1.- Sarrera
Etxebizitza sarbiderako zailtasuna ez da Donostiak bakarrik duen arazoa, baina, zalantzarik gabe, gehien pairatzen duen hirietako bat da. Etxebizitzaren prezioak gora egiten du urtetik urtera, eta bizikidetza-unitateen erosteko ahalmenak, berriz, behera.
Senideek edo ezagunek utzitako herentziak edo lagapenak dira etxebizitza bat eskuratzeko aukera bakarra donostiar askorentzat. Merkatu librean gero eta ohikoagoa da jabego handiek, finantza-funtsek edo mota desberdineko sozietateek etxebizitza horiek inbertsio gisa erabiltzea irabazi-asmoekin. Horrela, etxebizitza ondasun espekulatibo bihurtzen da, jendeak
etxebizitza izateko duen eskubide subjektiboaren kontura.
Egia da, halaber, donostiar askok eskuratu zituztela babes publikoko mailaren bat zuten etxebizitza eraikiak; nolanahi ere, etxebizitza babestu hori eraikitako etxebizitza guztien ehuneko oso txikia da. Gainera, paradoxa bat gertatzen ari da: etxebizitza horietako batzuek babes kalifikazioa galdu dute, eta maizterren alokairuak neurriz kanpo eta gehiegikeriaz igotzen ari dira, Benta Berrin gertatzen ari den bezala.
Etxebizitzen prezioen bilakaera tipologiaren arabera Donostian, 2012–2023
Prezioen goranzko joera geldiezina da azken hamarkadetan: 3.553,1
Iturria: Higiezinen Salerosketaren Estatistika. Eusko Jaurlaritza. Donostia bizitegi-merkatuko tentsio eremu izendatzeko memoria justifikatiboa (2025eko urtarrila). Donostiako Udala. Etxebizitza berria Erabilitako etxebizitza
Alokairu-kontratuen prezioen/m² bilakaera (EMAL) eta FOTOCASA eta IDEALISTA higiezin-atariarena
Iturria: Eusko Jaurlaritzako Etxebizitza Sailaren estatistika-organoa Donostia bizitegi-merkatuko tentsio eremu izendatzeko memoria justifikatiboa (2025eko urtarrila). Donostiako Udala.
Mediana EMAL Mediana Idealista Media EMAL Media Fotocasa
Denbora tarte horretan etxebizitza berri asko eraiki den arren, azken 40 urteotan etxebizitza-kopurua %45 hazi delarik (1986an 65.000 eta 2025ean 95.000), biztanle-kopurua gutxi aldatu da, izan ere %5 baino ez da igo (180.000tik 189.000).
Etxebizitza nagusien %aren bilakaera. 2010–2022
Azken 10 urteetara mugatzen bagara, ikusiko dugu etxebizitza nagusiaren ehunekoa jaisten joan dela, eta erabilera nagusia ez duen etxebizitzaren kopurua, berriz, 14.200 etxebizitzatik 16.000 etxebizitzara igo dela.
Grafikoa: Donostia bizitegi-merkatuko tentsio eremu izendatzeko memoria justifikatiboa (2025eko urtarrila). Donostiako udala.
Agerikoa da fenomeno hau ez dela Donostian bakarrik eman, eta progresio horretan eragina izan duten faktore anitz daudela ere bai. Txosten honetan arazoari irtenbidea ematen saiatzeko aplikatu diren politika publikoetan eta, zehazkia-
go, udal-politiketan jarri nahi dugu arreta, baita izan duten emaitza eta ondorioetan ere. Honen guztiaren gainean hausnartu beharko genuke etorkizunera begira.
- Ez da erabili, salbuespen bakan batzuk salbu, lehentasunez erosteko edo atzera eskuratzeko eskubidea, eta espekulatzeko aukera eman da hasiera batean babes publikokoak ziren etxebizitzekin.
- Auzo biziaren ikuspegirik gabe, lotarako soilik diren auzo berriak eraiki dira, beharrezkoak diren ekipamendu, zerbitzu eta jarduera ekonomikorik gabe.
- Batzuetan, hirigintza-jarduera berriak proiektatzen dira inguruko bizilagunekin aldez aurreko lanketarik egin gabe. Leku horiek, askotan, aurretik ere gabezia handiak dituzte zerbitzuei, ekipamenduei, mugikortasunari zein jarduera ekonomikoei dagokienez, besteak beste. Horrek guztiak arbuioak sortu ditu, eta horrek guztiak garapen harmoniatsua eta orekatua zaildu baino ez du egiten.
- Zehaztu gabeko ekipamendu-guneak aprobetxatu dira gazteentzako edo adineko pertsonentzako ekipamenduak garatzeko.
2.2.- Eraikita dagoen etxebizitzaren gaineko jarduerak
- Alokabide programaren bidez, etxebizitzak alokatzeko aukera eman zaie jabeei, eta horiei bermatzen zaie hitzartutako alokairua kobratzea eta etxebizitza alokairuaren aurreko baldintzetan itzultzea, nahiz eta oso modu eskasean egin den.
- Azken urte hauetan, gazteak emantzipatzeko laguntzak onartu dira, baina baldintza batzuen ondorioz, kasu askotan ezin dira Donostian aplikatu (alokairuaren prezioak aurrez ikusitako maximoa gainditzen baitu), edo jabearentzat onura handiagoa ekarri du.
- Etxebizitza hutsak identifikatu eta OHZren igoera ezarri zaie. %50 lehen urteetan, gaur egungo %150eko maximora iritsi arte, biak ala biak EH Bilduren ekimenez.
- Etxebizitza hutsei ez zaie aplikatu 2015eko Eusko Legebiltzarraren Etxebizitza Legeak ahalbidetzen duen kanona, zeinaren helburua etxebizitza hori alokairu merkatura ateratzea den, kanonaren bidez bildutako diruaz harago.
- Tratamendu fiskalak etxebizitza erostea bultzatu du, ez ordea alokairua, nahiz eta badirudien alokairua sustatzen hasiak direla onura fiskalen bidez.
3.- Orain arte egindakoaren balorazioa eta ondorioak
Etxebizitzaren gaian aurrera eramandako politikak zuzenak izan direla argudiatuko duen jendea egongo da. Kezka etxebizitza eskubidea defendatzea izan dela zalantzan jartzen ez duen jendea. Egongo da erakunde publikoak higiezinen merkatua kontrolatzen ahalegindu direla eta, interes pribatuen gainetik, interes orokorra gailendu dela esango duenik. EH Bildu ez dator bat iritzi horiekin, oro har, nahiz eta agerikoa den urte hauetan guztietan denetarik egon dela. Egindakotik gauza hobeak edo okerragoak daudela, baloratzen dituenaren arabera. Gutxi gorabehera ados egongo garela. Baina emaitza zein den, hori eztabaidaezina da.
Iritzien dibergentziaz harago, bada zerbait eztabaidaezina eta datu objektiboetan oinarritzen dena: ekintza politiko horien guztien emaitza.
Eta emaitza ez da positiboa.
3.1.- Etxebizitza inoiz baino garestiagoa eta eskuraezinagoa da
Hiri barruko migrazio-saldoa. 2013–2022
Nahiz eta eskaintza handitu den (azken urteetan %45 handitu da eraikitako etxebizitza), eskaria esponentzialki hazi da. Une honetan 13.000 eskatzaile daude etxebizitza babestuetarako, eta horietatik 9.000 dira hirian erroldatutako eskatzaileak.
Erosketa eta alokairu-prezioek gora egin dute etengabe. Hala, ‘gero eta etxebizitza gehiago, orduan eta prezio baxuagoa’ ustea faltsua dela frogatu da. Gaur egun, etxebizitzaren prezioa 6.000 euroan dago m²a erosketan eta 18 euroan m²a alokairuan.
3.2. - Gentrifikazioa gertakari eztabaidaezina da Donostian
Eskuraezintasun horren ondorioz, 4.000 gazte donostiar ere joan egin dira beren auzo edo hirian emantzipatu ezinagatik. Oro har biztanle kopurua jaitsi ez bada ere, fenomeno hori argi ikusten da auzo jakin batzuetan, hala nola Grosen, Parte Zaharrean eta Erdialdean.
3.3.- Etxebizitza babestuen gutxieneko portzentajea
Haren aldeko diskurtsoak eta neurriak hartu diren arren, babestutako etxebizitzen ehunekoa oso txikia da. Planeamenduaren eta etxebizitzaren arloetako egungo politikak aldatu ezean, aipatu portzentaia gero eta txikiagoa izango da.
3.4.- Etxebizitzari emandako bestelako erabilerak
Etxebizitza-funtzioarekin zerikusirik ez duten erabileretarako baliatu den etxebizitza kopurua handituz joan da.
Donostiako etxebizitza ez da erabiltzen ari bere helburu naturalari erantzuteko (bertan bizitzea), baizik eta irabazi asmorako, negoziorako, espekulaziorako ondasun gisa. Donostiarrok egunero ikusten ditugu etxebizitzak erosten dituztenak helburu turistikoetarako, luxuzko etxebizitzetarako edo inbertsio gisa, etekin handiena noiz aterako zain.
EH Bilduk hainbat jarduera proposatu ditu ondo zehaztutako bi frontetan:
- Babes Publikoko Etxebizitza (BPE) bultzatzea.
- Lehendik dagoen etxebizitza-parkearen gaineko jarduketak.
5.1.- Irizpide orokorrak
- Lurzoru gehiago ez artifizializatzea, salbuespenezko kasuetan izan ezik. Horretarako, garrantzitsua izango da hiriko gune degradatuak baliatzea, erabiltzen ez diren industrialdeak kasu, eta dagoeneko artifizializatuta dauden guneak erabiltzea, hala nola Loiolako kuartelak, Easoko bideak estaltzea edo lurzorua berreskuratzea GI-20 saihesbidea eraldatzean.
- Garapen berriak, ahal dela, lurzoru publikoan egingo dira, lehendik dagoena aprobetxatuz eta behar diren lurzoruak erosteko edo eskuratzeko inbertsioak eginez.
- Nolanahi ere, nola ez, eragiketa berri guztien bideragarritasun ekonomikoa bermatu beharko da.
-Garapen berrietan, inguruko eremuetako bizilagunen onarpena lortzeko saiakera egingo da beti. Horretarako, garapen berrietan bizilagunak inplikatzeko aurretiazko lanketak egingo dira beharrezkoak diren baliabide materialak
eta ekonomikoak inbertituz eta dauden zerbitzu eta ekipamenduen defizita konpentsatuz.
- Garapen berri orok derrigor bete beharreko egutegi bat aurreikusi eta onartuko du, besteak beste, zerbitzu, ekipamendu, jarduera ekonomiko, irisgarritasun eta hiri-garraioarekiko konexioen beharrei dagokienez, “lotarako auzoak” sortzea saihestu eta auzo aktibo eta biziak erraztuko dituztenak. Eta aldez aurretik eremuan gabeziak egonez gero, lekua biziberritu eta zeuden gabeziak konpentsatuko dituztenak. Beharrezkoak diren zerbitzuak emateko lan horiek etxebizitzak eraikitzearekin batera egingo dira, babestutako etxebizitzei lehentasuna emanez.
- Gaur egun aurreikusita dauden garapenak berrikusi egingo dira, aurretik zehaztutako irizpideak bete ditzaten. Beharrezkoa izanez gero, irizpide berrietara egokitu beharko dute, eta haien funtsezko garrantzia onartu.
- Erabilgarri dauden lege-tresna guztiak aplikatuko dira eta beharrezkoak diren aurrekontu-konpromisoak onartuko dira.
- Aldian-aldian, familia bakoitzaren egoera aztertuko da hitzartutako alokairu-prezioa doitzeko.
- Etxebizitza babestua erakundeek ezarritako prezioen mende egongo da, eta alokairuko etxebizitza librea, berriz, ezarritako erreferentzia-prezioaren menpe.
- Etxebizitzetan ez dira onartuko bizitzeko ez diren beste erabilerarik, eta etxabeak jarduera ekonomikoetarako, zerbitzuetarako eta ekipamenduetarako prestatuko dira.
5.2.- Eraikitako etxebizitza
5.2.a- Irizpide orokorrak
- Irtenbideak, jada, eraikita dagoen etxebizitzan eragingo duten neurriak planteatzea eskatzen du. Hauek, eraikiko diren etxebizitza berrien osagarriak dira.
- Neurriek oinarri izan behar dute eraikitako etxebizitza ezin dela bizitzeko ez den erabilerarako izan.
- Gaur egun indarrean dauden legeak erabiliz, erabakitasunez eta ausardiaz jokatu behar da beste helburu batzuetarako erabiltzen den etxebizitza bizitzeko izan dadin.
5.2.b.- Helburuak
- Bizitzeko funtzioa ez duten etxebizitzak berreskuratu bizitegi-erabilera emateko.
- Gaur egun alokairuen gehiegizko prezioa mugatzea erreferentziazko prezioen indizearen bidez.
- Etxebizitzen jabeak sentsibilizatzea eta sustatzea etxebizitza horiek donostiar gehienentzat bideragarriak diren prezioetan alokatzeko erabil ditzaten, jabeei, era berean, ahalik eta bermerik handienak eskainiz.
5.2.c.- Proposatutako jarduerak
- Eusko Legebiltzarraren 2015eko Etxebizitza Legeak etxebizitza hutsei ezartzen dien kanona aplikatzea. Gaur egun, 3.000 etxebizitza inguru daude egoera horretan.
- Etxebizitza-jabeei alokairuan eskaini dezaten sustatzea eta erraztea, Alokabide programa edo antzekoak indartuz eta onura fiskalak emanez.
- Alokairu-prezioak mugatzen dituzten erreferentzia-prezioak aplikatzea.
- Baimenak iraungiz, gaur egun dauden erabilera turistikoko etxebizitzen kopurua murriztea.
- Lehenengo solairuetan eta hurrengoetan dauden jarduera ekonomikoak beheko solairuetara eraman daitezen sustatzea, libre utzitako espazioak bizitegi-erabilerara itzul daitezen.
- Kalifikazio-formularen bidez, lizentzia batzuk titulartasun pribatuko etxebizitza babestu gisa birkalifikatzera baldintzatzea, hala
nola eraikinak birgaitzean, jasotze berriak egitean, etxebizitza-dentsitatea handitzean, etxebizitzak bereiztean edo lokalak bizitegi-erabilerara aldatzean. Proposamen hori HAPOren aldaketaren aurrerapenaren zirriborroan jasota dago, eta datozen urteetan 4.400 etxebizitza babestura iristeko aukera aurreikusten du .
Azken neurri honekin lortuko litzateke etxebizitza babestuen parke orokorra handitzeaz gain, gaur egun etxebizitza babestuak sortzea ezinezkoa den auzoetan etxebizitza horien kopurua handitzea. Eta hori, eraikuntza berririk gabe.
5.3.- Fiskalitatea eta aurrekontuak
- Beharrezkoa da inplikatutako zerga-politika bat, alokairuaren formula sustatzeko helburuarekin. Berriz aztertu beharko litzateke etxebizitzaerosketari hobaria emateko joera alokairua sustatzeko joeraren alboan, jabeei eta maizterrei mesede egingo dieten zerga-neurriak aplikatuz.
- Alokabide programaren moduko formulak sustatu, indartu eta biderkatu beharko lirateke, alokairua kobratzeko eta etxebizitza baldintza onenetan itzultzeko bermearekin ez ezik, ezarritako errentaren araberako beste aukera batzuk ere onartuz.
- Zerbitzu hori lortzeko, Alokabide programa indartu beharko da, giza baliabide eta mota guztietako baliabide gehiagorekin.
- Administrazioen aurrekontuetan neurri horiek guztiak gauzatzeko partidak jaso beharko dira, babes publikoko etxebizitzen (BPE) ehunekoa handitzeko.
5.4.- Erakundeen arteko konpromisoa
- Funtsezkoa da instituzioak eta haien zeregina elkarren osagarri izatea proposamen honek markatzen duen norabidean.
- Konpromiso hori administrazio bakoitzaren aurrekontuetan agertu beharko da.
- Administrazio publikoen artean lursailak lagatzearekin batera, alokairuan ahalik eta etxebizitza publiko gehien eskaintzeko konpromisoa hartu behar da, bai eta egikaritze-egutegi bat adostea ere.
- Instituzio bakoitzean etxebizitzarekin lotuta onartzen diren lege eta araudiek norabide horretan joan behar dute, interes partikularrak ondasun orokorraren gainetik lehenesten dituztenak baztertuz.
- Herrialde honetako eta Estatuko instituzioetan gehiengo progresista dago, helburu komun hori ahalbidetu beharko luketenak.
6.-Azken hitzak
Donostian etxebizitza duin eta egokirako eskuragarritasun arazoaren dimentsioari buruz dagoen akordiotik abiatuta, eta behar den zintzotasunez jokatuz, onartu beharko genuke orain arte egindakoak ez duela arazoa konpondu. Areago, onartu beharko genuke egoerak, oro har, okerrera egin duela.
Horrek behartzen gaitu egindakoaz gogoeta egitera eta praktika politiko berriak planteatzera, erabaki berriak hartzera. Komeniko litzateke horiek adostuak izatea edo, gutxienez, indar politikoen eta gehiengo sozialaren gehiengoaren babesa izatea.
Oraintxe da unea. Ezin da horren inguruko eztabaida atzeratu. Ezin dugu beste alde batera begiratu. Ausardiaz eta anbizioz egin behar zaio aurre arazoari.
Horregatik partekatzen dugu proposamen hau. Ziur gaude tresna baliagarria dela hausnarketa bat egiteko eta lortu nahi dugun helburuaren alde akordioak bilatzeko, hau da, donostiarrei beren bizitza-proiektuak beren auzoan eta hirian garatu ahal izateko irtenbide bat eskaintzeko.
