Manual para Conformación de Condominios Sociales

DEPARTAMENTO DE BARRIOS CAJA DE HERRAMIENTAS PARA EL PROCESO DE FORMALIZACIÓN EN

CONDOMINIOS DE VIVIENDA SOCIAL

CONDOMINIOS SOCIALES Departamento de Barrios División de Desarrollo Urbano – Ministerio de Vivienda y Urbanismo

PRESENTACIÓN.

Este documento ha sido formulado por el Departamento de Barrios – MINVU, en respuesta a la creciente demanda de asistencia técnica para la formalización de los condominios y la consecuente necesidad de habilitar capacidades en diversos equipos profesionales, municipales y ministeriales principalmente.

Su objetivo principal es establecer una ruta simple y precisa para el procedimiento de formalización de Condominios de Vivienda Social. Es importante destacar que compartimos esta información, una vez que se ha validado este modelo en el Plan Piloto de Condominios de Vivienda Social, y los procedimientos y formatos utilizados cuentan con un exitoso respaldo empírico. Pero un aprendizaje importante de este proceso es que existen múltiples caminos que conducen a nuestro objetivo final, y cada caso contará con recursos y obstáculos particulares. El equipo profesional a cargo deberá diseñar su propia estrategia, dependiendo de la situacional jurídica, constructiva y social en la que se encuentra cada condominio, y el entorno municipal que proveerá actos administrativos en el proceso.

De esta manera compartimos nuestra experiencia, con la convicción que el desarrollo social y material de estas comunidades, dependen en gran medida de que los Copropietarios aprendan a aplicar la ley 19.537, en un ejercicio de derechos pleno y responsable, facilitando su acceso a las políticas de vivienda.

EQUIPO DE BARRIOS ‐ DDU ‐ MINVU

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Formalización de Condominios de Vivienda Social

Etapa I.

Posicionamiento Institucional Posicionamiento Barrial Evaluación Preliminar Difusión Subdivisión

Etapa II.

Instalación Comité de Iniciativa Capacitación

Preparación de Asambleas

Etapa III.

Formalización

Anexos.

4.

8.

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11.

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ETAPA I.

1. Posicionamiento

Institucional

En el proceso de formalización concurren diversas instituciones. Por ello, al establecer los condominios‐ objetivo de nuestra intervención, debemos tener presente el mapa de actores a quienes es importante conocer, contactar, en ciertos casos sensibilizar y en otros incluso entregar información suficiente, para que en el momento que les corresponda su actuación, se minimicen las posibilidades de error o cuestionamiento, o bien contemos con las voluntades para enmendar todo tipo de situaciones intermedias.

Entre estos actores podemos destacar:

Municipales DOM: participa en el procedimiento de subdivisión y entrega de certificados de vivienda social y certificado de Condominio Acogido a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

DIDECO ‐ Unidad de Vivienda: Presta apoyo, materiales de capacitación, información relevante sobre la población.

Secretario Municipal: Cumple la función de Ministro de Fe para las asambleas, Juzgado de Policía Local: Convoca a asamblea cuando no se ha logrado quórum ni en primera ni en segunda instancia. Conoce las reclamaciones derivadas del reglamento de copropiedad y las disensiones vecinales.

Notaría: Reduce a Escritura Pública el Acta de la Asamblea, donde consta la elección del Comité de Administración, la asistencia, los acuerdos de asamblea y el reglamento de copropiedad aprobado por primera vez o modificado. Protocoliza los documentos.

Registro Civil: Oficial de Registro Civil actúa como Ministro de Fe. Conservador de Bienes Raíces: Registra la Escritura Pública y entrega planos.

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Barrial

La eficacia del equipo que lidera el proceso depende en gran medida de establecer vínculos de confianza con los actores barriales. Es desde este marco de mutua aceptación que se deben exponer con claridad los alcances del proceso de formalización y su impacto en el mejoramiento de la Copropiedad, las responsabilidades de cada parte involucrada, para construir expectativas, objetivos y procesos en conjunto. Entendemos que es un proceso gradual donde se conquistan espacios sucesivos de mayor comunicación e interdependencia entre el equipo ejecutor y los diversos actores territoriales involucrados, como dirigentes y organizaciones comunitarias.

2. Evaluación Preliminar

Área Jurídica

El primer antecedente a definir es la condición de vivienda social de la copropiedad, solicitándose en la DOM el certificado respectivo. De esta forma tendremos la certeza de estar trabajando en un Condominio que es susceptible de recibir fondos públicos para su mejoramiento, y contaremos con el certificado que otorgará la gratuidad en los procedimientos establecidos.

Se inicia además la búsqueda de antecedentes en el Conservador de Bienes Raíces, entre los que se encuentran: Plano de Loteo ‐ Escritura Matriz ‐ Estudio de Títulos.

Con esta información es posible crear la Lista de Asistencia a Asamblea Extraordinaria (Anexo 2), incluyendo los antecedentes del copropietario y el número, fojas y año de inscripción en el registro de propiedad de su unidad. Pero además se podrá concluir acerca de la subdivisión del loteo, y del número de unidades que integra cada copropiedad, orientando el trabajo de formalización.

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Psicosocial

El foco de esta evaluación es dar cuenta de la estructura organizacional existente en la comunidad, recabando información acerca de los liderazgos activos y la forma que tienen de representar los intereses de la comunidad. Es frecuente la existencia de delegados por nave o sectores, que se integran a una Junta de Vecinos, pero también es probable que existan otras organizaciones relacionadas con la postulación a programas de vivienda. Es importante que cada organización comprenda su rol y complementariedad respecto de los Comités de Administración, ya que tienen naturaleza y objeto diferentes.

En cualquier caso es importante evaluar la adhesión o resistencia que presentan los líderes y copropietarios al proceso de formalización, comprendiendo los mitos que generalmente están asociados a ésta última. Entre ellos destacan el pago de contribuciones, pago de seguro de incendio, pago de conserje, pago de administrador, gastos comunes elevados y los costos del proceso de formalización, información que el equipo profesional debe estar preparado para rectificar en la .

3. Difusión

La sensibilización de la comunidad y transferencia de información sobre Ley 19.537, se puede realizar a través de puerta a puerta, reuniones con grupos y organizaciones, reuniones con líderes y dirigentes, y asambleas abiertas. Para ello se requiere contar con dípticos, afiches y presentaciones en datashow.

Estas actividades promoverán el contacto directo y reconocimiento del equipo con la comunidad, y será posible entonces identificar la delimitación administrativa y social de los condominios, la existencia o ausencia de Comités y evaluar la resistencia o adhesión de la comunidad para su constitución.

Los diagnósticos proveen información muy útil para orientar la difusión, ya que la condominización de la villa puede tener impacto tanto sobre la convivencia social como sobre el mejoramiento físico del condominio, y serán elementos a discutir con los habitantes

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4. Subdivisión

Este procedimiento se realizará toda vez que la copropiedad supere las 150 unidades, número máximo señalado por ley para constituir un condominio de vivienda social.

a. Es un procedimiento que realiza el Director de Obras Municipal, a solicitud de a lo menos el 33% de los derechos del condominio, vía firma de adhesión. b. Se ingresa un formulario con esta solicitud a la DOM. c. DOM deberá presentar una propuesta de subdivisión a los copropietarios. d. Luego esta subdivisión deberá ser aprobada por a los menos el 75% de los derechos del condominio, con la misma metodología, y e. Con esta aprobación, el DOM emitirá una Resolución de Subdivisión. f. La subdivisión finaliza una vez que es registrada en el Conservador de Bienes Raíces.

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ETAPA II.

1. Instalación Comité de Iniciativa

Una vez que tenemos la información mínima necesaria acerca de la comunidad y se ha generado un espacio de interacción con sus organizaciones y dirigentes, un grupo de ellos asume el rol de promover en su condominio la formalización, involucrándose activamente en los procedimientos establecidos por la ley, y perfilándose como el futuro comité de administración, o al menos como personas disponibles para ejercer estas funciones. A este grupo se le denomina Comité de Iniciativa.

2. Capacitación

Este Comité de Iniciativa y los copropietarios en general se deben capacitar en la Ley de Copropiedad y los programas de apoyo a Condominios que se encuentren vigentes, a nivel municipal y ministerial, a través de sucesivas jornadas de y charlas explicativas. El mayor número de copropietarios y residentes en general

3. Preparación de Asambleas

Durante la segunda etapa, una parte de los esfuerzos estarán dirigidos a preparar la Asamblea Extraordinaria de Constitución. Entre estos procedimientos destacamos:

a. Solicitud de Certificado de Vivienda Social (ANEXO 6) Se solicita a la DOM, para ejercer la gratuidad de las actuaciones de notarías, registros y archiveros.

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b. Elaboración del Listado de Asistencia: (ANEXO 2) Según Anexo, se inscribe el nombre completo del propietari@; número de R.U.T.; se chequea la existencia física de cédula de identidad y título de dominio; se registra el número, la foja y el año de la inscripción de la propiedad en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces señalado en el título de dominio. Este listado puede ser elaborado con información que provee directamente el Conservador, y así evitar un procedimiento engorroso y lento con los vecinos, que muchas veces no quieren facilitar el Título, simplemente este no existe, o si existe, no da cuenta de la situación actual de la propiedad.

c. Preparación de Poderes: (ANEXO 4) Todos aquellos propietarios identificados que, habitando o no en la villa, no están disponibles para asistir a asamblea, pueden entregar un poder simple para ser representados en ella.

d. Redacción del Acta: (ANEXO 1) Con los datos acordados por el Comité de Iniciativa, se elabora en base al modelo, incluyendo monto de gastos comunes, periodicidad de elecciones, número de miembros del Comité de administración, entre otro.

e. Preparación del Reglamento de Copropiedad: (ANEXO 3) El equipo deberá analizar el reglamento tipo para Condominios de Vivienda Social, integrando las modificaciones que aporte el Comité de Iniciativa, y validando estas modificaciones con los demás miembros de la comunidad.

f. Citación a Asamblea Extraordinaria: (ANEXO 5) Se entrega con no menos de 5 ni más de 15 días de anticipación de la fecha de asamblea, puerta a puerta (se sugiere con firma de recepción).

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ETAPA III.

1. Formalización del Condominio

Una vez elaborada la propuesta de reglamento, escrita el Acta de la Asamblea, y se cuenta con una convocatoria validada con el Comité de Iniciativa, se prepara el proceso de constitución del los Comités de Copropietarios, siguiendo rigurosamente los requisitos y procedimientos establecidos en la ley 19537 y su reglamento. Entre ellos se encuentran:

Asamblea de Constitución En presencia del Ministro de Fe, que será el Secretario Municipal titular o subrogante (Oficial de Registro Civil o Notario), cumpliendo los quórum legales, se procede a la lectura del Acta de constitución y la aprobación de los acuerdos adoptados en el reglamento por la asamblea. Los asistentes firman la lista.

Reducción a Escritura Pública en Notaria del Acta de Asamblea Extraordinaria El Acta, donde consta el Comité de Administración, la Lista de Asistencia, el Reglamento aprobado y los acuerdos de asamblea, deberá ser reducida a escritura pública ante Notario. Se deberán solicitar a lo menos dos copias de cada Acta. Si el Acta no contiene reglamento ni modificaciones a éste, sólo deberá ser protocolizada.

Inscripción en Conservador de Bienes Raíces En el CBR como en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, se inscribe la escritura pública donde consta el reglamento. Para ello se entregan dos copias de la escritura pública, una para el registro, y otra que se recupera con la inscripción del Conservador. Esta copia debe ser ingresada en la Dirección de Obras de la Municipalidad y en la Secretaría Municipal respectiva.

Obtención de Certificado Municipal de Condominio Acogido a Ley de Copropiedad Inmobiliaria Se emite por la Dirección de Obras y certifica el cumplimiento de las formalidades de la ley.

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Síntesis del Proceso

Paso 1 Estudio Previo

Documentos

Plano

Paso 2 Certificación de Condominio de Vivienda Social Certificado Vivienda Social

Escritura Matriz Reglamento

Información Relevante

Número de Condominios Deslindes Número de Viviendas Ley que Acoge

Instituciones Competentes

Conservador de Dirección de Bienes Raíces Obras Municipales

Paso 3 Subdivisión (Consulta Escrita)

Paso 4 Paso 5 Preparación de Asamblea Asamblea Extraordinaria

Paso 6 Reducción a Escritura Pública Solicitud de Preparación de Lista de Asistencia a Acta de Subdivisión suscrita Lista de la Asamblea Asamblea que por el 33% de los Asistencia Extraordinaria contenga Derechos presentada Asamblea reglamento o su al DOM Extraordinaria modificación Propuesta de Distribución de Poderes Subdivisión del DOM Poderes Aprobación propuesta Preparación de Acta de Asamblea suscrita por el 75% de Acta de los derechos Asamblea Inscripción en el CBR Preparación de Reglamento de la resolución DOM Reglamento con el plano de Subdivisión Monto Gasto Común Número de la Directiva Periodicidad del mandato de la directiva Postulación a programas de mejoramiento Dirección de Obras Equipo Ministro de Fe Notaría Municipales (Secretario Municipal - Oficial del Registro Civil Notario) Conservador de Comité de Bienes Raíces Iniciativa

Paso 7 Paso 8 Inscripción en el Depósito CBR Municipalidad Inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes

Archivo en la Secretaría Municipal y DOM

Conservador de Municipalidad Bienes Raíces

Paso 9 Certificación Copropiedad Inmobiliaria Certificado de Condominio Acogida a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria

Dirección de Obras

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ANEXO 1. ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA CONSTITUCIÓN COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN Y APROBACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

En , a , siendo las hrs., en

, dirección

, tiene lugar la asamblea extraordinaria de Copropietarios del

Condominio

, en citación, cuyo reglamento será sometido a aprobación en esta sesión y se adjunta a la presente acta.

El condominio se compone de

Blocks, ubicados en calle N°

; con un total de

Unidades.

Asisten a la asamblea, personalmente o debidamente representados, copropietarios hábiles, que

corresponden al

% de los derechos en el condominio, cuya individualización consta en el registro que se adjunta al final de la presente acta, según lo dispone el artículo décimo noveno de la ley de copropiedad.

Se deja constancia que se encuentra en sala actuando como Ministro de Fe el

de la Ilustre Municipalidad de

Señor(a)

,

(quien subroga en esta oportunidad al Secretario Municipal, don

, según decreto alcaldicio Nº ).

Con acuerdo de los copropietarios, preside la asamblea Sr(a).

,

C.I.

copropietaria del departamento del Block ubicado en calle

Nº

.

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TABLA

El/La Sr(a).

informa que esta asamblea ha sido convocada mediante notificación enviada a domicilio de cada copropietario, para el día de hoy

, a las

hrs.

Habiéndose logrado el quórum para sesionar válidamente, según lo ha certificado el Ministro de Fe Sr(a).

, y según lo dispuesto en el artículo 20 y 46 bis de la ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, se da inicio a la asamblea en segunda citación.

Las materias a tratar, de acuerdo a la citación, son: 1.‐ Elección de los miembros del comité de administración.

2.‐ Aprobación del reglamento de copropiedad de la comunidad.

3.‐ Postulación a programas de mejoramiento.

En cuanto al primer punto, indica a los asistentes que los condominios acogidos a la ley de Copropiedad Inmobiliaria, deben contar con un Comité de Administración que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deban ser materia de asamblea extraordinaria. Señala además, que sólo pueden ser miembros de este Comité las personas naturales que sean propietarias en el condominio, sus cónyuges, o los representantes de las personas jurídicas que sean copropietarias en el condominio. Luego, ofrece la palabra para la designación de candidatos. Se postulan las siguientes personas.

•

• •

• •

•

•

• •

Brevemente exponen a la asamblea los fundamentos de sus postulaciones. Explica luego que para proceder a la votación de ambos puntos, cada propietario manifestará su preferencia con un voto, proporcional a sus derechos en el condominio.

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VOTACIÓN Y ACUERDOS

Luego del proceso de votación, el recuento de votos a cargo del Ministro de Fe Sr(a)

, arroja el siguiente resultado:

Uno: Elección del Comité Administrativo.

La unanimidad de los asistentes acuerda la elección de un Comité de Administración, el que queda conformado por las siguientes

personas: presidente

, C.I.

;

presidente subrogante

, C.I.

;

, C.I.

; secretario

secretario subrogante

. CI

;

tesorero

, CI.

;

tesorero subrogante

, CI

;

Dos: Aprobación del Reglamento de Copropiedad Se aprueban por acuerdo unánime, el reglamento en el siguiente tenor: (Copia del reglamento tipo modificado)

Tres: Postulación a Programas de Mejoramiento La Asamblea declara su voluntad de postular a los programas regidos por el D.S. 127 (Programa de Asistencia Financiera a CVS), el D.S. 255 (Programa de Protección al Patrimonio Familiar) y otros programas disponibles, mandatando al Administrador del Condominio hacer las gestiones necesarias para tal efecto. Se declara además la voluntad para hacer los aportes en capital en los casos que corresponda.

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La copia del acta correspondiente, autorizada por el funcionario municipal respectivo, constituirá plena prueba de los acuerdos adoptados y deberán agregarse al libro de actas del comité de administración.

Siendo las

horas, se da por terminada la asamblea. Comuna

, Fecha

.

El Comité de Administración, faculta a

, Cedula de

, domiciliado para estos efectos en

identidad Nº

Nº

, Comuna

, Ciudad

, dé copia autorizada del presente instrumento, para reducir la presente acta a escritura pública y requerir las anotaciones, inscripciones, subinscripciones, rectificaciones, y demás actuaciones que en derecho correspondan, ante el Conservador de Bienes Raíces correspondiente o cualquier otro ente público o privado.

En comprobante firman:

MINISTRO DE FE

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ANEXO 2. LISTA DE ASISTENCIA NOMINA DE ASISTENCIA CONDOMINIO BLOCK

DEPTO.

Título de Dominio

C.I.

NOMBRE COMPLETO COPROPIETARIO

CEDULA DE IDENTIDAD

Nº DE INSCRIPCION FS.

Nº

% DE DERECHO

Poder

FIRMA

AÑO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

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ANEXO 3. REGLAMENTO TIPO Condominios de Vivienda Social

TITULO I De los Condominios de Viviendas Sociales

Artículo 1º.‐ Apruébase el siguiente Reglamento Tipo de Copropiedad para los Condominios de Viviendas Sociales regidos por el Título IV de la Ley Nº 19.537, en adelante la ley.

Artículo 2º.‐ Para los efectos del presente reglamento se entenderá por unidades los inmuebles que forman parte de un condominio de viviendas sociales, sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo.

Las unidades que integran el condominio, como asimismo los bloques o sectores en que éste se divide, los estacionamientos que correspondan a la cuota mínima obligatoria que señale el plan regulador y los bienes de dominio común, deben singularizarse en los planos del condominio aprobados por el Director de Obras Municipales.

Artículo 3º.‐ De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 43 de la ley, el primer reglamento de copropiedad de un condominio de viviendas sociales deberá reducirse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, sea que éste se ajuste íntegramente al presente reglamento tipo o el que resulte de las adaptaciones a éste que efectúe la persona natural o jurídica propietaria del condominio.

El cumplimiento de las formalidades señaladas en el inciso anterior constituye una exigencia previa para la obtención del certificado que declare acogido el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Artículo 4º.‐ Los condominios de viviendas sociales se regirán por las disposiciones especiales del Título IV de la ley. En lo no previsto en dicho Título y siempre que no se contraponga con lo establecido en él, se sujetarán a las normas de carácter general contenidas en los restantes Títulos de la ley y en su reglamento.

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TITULO II De los Derechos y Obligaciones entre los Copropietarios del Condominio.

Artículo 5º.‐ El presente reglamento de copropiedad regula el régimen administrativo interno y los derechos y obligaciones de los copropietarios del condominio. Las normas de este reglamento de copropiedad serán obligatorias para toda persona que adquiera una de las unidades que conforman el condominio, para sus sucesores en el dominio y, en general, para los ocupantes a cualquier título de esas unidades.

Artículo 6º.‐ Serán de cargo del respectivo propietario, las reparaciones y la mantención de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y demás bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como también de las instalaciones respectivas de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. No obstante lo anterior, no serán de cargo exclusivo de cada copropietario, las reparaciones y mantenciones de las instalaciones antes referidas, que deriven de la sustitución de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas.

Los propietarios de unidades colindantes deberán contribuir, por partes iguales, a la conservación de los muros divisorios que no sean estructurales, existentes entre sus respectivas unidades.

Si un copropietario fuere omiso en efectuar las reparaciones de desperfectos que puedan producir daño en otras unidades o en bienes de dominio común, el Comité de Administración le fijará un plazo al efecto. Si las reparaciones no se ejecutaren, transcurrido dicho plazo, se procederá conforme a los incisos tercero y cuarto del artículo 32 de la ley.

Artículo 7º.‐ Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los que corresponden a los demás ocupantes del condominio.

Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que aquéllos a que el condominio está destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso quinto del artículo 162 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás ocupantes del condominio o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes.

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La infracción a lo dispuesto en este artículo será sancionada con arreglo al artículo 32 de la ley. Podrán denunciar estas infracciones, el Comité de Administración, el administrador, si lo hubiere, o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia. La administración del condominio podrá, a través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los reclamos correspondientes.

Serán responsables, solidariamente, del pago de las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones de este artículo, el infractor y el propietario de la respectiva unidad, sin perjuicio del derecho de este último de repetir contra el infractor.

TITULO III De la Solución de Conflictos

Artículo 8º.‐ Las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del condominio, serán resueltas por el juez de policía local correspondiente, quien está facultado por la ley para adoptar todas las medidas necesarias tendientes a la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales.

Se exceptúa de lo dispuesto en el inciso anterior el cobro judicial de los gastos comunes, cuyo conocimiento corresponde al juez de letras respectivo conforme al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil, acorde con lo establecido en el inciso final del artículo 33 de la ley.

TITULO IV De los Bienes de Uso Común

Artículo 9º.‐ Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes que de acuerdo a la ley y al presente reglamento de copropiedad son de dominio común. Son bienes de dominio común los señalados en el número 3 del artículo 2º de la ley.

TITULO V Del Derecho de los Copropietarios Sobre los Bienes de Dominio Común

Artículo 10.‐ El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio común es proporcional al avalúo fiscal de la respectiva unidad.

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Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio de su respectiva unidad y se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la unidad.

Cada copropietario podrá servirse de los bienes de dominio común según su destino y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios. Las construcciones en bienes de dominio común, las alteraciones de los mismos, sus formas de aprovechamiento y el cambio de su destino, se sujetarán a lo que determine la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, cumpliendo en ambos casos con las normas legales y reglamentarias vigentes en la materia.

TITULO VI De los Derechos de Uso y Goce Exclusivo

Artículo 11.‐ Con acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesión extraordinaria y con los quórum exigidos por la ley y su reglamento, podrán constituirse en favor de uno o más copropietarios, derechos de uso y goce exclusivo sobre los bienes de dominio común a que se refieren las letras c), d) y e), del número 3 del artículo 2º de la ley. También podrán constituirse en favor de uno o más copropietarios, derechos de uso y goce exclusivo sobre los bienes mencionados en las letras a) y b) de ese mismo artículo, cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener las características señaladas en esas letras a) y b).

La asamblea de copropietarios, al acordar la constitución de estos derechos, deberá establecer expresamente si se constituyen en forma gratuita o si el titular de ellos estará afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivo y en este último caso la asamblea de copropietarios determinará si tales aportes consistirán en una cantidad única o en pagos periódicos, que en ambos casos incrementarán el fondo común de reserva.

Los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo, serán de cargo del copropietario titular de esos derechos, salvo acuerdo en contrario de la asamblea de copropietarios.

El copropietario titular de derechos de uso y goce exclusivo sólo podrá efectuar construcciones o alteraciones en los bienes en que recaigan dichos derechos, o cambiar su destino, con acuerdo previo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesión extraordinaria, y permiso de la Dirección de Obras Municipales.

Los derechos de uso y goce exclusivo sobre los bienes de dominio común que se constituyan en favor de uno o más copropietarios, son inseparables del dominio de la respectiva unidad y se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la unidad.

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TITULO VII De la Enajenación, Arrendamiento o Gravamen de Bienes de Dominio Común

Artículo 12.‐ Podrán enajenarse, darse en arrendamiento o gravarse, previo acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesión extraordinaria y con los quórum exigidos por la ley y su reglamento, los bienes de dominio común a que se refieren las letras d) y e) del número 3 del artículo 2º de la ley, como asimismo los mencionados en las letras a), b) y c) de ese mismo artículo, cuando por circunstancias sobrevinientes dejen de tener las características señaladas en dichas letras a), b) y c).

No obstante lo anterior, aun cuando tales características se mantengan, con acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesión extraordinaria y con los quórum exigidos por la ley y su reglamento, se podrán enajenar los bienes comunes a que se refiere la letra c) del número 3 del artículo 2º de la ley, sólo en favor de los copropietarios colindantes de dichos bienes.

Los recursos provenientes de los actos y contratos a que se refiere este artículo, incrementarán el fondo común de reserva.

A los actos y contratos respectivos comparecerá el administrador, si lo hubiere, y el presidente del Comité de Administración en representación de la asamblea de copropietarios.

Cuando se enajenare una unidad del condominio, el adquirente deberá ponerlo en conocimiento de la administración, exhibiendo o acompañando copia de la escritura respectiva con constancia de su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, o copia de dicha inscripción.

TITULO VIII De la Contribución a los Gastos Comunes

Artículo 13.‐ Cada copropietario deberá pagar oportunamente tanto los gastos comunes ordinarios como los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponde en los bienes de dominio común. Se considerarán gastos comunes los señalados en los números 4 y 5 del artículo 2º de la ley.

La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición.

Si por no contribuirse oportunamente a los gastos comunes se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.

Los gastos comunes correspondientes a bienes o servicios destinados a servir únicamente a un sector del condominio, serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, sin perjuicio de la obligación de esos copropietarios de concurrir al pago de los gastos comunes generales de todo el condominio.

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Artículo 14.‐ Conforme al artículo 45 de la ley, cada copropietario deberá pagar, conjuntamente con las cuentas particulares de su unidad, correspondientes a servicios de energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, gas u otros servicios, la proporción que le corresponda a dicha unidad en los gastos comunes por concepto del respectivo consumo o reparación de las instalaciones que constituyen bienes comunes. Para estos efectos la contribución que corresponde a cada una de las unidades del condominio será la indicada en el artículo 13.

Artículo 15.‐ Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes dentro de los cinco primeros días corridos de cada mes. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional que rige para las operaciones de crédito de dinero no reajustables.

El hecho de que algún copropietario no haga uso efectivo de algún determinado servicio o bien común, o de que su unidad permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime en caso alguno de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.

Artículo 16.‐ El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio, de conformidad a las normas de la ley y su reglamento y a los acuerdos de la asamblea de copropietarios. En el correspondiente aviso de cobro deberá constar la proporción señalada en el artículo 13 de este reglamento en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes.

Este aviso de cobro deberá ser remitido por el administrador dentro del mes anterior al que origina el cobro.

El administrador podrá confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos mensuales anticipados para facilitar su cobro. Al término de cada período deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos en relación a los gastos efectivamente producidos.

Estos presupuestos deberán ser aprobados por el Comité de Administración.

La recaudación de los gastos comunes corresponderá al administrador, salvo que el Comité de Administración la encomiende a otras entidades de derecho público o privado que estén facultadas para prestar este servicio.

Artículo 17.‐ En la administración del condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios, y se incrementará con el producto de las multas e intereses y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común, que deban pagar, en su caso, los copropietarios.

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Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. La cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23 de la ley.

TITULO IX De la Administración del Condominio

Párrafo 1º: De la asamblea Artículo 18.‐ Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea.

Serán aplicables en la especie todas las normas contenidas en la ley y su reglamento relativas a la asamblea, tales como oportunidad, periodicidad y lugar de su celebración, formalidades para su convocatoria, asuntos que podrán tratarse en ellas, quórum para su constitución y para la adopción de acuerdos y demás atinentes a la materia.

Párrafo 2º: Del Comité de Administración Artículo 19.‐ El Comité de Administración estará compuesto por seis personas y será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.

Se aplicarán al Comité de Administración las normas pertinentes de la ley y su reglamento. El acta que contenga la nómina de los miembros del Comité de Administración y sus direcciones deberá mantenerse bajo custodia del Presidente del Comité de Administración, quien deberá protocolizarla en una Notaría, comunicando el cumplimiento de dicha diligencia a la Municipalidad respectiva y dejando copia de la protocolización en el archivo de documentos del condominio. La infracción a esta obligación será sancionada con multa de acuerdo a lo previsto en el artículo 44 de la ley.

Párrafo 3º: Del administrador

Artículo 20.‐ La asamblea de copropietarios, en sesión ordinaria, podrá designar un administrador, pudiendo recaer esta designación en una persona natural o jurídica.

El administrador tendrá las facultades y obligaciones contempladas en la ley y su reglamento y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios.

Mientras se designa el administrador definitivo, el Servicio de Vivienda y Urbanización de la respectiva región podrá, conforme a la facultad que le otorga el artículo 42 de la ley, designar por una sola vez un administrador provisional, que actuará durante su

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desempeño con las mismas facultades y obligaciones señaladas en el inciso anterior. El plazo del desempeño del administrador provisional no podrá exceder de seis meses, contados desde su designación.

El acta que contenga la designación del administrador y su dirección, quedará bajo custodia del Presidente del Comité de Administración, quien deberá protocolizarla en una Notaría, comunicando el cumplimiento de dicha diligencia a la Municipalidad respectiva y dejando copia de la protocolización en el archivo de documentos del condominio. La infracción a esta obligación será sancionada con multa, de acuerdo a lo previsto en el artículo 44 de la ley.

Párrafo 4º: De las Subadministraciones

Artículo 21.‐ Cada bloque podrá establecer su propia subadministración, debiendo siempre relacionarse con la administración central, aplicándose en lo demás las normas que se contienen en la ley y su reglamento para las subadministraciones. En ausencia de la subadministración, el bloque estará administrado por el Comité de Administración Central.

Artículo 23.‐ Se formarán con a lo menos tres copropietarios, que estarán representados en la Administración Central del Condominio a través de su presidente.

Artículo 24.‐

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ANEXO 4. PODER

El/La suscrito(a)…………………………………......………................................ de actividad o profesión ............................................, domiciliado/(a) en ........................................................................., Nº...................., cédula nacional de identidad Nº ................................, por el presente instrumento, confiere poder especial, tan amplio y bastante como en derecho se requiera, a don/doña ................................................................................, para que, en mi nombre y representación, comparezca con derecho a voz y voto a las asambleas de co‐propietarios, en especial a la de conformación de la copropiedad inmobiliaria.

Al efecto, confiero ‐al mandatario‐ todas las facultades necesarias para el eficaz y correcto desempeño de su cometido, incluso las de firmar los documentos, recibos y resguardos que se exijan y, en general, le faculto para que ejecute todos los trámites que sean necesarios para dar cumplido término al mandato.

En comprobante, firma ...............................................................

Departamento Nº: Calle:

Inscripción en el Registro de Propiedad del Departamento (ver en TÍTULO DE PROPIEDAD) Fojas : Número : Año :

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ANEXO 5. CITACIÓN A PRIMERA ASAMBLEA CITACIÓN

El Comité de Iniciativa______________________ de la villa/población _____, cita a Primera Asamblea Extraordinaria de Copropietarios a realizarse el día (fecha), (hora) hrs. en ___________________________, Calle ___________________________.

La tabla a tratar será: • Designación del Comité de Administración y del Administrador.

• Votación de las modificaciones al Reglamento de Copropiedad.

• Postulación al Mejoramiento del Condominio.

NO OLVIDE ASISTIR CON SU TÍTULO DE DOMINIO Y CÉDULA DE IDENTIDAD

CITACIÓN

El Comité de Iniciativa______________________ de la villa/población _____, cita a Primera Asamblea Extraordinaria de Copropietarios a realizarse el día (fecha), (hora) hrs. en ___________________________, Calle ___________________________.

La tabla a tratar será: • Designación del Comité de Administración y del Administrador.

• Votación de las modificaciones al Reglamento de Copropiedad.

• Postulación al Mejoramiento del Condominio.

NO OLVIDE ASISTIR CON SU TÍTULO DE DOMINIO Y CÉDULA DE IDENTIDAD

CITACIÓN

El Comité de Iniciativa______________________ de la villa/población _____, cita a Primera Asamblea Extraordinaria de Copropietarios a realizarse el día (fecha), (hora) hrs. en ___________________________, Calle ___________________________.

La tabla a tratar será: • Designación del Comité de Administración y del Administrador.

• Votación de las modificaciones al Reglamento de Copropiedad.

• Postulación al Mejoramiento del Condominio.

NO OLVIDE ASISTIR CON SU TÍTULO DE DOMINIO Y CÉDULA DE IDENTIDAD

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ANEXO 6. CERTIFICADO VIVIENDA SOCIAL y CERTIFICADO ACOGIDO A LEY DE COPROPIEDAD.

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