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年美國房市前景樂觀 最

近幾個月,各式各樣的經濟數據表明:美 國樓市正在經歷持續復甦。近日,樓市的 觸底回升還出現了令人驚喜的跡象銷售率與價 格同時回升。業內專家對 2013 年美國房價趨勢 表達了樂觀態度。 目前,美國居民的房屋淨資產有所回升,居民 資產負債表的修復不僅有助於擴大消費開支,更 是直接刺激了市場交易活動。據美國房地產經紀 人協會去年 11 月份的初步估計,2012 年房價上 漲已讓美國家庭房屋資產總值增加近 7600 億美 元,2013 年則有望增長近 1 萬億美元。 房地產交易活動頻繁還讓房產中介機構利潤 大增。為適應業務擴張需求,一些房地產公司決 定擴大招聘。美國房地產中介商 Redfin 公司首席 執行官格倫•克爾曼近日表示,公司將在 2013 年 2 月底前在全國範圍內擴大招聘近 50%,約合 新增 400 名經紀人。

據美國互聯網房地產中介商 Homegain 去年第 四季度研究報告顯示,超過 200 名房產經紀人對 房價升值持樂觀態度;65% 的業內人士認為,未 來 6 個月內房價將上漲。 路透社的最新調查結果也顯示,在 29 位受訪 分析師中有 23 位認為,2013 年美國房價可能上 漲 4% 以上。摩根大通在新近發佈的 2013 年度策 略報告中表示,美國房地產市場復甦站穩腳跟, 預計復甦至少還將持續 1 年至 2 年。 房利美集團首席經濟學家鄧肯認為,房地產業 似乎可以扮演“領頭羊”的角色,帶領其他產業 展開一場“馬拉松式”的長期復甦。銀行業、房 產中介、建材業、裝修業、家具業、家電業、零 售業、娛樂業、交通運輸業等諸多行業都和房地 產業息息相關。房地產行業的好轉會帶動一系列 相關產業,甚至會促進美國整體經濟“轉暖”。


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全美各地房市持續復甦 全

美住宅建築商協會(NAHB)最近發佈的 數據顯示,去年 12 月份美國出現持續復 甦的地方房地產市場數量繼續大幅增加,顯示 房地產行業復甦範圍進一步擴大。 受房貸利率屢創歷史新低、投資需求增加等 因素刺激,美國本輪房地產頹勢在今年上半年 觸底。近期,相較於其他經濟領域的放緩,房 地產業逆勢復甦的態勢頗為搶眼。不過,供求 關係不平衡、信貸緊張等結構性因素依然是美 國房市未來復甦的重大阻力。 CoreLogic 的首席經濟分析師 Mark Fleming 指 出,近期美國房市復甦是全面性的,但全美各 地漲幅不同。 數據顯示,12 月份美國有 201 個城市都會區 的房地產市場持續改善,比上個月增加 76 個, 為連續第四個月增長。這些新增房地產市場包 括佐治亞州的亞特蘭大、伊利諾伊州的布盧明 頓、密歇根州的安阿伯、華盛頓州的西雅圖、 威斯康星州的格林貝。 該協會主席巴裡•魯滕貝格說,持續復甦的 房地產市場數量在 12 月份大幅增加,表明美 國房地產的關鍵指標和經濟動力正在持穩或改

善,這在緩慢復甦中是一個重要的穩定信號。 目前,限制房地產市場改善程度的主要問題是 對潛在購房者的信貸標準過緊。 數據還顯示,當月有 84 個城市都會區新晉持 續復甦的房地產市場名單,這一分佈範圍也從 上月的 38 個州擴展到 44 個州(含哥倫比亞特 區)。 美國全國住宅建築商協會跟蹤全美範圍所有 城市都會區的房地產市場表現。該協會根據房 屋開工量、就業增長以及房價這三個指標來決 定地方房地產市場是否符合“持續復甦”的條 件。入選房地產持續復甦名單的城市必須在至 少連續 6 個月內在上述指標全部出現改善。 全美各地的房地產經紀表示,外國人趁美國 房市跌至穀底大肆置產的情形,今年顯著增加。 加州地產經紀協會 (CAR) 的數據顯示,賣給外 國人的銷售占了加州交易的 5.8%,其中 39% 的 買主來自中國、13% 來自加拿大、8.7% 來自印 度和墨西哥。


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據人口普查局數字顯示,65 歲以上的年長者至少 60% 會需要長期護理的服 務,18 歲至 64 歲的人們中約 40% 會需要長期護理的服務,在加州平均用在長期 護理的花費每月約 $8190。 申請長期護理服務的資格:當意外發生時,申請人無法自己做到下面六個 日常行 中的二項即可:1、洗澡,2、吃東西,3、上廁所,4、穿 ( 脫 ) 衣服,5、 尿禁,6、行走或開車。保險公司一旦收到醫生的證明,並診斷申請人無法自己做 到上述六項中的任何二項,保險公司就馬上支付聘請醫護人員的費用。 由於人們的壽命越來越長,各類慢 疾病常有發生,如老年痴呆症、中風、 帕金森病等等,未雨綢繆是我們做子女或父母應有的規劃,沒有人希望,有一天 當自己生病時,會帶給子女精神和物質上的負擔。適應於目前的社會需求,保險 公司特別推出一份人壽保險並附帶長期護理服務的款項。絕對恩惠廣大的消費者, 是每個價庭必須擁有的理財產品之一。

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美國房市回春 佛州和加州風景獨好 最

新數據顯示,美國房地產市場正在逐步回 春,而加利福尼亞州和佛羅裡達州的房市復 甦步伐最快,包括中國富裕人士在內的海外投資 者加速在兩地市場搶灘。而眾多專家和研究機構 幾乎得出同樣的結論,美國房市將在新的一年裡 持續復甦,並且對美國經濟增長會有更多的貢獻。 美國房屋市場研究公司 CoreLogic 14 日發佈報 告指出,2012 年美國房價上漲 7.5%,創 6 年來最 大漲幅,且預估今年還會再漲 6%。去年帶動美國 房價上漲的因素,今年將繼續推動價格上揚。這 些因素包括:房價合理驅使房市需求改善、流入 市場的查封房產減少,以及賣不出去的房市庫存 量低。 CoreLogic 表示,美國去年賤賣的房屋減少,銀 行業轉售的違約房產銳減逾 20% 至 60 萬間。部分 房市專家去年稍早曾警告,美國 5 大房貸銀行與 政府就查封行為爭議達成和解後,大量查封房產 會流入市場,所幸最後並沒有發生。除此之外, 去年美國房市“短售”(short sale)屋占所有出 售房屋的比例增加至 23%,創統計有史以來新高。 根據全美房地產經紀人協會(NAR)統計,2012 年 11 月美國房市供應降至 4.8 個月,創 7 年多新

低。但是隨著美國房價走揚,更多賣家將房產放 到市場上出售。房仲業者一般認為,供應達 6 個 月才能算供需平衡。 美國房市從 2007 年崩潰以來,房價大跌,一路 下滑,直到 2012 年中期,局勢才發生逆轉,房市 開始回溫,房價逐漸提高。美國房貸巨頭房利美 (FannieMae)上月發佈的報告指出,美國房市已 渡過困難時期,持續的復甦即將到來。房利美首 席經濟學家 Doug Duncan 說,“儘管宏觀經濟形 勢還不確定,但我們預計 2013 年房市和房貸都會 上升。” 據彭博資訊對房市分析師及經濟學者做的調查 也指出,美國住宅銷售及房價經歷過五年的衰退 後,可望於 2013 年回升。由於抵押貸款利率降到 歷史低點,加上房價具吸引力,且失業率下降, 住宅存貨減少,都吸引投資者進場。建商正在增 加住宅供給量,並將帶動經濟成長。 彭博資訊請 15 位住宅市場分析師及經濟學者 對 2013 年房市做預測,預測的中位數是銷售量將 增加 7.2%,約 498 萬戶,是 2007 年來的最高水 準。2012 年房價已上漲 4.5%,預估 2013 年將再 漲 3.3%。


根據最近 ZipRealty 房地產資訊公司的一份報 告,佛州棕櫚灘郡的平均價格達到 16.9 萬美元, 比 2011 年 12 月上升了 35%,位居全國房地產市 場復甦最強勁的地區;上個月佛州布勞沃德郡的 中位數價格為 12.7 萬美元,躍升了 21%,排在全 國第九位;邁阿密戴德郡增長 20%,輿加利福尼 亞州的首府薩克拉門托一起並列第 10 名。 南佛羅裡達州的房屋在房市危機時,失去了其 價值的一半左右,但在 2012 年房屋市場反彈迅 速。房地產經紀人說,投資者對房屋的強勁需求, 待售房屋的短缺和不斷上升的房屋出租率促使佛 州的房市恢復迅速。 ZipRealty 公司副總裁 Joseph Pucillo 說,在佛州, 幾年前 40 萬美元的房產,現在投資者支付 25 萬 美元就可以買下來,其房地產市場非常有吸引力。 據加拿大星報報道,美國房地產市場正緩慢復 甦,加拿大投資商加緊搶購美國佛羅裡達州的房 產,亞洲投資者對佛羅裡達州房產的興趣自去年 秋天也開始漸濃。甚至一些中國投資者看過房子 的圖片後,便簽字成交。 加州房地產經紀人協會(CAR)稱,2012 年 11 月加州待售房屋大幅減少,使首次購屋者一屋難 求。約 60% 的待售屋同時收到多名買家出價,購 屋者還���與捧著現金的投資買家爭購房屋。 2012 年度加州房市調查報告指出,2012 年第 二季售出的房屋中,57% 收到多個買主出價,為 過去 12 年來最高比例。平均每一棟房屋收到 4.2 份出價,高於 2011 年的 3.5 份。在賣方市場下, 41% 的房屋以要價或高於要價售出,為 2005 年以 來最高比率。多年來這個比率平均為 32%。

附錄:全美房價快速上升的十個地區 (三個數字依序為 2011 年 12 月平均價格;2012 年 12 月的平均價格;上升百分比。) 第 一 名: 棕 櫚 灘 郡 125,000 美 元;169,000 美 元; 35%; 第二名:舊金山東灣 275,000 美元;361,000 美 元; 31%; 第二名(並列):亞利桑那州鳳凰城 120,000 美 元; 157000 美元; 31%; 第三名:加州舊金山 592,250 美元;768,000 美 元; 30%; 第 四 名: 加 州 矽 谷 430,000 美 元;548,500 美 元; 28%; 第五名:內華達州拉斯維加斯 109,000 美元; 136,350 美元; 25%; 第六名:亞利桑那州圖森 119,950 美元;148689 美元; 24%; 第七名:加州聖蓋博穀 203,000 美元;249,900 美元; 23%; 第八名:加州聖地亞哥 305,000 美元;371,000 美元; 22%; 第 九 名: 佛 州 的 布 勞 沃 德 郡 105,000 美 元; 127,000 美元; 21%; 第 十 名: 佛 州 邁 阿 密 戴 德 郡 138,000 美 元; 165,000 美元; 20%; 第十名(並列):加州薩克拉門托 158,225 美 元; 190,000 美元; 20%。


全球投資者青睞房地產 仲

量聯行日前發佈的一份最新研究報告預計, 2030 年前全球每年商業房地產直接投資額 將在現有基礎上增長一倍以上,達到 1 萬億美 元。目前投資者已開始將更多的資本投入商業房 地產,這一趨勢在亞太市場尤為明顯。 仲量聯行總裁兼首席執行官戴柯淩 (Colin Dyer) 認為,在全球金融危機前,因對資本市場增長充滿 信心而做出的很多投資決定,已讓位於對低利率 環境下確保穩定現金流的追捧。儘管房地產資本 價值也未能倖免于近年來金融危機的影響,但房 地產仍越來越成為眾多投資者的首選投資目標。 仲量聯行的研究結果發現,在全球 11 個主要房 地產市場,目前實際債券收益率與優質辦公樓市 場收益率之間的價差,與 2007 年第四季度相比, 已平均高出 195 個基本點。高回報率使得眾多投 資者爭相將資金更多地轉向房地產市場。

仲量聯行報告稱,全球尋求投資於房地產市場 的資本不斷增多所帶來的影響將是實質性的。如 果全球 30 家規模最大的主權財富基金將 1.2% 的 資金轉向房地產市場,將增加高達 500 億美元的 資本重新分配,這相當於悉尼整個 CBD 辦公樓市 場的投資交易額。 仲量聯行報告又稱,自全球金融危機以來,亞 太地區的房地產交易活躍程度一直領先於其他地 區,2012 年其商業房地產直接投資額已回升至 2007 年創下的歷史高位的 77%。相比之下,美洲 和歐洲地區的這一比例僅為 62% 和 46%。 仲量聯行認為,從長期來看,亞太地區的高存 款率、快速發展的城市化進程、中產階層的強勢 崛起以及房地產市場透明度不斷改善等一系列利 好因素,將增加全球投資者對該地區的投資信心 和關注度,從而將更多的投資組合轉向該地區。


全美各地房地產市場持續復甦 全

美住宅建築商協會(NAHB)近日發佈的數據 顯示,今年 12 月份美國出現持續復甦的地 方房地產市場數量繼續大幅增加,顯示房地產行 業復甦範圍進一步擴大。 受房貸利率屢創歷史新低、投資需求增加等因 素刺激,美國本輪房地產頹勢在今年上半年觸底。 近期,相較於其他經濟領域的放緩,房地產業逆勢 復甦的態勢頗為搶眼。不過,供求關係不平衡、信 貸緊張等結構性因素依然是美國房市未來復甦的 重大阻力。 數據顯示,12 月份美國有 201 個城市都會區的 房地產市場持續改善,比上個月增加 76 個,為連 續第四個月增長。這些新增房地產市場包括佐治 亞州的亞特蘭大、伊利諾伊州的布盧明頓、密歇根 州的安阿伯、華盛頓州的西雅圖、威斯康星州的格 林貝。 該協會主席巴裡•魯滕貝格說,持續復甦的房 地產市場數量在 12 月份大幅增加,表明美國房地 產的關鍵指標和經濟動力正在持穩或改善,這在 緩慢復甦中是一個重要的穩定信號。目前,限制房 地產市場改善程度的主要問題是對潛在購房者的 信貸標準過緊。 數據還顯示,當月有 84 個城市都會區新晉持續

復甦的房地產市場名單,這一分佈範圍也從上月的 38 個州擴展到 44 個州(含哥倫比亞特區)。 美國全國住宅建築商協會跟蹤全美範圍所有城 市都會區的房地產市場表現。該協會根據房屋開 工量、就業增長以及房價這三個指標來決定地方 房地產市場是否符合“持續復甦”的條件。入選房 地產持續復甦名單的城市必須在至少連續 6 個月 內在上述指標全部出現改善。 美國房地產資訊服務公司 Zillow Inc.12 月 20 日 發佈報告稱,美國 2012 年迄今房屋銷售價格上漲 近 6%,為自 2006 年以來首次出現上漲,成為房 產市場進入復甦態勢的另一佐證。 Zillow 公佈的數據顯示,美國整體房屋價值自去 年年底以來已經上漲超過 1.3 萬億美元,至 23.7 萬億美元,並可能在 2013 年延續漲勢。而此前房 屋價值逐年下滑,2008 年更是一度下跌逾 3.2 萬 億美元。 Zillow 首席經濟學家 Stan Humphries 表示,2012 年對於房產市場而言無疑是時來運轉的一年,處 於絕對低位的價格及投資者興趣的持續盎然令房 產市場需求日益旺盛。隨著房價的回暖,更多的購 房者從股市低迷的陰影中脫離,我們預計房產市 場將持續緩步復甦至正常水平。


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紐約開發更多小戶型公寓 紐

約市長布隆伯格近日宣佈,由 Monadnock 集 團、演員基金會置業發展公司與 nArchitects 事務所聯合組建的設計團隊,贏得了首屆紐約微 型經濟適用房設計競賽的優勝獎。紐約市政府將 在曼哈頓下城提供一片土地,以獲勝設計為藍本, 建設 10 層樓高共 55 套的微型公寓,每套面積為 23 平方米至 34 平方米,其中 40% 公寓將提供給 中低收入的紐約人。 布隆伯格說,這是紐約市首次建設微型經濟適 用房,是為了適應 21 世紀人口變化的需要,以滿 足單身年輕人的需要。他希望紐約城由此掀起一 股“微型公寓”的投資、建造及改建浪潮,緩解 這座“世界首都”小戶型公寓短缺的窘境,“我 們大約缺 80 萬套這樣的小公寓,而且情況正越來 越糟糕,對於在大城市裡打拼的年輕人來說,這 將是一個大麻煩。”布隆伯格希望,此次設計大 賽也能給世界上各大都市以啟示。 為了留住人才,2012 年 7 月,紐約市政府舉辦 了一場名為“我的微型紐約”(My Micro NY) 的 微型經濟適用房設計競賽。市政府還特意為此提

供了位於曼哈頓下城的東 27 大街 335 號作為公 寓的建造地,那裡距華爾街不算太遠,對於那些 經常加班的年輕人來說,地段上佳。 價格也同樣吸引著年輕人,Monadnock 公司負責 人表示,公司將支付 50 萬美元給市政府用以購買 地皮,整幢大樓造價約為 1500 萬美元,全部由該 公司自籌。建成之後,部分房屋的租金將受紐約 市租金管制限制,部分房屋將以市場價格出租。 據悉,公寓預計將於 2015 年 9 月交付使用, 其中 22 套公寓將被預留給紐約中低收入租戶, 收入只有紐約平均收入 80% 的租戶(年收入約在 38344 美元)的租金將限制在每月 940 美元;達 到紐約平均收入 155% 的租戶的租金(年收入約在 77190 美元)也將限制在最高美元 1870 美元,另 外 11 套公寓也將對租戶的收入進行限制,但租金 將會達到每月 1700 美元至 1800 美元,但這與當 前紐約市內每月 2000 美元的平均租金相比,仍具 價格優勢。根據官方說法,剩餘 22 套小公寓則將 推向市場,房租將不低於每月 1800 美元。


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2013 中國樓市變局中的三大動向 在

過去的 2012 年,在嚴厲的調控政策之下, 樓市一開始就墜入寒冬,而後又逐漸轉暖, 到了年末,再現翹尾行情。走進 2013 年後,樓市 將出現何種變局? 銷量高攀之下房價會否跟進 回首過去的一年,樓市銷量雖時有震盪,但全 年都比較平穩。去年 2 月是傳統的淡季,7、8 月 淡季也不淡,銷量攀上一個制高點,而“金九銀 十”延續了這種高位態勢,到了年底的最後兩月, 又出現了一波明顯的翹尾行情。 這種逐步上升的市場曲線在武漢體現得淋漓盡 致。由於剛性需求的大量湧入,武漢樓市從去年 3 月開始就逐漸回暖,持續至 7 月,當月銷量已 創 26 個月新高,到了 10 月,前 10 個月成交量已 超過 2011 年全年。去年全年總成交已超過 13 萬 套,創最高歷史紀錄。 與此同時,房價總體上比較淡定,其間個別地 方雖有小幅溫和的上漲,漲幅也並不高。特別是

開發商持續的“打折促銷”策略,讓房價始終處 於相對平穩軌道。 “最近,部分地方似乎出現了一些回暖跡象, 但市場並不存在價格大幅反彈的基礎。”中國指 數研究院華中分院副總監李國政認為,由於調控 力度不減、商品房銷量居高不下等原因,供需雙 方難以達成一致的樂觀預期,房價難現大漲的動 力。 不過,也有人表示了不同的看法。上海易居房 地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,房地產 企業差錢的困難正在好轉,庫存量也持續減少, 而新開工面積卻在負增長,意味著房屋供應量偏 緊,市場需求量仍很巨大,價格自然往上走。 另一方面,隨著經濟形勢的逐步好轉、城市化 進程的不斷推進,新增住房需求和改善性需求也 會持續增加,銷售或將繼續當前的“火熱”,並 帶動房價回升上漲。 “地王”湧現土地市場會否進入了“暖冬” 先冷後熱,是去年土地市場的真實寫照。上半 年,土地拍賣量跌至穀底,成交量較 2011 年同期 下降三成以上,流拍、延期成為土地市場的普遍現 象。但第四季度起,形勢悄然出現逆轉。伴隨新 房銷售的逐漸回暖,開發商資金壓力有所緩解, 拿地熱情明顯增加,推動土地成交量步步回升。 從去年 11 月開始,各地“地王”大戲輪番上演, 土地市場看似也進入了“暖冬”。統計顯示,在 剛剛過去的一個月,北京、上海、廣州、深圳等 城市均有“地王”湧現。


“目前,開發商拿地熱情與三年前的狂熱相比, 已理智了很多,整體拿地價格並不高,底價成交 仍是土地市場主調。”李國政直言,“地王”項 目大多由實力雄厚的大企業取得,而一些小房企 資金鏈仍然緊張,面臨著庫存壓力和成本困境, 甚至只能賣地求生存。 中國房地產學會副會長陳國強認為,近期土 地市場集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩 解,預計隨著商品住宅成交量持續上升,土地市 場也將加快復甦,特別是土地價格並未大漲的情 況下,開發商對後市預期也比較樂觀,拿地熱情 仍將高燒。 放鬆衝動仍在樓市調控步入何方 住建部近日明確表示,今年將堅定不移地搞好 房地產市場調控,繼續實行限購措施,堅決抑制 投機、投資性住房需求,支持合理自住和改善性 需求,繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政 策和限購措施。 許多市場人士表示,住建部這一表態,很明顯是 給當前部分城市房地產市場重新出現的“過熱” 苗頭潑了一盆冷水。 但是,2013 年樓市仍將面臨一定程度的政策壓

力,新型城鎮化思路的提出以及保障房建設繼續 加碼等因素將給房地產業帶來一定利好,房地產 調控政策將根據經濟環境進行適當的微調,以促 進發展,保障民生。 “不過,城鎮化不是房地產化,房地產有其自 身的發展規律和發展階段,未來不可能再現過去 那樣的暴利,而是轉入利潤均衡、以質取勝的時 代。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東 說。 相對城鎮化,更引人關注的是房產稅最終能否 落地。張東表示,房產稅逐步擴大試點的時機已 成熟,但什麼時候推出還要看各方的利益權衡。 “房產稅最重要的作用,不在於降房價,而在於 增加投機成本和投資成本,打擊炒房,保護和引 導普通商品房的消費,確保老百姓的住房權。” 武漢一大型房地產企業老總告訴記者,在制定 公司今年計劃時相當謹慎,對於調控政策幾乎不 抱鬆動的希望,銷售收入目標比去年僅有微小的 上調。他認為,今年可能出臺政策完善土地供應 制度、鼓勵開發中小戶型住房、增加住房有效供 給、嚴格商品房預售管理、推進城鎮個人住房信 息管理系統建設等。


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3 月 15 - 18 日 上海展覽中心

青島移民、留學置業展

3 月 29 - 31 日 青島百麗廣場

北京春季房展會

4 月 11 - 14 日 北京展覽館

中國 ( 瀋陽 ) 現代建築產業博覽會

4 月 17 - 19 日 瀋陽國際會展中心

2013 溫州海外置業展

4 月 20 - 21 日 溫州奧林匹克大酒店

廣州第三屆國際預製房屋展覽會

5 月 9 - 11 日 廣交會琶洲展館 B 區 11

北京秋季房展會

9 月 19 - 22 日 北京展覽館

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什麼是短售屋

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short sale is a sale of real estate in which the proceeds from selling the property will fall short of the balance of debts secured by liensagainst the property and the property owner cannot afford to repay the liens' full amounts, whereby the lien holders agree to release their lien on the real estate and accept less than the amount owed on the debt.[1] Any unpaid balance owed to the creditors is known as a deficiency.[2][3] Short sale agreements do not necessarily release borrowers from their obligations to repay any deficiencies of the loans, unless specifically agreed to between the parties. However, in California legislation was passed to preclude deficiencies after a short sale is approved. The same is true of lenders on first loans and lenders on second loans - once the short sale is approved, no deficiencies are permitted after the short sale. (SB 931, SB 458 - Calif. Code of Civil Procedure §580e). A short sale is often used as an alternative to foreclosure because it mitigates additional fees and costs to both the creditor and borrower. While credit is also typically damaged much less than from a foreclosure, both often result in a negative credit report against the property owner.

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家园杂志2013年 第2期总第273期Homes2013 2nd issue 249