Reporte Fibras: Prologis, Terrafina y Upsite 1Q 2022

1Q 2022

REPORTE DE FIBRAS PROLOGIS

TERRAFINA

UPSITE

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REPORTE DE FIBRAS PROLOGIS 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 1Q 2022 FFO por CBFI

$0.97

DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO 1Q 2021

CAMBIO

6.60%

7.17%

-57 pb

$376,342,000

$297,170,000

26.64%

LTV

30.10%

28.50%

160 pb

Margen NOI

87.97%

88.03%

-6pb

$60.50

$49.15

23.09%

$1,219,446,000

$1,063,945,000

14.62%

Cap Rate Implícito Efectivo

NAV por CBFI NOI

Ciudad Juárez 9%

11.24%

$0.87

Reynosa 12%

El LTV de Fibra Prologis se ubicó en 30.1%, 160 puntos base mayor respecto al 1Q 2021. La deuda total fue de $22,505 millones de pesos y una tasa de interés promedio ponderada de 3.7%. El Cap Rate Implícito de todo el portafolio fue de 6.60%. Lo que nos da un apalancamiento positivo.

Al cierre del trimestre, los ingresos denominados en dólares representaban el 66.3% de la renta neta efectiva anualizada, mientras que la participación del peso fue de 33.7%.

39%

Tijuana 13%

Monterrey 13% 14% Guadalajara

FINANCIERO

Al cierre del 1Q 2022, Fibra Prologis registró un aumento anual de 11.2% en el FFO por CBFI, ya que pasó de $0.87 en el 1Q 2021 a $0.97 en este trimestre. Esto se debió a que el NOI aumentó en 14.6% en comparación con el año anterior y los CBFIs en circulación disminuyeron 0.6%.

CDMX

TASA DE OCUPACIÓN Ciudad Juárez Reynosa Tijuana Monterrey Guadalajara Ciudad de México 91.0%

OPERATIVO

92.0%

93.0%

94.0%

General

95.0%

96.0%

97.0%

98.0%

99.0% 100.0%

Prologis

PRECIO DE RENTA (USD/ft2/mes) $0.70

En el 1Q 2022, Fibra Prologis adquirió 1.4 millones de ft2 de área bruta rentable (ABR) en tres mercados, Ciudad Juárez, Ciudad de México y Tijuana, con una inversión aproximada de $67.9 millones de dólares a un Cap Rate de 6.5%.

$0.60

La Fibra finalizó el trimestre con 227 inmuebles de logística y manufactura en seis mercados industriales en México, que alcanzan 43.4 millones ft2 de ABR, un crecimiento de 8.3% respecto al 1Q 2021.

$0.30

La tasa de ocupación fue de 97.6%, 90 puntos base superior a la registrada en el mismo periodo de 2021. Tijuana cerró el trimestre con una ocupación de 100%. Mientras que Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara tuvieron una ocupación por encima de 96%.

$-

$0.50 $0.40

$0.20 $0.10

Ciudad de Guadalajara Monterrey México Prologis

Tijuana

Reynosa

Ciudad Juárez

General

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REPORTE DE FIBRAS TERRAFINA 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 2022 Lorem 1Q ipsum FFO por CBFI

$0.89

Cap Rate Implícito

6.88%

Efectivo

DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO 1Q 2021

CAMBIO

$0.79 7.63%

13.05% -75 pb

LTV

34.10%

37.40%

-330 pb

Margen NOI

85.69%

93.94%

-825 pb

NAV por CBFI

$46.40

$38.08

21.85%

NOI

Centro

16%

$665,261,000 $1,329,628,000 -49.97%

$965,900,000 $935,500,000

Norponiente

40%

3.25%

Noreste

FINANCIERO

Al cierre del 1Q 2022, el FFO por CBFI de Fibra Terrafina aumentó 13% con respecto al mismo trimestre de 2021, debido a que el EBITDA incrementó 16.8%, porque las comisiones y gastos de administración se redujeron 0.4%, además de que los ingresos de la Fibra crecieron 3.0% y alcanzaron $1,004.6 millones de pesos en el trimestre.

23%

TASA DE OCUPACIÓN Norponiente

Este trimestre, Terrafina decretó un dividendo de $0.5138 pesos por CBFI, al considerar que el precio promedio del certificado fue de $27.87 pesos, el retorno por distribución anualizado (dividend yield) fue de 7.4%.

El LTV de Terrafina se ubicó en 34.1% lo que representa una disminución de 330 puntos base con respecto al LTV del año anterior.

La tasa de interés promedio ponderada fue de 4.46%, mientras que el Cap Rate implícito al costo* de su portafolio de inversión se ubicó en 6.88%*. Esto indica un apalancamiento positivo para la Fibra.

Noreste

Bajío-Occidente

Centro

*Estimado con base al cálculo del NOI anualizado de 1Q 2022 de Terrafina dividido entre el valor de propiedades de inversión al cierre del ejercicio.

84.0%

OPERATIVO

El portafolio total de Terrafina equivale a 38.8 millones ft2 de área neta rentable (ANR). La tasa de ocupación cerró en 94.7% un incremento anual de 10 puntos base.

Terrafina anunció alrededor de 700,000 ft2 en contratos para nuevos desarrollos, los cuales se ubican en la región norte del país. Estos desarrollos tendrán una inversión total de $39.3 millones de dólares, y se estima que tengan un NOI de $3.6 millones de dólares y un CAP Rate de 9.2%.

Bajío Occidente 20%

86.0%

88.0%

90.0%

General

92.0%

94.0%

96.0%

98.0%

Terrafina

PRECIO DE RENTA (USD/ft2/mes) $0.60 $0.50 $0.40 $0.30 $0.20 $0.10 $0.00

Centro

Bajío-Occidente

Terrafina

Noreste

Norponiente

General

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REPORTE DE FIBRAS UPSITE 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 1Q 2022

DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO EN OPERACIÓN 1Q 2021

CAMBIO

FFO por CBFI

-$0.10

$0.12

-178.67%

Cap Rate Implícito

2.79%

2.61%

18 pb

$854,728,000

$789,187,738

8.30%

21.54%

7.78%

1376 pb

100.00%

90.23%

977 pb

$52.70

$48.09

9.59%

$16,012,980

$14,029,745

14.14%

Efectivo LTV Margen NOI NAV por CBFI NOI

FINANCIERO

Fibra Upsite cerró el 1Q 2022 con un FFO por CBFI de -$0.10, cuando en el 1Q 2021 fue de $0.12 pesos. Esta disminución se debe a menores ingresos por rentas debido a la rescisión del contrato de arrendamiento de la nave industrial de Tlaxcala, además de mayores gastos por intereses, menores intereses recibidos por las inversiones en las cuentas bancarias, así como a un número mayor de CBFIs en circulación por la suscripción de capital al cierre del año pasado.

El LTV de Fibra Upsite se ubicó en 21.5%, cuando en el 1Q 2021 estaba en 7.8%, ya que la deuda pasó de $233 millones a $843 millones de pesos, a causa de mayores disposiciones de Bancomext a una tasa de 3.54%. El Cap Rate implícito fue de 2.79%, considerando el valor de las propiedades ya desarrolladas y la reserva de terrenos. La tasa de interés promedio ponderada fue de 3.54%, por lo que al desarrollar su pipeline de proyectos tendrán un apalancamiento positivo.

Tlaxcala

24%

36%

TASA DE OCUPACIÓN

Tlaxcala

Ciudad Juárez

Tijuana 20%

40% General

Asimismo, Upsite tiene 355,279 m2 de ABR potencial en su reserva territorial de Ciudad Juárez, Naucalpan, Irapuato y Querétaro.

60%

80%

100%

Upsite

DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO

El portafolio total de Fibra Upsite conformado por propiedades industriales cerró con 134,360 m² de área bruta rentable (ABR) y una tasa de ocupación de 76.2%. El perfil de vencimiento promedio de los contratos de arrendamiento es de 4.7 años y todos están firmados en dólares.

Fibra Upsite continúa la construcción de su tercer edificio en Ciudad Juárez, dentro del parque “Upsite Juárez Park I”. Este edificio se entregará a su cliente en el tercer trimestre del 2022 y contará con una superficie de 20,344 m2. Además, inició la construcción de dos edificios que contarán con una superficie total de 36,720 m2 también en Juárez.

40%

Ciudad Juárez

0%

OPERATIVO

Tijuana

BTS en proceso

10%

ABR Potencial

65%

En operación

25%

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GLOSARIO

ABR: El área bruta rentable con la que cuenta la Fibra para ofrecer en arrendamiento al mercado.

Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario, o del fideicomiso en general, y se expresa como un porcentaje.

CBFIs: Un certificado bursatil fiduciario inmobiliario (CBFI) es el título que te hace dueño a una parte de las propiedades del portafolio de una Fibra.

Dividendo: Se refiere a la distribución del 95% del resultado fiscal a loss tenedores de CBFIs, al menos una vez al año.

Dividend yield: El rendimiento por dividendo es la relación entre los dividendos anuales por CBFI distribuidos por una Fibra y el precio de sus CBFI en Bolsa.

FFO: FFO son las siglas en inglés de “Funds from Operations”. Se refiere a un estimado del flujo de efectivo de las operaciones de la Fibra. Cada Fibra lo calcula de forma similar partiendo de los ingresos netos sumándole partidas como la depreciación, amortización, etc. y restándole partidas como las ganancias de la venta de propiedades, ganancias por intereses, etc.

LTV: El Loan to value es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso. Indica el nivel de endeudamiento de la Fibra respecto al total de sus activos. (Deuda total entre activo total).

Margen NOI: Indica el porcentaje de los ingresos totales que equivalen al ingreso operativo neto (NOI).

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NAV: Es el valor neto de los activos después de deducir pasivos y obligaciones.

NOI: El ingreso operativo neto mide la capacidad de una propiedad para generar flujo operativo. Se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración.

Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.

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