2021-0 PORTAFOLIO GESTIÓN DE PROYECTOS III

Profesor: Hernán Rafael Elguera Chumpitazi

Sec. 921

PORTAFOLIO GESTIÓN DE PROYECTOS III

Cod. 20161544

Dianymar Villacrez P.

Facultad de Ingeniería y Arquitectura UNIVERSIDAD DE LIMA

Carrera de Arquitectura Ciclo 2021-0

UNIVERSIDAD DE LIMA UNIVERSIDAD DE LIMA FACULTAD DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA CARRERA DE ARQUITECTURA CURSO GESTIÓN DE PROYECTOS III SECCIÓN 921 ALUMNO VILLACREZ PINTADO, DIANYMAR 20161544 PROFESOR HERNÁN RAFAEL ELGUERA CHUMPITAZI LIMA, PERÚ, 2021-0

IN F O R M ACI ÓN GENER AL D EL CU R SO Su milla d el cu rso

La inversión inmobiliaria privada, es factor clave que enmarca el contexto generador de riqueza a través del planeamiento, diseño, producción y comercialización de bienes inmuebles. Estos procesos constructivos de creación de valor, deben ser comprendidos en su totalidad ya que son generadoras del proceso económico productivo. En este contexto, la asignatura plantea los criterios metodológicos y analíticos necesarios para la formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario de inversión, aplicando los conocimientos adquiridos y vinculados con el mercado, localización, requerimiento de recursos, análisis de procesos, estudios de inversión, gerencia de fondos y la evaluación económica-financiera; considerando los niveles de rentabilidad, la administración de los recursos y el mercado financiero, donde se discuten los procedimientos constructivos y su impacto sobre la situación y decisiones económicas y financieras, con el apoyo de los sistemas informáticos, haciendo énfasis en el manejo eficiente de los recursos.

Ob jetivos d el cu rso General:

El objetivo que se persigue con este curso es que el alumno logre integrar el espacio y la forma de su desarrollo arquitectónico con los materiales, los sistemas estructurales y su respectiva proporción, comprendiendo el comportamiento estructural de los diferentes elementos que componen una estructura.

Específicos: Comparar las principales características, los hábitos y expectativas de los compradores o usuarios potenciales de los productos que se ofrecen en los proyectos inmobiliarios y urbanos.

Analizar críticamente la labor proyectual, planificadora y gestora que incluya la satisfacción de las necesidades los usuarios de los productos que conforman los proyectos inmobiliarios y urbanos, incluyendo los conceptos de competitividad urbana y marketing de ciudades, para contribuir con el desarrollo sostenible de los centros de población.

Resolver problemas de evaluación económica y financiera de proyectos inmobiliarios de diferentes usos, para, junto con el estudio de mercado, poder tomar decisiones para la definición y evaluación de la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de diferentes tipos de uso.

Desarrollar la capacidad de argumentar sus ideas y el resultado de sus investigaciones, con solvencia y claridad, orientada al conocimiento adecuado de la industria de la construcción en su contexto actual.

ÍNDICE

1

ANÁLISIS DE TERRENO

2

ESTUDIO DE MERCADO Y PRODUCTO

3

PROPUESTA

4

PROYECTO CC.QUARTEL

EMPLAZAMIENTO ESTUDIO ZONAL FODA

ANÁLISIS DE DEMANDA DEFINICIÓN DEL PRODUCTO REFERENTES COMPETENCIA DIRECTA

ESQUEMA PROPUESTA CABIDA ANÁLISIS ESTÁTICO

VENTA ALQUILER GASTOS FLUJO DE CAJA CONTRASTE Y ELECCIÓN

1

ANÁLISIS DE TERRENO

RODUCED

BY AN AUTODESK S DENT VERSION

ENCARGO

El encargo de este capítulo constaba en encontrar un terreno en el que sea posible la construcción y desarrollo de un mega proyecto de usos mixtos.

Como parte del el ejercicio se represento a una empresa gestora POVLAndo, con la mision diseñar, construir y gestionar proyectos que generen un impacto positivo para sus usuarios y su emplazamiento.

METODOLOGÍA

En este capítulo justificaremos la elección del terreno con el estudio del contexto realizado de manera virtual.

Explicaremos de manera gráfica y textual la infromación necesaria para proponer un diseño arquitectónico de acorde a las necesidades de la zona y los ususarios.

Repasaremos los parámetros específicos para nuestro terreno, información crucial a tomar en cuenta para el proceso de diseño.

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0

UBICACIÓN

SAN ISIDRO

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EMPLAZAMIENTO

MIRAFLORES

Ubicación:

Av. Del Ejército 1300, Miraflores Ca. Jorge Polar N/A Ca. Paul Harris 100

Dimensión: 4 Ha

Área: 40 754m2

Valor del m2: S/ 8 432

Costo del terreno: S/ 343 637 728

Alquiler por m2: S/ 439 anual (Fuente: El Comercio)

Alquiler del terreno: S/ 17 891 006 anual

DESCRIPCIÓN El terreno de 3.9 Ha se encuentra al interior del Ex-Cuartel San Martin de 6.8 Ha anteriormente perteneciente al Ejército peruano que se ubica en el límite de San Isidro con Miraflores en la Urb. Santa Cruz, cuenta con 3 frentes, el más largo en la calle Jorge Polar, otro en la Ca. Paul Harris y otro en Av. El ejercito.

El terreno completo fue comprado en 2010 por S/.105.6 millines, actualmente está vacío y le pertenece a las compañías Graña y Montero & Intercorp, se tiene previsto construir un Centro Empresarial, Cultural y de Convenciones (CECC), pero aún nignun masterplan se ha confirmado, por lo cual podríamos alquilar parte del terreno para realizar nuestro proyecto.

(Fuente: Diario Gestión)

05

PRODUCED BY AN AU PARÁMETROS

ZONA DE REGLAMENTACIÓN ESPECIAL (ZRE-CECC)

CONSTRUIR

OPCIONALMENTE

PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION

El terreno se encuentra en el Sector C, Uso mixto (Residencial-Comercial-Turístico). Sin embargo, particularmente, el terreno en cuestión pasó a ser de tipo ZRE-CECC por la Ord. 1305 en el 2009 y tiene sus propios parámetros definidos por el gobierno municipal.

VIVIENDA

300 unidades de vivienda de más 200m2 cada una.

Hotel de 5 estrellas centro de convenciones centro cultural cines, teatro salas de exposiciones centro empresarial oficinas corporativas bancos, etc.

Un centro comercial con tiendas por departamentos, restaurantes, así como tiendas con altos estándares de confort.

ESTACIONAMIENTOS

PROLONGACIÓN DE VÍA

Se contará con un número suficiente de estacionamientos, tanto para los usuarios de los ambientes del complejo como para visitantes, con el fin de brindarles comodidad y seguridad.

Está prevista la prolongación de la Av. General Córdoba, que cruzando por el interior del terreno, se conectará al circuito de playas, ya sea con un túnel.

ALTURAS

ÁREAS MÍNIMAS

VÍAS PEATONALES

Se utilizará el Concepto de Colindancia de Alturas.

Conciderar un mínimo de 800m2 para el desarrollo de Vivienda Multifamiliar

Relacionar el CECC con el Sector Comercial a través de ejes peatonales.

Destinar un mínimo del 40% a espacios públicos y áreas verdes, proponiendo con mayor uso peatonal.

Priorizar el acceso al Sector Comercial a través del eje Av. Mariscal La Mar o Parque Contralmirante Mora.

Por Zonificación: Vivienda - 7 pisos Frente al mar - 17 pisos

Área mínima: 100m2 si tiene 3 dormitorios Requiere 1 estacionamiento por vivienda como mínimo.

ENSANCHAR VÍA

Ensanchamiento de la Ca. Juan Polar, la que será convertida en un boulevard, todo lo cual contribuirá a elevar el nivel de la zona y hacer más fluido el tráfico vehicular.

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UTODESK STUDENTVER VE TODESK STUDENT ESTUDIO ZONAL ZONIFICACIÓN

PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION

RDB

PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION

CZ PARQUE GENERAL LA FUENTE

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PARQUE RERNAN ELIAS

PARQUE MARISCAL GAMARRA

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PARQUE BICENTENARIO DE SAN ISIDRO PARA EL PERÚ

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PARQUE CONTALMIRANTE ERNESTO DE MORA

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RAPIDO MODERADO

CALIDAD DE VIDA 8 m2/ Hab

3,876.4 m2/ Hab

7%

PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION 2%

20%

10%

15%

40%

Recomedado por la OMS

Área verde en la zona EXISTE MAYOR % DE RESIDENCIAL DE DENSIDAD BAJA EN EL RADIO ANALIZADO

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RSION ALTURAS

PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION

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SAN ISIDRO

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MIRAFLORES RDM ZRE

ALTURAS 1-3 PISOS 4-6 PISOS 7-9 PISOS 10 -12PISOS LIMITE DE DISTRITOS

Ordenanzas :

Ord. Nº1305 - Área libre: 60% del área util - Coeficiente de edificación: 8.0 max -Aportes: Ord. Nº 836 :Comercio 10%, Otros 10% - Alturas interiores: en una linea de 45º a una profundidad de 25m

RNE

A.010-Artiulo 18 :La separacion entre edificaciones es un tercio de la altura de la edifcacion con respecto a los limites de porpiedades laterales o posteriores

PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION

Ord. Nº1012 INDICE DE USOS - Librerias, Ventas de articulos artesanales, platerias -Fuente de soda, Cafeterias -Actividades de agencia de viaje, bibliotecas, museos

A.070-Articulo 4 : los proyectos de centros comerciales , mercados galerias feriales, etc. deben contar con un estudio de impacto vial.

A.080-Articulo 8: Los proyectos de edificios corporativos o de oficinas independientes con más de 5,000m2 de área útil deberán contar con un estudio de impacto vial que proponga una solución que resuelva el acceso y salida de vehículos.

ESTUDIO ZONAL EQUIPAMIENTO CERCANO

LEYENDA Hotel

Tienda

Cafeteria

Iglesia

Banco

Tienda de ropa

Grifo

Tienda Saludable

Restaurant

Farmacia

Colegio

Influencia Real Plaza Salaverry

Existente: - Restaurantes independientes - Comercio de tiendas indeoendientes - Sufiente eqiupamiento de salud, deportivo y educativo

Complementario: - Mercado agropecuario - Oficinas - Tiendas y restaurantes independientes - VIviendas 09

FACTORES INTERNOS

atributos del terreno

FODA

F O R T A L E Z A S

D E B I L I D A D E S

POSITIVOS para lograr nuestros objetivos

NEGATIVO para lograr nuestros objetivos

Estamos ubicados frente al malecón de cisneros. Y podemos crecer hasta 17 pisos frente al mar. Además estamos en uno de los distritos más solicitado para proyectos de vivienda, comercio y oficinas, Miraflores

El valor de suelo por m2 para renta o compra, es elevado. Asimismo, según la normativa, nos piden un 40% de área libre.

E S T R A T E G I A FO

E S T R A T E G I A DO

Teniendo en cuenta estas fortalezas y oportunidades, podemos apuntar a un proyecto hibrido: centro comercial + vivienda + oficinas. Buscamos ser un proyecto moderno, tecnologico y de alta calidad.

Se buscara comercio altamente rentables; asimismo, apuntamos a los usuarios de NSE A y B, de estilos de vidas sofisticados, que aprecien productos exclusivos, fotografías, anécdotas. Por otro lado, que busquen viviendas o departamentos propios, de acabados de lujo.

NEGATIVO para lograr nuestros objetivos

E S T R A T E G I A FA

E S T R A T E G I A DA

Estamos ubicados dentro del radio de acción de Real Plaza Salaverry; es decir, tenemos alta competencia en el mercado de comercio y oficinas. Por otro lado, estamos ubicados en una zona sismica muy alta.

Para no estar afectados por la competencia de Real Plaza Salaverry, vamos a plantear un proyecto innovador, con programas y/o comercio llamativos y exclusivos. Se realizara un mirador hacia el óceano pácifico. Por otro lado, se proyecta la oficinas con 17 pisos la misma vista.

Podemos competir con Real Plaza Salaverry, planteando un proyecto diferenciado a este. Exclusivo, abierto, accesible, aprovecharemos el eje comercial gastronómico. Y conectaremos la Av La mar con la Av El ejercito.

FACTORES EXTERNOS

atributos del entorno OPORTUNIDADES POSITIVOS para lograr nuestros objetivos Estamos cerca a distintos equipamientos, accesibilidad por 3 frentes. Y es un lote potencial para proyectos de vivienda, comercio y oficinas.

A M E N A Z A S

10

2

ESTUDIO DE MERCADO Y PRODUCTO

ENCARGO El encargo de este capitulo es complementar el estudio de terreno con datos cuantitativos y cualitativos sobre los usos de comercio y oficina analisando la demanda que tienen, junto con el estudio demográfico respecto a la demanda de la vivienda.

METODOLOGÍA Con el terreno ubicado se inició con el estudio de los usos mixtos a proyectar y el análisis de su demanda en el distrito de miraflores.

En base a la demanda se identificaran las caracteristicas principales del usuario de cada uso junto con las de diseño a tener en cuenta para hacer llamativo el proyecto, aproximandonos más a la idea con la revisón de referentes.

Así con la idea del proyecto se realiza el análisis de la competencia directa para comlementarlos.

ANÁLISIS DE DEMANDA OFICINAS Junto con el distrito de San Idiro, Miraflores lidera la demanda inmobiliaria en cuanto a edificios de oficinas prime y subprime demostrando que este distrito tiene una alta rentabilidad en una categoria alta de este uso.

Stock de oficinas

Miraflores m2 de oficinas

SAN ISIDRO

23.2%

17 653m2 Vacancia

SURQUILLO 3.1%

142 877m2 Área arrendable

MIRAFLORES 34.4%

Fuente: CBRE 1T-2018 Fuente: Colliers 3T-2019

Oficnas prime (A y A+) Las oficinas Prime, hacen referencia a las oficinas ubicadas en las zonas exlusivas de Lima.

Dentro de Miraflores más del 90% del área arendable ya se encuentran en stock para ellas y menos del 5% permanecía en vacancia en el 2019, con un precio de alquiler promedio de $17,25 el m2 por mes, siendo estas de 150m2 promedio.

4.57% Vacancia

Máx $19/mes

Prom $17.25/mes 95.43% Stock Fuente: Colliers 3T-2019

Mín $15.87/mes Fuente: Colliers 3T-2019

Oficnas subprime (B y B+) Las oficinas Subprime, son la alternativa para las empresas medianas o independientes que buscan atraer un público más exclusivo en Lima.

Dentro de Miraflores el 21% del área arendable ya se encuentran en stock para estas y casi el 80% permanecía en vacancia en el 2019, con un precio de alquiler promedio de $15.16 el m2 por mes, teniendo en promedio 95m2.

21% Vacancia

Máx $18/mes

Prom $15.16/mes 79% Stock Fuente: Colliers 3T-2019

Mín $11/mes Fuente: Colliers 3T-2019

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ODUCED BY AN AUTODESK S

COMERCIO

La demanda del comercio en Lima Metropolitana se caracteriza por las categorias de los centros comerciales según su área y capacidad, donde se genera la mayor ganancia por alquiler de locales comerciales.

Categorías comerciales

11.07% Comunitarios

31.54% Regionales Fuente: Colliers 1S-2018

Regionales

Los centros comerciales regionales son aquellos con un área de 40 000 m2 donde se desarrollan tanto tiendas ancla como tiendas especializadas.

Para esto se encontró una preferencia en el sector de prendas por un 38.8%, además de las tiendas especializadas y restaurantes con un precio de alquiler promedio de S/136 el m2 por mes.

Comunitarios

Miraflores m2 submercado

9.27% Estilo de vida

Los centros comerciales regionales son aquellos con un área entre 10 000 y 40 000 m2 donde se desarrollan tanto tiendas ancla como tiendas enfocadas en la recreación.

Para esto se encontró una preferencia en el sector de prendas por un 44.7%, además de las tiendas de cuidados personales y especializadas con un precio de alquiler promedio de S/106 el m2 por mes.

11 777m2 Vacancia

135 630m2 Área arrendable

48.12% Súper regionales

Fuente: Colliers - 2020

16.4% Especializados 15.2% Restaurantes

Máx S/142/mes Prom S/136/mes

Fuente: Colliers 1S-2018

38.8% Prendas de vestir

44.7% Prendas de vestir

Fuente: Colliers 1S-2018

Máx S/114/mes 15.3% Cuidado personal

Fuente: Colliers 1S-2018

Mín S/130/mes

13% Especializados

Prom S/106/mes Mín S/98/mes Fuente: Colliers 1S-2018

10

ANÁLISIS DE OFERTA DEMOGRAFÍA Según los datos estudiados el nivel socioeconómico es A-B, con un 40.5% de las personas que son solteros(as) y el 39.9% son casados; el 33.6 tienen hasta los estudios secundarios completados mientras que el 21.8% son empleados y el 21.8% tiene trabajo independiente. Así mismo, los gastos principales son en alimentación, recreación y salud.

Radio de analisis

Superficie: 3,0 Km2

1 Km

Estado civil

Educación Sin educacion Convivientes

40.5 39.9

Inicial

13.5

Separado(a)

Primaria

Casado (a)

Secundaria

Viudo (a)

Sup. Incompleto

Divorcido(a)

33.6

Soltero(a)

Sup.Completo Univ. Completo Univ. Incompleto

Nivel Socio Economico

17%

Ocupación Empleado

12.9

A

Obrero

B C D

Empleador 21.8 55.2

Trabajador

E

Trabajador(ra)

36

VIVIENDA

COMERCIO

Tenencia

Gastos Vestuario

5.2 11.6

19.9

Vivienda Alimentación

18.6

Muebles Salud

6,3 4

Trabajador Ind.

32

Propia totalmente pagada Alquilada Propia pagandola a plazos

Recreación

Cedida por el centro de trabajo, otro hogar, institución

Transporte

Limite distrital

Otro

11

VIVIENDA Miraflores se encuentra dentro de la categoría de Lima top, por sus estándares de calidad de vida y desarrollo de los distritos de comprenden esta categoria teniendo así el 70% del desarrollo del sector inmobiliario, con una rentabilidad del 5.8% por la relación alquiler/venta.

Miraflores unidades de vivienda

Rentabilidad de vivienda

10.9 miles Vacancia

SAN ISIDRO

5.59%

5.2 miles Stock

SURQUILLO 8.03%

MIRAFLORES 5.8%

Fuente: Properati, 2019

Fuente: Bbva resarch, 2018

Valores del m2

Tendencias de adquisición

Alquiler

Venta Máx $12.50/mes

Máx S/10 000

Prom $11.09/mes

Prom S/8 845

Mín $10.8/mes

Mín S/7000

34% Compra y alquiler

15% Compra Fuente: Dipromin, 2020

Fuente: Encuesta de hogares CAPECO, 2018

Fuente: Properati, 2019

51% Alquiler

Ambientes

Dentro de este distrito, desde el 2011 normado por la Ordenanza Nro 0342 para parámetros urbanísticos en miraflores, los departamentos tener un área mínima de 100m2 con 2 dormitorios, y estas edificaciones deben contar con espacios comunes para la recreación

Tendencia en dormitorios 50 40

34% 2 dormitorios

30 20 10 0

Fuente: Encuesta de hogares CAPECO, 2018

Tendencia en áreas comúnes 43.5% 3 dormitorios

80 70 60 50 40 30 20 10 0

78% Porteria

Fuente: Encuesta de hogares CAPECO, 2018

30.5% Salón social

19.9% Zona de parrilas

12 1

DEFINICIÓN DE PRODUCTO CENTRO COMERCIAL QUARTEL

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LEYENDA Equipamiento comercial

Oficinas

Oficinas - Ubicado en la avenida principal para mayor cantidad de público - Bloque completo de mínimo 5 niveles como basamento - Torres altas que aprovechen las vistas de la costa verde

Viviendas

Comercio - Rodea una gran plaza multiusos abierta a la calle - Bloques en L para continuar la recta gastronómica - Desniveles en altura para generar terrazas comerciales tipo boulevard

Área libre

Vivienda - Sigue el uso de vivienda de la residencial Santa Cruz - Bloques que sean compatibles con los lineales de la residencial - Variedad en tipologías de vivienda

OFICINA Usuario

Principios sostenibles

Ambiente laboral

Segmento de categoría

• Desarrollar proyectos relacionados con la sostenibilidad.

• Ofrecer productos y servicios ecologicos y sostenibles.

• Fomentar que los empleados vivan una vida laboral saludable.

• Fomentar el esparcimiento en áreas comúnes.

• Empresas grandes y desarrolladas en un alto sector económico.

• Enfocadas en un público objetivo de gran poder adquisitivo .

Empresas objetivas

Diseño

Planta •Permite la subdivisión de ambientes de forma organizada y limpia.

Área

Acabados

• Oficinas mínimo de 100m2 ubicadas perimetralmente para • Oficinas prime requieren acabados acorde con el darle visual. estatus de la empresa.

Referente: Citica Distinguida por un revestimiento de paneles de metal azul y ventanas de piso a techo con vidriado a tope. Elevándose sobre la base comercial, dos volúmenes rectangulares distintos contienen ocho niveles de espacio para oficinas (164,000 pies cuadrados) y nueve pisos de apartamentos residenciales (90 unidades), con comodidades que incluyen una terraza en la azotea y una piscina.

Arquitecto: Miró Rivera Architects Ubicación: Monterrey, Mexico Tamaño del proyecto: 30634.03 m2 Tamaño del sitio: 5807.93 m2 Fecha de finalización: 2019 Niveles de construcción: 25

DEFINICIÓN DE PRODUCTO COMERCIO Usuario

Principios sostenibles

Cruelty - free

Segmento de categoría

• Ofrecer productos y servicios ecologicos y sostenibles.

• Apoyar a las producciones locales (agricultores y ganaderos)

• Productos libres de maltrato animal • Tener consciencia social y ambiental

• Empresas pequeñas y desarrolladas en un sector económico medio-alto.

• Enfocadas en un público objetivo de gran poder adquisitivo.

Tiendas objetivas

Diseño

Planta

Área

Acabados

•Permite la ubicación estratégica de las tiendas.

• Retail: 2500m2 por nivel.

• Tiendas independientes: 90m2.

• Stands y strips: 20 - 60m2.

• Tiendas de categoría con acabados acorde a su estatus.

Referente: Hillsdale Shopping Center Con más de 120 tiendas, restaurantes y opciones de entretenimiento orientadas al estilo de vida, como un cine de lujo, un gimnasio y una exclusiva operación de bolos y bochas, entre otros, el desarrollo atiende a los residentes y visitantes dentro de la pintoresca ciudad del norte de California.

En 2019, San Mateo, California, dio la bienvenida al nuevo Hillsdale Shopping Center , un destino minorista de 1.3 millones de pies cuadrados desarrollado por Bohannon Development Company .

15

VIVIENDA Usuario

Principios sostenibles

Domotica

Segmento de categoría

• Departamentos pensados para el ahorro y la eficiencia del espacio.

• Generar consciencia ambiental.

• Departamentos inteligentes • Viviendas sistematizadas

• Enfocadas en un público objetivo de gran poder adquisitivo.

Diseño

Automatización

Área

Acabados

•Control de luces y electrodomésticos mediante aplicaciones.

• Flats: 110m2.

• Lofts: 75m2 por nivel.

• Casas: 85m2 por nivel.

• Casa y departamentos con acabados minimalistas y elegantes.

Referente: Popocatépel 143 Popocatépetl 143 consta de 42 departamentos con superficies aproximadas de 60 a 65 m2.

Todos los departamentos cuentan con dos recámaras, uno o dos baños (según tipología), sala-comedor, cocina equipada, área de lavado y bodega en sótano.

El proyecto cuenta con 2 accesos peatonales independientes equipados para la contratación de seguridad privada las 24 horas del día, dos elevadores con capacidad de 6 pasajeros cada uno y un acceso vehicular sobre la avenida principal. El estacionamiento tiene capacidad para guardar bajo techo 51 automóviles. Los departamentos ubicados en el séptimo nivel tienen acceso a un roof garden al que podrán accesar para su uso exclusivo.

Ficha técnica: 2014 | Edificio Habitacional 42 Departamentos 3,359 m2 Colonia Portales Sur, México D.F. Desarrollo: Ciudad Vertical Diseño: HGR Arquitectos Fotografías: Diana Arnau Diseño Identidad y Señaletica: leolab

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6

REFERENTES OFICNAS - COMERCIO

Citica Distinguida por un revestimiento de paneles de metal azul y ventanas de piso a techo con vidriado a tope.

Elevándose sobre la base comercial, dos volúmenes rectangulares distintos contienen ocho niveles de espacio para oficinas (164,000 pies cuadrados) y nueve pisos de apartamentos residenciales (90 unidades), con comodidades que incluyen una terraza en la azotea y una piscina. Un desafío importante para el equipo de arquitectos fue crear una solución de diseño coherente que integrara las funciones discretas de la torre: comercio, oficinas y residencial. Para abordar este desafío, los enrejados verticales en las fachadas este y oeste proporcionan un componente visual unificador que enfatiza la verticalidad de la torre; además, sirven como pantallas solares que bloquean exposiciones indeseables.

Citica

Arquitecto: Miró Rivera Architects Ubicación: Monterrey, Mexico Tamaño del proyecto: 30634.03 m2 Tamaño del sitio: 5807.93 m2 Fecha de finalización: 2019 Niveles de construcción: 25

Destination Retail Center en San Mateo, California Con más de 120 tiendas, restaurantes y opciones de entretenimiento orientadas al estilo de vida, como un cine de lujo, un gimnasio y una exclusiva operación de bolos y bochas, entre otros, el desarrollo atiende a los residentes y visitantes dentro de la pintoresca ciudad del norte de California.

Un punto culminante del desarrollo es North Block, una excelente combinación de lugares de entretenimiento, restaurantes innovadores y tiendas minoristas expandidas y emocionantes, todo alrededor de una plaza al aire libre con hermosos jardines.

En 2019, San Mateo, California, dio la bienvenida al nuevo Hillsdale Shopping Center , un destino minorista de 1.3 millones de pies cuadrados desarrollado por Bohannon Development Company .

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VIVIENDA

Popocatépetl 143 Popocatépetl 143 consta de 42 departamentos con superficies aproximadas de 60 a 65 m2.

Todos los departamentos cuentan con dos recámaras, uno o dos baños (según tipología), sala-comedor, cocina equipada, área de lavado y bodega en sótano.

El proyecto cuenta con 2 accesos peatonales independientes equipados para la contratación de seguridad privada las 24 horas del día, dos elevadores con capacidad de 6 pasajeros cada uno y un acceso vehicular sobre la avenida principal. El estacionamiento tiene capacidad para guardar bajo techo 51 automóviles. Los departamentos ubicados en el séptimo nivel tienen acceso a un roof garden al que podrán accesar para su uso exclusivo.

Ficha técnica:

2014 | Edificio Habitacional 42 Departamentos 3,359 m2 Colonia Portales Sur, México D.F. Desarrollo: Ciudad Vertical Diseño: HGR Arquitectos Fotografías: Diana Arnau Diseño Identidad y Señaletica: leolab

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REFERENTES OFICNAS Edificio Real II - Centenario.

Av. Andrés Belaunde 147, San Isidro (1,400m2) Capacidad:

Precios:

Tipologías:

Financiamiento:

Capacidad:

Precios:

Tipologías:

Financiamiento:

•14 pisos.

•70 Oficinas apróx.

•4 plantas en alquiler apróx.

•Oficinas desde 197m2.

•Plantas hasta 923m2

•Oficinas desde S/14,479 mensual •Plantas hasta S/67,840 mensual •Financiamiento con Grupo Interbank.

Soho Life Oficinas - Soho Inmbiliaria Calle Berlín 644, Miraflores (1,950m2) •7 pisos.

•33Oficinas.

•Planta baja comercial.

•Oficinas desde 82 - 220m2.

•Oficinas desde S/243,100 hasta S/632,070

•Financiamiento con Grupo Interbank.

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COMERCIO

DUCED BY AN AUTODESK ST

COMPETENCIA DIRECTA

Real Plaza Salaverry - Grupo Intercorp.

Av. General Salaverry 2370, Jesús María (202,900m2) Capacidad:

Precios:

Tipologías:

Financiamiento:

•190 tiendas.

•30 restaurantes,cafés y confites.

•Retail.

•Strip.

•Stands.

•Patio de comidas.

•Venta: $2,151xm2 •Alquiler: $1,133xm2

•Financiamiento con Interbank e Interseguros.

Vivanda - Supermercados Peruanos Calle General Antonio Pezet 1340, San Isidro (2,944m2) Modelo:

Precios:

Concepto:

Financiamiento:

•Un nivel de desarrollo comercial y niveles superiores de almacenaje.

•Vivir una experienca gratificante de compra.

•Ambiente acogedor.

•Venta: $2,199xm2 •Alquiler: $1,321xm2

•Crédito para Supermercados Peruanos de Interbank.

COMPETENCIA DIRECTA VIVIENDA Parque Córdova - Grupo Aurora.

Av. General Córdova 230, Miraflores (358m2) Capacidad:

Precios:

Tipologías:

Facilidades de pago:

• 7 pisos.

•22 Departamentos.

• Flats de 100-150m2.

•Dúplex de 145-225m2.

•Flats desde S/951, 660.

•Dúplex desde S/2,184,933.

•Financiamiento con BBVA.

Borgoño 1178 - Illusione Calle General Borgono 1178, Miraflores (560m2) Capacidad:

Precios:

Tipologías:

Facilidades de pago:

• 5 pisos.

•18 Departamentos.

• Flats de 92-120m2.

•Dúplex de 130-188m2.

•Flats desde S/961,100.

•Dúplex desde S/1,985,569.

•Financiamiento con BBVA.

16

STUDENT VERSION

UCED BYAN ANAUTODES AUTODE CED BY

3

PROPUESTA

ENCARGO El capitulo 3 lo conforma la propuesta del proyecto en el que se establecerán la distribución de los usos dentro del terreno teniendo en cuenta los parametros y normas especificadas para cada uno de ellos.

Se deberá distribuir cada uno de estos usos inteiormente y definir cantidad de unidades y área que se ofreceran a la venta incluyendo sus estacionamientos para obtener la relación de gastos e ingresos del proyecto en un análisis de factibilidad estática.

PRO

METODOLOGÍA Para la propuesta se definieron 3 sectores distribuidos convenietemente en el terreno por sus usos, definiendo áreas de cada uno como un elemento y las estrategias de diseño tomadas en cuenta de acuerdo a los reglamentos.

En base a estas áreas se desarrollo una cabida de cada uno de estos definiendo la distribución de las unidades obtenidas y mediante una investigación de los ratios de gastos se produjó un análisis estático encontrando la rentabilidad de la propuesta inicial.

ESQUEMA DE PROPUESTA PLANTA

SAN ISIDRO CA

.P

AU

LH

AR

RIS

6m ZRE-CECC

EL .D

AV TO

CI

ÉR EJ 6m

.M

AV AR

R

PO

L

CA LA

E

RG

IS

LA

9m

L

RA

.G

AR

AV

CA

M

O .J

RU

BU

DI

EN

M

MIRAFLORES

POLÍGONOS

LEYENDA

ÁREAS

TORRE DE OFICINAS

7 397m2

CENTRO COMERCIAL

7 557m2

SECTOR OFICINAS (7 397m2)

COMERCIO (9 489m2) PATIO DE COMIDAS

PORCENTAJE

1 932m2

51%

RETIROS POR CADA FRENTE NOMBRE DE VÍA

RETIRO

Av. Del Ejército

(9m)

Ca. Jorge Polar

(6m)

Ca. Paul Jarris

(6m)

(20 913m2) PRINCIPALES RUTAS

RESIDENCIA (4 027m2)

POR USUARIO

BLOQUE DE VIVIENDA

500 (x8)

ÁREA LIBRE

19 841m2

49%

40 754m2

100%

Ciclovías / deportisas

TERRENO TOTAL

Residentes / vecinos Compradores / turístas

RETIRO

VOLUMETRÍA

El complejo consta de tres partes principales, la torre de oficinas, el centro comercial y las torres de vivienda, todos los volúmenes se retiran considerablemente del límite del terreno para promover la movilización alternativa, el distanciamiento social, el área verde y facilitar la accesibilidad para las personas discapacitadas.

CENTRO COMERCIAL 6-8 pisos

OFICINAS 17 pisos

OCÉANO PACÍFICO

VIVIENDA 6-8 pisos

PATIO DE COMIDAS

COMPLEJO DEPORTIVO USO MIXTO MANUEL 2-4 pisos BONILLA

CENTRO DE AIRE LIBRE ATENCIÓN PRIMARIA

PQUE. REPÚBLICA DE PANAMÁ

RESIDENCIAL SANTA CATALINA 6 pisos

O

IC

M

Ó

N

O

R

T

S

A

G

L-

IA

C

R

E

M

O

JE

C

E

El diseño del Centro Comercial se abre peatonalmente hacia las Av. Gral. Mendiburu y La Mar generando unos ejes comerciales de aspecto gastronómico y cultural de escala local que rematan en una gran plaza central con un patio de comidas y actividades mixtas de carácter turístico.

La Torres de Oficinas son las más altas con 17 pisos y tiene vista hacia el Océano Pacífico, el volumen se separa en dos grupos para obtener un pasaje peatonal que conecta el Centro Comercial con la Av. Del Ejército.

Las Torres Residenciales se encuentran en la Ca. Paul Harris la cual es una zona más residencial y comparte características con la Residencial Sta. Catalina que se ecuentra al frente. Los volúmenes presentan una escala y proporsiones similares, el conjunto está comprendido por bloques autonomos, los bloques tienen un patio exterior semi-público, tienen el núcleo de circulación al centro y cuentan con una altura de 6 pisos.

Además el conjunto residencial tiene un parque semi-público que se interconecta con el Parque República de Panamá.

ESQUEMA DE PROPUESTA ESQUEMA VOLUMETRICO

Los pabellones de vivienda se ubican en el sector residencial de la manzana y la composición de los volúmenes responde al concepto de mantener un espacio verde semi-público para los usuarios.

Por esa razón se optó por la tipología en U para brindar un patio semi-público a cada pabellón que ayude a solucionar el acondicionamiento pasivo.

Las 4 torres de oficinas se alzan hasta los 17 pisos de altura, ya que según la Ord. 1305 el límite de pisos permitidos sigue la modalidad “Colindancia de Alturas” y los edificios vecinos que están al frente a la Costa Verde permiten altura máxima de 17 pisos.

Sin embargo apoyándonos en la Ord. 539/MM que modifica la Ord. 510/MM. Podemos obtener un 25% más de area construible si cumplimos ciertos requerimientos de diseño sostenible.

ESQUEMA VOLUMETRICO

El Centro comercial se compone de los siguientes elementos: A) El Cuerpo Principal B) La Galería Gastronímica C) La Plaza Central

A B C

LEYENDA TIENDA ANCLA (30%) RETAIL DE MODA Y DEPORTE TIENDAS INDEPENDIENTES (eco-friendly*) GALERÍA GASTRONÓMICA RESTAURANTES LUJOSOS GUARDERÍA / LACTARIO / SERV. DE LUJO GYM / ACADEMIAS DE ARTES MARCIALES

El patio de comidas se encuentra al exterior por temas de ventilación y distanciamiento social, el servicio de consumo de comidas se dará con una modalidad de Ordenar-Llevar a mesa.

CABIDA OFICINAS

Esquema PLANTA TÍPICA PISO 15 Las torres de oficina se alzan otorgando visuales increíbles del Océano Pacífico. Las torres son independientes y tienen una circulación vertical propia y una circulación horizaontal perimé trica.

Leyenda

Tipo

Circulación Área Total

Cabida

Área 150m2 120m2

Und. 9 10

Parcial Porcentaje 46% 1 350m2 41% 1 200m2 23% 352m2 100% 2 902m2

TIENDA ANCLA B (1000m2)

COMERCIO TIENDA ANCLA A (1000m2)

Esquema CABIDA

PLANTA TÍPICA TIENDA ANCLA PISO 15

C (1000m2)

TIENDA ANCLA B (1000m2)

TIENDA ANCLA A (1000m2)

El Centro Comercial se estructu ra con las tiendas ancla a los extremos del cuerpo principal del volumen que tiene patios interiores y galerías de retail.

El brazo corresponde al comer cio Strip de aspecto Gastronómi co como determina la ZRE-CECC

TIENDA ANCLA C (1000m2)

PLANTA TÍPICA PISO 15 Leyenda

PLANTA TÍPICA PISO 15

Tipo Área Und. Parcial Porcentaje El Centro Comercial se estructuTienda Ancla ra con las tiendas ancla a los 1000m2 3 28% 3 000m2 del cuerpo principal Leyenda Área extremos Und. Parcial Tienda Independiente 90m2Tipo24 20% 2 160m2 del volumen que tiene patios Comercio Strip 60m2 12 7% 720m2 Tienda Ancla 1000m2interiores3y galerías de3retail.

000m2 Stands 20m2 16 3% 320m2 El brazo corresponde al comercio Strip de aspecto Gastronómi4 487m2 42% Tienda Independiente Circulación 90m2 24 2 160m2 co como determina la ZRE-CECC 10 684m2 100% Área Total

Comercio Strip Stands Circulación Área Total

60m2 20m2

Porcentaje PROMOCIÓN 28% 20% 7% 720m2 3% 320m2 4 487m2 42% 10 684m2 100%

12 16

El Centro Comercial se estr ra con las tiendas ancla a extremos del cuerpo prin del volumen que tiene p interiores y galerías de retai El brazo corresponde al co cio Strip de aspecto Gastron co como determina la ZRE-C

Cabida ITEM CALCULO DEL AREA CONSTRUIDA 1 2 3 4

CONCEPTO

CONCEPTO AREA DE TERRENO (HUELLA) % AREA LIBRE AREA CONSTRUIBLE SOBRE EL NIVEL 00 00 COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN AREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE: AREA BRUTA

CALCULO DE AREA NO COMPUTABLE PARA DETERMINACION DE ESTACIONAMIENTOS 5 ÁREAS DE SERVICIOS Y COMPLEMENTARIAS ESTIMADAS POR CADA OFICINA 6 AREAS DENO CIRCULACIÓN VERTICAL/HORIZONTAL + MANTENIMIENTO (DONDE HAY POSICIONES DE TRABAJO) 7 AREAS DE VALOR AÑADIDO USO COMÚN Y LOBBY DE ACCESO AREAS DE VALOR AÑADIDO PATIO DE COMIDAS CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS 8 AREA DE OFICINAS PARA DEFINICIÓN DE CÁLCULO DE ESTACIONAMIENTOS 9 CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS SEGÚN NORMA 10 AREA REQUERIDA PARA ESTACIONAMIENTOS CALCULO DE AREA VENDIBLE 11 AREA DE COMERCIO VENDIBLE 12 TIENDAS INDEPENDIENTES 13 COMERCIO STRIP 14 STANDS 15 ANCLAS(3 pisos)

DESCRIPCION

M2

DETALLE Area de terreno limites reales con lev topografico + ficha rrpp retiro de 6 mts ( Calle Jorge Polar) Area de terreno menos retiro 3 y 6 pisos + plaza Area total sobre la huella preliminar

23.304 40% 13982 11 74121,00

m2 m2 # pisos m2 area cons total

03 15% APROX 8895 12% APROX 8895 Areas de baños (20m2 c/u)kitchen (8m2 c/u), comedores (ocional si hay 2 escalerascentral) de evacuación, 4-6 ascensores, halls,yductos de mantenimiento 5% 3706 comedor salas internas 12m2, 9m2 6 m2 centro de cómputo 20% 1932 S.U.M. (200M2), Coworking, de juegos, gimnasio 50M2 , salas de 9m2 , depósitos/ archivos (2sala x 6m2) TOTAL AREA NO COMPUTABLE PARA CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS 23427 S.U.M. (200M2), Coworking, sala de juegos, gimnasio 50M2 , salas de 150 reuniones o de conferencia (20X3), comedor común 200 M2 . Lobby reuniones o de conferencia (20X3), comedor común 200 M2 . Lobby 150 m2 Area 50694 m2 construída menos área NO computable para cálculo Se asume 1 estacionamiento cada 40 m2 de comercio 1267,3 Se asume 30 m2 por plaza (cubre circulaciones, rampas, y áreas de equipos en38020,4 sótanos) 2 Area construida menos áreas de circulación, mantenimiento, lobby y 90 m2añadido (#6 y #7) valor 60 m2 20m2 7500 m2

AREA CONSTRUIDA AREA CONSTRUIDA SOTANOS

CUADRO RESUMEN

AREA VENDIBLE O ALQUILABLE COMERCIO ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

m2 m2 m2 m2 m2 m2 # estacionamientos m2 # de pisos de estacionamiento

50694 228 227 80 3

m2 und und und und

74121 38020

m2 m2

50694 1267

m2 unids

CABIDA VIVIENDA

Esquema PLANTA TÍPICA PISO 15

Los pabellones de vivienda son independientes y tienen forma de U para mejorar la ventilación natural y obtener un patio semi-público. Se conforman de Flats y Lofts de dos pisos. Adicio nalmente hay un pabellón de solo casas de 3 pisos cada una.

Leyenda

Tipo Casa Dpto Tipo Flat Dpto Tipo Loft

PROMOCIÓN

Área 70m2 110m2 97m2

Und. 6 14 14

Circulación Área Total

Parcial 420m2 1 540m2 1 358m2 555m2 3 873m2

Porcentaje 11% 40% 35% 14% 100%

Cabida ITEM CALCULO DEL AREA CONSTRUIDA 1 2 3 4

CONCEPTO

CONCEPTO AREA DE TERRENO (HUELLA) % AREA LIBRE AREA CONSTRUIBLE SOBRE EL NIVEL 00 00 COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN AREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE: AREA BRUTA

CALCULO DE AREA NO COMPUTABLE PARA DETERMINACION DE ESTACIONAMIENTOS 5 AREAS DE CIRCULACIÓN VERTICAL/HORIZONTAL + MANTENIMIENTO 6 AREAS DE VALOR AÑADIDO USO COMÚN Y LOBBY DE ACCESO CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS 7 AREA DE VIVIENDA PARA DEFINICIÓN DE CÁLCULO DE ESTACIONAMIENTOS 8 CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS REQUERIDOS SEGÚN NORMA 9 AREA REQUERIDA PARA ESTACIONAMIENTOS CALCULO DE AREA DE VIVIENDA VENDIBLES 11 AREA DE VIVIENDA VENDIBLE 12 VIVIENDA A - CASAS 13 VIVIENDA B - LOFTS 14 VIVIENDA C - FLATS

DESCRIPCION DETALLE Area de terreno limites reales con lev topografico + ficha rrpp 40% incluido el retiro de 3 mts Area de terreno menos retiro 8 pisos Area total sobre la huella preliminar

M2 11.239 50% 5985 8 47882,39

m2 m2 # pisos m2 area cons total

12% APROX 2 escaleras de evacuación, 4-6 ascensores, halls, ductos de mantenimiento 5%

5746 2394 TOTAL AREA NO COMPUTABLE PARA CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS 8140 S.U.M. (200M2), Coworking, sala de juegos, gimnasio 50M2 , salas de reuniones o de conferencia (20X3), comedor común 200 M2 . Lobby 150 Area 39742 m2 construída menos área NO computable para cálculo Se asume 1 estacionamiento por vivienda + 10% para visitas 335,5 Se asume 30 m2 por plaza (cubre circulaciones, rampas, y áreas de equipos en10065,0 sótanos) 1 Area construida menos áreas de circulación, mantenimiento, lobby y 250 valorm2 añadido (#6 y #7) 150 m2 110 m2 AREA CONSTRUIDA AREA CONSTRUIDA SOTANOS AREA VENDIBLE O ALQUILABLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

CUADRO RESUMEN

m2 m2 m2 m2 # estacionamientos m2 # de pisos de estacionamiento

39742 25 70 210

m2 und und und

47882 12551

m2 m2

39742 336

m2 unids

ANÁLISIS ESTÁTICO Realizada la cabida por cada uso para btener el área en la que se va a construir por cada uno de ellos y la cantidad de unidades que serán ofrecidas al mercado es posible realizar un análisis de factibilidad estática, en donde se calculará un aproximado de los gastos que se haran tanto en la construcción como los aspectos legales, gerenciamiento y publicidad; la que nos facilitará las ventas de unidades de oficinas, comercio y oficinas además de sus respectivos estacionamientos para poder contrastar los gastos con estos ingresos y obtener la rentabilidad del proyecto.

EGRESOS-GASTOS TERRENO

PLAZOS (MES

PREDECESORA

Unid.

ĂŶƟĚĂĚ

P.U.

P.Parcial

TOTAL DEL TERRENO ESTUDIOS ESPECÍFICOS

Unid.

ĂŶƟĚĂĚ

P.U.

P.Parcial

TOTAL ESTUDIOS ESPECÍFICOS Unid.

ĂŶƟĚĂĚ

P.U.

P.Parcial

TOTAL PROYECTOS

TOTAL 8.597.454,09

CONSTRUCCIÓN

Unid.

ĂŶƟĚĂĚ ŵϮ

P.U.

P.Parcial

TOTAL COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN

TOTAL 427.753.236,16

ASPECTOS LEGALES

Unid.

ĂŶƟĚĂĚ

P.U.

P.Parcial

TOTAL COSTO ASPECTOS LEGALES

TOTAL 26.831.314,32

GERENCIA DE PROYECTO Gerencia de proyecto (2-3% del costo considerando 3 años)

TOTAL 50.000,00

PROYECTOS

TOTAL GERENCIA DEL PROYETO

TOTAL 342.987.216,29

Unid. desde el anteproyecto, hasta el ĮŶ ĚĞ ŽďƌĂ Ž ǀĞŶƚĂ ůŽ que termine despues

Őůď

ĂŶƟĚĂĚ

P.U.

1,00

P.Parcial 3%

TOTAL

13.896.960,14

13.896.960,14

GASTO DE PUBLICIDAD

Unid.

ĂŶƟĚĂĚ

P.U.

P.Parcial

TOTAL

TOTAL GASTO DE PUBLICIDAD

35.961.778,83

TOTAL EGRESOS

856.077.959,82

INGRESOS

VELOCIDAD DE VENTAS

M2

Unid.

ĂŶƟĚĂĚ

P.U.

P.Parcial

ŽŶƐƚƌƵĐĐŝſŶ ĚĞ sŝǀŝĞŶĚĂƐ Ͳ ^ͬϭϬ ϮϬϬdžŵϮ

250

Unid.

25

2.550.000,00

ŽŶƐƚƌƵĐĐŝſŶ ĚĞ sŝǀŝĞŶĚĂƐ Ͳ ^ͬ ϴ ϵϬϬdžŵϮ

150

Unid.

70

1.335.000,00

93.450.000,00

ŽŶƐƚƌƵĐĐŝſŶ ĚĞ sŝǀŝĞŶĚĂƐ Ͳ ^ͬ ϴ ϬϱϬdžŵϮ

110

Unid.

210

885.500,00

185.955.000,00

und

336

15.250,00

150

Unid.

100

1.432.500,00

ESTACIONAMIENTOS-PLAZAS DE ESTACIONAMIENTOS EN VENTA KĮĐŝŶĂƐ WƌŝŵĞ Ͳ ^ͬϵ ϱϱϬdžŵϮ KĮĐŝŶĂƐ ^ƵďƉƌŝŵĞ Ͳ ^ͬϴ ϴϱϬdžŵϮ ŽǁŽƌŬŝŶŐ ǀĞŶƚĂ Ă ŽƉĞƌĂĚŽƌ Ͳ h^ΨϵϬϬdžŵϮ ŽŵĞƌĐŝŽ ƟĞŶĚĂƐ ŝŶĚĞƉĞŶĚŝĞŶƚĞƐ Ͳ ^ͬϴ ϴϳϬdžŵϮ ŽŵĞƌĐŝŽ ƐƚƌŝƉ ǀĞŶƚĂ Ă ŽƉĞƌĂĚŽƌ Ͳ ^ͬϳ ϵϬϬdžŵϮ ^ƚĂŶĚƐ Ͳ ^ͬϲ ϱϬϬdžŵϮ

40% hasta la mitad de ůĂ ŽďƌĂ LJ Ğů ϲϬй ĞŶ Ğů resto + 4 meses 40% hasta la mitad de ůĂ ŽďƌĂ LJ Ğů ϲϬй ĞŶ Ğů resto + 4 meses

ŶĐůĂƐ Ͳ ^ͬϭϬ ϱϬϬdžŵϮ

63.750.000,00

5.116.375,00 143.250.000,00

120

Unid.

90

1.062.000,00

95.580.000,00

3366

Unid.

4

10.602.900,00

42.411.600,00

90

Unid.

228

798.300,00

182.012.400,00

60

Unid.

227

474.000,00

107.598.000,00

20

Unid.

80

130.000,00

10.400.000,00

7500

Unid.

3

78.750.000,00

236.250.000,00

36.000,00 2.160,00

30.215.115,00

ƐƚĂĐŝŽŶĂŵŝĞŶƚŽƐ KĮĐŝŶĂƐ ůƋƵŝůĞƌ ƉŽƌ ƉĂƌƋƵĞŽ

Unid.

839

ƐƚĂĐŝŽŶĂŵŝĞŶƚŽƐ ŽŵĞƌĐŝŽ ƐƚƌŝƉ ǀĞŶƚĂ Ă ŽƉĞƌĂĚŽƌͲh^Ψ ϲϬϬdžŵϮ

Unid.

1267

TOTAL

2.737.471,14

TOTAL INGRESOS

1.198.725.961,14

UTILIDAD = INGRESOS ESTIMADOS-GASTOS ESTIMADOS

342.648.001,32

MARGEN DE UTILIDAD SOBRE INGRESOS=UTILIDAD/INGRESOS

29%

PLAN DE MARKETING OFICINAS

PRODUCTO Nuestras cuatro torres de oficinas se encuentran en la Av. el Ejercito complementadas por nuestro centro comercial, con amplios espacios y excelentes vistas.

Oficinas Prime:amplias con acabados de lujo y vista al mar - Servicios : Comedor, salas de reuniones, salas de provedores, sala de usos multiples -Terraza con visuales -Areas de Coworking

Referente: Torre Blondet, San Isidro

PRECIO Fuente: Espacio coworking en San Isidro

Alquiler oficinas prime

Alquiler oficinas subprime

80 m2 : $1,520

80 m2 : $1,440

100 m2 : $1,900

100 m2 : $1,800

*19 USD/m2

*18 USD/m2 Fuente: Colliers 3T-2019

PROMOCIÓN Resaltar la calidad e innovación tecnológica , las visuales y los servicios complementarios: -Digital Marketing: Redes sociales,pagina web -Letreros publicitarios -Revistas inmobiliarias: Spatium,Proyecta PLAZA -Web: Urbania, La encontre,A donde vivir, etc.

- Redes sociales - Sala de ventas, *Pagina web del proyecto POSICIONAMIENTO “Ambiente calido con las mejores vistas de mar para tu mejor confort en tu area de trabajo ” Enfoque de producto

COMERCIO

PRODUCTO Centro comercial en los limites de Miraflores y San Isidro con un eje comercial que remata en con una plaza central, ideal para comercios gastronomicos , turisticos y actividades al aire libre : - Comercio organico y tiendas independientes - Ubicacion con alto flujo de personas - Oferta comercial atractiva - Infraestructura moderna e inovadora

Referente: Hillsdale Shopping Center

PRECIO

Alquiler: -Tiendas ancla de 2- 3 niveles con 1,200 m2 totales: s/.163,200 -Tiendas de 30 m2- 80 m2 : desde s/.4,080 -Restaurantes y cafés de 20 m2- 60m2 :desde s/.2,720

*s/136 por m2

PROMOCIÓN Gran atractivo comercial dentro del eje gastronomico-comercial, resaltando las visuales al mar : -Digital Marketing: Redes sociales,pagina web -Letreros publicitarios -Revistas inmobiliarias: Spatium,Proyecta PLAZA -Web: Urbania,OLX,A donde vivir, etc.

- Redes sociales - Sala de ventas *Pagina web del proyecto POSICIONAMIENTO “Atractivo y diverso, el mall de una vida saludable ” Enfoque de producto

PLAN DE MARKETING VIVIENDA

PRODUCTO -Exclusivos departamentos con acabados de lujo -Estructura moderna y antisismica - Smart home : tecnología siatematizada Referente: Proyecto Popocatépetl 143

-Rodeado de areas verdes

PRECIO

Un 51% de personas prefieren alquilar:

Precio de venta:

100m2 de 3 dormitorios: $1,250 200m2 de 4 dormitorios: $2,500 *12.50 USD/m2 Fuente: Properati, 2019

100m2 de 3 dormitorios: $277,777 200m2 de 4 dormitorios: $555,555 *2,777 USD/m2

Fuente: Encuesta de hogares CAPECO, 2018

PROMOCIÓN Resaltar la exclusividad e innovación tecnológica del proyecto a través del: -Digital Marketing: Redes sociales,pagina web -Letreros publicitarios -Revistas inmobiliarias: Spatium,Proyecta PLAZA -Web: Urbania, Nexo-imnomibiario - Redes sociales:Facebook,WhatsApp,IG - Sala de ventas, departameno modelo -Ferias inmobiliarias *Pagina web del proyecto POSICIONAMIENTO “Seguro,calido y acogedor además de ser original, estetico y exclusivo...para un mejor estilo de vida ” Enfoque de producto

4

PROYECTO CC.QUARTEL

ENCARGO En este capítulo se definiran detalladamente las áreas de las unidades de cada uso para obtener un flujo de ingresos preciso en relación al flujo de gastos en dos posibles escenarios de dearrollo, la venta y el alquiler, concluyendo con un contraste de estos para ofrecer al cliente el mejor escenario que le produzca mayor rentabilidad.

METODOLOGÍA Se elaborarán flujos de ingreso en caso se decidan vender o alquilar las unidades de oficinas, comercio y vivienda en donde se detalles los precios con las variaciones anuales para no desavalorizar el proyecto y con ellos un plan de marketing para cada uno de estos usos.

Aplicando los ingresos de ventas en el flujo de caja se observará el retorno interno que obtendrá el desarrollo del proyecto comparando los escenarios para obtener el más conveniente para el cliente.

ESCENARIO DE VENTAS CABIDA

CUADRO RESUMEN VIVIENDA AREA CONSTRUIDA AREA CONSTRUIDA SOTANOS

47882 12551

m2 m2

AREA VENDIBLE O ALQUILABLE ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

39742 336

m2 unids

CUADRO RESUMEN OFICINA AREA CONSTRUIDA AREA CONSTRUIDA SOTANOS

47585 25339

m2 m2

AREA VENDIBLE O ALQUILABLE OFICINAS ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

39496 845

m2 unids

CUADRO RESUMEN COMERCIO AREA CONSTRUIDA AREA CONSTRUIDA SOTANOS

74121 38020

m2 m2

AREA VENDIBLE O ALQUILABLE COMERCIO ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES

50694 1267

m2 unids

ÁREA TOTAL VENDIDA:

129 932 m2

ÁREA TOTAL SOBRERASANTE:

169 588 m2

NRO TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS:

2 448 unds

76%

vendible

PROGRAMACIÓN DE LICENCIAS

Aspectos legales Reǀisión de Anteproyecto (3% del ǀalor de la oďra)

MES 1

MONTOS TOTALES

DESCRIPCION

MES 2

11,394,511.97

Reǀisión Proyecto (2.5% del ǀalor de la oďra)

MES 3

MES 4

MES 5

MES 6

MES 7

MES 8

MES 9

MES 10

MES 11

MES 12

MES 13

-5,697,255.99 -5,697,255.99

9,495,426.64

-4,747,713.32

-4,747,713.32

Revisión de Anteproyecto:

11 394 511.97 MES 4-5 ( 2meses)

Licencia de Proyecto:

9 495 426.64 MES 8-13 ( 6 meses)

DESCRIPCION Aspectos legales

MONTOS TOTALES

MES 39

MES 40

MES 41

MES 42

MES 43

MES 44

MES 45

Conformidad de Oďra (0.05% del ǀalor de la Inscripción deoďra) declaratoria de fáďrica ( 0.3% del Valor de la oďra)

1,139,451.20

-1,139,451.20

Independización (UΨ 500.00 Valor por unidad)

1,611,750.00

-1,611,750.00

189,908.53

-31,651.42 -31,651.42 -31,651.42 -31,651.42 -31,651.42 -31,651.42

Conformidad de Obra (0.05% del valor de la Obra):

189 908.53

MES 39-45 ( 7 meses)

Fábrica (0.3% del valor de la obra):

1 139 451.20 MES 45 ( 1 mes)

Independización (U$ 500.00 Valor por unidad):

1 611 750.00 MES 45 (1 mes)

03

ESCENRARIO DE VENTAS PROGRAMACIÓN DE CONSTRUCIÓN

DETALLE DE CONSTRUCCIÓN

DE LA CONSTRUCCION DESCRIPCIÓN Demolición

TOTAL

Pre venta-1er año Mes 6

Mes 7

Mes 8

Jul-21

Ago-21

Set-21

105,000.00

-105,000.00

0

0

Obras preliminares al movimiento de tierras 21,704,478.18

-10852239.09

-10852239.09

0

-15400498.7

-15400498.7

-15400498.7

Movimiento de tierras

46,201,496.11

Demolición:

Obras preliminares al mov de tierras:

MES 6 ( 1 mes)

MES 6-7 ( 2 meses)

105 000.00

21 704 478.18

Movimiento de tierras:

46 201 496.11 MES 6-8 ( 3 meses)

DE LA CONSTRUCCION DESCRIPCIÓN Casco

TOTAL 114,365,243.30

Mes 9

Mes 10

Mes 11

Oct-21

Nov-21

Dic-21

-438213.93

-438213.93

-438213.93

Casco:

114 365 243.30 MES 9-11 ( meses)

DE LA CONSTRUCCION DESCRIPCIÓN Arquitectura

TOTAL 134,660,562.96

Mes 18

Mes 37

Mes 38

Jul-22

Feb-24

Mar-24

-673375.1721

-21956943.99

-1107412.596

Arquitectura:

134 660 562.96 MES 18- 38 ( 11 meses)

DE LA CONSTRUCCION DESCRIPCIÓN Equipos

Equipos:

24 725 148.21 MES 14-37 ( 24 meses)

TOTAL 24,725,148.21

Mes 14

Mes 36

Mes 37

Mar-22

Ene-24

Feb-24

-1,085,987.68

-694554.7583

-694554.7583

DE LA CONSTRUCCION DESCRIPCIÓN

TOTAL

Servicios publicos

168,000.00

Mes 36

Mes 37

Mes 38

Ene-24

Feb-24

Mar-24

-32,812.50

-32,812.50

-32,812.50

Servicios Públicos:

168 000.00

MES 36-38 ( 3 meses)

PROGRAMACIÓN DE MARKETING

PLAN DE MARKETING

1,407,555 865,400 865,400 4,857,130 7,995,485

VIVIENDA OFICINA COMERCIO GENERAL TOTAL

GERENCIA PRESUPUESTO GERENCIAMIENTO

Gerencia de proyecto

Residente

Honorario de aďogados Contaďilidad y Įnanzas Secretaría y mensajería Seguros (durante oďra)

TOTAL GASTO DE GERENCIAMIENTO

Gasto por gerenciaŵiento al ŵes 9000 9000 9000 9000

4500 9000 10000 10000 10000 10000 10000 10000 3000 …. …. …. …. ….

1800 1800 1800 1800 1800 1800 1200 1200 1200 1200 1200 1200 500 500 4500

9000

9500

9500

9000

9000

ESCENARIO DE VENTAS COMERCIO - VIVIENDA OFICINA

Comercios

TIENDAS ANCLA EXTREMOS MEDIO INDEPENDIENTES EXTERIOR INTERIOR STRIP MARKET EXTERIOR INTERIOR STANDS INTERIOR

Unid.

3 10,500 9,450 228 8,870 8,427 227 7,900 6,715 84 6,500

TOTAL 542 Und Estacionamientos de vivienda Cantidad TOTAL 1,267 Und

m2 22500

Mes 11 Oct-21

Mes 82 Set-27

Mes 83 Oct-27

m2

m2 20520 m2 m2 13620 m2 m2 1680 m2 58,320 m2 Área Total 38,020 m2

Proyección Mensual de Ingresos (S/.) 506,962,444

76,176,450

2,790,367

1,128,375

0

0

0

76,176,450

2,790,367

1,128,375

Ingresos Comercio:

506 962 444

MES 11-83 ( 73 meses)

Oficinas PRIME SUBPRIME TORRES AI Y AII COWORKING l oque A TOTAL Estacionamientos de oficinas TOTAL

Unid.

28 9,550 42 10,235 5 3,150 75 Und Cantidad 845 Und

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)

Ingresos Oficinas

283 710 178

MES 6-60 ( 55 meses)

m2 15,400

Mes 6 Jun-21

Mes 59 Nov-25

Mes 60 Dic-25

m2 7140 m2 16830 m2 39,370 m2 Área Total

283,710,178

12,223,755

2,000,943

2,000,943

12,223,755

2,000,943

2,000,943

PROGRAMACIÓN DE LICENCIAS

Viviendas

VIVIENDA A - CASAS 3 niveles EXTERIOR INTERIOR VIVIENDA B - LOFTS 2 niveles EXTERIOR INTERIOR INTERIOR ELEVADO INTERIOR SUPERIOR VIVIENDA C - FLATS EXTERIOR INTERIOR INTERIOR ELEVADO INTERIOR SUPERIOR

Mes 6 Jul-21

Unid.

m2

Cantidad

Área Total

28 10,710 10,200 71 10,235 8,900 9,790 10,235 210 8,855 8,050 8,050 8,050

TOTAL 305 Und Estacionamientos de viviendaCantidad TOTAL 336 Und

369 038 274

MES 6-83 ( 78 meses)

Mes 83 Dic-27

7000 m2

m2 10650 m2 m2 m2 m2 20370 m2 m2 m2 m2

39,850 m2 Área Total

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)369,038,274

Ingresos de Vivienda:

Mes 82 Nov-27

2,955,638 174,240

174,240

174,240

3,129,878

174,240

174,240

ESCENARIO DE VENTAS FLUJO DE CAJA

DESCRIPCION

MONTOS TOTALES

MES 0

INGRESOS Ventas Departamentos 369038274 Ventas OĮcinas 283710178.4 Ventas Locales Comerciales 506962443.6 INGRESOS TOTALES 1,159,710,895.98 EGRESOS-GASTOS Terreno 105,612,015.82 -105,612,015.82 Compra de terreno 1,200.00 -1,200.00 Estudio de ơtulos 3,039,360.47 -3,039,360.47 Impuesto de Alcaďala 600.00 -600.00 Gastos Notariales y Registrales Estudios EspecíĮcos 5,000.00 Estudio de mercado Leǀantamiento TopográĮco 5,700.00 Estudio de Suelos ( 6 calicatas para 4 sótanos) 15,400.00 Proyecto Arquitectónico Arquitectura-indeci anteproyecto 2,454,984.38 Arquitectura-proyecto 1,963,987.51 Estructuras 1,963,987.51 Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas 1,718,489.07 490,996.88 Indeci (señalización y eǀacuación) Construcción Demolición 105,000.00 Oďras preliminares al moǀ, de Ɵerras21,704,478.18 Moǀimientos de Ɵerras 46,201,496.11 Casco 114,365,243.30 Oďras Edžteriores 0.00 Arquitectura 134,660,562.96 Equipos 24,725,148.21 Serǀicios púďlicos 168,000.00 Aspectos legales Reǀisión de Anteproyecto (3% del ǀalor de la oďra) Reǀisión Proyecto (2.5% del ǀalor de la oďra) Conformidad de Oďra (0.05% del ǀalor de la Inscripción deoďra) declaratoria de

MES 1

MES 8 0

-

MES 39

6,548,598 8,163,180 10,332,855.00 1,739,950.00 3,073,590.00 16,881,453.00 14,496,850.00

MES 83 174,240 1,128,375.30 174,240.00

-2,500.00 -5,700.00 -7,700.00

-490,996.88 -490,996.88 -429,622.27 -81,832.81

-15,400,498.70

11,394,511.97 9,495,426.64

-4,747,713.32

189,908.53

fáďrica ( 0.3% del Valor de la oďra)

1,139,451.20

Independización (UΨ 500.00 Valor por unidad)

1,611,750.00

Gastos de gesƟón

-31,651.42

Gerencia de proyecto (2-3% del costo considerando 733,500.00 3 años)

-4,500.00

-9,000.00 -1,000.00

-9,000.00

-9,000.00

Residente Honorarios de aďogados Contaďilidad y Įnanzas Secretaría y mensajería Seguros (durante oďra) Gastos de ŵarkeƟng

-1,800.00 -1,200.00

-1,800.00 -1,200.00 -500

-1,800.00 -1,200.00

-1,800.00 -1,200.00

-63,940.00 -337,629.06 -22056729.92 -6,703,096.92 -157,515,395.37

-94,565.00 -289,937.00 -428153.42 8,138,786.58 507,510.25

-94,565.00 -3,484.80 -110049.80 64,190.20 400,248,159.47

29,000.00 3,000.00 149,400.00 99,600.00 13,500.00

MarkeƟng y Promoción: 0.5% a 1% de la7,995,485.00 ǀenta

0.00 Egresos Totales 492,056,183.73 -108653176.29 FLUJO DE CAJA ECONOMICO (INGRESOS-GASTOS) -108,653,176.29 FLUJO DE CAJA ACUMULADO -108,653,176.29 Ventas: 1- 2% de la ǀenta

-23400.00 -23,400.00 -108,676,576.29

UTILIDAD - VAN - TIR

INGRESOS TOTALES

1.159.710.895,98

INVERSION TOTAL

492.056.183,73 Utilidad

42,43%

VAN TIR

24.203.337,93 3%

TASA DE DESCUENTO MENSUAL

1,50%

CONCLUSIÓN En el caso del flujo de ventas, estamos comenzando la preventa desde el mes 6, cuando sale la licencia de anteproyecto y dura hasta el mes 83, segun la velocidad de ventas que se ha analizado previamente para oficinas, comercio y viviendas. Por otro lado, en el flujo de inversion. En el mes 6, tambien comienza nuestra construccion y dura hasta el mes 38. Y logramos la independizacion de la obra en el mes 45.

En base a las ventas de comercio, vivienda, oficinas, hemos logrado tener como ingreso 1 159 710 895.98 soles y una inversion total de 492 056 183.73 Finalmente concluimos que tenemos una utilidad de 42.43% Con un VAN de 24 203 337, 93 Y un TiR del 3%

ESCENARIO DE RENTA Porcentajes de Venta - Renta %

INVERSION TOTAL

569,001,472.30

MAX. INVERSION

Alquiler venta

TOTAL VIVIENDA TOTAL OFICINA TOTAL COMERCIO TOTAL

70% 30%

398,301,030.61 170,700,441.69

INGRESOS 391,828,868.00 233,346,403.38 248,497,930.28 873,673,201.65

TOTAL ALQUILER

154,018,805.44

40% en renta 60% en venta.

351,678,524.00 40.25%

VENTA DE VIVIENDA Viviendas

VIVIENDA A - CASAS 3 niveles EXTERIOR INTERIOR VIVIENDA B - LOFTS 2 niveles EXTERIOR INTERIOR INTERIOR ELEVADO INTERIOR SUPERIOR VIVIENDA C - FLATS EXTERIOR INTERIOR INTERIOR ELEVADO INTERIOR SUPERIOR

TOTAL Estacionamientos de vivienda TOTAL

Unid.

28 10,710 10,200 71 10,235 8,900 9,790 10,235 210 8,855 8,050 8,050 8,050

309 Und Cantidad 336 Und

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)

Venta de viviendas:

391 828 868

MES 6-79 ( 74 meses)

m2

Mes 6 Jun-21

Mes 7 Jul-21

Mes 79 Jul-27

2,093,280

40,857 m2

391,828,868

2,955,638

3,023,902

10,722,720

174,240

174,240

174,240

3,129,878

3,198,142

10,896,960

VENTAS VENTA DE COMERCIO

Comercios

Cantidad 3 10,500 1 1 10,500 1

TIENDAS ANCLA EXTREMOS A - 101 A - 102 MEDIO A - 301

Estacionamiento para operador TOTAL

Cantidad 1,267

Área Total

Mes 9 Set-21

Mes 17 May-22

59,248,350

25,392,150

Mes 69 Set-26

Mes 79 Jul-27

Venta

22500 m2

8061 7428 m2 7924

38,020.43

84,640,500.00 77,994,000.00

8061 7428

83,202,000.00

7924 Área Total 23,413.00

245,836,500.00 Precio Unidad 2,100.00

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)

887,143.43 59,248,350

25,392,150

887,143

1,774,287

1,774,287

Venta de Comercio

369 076 294.43 MES 9-79 ( 71 meses)

VENTA DE OFICINAS

Oficinas PRIME

SUBPRIME TORRES AI Y AII

MES 6-60 ( 55meses)

42,115 m2

12,223,755

11,579,130

2,000,943

2,000,943

233,346,403

12,223,755

11,579,130

2,000,943

2,000,943

Cantidad

Área Total

28 9,550 42 10,235

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)

233 346 403

Mes 7 Jul-21

m2

TOTAL 75 Und Estacionamientos de oficinas Cantidad TOTAL 845 Und

Venta de Oficinas:

Mes 6 Jun-21

Unid.

15400

18145

7140 m2 39,370 m2 Área Total

7140

m2

Mes 59 Nov-25

Mes 60 Dic-25

ESCENARIO DE RENTA RENTA OFICINA - COMERCIO Mes 53 May-25 Oficinas l oque A A - 100 A - 200 A - 300 A 400 A 500

TOTAL

Cantidad 66.5 1 1 1 1 1

75 Und

Área Total

Mes 54 Jun-25

Mes 90 Jun-28

Mes 91 Jul-28

Renta

3,366.00 3,366.00 3,366.00 3,366.00 3,366.00

42,115 m2

223,839.00 223,839.00 223,839.00 223,839.00 223,839.00

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)

223,839

223,839 223,839

223,839 223,839 223,839 223,839 223,839

223,839 223,839 223,839 223,839 223,839

223,839

447,678

1,119,195

1,119,195

223,839

447,678

1,119,195

1,119,195

Renta de comercio:

50 951 904.00 anual VENTA DE OFICINAS

Comercios

INDEPENDIENTES EXTERIOR INTERIOR STRIP MARKET EXTERIOR INTERIOR STANDS INTERIOR

TOTAL

Cantidad

228 114 134 227 98 90 84 70

539 Und

25020 m2 m2 13620 m2 m2 1680 m2 40,320 m2

Área Total

Proyección Mensual de Ingresos (S/.)

Renta

7,911.00 14,777.00

351,918.00 700,418.00

5,030.00 8,400.00

168,070.00 270,000.00

1,560.00 37,678.00

42,000.00 -

Mes 39 Abr-24

Mes 40 May-24

Mes 90 Jul-28

Mes 91 Ago-28

97,402

184,024

4,245,992

4,245,992

97,402

184,024

4,245,992

4,245,992

Renta de Oficinas

13 430 340.00 anual CALCULO DE VALOR DE RESCATE

COMERCIO OFICINAS

Calculo de ǀalor de rescate anual ǀeces ǀalor de alcance ǀalor de ǀenta actual 50,951,904.00 6 305,711,424.00 301,314,749 13,430,340.00 4 53,721,360.00 50,363,775

VENTAS DESCRIPCION

MONTOS TOTALES

INGRESOS Ventas Departamentos Ventas OĮcinas Ventas Locales Comerciales Rentas Locales Comerciales Gastos AdministraƟǀos (Renta) (5% de renta mensual) INGRESOS TOTALES EGRESOS-GASTOS Terreno Compra de terreno Estudio de ơtulos Impuesto de Alcaďala Gastos Notariales y Registrales Estudios EspecíĮcos Estudio de mercado

391,828,868.00 233,346,403.38 248,497,930.28 147,089,084.00 -9,424,964.95 1,062,172,500.65

Leǀantamiento TopográĮco Estudio de Suelos ( 6 calicatas para 4 sótanos)

Proyecto Arquitectónico Arquitectura-proyecto Estructuras Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas Indeci (señalización y eǀacuación)

Construcción Oďras preliminares al moǀ, de Ɵerras Moǀimientos de Ɵerras Casco Arquitectura Equipos Serǀicios púďlicos

Aspectos legales Reǀisión de Anteproyecto (3% del ǀalor de la oďra) Licencia del Proyecto (2.5% del ǀalor de la oďra) Conformidad de Oďra (0.05% del ǀalor de la oďra) Inscripción de declaratoria de fáďrica ( 0.3% del Valor de la oďra) Independización (UΨ 500.00 Valor por unidad)

Gastos de gesƟón Gerencia de proyecto (2-3% del costo considerando 3 años)

Residente Honorarios de aďogados Contaďilidad y Įnanzas Secretaría y mensajería Seguros (durante oďra) Gastos de ŵarkeƟng MarkeƟng y Promoción: 0.5% a 1% de la ǀenta Ventas: 1- 2% de la ǀenta

FLUJO DE CAJA ECONOMICO (INGRESOS-GASTOS) FLUJO DE CAJA ACUMULADO

UƟlidad VAN TIR TASA DE DESCUENTO MENSUAL

MES 12

MES 38

3,129,878 12,223,755 0

9,810,192 10,332,855 0

3,076,265 1,565,955 54,595,800

3,490,840 1,739,950 0

15,353,633.00

20,143,047.00

59,238,020.00

5,230,790.00

-490,996.88 -981,993.75 -572,829.69 -163,665.63

-490,996.88

0.00

-744,926.32 -1,107,412.60

MES 91 0 0 0 4,245,992 -268,259 5,096,927.65

359,432,784.00

5,000.00 5,700.00 15,400.00

105,000.00 21,704,478.18 46,201,496.11 114,365,243.30 134,660,562.96 24,725,148.21 168,000.00

Demolición

FLUJO DE CAJA MES 8

105,612,015.82 1,200.00 3,039,360.47 600.00

2,454,984.38 1,963,987.51 1,963,987.51 1,718,489.07 490,996.88

Arquitectura-indeci anteproyecto

MES 6

-105,000.00 -10,852,239.09 -15,400,498.70

-572,829.69 -163,665.63

-15,400,498.70

-32,812.50

11,394,511.97 9,495,426.64 189,908.53 1,139,451.20 1,611,750.00

-4,747,713.32

733,500.00 39,600.00 3,000.00 142,200.00 94,800.00 33,000.00

-9,000.00 -1,200.00 -1,500.00 -1,800.00 -1,200.00 -1000

-9,000.00 -1,200.00

-9,000.00 -1,200.00

-9,000.00 -1,200.00

-1,800.00 -1,200.00 -1000

-1,800.00 -1,200.00 -1000

-1,800.00 -1,200.00 -1000

21,834,692.69 17,473,464.03 513,961,990.51

-65,940.00 -307,072.66 -28,955,936.40 -13,602,303.40 -138,246,010.11

-63,940.00 -402,860.94 -21,856,705.16 -1,713,658.16 -154,018,805.44

126,880.00 -1,184,760.40 -1,072,080.40 58,165,939.60 10,270,525.65

-407,356.92 -104,615.80 -2,411,324.14 2,819,465.86 115,411,483.62

-9,000.00

-9,000.00 359,432,784.00 5,087,927.65 718,865,568.00 528,452,520.97 1,247,318,088.97

48.39% 314,068,497.59 7.03% 1.50%

CONCLUSIÓN Finalmente, concluimos que entre flujo de venta y renta; según ambos analisis, estimamos que rentando una parte de oficinas y la mayor parte de comercio podemos lograr una mayor rentabilidad. Puesto que, estariamos logrando una utilidad del 48%, además de comenzar a ganar a mitad del tiempo de construcción, vendiendo principalmente las tiendas anclas. Asimismo, en el calculo de valor de rescate, logramos a recuperar entre 5 a 6 años en la renta.