Ordenamiento territorial y urbano

ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DERECHO URBANO TERCERA EDICIÓN

PEDRO ANTONIO SOLARTE PORTILLA

UNIACADEMIA

ÍNDICE GENERAL Introducción................................................................................ 9 Primera Parte EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL EN SU ÁMBITO GENERAL Capítulo I Nociones, estructura política, división y organización del territorio

1. El territorio............................................................................ 15 1.1. El suelo ........................................................................... 15 1.2. El subsuelo ...................................................................... 15 1.3. El mar territorial y la plataforma submarina .................... 16 1.4. Las aguas dulces .............................................................. 16 1.5. El espacio aéreo ............................................................... 16 1.6. Territorio por extensión .................................................. 16 2. El ordenamiento territorial .................................................... 16 2.1. Ordenamiento territorial en sentido general.................... 17 2.2. Ordenamiento territorial en sentido específico ................ 17 2.3. El ordenamiento territorial en un solo sentido................. 18 2.4. Finalidades del ordenamiento territorial en sentido general................................................................ 18 2.5. Finalidades del ordenamiento territorial en sentido específico ............................................................ 19 2.6. Principios del ordenamiento territorial............................ 20 2.7. Competencias en el ordenamiento territorial................... 25 Capítulo II El Estado y sus características en la organización territorial

1. El Estado ............................................................................... 29 1.1. Tipos de Estados ............................................................. 30 1.1.1. El Estado federal....................................................... 30 1.1.2. El Estado unitario..................................................... 31 1.1.3. El Estado autonómico............................................... 31

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1.1.4. El Estado regional .....................................................32 1.1.5. Principios del Estado regional y/o autonómico ..............................................................32 1.1.6. El régimen jurídico del Estado regional y/o autonómico ..............................................................34 1.1.7. Los estatutos..............................................................34 1.1.8. Órganos e instituciones .............................................35 1.1.9. Competencias............................................................36 1.1.10. Las leyes regionales o autonómicas ..........................37 1.2. El Estado Unitario frente al ordenamiento territorial en sentido general ............................................37 2. La Nación ..............................................................................39 3. La autonomía territorial .........................................................40 3.1. La personalidad jurídica...................................................41 3.2. La autonomía administrativa territorial............................41 3.3. La autonomía política territorial ......................................42 3.4. La autonomía financiera ..................................................43 3.5. La autonomía legislativa...................................................43 3.6. Entidades territoriales autónomas ....................................44 3.7. Otras autonomías ............................................................44 4. El centralismo ........................................................................46 4.1. Características del centralismo .........................................47 4.2. Constituciones centralistas, centro-federales y federales en Colombia .....................................................48 5. La descentralización territorial................................................48 5.1. La descentralización no es un modelo de Estado ..............49 5.2. Los orígenes de la descentralización .................................50 5.3. La descentralización en la Constitución de 1991..............52 5.4. Características de la descentralización ..............................53 5.5. Tipos de descentralización ...............................................54 5.6. La descentralización del derecho ......................................56 6. La desconcentración ...............................................................57 6.1. Presupuestos de la desconcentración ................................58

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6.2. Formas o modalidades de desconcentración .................... 59 6.3. Características de la desconcentración ............................. 59 7. Delegación de funciones ........................................................ 60 7.1. Características de la delegación........................................ 61 7.2. Comparación entre centralización, desconcentración, delegación y descentralización ............ 63 Capítulo III Estructura del ordenamiento territorial en Colombia

1. Antecedentes.......................................................................... 65 1.1. Aspectos relevantes .......................................................... 65 1.2. Algunas organizaciones territoriales iniciales en Colombia........................................................................ 67 2. Estructura del ordenamiento territorial en el período colonial ................................................................................. 69 3. El ordenamiento territorial tras la independencia................... 71 4. El ordenamiento territorial del siglo XIX ................................ 71 4.1. Características del ordenamiento territorial en las Constituciones antepasadas........................................ 72 5. El ordenamiento territorial en el siglo XX ............................... 73 6. El ordenamiento territorial en la Constitución de 1991 y en la ley orgánica de ordenamiento territorial............................................................................... 74 6.1. Aspectos relevantes de la Constitución de 1991, para el ordenamiento territorial....................................... 74 6.2. La Ley orgánica de ordenamiento territorial .................... 75 6.2.1. Importancia de la ley orgánica de ordenamiento territorial........................................... 76 6.2.2. Contenido de la ley orgánica de ordenamiento territorial........................................... 77 6.2.2.1. Conformación de la Comisión de Ordenamiento Territorial (COT) ...................... 77 6.2.2.2. Funciones de la Comisión de Ordenamiento Territorial................................. 78

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6.2.2.3. Secretaría y Subsecretaría Técnicas....................79 6.2.2.4. Comisiones Regionales de Ordenamiento Territorial .................................79 6.2.2.5. Esquemas asociativos territoriales ......................80 6.2.2.6. Regiones de planeación y gestión ......................84 6.2.2.7. Regiones administrativas y de planificación .....................................................85 6.2.2.8. Consejo Regional Administrativo y de Planificación .....................................................86 6.2.2.9. Otros aspectos de la ley orgánica de ordenamiento territorial....................................86 Capítulo IV Entidades y organizaciones territoriales

1. Proyecciones de entidades territoriales....................................89 1.1. Las regiones .....................................................................89 1.1.1. Demarcación de las regiones......................................90 1.1.2. Tipos de regiones ......................................................90 1.1.3. Conformación de las regiones....................................92 1.1.4. Origen de las regiones en Colombia ..........................92 1.1.5. La región como nuevo escenario del poder político.....................................................................94 1.1.6. La región como escenario de articulación mundial....................................................................95 1.1.7. La región como estrategia para el desarrollo...............96 1.1.8. La región como actor administrativo .........................97 1.2. Las áreas metropolitanas ..................................................97 1.2.1. Competencias de las áreas metropolitanas .................98 1.2.2. Funciones de las áreas metropolitanas .......................99 1.2.3. Requisitos para la conformación o constitución de áreas metropolitanas ......................101 1.2.4. Asociaciones de las áreas metropolitanas, según la ley orgánica de ordenamiento territorial ................................................................102 1.2.5. Hechos metropolitanos ...........................................103

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1.2.6. Actos metropolitanos .............................................. 104 1.2.7. Relaciones entre el área metropolitana y los municipios integrantes........................................... 104 1.3. Las provincias................................................................ 105 2. Entidades territoriales .......................................................... 106 2.1. Los departamentos ........................................................ 107 2.1.1. Creación de departamentos..................................... 108 2.1.2. Categorías de los departamentos ............................. 109 2.1.3. Las asambleas departamentales................................ 111 2.1.4. Funciones de las asambleas ..................................... 112 2.1.5. Sesiones de las asambleas ........................................ 114 2.1.6. Los diputados ......................................................... 114 2.1.7. Requisitos para ser elegido diputado ....................... 115 2.1.8. Prohibiciones de los diputados (incompatibilidades) .............................................. 116 2.1.9. Los gobernadores .................................................... 117 2.1.10. Requisitos para ser elegido gobernador ................. 117 2.1.11. Inhabilidades de los gobernadores......................... 118 2.1.12. Incompatibilidades de los gobernadores................ 119 2.1.13. Funciones de los gobernadores.............................. 120 2.2. Los distritos................................................................... 121 2.2.1. Régimen histórico de Bogotá .................................. 122 2.2.1.1. Composición y funciones de la municipalidad ................................................ 124 2.2.1.2. Los antiguos juzgados del Distrito Federal y del Distrito Parroquial de Bogotá............................................................ 126 2.2.1.3. El Jefe Municipal............................................ 127 2.2.2. El Distrito Capital de Bogotá.................................. 129 2.2.2.1. El Estatuto Especial del Distrito Capital ........................................................... 130 2.2.2.2. El Alcalde Mayor del Distrito Capital de Bogotá ....................................................... 133 2.2.3. Otros distritos......................................................... 135

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2.2.4. Distritos creados en el año 2007..............................137 2.2.5. Normas expedidas para los distritos especiales, a excepción del Distrito Capital de Bogotá ...............................................................138 2.3. Los municipios ..............................................................140 2.3.1. Funciones de los municipios ...................................141 2.3.2. Categorías de los municipios ...................................144 2.3.3. Los concejos municipales ........................................147 2.3.4. Sesiones de los concejos...........................................148 2.3.5. Funciones constitucionales de los concejos municipales ............................................................149 2.3.6. Los alcaldes .............................................................150 2.3.7. Creación y supresión de municipios ........................154 2.3.8. Agregación o segregación de territorios municipales ............................................................155 2.3.9. Modificación de límites intermunicipales ................156 2.3.10. Principios rectores de la administración municipal ...............................................................156 2.3.11. División de los municipios ....................................158 2.3.12. Las comunas..........................................................159 2.3.13. Los corregimientos ................................................161 2.4. Las entidades territoriales indígenas ...............................161 2.4.1. Reglamentación de las entidades territoriales indígenas ................................................................162 2.4.2. Jurisdicción de las entidades territoriales indígenas ................................................................163 2.5. Territorios de negritudes................................................163 2.5.1. Las zonas rurales ribereñas.......................................165 2.5.2. Las tierras baldías ....................................................166 2.5.3. Otros aspectos de la Ley 70 de 1993 .......................166 Capítulo V La planeación territorial

1. El concepto de planeación....................................................169

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2. Normas orientadoras del ordenamiento y la planificación territorial........................................................ 170 3. La planeación social y económica......................................... 177 3.1. El Departamento Nacional de Planeación ..................... 179 3.2. Dependencias de planeación territoriales ....................... 180 3.3. La planeación regional................................................... 180 3.4. La Región de Bogotá y Cundinamarca .......................... 181 3.5. Los antiguos CORPES ..................................................... 181 3.6. La planeación departamental......................................... 183 3.6.1. Autoridades de planeación departamental............... 184 3.6.2. Instancias de planeación departamental .................. 184 3.7. La planeación distrital y municipal................................ 184 3.7.1. Autoridades de planeación distrital y municipal .............................................................. 186 3.7.2. Instancias de planeación distrital y municipal .............................................................. 188 3.7.3. Los planes de desarrollo .......................................... 189 3.7.4. Objetivo de los planes de desarrollo ........................ 190 3.8. Procedimiento para la elaboración de los planes de desarrollo ................................................................. 190 3.9. El Sistema General de Participaciones ........................... 193 3.9.1. Conformación del sistema general de participaciones ....................................................... 194 3.9.2. Destinación de recursos a la educación ................... 195 3.9.3. Destinación de recursos a la salud ........................... 195 3.9.4. Destinación de recursos de participación y propósito general ................................................... 195 3.10. El Sistema General de Regalías.................................... 196 4. La planeación participativa .................................................. 198 4.1. Los consejos de planeación ............................................ 200 4.1.1. Conformación de los consejos de planeación .......... 201 4.1.2. Designación de consejeros de planeación ................ 203 4.1.3. Naturaleza jurídica de los consejeros de planeación ............................................................. 203

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4.1.4. Funciones de los consejos de planeación..................203 4.1.5. Concepto de los consejos territoriales de planeación sobre el proyecto del plan de ordenamiento territorial .........................................205 5. Estructura general y administrativa en función de la planeación territorial ...........................................................206 Segunda Parte PARTE ESPECÍFICA Capítulo VI La planeación urbana regional

1. Evolución de la planeación urbana en Colombia ..................210 2. El urbanismo........................................................................213 2.1. El urbanismo en el derecho colombiano ........................214 2.2. La función pública del urbanismo..................................215 3. La ciudad .............................................................................218 4. La ciudad-región como estrategia de ordenamiento..............219 4.1. Elementos a tener en cuenta en la planificación de la ciudad-región........................................................220 4.2. Algunas proyecciones de ciudad región ..........................221 Capítulo VII Elementos de planificación urbano-regionales

1. Participación de la Nación en el desarrollo urbano ...............225 1.1. Actuaciones urbanas integrales.......................................226 1.2. Macroproyectos urbanos................................................227 2. Elementos políticos ..............................................................227 2.1. Aspectos importantes del orden territorial específico que deben ser pensados políticamente ...........228 2.2. Las relaciones políticas con los municipios y/o distritos vecinos.............................................................230 3. Elementos jurídicos ..............................................................231 3.1. Importancia de los planes de ordenamiento territorial como norma superior dentro de la normatividad municipal ................................................231

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3.2. Otros elementos jurídicos.............................................. 232 4. Elementos técnicos .............................................................. 232 5. Otros elementos................................................................... 233 5.1. Internos......................................................................... 233 5.2. Externos ........................................................................ 234 Capítulo VIII Instrumentos de planificación

1. Instrumentos de planificación.............................................. 235 2. Tipos de instrumentos de planificación................................ 236 2.1. Principales o estructurales.............................................. 236 2.2. Transversales ................................................................. 236 2.3. Sectoriales ..................................................................... 236 2.4. Locales .......................................................................... 236 2.5. Rurales .......................................................................... 237 2.6. Urbanos ........................................................................ 237 2.7. Ambientales .................................................................. 237 2.8. De conservación o protección ....................................... 237 3. Los planes de ordenamiento territorial................................. 237 3.1. Concepto ...................................................................... 238 3.2. Categorías de planes de ordenamiento territorial ........... 238 3.3. Determinantes de los planes como normas de superior jerarquía.......................................................... 239 3.4. Componentes de los planes de ordenamiento territorial ...................................................................... 240 3.5. Contenidos de cada componente de los planes de ordenamiento territorial ........................................... 241 3.5.1. En el componente general....................................... 241 3.5.2. En el componente urbano....................................... 242 3.5.3. En el componente rural .......................................... 244 3.6. Contenidos de los planes básicos de ordenamiento territorial................................................ 244

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3.7. Contenidos de los esquemas de ordenamiento territorial .......................................................................246 3.8. Programa de ejecución para el plan de ordenamiento territorial ................................................247 3.9. Fases o etapas para la elaboración o revisión y ejecución de los planes de ordenamiento territorial .......................................................................248 3.10. Vigencia de los planes de ordenamiento territorial .......................................................................250 3.11. Revisiones y ajustes a los planes de ordenamiento territorial ..............................................252 3.11.1. Clases de revisiones ...............................................253 3.11.2. Procedimiento para la revisión de los planes de ordenamiento territorial ..........................257 3.11.3. Término de los concejos municipales o distritales para decidir sobre la revisión del plan........................................................................258 3.12. Participación ciudadana en la elaboración, revisión y ejecución de los planes de ordenamiento territorial ................................................258 3.12.1. Mediante el derecho de petición............................259 3.12.2. Celebración de audiencias públicas........................259 3.12.3. Mediante acciones legales ......................................259 3.12.4. Mediante el consejo territorial de planeación ..............................................................260 3.13. Incorporación de elementos y disposiciones a los planes de ordenamiento territorial............................260 4. Planes parciales.....................................................................260 4.1. Naturaleza de los planes parciales...................................261 4.2. Clases o tipos de planes parciales....................................261 4.2.1. Planes parciales de desarrollo...................................262 4.2.2. Planes parciales de renovación o redesarrollo ...........265 4.3. Iniciativa de planes parciales, sean de desarrollo o renovación..................................................................266

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4.4. Alcance de los planes parciales....................................... 267 4.5. Determinantes para la formulación de planes parciales ........................................................................ 268 4.5.1 Coordinación institucional ...................................... 269 4.5.2. Determinantes ambientales para planes parciales ................................................................. 270 4.5.3. Respuesta a la solicitud de determinantes................ 270 4.6. Contenidos a tener en cuenta para la formulación de los planes parciales................................ 271 4.7. Elaboración del plan parcial .......................................... 272 4.8. Etapa de formulación .................................................... 272 4.9. Información pública, citación a propietarios y vecinos.......................................................................... 274 4.10. Etapa de revisión y estudio del plan parcial ................. 274 4.10.1. Etapa de concertación........................................... 276 4.10.2. Documentación para la concertación con la autoridad ambiental .......................................... 276 4.10.3. Término para la concertación ............................... 278 4.10.4. Etapa de adopción ................................................ 279 4.11. Síntesis del procedimiento de planes parciales ............. 279 4.12. El promotor del plan parcial........................................ 281 4.13 Contenidos con los que deben ser expedidos los planes parciales de desarrollo......................................... 281 4.14. Modificaciones y ajustes a los planes parciales ............. 282 5. Planes maestros.................................................................... 283 5.1. Contenido de los planes maestros.................................. 283 5.2. Procedimiento para la elaboración de planes maestros, según el POT de Bogotá ................................. 284 5.2.1. Formulación ........................................................... 285 5.2.2. Socialización ........................................................... 285 5.2.3. Revisión y aprobación............................................. 285 5.2.4. Adopción................................................................ 285 5.3. Alcance de los planes maestros....................................... 286

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5.4. Modificación de planes maestros....................................286 6. Planes zonales.......................................................................286 7. Planes de ordenamiento zonal ..............................................287 8. Unidades de planeamiento zonal -UPZ- ................................287 8.1. Alcance de las UPZ .........................................................288 8.2. Elaboración de UPZ........................................................288 9. Planes de regularización y manejo ........................................289 9.1. Formulación de planes de regularización y manejo ..........................................................................290 9.2. Requisitos y documentos para la adopción de los planes de regularización y manejo..................................290 9.2.1. Requerimiento ........................................................291 9.2.2. Adopción de planes de regularización y manejo ...................................................................292 9.2.3. Alcance de los planes de regularización y manejo ...................................................................292 9.2.4. Modificación de planes de regularización y manejo ...................................................................293 10. Planes de implantación.......................................................293 10.1. Procedimiento para elaboración de planes de implantación .................................................................294 10.1.1. Etapa de consulta preliminar .................................294 10.1.2. Etapa de formulación ............................................295 10.2. Requerimiento.............................................................296 10.3. Adopción.....................................................................296 11. Planes de parques ...............................................................296 12. Planes especiales de manejo y protección............................297 12.1. Planes Especiales de Manejo y Protección para bienes inmuebles .........................................................298 12.1.1. Zona afectada y zona de influencia........................299 12.1.2. Alcance de los PEMP de bienes inmuebles ..............300 12.1.3. Restricciones del PEMP sobre el derecho de propiedad ...............................................................301

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12.1.4. Responsables de la elaboración de un plan especial de manejo y protección ............................ 302 12.2. Planes especiales de manejo y protección para bienes muebles............................................................ 302 Capítulo IX Instrumentos de gestión

1. Definición de instrumentos de gestión................................. 305 2. Tipos de instrumentos de gestión ........................................ 305 3. Unidades de actuación urbanística como instrumentos de gestión ...................................................... 306 4. Derecho de preferencia ........................................................ 306 5. Anuncio de proyecto............................................................ 307 5.1. Contenido del acto administrativo con el que se anuncia el proyecto....................................................... 308 5.2. Avalúos de referencia para anuncios de proyectos .......... 309 5.3. Procedimiento para el cálculo del mayor valor generado por el anuncio del proyecto............................ 310 6. Transferencia de derechos de construcción .......................... 311 7. Bancos de tierras o inmobiliarios ......................................... 312 8. Desarrollo y construcción prioritaria.................................... 313 8.1. Desarrollo y construcción prioritaria en unidades de actuación urbanística................................. 314 8.2. Prórrogas de los plazos .................................................. 314 8.3. Incumplimiento de la obligación en los plazos estipulados .................................................................... 316 8.4. Iniciación del proceso de enajenación forzosa por incumplimiento...................................................... 316 8.5. Procedimiento para la enajenación forzosa .................... 318 8.6. Incumplimiento por parte del comprador del bien subastado .............................................................. 319 8.7. Expropiación administrativa en el marco de la declaratoria de desarrollo prioritario.............................. 319

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9. La enajenación voluntaria.....................................................320 10. La expropiación como instrumento de gestión ...................322 11. La expropiación judicial .....................................................322 11.1. Motivos de utilidad pública para expropiar por vía judicial ...................................................................324 11.2. Entidades competentes para expropiar por vía judicial.........................................................................325 11.3. Conformidad de la expropiación con los planes de ordenamiento territorial ..........................................325 12. La expropiación administrativa...........................................329 12.1. Elementos esenciales de la expropiación, judicial o administrativa ..............................................329 12.2. Motivos de utilidad pública para la expropiación administrativa.........................................330 12.3. Condiciones de urgencia para expropiar por vía administrativa..............................................................331 12.4. Entidad responsable para declarar las condiciones de urgencia...............................................332 12.5. Entidades competentes para decretar la expropiación administrativa.........................................332 12.6. Determinación del carácter administrativo...................333 12.7. La oferta de compra y precio........................................333 12.8. Decisión de expropiar ..................................................334 12.9 Indemnización y forma de pago....................................335 12.10. El valor comercial ......................................................336 12.11. Forma de determinar el valor comercial .....................337 12.12. Etapas del proceso de expropiación, tanto por vía judicial como administrativa, según la jurisprudencia de la Corte Constitucional ................337 12.13. Efectos de la decisión de expropiación por vía administrativa ..........................................................346 12.14. Proceso contencioso administrativo ...........................349

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Capítulo X Instrumentos de financiación

1. Fondos para pagos compensatorios ...................................... 353 2. Sustitución o pago de zonas de uso público ......................... 353 3. Compensaciones mediante transferencia de derechos de construcción y desarrollo................................................ 354 4. Compensaciones mediante otros mecanismos ...................... 356 5. Títulos representativos de derechos de construcción y desarrollo ......................................................................... 357 6. Contribución por valorización ............................................. 357 6.1. Evolución de la valorización en Colombia..................... 357 6.2. Alcance de la valorización.............................................. 360 7. Pagarés de reforma urbana ................................................... 362 8. Bonos de reforma urbana..................................................... 363 9. La plusvalía.......................................................................... 364 9.1. Destinación de las plusvalías.......................................... 365 9.2. Reglamentación de la plusvalía en cada municipio o distrito ...................................................... 366 9.3. Hechos generadores de plusvalía.................................... 367 9.3.1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano .................... 368 9.3.2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo ............ 368 9.3.3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación............... 369 9.3.3.1 Obra pública cuando no se haya cobrado valorización....................................... 370 9.3.4. Estimación del efecto plusvalía................................ 370 9.3.5. Área objeto de la participación en la plusvalía................................................................. 372 9.3.6. Monto de la participación en plusvalía.................... 373 9.3.7. Cálculo del efecto plusvalía..................................... 374

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9.3.8. Liquidación del efecto plusvalía...............................374 9.3.9. Revisión de la estimación del efecto plusvalía .................................................................375 9.3.10. Exigibilidad y cobro del efecto plusvalía ................375 9.3.11. Formas de pago de la participación........................377 9.3.12. Destinación de los recursos provenientes de las plusvalías .....................................................378 Capítulo XI Acciones, actuaciones y otros aspectos urbanísticos

1. Acciones urbanísticas............................................................379 1.1. La clasificación del territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana...........................................380 1.2. Localizar y señalar las características de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos y los equipamientos .........................................380 1.3. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades terciarias y residenciales, y definir los usos específicos del suelo..............................................................................381 1.4. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes públicas, en proporción adecuada a las necesidades colectivas ....................................................381 1.5. Determinar las zonas no urbanizables que presenten riesgos para la localización de asentamientos humanos.................................................381 1.6. Determinar las características y dimensiones de las unidades de actuación urbanística, de conformidad con lo establecido en la presente Ley ................................................................................382 1.7. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social .........................................382 1.8. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria ..............................382 1.9. Dirigir y realizar la ejecución de obras de infraestructura para el transporte ...................................383

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1.10. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad pública o interés social ............................................................. 383 1.11. Localizar las áreas críticas de recuperación y control para la prevención de desastres, así como las áreas con fines de conservación y recuperación paisajística............................................... 383 1.12. Identificar y caracterizar los ecosistemas de importancia ambiental del municipio, de común acuerdo con la autoridad ambiental de la respectiva jurisdicción, para su protección y manejo adecuados........................................................ 384 2. Reparto equitativo de cargas y beneficios ............................. 384 3. Fondos de compensación..................................................... 385 4. Tratamientos urbanísticos.................................................... 385 4.1. Finalidad de los tratamientos urbanísticos ..................... 386 4.2. Tratamiento de desarrollo ............................................. 386 4.3. Tratamiento de consolidación ....................................... 388 4.4. Tratamiento de renovación urbana................................ 389 4.5. Tratamiento de conservación ........................................ 390 4.6. Tratamiento de mejoramiento integral .......................... 391 5. El suelo................................................................................ 392 5.1. Clasificación del suelo ................................................... 393 5.1.1. Suelo urbano .......................................................... 393 5.1.2. Suelo de expansión urbana...................................... 394 5.1.3. Suelo rural .............................................................. 394 5.1.4. Suelo suburbano ..................................................... 395 5.1.5. Suelo de protección ................................................ 395 5.2. Usos del suelo ............................................................... 396 5.3. Procedimiento para la asignación de usos del suelo ............................................................................. 397 5.4. Gestión del suelo........................................................... 397 6. Actuaciones urbanísticas ...................................................... 398

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6.1. Unidades de actuación urbanística.................................399 6.2. Desarrollo prioritario de unidades de actuación urbanística.....................................................................400 6.3. Delimitación de unidades de actuación urbanística.....................................................................401 6.4. Requisitos para la delimitación de unidades de actuación urbanística en caso de planes parciales ...........402 6.5. Ejecución de las unidades de actuación urbanística.....................................................................403 6.6. Formas de desarrollo de las unidades de actuación urbanística.....................................................403 6.6.1. Reajuste de tierras ...................................................404 6.6.2. Integración inmobiliaria..........................................405 6.6.3. Cooperación entre partícipes...................................405 6.6.4. Ejecución de obras por parte de los propietarios ............................................................406 7. Normas urbanísticas.............................................................406 7.1. Normas urbanísticas estructurales ..................................407 7.2. Normas urbanísticas generales .......................................408 7.3. Normas complementarias ..............................................409 8. Cerramientos........................................................................409 8.1. Cerramientos temporales ...............................................411 8.2. Cerramientos de antejardines.........................................411 Capítulo XII El espacio público

1. Elementos que constituyen el espacio público ......................414 2. Elementos complementarios del espacio público ..................416 3. Variación del espacio público ...............................................417 4. Compensaciones de espacio público .....................................418 5. Sustitución del espacio público.............................................419 6. Espacio público en actuaciones urbanísticas .........................420 7. Cesiones obligatorias gratuitas..............................................421

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7.1. Cesiones destinadas a parques y equipamientos ............. 421 7.2. Cesiones destinadas a vías.............................................. 423 7.3. Determinación de áreas de cesión.................................. 425 7.4. Incorporación de cesiones ............................................. 425 7.5. Entrega material de cesiones.......................................... 426 7.6. Diferencia entre cesiones gratuitas y repartición de cargas y beneficios .................................................... 427 8. Principio de la confianza legítima en la ocupación del espacio público.............................................................. 428 9. Reubicación de vendedores ambulantes ............................... 429 10. Desalojo de vendedores ambulantes................................... 431 11. La acción popular como mecanismo de protección del espacio público............................................................ 432 12. La acción de tutela y el espacio público.............................. 434 Capítulo XIII Licencias, actos de reconocimiento, curadores y control urbano

1. Licencias urbanísticas........................................................... 437 1.1. Diferencia entre licencia y permiso................................ 438 1.2. Efectos de la licencia...................................................... 439 1.3. Licencia de urbanización ............................................... 439 1.4. Licencia de parcelación.................................................. 440 1.5. Licencia de subdivisión.................................................. 441 1.6. Licencia de construcción y sus modalidades .................. 443 1.7. Licencia de intervención y ocupación del espacio público ......................................................................... 447 1.8. Licencia de ocupación del espacio público para la localización de equipamientos ................................... 448 1.9. Licencia de intervención y ocupación temporal de playas marítimas y terrenos de bajamar .................... 448 2. Casos en que no se requiere de licencias urbanísticas............ 449 3. Estado de ruina.................................................................... 450

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4. Autorización de actuaciones urbanísticas en bienes de interés cultural ................................................................451 5. Reparaciones locativas ..........................................................452 6. Titulares de las licencias de urbanización, parcelación y construcción...................................................452 7. Titulares de las licencias de intervención y ocupación del espacio público ..............................................................454 8. Solicitud de licencias y de sus modificaciones.......................454 9. Radicación de la solicitud.....................................................456 10. Categorización del trámite..................................................456 11. Requisitos y documentos que deben allegarse para solicitar una licencia ...........................................................458 11.1. Documentos adicionales para la licencia de urbanización ...............................................................460 11.2. Documentos adicionales para la licencia de parcelación..................................................................460 11.3. Documentos adicionales para la expedición de licencias de subdivisión...............................................462 11.4. Documentos adicionales para la licencia de construcción ...............................................................463 11.5. Documentos adicionales para la solicitud de licencias de intervención y ocupación del espacio público ...........................................................464 11.6. Procedimiento para la expedición de licencias..............465 11.6.1. Citación a vecinos .................................................465 11.6.2. Valla de información.............................................466 11.6.3. Intervención de terceros ........................................467 11.6.4. Revisión del proyecto ............................................467 11.6.5. Acta de observaciones y correcciones, y requerimiento........................................................469 11.6.6. Término para la expedición de licencias y el silencio positivo .................................................469 11.7. Desistimiento de solicitudes de licencia .......................471

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11.8. Notificación de las licencias......................................... 472 11.9. Publicación de la licencia ............................................ 474 11.10. Contenido de las licencias ......................................... 475 11.11. Obligaciones del titular de la licencia ........................ 476 11.12. Recursos contra el acto administrativo que resuelve la solicitud de la licencia............................... 477 11.13. Formas de agotar la vía gubernativa........................... 478 11.14. Requisitos para interponer los recursos...................... 479 11.15. Revocatoria directa de las licencias ............................ 479 11.16. Vigencia de las licencias............................................. 479 11.17. Vigencia de las licencias en urbanizaciones por etapas y proyecto urbanístico general .................. 480 11.18. Transitoriedad de las normas urbanísticas y revalidación de licencias ............................................ 481 11.19. Vigencia de la licencia de intervención y ocupación del espacio público ................................... 482 12. Reconocimiento de construcciones .................................... 483 12.1. Reconocimiento de edificaciones declaradas bienes de interés cultural ............................................. 485 12.2. Obligaciones derivadas del acto de reconocimiento ........................................................... 486 12.3. Requisitos para el reconocimiento ............................... 486 12.4. Sanciones que pueden aplicarse en el proceso de reconocimiento ...................................................... 487 12.5. Reconocimiento de edificaciones previa adopción del plan de regularización y manejo ............. 487 13. Los curadores urbanos ....................................................... 490 13.1. Interpretación de las normas por parte de los curadores ...................................................................... 491 13.2. Período de los curadores urbanos ................................ 492 13.3. Jurisdicción ................................................................. 492 13.4. Número de curadores urbanos .................................... 492 13.5. Estudios técnicos para designar curadores urbanos por primera vez ............................................. 493

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13.5.1. Concurso de méritos .............................................493 13.5.2. Convocatoria pública ............................................496 13.5.3. Requisitos para concursar ......................................496 13.5.4. Procedimiento.......................................................497 14. Funciones de la Superintendencia de Notariado y Registro respecto de los Curadores Urbanos ......................512 15. El control urbano ...............................................................513 15.1. Problemas en el control urbano ...................................513 15.2. Control en la construcción y enajenación de vivienda.........................................................................514 Capítulo XIV Propiedad horizontal y vivienda de interés social

1. Propiedad horizontal............................................................517 1.1. Constitución de la propiedad horizontal ........................517 1.2. Constitución de la propiedad horizontal en caso de desarrollos por etapas................................................518 1.3. Certificación y representación legal de la persona jurídica..........................................................................518 1.4. Objeto de la persona jurídica .........................................519 1.4.1. Naturaleza y características de la persona jurídica...................................................................519 1.4.2. Recursos de las personas jurídicas ............................519 1.4.3. Dirección y administración de las personas jurídicas..................................................................520 1.5. Funciones de la asamblea general ...................................520 1.6. El administrador............................................................521 1.7. Bienes comunes .............................................................523 1.7.1. Explotación económica de los bienes comunes.................................................................524 1.7.2. Bienes comunes esenciales .......................................524 1.7.3. Desafectación de bienes comunes no esenciales................................................................525 1.7.4. Bienes comunes de uso exclusivo.............................526

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1.8. Coeficientes de copropiedad.......................................... 526 1.8.1. Modificación de coeficientes................................... 527 1.8.2. Expensas ................................................................. 528 1.9. Extinción de la propiedad horizontal............................. 529 2. Vivienda de interés social y prioritaria.................................. 529 2.1. Obligación de destinar suelo para vivienda de interés social y prioritaria (VIS y VIP)............................. 530 2.2. Porcentajes de suelo para VIS en tratamiento urbanístico de renovación urbana ................................. 534 2.3. Cumplimiento de los porcentajes mínimos de suelo para VIS y VIP ....................................................... 537 2.4. Estímulos de los gobiernos territoriales para la construcción de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario........................................ 542 2.5. Programación de construcción de vivienda de interés social ................................................................. 542 2.6. Planes de vivienda urbana y rural .................................. 543 2.7. Soluciones de vivienda .................................................. 543 2.8. Mejoramiento de vivienda............................................. 543 2.9. Oferente de planes de vivienda y esfuerzo territorial ...................................................................... 544 2.10. Postulación ................................................................. 544 2.11. Postulantes .................................................................. 545 2.12. Modalidades de la postulación..................................... 545 2.13. Otorgantes de crédito.................................................. 545 2.14. Carta de aprobación del crédito complementario............................................................ 546 2.15. Banco de proyectos habitacionales............................... 546 2.16. Recursos complementarios al subsidio para la adquisición de vivienda............................................... 546 2.17. Organizaciones populares de vivienda ......................... 547 2.18. Elegibilidad ................................................................. 547 2.19. Requisitos para la elegibilidad ..................................... 547

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2.20. Calificación de proyectos para asignación de cupos ...........................................................................549 Capítulo XV Bienes y propiedad urbana

1. Cosas....................................................................................551 1.1. Cosas corporales ............................................................552 1.2. Cosas incorporales .........................................................552 2. Bienes...................................................................................553 2.1. Clases de bienes inmuebles ............................................553 2.2. Clases de bienes muebles................................................554 2.3. Bienes de uso público ....................................................554 2.3.1. Características de los bienes de uso público .............555 2.3.2. Venta de bienes de uso público ...............................556 2.3.3. Arrendamiento de un bien de uso público...............557 2.3.4. Nulidad del contrato de arrendamiento de bien de uso público ................................................561 2.3.5. Afectación de un bien al uso público .......................562 2.3.6. Requisitos para la afectación de un bien al uso público.............................................................563 2.3.7. Desafectación de un bien de uso público.................564 2.3.8. Sustento jurídico para desafectar un bien de uso público.............................................................567 2.4. Bienes fiscales ................................................................568 2.4.1. Características de los bienes fiscales .........................569 2.4.2. Consideraciones de la Corte Constitucional y del Consejo de Estado sobre los bienes fiscales ....................................................................569 2.4.3. Bienes fiscales que no son embargables....................570 3. La propiedad urbana ............................................................571 3.1. Límites al derecho de propiedad urbana.........................572 3.2. La mera o nuda propiedad .............................................572 3.2.1. Características de la propiedad ................................572 3.2.2. Carácter absoluto ....................................................573

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3.2.3. Carácter perpetuo ................................................... 573 3.3. Modos de adquirir la propiedad .................................... 574 3.4. El usufructo .................................................................. 577 3.5. Las servidumbres ........................................................... 577 3.5.1. Por su origen .......................................................... 578 3.5.2. Por su ejercicio ....................................................... 578 3.5.3. Por la carga del predio sirviente .............................. 578 3.5.4. Por las señales de su existencia ................................ 578 3.5.5. Servidumbres de tránsito ........................................ 579 3.5.6. Constitución de las servidumbres............................ 579 3.5.7. El acto jurídico ....................................................... 579 3.5.8. La sentencia judicial................................................ 580 3.5.9. Por destinación del padre de familia ....................... 580 3.5.10. Por prescripción.................................................... 581 3.5.11. Por ley .................................................................. 581 3.5.12. Extinción de las servidumbres............................... 581 4. Función social y ecológica de la propiedad........................... 581 4.1. Criterio funcionalista de la propiedad privada ............... 583 4.2. Prevalencia del interés general sobre el particular........... 584 5. Extinción de dominio .......................................................... 585 6. Enajenación forzosa de bienes inmuebles ............................. 586 Capítulo XVI Acciones y mecanismos legales con relación al derecho urbano

1. El derecho de petición ......................................................... 589 1.1. Derecho de petición de interés general .......................... 591 1.2. Derecho de petición de interés particular ...................... 592 1.3. Derecho de petición de información ............................. 593 1.4. Derecho de petición de consulta.................................... 593 1.5. Silencio positivo en caso de peticiones de documentos .................................................................. 595 1.6. Silencio positivo en el caso de trámites urbanísticos................................................................... 596

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2. Recursos de la vía gubernativa ..............................................596 2.1. Formas de agotar la vía gubernativa ...............................597 2.2. Recurso de reposición ....................................................598 2.3. Recurso de apelación .....................................................599 2.4. Recurso de queja............................................................599 2.5. Titulares de los recursos .................................................600 2.6. Requisitos para interponer los recursos ..........................600 3. Acción de tutela ...................................................................600 3.1. Acción de tutela en caso de no contestación del derecho de petición .......................................................601 3.2. Titulares de la acción de tutela.......................................601 3.3. Tutela contra particulares ..............................................602 4. Acción popular.....................................................................603 4.1. Requisitos de la demanda...............................................604 4.2. Coadyuvancia ................................................................605 4.3. Pacto de cumplimiento..................................................605 4.4. Pruebas ..........................................................................606 5. Acción de grupo ...................................................................606 5.1. Requisitos de la demanda...............................................607 5.2. Audiencia de conciliación ..............................................607 5.3. Pruebas ..........................................................................608 6. Acción de cumplimiento ......................................................608 6.1. Acción de cumplimiento contra particulares ..................608 6.2. Contenido de la solicitud...............................................609 6.3. Improcedibilidad de la acción ........................................609 Bibliografía...............................................................................611

ISBN: 978-958-769-464-2

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9 789587 694642