Revista Direcional Condomínios - Ed. 299 - abr/24

O mundo evolui, a sociedade se transforma, necessidades surgem e precisamos prosseguir sem perdermos a nossa condição humana, que envolve amor e compreensão com o próximo. Temos acompanhado o aumento de diagnósticos de autismo (o que pode derivar da expansão e aprimoramento dos critérios diagnósticos, de componentes ambientais e de profissionais mais capacitados para reconhecer o transtorno, entre outros fatores). Essa realidade se reflete nos edifícios e exige sensibilidade para ser bem assentada na vida condominial. É sobre isso nossa matéria de capa.

Nesta edição, abordamos também um tema tabu: ações inadequadas de síndicos marginalizam toda uma categoria, prejudicando a imagem dos gestores que atuam com competência e retidão. Leia nossa matéria e veja o que o síndico pode fazer para não haver suspeitas sobre seu trabalho. Já a seção Tira-teima traz orientações para lidar com condôminos inflexíveis mediante obras. E a Coluna Cristiano de Souza Oliveira alerta para a importância de denunciar casos de violência contra animais de estimação. Em Síndico, Conte sua História! você acompanha a trajetória de Rosana Nicchio, que se tornou síndica profissional a convite de condomínios vizinhos ao seu, após ter promovido uma transformação visual no prédio em sua gestão como síndica moradora.

Nas reportagens de DICAS mostramos serviços de impermeabilização e reforma de quadra, os quais solucionam problemas, trazem segurança e até podem dar um upgrade se combinados a outras melhorias. Por falar em segurança, a matéria de elétrica cita que nos últimos cinco anos, mais de três mil pessoas perderam a vida devido a choque elétrico, e reforça a necessidade do dispositivo IDR nas instalações para prevenir acidentes que podem ser fatais – esteja atento às condições de seu condomínio!

Boa leitura e um forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima Morador não quer obras, e agora?

Coluna

Cristiano de Souza Oliveira

Síndico, Conte sua História!

Nicchio

Dica Impermeabilização

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Tiragem auditada por

O CONDÔMINO É INTRANSIGENTE À OBRA, E AGORA?

Por Issei Yuki Junior

A VIDA em condomínio é um exercício constante de equilíbrio entre a partilha de espaços comuns e a divisão de responsabilidades e deveres. Regida por um arcabouço normativo, incluindo a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil, a convivência em condomínios desafia síndicos e condôminos a colaborarem em prol do bem-estar coletivo e da valorização patrimonial. As obrigações dos condôminos não se limitam ao pagamento das cotas mensais; elas abarcam a participação em despesas extraordinárias e a cooperação com obras e reformas que beneficiam a coletividade.

O desafio se amplia quando surgem obras necessárias, seja para a urgente manutenção da estrutura ou para a modernização de espaços comuns. A intransigência de alguns condôminos, seja na recusa ao rateio de despesas extraordinárias ou na negativa de permitir acesso a suas unidades para reparos necessários, como os da fachada, requer do síndico uma abordagem estratégica, pautada no diálogo e na firmeza legal.

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, e artigo 1.341, §1º, estabelece a obrigatoriedade de todos os condôminos em colaborar com as obras que interessem à preservação ou à melhoria do condomínio. O síndico, respaldado pela legislação, detém o direito de exigir essa colaboração.

É dever do síndico informar os condôminos sobre a natureza, a urgência e os benefícios das obras propostas, além de esclarecer as consequências legais da intransigência. Em casos extremos, a obtenção de uma ordem judicial que permita o acesso

às unidades privativas para a realização de reparos mostra-se um caminho viável.

Para os síndicos, o enfrentamento da intransigência em relação às obras e contribuições não é apenas uma questão de gestão, mas um exercício de liderança comunitária, visando ao bem-estar e à segurança de todos os envolvidos.

ISSEI YUKI

JUNIOR

Graduado em Direito, com especialização em Direito Condominial e Família e Sucessões, atuando há mais de 26 anos como advogado nas áreas do Direito Família e Sucessões e Direito Condominial/Imobiliário.

Mais informações: @yukiadvogados

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PRECISAMOS FALAR SOBRE AUTISMO EM CONDOMÍNIOS

Ambiente condominial precisa ser inclusivo; informação, acolhimento e tolerância são cruciais para um melhor convívio entre pessoas atípicas e seus vizinhos

DOIS DE abril é o Dia Mundial da Conscientização do Autismo, data instituída pela ONU (Organização das Nações Unidas) para reflexão de uma condição cada vez mais presente. Dados do CDC (Centro de Controle e Prevenção de Doenças), americano, apontam que uma a cada 36 crianças têm autismo. A prevalência dos casos de modo geral pode estar atrelada, entre outros, a fatores como expansão e aprimoramento de critérios diagnósticos do TEA (Transtorno do Espectro Autista), componentes ambientais e aumento da conscientização da população.

Nos condomínios, um extrato social, gestores notam um crescente de casos. Importante salientar que a informação é sempre uma boa aliada à coexistência pacífica em construções multifamiliares. “Autismo não é doença, é uma condição do neurodesenvolvimento que impacta em um desenvolvimento atípico. É de início precoce, ou seja, as características já devem estar presentes na primeira infância, mesmo que de forma sutil. É caracterizada por prejuízos persis -

tentes na comunicação e interação social associados a padrões restritos e repetitivos de comportamentos, interesses ou atividades”, esclarece a neuropediatra Deborah Kerches, autora do best-seller Compreender e Acolher Transtorno do Espectro Autista na Infância e Adolescência .

As estereotipias (repetições vocais ou motoras) que acompanham autistas podem não fazer muito sentido para quem está de fora, mas têm sua razão. Costumam ocorrer em situações de estresse, que causam desconforto, ou na euforia e na ociosidade. Em muitos casos, têm a função de autorregulação ou autoestimulação (quando proporciona uma sensação prazerosa). Podem, ainda, ocorrer vinculadas a algum tipo de reforço, como uma maneira, por exemplo, de fugir de determinada demanda.

A psiquiatra Graccielle Rodrigues da Cunha Asevedo, vice-coordenadora do Teamm (ambulatório especializado em atendimento do Transtorno de Espectro Autista), da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), elenca características predominantes na criança autista, como não responder ao nome quando chamada, evitar contato visual, não sorrir de volta quando lhe sorriem, e não brincar de faz de conta. Nas mais velhas, podem ser incluídas: dificuldades em entender o que os outros estão pensando ou sentindo; preferência por rotina rígida e atividades solitárias.

Crianças com TEA são submetidas a uma gama de terapias para minimizar o impacto no bem-estar, na qualidade de vida e na funcionalidade. “Estudos mostram que a intervenção precoce pode minimizar alguns aspectos que impactam de forma significativa esses fatores como melhora na linguagem e diminuição de comportamentos agressivos”, pontua a médica Graccielle.

A advogada Carla Bertin é mãe de um pré-adolescente autista e criadora do site Autismo Legal. Ela salienta que embora crianças atípicas sigam uma rotina de terapias, o condomínio jamais pode exigir das famílias uma comprovação de que a criança esteja em tratamento. “Por outro

Foto Canva

Por Isabel Ribeiro

lado, se alguém do condomínio sabe que ali existe uma pessoa autista e acredita ou desconfia que ela não está em tratamento ou que ela sofre maus-tratos pode fazer uma denúncia no conselho tutelar com base na sua desconfiança”, informa a consultora em direitos da pessoa autista.

Quanto à reclamação sobre barulho em unidades condominiais com atípicos, Carla cita que é grande a incidência de conflito entre vizinhos. “Isso abrange condomínios de todas as classes sociais; o desrespeito ao direito de pessoas autistas é muito grande”, comenta. A legislação assegura os direitos de pessoas atípicas, com a lei 12.764/12, conhecida como Berenice Pina, e a Lei Brasileira de Inclusão, 13. 146/15, conhecida como Estatuto da Pessoa com Deficiência – o autismo se enquadra aqui e, inclusive, as famílias com integrantes autistas podem usar vagas de garagem PCD.

Carla menciona que as citadas leis são as principais, mas no caso do autista ser criança, são válidos também o ECA (Estatuto da Criança e do Adolescente) e a Lei de Diretrizes e Base (Bases) da Educação Nacional. A advogada comenta que direitos essenciais (como de autorregulação, ainda que com barulho) estão acima do silêncio e sossego reclamado por condôminos, pois são cruciais à vida do morador atípico.

COMPREENSÃO E TOLERÂNCIA

Numa época em que o tema autismo era menos abordado, a síndica profissional Vanilda de Carvalho surpreendeu-se ao saber do que se tratava o barulho de batidas sobre o qual um morador reclamara. “Era um menininho de 4 anos dando cabeçadas na parede! A família tinha acabado de receber o diagnóstico de autismo e estava meio perdida, ainda não tinha adotado estratégias preventivas, o que aconteceu depois. A mãe me autorizou a explicar a situação do filho ao vizinho do andar abaixo, e ele se solidarizou com a dor daquela família, enviando flores e oferta de ajuda”, recorda.

Em outro condomínio, vieram várias reclamações sobre um garoto correndo no corredor. “Fui conversar com a mãe, que tinha acabado de se mudar para lá. Ela me contou que ele era autista, que estava mais agitado porque a rotina dele tinha sido alterada com a mudança de casa e de escola. Demonstrei empatia e pedi autorização para explicar a situação aos vizinhos, e a partir daí alguns começaram a abrir suas portas quando ele corria e a correr junto, e outros, para ajudar essa mãe, faziam barreira na escada para que a criança não fugisse por ali”, relata Vanilda.

Já Claudvânea Smith Monteiro se deparou com dois casos de meninas autistas em um mesmo condomínio, sendo a menorzinha, filha do zelador. “Quando o diagnóstico foi fechado, concordamos em contar aos pais das outras crianças que brincam com ela no parquinho, não para exclui-la, mas para entenderem o porquê de ela sair correndo ao ouvir um som diferente. Ela participa das recreações da assessoria esportiva,

SIMBOLOGIA: O cordão para crachá de quebra-cabeça identifica pessoas autistas, enquanto o de girassol é usado por pessoas com deficiências não visíveis, como o autismo. Um terceiro cordão, com símbolo do infinito, foi desenvolvido pela comunidade autista para pessoas neurodivergentes. Todos têm como objetivo conscientizar, mas não substituem documentação que comprove a condição de quem usa o acessório

como circo, mas tem atividade que não realiza por falta de coordenação, então as crianças pegam na mão dela, tentam ajudar, de maneira muito natural e acolhedora”, fala a síndica profissional.

Sobre o outro caso, Vânia, como é mais conhecida, conta que abordou a família atípica após ouvir relatos de moradores de que uma criança estava sendo maltratada, porque gritava e chorava muito. “Eu pensava que a criança apanhasse de alguma babá, e fiquei até sem jeito quando a mãe me contou que a filha era autista, fazia terapias, mas que tinha crises. Porém, como síndica, eu não poderia deixar de averiguar uma suspeita de violência, mas compreendi que nem tudo o que ouvimos são maus-tratos. A dor pode ser outra”, alerta.

Agradecimento: Sentidos e Cores

VIOLÊNCIA CONTRA ANIMAIS: REFLEXÕES NECESSÁRIAS

A VIOLÊNCIA contra animais pode assumir várias formas, desde negligência até agressão grave. Um dos aspectos mais preocupantes é que há casos de violência contra animais que estão interligados com outros tipos de violência, como doméstica e familiar. Uma pesquisa realizada em São Paulo pela Associação Nacional de Organizações de Proteção Animal (Anuap) e pelo Instituto Pet Brasil revelou que 70% dos agressores de animais também cometem violência contra pessoas. É um problema social e também de saúde pública.

Dentre os diversos tipos de violência, em condomínios, há moradores que viajam e abandonam seus pets em sacadas sem proteção às condições climáticas, ou mesmo no interior de suas unidades com comida e água racionadas, sem um responsável para observá-los. Neste caso, ressaltamos que os animais são sencientes e podem experimentar emoções positivas e negativas, incluindo dor e angústia.

Além disso, a violência contra animais tem ramificações. Indivíduos que testemunham ou participam de tais atos podem sofrer consequências como dessensibilização à violência. O estudo publicado no "Journal of Interpersonal Violence" descobriu que crianças expostas a situações de violência contra animais apresentaram maior probabilidade de desenvolver comportamentos agressivos e problemas emocionais. Em condomínios, o síndico, uma vez recebendo internamente denúncia escrita de suspeita ou mesmo constatando efetivos atos de violência e abuso, dentre eles o abandono, poderá acionar as autoridades e ONGs de proteção animal.

Sobre este e outros assuntos, como direitos dos animais e canais de denúncia por Estados do Brasil, lançamos no dia 14 de março (Dia Nacional dos Animais) a cartilha Animais em Condomínios: um guia de convivência entre moradores e pets. Para adquiri-la, acesse https:// institutoencontrosdacidade.org/pets

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado há 27 anos e sócio da Advocacia Cristiano de Souza

MARIA ISABEL DA SILVA

Fundadora e Diretora Pedagógica do Instituto Educacional Encontros da Cidade

Por Cristiano de Souza Oliveira e Maria Isabel da Silva

SUBORNO, ESTELIONATO, VANTAGEM INDEVIDA: PELO FIM DE AÇÕES QUE MARGINALIZAM OS SÍNDICOS

Auditoria e medidas de compliance estão entre as ferramentas indicadas para defender os condomínios da corrupção

O TEMA, sem dúvida, é um dos grandes tabus do mundo condominial: atos de corrupção praticados pelos síndicos que depõem contra a categoria, afetando a imagem mesmo dos gestores corretos e competentes. Afinal, quantos síndicos já não receberam comentários maldosos, ainda que praticando gestões idôneas e acima de quaisquer suspeitas? É prudente, portanto, buscar ferramentas que protejam o patrimônio e isentem o síndico caso paire alguma dúvida sobre a sua atuação.

Uma dessas ferramentas é a auditoria, apropriada para balizar o trabalho da atual gestão ou para ve -

Por Luiza Oliva

rificar erros passados. “Sugiro uma auditoria externa, independente, que verifique o histórico do prédio, de meses anteriores. Se for feita apenas pontualmente, pode não identificar problemas existentes”, orienta o síndico profissional Wolfram Werther, administrador de empresas, pós-graduado em marketing e com uma longa carreira anterior em multinacionais.

Werther frisa que auditorias propõem também melhorias em procedimentos. Ele recorda que há muitos anos, uma auditoria sugeriu que em toda nota fiscal de serviços o prestador identificasse no corpo da nota, o que foi feito, onde e quando. “Com esse detalhamento, nenhum conselheiro questionará a que se refere um valor de, por exemplo, R$ 1.500 pago a um encanador há dois meses. Evita desperdício de tempo do síndico e descarta qualquer desconfiança por parte do conselho”, diz.

O advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial, concorda com a importância da auditoria. “Muitas vezes o síndico precisa resolver problemas pretéritos, porque uma má previsão orçamentária ou um desvio vai culminar em problemas na gestão atual. E os condôminos, depois de um longo tempo, costumam

confundir o que é gestão atual e gestão passada. Entendo que todo síndico deve preventivamente realizar uma auditoria para que ele possa, no dia a dia, ter mais respaldo. Indico também uma auditoria investigativa caso existam indícios de fraudes ou de situações que possam comprometer a gestão dele”, orienta.

O síndico profissional Walter Silva, administrador de empresas e mestre em Bioética, corrobora que a auditoria mensal é um investimento para o condomínio, e costuma liberar o relatório final da auditoria ao conselho e a todos os moradores porque “o síndico deve dar visibilidade à gestão”. Ele recorda que recentemente teve as contas aprovadas por unanimidade, após o relato do auditor recomendando a aprovação, em um condomínio-clube na Mooca, com 206 unidades, em assembleia com 103 participantes. “Transparência é um trabalho construído ao longo da gestão.”

Walter reitera a importância das auditorias porque até mesmo em caso de caixas extremamente positivos a gestão pode ter desvios. Na época em que trabalhava na área administrativa de uma empresa localizada em um grande edifício comercial, ele fazia o pagamento do boleto do condomínio, e passou a estranhar a ausência de assembleias ordinárias e compras efetuadas em valores altos. Alertou outros condôminos e foi verificado um desvio de cerca de 1 milhão e 300 mil reais. “Tínhamos um caixa saudável, com cerca de 1 milhão de reais, então não despertou tanto a atenção. Mesmo um morador leigo deve verificar o balancete sempre, já que o patrimônio é de todos”, orienta.

Porém, não é fácil conseguir a participação dos condôminos na gestão. Até mesmo conselheiros podem ser ausentes, conforme nota o síndico Wolfram Werther. “O conselho tem responsabilidade sobre as contas e deve analisar as pastas. Muitos não levam a sério, dizem confiar no gestor, ou na administradora, ou alegam falta de tempo”, observa.

COMBINANDO REGRAS

Além da auditoria, criar regras de compliance nos condomínios pode minimizar problemas financeiros gerados por má gestão. Werther explica que o compliance consiste de um grupo de regras acordadas no condomínio. “Isso é levado muito a sério em empresas privadas. Em grandes multinacionais é comum os funcionários receberem brindes, mas as empresas deixam muito claro qual é o valor máximo dos brindes. Nos condomínios, podem ser definidos limites de valores em reais para que os síndicos contratem serviços e façam compras. Por exemplo, até 3 mil reais o síndico tem autonomia para fechar negócio, até 100 mil precisa da aprovação do conselho e acima de 100 mil, da assembleia”, cita. Melhor ainda se as regras de compliance estiverem ancoradas na convenção e aprovadas em assembleia. “Isso garante que as futuras gestões serão obrigadas a segui-las. Senão o síndico sai, o conselho é renovado e as regras se perdem”, constata Werther.

Para o advogado Rodrigo Karpat, medidas de compliance ajudam a evitar atos de corrupção: “Mas tudo depende da boa índole do gestor.

E essa deve ser uma escolha prévia, a de um gestor com idoneidade ilibada. Por mais que existam travas no regulamento ou na convenção, há a possibilidade do gestor mal intencionado buscar empresas que ofereçam vantagens.” Rodrigo orienta: se a empresa convida o síndico para um café, ele deve recusar. “Faça tudo de forma oficial e nas dependências do condomínio.”

Para evitar que os síndicos tenham relações duvidosas com fornecedores, é preciso que o condomínio crie um sistema de cotação de orçamentos, definindo alguns parâmetros como, por exemplo, quem pode indicar empresas e quais são os documentos iniciais que devem ser apresentados para participar da concorrência. O síndico Werther acredita que as empresas devem ser indicadas por fontes diferentes: o próprio síndico, a administradora, conselheiros ou moradores. Ou buscando empresas no mercado, de fontes confiáveis. E sempre cotar com no mínimo três empresas.

Se a cotação for para contratação de síndico profissional, a conduta deve ser a mesma, acredita: “Por exemplo, o condomínio tem quatro candidatos ao cargo. Três apresentam uma proposta na faixa de 3 mil reais mensais e um de 2 mil. A tendência é querer fechar com o mais barato, será uma boa economia. Mas não podemos ser ingênuos. Será que esse candidato não se enganou sobre o volume de trabalho que o condomínio irá gerar? Será que em vez de duas visitas semanais ao condomínio fará somente uma? Ou será que ele vai cobrar menos porque compensará o ganho menor de outra forma? São questões relevantes nesse processo”, finaliza Werther.

“O SENTIDO DA SINDICATURA É FAZER A DIFERENÇA NO CONDOMÍNIO”

Rosana Nicchio, 61 anos, é síndica profissional e produtora cultural

“DESDE

CRIANÇA

sou determinada e empenhada em fazer as coisas darem certo. Eu não falava quase nada até os cinco anos de idade. Por isso, um médico recomendou à minha mãe que me colocasse na escola para conviver com outras crianças, afinal meus irmãos já estudavam e eu ficava com adultos. Nós éramos pobres, mas minha mãe acreditou que eu poderia me desenvolver melhor em uma escolinha particular do que no pré-primário municipal. Para arcar com essa despesa, ela começou a lavar roupa para fora. Lembro-me de uma vez trazer um recado para ela, de que a mensalidade estava atrasada. Eu percebia o sacrifício e retribuía sendo uma aluna dedicada à aprendizagem. Tanto que ao ingressar no antigo primário, em escola pública, fui direto para o segundo ano. Ah, além da fala, desenvolvi habilidades em matemática e raciocínio lógico e ajudava os colegas a fazerem cálculos.

Meu pai trabalhou em fábricas como Alpargatas e Antarctica, mas precisou se aposentar por invalidez, devido a um problema no coração. Aliás, um episódio triste para todos nós foi a perda do meu irmão aos 20 anos, que teve uma parada cardíaca. Morávamos na Penha, e eu queria muito cursar o segundo grau em uma escola técnica de processamento de dados, em São Miguel Paulista, mas o dinheiro não dava. Minha irmã trabalhava e se ofereceu para me ajudar. Ela ganhava pouco, e eu tentei recompensar o investimento dela com excelentes

notas e certificados. Juntei essas conquistas a uma carta de solicitação de bolsa de estudos e enviei ao Presidente da República. Não é que deu certo? Consegui concluir o curso como bolsista. Ainda na fase do colégio, estagiei no Banco Real. Aos 16 anos, ingressei na faculdade de Economia, e continuei no banco. Com 18 anos, eu era procuradora da agência, e com 20, meu pai teve de me emancipar para que eu pudesse assinar como tesoureira. Eu usava roupas sóbrias para parecer mais velha.

Em 1987, com 24 anos, fui para o Citibank, recebendo excelente salário. Ali, conheci o meu futuro marido, que era cliente da agência. Nos casamos em menos de um ano. Ele atuava com investimentos e eu tinha feito pós-graduação em mercado de capitais, então me propôs sair do emprego e trabalhar com ele. Aceitei. Nós trabalhamos muito, viajamos, tivemos dois filhos incríveis e partilhamos de nossa paixão por obras – amávamos construir, reformar e mobiliar. Construímos duas casas na Serra da Cantareira, além de reformarmos a nossa espaçosa casa no Alto de Santana. Vivemos bem por um tempo, mas fui me dando conta do quanto ele era possessivo e controlador e decidi me separar.

Depois do divórcio, passei a morar com nossos filhos, já adolescentes, em um apartamento de 90 m² em um prédio de 24 unidades, o Siena Tower, também no Alto de Santana. Deixei uma vida confortável para trás, fiquei com a parte de produção cultural, que era um braço da nossa empresa, e improvisei meu escritório no quarto de empregada. Mas eu me sentia livre para abraçar coisas novas, e vieram, como a gestão condominial. Comecei como conselheira. Eu já trabalhava em home office, por isso vivia mais o dia a dia do condomínio e observava detalhes que passavam despercebidos ao síndico. Ele valorizava os meus apontamentos e me indicou para o lugar dele na eleição seguinte.

Estou no posto há 18 anos. Logo no início da gestão, implantei o controle diário do consumo de água e foi detectado um grande número de vazamento nas unidades. Com um mês de trabalho efetivo, reduzimos a despesa de R$ 4.200 para cerca de R$ 2 mil. Outra coisa positiva foi ter conseguido reduzir a inadimplência. Pude, ainda, implantar a coleta seletiva de lixo. Eu me inspirei nas placas de ‘Favor Arrumar’ e ‘Não Perturbe’ de portas de quartos de hotel, e criei uma versão para o morador que quisesse participar da reciclagem, instruindo para que colocasse a sinalização na maçaneta da unidade para que a funcionária do condomínio tocasse a campainha quando houvesse lixo reciclável.

Há sete anos, migramos para portaria remota, o que nos trouxe mais economia, segurança e atualização tecnológica. O condomínio foi pioneiro na região a ter leitor facial, o que me deu um alívio imenso porque essa tecnologia possibilita o acesso do morador e de visitantes à eclusa com total rapidez.

Tivemos obras também (risos!). Modificamos a cor da fachada, fizemos a substituição do gradil por fechamento em vidro, criamos uma área de convivência na parte da frente do condomínio, refizemos o paisagismo e a calçada, e na entrada trocamos a cobertura de policarbonato por vidro. O nosso prédio ficou tão bonito que recebi convites para administrar outros condomínios da rua. Assim, me tornei síndica profissional. Eu cuido de dois condomínios de alto padrão, sendo que em um deles estou no cargo desde 2019. Mas teve

um outro condomínio que eu preferi não renovar o contrato porque ele não estava preparado para mudanças. Para mim, um síndico tem de entregar mais do que a expectativa dos condôminos, porém, quando eles não aceitam mudanças você não vai conseguir realizar nada. Então não precisam de você. O sentido da sindicatura é fazer a diferença no condomínio. A gestão tem de evoluir.

Eu gosto de prestar um serviço personalizado, o que inclui várias e várias visitas aos condomínios, principalmente porque eu acompanho de perto o trabalho dos colaboradores. Em geral, são antigos, carregam vícios que podem, por exemplo, pôr em risco a segurança do edifício, como abrir o portão da garagem mediante uma buzinada do morador. Esse processo de desconstrução de hábitos precisa ser repetido várias vezes e tem de ficar claro aos funcionários o porquê dos protocolos. Quando eles compreendem, passam a colaborar melhor.

Em geral, lido bem com os desafios da sindicatura. Já fui uma pessoa mais rígida, mas ter começado a atuar no ramo de produção artística me modificou. Trabalho com música clássica em recitais, concertos com orquestras internacionais, e com peças teatrais em parques. A arte me deixou mais leve e eu chego mais feliz aos condomínios. Em 2017 veio outra transformação. Eu queria viver a experiência de entrega e serviço ao próximo. Então me voluntariei para uma missão da Igreja Católica em Moçambique, um dos países mais pobres do mundo. Voltei ao Brasil bastante sensibilizada. Hoje, sou mais compassiva e atuante no voluntariado. Sou também mais empática e tolerante, o que se estende às relações condominiais”.

Rosana Nicchio, em depoimento a Isabel Ribeiro

Por

LAZER GARANTIDO

Por Isabel Ribeiro

Imagem da quadra renovada; síndico Luis Lessi no detalhe

NO EDIFÍCIO Barão de Laguna Barão de Ladário, construção quase sexagenária em Perdizes, com duas torres e um total de 128 apartamentos, uma quadra poliesportiva renovada foi entregue pouco antes do último Natal, a tempo de a garotada usufruir do espaço nas férias escolares, mas apenas para jogos esportivos – e com calçados adequados –, como faz questão de frisar Luis Lessi. “A minha esposa brinca que eu virei ‘guardinha’, mas é preciso orientar os usuários, assim a quadra se mantém conservada por mais tempo”, diz o síndico orgânico.

Gestor do condomínio desde meados de 2023 e morador há 30 anos, Luis relata que a reforma foi necessária pois a quadra estava esburacada, com risco de acidentes. Segundo ele, alguns fatores contribuíram para a má condição, como limpeza do piso com lavadora de alta pressão e uso do espaço para recreação e eventos. “O condomínio tem 6.500 m², não precisamos envolver a quadra em festividades”, comenta.

Após um acordo com as mães, o síndico conta que a obra começou somente após o término das férias de julho, mas que durante aquele mês a parte mais comprometida da quadra ficou interditada. “Porém, como a quadra é grande, conseguimos reservar um espaço para as crianças baterem uma bolinha em segurança”. O processo de revitalização da quadra incluiu melhorias no sistema de drenagem, conserto e pintura do piso, troca de alambrado e da rede de proteção do teto, e substituição de luminárias de mercúrio por LED.

Luis conta que o condomínio, que tem tradição em reformas, contratou um seguro performance para o caso de acontecer alguma intercorrência com a prestadora de serviço e, a fim de haver mais tranquilidade durante o processo, foi contratado um engenheiro para acompanhar a obra da quadra, garantindo a qualidade do resultado final.

“Quadra bem equipada e conservada embeleza e valoriza o condomínio."

Marcos Vinícius, gestor de novos negócios, E-Quadras)

PRÓXIMA EDIÇÃO: CARREGADOR VEICULAR E AUTOSSERVIÇOS (MINIMERCADO)

Fotos Divulgação

INTERVENÇÕES PROVIDENCIAIS

Por Isabel Ribeiro

O síndico Miguel Sala (à direita) diz que a manta asfáltica de dupla camada confere proteção extra à laje do residencial da Vila Mariana

COMPROMETIMENTO estético, insalubridade, depreciação imobiliária e redução da vida útil da edificação são algumas das consequências relacionadas a falhas ou ausência do sistema de impermeabilização. Ainda assim nem sempre os condôminos aderem de pronto às soluções propostas. Mas a ideia da obra pode ganhar fôlego quando combinada a outras de maior visibilidade, como troca de piso ou ressignificação de espaços. Algo semelhante ocorreu em um condomínio que é administrado pelo síndico profissional Miguel Sala há quatro anos.

O edifício em questão é composto de 11 andares e 44 unidades. Localizado na Vila Mariana, é cinquentenário e nos fundos possui uma área de 600 m2, que era subutilizada, além de ser a raiz do problema, pois havia infiltração na laje, complicando a situação dos usuários da garagem do primeiro subsolo. Porém, a proposta de fazer uma nova impermeabilização fez muito mais sentido na concepção dos condôminos quando veio acompanhada de um projeto arquitetônico visando melhor ocupação do ambiente ocioso.

O projeto começou a ser estudado em 2022 e no ano seguinte o condomínio aprovou a obra, orçada em R$ 600 mil, que foi iniciada em junho e deverá ser concluída em maio de 2024. Sobre o primeiro

"Hoje em dia existem tecnologias que permitem obras mais rápidas, com menos entulho e com durabilidade superior. O síndico precisa procurar não só um preço justo, mas também buscar a melhor obra para seu condomínio."

(Ricardo Valle, diretor, Polideck Condomínios)

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A área que aparece com manta nova na página anterior já está com contrapiso, como vemos aqui; ao lado, danos na garagem que fica abaixo desse espaço e impulsionaram a reforma

pavimento de garagem, haverá a recomposição paisagística da antiga jardineira, de alvenaria, e serão introduzidos pergolado para leitura, academia ao ar livre, solarium e pista de caminhada.

Como havia um projeto delimitando o lugar de inserção dos novos atrativos, o síndico conta que na etapa da impermeabilização (já concluída) foi possível prever onde seriam instalados pontos de elétrica, hidráulica e as estacas de fixação do pergolado, de modo que não houvesse risco de perfuração posterior na manta durante a execução desses serviços.

Quanto à impermeabilização, foi adotado o sistema de manta asfáltica de dupla camada. “O reforço foi pensado como uma proteção extra da estanqueidade, pois existem muitas construções de prédios no bairro, podendo impactar no movimento da estrutura da laje”, explica Miguel Sala.

O síndico admite que obra de impermeabilização requer coragem. “Só de caçambas, foram 65 utilizadas: 25 para acomodar a terra da jardineira e 40 para o entulho composto de piso cerâmico e pedaços de manta”. Contudo, Miguel ressalva que ao final existe uma grande compensação. “Valoriza o patrimônio e transmite uma segurança ao condomínio durante um bom período”.

OBRAS SIM, PALIATIVOS NÃO!

A síndica Sirlene Lima faz a gestão e reside em um condomínio com mais de 40 anos, no Jabaquara. Em 2022, tão logo eleita, ela se empenhou em reformar e impermeabilizar o telhado pois havia um sério problema de infiltração de água nos dois apartamentos

A identificação precoce de falhas na impermeabilização previne danos maiores ao condomínio. É fundamental que o diagnóstico e a solução sejam realizados por uma empresa especializada, a fim de garantir a eficácia e durabilidade do sistema de impermeabilização.

(Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)

Fotos

Divulgação

A síndica Sirlene está à frente de impermeabilização da piscina de condomínio no Jabaquara; ao lado, amostra da situação da garagem localizada abaixo da área da piscina

abaixo dele. “Gestões anteriores fizeram intervenções paliativas, mas o fato é que as unidades estavam tão comprometidas que foi necessário reformá-las”.

Para a obra do telhado, ela contratou uma empresa de engenharia que prestou um serviço inacabado e sumiu do mapa. “Síndico tem que ser até detetive. Investiguei e localizei o paradeiro do responsável, que agora responde a processo judicial”, comenta. Uma segunda empresa corrigiu com êxito o trabalho da anterior. “No mês que vem fará um ano que esse problema foi resolvido”, comemora.

A experiência preparou melhor Sirlene para novas obras. “Temos de visitar condomínios atendidos pelas empresas e conversar não só com engenheiros, mas com síndicos, gerentes, zeladores, para saber de que maneira as obras transcorreram”, recomenda. Em breve, Sirlene estará envolvida na jornada de impermeabilização da piscina e deck, acima da garagem. “Não só a laje está degradada, com ferrugens, estalactites e goteiras nas vagas dos veículos, como a própria piscina está danificada. Precisamos interditá-la por orientação de um engenheiro perito”, diz a síndica.

A obra vai custar R$ 240 mil e consumir cinco meses, período estabelecido para impermeabilização, reforma hidráulica e instalação de novo piso na piscina e do entorno. “A piscina ficará mais bonita e segura, com ralos antiaprisionamento, adequados à norma técnica”, fala Sirlene, e completa: “Teremos um desconforto temporário, mas o conforto virá depois, com durabilidade, laje recuperada e uma linda área de piscina.”

"A manta asfáltica é indicada para áreas propensas a dilatação, e isso muito em função de suas propriedades físicas, todavia, a indicação deve ser realizada por engenheiros civis especialistas, uma vez que as normas técnicas devem ser atendidas em sua totalidade. "

(Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)

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Fotos Divulgação

IDR, O GUARDIÃO DA SEGURANÇA

Por Edson Martinho (engenheiro eletricista; Abracopel)

NOS ÚLTIMOS

cinco anos, mais de 3 mil pessoas perderam a vida devido a choques elétricos, segundo o Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica 2023 – 2024, da Abracopel, lançado este mês. Só dentro de ambientes residenciais, foram mais de mil óbitos. A maioria esmagadora dessas pessoas poderia estar viva, caso houvesse nestes locais a instalação de um simples dispositivo de proteção, o tal do IDR – Interruptor Diferencial Residual, um verdadeiro guardião da segurança.

O choque é a passagem da corrente elétrica pelo corpo e, para acontecer, basta tocar a parte energizada de um fio desencapado, tomada sem tampa ou mesmo de um equipamento que, por alguma falha, energizou a carcaça, como geladeiras, micro-ondas, fornos e máquinas de lavar ou celular, entre outros. Se a corrente fluir pelo coração em uma intensidade maior do que cerca de 30 miliampères há uma grande chance de causar uma fibrilação cardíaca e dessa forma levar à morte.

Para ocorrer essa corrente elétrica tem que haver uma diferença de potencial, que conhecemos como tensão ou voltagem, e quanto maior ela for, maior

“Os riscos de choques elétricos são reais, porém, o manuseio nas instalações feito por profissionais habilitados e com equipamentos de segurança adequados, minimiza acidentes.”

(Ademir Ramos Moura, engenheiro eletricista, Triunfo Elétrica)

Foto Canva

Dispositivo é vital em jardins iluminados

será a chance de causar danos. Acima de 50 volts estando em área seca, já é possível termos problemas; se a pessoa estiver em área úmida (como chão molhado), esse valor limite se torna 25 volts; e se estiver imerso (piscina ou banheira) o valor cai para 12 volts, portanto é extremamente importante identificar fios e cabos que passam perto de piscina, averiguar se estão seguros, e cuidar que aquela “extensão” ligada para carregar o celular, a caixinha de som, passe longe da água.

Voltemos ao tal IDR. Esse dispositivo tem uma função técnica de identificar fuga de corrente. Lembra que falei que o choque é a passagem de corrente elétrica pelo corpo? Pois bem, se ele passa pelo corpo, não passa pelo fio e, portanto, o IDR identifica como uma fuga de corrente e ‘desliga o circuito elétrico’ em alguns milissegundos e garante que esse choque seja eliminado a tempo de não ser danoso. Entretanto, o IDR não desliga somente o choque elétrico, mas também desliga qualquer ‘fuga de corrente’ que aconteça na instalação e, portanto, se a sua instalação tiver problemas, ele irá deixá-la desligada por muito tempo. Por esse motivo é importante que sua instalação esteja adequada e dentro das normas.

O IDR é um dispositivo que parece um disjuntor, normalmente com dois ou quatro polos, mas que tem um botão de acionamento para teste. Esse botão deve ser acionado a cada três meses para verificar seu funcionamento. Se ele desligar tudo, volte a ligar e fique tranquilo. Em mais de 90% dos casos o IDR irá garantir sua segurança, porém, é melhor você garantir que sua instalação elétrica esteja de acordo com as normas para estar seguro. Além disso, compreenda que com ‘eletricidade não se brinca’. Apenas profissionais capacitados e atualizados devem realizar serviços com a eletricidade.

A instalação do IDR em uma residência é obrigatória por norma técnica desde 1997, quando foi publicado a versão da ABNT NBR 5410 – Norma de instalação elétrica em baixa tensão. Porém, estudos mostram que a instalação acontece somente em 21% dos ambientes residenciais, o que demonstra a razão de tantas pessoas morrerem dentro de casa. Mas o IDR não é para ser instalado apenas dentro de casa. Importante reforçar algo mencionado na edição anterior: é crucial ter esse dispositivo em áreas comuns do condomínio, como salões de festa, áreas de piscina, quadras e jardins iluminados, entre outros, para trazer mais segurança aos condôminos e colaboradores.

“Em inspeções periódicas e preventivas, orienta-se que o sistema elétrico a ser inspecionado seja desenergizado e que os funcionários utilizem equipamentos para proteção individual e coletiva, preservando sempre a vida.”

(Elvis Lima, eletrotécnico, Merlini Engenharia)

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