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Editorial

EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP faleconosco@grupodirecional.com.br Reportagem Luiza Oliva MTB 16.935 Tainá Damaceno MTB 55465/SP Foto de Capa Rita Barreto ASSINATURAS Catia Gomes atendimento@condominio.inf.br GERENTE COMERCIAL Alex Santos alex@condominio.inf.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Patricia Saccomani Tânia Cristina ASSISTENTE DE VENDAS Emilly Tabuço Atendimento ao cliente Claudiney Fernandes João Marconi Juliana Jordão Grillo Diretor de arte Jonas Coronado ASSISTENTE DE ARTE Fabian Ramos Sergio Willian da Silva Gomes Impressão Prol Gráfica Assinatura Anual R$ 180,00

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Caro Leitor, Entramos no mês de março de 2012 com o otimismo batendo às portas dos brasileiros. Nesta última década, o País tem produzido indicadores que o alçam à condição de importante interlocutor político e econômico do cenário internacional. As taxas de desemprego conhecem as menores médias já registradas em toda sua história. O mês de janeiro, por exemplo, fechou com 5,5% de trabalhadores procurando emprego, o mais baixo índice contabilizado pelo IBGE para o período. Por outro lado, a mobilidade social, de brasileiros que saíram da classe D e migraram para a C, foi responsável pelo aumento médio da renda das famílias. Hoje, 80% delas estão nas classes C e B. O número de pessoas em situação de pobreza absoluta recuou de 17,3 milhões para 7 milhões. Mas os números positivos desnudam, por outro lado, dois graves problemas estruturais, que podem comprometer essa curva de crescimento em médio e longo prazo: a falta de mão de obra qualificada e a ausência de uma infraestrutura urbana e de serviços satisfatória. Os condomínios têm sentido de perto esses efeitos, principalmente a dificuldade para repor mão de obra, conforme comentaram as síndicas reunidas em evento especial que a revista Direcional Condomínios promoveu em 16 de fevereiro passado. O encontrou, que reuniu 17 síndicas e cinco profissionais que atuam na área, prestou uma homenagem às síndicas pelo Dia Internacional da Mulher, que será comemorado em 8 de março. Foi o terceiro ano consecutivo em que a Direcional proporcionou essa grande oportunidade para que as síndicas troquem informações, exponham suas dúvidas e indiquem soluções, umas às outras. Durante o evento, constituído por palestra e rodadas de bate-papo, elas observaram que boa parte dos profissionais das áreas de limpeza, segurança e manutenção tem sido absorvida pelo segmento da construção civil, cujas médias salariais são um pouco maiores. Para equacionar o problema, os condomínios precisam avançar cada vez mais na profissionalização de sua gestão, com treinamento de mão de obra, ajustes financeiros que lhes permitam compor um quadro enxuto, mas bem remunerado, orientado e eficaz, entre outros. Conforme expressou a síndica Lurdes Affonso, a mais experiente do grupo, “o síndico tem que saber que hoje ele é o gestor de uma verdadeira empresa”. Além de conhecer “diferentes áreas - administrativa, fiscal, financeira etc.” -, é preciso “saber ouvir”. E se há uma vantagem que as síndicas levam sobre os colegas homens, é justamente essa habilidade de escutar e “nunca dizer não”, a de sempre evitar o confronto e buscar uma alternativa, o que facilita a administração dos conflitos. Esta edição dedica-se, portanto, a repercutir a homenagem às síndicas, mas traz outras informações de interesse dos condomínios, como a negociação de preços com fornecedores, impermeabilização, elevadores, individualização de água, sinalização e radiocomunicação, além de uma coluna da professora Rosely Schwartz sobre reorganização financeira. Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo

Sumário 05. Informe Publicitário: ................................................................................. Seciesp 06. Site: ................................................................ Direcional Condomínios online 08. Capa: ........................................................ Homenagem da Direcional às síndicas 11. Perfil da Síndica: ......................................................... Ana Josefa Severino Pereira 12. Administração: ........................................... Como negociar com o seu fornecedor 14. Dica: ........................................................................................... Elevador: Etiqueta 18. Dica: .......................................................................................... Impermeabilização 20. Coluna: .................................. Meu condomínio está com saldo negativo, e agora? 22. Dica: .................................................... Gestão ambiental: individualização de água 23. Informe Publicitário: ................................................................ Hidráulica Oceano 24. Fique de Olho: ..................................................... Sinalização e radiocomunicação

Direcional Condomínios | Março 2012

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida

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Índice

Direcional Condomínios | Março 2012

Administradora 28, 4ª Capa Acessórios para Condomínios 7, 21, 22, 26, 27, 28 Alambrados 29, 51 Alarmes 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Amortecedor de Impacto 28 Antena 7, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Aquecimento Central de Água 36, 42 Assessoria 28, 4ª Capa Atividade Física 34 Bancos para Jardim 26 Barras Anti-Pânico 42 Bebedouro 21, 22, 26, 27, 28 Bomba d’água 29 Cadeira p/ Guarita 27, 38 Cabinas Primárias 35, 36, 42 Caixas de Correio 21, 22, 26, 27, 28 Câmeras 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Carrinho 7, 21, 22, 26, 27, 28 Central PABX 7, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Centro de Medição 35, 36, 42 Cerca Elétrica 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Circuito Fechado de TV 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Coberturas ( Policarbonato e toldos ) 30 Coletor para Reciclagem 7, 21, 22, 26, 27, 28 Controle de Acesso 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Controle de Pragas ( Dedetização, Descupinização) 30 Cortador de Grama 7, 21, 22, 26, 27, 28 Cursos 29 Desentupidora 30 Elevadores ( Manutenção e Embelezamento ) 14, 15, 16, 17, 31, 32, 33 Elétrica 35, 36, 42 Equipamentos Contra Incêndio 33

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Equipamentos de Ginástica 34 Equipamentos de Segurança 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Escadas 7, 21, 22, 26, 27, 28 Espelho 7, 21, 22, 26, 27, 28 Espreguiçadeira 7, 21, 22, 26, 27, 28 Esquadrias de Alumínio 54, 55 Esquadrias de PVC 54, 55 Extintores 33 Fechadura Digital 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Ferramentas 7, 21, 22, 26 Fita Anti derrapante 7, 21, 22, 26, 27, 28 Fitness – Atividade Física 34 Fitness – Equipamentos 34 Gerador 36, 42 Ginástica 34 Grama Sintética 51, 52, 53 Guarda Sol 7, 21, 22, 26, 27, 28 Hidráulica 36, 37 Higiene e Limpeza 21, 22, 26, 27, 28 Iluminação 7, 21, 26 Iluminação de Emergência 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Impermeabilização 10, 19, 37, 38, 39, Capa Promocional, 2ª Capa, Individualização de Água 41 Interfone 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Lâmpada 7, 21, 26 Laudos Estruturais 41 Lavadora de Alta Pressão 7, 21, 22, 26, 27, 28 Lixeiras 7, 21, 22, 26, 27, 28 Manutenção Predial 10, 42 Material de Construção 7, 21, 26 Material Elétrico 7, 21, 26 Molas Hidráulicas 32 Monitoramento 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Mop´s 7, 21, 22, 26, 27, 28

Móveis 4, 38 Paisagismo 10 Pára-raios 42 Perícia Predial 41 Pintura Predial (Reforma, Restauração, Tratamento) 10, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, Capa Promocional Playground 51, 52, 53 Porta Corta Fogo 42 Portão ( Automatização, Manutenção, Instalação ) 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Pressurização de Escadas 36, 42 Produtos de Limpeza 7, 21, 22, 26, 27, 28 Proteção Contra Incêndio 33, 42 Quadra Poliesportiva ( Projeto, Manutenção e Reforma ) 29, 51 Quadros de Aviso 7, 21, 22, 26, 27, 28 Radiocomunicação 54 Recuperação Estrutural – 54, Capa Promocional Redes de Proteção 29, 51 Restauração de Fachadas 10, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, Capa Promocional Saco p/ Lixo 7, 21, 22, 26, 27, 28 Sensor de Presença 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Serralheria 10, 54, 55 Sinalização 51 Sistemas de Exaustão 36, 42 Sistemas de Segurança 7, 13, 29, 40, 41, 54, 55, 56 Tapete 7, 21, 22, 26, 27, 28 Terceirização de Serviços 24, 56, 57, 58 Tintas 7, 26 Tratamento de Piso 58 Vigilância 24, 56, 57, 58


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Os elevadores do seu edifício possuem os itens de segurança de acordo com norma da NBR 15.597? Seja qual for o ramo de atividade, estar de acordo com as normas regulamentadoras de qualidade e segurança é essencial para garantir o desempenho adequado de produtos e serviços. Você sabia que com relação aos Elevadores também é assim? Deve-se adequá-los às normas ligadas a sua manutenção técnica e ou modernização? Mais de 350 mil elevadores estão em operação hoje no Brasil e mais de 80% foram construídos e instalados com base nas ABNT NB 30 e ABNT NBR 7192, hoje canceladas e substituídas pela ABNT NBR15597/08 Nm207. Os elevadores mais antigos existentes foram instalados com nível de segurança apropriado ao seu tempo. Este nível é mais baixo do que o nível atual mais avançado para segurança de hoje. O objetivo desta nova Norma é definir regras de segurança relativas a elevadores de passageiros, com vista a proteger as pessoas e objetos contra riscos de acidentes relacionados com operações pelo usuário, manutenção e emergência de elevadores. Além disso, há uma tendência crescente das pessoas viverem mais e das pessoas com dificuldades de locomoção esperar acessos e facilidades para todos. Portanto, é muito importante fornecer um meio de transporte vertical para pessoas com mobilidades reduzidas para que possam locomover-se sem auxilio de terceiros. O fato de o ciclo de vida de um elevador ser mais longo do que a maioria dos outros sistemas de transporte e equipamento predial significa, portanto, que o projeto do elevador, o desempenho e a segurança podem ficar desatualizados em relação às tecnologias modernas. Se os elevadores existentes não forem atualizados para a segurança mais avançada de hoje, o número de danos físicos aumentará (especialmente em prédios que podem ser acessados pelo público em geral).

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Diante disso a pergunta é? Os elevadores do seu Condomínio estão de acordo com as normas de segurança previstas na ABNT NBR 15597/08 Nm207? Entre em contato com a sua empresa Conservadora e verifique melhor este assunto que é de fundamental importância para segurança dos usuários de elevadores. Fonte: Rogério Ap. Meneguello

Lembre-se

A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora.


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WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira.

HISTÓRIAS DE QUEM PÕE A MÃO NA MASSA E ARRUMA A CASA Matéria complementar à reportagem de capa desta edição traz um breve perfil das síndicas que estiveram presentes em nosso 3º Encontro em Homenagem às Mulheres Síndicas. Mostra ainda como elas têm contribuído para valorizar o local em que vivem e que administram. Confira ainda os endereços dos serviços de mediação e solução de conflitos de São Paulo, Capital, um dos temas abordados durante o evento.

O SÍNDICO DEVE INSPECIONAR OBRAS EM CONDOMÍNIOS?

Direcional Condomínios | Março 2012

Após o desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro deste ano, um dos temas que predominou no noticiário nacional diz respeito às responsabilidades dos síndicos em torno das obras desenvolvidas tanto nas áreas comuns e nas partes estruturais das edificações quanto no interior das unidades (o que também pode atingir a estrutura). O site da Direcional Condomínios

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ouviu especialistas e publicou farto material sobre o assunto nos links que seguem: - como síndicos e condôminos devem agir: http://www.direcionalcondominios.com.br/da-redacao/ tragedia-com-edificios-no-rj-como-os-sindicos-e-condominos-devem-agir - inspeção do síndico sobre as obras: http://www.direcionalcondominios.com.br/rodrigo-karpat/sindico-deve-inspecionar-obras- em-condominios - o impacto das obras sobre a estrutura das edificações: http://www.direcionalcondominios.com.br/da-redacao/ tragedia-no-rj-engenheiro-orienta-sindicos-quanto-ao-impacto-de-obras-sobre-a-estrutura-das-edificacoes - o síndico e as obras: o que diz o Código Civil: http://www. direcionalcondominios.com.br/da-redacao/tragedia-do-rio-de-janeiro-serve-de-alerta-aos-sindicos-e-condominos-e-representa-possivel-flagrante-de-desrespeito-ao-codigo-civil - inspeção técnica contra acidentes: http://www.direcionalcondominios.com.br/da-redacao/ condominios-devem-apostar-na-inspecao-contra-acidentes


CAPA

HOMENAGEM DA DIRECIONAL ÀS SÍNDICAS A maneira como as mulheres síndicas agem – com desprendimento, persistência, paciência e atenção aos detalhes – contribui para dar outro perfil aos condomínios e abre caminho para a conciliação e o apaziguamento dos conflitos. Por Rosali Figueiredo Fotos Rita Barreto

“Feeling, sensibilidade para ouvir e vocação natural para a conciliação, a negociação e a administração. Presença constante no condomínio, delega responsabilidades, mas mantém sob monitoramento cerrado aquele que executa as tarefas e obras, pois ela enxerga os mínimos detalhes e cobra qualidade em tudo. Nunca vai ao confronto, evita dizer ‘não’, sempre busca alternativa às situações divergentes ou de conflito. Comunicativa e fortemente imbuída do senso de família, promove um bom relacionamento entre os condôminos.” “Ser síndico é um vírus”, define Lurdes de Fátima Affonso Antônio, à frente do Condomínio Edifício Vila de Vitória, na Vila Mariana, há quase 22 anos. Mas ser mulher e síndica agrega todas as características acima ao exercício da função, conforme as impressões recolhidas durante o 3º Encontro em Homenagem às Mulheres Síndicas, promovido pela Revista

Direcional Condomínios, no espaço de eventos da Livraria Nove Sete, localizada na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. O evento ocorreu no último dia 16 de fevereiro, em um alongado café de confraternização entre as síndicas e profissionais que atuam na área, sob o patrocínio (pelo 2º ano seguido) da Elevadores Primac. A ideia foi antecipar as comemorações pelo Dia Internacional da Mulher (efeméride de 8 de março). E aproveitar a ocasião para a troca de informações de uma maneira mais descontraída. Neste café de 2012, estiveram presentes 17 síndicas, além de cinco profissionais, que fizeram várias rodadas de conversas no período entre 8hs e 12hs da manhã. Mas os assuntos discutidos foram muito sérios, como o tema da palestra que guiou o encontro deste ano: “A mulher síndica e seu papel na solução de conflitos”. Quem abordou a questão foi a psicóloga Jussara Rodrigues Sartini, pós-graduada na área e em Métodos Alternativos de Soluções de Conflitos Humanos pela Escola Paulista da Magistratura. Jussara é também conciliadora voluntária nomeada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo desde 2004, tanto nas Varas de Família como nas Varas Cíveis. A palestra ocorreu após um breve café de recepção, entre 8hs e 9hs. Foi procedida pelo coffee-break, momento em que as síndicas aproveitaram para repercutir entre si o tema da conciliação. Depois, em uma rodada de apresentação coletiva, falaram dos aspectos que mais demandam sua intervenção no dia a dia dos condomínios. Neste momento ouviram, com bastante atenção, a profissional da área de vendas da Primac, Olga Antunes, uma das poucas profissionais mulheres que atuam com elevadores. Olga abordou as relações entre os condomínios e as prestadoras de serviço, destacou a necessidade de a síndica estar atenta à legislação (especialmente o RIA, Relatório de Inspeção Anual, obrigatório no município de São Paulo), bem como ao cronograma de manutenção e às condições de segurança não apenas para os condôminos quanto para os técnicos que realizam os serviços nos equipamentos.

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MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO: COMO FUNCIONA

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O tema da solução de conflitos chamou atenção das síndicas. Conforme comentário feito por Lurdes, “hoje a gente está passando por uma fase muito difícil, as pessoas estão muito egocêntricas, somente veem os direitos”, o que gera um caldo potencialmente conflitivo. Ninguém quer ver deveres ou assumir responsabilidades. Nesse contexto, segundo ponderou a palestrante Jussara, a mediação ajuda porque prevê a atuação de uma “pessoa neutra, sem envolvimento afetivo”. É um procedimento extraprocessual, esclareceu a psicóloga, lembrando que as próprias partes buscam um caminho, uma alternativa. “O conciliador irá apenas mediar, pois às vezes ele enxerga caminhos que as pessoas envolvidas não conseguem perceber.”


CAPA

PARTICIPANTES DO ENCONTRO

Em pé, na fileira de trás, da esquerda para a direita: Rosana de Moraes, Cristina Muccio Guidon, Rosali Figueiredo, Sueli Ribeiro, Tânia Azoubel, Ângela Merici, Jussara Sartini, Ana Josefa Severino, Margarete Zanetti, Olga Antunes; Sentadas na fileira do meio, da esquerda para a direita: Evelyn Gasparetto, Wandinei Migliácio, Railda Silva, Mariza Carvalho Mello, Nelza Gava de Huerta, Maria de Fátima Brito, Lurdes de Fatima Affonso, Kelly Remonti; Sentadas no chão, da esquerda para a direita: Rosana Candreva, Rejane Albuquerque, Sônia Inakake, Cybele Belschansky, Cleusa Camillo. Participou ainda do evento a síndica e jornalista Luiza Oliva

LEIA MAIS Em www.direcionalcondominios.com.br, veja como foi o evento através de um mural de fotos, de um breve perfil das participantes que mudaram a história de seus condomínios e da repercussão do evento entre elas. Confira ainda os endereços dos serviços de mediação e solução de conflitos de São Paulo, Capital.

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Segundo Jussara, os interessados em recorrer à mediação devem se dirigir aos postos extras ou demais serviços de solução de conflitos (Ver abaixo, no Leia Mais), fazer a queixa, e levar o nome completo e endereço da parte reclamada. Esta será convocada via carta-convite para comparecer a uma audiência de conciliação em data previamente definida. A pessoa citada não tem obrigação de comparecer, observa Jussara, mas caso compareça e haja um acordo, o documento é homologado pelo juiz, passando a ter valor legal para efeitos de execução, caso seus termos não sejam posteriormente cumpridos. “Nesse caso, orientamos então a parte ‘queixante’ a acionar os procedimentos judiciais comuns”, disse. Mas a tendência é a mediação crescer, não apenas no Brasil, como no mundo todo, comentou a psicóloga. Jussara recomendou às síndicas buscarem a conciliação antes de qualquer demanda judicial, “porque é mais econômico e barato”. Seria um bom espaço para a negociação com os inadimplentes, sugeriu. Outra situação interessante para a mediação diz respeito ao barulho, exemplificou Jussara. Ela relatou o caso mediado em um condomínio em que o morador de uma unidade reclamava do ruído excessivo provocado por três crianças residentes no andar de cima. A mediadora sugeriu à mãe dos menores que ficasse um tempo no apartamento de baixo, “para sentir o problema”. “E de fato ela percebeu que o barulho era insuportável. Como não queria limitar a liberdade de movimento dos filhos, trocou o piso do apartamento por um revestimento com amortecimento de impacto”, relatou a conciliadora. Jussara observou junto às síndicas que a mediação e conciliação pressupõem três movimentos: “escutar e colocar-se no lugar do outro; sensibilizar; e buscar um caminho alternativo”. Ou seja, “essa busca de alternativa é que funciona. Na conciliação você escuta e não bate de frente, a conciliação é sabedoria e a mulher tem esse feeling”, sintetizou Jussara. De outro modo, é importante observar que o conciliador não pode forçar um acordo entre as partes, tampouco algo que seja prejudicial a uma delas. Durante sua exposição, uma síndica relatou o caso de um novo condômino que acabou de comprar apartamento no 1º andar. Em menos de um mês de moradia, ele registrou três queixas no livro de ocorrências do condomínio, contra o barulho provocado pelo salão de festa, a quadra e a piscina, pois sua unidade localiza-se justamente sobre o salão e de frente para a área de lazer. A síndica disse que já mostrou ao morador o Regulamento Interno, que permite a ocupação desses espaços até 22hs, conversou com a garotada, mas não pode impedir o uso dos equipamentos. O que o condomínio poderia fazer, segundo observou, durante a rodada de conversa, a personal trainer Sueli Ribeiro, é contribuir, de alguma maneira, para evitar o excesso de barulho em horários de maior demanda do lazer, re-

alizando atividades monitoradas às crianças e adolescentes, dividindo-os entre todos os espaços. Pois mediar conflitos, propor soluções e conciliar é buscar alternativas que evitem o confronto. Ou ainda, segundo apontou a síndica novata Tânia Azoubel de Andrade, do Condomínio Edifício Athenas Garden, é levar a que as pessoas passem a assumir as responsabilidades que lhes cabem, acabando com a mania de transferir todo e qualquer problema para as costas dos síndicos e das síndicas.

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CAPA

A MULHER SÍNDICA “MULTIMÍDIA” E CONCILIADORA Por Cybele Belschansky

Direcional Condomínios | Março 2012

A conciliação de conflitos entre moradores de Condomínios é uma ferramenta que facilita a vida social, financeira e jurídica de todos. Embora seja considerada como uma nova cultura de gerenciamento, ela já é praticada há eras pelas mulheres da família, mais especificamente pela matriarca do clã. O que a mulher síndica tem em comum com isso é sua capacidade de se colocar no lugar do outro e com isso analisar diversas estratégias para a resolução de um problema. De uma maneira geral, quando a mulher assume o cargo de síndica, rejuvenesce o Condomínio, adota novas estratégias, delega funções e acompanha o processo de execução, preocupando-se com detalhes que muitas vezes passam despercebidos pelos homens. A mulher síndica é “multimídia”: geralmente trabalha fora, na sua casa e para o Condomínio. Essa capacidade para abordar e resolver diversas tarefas ao mesmo

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tempo a capacita para uma administração com melhores resultados. No entanto, a síndica precisa atentar-se para não confundir o seu “lado maternal” com o “profissional” e “conciliatório”. Pela sua própria saúde emocional não deve assumir cargas de trabalho ou preocupações que não sejam diretamente ligadas ao problema, ou como se diz, “não carregar o mundo nas costas”, e saber dividir tarefas. Pois, diferente do estereótipo de “síndico que assumiu porque não tinha mais nada o que fazer” ou “porque ninguém se habilitava”, ela entra numa administração para ordenar, consertar, reagrupar e melhorar o que for preciso, fazendo uso da inteligência emocional. Afinal, faz parte de sua natureza criativa e conciliatória, um elo filogenético entre nós e nossas antepassadas... numa versão multimídia.

Cybele Belschansky Cybele Belschansky é síndica do Condomínio Edifício Residencial Jupiá, em Santa Teresinha, na zona Norte de São Paulo, desde 2010. Confira seus trabalhos nos blogs www.cybeleolga.wordpress.com e www.cybelchan. wordpress.com.


PERFIL DA SÍNDICA / HOMENAGEM ÀS MULHERES

A ESTRELA DA CASA A engenheira Ana Severino Pereira concilia profissionalismo com delicadeza e transforma seu condomínio em espaço privilegiado de qualidade de vida.

Síndica em 4º mandato consecutivo, a engenheira civil Ana Josefa Severino Pereira pode ser considerada como a verdadeira “estrela da casa” do Condomínio Piazza Di Toscana, na Zona Leste de São Paulo. Ou ainda como um caso emblemático das mulheres que assumem a administração desses espaços coletivos com a mesma dedicação e carinho com que cuidam de suas famílias. Sempre presentes, fazem marcação cerrada aos mínimos detalhes e à qualidade dos serviços, e não abrem mão do bom relacionamento entre os condôminos. No Piazza desde 2005, foi Ana quem, na verdade, conduziu a implantação do condomínio e desde então não para de inventar moda, seja com as melhorias nos espaços comuns e serviços destinados aos condôminos, seja nos eventos de confraternização que promove, como a festa de Natal. Pois no Piazza, os momentos comemorativos são convertidos em oportunidades para se ampliar a socialização entre as crianças e jovens, e tornar os pais conhecidos uns dos outros. Desta forma Ana imprime um plus à rotina diária de trabalho, que envolve cuidar da manutenção da parte estrutural e dos equipamentos, manter as contas saudáveis e assegurar o comprometimento da equipe de trabalho. Ana Josefa dá expediente quase full time no escritório que montou na antiga moradia do zelador, mesmo sem receber salário (tem apenas o benefício da isenção da taxa condominial). Atua diretamente com o zelador, que não reside mais no prédio e é o único funcionário contratado diretamente pelo condomínio. Tem também o apoio de 15 profissionais terceirizados (da portaria, ronda, limpeza e manutenção), entretanto, muitos estão há anos no local. Ana destaca, em especial, as seis mulheres que trabalham na limpeza, que “ajudam e muito para o bom andamento do nosso condomínio”. Com quase oito anos de Piazza, e um mandato que espera ver renovado em outubro próximo, Ana Severino traz outros seis de experiência como síndica, no prédio em que morava anteriormente. E agora iniciou uma nova fase na vida, assumiu como síndica profissional em um prédio de apenas 13 unidades, no bairro do Tatuapé. “Mas grandes ou pequenos, os problemas são parecidos”, observa Ana. Talvez o que mude de um para outro seja a escala ou a frequência com que ocorrem. Além de engenheira de formação (Ana deixou de exercer a profissão assim que os filhos nasceram), a síndica é professora de Matemática e Física e formada em piano clássico. Coloca-se como uma pessoa que gosta muito de conversar e bastante paciente. “Mas a paciência está acabando”, brinca Ana, sempre com RAIO – X DO CONDOMÍNIO PIAZZA DI TOSCANA Local: Jardim Avelino, Zona Leste de São Paulo Implantação: setembro de 2004 Perfil: cinco torres com 168 apartamentos entre 82 e 127 metros quadrados de área, de duas a quatro vagas de garagem e depósito no subsolo Área total do empreendimento: 8 mil metros quadrados Infraestrutura: salão de festas, espaço gourmet, recreação infantil, espaço teen, espaço mulher, espaço estética, home theater, sala de ginástica, sauna, bar, três quadras, quatro churrasqueiras, sala de jogos para adulto, espelho d’água, viveiro, piscina adulto e infantil aquecidas Equipe de colaboradores: 1 zelador e 15 funcionários Síndica: Ana Josefa Severino Pereira

UM PLUS NOS SERVIÇOS E EQUIPAMENTOS Entre as inovações levadas por Ana Severino Pereira ao Piazza Di Toscana, encontram-se o espaço mulher, o de estética, o espaço teen, acessórios para o salão de festas e espaço gourmet, proteção das quadras com rede, toldos para a churrasqueira, reforma da área de recreação infantil interna (com poltronas e lousa), além das eclusas nos portões de acesso de carros e pedestres.

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Por Rosali Figueiredo Fotos Rita Barreto

um sorriso no rosto. Segundo ela, os filhos Giovanni, de 11 anos, e Giulianna, de 8, já nasceram com a mãe síndica. “É bem engraçado, pois eles às vezes até discordam das medidas tomadas, como não poder andar de bicicleta no térreo. E eu digo: temos um Regulamento Interno para seguir. Ao que eles reclamam: ‘Mãe, você só pensa em condomínio!’.” Na verdade, Ana Severino Pereira revê que na trajetória de quase 14 anos como síndica, se tivesse que mudar algo, “limitaria um tempo apenas para o condomínio, pois minha vida é ligada 24 horas do dia resolvendo os problemas daqui, respondendo e-mails, interfone e celular. Mas eu sou assim, eu mesma não consigo me desligar, eu gosto”, reconhece. Esta é uma área em que se sente bem e na qual aposta a sua vocação: “acredito que contribuo para a qualidade de vida”, resume a hoje síndica profissional.

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ADMINISTRAÇÃO

COMO NEGOCIAR COM O SEU FORNECEDOR

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Ilustração: Jonas Coronado

A qualidade da solicitação do orçamento para obras e serviços, baseada em um bem elaborado escopo de procedimentos, materiais e prazos, pode dar ao síndico a garantia de que trabalhará com preços justos.

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Preço justo e condições transparentes na hora de fechar um contrato para obras e serviços nem sempre estão às mãos dos síndicos. Como procedimento bastante corriqueiro, grande parte dos condomínios já atua hoje com pelo menos três orçamentos, mesmo assim não está livre de surpresas no momento de pagar a conta, seja em demandas previamente identificadas ou durante situações emergenciais. Em princípios de 2011, por exemplo, a síndica Gabriela Nicolellis, do condomínio Edifício Castel Di Rimini, localizado na Pompéia, zona Oeste de São Paulo, deparou-se com “um grave entupimento nos ramais da rede de esgoto, no primeiro subsolo do prédio, que provocou grande vazão de água e atingiu boa parte da garagem e quase alcançou o poço de elevadores e o segundo subsolo”. Era domingo, começo da tarde, e o jeito foi contratar uma grande empresa, estruturada para atendimento de emergências. O único critério que o fornecedor estabeleceu no orçamento foi um determinado preço para cada metro de tubulação que haveria necessidade de

desentupir, e a condição de que o valor total seria calculado depois da execução do serviço. Mas o que Gabriela não imaginava era a extensão da rede (70 metros), a qual gerou uma conta final de quase R$ 20 mil. Segundo ela, duas lições foram extraídas do episódio. “Primeiro, é preciso que o síndico oriente muito bem os condôminos no que diz respeito à utilização correta da rede de esgoto, pois, do contrário, o susto e os prejuízos podem ser realmente grandes (foram retiradas até fraldas descartáveis da tubulação). Em segundo lugar, é preciso tomar cuidado com o preço desse tipo de emergência.” Segundo Gabriela, “não se discute a qualidade da empresa, do serviço e de seus profissionais. O trabalho foi realizado a contento. Todavia, é preciso ficar de olho na metragem que será desentupida e no valor do metro de cano desentupido”. Na medida do possível, já que numa emergência a extensão do serviço nem sempre pode ser pré-avaliada, que a verificação posterior da metragem seja feita “não por ‘pernadas’, mas com aparelho específico”, que “demonstre ao condomínio o registro dos reais metros desentupidos”. “É preciso exigir, também, a apresentação da tabela da empresa antes da realização do serviço. Nada de aceitar valores aleatórios”, recomenda. Seis meses depois, relata Gabriela, voltou a vazar água na garagem e aí se descobriu que o problema vinha, de fato, “de fora para dentro”. “Uma obra realizada por uma empresa distribuidora de gás natural em frente ao prédio rachou uma tubulação de esgoto da Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) e obstruiu a caixa de inspeção do condomínio. No final, a Sabesp foi quem consertou”, completa.

QUANDO O COMBINADO NÃO DÁ CERTO No caso da síndica Mariza Carvalho Alves de Mello, que atua profissionalmente na função há 13 anos e hoje está à frente de quatro edifícios da zona sul de São Paulo, ela foi surpreendida com o preço final de uma obra previamente


ADMINISTRAÇÃO das no escopo inicial, como “experiência da empresa que irá prestar o serviço, situação junto aos órgãos competentes, relação de clientes para consulta, detalhamento das técnicas utilizadas, preços abertos, prazos e formas de pagamento”. Mahtuk arremata que o síndico deve não apenas avaliar de forma igual todos os orçamentos (pelo menos três), como levar em conta o conhecimento do fornecedor na solução do problema, preço e prazo. “E ainda, sobretudo, considerar a capacidade financeira do condomínio para a realização da obra”, completa. Em relação às obras emergenciais, quando a demora da contratação implicar em desperdícios ou prejudicar o que for essencial aos condôminos, Mahtuk aconselha pedir indicação à administradora, que deverá ter experiência com o fornecedor sugerido. Por fim, o diretor orienta os clientes a não considerarem “propostas comerciais com orçamentos baixos, e também a não se aventurarem com empresas novas ou técnicas e materiais não consolidados no mercado”. (Reportagem: Tainá Damaceno; Edição: Rosali Figueiredo)

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contratada e corriqueira: reparação do revestimento em azulejo da piscina do Condomínio Edifício Athenas Garden. Moradora do local e síndica do prédio na época, Mariza conta que fechou negócio com uma empresa que já tinha prestado serviços no edifício onde sua filha mora e que apresentara um orçamento razoável. “Eu combinei com o fornecedor que todo o custo do material ficaria por conta do condomínio, porque seria mais econômico. No entanto, no decorrer da obra, ele decidiu mudar o material por outro mais sofisticado e não deu certo. Além disso, a obra atrasou e muito material foi desperdiçado devido às chuvas torrenciais que caíram entre outubro e janeiro de 2011”, explica. Mariza Carvalho observa que houve falhas na proposta do cálculo prévio da mão de obra e o total dos gastos com imprevistos foi maior do que o orçamento que a empresa ofereceu no começo. Por isso, antes de se iniciar qualquer obra, Mariza afirma que é importante que o síndico ou zelador converse com o fornecedor para esclarecer os possíveis imprevistos que podem vir a ocorrer ao longo do desenvolvimento do serviço. Para o diretor executivo de uma grande administradora, Marcelo Mahtuk, os condomínios evitarão problemas se pactuarem previamente todos os procedimentos através de contrato, como “especificações do serviço, prazos, materiais, garantia, seguro de responsabilidade civil, equipamentos de proteção individual e formas de pagamento”. E ainda, que antes consultem as plantas da edificação e obedeçam às orientações da construtora. “Ao estabelecer critérios adequados na requisição do orçamento, consequentemente, as referências que os fornecedores utilizarem para estabelecer seus preços serão semelhantes”, justifica. Nesse escopo, explica Mahtuk, é preciso ainda que esteja expressa a capacidade técnica e jurídica da empresa. Mahtuk ressalta também a necessidade de se adotar uma metodologia de avaliação das empresas. Nesse sentido, compete às administradoras contratadas pelos condomínios elaborar uma planilha com todos os dados importantes colhi-

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DICA / ELEVADORES - ETIQUETA

REGULAMENTO, LEGISLAÇÃO E CUIDADOS COM A LIMPEZA

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Por Luiza Oliva Ilustrações Jonas Coronado

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O condomínio tem contrato com uma empresa de manutenção de elevadores confiável e os equipamentos estão em ordem. Imagina-se que, nessa situação, o síndico está livre de problemas. Nem sempre. O cotidiano dos condôminos envolve o uso dos elevadores inúmeras vezes. Além disso, também é o meio de transporte utilizado por visitantes, entregadores e carregadores de mudanças. E nem sempre todos respeitam o uso correto e as normas previstas no regulamento. O resultado são cabines sujas, riscadas e danificadas até por atos de vandalismo. A síndica Rejane de Albuquerque, há 18 anos no comando do Edifício Ana Carolina, em Santana, comenta que os dois elevadores que servem os 128 apartamentos do condomínio vivem “mais cheios do que o Metrô”. As cabines foram modernizadas, já que o prédio tem 30 anos, e Rejane está atenta a adaptar os equipamentos às legislações de segurança. Mas no dia a dia a demanda pelos elevadores exige pulso firme da administração. “Cada elevador serve quatro apartamentos. Se temos que descer entulho de uma reforma, mas há mudança no mesmo dia, é preciso organizar. Caso necessário, avisamos os moradores e eles utilizam o elevador do outro lado do prédio”, comenta. O regulamento do Edifício Ana Carolina é taxativo sobre o uso dos elevadores em mudanças: “Artigo 41 - O transporte de qualquer volume nos elevadores deve ter prévia autorização da Administração e feito preferencialmente no horário das 9:00 às 16:00 horas, de 2ª a 6ª feira. É proibido o transporte de caixas, roupas, móveis de qualquer tamanho fora do horário e principalmente nos finais de semana e feriados. Lembre-se: não temos elevador de serviço, ambos são sociais e um em cada bloco para servir 128 apartamentos onde só cabem cinco passageiros por vez. Artigo 42 – Toda mudança deve ser agendada com antecedência mínima de 72 horas com a Administração, evitando a possibilidade de outro morador querer mudar no mesmo dia. Só podemos ocupar um elevador por vez em dias úteis de 2ª a 6ª feira das 9:00 às 16:00 horas.” Em circular encaminhada aos moradores a síndica reforçou algumas condutas necessárias para o bom uso dos elevadores, salientando que a construtora dimensionou mal o número de equipamentos no condomínio. “Como consequência temos maior desgaste das peças pela grande solicitação de subidas e descidas e, é claro, todo mês temos despesa com a troca de peças.” Na circular, Rejane fez algumas recomendações importantes, como acionar a botoeira tanto do pavimento como da cabine com um leve toque, não jogar bituca de cigarro acesa no poço do elevador, o que poderá atear fogo no óleo lubrificante com graves consequências, nem jogar papel de bala, chiclete e outros detritos pelas frestas da cabine, o que pode causar paradas bruscas e até interromper o funcionamento do elevador.


DICA / ELEVADORES - ETIQUETA

DE OLHO NAS CÂMERAS Atitudes como a de Rejane, insistindo na responsabilidade dos moradores perante o bom uso das máquinas, são bem-vindas em todos os condomínios. Maria Virgínia Santos, síndica há 18 anos do Residencial Interlagos, condomínio com sete torres e 728 apartamentos, localizado em Interlagos, também é rígida no cumprimento do regulamento interno. “Acredito que pelo número de unidades até que temos poucos problemas. São 18 elevadores, todos com câmeras. A instalação desse tipo de equipamento é essencial não só para coibir o vandalismo, mas para fazer os moradores respeitarem o regulamento. Se as pessoas não estão sendo vigiadas, a tendência é não respeitarem as regras”, acredita, completando que também por uma questão de segurança as câmeras são fundamentais, identificando quem entra e sai de cada torre. A psicóloga Silvia Bedran concorda com Virgínia. “O mundo precisa de limites. Podemos comparar de forma simples a uma criança: dificilmente ela irá comer salada se for deixada solta para decidir sobre sua alimentação. No elevador, com uma câmera, o usuário tende a ficar intimidado”, pondera. No Interlagos, cada morador desce seu lixo, orgânico e reciclável, até as lixeiras. Por isso, a infração mais comum em relação aos elevadores é o uso do elevador social para descer o lixo. “Recebemos denúncias de moradores e confirmamos pelas imagens das câmeras antes de advertir e, se for o caso, aplicar multa. Todos sabem que há punição se não respeitarem o regulamento”, justifica. As imagens também são essenciais para identificar os autores dos danos em caso de vandalismo. O administrador condominial Sérgio Meira, diretor do Secovi-SP, frisa que é fundamental solicitar a assessoria da empresa de manutenção dos elevadores para a instalação das câmeras. “O acompanhamento técnico da empresa evita problemas. O síndico deve avaliar o custo-benefício e agir preventivamente”, diz. Meira reforça que mesmo contratos com peças não cobrem danos por vandalismo.

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CUMPRINDO AS LEIS

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Além dos regulamentos internos, há leis municipais e estaduais que disciplinam o uso dos elevadores. É o caso da Lei 12.751, de 04 de novembro de 1998, que dispõe sobre a obrigatoriedade de afixação de placas informativas contendo normas de segurança, nos prédios comerciais e residenciais do município de São Paulo. A placa deve conter o seguinte texto: "ATENÇÃO! Para evitar acidentes neste elevador, obedeça e exija o cumprimento das seguintes normas: 1 - O número de passageiros ou a quantidade de carga transportados no elevador não podem ultrapassar os limites indicados pelo fabricante. 2 - Os menores de dez anos não podem andar no elevador desa-


DICA / ELEVADORES - ETIQUETA companhados. A criança não tem altura ou discernimento suficiente para acionar o botão de alarme em caso de emergência. 3 - Só pessoas ou empresas credenciadas podem fazer os reparos do elevador. 4 - O Relatório de Inspeção Anual (RIA), elaborado pela empresa que faz a manutenção do elevador, deve ser afixado no quadro de avisos da portaria. O proprietário do aparelho de transporte é obrigado a fornecer anualmente o referido relatório à Prefeitura." Já a Lei estadual 9.502, de 11 de março de 1997, obriga afixar junto às portas externas dos elevadores placas de advertência aos usuários com os seguintes dizeres: “Aviso aos passageiros: antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar." “Inúmeros síndicos desconhecem essa exigência e, com uma atitude omissa, deixam de evitar acidentes”, alerta o advogado do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores de São Paulo), Luiz Felipe Souza de Salles Vieira. Na opinião de Luiz Felipe, no caso de eventuais acidentes, o síndico pode ser responsabilizado pessoalmente pela omissão. “Ele é o mandatário, o representante e responde solidariamente se comprovada a sua responsabilidade, inclusive com seus bens”, aponta. O síndico também deve estar atento à Lei 11.995, de 16 de janeiro de 1996, que veda qualquer forma de discriminação no acesso aos elevadores de todos os edifícios no Município de São Paulo. Diz o artigo 1º da lei: “Fica vedada qualquer forma de discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e doença não contagiosa por contato social no acesso aos elevadores de todos os edifícios públicos municipais ou particulares, comerciais, industriais e residenciais multifamiliares existentes no Município de São Paulo.”

Os cuidados com a limpeza e a conservação das cabines devem ser diários. “Recomendo a instalação de proteção nas cabines em dias de mudança ou transporte de volumes, e até cuidados simples, como o uso de equipamentos que empacotam os guarda-chuvas, evitando molhar o elevador em dias de chuva”, aconselha Sérgio Meira. Luis Llancafil, instrutor da Uniabralimp (Unidade de Formação Profissional da Abralimp / Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), indica o seguinte procedimento para a limpeza dos elevadores: “O processo deve começar da parede e ir para o piso, botoeira e porta. De cima para baixo e do fundo para a porta da frente. Passar o pano na superfície, em movimentos retilíneos iniciando pela parte mais alta e, para quem é destro, da direita para a esquerda.” A conservação deve ser feita sempre com o elevador desligado. “Em hipótese alguma ele pode ser limpo em funcionamento”, sustenta. Jamais devem ser utilizadas soluções domésticas. Cabines de aço inox, por exemplo, devem ser limpas com limpadores próprios para elevadores, que não deixam resíduos. Afinal, é no espaço reduzido de uma cabine de elevador que os condôminos passam várias vezes por dia. Qualquer deslize na manutenção será, certamente, motivo de crítica.

Próxima Edição: Elevadores - Segurança

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LIMPEZA PROFISSIONAL

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dica / IMPERMEABILIZAÇÃO

DOS SINAIS À IDENTIFICAÇÃO DAS CAUSAS DAS INFILTRAÇÕES

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Por Luiza Oliva

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O síndico Zsolt Imre Voros é dos que gostam de acompanhar pessoalmente e com a máxima atenção todas as obras do prédio em que mora. À frente desde 2002 da gestão do Edifício Santa Vitoria, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, ele já enfrentou duas grandes obras de impermeabilização. E com elas não foi diferente. “Sou síndico praticamente 24 horas por dia. O que me motiva é que, cuidando do patrimônio dos condôminos, estou também cuidando do meu. Gosto de acompanhar os reparos pessoalmente e costumo fotografar o antes e o depois”, diz. A primeira obra de impermeabilização aconteceu na laje superior do prédio. Zsolt lembra que antenas e para-raios estavam fixados na laje e que a obra foi preventiva. “Tinha receio de que ocorressem infiltrações nas caixas d´água”, comenta. A outra experiência do síndico com impermeabilização foi emergencial. O edifício conta, no térreo, com uma área de lazer na parte dos fundos do terreno. O espaço fica sobre a garagem e o salão de festas. O síndico recorda que era comum chover no salão de festas. Mesmo que a água não pingasse no salão, os sinais eram visíveis pelo forro de gesso do local. “Sabia que lá havia uma infiltração. Quebramos o forro para entender de onde vinha a água. Notamos que era da junta de dilatação existente no térreo, que divide o corpo do prédio da área de lazer. O pior é que a ferrugem já havia corroído a armadura por cerca de quatro metros quadrados”, relata. Zsolt contratou primeiro uma empresa especializada para cuidar da recuperação estrutural, reconstruindo a armadura. “Depois, partimos para a impermeabilização do térreo. É uma área muito exposta ao tempo e decididamente a impermeabilização existente já tinha validade vencida. Aproveitamos para criar um jardim

próximo ao muro do condomínio. Tive o cuidado de acompanhar todo o serviço realizado, como o envelopamento das muretas com as mantas e o teste de estanqueidade. Tudo foi feito com muito critério”, comenta.

MANCHAS E ESTALACTITES Calejado pelos muitos anos na função, Zsolt sabe que a necessidade de obras não para e que as infiltrações são um dos maiores problemas dos condomínios. “Sempre há algo para fazer. Agora, por exemplo, estamos com infiltrações na garagem do térreo. Eu sei de onde a água não vem, mas não sei de onde vem. Por isso, pensamos em contratar uma inspeção predial para ter a melhor orientação”, completa. As manchas de umidade costumam ser o primeiro sinal de que algo não vai bem com o sistema de impermeabilização, e que é hora de começar a agir. O engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, explica que as manchas podem evoluir de tamanho, chegando inclusive a verter água, seja em pingos ou através de eventuais jorros. Ou seja, segundo Jerônimo, nesses casos observam-se “deficiências de impermeabilidade à ação da água”. Os sintomas, em casos de infiltrações mais persistentes, podem evoluir e atingir o estágio das estalactites, especialmente nos tetos. “As estalactites são manchas esbranquiçadas, que assumem a forma de pendentes formados pela ação da água, atravessando, por exemplo, as estruturas de concreto, as argamassas dos revestimentos em geral ou de demais elementos de construção que possuem sais solúveis na sua composição, como o carbonato de cálcio. Tais sais são carreados pela água e se depositam nas superfícies atingidas”, explica. O resultado dessas infiltrações são manchas em veículos, pisos ou outras superfícies. Jerônimo completa que as manchas causadas são de difícil remoção e tornam-se irreversíveis, caso não sejam limpas imediatamente. Apesar dos transtornos visíveis e facilmente identificados pelos leigos, a origem das infiltrações geralmente só é encontrada por profissionais habilitados. “É preciso que um engenheiro diagnóstico ou perito proceda às investigações, às análises de projetos, às prospecções, aos ensaios de estanqueidade, para identificar as causas e caracterizá-las com precisão, visando o estabelecimento do correto diagnóstico”, diz. Jerônimo frisa que o fornecimento do projeto de impermeabilização pelas construtoras é obrigatório: “A probabilidade de incidência de problemas se torna maior quando o projeto de impermeabilização não é desenvolvido para a obra.” Já a vida útil do sistema utilizado varia de produto para produto e até apresenta algumas particularidades, conforme o fornecedor. O engenheiro arremata que a vida útil, aliada à extensão dos problemas, ao prognóstico da evolução do quadro e ao diagnóstico é o que irá determinar a prescrição adequada para sanar a infiltração e indicar se o caso é de reparo localizado ou de substituição total do sistema impermeabilizante. “A vida útil de um sistema de impermeabilização pode variar de 5 a 15 anos. Após o decurso de sua vida útil nada mais há a fazer a não ser trocá-lo.”

Próxima Edição: Impermeabilização Qual é a melhor solução?


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dica / IMPERMEABILIZAÇÃO

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COLUNA

MEU CONDOMÍNIO ESTÁ COM SALDO NEGATIVO, E AGORA? Por Rosely Schwartz

“Finalmente terminou a assembleia de eleição de síndico. Como não havia ninguém que quisesse assumir o cargo, me candidatei timidamente. Fui eleito por unanimidade. Após as saudações aliviadas, pois alguém estava assumindo o cargo, o ex-síndico me propôs uma reunião, logo no dia seguinte. Encontrei a mesa principal do salão de festas lotada de pastas, entre elas estavam: as pastas mensais com as despesas dos últimos cinco anos; as pastas com os últimos contratos; além de uma pasta com as contas que precisavam ser pagas. Fui informado que a documentação referente aos funcionários estava na administradora. O ex-síndico fez questão de me alertar que o condomínio passa por sérios problemas financeiros, que a conta do banco está negativa há vários meses. E agora?”

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Diante dessa situação bastante comum no relato dos síndicos, são recomendadas como medidas iniciais as seguintes ações, visando à redução das despesas:

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1. Revisão dos contratos de serviços e fornecimento de materiais - Reúna todos os contratos vigentes, por exemplo: elevadores; bombas; interfones; CFTV; serviços terceirizados, tais como: portaria, limpeza, vigilância; fornecimento de materiais de limpeza, e verifique as condições que foram estabelecidas, datas de vencimentos e critério de reajuste. Consulte no mercado pelo menos mais três empresas e compare com as contratadas pelo condomínio. Caso haja divergência de preços, será uma ótima oportunidade para se estabelecer uma nova negociação mais favorável para o condomínio. É importante que a qualidade dos serviços e materiais seja mantida; 2. Controle do consumo de água – Para que haja redução e controle do consumo de água, podem-se adotar as ações abaixo: a. Vistoriar toda área comum e privativa, providenciando os reparos dos vazamentos. Estudos realizados em Salvador, por Antonio Mendes Dantas e

Luiz Roberto Santos Moraes, demonstram que do total dos vazamentos, 58% correspondem aos apartamentos. Aqueles localizados na área comum estão distribuídos da seguinte forma: 29,03% situam-se depois do registro e antes do reservatório; 54,84% estão no reservatório inferior; 12,90% estão nos reservatórios superiores; e apenas 3,23% nos vasos sanitários do salão de festas. Quando identificado qualquer tipo de problema nas unidades, como vazamento do vaso sanitário ou torneira pingando, deve-se trocar imediatamente as peças que estão com problema. O valor delas será lançado no próximo boleto da unidade; b. Impedir que os faxineiros utilizem as máquinas de lavar piso como vassoura; c. Encaminhar aos moradores, periodicamente, circulares solicitando que colaborem utilizando a água de forma racional, sem desperdício. Essas informações também deverão ser disponibilizadas para as secretárias do lar, em função do grande período que passam no condomínio; d. Substituir torneiras e o sistema de acionamento do interior dos vasos sanitários (caixa acoplada) na área comum e nas unidades. Hoje já existe um sistema chamado universal que possui duplo comando, possibilitando a redução de 50% no consumo de água; e. Implantar nas torneiras da área comum redutores de vazão. Incentivar os moradores a colocarem também esses redutores nas torneiras e chuveiros dos apartamentos; f. Outras medidas podem ser implantadas tais como: reuso de água da chuva e medição individualizada de água. 3. Avaliação do quadro de colaboradores – Esse item precisa ser visto com muita cautela, para não causar tumulto entre os funcionários. Deve-se verificar se o número disponível está adequado e se há muitas horas extras. Caso o número de horas extras seja elevado, verifique sua real necessidade, pois poderá ocorrer camaradagem por parte do zelador na liberação de horas extras. O corte das horas excessivas deve seguir o que está estabelecido na Súmula 291 – Supressão de horas extras: “A supressão pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade, durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor de um mês das horas suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão.”; 4. Controlar mensalmente o orçamento previsto e o realizado – Essa ação será de grande auxílio no posicionamento dos objetivos. Administrar o condomínio como uma empresa, adotando medidas de austeridade relacionadas aos gastos, possibilitará rapidamente o equilíbrio financeiro.

Rosely Schwartz Rosely Schwartz é administradora e consultora na área de condomínio. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 13ª edição), ministra o Curso de Administração de Condomínio pela EPD (Escola Paulista de Direito) e participa do site www.ocondominio.com.br. Mais informações: rosely@ocondominio.com.br


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ACOMPANHAR AS CONTAS É ESSENCIAL PARA O SUCESSO DO PROGRAMA

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Desde 2008 a individualização do consumo de água já é realidade para os 64 apartamentos do Condomínio Edifício Santa Elisa e Santa Marcelina, localizado na Vila São Francisco, zona Oeste da capital paulista. As unidades tiveram hidrômetros instalados nas cinco colunas de água (são seis nos apartamentos de cobertura). “Hoje, quase cinco anos após a implantação do sistema, nossa conta é 30% inferior”, salienta o síndico Noêmio Guedes Martins. A leitura é realizada por radiofrequência, pela empresa que instalou o sistema, na área comum do condomínio, no mesmo dia em que a Sabesp procede a leitura. É cobrada dos apartamentos uma taxa de leitura por hidrômetro. A empresa terceirizada envia para cada unidade uma conta do seu consumo. “Há um relatório detalhado, e a partir dele o morador sabe quanto gastou por ramal. Pelo sistema também é fácil localizar vazamentos”, comenta o síndico. Condomínios como o do síndico Noêmio representam a evolução da individualização de água no Brasil, inclusive para prédios antigos, não preparados para receber a instalação. Há cerca de 10 anos, o padrão era criar uma tubulação nova que corria pela fachada do prédio, unificando as prumadas existentes. Os problemas eram inúmeros, como dificuldade para localizar vazamentos e pontos com baixa pressão ou velocidade muito alta de chegada da água. “As novas tecnologias para medição facilitaram muito o processo. Hoje a medição pode ser remota e temos equipamentos que informam pontos de vazamentos”, afirma Eduardo Lacerda, diretor no Brasil de uma multinacional alemã especializada em serviços de medição individualizada. Para Gilmar Altamirano, diretor presidente da organização não governamental Universidade da Água, depois da instalação tem início a fase mais aguardada pelos moradores: o recebimento da conta individual de água. Gilmar explica que para gerar um extrato são necessárias duas leituras feitas pela concessionária: a diferença entre o valor da segunda leitura e o da primeira fecha o período. A partir daí são utilizadas algumas formas para o cálculo do valor a ser pago por cada apartamento. Uma delas é dividir o valor da conta da concessionária pela soma do volume total consumido pelos apartamentos, “criando um valor médio por metro cúbico de água, depois multiplicando esse valor pelo consumo de cada unidade”, diz Gilmar. “Neste método, os maiores ‘gastões’ são beneficiados, uma vez que o valor a ser pago não está diretamente ligado ao volume consumido”, explica. É comum os moradores questionarem os valores imputados à sua unidade. O ideal é que a empresa responsável pela medição disponibilize via internet os dados dos medidores dos apartamentos. Eduardo Lacerda recomenda que os moradores assumam sua parcela de responsabilidade no sistema, “conferindo os números anotados em seus medidores por semana”. Uma dica simples é fazer o teste da garrafa de refrigerante: escolhendo um ponto de água, encha uma embalagem descartável de dois litros. Depois, confira se o medidor “andou” dois litros. “É um teste simples e que dá mais segurança ao morador.” (L.O.) Próxima Edição: Gestão Ambiental - Lixo

Ilustração: Fabian Ramos

DICA / GESTÃO AMBIENTAL - INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA


Informe Publicitário

MANUTENÇÃO PREDIAL: PREVENIR PARA NÃO CORRER RISCOS Fonte: Marketing Hidráulica Oceano

Para prevenir problemas futuros nas edificações é necessário observar alguns pontos importantes: • infiltrações podem comprometer gravemente a estrutura da edificação; • encanamentos enferrujados comprometem a potabilidade da água; • reservatórios de água com a impermeabilização comprometida além de causar vazamento, aumenta o consumo na conta de água.

Reservatório de água totalmente sem IMPERMEABILIZAÇÃO.

Tubos de BARRILETE retirados de dentro de um reservatório de água, completamente enferrujados e oxidáveis.

O ideal é que a manutenção preventiva seja uma das principais prioridades de gestores e condôminos, diminuindo gastos e evitando transtornos futuros. Uma edificação bem cuidada proporciona a segurança e a tranquilidade necessárias para o bem-estar de todos. A HIDRÁULICA OCEANO assume esse compromisso com você, procurando aperfeiçoar seus métodos de manutenção preventiva para satisfazer seus clientes. (11)2910-0181 / 2717-5945 hidraulicaoceano@uol.com.br www.hidraulicaoceano.com.br

Situação encontrada em BARRILETES de alimentação de água.

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Hoje, muito se fala em manutenção predial preventiva, mas pouco se faz a respeito. Apesar desses conceitos já fazerem parte do cotidiano de engenheiros, muitos condôminos e gestores de condomínios se preocupam em conter gastos ou ganhar tempo em suas reformas, e acabam por pular algumas etapas fundamentais para a prevenção dos riscos que envolvem uma edificação. Em alguns casos, os problemas encontrados na edificação são mascarados ou reparados de modo provisório, o que além de remediar os problemas sem saná-los, ainda pode gerar gastos futuros maiores. Quando se fala em prevenir, não se pode remediar. Uma solução temporária agrava o quadro problemático, e a negligência na manutenção pode vir a causar tragédias como se viu, recentemente, no desabamento do prédio no Rio de Janeiro, que acabou atingindo mais duas edificações vizinhas causando vítimas e alarmando para este fato. É necessário ter muita cautela na contratação de empresas de manutenção e instalação. Nós, da HIDRÁULICA OCEANO, temos o cuidado em treinar nossos funcionários para que tenham a capacitação profissional necessária na execução dos serviços, segurança total no ambiente de trabalho e comprometimento na utilização de materiais e equipamentos de qualidade para a execução da obra. A confiabilidade e segurança são itens essenciais no relacionamento com nossos clientes. E não estamos falando apenas de problemas provenientes de reformas. Nosso plano de manutenção preventiva inclui verificação e limpeza na rede hidráulica e pluvial, restauração de caixas de esgoto e gordura, tratamento de ferragens expostas nos reservatórios de água, substituição das redes hidráulicas, esgoto e incêndio.

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FIQUE DE OLHO / SINALIZAÇÃO & RADIOCOMUNICAÇÃO

INFORMAÇÃO: PEÇA-CHAVE NA GESTÃO DIÁRIA DOS CONDOMÍNIOS A mobilidade, acessibilidade e a administração diária do trânsito de moradores, visitantes e prestadores de serviços dependem, fundamentalmente, de um insumo ainda pouco valorizado por alguns síndicos, mas essencial para a normalidade da vida nos condomínios: a informação. Dela dependem desde a identificação do próprio condomínio junto à via urbana, como a localização dos elevadores, rampas, equipamentos de combate a incêndio, entre muitos outros espaços ou instalações. Mas a informação alimenta também a comunicação entre os profissionais que cuidam da segurança, troca fundamental a que se mantenha a casa em ordem. Confira, neste Fique de Olho, empresas que oferecem desde soluções em sinalização e identificação visual a organizações que trabalham com modernos sistemas de radiocomunicação. Por Rosali Figueiredo

ADR3 O ano de 2012 marca uma década de atuação da ADR3, empresa que em 2002 estabeleceu parceria com um grupo que portava então 16 anos de experiência de mercado, com a venda e manutenção de equipamentos de radiocomunicação. Nessa trajetória, a ADR3 evoluiu e passou de revendedora a distribuidora, desenvolvendo atividades como comercialização, locação, implantação e assistência técnica dos equipamentos. A ADR3 se posiciona como uma empresa de “soluções de comunicação”, contando para isso com equipe de profissionais técnicos e qualificados. Segundo a analista de marketing da empresa, Elaine Aguiar, um das melhores opções para os condomínios é o Rádio Portátil PT5200, da marca Bowmar. “O modelo PT5200 é um rádio de comunicação profissional. Possui uma estrutura robusta e proporciona comunicação confiável em várias aplicações de mercado. Esse rádio possui vários recursos fora de série, em um tamanho bem compacto e de peso e dimensões reduzidas, tornando-se a solução Bowmar mais discreta”, descreve Elaine. O produto é parcelado em até 12 vezes sem juros no cartão de crédito, junto a clientes de todo o País. No conjunto, a ADR3 comercializa rádios Hts, rádio base, antena, estojo e acessórios, além de rádios portáteis e móveis, nas versões analógica e digital. Fale com a ADR3: (11) 2808-6830 / www.adr3.com.br / b2b@adr3.com.br

RENT ONE

Direcional Condomínios | Março 2012

Empresa com 16 anos de mercado, a Rent One também comercializa soluções em radiocomunicação. A gerente Cleide Campana destaca que a empresa é especializada em locação ou venda de equipamentos profissionais da marca Motorola, nos modelos analógicos e digitais. Segundo ela, os analógicos são mais utilizados pelos condomínios, escolas e indústrias. Os digitais, por sua vez, “começam a entrar no mercado brasileiro e oferecem recursos de GPS e mensagens de texto”. São mais caros, aponta Cleide, lembrando que no momento os analógicos atendem bem à demanda de grande parte dos condomínios. Entre estes, Cleide destaca a versão EP-150 da Motorola, “um equipamento portátil, durável, com baixo custo e de fácil manuseio”. A Rent One oferece teste gratuito dos equipamentos junto aos clientes, esclarece a gerente, apontando ainda que pode dar treinamento caso haja necessidade. A gerente observa que a locação traz vários benefícios aos clientes, entre eles a possibilidade de substituir os modelos em uso por lançamentos, além de “manutenção preventiva, troca imediata em caso de defeito, economia e redução de capital investido”. Já as vendas são recomendadas para clientes que “dispõem de capital para o investimento; não desejam manter um valor mensal de locação; e precisam aumentar ou repor seu estoque de rádios”. Com assistência técnica própria, a Rent One atende a clientes de todo o Brasil. Fale com a Rent One: (11) 3885-4966 / www.rentone.com.br / rentone@rentone.com.br

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SUAREZ PLACAS Na área de comunicação visual, sinalização e identificação, a Suarez Placas acumula expertise de 40 anos, especialmente na produção de placas e letreiros, seu principal produto para os condomínios. “Fabricamos letreiros para identificação de condomínios em qualquer material, em diversos tipos, mas também fazemos placas e etiquetas de identificação de locais e sinalização de segurança”, descreve o empresário José Antonio. Segundo ele, a sinalização e identificação visual proporcionam “informação, organização e segurança” aos condomínios. “Nossa produção é customizada e totalmente personalizada, e se o cliente precisar, o design pode ser indicado ou desenvolvido com parceiros”, afirma José Antonio. A Suarez Placas trabalha com clientes do Brasil todo, atendendo não apenas a condomínios, como a hospitais, escolas, indústrias e comércio. Fale com a Suarez Placas: (11) 5021 7359 / suarezplacas@uol.com.br


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Acessórios

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Acessórios, Administradora, Amortecedor de Impacto, Assessoria

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Alambrados, Antena, Bomba d'água, Cursos

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Coberturas, Controle de Pragas, Desentupidora

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Elevador

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Elevador

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Elevador, Extintores

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Equipamentos de Ginástica

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Elétrica

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Elétrica, Gerador, Hidráulica

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Hidráulica, Impermeabilização

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Impermeabilização, Móveis

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Impermeabilização

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Interfone

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Individualização de Água, Interfone, Laudos Estruturais, Limpeza de Caixa d'água, Perícia Predial

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Manutenção Predial, Para-Raio, Piso, Porta Corta-Fogo

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial

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Pintura Predial, Playgrounds, Quadras, Sinalização

ANUNCIO PLOFT 2

125 X 81 queima de estoque 2012.pdf

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Playgrounds

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Playgrounds

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Radiocomunicação, Recuperação Estrutural, Sensor de Presença, Serralheria, Sistemas de Segurança

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Sistemas de Segurança

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Sistemas de Segurança, Terceirização

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Terceirização

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Terceirização, Tratamento de Piso

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Edição 166 - mar/12  

A revista Direcional Condomínios tem 15 anos e é dirigida a síndicos, zeladores, conselheiros e administradores de condomínios do mais alto...