Conheça também a Direcional Escolas e Direcional Educador www.direcionalescolas.com.br www.direcionaleducador.com.br Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110
Filiada à Tiragem auditada por
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
O condomínio representa uma figura dotada do chamado “CNPJ despersonalizado”, ou seja, não se constitui legalmente enquanto uma organização de direito privado. Provém daí muitas restrições ao exercício de funções administrativas, operacionais e até financeiras de seus gestores. Raramente, por exemplo, o condomínio consegue desmembrar ou adquirir bens imóveis e registrá-los em seu nome.
É o que acontece nos casos de remanejamentos internos da área comum ou mesmo aquisição de terrenos próximos, recursos que se usa para ampliar o número de vagas de garagem, sem que haja meios de incorporá-las à fração ideal da matrícula de cada unidade. Existem também empreendimentos que aumentam os equipamentos de lazer através da incorporação de área anexa, e outros que compram residências vizinhas para impedir a construção de torres residenciais ou comerciais ao lado.
Como, então, gerenciar essa nova realidade ou espaço? Em geral, essas administrações têm procurado criar associações de proprietários como forma de regularizar a situação, operação que envolve, porém, alguns riscos, segundo aponta a reportagem da página 14 desta edição.
Mas iniciamos essa conversa sobre o “CNPJ despersonalizado” para chegarmos também a outra questão, uma das mais difíceis entre os desafios diários que os síndicos enfrentam: a inadimplência. Na ausência de um status jurídico melhor definido, o condomínio fica no meio do caminho entre o amadorismo e o profissionalismo, padecendo ainda, em certos casos, de uma cultura social brejeira, dissimulada e indolente, como se desvios, faltas e falhas cometidas, sejam pelos administradores, funcionários ou condôminos, viessem a cair numa espécie de “limbo”, se perdessem com o tempo.
Isso explica porque a inadimplência envolve condôminos que ficam anos sem pagar, mesmo que permaneçam usufruindo diariamente da água, dos elevadores, portaria e coleta de lixo, entre muitos outros. Síndicos e especialistas entrevistados para a reportagem de capa desta edição dizem que persiste entre alguns proprietários a ideia da impunidade, levando-os à recusa do pagamento mensal do rateio, como se isso nunca viesse a ser cobrado. Ledo engano. A matéria revela, pelo contrário, que há condomínios se profissionalizando na área, fazendo um corpo a corpo diário sobre os devedores e baixando os índices a menos de 5% ao mês. Afinal, parafraseando o poeta Fernando Pessoa, “profissionalizar é preciso”, pois há dezenas de obrigações diárias a cumprir, semelhantes às de uma empresa.
Prosseguindo nessa linha da profissionalização, a Direcional Condomínios deste mês de abril procura deixar a sua contribuição aos leitores na abordagem dos demais temas da edição, como Administradora, Elevadores, Escala de Porteiros, Impermeabilização, Incêndio e Regularização de Áreas. E aproveitando ainda o gancho, sugere aos síndicos, zeladores e porteiros que participem da nova rodada do Curso de Segurança ministrado pelo especialista Luís Renato Mendonça Davini, agendado para o próximo dia 4 de maio (confira na pág. 24).
18. Dica: ..............................................................Impermeabilização: gestão das obras
22. Dica: .....................................Prevenção contra incêndio: sinalização e rota de fuga
24. Seção Tira-Teima: .....................................................................Escala de porteiros
26. Coluna: ......................Meu condomínio quer comercializar áreas comuns, e agora?
No site da Direcional Condomínios, você encontra grande acervo de informações e serviços que o auxiliam na administração de seu condomínio. Acesse e confira.
INADIMPLÊNCIA
SAIBA COMO...
Textos complementares adicionados ao link da Edição 178 fornecem subsídios aos síndicos para melhor organizarem a gestão da inadimplência, orientando-os sobre como calcular o total da dívida; prevenir-se contra os riscos de prescrição do direito de cobrança; e acompanhar as fases do processo judicial. Confira também a variação dos índices em 2012.
CONDOMÍNIOS & ASSOCIAÇÕES
QUAL O
STATUS
JURÍDICO ADEQUADO À SUA EDIFICAÇÃO?
A legislação brasileira reserva diferentes possibilidades de se enquadrar legalmente os empreendimentos multifamiliares, entre eles os condomínios e as associações. Veja em quadro comparativo preparado pela especialista Mariangela Iamondi Machado.
Acesse ainda uma entrevista com o advogado Paulo Caldas Paes, além da reportagem sobre o Residencial Mirante do Parque, que vem sendo gerido por uma associação até que consiga constituir um condomínio no local. Confira no link da Edição 178.
INCÊNDIO
SEM AVCB, APESAR DOS INVESTIMENTOS
Apesar das medidas de modernização dos equipamentos e do sistema de incêndio adotadas pelo Edifício Copan de São Paulo, um marco arquitetônico de Oscar Niemeyer, o condomínio ainda não conseguiu o AVCB do Corpo de Bombeiros. Confira o porquê, no link da Edição 178.
OS CONDÔMINOS E A DECLARAÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA
O advogado Rodrigo Karpat alerta que a receita proveniente da locação de bens pertencentes às áreas comuns dos condomínios, como a casa do zelador, tem que ser proporcionalmente apresentada na Declaração Anual de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) de cada proprietário. É o que determina um Ato Interpretativo publicado em 2007 pela Secretaria da Receita Federal, o qual poderá ser acessado no site da Direcional Condomínios (no texto de sua coluna, referente a abril de 2013).
PARCERIA, SERIEDADE e SeGURANÇA AOS CONDOMÍNIOS
Com tantas responsabilidades, os síndicos precisam contar com uma prestação de serviços séria, confiável e eficiente. Afinal, cabe às administradoras cobrar a taxa condominial, fazer o balancete, organizar o orçamento e pagamentos, processar a folha de pagamentos dos funcionários, cotar obras e fornecedores e, sobretudo, realizar as assembleias de condôminos. Compete a elas, enfim, prestar toda a assessoria necessária aos síndicos para uma boa gestão nos campos administrativo, financeiro, jurídico, predial e ambiental, respaldando-os em suas decisões. Confira neste Fique de Olho três empresas que vêm se destacando neste mercado.
Por Rosali Figueiredo
ATIVA ADMINISTRADORA PREDIAL
As atividades contratadas pelos condomínios junto às administradoras são amplas e variadas. No caso da Ativa Predial, a empresária Rachel Heilborn Mugayar enumera, entre outros, a realização de serviços como emissão de cobrança, pagamentos diversos, acompanhamento de devedores, folha de salários, recrutamento e seleção de empregados, monitoramento de serviços e das terceirizadas, além do apoio ao síndico em suas obrigações legais como seguro da edificação, exigências de segurança e demais operações rotineiras. Mas como grande diferencial, a Ativa proporciona orientação ao síndico em caso de reformas, obras e pinturas; oferece serviços e relatórios personalizados; e realiza visita semanal de seus sócios a todos os prédios administrados. “O contato do síndico ou dos condôminos é direto com os proprietários da Ativa”, destaca Rachel. A empresa está há onze anos no mercado, mas possui entre seus gestores profissionais com 30 anos de experiência no segmento.
Fale com a Ativa Predial: 11 5052-7177 www.ativapredial.com.br ativarachel@uol.com.br ativapredial@uol.com.br
ENGAS
Responsável por toda a carteira de condomínios de uma empresa com mais de 60 anos de mercado, Alexandre Peraltino faz parte da terceira geração entre os gestores da Engas, organização que atua nas áreas de engenharia, administração de bens e corretagem de seguros. No segmento de condomínios, a Engas trabalha com a administração propriamente dita desses empreendimentos, além de seguros próprios e locação de imóveis. “Contamos com uma equipe treinada e capacitada para dar todo tipo de suporte que o condomínio vier a precisar, além de possuirmos a mais alta tecnologia existente voltada especialmente para administração condominial. Agilidade, transparência, respeito e comprometimento são nossos maiores valores”, descreve Alexandre. O administrador destaca ainda a agilidade e eficiência dos serviços da Engas na hora de montar e apresentar pastas de prestação de contas, organizar assembleias e fazer a gestão das cobranças.
GK ADMINISTRAÇÃO DE BENS
Fale com a Engas: 11 3312-3511 www.engas.com.br condominio@engas.com.br
Confiante em sua expertise, desenvolvida ao longo de 36 anos, a GK lançou promoção diferenciada neste ano. Através do programa “GK Garantia”, a administradora está isentando os novos clientes do pagamento dos dois primeiros meses de serviços, caso esses não atinjam a expectativa e necessidade do condomínio. “São 60 dias que teremos a oportunidade de mostrar a forma GK de administrar”, justifica a empresa. Na verdade, a GK apresenta um portfólio bastante diferenciado de programas, entre eles, o “Resolve Condomínio” (com serviços emergenciais e hoteleiros, 365 dias por ano, 24 horas por dia) e a “Conectividade Condominial” (em que cada condomínio possui uma página própria na internet, com disponibilidade completa de informações e serviços). Este permite desde o agendamento do uso do salão de festas, por exemplo, ao controle de acesso na portaria e apresentação dos balancetes. A GK se posiciona como organização de “médio porte, dispondo das vantagens de contar com uma estrutura de grande empresa e a primazia do atendimento personalizado que as mais enxutas oferecem”, define seu fundador, Gabriel Karpat.
Fale com a GK Administradora: 11 3030-0877 www.gk.com.br gk@gk.com.br
PROFISSIONALISMO
NA LUTA CONTRA A INADIMPLÊNCIA
Os síndicos já estão descolados com certo comportamento de alguns proprietários, que preferem quitar o cartão de crédito ou cheque especial a pagar o boleto condominial. Ou de outros que simplesmente apostam na impunidade. Mas é possível dissuadir esses casos, através de estratégias rigorosas de combate e controle da inadimplência.
Por Rosali Figueiredo
todo InÍCIo de ano traz sempre o mesmo quadro. Sobrecarregado de contas a pagar, incluindo IPTU, IPVA e custos com material escolar, o condômino acaba postergando a quitação da taxa mensal de rateio, já que cartão de crédito e cheque especial apresentam encargos bem mais elevados. Somando isso às despesas de viagem e das festas de final do ano, forma-se um contexto de potencial insolvência das finanças domésticas. Segundo o advogado Luís Carlos do Prado, que atua em uma empresa especializada em cobrança, os atrasos chegam a aumentar até 35% neste período do ano.
Comparando com as taxas praticadas pelo mercado financeiro, os juros e multas previstos pelo Art. 1.336 do novo Código Civil, respectivamente, de um e dois por cento ao mês sobre o atraso do condomínio, parecem um refresco. No entanto, o mesmo dispositivo concede aos administradores condominiais a possibilidade de estabelecer em Convenção juros mensais superiores a 1%, o que, ao longo do tempo, poderá resultar em um passivo elevado, conforme analisa o advogado Cristiano De Souza.
Outros custos acabam surgindo e aumentando a dívida, como despesas das empresas de cobrança extrajudicial (sempre na conta do inadimplente) ou taxas e honorários advocatícios provenientes das ações judiciais. E para aumentar o rombo no bolso do inadimplente, ao síndico é vedado realizar qualquer tipo de abatimento sobre o montante do débito.
Um maU neGÓCIo a todos
A verdade é que atrasar o pagamento do condomínio é um mau negócio para ambos os lados, ideia que alguns síndicos têm procurado disseminar com vistas a combater e controlar a inadimplência. “O inadimplente precisa saber que atrasar é um péssimo negócio, tem que perder a certeza da impunidade”, defende o síndico Valdir Roque dos Santos, do Condomínio Arte e Vida Marajoara. Assim como Valdir, a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, de Alphaville (Barueri), acredita que a gestão da inadimplência deva assumir um caráter profissional e empresarial.
“O condomínio é uma empresa, que presta serviço aos condôminos e precisa estar organizado para isso, desde as operações diárias até a parte financeira”, analisa Kelly, consultora graduada em Finanças Corporativas e Logística Empresarial, e síndica em primeiro mandato do empreendimento de 156 unidades. Em termos de inadimplência, a profissionalização demanda, inicialmente, entender o perfil dos devedores, afirma. Kelly assumiu com um índice de 23% de inadimplentes, mas logo percebeu que havia uma diferença entre aqueles que atrasavam pontualmente, de um a dois meses, e os reincidentes. “Separamos o atraso da inadimplência [reincidentes], índice este que caiu a 12%”, diz. O patamar era ainda elevado, mas já havia ações judiciais em curso contra esses casos.
O que mudou, segundo ela, foi a maneira de a síndica acompanhar o desenrolar tanto das cobranças extrajudiciais, feitas por um prestador de serviço especializado, quanto judiciais (sob responsabilidade do corpo jurídico da administradora). Por exemplo, a devedora mais antiga não pagava havia dez anos e a ação se arrastava, o que Kelly considera inadmissível. “Tem que forçar aqui o leilão do imóvel”, defende,
Síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village
Foto: Rita Barreto
o que, mediante a situação desta condômina, deverá ser autorizado pelo juiz. Outro imóvel também inadimplente já foi leiloado e agora o condomínio negocia com um agente financeiro imobiliário (credor) a quitação dos passivos deste antigo proprietário.
“Se você administra, mas não controla, isso se torna uma gestão falsa”, avisa a consultora, que realiza monitoramento diário das contas; não deixa que os atrasos pontuais se acumulem, abordando constantemente os devedores; disponibiliza todo mês a pasta de contas ao Conselho Consultivo; e divulga um balancete mensal resumido aos condôminos, acompanhado das aquisições e investimentos realizados no período. Depois de 30 dias, os atrasos são tratados por uma empresa de cobrança especializada, o que gera um encargo a mais ao próprio condômino. Somente após 120 dias o inadimplente se torna objeto de ação judicial. “Tem que arregaçar as mangas”, resume Kelly.
sete anos de Calote, esperteZa QUe saIU Cara
Eleito síndico há um ano e meio do Condomínio Arte e Vida Marajoara, localizado em Cidade Ademar, zona Sul de São Paulo, o síndico e representante comercial Valdir Roque dos Santos foi escolhido justamente para “consertar o rombo financeiro” do local. O nível de inadimplência atingia a 22% das 206 unidades. No princípio eram 47 condôminos devedores, número que baixou a dez no final de 2012. No começo de 2013, ainda persistiam três devedores contumazes, contra os quais foi interposta ação de cobrança. Entre estes, um dos mais difíceis, que já havia sido inclusive alvo
de ação judicial anterior e que resultara em acordo não cumprido, está próximo da solução. A condômina acumulou sete anos de taxas não pagas (quase a idade do empreendimento), resultando em uma dívida equivalente a 40% do valor de mercado do imóvel.
Valdir Roque acredita que a proprietária tenha apostado numa eventual leniência da administração do condomínio, pois, paralelamente, fez outros investimentos, como na reforma do próprio apartamento. Em nova ação, o juiz determinou que ela pague 20% de multa sobre o montante por não ter cumprido com o primeiro acordo. Ou seja, somando-se todas as parcelas em atraso, os juros e multas correspondentes, a nova penalidade imposta pelo magistrado e os honorários advocatícios, a conta ficou muito cara para a condômina. “Ela acreditava que aceitaríamos valor bem abaixo da dívida”, observa Valdir Roque.
Uma aposta que não deu certo, pois a única concessão feita a ela foi o parcelamento do débito em doze vezes, desde que antecipada uma entrada correspondente a 40% do total. O síndico define sua administração como “bem profissional”. O índice médio de inadimplência atual gira em torno de 3%, mas chegou a cair a 1,56%. Valdir Roque espera que ao longo do ano, depois de superada a fase de acúmulo das contas, os devedores pontuais voltem a pagar em dia. Não que ele fique esperando por melhoras. “Faço controle diário da posição financeira do condomínio em termos de recebimento e pagamento, identifico os atrasos e procuro forçar um acordo. O foco é esse, fazer um trabalho profissional, sem espaço para o amadorismo”, conclui.
estratÉGIas dos sÍndICos:
“Um trabalHo de FormIGUInHa”
Acompanhe a seguir uma síntese dos procedimentos adotados por Kelly Remonti e Valdir Roque dos Santos:
- Acompanhamento diário do fluxo de caixa do condomínio (entradas e saídas), através de serviço na internet disponibilizado pela administradora. Com isso, é possível atualizar a relação de devedores e saber como e quando abordá-los;
- Disponibilização mensal aos conselheiros das pastas de contas do condomínio, procurando garantir que a movimentação seja analisada por cada um deles;
- Divulgação mensal de um balanço financeiro resumido aos condôminos, em linguagem objetiva e compreensível;
- Comunicação regular aos condôminos dos investimentos realizados e dos benefícios conquistados através da receita proveniente do rateio;
- Abertura de diferentes canais de comunicação com o condômino, procurando lhe dar respostas imediatas;
- Busca constante de acordos amigáveis com os devedores, à base de muita conversa, cordialidade e leveza, sem desrespeito pessoal, mas demonstrando firmeza diante das responsabilidades e recursos que os síndicos possuem.
Valdir Roque dos Santos, do Condomínio Arte e Vida Marajoara
Foto: Rosali
Figueiredo
INADIMPLÊNCIA, TIRE SUAS DÚVIDAS
QUANDO SE CARACTERIZA A INADIMPLÊNCIA?
A inadimplência, para efeitos de restrição ao direito ao voto em assembleia, pode ser considerada já no primeiro dia após o vencimento do boleto condominial, pois o título encontra-se em mora, ou seja, em atraso. No entanto, algumas administrações consideram que a inadimplência se caracteriza a partir do 31º dia desde a não quitação do boleto. Nessa linha de interpretação, o período de 30 dias de atraso é tratado como mora. O critério é utilizado pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). “Ele se baseia nos usos e costumes do padrão de cobrança estabelecido pelas imobiliárias ao longo do tempo”, explica o diretor de condomínios da Associação, Omar Anauate.
COMO FICAM OS DIREITOS E AS RESTRIÇÕES AOS INADIMPLENTES?
O Art. 1.335, Inciso III, do Código Civil, veda ao inadimplente o direito de votar nas deliberações das assembleias. Mas o Inciso I do mesmo artigo respalda o direito dele “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, o que inclui, segundo análise do advogado Cristiano De Souza, piscina e salão de festas, entre outros. Na obra “Sou Síndico, E Agora?”, Cristiano De Souza destaca demais direitos dos inadimplentes: votar despesas de rateio extra; ser escolhido para cargos administrativos, inclusive o de síndico (“Nem sempre o que pode parecer imoral é ilegal”, ressalva o advogado); e participar do sorteio das vagas de garagem.
QUANDO INICIAR A COBRANÇA?
O período mais usual de formalização da cobrança é a partir do 31º dia. Mas cada administração utiliza uma estratégia. De forma geral, há certo consenso de se fazer, num primeiro momento, a cobrança amigável e extrajudicial, deixando a judicial somente a partir do 90º ou, mesmo, 120º dia. Até lá, os síndicos podem recorrer a empresas especializadas de cobrança, que atuarão de maneira extrajudicial, enquanto houver possibilidades de negociação. De acordo com o advogado Luís Carlos do Prado, esse intervalo entre 90 e 120 dias antes da ação judicial é utilizado por essas empresas “para se tentar uma composição amigável, pois, na esfera judicial, além do pagamento das custas processuais e honorários do advogado, o condomínio tem que aguardar meses ou anos para a solução do processo”.
A “LEI DO PROTESTO” CONTINUA VÁLIDA?
Assunto polêmico, a Lei do Protesto (Lei Estadual 13.160/2008) chegou a ser considerada recurso válido de combate à inadimplência condominial, até que o Tribunal de Justiça de São Paulo publicou sentença determinando sua inconstitucionalidade em uma ação de locação. A lei permanece em vigor, mas os especialistas, de forma geral, não recomendam sua aplicação, pelo risco de o protesto vir a ser considerado ilegal, resultando assim em mais ônus aos condomínios.
É POSSÍVEL DAR DESCONTOS SOBRE O TOTAL DA DÍVIDA?
Conforme destaca a advogada Laura Rodrigues, o síndico não está autorizado à concessão de qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.
MESMO DEPOIS DE UM ACORDO, A INADIMPLÊNCIA PERMANECE?
Aqui, outra questão bastante polêmica. Há especialistas que consideram que o condômino permanece inadimplente enquanto ele não quitar o total da dívida, mesmo que tenha feito acordo e esteja em dia com os prazos acertados. A posição é defendida, por exemplo, pelo diretor de condomínios da Aabic, Omar Anauate. Já o advogado Cristiano De Souza acredita que feito o acordo, e com o pagamento em dia das parcelas, o proprietário deva ser considerado quite com o condomínio.
Fontes: Administrador Omar Anauate e advogados Cristiano De Souza, Laura Rodrigues e Luís Carlos do Prado
REFORMAS FALHAS CORRIQUEIRAS INDICAM NECESSIDADE DE
Por Clayton Freitas
Um morador preso dentro do elevador em plena noite de réveillon foi a "gota d'água" para que o síndico Marcelo Miake, do Edifício Ilha de Saint Martin, na Vila Mariana (zona Sul de São Paulo), decidisse reformular a casa de máquinas do equipamento. Instalados há 25 anos, idade do prédio, os elevadores locais nunca haviam passado por modernização, apenas manutenção e reparos pontuais, afirma Miake.
Mas os sinais de alerta começaram a ser emitidos antes, com a quebra muito frequente dos elevadores. “O ponto crítico foi quando fizemos nove chamados [para a assistência técnica] em apenas um mês. Depois, o subsíndico ficou preso [no elevador] na noite do dia 31 de dezembro de 2010", lembra Miake.
As panes constantes nos elevadores do Saint Martin eram geradas pela condição precária dos equipamentos da casa de máquinas, como polias gastas e “motor vazando óleo”, além de um contrato de manutenção sem reposição de peças inclusa no orçamento. Mas somente agora em 2013 foram iniciados os serviços no edifício, os quais deverão ser concluídos em breve.
depÓsIto oU Casa de mÁQUInas?
Segundo o engenheiro Sérgio Rodrigues, os problemas nas casas de máquinas começam pelas condições de suas instalações, que, se não estiverem adequadas, podem provocar curto circuito e muita dor de cabeça aos administradores do prédio. "Muitos zeladores acabam colocando móveis velhos, sofá, material inflamável, ou seja, usam o espaço como uma espécie de depósito", critica.
A casa de máquinas está localizada no topo dos prédios. Elas precisam ter janelas translúcidas para que haja ventilação e luz natural, porém, não devem permitir a entrada de água da chuva, por exemplo. "Se a água entrar na casa de máquinas, seja ela por chuva ou infiltrações, poderá provocar curto circuito, queimar comandos e outros equipamentos", explica Rodrigues. Além disso, devem ter extintores de incêndio (um dentro da casa de máquinas e outro do lado de fora, próximo à porta) e iluminação de emergência.
O diretor da Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo), Rogério Meneguello, alerta, por sua vez, que o local não deve ser visitado por qualquer pessoa, nem por funcionários do próprio edifício. "O que precisam verificar é se a janela está aberta, quebrada, se a porta corta-fogo está emperrada ou não", pondera.
sInaIs de desGaste
A casa de máquinas é composta por diversos itens. Um dos principais é o quadro de comando, espécie de "CPU" que controla todo o elevador, o "cérebro" de todo conjunto. Em aparelhos mais antigos, esse sistema é eletromecânico. Nos mais novos, é eletrônico.
DICA / ELEVADOR – CASA DE MÁQUINAS (MODERNIZAÇÃO)
Em seguida vem a máquina de tração, composta por um conjunto de engrenagens que irá colocar o elevador na rotação e velocidade certas, chamado de conjunto redutor. Ele ainda possui polia de tração (por onde os cabos passam) e seus componentes são 100% mecânicos. Outro item é o freio de segurança, acionado pelo limitador de velocidade. "Se há um movimento brusco, ele para", explica Rodrigues.
Apenas a visita de um técnico especializado poderá aferir as condições desses componentes, destaca Meneguello. Porém, quando eles não funcionam adequadamente, emitem alguns "sinais" na própria cabina e até os condôminos podem perceber a situação. Entre os mais óbvios estão falhas constantes como vibrações, trepidações, não parar no mesmo andar ou, até mesmo, passar por ele. Apesar de raro, peças podem ainda cair na cabina.
Se há entrada de água na casa de máquinas, fenômeno mais corriqueiro no verão, ela pode escorrer pelos cabos e atingir a cabina. Neste caso, é necessário desligar urgentemente o conjunto para evitar curto circuito, e esperar que seque naturalmente, o que deve ocorrer em até 48 horas, explica Meneguello.
Como FaZer
Ter um aparelho antigo não significa necessariamente que ele precisa ser trocado ou mesmo modernizado. A quantidade de quebras é proporcional ao uso, número de moradores e mesmo à sazonalidade, já que em época de férias encontram-se mais objetos (como bicos de mamadeiras) enroscados nas portas.
Segundo o engenheiro Sérgio Rodrigues, também não é possível pré-determinar um valor exato para os contratos de manutenção, já que existem máquinas com capacidades diferentes, que levam em conta a carga transportada, a idade da edificação e seu uso. De outro modo, a execução do serviço demanda a paralisação temporária do elevador, que pode durar até 30 dias úteis.
Por se tratar de valores elevados, a troca tem de ser discutida em assembleia dos condôminos e passar por diferentes cotações de orçamentos. Além de consultar a atual prestadora de serviços, é recomendável pesquisar outras empresas, e, se possível, um auditor, acrescenta Meneguello. No Edifício Ilha de Saint Martin, o síndico Marcelo Miake criou um comitê para discutir o assunto e, após um ano de reuniões e análises, fecharam um contrato para a renovação de todo conjunto.
SUCATA PODE VIRAR DOAÇÃO PARA ONG
A Organização Não Governamental “Missionária Soldados de Cristo”, que cuida de crianças e adolescentes com dependência química, recebe doação de sucatas de peças de elevadores, como quadros, máquinas e fiações, entre outros. Algumas empresas de conservação de elevadores (como a empresa de Rogério Meneguello) preveem a doação dos materiais substituídos à entidade. Mas informações podem ser obtidas junto aos organizadores do Projeto Sucata, através do site www.soldadosdecristo.org.br ou do telefone 11 2092-7790
prÓxIma edIção
ELEVADOR – CABINA (MODERNIZAÇÃO)
CONDOMÍNIOS & ASSOCIAÇÕES: COMO E QUANDO CRIÁ-LAS
Fundar associação de proprietários é um dos artifícios mais usuais que os condomínios utilizam para regulamentar a aquisição de bens imóveis. A estratégia é legal, mas nem sempre ideal. Ela envolve riscos e exige cuidados. De outro modo, a associação pode ser boa alternativa para cuidar da segurança ou de áreas públicas no entorno dos empreendimentos.
Por Rosali Figueiredo
Mariangela I. Machado:
A associação representa uma “alternativa jurídica possível” para os condomínios regularizarem aquisição de novos bens imóveis
maIs ComUm do que usualmente divulgada, a instituição de associação de proprietários tem sido bastante utilizada para regularizar a incorporação de novos bens imóveis pelos condomínios, como a compra de terrenos para a construção de vagas extras de garagem. Os síndicos preferem não falar abertamente sobre o assunto, uma vez que a criação da associação é legal, mas pode sofrer limitações e objeções. O condomínio, figura destituída de personalidade jurídica, raramente consegue averbar novas matrículas junto aos Cartórios de Registro de Imóveis. Há outro caminho legal possível, que seria alterar sua própria constituição original junto à Prefeitura, mas é longo, difícil e demorado, analisa o advogado Rodrigo Karpat. Sobra, portanto, a alternativa da associação.
Segundo Mariangela Iamondi Machado, especialista no assunto, “uma associação possui prerrogativas para nascer”, entre elas, “definir um objetivo social comum, previsto em estatuto”. É o caso da Associação dos Condomínios da Quadra dos Príncipes, composta por empreendimentos vizinhos
Gabriel Karpat:
A associação funciona como uma empresa, com obrigações fiscais e legais diferenciadas dos condomínios
com a finalidade de cuidar de uma praça pública do entorno. O Condomínio Edifício Prince Of Kronberg, onde Mariangela reside com o marido, o síndico Márcio Marcelo Pascholati, em Moema, zona Sul de São Paulo, integra a entidade. Também a criação de uma associação para gerir um novo bem adquirido pelo condomínio representa “uma alternativa jurídica possível”, analisa Mariangela, titular da Diretoria de Associações em Loteamentos da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), gerente de Divisão de uma grande administradora da Capital Paulista e professora de cursos de pós-graduação na área.
É preciso, no entanto, conferir legalidade a essa associação, adotando medidas como:
- realizar assembleia específica de constituição, com aprovação de no mínimo dois terços daqueles que deverão fazer parte dela;
- aprovar minuta do estatuto, o qual deverá relacionar associados, objetivo social e perímetro de ação;
- eleger os membros da 1ª diretoria;
- realizar assembleia ordinária para rateio das despesas e definição da taxa associativa. Legalizada a associação, deve-se requerer o CNPJ junto à Receita Federal, a fim de adquirir personalidade jurídica de direito privado. Isso possibilitará a abertura de conta corrente em nome da entidade, assim como a aquisição de bens imóveis. A organização terá que administrá-los, respeitando-se o seu Estatuto Social e demais regulamentos associativos.
Mariângela apresenta, no entanto, uma ressalva importante: quando o condômino torna-se parte de uma associação com o objetivo de usufruir, por exemplo, de nova vaga de garagem criada após a compra de um terreno, ele não obtém direito de propriedade sobre sua parte. Essa e outras implicações exigem atenção dos síndicos, como será mostrado no quadro da página ao lado.
Fotos:
Rosali Figueiredo
LEGAL, MAS NEM SEMPRE IDEAL. PREVINA-SE
Conforme análise do advogado Rodrigo Karpat, as associações acabam se transformando em “paliativo” para a regularização de novas áreas, podem conferir “um aspecto legal” ao novo bem adquirido pela coletividade, mas “não solucionam”.
Ou seja, há muitos detalhes subjacentes a essa alternativa, que devem ser conhecidos e trabalhados pelos condôminos, segundo acrescenta o administrador Gabriel Karpat. Sócio e pai de Rodrigo, Gabriel é um dos pioneiros em São Paulo a tratar da constituição de associações vinculadas aos loteamentos residenciais. Também Mariangela Machado é uma das principais especialistas no assunto em atividade. Ambos subsidiaram a síntese abaixo:
1º A associação funciona como uma empresa, com obrigações fiscais e legais diferenciadas dos condomínios. Desta maneira, orienta-se que contrate serviços contábeis especializados, para que possa dar sequência a esses compromissos. Gabriel Karpat destaca, por exemplo, que quando um condomínio que administra cria uma associação de proprietários, ele busca contadores especializados no mercado;
2º Nem sempre o presidente da associação é o próprio síndico. A gestão desta é diferenciada e geralmente composta por Presidência, Vice-Presidência, Tesouraria e Conselho Fiscal ou Deliberativo. Enquanto a administração do condomínio deve se nortear pelos Artigos 1.331 ao 1.358 do Código Civil, a associação cumpre o Capítulo II, dos Artigos 53 ao 62 do mesmo Código. Os dispositivos do Código Civil relativos ao Condomínio Edilício somente serão aplicados à associação nas situações que não estiverem previstas nestes artigos ou no Estatuto Social da entidade. Por outro lado, o condomínio corre o risco de, ao longo do tempo, observar um desencontro entre os interesses dos dirigentes da associação e a política administrativa do condomínio;
3º Segundo a Constituição Federal, ninguém deverá ser obrigado a se associar a qualquer entidade. Isto poderá criar eventuais entendimentos de que taxas associativas não precisem ser pagas (como aconteceu recentemente em um erro de interpretação do mercado, acerca de decisão do Supremo Tribunal Federal. Esta, no entanto, segundo Mariangela Machado, não tem força de jurisprudência);
4º Compor uma associação não representa direito de propriedade sobre seu patrimônio. Quando, por exemplo, um condômino vender imóvel com usufruto de vaga de garagem vinculado a uma associação, isso não poderá ser transferido ao comprador como parte da fração da unidade. A alternativa aqui, segundo Mariangela, é fazer constar a cessão de direitos e termo de doação no contrato particular de compra e venda e, na escritura definitiva, o direito de uso da vaga, em contrapartida à participação obrigatória do novo proprietário no rateio das despesas dessa associação;
5ª Na dissolução da associação, os bens restantes não poderão ser divididos pelos seus integrantes. Terão que ser repassados a uma entidade afim ou beneficente, sem fins lucrativos, avalia Mariangela.
UM CASO
INCOMUM: ASSOCIAÇÃO NO LUGAR DO CONDOMÍNIO
A rotina é igual a de um condomínio: são as mesmas obrigações diárias, como controlar portaria, limpeza, coleta de lixo, funcionamento das bombas d´água e dos elevadores, cobrança de rateio mensal das despesas, negociação constante com a construtora para a execução de serviços e obras em haver, cobrança de inadimplentes, disciplina do uso das vagas de garagem, do controle de acesso e da “lei do silêncio”. Mas o Residencial Mirante do Parque, localizado na Vila dos Remédios, zona Oeste de São Paulo, ainda não possui status de condomínio, apesar das 308 unidades entregues, em seis torres. Isso poderia trazer até alguma vantagem, como maior divisão de responsabilidades com o corpo diretivo. Mas não é o que acontece no local, conforme mostra reportagem publicada na versão online da edição de abril. Confira no site www.direcionalcondominios.com.br
Gisele Maloste Silva, presidente da Associação Proprietários Residencial Mirante do Parque
Foto:
Rosali Figueiredo
TÊTE-À-TÊTE SAIBA COMO FAZER UMA INSPEÇÃO
Por Lília Rebello obras de ImpermeabIlIZação representam as mais onerosas, demoradas e complexas que um condomínio pode enfrentar. Isso só reforça a importância de um acompanhamento especializado dos trabalhos, para evitar que todo o investimento vá literalmente por água abaixo. Sem orientação para as reformas, muitas vezes os síndicos ficam indecisos na hora de contratar a empresa de engenharia e também, durante as intervenções, de cobrar pelos serviços acordados. Por isso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) instalou uma comissão que ao longo deste ano irá estudar parâmetros para a gestão das reformas prediais, os quais resultarão na edição de uma nova norma técnica. Coordenada pelo engenheiro civil Ricardo Pina, a comissão é ligada ao Comitê Brasileiro de Construção Civil e desenvolverá diretrizes relativas às intervenções, segurança, projeto, contratação de empresas etc. “A discussão deverá ser fechada no final do ano. Em seguida, a ABNT fará uma consulta pública e só então a norma será publicada e passará a valer”, explica Pina, que prevê a regulamentação para 2014.
Enquanto o instrumento formal não chega, os síndicos e gestores prediais precisam ficar atentos aos aspectos que envolvem todas as etapas de uma obra de impermeabilização: (1) inspeção prévia para determinar o que precisa ser feito; (2) contratação de empresas para executar o serviço, e; (3) a fase da obra propriamente dita.
Acompanhe, a seguir, cada uma dessas etapas.
etapa 1: I nspeção pred I al & o pro J eto da obra
“É durante a inspeção que o técnico especializado em engenharia diagnóstica lista os problemas do condomínio e estabelece uma ordem de prioridade para a obra, em função da urgência”, explica o engenheiro civil Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias e em habitação.
Tendo em mãos um laudo com informações sobre o que deve ser feito e como, o síndico ou a comissão de obras pode fazer cotações com empresas do mercado. Podem ainda estabelecer um cronograma de arrecadação, já que são intervenções de grande monta.
É justamente nessa fase que se encontra o Condomínio Edifício Parque Marajoara Sol, na zona Sul de São Paulo, que passará por uma grande obra em duas de suas torres. Elas apresentam problemas de infiltração no térreo e nas garagens, inclusive com comprometimento das ferragens.
“Uma empresa especializada fez o dossiê com fotos, detectou o risco
do problema e agora estão sendo feitos orçamentos com empresas de impermeabilização. Teremos de aguardar as chuvas diminuírem para iniciar a obra, o que deverá ocorrer em abril ou maio”, conta a síndica Suzanah Carvalho.
Inicialmente, segundo ela, serão feitas as áreas de jardins e circulação, pois não adianta mexer nas garagens do subsolo se a água continuar descendo do térreo. Também terão de ser removidas algumas árvores, o que exige autorização da Prefeitura e deverá tomar mais tempo.
“Só o bloco mais danificado tem a reforma estimada em R$ 1,3 milhão. A expectativa é que o trabalho leve cerca de um ano e meio”, diz Suzanah, que pretende contar com uma empresa especializada para fazer o acompanhamento e fiscalização do trabalho.
O engenheiro Neto destaca a importância de se contar com um projeto de obra que contenha especificações. “Por exemplo, se no pavimento térreo existe infiltração com interferências na fachada, é preciso adotar materiais específicos de impermeabilização para esse tipo de interface. O mesmo vale para detalhes de soleira, que exigem cuidado especial, bem como ralos, floreiras, jardineiras, grelhas, áreas de tráfego regular ou não”, ressalta. E o projeto deve prever o uso de diferentes materiais e procedimentos para as necessidades específicas do condomínio.
“O projeto deve prever o uso de diferentes materiais e procedimentos para as necessidades específicas do condomínio.”
(Eng. Jerônimo Cabral P . F. Neto)
etapa 2: Contratação & CronoGrama
Não dá para arriscar na contratação da empresa de engenharia, especialmente quando o orçamento envolve centenas de milhares de reais ou entra na casa do milhão. A ordem é tomar todas as precauções. “É preciso levantar a sua idoneidade, verificar se tem protestos, ações judiciais, tomar referências em outros locais onde ela tenha atuado e verificar se os funcionários estão na legalidade”, recomenda Rosely Schwartz, especialista em Gestão Predial e professora de Administração de Condomínios. Há empresas que contratam um seguro-garantia para resguardar o condomínio caso ocorra algum problema, como abandono de obra.
E como grandes intervenções aumentam as chances de atrasos, Rosely recomenda a elaboração prévia de um cronograma. “Na hora de fechar o contrato é importante já ter esse cronograma com todas as etapas, pois isso dará o ritmo da obra. E os pagamentos deverão feitos de acordo com a entrega do serviço”, recomenda. Rosely, inclusive, vivencia essa estratégia na prática. Ela integra a Comissão de Obras de seu condomínio, que está passando por uma grande reforma. O empreendimento tem 20 anos e necessitava de muitas intervenções, que incluíam também o sistema elétrico e o hidráulico, com intervenções já praticamente concluídas. A impermeabilização teve início em junho de 2012 e está 70% pronta. Já foi feita na cobertura e agora acontece nas piscinas, jardins, quadras e demais áreas do térreo, tudo conforme o programado.
“Na hora de fechar o contrato é importante já ter esse cronograma com todas as etapas, pois isso dará o ritmo da obra. E os pagamentos deverão feitos de acordo com a entrega do serviço.”
(Rosely Schwartz)
etapa 3: exeCUção da obra & FIsCalIZação
Uma obra dessa natureza pode levar mais de um ano e é preciso um acompanhamento cuidadoso em cada etapa do serviço. E como síndico não tem diploma de engenheiro ou arquiteto, salvo exceções, é recomendável contar com um profissional especializado.
“Não adianta ter bom projeto e material se não houver acompanhamento da execução. Deve haver uma fiscalização independente para que sejam feitos registros, verificação de estocagem adequada de material, checagem dos procedimentos e testes adequados, como o de estanqueidade”, alerta o engenheiro Jerônimo Cabral Neto.
Também a administradora Rosely Schwartz defende a presença de um especialista, de preferência o mesmo perito da inspeção prévia. A obra em seu condomínio conta com esse suporte. “O profissional visita o local periodicamente e verifica se está tudo andando de acordo com as ordens técnicas. Ele tira dúvidas e dá mais segurança ao síndico”, afirma.
O engenheiro Neto explica que na obra de impermeabilização geralmente são feitos primeiro os trabalhos internos, que interferem nas áreas privativas, como banheiros e prumadas hidráulicas, de forma a tratar a infiltração de dentro para fora. Se não for assim, depois pode haver problema na fachada, proveniente da área interna que não foi consertada. Já quando é preciso mexer na cobertura, é feita a caixa d´água, a laje e depois a fachada. E na hora de mexer no térreo, geralmente a piscina é que vem primeiro.
Ao longo dos trabalhos, é necessário prestar contas aos condôminos, para que entendam cada etapa. Para isso, Rosely propõe um caminho: apresentar uma planilha com o que foi aprovado na assembleia, o valor contratado para a obra, os dispêndios realizados até aquele momento e o saldo restante, além de um balanço do que está executado e do que falta ser feito. A prestação de contas é apresentada nas assembleias, reforçando uma gestão transparente e proporcionando tranquilidade aos moradores.
“Não adianta ter bom projeto e material se não houver acompanhamento da execução. Deve haver uma fiscalização independente.”
(Eng. Jerônimo Cabral P. F. Neto).
prÓxIma edIção
FACHADA: VISTORIA, DIAGNÓSTICOS E LIMPEZA
MAIS EFICAZ ATUALIZAÇÃO DEIXA SISTEMA
Por Manuel Lume
o merCado brasIleIro oFereCe equipamentos de combate a incêndio bem mais eficientes que os instalados hoje em grande parte das edificações. É o caso do esguicho regulável para mangueiras de hidrantes, tornados obrigatórios aos prédios novos através da IT 22, Instrução Técnica baixada pelo Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo em 2011. Para o consultor de segurança e engenheiro Waldir Pereira, que atuou durante 20 anos no Departamento de Certificação da Associação Brasileira de Normas técnicas (ABNT), o novo equipamento apresenta inúmeras vantagens. Por exemplo, os esguichos de jatos reguláveis podem operar em três posições: bocal fechado, jato sólido ou leque e semileque, com variação de abertura de até 120°. A posição em leque forma uma densa cortina d´água, capaz de dar mais segurança à retirada das pessoas do local em chamas. Com pressão bem maior que os antigos, os esguichos reguláveis abrangem uma área mais extensa. Caso algum condomínio queira atualizar o equipamento (a exemplo do edifício Copan, no centro de São Paulo, que já realizou a troca), é necessário um novo projeto técnico. A diferença de pressão demanda a substituição de outras partes do sistema (mangueira e hidrante). “Se for colocado um esguicho novo numa instalação antiga, o desempenho do sistema ficará prejudicado, comprometendo a extinção do fogo”, alerta Pereira. Na troca, os velhos esguichos perdem a utilidade. Servem apenas para reciclagem do material, como o cobre e o latão.
Também os extintores de incêndio apresentam versões mais atualizadas e eficientes, como os da classe ABC, capazes de extinguir o fogo de materiais sólidos, como plásticos, borracha, tecido, madeira etc. (Classe A); líquidos e gases inflamáveis, como álcool e GLP (Classe B); e equipamentos elétricos (Classe C). Eles são mais fáceis de operar e têm prazos superiores de garantia e recarga. São obrigatórios em edifícios de alto risco, mas não nos residenciais. Entretanto, Pereira os considera “altamente recomendáveis” aos condomínios, assim como a instalação de sprinklers (chuveirinhos) nos salões de festa e garagens, e a pressurização das escadarias utilizadas para rotas de fuga. Segundo o especialista, o incêndio na Boate Kiss, em Santa Maria (RS), serve de alerta para que os condomínios se mobilizem e modernizem os equipamentos, incluindo a sinalização das rotas de fuga.
COMO EVITAR QUE HORAS EXTRAS ONEREM O CONDOMÍNIO?
nesta edIção, a advogada Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes trata de um dos pontos que mais elevam as despesas no condomínio: a jornada de trabalho dos porteiros, acrescidas de muitas horas extras. Veja como organizá-la, de forma a evitar um ônus muito elevado às contas no fechamento do mês.
1- QUaIs tIpos de esCalas poderão ser UtIlIZados?
São várias escalas, respeitando-se o limite de 8 horas/dia e 44 horas semanais, determinado pela Constituição Federal. Entre elas, a 5X1 (cinco dias de trabalho para um de descanso) ou 6X1 (seis dias de trabalho para um de descanso). Para a jornada de 12 horas/dia, o turno de 12 horas de trabalho deverá ser sucedido por um período de 36 horas de descanso (12X36). Mas isso desde que previamente ajustado mediante acordo ou convenção coletiva de trabalho.
Normalmente, as escalas de 5X1 e 6X1 incluem períodos que vão das 06h00min às 14h00min; das 14h00min às 22h00min; e das 22h00min às 06h00min.
2- HÁ neCessIdade de Contratar FolGUIsta?
Para que haja um bom funcionamento da portaria, são necessários pelo menos cinco funcionários, sendo um deles o folguista. A contratação do fol-
guista poderá ser bastante interessante ao condomínio, pois, com a sua presença, diminuem-se as horas extras pagas a outros empregados, que podem vir acrescidas do acúmulo de função, tornando a hora extra ainda mais onerosa.
3- o QUe FaZer nos perÍodos de FÉrIas dos porteIros?
Caso não haja funcionários a mais para suprir sua ausência, sugiro a terceirização do serviço, ou então, a contratação de empregado temporário.
ALESSANDRA C. IGNATOVITCH PAES
Mais informações:
Foto: Rosali Figueiredo
francis
MEU CONDOMÍNIO QUER COMERCIALIZAR ÁREAS COMUNS, E AGORA?
Por Rodrigo Karpat
e ntre as m U danças ma I s F reQUentes de destInação de áreas comuns dos condomínios para outras finalidades que não aquelas originalmente determinadas no ato de sua constituição, encontra-se a extinção da moradia do zelador.
Muitas administrações têm optado por não mais ter zeladores que residam nos condomínios, e com a desocupação do imóvel, surgem algumas dúvidas quanto ao que pode ser feito com o local. Alguns condomínios aproveitam o espaço para suprir a falta de áreas comuns e, no local, adequam um escritório para o síndico ou novo zelador; implantam um salão de festas, depósito etc.; ou locam a terceiros. O objetivo, neste caso, é satisfazer a necessidade dos condôminos ou abrir uma nova fonte de receita em prol do condomínio, mas é comum que os síndicos ou administradores esqueçam, aqui, de cumprir com aspectos legais importantes.
A área ali destinada, além de fazer parte da instituição da incorporação do empreendimento (memorial), consta da planta original e compõe uma fração específica dentro daquele condomínio. A mudança de destinação de determinada área, como transformar a casa do zelador em salão de festas, exige, inicialmente, a concordância da unanimidade dos condôminos (Vide Art. 1.314, Parágrafo Único, do Código Civil).
Já a locação do espaço exige a mesma unanimidade, porém, precisa ser levado em consideração que se o condomínio auferir receita decorrente de locação de áreas comuns, cada condômino precisará declará-la no seu imposto de renda, mesmo que a mesma seja para composição de fundo de reserva (Conforme reza o Ato Interpretativo nº 2/ 2007, da Receita Federal).
De outro modo, se o condomínio quiser vender a casa do zelador, transformando-a em nova unidade, com matrícula específica no Cartório de Registro de Imóveis, terá que percorrer um caminho árduo e, muitas vezes, quase impossível. Primeiro, seria necessário verificar se o empreendimento comporta mais uma unidade imo-
R ODRIGO K ARPAT
Advogado especialista em Direito
Imobiliário e sócio do escritório Karpat
Sociedade de Advogados.
Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br
biliária frente ao Código de Obras (Lei Municipal) e demais legislações pertinentes. Ou seja, mesmo que não se edifique uma nova construção, poderá existir restrição quanto a essa modificação por parte da Prefeitura.
Entretanto, supõe-se que não haja esse tipo de impedimento. Cumprida esta etapa, será necessária a aprovação da nova destinação pela unanimidade dos condôminos, bem como a alteração da Convenção, através de assembleia. O processo deverá ainda contemplar a alteração na instituição do condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis, especialmente quanto à individualização das unidades.
De forma geral, a regularização de nova área comum, seja a casa do zelador transformada em unidade ou a construção ou implantação de mais vagas de garagem, exige autorização da Prefeitura, mudança na instituição do condomínio, da escritura, da Convenção, além da atualização da fração ideal em cada matrícula.
O síndico deve ficar atento ainda aos limites do potencial construtivo da região. Por fim, haverá sempre a necessidade de unanimidade na aprovação dos condôminos para alterar a destinação da área, seja para locar ou vender. Se for para locar, além da unanimidade, a alteração da Convenção prevê concordância mínima de 2/3 dos proprietários. No caso de venda, além dos itens anteriores, será preciso, como dito acima, verificar a possiblidade junto à Prefeitura, entrar com projeto modificativo, alterar especificação do condomínio, redefinir frações ideais do solo e área privativa, e averbá-lo na matrícula de cada unidade.
ASSESSORIA, ANTENAS, BOMBAS D´ÁGUA, CADEIRA PARA GUARITA, CAIXA D´ÁGUA
