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MARKETING IM REFURBISHMENT Interview mit Claudia Kalender, Leiterin Objektmarketing der Deka Immobilien GmbH Frau Kalender, Sie sind Leiterin des globalen Objektmarketings der Deka Immobilien GmbH. Bitte beschreiben Sie uns kurz anhand einiger Kennzahlen das Immobilienportfolio, für das Sie verantwortlich zeichnen. Wie viele Objekte hat die Deka Immobilien weltweit under Management? Wie viele Objekte befinden sich bei Ihnen derzeit in der Vermarktung? Claudia Kalender: Die Deka Immobilien GmbH ist als Immobilien-Asset-Manager ein erfahrener Spezialist und
Claudia Kalender: Unser Marketingansatz ist ein ganzheitlicher, infolgedessen wählen wir die jeweils erforderlichen Maßnahmen projektbezogen aus. Die Marketingtools für unsere Objekte richten sich – je nach Priorität in der Vermietung – nach der Größe des Leerstandes und Lage der Immobilie sowie nach der Selektion bestimmter Zielgruppen. Es gibt gewisse Basics, aus denen wir auswählen. Dazu zählen Broschüren oder Flyer, Außenwerbung, Homepages, Belegungspläne, Anzeigen und ganz speziell attraktive und professionelle Fotos und Visualisierungen von unseren Immobilien. Eine Immobilie visuell zu erleben, das ist ein wesentlicher Bestandteil unseres Vermarktungskonzepts. Eindrucksvolle Bilder sind für uns und die Makler letztendlich zur Steigerung des Mietinteresses von großer Bedeutung. Bei der Mietentscheidung spielt oft bereits der erste Eindruck einer Immobilie eine Rolle. Unsere Erfahrung zeigt, dass die meisten Mietinteressenten Wert auf eine positive Fassadenansicht und attraktive Eingangsgestaltung legen, beispielsweise mit einer guten Sichtbarkeit von Mieterstelen oder Klingeltableaus. Daher beginnt bei uns das Marketing schon hier. Wie unterscheidet sich das Marketing von Refurbishments von dem bei Bestandsimmobilien mit Leerstand?
Claudia Kalender
für die beiden deutschen Investmentfondsgesellschaften Deka Immobilien Investment GmbH und WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH tätig. In 24 Ländern auf vier Kontinenten investiert, vertrauen Mieter, Makler, Anleger und Geschäftspartner auf die Immobilienexpertise und Finanzstärke unseres Hauses. Unsere Aufgaben bestehen in der Steuerung des Immobilienportfolios der Anleger und der Umsetzung der Investmentstrategien für alle Immobilienfonds in ausgewählten Wachstumsmärkten. Aktuell managen wir rund 455 Objekte mit einem Immobilienvermögen von ca. 23 Mrd. Euro. Über das gesamte Portfolio hinweg befinden sich in diesem Jahr bei uns im Marketing rund 50 Objekte in der aktiven Vermarktung. Welche Vermarktungsinstrumente setzen Sie generell zur Vermarktung von Leerstand ein? Wie gehen Sie vor und was sind die Schwerpunkte?
Claudia Kalender: Bei Refurbishments ist der Prozess sehr viel umfassender. Mit einem Refurbishment geben wir dem Objekt eine neue Chance, sich am Markt zu positionieren, also quasi wie ein zweites Leben. Der wesentliche Unterschied besteht im Vergleich zu Bestandsimmobilien darin, dass das eigentliche Produkt erst noch entsteht bzw. ein aufwändiger Umbau erforderlich ist. Wir betrachten das Objekt dabei sehr umfassend und versuchen, uns in die potentiellen Mieter und deren Bedürfnisse hineinzuversetzen. Meist wird das betreffende Gebäude in seiner bautechnischen Struktur sehr stark verändert, und auch die gesamten technischen Gegebenheiten werden einer vollständigen Überprüfung unterzogen. Dabei werden etwa auch Möglichkeiten untersucht, ein Objekt als „Green Building“ zu zertifizieren. Eine solche Neupositionierung ist zudem mit einem höheren Investitionsaufwand verbunden. Auch intern sind daher bei Refurbishments sehr viel mehr Bereiche involviert. Insgesamt setzt das Marketing bei einem Refurbishment früher an, es dauert länger, ist generell deutlich umfassender und teilweise wegen der vielen Prozessbeteiligten im Management auch komplexer. Zusätzlich ist es bei einem Refurbishment die Aufgabe des Marketings, die Gestaltung des noch zu realisierenden Produktes und den künftigen Ausbaustandard zu zeigen, meist ohne vorher die konkreten Mieterwünsche zu ken-