Revista Direcional Condomínios - Edição 298 mar/24

Dia 22 é o Dia Mundial da Água, o que nos faz pensar: se por um lado existe escassez de água doce em parte do Planeta Água, por outro, no Universo Condominial, em franco crescimento, há desperdício. Como instigar melhor uso da água? Confira matéria de capa.

Neste mês, temos também o Dia Internacional da Mulher (8/3) e a Profª Rosely Schwartz assina artigo sobre a evolução feminina na sindicatura. Como homenagem a todas as síndicas, trazemos a história da síndica Moralina Sampaio de Lima, na ativa aos 99 anos de idade!

Nesta edição falamos, ainda, de seguro predial obrigatório, abordando riscos com contratação inadequada. Já em Tira-Teima você fica sabendo que gestores que forem negligentes frente à epidemia de dengue, podem sofrer consequências. Síndicos, moradores e funcionários têm de unir forças contra o Aedes aegypti.

A saúde perpassa por habitabilidade, uma das condições que tornam o serviço de impermeabilização tão importante nos condomínios. Já a escolha do SPDA adequado é crucial para a proteção de pessoas e do patrimônio. Este, obtém valorização com obra de revitalização, como de garagem. Esses são os assuntos das Dicas do mês.

Por fim, não deixe de ler a Coluna Márcio Rachkorsky sobre o carregamento de veículos elétricos. Preparar o condomínio para essa nova demanda sustentável requer investimento, mas a longo prazo tem seus benefícios.

Boa leitura e um forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima

Inação contra à dengue? Não pode Capa Água: escassez x desperdício

Errata

Na última edição, ilustramos matéria de impermeabilização com figura masculina sem a utilização dos EPIs (Equipamento de Segurança Individual). Salientamos a necessidade de adoção dos cuidados com saúde e segurança, dispostos na NR-06.

DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

TIRA-TEIMA

INÉRCIA FRENTE À DENGUE PODE PENALIZAR O SÍNDICO?

Por Vander Ferreira de Andrade

O TRINÔMIO “saúde, sossego e segurança” traz elementos basilares e imperativos associados às relações de vizinhança, onde verifica-se que a atenção da gestão condominial para com a proliferação de doenças como a dengue é essencial. Uma das primeiras ações do síndico voltadas à profilaxia comunitária é a de zelar pelas áreas comuns, mediante o mapeamento prévio de todos os objetos, bens, espaços ou locais propícios à reprodução do Aedes aegypti. Devem ser adotadas medidas preventivas ou saneadoras, e se somar campanhas de conscientização.

A inércia do síndico pode ser penalizada e a danosidade agravada se forem localizados focos de dengue decorrentes da negligência da gestão. As sanções aplicáveis podem ir desde a destituição do cargo à responsabilização civil, desde que prejuízos materiais ou morais tenham sido identificados em face da inação do gestor. Noutro extremo, o poder disciplinar conferido ao síndico permite a ele admoestar, advertir e até mesmo aplicar multas aos condôminos recalcitrantes, aqueles que, mediante comportamento desregrado, venham a colocar em risco os demais membros da comunidade. O acionamento da Vigilância Sanitária pode se dar, por exemplo, diante da constatação de veículos “abandonados” em vagas de garagem com janelas abertas ou com espaços propícios à instalação de mosquitos.

Sobre unidades fechadas, porém com potenciais criadouros do Aedes, vale salientar que o poder de inspeção do síndico é inerente ao cargo. A entrada deve ser precedida

de notificações e prévio agendamento com o responsável pela unidade. Na impossibilidade, poderá o síndico adentrar, desde que acompanhando agentes de saúde pública ou portando específica autorização judicial. O poder de polícia das autoridades públicas autoriza a entrada forçada na unidade, seja mediante troca da chave, seja por meio de arrombamento, conforme a situação.

VANDER FERREIRA DE ANDRADE

Advogado, Mestre e Doutor em Direito pela PUC-SP. É autor da obra ‘Manual do Síndico Profissional’ (Editora Nelpa, São Paulo, 3.a edição, 2022). Mais informações: @vanderfdeandrade Foto

ANÁLISE DE RISCOS E O IMPACTO NA

COBERTURA DO SEGURO PREDIAL

Além de contratar o seguro condominial, o síndico deve gerir a apólice, verificando valores e coberturas realizadas

Por Luiza Oliva

QUE A CONTRATA-

ÇÃO do seguro do condomínio é uma das grandes responsabilidades dos síndicos não é novidade para gestores bem informados. Vale frisar que a contratação do seguro para a edificação é obrigatória e está prevista no artigo 1.346 do Código Civil: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. Importante lembrar ainda que, de acordo com a Susep (Superintendência de Seguros Privados), autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, responsável pelo controle e fiscalização dos mercados de seguro, a contratação do seguro deve ter a intermediação de um corretor.

Feita essa introdução, é preciso verificar como os síndicos estão contratando o seguro – e quais os riscos de não fazer a contratação corretamente. Para Carlos Alberto dos Santos, profissional com mais de 25 anos no mercado de seguros e gestão de riscos, que atuou em grandes seguradoras e há dez anos trabalha com análise e mitigação de riscos em condomínios, a própria visão do universo condominial a respeito do funcionamento dos seguros é equivocada: “Muitos síndicos acre -

Coberturas devem se adequar às características de cada condomínio

Foto

Carlos Alberto dos Santos

ditam que a seguradora nunca vai indenizar o condomínio. Mas não é o que acontece. A seguradora realizará a indenização de acordo com o que foi contratado.”

Na prática, Carlos tem visto que uma grande maioria de síndicos, no lugar de buscar o corretor da sua confiança, ou um profissional que tenha experiência com condomínios na sua carteira, contrata o seguro com intermediação da administradora. “Quem acaba auxiliando o síndico na contratação é a administradora. Mas o síndico deveria ser orientado pelo corretor quanto ao que deve ser contratado, quais as coberturas necessárias, os riscos que devem ser excluídos e o que não será coberto pelo seguro”, aponta Carlos.

O síndico profissional Luís Lopes comenta que é comum o síndico contratar apenas o que ele denomina de “seguro de prateleira”, aquele que só cobre o essencial: “Vejo que muitos síndicos encaram o seguro apenas como uma obrigatoriedade. Pedem para o corretor fazer a cotação, escolhem a proposta mais barata e que parcele em 10 vezes, sem se preocuparem com o que está na apólice, mas somente com os valores.”

Carlos Alberto complementa que o síndico costuma se preocupar mais com a seguradora contratada do que com a escolha do corretor. “Os síndicos buscam seguradoras top de linha, enquanto deveriam buscar corretores top de linha. Os corretores de pastinha, e não desmerecendo os corretores pequenos, são simplesmente transmissores de propostas das seguradoras para o síndico. O corretor é importante porque ele irá defender o condomínio no momento de um sinistro. Quando o condomínio precisa de um ‘advogado’ para agir

por ele, o corretor não mostra força nem argumentos para defendê-lo. Nessa hora quem vai bater de frente com a seguradora é o síndico, que fica cobrando, tomando negativas e se desgastando”, explica.

CALCULANDO AS COBERTURAS

Uma apólice de seguros é composta pelas coberturas seguradas, pelos riscos não cobertos e pelos riscos excluídos. Outra falha muito usual nos seguros de condomínios é a contratação das coberturas erradas. “Por exemplo, se uma área comum ou um apartamento inundou por ruptura de tubulações não deve ser acionada a cobertura de alagamento, mas sim a de ruptura de tubulações. Por isso os síndicos devem ter um corretor que saiba avaliar os riscos, as vulnerabilidades de cada condomínio. Por exemplo, cobertura de vidros, dano elétrico, vendaval, queda de raio, responsabilidade civil garagista, e aí sim desenhar a apólice conforme aquele patrimônio”, pondera Carlos.

O especialista em seguros Felipe Cavalcante resume que os seguros de condomínios são prioritariamente destinados a cobrir eventos acidentais, ou seja, que não podem ser previstos ou evitados pois têm natureza inesperada. “A cobertura básica simples previa só a incidência de incêndios. Com a evolução da necessidade de coberturas, ela passou a ser descrita como incêndio, raio, explosão ou queda de aeronaves. O cálculo dessa cobertura deve levar em conta o valor necessário para limpeza e reconstrução das edificações comuns, áreas de lazer comuns e conteúdo de propriedade do condomínio, estando excluídas as unidades autônomas”, orienta.

Felipe completa que, além da cobertura básica, “de acordo com a composição, estrutura e desejo de se precaver dos potenciais riscos, também podemos incluir em uma apólice de condomínio as coberturas acessórias, que podem ser diversas”. Entre as principais estão: vazamentos de tubulações, danos elétricos, desmoronamento, impacto de veículos terrestres, responsabilidade civil do condomínio e do síndico, danos a portões e quebras de vidros. Já a cobertura básica ampla tem um custo bem maior e inclui danos materiais de causa externa de qualquer natureza.

Sobre a cobertura para riscos de alagamentos, é importante avaliar, segundo o especialista, se a seguradora contratada tem em suas condições de atendimento o alagamento. “Algumas não cobrem e não possuem cobertura adicional para isso, constando expressamente nas condições gerais como risco excluído e inviabilizando a indenização por este motivo. As seguradoras que fazem este tipo de cobertura solicitam algumas avaliações e medidas protetivas para estarem seguras de que os condomínios não estão negligenciando ou facilitando as condições, aumentando riscos potenciais”, pontua.

Aliás, ter a manutenção do prédio em dia é condição indispensável para não ter problemas em caso de utilização do seguro. Carlos Alberto comenta que uma situação comum é a ruptura de tubulações por excesso de pressão, causado por falta de manutenção nas válvulas redutoras de pressão: “Por norma, a manutenção das válvulas redutoras deve ser

feita a cada seis meses. Como o síndico quer receber uma indenização se ele não está cumprindo com sua obrigação e com as normas?”.

Carlos aponta outra falha dos síndicos: a inflação dos valores das coberturas. “Muitos gestores acreditam que, se uma cobertura é de R$ 100 milhões, esse será o valor pago em caso de sinistro. Mas não é o que acontece. A seguradora irá avaliar o valor do bem depreciado. Por isso o síndico precisa de alguém capacitado para avaliar efetivamente os bens do condomínio, ou seja, o quanto eles valem para efeito do seguro. Muitas vezes, o valor das coberturas é inflado. O condomínio paga um seguro mais caro, mas sem direito a receber o valor total das coberturas”, constata.

NA PRÁTICA

Sempre que assume a gestão de um condomínio, Luís Lopes verifica a apólice contratada e, sendo o caso, leva para o conselho e para assembleia as aprovações para novas coberturas. “Já assumi condomínios com contratação demais e outros com coberturas a menos”, relata, citando um empreendimento que possuía no contrato cobertura para sauna, quadras, duas portarias, onerando o valor do seguro, mas tais instalações não existiam na edificação.

Em um condomínio em Pinheiros, o síndico acionou a cobertura de rompimento de tubulações do seguro quando estourou a prumada de água quente na suíte da unidade do terceiro andar, alagando o apartamento abaixo. Com

um agravante: no lugar do banheiro, o apartamento do segundo andar havia instalado um closet com uma marcenaria de altíssimo padrão. A água danificou até mesmo o piso de tacos da unidade do primeiro andar. A seguradora restituiu a conta alta dos reparos.

Luís recomenda também a contratação do seguro de Responsabilidade Civil do síndico em uma apólice a parte. “A dor do síndico são os apontamentos: todo mundo gosta de apontar para o síndico. Está chovendo e pingando: culpa do síndico. E infelizmente hoje temos casos de agressões aos síndicos. Há situações em que o síndico precisará contratar um advogado para se defender, e esse custo é coberto pelo seguro”, aconselha.

PLANETA ÁGUA X UNIVERSO CONDOMINIAL

De um lado, risco iminente de escassez de água potável no mundo; de outro, desperdício. Como refrear o consumo indiscriminado de um bem finito?

Por Isabel Ribeiro

“A ÁGUA é a seiva de nosso planeta. Ela é condição essencial de vida de todo vegetal, animal ou ser humano. Sem ela não poderíamos conceber como são a atmosfera, o clima, a vegetação, a cultura ou a agricultura”. A frase é do 2º Artigo da Declaração Universal dos Direitos da Água, redigida pela ONU (Organização das Nações Unidas) em 1992. Outro trecho, início do 7º Artigo, diz: “A água não deve ser desperdiçada, nem poluída ...”. Mas dentre outros, fatores como mau uso e alterações climáticas contribuem para sua progressiva escassez. O Brasil tem a maior quantidade de água doce do mundo, mas o estado de São Paulo possui apenas 1,6% desse potencial do país. Não dá para esbanjar, é preciso responsabilidade de todos, como da população condominial em franco crescimento.

No Villagio Felicita, condomínio com duas torres e 180 unidades

localizado na Vila Bertioga, zona leste, água limpa foi dispensada na sarjeta por alguns anos. Ao mesmo tempo, condôminos se indispunham por causa do valor da conta da Sabesp. “Quem morava sozinho ou com família pequena discutia com vizinhos de unidades com número maior de moradores para que economizassem água, e nas assembleias brigavam pela individualização da leitura”, comenta a síndica Fernanda Casco Silva.

Assim era cinco anos atrás, época em que ela mudou para o Villagio e assumiu a gestão. Fernanda foi orientada por um consultor condominial a examinar a situação do poço artesiano, herança da crise hídrica de 2014 e 2015. “A construção desse poço foi uma sábia decisão. Mas as gestões posteriores o escantearam, e o condomínio só pagando a manutenção e a taxa mensal de esgoto”, relata Fernanda.

Entretanto, o poço continuou trabalhando, enviando água para o reservatório, o mesmo que é abastecido também pela Sabesp. Com isso havia transbordo amiúde, resultando no mencionado desperdício de água limpa. “Reinvestimos no poço em vez de instalarmos um sistema de individualização de água, e resolvemos automatizar a bomba para que, quando atingisse determinado nível, interrompesse o abastecimento, alternando com a Sabesp”.

Com essa providência, desde o início houve redução de 50% na tarifa de água. “Mas para haver resultado é preciso ter um controle diário, que consiste em fotografar o relógio da Sabesp e do poço, lançar os dados em planilha Excel e monitorá-los para identificar variações. Através disso identificamos quando a bomba do poço

Ilustração

apresentou defeito e parou de funcionar, e quando houve um problema no encanamento do prédio”.

Localizada do lado de fora do condomínio, no recuo, a área do poço antes servia para os cães urinarem em seu gramadinho. Na gestão de Fernanda, o espaço recebeu gradil e plantio de flores. “Cuidamos dele com carinho porque ele nos passa tranquilidade”, diz.

COBRANÇA À VISTA

Síndico há quatro anos do Maison André Courrèges, em Moema, zona sul, Eloy Forte viu o aumento do valor da conta d’água comprometer a previsão orçamentária. “Além de reajustes muito elevados de tarifa, houve aumento no consumo”, constata. O condomínio de 68 apartamentos e planta padrão com seis banheiros, tem histórico de consumir bastante água. “Eu havia sido síndico morador em outro condomínio no bairro, com unidades menores. Quando passei a morar neste, e assumi a gestão, percebi que nossa despesa com água era alta, quase 20 mil reais, mas o sobressalto veio quando aumentou 10 mil de uma vez só e ficou oscilando em torno desse valor alguns meses”.

Eloy pensou na possibilidade de implantar a individualização de água e gás no condomínio de 27 anos, mas descartou devido ao valor do investimento. Por sugestão da administradora, encontrou outra solução de instigar economia, a qual reduziu o consumo de água em 20% e gás em 8%. “O resultado trouxe um benefício ecológico porque água não é um bem infinito. Mas, antes de tudo, foi ‘financiológico’ porque as oscilações no valor da conta cessaram”, assume.

O recurso adotado foi lançar as despesas de água e gás no boleto condominial, discriminando os valores. “Antes, não eram desmembrados do valor total do condomínio. Os condôminos passaram a visualizar os valores, uns começaram a conversar com os outros e houve uma percepção da necessidade de reduzirem o consumo”.

Nas áreas comuns a limpeza e rega das plantas é feita com água de reuso, relata o síndico. Outra medida para conter desperdício ocorreu dois anos atrás, quando o zelador fez uma inspeção hidráulica nas unidades. “Na minha unidade foi detectado vazamento em um dos vasos sanitários porque a boia da descarga não estava funcionando direito, mas nem percebíamos”, diz Eloy. “Agora, neste mês, o zelador iniciou um novo ciclo de vistorias, o qual será anual, a pedido dos próprios condôminos”.

MEDIDAS DE REDUÇÃO

Sendo possível, a medição individualizada de consumo da água é uma alternativa a ser considerada, segundo José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios). “Quando o condômino paga o que

consome, ele sempre tenta reduzir o consumo, pois mexe no bolso, o cenário muda”, constata. A outra forma de chamar a atenção para gastos excessivos é a que foi empregada no condomínio do síndico Eloy. “Essa forma de rateio deve ser aprovada como parte da previsão orçamentária anual, discutida em assembleia geral ordinária”, esclarece José Roberto, acrescentando que a estratégia torna os itens que compõem o valor mensal do rateio condominial mais transparentes para o condômino, o que conscientiza para a redução do desperdício e consumo exagerado.

Condomínios não podem abrir mão da gestão consciente da água. “É possível reduzir o consumo com pequenas atitudes, como reutilizar água da chuva para lavar garagens e regar plantas, instalar arejadores em torneiras, verificar o relógio de água diariamente para evitar desperdício por possíveis vazamentos e instalar bacias de caixa acoplada nos sanitários”, orienta o presidente da AABIC. Ele lembra que, quanto à limpeza, já existem produtos tecnologicamente comprovados, inclusive certificados que limpam sem emissões de CO2 e não precisam de enxágue.

Também é importante investir em campanhas educativas.

“A melhor forma de ter sucesso numa campanha é, inicialmente, conscientizar os condôminos. Mostrando a todos a situação atual do planeta em relação às práticas sustentáveis e como isso pode mudar com pequenas ações, tanto no meio ambiente quanto no bolso de cada um.”

Foto Paulo Mujano

NESTE MÊS

que celebra o Dia Internacional da Mulher, quero desejar sucesso a todas as síndicas e que tanta dedicação aos condomínios possa ser reconhecida. No passado, ocupei esse posto. Em 1997, fui escolhida para assumir a gestão do condomínio em que morava, com dois blocos e 120 apartamentos. Havia uma administração amadora, várias exigências legais não eram cumpridas, entre elas, limpeza da caixa d’água, análise da água, AVCB, brigada de incêndio, inspeção na rede de gás e correto cálculo dos salários dos funcionários. Encontrei vários desafios complicados, inclusive os relacionados ao preconceito por ser mulher e jovem. Um grupo não acreditava na minha capacidade. Para interromper essa situação, comecei com uma postura firme e demonstrando conhecimento.

Outra iniciativa fundamental foi criar junto aos empregados o sentimento de equipe. Realizei várias reuniões para ouvi-los e os resultados foram fantásticos. Adotamos locação de equipamentos modernos e compra de materiais de limpeza que pudessem dar realmente resultado e diminuir os esforços físicos dos colaboradores. Além disso, eles contavam com um lanche (pão, manteiga, leite e café) duas vezes ao dia. Para os funcionários que não eram alfabetizados

A EVOLUÇÃO DA MULHER NA SINDICATURA

Por Rosely Schwartz

contratamos uma professora para dar aula antes do horário de trabalho e fechei uma parceria com uma clínica para que eles realizassem os principais exames laboratoriais e oftalmológicos.

Como o valor do condomínio estava mal dimensionado pela gestão anterior, foi possível realizar várias obras sem a necessidade de rateio extra. A minha gestão foi bem avaliada, tendo equipe motivada e bons resultados no âmbito financeiro. Na sindicatura, as diferenças entre homens e mulheres ainda existem, apesar de elas investirem em qualificação. Quando comecei a dar aulas de administração de condomínios, em 1998, apenas 20% representavam as alunas. Hoje as mulheres já compõem, em média, 54% do corpo discente. Mas, mesmo assim, lidam com preconceito na gestão. Para serem respeitadas, precisam apresentar resultados melhores do que os homens – nas mais jovens, essa exigência aumenta. Quando “contra-atacam”, são classificadas como autoritárias, agressivas e menos agradáveis do que os síndicos. Por outro lado, quando demonstram sensibilidade emocional e empatia, podem ser percebidas como menos competentes.

Para mudar esse quadro, é essencial que a mulher busque cada vez mais capacitação e conhecimento das diversas áreas que envolvem a administração condominial. Não é preciso dominar tudo com profundidade, mas que saibam onde buscar a informação e os profissionais necessários para que tenham mais segurança e tranquilidade nas decisões a serem tomadas. Contar com a parceria de uma administradora que cumpra todas as exigências legais, bem como ter um zelador ou gerente predial qualificado, são quesitos que fazem a diferença. É preciso se preparar emocionalmente para receber comentários inadequados ou discriminatórios que porventura aconteçam. A capacitação contribui para manter o equilíbrio e propiciar confiança. Não tenha receio de buscar algum profissional externo que possa auxiliar na compreensão das próprias emoções, exaltando os pontos fortes e reduzindo as fraquezas, para que haja maior autocontrole. Desenvolver a empatia será fundamental para obter um ambiente harmonioso.

O ideal é conquistar o respeito e admiração da coletividade apenas pela qualidade do trabalho desenvolvido, sem precisar se impor pela hierarquia. Pode-se dizer, pelos vários depoimentos ao longo dos anos, que a gestão feminina nos condomínios traz, via de regra, a humanização, o detalhamento e mais transparência, questões fundamentais para o sucesso da administração.

ROSELY SCHWARTZ

Administradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16ª ed. (Ed. Benvirá), é também autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordena o GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).

“ESTE ANO FAREI 100 ANOS, MAS ME SINTO BEM COMO SÍNDICA”

Moralina Sampaio de Lima, 99 anos, é síndica desde 1998

“SOU DE Taquaritinga, no interior de São Paulo, mas passei a maior parte da minha vida em cidades do ABC. Morei em São Caetano, Santo André e hoje vivo em São Bernardo, em um condomínio onde sou síndica há 26 anos. Em outubro próximo, farei 100 anos se Deus assim o permitir, mas me sinto muito bem atuando como síndica. Minha vizinha de porta tem 103 anos, e brinco com ela: ‘Dona Elisa, acho que Deus não quer a gente’. Tenho um problema na coluna, que dificulta a minha locomoção, porém a minha mente é ótima!

Durante a semana, despacho diariamente, alternando entre o escritório do prédio e o de casa, que montei na pandemia. O condomínio possui quatro torres autônomas, cada qual com o seu síndico, e existe um quinto síndico para áreas comuns, como piscina e espaço gourmet. Anos atrás, cheguei até a assumir esse posto, além da gestão da minha torre, mas foi só enquanto resolvia um problema pontual.

Para ser síndica, uma pessoa precisa ser compreensiva, econômica, organizada, e responsável com finanças. Nem sei se sou tão qualificada, mas algo de bom devo ter. Porém, me cerco de pessoas competentes no conselho e de uma boa administradora. Nas minhas gestões, aprovei obras e benfeitorias como a reconstrução das vagas de garagem (com alvenaria e telhas calhetão); modernização completa dos elevadores; reforma elétrica e do salão de festas; instalação de gás encanado; atualização de câmeras; implantação de sala de ginástica, bicicletário, entre outras. Os jardins da torre são bem cuidados e a fachada é pintada a cada cinco anos. E sempre que uma unidade é desocupada, aproveitamos para trocar as prumadas hidráulicas. Eu não me sinto cansada com as demandas, tenho prazer em receber condôminos e fornecedores. O que eu não gosto é de domingo porque é um dia parado; para me distrair, faço macramê. Aprendo técnicas de arte sozinha, em livros e revistas. Já pintei vários quadros, alguns doei ao condomínio. Também sou meio autodidata na alfabetização, não tive educação formal. Mas adoro ler, sou boa

com números e confiro minuciosamente as pastas do condomínio.

Meu pai era fiscal tributário de café e a minha mãe tinha pensão, mas ele morreu cedo e a deixou com quatro filhos: dois meninos mais velhos, a caçula e eu, com 3 anos. Minha mãe me matriculou na escola, mas me tirou um ano depois porque precisava da minha ajuda no preparo das refeições, em fogão a lenha, tudo muito rudimentar. Assim, aprendi a cozinhar muito bem, tanto que depois de me tornar síndica, preparei vários almoços no salão de festas para integrar os moradores.

Engraçado que por causa de minha passagem pela escola, soube que eu não me chamava Mercedes, nome pelo qual sou conhecida até hoje, mas sim Moralina, nome com o qual meu pai me registrou. A minha mãe não gostou, exigiu que ele voltasse ao cartório e trocasse por Mercedes, e ele apenas fez de conta que havia atendido ao pedido dela.

A minha mãe casou-se de novo e teve três filhas, mas ainda no recomeço de sua vida conjugal, eu e meus irmãos mais velhos fomos morar com meu avô, dono de uma pequena fábrica de móveis de taboa. A gente trabalhava trançando essa palha. Aos 17 anos, mudei-me para a casa de uma tia em São Caetano e logo conheci o Osvaldo em um baile de Carnaval. Namoramos por dez anos até ele se estabelecer como contador, aí nos casamos. Antes, trabalhei em fábricas e no comércio, como caixa. Após o casamento, ele exigiu que eu cuidasse apenas do lar e, depois, de nossos filhos, Teodoro, que veio a cursar Direito, e Osvaldo Júnior, que se formou em Comércio Exterior. Meu marido era bom, porém machista: mulher não podia estudar, dirigir, trabalhar. Que bom que o mundo mudou! Acho ótimo termos mulheres em todas as profissões, porque são detalhistas e muito capazes – no condomínio, temos porteira, jardineira, e a maior parte do meu conselho é feminina. Tenho quatro netas formadas, três advogadas e uma médica – os homens vieram na geração seguinte, um bisneto e um tataraneto. Eu gostaria de ter sido advogada, delegada ou juíza. Gosto de leis, de tudo certinho, talvez seja uma essência da minha gestão. O prédio tem 60 unidades e me dou bem com quase todo mundo, mas às vezes é necessário lembrar os condôminos de algumas regras. Porém, multas, tenho orgulho de ter aplicado somente duas em todos esses anos.”

Moralina Sampaio de Lima, em depoimento a Isabel Ribeiro

Foto

SEGURANÇA & SALUBRIDADE

Por Isabel Ribeiro

À esq., condição insalubre na garagem do Portal de Barcelos; ao lado, obra executada; pintura virá em sequência

ANTE a expectativa de aprovar uma obra de impermeabilização em condomínio residencial ou comercial, pode ser que você já tenha escutado ‘pérolas’ do tipo: “Não podemos lutar contra a água, vamos conviver com ela”; “Não há sistema de impermeabilização eficiente para conter lençol freático”; “O subsolo não terá acesso ao público, somente os manobristas vão entrar lá”; e “Não vamos fazer porque não foi considerado em nosso orçamento”.

Essas frases se encontram no site do IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) citadas no rol de mitos e desculpas que podem minar uma obra. O mesmo instituto esclarece que: “A proteção das estruturas contra infiltrações de água é condição mínima e necessária a qualquer edificação, independentemente do pavimento em que a infiltração possa se manifestar”, e reforça que: “A utilização de sistemas impermeabilizantes tem como função principal proteger a edificação, permitindo um aumento da vida útil da construção, garantindo a salubridade dos ambientes e melhorando a qualidade de vida dos usuários”. Em síntese, impermeabilizações são medidas necessárias.

“A manta asfáltica, embora seja um material normatizado via NBR e bastante difundido, precisa de sua definição de usabilidade através de profissionais especialistas, da engenharia civil.” (Leonardo Dauerbach, engenheiro civil, L.Utida)

Fotos Divulgação

Andrezza Mandarano: epopeia até iniciarem as obras do condomínio

Deterioração e insalubridade eram as condições de uma parte da garagem do segundo subsolo do condomínio Portal de Barcelos, na Mooca, zona leste. A síndica profissional Andrezza Mandarano conta que o aspecto do subsolo depôs contra a venda de um apartamento e que o cheiro de bolor incomodava os condôminos. “Uma das empresas que vieram orçar a obra de impermeabilização até comentou que a infiltração estava comprometendo mais a saúde dos moradores do que a estrutura da edificação”, ilustra. Após uma verdadeira epopeia, o problema foi sanado e a garagem se encontra na ‘fase de cura’ que precede a pintura.

O Portal de Barcelos tem 24 anos, mas há mais de uma década começaram os sinais de infiltração, entre os quais presença de fluxo de água pelas paredes e piso, manchas escuras e odor de mofo. “Em março de 2023 contratamos um laudo de engenharia diagnóstica, que nos mostrou que a origem do fluxo de água se devia ao lençol freático elevado e má execução da cortina de contenção. Anos atrás, em outra gestão, foram colocados alguns drenos, mas adiantou somente por pouco tempo”, comenta Andrezza.

De posse do laudo, a síndica relata que teve uma enorme dificuldade em encontrar uma empresa de impermeabilização que oferecesse uma solução exequível e a preço justo. “Realizamos diversos orçamentos, com diferenças exorbitantes e abusivas, onde chegaram até a sugerir a colocação de um ‘super concreto’ com um gasto de 1 milhão de reais. Esse processo foi demorado, mas não desistimos de procurar uma solução para a garagem”, diz a síndica. “Por fim, encontramos uma empresa que nos mostrou casos

“A solução certa em impermeabilização garante a preservação das estruturas do condomínio, promovendo segurança e durabilidade do patrimônio.”

Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações

Fotos

Divulgação

Antes

muito parecidos com o do condomínio, um deles em um hospital de ponta, e outro, de um condomínio no bairro da Saúde, com a obra em andamento, que fui visitar. Essa visitação foi uma etapa muito importante para fecharmos o contrato”.

A solução escolhida para o condomínio da Mooca foi um sistema combinado, o qual envolveu recuperação da parte do concreto que se encontrava desagregado com a utilização de graute (tipo de concreto de alta resistência) e argamassa de recuperação estrutural, além do sistema de injeção de resina, colocação de drenos de captação de água, rebaixamento do poço de captação da drenagem, utilização de argamassa impermeabilizante semiflexível, argamassa de pega rápida e aditivos especiais para elevar a impermeabilização da argamassa. A execução da obra levou três meses e custou R$ 80.000,00.

Dessa experiência, Andrezza Mandarano compartilha algumas observações com quem lida com questão semelhante: 1) não deixar o problema se agravar, fazer o quanto antes o tratamento da parede; 2) contratar um laudo com uma empresa de engenharia diagnóstica para apresentar ao conselho e aos moradores; 3) consultar várias empresas para ter parâmetros e comparar se determinada proposta não representa gastos exorbitantes e desnecessários para o condomínio.

O engenheiro civil Bruno Giachini Pinto atua como assessor técnico para condomínios na capital paulista e cidades próximas, e está habituado a encontrar quadros de deterioração em edifícios, mas se surpreendeu em particular ao vistoriar um prédio comercial em Santos. “A laje de concreto da cobertura estava verde, forrada de limo, parecia cenário de filme pós-apocalíptico”, relata. Tem mais: “O último andar de escritórios desse edifício estava com vários pontos

"A evolução é inevitável; o aperfeiçoamento em impermeabilização deve ser contínuo. Prefira sempre manta dupla."

(Fernando Luís Vieira, arquiteto, Edificare)

cheia de limo, a laje de prédio em Santos ganhou nova impermeabilização e proteção mecânica

de infiltração, era possível ver as estalactites se estendendo do teto e estalagmites emergindo do chão. Para quem não conhece, essas estruturas se formam na edificação em razão da água transportar os minerais que estão dentro do concreto”, explica Bruno.

Os dias de degradação felizmente ficaram no passado, constata o engenheiro. O condomínio da cidade litorânea investiu na instalação de nova manta asfáltica, aderida por maçarico a gás. “Na parte da proteção mecânica, foi utilizada uma camada de isopor para melhorar as características térmicas da laje e minimizar o uso de ar-condicionado no andar abaixo”, acrescenta Bruno. Noutra frente, houve impermeabilização da caixa d'água, pois a estanqueidade da mesma fora comprometida, e troca de tubulações do barrilete.

Os reservatórios que abastecem os condomínios têm um sistema de impermeabilização diferenciado, com material polimérico e/ou elastomérico. “Ambos possuem característica impermeabilizante, mas o segundo resiste mais as movimentações estruturais do que o primeiro”, avalia Bruno. “A aplicação é a frio, o produto não tem forte odor, e possui grande resistência a água, sendo ideal para as caixas d’água inferiores e superiores da edificação”, completa o engenheiro.

Após o término da obra, antes de colocar a água de uso, é recomendável efetuar por duas vezes a lavagem do reservatório, assim como a limpeza e sanitização deve ser feita por empresa autorizada, conforme as legislações locais ou regulamentação dos respectivos Conselhos de Vigilância Sanitária - CVS. Essa informação consta no “Guia Orientativo Para o Desempenho dos Sistemas de Impermeabilização”, que pode ser baixado de graça em https://ibibrasil.org.br/, página do Instituto Brasileiro de Impermeabilização.

"Reservatórios de água potável abrigam água para consumo humano. Sua estrutura deve estar protegida com uma impermeabilização eficiente, promovendo um ambiente salubre."

(Valmir Pinheiro, engenheiro agrônomo, Impernobre)

O engenheiro Bruno Giachini Pinto acompanhou impermeabilização com manta aderida a maçarico em obra na baixada santista Fotos

PISOS QUE TRANSFORMAM

Por Isabel Ribeiro

O síndico César Amorim esteve à frente da mudança para o piso intertravado

DURANTE os seis anos em que trabalhou como zelador no Residencial Chácara Campo Limpo, zona sul, César Augusto da Silva Amorim conta que viu condôminos estatelados no lamaçal em que se transformava o estacionamento em dias de chuva. “As pessoas paravam seus carros nas vagas e ao descerem escorregavam no barro, principalmente as mais idosas”, detalha César, há um ano eleito síndico do condomínio, e hoje condômino.

Construção de 2015, o empreendimento de 15 torres baixas e 300 unidades, entregou 60 vagas de veículos, numa configuração que alternava placas de concreto e grama. “Era bonito, mas inviável. Mesmo com manutenção, o gramado não vingou, e novas mudas não se desenvolveram devido às pisadas que recebiam, restando quase só a terra”, comenta.

Após assumir a gestão, César conseguiu aprovação para a reforma, mesmo de quem não tinha carro porque o rastro de passos enlameados pelo hall e escadaria incomodava a todos. “Os funcionários não venciam limpar”, diz César. Foi escolhido o piso intertravado permeável, e o estacionamento refeito custou R$ 118.000,00. Entre as vantagens, o gestor aponta uma prática manutenção, a cada cinco anos, apenas para repor o pó de pedra que preenche o microespaço entre os bloquetes.

César detalha que os condôminos gostaram tanto do resultado que até mesmo o material reserva que ele havia adquirido foi utilizado assim que os operários concluíram a pavimentação. “Isto porque quem tinha

“Revestimentos e pinturas resinadas agregam excelente estética, limpeza e segurança em pisos de garagens residenciais e comerciais. Com especificação técnica e aplicação correta, o resultado final é tão impecável quanto o de estacionamentos de shoppings.” (Pedro Schaffer, engenheiro, Floor Parking Revestimentos)

Fotos

Divulgação

moto nos procurou, querendo que fizéssemos o mesmo nas vagas delas. Por fim, ficou um trabalho completo”, comemora.

No Edifício Village, em Moema, zona sul, os dois pavimentos de garagens cobertas também estão de cara nova. Morador do condomínio há 20 anos e síndico há três, Manoel Novaes comenta que esse retrofit fez parte de um pacote de revitalizações na edificação, à época com 30 anos. No piso da garagem, a superfície de cimento foi tratada e recebeu revestimento em epóxi cinza brilhante. Nas paredes, o antigo preto e amarelo ouro foi suavizado pelo cinza e amarelo claro. Vagas mais difíceis de estacionar receberam um cuidado extra: protetores de EVA evitam o atrito entre o veículo e a parede; os acessórios são em tom amarelo, mantendo a harmonia visual.

O custo da obra ficou em R$ 198.000,00 divididos em seis parcelas e a execução consumiu 11 semanas. “O método de atuação da empresa envolveu isolar, sucessivamente, uma área com lona, para os funcionários trabalharem sem espalhar pó. Assim, não precisamos desocupar a garagem, só realocar os veículos para outras vagas conforme o cronograma de obra”, comenta Manoel. Ele explica que os condôminos foram colaborativos emprestando vagas inutilizadas, e que contou ainda com outras desocupadas, como as de três imóveis sem inquilinos. “Dois deles foram alugados depois da reforma. Acredito que o fato de termos uma garagem moderna, com mais luminosidade, favoreceu essas locações”, arrisca Manoel.

“A missão dos protetores é prevenir arranhões nos veículos, e a escolha do modelo deve ser adequada à altura do carro.” (Rosário Botella, diretora-administrativa, Protechoque)

PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO: MANTA, INJEÇÃO ETC.

A garagem do Edifício Village: nova pintura e piso com epóxi cinza brilhante

Fotos Divulgação

REDUÇÃO DE RISCOS

Recuse para-raios sem comprovação técnica; e dê atenção à emenda e isolação dos fios

Por Edson Martinho (engenheiro eletricista; Abracopel)

A ELETRICIDADE oferece uma série de riscos, dentre os quais os provenientes de serviços ofertados e executados por profissionais sem capacitação e desatualizados. A medida de proteção contra descargas atmosféricas, por exemplo, tem de estar adequada e em ordem, mas para isso funcionar é preciso cercar-se de cuidados. Há pessoas que se dizem profissionais, mas apenas querem vender alguma solução para o seu prédio, valendo-se de um documento assinado por um engenheiro que muitas vezes nem sabe o que está fazendo.

O SPDA, como é chamado o Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas, tem de seguir a norma ABNT NBR 5419, sendo composto de captores (aqueles que vão em cima do prédio), descidas (que muitas vezes são feitas pelas estruturas das ferragens) e sistema de aterramento, que tem a função de descarregar a energia do raio para a terra. Esse sistema completo garante que se um raio cair no prédio, será conduzido à terra de forma rápida e segura. Não acredite em sistemas que atraem raios para um ponto ou os expulsam para longe. São dispositivos sem comprovação técnica e não podem ser usados no Brasil. Pois bem, esse sistema tem que estar íntegro, mas ele só protege a estrutura

“Em manutenções pontuais é importante o condomínio contatar e contratar profissionais qualificados e habilitados, inclusive certificados com a NR-10. Também é crucial utilizar materiais homologados pela concessionária ou por reconhecidos institutos de certificação.”

(Elvis Lima, eletrotécnico, Merlini Engenharia)

Ilustração Canva

da edificação, ou seja, o prédio. Para proteger os equipamentos eletroeletrônicos, há que se projetar e instalar sistemas de proteção contra surto de tensão, tarefa a cargo de um engenheiro eletricista e com base na norma ABNT NBR 5410 e 5419 também.

Mas os raios nem sempre caem no prédio, às vezes, caem em fios, e aí mora outro perigo. Dependendo da energia e do fio, ele pode se partir e colocar em risco as pessoas que estiverem perto. Há praticamente um mês, em uma chácara no Rio Branco do Sul (PR), um cabo partiu e caiu na piscina, deixando nove pessoas feridas, e acarretando a morte de uma mãe e dois filhos (sendo que a filha estava grávida). Isso aconteceu em uma chácara, mas poderia ter sido em um condomínio, já que sabemos que tem vários fios instalados em locais de circulação de pessoas, os quais muitas vezes não recebem manutenção ou nem sempre ela é feita por um profissional qualificado, o que pode resultar em uma emenda malfeita e causar acidentes.

Outro alerta é para fios presos em grades metálicas, portões e mesmo em locais onde crianças e adolescentes têm acesso fácil. Esses fios devem sempre estar protegidos contra contato através de “eletrodutos” de PVC ou alumínio, com as caixas de passagem fechadas e as emendas (dentro dessas caixas) bem isoladas ou com conectores de qualidade. Vejo constantemente fios e cabos, com isolação simples, presos a grades e portões e amarrados por arames ou fitas plásticas. Qualquer falha na isolação desse cabo fará com que ele energize a estrutura metálica, colocando em risco quem nela tocar.

Essa dica serve também para a área de quadras e piscinas, quando são iluminadas, e os fios passam por dentro de tubos ou perfis metálicos. Se não forem usados fios e cabos adequados e os sistemas de proteção de passagem dos fios não estiverem íntegros, pode haver rompimento do isolamento e energizar toda a estrutura metálica, e mais uma vez, se alguém tocar, pode ser alvo de choque elétrico, muitas vezes fatal.

Sistemas de iluminação de quadras e piscinas, assim como de jardins, devem ser alimentados por circuito elétrico que possua IDR (Interruptor Diferencial Residual), um dispositivo obrigatório por norma técnica desde 1997 e que precisa ser instalado em circuitos que atendam áreas molhadas dentro de edificações ou áreas externas. Mantenha a instalação elétrica do seu condomínio sempre em condições de segurança.

“É fundamental, para a segurança das instalações elétricas, que o material empregado seja sempre de primeira linha, mas o manuseio dos mesmos tem que ser realizado por empresas habilitadas.” (Ademir Ramos Moura, engenheiro eletricista, Triunfo Elétrica)

PRÓXIMA EDIÇÃO: GARAGEM: PISOS, ILUMINAÇÃO, DEMARCAÇÃO E ACESSÓRIOS

CARROS ELÉTRICOS: O SEU CONDOMÍNIO ESTÁ PREPARADO?

Por Márcio Rachkorsky

NAS ASSEMBLEIAS há um novo assunto tabu: o carregamento dos carros elétricos. Os edifícios mais modernos já possuem soluções funcionando. No entanto, os mais antigos têm o tema como urgente. Afinal, esses veículos serão cada vez mais parte do nosso dia a dia, ainda mais quando falamos em meio ambiente e consumo consciente.

Por isso, as soluções exigem mais que investimentos e devem ser abordadas além das despesas financeiras, pois os benefícios são de todos. É o que costumo comentar, nem todos utilizam a piscina, mas pagam o cloro.

Então, é preciso considerar os aspectos, apesar da falta de regulamentação do poder público:

1. Infraestrutura adequada: Os edifícios que já possuem infraestrutura elétrica preparada para carregadores saíram na frente. A instalação de pontos de carregamento deve ser planejada com base na capacidade elétrica disponível e nas necessidades dos moradores. Um diagnóstico elétrico preventivo é essencial para avaliar a viabilidade e evitar sobrecargas.

2. Aspectos financeiros: É compreensível que os moradores se preocupem com os custos. Além da infraestrutura, há despesas relacionadas à manutenção, energia elétrica e eventuais atualizações. A discussão em assembleias deve considerar o impacto financeiro para todos os condôminos.

3. Conflitos e soluções: Discussões acaloradas podem surgir. É importante manter o diálogo aberto e buscar soluções que atendam a todos. A polêmica já virou até caso de polícia porque o morador havia comprado um carro elétrico e descobriu que o prédio não tinha equipamento apropriado. Enfurecido, foi tirar satisfações com o síndico. Essa situação

não deve ser padrão. A busca por um equilíbrio entre comodidade e custos é fundamental.

4. Benefícios a longo prazo: Investir em carregadores beneficia não apenas os proprietários de carros elétricos, mas também o condomínio como um todo. Valorização do imóvel, sustentabilidade e atratividade para futuros moradores são vantagens a considerar.

A transição é inevitável. Os condomínios que se anteciparem e encomendarem diagnósticos para instalações adequadas sairão na frente e evitarão desgastes. Quem quiser só pegar carona, vai ficar para trás.

MÁRCIO RACHKORSKY

Advogado, especialista em condomínios, e comentarista na TV Globo e Rádio CBN.

Foto Divulgação