegg kreve at det legges til rette for løsninger der flere nærliggende felt får felles løsninger for avfallshåndtering. I tilfeller der flere kvartal eller felt skal ha samlet løsning for avfallshåndtering, legges antatt samlet antall boliger til grunn for valgt løsning.

Det stilles krav til nedgravde brønner eller andre innebygde innsamlingsløsninger for glass- og metallemballasje, samt for papp og papir.

Det skal etableres samlet løsning for avfallshåndtering etter følgende norm:

Småhus

Blokkbebyggelse

Småbeholdere 1-5 1-5

Avfallsbrønn, nedgravde 5 6-50

Mobilt avfallssug

50-250

Stasjonært avfallssug Fra 250

Kommunen kan stille krav om felles avfallsløsning for tilgrensende kvartaler.

Kommunen kan i felter som er underlagt krav om områderegulering stille krav om samlet løsning for avfallshåndtering i hele området.

Retningslinje:

Ved bruk av mobile avfallssug skal det legges vekt på løsninger som begrenser antallet sugepunkt i et nærområde.

2-3.1.7 Støy

Innenfor sentrumsformålet gjelder støykravene for avviksområder, jamfør 1-14.1.2.

2-3.1.8 Midlertidigbruk

For å legge til rette for økt aktivitet i sentrumsformålsområdet samtidig som feltene er under utvikling, kan kommunen tillate midlertidig bruk av ubebygd areal og eksisterende bygningsmasse i større grad enn i øvrige områder. Ved alle former for midlertidig bruk skal brannvern ivaretas.

a) Midlertidig bruk av ubebygde areal

• Midlertidige lekeplasser kan tillates i påvente av at permanent løsning etableres. Det skal i så fall foreligge planer for den permanente løsningen og denne skal ferdigstilles innen et avtalt tidspunkt

• Midlertidige bygninger kan tillates oppført for 2 - 5 år, dersom bruksformålet er i tråd med reguleringsplanens formål og de bidrar til byomdannelse i tråd med kommunens langsiktige strategi for utviklingen i området.

• Midlertidig parkeringsplass er ikke tillatt. Det kan likevel vurderes tillatt for inntil to år dersom de plasseres i utkanten av eksisterende boligområder, nær hovedveinettet og ikke hindrer byomdannelsesprosjekter.

b) Midlertidig bruk av bygninger

• Ved midlertidig bruk til kontor, barnehage, ungdomshus eller andre kulturelle aktiviteter skal tilhørende uteområder brukes til lekeplasser eller andre allment tilgjengelige rekreasjonsformål.

• Oppdeling i flere midlertidige boenheter er ikke tillatt, men dersom annen midlertidig bruk ikke lar seg gjennomføre kan det vurderes tillatt for en begrenset periode.

2-3.1.9 Tiltakpåeksisterendesmåhusipåventeavutvikling I områder med opphevede reguleringsplaner, som i dag er bebygd med åpen småhusbebyggelse, og som i kommuneplanen er vist som framtidig sentrumsformål er det ikke tillatt med etablering av nye boenheter eller fradeling av nye eiendommer. Det er ikke tillatt å bygge på/til mer enn 50 m2 BRA. Ellers gjelder kommuneplanens § 2-2.1 om åpen småhusbebyggelse.

§ 2-3.2 Framtidige områder for sentrumsformål - Spesifikt for felt 2-3.2.1 SentrumsformåliLillestrøm

Feltnavn

Felt SF1

Felt SF2

Felt SF3

Felt SF4

Felt SF5

Felt SF6

Felt SF7 A/B

Felt SF8

Felt SF9 A/B

Felt SF27

Felt SF28 og SF30

Felt SF10, SF11, SF12, SF 13, SF14, SF15, SF16, SF17, SF18, SF19, SF20, SF21, SF22, SF23, SF24, SF25, SF26 og SF29

Felt SF32 A/B

Tillatte arealformål

Bolig/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning

Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Bolig

Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Bolig

Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning

Kontor/Tjenesteyting/Bevertning

Tjenesteyting/Kontor/Bevertning/Forretning/Hotell/Park

Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Innfartsparkering

Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Forretning /Bolig/Park

Tjenesteyting/Kontor/Bevertning/Forretning

Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Bolig/Park

Kontor/Tjenesteyting/Forretning/Bevertning/Kollektivknutepunkt

I felt SF2 er det tillatt med følgende arealformål: Kontor/tjenesteyting/bevertning/bolig.

I felt SF4 tillates det maks BYA 75%. Det skal sikres gangakse av høy kvalitet parallelt med Jonas Lies gate, i forlengelse av akse ved tinghuset. Det skal også sikres gangakse diagonalt gjennom kvartalet mellom rådhusparken og Jonas Lies gate.

I felt SF32A er det tillatt med følgende arealformål: Kontor/tjenesteyting/bevertning.

I felt SF9A er det tillatt med følgende arealformål: Kontor/tjenesteyting/bevertning/forretning. Det må sikres siktlinjer mot nordvest fra eksisterende boligbebyggelse sør for feltet.

I felt SF9B er det tillatt med følgende arealformål: Kontor/tjenesteyting/bevertning/forretning.

For felt SF16 og SF18-SF26 er det kun tillatt med inntil 1 000 m2 BRA per felt detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde eller medlemskort for å få adgang.

Feltene SF10, SF14, SF17, SF21, SF22, SF24, SF25 kan ha større vekt på boligformål enn de øvrige feltene.

Felt SF17 skal omfattes av en felles detaljreguleringsplan. Innenfor SF17 skal bebyggelsen utformes slik at det sikres gode solforhold i Kirkeparken (G3).

I felt SF1, SF2, SF3, SF4, SF5, SF7, SF8, SF9, SF10, SF13, SF14, SF19, SF20 og SF32B skal reguleringsplaner inneholde en teknisk detaljplan for kollektivfelt og høystandard sykkeltrasé gjennom Lillestrøm til Kjeller. Det skal tilrettelegges for separering av gående og syklende. Samme krav gjelder SF 21-26 gjennom områdereguleringskravet for Lillestrøm Nord i § 1-2.2.

For felt SF21, SF22, SF23, SF24, SF25 og SF26 skal det etableres et sammenhengende brukbart areal til park på minimum 12 da. Parken skal lokaliseres og avgrenses med kvaliteter som bidrar til en trygg, allmenn tilgjengelig uterom/møteplass. Parken skal etableres skjermet for vind, ha variert innhold og utforming, god materialbruk og estetikk, og legge til rette for allsidig bruk for ulike alders- og brukergrupper i alle årstider. Det skal være sol på minst halve parkarealet klokken 15 vårjevndøgn.

I felt SF27 tillates maks 50% næringsareal. For boligformål gjelder generelle bestemmelser etter 2-3.1.4 a

I felt SF32B er det tillatt med følgende arealformål: Kontor/tjenesteyting/bevertning/forretning. Dagens terminalbygg skal bevares. Bebyggelsen trappes ned mot Jonas Lies gate.

2-3.2.2 SentrumsformåliStrømmen

Feltnavn Tillatte arealformål

Felt SF31, SF33, SF34, SF35, SF36, SF38, SF39, SF40, SF42 Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Bolig

For feltene SF31, SF33, SF34, SF35, SF36, SF38, SF39, SF40 og SF42 er det kun tillatt med inntil 1 000 m2 BRA detaljhandel per felt i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde eller medlemskort for å få adgang.

Feltnavn

Tillatte arealformål

Felt SF41 Tjenesteyting/Forretning/Bolig/Bevertning/Kontor/Kollektivknutepunkt

For felt SF41 er det særlig viktig at knutepunktfunksjonen opprettholdes ved at gangforbindelsene er tydelige og trygge, samt at oppholdsarealer og ventearealer (perrong og bussholdeplass) integreres og opparbeides med utbyggingsprosjektet. Bevertningen kan med fordel henvende seg til de ventende, slik at også disse arealene fremstår som urbane.

Feltnavn Tillatte arealformål

Felt SF44 Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Badeanlegg/Bolig Andel forretning kan kun utgjøre inntil 10 % av samlet bruksareal i feltet.

§ 2-4 Område for bebyggelse og anlegg - Framtidige områder for tjenesteyting (Feltbestemmelser))

Felt T1 - Ny skole i Sophie Radichs vei 52,2 daa.

Felt T2 – Skjærvaveien skole 14,5 daa

Felt T3 – Sandbakken/Fribergjordet barnehage 14,1 daa.

§ 2-5 Framtidige områder for næringsbebyggelse

Felt N1: Næringsområde på Kjeller Vest

Felt N2:: Ladepark på Skedsmokorset. Området skal brukes til hydrogen- og hurtigladere.

§ 2-6 Framtidige områder for idrettsanleggfelt for framtidig bebyggelse og a

Felt IA1: Golfbane på Volla.

Ved detaljregulering av IA1 må hele golfbanen omfattes av ny reguleringsplan. Reguleringsplanen må vurdere risiko og sårbarhet i området både når det gjelder vannkvalitet, naturområdet og dyreliv. Gjennom reguleringsplanen skal det sikres at driften av området ikke bidrar til økt forurensing i sårbare områder eller skaper ubalanse i dyre- og planteliv. Det skal legges til rette for at området kan tilbakeføres til LNF og vurderes om det skal opprettes et fond for dette.

Felt IA2/G5: Idrettsanlegg på Nordbyjordet

Før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet skal det foreligge matjordplan. Før det gis brukstillatelse innenfor planområdet skal følgende være opparbeidet: Beplantningsbelte i G5, adkomstvei fra rundkjøring i fv.158 Nordbyveien, GS-vei som forbinder Nordens vei med Solvangen, GS-vei som forbinder Nordens vei med GS-vei ved Nitelva inkl. tilrettelagt krysning av Nordbyveien. Det skal vurderes undergang under Nordbyveien eller krysning i plan.

målpunkter og stigningsforhold. Det er en forutsetning at arealer som byttes mellom idretts- og LNF-formål er likeverdige i størrelse.

Felt IA3: Framtidig Skytebane på Lahaug.

Felt IA4: Framtidig idrettsanlegg på Fribergjordet. I detaljreguleringsprosessen skal inngrepets omfang søkes begrenset, slik at deler av arealet fortsatt kan brukes til jordbruk.

§ 2-7 Framtidige områder for andre typer nærmere angitt bebyggelse og anlegg

Felt AB1

Tillatt arealformål: Renovasjonsanlegg

Felt AB2 og AB3

Tillatt arealformål: Godsterminal

Felt AB4

Tillatt arealformål: Sigevannsanlegg.

Felt AB5

Tillatt arealformål: Vann- og avløpsanlegg.

§ 2-8 Framtidige områder for grav- og urnelund

Felt GU1 - Skedsmo kirke grav- og urnelund 91 daa.

Felt GU2 - Skedsmo kirke grav- og urnelund 2,2 daa.

§ 2-9 Område for bebyggelse og anlegg – Kombinerte formål

Feltnavn

Felt KF1 (OBOS-tomta)

Tillatte arealformål

Tjenesteyting/Kontor/Boligbebyggelse

Felt KF2 (Nesa Nord) Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Idrettsstadion/Bolig

Felt KF3 (ved Sogna) Tjenesteyting/Bolig

Felt KF4 (Strandveien) Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Bolig

Felt KF5 (Skjærvaveien) Forretning//Tjenesteyting/Bolig

Felt KF6 (ved Skedsmohallen) Idrettsstadion/ Tjenesteyting/Kontor

Felt KF7 (langs Fv.382, Rolf Olsens vei)

Felt KF8 (Kjeller v/ trafikkstasjonen)

Felt KF9 og KF11 (Kjeller, FFI og IFE)

Industri/lager/energianlegg

Forretning/Kontor/Tjenesteyting

Kontor/Tjenesteyting

KF10 (Leirsund) Forretning/Bolig

Felt KF13 (Valstad ved Valstadsvingen)

Felt KF14

Felt KF15 og KF16 (Hvam)

Forretning/Industri/Lager. Til arealformål Forretning tillates kun plasskrevende varer.

Forretning/Industri/Hotell/Bevertning. Til arealformål Forretning tillates kun plasskrevende varer.

Forretning/Industri. Til arealformål Forretning tillates kun plasskrevende varer.

Felt KF17 (Lahaugmoen) Næringsbebyggelse, offentlig og privat tjenesteyting, forretning og Samferdselsanlegg - Lufthavn

Felt KF18 (Brånåslia) Forretning for plasskrevende varer med tilhørende kontor/Industri

Felt KF19 (Skedsmokorset sør)

Felt KF20 (Skedsmokorset sør)

Felt KF21, KF22, KF23, KF24, KF25 (Skedsmokorset)

Felt KF26 (Skedsmokorset)

Felt KF27 (Svineavlstomta)

Forretning/Kontor/Bevertning

Forretning/Kontor/Bevertning/Tjenesteyting/Bolig

Forretning/Bolig

Forretning/Tjenesteyting/Bolig

Forretning/Industri/Næring/Lager/Bevertning Til arealformål

Forretning tillates kun plasskrevende varer. KF28 (Skjettentoppen) Bolig/Forretning/Bevertning/Tjensteyting

§ 2-9.1 Generelle bestemmelser for visse felt for framtidige kombinerte formål

Følgende bestemmelser gjelder i felt KF1, KF2, KF3, KF4 og KF5.

2-9.1.1 Avgrensingavplanområdet

Ved avgrensing av planområdet for detaljreguleringsplaner innenfor felt for kombinerte formål som er omfattet av § 2-9.1 er kommuneplanens felt minste reguleringsenhet.

2-9.1.2 Dokumentasjonskrav

Dokumentasjonskravene tilsvarer det som følger av 2-3.1.2.

2-9.1.3 Plasseringavfunksjoner

Det tillates ikke boliger i 1. etasje innenfor en avstand på 600 meter fra Lillestrøm og Strømmen stasjon. Det tillates heller ikke boliger i 1. etasje ut mot gågater, bytorg og strøkstorg.

2-9.1.4 Formgivningogvolumer

a) Byggehøyder

Føringene i 2-3.1.4 a) gjelder tilsvarende her.

b) Svalganger

Føringene i 2-3.1.4 c) gjelder tilsvarende her.

c) Leilighetsstørrelser

Føringene i 2-3.1.4 d) gjelder tilsvarende her, med eneste forskjell at minst en av fem av leilighetene som er større enn 75 m2 BRA skal være større enn 85 m2 BRA.

d) Balkonger

Føringene i 2-3.1.4 e) gjelder tilsvarende her.

2-9.1.5 Uteoppholdsarealoglekeplasser

a) Minste felles uteoppholdsareal

Ved detaljregulering skal det avsettes egnet uteoppholdsareal, jamfør § 2-1.3.

Det stilles krav om minst 10 m2 privat uteoppholdsareal direkte tilknyttet den enkelte boenhet. Dette kan ligge på bakkeplan, balkong eller takterrasse/lokk.

Det stilles i tillegg krav om minst 25 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Inntil 50% av dette kan etableres på takterrasse/lokk.

b) Strøkslekeplass og nærmiljøanlegg

Det stilles krav om strøkslekeplass/møteplass og ballfelt/nærmiljøanlegg tilsvarende kravet for sentrumsformålsområdet i 2-3.1.5 b). Minstestørrelsene er imidlertid henholdsvis 1200 m2 og 600 m2 .

c) Krav til torg/park

Føringene i 2-3.1.5 c) gjelder tilsvarende, med det unntak at det ikke er krav om at torg/park skal være offentlig. Arealet kan også være felles, men tilgjengelig for allmennheten.

d) Gjennomføring av kravene i a, b og c)

Føringene i 2-3.1.5 d) gjelder tilsvarende.

2-9.1.6 Avfall

Føringene i 2-3.1.6 gjelder tilsvarende.

2-9.1.7 Midlertidigbruk

Føringene i 2-3.1.8 gjelder tilsvarende.

2-9.1.8 Tiltakpåeksisterendesmåhusipåventeavutvikling

Føringene i 2-3.1.9 gjelder tilsvarende.

§ 2-9.2 Framtidige områder for kombinert bebyggelse og anleggsformål - Feltbestemmelser)

2-9.2.1 Bestemmelsersomerfellesforenkeltefelt

Innenfor felt KF2, KF4, KF8, KF21-KF23 er det kun tillatt med inntil 1 000 m2 BRA per felt detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde eller medlemskort for å få adgang.

Innenfor felt KF1-KF4, KF8-KF27 skal det på minimum 20 % av feltarealet for det enkelte felt etableres et sammenhengende og brukbart areal til park/torg. I felt KF4 skal park/torg lokaliseres i tilknytning til elvebredden. Innenfor felt KF1, KF4 og KF21-25 gjelder støykravene for avviksområder, jamfør 1-14.1.2.

2-9.2.2 FeltforframtidigekombinerteformåliLillestrøm

I felt KF1 er det tillatt med følgende arealformål: Tjenesteyting/Kontor/Boligbebyggelse

I felt KF2 er det tillatt med følgende arealformål: Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Idrettsstadion/Bolig. Som del av områdereguleringsplan for felt KF2 (Nesa nord) skal det utredes gode, overordnede forbindelser for kollektivreisende, gående og syklende mellom planområdet og Lillestrøm stasjon. Løsningene skal bedre kommunikasjonen mellom sydområdet og sentrumskjernen i Lillestrøm.

I felt KF3 på Gnr. 83 bnr. 397, 351, 357, 488 og 713 i Elvegata er det tillatt med følgende arealformål: Tjenesteyting/Bolig

I felt KF4 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bevertning/Bolig

2-9.2.3 FeltforframtidigekombinerteformålpåKjeller

I felt KF6 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Idrettsstadion/ Tjenesteyting/Kontor

I felt KF7 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Industri/lager/energianlegg

I felt KF8 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Kontor/Tjenesteyting

I felt KF9 og KF11 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Kontor/Tjenesteyting

2-9.2.4 FeltforframtidigekombinerteformålpåSkjetten

I felt KF13 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Industri/Lager. Til arealformål Forretning tillates kun plasskrevende varer.

I felt KF14 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Industri/Hotell/Bevertning. Til arealformål Forretning tillates kun plasskrevende varer.

I feltene KF15 og KF16 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Industri. Til arealformål Forretning tillates kun plasskrevende varer.

I felt KF17 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Næringsbebyggelse, offentlig og privat tjenesteyting, forretning og Samferdselsanlegg - Lufthavn

I feltet KF27 er det tillatt med følgende kombinerte arealformål: Næringsbebyggelse / forretning/bevertning. Til arealformål Forretning tillates kun plasskrevende varer.

I feltet KF28 er det tillatt med følgende kombinerte arealformål: Bolig/ forretning/bevertning/tjenesteyting. Reguleringsplan vedtatt 13.06.2018 gjelder.

2-9.2.5

FeltforframtidigekombinerteformålpåSkedsmokorset

I felt KF18 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning for plasskrevende varer med tilhørende kontor/Industri

I felt KF19 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Kontor/Bevertning

I felt KF20 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Kontor/Bevertning/Tjenesteyting/Bolig

I felt KF21-KF25 er det tillatt med følgende kombinert arealformål: Forretning/Bolig

I feltene KF26 er det tillatt med følgende kombinert bebyggelse og anleggsformål: Forretning/Tjenesteyting/Bolig

2-9.2.6FeltforframtidigekombinerteformålpåLeirsund

I felt KF10 er det tillatt med følgende kombinerte arealformål: Forretning / Bolig. Forretning skal være detaljhandel i form av nærbutikk for Leirsund.

Kapittel

III Bestemmelser til arealformål etter planog bygningsloven § 11-7 nr. 3 – Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

§ 3-1 Vei - Torg

Torg 1 (Plassen nord for Lillestrøm stasjon)

Torg 2 (Plassen sør for Lillestrøm stasjon)

For Torg 1 og Torg 2 stilles det krav om felles reguleringsplan. I reguleringsplanen skal hensyn til taxiholdeplass, korttidsparkering og offentlig sykkelparkering ivaretas.

Torg 3 (Lillestrøm Torg)

§ 3-2 Parkering

P1 Parkering ved Leirsund stasjon

P2 Parkering på Leirsund, øst for Leira.

Kapittel

IV Bestemmelser til arealformål etter planog bygningsloven § 11-7 nr. 3 - Grøntstruktur

§ 4-1 Generelle bestemmelser for grønnstruktur

§ 4-1.1 Utforming og bruk av arealene

I grøntstruktur uten nærmere angitt underformål skal arealene videreutvikles i tråd med dagens bruk. Det tillates opparbeidelse av turveier, turstier, belysning, utsiktsplasser, benker og bord. Det kan tillates oppført bygninger som fremmer allmenhetens bruk av friområdene. Det skal legges til rette for at arealene blir bevokst med flerskiktet vegetasjon.

For underformålene naturområde, turdrag, friområde og park er det angitt egne bestemmelser.

§ 4-1.2 Omdisponering

Innenfor grøntstrukturen tillates ikke utbygging, eller andre tiltak enn det som går fram av § 4-2. I særskilte tilfeller kan kommunen likevel tillate at hele eller deler av eiendommer som i kommuneplanen er satt av til grønnstruktur, omreguleres til utbyggingsformål. Forutsetningen er da at annet areal reguleres til grøntstruktur og opparbeides slik at grønnstrukturen i planområdet, etter kommunens skjønn, framstår som klart mer attraktivt for et mangfold av brukere enn før omdisponeringen.

§ 4-2 Bestemmelser for ulike underformål innenfor grøntstrukturen

Eksisterende grønnstruktur skal i størst mulig grad opprettholdes/bevares i tråd med gjeldene underformål.

§ 4-2.1 Naturområde

I feltene skal eksisterende naturpreg og terreng bevares, gjerne med opprinnelig stedegen vegetasjon. Det kan tillates enkel tilretteleggelse for ferdsel. Området bør ha stort vegetasjonsmangfold, ivareta eksisterende fauna og eventuelle blågrønne kvaliteter. Store inngrep i eksisterende terreng tillates ikke.

§ 4-2.2 Turdrag

Feltene skal brukes til eksisterende og nye turveier/turstier og løypenett (vinterstid og sommerstid). Turveier skal normalt være gruset, etableres med bredde på 2,5 meter og ha hensiktsmessig belysning. Turstier skal være enklere opparbeidet enn turveier.

Retningslinje: I Skedsmo skal turdragene koble kommunens sentrale deler og ut mot omkransende LNF-områder, marka og nabokommunene. Nye turdrag bør ha minimumsbredde på 30 meter.

§ 4-2.3 Friområde

I disse feltene er det eksisterende og nye grønnstrukturarealer som skal være attraktive for rekreativ bruk. Friområder skal være tilrettelagt/opparbeidet for aktiv lek, fysisk aktivitet, opphold og ferdsel. Områdene kan ha naturlig eller kultivert trevegetasjon og terrengutforming bør i visse tilfeller forsterkes for å tåle stor bruk. I friområdene tillates opparbeidelse av turveier, turstier, belysning, utsiktsplasser, benker og bord. Det kan tillates oppført bygninger som fremmer allmenhetens bruk av friområdene.

§ 4-2.4 Park

Parker skal ha stor grad av opparbeidelse, med krav til høy kvalitet og standard. Parkene skal utformes slik at de fremstår som gode sosiale møteplasser. De skal ha variert utforming av naturlig og kultivert grønnstruktur, og aktiviteter for ulike aldersgrupper av befolkningen. Byromsnormens retningslinjer for parker skal legges til grunn for utformingen

§ 4.3 Bestemmelser for konkrete felt innenfor grønnstrukturen

§ 4-3.1 KGS1, Stortorvet.

Kombinerte grøntstrukturformål: Grøntstruktur /park. Det tillates underjordisk parkeringskjeller under hele eller deler av feltet. Dagens overflateparkering skal fjernes.

Kapittel V Bestemmelser til arealformål etter plan- og bygningsloven §

11-7 nr. 4 - Forsvaret

§ 5-1 Krav til kommunedelplan for Kjeller flyplass

Kommunedelplanen som etter § 1-2.1 skal utarbeides for felt MF1 og MF2 (Kjeller flyplass) skal fastsette områdets arealbruk og avklare rammer for utnyttelse.

§ 5-1.1 Nye veianlegg

Kommunedelplanen skal vise Rv. 22 Fetveien mellom Holtveien og Aleksander Kiellands gate. Dette inkluderer feltutvidelse og løsning for kollektivtrasé mellom Kjeller og Lillestrøm samt tosidig, separert løsning for gående og syklende.

Planen skal følges av en overordnet plan for veinett i planområdet, inkludert kollektivnett og gang- og sykkelveinett

§ 5-1.2 Overvannshåndtering

Planen skal inneholde løsninger som sikrer bekkeåpninger og åpen håndtering av overvann.

§ 5-1.3 Ny gatestruktur og plassering av byrom

Til kommunedelplanen skal det følge et byromprogram som viser nye byrom (torg, parker og gater). Byromnormen skal legges til grunn for utformingen av disse.

§ 5-1.4 Ny grønnstruktur og grønne forbindelser

Kommunedelplanen skal vise grønnstruktur som et sammenhengende område for kombinert park og idrettsanlegg rundt overvannskanal. Størrelsen på parkområdet skal være minimum 200 daa.

Det skal etableres minimum tre turveiakser nord-sør, og to i øst-vest retning over flyplassområdet.

§ 5-2 Miljøopprydning

Tiltakshaver må kartlegge og dokumentere all forurensning på flyplassområdet før behandling av forslag til kommunedelplan.

Tiltakshaver må fjerne eller sørge for tilstrekkelig sikring av all forurenset grunn innenfor felt for bebyggelse og anleggsformål før det kan gis igangsettingstillatelse.

Kapittel VI Bestemmelser til arealformål etter plan- og bygningsloven § 11-7 nr. 5 LNF

§ 6-1 Landbruks-, natur- og friluftsformål

Det gjelder et generelt bygge- og deleforbud i uregulerte områder som er satt av til LNF-formål. Følgende unntak gjelder fra forbudet:

a) Unntak for landbruksbygninger

Ny bebyggelse tilknyttet drift av landbrukseiendommer tillates. Nettstasjoner tillates oppført for å skaffe strøm til næringsdriften på eiendommene. Bygg skal plasseres i tilknytning til eksisterende gårdstun og utformes i harmoni med lokal byggeskikk. I LNF-områder med kulturminneinteresser skal alle tiltak lokaliseres og utformes slik at gårdsbebyggelse og landskapets karakter opprettholdes. Karakteristiske trekk som topografi, tre-rekker, veifar, landskapsrom, vegetasjon, steingjerder og lignende skal ivaretas.

Retningslinje:

For oversikt over kulturminneinteresser i LNF-områder, sjekk kommunens temakart.

b) Unntak for kårboliger

Oppføring av kårbolig kan tillates dersom landbruksmyndighetene vurderer behovet for kårbolig å være til stede. Kårbolig kan ikke fradeles.

c) Unntak for visse tiltak på eksisterende boligeiendommer

Tiltak på eksisterende boligeiendommer i LNF-område. På eksisterende boligeiendommer i LNF-område kan oppføres påbygg, tilbygg samt garasjer og uthus. Nye boenheter, herunder sekundærleiligheter, tillates ikke opprettet. Fradeling av nye grunneiendommer for boligformål tillates ikke. Tillatt grad av utnytting for eksisterende boligeiendommer i LNF-område skal ikke overstige 15 % BYA eller 400 m2 BRA.

Kapittel VII Bestemmelser til arealformål etter planog bygningsloven § 11-7 nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag

§ 7-1 Differensiert vassdragsforvaltning

Vassdragene skal underlegges differensiert vassdragsforvaltning, der vannforvaltningsklasse 3 har sterkest vern mot inngrep. Alle inngrep i selve vassdragene krever reguleringsplan.

Forvaltningen av arealer inntil 100 meter fra strandlinjen følger § 1-14.6.

Kapittel VIII Bestemmelser til hensynssoner

§ 8-1 Faresoner og sikringssoner (planog bygningsloven § 11-8 a)

§ 8-1.1 Hensynssone – sikring. Vannforsyning, H110

Innenfor H110 skal det tas hensyn til anlegg for vannforsyning under bakken.

§ 8-1.2 Hensynssone – sikring. Jernbanetunell, H130

Innenfor sone H 130 (eksisterende tunneltrasé for jernbane) tillates ikke bygge- og anleggstiltak som kan påvirke tunnelen uten at det foreligger tillatelse fra berørt samferdselsmyndighet. Dette gjelder alle tiltak som innebærer betydelige inngrep i grunnen, herunder sprengningsarbeider, boring for energibrønner og andre brønner.

Det vises til byggegrense i § 1-6.2.

§ 8-1.3 Hensynssone – sikring. Sentralrenseanlegg, H190

Innenfor H190 skal det tas hensyn til renseanlegg under bakken.

§ 8-1.4 Hensynssone – fare. Kvikkleire, H310_1 – H310_11

Innenfor fareområdene vist på plankartet er det registeret kvikkleireforekomster. TEK17 § 7-3 gjelder. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for bebyggelse og anlegg innenfor NVEs registrerte kvikkleireforekomster H310_1 –H310_11, skal det før førstegangsbehandling av reguleringsplan være gjennomført geotekniske grunnundersøkelser i henhold til NVEs veileder 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred, eller nyere retningslinjer som erstatter denne. Søknadspliktige tiltak innenfor hensynssonene kan bare godkjennes dersom geoteknisk grunnundersøkelse og fagkyndig rapport viser at det kan oppnås sikkerhet mot skred innenfor grenseverdiene som er oppgitt i TEK17 § 7-3 . Geotekniske rapporter skal ha klare og entydige konklusjoner.

Retningslinje:

NVEs retningslinjer Sikkerhet mot kvikkleireskred skal følges. NVEs retningslinje for mindre tiltak i kvikkleireområder skal følges. Alle områder under marin grense kan inneholde kvikkleire. Merk at § 1-10 om geotekniske undersøkelser gjelder også for områder utenfor hensynssonen.

§ 8-1.5 Hensynssone – fare. Flom langs Nitelva, H320_1

Ved tiltak etter planog bygningsloven § 20-1 a), b) d), g), k), l) og m) innenfor hensynssonen må det utarbeides reguleringsplan, dersom området ikke allerede er regulert eller inntatt i kommuneplanbestemmelsene § 2-2.1 og § 22.2.

Avløp og vannforsyning skal ha tilbakeslagssikring.

Retningslinje

Hensynssonen har ikke tatt høyde for nødvendig sikkerhetsmargin/klimapåslag på 30 cm. Merk at for tiltak her vil også krav i TEK17 § 7-2 gjelde.

§ 8-1.6 Hensynssone – fare. Flom langs Leira, H320_2

Avløp og vannforsyning skal ha tilbakeslagssikring.

Retningslinje

Hensynssonen har ikke tatt høyde for nødvendig sikkerhetsmargin/klimapåslag på 30 cm. Merk at for tiltak her vil også krav i TEK17 § 7-2 gjelde.

§ 8-1.7 Hensynssone – fare. Flom langs Sagelva, H320_3

Innenfor fareområdet vist på plankartet er det fare for oversvømmelse/flom. Sonen er beregnet ut fra 200 års flomhøyde. Tiltak etter sikkerhetsklasse F2 200-års flom, jf. TEK17 § 7-2, tillates ikke, uten at disse er beregnet til å tåle belastning fra 200-års flom/tilstrekkelig flomsikring er etablert I større byggeprosjekter skal reguleringsplan avklare løsninger for flomsikring. Ved byggesaksbehandling innenfor sonen skal kommunens temakart over flom og overvann langs Nitelva benyttes til å vurdere flom på den aktuelle tomten. Flomsikringstiltak, herunder ev. byggeforbud eller forbud mot å øke andel tette flater på tomten, skal avklares i det enkelte tilfelle.

Retningslinje

Hensynssonen har ikke tatt høyde for nødvendig sikkerhetsmargin/klimapåslag på 30 cm. Merk at for tiltak her vil også krav i TEK17 § 7-2 gjelde.

§ 8-1.8 Hensynssone – fare. Flom i bekker med årssikker vannføring, H320_4 Innenfor fareområdet vist på plankartet er det fare for oversvømmelse flom. Sonen er beregnet ut fra 200 års flomhøyde, og TEK17 § 7-2 gjelder. Det er ikke tillatt å gjennomføre tiltak som hindrer nødvendig avrenning til vassdraget. Nye bygninger tillates ikke oppført.

Ved tiltak på ledningsnettet langs strekninger i hensynssonene for bekker med årssikker vannføring, hvor det tidligere er gjennomført bekkelukkinger, skal det velges løsninger som sikrer framtidige åpne vannveier.

Retningslinje: Hensynssonen har ikke tatt høyde for nødvendig sikkerhetsmargin/klimapåslag på 30 cm. Merk at for tiltak her vil også krav i TEK17 § 7-2 gjelde.

§ 8-1.9 Hensynssone – fare. Ammunisjonslageret Dumpa, H350_1

Det tillates ikke etablert boliger, større kontorer, forsamlingslokaler, sykehus, skoler, barnehager eller handlesentre innenfor hensynssonen.

§ 8-1.10 Hensynssone – fare. Industri på Nesa sør, H350_2

Det tillates ikke etablert større kontorer, forsamlingslokaler, sykehus, skoler, barnehager eller handlesentre innenfor hensynssonen. Før det eventuelt reguleres nye boliger i den delen av hensynssonen som er satt av til kombinerte formål, skal det foreligge vurderinger som slår fast at risikoen for helseskader ved utslipp fra Dynea er akseptabelt lav. Reguleringsplaner for boliger innenfor dette området må sikre gode evakueringsmuligheter og vurdere ulike tiltak for å redusere faren for skader ved slike utslipp

Retningslinje:

Dynea næringspark sin vurdering av sikkerhet/risiko skal vektlegges ved vurdering av nye etableringer i innenfor hensynssonen.

§ 8-1.11 Hensynssone – fare. Høyspenningsanlegg, H370 1 – H370_11

Innenfor område angitt som hensynssone H370_1 – H370_11 - høyspenningsanlegg må bygninger etableres med avstander til kraftledningen slik at en overholder krav etter regelverk under el-tilsynsloven (LOV-2009- 06-19-103) forvaltet av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Innenfor området skal det ved valg av bygningsmessige løsninger tas hensyn til at avstandskravene til høyspenningsanlegene kan begrense brannvesenets innsatsmuligheter ved bruk av høydemateriell.

Høyspenningsanlegg generer elektromagnetiske felt. Dersom ny bebyggelse og anlegg som er beregnet for personopphold foreslås plassert nær høyspenningsanlegg som kan medføre magnetfeltnivåer over 0,4 mikrotesla, skal det gjennomføres utredninger som skal gi grunnlag for å vurdere bebyggelsens og anleggets plassering, samt forebyggende tiltak for å redusere magnetfeltet, jf. Statens strålevern.

Netteier må kontaktes ved tiltak nær hensynssonen for å få opplysninger om spenningsnivå, byggeforbuds- og ryddebelte eller om andre elektriske installasjoner. Det må ikke foretas endringer av terrenget i høyspenningssonen uten at dette er skriftlig godkjent av netteier.

§ 8-1.12 Hensynssone – fare. Atomreaktor på Kjeller, H390_1

Det er ikke tillatt å opprette ny eiendom, nye boenheter, skoler eller barnehager innenfor sonen. Det er ikke tillatt å hensette objekter innenfor sonen slik at disse kan blokkere atomanleggets rømningsveier.

§ 8-1.13 Hensynssone – fare. Restriksjonsområde for nedlagt avfallsdeponi, H390_2

Innenfor området tillates ikke etablering av teknisk infrastruktur i form av vann-, avløps- og fjernvarmeledninger eller el- og telekabler. Etablering av infrastruktur for håndtering av overvann/sigevann og deponigass er tillatt.

Innenfor sonen kan det i områder som i kommuneplankartet er satt av til næringsvirksomhet, kombinerte formål eller bolig ikke gjennomføres tiltal etter planog bygningslovens § 20-1, med unntak av de som eksplisitt er nevnt over.

§ 8 -2 Soner med særlig angitt hensyn (planog bygningsloven § 11-8 c)

§ 8-2.1 Hensynssoner med særlig hensyn til friluftsliv , H530_1 – H530_5

I hensynssone H530_1- H530_5 skal det tas særlige hensyn til friluftsliv.

§ 8-2.2 Hensynssone med særlig hensyn til grøntstruktur, H540_1

Ved detaljregulering innenfor hensynssonen H540_1 skal det søkes etablert en sammenhengende grønnstrukturforbindelse fra øst til vest gjennom området, som skal inngå som del av et framtidig grøntbelte rundt Lillestrøm.

§ 8-2.3 Hensynsoner med særlige hensyn til naturmiljø; raviner, H560_1 – H560_35 Oppføring av bygninger og anlegg eller vesentlige terrenginngrep er ikke tillatt innenfor hensynssone raviner.

Der geotekniske undersøkelser fastslår at det er nødvendig å sikre eksisterende bygninger og anlegg, skal bare geoteknikers minimumsanbefaling for oppfylling tillates. Klima- og miljøtiltak i landbruket, og øvrige mindre, ikkesøknadspliktige landbrukstiltak, som ikke er vesentlige terrengendringer, er ikke omfattet av bestemmelsen.

Ved utgraving, oppfylling, steinsetting, etablering av vei, gang-sykkelvei, eller hogst i en ravine, skal det kunne dokumenteres at eiendommens miljøverdier er kjent og hvordan disse blir ivaretatt.

Retningslinje:

Der det i Skedsmo kommunes ravineplan er vist en annen avgrensning på ravinen enn det som følger av formen på hensynssonene H560_1-H560_35, skal kommunen vurdere om avgrensningen i ravineneplanen skal legges til grunn.

§ 8-2.4 Hensynssoner med særlig hensyn til kulturmiljø: H570_1 – H570_25

Innenfor hensynssone for kulturmiljø skal det tas særlige hensyn til kulturminner og kulturmiljø. For tiltak innenfor hensynssone H570 skal kommunen innhente uttalelse fra regional kulturminneforvaltning i fylkeskommunen.

§ 8-3 Hensynssoner som er båndlagt etter særlov (planog bygningsloven § 11-8 d)

§ 8-3.1 Områder båndlagt etter planog bygningsloven (§ 11-8, 3. ledd, bokstav d) H710_1 – H710_4

Områdene er regulert til bevaring.

§ 8-3.2 Områder båndlagt etter lov om naturvern eller naturmangfoldloven (§ 11-8, 3. ledd, bokstav d)

H720_1 – H720 5

Områdene er vernet i medhold av lov om naturvern eller naturmangfoldloven. Vernevedtak og ev. forvaltningsplan for det enkelte området gjelder.

§ 8-3.3 Områder båndlagt etter lov om kulturminner (§ 11-8, 3. ledd, bokstav d) H730_1 – H730_6

Områdene er fredet etter lov om kulturminner.

Automatisk fredete kulturminner:

Arealet er båndlagt etter kulturminneloven. Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme de automatisk fredete kulturminnene eller framkalle fare for at dette kan skje.

Fredete bygninger og anlegg:

Tiltak på fredete bygninger og anlegg, utover vanlig vedlikehold, er ikke tillatt uten dispensasjon fra kulturminneloven. Eventuell søknad om tillatelse til inngrep i et fredet kulturminne sendes rette kulturminnemyndighet i god tid før arbeidet er planlagt utført. Alt vedlikehold må skje med tradisjonelle materialer og metoder, og større vedlikeholdsarbeider bør også meldes fra om. Alle tiltak som kommer i direkte berøring med eller ligger i nærheten av kulturminne eller kulturmiljø fredet etter kulturminneloven skal sendes kulturminneforvaltningen til uttalelse.

§ 8-4 Hensynssoner for felles planlegging (planog bygningsloven § 11-8 e)

§ 8-4.1 Sone med krav om felles planlegging H810_1 - H810_3

I hensynssonene H810_1 i Lillestrøm, og H810_2 på Strømmen som omfatter framtidig sentrumsformål, felt SF1-34, SF38, SF39 og SF42, skal det primært søkes samarbeid om kvartalsvis felles planlegging. I områder som naturlig henger sammen, eller som har behov for felles infrastruktur, kan kommunen kreve at samarbeidsområdet utvides til å omfatte flere kvartal. Det samme gjelder H810_3 på Hvam.

Kommunen kan etter en vurdering, tillate at enkeltgrunneiere fremmer forslag til reguleringsplan for et helt kvartal, når det kan dokumenteres seriøse forsøk på å få til et samarbeid om felles planlegging, i tråd med kommunens målsettinger for sentrumsutvikling.

Kapittel IX Bestemmelser til bestemmelsesområder

§ 9-1 Bestemmelsesområder for miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur (planog bygningsloven § 11-9.6)

Bestemmelsesområder #6_1 til #6_12.

Innenfor disse områdene skal alle nye tiltak bidra til å videreføre eksisterende bebyggelsesstruktur. Med bebyggelsesstruktur menes her hvordan bygningene er plassert på eiendommen i forhold til veien.

Kapittel X Vedlegg

Følgende dokument er vedlegg til kommuneplanens bestemmelser:

a) Byromsnorm for sentrumsområder i Skedsmo, september 2018.

b) Kart over småhusområder som omfattes av bestemmelsene § 2-2.1 (Indre Sone) og § 2-2.3 (Ytre Sone), september 2018

c) Kart over ulike soner for parkeringskrav, august 2018

d) Støykart Skedsmo, april 2017

e) Holdningsklasser for avkjørsler, september 2018

Innledning

Byromsnorm for sentrumsområder i Skedsmo kommune

vedlegg til kommuneplanen 2019 - 2030

Byromsnorm for sentrumsområder i Skedsmo gir retningslinjer for utforming av byrom i kommunens sentrale områder. Det åpnes for stor grad av frihet i de enkelte prosjekt til å gjøre strukturerende grep og velge formuttrykk, men normen synliggjør hvilke forventninger kommunen har til utviklingen av sentrumsområder. Det legges særlig vekt på tilrettelegging for gående og syklende og at disse sikres ubrutte og tydelige forbindelseslinjer.

Byromsnormen skal gi inspirasjon og legges til grunn for byggesaksbehandling. Ved visse detalj- og områdereguleringsplaner skal det legges ved et byromsprogram som er utarbeidet med utgangspunkt i normen.

Bakgrunn

Kommuneplanen for Skedsmo legger opp til en fortetting i Lillestrøm-Strømmen- Kjeller området (LSK-triangelet), og stiller samtidig krav til kvalitet i bebyggelse og infrastruktur. Utviklingen av strukturer og kvaliteter i det urbane rommet vektlegges og i det arbeidet er det behov for noen styrende prinsipper for utforming av veier, gater, torg, plasser og nærmiljøanlegg

I tilknytning til arbeidet med en samferdselsplan for Skedsmo er det utarbeidet en gåstrategi for kommunen. I 2012 ble det vedtatt en hovedplan sykkel. Målet er å etablere et hovednett av attraktive gang- og sykkelforbindelser. I «Samferdselsstrategier for Skedsmo 2009 – 2050» ligger det også noen overordnede prinsipper som er søkt videreført i byromsnormen. Det samme gjelder vei- og gatebruksplanen for Lillestrøm.

Byromsnormens kategorier

Byrommene er delt inn i tre hovedkategorier: gater, torg og parker. For hver byromskategori er det gitt føringer for funksjonskrav for byrom og tilliggende bebyggelse, samt kvalitetskrav for disse. Alle byrom skal være universelt utformet.

Gater er trafikkårer med flere funksjoner/brukere. Gater er delt i de tre underkategoriene gågate, miljøgate og bygate. For denne kategoriseringen er det tilgjengelighet og prioritering av fotgjengere og syklister som er bestemmende. Skal være regulert som samferdselsformål.

Torg er delt i underkategoriene bytorg, strøkstorg og fellestorg, hvor størrelse og grad av offentlighet og aktivitetsnivå varierer. Skal være regulert til samferdselsformål, med unntak av fellestorg, som kan være regulert til uteoppholdsareal tilhørende boliger.

Parker er først og fremst områder for rekreasjon, og er i all hovedsak grønne og frie for trafikk. Parkene er delt inn i bypark, strøkspark og fellespark. Skal være regulert som grøntstruktur, med unntak av fellespark, som kan være regulert til uteoppholdsareal tilhørende boliger.

Nærmiljøanlegg er først og fremst for aktivitet. De inneholder ulike typer anlegg som inviterer til lek og fysisk aktivitet for ulike aldersgrupper. Skal være regulert som nærmiljøanlegg eller lekeplass, med unntak av Fellesanleg, som kan være regulert til uteoppholdsareal tilhørende boliger.

Byromsprogram

Med utgangspunkt i byromsnormen skal det utarbeides et byromsprogram som en del av alle reguleringsplaner for areal avsatt til sentrumsformål (se kommuneplanens bestemmelser §1-8.10. f). Byromsprogrammet må inneholde utformingsplaner for gater, torg og parker som viser materialbruk, belysning, møblering, utsmykning og blågrønne elementer

Vedlegg b) Kart som viser «Indre Sone» og «Ytre Sone» i henhold til § 2-2.1 og § 2-2.2

Vedlegg c) Kart over ulike soner for parkeringskrav, aug. 2018

Vedlegg d) Støysonekart, 2017

Vedlegg e) Holdningsklasser for avkjørsler

Hensynssone

Tjenesteyting

Grønnstruktur

LNFR-om råde

Kommuneplan

Bebyggelse - nåvæ rende

Bebyggelse - frem tidig

Sentrum sformål - nåværende

Sentrum sformål - fremtidig

WFaresone

Bånd leggingssone

Støysone

Byggegrense

Ho ve dveg

Ho ve dveg fram tidig

Markagre nse

Kvik kleire og marin grense, for

33/64 /0/10

Kvikkleire kan finnes utenfor viste områder og punkter, hvis det er under marin grense

Avgr ensningen for marin grense kan noen steder være usikker

Kartdata om risikoklasser kommer fra Norges vassdrags- og energidirektor at (NVE ), påvist kvikkleire fra S tatens vegvesen (SS V), område under marin grense og påvist/antatt kvikkleire/ sprøbruddsmateriale fra Norges geologiske undersøkelse (NGU )

Det tas for behold om eventuelle feil og mangler i kar tdataene

Risikoklasser for kvikkleireskred Risikoklasse 5 har høyest risi ko

Ris ikok lass e 5

Ris ikok lass e 4

Ris ikok lass e 3

Ris ikok lass e 2

Ris ikok lass e 1

Nittebergsvingen

Påvist kvikkleire

Påvist/antatt kvikkleire/ sprøbruddsmateriale

Område under marin grense

Eiendomsgrense

1 c m = 50 meter

Prod use rt: 12 11 202 2

Papirs tø rrelse: A 4

Le dnings kart for

Avløp felle s

Avløp felle s p rivat

Gassledn ing

Overvann sledn ing

Overvann sledn ing pr ivat

Spill va nnsle dnin g

Sigevannsledning

Gassledning Fa llretn ing

Drensledning

Spill va nnsle dnin g privat

Overvann p umpel edn ing

Overvann p umple dnin g privat/and re

Spill va nn

33/6 4/0/10

Spill va nn pr iva t/an dre

Dr ensled ning

Fje rnvar me ledn ing

Fje rnkjøle ledn ing

Spill va nn tune ll

Tu nell van n

Vann ledn ing

Vann ledn ing p rivat

Vann ledn ing NSB

Bra nn vent il

Brøn n

Bassen g

Sluk 9 * Gassksum

Kum Re nsea nleg g

San dfa ngsku m

Sep tikt ank

Kar tprojeksjon:

UTM Sone 32 N

Datum: E UREF 89

Målestokk:

Mulighet for m arin leire, eiendom

Det tas for behold om eventuelle feil og mangler i kartdataene

Kartgrunnlag: Lillestrøm kommune, Geovekst og NGU

P R O T O K O L L

fra ordinært årsmøte i Nitteberglia boligsameie 2, avholdt den 07.06.2023 kl 18.00, Sted; Quality Hotel Olavsgård

Den oppsatte saksliste ble referert

SAK 1 KONSTITUERING

A) Valg av møteleder

Valgt ble: Eirik Di Vita Jensen

B) Opptak av navnefortegnelse

Tilstede var 9 stemmeberettigede, 1 fullmakter, totalt: 10 stemmeberettigede

C) Valg av sekretær og 2 andelseiere til å undertegne protokollen.

Eirik Di Vita Jensen ble valgt til sekretær.

Fredrik Forseth og Louise Fjærem Giæver til å underskrive protokollen.

D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn

Det ble foreslått å godkjenne den måte årsmøtet er innkalt på og erklære denne for lovlig satt.

Vedtak: Godkjent

*Tillegges protokollen: Innkalling skal sendes ut per post og epost.

SAK 2 ÅRSMELDING FOR 2022

Styrets årsmelding for 2022 ble referert og tas til orientering.

Vedtak: Tatt til orientering

SAK 3 ÅRSOPPGJØRET FOR 2022

A) Årsregnskap for 2022 anbefales godkjent

Vedtak: Godkjent

B) Anvendelse av årsresultatet

Styret foreslår at det negative årsresultatet tillegges opptjent egenkapital.

Vedtak: Godkjent

SAK 4 GODTGJØRELSE TIL TILLITSVALGTE

A) Forslag til styrehonorar er kr 40 000-. Honoraret fordeles internt av styret.

Vedtak: Godkjent

SAK 5 INNKOMNE FORSLAG

Ingen innkomne forslag

SAK 6 VALG AV TILLITSVALGTE

A) Valg av styreleder for 2 år

Valgt ble: Houssain Jaffari

B) Valg av 1 styremedlem for 2 år

Valgt ble: Emil Fæster

C) Valg av 1 varamedlem for 1 år

Valgt ble: Stian Killingberg

Protokollen undertegnes av:

Eirik Di Vita Jensen /s/ Møteleder/sekretær valgt av årsmøte

Louise Fjærem Giæver /s/ Fredrik W. Forseth /s/ Protokollvitne valgt av årsmøte

Protokollvitne valgt av årsmøte

Etter avholdt årsmøte har styret følgende sammensetning:

Styreleder: Houssain Jaffari

Styremedlem: Emil Fæster

Styremedlem: Louise Fjærem Giæver

Varamedlem: Stian Killingberg

Endrede bestemmelser, datert 22.09.2019.

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN FOR NITTEBERG, KJELLER, 29.05.2019

Kursiv skrift er endring til reguleringsendring for Felt BKS 1-3 (tidl. felt B15 og B16).

§ 1

Generelt

1.1 Reguleringsområdet inneholder følgende reguleringsformål:

• Byggeområder, pbl.

§25 1:

Konsentrert småhusbebyggelse B1-B14

Konsentrert småhusbebyggelse BKS1-BKS3

Grense for bestemmelsesområde #1

Allmennyttig formål A1

• Offentlige trafikkområder pbl. §25.3:

Kjøreveg

Kjøreveg – p_SKV

Annen veggrunn –teknisk anlegg - p_SVT 1-3

Gang- og sykkelveg, fortau

Offentlig snuplass/plass T1

Leskur/plattformtak

Kollektivterminal

• Spesialområder, pbl. § 25.6:

Kommunalteknisk anlegg S1

• Fellesområder pbl. §25.7

Felles atkomst

FA Felles

grøntareal F1

Felles uteoppholdsrom/lekeareal F2 og F3

Felles grøntanlegg F4

Kjøreveg – f SKV1-4

Fortau – f_ SF 1-2

Fortau- o_SF1

Annen veigrunn – teknisk anlegg - f_SVT1-5

Annen veigrunn – grøntareal – f_SVG1-2

Renovasjonsanlegg - BRE 1-2

§ 2 Fellesbestemmelser

2.1 For prosjektering av vei, plasser, bygninger og uterom i felt B1til B14 skal illustrasjonsplanen for Nitteberg, datert 09.10.07, være retningsgivende.

For prosjektering av vei, plasser, bygninger og uterom på byggefelt BKS 1-3 skal illustrasjonsplan for Nitteberg BKS 1-3, datert 02.09.2019, rev C, være retningsgivende.

2.2 Avfallsløsning skal velges i samråd med ROAF og godkjennes av Skedsmo kommune. Det skal velges avfallsløsninger som fremmer avfallsminimering, gjenbruk og gjenvinning.

Avfallshåndtering i anleggs- og driftsfasen skal alltid foregå slik at det har minimal virkning på miljøet. Det skal legges til rette for kildesortering, slik at mest mulig av avfallet

§3

3.1

kan gjenbrukes

Vann, overvann-, og avløpsanlegg skal opparbeides etter overordnet vann- og avløpsplan godkjent av kommunen.

Byggeområder

Byggeområde B1 - B16, konsentrert småhusbebyggelse:

Feltene B1 – B14 og BKS 1-3, kan bebygges som konsentrert småhusbebyggelse; som rekkehus, kjedehus, patiohus, horisontaldelte leilighetsbygg og lignende. Maksimal tillatt utnyttelse er: TU=60 %.

Maksimalt tillatt utnyttelse for felt BKS 1 er %BYA =20%

Maksimalt tillatt utnyttelse for felt BKS 2 er %BYA =40%

Maksimalt tillatt utnyttelse for felt BKS 3 er %BYA =25%

Byggeområde A1, allmennyttig formål, barnehage:

Innenfor området A1 skal det bygges barnehage. Den arkitektoniske utforming av barnehagen skal formgis i tråd med øvrig ny, bebyggelse på boligfeltene på Nitteberg. Maksimal tillatt utnyttelse er: TU=60 %. Det skal planlegges varelevering for stor lastebil til egen inngang utenfor barnehagens lekeområde

3.2 Der byggegrense ikke er oppgitt spesielt på planen, gjelder formålsgrensen som byggegrense.

I felt BKS 1-3 tillates det oppført nødvendige tiltak for terrengsikring, gjesteparkering, snuhammer og andre veitekniske anlegg utenfor byggegrense. Utenfor byggegrense i arealet helt nordvest i området, tillates det oppført tiltak for terrengsikring og andre terrengsikringstiltak, konstruksjoner for gangsti, samt utemøblering og lekeapparater.

Det tillates oppført nettstasjon utenfor byggegrense. Nettstasjon medregnes ikke i utnyttelsesgraden. Nettstasjon tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrense. Den må ikke oppføres nærmere annen bebyggelse enn 5m.

3.3 Minimum halvparten av boligenhetene innenfor planområdet skal ha egen inngang på bakkeplan.

3.4 For åpent areal under bygning (med eller uten søyler) som ligger i tilknytning til felles uteoppholdsrom skal arealet ikke regnes med i tillatt bruksareal (T-BRA). Balkonger inntil 10 m2 regnes heller ikke med.

3.5 Vinterhage skal ikke medregnes i beregning av utnyttelse. Vinterhage skal ha tak av gjennomsiktig materiale. Vinterhagens bygningskonstruksjon kan ikke overstige maksimale gesimshøyder/ antall etasjer.

3.6 Byggehøyden skal ikke overstige 10m til overkant gesims/møne, målt til gjennomsnittlig terrengnivå. Gesimshøyden/mønehøyden i byggeområde må ingen steder overstige C+146.

I felt BKS 1-3 tillates bebyggelsen oppført med takterrasse. Takoppbygg for trapp til takterrasse tillates oppført med høyde på inntil 3,0 meter over maks tillatt gesims Takoppbygg skal ikke utgjøre mer enn 20% av takflaten. Tilhørende pergola/ åpen

konstruksjon skal ikke utgjøre mer enn 10 % av takflaten. Trappehuset skal ikke benyttes til rom for varig opphold. Balkonger og terrasser på mer enn 6 m2 medregnes i MUA.

3.7 Utomhusplan i mål 1:200 skal følge søknad om byggetillatelse. Planen skal godkjennes som en del av tillatelsen. Planen skal omfatte hele det aktuelle byggefeltet og overgangen til tilliggende areal. Utomhusplanen skal vise:

• Reguleringsgrenser (formålsgrenser), funksjonsavgrensning og byggegrenser.

• Eksisterende terreng og framtidig terreng.

• Skråningsutslag og murer.

• Areal for gående og kjørende trafikk, med stigningsforhold.

• Areal for leke- og aktivitetsområder

• Parkering på terreng og sykkelparkering

• Framkommelighet for brann og redning, renovasjon og brøyting (sporing).

• Ny vegetasjon.

• Leke- og uteoppholdsarealer tilpasset ulike aldersgrupper.

• Avrenning for overflatevann.

• Arealer til snølagring.

• Gjerder og nødvendig sikring.

• Materialbruk i markdekker.

• Prinsipp for belysning

• Arealer for renovasjon og snuplass for renovasjonsbil.

3.8

Gjennom byggeområdene B2, B3, B5, B6, B7, B9 og B11 skal det gå en sti/ passasje. Stien skal sikre gangbar tilgjengelighet mellom tunene/ feltene. Der det er terrengmessig mulig, skal passasjens utforming tilstrebes etablert i tråd med universell utforming.

Innenfor bestemmelsesområde # 1 skal det anlegges en gangveg som binder veg (f_SKV) i felt BKS 1-3 sammen med felt F2 (felles lekeareal) Endelig trasé skal fremgå av utomhusplanen. Gangforbindelsen skal bestå av eseltrapper og gruset sti. Det skal etableres spor der det er behov, som gir mulighet til å trille sykkel og barnevogn. Trappene skal etableres med varierte lengderetninger og repos, slik at utformingen fremstår mindre massiv i den bratte skråningen. Det skal etableres vegetasjonsfelt inn mot trappekonstruksjoner og repoer. Gangstien skal ikke være brattere enn 1:8 og trapp med rampe ikke brattere enn 1:5.

3.9 I felt BKS 1-3 skal bebyggelse utformes med arkitektonisk slektskap til hverandre slik at feltene utgjør en helhet. Fargebruken på fasader og detaljer skal sørge for variasjon i husrekkene og stedlig tilpasning. Bebyggelsen skal ha trekledning. Til søknad om rammetillatelse skal det gis en utformingsmessig redegjøres for valg av bl.a. farger og materialbruk. Rekkverk på takterrasser skal være enhetlig i utforming og materialbruk i alle felt. Illustrasjon av bebyggelsen, hustype A og B, datert 13.08.2019 og 14.08.2019 er juridisk bindende. Ved fargevalg skal fargepaletten i illustrasjon utarbeidet av Meinich Arkitekter, datert 29.08.2019 benyttes.

3.10 I felt BKS 1-3 skal det etableres minimum 80 m 2 egnet uteareal pr boenhet, inkludert felles uteareal på terreng samt private balkonger og takterrasser Minimum 1500 m2 skal etableres som felles uteareal og ha helning mindre enn 1:3 Det skal opparbeides to store felles uteareal på skal samles i tun mellom bebyggelsen på henholdsvis min 750 m2 og 520 m2 Arealene skal tilrettelegges for lek og opphold for voksne og familier. Det skal

oppføres lekeapparater, f.eks klatre eller huskestativ, terrengsklie og piknik grupper med bord og benker. Utearealene skal opparbeides med hardføre materialer og god utforming I de mindre grøntlommene nær inngangspartiene, skal det oppføres sittebenk og lek for de aller minste, med f.eks sandkasse og mindre lekeapparat. Lekearealene skal være skjermet mot vind og ha tilgang til lys og sol.

De ulike sonene skal skilles med vegetasjonsbuffere og mindre terrengformer. Forstøtningsmurer skal beplantes med slyngplanter.

Sydvest i planområdet, utenfor grense for bebyggelse, skal det i tillegg opparbeides et uteareal på min. 300 m2. Arealet skal i stor grad være parkmessig og opparbeides med aktivitetsapparater for eldre barn. Det skal etableres plassbygde plattinger tilpasset terrenget for lek og opphold.

Ved valg av beplanting skal det i størst mulig grad brukes stedegen, variert – og ikke allergifremmende vegetasjon.

Illustrasjonsplan A825D000, datert 02.09.2019 revisjon C, skal være retningsgivende.

3.11.1 Ved utbygging av felt BKS 1-3 skal det i byggeperioden tas særlig hensyn til salamanderinnhegningen øst for Elvengveien slik at den ikke påføres skade. Før søknad om IG skal det utarbeides en plan for sikring av salamanderinnhegningen som kommunen skal godkjenne.

3.12 Felt BKS 1-3 skal ha felles renovasjonsløsning. I felt BKS 1-3 tillates det nedgravde avfallsbeholdere. Areal for plassering av avfallsbeholdere og oppstillingsplass/snuareal for avfallsbil er angitt i plankartet og Detaljert løsning for avfallsbeholdere og snuplass skal komme frem av utomhusplanen til rammesøknad.

§ 4 Parkering

4.1 Byggeområde B1-B14: Minimum halvparten av parkeringsplassene skal anlegges i felles parkeringsanlegg under bygg eller under terreng. Antall parkeringsplasser følger Skedsmo kommunes norm.

Byggeområde BKS 1-3: Antall parkeringsplasser for bil og sykkel følger Skedsmo kommunes gjeldende bestemmelser Alle parkeringsplasser avsatt for beboere skal ha ladeplasser for elbil.

Byggeområde A1: Antall parkeringsplasser skal følge Skedsmo kommunes gjeldende norm

4.2 Parkeringsplasser på terreng og i anlegg under bygg og/eller terreng skal ikke regnes med i utnyttelsen. Parkeringsplasser skal plasseres og etableres som en integrert del av bygningsmiljøet.

4.3 Alle parkeringsplasser avsatt for beboere skal ha ladeplasser for elbil

§ 5 Trafikkområder

5.1 Kjørevei/ fortau

• Krysset Holtveien x Fetveien må opparbeides som vist på reguleringsplanen (rundkjøring). Byggeplan utarbeides og godkjennes av Vegvesenet før ombygging iverksettes (se § 10.2).

• Eksisterende trerekke langs Holtveien skal bevares.

• Avkjørsel og vei avmerket som felt F_SKV skal være felles.

• Del av Elvengveien felt p_SKV skal være privat.

• I felt BKS 1-3 skal det opparbeides kjørevei, felt f_SKV1. Avkjørsel og vei merket f_ SKV1 skal være felles. Vei merket f_SKV2-4 skal være felles.

• Fortau O_SF1 skal være offentlig.

• f_SKV1-f_SKV4 og o_SF1 skal opparbeides slik det er detaljert i Vedlegg 10 Teknisk plan Nitteberg B15-16.

•

5.2 Offentlig snuplass / plass

• Området T1 skal tjene som snuplass og atkomst til kjørbare flater i F2. Området skal ha definerte overganger til byggeområder og landskap.

5.3 Eksisterende avkjørsler

• Dersom eksisterende eiendommer innenfor planens avgrensing som i dag har avkjørsel fra Fetveien og/eller Holtveien ikke innløses, skal eiendommenes avkjørsel opprettholdes. Dette gjelder også eiendommer på sørsiden av Fetveien som kommer i berøring med planen/ veianlegget.

5.4 Sikkerhet ved flom

• Planområdet berøres delvis av kommuneplanens hensynssone H320_1, faresone ved flom. Vei og annen infrastruktur innenfor denne må etableres flomsikkert. Det skal legges en sikkerhetsmargin på 0,3 meter til nivå for 200-årsflom

§6 Fellesområder

6.1 Felles atkomst, FA:

• Mellom boligfeltene skal det være definerte og artikulerte overganger mellom veirommet (FA) og bebyggelsesområdene. Veirommet skal være del av byggeområdenes plan for utearealene.

• Innenfor boligfeltene tillates ikke grøfter som sideareal, med mindre grøften er steinlagt eller av betong.

6.2 Felles grøntareal F1:

• For hvert av byggefeltene B1 – B14 skal det tilgrensende fellesområdet, F1 opparbeides. F1 skal i størst mulig grad bestå av kulturlandskapets opprinnelige karakter, og framstå som grønne siktlinjer mot Nitteberggårdene.

6.3 Felles uteoppholdsrom/lek F2:” Kvartalslek”:

• Dette området skal bestå av felles leke- og rekreasjonsareal for boligfeltene. For hver 20de bolig det søkes brukstillatelse på, skal det være opparbeidet minimum 200 m2 felles lekeareal innenfor F2.

• Inndelingen av arealer i F2 som skal tilegnes teigene, skal framkomme ved den enkelte teigs bebyggelsesplan eller situasjonsplan i forbindelse med rammesøknad. Arealene nærmest T1 (snuplass i Holtveien) skal opparbeides først

• F2 skal ha en kjørbar flate på minimum tre meters bredde langs bebyggelsen. Reguleringsbredden (privat, felles veiformål) er seks meter. Den kjørbare flaten skal brøytes om vinteren og være tilgjengelig for utrykningskjøretøy.

6.4 Felles grøntanlegg/ atkomstsone F4:

Ved hovedatkomsten til Nitteberg ved Holtveien skal det etableres en velkomstsone i form av et grøntanlegg som er felles for alle boligfeltene med atkomst fra denne

rundkjøringen, felt B1 - B14 Feltet skal være parkmessig opparbeidet med beplantning og evt. dertil egnet installasjon. Området tillates ikke benyttet til parkering. Situasjonsplan for opparbeidelse av F4 skal godkjennes av kommunen.

7 Miljøbestemmelser

7.1 Støy:

Veitrafikkstøy må ikke overskride Miljøverndepartementets rundskriv T-1442, Teknisk forskrift NS 8175 og 8176. For bebyggelse som er utsatt for høyre nivå enn fastsatt, skal fasader og vinduer lydisoleres i samsvar med kravene. Tilfredsstillende inneklima må sikres, kfr. Statens Helsetilsyn rundskriv IK-3991:” Normer for inneluftkvalitet” eller senere vedtatte forskrifter eller retningslinjer.

7.2 Bygge- og anleggsstøy:

Ved overskridelse av støygrenseverdier gitt i kapittel 4 i T-1442/2016, skal avbøtende tiltak i henhold til veileder M-128 punkt 4.4.1 utføres.

7.3 Universell utforming:

Ved rammesøknad skal det gjøres spesielt rede for hvordan tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede er løst, det vises til TEK, kap. X Heis tilpasses båre-/syketransport.

§ 8 Rekkefølgebestemmelser

8.1 Så lenge restriksjonsplanen for Kjeller flyplass gjelder, tillates ikke bebyggelse over restriksjonsplanens hinderbegrensende plan, angitt i kommuneplanen.

Før søknad om rammetillatelse må det gjøres undersøkelser i byggeområdet BKS 1-3 med magnometer. Det skal tas kontakt med Forsvarsbygg i god tid før tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget av undersøkelsen kan fastsettes

8.2 Før det gis igangsettingstillatelse til første bolig, må rundkjøring i krysset Holtveien x Fetveien, ny felles atkomst til boligeiendommene gnr. 33/ bnr. 4, 6, 8, 15, 27 og 38 samt grøntanlegget på felt F4 være ferdig opparbeidet som vist på reguleringsplanen.

Rundkjøringen, i krysset Holtveien x Fetveien og tilhørende offentlig veiareal skal være utført ihht håndbok 017 veg- og gateutforming. Byggeplanene skal være godkjent av Statens vegvesen Region øst v/Romerike distrikt.

Før det gis brukstillatelse til første bolig på felt BKS 1-3, skal atkomstvei Vestengveien/ Elvengveien med tilhørende fortau (som regulert i plan 329/01 og 359/03) være ferdig opparbeidet frem til avkjøring til boligområde BKS 1-3, Det samme gjelder elles kjøreveier, fortau, areal for avfallshåndtering iht. Vedlegg 10 Teknisk plan Nitteberg B15-16. Plassering av atkomst inn på feltene fra Elvengveien fremgår av retningsgivende illustrasjonsplan. Mindre justeringer kan fastsettes i situasjonsplan tilknyttet rammesøknad for felt BKS 1-3

8.3 Nødvendig opprusting av vann- og avløpsnett nedstrøms skal være utført etter godkjente planer før brukstillatelse gis. Det samme gjelder bortledning av overvann etter prinsippet om lokal overvannshåndtering.

8.4 Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig før brukstillatelse kan gis. Støy-

beskyttelsestiltakenes effekt skal dokumenteres ved etterkontroll når boligene er tatt i ordinær bruk.

8.5 Felles uteoppholdsrom/lek F2:” Kvartalslek”: For hver 20de bolig innenfor boligfeltene det søkes brukstillatelse på, skal det være opparbeidet minimum 200 m2 felles lekeareal innenfor F2.

8.6 Felles uteoppholdsrom/lek F3 - Sentralt lekefelt, sentralt ballfelt: For hver 200de bolig innenfor planens avgrensing det søkes brukstillatelse på, skal det opparbeides minimum 2.000 m2 sentralt lekefelt og sentralt ballfelt innenfor området F3.

8.7 Før det gis brukstillatelse for felt BKS1, skal utearealet i BKS1 og lekearealet på 520 m2 i felt BKS 3, samt gangsti og trappeforbindelse til felt F2 være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for felt BKS 2 skal lekearealet 750m2 i felt BKS 2 være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for felt BKS 3 skal resterende utearealer være opparbeidet.

8.8 Før igangsettingstillatelse gis må det foreligge en plan som ivaretar kravene til slokkevann og en utomhusplan som viser tilfredsstillende tilgjengelighet/adkomst for brannvesenet i henhold til byggeteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. Ved etappevis utbygging må det utarbeides en midlertidig utomhusplan som viser ivaretakelse av tilfredsstillende tilrettelegging for brannvesenets innsats.

Før brukstillatelse gis må tilrettelegging for brannvesenet (adkomst og slokkevann) være tilfredsstillende ivaretatt i henhold til byggeteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper

8.9 Barnehage i området skal være ferdig samtidig med ferdigstillelsen av 1/3 av bebyggelsen.

8.10 Arkeologiske funn:

Før iverksetting av tiltak i de boligteigene hvor funnene er gjort skal det foretas arkeologiske granskinger av de automatisk fredede bosetningssporene Bosetningssporene det gjelder er: id. 104001 (felt B7), id. 102427 (felt F3), id. 102742 (felt B9 og B11-14, samt deler av F2), id. 102747 (felt B4) og hulveien id. 102749 (felt B1 og tilgrensende deler av FA) innenfor planområdet.

Det skal tas kontakt med Akershus fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget av den arkeologiske granskningen kan fastsettes.

8.11 Før rammetillatelse for bebyggelse må det utredes bygge- og anleggsstøy mot eksisterende støyfølsom bebyggelse.

8.12 Før rammetillatelse for bebyggelse kan gis, skal det foreligge helhetlig VA-rammeplan inkludert overvannshåndtering godkjent av kommunen.

8.13 Før første igangsettingstillatelse til grunnarbeider kan gis skal det foreligge detaljprosjektert VA- og overvannsanlegg godkjent av kommunen.

8.14 Før første igangsettingstillatelse til bebyggelse over bakken kan gis skal driftsklarbefaring på VA- og overvanns anlegg) være gjennomført og godkjent av kommunen

8.15 Før bebyggelse kan tas i bruk skal anlegg for VA og overvannshåndtering være ferdig opparbeidet.

8.16 Før bebyggelse kan tas i bruk skal godkjent driftsklarbefaring på vann og avløpsanlegg være gjennomført og alt av dokumentasjon være sendt inn og godkjent.

8.17 Før ferdigattest kan gis skal godkjent overtakelsesbefaring på tekniske anlegg (VA-, overvanns- og samferdselsanlegg) være gjennomført og alt av dokumentasjon være sendt inn og godkjent minst to uker før.

Reviderte bestemmelser etter mindre endring av rundkjøring, HUT sak 5, 05.02.2014:

o § 1.1, annet punkt, Leskur/plattformtak og Kollektivterminal,

o § 5.1, første punkt

o § 5.4

Endring i bestemmelser til endring av reguleringsplan felt BKS 1-3 (tidl. felt B15 og B16)

Nytt pkt 4.3 etter vedtak i kommunestyret 27.11.2019

§ 1

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN FOR DEL AV NITTEBERG, KJELLER

Bestemmelser til område som omfattes av mindre endring av plan 425, sak 13/28, 17.04.2013

Generelt

1.1 Reguleringsområdet inneholder følgende reguleringsformål:



Bebyggelse og anlegg, pbl. §12-5.1:

Boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse B2, B3-1, B3-2, B5-1, B5-2, B6-1, B6-2, B6-3, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2, B10, B11-1, B11-2, B12, B13 og B14.



Samferdsel og teknisk infrastruktur pbl. §12-5.2:

Kjøreveg

Fortau

Gang-/sykkelveg

Annen veggrunn – tekniske anlegg

 Grønnstruktur pbl. §12-5.3:

Turdrag F1

§ 2

Fellesbestemmelser

2.1 For prosjektering av vei, plasser, bygninger og uterom skal illustrasjonsplanen for Nitteberg, datert 20.03.2013 være retningsgivende.

§3 Bebyggelse og anlegg

3.1 Feltene B2, B3-1, B3-2, B5-1, B5-2, B6-1, B6-2, B6-3, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2, B10, B11-1, B11-2, B12, B13 og B14 kan bebygges som konsentrert småhusbebyggelse; som rekkehus, enebolig i kjede, tomannsbolig, horisontaldelte leilighetsbygg og lignende.

Maksimal tillatt utnyttelse er:

Feltene B2, B3-1, B3-2, B7-1, B7-2, B8-1, B8-2, B9-1, B9-2 og B10 – BYA = 45 %

Feltene B11-1, B11-2, B12, B13 og B14 – BYA = 40 %

Feltene B5-1, B5-2, B6-1, B6-2 og B6-3 – BYA = 50 %

3.2 Der byggegrense ikke er oppgitt spesielt på planen, gjelder formålsgrense som byggegrense.

3.3 Minimum halvparten av boligenhetene innenfor planområdet skal ha egen inngang på bakkeplan.

3.4 For åpent areal under bygning (med eller uten søyler) som ligger i tilknytning til felles uteoppholdsrom skal arealet ikke regnes med i tillatt bebygd areal (BYA). Balkonger inntil 15 m2 regnes heller ikke med.

3.6 Byggehøyden skal ikke overstige 11 m til overkant gesims/møne, målt til gjennomsnittlig terrengnivå. Gesimshøyden/mønehøyden i byggeområde må ingen steder overstige C+146.

3.7 Ved rammesøknad skal det utarbeides utomhusplan. Følgende skal inkluderes i utomhusplanen:

 Avgrensingen av planen som en helhetlig arkitektonisk enhet, skal minimum være en teig med tilgrensende F1 og andel F2.

 Byggegrenser, etasjetall, høyde.

 Parkeringsplasser for sykkel og bil, garasjeanlegg og kjøre- og gangveier innenfor byggeområdene.

 Utforming av atkomstveien og overgang til byggeområdene. Tilgrensende veirom skal integreres i teigens arkitektoniske helhet.

 Tilstrebe ett samlende tun innenfor hvert felt. Felles uteoppholdsareal med minimum 25 m2 pr. boenhet innenfor byggeområdene og tilgrenset F1 Uteoppholdsarealene skal integreres i den arkitektoniske formingen av bebyggelsen.

 Utforming av andel kvartalslekeplass, F2 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007.

 Utforming av tilgrensende turdrag F1 som grønn passasje.

 For områdene som kommer i berøring med trerekken i eksisterende allé langs Holtveien, skal eksisterende trerekke merkes inn. Trerekken skal bevares.

§ 4 Parkering

4.1 Feltene B2, B6-2 og B6-3: Parkeringsplassene skal anlegges i felles parkeringsanlegg under bygg, under terreng eller på terreng. Antall parkeringsplasser følger Skedsmo kommunes norm.

4.2 Parkeringsplasser på terreng og i anlegg under bygg og/eller terreng skal ikke regnes med i utnyttelsen. Parkeringsplasser skal plasseres og etableres som en integrert del av bygningsmiljøet.

§ 5 Samferdsel og teknisk infrastruktur

5.1 Kjøreveg

 Eksisterende trerekke langs Holtveien skal bevares.

 Kjøreveg V1 med tilhørende fortau er offentlig.

 Kjøreveg V3 med tilhørende fortau er offentlig.

 Kjøreveg V4 med tilhørende fortau er offentlig.

 Kjøreveg V5 er felles for B8-2, B10 og gnr. 33/ bnr. 4, 6, 8, 15, 27 og 38.

5.2 Gang-/sykkelveg:

 Gang-/sykkelvegene er felles for B2, B3-1, B3-2, B5-1 og B5-2

§ 6 Grønnstruktur

6.1 Turdrag F1:

 For hvert av byggefeltene B2 – B14 skal de tilgrensende turdragene, F1 opparbeides. F1 skal i størst mulig grad bestå av kulturlandskapets opprinnelige karakter, og framstå som grønne siktlinjer mot Nitteberggårdene.

 Turdrag F1 skal være felles for B2, B3-1, B3-2, B5-1, B5-2, B6-2, B6-3, B7-1, B72, B8-2, B9-1, B9-2, B10, B11-1, B11-2, B12, B13 og B14

§7 Miljøbestemmelser

7.1

Støy: Veitrafikkstøy må ikke overskride Miljøverndepartementets rundskriv T-1442, Teknisk forskrift NS 8175 og 8176. For bebyggelse som er utsatt for høyre nivå enn fastsatt, skal fasader og vinduer lydisoleres i samsvar med kravene. Tilfredsstillende inneklima må sikres, kfr. Statens Helsetilsyn rundskriv IK-3991: ”Normer for inneluftkvalitet” eller senere vedtatte forskrifter eller retningslinjer.

7.2 Området omfattes av konsesjonsområdet til Akershus Fjernvarme AS og bebyggelsen skal søkes tilknyttet fjernvarmeanlegget Ved utarbeidelse av rammesøknad skal det tilrettelegges planmessige forutsetninger for etablering av fjernvarme/ vannbårende varme for videre detaljprosjektering og -gjennomføring.

§ 8 Rekkefølgebestemmelser

8.1 Så lenge restriksjonsplanen for Kjeller flyplass gjelder, tillates ikke bebyggelse over restriksjonsplanens hinderbegrensende plan, angitt i kommuneplanen. Felt B2 kan benyttes til p-areal for feltene B3 og B5 så lenge restriksjonsplanen for Kjeller flyplass gjelder. Etter dette skal felt B2 opparbeides som boligområde. Felt B2 må i tillegg til å dekke eget parkeringsbehov også dekke parkeringsbehovet for feltene B3-1, B3-2, B51, B5-2.

8.2 Før det gis igangsettingstillatelse til første bolig, må rundkjøring i krysset Holtveien x Fetveien, ny felles atkomst til boligeiendommene gnr. 33/ bnr. 4, 6, 8, 15, 27 og 38 samt grøntanlegget på felt F4 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007 være ferdig opparbeidet.

8.4 Alle støybeskyttelsestiltak skal være ferdig før brukstillatelse kan gis. Støybeskyttelsestiltakenes effekt skal dokumenteres ved etterkontroll når boligene er tatt i ordinær bruk.

8.5 Felles uteoppholdsrom/lek F2: ”Kvartalslek” i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007. For hver 20de bolig innenfor boligfeltene det søkes brukstillatelse på, skal det være opparbeidet minimum 200 m2 felles lekeareal innenfor F2 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007.

8.6 Felles uteoppholdsrom/lek F3 - Sentralt lekefelt, sentralt ballfelt i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007: For hver 200de bolig innenfor planens avgrensing det søkes brukstillatelse på, skal det opparbeides minimum 2.000 m2 sentralt lekefelt og sentralt ballfelt innenfor området F3 i reguleringsplan for Nitteberg, Kjeller, vedtatt 07.11.2007.

8.7 Uteområdene og øvrige fellesarealer skal være ferdig opparbeidet samtidig med ferdigstillelsen av bebyggelsen.

Skedsmo kommune, planavdelingen,

den 20.03.2013