Premier logement: les règles du jeu pour les jeunes acheteurs
Nature, eau et art de vivre à Gand en parfaite harmonie.
MATHILDE RIDOLE
JOURNALISTE MON ARGENT
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LE PARC IMMOBILIER belge existant ne colle plus aux besoins et nouveaux modes de vie. Les villas trop grandes, énergivores et vieillissantes devront se trouver une nouvelle vie en adéquation avec des ménages de plus en plus petits.
D’ici à 2050, seuls 600 nouveaux ménages seront créés chaque année en Belgique. C’est 9.400 de moins qu’aujourd’hui. Leur physionomie changera tout autant que l’évolution de leur nombre: 42% seront composés d’une seule personne, contre 34% actuellement, selon le Bureau du plan. Ce e tendance s’explique par la baisse de la fécondité, le vieillissement de la population et des séparations plus fréquentes.
Je nourris moi-même ces statistiques. Fraîchement passée sous le statut de mère célibataire avec deux enfants, je n’ai plus les mêmes besoins en logement qu’il y a un an. D’abord car mon ménage est plus petit, ensuite parce que j’achèterai mon nouveau toit seule, tôt ou tard.
Le plus tôt possible, pour préserver mon patrimoine et éviter de consacrer une part croissante de mon salaire à un loyer élevé, mais probablement plus tard que je ne le souhaiterais, mon pouvoir d’achat s’étant ne ement réduit. Et si je veux rester vivre en ville, il me faudra solidifier mes réserves pour éviter que la localisation influence trop considérablement mes choix d’achat. Le tout dans un environnement de taux d’emprunt et de prix immobiliers plus élevés.
Ce e équation, des centaines de milliers de Belges y sont ou y seront confrontés. Or, le marché du logement, lui, reste largement dominé par un modèle hérité d’un autre temps: la villa quatre façades de «papa et maman». Un bâti devenu souvent vieillissant, énergivore, à rénover, et trop grand pour les trajectoires de vie contemporaines.
L’ECHO I MON ARGENT
Une partie de la réponse se trouve dans le parc lui-même. Adapter l’existant, faciliter la division des logements en plus des parcelles – à charge pour les communes de jouer pleinement le jeu –, construire plus petit, plus dense, plus modulable.
Autant de pistes indispensables, mais qui ne suffiront pas. Parce qu’un logement mieux dimensionné et plus performant sur le plan énergétique ne répond pas automatiquement à la demande, mais seulement aux besoins. La demande ne rencontrera réellement l’offre que lorsque ce e dernière deviendra financièrement accessible.
Cela imposera d’activer d’autres leviers: urbanistiques, financiers et fiscaux. Comme la baisse des droits d’enregistrement de 12,5% à 3% en Wallonie pour l’habitation propre et unique, qui n’a pas manqué sa cible. En 2025, la moitié des crédits hypothécaires octroyés par BNP Paribas Fortis, banque leader sur ce marché, l’étaient à des primo-acquéreurs. On pourrait aussi éliminer l’achat du foncier de la construction grâce au bail emphytéotique…
Banques, pouvoirs publics et promoteurs doivent intégrer que l’accès à la propriété des ménages célibataires ne peut plus être traité comme une exception marginale. L’an dernier, 58% des appartements vendus en Belgique l’ont été à des ménages solo, selon les notaires.
Si la Belgique, les Régions et surtout les communes veulent éviter que la propriété ne devienne un privilège réservé aux couples, elles devront regarder les statistiques en face. Et adme re que, derrière les projections du Bureau du plan, ce sont des trajectoires de vie qui changent, et un marché du logement qui doit évoluer avec elles. Au risque d’exclure toute une série de candidats, dont ceux de la nouvelle génération qui seront alors contraints de rester locataires.
ADRESSE RÉDACTION MON ARGENT, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C, BOÎTE 309, B-1000 BRUXELLES, REDACTION@MONARGENT.BE RÉDACTEUR EN CHEF PAUL GÉRARD NEWS MANAGER MON ARGENT MURIEL MICHEL JOURNALISTES ROBBE VAN LIER, PETER VAN MALDEGEM, MURIEL MICHEL, MATHILDE RIDOLE, PETRA DE ROUCK, CAROLINE SURY, MANON VASSEUR, SONJA VERSCHUEREN RÉDACTION FINALE AURÉLIE KOCH LAY-OUT ILSE JANSSENS ILLUSTRATIONS FILIP YSENBAERT PHOTOS ANTONIN WEBER/HANS LUCAS ABONNEMENTS TÉL.: 0800/55.150 E-MAIL: ABO@LECHO.BE PUBLICITÉ: TRUSTMEDIA, TOUR & TAXIS, AVENUE DU PORT 86C BOÎTE 309, 1000 BRUXELLES TÉL.: 02/422.05.11 INFO@TRUSTMEDIA.BE DIRECTRICE DE LA RÉDACTION ISABEL ALBERS ÉDITEUR RESPONSABLE PETER QUAGHEBEUR MON ARGENT EST IMPRIMÉ PAR ROULARTA PRINTING
GUIDE IMMOBILIER PREMIER LOGEMENT:
LES JEUNES ACHETEURS
FÉVRIER 2026
3 Mot d’accueil
6 En image
10 Interview
«Pour produire les logements de demain, la Belgique doit transformer le parc existant»
Conversation croisée entre Olivier Beguin, CEO de Thomas & Piron, et l’urbaniste Jacques Teller.
18 Bruxelles, Wallonie: deux marchés, deux vitesses
Selon la Région que vous choisirez, les conditions, les aides, et l’o re seront très di érentes. Autant le savoir avant de commencer à chercher.
24 Témoignage
Hugo, 34 ans, a obtenu un prêt de 100% de son achat. Les banques aiment certains profils.
26 Le bon plan, étape par étape, pour rénover une passoire énergétique
Pour des raisons de coûts, les jeunes aiment les biens à rénover. Attention aux frais à venir!
34 Rénovations: qui a encore droit à des primes?
Le point sur ce que proposent encore les trois Régions, et pour combien de temps.
36 Témoignage
Alexandre et Xënya, après deux tentatives d’achat, ont finalement opté pour un projet neuf.
39 Acheter en pratique
De l’o re à l’acte notarié, comment présenter au mieux votre dossier, choisir votre notaire, évaluer les frais?
48 Les solutions pour aider votre enfant à devenir propriétaire
Un coup de pouce des parents est souvent nécessaire pour aborder un premier achat. Que pouvez-vous faire?
52 Témoignage
Antonieta a acheté seule. Malgré un apport conséquent, les banques ont été plutôt frileuses.
54 Comment limiter la mensualité de votre prêt?
Les astuces pour faire face à son crédit sans salaire mirobolant.
60 Acheter à deux sans être mariés
Pour acheter sereinement sans se passer la bague au doigt, et éviter les mauvaises surprises éventuelles.
63 Sept questions pour bien investir
Avant de se lancer dans un achat qui promet un bon rapport, certaines règles doivent être connues.
66 Parole à l’expert «Le marché immobilier bruxellois reste dynamique»
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Depuis quelques mois, on a régulièrement vu passer les photos de ces maisons colorées au Groenland, l’île que le président américain Donald Trump convoitait. Le plus frappant? L’absence totale de clôtures. Cela paraît incongru: au Groenland, contrairement aux États-Unis, on ne peut pas acheter de terrain. On peut acheter une maison, mais pas le terrain sur lequel elle est construite. On n’a donc pas à clôturer ce qui ne nous appartient pas. VES
offre aux entreprises, organisations et organismes publics l’accès au réseau de L’Echo, pour partager leur vision, leurs idées et leurs solutions avec la communauté de L’Echo. Excluant la responsabilité de la rédaction de L’Echo.
Les particuliers qui souhaitent vendre leur bien immobilier peuvent désormais gérer l’ensemble du processus de manière numérique grâce à l’application belge Kleyo. Pour un tarif fixe de 1.800 euros TTC, la plateforme se charge de toutes les démarches en coulisses – des documents nécessaires et du marketing au suivi des candidats acquéreurs et des o res, jusqu’à la rédaction du compromis. Seules les visites restent du ressort du vendeur. “Vendre un bien, c’est avant tout une a aire de personnes et d’histoire de la maison. En tant que propriétaire, vous êtes le mieux placé pour raconter cette histoire.”
Kleyo est un nouvel acteur sur le marché immobilier belge. Active dans toute la Belgique, cette plateforme cible les particuliers qui désirent passer par le numérique pour vendre leur bien immobilier, sans pour autant renoncer à tout accompagnement. Lien De Wilde, agent immobilier agréé et auteur du livre Devenez l’agent immobilier de votre propre maison (Word makelaar van je eigen woning), et Steven Baeyens, entrepreneur technologique
et CEO, ont uni leurs forces pour développer ce modèle hybride. Tijl De Blander a rejoint l’équipe comme CTO, afin de continuer à construire la technologie. Un an après son lancement, Kleyo compte huit collaborateurs. L’entreprise a récemment levé 1,1 million d’euros auprès, notamment, de Jeff Cavens, CEO de Triple Living, et de François Torche, entrepreneur wallon et fondateur de CluePoints, élue Entreprise de l’année 2024.
“Kleyo assure tout le travail complexe afin que les vendeurs puissent se concentrer sur ce qui compte vraiment: l’histoire derrière leur bien.”
LIEN DE WILDE COO ET CCO CHEZ KLEYO
1. Inscription et collecte des documents: Le vendeur se connecte en toute sécurité via itsme. Le système récupère automatiquement tous les documents nécessaires (notamment le cadastre, le certificat PEB, les attestations de contrôle) depuis les bases de données publiques.
Toutes les données sont vérifiées au préalable afin d’éviter les erreurs (comme un certificat PEB manquant ou une surface incorrecte).
2. Accompagnement et estimation du prix: Un expert immobilier agréé vérifie l’estimation du prix et reste disponible pour conseiller le vendeur, sans jamais se substituer à lui.
3. Marketing et publication: Le système publie le bien sur les principaux sites immobiliers et les réseaux sociaux.
4. Suivi des acheteurs: Les demandes de contact sont suivies automatiquement, les visites planifiées et des rappels envoyés. Les candidats acquéreurs peuvent ensuite signer une offre via itsme et la transmettre en toute sécurité.
5. Traitement juridique: Kleyo génère le contrat de vente ou le compromis, l’envoie pour approbation aux deux notaires et permet aux deux parties de signer numériquement.
“Beaucoup de propriétaires souhaitent organiser eux-mêmes les visites, mais ils se heurtent vite à la complexité juridique et administrative”, explique Lien De Wilde. “Cela provoque de la frustration et les pousse souvent à se tourner vers un agent immobilier traditionnel. C’est pourquoi nous avons développé Kleyo. Une plateforme qui prend en charge le travail complexe en coulisses, pour que les vendeurs puissent se concentrer sur l’essentiel: l’histoire qui entoure leur maison.”
Une vente plus rapide “Les vendeurs ratent fréquemment des chances d’attirer davantage de visiteurs et commettent des erreurs dans leur annonce”, déclare Steven Baeyens. “Kleyo vise à prévenir cela grâce à un contrôle automatisé de tous les documents et informations, à une publication professionnelle et à un marketing poussé sur les réseaux sociaux.”
Les vendeurs s’inscrivent via itsme, puis Kleyo assume toute la partie chronophage, comme la collecte et la lecture de tous les documents, la planification et le suivi des candidats acquéreurs. En outre, la fin du processus de vente est accélérée. Dès qu’une offre est acceptée via l’application, le traitement juridique commence, avec un compromis de vente provisoire généré automatiquement. Après la signature, Kleyo envoie automatiquement le dossier au notaire. “Cela permet de gagner six à huit semaines”, chiffre Steven Baeyens. “Ainsi, la vente est conclue plus rapidement, et l’on évite souvent de devoir souscrire un crédit-pont.”
Le vendeur garde le contrôle Malgré le soutien du numérique, le vendeur reste aux commandes. “La technologie n’est qu’un outil”, confirme Steven Baeyens. “Notre application est un instrument pratique grâce auquel les propriétaires conservent le contrôle de leur vente.”
Et les premiers résultats montrent que le modèle hybride fonctionne. Les acheteurs qui découvrent une histoire personnelle prennent des décisions plus vite et font souvent une offre plus élevée. Le facteur humain se révèle ici crucial: lorsqu’un vendeur fournit un contexte sur la maison, le quartier ou la raison de la vente, une relation de confiance se noue. “L’année dernière, Kleyo a conclu une centaine de transactions, avec un taux de réussite exceptionnel de 98%”, sourit Steven Baeyens. “Et cette année, nous voulons atteindre au moins le double de transactions. L’emplacement n’a pas d’importance pour nous.”
“
“Malgré l’accompagnement numérique, le vendeur reste aux commandes. La technologie n’est qu’un outil.”
STEVEN BAEYENS
ENTREPRENEUR TECHNOLOGIQUE ET CEO DE KLEYO
“La plateforme assure automatiquement un marketing performant, avec des annonces sur les portails immobiliers et des campagnes payantes sur les réseaux sociaux”, complète Lien De Wilde. “Grâce à cette approche, les vendeurs atteignent en moyenne beaucoup
plus de personnes intéressées. Que vous visiez le prix le plus élevé ou la meilleure affinité, avec Kleyo, c’est vous qui avez le choix.”
Un tarif fixe Kleyo opte pour un modèle tarifaire clair. Alors que les agents immobiliers traditionnels facturent généralement une commission de 2 à 4%, Kleyo propose aux propriétaires un montant fixe de 1.800 euros TTC pour le forfait de base. Celui-ci comprend tous les services numériques, des photos professionnelles, une stratégie de prix, la publication, des conseils sur les offres et la rédaction du compromis par un expert immobilier agréé. Les vendeurs peuvent également opter pour des services supplémentaires, tels que des annonces ciblées sur Facebook et Instagram, une visite vidéo ou des exemples photoréalistes de rénovations possibles par le biais d’un modèle d’IA propre.
La plateforme veut simplifier, accélérer et renforcer la confiance des propriétaires dans la vente de biens immobiliers. “Notre ambition est d’embrasser pleinement la technologie”, conclut Lien De Wilde. “Cela laisse davantage de place pour une approche plus personnelle lors de la vente, car personne ne raconte mieux l’histoire d’une maison que le propriétaire lui-même!”
Vous souhaitez vous impliquer dans la vente de votre maison tout en vous épargnant les tracas administratifs? Rendez-vous sur kleyo.be pour découvrir son fonctionnement et demander un devis.
Le parc immobilier belge ne répond plus aux besoins actuels et futurs des ménages. L’enjeu est colossal pour le secteur, et passe par une réhabilitation du bâti vieillissant. Pour y parvenir, améliorer l’accès à la propriété et un soutien politique en matière urbanistique sont nécessaires, plaident Olivier Beguin, le CEO de Thomas & Piron, et l’urbaniste Jacques Teller.
Comment ont évolué les besoins en logement des ménages belges?
Qui? Olivier Beguin et Jacques Teller
Olivier Beguin (Thomas & Piron): Le nombre de ménages augmente proportionnellement plus vite que la population. En 2021, un ménage comptait en moyenne 2,29 personnes. À l’horizon 2070, les projections la situent à 2,09. Ce e tendance traduit une réduction continue de la taille des ménages, liée notamment à l’augmentation du nombre de personnes isolées, aux séparations et au vieillissement de la population.
Quoi? Le premier est CEO de Thomas & Piron, le second professeur d’urbanisme à l’ULiège.
La conséquence est un besoin structurellement croissant de logements, mais surtout de logements différents: moins de grandes unités et davantage de logements compacts. Ce e évolution s’inscrit dans un contexte marqué par la hausse des coûts dans la construction et des taux des crédits hypothécaires.
Il est, en outre, essentiel de distinguer le besoin de la demande. Aujourd’hui, le besoin est réel, mais la demande reste freinée par les prix et l’accessibilité financière. Tant que les paramètres fiscaux
et économiques ne s’adaptent pas, la demande peine à rejoindre le besoin.
Jacques Teller (ULiège): Les projections démographiques montrent un ralentissement marqué de la croissance du nombre de ménages, particulièrement en Wallonie. Selon le Bureau du plan, on passerait d’environ 10.000 nouveaux ménages par an aujourd’hui à 6.500 à l’horizon 2035, et à moins de 600 par an à l’horizon 2050. Or, pour un promoteur, 2035 est proche. Entre l’acquisition du foncier, les procédures et la livraison, les projets se déploient souvent sur dix ans, parfois davantage. Mais ces projections doivent être maniées avec prudence, notamment en raison des incertitudes migratoires. Une tendance structurelle est claire: la taille des ménages diminue durablement. Le nombre moyen d’enfants par ménage est estimé à 1,6. La croissance démographique se concentre principalement en Flandre, beaucoup moins à Bruxelles et en Wallonie.
«Les communes jouent un rôle central dans la densification. La majorité accompagne le mouvement, mais certaines restent plus réticentes.»
OLIVIER BEGUIN, CEO DE THOMAS & PIRON
«La division des villas quatre façades constitue une piste crédible, à condition d’être bien encadrée.»
JACQUES TELLER, PROFESSEUR D’URBANISME (ULIÈGE)
Cela vous oblige-t-il à revoir votre façon de penser le logement en tant que promoteur?
OB: Historiquement, le modèle dominant était la maison quatre façades. Depuis plusieurs années, nous observons un glissement vers les centralités, tant pour les maisons que pour les appartements, avec une a ention croissante portée à la rénovation.
Ce e évolution suppose une adaptation collective. Les communes jouent un rôle central dans la densification. La majorité accompagne le mouvement, mais certaines restent plus réticentes, particulièrement à Bruxelles. Il existe une tension entre les objectifs régionaux, favorables à la densification, et certaines politiques communales plus restrictives. Le phénomène NIMBY («not in my backyard», li éralement «pas dans mon jardin»: construisez comme vous voulez, mais pas chez moi, NDLR) complique également l’acceptabilité de certains projets.
Contrairement à d’autres secteurs, le promoteur ne décide pas
seul de son offre. Même lorsqu’un projet répond explicitement à la demande – par exemple des logements d’une ou deux chambres –, il peut être refusé si la commune a une vision différente. Ce e divergence de lecture du marché complique l’alignement entre l’offre et les besoins réels.
Ce qu’on construit aujourd’hui doit donc être pensé pour dans dix ans…
OB: Absolument. Les durées de procédure constituent l’un des principaux risques du logement neuf. Elles peuvent conduire à une inadéquation entre le projet conçu et le marché au moment de la livraison. Si on compare avec la situation d’il y a vingt ans, les a entes ont profondément changé.
JT: Effectivement. Et, rien ne garantit que ce e évolution des a entes ralentira.
Produit-on trop de logements?
JT: Ces dix dernières années, la production est de l’ordre de 15.000 nouveaux logements par an. On construit donc davantage de logements que les ménages n’en ont besoin. Cela signifie qu’une partie du parc est occupée par des résidences secondaires, des logements étudiants ou des locations de courte durée.
La question est double: ce e tendance est-elle soutenable économiquement et environnementalement? Et, est-il pertinent d’ajuster strictement la production de logements neufs au nombre de nouveaux ménages? Au vu du potentiel de reconfiguration du parc immobilier existant, le besoin en construction de logements neufs par rapport aux nouveaux ménages n’est pas dans un rapport un pour un.
Le vieillissement de la population accentue ce e problématique. À l’horizon 2050, près de 42% des ménages pourraient être composés d’une seule personne. Cela implique une demande accrue de logements plus petits et adaptés, tant pour les personnes âgées que pour les jeunes ménages, confrontés à un accès de plus en plus difficile à la propriété.
Depuis 2008, l’accès au crédit s’est durci. Les exigences en matière de fonds propres, combinées à la hausse des coûts de construction, rendent l’achat particulièrement complexe au-delà de 300.000 euros.
Le parc immobilier belge est-il adapté à la demande de demain? JT: Sur le plan quantitatif, l’enjeu est limité, l’augmentation du nombre de logements ne doit pas être massive.
En revanche, le défi est fondamentalement qualitatif. Le parc immobilier belge est vieillissant et souvent peu performant. Il a souffert d’un déficit d’investissement, en grande partie parce qu’il est détenu par de petits propriétaires.
Investir 100.000 euros dans un bien déjà valorisé à 250.000 ou 300.000 euros est généralement irréaliste. Beaucoup de ménages n’en ont ni les moyens ni la motivation, ce qui les conduit à rester dans des logements inadaptés.
OB: C’est typiquement le cas des baby-boomers. Une personne âgée vivant seule dans une maison de cinq chambres, construite il y a plusieurs décennies, possède peu de capacités financières pour engager une rénovation lourde et n’obtiendra jamais de retour sur investissement. Dans ce contexte, la démolition-reconstruction peut s’avérer plus réaliste que la rénovation, surtout en centralité.
«Soyons lucide: la frontière entre rénovation lourde et démolition-reconstruction est parfois très mince.»
OLIVIER BEGUIN CEO DE THOMAS & PIRON
On remplace alors un bâti obsolète par plusieurs logements sur le même terrain, mieux adaptés aux besoins actuels et aux exigences énergétiques. On n’a plus besoin d’une maison de cinq chambres mais d’un bien évolutif suivant notre parcours de vie. Soyons lucide: la frontière entre rénovation lourde et démolitionreconstruction est parfois très mince.
Risque-t-on de voir affluer sur le marché des biens inadaptés?
JT: La transmission du patrimoine va s’accélérer dans les dix à vingt prochaines années. Les générations aujourd’hui âgées de 40 à 60 ans vont hériter d’un parc immobilier important. La manière dont ce parc sera transformé ou redistribué va profondément recomposer le stock de logements.
La division des villas quatre façades constitue une piste crédible, à condition d’être bien encadrée. Comme on a loti des terrains par
le passé, on pourrait, demain, lotir des maisons. L’investissement énergétique prend alors tout son sens, puisqu’il permet de créer un ou deux logements supplémentaires.
Historiquement, le modèle belge repose fortement sur l’autopromotion. Ce modèle est aujourd’hui fragilisé pour des raisons économiques et environnementales, mais il pourrait être réinventé pour des bâtiments de grande taille, bien situés.
OB: Chez Thomas & Piron, le pic de ventes de maisons a été a eint en 2025 avec 689 unités, preuve qu’il existe toujours une demande. Nous avons développé deux concepts. La maison évolutive, conçue autour d’un noyau premier compatible avec la capacité financière d’un jeune ménage. Les extensions futures sont déjà prévues, tant sur le plan des permis que sur le plan technique. Ensuite, la maison «essentielle», prête à vivre, positionnée au prix le plus bas possible, avec un prix de départ de 163.000 euros HTVA, tout en respectant les standards actuels.
La reconversion de villas quatre façades en petits immeubles à appartements, par rénovation ou démolition-reconstruction, constitue clairement un marché d’avenir.
Le principal frein au développement de ces projets est-il politique?
OB: En grande partie, oui. La densité, la taille des logements et la programmation relèvent de décisions communales ou régionales. Dans certaines communes, il reste impossible de proposer des logements de petite taille.
JT: Cela tient souvent à une vision dépassée des besoins. Les communes cherchent à a irer des ménages à hauts revenus, car une part importante de leurs rece es provient des centimes additionnels. Les logements de petite taille sont encore assimilés, à tort, à la précarité.
Les villes wallonnes, marquées par les divisions anarchiques des années 1970-1980, restent très réticentes par rapport aux opérations de division. Certaines opérations ont effectivement entraîné une précarisation durable de la population. Une fois la division réalisée, il est extrêmement coûteux de revenir en arrière. À l’inverse, là où des règlements clairs ont été adoptés, comme à Namur, les opérations sont mieux encadrées et plus acceptées.
Comment pensez-vous l’habitat du futur?
OB: L’habitat du futur devra être accessible financièrement et bien localisé. La maison conserve son a rait, et nous avons fait le pari de la maison évolutive. Mais l’habitat collectif et les formes intermédiaires – habitat groupé, maison kangourou – vont se développer. La priorité reste la proximité des services.
Nous ciblons les centralités, les friches et les bâtiments obso-
«Au vu du potentiel de reconfiguration du parc immobilier existant, le besoin en construction de logements neufs par rapport aux nouveaux ménages n’est pas dans un rapport un pour un.»
JACQUES TELLER PROFESSEUR D’URBANISME (ULIÈGE)
lètes. La stabilité fiscale est toutefois indispensable: une opération conçue aujourd’hui peut, dans quelques années, être soumise à un régime totalement différent.
L’accessibilité financière peut-elle être améliorée?
OB: Certains paramètres nous échappent, comme les taux d’intérêt ou les coûts de construction. Mais d’autres leviers existent. La location avec option d’achat, la dissociation du foncier et du bâti via un bail emphytéotique qui permet de neutraliser le coût du foncier, ou encore une harmonisation des taux de TVA.
JT: L’accessibilité financière est la priorité absolue. Elle est liée à la taille des logements. La superficie moyenne des logements en Belgique est la plus grande, derrière Chypre, à l’échelle européenne. Ce parc constitue une opportunité pour développer des logements de petite taille, plus modulaires, mieux adaptés aux différents moments de la vie.
Le principal levier pour produire les logements de demain implique une transformation profonde du parc immobilier belge existant. Notamment, via la division encadrée ou la démolitionreconstruction ciblée. J’y vois une forme d’«acupuncture urbaine»: intervenir aux bons endroits, avec une vision collective, en intégrant les coûts de la densification.
L’accessibilité est aussi géographique. Le logement doit être proche des services, des emplois, des transports.
Quelle est votre vision de la ville du futur?
JT: Certains quartiers très denses devront être verdurisés. La lu e contre les îlots de chaleur impose de déminéraliser, spécifiquement dans les cœurs d’îlot. À l’inverse, dans des zones bien desservies mais peu denses, où le bâti est très vieillissant, des opérations plus importantes de démolition-reconstruction pourraient être pertinentes.
Pour le neuf comme pour l’existant, la priorité doit être donnée à la qualité du logement: protections solaires, ventilation, adaptation au climat, accès aux espaces verts et aux services. Produire des logements, en particulier de petite taille, sans ces éléments est une erreur.
L’enjeu énergétique devient-il central?
OB: L’électricité est devenue le nerf de la guerre. De nombreux projets sont aujourd’hui freinés par la capacité limitée du réseau, alors même que nous électrifions le chauffage et la mobilité. Dans les centres urbains densifiés, l’autonomie énergétique est illusoire.
JT: La ville a toujours dépendu de son environnement. Elle consomme moins par habitant, mais l’énergie provient de l’extérieur. La transition passera nécessairement par une augmentation massive de la production d’électricité. ■
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Avant d’acheter votre premier toit, mieux vaut connaître la pièce dans laquelle vous jouez. Les réalités du marché bruxellois sont tout autre que celles de la Wallonie. Comment bien choisir sans (trop) renoncer?
MATHILDE RIDOLE
C’est à Uccle, dans le quartier du Fort Jaco, que Camille visite un appartement à vendre. Ce n’est pas le premier qu’elle repère. À 34 ans, elle est prête à passer à l’acte et à acheter son premier toit. Il ne faudra pas passer à côté, ce e fois, s’il répond à ses critères, même si acheter en solo est moins évident qu’en couple.
Pourtant, aujourd’hui, 58% des appartements sont vendus à des célibataires, selon la Fédération du notariat (Fednot). Les acheteurs solo sont majoritaires sur ce
segment de l’immobilier et leurs rangs sont amenés à grossir. Les ménages composés d’une seule personne représentaient 36% des ménages belges en 2024, selon Statbel. Le Bureau du plan les porte à 41% à l’horizon 2070.
Leur pouvoir d’achat est souvent moindre qu’en couple, ce qui leur complique l’accès à la propriété, bien que leurs besoins en logement ne soient pas identiques, notamment en termes de superficie.
Mais qu’ils soient en couple ou célibataires, «les primo-acquéreurs cherchent avant tout des logements fonctionnels, bien agencés, souvent prêts à être occupés ou nécessitant uniquement des travaux légers», explique Marick Schippers, managing director du réseau belge d’Engel & Völkers. «Le coup de cœur esthétique passe souvent au second plan au profit de critères rationnels comme la localisation, le PEB, les charges, la qualité du bâti et le potentiel d’évolution du bien, ainsi que sa capacité à conserver sa valeur dans le temps.»
Comme celui visé par Camille, par exemple, un deux chambres de 120 mètres carrés entièrement rénové, avec un joli PEB «B», et aux faibles charges. Tout ça pour la modique somme affichée de 500.000 euros. Rien que ça.
1. Où trouve-t-on des logements accessibles?
Un prix élevé, mais rien de vraiment étonnant à Bruxelles, et plus particulièrement à Uccle, dans ce quartier où les biens se situent dans une fourche e de 4.200-5.200 euros du mètre carré.
«Uccle, Ixelles ou encore WoluweSaint-Pierre restent très recherchées en Région bruxelloise, mais sont les moins abordables», pointe Kim Ruysen, CEO de Trevi/Honesty. Avec des prix médians de respectivement 325.000, 345.000 et 360.000 euros pour un appartement, ces communes sont plutôt chères au regard du prix médian dans la capitale, qui s’élève à un peu plus de 260.000 euros.
«Certaines communes sont encore accessibles», rassure Kim Ruysen, «Je e est un bon exemple, avec ses prix abordables et ses quartiers paisibles. Je pense aussi à Ber-
«Les primo-acquéreurs cherchent avant tout des logements fonctionnels, bien agencés, souvent prêts à être occupés.»
MARICK SCHIPPERS MANAGING DIRECTOR D’ENGEL & VÖLKERS BELGIQUE
chem-Sainte-Agathe, ou encore à certains quartiers à Schaerbeek». «De nouveaux quartiers tendance émergent auprès des primo-acquéreurs, comme à Saint-Gilles, Forest ou Schaerbeek», abonde Marick Schippers.
Avec un prix médian de 110.000 euros moins élevé qu’à Uccle, Je e (215.000 euros) a de quoi a irer les budgets plus serrés. Dans la même fourche e, Ganshoren (219.500 euros), Berchem-Sainte-Agathe (230.000 euros), ou encore Schaerbeek
(265.625 euros) ont également du potentiel. En Wallonie aussi, les prix dans les communes les plus recherchées sont difficilement accessibles aux ménages, qu’ils soient célibataires ou non. «Le Brabant wallon est toujours très prisé, comme Waterloo, Braine-l’Alleud, Rixensart. Les communes limitrophes au Hainaut où les prix sont moins élevés comme Tubize, Enghien, Soignies ou encore Nivelles, sont les plus abordables», explique le CEO de Trevi. Là où 70% des achats à Bruxelles l’année dernière portaient sur des appartements – le marché immobilier dans la capitale étant dominé par ce type de biens –, 78% des achats réalisés en Wallonie en 2025 concernaient des maisons. Leur prix médian s’établissait à 240.000 euros, en hausse de 15,4% par rapport à 2024, mais avec de fortes disparités provinciales, voire communales. Une maison dans le Brabant wallon se négociait 400.00 euros, alors qu’elle coûtait moitié moins cher dans le Hainaut (191.000 euros).
«Il est encore possible de trouver des logements abordables en Brabant wallon, mais cela implique souvent de faire des choix réfléchis. Les opportunités se situent principalement dans la périphérie bruxelloise, moins médiatisée, mais bien connectée. Par exemple, on va choisir Genappe au lieu de Lasne, Braine-l’Alleud au lieu de Waterloo, Hélécine, Orp-Jauche, Jodoigne et Perwez au lieu de Wavre ou ChaumontGistoux», illustre Marick Schippers.
Lasne (725.000 euros), Waterloo (540.000 euros), Chaumont-Gistoux (560.000 euros) ou encore La Hulpe (535.000 euros) sont effectivement nettement moins accessibles que Tubize (303.000 euros), Genappe (330.000 euros) ou encore Hélécine (255.000 euros).
2. La localisation, critère numéro un
58%
Aujourd'hui, 58% des appartements sont vendus à des célibataires, selon la Fédération du notariat (Fednot).
Si Camille avait voulu faire quelques économies sur le prix d’achat, elle aurait donc pu opter pour une autre commune plus abordable. Comme elle habite actuellement à Braine-l’Alleud, à proximité de sa famille, de ses amis, de ses loisirs et qu’elle travaille dans le centre de Bruxelles, Uccle
représentait une localisation centrale, et donc idéale pour la trentenaire.
«La localisation est encore et toujours le critère numéro un, devant le PEB», abonde Aymeric Francqui, directeur du réseau d’agences Latour & Petit. Avis partagé par Kim Ruysen: «La localisation reste prioritaire, c’est la base. Une habitation bien localisée se vend vite.»
Alors qu’une performance énergétique peut être améliorée avec des travaux, la localisation d’un bien est immuable. La valeur du foncier, entendez du terrain, dans les quartiers plus prisés permet de garantir votre achat dans le temps: «Le prix du terrain augmente en fonction de la demande, alors que le prix de la construction, comme pour une voiture, diminue dans le temps», explique Aymeric Francqui.
«La localisation est le pilier fondamental de la valeur immobilière, et est analysée de manière fine par les primo-acquéreurs: accessibilités, transports, services de proximité, qualité de vie… Bien que le PEB est devenu un critère décisif. Un mauvais score énergétique entraîne une décote immédiate, tandis qu’un bon PEB rassure tant sur le plan financier que sur la revente future. Il influence désormais directement le prix et la liquidité du bien», analyse le directeur d’Engel & Volkërs.
3. Des droits d’enregistrement plus attractifs en Wallonie
Pour faire quelques économies, Camille aurait également pu viser une commune en Brabant wallon ou en Brabant flamand, où la fiscalité pour l’acquisition d’une habitation propre et unique est plus a ractive que dans la capitale.
Depuis le 1er janvier 2025, les droits d’enregistrement pour ce type d’achat en Wallonie s’élèvent à 3%, contre 12,5% précédemment. En Flandre, ils sont passés au même moment de 3 à 2%. À Bruxelles, les droits d’enregistrement y sont plus élevés, à 12,5%, mais un abattement fiscal sur les premiers 200.000 euros reste d’application – complété d’un aba ement supplémentaire de 25.000 euros par saut de classe énergétique en cas de travaux. Le plafond de l’aba e-
Certaines communes sont encore accessibles.
Je e est un bon exemple avec ses prix abordables et ses quartiers paisibles.
«Il est évident que la réforme des droits d’enregistrement et la possibilité de bénéficier d’un taux de 3% pour l’achat d’un bien immobilier propre et unique ont joué un rôle», explique le notaire Renaud Grégoire. «Cela semble particulièrement significatif en milieu urbain, où un plus grand nombre de jeunes ont eu l’opportunité d’acheter un appartement. L’accès à la propriété a été facilité pour les primoacquéreurs.»
ment de base sera porté de 600.000 à 800.000 euros par la nouvelle majorité bruxelloise à partir de 2029.
Camille, qui a négocié le prix d’achat dans son offre, achète finalement son appartement pour 480.000 euros, garage inclus. La belle affaire? La localisation, les finitions, la surface, le PEB B, etc. plaident pour un «oui». Mais la fiscalité un peu moins. Car pour le même appartement à Waterloo, elle n’aurait payé que 14.400 euros de droits d’enregistrement. Ils auraient été encore moins élevés à Rhode-Saint-Genèse, à 9.600 euros. En achetant en Région bruxelloise, la note sera bien plus salée lors du décompte devant le notaire, avec 35.000 euros de droits d’enregistrement, aba ement déduit.
4. Les ventes décollent en Wallonie
Camille a donc fait le choix de la localisation, plutôt que de la fiscalité, contrairement à d’autres acquéreurs qui se tournent de plus en plus souvent vers la périphérie pour s’offrir plus d’espace, un jardin et/ou du pouvoir d’achat.
Les actes de ventes signés en 2025 en Wallonie se sont envolés de 17% par rapport à l’année précédente, alors qu’ils ont augmenté dans une moindre mesure en Flandre (+14,1%), et surtout à Bruxelles (+7,1%).
«C’est en Wallonie que nous enregistrons la plus forte progression», indique le CEO de Trevi, qui parle d’un chiffre d’affaires en hausse de 28% dans le sud du pays. «Le moteur de notre croissance a été la province de Luxembourg, et plus particulièrement la tranche des primo-acquéreurs, qui est celle qui a le plus progressé l’année dernière. La baisse des droits d’enregistrement leur a été d’un réel soutien, la mesure n’a donc pas manqué sa cible.»
5. Des taux hypothécaires en hausse
Camille, qui doit financer une partie importante de son achat à l’aide d’un prêt hypothécaire, ne pourra pas non plus compter sur l’évolution des taux pour réaliser des économies.
Le taux fixe moyen pour un emprunt sur 25 ans, la durée de crédit la plus souvent choisie, évolue autour de 3,9% en ce début 2026, selon le courtier Immotheker Finotheker. Un niveau qui n’avait plus été a eint depuis plus de 10 ans, en mars 2014 précisément. Il y a tout juste un an, il s’élevait à un peu plus de 3%.
Les conséquences sur les mensualités ne sont pas des moindres. Si Camille emprunte 80% des 480.000 euros – selon les recommandations macroprudentielles en matière de quotité empruntée de la Banque nationale de Belgique –, autrement dit 384.000 euros à 3,9% sur 25 ans, ses mensualités s’élèveront à 1.990 euros. Un an plus tôt, avec un taux fixe à 3,14%, elles étaient de 1.840 euros, soit 150 euros de moins. À terme, soit sur 25 ans, la différence d’intérêts globaux se chiffre à près de 45.000 euros.
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Qui? Hugo Quoi? Jeune neurologue, Hugo a eu l’opportunité d’acheter un appartement dans l’immeuble où il habitait, hors marché. La banque lui a permis d’emprunter 100% du prix d’achat.
ACHETER SEUL EST pour beaucoup d’emprunteurs plus compliqué. Mais dans certains cas, dont celui d’Hugo, les banques déroulent le tapis rouge.
Hugo:
«J’ai pu emprunter 100% du prix d’achat»
«On est relativement bien accueilli par les banques lorsqu’on exerce certaines professions», admet Hugo, qui s’est acheté son premier appartement il y a tout juste un an maintenant.
Si acheter seul est en principe plus ardu qu’à deux, ce n’est pas le cas pour tout le monde. À 34 ans, quand sa propriétaire décide de vendre les trois appartements qui composent son immeuble de rapport, Hugo ne cherche pas activement à devenir propriétaire.
Prioritaire grâce au droit de préférence L’opportunité s’offrant à lui, et étant prioritaire grâce au droit de préférence du locataire à Bruxelles, il décide de faire une offre. Pas sur celui qu’il occupe, mais sur l’appartement situé au dernier étage de cet immeuble situé dans la commune de Saint-Gilles.
«C’était le seul qui m’intéressait. C’est un duplex de 70 mètres carrés, avec une chambre sous les combles et une petite terrasse à l’arrière. Il est très lumineux. Celui que je louais était très beau, mais il était agencé avec des pièces en enfilade, donc celle du milieu n’était pas lumineuse et ne servait pas à grand-chose», explique Hugo.
Les locataires qui occupaient le duplex n’étant pas intéressées, Hugo a donc le champ libre. «J’ai négocié le prix de quelque 10.000 euros, étant donné que la propriétaire n’avait pas pris d’agence, elle économisait ces frais et donc s’y retrouvait», raconte le jeune homme.
Une quotité de 100% Au moment d’emprunter, Hugo se tourne d’abord vers sa banque, Belfius. «Elle m’a présenté une offre intéressante, mais j’ai également démarché d’autres banques. Celle de KBC était largement supérieure, notamment en termes de suivi et de facilités. J’ai pu emprunter 100% du prix d’achat», détaille Hugo, qui reconnaît que les banques sont «aux petits soins avec certains clients qu’elles souhaitent garder chez elles, car elles s’a endent à voir leur patrimoine progresser ne ement tant d’un point de vue privé que professionnel».
Étant médecin, plus précisément neurologue, la solidité financière de son dossier lui a également permis de négocier son taux d’emprunt à 2,7% et d’opter pour une formule de remboursement spécifique. «Je rembourse uniquement les intérêts durant les 3 premières années, ce qui me permet de baisser mes mensualités dans un premier temps, et donc de maintenir le même train de vie, puis je rembourserai les intérêts et le capital», explique-t-il.
Le jeune propriétaire est satisfait de son achat «off-market»: «L’appartement répond clairement à ce que je visais en termes de superficie, de charme, avec un espace extérieur et surtout en termes de localisation pour ma qualité de vie. Et notamment pour une éventuelle future vente ou location, ce quartier est idéal, ce qui sécurise mon achat.» ■
MATHILDE RIDOLE
Vous êtes nombreux à choisir, pour des raisons budgétaires ou par goût, une ancienne habitation énergivore comme premier achat. Si la facture globale est souvent plus abordable, cette alternative implique une rénovation en profondeur. Comment vous y prendre au mieux, même si vous avez «deux mains gauches»? Nous avons demandé à quatre experts leur feuille de route idéale pour une rénovation totale réussie.
ROBBE VAN LIER
Aujourd’hui, un logement abordable pour primo-acquéreurs nécessite presque toujours une rénovation lourde. C’est stimulant, mais le risque d’erreurs coûteuses gue e, à chaque étape. De la première visite au choix de la bonne pompe à chaleur: en suivant ces sept étapes, vous posez des bases solides pour vos travaux et pour votre budget.
1
> UN PRÉ-DIAGNOSTIC PEUT FAIRE TOUTE LA DIFFÉRENCE
«La première étape? Connaître votre habitation. C’est la base de tout», explique Jurgen Naets, éco-constructeur. «Évitez d’acheter une ancienne maison en pensant que quelques interventions limitées suffiront, pour découvrir ensuite des problèmes structurels, d’humidité ou de stabilité, ce qui est le pire cauchemar de nombreux rénovateurs», résume-t-il.
Jurgen Naets est coordinateur de la plateforme «Ecobouwers» (éco-constructeurs) de Bond Beter Leefmilieu (BBL). On y échange des retours d’expérience entre personnes ayant rénové durablement et celles qui s’apprêtent à le faire. Des journées portes ouvertes sont aussi organisées, durant lesquelles des occupants ouvrent leur habitation rénovée. «Nous accordons une a ention particulière aux habitations
durables et écologiques. En général, nos rénovateurs sont allés plus loin que les normes légales ou que le strict nécessaire. Ils n’investissent pas uniquement pour des raisons écologiques, mais aussi pour réduire la facture d’énergie, les coûts d’entretien et améliorer le confort de leur habitation.»
Il recommande de faire appel, avant la rénovation proprement dite, à un professionnel pour réaliser un scan de l’habitation. «Il existe des points de contact provinciaux qui donnent des conseils en rénovation. Mais mon conseil est d’aller voir un architecte et de dire: voici mon budget et je veux transformer ceci en une habitation économe en énergie. Un entrepreneur n’a pas toujours le meilleur conseil à ce stade, car il aborde les choses sous un autre angle. Un architecte ou un conseiller en rénovation a le regard neutre dont vous avez besoin.»
«Si possible, emmenez un expert pour avis avant même l’achat», ajoute Vincent Van Den Broecke, architecte-expert et administrateur chez Metier Experten. «De préférence un architecte, plutôt que votre ami couvreur. Un architecte peut à la fois prendre en charge la vision d’ensemble du bâtiment et conseiller sur le coût des investissements nécessaires. Il est crucial de vérifier la faisabilité de votre projet avant l’achat proprement dit. Cela peut éviter des drames», dit Van Den Broecke.
Kati Lamens, administratrice au sein du Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) et à la tête de son propre bureau d’architecture depuis 36 ans, recommande elle
aussi un audit de l’habitation. Son bureau a une large expérience des rénovations dans la périphérie bruxelloise. «Un tel audit va d’ailleurs au-delà du seul aspect énergétique. Pensez par exemple aux problèmes d’humidité. Ce n’est pas parce que vous ne les voyez pas à première vue qu’ils n’existent pas ou que le risque n’existe pas.»
«En tant qu’architectes, nous examinons l’habitation sur les plans énergétique, technique et physique du bâtiment. Mais aussi du point de vue de la réglementation et des permis. S’agit-il d’un bien classé? Se situe-t-il dans un lotissement ou en zone inappropriée? Est-il question d’une zone inondable? Tous ces aspects peuvent avoir
«Le
cauchemar à éviter à tout prix: acheter une ancienne habitation en pensant que quelques interventions limitées suffiront, pour découvrir ensuite qu’il existe des problèmes structurels.»
JURGEN NAETS ECOBOUWERS
des conséquences sur les plans éventuels.»
«Avant de faire quoi que ce soit, et si possible même avant l’achat, il est essentiel de disposer d’une image claire de l’habitation sous tous ses aspects», insiste Kati Lamens. «Vérifier la faisabilité financière du projet avant l’achat: je le recommande à tout le monde», renchérit Vincent Van Den Broecke.
Les acheteurs potentiels peuvent demander à un architecte de les accompagner en visite. «Je demande au candidat-acquéreur un maximum d’informations à l’avance. Lors de la visite, nous pouvons rapidement évaluer les avantages et inconvénients du bien. Pour environ 250 euros, nous pouvons potentiellement éviter à l’acheteur une mauvaise affaire de plusieurs centaines de milliers d’euros. Si l’habitation répond à leurs a entes, nous déduisons le coût de la visite si nous recevons ensuite la mission d’établir un masterplan.»
> VOTRE BOUSSOLE DANS LA JUNGLE DE LA RÉNOVATION
«Acheter intelligemment, c’est connaître votre budget, votre performance énergétique et vos priorités», glisse Patrick Bruggeman, entrepreneur général chez Home Touch. Tout commence par une analyse préalable. «Sur ce e base, vous pouvez établir un plan global, en réalisant les travaux selon le budget et les priorités fixés.»
«Toute habitation nécessitant un tel investissement gagne à disposer d’un masterplan», souligne l’architecte Vincent Van Den Broecke. «Vous devez avoir une vue d’ensemble de l’objectif à moyen ou long terme. C’est un exercice essentiel pour suivre pas à pas l’ordre logique des investissements.»
Encore faut-il savoir précisément ce que vous voulez: «Une habitation économe en énergie est isolée, dispose d’une pompe à chaleur pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, d’un système de ventilation et de panneaux solaires en toiture», précise Jurgen Naets.
«Un architecte ou un conseiller en rénovation, et non pas un entrepreneur, a le regard neutre dont vous avez besoin. Si possible, emmenez-le avec vous en visite avant l’achat.»
VINCENT VAN DEN BROECKE ARCHITECTE-EXPERT
> POURQUOI L’ORDRE DES TRAVAUX EST SACRO-SAINT
Échelonner les travaux est souvent indispensable financièrement, faute de budget pour tout faire d’un coup. C’est une manière judicieuse d’étaler les coûts, à condition d’adopter une approche réfléchie, rappellent les experts.
«Voilà qui montre une fois de plus à quel point un plan global est crucial», dit Vincent Van Den Broecke. «Chaque investissement doit logiquement s’appuyer sur le précédent. Il serait vraiment dommage d’investir maintenant 50.000 euros dans un poste, pour découvrir cinq ans plus tard que vous devez déjà en démolir la moitié pour réaliser l’étape suivante.»
«Dès le départ, examinez comment étaler les interventions et dressez une ligne du temps», recommande Kati Lamens. «Tenez
compte de votre budget, mais aussi de la réglementation. Lorsque des travaux nécessitent un permis, ils doivent généralement être réalisés dans les cinq ans, sous peine d’amendes et de coûts plus élevés.»
Quels travaux d’abord, lesquels ensuite? «S’il faut des travaux structurels qui touchent aux espaces de l’habitation en tant que tels, c’est une première étape logique», explique Vincent Van Den Broecke. «Pensez au gros œuvre, comme l’aba age d’un mur entre deux pièces. Évidemment, vous ferez cela avant de poser l’électricité ou un chauffage par le sol. Il est aussi logique de s’a aquer d’abord à l’enveloppe extérieure: isolation de toiture, éventuelle isolation des murs et menuiseries extérieures. Ensuite viennent les techniques et les finitions intérieures.»
Les experts sont bien conscients que nombre de rénovateurs vivent déjà sur place pendant les travaux. «Vous pouvez choisir, par exemple, de terminer complètement le rez-de-chaussée en premier et de n’aborder l’étage que bien plus tard, par exemple en cas de projet d’agrandissement de la famille. C’est tout à fait possible, à condition de connaître à l’avance le concept global pour toute l’habitation. Vous pourrez ainsi tenir compte de cet ordre, en prévoyant par exemple des gaines de réserve.»
«Vous ne devez pas tout faire en une fois», rappelle Jurgen Naets. «Travaillez par zones et concentrez-vous sur les pièces où vous passez le plus de temps, plutôt que sur des chambres souvent inoccupées. Identifiez là où le gain est le plus grand.»
Autre conseil: «Si vous rénovez en profondeur, veillez à garder vos conduites aussi accessibles que possible. Avec un chauffage par le sol, ce n’est pas possible, mais pour l’électricité, l’eau et la ventilation, des solutions esthétiques existent, comme des gaines techniques. Utile si, à l’avenir, il faut encore intervenir.»
«Si vous faites quelque chose, faites-le bien», insiste Jurgen Naets. «Pour la toiture, visez directement 20 à 25 centimètres d’isolant plutôt que de vous limiter à la norme légale. Ce surcoût reste proportionnellement limité. Pour les menuiseries extérieures, optez d’emblée pour du triple vitrage.»
> D’ABORD LE MANTEAU, PUIS LE POÊLE
«Sur le plan énergétique, l’enveloppe extérieure est la première étape», dit l’architecte Kati Lamens. «Le toit, le sol et les fenêtres sont essentiels. Mais là aussi, agissez intelligemment. Vous comptez isoler la façade plus tard, mais vous aménagez déjà l’allée carrossable? Placez dès maintenant l’isolation à un mètre de profondeur contre la façade pendant que l’allée est ouverte. Sinon, vous ne la rouvrirez probablement pas plus tard et vous risquez de conserver un pont thermique.»
«Faites preuve de bon sens», poursuit Kati Lamens. «Repérez les plus grandes surfaces de déperdition et traitez-les en premier. Souvent, on isole le toit ou la façade, mais on néglige le sol, alors que les pertes par le sol sont peut-être plus importantes. Dans ce cas, mieux vaut isoler d’abord le sol avant d’investir un nouvel intérieur. L’isolation sert autant à garder le froid dehors qu’à bloquer la chaleur et éviter la surchauffe.»
«Si vous avez un mur creux, le combler avec de l’isolant est l’un des investissements les plus rentables», dit Jurgen Naets. D’autres experts abondent, dont Roel Coose, de l’entreprise d’isolation Eltherm. «L’isolation du mur creux est une première étape énergétique sans mesures drastiques,
L’accident est plus fréquent qu’on le croit: un ami venu aider pour vos travaux se blesse. Chute d’une échelle, débris tombants, brûlure… les conséquences peuvent être lourdes. Comment bien assurer ceux qui vous prêtent main-forte?
MANON BRASSEUR
«
Un chantier est un environnement à risque. Celui qui y admet des visiteurs assume une responsabilité accrue», avertit Ulrike Pommée, porte-parole de Belfius. Et d’ajouter: «Veillez à bien vérifier à l’avance tant les mesures de sécurité que la couverture d’assurance.» En votre qualité de maître d’ouvrage particulier, vous pouvez en effet être tenu responsable si un visiteur ou un aidant se blesse sur un chantier dangereux ou insuffisamment sécurisé.
Attention au travail au noir
Tout le monde ne peut pas, sans aucune formalité, venir travailler sur votre chantier. Lors de contrôles, les autorités supposent souvent que ces «coups de main» sont discrètement rémunérés et s’apparentent à un emploi dissimulé (travail au noir). Des exceptions existent pour la famille, mais avec des amis, la prudence s’impose, surtout s’ils se retrouvent seuls sur place.
Un conseil: faites signer au préalable une déclaration écrite a estant qu’ils aident à titre gratuit. De quoi tuer dans l’œuf toute discussion sur l’existence d’une relation de travail et éviter qu’un accident soit requalifié ensuite en accident du travail (avec demande d’indemnisation à la clé).
En gros, deux possibilités s’offrent à vous: une extension temporaire de l’assurance habitation ou de l’assurance incendie pendant les travaux et/ou une assurance accidents séparée.
Extension de l’assurance habitation ou de l’assurance incendie
● Chez Belfius, vous pouvez souscrire temporairement, au sein de l’assurance habitation, l’option «Travaux». Elle comprend notamment une garantie pour les dommages corporels, avec remboursement des frais médicaux pour les assurés et les visiteurs blessés sur le chantier (sans franchise). La prime dépend du montant et de la durée des travaux, avec un ticket d’entrée à partir de 88,36 euros.
● KBC propose également une extension à l’assurance incendie. «Avec celleci, nous couvrons tant le preneur d’assurance et les personnes domiciliées chez lui que les personnes qui aident gratuitement pendant les travaux», précise Pieter Kussé, porte-parole de KBC. La police indemnise à la fois les biens assurés endommagés ou volés sur le chantier (matériaux de construction, construction existante ou déjà érigée) et les accidents survenant pendant les travaux.
Le coût moyen pour un architecte qui vous accompagne en visite. Un petit investissement qui peut vous éviter une mauvaise a aire de plusieurs centaines de milliers d’euros.
Si l’un de vos amis tombe d’une échelle et doit être hospitalisé, certaines polices à large couverture remboursent les frais d’hospitalisation. Mais une assurance n’est pas l’autre. Les écarts de prime s’expliquent par l’étendue des garanties, les conditions et la franchise, c’est-à-dire la part à votre charge.
● Chez AXA , une couverture accidents n’est pas automatiquement incluse dans l’assurance incendie. Pour une indemnisation directe en cas de lésions corporelles, il faut une police accidents distincte, par exemple une assurance accidents collective et forfaitaire que le maître d’ouvrage souscrit via un contrat «Activités» pour lui-même, sa famille et ses co-aidants. Comptez environ 300 euros pour 60 jours (maximum 20 assurés au total).
● Ethias ne signale pas d’extension spécifique pour les aidants au sein de l’assurance incendie standard. ■
pour un investissement moyen d’environ 2.500 euros», explique-t-il.
«Isoler un toit par l’intérieur ou l’extérieur dépend du toit», précise Roel Coose. Un toit plat est plus complexe: il faut aussi remplacer le revêtement. S’y ajoutent souvent des travaux comme le rehaussement des acrotères et l’adaptation de l’évacuation des eaux. «Pour un versant, le choix dépend de l’état de la structure et du fait que l’intérieur soit déjà fini. Si le grenier a une hauteur limitée, ou s’il n’est pas utilisé, on peut aussi isoler le plancher du grenier.»
«L’isolation du sol est souvent moins évidente», poursuit le spécialiste. «Dans la mesure du possible, nous la recommandons néanmoins. Nous nous orientons de plus en plus vers des techniques biocirculaires, avec 30 centimètres de coquillages et 15 centimètres de liège ou de chanvrechaux. Ces matériaux sont un peu plus chers, mais plus performants en termes d’isolation thermique.»
Tous s’accordent pour dire: chaque rénovation s’envisage sur-mesure, et la meilleure approche dépend de chaque habitation. «Une maison de rangée présente généralement peu de surface de murs extérieurs en façade», explique Jurgen Naets. «Surtout la façade avant, souvent très vitrée, offre peu de surface de mur ne e. Dès lors, est-il pertinent d’isoler et de rénover toute ce e façade? Ce n’est souvent pas rentable. À l’arrière, c’est parfois le cas pour ce type d’habitation.
5
> ENTRE AMBITION ET PRAGMATISME
Après l’isolation vient le chauffage. «Nous partons du principe que l’enveloppe du bâtiment doit d’abord être en ordre avant les techniques», dit Vincent Van Den Broecke, qui recommande, comme d’autres, de préparer au minimum votre habitation pour une pompe à chaleur.
«Si une pompe à chaleur n’est pas encore envisageable, rendez au moins votre ha-
«Vous
devez avoir
une vue d’ensemble de l’objectif à moyen ou long terme. C’est un exercice essentiel pour suivre pas à pas l’ordre logique des investissements.»
VINCENT VAN DEN BROECKE ARCHITECTE-EXPERT
50/50
La proportion réelle entre le prix d’achat et le budget de rénovation. De nombreux primo-acquéreurs sous-estiment cela et comptent, à tort, sur une répartition 75%/25%.
bitation prête pour en accueillir une plus tard», explique Jurgen Naets. «Assurez un degré d’isolation suffisant et prévoyez une distribution de chauffage adaptée. Si tout est en place, vous pourrez vous y raccorder plus tard. C’est bien plus difficile à modifier ensuite.»
Vincent Van Den Broecke se veut pragmatique. «Si vous achetez une habitation avec une chaudière au gaz qui peut encore durer dix ans, n’investissez pas d’emblée 15.000 à 20.000 euros dans une pompe à chaleur, surtout si le budget est limité. Dans ce cas-là, mieux vaut investir d’abord dans l’isolation et laisser la chaudière aller au bout de sa vie.»
Il veut aussi tordre le cou à un mythe: «Une pompe à chaleur n’exige pas forcément un chauffage par le sol. Dans une habitation non isolée, les radiateurs existants sont, par définition, surdimensionnés dès que vous isolez. Quand la demande de chaleur baisse, il n’est pas impensable qu’une pompe à chaleur puisse fonctionner avec ces radiateurs. D’où l’importance clé de l’isolation.»
«Il y a toutefois des exceptions», nuancet-il. «Les habitations des années 1990 sont isolées, mais pas selon les normes actuelles. Ajouter de l’isolation coûte souvent trop cher. Si, dans ce cas, la chaudière au gaz doit être remplacée, le conseil est d’opter quand même pour la pompe à chaleur, même si l’isolation n’est pas optimale.»
Le choix dépend toujours de l’habitation. «Pour une habitation avec un label E ou F, je conseillerai toujours de régler d’abord l’isolation.»
> POURQUOI LA RÉNOVATION EST SOUVENT DU 50/50
«Le budget est évidemment capital», souligne l’architecte Kati Lamens. «Beaucoup d’acheteurs réservent aujourd’hui trois quarts de leur budget à l’achat et un quart à la rénovation. En réalité, c’est bien plus souvent du cinquante-cinquante, et nous nous
heurtons donc à des budgets insuffisants.»
«Notamment parce que les rénovateurs se basent souvent sur les estimations de l’a estation PEB ou du passeport logement», poursuit-elle. «Or, ces indications ne couvrent qu’une intervention énergétique spécifique et ne tiennent pas compte des finitions ni des coûts connexes. Par exemple, si vous isolez, il y a de fortes chances que vous deviez aussi adapter les gou ières. Ce type de travaux est souvent absent des estimations.»
Ici aussi, le masterplan de l’architecte constitue une meilleure base. «Nous cartographions budgétairement l’ensemble
du projet. Vous connaissez ainsi les différents postes, avec chaque fois un coût approximatif. Vous pouvez ainsi trancher en fonction des priorités, des souhaits et du budget», explique Kati Lamens, qui estime le coût d’un masterplan réalisé par un architecte entre 2.000 et 3.000 euros. «Vous le récupérez largement.»
Selon Jurgen Naets, le coût d’une rénovation totale dépend fortement des ambitions. «Je prends souvent 2.000 euros par mètre carré comme prix indicatif pour une rénovation totale», dit-il. «Pour 100 mètres carrés, on a eint vite 100.000 à 200.000 euros.» Pour rester dans le bas de la four-
che e, il faut se retrousser les manches. «Les rénovateurs peuvent faire beaucoup eux-mêmes», dit-il. «Mais dans les règles de l’art. En isolation, par exemple, il faut éviter les ponts thermiques et d’air. Mon conseil à ceux qui veulent faire eux-mêmes: prenez votre temps et faites-vous conseiller.»
Pour l’entrepreneur Patrick Bruggeman, la fourche e de prix de chaque poste est si large qu’il est difficile d’y coller un montant générique. Il recommande de ne pas considérer la rénovation uniquement comme un investissement visant une plus-value de la valeur du bien: «Considérez aussi le fait que vous allez y vivre et y habiter.»
> LA QUALITÉ AVANT TOUT
Autre grand défi: sélectionner un professionnel fiable. Depuis quelques années, l’État fédéral met en ligne «JustBan» (cliquez sur Registre central des interdictions de gérer et identifiez-vous), qui reprend une liste d’entrepreneurs malhonnêtes. La fédération de la construction publie en parallèle la liste des entrepreneurs sans de es fiscales ou sociales sur buildyourhome.be, assortie d’une checklist pour vérifier la fiabilité d’un professionnel.
«Avec la disparition de l’obligation d’enregistrement, tout le monde peut se dire entrepreneur. Cela complique la tâche des particuliers», observe l’architecte Vincent Van Den Broecke. Les architectes peuvent d’ailleurs conseiller sur ce point et, si vous le souhaitez, assurer le suivi des travaux, moyennant un surcoût.
Selon les experts, recourir à un entrepreneur général, qui coordonne et exécute (ou fait exécuter) tous les travaux, revient en général plus cher que de chercher soi-même différents spécialistes pour chaque intervention. «Le délai d’exécution est sans doute plus court avec un entrepreneur général. Tout dépend du temps et des efforts que vous voulez investir dans la coordination», note Jurgen Naets. «Mais, dans les projets les plus réussis, je constate l’intervention de plusieurs spécialistes. Chacun est expert dans son domaine. En outre, les entrepreneurs généraux travaillent généralement avec des sous-traitants, dont la qualité peut varier. Cela dit, coordonner soi-même son chantier demande aussi plus de temps.» ■
Une assurance accidents complémentaire prend tout son sens lorsque vous vous retroussez les manches pour rénover, ou lorsque vous faites appel à des aides. Elle s’impose même dès que les conséquences financières d’un accident dépassent les seuls frais médicaux.
Lorsque vous faites appel à des entrepreneurs pour construire votre habitation, vous profitez souvent de leurs assurances obligatoires, comme la responsabilité décennale ou, dans certains cas, une assurance responsabilité professionnelle. Ces polices couvrent surtout les vices de construction ou les dommages dont l’entrepreneur est responsable.
Si vous vous a elez vous-même aux travaux, rien ne vous oblige à souscrire une assurance spécifique, mais cela peut tout de même être une bonne idée. Vous vous protégez ainsi contre des risques qui, sinon, pèseraient essentiellement sur vous.
Quelle di érence avec l’assurance familiale?
Vous percez par mégarde un mur en pleine rénovation et endommagez l’appartement voisin? Votre assurance familiale (RC familiale) peut intervenir, puisqu’elle couvre en général votre responsabilité pour les dommages causés à des tiers. En revanche, si vous tombez de l’échelle, rien ne dit que ce e même police indemnisera vos propres blessures: les dommages corporels de l’assuré sont souvent exclus ou couverts de manière limitée.
santé. Elle prévoit aussi le versement de capitaux en cas d’invalidité, de décès ou d’incapacité de travail temporaire. Pour les indépendants en particulier, un accident peut entraîner non seulement des frais médicaux, mais aussi une lourde perte de revenus.
Combien ça coûte?
La prime d’une assurance accidents varie selon l’âge et le niveau d’indemnisation souhaité en cas d’invalidité. Exemples:
● AXA propose une assurance accidents personnelle «Daylife Protect». Souscrite par personne, son prix indicatif va de 108 à 222 euros par an selon votre âge et le seuil d’invalidité choisi.
● Belfius offre une police «accident vie privée» qui couvre les accidents survenus dans la sphère privée, y compris lors de travaux de rénovation. Le prix dépend de la composition du ménage et de la formule choisie. À titre d’illustration: une personne seule paie 47,50 euros par an, alors qu’une famille avec enfants s’acqui e de 118,71 euros par an (sans délai d’a ente).
● Chez Ethias, la prime est de 63 euros par an pour un capital décès et invalidité de 25.000 euros et une indemnité journalière de 50 euros. Pour des capitaux plus élevés (par exemple 125.000 euros) avec la même indemnité journalière, la prime s’élève à 133 euros par an.
Quand cette assurance est-elle superflue?
Une telle assurance n’est pas toujours indispensable. Si vous confiez quasiment tout à des professionnels, que vous vous rendez rarement sur le chantier et que vous vous limitez à de petits bricolages sans aide supplémentaire, sa valeur ajoutée reste limitée.
2.000€
Le prix indicatif par mètre carré pour une rénovation totale complète. Pour une habitation de 100 m², le budget grimpe donc rapidement vers 200.000 euros.
D’où l’intérêt d’une assurance accidents en complément. Elle couvre vos propres dommages corporels et, selon la police, ceux de vos aides ou des membres de votre famille. Pour des travaux à risque – démolition, toiture, électricité, interventions en hauteur – ce e assurance couvre également les frais médicaux en plus des remboursements pris en charge par l’assurance soins de
Autre cas de figure: si vous bénéficiez déjà d’une couverture personnelle étendue qui prend correctement en charge les accidents privés et les conséquences financières d’une incapacité de travail, une assurance accidents complémentaire peut s’avérer superflue. Vérifiez toutefois précisément les garanties: en pratique, beaucoup surestiment la portée réelle de leurs assurances actuelles. ■
À Bruxelles, les primes à la rénovation vont être remplacées par des prêts à taux réduit ou zéro, tandis qu’en Wallonie et en Flandre, les conditions d’accès ont été durcies.
En fonction de la Région où se situe votre bien et de votre niveau de revenus, il reste parfois possible de bénéficier de l’une ou l’autre prime pour vous aider à financer vos travaux de rénovation et/ou ceux destinés à économiser de l’énergie.
> BRUXELLES
Avec la formation d’un nouveau gouvernement bruxellois, les primes Renolution, suspendues depuis le 1er janvier 2025, ne seront pas rétablies en l’état. Elles seront remplacées par un système de prêts à taux réduit, voire zéro. L’objectif affiché est de faciliter le financement des travaux tout en responsabilisant les ménages. La date d’entrée en vigueur du nouveau dispositif n’est pas encore connue.
> WALLONIE
Ceux qui rénovent en Wallonie ont, pour le moment, la possibilité de faire appel à un régime de primes temporaires (valable jusqu’au 30 septembre 2026). Ce système est ne ement moins généreux que l’ancien (qui a pris fin le 14 février 2025), qu’il s’agisse du nombre de primes ou de leur montant (-60%).
Voici les catégories de travaux pour lesquelles des primes existent: audit, toiture, murs, sols, menuiseries, sécurité (mise en conformité de l’installation électrique et de celle du gaz), salubrité, chauffage et eau chaude, système de ventilation, augmentation des rendements de production, de distribution, de stockage et d’émission des installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
L’accès à ces primes est limité aux ménages dont le revenu de référence ne dépasse pas 114.000 euros (5.000 euros supplémentaires par enfant à charge).
Ces revenus dits «de référence» sont calculés sur la base des revenus imposables globalement du ménage (soit le
montant repris sur l’avertissement-extrait de rôle de l’année précédant l’année d’enregistrement de votre rapport d’audit ou de chaque demande de prime travaux).
En outre, ce régime reste, comme le précédent, soumis à une obligation d’audit, à l’exception des primes destinées à financer des travaux de toiture ou d’isolation thermique d’un toit ou de ses combles. Si nécessaire, la plateforme energie.wallonie.be dispose d’une liste de contacts d’auditeurs logement.
Une fois que l’auditeur aura enregistré son rapport à l’administration, vous serez autorisé à réaliser vos travaux dans l’ordre de votre choix.
«A ention cependant aux ouvrages liés et, si cela est mentionné, à la mise en conformité de mes installations d’électricité et de gaz (ouvrages obligatoires en cas de manquements)», prévient le SPW Énergie. «Afin de bénéficier d’une prime, l’a estation de conformité devra être fournie à l’administration, sauf dérogation.»
Précision importante: toute demande de prime (audit-travaux), y compris la facture finale, devra être introduite au plus tard le 30 septembre 2026.
> FLANDRE
Depuis le 1er janvier 2026, les deux tranches de revenus les plus élevés du système de primes «Mijn VerbouwPremie» (Ma Prime Rénovation) ont été totalement supprimées, à l’exception de celle destinée aux pompes à chaleur (moyennant une réduction du montant de la prime).
En outre, il vous reste peu de temps (jusqu’au 30 juin 2026) pour profiter de «Mijn EPC-labelpremie» (la Prime Mon Label PEB). Ce e prime soutient les propriétaires de logements avec un mauvais PEB (E ou F pour les maisons, D, E ou F pour les appartements) qui rénovent pour a eindre un label C, B ou A dans les cinq ans.
Enfin, ceux qui rénovent peuvent aussi contracter MijnVerbouwLening, c’est-à-dire, un prêt à la rénovation jusqu’à 60.000 euros, avec une réduction d’intérêt sur le taux légal. C. S.
Dans un élan commun, après avoir été très généreuses, les trois Régions ont revu à la baisse leur aide aux particuliers en matière de rénovation énergétique. Bruxelles n’a cependant pas encore dévoilé toutes ses options, pour cause de gouvernement trop récemment formé.
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Qui? Alexandre et Xënya
Quoi? Après deux tentatives d’achats infructueuses sur des biens existants, ils ont choisi un projet neuf proposé par un promoteur. Sans regret.
«NOUS SOMMES CONTENTS d’être passés par un promoteur», expliquent, avec le recul, Alexandre (27 ans) et Xënya (25 ans), après avoir enchaîné les visites pour trouver leur premier toit durant près d’un an et demi.
Alexandre et Xënya: l’achat sur plan
«pour plus de tranquillité»
Le couple, qui débute ses recherches en 2024, n’est pas pressé. «Nous louions à l’époque à prix avantageux une maison à Uccle qui appartient à ma famille», raconte Alexandre.
Du haut de leur jeune âge, ils ont des critères bien définis: «Je suis médecin en formation en anesthésie, et je passe mes journées à l’intérieur. Je voulais donc être en dehors de la ville, me rapprocher de la nature, et avoir un jardin suffisamment grand, notamment pour notre chien Xanax.»
Ils commencent à visiter des maisons dans les Brabant wallon et flamand, de Waterloo à I re en passant par Brainel’Alleud.
Éviter les travaux «Nous avons fait une dizaine de visites, mais on s’est vite aperçu que, pour le prix que nous pouvions me re, nous allions nous retrouver dans une maison avec quatre murs et beaucoup de travaux. N’étant pas du tout manuel et n’ayant ni le temps ni l’envie de surveiller un chantier et de coordonner des travaux, il fallait réajuster nos critères», raconte Alexandre.
Ils s’éloignent et visitent, à Villers-la-Ville, une maison ne ement plus grande qui, pour le même budget, dispose même d’une piscine. «Les aménagements étaient a ractifs, mais nous étions trop loin de nos amis et de notre famille», explique le couple.
Le cadre de recherche se resserre peu à peu, mais les visites n’aboutissent pas. «Nous étions découragés», se souvient Alexandre, qui met alors le projet sur pause. Ils ne le savent pas encore, mais ils ne sont pas au bout de leur peine. Quelques semaines plus tard, ils repèrent une nouvelle maison, sur laquelle ils feront même une offre. «Nous avions un gros coup de cœur, le PEB était bon et le jardin spacieux. Elle répondait à tous nos critères», se souvient-il. Mais, quelques jours après la visite et avoir remis une offre d’achat accompagnée d’une le re de motivation, Xënya comprend que l’agent immobilier a prolongé le délai pour soume re
les offres sans les prévenir et a aussi lu la le re, sans l’avoir transmise aux propriétaires. «Il nous explique qu’un autre acquéreur a proposé 7.000 euros de plus et nous demande si nous souhaitons nous aligner. Nous avons refusé, car nous ne voulions pas tomber dans le jeu des surenchères.»
Le couple essuie une autre déconvenue un peu plus tard, quand Xënya repère une maison à Braine-l’Alleud qui coche elle aussi tous leurs critères. Le couple fait une offre au propriétaire, avec qui le feeling passe bien, et qui semble avoir un coup de cœur pour le jeune couple. Les jours passent, il leur fait prolonger la validité de leur offre et demande la part du montant emprunté. «Cela a trainé durant une semaine, pour finalement choisir un autre candidat qui devait emprunter un montant moins élevé», se désole encore Alexandre.
«Le prix de la tranquillité» «Nous étions fâchés et avons arrêté de chercher.» Mais c’est souvent quand on s’y a end le moins que les choses arrivent. «Une semaine plus tard, une collègue me parle d’un promoteur qui vend des maisons à Tubize, dans de nouveaux quartiers, avec un PEB A++.»
Le couple demande les plans et repère deux maisons pour lesquelles il programme une visite. «Les murs, isolants, briques de façade étaient déjà montés, mais il n’y avait ni escalier ni finition. Les volumes nous ont tout de suite plu et nous nous y projetions», explique Alexandre.
Le fait d’acheter neuf les rassure, notamment grâce à la garantie décennale et à la possibilité de choisir toutes les finitions: le type de chauffage, le parquet, les sanitaires, les carrelages, la cuisine, jusqu’à la position des points électriques et des radiateurs. À la question de savoir si la TVA à 21% ne les a pas freinés? «C’est le prix de la tranquillité», conclut le couple désormais propriétaire. ■
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Acheter un logement, c’est un parcours en plusieurs étapes. Tout commence souvent par une offre. Comment la formuler correctement? Quelles sont les vérifications effectuées par le notaire en amont? Quel est, au juste, le coût total de l’acquisition? Pas à pas, nous vous guidons de l’offre jusqu’au bien de vos rêves.
PETRA DE ROUCK, SONJA VERSCHUEREN
Vous avez trouvé la maison, l’appartement ou l’immeuble d’investissement dont vous rêviez? Félicitations! Entre ce moment d’euphorie et le jour où vous recevez les clés, s’étend toutefois un solide parcours administratif. Car sans préparation, la route peut être semée d’embûches et de nids-de-poule.
«La vente d’un bien immobilier n’est jamais sans risque», avertit le notaire Bart van Opstal, porte-parole de notaire.be. Le vendeur est-il bien l’unique propriétaire? Existe-t-il un droit de préemption sur le bien? Le sol est-il exempt de pollution? Et la banque donnera-t-elle le feu vert pour votre crédit? Aussi tentant que soit l’achat sur un «coup de cœur», il est crucial de maîtriser les règles du jeu avant de déposer une offre. C’est la seule manière de préserver votre marge de manœuvre au cas où, après l’acceptation de votre offre, des problèmes apparaîtraient.
Renseignez-vous aussi précisément sur l’addition totale. Au-delà du prix d’achat et du budget de rénovation, comptez les impôts et frais divers.
Vendre ou acheter un logement ne se fait pas sans notaire. Il joue un rôle clé tout au long du processus (voir étape 4) et veille à la conformité juridique et financière de l’opération. «Plus tôt vous sollicitez un notaire, plus votre dossier sera sur de bons rails et plus il vous sera facile d’éviter les problèmes», souligne Bart van Opstal.
Dans un monde idéal, le vendeur doit avoir constitué un dossier complet avant la mise sur le marché de son bien. «En pratique, ce n’est pas toujours le cas», constate-t-il.
Vous avez repéré un bien? Prévenez immédiatement votre notaire ou choisissez une étude, afin de pouvoir agir à temps.
On n’achète pas un logement tous les jours. Pour la plupart des personnes, cela n’arrive même qu’une fois dans une vie. La première étape consiste généralement à déposer une offre. Que doit-elle contenir pour éviter les tracas ensuite?
FAITES-LE PAR ÉCRIT
Votre offre indique au vendeur le prix auquel vous souhaitez acquérir le bien. «Elle peut être orale, mais c’est fortement déconseillé», prévient le notaire. Une offre verbale est difficile à prouver par la suite. Formulez donc votre offre par écrit: manuscrite ou imprimée. Aujourd’hui, un e-mail, WhatsApp ou sms peuvent aussi faire foi.
N’OUBLIEZ PAS D’INDIQUER
LA DURÉE DE VALIDITÉ DE VOTRE OFFRE
Il n’existe pas de formulaire standard. Outre vos nom, signature, date, l’adresse du bien (en mentionnant un éventuel garage et/ou une cave si vous achetez un appartement) et le prix proposé, n’oubliez surtout pas de fixer une date et une heure limites. «C’est une erreur classique aux conséquences parfois fâcheuses», pointe Bart van Opstal.
Sans échéance, votre offre reste valable indéfiniment. Le vendeur peut l’accepter à tout moment, même des mois plus tard, alors que le bien ne vous intéresse plus. Et vous ne pouvez,
en principe, plus revenir en arrière.
Vous décidez librement de la durée de validité de votre offre. Souvent, une offre court quelques jours. «Regardez aussi qui vend. Si le bien a plusieurs propriétaires – par exemple des héritiers qui cèdent ensemble un bien –, mieux vaut laisser votre offre ouverte un peu plus longtemps. Ainsi, chacun a le temps de l’examiner», conseille le notaire.
En ajoutant des clauses ou conditions, vous vous ménagez une marge de manœuvre. «C’est important, car même après l’acceptation, des éléments ina endus peuvent surgir. Une pollution du sol, par exemple, aurait sans doute influencé votre prix si vous l’aviez su», explique Bart van Opstal.
Vous pouvez vous protéger de la sorte en stipulant que vous achetez «sous les conditions habituelles». Par exemple: une pollution du sol n’a rien d’habituel. On parle ici d’une condition suspensive: si elle n’est pas remplie, la vente est réputée n’avoir jamais existé. Sans condition suspensive, la vente poursuit son cours.
Si vous n’êtes pas certain que la banque vous accordera un crédit hypothécaire, ajoutez également une condition suspensive en ce sens. Si la banque refuse, la vente tombe. Attention: un seul refus ne suffit généralement pas. Vous devez démontrer que vous avez réellement multiplié les démarches. Adressez-vous donc à plusieurs banques pour votre recherche de crédit.
Tant que le vendeur n’a pas accepté et contresigné votre offre, vous pouvez la révoquer. Une fois acceptée par le vendeur, elle devient définitive. Ne considérez jamais une offre comme un simple test de la position de négociation du vendeur: une offre vous engage.
Besoin de plus de temps de réflexion? Demandez au vendeur une option d’achat ou une promesse d’achat. Mais le vendeur n’est pas obligé d’accepter. S’il accepte l’option, il s’engage à ne pas vendre à un tiers pendant la durée convenue. Le vendeur est lié alors que l’acheteur ne s’engage qu’en levant l’option. Tant que vous ne levez pas l’option, vous n’avez aucune obligation d’achat.
Dans certains cas, vous pouvez encore vous désengager après votre offre, par exemple si une condition suspensive n’est pas remplie (voir ci-dessus) ou si les deux parties conviennent d’annuler l’offre.
En l’absence de condition suspensive, et une fois l’offre acceptée, un contrat de vente naît: vous avez bel et bien acheté le bien. Si vous renoncez malgré tout, vous devrez une indemnité au vendeur, le plus souvent 10% du prix offert – soit souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Dès l’acceptation de votre offre, on rédige le contrat de vente, ou compromis. Au moment de la signature, vous devez, en tant qu’acheteur, avoir reçu légalement certaines informations, notamment les a estations relatives au sol et les données urbanistiques. «Si ces informations obligatoires ne sont pas fournies, on peut invoquer la nullité du contrat, même après la signature du compromi», prévient encore Bart van Opstal. Vous pouvez aussi assortir le compromis de conditions suspensives si cela n’a pas été fait dans l’offre. S’il n’y en a pas et que vous avez reçu toutes les informations obligatoires, votre signature vous lie et vous ne pouvez plus revenir en arrière. Idem pour le vendeur.
Lors de la signature, on vous demandera généralement de verser un acompte ou une garantie. Aucune disposition légale n’en fixe le montant: vendeur et acheteur sont libres de convenir de leurs règles, voire de renoncer à tout acompte. En pratique, une telle avance est quasiment toujours exigée par le vendeur: généralement de 5 à 10% du prix d’achat, à verser habituellement dans un délai très court (quelques jours calendrier).
CONSEIL
Ne versez jamais ce montant directement sur le compte du vendeur, mais sur le compte de tiers, de l’agent immobilier ou du notaire. En tant qu’acheteur, vous ignorez si le vendeur a des de es. Il arrive qu’un vendeur disparaisse, laissant l’acheteur les mains vides.
De ce e manière, vous êtes également certain de récupérer votre argent si la vente n’aboutit pas. Le notaire conserve les fonds jusqu’à la signature de l’acte authentique (voir ci-dessous). Si la vente se concrétise, l’acompte, majoré des intérêts et du solde du prix, est versé au vendeur.
Si vous achetez une maison ou un appartement sur plan, la procédure diffère légèrement. Des règles strictes s’appliquent (fixées par la loi sur la construction d’habitations, dite loiBreyne), notamment en matière de paiement, pour protéger le consommateur. Dans ce cas, l’acompte au compromis est plafonné à 5% du coût total.
«Le compromis est un moment clé», insiste Bart van Opstal. Après la signature, le notaire entame son examen juridique. «Au total, environ cent contrôles sont effectués pour que chaque détail soit éclairci avant la signature de l’acte authentique.»
Rien n’est laissé au hasard. Le bien est-il grevé d’une hypothèque? Quels remboursements faut-il opérer s’il reste un crédit en cours? Le vendeur est-il libre de toute de e fiscale? Pour un indépendant, existe-t-il des arriérés de cotisations sociales? Le vendeur est-il bien propriétaire et habilité à vendre? S’il n’est pas l’unique propriétaire et que les autres refusent la vente, le compromis ne peut pas aboutir à un acte. Y a-t-il un usufruit différé? Des servitudes? Des droits de préemption? Le notaire informe, mais conseille aussi l’acheteur si un problème est détecté.
Cet examen prend généralement de deux à quatre mois. Quatre mois constituent aussi le délai maximum: dans les quatre mois suivant la signature du compromis, l’acheteur doit payer les droits d’enregistrement sur l’achat de sa nouvelle habitation (voir étape 6).
Le vendeur doit maintenir l’assurance habitation du bien jusqu’à la signature de l’acte. «Si des dégâts surviennent entre le compromis et l’acte, le vendeur doit reme re le bien dans l’état où il se trouvait lors de la signature du compromis», précise Bart van Opstal. «Vous achetez le bien dans l’état où il se trouve à ce moment-là.»
Dernière étape du processus d’achat: la signature, ou la passation de l’acte authentique. C’est le document officiel qui scelle définitivement le transfert de propriété. Les clés sont remises et l’acheteur peut officiellement entrer dans les lieux.
À ce stade, le notaire règle aussi l’aspect financier. Il veille à ce que chacun reçoive ce qui lui revient, que la banque de l’acheteur verse à temps le montant du crédit, et que les fonds propres de l’acheteur – ou le coup de pouce des (grands-)parents – soient disponibles.
Il s’assure également que le vendeur perçoive son argent, que l’agent immobilier – si la vente est intermédiée – soit payé (montant déduit du prix de vente), et que la taxe d’achat soit reversée au fisc.
Vous avez trouvé le logement de vos rêves, le prix est fixé et le champagne est mis au frais. Avant de sortir les caisses de déménagement, un passage par les chiffres s’impose. Au-delà du prix d’achat, quelques «invités» s’invitent à la fête: des impôts inévitables aux frais de notaire, en passant par la TVA sur vos travaux. En voici un aperçu complet. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise côté budget.
A. Vous achetez un bien existant
Quiconque achète une maison ou un appartement existant paie des droits d’enregistrement sur le montant de l’achat. Dans le jargon, on parle du droit de vente. Les taux varient selon la Région.
● RÉGION WALLONNE
Depuis le 1er janvier 2025, les droits d’enregistrement qui s’appliquent lors de l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir votre résidence principale ont été abaissés à 3%. Il y a toutefois quelques conditions à remplir pour bénéficier de ce taux avantageux.
1. Les biens concernés
Le taux de 3% concerne les maisons et appartements, terrains à bâtir, habitations en construction et sur plan. Il s’applique également si vous achetez un terrain sur lequel se trouve un bien que vous démolissez pour construire votre maison.
2. L’habitation propre et unique
Le taux avantageux porte sur l’achat en pleine propriété d’une habitation «propre et unique» par des personnes physiques, qu’il s’agisse de primo-acquéreurs ou de personnes qui souhaitent acheter une nouvelle habitation, pour autant qu’elles vendent la précédente.
Vous ne pourrez pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation.
Un immeuble dont vous ne possédez que la nue-propriété ou l’usufruit ne vous empêchera pas de profiter du taux de 3%.
Le fait que vous possédiez par ailleurs un terrain, un bâtiment commercial, un garage, etc. ne constituera pas un obstacle non plus.
3. Les délais à respecter
Vous n’avez pas encore vendu votre première habitation lors de la signature de l’acte pour la nouvelle? Le taux de 3% est octroyé si la première habitation dont vous étiez propriétaire est revendue dans les trois ans à compter de l’acte d’acquisition de la nouvelle. Si tel n’est pas le cas, vous devrez payer des droits d’enregistrement complémentaires d’un montant égal à la différence entre le taux ordinaire de 12,5% et le taux réduit à 3%.
Exemple: pour une maison de 450.000 euros, l’acquéreur qui a payé 13.500 euros de droits d’enregistrement (3%) mais qui ne vend pas son ancienne habitation dans un délai de trois ans devra payer 42.750 euros (56.250 – 13.500 euros). Une habitation est considérée comme propre, à condition d’y installer sa résidence principale dans un délai de trois ans (pour une construction existante) ou dans les cinq ans (pour un terrain à bâtir, une habitation en construction ou sur plan).
Vous devrez y conserver votre résidence principale durant au moins trois ans à compter de votre installation (date de domiciliation). Si vous la qui ez avant, vous devrez vous acqui er des droits d’enregistrement complémentaires d’un montant égal à la différence entre le taux ordinaire à 12,5% et le taux réduit à 3%.
● RÉGION BRUXELLOISE
À Bruxelles, l’approche diffère. Le taux standard des droits d’enregistrement est de 12,5%, sans tarif spécifique pour un premier achat. En revanche, une réduction existe: l’aba ement.
1. Achat d’une habitation familiale
À Bruxelles, vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 200.000 euros. Économie immédiate maximale: 25.000 euros.
Les règles sont strictes:
● le prix d'achat (frais éventuels inclus) ne peut pas dépasser 600.000 euros. Ce montant est porté à 800.000 euros par le nouveau gouvernement bruxellois, mais seulement à partir de 2029;
● l’acheteur est une personne physique et acquiert en pleine propriété;
● le bien doit être destiné, en tout ou en partie, au logement;
● vous ne pouvez pas posséder un immeuble destiné, en tout ou en partie, au logement. Si vous en possédez un et le vendez dans les deux ans suivant l’acte notarié, vous avez droit à l’aba ement et pouvez demander un remboursement;
● vous devez vous établir dans le bien dans les trois ans suivant l’enregistrement de l’acte authentique;
● vous devez y avoir votre résidence principale, sans interruption, pendant cinq ans.
● L’aba ement s’applique aussi à un achat en construction
ou sur plan, pour autant qu’il soit soumis aux droits d’enregistrement.
2. Achat d’un terrain à bâtir
Bonne nouvelle pour les bâtisseurs: à Bruxelles, pas de droits d’enregistrement sur les premiers 100.000 euros du terrain. Soit 12.500 euros d’économie. Conditions identiques à celles de l’aba ement «habitation», à l’exception du prix: le terrain ne peut pas dépasser 300.000 euros.
3. Rénovation énergétique
Vous visez une rénovation énergétique? En plus de l’abattement de base pour l’achat d’une habitation familiale, un aba ement supplémentaire est possible si la performance énergétique (PEB) s’améliore d’au moins deux classes dans les cinq ans.
Par saut de classe, une réduction supplémentaire de 25.000 euros s’applique sur la base imposable, soit 3.125 euros d’avantage additionnel. Étant donné la durée des travaux énergétiques, vous disposez de cinq ans (au lieu de trois) pour vous y établir officiellement.
● RÉGION FLAMANDE
En Région flamande, le taux standard des droits d’enregistrement est de 12%, mais il peut descendre à 2% pour votre habitation dite «propre et unique».
1. Bénéficier du taux de 2%
Pour bénéficier du taux favorable, il doit s’agir d’un bien existant. L’achat d’un terrain ou d’un bien en construction est exclu du taux favorable.
Vous utilisez votre habitation aussi pour votre activité professionnelle? Les droits d’enregistrement dépendent de l’usage qui prime. Si l’usage privé l’emporte, vous payez 2% sur la totalité du prix. Si les usages privé et professionnel ont la même importance, le tarif réduit ne s’applique qu’à la partie privée. Si l’usage professionnel prime, le bien est taxé à 12%. Le fisc tient compte ici de la superficie, de la valeur et de la fréquence d’utilisation des espaces. Vous ne pouvez pas posséder (entièrement) une autre habitation ou un terrain à bâtir.
A ention: le fisc examine aussi les biens à l’étranger. Vous possédez déjà un bien? Vous conservez le tarif préférentiel si vous vous engagez, dans l’acte d’achat, à vendre cet autre bien au plus tard deux ans après la signature de l’acte authentique. À défaut, vous perdez le régime préférentiel. La maison ou l’appartement doit principalement servir à votre propre logement. Sont donc exclus les secondes résidences et les biens destinés à la location. Vous devez être inscrit au registre de la population à l’adresse du bien acquis dans les trois ans suivant la passation de l’acte notarié d’achat et y résider au moins un an sans interruption.
2. Quid des couples qui achètent ensemble? En cas d’achat à plusieurs, les conditions du tarif préférentiel sont évaluées par acheteur.
EXEMPLE: un couple marié achète une habitation familiale. L’épouse ne possède pas d’autre habitation ou terrain à bâtir. Le mari est propriétaire d’une autre habitation et ne souhaite pas la vendre. Dans ce cas, l’épouse paie 2% de droits d’enregistrement sur sa part de l’habitation familiale, le mari 12%.
3. Avantage de plus pour une habitation «modeste» Outre le taux réduit de droits d’enregistrement, une réduction supplémentaire de 1.867 euros peut s’appliquer pour une habitation «modeste». Pour en bénéficier, le prix d’achat ne peut pas dépasser 220.000 euros. Dans les villes-centres ou la périphérie flamande autour de Bruxelles, le plafond est de 240.000 euros.
B. Vous achetez une construction neuve
L’achat d’un bien neuf (première habitation, seconde résidence ou bien d’investissement) est taxé de la même manière. Sur la construction, vous payez en principe la TVA. Pour le terrain, cela varie: parfois des droits d’enregistrement, parfois la TVA. Voici les scénarios possibles.
1. Achat auprès d’un professionnel
Si un professionnel (promoteur, entreprise clé-sur-porte) vend un bien neuf, il doit facturer 21% de TVA (6% en cas de démolition et reconstruction, voir plus loin) sur la construction. Si la même entreprise vend le bâtiment et le terrain, la partie terrain est aussi soumise à la TVA (et non aux droits d’enregistrement).
Un «fondateur occasionnel» – une personne sans activité professionnelle de construction, comme un particulier qui bâtit une fois deux appartements pour les vendre – peut opter pour une vente sous régime TVA ou sous droits d’enregistrement. «S’il veut vendre avec TVA, l’acheteur doit en être informé dans le premier acte conclu entre les parties», explique Tim Van Sant, conseiller indépendant et chargé de cours en fiscalité indirecte.
«Neuf» ne signifie pas forcément livré à l’instant. «Pour le fisc, une maison ou un appartement reste ‘neuf’ jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année de la première mise en usage. Une maison occupée pour la première fois en 2025 reste, fiscalement, neuve jusqu’au 31 décembre 2027», précise Tim Van Sant.
2. Achat sur plan
Vous achetez une maison ou un appartement sur plan avant le début des travaux? Vous payez des droits d’enregistre-
ment (12% en Flandre) sur la partie terrain, et 21% de TVA (6% en cas de démolition et reconstruction) sur la partie construction.
3. Reconstruction après démolition
Si vous démolissez entièrement un bâtiment pour reconstruire, vous pouvez, sous conditions, bénéficier d’un taux de TVA réduit de 6% (au lieu des 21% habituels).
Pour en bénéficier, il faut appartenir à l’un des trois profils suivants:
● Pour une habitation propre et unique: le taux réduit s’applique aux contrats d’entreprise par lesquels un maître d’ouvrage mandate un ou plusieurs entrepreneurs pour démolir et construire une habitation sur la parcelle. Le maître d’ouvrage doit emménager lui-même dans la maison reconstruite dès qu’elle est prête et ne peut pas, en principe, être propriétaire, usufruitier, superficiaire ou emphytéote d’une autre habitation. Les conditions «habitation propre et unique» doivent être remplies pendant au moins cinq ans. La superficie habitable ne peut excéder 200 m². Seuls les espaces de vie sont pris en compte; les salles de bains, couloirs et garages sont ignorés.
● Pour une habitation destinée à la location: des contrats d’entreprise pour des habitations louées au moins 15 ans. Cela peut être une location «classique» à un ou plusieurs locataires privés successifs qui y ont leur résidence principale, ou une location sociale via, par exemple, une agence immobilière sociale ou une société de logement. «L’habitation peut être reconstruite par un maître d’ouvrage particulier ou par un investisseur via une société», précise Van Sant. La superficie habitable maximale est ici aussi de 200 m².
● Vente par un professionnel: les promoteurs et développeurs peuvent vendre des projets «démolition-reconstruction» à 6% de TVA aux particuliers (pour une habitation propre et unique) et aux investisseurs (pour une location d’au moins 15 ans).
Les acheteurs privés bénéficient du taux de TVA réduit pour leur habitation propre et unique. Ils doivent toutefois y habiter eux-mêmes pendant cinq ans et ne pas posséder une autre habitation.
Les investisseurs peuvent être des personnes physiques ou des sociétés. Ils doivent louer le bien au moins 15 ans à un particulier qui y emménage, ou via une agence immobilière sociale ou un organisme de logement social.
«La superficie habitable peut, en cas de vente par un professionnel, a eindre au maximum 175 m², sauf en cas de location sociale, où il n’y a pas de limitation de superficie habitable maximale», remarque Van Sant.
Outre le prix d’achat et les droits d’enregistrement ou la TVA, il faut prévoir les frais de l’acte d’achat. L’achat d’un bien immobilier requiert légalement un acte notarié. Les frais d’acte dépendent du prix d’achat et des particularités du dossier.
EXEMPLE: vous achetez une habitation familiale de 300.000 euros. En plus des droits d’enregistrement, comptez environ 4.700 euros de frais supplémentaires. Ce montant se décompose comme suit:
Honoraires du notaire
Fixés par la loi, avec une part fixe et une part variable (pourcentage du prix d’achat), selon des tranches: le pourcentage diminue à mesure que la tranche augmente.
«Les honoraires varient selon le type de bien», indique le notaire Bart van Opstal. «Pour une habitation familiale, l’honoraire est réduit. Pour une habitation familiale de 300.000 euros, il est de 2.578 euros (TVA comprise), contre 2.809 euros pour un autre bien de même valeur.»
● Frais administratifs: forfait de 855 euros pour les frais de dossier et recherches (a estations du sol, extraits cadastraux…).
● Débours à des tiers: sommes payées par le notaire aux autorités, par exemple pour des renseignements urbanistiques.
● Frais de transcription: transcription de l’acte au Bureau Sécurité juridique (ex-bureau des hypothèques): 285 euros.
● Taxes diverses: droits d’enregistrement sur annexes (100 euros) et taxe sur les écrits (100 euros).
● TVA: sur le droit d’écritures, les frais administratifs, les débours à des tiers et les honoraires du notaire, 21% de TVA sont dus.
Frais liés au prêt Vous financez l’achat avec un crédit hypothécaire? S’ajoutent alors les frais de l’acte notarié d’hypothèque. Pour un prêt de 200.000 euros, comptez environ 5.000 euros.
● Principaux postes: Droits d’enregistrement: 1% du montant garanti par l’hypothèque.
● Enregistrement des annexes: 100 euros.
● Droits d’hypothèque: n0,3% du montant couvert par l’hypothèque.
● Frais hypothécaires: 270 euros.
● Honoraires du notaire: Fixés par la loi.
● Frais administratifs: Pour un acte de crédit annexé à un acte d’achat, forfait de 627 euros.
● Droit d’écritures: 100 euros.
● TVA: sur le droit d’écritures, les frais administratifs, les débours à des tiers et les honoraires du notaire, vous payez 21% de TVA.
Vous rénovez après l’achat? Soyez a entif au taux de TVA. Le taux standard est de 21%, mais vous pouvez bénéficier de 6% pour une habitation de dix ans au moins que vous occuperez à titre privé. Cela vaut pour les matériaux et la main-d’œuvre, à condition de faire appel à un professionnel. Si vous faites vous-même les travaux, pas de taux réduit: les bricoleurs paient 21% de TVA sur tout leur matériel.
Trois conditions clés accompagnent le régime favorable:
1. Dix ans
L’habitation doit avoir au moins dix ans.
2. Usage en tant qu’habitation
Le taux «rénovation» s’applique à toutes les habitations, y compris secondes résidences et biens de rapport. «Condition: après travaux, le bien doit être utilisé à plus de 50% à titre privé», explique Tim Van Sant. Si vous utilisez 30% du logement à des fins professionnelles et refaites entièrement la toiture, tous les travaux peuvent passer à 6%. A ention: les travaux spécifiques à l’espace professionnel restent à 21%.
3. Rénovation ou reconstruction
Les travaux doivent être facturés directement au consommateur final – propriétaire ou locataire – et concerner la transformation, la rénovation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien d’une habitation.
A ention: le taux réduit vise la rénovation, pas la «reconstruction», toujours à 21%. Conserver seulement la fondation, la cave ou la façade avant ne suffit pas toujours pour parler de rénovation. Le fisc n’admet la rénovation que si les travaux s’appuient de manière significative sur les structures porteuses existantes (anciens murs porteurs, principalement extérieurs).
● Concrètement, quels travaux de rénovation?
Sont visés par les travaux bénéficiant du taux de TVA réduit à 6%: peinture, nouvelle installation électrique, nouveaux sanitaires, terrasse a enante, remplacement des châssis, des sols ou de la toiture. Le ramonage de la cheminée, le débouchage des égouts et conduites, l’entretien du chauffage central aussi. L’entretien ménager courant – ne oyage, lavage des vitres, lustrage du parquet – reste à 21%.
4. Extension: la règle de la moitié
Vous voulez agrandir votre bien? C'est possible au taux de 6%, mais sous conditions strictes.
Superficie: la partie ancienne doit être supérieure à la moitié de la superficie totale après travaux. De 200 m² à 300 m²? C’est bon: 200 m² est supérieur à la moitié du total (150 m²).
Toujours 21% de TVA
Certains travaux et services restent soumis à 21%, quel que soit l’âge du bien:
● la pose de piscines, saunas, bassins d’agrément, abris de jardin et poolhouses. L’aménagement de jardins aussi, sauf la livraison des plantes, à 6%. La fourniture et pose d’appareils électriques encastrés (lave-vaisselle, fours, plaques de cuisson, réfrigérateurs). Exception: une ho e peut être placée à 6%;
● les composants spécifiques d’installations au gaz, au mazout ou au charbon (chaudières, boilers) restent à 21%. Pour les poêles à bois ou à pellets, 6% peut s’appliquer (chaudières, boilers, pompes de circulation, conduites d’alimentation, inserts). Pour les pompes à chaleur, le taux réduit de 6% s’applique désormais toujours, y compris en construction neuve.
● les prestations intellectuelles – études et contrôle par architectes, ingénieurs en construction, coordinateurs de sécurité – toujours en dehors du régime préférentiel. ■
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* Source: De Standaard, 11/02/2026.
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La donation est l’option la plus évidente. Les conditions d’octroi d’un prêt doivent être bien balisées. Se porter garant est beaucoup plus hasardeux.
MURIEL MICHEL
Plusieurs solutions existent pour donner un coup de pouce à vos enfants lorsqu’ils souhaitent acquérir leur maison ou leur appartement, que ce soit pour payer des frais d’acte, rembourser le crédit hypothécaire ou payer des travaux de rénovation.
Chaque option a ses avantages et ses implications fiscales. Voici un tour d’horizon clair et accessible.
1
FAIRE UNE DONATION D’ARGENT
La donation d’argent est le moyen le plus simple et évident de donner un coup de pouce financier à vos enfants, quels que soient leurs projets. Quelques précautions s’imposent néanmoins.
«Il est plus sûr de transférer l’argent sur un compte qui est uniquement au nom de l’enfant. S’il est versé sur un compte commun, des discussions au sujet de la destination du don peuvent surgir plus tard», explique Nathalie Labeeuw, avocate chez Cazimir.
Vous avez également intérêt à rédiger un pacte adjoint. «Ce document, signé par les deux parties, prouve que l’argent versé constitue un don et peut aussi fixer les conditions et modalités de celui-ci. Vous pouvez par exemple stipuler que l’argent doit uniquement servir à l’achat d’une mai-
son», poursuit l’avocate.
Une donation manuelle ou par virement bancaire ne doit pas forcément être réalisée devant notaire, ni enregistrée. L’avantage, c’est que vous ne payez pas de droit de donation. Mais, dans ce cas, a ention à la «période suspecte»: si vous décédez dans les cinq ans, la donation sera réintégrée dans la masse successorale et des droits de succession ne ement plus élevés que les droits de donation seront dus…
Si vous souhaitez éviter ce risque, il vous suffit d’enregistrer votre donation. Il vous en coûtera 3% à Bruxelles et en Flandre, ou 3,3% en Wallonie, en ligne directe entre époux/cohabitants légaux, ou respectivement 7% et 5,5% entre toutes les autres personnes. L’enregistrement peut se faire via MyMinfin.be
Les donations à vos enfants sont présumées constituer une avance sur leur héritage. Lors de la succession, la donation sera donc imputée sur la part de l’enfant concerné pour respecter l’équilibre entre héritiers réservataires.
Le principe est simple. Les enfants, quel que soit leur nombre, ont droit, ensemble, à la moitié de votre patrimoine. C’est leur part réservataire. L’autre moitié, la quotité disponible, peut être donnée ou léguée librement, à qui bon vous semble. Rien ne vous empêche dès lors de faire une donation «hors part» à un enfant. Vous le favoriserez au-delà de sa réserve légale, en puisant dans la quotité disponible.
VOUS PORTER CAUTION/GARANT
Les parents peuvent se porter garants du prêt contracté par leurs enfants, afin de leur faciliter l’accès au crédit. Cela peut se faire de deux façons:
● Vous hypothéquez l’un de vos biens. En cas de défaut de paiement, la banque le saisira. Ce e solution n’est donc pas encouragée par les banques, compte tenu des risques qu’elle présente et des problèmes qui pourraient se poser en cas de décès d’un parent.
● Vous devenez codébiteur solidaire: la banque pourra se retourner directement vers les parents pour exiger le paiement des mensualités. Ce e situation risque en outre d’affecter leur capacité d’emprunt future.
Pourquoi pas accorder un prêt à votre enfant? L’idée semble séduisante, puisque vous n’êtes pas obligé d’imposer un taux d’intérêt et qu’à la différence d’une banque, vous pouvez faire preuve de flexibilité en cas de souci.
Vous avez néanmoins intérêt à fixer les conditions du prêt dans un contrat en bonne et due forme, qui reprend les informations
personnelles des parties, le motif et la durée du prêt, l’éventuel taux d’intérêt, les modalités de remboursement, etc.
Si vous percevez des intérêts, ceux-ci seront soumis à un précompte mobilier de 15%. A ention, si le taux que vous demandez est inférieur au taux du marché, l’administration risque en outre de requalifier une partie du prêt en donation déguisée.
Dans l’hypothèse où ils contracteraient un prêt à tempérament sans motif pour fournir un soutien financier à leur enfant, les parents doivent prendre leurs précautions, met en garde le notaire Sylvain Bavier. «Ils doivent absolument signer un contrat avec les enfants et les beaux-enfants qui précise l’affectation de l’argent prêté (ou donné).
Les frais de donation coûtent 3% à Bruxelles et en Flandre, ou 3,3% en Wallonie, en ligne directe entre époux/cohabitants légaux, ou respectivement 7% et 5,5% entre toutes les autres personnes.
Faire signer une reconnaissance de de es par les beaux-enfants est aussi indispensable», explique-t-il, soucieux de prévenir de mauvais scénarios qui sont plus fréquents qu’on ne le pense.
Vous pouvez décider à tout moment que votre enfant n’est plus redevable du solde. Ce e remise de de e sera alors considérée comme une donation et vous devrez à nouveau tenir compte de sa réserve.
Enfin, si vous deviez décéder avant que votre enfant ait remboursé l’intégralité du prêt, le solde sera déduit de sa part d’héritage et soumis à des droits de succession (en cas de décès dans la «période suspecte», soit dans les cinq ans qui suivent la donation, dans les trois régions du pays). ■
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Qui? Antonieta Quoi? Après une séparation, Antonieta décide d’acheter seule son nouveau toit. Malgré un apport en fonds propres conséquent, les banques se sont montrées frileuses à lui octroyer un crédit hypothécaire.
«LE PLUS LOURD, c’est la charge financière qui pèse sur les épaules d’une seule personne», raconte Antonieta. Ce e doctorante venue poser ses valises à Bruxelles trois ans plus tôt était pourtant loin, à son arrivée, de penser à acheter un toit dans la capitale belge.
Antonieta:
«J’ai essuyé deux refus des banques pour mon prêt hypothécaire»
À l’époque, elle est propriétaire d’une maison à Amsterdam avec son époux. «Il reçoit une offre de travail à Paris et moi à Bruxelles», se souvient la jeune femme. Le couple décide alors de louer à une amie une chambre de sa maison à petit prix.
Antonieta commence son doctorat en neuroscience à l’Université Libre de Bruxelles (ULB). Mais le couple finit, deux ans après leur déménagement, par se séparer. «Nous avons décidé de vendre la maison en août 2024», poursuit Antonieta.
Un capital de 100.000 euros jugé insu isant Ne sachant trop que faire du fruit de la vente – un capital de 100.000 euros – elle décide d’acheter un appartement à proximité de chez elle, sur les conseils de son meilleur ami. «J’aurais pu l’investir autrement, ou a endre d’y voir plus clair, mais je n’avais ni l’énergie ni la tête à y réfléchir à l’époque. J’avais d’autres tracas», admet-elle. Ce qu’elle sait, c’est qu’elle ne veut pas laisser ses fonds sur un compte d’épargne.
Alors elle saisit l’opportunité et fait une offre, au prix demandé. «L’appartement est un rez-de-jardin très mignon, j’ai pu le visiter avant qu’une annonce ne soit publiée», explique Antonieta.
Une fois l’offre acceptée, elle démarche les banques. «Malgré mon apport personnel, j’ai essuyé deux refus des banques pour mon prêt hypothécaire. D’abord celui de ma propre banque, Fintro, puis de KBC, toutes deux au motif que mon
statut de doctorante, avec ma bourse d’étude, était trop risqué», détaille-t-elle.
Elle passe la porte d’une troisième banque, Belfius, qui accepte sans difficulté. «Je n’ai pas vraiment essayé de négocier le taux, car après les deux refus, je me suis dit que c’était ça ou rien, et je ne sais pas comment m’y prendre. Mais je le regre e aujourd’hui.»
Achat impulsif Elle regre e deux autres choses: ne pas avoir négocié le prix d’achat, «car l’appartement a du potentiel, mais il y a quelques travaux à réaliser», et même, par moment, son achat lui-même, sachant qu’elle a envie de qui er Bruxelles.
«Et même si je peux tout à fait rembourser mon prêt avec mon salaire, je ne voulais pas abandonner mon style de vie. Or, la différence entre les mensualités de mon crédit et mon précédent loyer s’élève à 500 euros par mois, ce qui a des conséquences sur mon pouvoir d’achat. Vivre seule coûte très très cher. Mais suite à ma récente expérience, cela me ferait plutôt peur aujourd’hui d’acheter à nouveau avec quelqu’un, dans l’éventualité où cela se termine mal.» ■
Avec des taux hypothécaires à des sommets inédits depuis des années, les jeunes couples sont souvent face à un mur financier pour acheter leur premier logement. Mais des leviers existent pour garder la mensualité du prêt sous contrôle.
PETER VAN MALDEGEM
En janvier, le taux fixe d’un crédit logement sur 25 ans s’établissait à 3,89% selon le courtier en crédits Immotheker, un pic inédit depuis 2014. À ce tarif, emprunter 350.000 euros implique de payer une mensualité de 1.813 euros pendant 25 ans. Pour beaucoup de jeunes ménages, c’est hors de leur portée s’ils veulent conserver une petite réserve financière pour les imprévus ou d’éventuelles rénovations.
Des pistes existent pour alléger la mensualité, mais chacune comporte ses écueils. Tour d’horizon.
Choisir une durée plus longue fait baisser la mensualité. Sur la base des taux de janvier, pour un emprunt de 350.000 euros, on passe de 2.057 euros par mois sur 20 ans à 1.813 euros sur 25 ans, puis 1.664 euros sur 30 ans.
Toutes les banques ne proposent pas des durées de prêt jusqu’à 30 ans. Chez KBC et Belfius, la durée maximale reste de 25 ans, même si la seconde permet 30 ans lorsque le crédit finance une résidence principale économe en énergie. «La possibilité d’étaler le remboursement d’un crédit logement sur 30 ans, combinée à la réduction de taux pour les habitations énergétiquement performantes, permet à davantage de personnes d’accéder à des logements économes en énergie, souvent plus chers à l’achat», souligne la banque publique.
Chez BNP Paribas Fortis et ING, tous les clients peuvent emprunter pour une durée de 30 ans, s’ils le souhaitent. «En allongeant la durée de nos prêts, nous pouvons proposer des crédits mieux adaptés aux ménages au budget plus restreint, tels que les
«Prolonger la durée et abaisser la mensualité vous permet aussi de libérer des moyens pour financer d’éventuels travaux de rénovation.» ING
férence n’est que de 0,07 point de pourcentage.
Mais le principal inconvénient de l’allongement de la durée est de devoir payer des intérêts plus longtemps sur un capital restant dû plus élevé. Pour 350.000 euros sur 20 ans, le total remboursé atteint 493.595 euros, dont 143.595 euros d’intérêts. Sur 25 ans, la charge d’intérêts grimpe à 193.980 euros, soit quelque 50.000 euros de plus. Sur 30 ans, elle monte encore d’environ 55.000 euros pour a eindre 249.154 euros. Au total, vous remboursez alors près de 600.000 euros, répartis en 42% d’intérêts et 58% de capital. L’assurance solde restant dû, qui protège le ménage en cas de décès de l’un des partenaires, coûtera elle aussi davantage si la durée s’allonge.
Au moment de souscrire, vous choisissez entre un taux fixe et un taux variable. Dans ce second cas, le taux est ajusté à intervalles fixes en fonction du marché. S’il monte, le taux de votre prêt monte aussi. Mais des plafonds s’appliquent: le taux ne peut au maximum que doubler.
jeunes ou les personnes seules. En outre, prolonger la durée et abaisser la charge mensuelle peut aussi libérer des moyens pour financer d’éventuels travaux de rénovation» explique la banque néerlandaise. Hors circuit bancaire, l’assureur P&V permet même, sous certaines conditions, des prêts jusqu’à 40 ans.
L’envers de la médaille? Une durée plus longue renchérit la charge totale d’intérêts. D’abord parce que le taux grimpe avec la durée, même si l’écart est minime. Belfius souligne ainsi qu’entre 25 et 30 ans, la dif-
Atout majeur de la formule variable: dans des conditions de marché normales, le taux variable de départ est inférieur au fixe. En janvier, toujours selon Immotheker, on pouvait obtenir un taux de 3,45% (révisable annuellement sur 25 ans), contre 3,89% en fixe.
Les banques soulignent que cet écart initial n’est pas à négliger. «Comme la plus grande partie des intérêts est payée au début, puisque le capital restant dû est le plus élevé, le taux de départ pèse davantage que le tarif en fin de crédit. Démarrer avec un
taux plus bas, c’est donc non seulement une mensualité inférieure, mais aussi moins d’intérêts au total», explique Belfius.
ING ajoute qu’une mensualité plus faible peut accroître légèrement la capacité d’emprunt, ou augmenter les chances d’acceptation du dossier, car il colle mieux au budget du client.
Pour éviter une hausse éventuelle du taux dès la fin de la première année du prêt, on conseille souvent aux jeunes couples une formule où le taux n’est pas révisé annuellement. Belfius propose une formule hybride 3/3/3: révision tous les trois ans, avec, lors de la première révision après trois ans, une adaptation uniquement à la baisse. «Ce n’est qu’à la deuxième révision, après six ans, qu’un risque de hausse existe. Sur 25 ans, le taux de ce e formule est actuellement inférieur de plus de 0,40 point de pourcentage au fixe.»
D’autres banques proposent également quelques variantes: révision tous les cinq ans, ou 10 ans à taux fixe, puis révision quinquennale. Moins la variabilité est grande, plus le taux de départ se rapproche d’un fixe.
Vous voulez éviter toute variation de mensualité avec un taux variable? Associez-lui une formule accordéon: la mensualité reste constante, la durée s’ajuste. Si le taux monte, la durée s’allonge un peu, mais la mensualité ne bouge pas.
La plupart des banques proposent ce e option. «Chez nous, chaque crédit variable offre la formule accordéon. Au moment de la révision, les clients peuvent adapter librement leur durée résiduelle, dans certaines limites, selon leur situation budgétaire à ce moment-là», explique KBC.
Belfius et Crelan offrent aussi le taux variable avec protection additionnelle: dans ce e formule, le taux ne peut que baisser. Si le marché grimpe, le taux du prêt reste stable. Avec l’accordéon, la durée ne peut alors que se raccourcir, et la mensualité reste identique.
Malgré ces possibilités de protection contre les aléas d’un taux variable, la majorité des clients continue de privilégier la tranquillité d’un taux fixe. Ils s’épargnent ainsi toute mauvaise surprise en cas de flambée des taux, en se privant, il est vrai,
«N’empruntez pas plus de 40% de vos revenus»
Les banques n’accordent un prêt que si la capacité de remboursement est jugée su isante. Elles examinent vos revenus mensuels et en déduisent une mensualité maximale.
«Cela dépendra de la situation personnelle du client, mais en principe, la charge de prêt ne peut pas dépasser 40% du total des revenus. En 2025, la charge mensuelle moyenne des crédits logement pour les jeunes de moins de 30 ans était de 37%», indique BNP Paribas Fortis.
KBC e ectue elle aussi un calcul personnalisé selon la composition du ménage et le revenu qui doit subsister après toutes les charges existantes et nouvelles. «Ceci est un seuil minimum absolu en dessous duquel nous ne descendons pas», précise la banque.
ING s’appuie sur des balises pour déterminer le «reste
d’une moindre mensualité en cas de baisse des taux. Sauf si ce e baisse est très marquée. Dans ce cas, ils peuvent envisager en effet de refinancer leur crédit hypothécaire à de meilleures conditions, conformes à l’évolution des taux sur le marché.
A ention: un refinancement engendre des frais. Et votre banque a peu d’intérêt à vous offrir le tarif le plus bas. En refinançant ailleurs, vous supportez de nouveaux frais hypothécaires. En pratique, l’opération ne devient rentable que si le taux du marché a baissé de plus de 1 point de pourcentage.
à vivre»: le montant minimal à conserver pour vivre après avoir réglé toutes les dépenses. «Nous partons de 1.100 à 1.300 euros selon la situation familiale, augmentés d’une marge conseillée de 130 euros par enfant à charge.» En d’autres termes, pour un couple avec deux enfants, la banque estime qu’il doit rester 1.560 euros chaque mois pour vivre. «Nous tenons aussi compte des futures rénovations économes en énergie qui pourraient encore devoir être réalisées.»
Belfius rappelle la règle générale: idéalement, limiter la charge mensuelle à un tiers des revenus. «En pratique, au moment de la souscription, nous constatons qu’en moyenne 40% des revenus sont consacrés aux charges de crédit. Pour les revenus plus élevés, la charge peut même grimper jusqu’à la moitié. L’essentiel est que les emprunteurs puissent rembourser leur crédit logement confortablement pendant toute la durée.»
L’assurance solde restant dû coûtera coûtera davantage si la durée du prêt s’allonge.
AUGMENTEZ L’APPORT PROPRE
La «quotité empruntée», également appelée ratio «loan-to-value» dans le jargon financier, joue un rôle crucial dans la fixation du taux d’intérêt que votre banque vous propose. Ce ratio mesure la part de la valeur du bien que vous financez par l’emprunt. Or, de plus en plus de jeunes peinent à apporter des fonds propres. Chez Belfius, en 2025, près de 60% du volume de crédits aux jeunes (<=30 ans) présentait une quo-
tité de plus de 80%, soit un apport propre inférieur à 20% de la valeur. Sur un quart du volume, plus de 90% de la valeur était même empruntée.
Bonne nouvelle: toutes les banques offrent désormais aux jeunes starters la possibilité d’emprunter 100% de la valeur du bien visé par les emprunteurs. Elles doivent toutefois limiter le volume de ces prêts et ne les accordent que si la capacité de remboursement est jugée suffisante. Emprunter la valeur complète n’est donc pas à la portée de tous.
Par ailleurs, on ne peut jamais emprun-
ter plus que le montant correspondant au prix payé au vendeur du bien. «Les coûts supplémentaires tels que les frais de notaire, les frais d’acte, les assurances et les droits d’enregistrement ne peuvent pas être empruntés et exigent toujours un apport propre», explique BNP Paribas Fortis. «Pour une habitation de 350.000 euros, on a eint donc rapidement environ 20.000 euros de frais à payer de sa poche», ajoute KBC.
L’apport propre influence donc également le taux appliqué. Chez KBC, une réduction de 0,10 point de pourcentage
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Pour un propriétaire, le principal levier réside souvent dans la reconfiguration d’un bien déjà détenu. Une maison de grande taille, un immeuble de rapport sous - optimisé, des bureaux vides ou un actif générant une vacance récurrente peut voir sa rentabilit é sensiblement améliorée via une transformation en co -living. La logique économique repose sur la mutualisation des loyers : plusieurs flux locatifs remplacent un bail unique, réduisant mécaniquement le risque global et améliorant la résilience des revenus . Cette diversification interne permet de lisser les périodes de vacance tout en renforçant la stabilité d’exploitation.
2/ Structurer un projet dès l’acquisition.
Dans ce modèle, l’investisseur acquiert un bien avec l’objectif de le transformer en maison de co -living performante. IKOAB intervient dès l’amont du projet, en réalisant l’analyse de faisabilité urbanistique et financière, en structurant la projection de rendement et en concevant une optimisation architecturale adaptée au modèle. L’entreprise coordonne ensuite l’ensemble des travaux de rénovation et de mise en conformité, assure l’aménagement du bien et organise sa mise en exploitation.L’investisseur bénéficie ainsi d’un projet entièrement structuré et piloté de bout en bout, sans devoir assumer la gestion opérationnelle. L’enjeu est double : sécuriser la transformation del’actif et maximiser sa performance locative dès l’entrée en exploitation.
Dans les deux cas, l’investisseur conserve la pleine propriété de l’actif. L’exploitation, la commercialisation, sélection des locataires, gestion administrative et maintenance est centralisée et professionnalisée. Ce modèle permet de combiner rendement op timisé, diversification du risque et forte résilience face aux évolutions du marché.
Présent en Wallonie et à Bruxelles, IKOAB s’est récemment implanté au Luxembourg, l’un des marchés locatifs les plus tendus e t solvables d’Europe. La forte concentration d’expatriés et de jeunes professionnels à hauts revenus y génère une demande soutenue pour des solutions flexibles et clé en main, créant ainsi un contexte particulièrement favorable à un modèle optimisé en termes de rendement et de sécurisation des revenus locatifs.Pour toute information sur les opportunités d’investissement : info@ikoab.com
s’applique si vous payez vous-même au moins 10% du prix. En dessous de 10%, une majoration de 0,10 point s’applique.
Chez Belfius, l’écart entre 20% d’apport et 10% est de 0,05 point. «Pour les dossiers sans apport propre, la hausse de taux est en moyenne de 0,20 point par rapport à un apport de 10%.»
BNP Paribas Fortis ne détaille pas les écarts, qui dépendent de multiples facteurs. «Seul le projet global détermine le taux.»
Même un écart minime de 0,20 point de pourcentage a un effet tangible sur votre mensualité. Pour 350.000 euros sur 25 ans, elle augmente de 37 euros si l’on emprunte à 4,09% plutôt qu’à 3,89%.
Autre levier pour diminuer votre mensualité: activer les réductions de taux en devenant un meilleur client de la banque, par exemple en y souscrivant une assurance habitation (= assurance incendie) ou une assurance solde restant dû. S’engager à réaliser une rénovation économe en énergie peut aussi ouvrir droit à une réduction.
Chez Belfius, vous bénéficiez d’une remise de 0,40 point de pourcentage si vous souscrivez à la fois l’assurance solde restant dû et l’assurance incendie. Pour des logements économes en énergie, ou si vous
Moins la variabilité est grande, plus le taux de départ se rapproche d’un fixe.
Mensualité selon la durée du prêt
améliorez le score énergétique d’au moins 30%, la remise est de 0,20 point.
Ailleurs, les remises peuvent être plus généreuses, mais a ention au revers: les marges prises par les banques sur ces produits annexes sont souvent élevées. Les écarts de tarifs entre assurances solde restant dû proposées par les différentes banques sont considérables. Il faut donc évaluer le total des coûts et gains avant de prendre votre décision.
Une nouvelle loi facilite désormais le changement d’assureur en cours de crédit. Après un tiers de la durée du crédit logement, les clients peuvent souscrire une nouvelle police auprès d’un autre assureur sans perdre la réduction sur le taux d’in-
Si vous avez emprunté 350.000 euros sur la base des taux de janvier selon le courtier en crédits
Immotheker, vous payez mensuellement:
• 2.057 euros pour un prêt sur 20 ans
• 1.813 euros pour un prêt sur 25 ans
• 1.664 euros pour un prêt sur 30 ans
térêt. Mais un tiers de la durée, cela reste tout de même de longues années pendant lesquelles vous devez payer une assurance coûteuse. Et changer d’assurance plus tard peut vous réserver une mauvaise surprise: une police solde restant dû souscrite à un âge plus avancé coûte ne ement plus cher.
Dernière piste pour réduire la mensualité du prêt: préférer un mandat hypothécaire à une inscription hypothécaire. Aucune hypothèque n’est prise d’emblée, mais vous donnez mandat à la banque de l’inscrire si vous ne pouvez plus rembourser. Avantage: pas d’inscription hypothécaire, donc des coûts moindres.
La plupart des banques proposent ce e formule, mais ce sont elles qui décident de l’accorder. «Selon le montant à emprunter, nous combinons hypothèque et mandat. Pour un crédit relativement faible, une hypothèque complète peut parfois être plus avantageuse, vu le coût d’un mandat chez le notaire», explique ING.
KBC et Belfius proposent également, pour des montants plus élevés, la combinaison hypothèque/mandat. «La couverture du crédit par un mandat hypothécaire ne conduit pas, en principe, à un taux plus élevé pour le crédit logement», indique Belfius. ■
Charge des intérêts selon la durée du prêt
Si vous avez emprunté 350.000 euros sur la base des taux de janvier selon le courtier en crédits
Immotheker, vous payez au total:
• 143.595 euros d’intérêts pour un prêt sur 20 ans
• 193.980 euros d’intérêts pour un prêt sur 25 ans
• 249.154 euros d’intérêts pour un prêt sur 30 ans
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Vous achetez une maison ensemble sans être mariés?
Question saugrenue de prime abord, mais en réalité ce cas de figure a des implications notables. Voici les points d’attention.
MURIEL MICHEL
De nos jours, de nombreux couples envisagent l’achat d’un premier nid comme un projet commun alternatif au mariage. Or, pour les cohabitants légaux ou les simples concubins, les modalités et conséquences d’un achat immobilier sont différentes de celles pour les couples mariés. Il y a des choses spécifiques à savoir avant de s’engager et des précautions à prendre pour éviter de mauvais scénarios en cas de séparation ou de décès. En l’absence d’un régime matrimonial ou d’un contrat de mariage, qui a l’avantage de clarifier des aspects cruciaux lors d’un achat immobilier, les partenaires vont devoir prendre des dispositions euxmêmes. Ce qui n’est pas toujours le cas…
Des couples qui n’avaient rien prévu et qui volent en éclats moins de six mois après leur achat, le notaire Sylvain Bavier en voit défiler plus qu’on ne le pense!
De façon assez compréhensible, le décès n’est pas non plus un scénario que les candidats acquéreurs intègrent spontanément dans leur projet, alors qu’il peut avoir des conséquences désastreuses pour le partenaire survivant.
Nous avons répertorié les points d’a ention au fil des étapes et des aléas de la vie.
Pour la souscription d’un crédit hypothécaire, peu importe que vous soyez cohabitants légaux ou de fait. «Lorsque les partenaires souscrivent ensemble le crédit, ils en sont toujours solidairement et indivisiblement responsables. Chaque emprunteur peut donc être tenu de rembourser la totalité du montant (solidarité) et la de e ne peut pas être divisée (indivisibilité)», cadre-t-on en garde chez Belfius.
Dans la grande majorité des cas, les partenaires n’ont pas le même apport de fonds propres. «Il est donc essentiel de demander au notaire d’établir une convention qui précise les détails du financement de l’opération (qui a mis combien) pour que les comptes soient clairs», conseille Sylvain Bavier.
En l’absence d’accords spécifiques, la loi présume en outre une copropriété en parts égales (50/50). Prenez donc les devants! Faire constater une contribution inégale dans un acte peut se faire de deux façons.
1. Répartition inégale de la propriété «Dans l’acte d’achat, la répartition de la propriété (par exemple 60/40) est fixée. Il est préférable d’appliquer ce e répartition inégale également aux coûts (crédit hypothécaire, rénovation, etc.), car si le logement est vendu ultérieurement ou si les partenaires se séparent, les revenus seront répartis sur la base de ce e répartition de propriété fixée».
2. Répartition égale de la propriété avec reconnaissance de de e «Les partenaires deviennent propriétaires chacun pour moitié. Une reconnaissance de de e séparée est enregistrée, selon laquelle un partenaire doit un montant à l’autre. Au cas où le logement serait vendu ultérieurement ou si les partenaires se séparent, le montant ‘emprunté’ est d’abord remboursé au partenaire qui a apporté la plus grande contribution, et le reste est divisé en parts égales», explique Ulrike Pommée, porte-parole de Belfius.
Sylvain Bavier a ire l’a ention sur l’utilité d’une reconnaissance de de e évolutive.
«Il est essentiel de demander au notaire d’établir une convention qui précise les détails du financement de l’opération (qui a mis combien) pour que les comptes soient clairs.»
SYLVAIN BAVIER, NOTAIRE
«Établissez un tableau au moment de l’acquisition de l’immeuble et actualisez-le au fur et à mesure, notamment lors de travaux et d’investissements conséquents.»
«Lorsqu’ils achètent un bien immobilier ensemble, les couples non mariés rentrent dans une indivision volontaire dont ils ne peuvent en principe sortir que volontairement», explique le notaire. Lequel conseille de prévoir «une clause pour une sortie d’indivision involontaire qui prévoit un accord amiable ou une procédure judiciaire s’ils n’arrivent pas à s’entendre».
Pour fixer le sort de l’immeuble en cas de séparation, les partenaires peuvent préventivement prévoir un pacte de préférence, un accord écrit stipulant que si l’un des deux vend sa part, l’autre aura la priorité pour l’acheter.
Dans ce cas, «les crédits hypothécaires en cours devront aussi être repris. Le partenaire repreneur doit donc être en mesure de supporter seul ces charges financières et obtenir l’accord de la banque à cet égard», prévient Ulrike Pommée. «Si ses moyens financiers sont insuffisants à ce moment-là, il pourra éventuellement contracter un crédit hypothécaire supplémentaire pour racheter la part du partenaire», ajoute-t-elle.
Le décès n’est pas un cas de figure que l’on envisage spontanément lorsqu’on achète un bien ensemble. Il faut toutefois être conscients de ce qu’il impliquerait. En matière successorale, les conséquences d’un décès sont lourdes pour les cohabitants.
Le cohabitant légal survivant reçoit l’usufruit sur le logement familial et les meubles qui le garnissent. Il n’est cependant jamais à l’abri d’une mauvaise surprise. Son partenaire peut en effet rédiger à son insu un testament (en faveur de ses
enfants, par exemple) qui le priverait de cet usufruit.
Pour les cohabitants de fait, la situation est encore plus fragile, puisqu’ils n’ont aucune vocation à hériter l’un de l’autre. Ce sont des «étrangers» aux yeux du droit successoral. La part du partenaire prédécédé revient à ses héritiers. Si l’entente n’est pas au beau fixe, rien ne les empêche de me re le partenaire survivant dehors, via une sortie forcée d’indivision, procédure judiciaire qui permet de vendre un bien lorsque les indivisaires sont en désaccord.
Pour contrer ce risque, les partenaires peuvent prévoir dans l’acte d’achat une clause d’accroissement (portant sur la nue-propriété ou l’usufruit) en vertu de laquelle, au décès de l’un des partenaires, le survivant acquerra automatiquement la propriété ou l’usufruit du bien.
C’est une façon de protéger son conjoint, de lui accorder la priorité sur les enfants (d’une précédente union éventuellement) et d’éviter des droits de succession qui, entre «étrangers», peuvent aller jusqu’à 80%.
Dans ce cas, le cohabitant survivant ne recueillera en effet pas la part du défunt dans la maison par héritage, mais en vertu de l’acte de vente du bien. Il devra donc seulement s’acqui er des droits d’enregistrement au taux de vente (12,5% en Wallonie et à Bruxelles ou 10% en Flandre) sur la valeur de la moitié qu’il recevra en usufruit ou en nue-propriété.
«Ce e clause est la plupart du temps (doublement) optionnelle: le partenaire survivant peut en faire usage ou non et, le cas échéant, en pleine propriété ou en usufruit», précise encore Sylvain Bavier. ■
Vous n’excluez pas de vous marier «un jour»....
Si vous n’êtes pas contre l’idée de vous marier plus tard, pensez à insérer une clause d’apport anticipé dans l’acte d’achat de votre bien, au cas où…
Si vous avez acheté aujourd’hui à 50/50, par exemple, la moitié de l’immeuble appartient en bien propre à chaque partenaire. «Grâce à la clause d’apport anticipé, pour autant que, le jour venu, si vous vous mariez sous un régime de communauté, l’immeuble sera automatiquement intégré dans votre patrimoine commun. L’apport ne devra alors plus être prévu par contrat de mariage, ce qui vous évitera des coûts supplémentaires», explique le notaire Sylvain Bavier.
80%
Les droits de succession entre «étrangers» peuvent aller jusqu’à 80%. Les cohabitants de fait, au regard du droit successoral, sont des étrangers l’un pour l’autre
Le Belge a une brique dans le ventre, mais cette brique prend bien des formes. Se lancer aujourd’hui dans l’immobilier sans préparation, c’est courir le risque de rendements décevants ou de coûts imprévus. Mieux vaut, avant toute chose, se poser une série de questions ciblées.
MANON BRASSEUR
«En réalité, l’immobilier n’est presque jamais bon marché pour les primo-acquéreurs, parce que ces derniers butent presque toujours sur leurs limites budgétaires», observe Céline Janssens, du bureau de conseil immobilier Stadim.
«Les taux d’intérêt extrêmement bas d’autrefois ne reviendront pas de sitôt, mais les plus fortes baisses de valeur semblent derrière nous et le marché se rééquilibre. Cela recrée de l’espace pour les investisseurs. Il n’existe pas de moment ‘parfait’ pour acheter: c’est surtout un bon moment si vous pouvez entrer à un rendement adéquat.»
Fréderic Vandenhende, fondateur de la plateforme immobilière Investr, confirme que le timing est moins déterminant qu’un plan bien ficelé: «Le mieux est de commencer le plus tôt possible, mais le véritable piège, c’est de prendre le premier bien venu sans stratégie.» D’où l’importance de clarifier sa ligne de conduite et les questions de base qui l’accompagnent.
«Tangible, facile à appréhender pour beaucoup et généralement moins volatil que les actions ou les cryptos, l’immobilier reste un bon placement stable à long terme», souligne Céline Janssens.
«La demande demeure élevée, surtout pour le résidentiel: la migration exerce une pression supplémentaire, les locataires restent plus longtemps en location, les jeunes privilégient la flexibilité et l’achat devient plus coûteux. En période d’inflation plus élevée, les charges d’emprunt et les loyers évoluent, par ailleurs, en sens opposé.»
Dans le même temps, l’offre se resserre: moins de biens se libèrent, les locataires étant plus sédentaires, et davantage de logements disparaissent du marché qu’il n’en arrive de nouveaux. Les investissements en construction neuve ralentissent et l’obligation de rénovation met la pression sur les propriétaires. Résultat: l’offre restante est, en général, de meilleure qualité.
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Quel type de locataire veux-je attirer?
«Il y a quelques règles de base à toujours garder à l’esprit», rappelle Filip Dewaele, président de Dewaele Vastgoedgroep.
«Un: si vous souhaitez louer, évitez avant tout la vacance locative. Investissez donc là où le vivier de locataires potentiels est large. Deux: pensez déjà, le jour de l’achat, à la revente. Choisissez un type de bien qui parle à une large cible d’acheteurs. Ce n’est pas toujours le plus rentable, mais c’est le plus sûr.»
Les perspectives de rendement tiennent-elles la route?
Diviser les loyers perçus par le prix d’achat offre une première idée du rendement. C’est un point de départ, pas une conclusion. Le rendement brut se calcule ainsi, mais la méthode reste approximative. Un bailleur encaisse des revenus, certes, mais supporte aussi des coûts; le rendement net, lui, en tient compte.
«Un bien plus ancien peut, sur papier, afficher un rendement brut supérieur à une unité neuve, mais le net s’avère souvent plus faible à cause de l’entretien, des réparations et des rénovations», précise Céline Janssens. En règle générale, plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi; un rendement moindre rime souvent avec plus de sécurité.
Fréderic Vandenhende met en garde contre les promesses trop roses: «Si l’on vous promet un rendement locatif de plus de 5%, toutes les sonne es d’alarme doivent se déclencher. C’est souvent le signe d’un risque accru ou d’un mauvais calcul.» Selon lui, un rendement locatif net réaliste pour une maison ou un appartement oscille aujourd’hui entre 2,7% et 3,5%. Il peut toutefois progresser: portée par une demande soutenue et une offre limitée, la hausse graduelle des loyers tire le rendement vers le haut au fil du temps.
Au final, le rendement dépend du prix d’achat, du type de bien, de son état et, surtout, de l’emplacement. «Dans un même immeuble à appartements, vous pouvez faire une très bonne affaire… ou une moins bonne. Fiez-vous à votre bon sens: un bien dans lequel vous vous sentez à l’aise et en lequel vous avez confiance», conseille Filip Dewaele.
«Le véritable piège, c’est de prendre le premier bien venu sans stratégie.»
FRÉDERIC VANDENHENDE INVESTR
Les produits de niche – kots d’étudiants, chambres d’hôtel, résidences-services – s’adressent à un public plus restreint. Vous le sentirez à la location comme à la revente. Les tickets d’entrée, eux, varient fortement: un appartement coûte souvent autour de 250.000 à 300.000 euros, quand une chambre d’étudiant oscille plutôt entre 100.000 et 150.000 euros.
Quels coûts sont généralement sous-estimés?
«En Belgique, les droits d’enregistrement sur l’immobilier d’investissement sont très élevés. L’immobilier devient, par définition, un placement de long terme où la qualité est cruciale», explique Céline Janssens. «Les frais d’acquisition initiaux ne se récupèrent qu’après quelques années. Beaucoup d’investisseurs gardent donc leur bien dix ans ou davantage; en Belgique, la moyenne tourne même autour de dix-sept ans, ce qui aide à absorber les cycles.»
L’achat n’est pourtant que le début. «On se focalise sur les frais d’acquisition, puis on oublie le budget structurel pour les coûts récurrents: précompte immobilier, primes d’assurance, entretien», poursuit Céline Janssens. Il faut aussi anticiper les grosses dépenses – rénovations, réglementation plus stricte, investissements durables. La vacance locative est, elle aussi, souvent sous-estimée: quelques mois sans locataire pèsent lourd, surtout si vous devez ensuite repayer des frais d’agence pour relouer.
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Comment financer mon investissement?
Beaucoup voient l’immobilier comme une façon de faire travailler leur épargne. Même avec des liquidités suffisantes, un emprunt peut avoir du sens.
«L’effet de levier sur le pouvoir d’achat est bien réel. Supposons que vous payiez 500 euros par mois pour un crédit; ces 500 euros vaudront bien moins dans 15 ans qu’aujourd’hui, alors que les loyers suivront l’inflation via l’indexation», explique Fréderic Vandenhende. Pour s’en convaincre, souvenez-vous du prix d’un pain il y a dix ans… et de celui d’aujourd’hui.
Que choisir: du neuf ou un bien existant?
Pour un débutant peu expérimenté, un appartement (quasi) neuf est souvent le meilleur choix. Autre voie: acheter une habitation existante, la reme re en état, puis la revendre plus tard avec une plus-value. Dans ce cas, privilégiez les rénovations énergétiques: la facture d’énergie s’allège et les normes, toujours plus strictes, l’exigent.
En Flandre, une obligation de rénovation s’applique déjà à l’achat d’une habitation avec label PEB E ou F. Avec l’évolution réglementaire, il sera interdit d’indexer, à partir de 2028, le loyer des logements énergivores et, à partir de 2030, il est possible que de tels logements ne puissent même plus être loués.
«Visez au minimum le label PEB C pour être tranquille les prochaines années», recommande Filip Dewaele. «Mais vous n’avez pas tout en main: le PEB des parties communes compte aussi. Dans les immeubles à appartements, il faut souvent convaincre les copropriétaires.» Ces rénovations accroissent généralement la valeur du bien, mais elles coûtent cher.
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La localisation du bien gardera-t-elle toute sa valeur?
«L’emplacement reste décisif, mais la société change. Pensez à ce que le marché voudra dans dix ou quinze ans», interroge Filip Dewaele. «Les appartements et les maisons de rangée qui s’adressent à un large public conservent généralement leur valeur. Avec la hausse du nombre de personnes seules, la demande progresse pour des logements compacts et bien situés.»
Céline Janssens insiste également sur l’impact d’un bon emplacement, à la fois sur le rendement et sur la valeur résiduelle – la rentabilité estimée d’un bien: «Plus le bien est bien situé, plus le rendement est a ractif. Un emplacement fort se traduit par une meilleure valeur du terrain et donc par une valeur résiduelle plus élevée.»
Elle invite aussi à regarder au-delà de la fonction actuelle d’un bâtiment: «Privilégiez la polyvalence. Un bien que vous pourrez requalifier plus tard – par exemple un hôtel transformable en appartements –offre davantage de sécurité.»
Ce e flexibilité compte aussi à l’intérieur du logement. Les modes de vie évoluent: les cuisines fermées cèdent la place aux espaces ouverts et le télétravail exige un coin dédié. «Plus l’appartement est petit, plus l’adaptabilité est limitée», note Céline Janssens. «Plus il y a d’espace et de flexibilité, plus il est facile d’anticiper les besoins d’habitat futurs.» ■
«En période d’inflation plus élevée, les charges d’emprunt et les loyers évoluent en sens opposé.»
CÉLINE JANSSENS STADIM
JEAN MARTROYE DE JOLY NOTAIRE PAROLE
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DANS UN MARCHÉ immobilier belge qui a retrouvé un dynamisme certain en 2025, Bruxelles progresse, malgré sa situation politique qui a retardé une réforme favorable à l’accès à la propriété pour les primo-acquéreurs.
L’information a été largement commentée en début d’année: 2025 a été marquée par une hausse généralisée des transactions immobilières à l’échelle nationale (+14,2%), la Wallonie faisant figure de locomotive, avec une progression de +16,7%. Ce e évolution sensible s’explique notamment par la décision du gouvernement wallon d’abaisser le taux des droits d’enregistrement de 12,5% à 3% pour l’achat d’un bien immobilier propre et unique. Ce e réforme n’explique pas tout. Une hausse significative des transactions (+14,1%) a également été observée en Flandre, et elle ne peut pas être simplement a ribuée à la décision de ramener le taux des droits d’enregistrement de 3% à 2% sous certaines conditions.
Même le marché immobilier bruxellois a enregistré une belle progression (7,1%) alors que l’absence de gouvernement dans la capitale empêchait une réforme favorable à l’accès à la propriété pour les primo-acquéreurs.
Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce e hausse, ainsi que son caractère plus limité que dans les deux autres régions. Parmi les éléments négatifs, soulignons l’absence d’aides à la rénovation, alors que le score PEB gagne en importance. Le flou inhérent à l’absence de direction politique de la Région a par ailleurs pu décourager les investisseurs professionnels qui, faute de visibilité, ne savent pas sur quel pied danser. Enfin, l’attractivité de la Wallonie, renforcée par le taux réduit, a pu inciter certains candidats à l’achat à qui er Bruxelles pour s’installer en périphérie.
Néanmoins, de nombreux notaires bruxellois ont salué le retour des familles dans leurs études. Après les années 2023-2024 compliquées pour l’immobilier, les effets du post-covid et de la guerre en Ukraine semblent avoir été en partie digérés.
La reprise ressentie à la fin de 2024 s’est concrétisée en 2025, avec des jeunes prêts à se lancer dans un premier achat immobilier. En outre, en novembre 2024, l’arrivée à échéance des bons d’État belges a injecté 22 milliards d’euros sur le marché. En pleine période d’incertitudes boursières, ce e manne financière a contribué à dynamiser le marché immobilier.
«À Bruxelles, l’aba ement complémentaire en cas de travaux énergétiques est particulièrement avantageux pour les plus jeunes, qui ont tendance à se porter acquéreurs
des biens les plus abordables.»
Enfin, si les Bruxellois ne bénéficient pas de taux d’enregistrement réduits, l’aba ement reste d’application. Avec des prix médians de 265.000 euros pour les appartements et de 510.000 euros pour les maisons, il est toujours possible de profiter d’un aba ement, même partiel (sur les premiers 200.000 euros pour les biens d’une valeur inférieure à 600.000 euros pour le moment. Le tout nouveau gouvernement bruxellois élèvera ce montant à 800.000 euros).
L’aba ement complémentaire en cas de travaux énergétiques est particulièrement avantageux pour les plus jeunes, qui ont naturellement tendance à se porter acquéreurs des biens les plus abordables. Lorsqu’on sait qu’à Bruxelles, pour trois maisons vendues, sept appartements trouvent un nouvel acquéreur, on comprend que le marché des appartements reste accessible aux plus jeunes. D’autant que le prix médian des appartements y est inférieur à celui du Brabant flamand (287.000 euros) et de la Flandre orientale (270.000 euros).
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