Revista Direcional Condomínios

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DIRECIO NAL condomínios DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP jornalista@condominio.inf.br REPORTAGEM Luiza Oliva MTB 16.935 ILUSTRAÇÃO DE CAPA Gino Santa Maria - Fotolia.com ASSINATURAS Catia Gomes João Elias atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br

Editorial

Caro Leitor, Fevereiro é um mês de homenagens! Aos zeladores, que têm seu dia comemorado nesta primeira quinzena - em 11 de fevereiro. Às mulheres síndicas, que iremos homenagear em um encontro especial no próximo dia 24 de fevereiro (mais informações em www.direcionalcondominios.com.br). Aos nossos leitores, que participaram da pesquisa e do concurso de prêmios realizada no final do ano passado (abaixo, nesta página, os vencedores!). E aos nossos colaboradores - síndicos, advogados, administradores, zeladores e fornecedores, que sempre estão de prontidão para atender à nossa reportagem, prestando informações e trocando experiências.

Nesta edição, esses parceiros nos ajudaram a desenvolver o perfil de um zelador especial (Sílvio Roberto de Sá); a reunir orientações sobre o planejamento das contas anuais, bem como sobre a consecução de contratos (e de como evitar cláusulas abusivas); a preparar as dicas sobre impermeabilização, lixeiras nas calçadas e brinquedoteca; e a dar uma vitrine das empresas que atuam com o comércio e a manutenção de bombas e demais equipamentos correlatos. No mais, abreviamos esta conversa para que possamos reservar o espaço abaixo e mostrar a todos vocês os ganhadores do concurso de prêmios.

Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo

DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita Patricia Saccomani Ricardo Pinheiro

Conheça os ganhadores da pesquisa 2010

ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço ATENDIMENTO AO CLIENTE Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão

1º Prêmio – Lavadora de alta pressão – Karcher HD 585 Edifício San Fernando Zelador: Sr. Alberto Santo Cabrera

DIRETOR DE ARTE Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Rodrigo Carvalho Sergio Willian

2º Prêmio – Aspirador de pó – WAP PopTech Condomínio Edifício Port Royal Síndico: Sr. Carlos Klotz

IMPRESSÃO Prol Gráfica ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

3º Prêmio – Gira Play Condomínio Edifício Saramandaia Síndico: Sr. Fábio Flório

Conheça também a Direcional Escolas e Direcional Educador www.direcionalescolas.com.br www.direcionaleducador.com.br

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Obrigado pela participação de todos e parabéns aos ganhadores!

Filiada à

Sumário 05. Informe Publicitário: ................................................................................. Seciesp

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

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06. Dica: ..............................................................................Inpermeabilização - Injeção 08. Administração: .....................................................Cláusula Leoninas nos Contratos 10. Capa: .......................................................................Organizando as Contas Anuais 12. Perfil do Zelador: ....................................................Um Profissional Empreendedor 13. Informe Publicitário: ............................................................Automatizadores PPA 14. Fique de Olho: ...........................................................................................Bombas 16. Dica: .................................................................................................Brinquedoteca 18. Dica: ........................................................................................Lixeiras nas Calçadas

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Tiragem auditada por

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Índice 46, 2ª Capa Escadas 7, 18, 19, 20, 21, 22 Espelho 7, 18, 19, 20, 21, 22 Espreguiçadeira 7, 18, 19, 20, 21, 22 Esquadrias de Alumínio 44 Extintores 30 Fechadura Digital 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Ferramentas 7, 19 Filtros 24 Fita Anti derrapante 7, 18, 19, 20, 21, 22 Fitness – Equipamentos 25 Gás 25 Gerador 29, 30 Ginástica 24, 25 Grama Sintética 41, 42, 43 Guarda Sol 7, 18, 19, 20, 21, 22 Hidráulica 29 Higiene e Limpeza 7, 18, 19, 20, 21, 22 Iluminação de Emergência 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Impermeabilização 6, 30, 31, 32, Capa Promocional, 3ª Capa, 4ª Capa Incêndio 30 Individualização de Água 32 Interfone 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Jardinagem 35 Lâmpada 7, 19 Lavadora de Alta Pressão 7, 18, 19, 20, 21, 22 Lixeiras 7, 18, 19, 20, 21, 22 Manutenção Predial 34 Material de Construção 7, 19 Material Elétrico 7, 19 Monitoramento 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Mop´s 7, 18, 19, 20, 21, 22 Móveis 34 No Break 7, 44

Indice

Paisagismo 35 Para-raios 34 Perícia Predial 35 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 35, 36, 37, 38, 39, 40, Capa Promocional, 3ª Capa Playground 41, 42, 43 Porta Corta Fogo 44 Portão (Automatização, Manutenção, Instalação) 7, 13, 23, 32, 33, 44, 45, 46, 2ª Capa Pressurização de Escadas 26, 34 Produtos de Limpeza 7, 18, 19, 20, 21, 22 Proteção Contra Incêndio 44 Quadra Poliesportiva (Projeto, Manutenção e Reforma) 23 Quadros de Aviso 7, 18, 19, 20, 21, 22 Radiocomunicação 43 Recuperação Estrutural 43, Capa Promocional, 3ª Capa Redes de Proteção 23 Reforma 34, Capa Promocional Restauração de Fachadas 35, 36, 37, 38, 39, 40, Capa Promocional, 3ª Capa Saco p/ Lixo 7, 18, 19, 20, 21, 22 Sensor de Presença 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Serralheria 44 Sinalização 47 Sistemas de Segurança 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Tapete 7, 18, 19, 20, 21, 22 Terceirização de Serviços 15, 47, 48, 49, 50 Tintas 7, 19 Tratamento de Água 23, 24 Tratamento de Piso 50 Uniformes 16 Vigilância 15, 47, 48, 49, 50

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Acessórios para Condomínios 7, 18, 19, 20, 21, 22 Administradora 23 Água 23 Alambrados 23 Alarmes 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Amortecedor de Impacto 24 Antena 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Aquecimento Central de Água 26, 34 Assessoria 24 Atividade Física 24 Bancos para Jardim 7, 18, 19, 20, 21, 22 Barras Anti-Pânico 44 Bebedouro 7, 18, 19, 20, 21, 22 Bituqueiras, 20 Bomba d’água 24 Cadeira p/ Guarita 7, 18, 19, 20, 21, 22, 34 Cabinas Primárias 26, 34 Câmeras 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Carrinho 7, 18, 19, 20, 21, 22 Central PABX 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Cerca Elétrica 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Circuito Fechado de TV 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Coberturas (Policarbonato e toldos) 25 Coletor para Reciclagem 7, 18, 19, 20, 21, 22 Controle de Acesso 7, 23, 32, 33, 45, 46, 2ª Capa Controle de Pragas (Dedetização, Descupinização) 25 Controle de Medição 26 Cortador de Grama 7, 18, 19, 20, 21, 22 Curso 11 Elevadores (Manutenção e Embelezamento) 4, 26, 27, 28, 29 Elétrica 26 Equipamentos de Ginástica 25 Equipamentos de Segurança 7, 23, 32, 33, 45,

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Seciesp

Informe Publicitário

ELEVADORES X SEGURANÇA cUidAdos QUE dEVEm sER oBsERVAdos No RELATÓRio dE VisToRiA

EMPRESAS PATROCINADORAS

Crel (11) 3345-0000 www.crel.com.br crel@crel.com.br

na luta pela livre concorrência no ramo de elevadores. Antes de

Elevartel

qualquer outra consideração, queremos ratificar que os elevadores instalados em seu

(11) 5071-2424

edifício são de propriedade do condomínio e não da empresa que os montou e/ou os

www.elevartel.com.br

conserva. Quando adquirimos um automóvel, a montadora nos passa as orientações

contato@elevartel.com.br

para o bom funcionamento do veículo, ficando ao nosso critério a realização da manutenção, no local que melhor nos atender.

Com os elevadores acontece situação semelhante; o condomínio, através dos seus representantes, deve procurar empresas de sua confiança, mas que tenham concessão

Todas as empresas são associadas ao SECIESP

o sEciEsp

Monciel (11) 3228-8800 www.monciel.com.br monciel@monciel.com.br

do Contru e sejam habilitadas a prestar um serviço de qualidade.

Certamente nos últimos tempos você tem se deparado com incansáveis folhetos, e/ou representantes de empresas “batendo a sua porta”, insistindo em realizar uma vistoria

M&M

gratuita nos seus elevadores. Os argumentos utilizados por estas empresas são que

(11) 2165-4600

o elevador pode “cair” se não for vistoriado ou ainda que no passado eram elas que

www.mmelevadores.com.br

conservavam e/ou montaram os equipamentos e, portanto, têm toda a autoridade

contato@mmelevadores.com.br

para efetuar a dita vistoria. Tal fato acaba deixando os clientes inseguros e na dúvida de como proceder. Estas empresas muitas vezes conseguem realizar a vistoria dos equipamentos, gerando laudos não esclarecedores e pouco conclusivos, que apontam

Primac (11) 2942-7479

em geral os seguintes pontos questionáveis:

www.primac.com.br comercial@primac.com.br

* Não existe critério técnico; * fotos panorâmicas que comentam um defeito, sem apontar o detalhe; * Apontam faltas de dispositivos relacionados à Norma, que deveriam ter sido observados desde a montagem do equipamento; * Apontam falhas de segurança, sem ter sido testado o equipamento.

Villarta (11) 3346-8811 www.elevadoresvillarta.com.br jomar@villarta.com.br

Tais laudos induzem os síndicos à insegurança quanto aos serviços prestados pela atual conservadora dos equipamentos, com o intuito de promover sua substituição por outra - possivelmente aquela que fez o laudo.

O SECIESP vem juntando toda a documentação gerada por alguns destes laudos, no sentido de analisá-la, visando verificar quais procedimentos legais podem ser tomados

Zapplift (11) 3849-9000 www.zapplift.com.br zapplift@zapplift.com.br

tal vistoria, solicite sempre a presença da atual empresa responsável pela conservação

Convert

dos elevadores e, de posse do laudo, analise com ela os itens apontados.

(11) 3742-5364 www.convertelevadores.com.br

o sEciEsp não é contra os relatórios de vistoria e sim a favor da concorrência leal onde o maior beneficiado é o cliente.

mais informações no site www.seciesp.com.br LEMBRE-SE:

A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora.

convert@convertelevadores.com.br

Lider em comandos para elevadores

ISO

RECUSE IMITAÇÕES

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para coibir tal prática. Caso o condomínio queira, de livre e espontânea vontade, fazer

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Ilustração: Jonas Coronado

DICA / Impermeabilização: Injeção

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NOVO SISTEMA PARA VELHOS PROBLEMAS No Edifício Anália Garden, localizado no valorizado Jardim Anália Franco, zona Leste de São Paulo, os condôminos conviveram durante muito tempo com uma infiltração na cortina de concreto no primeiro e segundo subsolos. A umidade danificou os depósitos e deixou as paredes da garagem escuras e com mofo. “Sou síndica há quatro anos e o problema já existia. Chegava a verter água em alguns locais”, lembra a síndica Camila Messias. Após promover uma inspeção predial, o engenheiro contatado acabou indicando o sistema de injeção para sanar o problema, conta. Camila reconhece que o procedimento é novo e causa dúvidas. “Mas tenho como norma só contratar um serviço depois de muita pesquisa”, destaca.

E acrescenta: “Conheço também a impermeabilização convencional, pois tínhamos infiltração na casa de máquinas e fizemos com esse sistema a caixa d´água e a laje superior de cobertura. Estou extremamente satisfeita com os dois sistemas, tanto o tradicional como a injeção.” Hoje, alguns meses após a conclusão da obra na garagem, Camila comemora o resultado positivo e vê o subsolo livre da umidade.

Em outro condomínio, o Maison Adriana, construído há 40 anos no bairro do Ibirapuera, a injeção também foi uma boa solução para os vazamentos. As infiltrações na laje do subsolo vinham do extenso jardim térreo e complicavam a vida dos moradores. O conselheiro João Luiz Faria de Menezes lembra que o sistema ainda era pouco usual quando foi contratado. “Mas peguei boas referências da empresa e soube que já faziam esse tipo de reparo em grandes instalações, como represas e metrô. Além disso, a obra foi infinitamente mais barata que a impermeabilização tradicional, que destruiria nosso jardim”, compara. João Luiz comenta que a obra foi ainda muito mais rápida e limpa do que a impermeabilização do térreo com manta asfáltica, e que o resultado até hoje, cerca de seis anos depois, é satisfatório.

As infiltrações em garagens, como as dos condomínios de Camila e João Luiz, costumam tirar o sossego dos administradores, mas vale ressaltar que sempre é preciso consultoria especializada para escolher a melhor solução. Roberto Kochen, engenheiro geotécnico e diretor de infraestrutura do Instituto de Engenharia de São Paulo, aponta que cada caso deve ser bem estudado por um especialista: “A injeção é uma medida corretiva só utilizada em alguns casos.” Kochen comenta que são empregados diversos materiais nas injeções: calda de cimento, microcimento, resina acrílica ou poliuretano, por exemplo. “São materiais diferentes, indicados para diversas aplicações.”

Há situações em que a reconstrução da manta é essencial e as aplicações com injeção podem complementar o tratamento. O engenheiro perito Richard Robert Springer, do Instituto de Pesquisas Tecnológicas, vinculado à Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (IPT/USP), define a impermeabilização com injeções como um tratamento pontual, que sela o local aplicado, o qual pode ser “um canalículo, fissura ou junta fria de concretagem de estruturas”. “Conforme a NBR 9575/ 2010, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é um serviço auxiliar de impermeabilização, precedente ou concomitantemente empregado com um sistema de base cimentícea”, reforça o engenheiro, que é Coordenador da Comissão de Estudos Gerais de Impermeabilização da ABNT. (L.O.) Próxima Edição: Impermeabilização - Mantas

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MK Eletrica

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ADMINISTRAÇÃO

Ilustração: Jonas Coronado

pior que a frustração de um serviço mal feito, é a dor de cabeça que os síndicos têm para suspender contratos com fornecedores que descumprem o escopo dos trabalhos e ainda assim querem impor pesadas multas rescisórias. confira nesta reportagem os cuidados que devem ser tomados antes da contratação de serviços, conforme as dicas dos advogados márcio Rachkorsky e márcio Rodrigues de carvalho Barros. por Rosali figueiredo

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QUANdo AssUmiU a gestão do antigo Palácio Zarzur e Kogan, atual Condomínio Edifício Mirante do Vale, no Vale do Anhangabaú, coração de São Paulo, o síndico Márcio Rodrigues de Carvalho Barros estava com um grande problema para resolver: colocar a casa em ordem, com seus 50 andares e 63 mil metros quadrados de área, já que o Contru tentara interditar a edificação por falta de segurança. Era o ano de 1986 e o edifício de 170 metros de altura (o mais alto do País), inaugurado em 1960, não andava lá bem conservado, era um gigante maltratado, com seus conjuntos comerciais vendidos quase ao valor da taxa condominial. E nesses 25 anos de administração contínua, não restou alternativa ao síndico senão promover sucessivas reformas, benfeitorias e modernizações, a ponto de exibir hoje a renovação do certificado de segurança do Contru, expedida em abril do ano passado.

Entre as obras necessárias, o Mirante precisava de uma repaginada externa na fachada.

Contratou então uma empresa de engenharia para reforma e manutenção, mas, em lugar de trocar os elementos metálicos enferrujados, o prestador começou a disfarçar os pontos de

ferrugem com massa plástica, entre outras irregularidades. “Conseguimos, de imediato, uma liminar para a suspensão dos trabalhos, e a empresa, em retaliação, abandonou tudo do jeito que estava, inclusive com os balancinhos pendurados na fachada. Ficamos um ano assim, até que tivemos que fechar um acordo, pagando à empresa um resíduo de serviço que consideramos satisfatório. Mas tudo isso é um dissabor muito grande para o condomínio, porque tivemos que pagar pela perícia e contratar outra empresa para retirar os balancinhos”, relembra Márcio Barros.

Para outro advogado de nome Márcio, o Rachkorsky, comentarista da rádio CBN São Paulo e do SP TV, da TV Globo, é justamente nas situações de rescisão contratual que os síndicos acabam tendo muita dor de cabeça. Fornecedores e/ ou prestadores de serviços acabam estabelecendo prazos alongados de contrato e nos casos de ruptura estipulam o pagamento de pelo menos 50% do valor acordado no período faltante. “Isso é ilegal, abusivo e qualquer juiz do mundo anula esse tipo de cláusula, e ainda que se tenha assinado uma cláusula abusiva, é possível recorrer ao Judiciário e pedir a sua anulação.” Também é comum “multas surreais” nos casos de contratação direta de funcionários anteriormente terceirizados, aponta Márcio Rachkorsky.

Segundo ele, torna-se indispensável o apoio de uma consultoria especializada antes da assinatura dos contratos, em que os síndicos possam ser orientados sobre os objetos a serem descritos nas cláusulas. Entre eles, o que trata da “irretratabilidade e irrevogabilidade” do contrato. “Isso garante ao condomínio que a empresa não poderá revogar nem retratar o contrato, dá segurança jurídica ao síndico”, explica (veja demais cuidados sugeridos por Márcio Rachkorsky na página ao lado). O advogado ressalta que os síndicos, administradores e zeladores devem saber que podem fazer algumas exigências e, mais importante, não se dobrarem às pressões dos fornecedores. “Muitas vezes as empresas utilizam um contrato padrão, dizem que o jurídico não permite alteração e isso se torna uma relação unilateral e não bilateral”, observa. Caso, inclusive, esses fornecedores estabeleçam algum acordo para fixação de preços ou condições de serviços e contratos, os síndicos devem levá-los ao Procon, defende Márcio Rachkorsky. “É preciso denunciar as práticas abusivas, que podem ser consideradas até cartelização”, diz.

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ADMINISTRAÇÃO REspoNsABiLidAdEs Márcio Rachkorsky ressalta que não há como dispensar a assessoria jurídica para a consecução dos contratos por outra importante razão. “É fundamental não tanto pelos valores, quanto pelas responsabilidades envolvidas.” O advogado lembra que os síndicos assumem responsabilidade civil, criminal, tributária, trabalhista e previdenciária em um único contrato. “A criminal, por exemplo, é a mais pesada, pois mexe com a integridade, liberdade, de uma hora para outra a vida vira e acaba num processo penal. Já a ambiental é inafiançável. Os síndicos precisam ficar atentos a isso, pois se for removido um exemplar da mata atlântica em uma reforma de jardim, eles podem ser presos em flagrante.”

Já o advogado Márcio Barros, síndico do Mirante, chama atenção, por sua vez, às eventuais práticas abusivas provenientes das concessionárias de serviços públicos. Ele próprio acabou tendo que negociar durante dois anos um orçamento da AES Eletropaulo para conseguir trocar a cabine de barramento do edifício, o que dependia de serviços da concessionária em sua rede de distribuição. A Eletropaulo orçara inicialmente o seu trabalho em R$ 277.491,20, relativos a material (cerca de R$ 220 mil), mão de obra (R$ 32 mil) e administração (R$ 25 mil), conforme descrito em ofício da própria concessionária, de 11 de setembro de 2007.

“Eles tentam impor as regras, mas você tem que ter conhecimento para discutir isso”, observa Márcio Barros.

Depois de muitas contestações técnicas ao orçamento, realizadas por um engenheiro contratado pelo Mirante, o escopo do serviço caiu a R$ 29.151,05, pagos pelo Mirante à concessionária no dia 1º de setembro de 2009. E Márcio Barros aproveita para deixar outra dica aos síndicos, relativa à chamada energia reativa – “é aquela energia que ‘sobra’ na rede quando se aciona as bombas, por exemplo”. Ela é detectada por meio dos relógios digitais e chegam à conta sob a rubrica de “multa devido a baixo valor de potência que incide sobre a energia elétrica”. No Mirante, essa energia representava um custo mensal de R$ 12.049,00 sobre o total de R$ 38.489,00, que acabou eliminado quando a administração do condomínio providenciou a instalação de capacitores em sua rede.

márcio Rachkorsky enumera abaixo um verdadeiro checklist dos cuidados a serem tomados pelos síndicos, zeladores, administradores ou gerentes prediais antes da assinatura dos contratos. são eles: - Exigir a denominação do contrato (deixar bem clara a sua natureza, se é prestação de serviço, locação de máquina ou equipamento, manutenção etc.); - Exigir a qualificação das partes, principalmente da empresa contratada, com endereço completo, cNpJ, documentos sociais. pedir cópia do contrato social, certificar-se de que a pessoa que está assinando o contrato consta como responsável legal pela empresa. pedir ainda jogo completo de certidões: junto ao distribuidor civil, de processo trabalhista, de falência ou concordata, Receita federal (que é conjunta com o iNss), Justiça federal, dos cartórios de protestos, do fisco municipal (iss e ipTU), certidão criminal dos sócios e certificado de regularidade de recolhimento do fgTs; - 1ª cláusula: definir o objeto e o escopo do contrato; - 2ª cláusula: incluir preço e forma de pagamento; - 3ª cláusula: deixar as obrigações das partes bem delimitadas; - 4ª cláusula: registrar as garantias e penalidades; - 5ª cláusula: estabelecer prazos para execução do contrato, amarrando o cumprimento das etapas às formas de pagamento; - 6ª cláusula: incluir a rescisão. Registrar as situações em que se pode rescindir e por quais motivos (justos ou não justos) e por quanto tempo é preciso fazer um aviso prévio. demais cláusulas devem prever a “irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato”, seguro (para complementar as garantias contratuais, como apólice de seguro de vida dos funcionários, mesmo que terceirizados) e eleger o fórum competente para eventuais pendências ou conflitos (deve estar localizado na sede do condomínio).

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REQUISITOS FUNDAMENTAIS PARA ASSINAR CONTRATOS

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CAPA

ORGANIZANDO AS CONTAS ANUAIS Ilustração: Gino Santa Maria

A previsão orçamentária deve refletir a realidade do condomínio e incluir despesas extraordinárias planejadas pelo síndico. A aprovação da previsão traz tranquilidade ao gestor. por Luiza oliva

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EsTABELEcER o orçamento disponível e onde o dinheiro será gasto é fundamental para administrar o condomínio durante o ano, sem grandes surpresas. O planejamento prevê a aprovação da previsão orçamentária, obrigatória durante a Assembleia Ordinária anual – portanto, síndico e administradora devem prepará-la cuidadosamente.

Segundo a administradora de empresas Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, professora do curso de Administração de Condomínios da Escola Paulista de Direito (EPP), conforme o planejamento efetuado e a seriedade no cumprimento do orçamento, o síndico consegue programar inclusive grandes obras com mais tranquilidade. Rosely cita o exemplo de um edifício que começou o rateio da pintura das fachadas oito meses antes do início da obra. “O fornecedor parcelou em nove vezes, mas os moradores pagaram o rateio em 15 parcelas. O dinheiro ficou numa poupança rendendo, e o síndico só retirava mensalmente o que precisava para pagar a empresa”, conta Rosely, autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, que terá sua 13ª edição lançada no 4º direcional síndicos, evento do Grupo Direcional programado para o dia 28 de maio.

Para organizar a previsão orçamentária, Rosely recomenda levantar a média anual de gastos com itens relativos à despesa ordinária, como energia elétrica e água, folha de pagamento, elevadores, bombas, entre outros itens. “Despesas como luz e água têm seus reajustes divulgados em agosto e setembro. Portanto, é

possível saber quase com exatidão quanto se irá gastar com eles no ano seguinte.

O que mais varia são os custos com manutenção. É preciso calcular a média dos últimos 12 meses e olhar para frente, levantando orçamentos conforme a necessidade do condomínio”, explica Rosely, completando que é importante o síndico estar sempre atento ao que ocorre no prédio para poder prever obras e melhorias. “Esse é o momento de colocar no orçamento as obras que ele pretende realizar.”

Relacionar o número de inadimplentes apontados ao longo do ano também é recomendado. “É preciso prever a inadimplência e levá-la em consideração. Ela é o fator que mais prejudica uma previsão orçamentária. Não recomendo colocar inadimplência como um item da previsão, já que isso pode até estimular novos maus pagadores. Mas incluir em outros itens o valor necessário para cobrir os que não pagam. Devemos ratear as despesas por todos, mas infelizmente não são todos os que pagam a conta”, analisa a especialista. Apesar de não estar previsto no Código Civil, deve ser rateado o fundo de reserva, útil para cobrir emergências de manutenção. O fundo relativo ao 13º e às férias pode ser utilizado também para rescisões trabalhistas, e evita que no final do ano tenha que ser feito rateio extra para cobrir as despesas com os funcionários.

Com os rateios definidos em previsão orçamentária e aprovados em assembleia, Rosely Schwartz orienta que cada um seja depositado em uma conta poupança separada, e que o dinheiro não sirva para quitar compromissos diversos.

“A gestão do síndico deve ser transparente, para que os condôminos confiem e paguem quando houver necessidade de um rateio extra. Essas contas separadas devem ser demonstradas no balancete, e caso o dinheiro seja usado para outro fim, é preciso prestar contas em assembleia”, afirma.

A especialista não aprova o lançamento das contas apenas na contabilidade.

“Essa não é uma boa prática porque o dinheiro é de todos. Os lançamentos devem refletir efetivamente a realidade.” Ela cita o exemplo de um prédio que tinha rendimento extra com a venda de material reciclado. O dinheiro era revertido para os funcionários da faxina e depositado em uma conta à parte. Era uma forma de prestar contas claras do valor e de estimular os funcionários na prática da coleta seletiva, pondera Rosely.

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CAPA

CONTROLE Mesmo uma previsão orçamentária bem feita não exime o síndico de controle com os gastos. Rosely Schwartz ensina que todo mês o previsto e o realizado devem ser comparados, permitindo que o síndico identifique em cada conta porque os valores não coincidiram (veja tabela com exemplo desenvolvido pela administradora no site www.direcionalcondominios.com.br).

No caso de síndicos que estão assumindo agora o mandato, a administradora recomenda fazer um levantamento detalhado da realidade do condomínio, tanto das contas quanto da parte estrutural da edificação. “Ele deve deixar claro já na assembleia que examinará se o prédio tem dívidas de INSS ou FGTS e que renegociará contratos.” Mas Rosely reconhece que em certos casos somente um rateio extra poderá resolver o problema financeiro da comunidade, especialmente quando há dívidas com INSS e fornecedora de água. “O síndico deve abrir essas dificuldades para os moradores, levar a realidade para assembleia e mostrar que não é possível fazer mágica para resolver os problemas.” Sanadas as pendências, é hora de manter o caixa positivo, tomando cuidados como atrelar o pagamento à entrega de serviços (especialmente para contratações de longo prazo).

A síndica Solange Gebra Faustino Casagrande está no cargo há um ano e meio e procura administrar o Condomínio Edifício Petrus com um lema: conter os gastos, gastar conforme a previsão e evitar rateios extras. Antes de assumir, Solange participava da administração como conselheira e conhecia as dificuldades: a edificação construída havia 30 anos estava deteriorada, com o caixa negativo e repleta de manutenções a fazer.

Ela iniciou o trabalho trocando de administradora e vistoriando contas, dívidas e obras necessárias. “Pagamos indenizações aos funcionários e dívida com o INSS, e para isso tivemos que fazer rateios. Porém, logo depois conseguimos fazer nossa primeira previsão orçamentária, colocando na ponta do lápis as despesas ordinárias. A previsão anual nos trouxe visão, planejamento e controle para todas as ações”, aponta a síndica. Algumas atualizações foram necessárias: as despesas com jardins, explica, eram excluídas dos gastos de manutenção. Hoje, é um item específico da previsão. O condomínio criou um fundo de obras hidráulicas, já que o prédio tem passado por constantes trocas de colunas. Receitas extras, como o aluguel da casa do zelador, de uma vaga de garagem excedente e o valor pago pelos moradores para utilizar o salão de festas têm ajudado a compor as despesas. “Não é muito, mas ajuda. Conseguimos também reduzir os inadimplentes de 13 unidades para apenas uma.”

Apesar dos resultados positivos, Solange sente falta de maior participação dos moradores, inclusive na assembleia que aprova a previsão orçamentária. “Este ano vou colocar em prática o que aprendi no curso de Administração de C ondomínios de Rosely Schwartz, e enviar a planilha de custos preparada pela administradora e uma circular informando sobre a previsão junto com a convocação. Assim, os condôminos poderão avaliar melhor a proposta e dar sugestões na assembleia ordinária.”

Para a síndica, aprovar a previsão orçamentária é sinônimo de tranquilidade. “Síndico e condôminos podem se planejar, já que conhecem as despesas com antecedência, até mesmo as extraordinárias. Tornar o acompanhamento de balancetes e a vistoria de pastas um hábito para os moradores é um dos nossos objetivos principais. Assim, todos teriam a visão global do condomínio e de suas necessidades, inclusive podendo sugerir melhorias”, finaliza Solange.

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COLOCANDO A CASA EM ORDEM

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PERFIL DO ZELADOR / SÍLVIO ROBERTO DE SÁ

UM PROFISSIONAL EMPREENDEDOR A direcional condomínios presta homenagem aos zeladores pelo seu dia (comemorado em 11 de fevereiro), trazendo nesta edição o exemplo vitorioso de um profissional empreendedor e multitarefas, qualidades valiosas ao exercício da função.

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por Rosali figueiredo

Todos os diAs, Sílvio Roberto de Sá levanta às 4h20, sai do bairro de Pirituba, periferia Oeste de São Paulo, onde mora de aluguel com a segunda mulher e a filha de 5 anos, e chega pouco depois das 6 horas ao Edifício J. I. Arbex, um prédio comercial localizado na Rua Vergueiro, próximo à estação Ana Rosa do metrô. A rotina é quebrada somente aos domingos, único dia em que tira para curtir mais a família e outra filha, uma adolescente de 16 anos. Isso, quando não pega serviços extras. No mais, de segunda a sábado, o zelador cumpre uma jornada extensa e bastante variada, atuando em várias frentes e encarando desde a lavagem do edifício aos serviços de elétrica, hidráulica e pintura; da feitura de contratos de locação das salas comerciais à cotação de preços de serviços; e dos pequenos reparos nos elevadores e portões à administração da garagem, fazendo também, neste caso, o papel de manobrista, de eletricista e pintor.

Aos 36 anos, 1º grau completo, exbombeiro civil em feiras e eventos, Sílvio se autodefine como um “trabalhador multitarefas”, mas na verdade, atua mesmo como um empreendedor. “Para mim não existe obstáculo, procuro transformálo em sucesso”, diz o zelador, que além do salário recebido pela função, multiplica a renda com a administração das vagas de garagem do prédio e pega serviços extras para executar. Habituado ao trabalho duro de quem cresceu na roça e aprendeu desde pequeno a batalhar pela própria vida, Sílvio é muito prestativo. Está sempre pronto para agir, com disposição e muita, “muita paciência”.

Até os doze anos, quando veio a São Paulo, Sílvio viveu em um sítio em Mato Grosso do Sul, plantando e colhendo feijão ou algodão, arando a terra, tratando dos animais, fazendo almoço e andando quilômetros para ir à escola ou levar marmita ao pai na roça.

Nascido no Paraná, órfão de mãe desde bebê, diz que foi criado como “escravo”.

“O sofrimento me deu esse gás de querer vencer na vida. Na verdade, pelo que sofri desde muito pequeno, percebo que já venci”, analisa o zelador. Mas em lugar de estender a conversa sobre o passado, Sílvio prefere falar do futuro, do sonho de se tornar patrão de si mesmo, o que lhe dá combustível para cumprir com retidão e naturalidade esta jornada de doze, treze horas diárias.

Um ZELAdoR goVERNANTE Portanto, é preciso se concentrar no presente, extraindo dele as oportunidades para construir o futuro. Sílvio, por exemplo, está em contagem regressiva para deixar de vez o aluguel, a periferia e o seu despertar nas madrugadas. Conseguiu de seu patrão a cessão de uma casa para morar na Vila Mariana, próximo ao Edifício J. I. Arbex, o que lhe dará mais horas de sono ao dia e uma grande economia, pois também gastará bem menos com combustível e alimentação. O imóvel foi recentemente retomado de uma ocupação, ocasião em que Sílvio sentiu uma grande oportunidade: propôs bancar a sua reforma em troca da moradia. Um investimento que fará o salário render pelo menos 50% a mais no final do mês.

Um prêmio justo para um funcionário que trabalha há sete anos com o síndico e construtor do edifício, José Ibrahim Arbex, seis deles como um zelador “quase síndico”, com autonomia para decidir, comprar, consertar e organizar o serviço dos outros dois funcionários do condomínio, uma recepcionista e um vigia. Segundo Sílvio, o zelador é, na verdade, uma espécie de governante, pois não pode deixar a vida de uma coletividade parar. Afinal, é preciso que os condôminos e demais usuários tenham acesso aos seus locais de trabalho, além de segurança, comodidade e garantia de pleno funcionamento da rede elétrica, hidráulica etc. “O zelador precisa ser bem atirado, senão as coisas não andam. Tem que ser articulado e manter boa relação com todo mundo. E não pode cruzar os braços nem resistir a gastar com o que é necessário”, acredita.

Sem “cruzar os braços”, sua jornada diária se estende até pelo menos 19 horas, mas ele somente encerra o expediente quando o último condômino presente no prédio conclui os trabalhos, apaga as luzes, fecha o escritório e vai embora, deixando para trás um profissional empreendedor que não perde a disposição, nem o bom humor, nem a determinação de construir uma história cheia de conquistas.

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EMPRESAS RECOMENDAM PACOTE COMPLETO DE ‘PRODUTOS & SERVIÇOS’

Ilustração: Rodrigo Carvalho

FIQUE DE OLHO / Bombas

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por Rosali figueiredo

NEssEs TEmpos de verão, o excesso de água vertido pelos temporais diários pode gerar falta d’água nos condomínios. O que acontece com muita frequência, adverte o diretor da Bombras, Giuseppe de Oliveira Caffo, pois, entre outros motivos, ele lembra que a intensidade das chuvas pode provocar inundações nas garagens com “danos irreversíveis” nas bombas.

“Isso, é claro, sempre ocorre nas ‘melhores’ horas, como madrugadas e finais de semana”, diz. E, segundo outro representante do segmento, o engenheiro Sérgio Leite, da Semab, "ficar sem água é bem mais difícil do que ficar sem elevador, antena, portão, interfone etc.”. Com grande experiência no mercado, os empresários recomendam aos síndicos um contrato regular de manutenção e aquisição de equipamentos e componentes, evitando o desconforto da interrupção do abastecimento, garantindo tranquilidade e economia.

A Semab completou, em outubro passado, 28 anos de serviços na área.

Sérgio Leite, formado também em Gestão Ambiental, destaca que “mais do que a experiência em manutenção comum e comércio de equipamentos, trabalhamos com todo o sistema de bombeamento e seus pertences (hidráulica, elétrica, válvulas, chaves etc.). Também atuamos com tratamento e reuso de água, além de fabricação de equipamentos de saneamento (geradores de cloro, ozônio, saturadores e bombas dosadoras)”, acrescenta. Outros destaques da empresa são o Programa de Qualidade Total, implantado há doze anos, a coleta e/ ou separação de lixos, sucatas e resíduos químicos (vendidos e/ou doados), a utilização de desengraxantes biodegradáveis e o retrofit de moto-bombas.

Na A Casa D'água, o portfólio de serviços permanentes de conservação inclui bombas, filtros, pressurizadores e aquece-

dores para piscina, diz o gerente comercial Carlos Júnior. “Mas nosso carro-chefe é a venda, manutenção e conservação de bombas, trabalhamos com as melhores marcas do mercado”, destaca. Com 29 anos de mercado, a empresa irá inaugurar neste ano uma filial no município de Cajamar, na Grande São Paulo, com vistas a atender aos condomínios da zona Oeste da Capital paulista, além de Alphaville e proximidades. A Casa D’Água pretende assim estar mais próxima dos clientes, já que um de seus diferenciais é a “prioridade ao atendimento personalizado”, mantendo uma rotina constante de avaliação e vistoria dos equipamentos, completa Carlos Júnior, um profissional com 30 anos de experiência no segmento.

Já a Bombras Bombas, fundada há 34 anos, presta serviços de manutenção preventiva e corretiva de bombas, em reparos hidráulicos e elétricos, sistemas de incêndio, piscinas, caixas d’água (limpeza e impermeabilização), entre outros, o que inclui trocas de componentes (registros, válvulas, torneiras de boia, chaves reversoras, contatores, disjuntores, reles, fiação, fusíveis etc.). Na parte elétrica, a empresa realiza a montagem de novos painéis de comando para as bombas. Seu diretor, Giuseppe de Oliveira Caffo, observa que o carro-chefe da empresa consiste no “pacote completo” que envolve “comércio, conserto e instalação de bombas em geral, agregado à manutenção preventiva ou corretiva”. Um dos diferenciais da empresa está, segundo ele, no empréstimo “sem custo adicional” de bombas aos clientes que tenham tido seus equipamentos danificados. A Bombrás oferece ainda atendimento e assistência 24 horas ao dia, além da visita mensal programada.

Finalmente, na Empire Bombas e Motores, o diretor comercial Rogério Albuquerque Alves destaca as vendas e serviços de manutenção em “bombas de abastecimento, escoamento, piscina, chafariz, esgoto, reaproveitamento de SERVIÇO água, máquinas lavadoras de alta presA CASA D'ÁGUA são e válvulas redutoras de pressão”.

11 – 5031-9114 Também a Empire disponibiliza aos www.acasadagua.com.br condomínios “as principais marcas do acasadagua@acasadagua.com.br mercado, técnicos qualificados e treinados pelos fabricantes, atendimento BOMBRAS BOMBAS 11 – 3297-8838/ 3735-6836 de 24 horas para situações de emerwww.bombrasbombas.com.br gência, tranquilidade e melhor custo bom.bras@ig.com.br benefício”, relaciona o diretor. Há onze anos no mercado, a empresa resolveu EMPIRE BOMBAS E MOTORES ousar em 2011 com uma promoção 11 – 4701-9872/ 4701-6575 especial aos clientes. “É a promoção www.empirebombas.com.br empirebombas@empirebombas.

‘2011 Feliz’ - ao indicar um cliente novo com.br para contrato de manutenção, o cliente antigo recebe como prêmio o valor do contrato em dinheiro. Não há limite de indicações. O prêmio unitário vai de R$ 100,00 a R$ 1.000,00, por prazo indeterminado”, explica o diretor.

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DICA / Brinquedoteca

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Ilustração: Jonas Coronado

ESPAÇO ORGANIZA E AMPLIA AS POSSIBILIDADES DE RECREAÇÃO A engenheira civil Ana Josefa Severino Pereira resolveu, há cerca de seis anos, encarar um novo desafio: tornou-se síndica do Condomínio Piazza Di Toscana, no Jardim Avelino, zona Leste de São Paulo, maneira que encontrou para ficar mais próxima dos filhos, então muito pequenos. E ao acompanhar o crescimento de Giovanni e Giulianna, hoje respectivamente com dez e sete anos, percebeu que era preciso mexer na área de recreação do edifício para atender melhor aos pequenos e aos maiores. “Tínhamos um único espaço, havia sempre conflito entre eles e somente uma mesa de pingue-pongue, que vivia quebrando e dando custo de manutenção”, lembra Ana Josefa, que resolveu repaginar o ambiente e uma área então aberta. “Criamos espaços diferenciados para cada faixa etária”, diz.

Atualmente, os condôminos do Piazza contam com uma brinquedoteca, destinada à recreação das crianças com até dez anos de idade; o espaço teen, para os adolescentes; e o salão de jogos propriamente dito, este para os jovens e adultos.

A brinquedoteca possui um armário “tipo colméia”, onde são disponibilizados brinquedos educativos. Tem ainda equipamentos avulsos, como gangorra. O ambiente recebeu também um cantinho para estudos e leitura, com quatro conjuntos de mesas e cadeiras escolares, puffs coloridos e uma televisão. No espaço teen, inaugurado no ano passado, os adolescentes contam com TV de LCD com DVD, sofá, mesa para fazer a lição escolar e bancada para notebook. E no salão de jogos, além da tradicional sinuca, há mesa para jogar cartas, xadrez, mais o pebolim.

A especialista em brinquedos e jogos lúdicos, a professora de Pedagogia e Educação Física Vania Maria Cavallari, é uma grande defensora das brinquedotecas, destacando que “a criança brinca por natureza”. “O ser humano primeiro brinca, depois trabalha, portanto, a criança que brinca torna-se um adulto autônomo e produtivo”, afirma. Vania Maria recomenda que se organizem as brinquedotecas com “pequenos cantos” (com casinha, salão de beleza, instrumentos musicais, brinquedos de montar etc.), pois essa “diversidade de objetos aguça a imaginação das crianças”. As fantasias também chamam a atenção dos pequenos, acrescenta.

A especialista recomenda ainda, de preferência, que esses espaços ofereçam a orientação de um profissional habilitado. A orientação permite explorar todo o potencial dos brinquedos e objetos disponibilizados às crianças, destaca. No Piazza Di Toscana, os menores devem estar sempre acompanhados por um responsável ou adulto, mas as atividades monitoradas acontecem em geral no final das férias escolares, ministradas por uma profissional da área de recreação - mas sem custo para o condomínio, ressalva a síndica Ana Josefa.

Ana Josefa comanda hoje outro condomínio localizado na região, o Reserva Jardim Tarumã. Lá os condôminos também possuem os serviços de uma brinquedoteca, mas esta já foi entregue montada pela construtora do empreendimento, há pouco mais de um ano. O Reserva possui demais serviços de lazer e entretenimento, como lanhouse, salão de jogos para adultos, cine kids e garage band. “Os condomínios estão se equipando dessa forma para oferecer um pacote completo no próprio local de moradia”, comenta Ana Josefa. A síndica, porém, deixa uma dica valiosa aos seus colegas: impor horários e controle de uso desses espaços. (R.F.) Próxima Edição: Playground - Brinquedos

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DICA / Lixeiras nas Calçadas

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Ilustração: Jonas Coronado

PODE OU NÃO PODE? O simples ato de colocar o lixo na rua, à espera da coleta, vem causando preocupações aos síndicos. Isso porque a instalação de lixeiras nas calçadas tem sido alvo de fiscalizações pelo poder público. Na opinião do advogado e consultor condominial Cristiano de Souza Oliveira, a questão é polêmica e está sujeita à interpretação da lei. O decreto 45.904/2005, que estabelece um novo padrão arquitetônico para as calçadas de São Paulo, destaca em seu artigo 7º: “A faixa de serviço, localizada em posição adjacente à guia, deverá ter, no mínimo, 70 centímetros e ser destinada à instalação de equipamentos e mobiliário urbano, à vegetação e a outras interferências existentes nos passeios, tais como (...) lixeiras, postes de sinalização, iluminação pública e eletricidade.” O capítulo VIII do mesmo decreto reforça que as lixeiras, entre outros itens, deverão ser instaladas exclusivamente na faixa de serviço.

Segundo o Programa Passeio Livre da Prefeitura de São Paulo, que visa conscientizar a população sobre a importância do bom estado de conservação das calçadas da cidade, aquelas com mais de dois metros de largura são divididas em três faixas: a de serviço (destinada à colocação de árvores, rampas de acesso para veículos ou portadores de deficiências, poste de iluminação, sinalização de trânsito e mobiliário urbano como bancos, floreiras, telefones, caixa de correio e lixeiras); a faixa livre, exclusivamente para a circulação de pedestres com largura mínima de 1,20m, contínua, sem emenda, reparo ou fissura; e a faixa de acesso, em frente ao imóvel, onde podem estar vegetação, rampas, toldos, propaganda e mobiliário móvel como mesas de bar e floreiras, desde que não impeçam o acesso aos imóveis.

Para o advogado, a interpretação da lei é dúbia e pode divergir conforme a subprefeitura, no caso de São Paulo. “Aconselho a cada síndico que consulte sua subprefeitura, ou a prefeitura de sua cidade, para conhecer as restrições antes de instalar qualquer objeto na calçada.” O próprio Cristiano, síndico de um condomínio na Aclimação, retirou a lixeira, na dúvida se ela poderia estar em desacordo com as normas. Também a logística da retirada do lixo causa problemas, pois em geral o serviço público de coleta é feito à noite, quando os faxineiros já foram embora. “É um contrassenso que, em uma cidade como São Paulo, com tantas enchentes e falta de área permeável, precisemos deixar o lixo no chão, no nível da água, mesmo que por pouco tempo. As lixeiras são necessárias, mas ainda não foram regulamentadas como deveriam”, constata.

Osmário Reis, gerente de operações de uma grande administradora de condomínios, também recomenda aos síndicos obter autorização para instalar as lixeiras.

“Se dificultar a circulação dos pedestres ou a entrada e saída das edificações e houver uma denúncia, o prédio poderá ser autuado e terá cinco dias para retirar a lixeira e não ser multado.” O gerente orienta seus clientes para evitar o problema e também para que coloquem o lixo fora apenas no horário indicado. “Se o lixeiro passa na rua de madrugada, é obrigação do condomínio se organizar para retirar o material. Felizmente, os projetos arquitetônicos mais modernos contemplam essa questão, com lixeiras internas, porém com acesso pela calçada, que facilitam a retirada do lixo e a logística para os funcionários”, completa. (L.O.) Próxima Edição: Coleta Seletiva de Lixo

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DICA / Telefonia, Internet & TV a Cabo

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Acessórios

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Acessórios

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Administradora, Água, Alambrados, Antena

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Amortecedor de Impacto, Assessoria, Atividade Física, Bomba d'água, Coberturas

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Coberturas, Controle de Pragas, Equipamentos de Ginástica, Gás

Nikkey

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Elétrica, Elevador

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Elevador

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Elevador, Geradores, Hidráulica

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Geradores, Extintores, Impermeabilização

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Impermeabilização

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Impermeabilização, Individualização de Água, Interfone

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Manutenção Predial, Móveis, Pára Raios

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Paisagismo, Perícia Predial, Pintura Predial

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Pintura Predial

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Playground, Radiocomunicação, Recuperação Estrutural

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Portão, Porta Corta Fogo, Serralheria

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Sensor de Presença, Sistemas de Segurança

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Sistemas de Segurança

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Sinalização, Terceirização

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