Market Update - 1. kvartal 2016 by EDC Poul Erik Bech

Research Erhverv Poul Erik Bech

MARKET UPDATE F E B R U A R

2 0 1 6

Stor markedsundersøgelse

Investorernes og virksomhedernes forventninger til 2016

Særtillæg - side 13

EDC MARKET UPDATE FE B R U A R

KONTAKT OS: Robert Neble Larsen Adm. direktør Tlf: 33 30 10 54 Mail: rnl@edc.dk HOVEDSTADSOMRÅDET:

2016

BEMÆRKNING TIL ESTIMATER: Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold omkring lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input i forbindelse med værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl, mangler og ændringer for alle nedenstående data. Estimater og tendenser for lejeniveau og afkastkrav er gældende pr. 1. januar 2016.

Morten Westphal Jensen Regionsdirektør Tlf.: 38 77 05 22 Mail: moj@edc.dk

AFKASTKRAV, MARKEDSLEJE OG TENDENS:

REGION MIDTJYLLAND:

BELIGGENHED: Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primært, sekundært og tertiært beliggende ejendomme.

Søren Leth Pedersen Regionsdirektør, Partner, cand. merc., Ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: 58 58 78 76 Mail: slp@edc.dk REGION NORDJYLLAND: Frank Jensen Regionsdirektør, Partner, CBA Tlf: 58 58 75 72 Mail: frje@edc.dk SYDJYLLAND: Karsten L Jensen Regionsdirektør, Partner Tlf: 58 58 74 07 Mail: klj@edc.dk FYN: Morten Nielsen Erhvervschef, Partner, Ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: 58 58 78 56 Mail: monie@edc.dk RESEARCH: Andreas Brandt Analytiker, cand.polit. Tlf. 33 30 10 95 Mail: anbra@edc.dk

KLASSE: Udover beliggenhed er vores estimater af prisfastsættelsen foretaget på baggrund af en inddeling i tre facilitetsklasser A, B, og C, hvor klasse A er den bedste. For hver ejendomstype er defineret flere variable med hensyn til faciliteter og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl., eksempelvis har primært beliggende ejendommene med klasse A faciliteter den for området bedste beliggenhed, højeste standard, mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklare. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav. Lejeniveauet vil typisk være det højeste for området og der kan forventes en kort genudlejningsperiode. Der vil naturligvis være afvigelser fra de anførte estimater ved dårligere beliggenhed, faciliteter og stand. AFKASTKRAV: Er defineret som 1.års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår, for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt. MARKEDSLEJE: Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår. TENDENS: Alle tendenser er udtryk for vores forventninger for udviklingen på 3-6 måneders sigt. BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME: 1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 1.1. 1992 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BRL § 15 A m.fl. 2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BRL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Reguleret efter BRL § 5, stk. 1., med udviklingspotentiale 3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2 BOKSBUTIKKER: Omfatter butikker i særlige handelsområder, hvor der primært sælges udvalgsvarer. Således dækker boksbutikker ikke ejendomme, hvor der er givet tilladelse til salg af pladskrævende varegrupper jf. planlovens bestemmelser. For boksbutikker oplyses estimater for afkastkrav og lejeniveau for "over middel", "middel" og "under middel" for det pågældende område (primær, sekundær og tertiær). Dagligvarebutikker er ikke omfattet.

edc.dk/erhverv

Data for LEDIGE ERHVERVSLOKALER (tomgang): Tendensforklaring Stigende Uændret

Kilde: Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken data pr. 1. januar 2016. For yderligere information omkring denne statistik henvises til oline.dk/info/statistik. Tendenspile for udviklingen i tomgang er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech og er udtryk for vores forventninger på 3-6 måneders sigt.

Faldende

EDC Research - Februar 2016 - side 2

EDC MARKET UPDATE KONTOR - FEBRUAR 2016

Kontor

Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A København Primær

Klasse B

Klasse C

Klasse A

5,25

Klasse C

Årlig markedsleje i kr./m

Afkastkrav i % 4,75

Klasse B 2

5,50

1.900

1.500

1.250

Sekundær

5,25

5,75

6,25

1.500

1.200

1.050

Tertiær

6,25

6,75

7,25

1.100

950

800

Primær

5,00

5,75

6,25

1.400

1.075

875

Sekundær

6,00

6,50

7,25

1.100

825

675

Tertiær

6,50

7,00

8,00

825

625

550

Aarhus

Aalborg Primær

6,00

6,50

7,50

1.000

900

750

Sekundær

6,25

7,25

8,00

900

800

700

Tertiær

7,25

8,00

8,50

750

600

500

Trekantsområdet Primær

6,75

7,00

7,25

1.050

750

550

Sekundær

7,00

7,50

7,75

800

600

500

Tertiær

7,75

8,75

9,75

425

375

350

Odense Primær

6,25

7,00

8,00

1.150

800

700

Sekundær

7,00

8,00

9,00

1.000

700

650

Tertiær

8,00

9,00

10,00

650

600

500

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2016. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Ledige kontorlokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m2

% af bestand

Ændring % kvartal

Ændring % år

København By

482.200

8,3

0,2

1,1

Østjylland

283.600

9,3

0,0

-1,2

Region Nordjylland

149.000

7,7

-0,2

-0,1

Sydjylland

198.600

8,5

-1,2

-1,4

Fyn

121.700

8,1

0,1

-0,9

Tendens

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2016. Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

EDC Research - Februar 2016 - side 3

EDC MARKET UPDATE KONTOR - FEBRUAR 2016

Tomgang for kontor i kvm, % af bygningsbestand og forventninger. 10%

283.600 m2

198.600 m2

482.200 m2 149.000 m2

121.700 m2

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% København København By by

Østjylland Østjylland

RegionNordjylland Nordjylland Region

Sydjylland Sydjylland

Fyn Fyn

Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. januar 2016. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Kontor København By

Bygningsbestand 5.824.100

Ledige m2

Ændring m2

482.200

% af bestand

Ændring %

8.900

8,3%

0,2%

Københavns omegn

3.691.400

565.000

23.000

15,3%

0,6%

Nordsjælland

1.585.500

125.400

-26.500

7,9%

-1,7%

Bornholm Region Hovedstaden Østsjælland

114.100

900

-300

0,8%

-0,2%

11.215.200

1.173.400

5.000

10,5%

0,1%

692.800

43.200

11.700

6,2%

1,7%

Vest- og Sydsjælland

1.558.100

66.300

-7.100

4,3%

-0,4%

Region Sjælland

2.250.900

109.400

4.500

4,9%

0,2%

Fyn

1.493.200

121.700

1.900

8,1%

0,1%

Sydjylland

2.324.400

198.600

-28.000

8,5%

-1,2%

Region Syddanmark

3.817.600

320.200

-26.200

8,4%

-0,7%

Østjylland

3.052.700

283.600

800

9,3%

0,0%

Vestjylland

1.396.400

72.200

1.000

5,2%

0,1%

Region Midtjylland

4.449.100

355.800

1.800

8,0%

0,0%

Nordjylland

1.938.900

149.000

-4.600

7,7%

-0,2%

Region Nordjylland

1.938.900

149.000

-4.600

7,7%

-0,2%

23.671.700

2.107.900

-19.400

8,9%

-0,1%

Hele landet

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2016. ”% af bestand” er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m2 og % siden sidste kvartal.

EDC Research - Februar 2016 - side 4

EDC MARKET UPDATE KONTOR - FEBRUAR 2016

Områdeinddeling for kontorejendomme. 8

201

København

Sotoften

Aarhus

Skjoldelev

Lystrup

Olsted

46 18

Lisbjerg 18

511

E47

Sabro

3 20

E45

Gentofte

Kasted

Geding

Egaa

16 O4

47 Borum

Bispebjerg

Brendstrup

Risskov

Nordhavn

Husum

180

Yderup

Utterslev

Tilst

Ydre Østerbro O2

Nørrebro

Amerika Plads

True Lyngby

Labing

Indre Østerbro

Gellerup

Hasle

Vanløse

Rødovre

City

Brabrand

Frederiksberg

195

156 O2

Brøndbyøster

Vejby

Skejby Tuborg Havn

Søborg

Mørkhøj

505

Faarup

Hellerup

Gladsaxe

Kvottrup

Valby

Aabyhoj

Aarslev Aaby

Kalvebod Brygge

Vesterbro

Aarhus

Aarslev Mark

E47

Ørestad Nord

Vigerslev

E45

Havnefront Syd

151

Sydhavn

Avedøre

Kastrup

Ørestad City

E20

Aabo

501

Stavtrup

Ormslev Stationsby

Hvidovre

Marselisborg

Sundbyvester

Ormslev

170 2

Lemming Viby Holme

Ørestad Syd

Tårnby

E20

Kbh. Lufthavn

1 km

Hasselager

Kolt Bering

1 km

451

Bjostrup Slet

Kattrup

501

Skaade

Primært område

Sekundært område

Jegstrup

Tertiært område

Tranbjerg

•

S-tog

•

Horning

Metro

Overballe

Osterby

Storhoj

Horret

Ovenstående kort for kontorejendomme i København/Aarhus viser en områdeinddeling i primære, sekundære og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i København/Aarhus. Områdeinddelingen er foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid. Områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder.

København

Aarhus

Afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed

Klasse A

Klasse B

Klasse C

Beliggenhed

Klasse A

Klasse B

Klasse C

Primær

4,75

5,25

5,50

Primær

5,00

5,75

6,25

Sekundær

5,25

5,75

6,25

Sekundær

6,00

6,50

7,25

Tertiær

6,25

6,75

7,25

Tertiær

6,50

7,00

8,00

Årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed

Klasse A

Klasse B

Klasse C

Beliggenhed

Klasse A

Klasse B

Klasse C

Primær

1.900

1.500

1.250

Primær

1.400

1.075

875

Sekundær

1.500

1.200

1.050

Sekundær

1.100

825

675

Tertiær

1.100

950

800

825

625

550

Tertiær

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2016.

EDC Research - Februar 2016 - side 5

EDC MARKET UPDATE D E TA I L - F E B R U A R 2 0 1 6

Detail

Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A København Primær

Klasse B

Klasse C

Klasse A

5,00

Klasse C

Årlig markedsleje i kr./m

Afkastkrav i % 4,50

Klasse B 2

5,25

20.000

14.000

12.000

Sekundær

5,75

6,00

6,50

3.700

2.500

2.000

Tertiær

7,00

7,50

7,75

1.100

950

800

Primær

4,75

5,25

5,50

5.500

4.500

3.500

Sekundær

5,25

5,50

6,00

4.000

3.500

2.500

Tertiær

6,00

6,50

7,00

2.000

1.600

1.200

Aarhus

Aalborg Primær

5,00

5,50

6,00

4.000

3.250

2.000

Sekundær

6,25

6,50

7,00

1.300

1.050

700

Tertiær

7,25

7,75

8,25

600

500

425

Trekantsområdet Primær

5,75

6,00

6,25

2.900

2.300

1.300

Sekundær

6,50

6,75

7,00

1.600

1.000

800

Tertiær

7,25

7,75

8,25

700

500

Odense Primær

5,25

6,00

6,50

5.000

3.800

2.500

Sekundær

6,00

6,75

7,50

3.000

2.000

1.300

Tertiær

8,00

9,00

10,00

800

600

400

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2016. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Ledige detaillokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m2

% af bestand

Ændring % kvartal

Ændring % år

36.600

2,9

-0,1

0,1

Østjylland

112.100

5,6

-0,8

0,0

Region Nordjylland

112.300

8,3

-1,5

-0,3

Sydjylland

144.300

8,5

-0,4

-1,3

69.700

5,5

-0,1

0,2

København By

Fyn

Tendens

EDC Research - Februar 2016 - side 6

EDC MARKET UPDATE D E TA I L - F E B R U A R 2 0 1 6

Tomgang for detail i kvm, % af bygningsbestand og forventninger.

10% 144.300 m2

112.300 m2 8%

112.100 m2

69.700 m2

4% 36.600 m2 2%

0% København København By by

Østjylland Østjylland

RegionNordjylland Nordjylland Region

Sydjylland Sydjylland

Fyn Fyn

Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Detail København By Københavns omegn Nordsjælland Bornholm Region Hovedstaden Østsjælland

Bygningsbestand 1.271.300

Ledige m2 36.600

Ændring m2

% af bestand

Ændring %

2,9%

-0,1%

-1.000

880.300

28.400

-700

3,2%

-0,1%

1.081.900

55.300

-4.400

5,1%

-0,4%

92.200

1.500

100

1,6%

0,1%

3.325.800

121.800

-6.000

3,7%

-0,1%

437.000

30.000

-900

6,9%

-0,2%

Vest- og Sydsjælland

1.305.700

92.400

-3.700

7,1%

-0,3%

Region Sjælland

1.742.700

122.500

-4.500

7,0%

-0,3%

Fyn

1.277.000

69.700

-1.500

5,5%

-0,1%

Sydjylland

1.688.400

144.300

-5.900

8,5%

-0,4%

Region Syddanmark

2.965.400

214.000

-7.400

7,2%

-0,3%

Østjylland

2.008.700

112.100

-16.400

5,6%

-0,8%

Vestjylland

1.029.200

70.900

-6.300

6,9%

-0,6%

Region Midtjylland

3.037.900

183.000

-22.600

6,0%

-0,8%

Nordjylland

1.356.000

112.300

-20.000

8,3%

-1,5%

Region Nordjylland

1.356.000

112.300

-20.000

8,3%

-1,5%

12.427.700

753.600

-60.500

6,1%

-0,5%

Hele landet

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2016. ”% af bestand” er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m2 og % siden sidste kvartal.

EDC Research - Februar 2016 - side 7

EDC MARKET UPDATE BOKSBUTIKKER - FEBRUAR 2016

Boksbutikker

Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Over Middel Region Hovedstaden

Middel

Under Middel

Over Middel

Middel

Under Middel

Årlig markedsleje i kr./m

Afkastkrav i %

Primær

6,50

7,00

7,50

1.100

1.000

900

Sekundær

7,00

8,00

9,00

800

700

600

Primær

7,00

8,00

9,00

900

800

700

Sekundær

8,00

9,00

10,00

700

600

500

Region Sjælland

Region Midtjylland Primær

7,00

7,25

7,50

1.100

1.000

900

Sekundær

7,75

8,00

8,25

800

700

600

Primær

6,75

7,25

8,00

1.200

900

800

Sekundær

7,50

8,00

9,00

900

800

600

7,25

7,50

8,00

1.100

1.000

900

Region Nordjylland

Sydjylland Primær Sekundær

7,50

7,75

8,50

800

700

600

Tertiær

8,00

8,25

9,50

700

600

500

Primær

7,50

8,00

8,50

1.100

900

800

Sekundær

8,25

9,00

9,50

900

800

650

Fyn

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2016. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

EDC Research - Februar 2016 - side 8

EDC MARKET UPDATE LAGER OG PRODUKTION FEBRUAR 2016

Lager & Produktion

Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A København Primær

Klasse B

Klasse C

Klasse A

7,75

Klasse C

Årlig markedsleje i kr./m

Afkastkrav i % 7,00

Klasse B 2

8,25

500

425

350

Sekundær

7,50

8,50

9,00

425

375

300

Tertiær

8,00

9,25

9,75

350

300

250

Primær

7,50

8,25

9,00

375

300

250

Sekundær

8,00

8,50

9,50

325

275

225

Primær

7,50

8,00

9,00

325

275

250

Sekundær

8,75

9,25

10,25

250

225

175

Aarhus

Aalborg

Trekantsområdet Primær

7,75

8,25

8,50

325

275

250

Sekundær

8,00

8,50

9,00

275

225

Primær

8,00

8,50

9,00

350

300

250

Sekundær

8,50

9,50

10,50

300

225

175

Odense

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2016. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Ledige lager & produktionslokaler i m2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m2

% af bestand

Ændring % kvartal

Ændring % år

Region Hovedstaden

716.000

4,0

0,2

0,3

Østjylland

608.700

3,8

-0,4

-0,8

Region Nordjylland

243.200

1,8

-0,3

-0,1

Sydjylland

488.200

2,5

-0,3

-1,1

Fyn

277.700

3,0

-0,1

-0,4

Tendens

EDC Research - Februar 2016 - side 9

EDC MARKET UPDATE LAGER OG PRODUKTION FEBRUAR 2016

Tomgang for lager og produktion i kvm, % af bygningsbestand og forventninger. 5%

716.000 m2

608.700 m2

277.700 m2

3% 488.200 m2 243.200 m2

0% Region Region Hovedstaden

Hovedstaden

Østjylland Østjylland

RegionNordjylland Nordjylland Region

Sydjylland Sydjylland

Fyn Fyn

Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Lager & produktion København By

Bygningsbestand 5.290.600

Ledige m2

Ændring m2

11.700

% af bestand

Ændring %

3.700

0,2%

0,0%

Københavns omegn

7.708.300

493.900

2.100

6,4%

0,0%

Nordsjælland

4.164.600

210.200

28.700

5,0%

0,6%

Bornholm Region Hovedstaden Østsjælland Vest- og Sydsjælland Region Sjælland Fyn Sydjylland

827.600

200

-2.600

0,0%

-0,3%

17.991.100

716.000

31.800

4,0%

0,2%

3.414.200

93.900

-9.400

2,8%

-0,2%

9.869.200

178.200

-13.800

1,8%

-0,1%

13.283.300

272.100

-23.200

2,0%

-0,2%

9.236.800

277.700

-7.200

3,0%

-0,1%

19.249.200

488.200

-51.300

2,5%

-0,3%

Region Syddanmark

28.486.000

765.900

-58.600

2,7%

-0,2%

Østjylland

16.114.600

608.700

-73.000

3,8%

-0,4%

Vestjylland

12.886.400

430.500

-42.900

3,3%

-0,4%

Region Midtjylland

29.001.100

1.039.200

-115.900

3,6%

-0,4%

Nordjylland

13.595.100

243.200

-36.400

1,8%

-0,3%

Region Nordjylland

13.595.100

243.200

-36.400

1,8%

-0,3%

102.356.600

3.036.400

-202.200

3,0%

-0,2%

Hele landet

Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. januar 2016. ”% af bestand” er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m2 og % siden sidste kvartal.

EDC Research - Februar 2016 - side 10

EDC MARKET UPDATE BOLIGUDLEJNING - FEBRUAR 2016

Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m2 tendens på 3-6 måneders sigt.

Boligudlejningsejendomme

Nyere boligudlejningsejendomme Klasse A København

Klasse B

Afkastkrav i %

Klasse A

Klasse B

Årlig markedsleje i kr./m2

Primær

4,25

4,75

1.950

1.700

Sekundær

5,00

5,25

1.750

1.500

Tertiær

5,25

5,50

1.500

1.250

Primær

4,25

1.600

1.400

Sekundær

4,50

4,75

1.350

1.100

Tertiær

5,00

5,25

1.200

1.000

4,50

4,75

1.100

950

Aarhus

Aalborg Primær Sekundær

5,25

5,50

950

850

Tertiær

5,75

6,25

850

800

Primær

5,50

6,50

1.050

900

Sekundær

6,75

7,00

800

675

Trekantsomr.

Odense Primær

4,75

5,25

1.300

950

Sekundær

5,75

6,00

1.050

850

Ældre boligudlejningsejendomme Klasse A København

Klasse B

Klasse C

Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme Klasse A

Afkastkrav i %

Klasse B

Afkastkrav i %

Klasse A

Klasse B

Årlig markedsleje i kr./m2

Primær

3,00

3,25

4,00

4,50

4,75

1.500

1.350

Sekundær

3,50

4,00

4,75

5,00

5,25

1.350

1.250

Tertiær

4,50

5,00

6,00

5,25

5,50

1.100

1.000

Primær

2,50

2,75

3,00

3,75

4,25

1.400

1.250

Sekundær

3,00

3,25

3,50

4,25

5,00

1.150

1.050

Tertiær

4,00

4,25

4,50

5,00

5,50

1.000

850

Primær

3,75

4,50

5,00

4,75

5,00

Note:

Sekundær

4,75

5,25

5,50

5,25

5,50

Tertiær

6,50

6,75

7,25

6,00

6,25

1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 1.1. 1992 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BRL § 15 A m.fl.

Primær

5,75

6,50

7,25

6,00

6,50

Sekundær

6,75

7,25

8,00

6,50

7,00

Tertiær

7,75

8,00

8,50

7,75

8,00

Primær

4,25

5,00

5,75

5,00

5,50

Sekundær

5,00

5,75

6,00

5,50

6,00

Aarhus

Aalborg

Trekantsomr.

Odense

2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BRL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Reguleret efter BRL § 5, stk. 1., med udviklingspotentiale 3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BRL § 5, stk. 2

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. januar 2016. Tendenspilene er udtryk for vores forventning til udviklingen på 3-6 måneders sigt og er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech.

EDC Research - Februar 2016 - side 11

•

Landets førende mæglervirksomhed indenfor salg, udlejning, vurdering og rådgivning vedrørende ejendomme

•

Etableret i 1978, og består i dag af 15 erhvervscentre, flere end 47 boligbutikker i Danmark og 3 boligbutikker i Frankrig og Sverige

•

Ejer ejendomsadministrationsselskabet LEA Ejendomspartner

•

Beskæftiger flere end 450 medarbejdere

•

Vi har geografisk repræsentation og kompetencer til at vurdere, sælge og udleje alle typer ejendomme uanset beliggenhed

I EDC Erhverv Poul Erik Bech er vores landsdækkende repræsentation og lokale kendskab samt 70 erhvervsspecialister vores absolutte styrker. Vi er ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors specialiseret inden for formidling af følgende ejendomme: •

Kontorejendomme

•

Butiksejerlejligheder

•

Investeringsejendomme

•

Retail

•

Lager- og logistikejendomme

•

Erhvervsgrunde

•

Produktions- og industriejendomme

•

Klinikker

•

Boligudlejningsejendomme

•

Hoteller

•

Projektejendomme

•

Restauranter

•

Andelsboligforeninger

Erhvervscentre:

København K 33 30 10 00 • 114@edc.dk

Herlev 44 57 03 37 • 278@edc.dk

Hillerød 48 26 99 10 • 342@edc.dk

Roskilde 46 33 33 33 • 403@edc.dk

Køge 55 35 55 53 • 469@edc.dk

Næstved 55 78 66 03 • 473@edc.dk

Odense 58 58 82 00 • 512@edc.dk

Kolding 76 33 80 10 • 603@edc.dk

Aabenraa 73 33 13 00 • 620@edc.dk

Sønderborg 58 58 80 20 • 641@edc.dk

Esbjerg 76 10 48 00 • 670@edc.dk

Vejle 75 83 13 11 • 710@edc.dk

Aarhus 87 30 99 30 • 802@edc.dk

Aalborg 96 31 49 00 • 912@edc.dk

Holstebro 58 58 77 10 • 751@edc.dk

CHARTERED SURVEYORS & INTERNATIONAL PROPERTY CONSULTANTS

Læs mere på edc.dk/erhverv

Research Erhverv Poul Erik Bech

F E B R U A R

2 0 1 6

FORVENTNINGER TIL 2016 Resultater af en markedsundersĂ¸gelse blandt danske investorer og virksomheder

Fordeling af respondenter:

Brugere 55,7%

Antal svar

Investorer 44,3%

830

Investerer du eller din virksomhed i ejendomme, som ikke er til eget brug?

Lejere 51,9%

Antal svar

Ejere 48,1%

437

Ejer eller lejer jeres virksomhed de lokaler I bruger?

Fakta om markedsundersøgelsen: • Danmarks største undersøgelse på erhvervsejendomsmarkedet •

Gennemført af EDC Erhverv Research i december 2015

•

Udsendt til ca. 9.000 kunder og samarbejdspartnere i EDC Erhverv

• Resultater baseret på i alt 830 respondenter fordelt på ejendomsinvestorer og brugere af ejendomme, herunder lejere og ejere af virksomhedsdomiciler og –lokaler • Ikke alle respondenter har svaret fuldstændigt på undersøgelsen og derfor vil der være variation i svarantallet • Vil du modtage lignende markedsundersøgelser og nyheder? Tilmeld nyheder fra EDC Erhverv her • Spørgsmål til undersøgelsen eller rekvirering af datamateriale - kontakt erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen på tlf 58 58 83 91 eller på jjo@edc.dk

OPTIMISTISKE FORVENTNINGER TIL 2016 En stor undersøgelse af ejendomsmarkedet kortlægger udbredt optimisme til 2016 blandt over 800 investorer og virksomheder.

830

Respondenter

”

et er interessant at høre, hvad markedsaktørerne venter og ønsker i det nye år, og det er glædeligt, at optimismen er så udbredt. Med 830 svar har vi fået væsentlig mere respons, end jeg havde troet. Det er rart både at få nogle af sine vurderinger understøttet af svarene og at få andre korrigeret.” Sådan siger investeringschef og ejendomsmægler Poul Randrup om undersøgelsen, som er gennemført blandt cirka 9.000 kunder og forretningsforbindelser i EDC Erhverv Poul Erik Bech. Poul Randrup har været i landets største mæglerfirma siden 1988, men trods de mange års erfaring får han med egne ord korrigeret sin opfattelse et par steder: ”Det er overraskende og positivt, at så mange vurderer, at det bliver nemmere at få finansiering til investeringer i ejendomme. Det peger i retning af øgede investeringer det næste år.”

Poul Randrup får med undersøgelsen samtidig bekræftet tendenser, som allerede er i fuld gang, for eksempel når investorerne har mest kig på boligejendomme – et tema, som EDC Erhverv Poul Erik Bech senest satte fokus på med decembers særudgave af kundemagasinet ErhvervsNyt.

Når man skal spå om fremtiden, er det vigtigt at få brugerne med, og derfor er vi glade for, at så mange har givet sig tid til at svare på spørgsmålene BRED UNDERSØGELSE

LETTERE AT LÅNE Blandt de adspurgte, som forventer at investere i ejendomme i 2016, tror hver femte på lettere adgang til penge fra banker og realkredit, mens kun knap hver tolvte forudser mere vanskelige lånevilkår. Resten – lige knap tre fjerdedele – venter stort set uændrede lånemuligheder. Samtidig forventer næsten fire ud af fem, at det historisk lave renteniveau fortsætter gennem 2016. Hver femte venter højere rentesatser, men ikke nødvendigvis et væsentligt højere niveau. Også på flere andre felter viser undersøgelsen, at øget aktivitet kan ligge lige om hjørnet: Hver tredje virksomhed har flytteplaner, ligesom mange investorer i ejendomme venter øgede priser og vil skrue op for investeringerne.

Normalt tager EDC Erhverv Poul Erik Bech temperaturen på markedet ved at spørge specialister og se på forskellige data, blandt andet fra Oline-portalen, der formidler erhvervslokaler. Derfor er det interessant at foretage en undersøgelse med svar fra næsten 1000 brugere og investorer. ”Når man skal spå om fremtiden, er det vigtigt at få brugerne med, og derfor er vi glade for, at så mange har givet sig tid til at svare på spørgsmålene,” siger Poul Randrup. På de følgende sider præsenterer EDC Erhverv Research resultaterne fra markedsundersøgelsen. Har du spørgsmål til markedsundersøgelsen, så kontakt erhvervsdirektør Jørgen Jørgensen på telefon 58 58 83 91.

OPSVING SENDER HVER TREDJE VIRKSOMHED PÅ LOKALEJAGT Hjulene er begyndt at snurre så hurtigt hos virksomhederne, at over 30 procent kigger efter nye og større lokaler – helst i lokalområdet.

ige knap hver tredje virksomhed overvejer at finde nye lokaler, enten i år eller inden for de næste par år. ”Der er kommet gang i hjulene mange steder, og tallene afspejler vores aktivitetsniveau i 2015 og bekræfter vores vurdering af udsigterne for 2016. Hovedårsagen til de mange flytteovervejelser er, at virksomhedernes pladsbehov ændres, så fokus er flyttet væk fra besparelser, som var årsagen til mange flytninger under finanskrisen,” siger senior client director Helle Nielsen Ziersen.

Virksomhedernes pladsbehov ændres, så fokus er flyttet væk fra besparelser

Kun seks procent peger på trafikale forhold som en årsag til flytteovervejelserne. Den lave andel kan hænge sammen med, at trafik og parkering ikke noget, der nødvendigvis udløser en flytning, men snarere noget, der bare skal være i orden, når virksomheden vælger ny adresse. ”Vi oplever stort set hver gang, vi viser en bygning frem, at der bliver spurgt om parkering og trafik. Der er ingen tvivl om at parkering er en faktor, når vi taler ny beliggenhed,” siger Helle Nielsen Ziersen. Samtidigt ser geografi ikke ud til at være en væsentlig flyttefaktor. Når virksomhederne bliver spurgt, hvor de overvejer at flytte hen, er ”samme område” den helt store vinder.

SLIP FOR BØVLET Faktisk vil 21,7 procent af virksomhederne bruge flere penge på lokaler i 2016, hvilket understreger, at der er nye krav til lokaler, og dem er brugerne villige til at betale for at få opfyldt. FLERE FLYTTEMOTIVER Pladsmangel er den vigtigste årsag til flyttetanker, men det er interessant, at det herefter er vigtigt for virksomheder at finde lokaler, der matcher deres profil. Det kan handle om åbne, lyse lokaler, om særlige ejendomme, for eksempel historiske bygninger, eller om lokaler og områder, der passer godt til bestemte brancher. ”Der er ingen tvivl om, at lokalernes profil er vigtigt for virksomhederne. En af tidens største udfordringer for virksomhederne er at tiltrække kvalificeret arbejdskraft, og her betyder lokaler og faciliteter meget,” siger Helle Nielsen Ziersen.

Undersøgelsen viser, at mange virksomheder finder det besværligt at flytte. Det er en proces, som tager tid, koster penge og kræver ressourcer, som kunne bruges bedre andre steder. Men en flytning behøver ikke at belaste virksomheden, påpeger Helle Nielsen Ziersen: ”En flytning kræver en del tidsforbrug og en indsigt i ejendomsmarkedet, men det er ærgerligt, hvis nogen afstår fra at få bedre lokaler af den grund. Vi tilbyder nemlig helhedsløsninger, hvor vi afdækker lokalebehovene, kortlægger, hvor medarbejderne bor, og finder de egnede lokaler til virksomheden. Måske kan vi endda helt undgå en flytning, fordi det er muligt at finde en fornuftig løsning ved at ombygge eller nyindrette de eksisterende lokaler.”

30,6%

påtænker at flytte virksomheden Antal svar

431

Ja, i 2016

14,8%

Ja, i løbet af de næste par år

15,8%

Nej 69,4% Påtænker jeres virksomhed at flytte?

Virksomhedernes forventninger til markedet

)

Manglende plads og profilskabende lokaler er afgørende for flytning Antal svar

127

44,9% 37,0% 9,4%

Vi mangler plads

16,5%

Vi har for meget plads

Vi vil gerne finde noget billigere

10,2%

Vi vil gerne finde noget mere eksklusivt

22,0%

6,3%

Pga. trafikale forhold

2,4%

Pga. Energiomkostninger/ miljøforhold

Hvorfor vil I gerne flytte?

Antal svar

Andet

Virksomheder ønsker at blive i nærområdet

127

60,6%

18,1% 11,0%

Samme område

Vores nuværende lokaler har ikke den rigtige profil ift. virksomheden

Ud af byen

Hvor vil I gerne flytte hen?

11,0%

Tættere på centrum

Tættere på gode transportmuligheder

2,4%

12,6%

Til en anden landsdel

Andet

27,4%

15,8%

15,8% kunne overveje at købe sine egne lokaler i 2016

27,4% kunne overveje at sælge deres lokaler i 2016 og i stedet leje sig ind et nyt sted

Antal svar

202

175

Mange finder det dyrt at flytte Antal svar 39,8%

34,6%

28,8% 6,9%

Det er tidskrævende at flytte

Det er dyrt at flytte

379

Det er svært at finde ud af, hvad vores behov er

1,6%

Jeg ved ikke, hvordan vi skal komme i gang

17,7%

Vi har pt. vigtigere prioriteter

10,6%

9,0%

2,9%

Medarbejderne vil ikke flytte

Det interesserer mig ikke

Nej, jeg ser ingen barrierer for at flytte virksomheden

Andet

Oplever I, at der er barrierer for at flytte virksomheden?

21,7%

forventer at bruge flere penge på lokaler

Antal svar 378

Flere penge

21,7%

Uændret 60,8% Færre penge

17,5%

Vil jeres virksomhed fremover bruge flere/færre penge på virksomhedens lokaler?

INVESTORER SULTNE EFTER FLERE MURSTEN Hver femte investor tror på forbedret adgang til kapital, og næsten fire ud af ti vil skrue op for investeringer i ejendomme i 2016.

elv om handlerne med fast ejendom steg kraftigt i 2015, så forventer lige knap fire ud af ti investorer at bruge flere penge på at købe mursten i 2016. Det viser EDC Erhverv Poul Erik Bechs markedsundersøgelse baseret på svar fra 830 virksomheder, hvoraf 350 investerer i ejendomme.

At næsten hver fjerde investor vil øge ejendomsinvesteringerne i 2016 er flere, end jeg havde forventet ”At næsten hver fjerde investor vil øge ejendomsinvesteringerne i 2016 er flere, end jeg havde forventet. Folk har nok fået øjnene op for, at de nærmest ingen rente får i bankerne. Og nogen har måske ventet for at se, hvordan markedet udviklede sig, og vil gerne hoppe med på vognen og få del i værditilvæksten, fordi tingene ser stabile og fornuftige ud,” siger investeringschef Poul Randrup. PRIVATE LUNE PÅ EJENDOMME Særligt private investorer eller velhavere begynder at røre mere på sig, fornemmer Poul Randrup: ”Det er folk, som har en formue på 10-50 millioner, og der er flere, end man lige tror. Det kan være nogen, der driver en virksomhed, eller har haft en, som de har solgt. For nogen i den gruppe kan ejendomme være en helt ny type investering, som kræver lidt tilløb.” Ejendomme er blevet mere interessante med de lave bankrenter, og nogle foretrækker et mere stabilt afkast, end det svingende aktiemarked kan tilbyde. Nok var der feststemning på Fondsbørsen i København gennem 2015, men til gengæld indledte mange aktier 2016 med at tabe 10-15 procent i januar.

KIG PÅ KONTORER OG BUTIKKER Interessen for ejendomme begrænser sig ikke kun til udlejningsboliger, som har klaret sig fint det seneste par år – blandt andet i kraft af øget indbyggertal i både København og Aarhus og et afdæmpet nybyggeri. Næsten hver fjerde overvejer nemlig at investere i kontorer, butikslokaler eller lager- og industriejendomme. Og da der ikke er udbredte forventninger om stigende markedspriser i 2016, så er der i høj grad tale om langsigtede investeringer. ”Kontormarkedet er begyndt at gå lidt bedre i København, Aarhus og Trekantsområdet. Vi forventer, at priserne vil stige, og vi nedjusterer derfor vores afkastkrav til kontorejendomme i København i februarudgaven af vores EDC Market Update,” siger senior client director Helle Nielsen Ziersen. FOR DETAILLOKALER ER BILLEDET MERE NUANCERET ”Uden for de dyre strøggader og de største byer er det stadigt sværere at leje butikker ud, og investorerne er nervøse for, om nethandel kan ramme udlejningen og lejeniveauet,” siger Helle Nielsen Ziersen. Til gengæld nyder de dyre strøggader i København og Aarhus godt af interesse fra store kæder, der vil åbne flagskibsbutikker, og fra udenlandske fonde og andre investorer. Desuden har investorer som Nordic Real Estate Partners (NREP) og de finske Capman og Citycon kig på især butikscentre. Udlændinge har gennem flere år haft et godt øje til ejendomsmarkedet herhjemme. Danmark bliver opfattet som en sikker havn, hvor stabilitet præger både økonomi, det politiske system, vores valuta og den lave rente. Efterhånden er danske mursten for mange milliarder kroner ejet af direkte investorer – eller af fonde, der repræsenterer investorer – fra blandt andet Norden, Holland, Storbritannien, Tyskland og USA.

38,1%

forventer at allokere flere penge til ejendomsinvesteringer

Antal svar

339

Flere penge

38,1%

Samme niveau

51,0%

Færre penge

10,9%

Påtænker du eller din virksomhed at allokere flere/færre penge til ejendomsinvesteringer i 2016?

Investorernes forventninger til markedet

Vil du vide mere om investeringsmarkedet? Aalborg

Læs mere i Erhvervsnyt her

Aarhus

Esbjerg

København

Odense

Antal svar 33,8%

343 37,0%

30,6% 10,5%

København by

Københavns omegn

Syd/Vest sjælland

Hvilke områder vil I investere i?

7,6%

18,1%

Fyn

Sydjylland

20,7% 12,5% Aarhus by

Midtjylland

Nordjylland

5,8%

3,8%

Udlandet

Andet

Størstedelen vil investere i boligejendomme

79,7%

Antal svar 27,7%

20,3%

19,4%

350

11,4% Andet

industriejendomme

Detailejendomme

Kontorejendomme

Boligejendomme

Hvilke ejendomstyper er potientielle investeringer for jer i 2016?

Antal svar

342

Stiger 20,8%

Der forventes lettere adgang til kapital samt et stabilt renteniveau

Forbliver uændret

76,9%

Falder 2,3% Hvordan forventer du at renteniveauet udvikler sig? Antal svar

340

Nemmere end i dag

19,7%

Samme niveau som i dag

72,4%

Sværere end i dag

7,9%

Hvordan opfatter du mulighederne for at få finansiering til ejendomsinvesteringer i 2016?

Mange forventer, at primært boligpriserne vil stige 14,7%

4,8%

20,7%

18,3% 34,5%

57,7%

Antal svar 57,1%

62,5%

Stiger 60,7% 27,6%

Kontor

22,2%

19,2%

Detail

Industri

Hvordan er din forventning til udviklingen af markedspriserne i 2016?

Uændret Falder

Boliger

333

Vil du holdes orienteret om ejendomsmarkedet på mail? Tilmeld dig nyheder fra EDC Erhverv her

Erhver vsNy t

arch Bech Reervse Poul Erik Erhv

særnummer

decemBer 2015

Boligudlejningsejendomm

Se de seneste markedsfaktangs-

DAT ET UP

MARK R R U A F E B

n på boligudlejni Vi har taget temperature største byer. markedet i Danmarks fem Læs mere på side 15

6 2 0 1

Boligudlejningsejendomme aktører tiltrækker nye giganter og ssuccesfulde konvertering Vi har gennemført en række og som markedet ser ud projekter fra kontor til boliger, at følge det op med en nu, giver det rigtig god mening, konkret investeringsstrategi Michael Bruhn Direktør i PFA Ejendomme A/S

Research Erhverv Poul Erik Bech