Caro(a) Síndico(a)!
Você tem ideia do quanto pode contribuir para tornar o condomínio mais respeitoso e acolhedor para pessoas com deficiência, idosos e famílias com neurodivergentes? Todo mundo precisa se sentir pertencente ao local que escolheu para viver e algumas decisões podem favorecer essa questão. Estamos no Setembro Verde – campanha dedicada a conscientizar a sociedade sobre a importância da inclusão das pessoas com deficiência. Pode ser uma oportunidade para você iniciar, aos poucos, a introdução de temas tão relevantes no condomínio. Busque informar, desconstruir estereótipos e fortalecer a empatia – assim ficará até mais fácil aprovar uma obra de acessibilidade. Leia mais sobre o assunto em nossa matéria de capa.
Para festejar a chegada da primavera, falamos nesta edição sobre jardins: como cuidar deles para que tragam beleza e bem-estar ao condomínio, e apresentamos o case de um síndico que criou uma “vila italiana” no jardim. Confira!
Já a coluna Tira-Teima aborda uma situação delicada: o descarte inadequado de animais mortos – como a gestão deve agir? Já em CondoCausos, você confere o relato de situações bizarras vividas dentro de um único condomínio na zona leste de São Paulo. Impagável!
Na seção Síndico, Conte sua História!, você conhecerá a síndica Patricia Nahas, apaixonada por reforma e manutenção. Em DICAS, os temas deste mês são elevador, segurança e brinquedoteca, com um projeto que é uma verdadeira explosão de cores e fofura. Confira.
Boa leitura! Forte abraço,
Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima
Tem pet morto no lixo, e agora?
Síndico,
Conte sua História! Patricia Nahas
Dica Brinquedoteca: cores vibrantes
Dica Investindo em segurança
SEÇÃO EVENTOS DIRECIONAL CONDOMÍNIOS
Dica Elevadores 04 22 08 20 24 16 14 18
Capa Inclusão e acessibilidade
Sr.(a) Síndico(a),
CondoCausos Bizarrices sem fim
Administração Melhorias em jardins
Rodada de Negócios Direcional Condomínios com Empresários Brasil e Superlógica Next 2025: dois sucessos que agitaram o mercado condominial em agosto
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DIRETORES
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Isabel Ribeiro
MTB 24.479/SP isabel.grupodirecional@gmail.com
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Foto Mônica Tavares
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Kaori Chida
Priscila Souza
Sonia Inakake
Vanessa Bispo
ATENDIMENTO AO CLIENTE
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
GERENTE COMERCIAL
Almir C. Almeida
DIAGRAMAÇÃO Coronado
IMPRESSÃO Duograf
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EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Caique Souza Fernandes
José Ricardo da Silva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 192,00
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
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Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
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As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.
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A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. Tiragem auditada por
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TEM CORPO DE PET NA LIXEIRA, E AGORA?
COM O crescimento do número de pets em apartamentos, a administração se depara com desafios inéditos, como o descarte do corpo após o óbito. Sabemos que a perda fragiliza os tutores. Contudo, o sentimento de luto não exime o condômino de cumprir as normas sanitárias, ambientais e condominiais, especialmente quando sua conduta pode afetar a salubridade e a segurança dos demais moradores. O descarte em lixo comum é proibido, podendo gerar risco à saúde pública, proliferação de vetores e contaminação.
Segundo a ANVISA, o corpo deve ser encaminhado a serviços funerários veterinários, ao Centro de Controle de Zoonoses ou a empresas especializadas. O descarte em lixo comum enseja multa administrativa e responsabilização civil. Em São Paulo, por exemplo, o serviço de remoção de animais mortos pode ser solicitado pela Central 156 da Prefeitura. Já o descumprimento das normas configura infração sanitária, nos termos da Lei Municipal nº 13.725/2004.
Ao síndico cabe zelar pelas áreas comuns (art. 1.348 do Código Civil), devendo acionar serviço especializado quando houver descarte inadequado, registrar o fato, identificar o responsável e aplicar a sanção prevista. O Código Civil impõe ao condômino o dever de não prejudicar a salubridade, permitindo a aplicação de advertência, multa de até cinco cotas condominiais e indenização por danos. Portanto, mesmo sem previsão expressa no regimento, a conduta pode ser punida.
Medidas preventivas incluem cláusulas específicas no regimento do condomínio, proibindo o descarte, obrigando o uso de serviço especializado e definindo penalidades. A gestão condominial exige empatia, mas também firmeza. O descarte irregular de pets é infração sanitária e civil, devendo ser tratado com rapidez e legalidade para preservar a qualidade de vida coletiva.
DIEGO REIS
Advogado especializado nas áreas imobiliária e condominial; presidente do Núcleo de Direito Condominial da OABOsasco. Mais informações: diego@teixeiraereis.com.br
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INCLUSÃO EM CONDOMÍNIOS
Uma gestão atenta às necessidades de pessoas com deficiência, idosas ou neurodivergentes fortalece a convivência respeitosa e integradora nos prédios residenciais
Por Isabel Ribeiro
QUANDO SE trata de acessibilidade e inclusão, o síndico pode contribuir para transformar o condomínio em um lugar mais respeitoso e acolhedor, ao levar informações e propor melhorias estruturais e de convivência. Por sua vez, o síndico também aprende com a comunidade como colaborar e reforçar a sensação de pertencimento de pessoas com deficiência (de natureza física, intelectual ou sensorial), idosas ou neurodivergentes (indivíduos dentro do espectro autista, disléxicos ou com síndrome de Down, dentre outras condições).
Marcela Volpato, três anos atrás, ao assumir a função de síndica profissional em um condomínio na Mooca, teve um grande aprendizado. “Assumi perto do Halloween e produzi uma festa para a criançada. Depois, fui procurada por uma mãe
que me disse que síndico nenhum organizava festas pensando no filho dela, deficiente auditivo, e que por isso se sentiam excluídos. Aquilo me cortou o coração”, relata.
Pensando na festa de Natal que se aproximava, Marcela conversou sobre a situação com um morador que, todos os anos, encarnava o Papai Noel, e ele se prontificou a aprender o básico da comunicação em Libras. A síndica também autorizou que a mãe do menino trouxesse à festa do condomínio dois coleguinhas de escola do filho dela, com a mesma deficiência, e contratou um monitor que conhecia a linguagem de sinais. “Foi emocionante ver a alegria dessas crianças junto ao Papai Noel”, recorda-se. Meses depois, o garotinho desenvolveu um problema motor nas pernas, passando a andar com dificuldade. Diante disso, a gestora autorizou a entrada do transporte escolar no condomínio, a fim de reduzir o desconforto do pequeno nos trajetos de ida e volta do colégio.
Já em um condomínio na Vila Prudente, Marcela aprendeu a “corrigir” o hábito de se comunicar por áudios pela lista de transmissão depois de receber uma mensagem de uma senhora com deficiência auditiva, querendo saber sobre o que era o áudio. “Eu acho que me expresso melhor falando, então passei a produzir vídeos com legendas em minhas comunicações. O WhatsApp nos possibilita criar esses recursos”, indica. Marcela também convidou a moradora a participar das assembleias. Esta, ficou feliz em saber que o condomínio se
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dispunha a contratar um intérprete de Libras nas reuniões, de modo que ela tivesse condições de igualdade com os demais vizinhos de participar das decisões assembleares.
Depois desses casos, Marcela incluiu uma pergunta na pesquisa enviada aos moradores sempre que chegava a um novo condomínio, para apurar se alguém tinha alguma necessidade específica e o que a gestão poderia fazer para melhorar a vida dessas pessoas. “Duas mulheres em cadeira de rodas, em um condomínio construído com acessibilidade no Butantã, me procuraram dizendo que não precisavam de nada, mas que estavam agradecidas pela preocupação da nova gestão”, relata e recomenda: “É interessante que síndicos invistam em pesquisas para conhecer o público do condomínio”.
FALTA DE EMPATIA
Para Gustavo Moretti, síndico profissional há 10 anos, aquilo que parece não incomodar alguém pode ser exatamente o que falta para melhorar a qualidade de vida do outro. “Falta empatia”, resume ele, ao narrar um episódio em que isso ficou bem claro, em um condomínio na Vila Sônia. Após assumir a gestão, ele recebeu uma notificação da Prefeitura para que o condomínio fizesse adequações de acessibilidade. Foi conversar com o morador que havia feito a denúncia ao órgão público e soube que este pleiteava, há anos, a substituição da porta do hall por um modelo que não necessitasse do uso das mãos para abrir, pois as utilizava no manuseio da própria cadeira de rodas. A gota d’água para a denúncia foi o comentário ácido do antigo gestor: “Eu não vou mudar a porta só porque você quer”.
Gustavo instalou uma porta automatizada, trazendo mais conforto ao morador. Segundo o síndico, o valor do investimento não foi significativo em comparação à arrecadação mensal do condomínio de classe média. Mesmo assim, houve quem não se conformasse por ele não ter escolhido um modelo mais simples, como a porta “bang bang”, e chegou a processá-lo. Ao mesmo tempo, moradores das outras três torres gostaram tanto da praticidade da mudança que reivindicaram portas iguais. “A automação da porta foi bem-vinda porque atende a muita gente, como idosos com andador, mães com carrinho de bebê, moradores com carrinho de feira e outros”, explica.
Ainda nesse condomínio, mais tarde, com outros moradores em cadeira de rodas — por deficiência e obesidade —, foi a vez de tornar a piscina coberta inclusiva, por meio de uma rampa de acesso e da aquisição de uma cadeira de transferência. “Uma das prerrogativas do síndico é dar condições para que haja um ambiente confortável e harmônico para todos”, destaca. Ele menciona ainda que, em condomínios que se preocupam com inclusão e acessibilidade, ocorre uma valorização social que se reflete na valorização patrimonial.
Agora, Gustavo se dedica a um estudo em condomínio de grande porte em Barueri, que possui um acesso principal para uma rua e uma saída inativada para outra. Esta segunda seria mais viável para
quem usa transporte público ou leva filhos e netos a um colégio localizado nessa via. “Hoje as pessoas precisam dar uma longa volta a pé, inclusive os idosos, e a reativação desse acesso permitirá que cortem caminho. Contudo, a saída inativada não fica no nível da rua, por isso estamos avaliando se iremos instalar um elevador ou construir uma rampa. Os moradores concordam com o investimento. Quando o síndico acredita no propósito de uma obra de acessibilidade, fica mais fácil obter a aprovação da comunidade”, constata.
Recentemente, nesse mesmo condomínio, Gustavo foi procurado por uma mãe de uma criança neurodivergente, com síndrome de Down e autismo, que precisava de um local absolutamente silencioso para que uma terapeuta pudesse atender o filho algumas vezes por semana. “Fiquei comovido com a dor daquela mãe e abri uma exceção para que o atendimento fosse realizado em um espaço menos utilizado pelos moradores. Para mim, se não houver prejuízo ao condomínio, cabe ao síndico ajudar em determinadas situações”, arremata.
PALESTRAS E CAMPANHAS
O advogado condominialista Alex Garcez é pai de Arthur, de 4 anos, uma criança neurodivergente, com síndrome de Down. “Essa condição despertou minha atenção para a forma como os condomínios se relacionam com famílias com crianças autistas, por exemplo, e pessoas com deficiência. Muitas situações acabam no Judiciário em razão da falta de sensibilidade por parte do condomínio. É importante
que as pessoas saiam da bolha. O síndico, como líder, pode contribuir para uma convivência respeitosa e integradora”.
Alex mora em Campo Grande (MS), mas desenvolve um trabalho social ministrando palestras sobre inclusão e acessibilidade em eventos para síndicos em várias cidades do país, como São Paulo. “É importante que o síndico atue, que promova campanhas dentro do condomínio, que dê voz a uma mãe atípica alguns minutos antes de uma
assembleia ou organize uma palestra com um profissional de saúde. São movimentos que, aos poucos, vão transformando a mentalidade do condomínio”, orienta.
O advogado sugere ainda que os síndicos realizem uma espécie de censo interno para identificar as necessidades dos moradores e, assim, adotem posturas e políticas mais agregadoras. Falando em Censo, ele lembra que o Brasil está prestes a se tornar o quinto país do mundo com maior população idosa e reforça que os condomínios mais antigos devem se preparar para essa realidade. “Acessibilidade não é apenas para pessoas com deficiência. É para todos. É também para o idoso que comprou seu imóvel há 40 anos e já não consegue mais subir degraus na área comum. Precisamos garantir que continuem usufruindo integralmente do condomínio, pois esse é um direito deles”, finaliza.
LEGISLAÇÃO E ACESSIBILIDADE
Acessibilidade em condomínios não é apenas uma questão de respeito e conforto, mas também um dever legal, destaca o advogado condominialista Thiago Natalio, intérprete de Libras. Ele lembra que diferentes leis, decretos e normas técnicas tratam do tema. Confira os principais:
• Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015)
/ Lei Brasileira de Inclusão (LBI): garante, entre outros direitos, que pessoas com deficiência tenham acesso irrestrito tanto aos espaços comuns quanto às unidades residenciais.
• Decreto nº 9.451/2018: determina que novos residenciais sejam projetados de forma acessível. As construtoras devem assegurar que as unidades possam ser convertidas em versões adaptadas e que as áreas comuns contem com sinalização tátil e vagas reservadas para pessoas com deficiência (PCDs).
• Artigo 57 da LBI: estabelece que edificações já existentes têm o dever legal de se adaptar para garantir acessibilidade em todas as suas dependências. “Na prática, no entanto, há barreiras de adaptação, tanto estruturais quanto de consenso entre moradores, além dos custos envolvidos. Ainda que especialistas defendam a dispensa de aprovação em assembleia (por se tratar de exigência legal), é recomendável envolver os condôminos em debates, conscientização e planejamento”, orienta Thiago.
• Decreto nº 5.296/2004 e Lei nº 10.098/2000: fixam critérios gerais sobre acessibilidade em edificações, transporte e mobiliário urbano.
• NBR 9050/2015, da ABNT: define parâmetros técnicos para projetos acessíveis, como rampas, pisos táteis, largura de portas, sinalização em braile e iluminação adequada.
AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS
Na ordem, de cima para baixo: Marcela Volpato, Gustavo Moretti, Alex Garcez e Thiago Natalio
CAPA
“O TRABALHO É MEU ALIMENTO”
Patricia Nahas, 61 anos: da reurbanização de favelas enquanto engenheira à síndica de prédios de alto padrão em bairros nobres
“NASCI EM 1964 e sou, como dizem, ‘filha da Revolução’. Minha mãe era advogada e meu pai, arquiteto. Até os 6 anos, morei em uma casa na Aclimação e frequentei o Colégio Anglo Latino. Em 1970, nos mudamos para o Jardim Guedala, no Morumbi, onde meu pai havia projetado e construído uma casa. Vivíamos como que em pequenos sítios, porque as casas eram afastadas umas das outras, sem muros, e as ruas eram de terra. Eu explorava a região de bicicleta. Naquela época, era outra vida — mais segura, mais feliz.
Estudei no Pio XII, colégio de freiras, até concluir o ensino médio. Aos 17 anos, comecei a cursar Engenharia Civil no Mackenzie. Minhas duas irmãs, mais novas que eu, seguiram Medicina e Direito. Minha mãe nos orientou a escolher carreiras sólidas para não dependermos de maridos. Temos ascendência árabe e ela não nos queria à mercê de uma cultura machista, que valoriza muito pouco a mulher. Minha opção pela Engenharia tem um fato curioso. Na infância, no Jardim Guedala, uma chuva torrencial derrubou o muro da nossa casa. A imagem dos destroços no lamaçal da rua foi forte para mim. Minha mãe dizia que, por muito tempo, ao menor sinal de chuva, eu ia “conferir a casa”, olhando janelas e paredes. Depois que me graduei, ela brincava dizendo que eu me tornara engenheira para ter certeza de que nada iria desabar.
Na época da faculdade, passei em concurso para trabalhar na Secretaria Municipal de Cultura e sempre opinava nas questões de manutenção. Isso chamou a atenção da então secretária municipal Marilena Chauí, que me nomeou assessora direta e me deu
uma equipe móvel de manutenção para cuidar de bibliotecas e outros prédios culturais. Acompanhei as reformas da Biblioteca Mário de Andrade e do Theatro Municipal. Em meados dos anos 1990, pedi exoneração do cargo. Ansiava por novas vivências.
Fui trabalhar na Ductor, empresa responsável pela gestão de obras públicas. Fiquei 12 anos na empresa e estive à frente de projetos extraordinários, como as reformas da Oca, do Pavilhão da Bienal e da Pinacoteca para a Mostra do Redescobrimento: Brasil +500. Outra experiência marcante foi trabalhar com urbanização de favelas. Só em Interlagos, gerenciei a construção de 41 prédios do Cingapura e atendi mais de 2 mil famílias. Não era só obra: era negociação com os moradores para deixarem suas antigas casas; era proximidade e confiança com a comunidade. Muitas vezes, quando eu chegava, já tinha bolo e café me esperando. Esse reconhecimento pelo meu trabalho tinha valor inestimável. Depois, assumi contratos da CDHU, construindo habitações para famílias de baixa renda. Eu tive acesso aos estudos, sou muito grata a Deus pela minha formação e, por meio dela, pude contribuir com moradias mais dignas para aquelas famílias.
Ao atender a uma demanda profissional, conheci o Luis, engenheiro supercompetente que se tornou meu marido. Ele compreendeu minha relação intensa com o trabalho, tanto que estamos juntos há 25 anos. Somos pais da Luiza e, desde 2011, sócios em uma empresa de sindicatura. Ele foi auditor; detecta erros nas contas dos condomínios como poucos. Já nas relações interpessoais, sou mais cordial e empática do que ele. Nos completamos para prestar serviço aos condomínios.
Eu já havia sido síndica orgânica e conselheira em alguns lugares em que morei. No condomínio de casas em que residimos no Morumbi, fiquei na função de 2010 até fevereiro deste ano. Porém, síndico profissional não é uma atividade regulamentada e qualquer um pode se autointitular. Eu preferi, antes de me lançar no mercado, me capacitar e fiz cursos de Administração de Condomínios na Universidade Secovi e na Escola Paulista de Direito — alguns anos depois, fiz a prova do Síndico 5 Estrelas e obtive a certificação do programa de qualificação. No Secovi, passei a integrar o Conselho de Síndicos e escrevi o ‘Guia Prático de Manutenção’ ao lado de Nilton Savieto e Anna Maria Cáfaro — uma honra! O primeiro condomínio da carteira foi indicação de uma administradora. Ficava na Vila Guilherme, a 32 km da minha casa, mas a distância e o trânsito não eram empecilhos, porque eu precisava ter um ponto de partida na nova carreira. O desafio também me instigava. Amassei muito barro em canteiro de obra, não sei ficar parada. O trabalho é meu alimento. Comigo, é pôr o prédio
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Almir
Almeida
“Cumprimento os funcionários pelo nome; é importante que se sintam reconhecidos. Estamos do mesmo lado, somos todos prestadores de serviço”
SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!
em ordem para rodar, realizar reformas e manutenções adiadas. Mas o que me encanta mesmo é lidar com as pessoas — aprender a ler cada uma, entender de que jeito conseguir uma negociação. Isso evita o tédio. Em minha estreia no segmento como síndica profissional, havia conflitos para administrar em um condomínio em mau estado — os condôminos queriam acionar a construtora. Junto com o Luis, apresentei um levantamento técnico à construtora, conseguindo R$ 200 mil em serviços para o condomínio, sem demanda judicial.
A nossa empresa cresceu rápido, vieram condomínios indicados por várias administradoras. Hoje, preferimos menos prédios e mais renovação de mandatos. Em 2018, veio o primeiro condomínio de alto padrão. Eu administrava um edifício comercial na Vila Olímpia e o construtor me indicou para assumir uma das torres do Cidade Jardim. No ano seguinte, foi a vez de um ícone da cidade (construído pela construtora São José), seguido de outros prédios na mesma região. Antes, quando eu passava na ponte Cidade Jardim, olhava esse condomínio com suas duas torres notáveis, e pensava que seria o máximo administrá-lo. Não é que recebi um convite?! Assumi a gestão desse condomínio no dia de São Judas, o santo das causas impossíveis.
Faz cinco anos que o Luis e eu estamos nesse condomínio e me orgulho de termos acompanhado uma obra que foi muito bem recebida pelos condôminos. Trata-se da ampliação da academia, que de 500 m² passou a 1.000 m². Convidamos 20 empresas de reforma para participarem da concorrência, e não três, como é comum. E, apesar do porte da obra, dispensamos a contratação de uma gerenciadora. Cuidamos nós mesmos da supervisão e entregamos a nova academia no prazo combinado.
Gosto de todos os meus prédios e das pessoas que estão comigo, como meus gerentes e zeladores, manutencistas e a turma da faxina. Cumprimento os funcionários pelo nome; é importante que se sintam reconhecidos. Esse cuidado demonstra que estamos do mesmo lado: somos todos prestadores de serviço. É o time que me sustenta. Eu amo o que eu faço e hoje atendo condomínios mais perto de casa. O que mais eu poderia querer? Estou bem assim.”
Patricia Nahas em depoimento a Isabel Ribeiro
Por
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CONDOMÍNIO OU PALCO DE BIZARRICES?
Confira situações que parecem mais com ‘histórias de pescador’, mas que são reais
“ALGUMAS EFERVESCÊNCIAS DO MUNDO EXTERNO AGITAM O AMBIENTE CONDOMINIAL, COMO FUTEBOL E POLÍTICA, SÓ QUE, ÀS VEZES, AS PESSOAS ENDOIDECEM.
André Mantovani, síndico profissional Foto Dilvulgação
Durante anos, administrei um grande condomínio na zona leste, onde havia um verdadeiro Fla-Flu político. No centro da edificação, formada por sete torres altas, existe uma praça e, tal como acontece em ruas de bairros, mantínhamos o hábito de pintá-la em épocas de Copa do Mundo, junto com as crianças. Em 2022, para a ‘Copa do Catar’, pintamos no piso de concreto a bandeira do Brasil, a taça, a mascote La’eeb – o ‘fantasminha’, lembram? – e adicionamos à decoração os anos em que o Brasil se tornou pentacampeão, mencionando apenas os dois últimos dígitos: por exemplo, 58 em referência a 1958; 62 em menção a 1962, e assim por diante. Acontece que, na expectativa de conquistarmos o hexacampeonato, pintamos, junto à bandeira do Brasil, o número 22, simbolizando a futura conquista da Copa em 2022. Então... o hexa, lamentavelmente, não veio. O que veio foi gente equivocada!
Uma moradora me procurou para me acusar de usar o dinheiro do condomínio para fazer pro paganda política, porque, no entendimento dela, o ‘22’ pintado no chão se referia ao número de um dos candidatos que disputavam a presidência da República naquela ocasião. Mas a coisa não parou por aí. Havíamos pintado a mascote da Copa, branca e esvoaçante (referência a um lenço árabe masculino), dentro de um grande quadrado vermelho. Pois não é que outra moradora, do alto de uma das torres, ‘enxergou’ ali na praça uma bandeira pintada? Logo, interpretou aquilo como propaganda política a favor do outro candidato e desceu furiosa. Veio até mim e disparou: ‘A minha bandeira jamais será vermelha!’.
Nesse mesmo condomínio, palco de forte polarização política, aconteceu outro episódio que só não terminou em tragédia porque o autor da provocação não foi identificado. Pela televisão ou mesmo na vida real, já vimos discussões em que uma das partes exibe o dedo do meio para a outra, não é mesmo? Pois esse gesto foi ‘aprimorado’ com a inserção de um objeto fálico no festival de ofensas.
Ilustração Canva
Havia um morador que defendia arduamente um dos principais candidatos à presidência durante a última eleição e que sempre estava envolvido em polêmicas com vizinhos, alguns deles, por acaso, ardorosos apoiadores do outro candidato. Um dia, esse morador, ao sair do apartamento, tropeçou em um pênis de borracha ereto, com cerca de 30 centímetros, que fora afixado com velcro no capacho da unidade. Se esse mesmo senhor tivesse sido xingado com as palavras mais baixas, creio que não teria ficado tão ofendido quanto ficou. Quem pregou a presepada contava com isso.
O morador ficou ensandecido, deu ciência do episódio a todo o condomínio, fez ameaças e disse que queria ver alguém repetir aquilo quando ele estivesse armado. Tentamos localizar o autor da grosseria, mas sem sucesso, pois poderia ser alguém de qualquer uma das torres. Para atrapalhar ainda mais a identificação, o condomínio, com mais de três décadas, contava com um monitoramento interno de câmeras antigo e insuficiente. Muitos moradores argumentavam que perderiam a privacidade diante do aumento do número de câmeras. Embora realmente pesado, esse caso ao menos contribuiu para mudar a mentalidade dos moradores, pois, a partir daí, conseguimos instalar mais equipamentos de monitoramento nas áreas comuns e em todos os pavimentos.
Ainda sobre esse condomínio, me deparei com tantas bizarrices que, ao relatá-las a colegas de sindicatura, parecia que eu contava ‘histórias de pescador’. Havia quem jogasse garrafas PET com fezes humanas pela sacada e pessoas que despejavam dejetos de gatos pelo ralo, por exemplo. Como
CONDOCAUSOS
gestor, precisei implantar um processo de reeducação interna, e mais de uma vez, devido à grande rotatividade de inquilinos. Por um tempo, tive vergonha de administrar um empreendimento com acontecimentos tão fora do padrão, mas depois percebi que essa experiência foi como uma escola para mim – hoje, pouca coisa consegue me surpreender em condomínios.
Um dos momentos mais insólitos ocorreu em uma noite de verão, quando a criançada brincava na quadra. Eu estava em reunião com os conselheiros, no salão de festas, quando, de repente, policiais armados com fuzis adentraram o condomínio. Chegaram ao salão e nos mandaram pôr as mãos na cabeça enquanto revistavam o local. Nos apresentamos e procuramos entender o que estava acontecendo. Soubemos então que a polícia havia recebido uma denúncia sobre um homem que estaria atirando em pessoas na área comum do condomínio. Devido à extensão do empreendimento, a corporação enviara seis viaturas para bloquear o perímetro e já se preparava para pedir apoio ao helicóptero Águia.
Enquanto eu observava, atônito, aquele movimento, que lem brava um filme de ação, fui me dando conta do que realmente havia acontecido. Um morador esquizofrênico, que havia interrom pido a medicação após ter sido vítima de um golpe financeiro, vez ou outra, dizia ter visto um homem armado no condomínio, pronto para matar alguém. Em outra ocasião, durante um surto, mexera na fiação dos interfones, deixando o prédio sem comunicação.
Ao ligar os pontos, constatei que tinha sido mesmo ele quem fizera a denúncia. Os policiais ficaram bravos por terem se deslocado para atender a uma ocorrência falsa. Para o condomínio, não pegou nada bem ter tantas viaturas na porta. Coube a mim procurar a família desse morador de 60 anos, que vivia sozinho, e pedir que cuidassem dele. Providenciaram um cuidador que passou a orientá-lo quanto à tomada da medicação, o que trouxe novamente equilíbrio à vida dele no condomínio.”
Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro
AMBIENTE VIBRANTE E DIVERTIDO
Por Isabel Ribeiro
CADA VEZ mais, os condomínios residenciais reconhecem a importância de espaços dedicados ao lazer das crianças. Brinquedoteca e playground seguros e cativantes são um diferencial de valorização para o empreendimento e contribuem para a convivência comunitária. Colaboram também para a redução de riscos de acidentes com brincadeiras em áreas inadequadas e de reclamações de vizinhos ante peraltices. Portanto, implementar ou modernizar espaços infantis não deve ser visto como um gasto, mas sim como investimento. Nesta edição, trazemos um projeto executado na reforma de uma
brinquedoteca de condomínio pelas arquitetas Danielle Dantas e Paula Passos, da Dantas & Passos Arquitetura – vide fotos que ilustram a matéria. As profissionais comentam que crianças percebem e amam detalhes, mais ainda do que os adultos, razão pela qual tudo foi planejado para compor um ambiente moderno e atrativo. “Para revestimentos das paredes, apostamos no colorido. A Stickdecor desenvolveu as estampas adesivas nas paredes junto conosco, assim como forma e cores que escolhemos. Conseguimos trazer diferentes cores ao ambiente, além do painel interativo, para que os pequenos se divirtam aprendendo. Cada detalhe é especial, como os bancos com aparência de tinta escorrendo. Do outro lado da brinquedoteca, fixamos um painel de madeira com estampa de adesivo com dinossauros superfofos”, detalham. As arquitetas pontuam que todos os brinquedos estão dentro das regras especificadas pela ABNT e destacam que o chão foi revestido com piso emborrachado antiderrapante, e as estantes foram desenvolvidas com pontas arredondadas. Assim, os pequenos podem usufruir do espaço com maior segurança.
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND: BRINQUEDOS, PISOS E BRINQUEDOTECA
Projeto da Dantas e Passos Arquitetura executado na reforma da brinquedoteca de um condomínio
Fotos: Luis Gomes
PROMOVA MELHORIAS NOS JARDINS
Investir na manutenção preventiva das áreas verdes e apostar em melhorias contribuem para transformar os jardins em espaços agradáveis e convidativos
Por Luiza Oliva
A
B
Nas fotos, jardim projetado pela paisagista Simone Campos na CASACOR São Paulo 2025. Na imagem A, pisos sustentáveis e drenantes, uma boa opção para demarcar os caminhos nos jardins; na imagem B, móveis de design agregam conforto e modernidade aos espaços comuns
OS JARDINS são um respiro de natureza em meio à cidade de concreto. Nos condomínios, podem e devem funcionar como área de convivência, com recantos para relaxamento, um bate-papo com amigos ou simplesmente para descansar enquanto as crianças brincam no playground. Na prática, porém, nem sempre os jardins ganham a importância que merecem. A manutenção não pode ser descuidada em nenhuma época do ano. Para a paisagista, design de interiores e engenheira Simone Campos, é fundamental contratar uma empresa de manutenção com referências e que apresente um plano de trabalho. “É preciso firmar com que frequência serão feitas as visitas para que o pessoal dê conta do serviço, como poda, limpeza de canteiros e coroamento de árvores. Recomendo um calendário semanal para o jardim, e também um por estação do ano, com a relação de tarefas a serem cumpridas”, constata. No final do inverno e início da primavera, por exemplo, Simone indica que a grande maioria das plantas passe por poda e adubação. Acostumada à manutenção de grandes espaços – cuida, por exemplo, de um condomínio horizontal na Granja Viana com 240 mil m², sendo 150 mil m² de área verde comum – Simone orienta também quanto à gestão de árvores de maior porte, especialmente para evitar problemas com as
tempestades de verão. Ela explica que recorre a empresas terceirizadas que contam com engenheiro agrônomo. “Sazonalmente, dentro de um cronograma criado, esse profissional faz uma inspeção no condomínio, verificando galhos quebrados, avaliando as raízes e eventuais doenças nas árvores. Há casos em que recorremos a profissionais que contam com equipamentos de ultrassom, porque há problemas que não são detectáveis visualmente. Há árvores lindas que caem sem dar sinais. Podem ter sido plantadas incorretamente ou estar com problemas nas raízes”, explica. Sobre árvores na calçada, Simone aconselha a não fazer podas por
Fotos Carolina Mossin
conta própria, mesmo porque costumam envolver a rede elétrica e intervenção da Enel. “Qualquer serviço em árvores nas calçadas necessita de aprovação da Prefeitura. E até mesmo em relação às árvores internas, um agrônomo lauda o motivo da poda ou da supressão da árvore, e esse documento é encaminhado à Prefeitura, que então envia um técnico para comprovar o problema e autorizar o serviço. Normalmente, precisamos ainda fazer uma compensação, doando mudas ao viveiro público”, reforça. Para reformas nos jardins, Simone Campos indica sempre a contratação de um paisagista. “Ele saberá avaliar a planta certa para o lugar certo, escolher novas espécies, se for o caso, e verificar por que as plantas não estavam se desenvolvendo, se for esse o caso.” E se a intenção for criar áreas de convivência, devem ser analisados o público que usará o espaço (crianças, jovens, idosos), móveis e acessórios adequados, iluminação, escolha de pisos drenantes ou antiderrapantes, por exemplo. Na mostra de arquitetura, decoração e paisagismo CASACOR São Paulo deste ano, o espaço montado por Simone Campos contou com calçadas permeáveis, mobiliário ergonômico com bom design, bebedouros, plantas nativas, árvores frutíferas para atrair a avifauna e também iluminação com lâmpadas LED.
ESPAÇO AGRADÁVEL
PARA TODOS
Tornar os jardins dos condomínios mais agradáveis é possível mesmo sem espaços suntuosos. Foi o que fez o síndico Eduardo Boscolo no condomínio com 48 unidades onde mora e é gestor orgânico há 15 anos. Tudo começou com a criação de uma horta. “A construtora entregou uma boa área apenas com pedriscos. Alguns moradores duvidavam que a horta desse certo. Mas eu queria um espaço mais agradável para todos. Foi minha primeira iniciativa bem-sucedida. Hoje, os moradores descem para colher os temperos que irão usar na cozinha”, comemora. O próximo passo foi transformar um simples
gramado em um orquidário. Um serralheiro instalou uma estrutura de ferro. As mudas de primavera e sete-léguas logo abraçaram toda a cobertura. “Passei a colocar orquídeas, sempre incluindo novas mudas, e criamos o orquidário. O caramanchão ficou lindo, todo iluminado com fios de lâmpadas do tipo bolinha de 15 watts. Parece uma vila italiana!”, compara Eduardo. O espaço recebeu bancos de madeira e uma lareira que funciona a lenha. Em noites frescas, não é raro que os moradores degustem um bom vinho e passem momentos agradáveis no local.
E as melhorias não pararam por aí. Por sugestão do zelador, o síndico criou ainda um tanque com carpas. O lago conta com cachoeira e um sistema com bomba e filtro que trata e circula a água, sem desperdício. A área pet arrematou o espaço, com várias árvores frutíferas, como jabuticaba, amora, pitanga, limão-siciliano, macieira, limão-galego e araçá – todas frutificando. Eduardo Boscolo frisa que, para incrementar os jardins do condomínio, o ideal é contar com um zelador que goste de plantas. Síndico profissional em outros condomínios, ele afirma que nem sempre tem o colaborador indicado para esse tipo de tarefa. Mas acredita que o essencial é o síndico ter boa vontade para implantar melhorias. Eduardo aprovou o espaço pet em assembleia, já que estava criando uma área nova. “Sempre busquei agregar novidades e melhorar o que já existia”, finaliza.
Síndico Eduardo
Boscolo e os atrativos criados para as áreas comuns no condomínio em que mora e administra, como orquidário, lago de carpas e espaço pet com árvores frutíferas
PROTEÇÃO CONDOMINIAL
Por Isabel Ribeiro
SÍNDICO desde 2019, Handerson Silva está atento em levar aos seus condomínios sistemas e soluções contra intrusões. Em dezembro passado, ele mal havia assumido um residencial na Vila Mariana quando criminosos clonaram um controle de garagem e invadiram uma unidade, levando joias adquiridas naqueles dias pelo morador. Após o incidente, a gestão implantou checagem de redundância no acesso de veículos, com liberação por tag e, em um segundo momento, por reconhecimento facial, além de controle facial na saída da garagem. Para pedestres, substituiu biometria e tag por identificação facial.
Em outro condomínio, no Morumbi, Handerson contratou uma consultoria para mapear pontos frágeis na segurança perimetral. “Com base no resultado, aumentamos o número de refletores de 50 para 110, instalamos seis totens de monitoramento com câmeras de reconhecimento facial ligadas a programas de segurança pública, padronizamos a quantidade de fios da cerca elétrica — que em algumas partes estava abaixo do ideal — e instalamos sistema de reconhecimento facial nas garagens e áreas internas”, enumera o síndico. Projetos futuros incluem acesso aos elevadores com leitor facial.
Em Interlagos, Handerson também era recém-chegado quando houve o furto de uma moto, o que o levou a uma descoberta surpreendente. “Não podemos afirmar como o meliante entrou, mas a saída ocorreu por falha no protocolo de segurança. Nesse condomínio havia reconhecimento facial na garagem somente para o acesso, mas a partir daí instalamos o sistema também na saída.” Por causa do episódio, Handerson foi checar o cadastramento de moradores e se deparou com oito mil pessoas registradas em um condomínio de 400 unidades. “Havia unidade com 19 cadastros! Zeramos o sistema e reiniciamos o recadastramento dos moradores”, finaliza.
“Totem de vigilância, mais do que um equipamento de segurança, é uma solução completa para inibir riscos de ações criminosas, monitorar acessos e trazer tranquilidade aos moradores. O condomínio ganha mais proteção, valorização e eficiência na gestão, com tecnologia de ponta, presença visível e integração aos sistemas de segurança.”
(Albert Dourado, sócio-fundador da Pinots Segurança Eletrônica)
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA: AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, PORTARIA VIRTUAL/AUTOMATIZADA, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES
TROCAS NECESSÁRIAS
Por Isabel Ribeiro
SE HÁ ALGO com poder de perturbar a paz do síndico orgânico e “derrubar” o síndico profissional é a longa paralisação de um elevador à espera de conserto. Sem o equipamento disponível, a dinâmica do prédio muda totalmente ocasionando queixas e reclamações – mesmo que haja mais de um elevador, este fica sobrecarregado e não pode quebrar de jeito nenhum. A situação, no entanto, pode se agravar ainda mais se não houver comunicação entre a empresa de manutenção e a gestão do condomínio. Antecipando-se a esse cenário caótico, Roberta Zampol percebeu que precisava promover uma mudança drástica no condomínio Amaralina, em Santo André, um prédio de uma torre e dois elevadores que servem a 16 pavimentos.
“Ao escolher uma empresa de manutenção de elevadores, o síndico deve avaliar, entre outros fatores, se ela conta com estrutura operacional adequada, se possui equipe técnica e logística bem planejada, se tem engenheiros mecânicos e elétricos registrados e se está isenta de débitos fiscais e tributários.”
(Leandro Ferreira, diretor comercial, Grupo OrionLift Elevadores)
Foto Canva
A síndica Roberta Zampol: substituição da empresa de elevadores trouxe tranquilidade à gestão Foto Divulgação
Síndica profissional, Roberta é moradora do Amaralina e o administra desde 2019. Ela conta que os elevadores foram modernizados há sete anos pela fabricante, a mesma empresa que cuidou dos equipamentos por mais de três décadas, prestando manutenção preventiva, corretiva e fornecimento de peças. Nos últimos quatro anos, porém, os equipamentos começaram a apresentar problemas cada vez mais frequentes e, para piorar, não havia retorno da empresa. “Nas visitas dos técnicos, eu solicitava a troca de peças e nada era feito. Tentava contato com a supervisão, copiava a gerência no e-mail e, mesmo assim, não adiantava. O conselho era um pouco resistente a não renovarmos o contrato com a mesma empresa, mas reconheceu que a falta de comunicação impedia a solução dos problemas”, conta a gestora.
O condomínio contratou, então, uma consultoria independente, que detectou, entre outras falhas, problemas no sistema de freios, segundo Roberta. Após o laudo técnico, foi a vez de substituir a antiga empresa,
“Quando tomamos a decisão técnica de modernizar um elevador, além de otimizar e facilitar a vida das pessoas, o condomínio agrega valor financeiro às unidades no momento da venda do imóvel.”
(Leandro Ferreira, diretor comercial, Grupo OrionLift Elevadores)
o que se deu um ano atrás. Desde então, o condomínio é atendido por uma especialista em transportes verticais multimarcas e a síndica não se arrepende da troca. “Quando abrimos chamados, somos prontamente atendidos. Essa empresa possui um almoxarifado com muitas peças, bastante organizado, e presta atendimento ágil por meio de motos. Já aconteceu de um morador ficar preso no elevador, e o técnico chegou muito rápido. Temos uma população idosa nesse prédio e não podemos correr o risco de um deles precisar ficar uma hora em pé à espera do socorro, porque não aguentam. Com a empresa anterior, essa era uma preocupação recorrente porque o resgate era mais demorado”, destaca a síndica.
MODERNIZAÇÃO URGENTE
Ricardo Montu é síndico profissional desde 2020 e se prepara para acompanhar a primeira modernização de elevadores em condomínios de sua carteira. A obra terá início neste mês em um residencial no Tatuapé, zona leste de São Paulo. O prédio, construído em 1996, é composto por uma torre de 26 andares, com elevadores social e de serviço que atendem 104 unidades. “A minha expectativa com a modernização é alta, principalmente porque irá reduzir os chamados de assistência técnica”, comenta o gestor. Ele acrescenta: “Os condôminos terão mais confiança e conforto no uso dos elevadores, além de valorização condominial em um empreendimento de quase 30 anos, que já é conservado e bem localizado.”
Segundo o síndico, atualmente em seu segundo mandato, a necessidade de modernização dos elevadores não é recente. Contudo, nos últimos tempos, as frequentes paradas trouxeram notório desconforto. “Como os equipamentos estavam com a manutenção em dia, sem riscos à segurança, ruídos ou paradas em desnível, assim que voltavam a funcionar, os condôminos se davam por satisfeitos e resistiam a aprovar um investimento de alto custo. Mas, quando perceberam interrupções cada vez mais constantes, aprovaram a obra”, explica.
“Modernizar um elevador traz vantagens em termos de segurança, desempenho e economia. Componentes modernos reduzem os riscos de falhas, adequam o equipamento às normas vigentes, melhoram a precisão de parada no andar e tornam os equipamentos mais confiáveis, exigindo menos manutenção corretiva.”
(Rogério Meneguello, diretor, Primac Elevadores)
O síndico Ricardo Montu: futura modernização dos elevadores trará conforto e valorização ao condomínio
Ricardo relata que algumas peças já haviam saído de linha, exigindo que a fabricante as produzisse sob encomenda, o que poderia levar semanas. “O condomínio chegou a ficar aguardando peça de reposição por 30 dias. Em mais de uma ocasião, enquanto um estava parado, o outro quebrou devido à sobrecarga causada por mudanças, obras e intensificação do uso”, conta. Segundo ele, até mesmo para a empresa de manutenção já não era viável manter os equipamentos sem reformar, pois havia poucos técnicos especializados em tecnologia mais antiga. Para aprovação da modernização, Ricardo realizou cotações com a fabricante do equipamento e com outras duas empresas do setor, e o condomínio contratou aquela que ofereceu melhores condições em preço e parcelamento. O trabalho, que se inicia neste mês, envolve atualizações mecânicas, elétricas e tecnológicas, retrofit da cabina, substituição das botoeiras externas e troca das portas do térreo e da garagem por modelos em inox. “Teremos melhorias tanto na estética quanto na performance”, comemora o síndico.
“Antes de contratar uma empresa de manutenção, solicite orçamentos de empresas certificadas pelos órgãos competentes e que tenham boa reputação. Assine um contrato com cláusulas claras, especificando a periodicidade, os valores e as responsabilidades. Atente-se à cláusula de cancelamento e desconfie de valores muito baixos.”
(Rogério Meneguello, diretor, Primac Elevadores)
PRÓXIMA EDIÇÃO: CONTROLE DE PRAGAS E DESENTUPIMENTO
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Divulgação
ACESSÓRIOS,
PISCINAS,
