VIERNES 28 de agosto de 2015
EXTRA
Santiago de Chile Año 4, www.pulso.cl
Especial Inmobiliario
La particular reactivación del sector inmobiliario A pesar de la desaceleración económica, la Región Metropolitana sigue con una amplia oferta de oficinas, casas y departamentos que mantendrán activo al sector durante los próximos meses.
EEUU y España encabezan el repunte del sector Página 12
Las mejores comunas para invertir Página 10
El dinámico mercado de las bodegas Página 8
Entrevista con Nicolás Cox, director ejecutivo de CBRE Chile Página 16
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ESPECIAL INMOBILIARIO
Mientras la venta de viviendas está al alza y con precios crecientes, la colocación de oficinas en Santiago se ha tornado cada vez más compleja. Es más, en la industria se prevé el ingreso de 500.000m2 para los próximos dos años, pero anticipan que la absorción de estos será lenta.
El dispar comportamiento del mercado inmobiliario
Un reportaje de JULIÁN MAZZUCCO E.
L
A DESACELERACIÓN económica e incertidumbre ha llegado al mercado inmobiliario. No obstante, el comportamiento parece ser dispar. Mientras en el mercado de viviendas, a algunas de las medidas del Gobierno, ha llevado a que las ventas tomen un nuevo dinamismo; en el negocio de las oficinas la colocación de metros cuadrados es más lenta, puesto que las compañías estarían analizando con más detención la opción de arrendar o cambiarse de oficinas. Según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la venta de viviendas en el Gran Santiago durante el primer semestre creció 12,4%. En la primera mitad del año se vendieron en el Gran Santiago 19.709 unidades (14.970 departamentos y 4.739 casas). Sin ir más lejos, entre los meses abril y junio se comercializaron 8.513 departamentos y 2.635 casas, es decir 1.767 viviendas más que en el segundo cuarto de 2014. De este modo, segundo trimestre del año registró un crecimiento anual de 18,8%. De acuerdo con el gremio constructor, este resultado se explica por una significativa mayor venta de departamentos (25,8%), ya que las casas no registraron una variación relevante (0,8%). Al momento de anunciar el segundo reporte del mercado de viviendas, Javier Hurtado, gerente de Estudios del gremio, sostuvo que “durante el periodo abril-junio de 2015 se observó el mayor volumen de ventas inmobiliarias de los últimos diez años, que es el período del que tenemos registros, superando
P b ¿Qué ha pasado? A pesar de qué existe un dinamismo en el sector inmobiliario, los expertos creen que éste, puede tener diferentes comportamientos en los próximos meses. b ¿Por qué ha pasado? Principalmente por factores como la desaceleración económica y la Reforma Tributaria, que están influyendo en el mercado inmobiliario y en las decisiones tanto de los oferentes, como de los compradores. b ¿Qué consecuencias tiene? Donde ya se están viendo algunso efectos de desaceleración es en el mercado de oficinas, el cual está creciendo a tasas más lentas que otros años, principalmente en las oficinas ClaseA.
Dimensiones Según superficie, el 56% de los departamentos tenía menos de 50m2 y el 25%, de 50m2 a 70 m2.
incluso el peak observado el tercer trimestre de 2012. Esto se explica por el incremento de la demanda producto de la entrada en vigencia del IVA a la venta de inmuebles en enero de 2016”. Adicionalmente, Hurtado dejó de manifiesto que el valor de la comercialización de viviendas en el segundo trimestre de 2015 alcanzó 37,9 millones de UF, lo que representa un aumento anual de 25,5%. Sin embargo, estas cifras muestras un dinamismo con algunas modificaciones que trae la Reforma Tributaria impulsada por el Gobierno. Específicamente la entrada en vigencia del IVA a la vivienda. Si bien dentro de la industria, desde que comenzó la discusión de los cambios tributarios, hubo oposición a que se gravaran las viviendas como un bien de consumo, lo cierto es que ahora las constructoras e inmobiliarias están adecuando sus desarrollos y estrategias a los plazos de aplicación del IVA a los bienes raíces de este tipo. El 1 de enero de 2016 entra en vigencia la nueva ley tributaria, la cual establece el pago de IVA a la venta de inmuebles. Pero esta establece dos exenciones, las cuales estarían dando un “respiro” a la industria. Por un lado, quedaran exentas del pago de este gravamen las ventas cuyas promesas se hagan hasta el 31 de diciembre de este año. Adicionalmente, las viviendas que se promesen durante el próximo años, pero cuya entrega del inmueble se realice antes de 2017, también quedarán fuera del pagar el impuesto. Por lo anterior, las empresas están analizando los proyectos que desarrollarán en los cuales por plazos
tendrán que vender con IVA y, en paralelo, han iniciado fuertes campañas de promoción de sus edificios y casas.
El lento mercado de oficinas
La velocidad de comercialización de las oficinas está lenta, a consecuencia de una demanda debilitada por una menor actividad económica y de la consiguiente postergación de los planes de expansión por parte de las empresas. Así podría resumirse el momento que vive el mercado de este tipo de activos. De acuerdo con el reporte del primer semestre de la firma gestora de negocios inmobiliarios CBRE, la tasa de vacancia alcanzó el 10,5% en el mercado Clase A+B. Esto es consecuencia de la entrada al mercado de nueva oferta y una menor absorción de las mismas, con una demanda que presenta mayor lentitud en la toma de decisión, alargando los plazos para concretar un contrato. “El débil desempeño económico del país, ha generado una mayor cautela por parte de las empresas, las que han exhibido lentitud en la toma de decisión en cuanto al cierre de contratos de arriendo de oficinas, disminuyendo la velocidad de absorción”, indica el estudio de CBRE. Además agrega: “La nueva oferta ingresada y el menor ritmo de comercialización observados han generado un aumento de la tasa de vacancia”. No obstante, la caída en la demanda ha hecho que los precios de los arriendos bajen y que además los arrendadores apuesten por ofrecer una serie de beneficios, como
plazos de arriendo más largos, meses de gracia y financiamiento para la habilitación. El declive en las rentas ha hecho que se mantenga el interés de las empresas por ubicarse en sectores prime y en oficinas Clase A, es decir de mayor estándar. “Durante el trimestre, en el mercado de oficinas Clase A (o premium) ingresaron dos edificios al submercado de Las Condes, totalizando 13.380 m2. La nueva oferta recibida se compone de la entrada parcial (28%) del edificio Apoquindo 2929, en el submercado El Golf y la recepción total del edificio Patio Apoquindo en el corredor Eje Apoquindo”, puntualiza la firma. A los que se suman los primeros 15 mil metros cuadrados de la gran Torre Costanera de Cencosud. En tanto, la absorción del período fue de 16.971 m2. Sin embargo, se observa un débil desempeño a nivel semestral acumulando 7.952 m2, cifra baja comparada con los 69.926 m2 acumulados en el primer semestre de 2014. Una situación que menos dura es la que se vive en el mercado de oficinas Clase B, donde la oferta totalizó 62.001 m2, con el ingreso de ocho edificios ubicados en los submercados de Las Condes, Providencia, Santiago, Vitacura y Lo Barnechea. Según señala el informe, sólo dos de los estos edificios ingresaron con un alto porcentaje de ocupación, colaborando de manera positiva a la absorción del periodo, la que registró 29.052 m2. Si se amplía la mirada al semestre, la colocación acumulada registra 66.827 m2, estando en línea con lo registrado en igual periodo del año pasado.P
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ESPECIAL INMOBILIARIO EDIFICACION APROBADA, PRIVADOS Y PUBLICOS EN LA REGION METROPOLITANA. PERIODO : ENERO-2015 HASTA JUNIO-2015 VIVIENDA COMUNA
La desaceleración económica no afecta los m2 que actualmente se construyen en Santiago La Reforma Tributaria aceleraría la compra y construcción durante este año y el próximo, según expertos. Un reportaje de DANIEL FAJARDO CABELLO
—Durante el primer semestre del 2015 se vendieron casi 20 viviendas (14.970 departamentos y 4.739 casas) en el Gran Santiago, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, lo que significa un aumento de un 12,4% con respecto al mismo período del 2014. Pero ¿qué sucede con los proyectos que actualmente se están construyendo o comenzarán en los próximos meses? Según información del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, entre enero y junio de 2015, se aprobaron 3.148.012 m2 para edificación de proyectos públicos y privados en la Región Metropolitana, los cuales en su mayoría ya comenzaron las obras (ver tabla). De este total, 65,32% corresponde a viviendas, 26,15% a obras del área industria y comercio y un 8,53% al sector servicios. En el ítem vivienda, la mayor cantidad de m2 dentro de la Región Metropolitana se lo llevan Las Condes, con 200.921 m2 (1.552 viviendas), Nuñoa (197.177m2), Lo Barnechea (179.646m2), Colina (173.158m2) y Estación Central (158.718). La comuna que tiene menos cantidad de m2 aprobados para construcción es
Alhué (0), seguido por Cerrillos (564m2) y La Pintana (686m2). Con respecto al sector comercial/industrial, los datos del Minvu indican que la mayor cantidad de superficie aprobada se encuentra en Pudahuel (158.454m2), Lo Barneceha (101.530m2) y Santiago (93.813m2). En cuanto al segmento servicios, Las Condes encabeza la lista de la edificación aprobada en el período enero-junio de este año (55.827m2), seguida por Providencia (54.467m2) y Lo Barnechea (33.243m2).
Sector oficinas
En cuanto al mercado de las oficinas en construcción, según datos de la agencia inmobiliaria JLL, para 2015 se proyecta que se entreguen cerca de 200.000m2 por este concepto en la Región Metropolitana, de las cuales ya se han entregado 76.000m2. Así, para el 2016, se espera la entrega de aproximadamente 160.000m2 y para 2017, 120.000m2. Según esta empresa de servicios inmobiliarios y gestión de inversiones, en los mercados de proyectos de oficinas y logísticos, actualmente se están abriendo importantes oportunidades tanto para inversionistas como para empresas, analizando una relocalización y/o consolidación de sus operaciones. “Hay una excelente oferta disponible, con alternativas en distintos sectores y mercados, con un producto a la vanguardia en cuanto a la calidad, estándares y términos comerciales”, dice Marcelo Carrere, country manager de JLL.
BASE DE DATOS
65,32%
de los m2 de edificación aprobada en la Región Metropolitana el 1er semestre de 2015, corresponde a viviendas, según el Minvu.
200.000m2 de oficinas se estarían entregando este año en la Región Metropolitana, según estimaciones de JLL.
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es el número de viviendas, cuya edificación ya está aprobada, que se encuentran en la comuna de Cerrillos, una de las cifras menores de la Región Metropolitana.
Best Place to Live se dedica a hacer estudios de los mejores lugares para vivir en Chile.
Economía y R. Tributaria
Claramente la Reforma Tributaria, especialmente lo que respecta a la futura aplicación del IVA en la compra de viviendas, ha influido positivamente en el mercado inmobiliario este año, pero también apareció otro elemento a considerar: la desaceleración económica. Al pa-
Santiago Cerrillos Cerro Navia Conchalí El Bosque Estación Central Huechuraba Independencia La Cisterna La Florida La Granja La Pintana La Reina Las Condes Lo Barnechea Lo Espejo Lo Prado Macul Maipú Ñuñoa Pedro Aguirre Cerda Peñalolén Providencia Pudahuel Quilicura Quinta Normal Recoleta Renca San Joaquín San Miguel San Ramón Vitacura Puente Alto Pirque San José de Maipo Colina Lampa Tiltil San Bernardo Buin Calera de Tango Paine Melipilla Alhué Curacaví María Pinto San Pedro Talagante El Monte Isla de Maipo Padre Hurtado Peñaflor Total Región Metropolitana
N° 1.920 6 49 69 20 2.903 60 194 670 1.511 19 9 200 1.552 912 37 14 949 479 1.889 18 116 628 19 27 367 12 1.080 250 1.271 74 338 475 31 130 974 530 23 66 438 27 49 63 0 42 9 11 41 31 15 76 505 21.198
M2 136.376 564 5.256 6.067 2.410 158.718 4.895 12.528 47.733 112.794 1.639 686 27.414 200.921 179.646 2.115 1.152 82.178 38.346 197.177 1.782 14.907 102.378 2.017 1.417 21.670 1.579 64.239 16.526 105.034 5.617 92.426 40.670 5.858 9.449 173.158 41.666 1.421 6.967 28.183 6.856 6.078 6.324 0 5.524 1.622 796 10.055 4.039 2.466 10.078 47.001 2.056.418
OBRA NUEVA INDUSTRIA SERVICIOS COMERCIO EST.FINANCIEROS M2 M2 93.813 7.802 5.795 2.040 4.025 987 9.208 0 1.964 2.455 11.979 1.763 156 841 6.815 937 5.878 1.536 3.484 7.264 2.517 968 3.181 728 3.510 4.251 68.525 55.827 101.530 33.243 891 187 52 5.683 2.159 38 74.637 2.942 6.671 19.015 822 0 1.838 0 21.683 54.467 158.454 920 66.165 4.667 10.790 0 9.428 6.640 16.017 530 1.362 215 72 645 3.289 68 13.035 32.893 1.970 8.228 533 735 4.919 60 29.525 3.816 3.576 36 8.660 840 35.052 737 45 192 0 579 6.659 26 5.597 2.213 0 184 1.710 745 0 0 0 0 1.559 374 0 0 0 218 4.536 15 8.815 143 822.901 268.693
Fuente:Formulario Unico de Estadística de Edificación, Minvu - Obra Nueva: Incluye Obras Nuevas y Regularización de obras Nueva
recer este último factor no está influyendo mucho en un cambio de precios de los proyectos que actualmente están en construcción. “El mercado chileno es un mercado sano, el cual cuenta se encuentra en una buena etapa de madurez. Por lo mismo, creemos que la actual etapa del ciclo por la que está pasando es en muchos sentidos una buena noticia: intensifica la competencia, genera oportunidades muy interesantes y de alguna manera obliga a los desarrolladores a seducir con cada vez mejores prestaciones y términos comerciales en los proyectos”, explica Carrere. Por su parte, Tomás Cartagena, director ejecutivo de Best Place to Live (BPTL), estima que justamente la desaceleración económica no está siendo tan importante como sí lo es la Reforma Tributaria. “la reforma ha hecho que mucha gente que estaba pensando en comprar el 2017, adelante este proceso, lo que trae más dinamismo para este año y el 2016. Sin embargo, el número de permisos de construcción cayó el último trimestre y puede que lo siga haciendo, porque muchas empresas están viendo que no alcanzarán a adcuar sus proyectos antes
del 31 de diciembre de 2015”, comenta Cartagena. Según el director de BPTL tampoco se verán grandes atrasos o ajustes en la cantidad de m2 que actualmente se están construyendo, ya que, a diferencia de otros años, no hay una crisis de mano de obra. “Además, la gente que entró al rubro de la construcción hace dos o tres años, ya está lo suficientemente capacitada”. Marcelo Carrere, de JLL cree también que el nivel de absorción está en estándares bastante saludables, “por lo que no vemos un retraso generalizado en los proyectos. Estimamos que la absorción de este año estará en el orden de los 130.000 m2, cifra similar al promedio de los últimos cinco años. De todas formas, cualquier atraso en algún proyecto es una decisión puntual que cada inversionista adopta considerando muchas variables”.P
PULSO EDITORIAL
Más cifras históricas de aprobación de m2 en Santiago en versión iPad de PULSO y www.pulso.cl.
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ESPECIAL INMOBILIARIO TORRE II COSTANERA CENTER b Ubicación: Av. Vitacura 180, Providencia b Desarrollador: Cencosud b Destino: Oficinas + centro comercial b Tipo de oficina: Clase A+ b Niveles: 62 niveles b Plantas (desde): 1.000 m2 aprox.
ALONSO BY GRUPO PATIO b Ubicación: Alonso de Córdova con El Coihue, Vitacura b Desarrollador: Grupo Patio b Destino: oficinas + placa comercial b Tipo de oficina: Clase A+ b Niveles: 8 pisos + 4 subterráneos b Plantas (desde): 200 m2
En el periodo 2015-2016 se espera que ingresen al mercado una serie de torres de oficinas Clase A o del más alto estándar. Desde la torre II del Costanera Center hasta exclusivos edificios de Sencorp y Grupo Patio.
Los cinco edificios que elevan la oferta de oficinas premium en Santiago Un perfil de JULIÁN MAZZUCCO E.
APOQUINDO OFFICE b Ubicación: Av. Apoquindo 2900, Las Condes b Desarrollador: Sencorp b Destino: Oficinas + placa comercial b Tipo de oficina: Clase A b Niveles: 16 pisos b Plantas (desde): 332 m2.
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ON BUENAS noticias para las empresas que están buscando cambiarse de oficinas o consolidar sus distintas áreas en grandes plantas
EL BOSQUE OFFICE
PATIO APOQUINDO
b Ubicación: : Av. Tobalaba 285, Providencia b Desarrollador: Sencorp b Destino: Oficinas + placa comercial b Tipo de oficinas: Clase A b Niveles: 9 pisos + 4 subterráneos b Plantas (desde): 607 m2 aprox.
b Ubicación: Av. Apoquindo 4660, Las Condes b Desarrollador: Grupo Patio b Destino: Oficinas + placa comercial. b Tipo de oficina: Clase A+ b Niveles: 18 pisos + 5 subterráneos b Plantas (desde): 618 m2.
de un mismo edificio. Sólo en el periodo 2015-2016, en la zona de Sanhattan se habilitarán cuatro edificios de altos estándar: la gran torre Costanera, dos proyectos de Sencorp -compañía del empresario y arquitecto Abraham Senerman,
quien es reconocido por liderar el desarrollo de este barrio financiero-, y una del Grupo Patio. Adicionalmente, esta última compañía espera la apertura de un moderno edificio en Alonso de Córdova, en Vitacura.P
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ESPECIAL INMOBILIARIO
La velocidad en la construcción y la flexibilidad de este mercado han permitido que se desarrolle con fuerza durante los últimos años, llegando a cifras de construcción de nuevas bodegas del orden de 200.000m2 desde 2014 en adelante. Sin embargo, desde la industria indican que la desaceleración por la que atraviesa el país ha traído como consecuencia una postergación de nuevos proyectos y una mayor cautela en las inversiones.
Rapidez en las obras acelera el negocio de las bodegas en el país Un reportaje de G. ORELLANA / E. LÓPEZ
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S UN NEGOCIO más nuevo, pero pujante y cada vez con más actores. Se trata de las bodegas, las que gracias a su mayor flexibilidad se han ido expandiendo fuertemente en el país. Un punto relevante es la velocidad en la construcción. A juicio de Manuel Ahumada, gerente de Newmark Grubb Contempora, el periodo de construcción es mucho más rápido que por ejemplo un edificio, y además hay una capacidad de reacción mucho más rápida a las condiciones de mercado. Aún así, reconoce que tal como ha subido la vacancia en otros segmentos, también ha ocurrido en el bodegaje. “En este momento en particular, cuando tenemos una cierta desaceleración, se ha notado que ha disminuido la demanda por oficinas, que las empresas están dejando de tomar decisiones, están postergado sus decisiones, de modo que ha sido menos la ocupación de bodegas, por lo cual la vacancia ha su-
En el primer semestre disminuyó fuertemente la producción de nuevas bodegas.
bido, ha subido desde mediados de año, con respecto a 2014. Antes teníamos entre un 4 a 5% hoy estamos alrededor del 9% de vacancia, de espacios desocupados con respecto al stock que existe. Esto tiene una contrapartida, pues como también los proyectos se pueden detener o acelerar con más rapidez, las rentas no cambian mucho, las rentas de bodegas que están en un promedio de 0,12 UF por m2”, explica Ahumada. El CEO de Newmark añade que un factor de crecimiento es la tendencia cada vez más común en las empresas a externalizar sus servicios, y que eso tendrá un impacto en todos los servicios de logística y bodegaje.
INDICADORES DE MERCADO En lo que va del año, los principales proyectos han sido desarrollados por Bodegas San Luis y San Francisco (BSF).
Inventario Total (m2) Vacancia Absorción (m2) Renta (UF/m2/mes) En Construcción Producción
1S 2015 2,93Mm² 9% 6.000 0,12 300 175
2S 2014 2,75Mm² 4% 70.000 0.12 300 87
1S 2014 2,67Mm² 3,50% 60.000 0.12 300 117
PRONÓSTICO 2S 2015 a6 q M a6 a6 q
Fuente: Newmark
“Como norma general las empresas dejan de ser para ellas tan importante sus propias bodegas, en la medida que pueden contratar espacios externos y servicios logísticos afuera, eso hace que se desarrolle un mercado de bodegas de arriendo, centros de distribución y similares”, complementa.
Zonas que más crecen
El sector norte, en particular la Ruta 5, es la que ha mostrado más dinamismo. En la industria añaden que esta vía tiene una particularidad por los accesos, los aeropuertos, la llegada del puerto y otros. Por comuna, es notorio el desarrollo de Quilicura. “Notamos que las empresas buscan en ese sector, porque hay más disponibilidad de terrenos y facilidades logísticas”, dice Ahumada. Sobre las tasas de vacancia, añade que “la fórmula que tienen las empresas para enfrentarlo es que sus nuevos proyectos empiezan a tomar también un ritmo más lento. La gracia que tiene el mercado de bodegas es que se ajusta mejor a las variaciones de la economía que lo que se ajusta el mercado de oficinas. Pone un poco de paños fríos al desarrollo de nuevos proyectos. Hay una mayor cautela para los proyectos futuros, pero hasta ahora la producción ha estado al menos constante”, concluye.P
Vacancia del segmento sube a 8,79% a junio Producción disminuyó en un 49,22% con respecto al semestre anterior. G.ORELLANA
—Un descenso en la producción y un alza de la vacancia son las dos tendencia que muestra, en lo que va del año, el segmento de bodegas en el país. Según el último informe de Colliers Internationals, durante el primer semestre 2015 la producción disminuyó en relación a igual período del año 2014, la cual fue de 251.990 m2, y de 136.630 m2 el segundo semestre. “Durante el semestre en estudio, solamente dos desarrolladores presentaron producción en el mercado. Con expansiones de centros ya existentes. A su vez es primera vez, que la tasa de vacancia supera la barrera de 8,5%, con superficies disponibles por sobre el umbral de 150.000 m2, sumado a absorciones negativas en casi todas las zonas”, explica el informe. En el período, la superficie disponible alcanzó casi 270.000 m2, de los cuales el 38,18% corresponde a bodegas clase A y el 61,8% restante a bodegas clase B. “El aumento de la vacancia tiene
LAS TENDENCIAS
150.000
Es el nivel de superficies disponibles en bodegas en Santiago, a lo que se sumó una tasa de absorción negativa.
38,1% De la superficie disponible corresponde a bodegas clase A y el 61,8% restanet a bodegas clase B, señala el informe sectorial de la consultora Colliers. relación, en parte con la producción, pero principalmente con la absorción negativa alcanzada durante este semestre, lo que implica que se desocuparon bodegas. El total de absorción fue de -73.794 m2; todos los sectores presentaron absorciones negativas, a diferencia del sector centro que alcanzó solamente 905 m2”, añade el reporte. La mayor desocupación se observó en el sector sur de Santiago, seguido del poniente, norponiente y el sector norte.P
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ESPECIAL INMOBILIARIO
Durante este año, la inversión inmobiliaria se ha visto favorecida por la mayor demanda que se produjo para comprar antes de la aplicación del IVA a la venta de bienes raíces, lo que se hará efectivo a contar de enero de 2016 .
RENTABILIDAD ESPERADA EN EL PRIMER TRIMESTRE DE 2016 DEPARTAMENTOS
CASAS
COMUNA
Providencia sigue liderando la rentabilidad en casas y departamentos
COMUNA
Lo Barnechea
6,10%
Lo Barnechea
6,05%
Vitacura
6,05%
Vitacura
6,01%
Las Condes
6,80%
Las Condes
6,30%
La Reina
6,02%
La Reina
6,05%
Peñalolén
4,58%
Peñalolén
4,50%
Providencia
7,95%
Providencia
7,95%
Ñuñoa
7,34%
Ñuñoa
7,40%
Macul
6,98%
Macul
7,02%
Santiago
7,25%
Santiago
7,98%
Fuente: Arenas&Cayo
— ¿Comprar acciones o invertir en un bien raíz? Una pregunta que sin duda se han hecho muchas personas durante los último años. Dado que desde hace un tiempo la actividad en la bolsa ha estado bastante deprimida. El área inmobiliaria ha atraído no sólo a inversionistas especializados, sino que a personas comunes y corrientes que se han atrevido a poner sus fichas en el negocio. De acuerdo al argumento de los entendidos en la materia, entre las razones para invertir en el área inmobiliaria está el hecho de que se crece patrimonialmente en forma segura, con una baja inversión inicial -no siempre, eso sí- y con la seguridad de que las propiedades se paguen con el arriendo. Lo cierto es que quienes han apostado por esta área para invertir han podido encontrar rentabilidades bastante atractivas si se compara con otros activos, por ejemplo la bolsa local, cuyo índice de referencia, el IPSA, anota un desempeño mediocre. De acuerdo al análisis realizado por Arenas&Cayo, la rentabilidad de casas y departamentos ha mantenido una tendencia al alza si semiran lo que ha ocurrido desde 2013. Sobre esta base, es posible ver que hace dos años, el retorno de las casas en Santiago era de 5,92%, mientras que a junio de este año está en torno a 6,90% Para los de-
P b ¿Qué ha pasado? La rentabilidad de casas y departamentos ha mantenido una tendencia al alza si semiran lo que ha ocurrido desde 2013 b ¿Por qué ha pasado? Este año la oferta se adelantó con el objetivo de poder satisfacer la alta demanda en busca de la exención de contenida en la reforma trributaria b ¿Qué pasa con las oficinas? Las rentabilidades de las inversiones en oficinas arrendadas se han situado en torno al 7%- 8% real durante este año b ¿Qué preocupa? La expectativa de un alza significativa de las tasas de vacancia en oficinas sigue siendo el principal punto de preocupación para el resto de 2015 y 2016.
partamentos ha ocurrido algo similar, pasando desde 4,74% a 5,91%. Este año, el mercado inmobiliario ha estado marcado fuertemente por los efectos de la reforma tributaria aprobada en 2014. El cuerpo legal, sobre el que recientemente se aplicaron algunos ajustes, considera la aplicación del IVA a la venta de bienes raíces, lo que se hará efectivo a contar de enero de 2016. Eso ha llevado a que la oferta se haya adelantado con el objetivo de poder satisfacer la alta demanda en busca de la exención del tributo. Y es que entre en vigencia la norma, quedarán exentas de pagar impuesto las viviendas adquiridas efectivamente este año, aquellas cuya promesa de compraventa se haya firmado antes de diciembre y las que se escrituren el próximo año. El rally de compras que se ha producido ha quedado en evidencia en las cifras, dinamismo que escapa a lo que ha sido en el nivel de actividad en otros sectores de la economía. Es así como de acuerdo al Informe del Mercado Inmobiliario en el Gran Santiago, de GFK Adimark, en lo que dice relación con la oferta, durante el segundo trimestre ingresaron 119 proyectos residenciales, que se desagregan en 26 de casas y
El dinamismo en el área inmobiliaria escapa a lo que ha sido la actividad en otros sectores de la economía. FOTOS : ALEJANDRA DE LUCCA V.
XIMENA CELEDÓN F.
Providencia se ha ido estancando de alguna manera dada la capacidad que tiene de crear nuevos edificios. Viña del Mar y Concepción son las dos ciudades que destacan en rentabilidad después de Santiago. En oficinas, se afirma que las tasas de vacancia han aumentado menos de lo esperado.
93 de departamentos. Por el lado de la demanda se vendieron 12.023 unidades (entrega inmediata, en verde y en blanco) en el período por un monto de UF46.878 millones (unos US$1.689.151 millones). En ambos casos, de oferta y demanda, se trató de cifras récord de acuerdo a la entidad. Con ello, las ventas en el primer semestre totalizaron 22.342 unidades, lo que implicó un crecimiento de 9,4% respecto a igual lapso del año pasado. Los efecto de la reforma tributaria ha sido un factor importante para la tendencia al alza que se ha verificado en materia de rentabilidad en el caso de departamentos y casas.
Ajustes El Ministerio de Hacienda anunció el envío de un proyecto de ley con ajustes técnicos acotados a la norma.
“El en caso de las viviendas, existe una rentabilidad en aumento que se verá apoyada por una tendencia al alza en arriendos, una vez pasada la tendencia alcista de valores de las viviendas, especiamente en departamentos”, señala Arenas&Cayo en su análisis. Por zonas, Providencia continúa exhibiendo el mejor nivel de rentabilidad para el inversionista en Santiago, ítem que año esta en 7,95% en el segmento casas y también en departamentos y que está por encima del 7,1% que en 2013 se veía en materia de departamentos y el 6,06% en casas. Pese a lo anterior, Teodosio Cayo, gerente general de Arenas &Cayo, manifiesta que “Providencia se ha ido estancando de alguna manera por la capacidad que tiene de crear nuevos edificios” . Eso está haciendo, desde su punto de vista, que hayan otras comunas dentro de Santiago que destaquen debido a que aún tienen espacio para crecer. Ese es el caso, por ejemplo, de Las condes y de Ñuñoa. “Vitacura también, pero los precios ya son altos, por lo que en términos de rentabilidad no lo va a liderar”, precisa. Para el caso de Ñuñoa, que siempre ha sido un lugar dormitorio de Providencia y Santiago, Cayo puntualizó que pese a estar cara se trata de una comuna que tiene una constante de demanda, lo que no se da en otros puntos de la capital. “El tema es que si se compara el suelo de Providencia con el de Ñuñoa, no hay por donde perderse: el suelo en Ñuñoa es mucho más barato que el de Providencia”, afirma. ¿Y qué pasa en otros puntos del país? De acuerdo al ejecutivo, en las regiones los retornos son casi un 10% menores. De todas maneras, Viña del Mar y Concepción son los dos lugares que están liderando después de Santiago, encontrándose cosas demasiado puntuales en otras zonas del país.
Retorno de largo plazo
El otro segmento de la inversión inmobiliaria lo componen las oficinas. En este caso se trata de una inversión que tiene un atractivo especial para los inversionistas institucionales, como es el caso de compañías de seguros de vida y fondos de inversión, entidades orientadas a buscar rentabilidad en el largo plazo. Manuel Ahumada, director gerente de Newmark Grubb Contempora Servicios Inmobiliarios, afirma que es sabido que estas empresas generan mucha liquidez y sus inversiones inmobiliarias están lejos de alcanzar los máximos permitidos por la normativa vigente. Por otra parte, los activos inmobiliarios como las oficinas ofrecen retornos más estables que otras opciones y tienen la ventaja de tener un activo subyacente que ofrece la seguridad de un valor residual al término del período evaluado. “Se transforman en verdaderos instrumentos financieros de largo plazo y sus rentabilidades dicen mucha relación con las tasas vigentes en el mercado financiero”, explica. En ese sentido, las rentabilidades de las inversiones en oficinas arrendadas se han situado en torno al 7%- 8% real durante este año. En cuanto a los mejores sectores dentro de la capital, el ejecutivo, destaca que el eje de Apoquindo hace mucho tiempo que muestra una alta predilección por parte de los usuarios, “siendo particularmente destacable el caso de Nueva Las Condes (Presidente Riesco) por su cercanía a la extensión de la Línea 1 del Metro”. Esto no significa que sea el único sector, ya que hay actividades y empresas que mantienen una alta preferencia por el centro y otras por localizaciones más periféricas como la Ciudad Empresarial. Las regiones, en tanto, muestra un desarrollo bastante más rezagado en materia de oficinas. “Esto se
Paulmann La Torre 2 del Costanera Center aportará un total de 78.000 metros cuadrados de oficinas clase A+.
da porque el perfil de los ocupantes ha sido distinto. Sin embargo, es distinto el panorama cuando se trata de propiedades industriales donde existen muchos activos inmobiliarios que ofrecen interesantes oportunidades de inversión por la vía de operaciones de leasing o lease-back”, puntualiza Ahumada.
Tasas de vacancia
Ahumada destaca que las tasas de vacancia han aumentado menos de lo esperado - siguiendo con la tendencia de los últimos trimestres -
en gran parte por la baja entrega de proyectos y la muy baja cifra de absorción neta. “En el mercado de oficinas no se vieron nuevas entregas en el segmento clase A, mientras que en el sector de clase B sólo hubo movimiento en 3 de los 8 submercados”, indica. En Providencia se registró un aumento de 7.500 m2, 5.600 m2 en Nueva Apoquindo y 13.000 m2 en Vitacura, lo cual afectó positivamente en la tasa de vacancia que llegó a 13,77% para edificios clase B. Sin embargo, la expectativa de un alza significativa de las tasas de vacancia general sigue siendo el principal punto de preocupación para el resto del 2015 y entrando al 2016. “Esperamos que las nuevas entregas superen la absorción en cantidades significativas para los próximos meses. Los arriendos han visto grandes disminuciones en los mercados secundarios como Huechuraba y Vitacura, mientras que los mercados primarios como Centro, Providencia, y Nueva Las Condes, han visto un mayor impacto en sus mercados de Clase B”, destaca. La pregunta es si es que los factores descritos afectarán el mercado de inversión que sigue inalterable. “En el pasado, la falta de propiedades para inversión ha hecho que se mantengan los precios altos a pesar de los impactos negativos sobre los indicadores clave del mercado. La baja oferta, junto con los altos niveles de liquidez debe mantener los precios relativamente estables, aunque los inversionistas pueden tomar más tiempo para llegar a sus retornos esperados”, precisa. Para Arenas&Cayo, la sobreoferta de oficinas ha provocado que la tasa de vacancia de oficinas clase B sea de 12% y de 7% para las clase A,
PARA TENER EN CUENTA
7%-8%
lRango en que se ha movido la rentabilidad real de las inversiones en oficinas arrendadas durante este año.
22.342 unidades. Nivel de ventas de vivindas que hubo en el primr semestre del año, de acuerdo a GFK Adimark.
5,91%
Rentabilidad promedio de los departamentos a junio de 2015 en Santiago, de acuerdo al análisis de Arenas&Cayo. por lo que el resgo de la rentabilidad para el primer trimestre del próximo año se mantendría a la baja Para Teodosio Cayo, durante el primer semestre de 2016 se van a comenzar a ver situaciones muy distintas de las de este año. “Incluso es más, si no hay alguna política entre medio para la segunda parte del 2016. podría haber un apretón muy fuerte en el área inmobiliaria. Lo estamos viendo claro oscuro, porque no se ve ningún incentivo para lo que viene. Lo que hay es el incentivo que lleva la inercia actual”, precisa. Manuel Ahumada sólo añade que “la sobreoferta en el mercado de oficinas es un tema conocido y que se viene anunciando desde hace más de un año”. P
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La confianza de los constructores estadounidenses subió en agosto a su nivel más alto en casi una década, mientras que la venta de viviendas creció en junio a su mayor ritmo en un año y medio. Entre los brotes verdes del mercado de las viviendas, los analistas alertan que la liberalización de los créditos y el alza en el precio de las viviendas podría hacer reaparecer el fantasma del impago. Al mismo tiempo plantean que el financiamiento debe ser reorientado hacia préstamos sostenibles.
A siete años de la crisis subprime, EEUU y España lideran impulso inmobiliario
Un reportaje de PABLO JAMETT
L
A BURBUJA INMOBILIARIA, que hizo colapsar a Wall Street y tuvo ramificaciones en el sistema financiero global, comienza lentamente a ser sólo un mal recuerdo. Una batería de positivos datos en el rubro inmobiliario estadounidense y español en julio y agosto, está devolviendo el dinamismo a uno de los sectores clave para el impulso económico. Según el Departamento de Comercio de EEUU, los inicios de construcción de vivienda crecieron a un ritmo anual desestacionalizado de 1,21 millones de unidades, el mayor desde octubre de 2007. Asimismo, el dato de junio fue revisado fuertemente al alza a una tasa de 1,2 millones de unidades desde la cifra reportada previamente de 1,17 millones de unidades. En paralelo, la confianza de los constructores subió en agosto a su nivel más alto desde una lectura similar hace casi una década. El índice del mercado inmobiliario de NAHB/Wells Fargo subió a 61 desde 60 en julio, la lectura más alta desde noviembre de 2005. Finalmente, las ventas de casas usadas aumentaron en junio un 3,2%, a una tasa anual de 5,49 millones de unidades, el mayor nivel desde febrero de 2007. La racha positiva del mercado inmobiliario tiene también brotes verdes en España: la compraventa
P b ¿Qué ha pasado? El mercado inmobiliario en EEUU y España comienza a ver “brotes verdes”, tras años de estancamiento. b ¿Por qué ha pasado? El sistema financiero vivió la peor crisis en 70 años, originada en el incumplimiento de pago de hipotecas en Estados Unidos. b ¿Qué consecuencias tiene? El sector inmobiliario es uno de los motores de la economía y un indicador del consumo y la salud financiera de los países. b ¿Cómo evitar un nuevo colapso? El mercado plantea que el Gobierno debe orientar al mercado a otorgar préstamos sostenibles y crear riqueza.
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de casas aumentó un 17% el pasado mes de junio respecto al mismo período de 2014, según publicó el Instituto Nacional de Estadística. La cifra constituye el mayor avance desde marzo 2014 y el quinto más importante desde que explotó de la burbuja inmobiliaria en 2007. Finalmente, desde China los datos han sido mixtos debido a una mejora en las ventas de propiedades y la inversión en casas, lo que sugiere una recuperación dispar. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, la inversión inmobiliaria creció un 4,3% entre enero a julio frente al mismo período del 2014, su ritmo más lento desde el último trimestre de 2009. En tanto, las nuevas construcciones cayeron un 16,8% de enero a julio frente al mismo período del año previo, empeorando desde una caída anual de un 15,8% registrada en el primer semestre. El débil dato inmobiliario es un mal presagio para el crecimiento económico chino, que se estancó luego de que la baja demanda exterior golpeó a las exportaciones y la producción industrial, lo que llevó al Banco Central a devaluar el yuan. En opinión de Edward Pinto, director del International Center on Housing Risk en el American Enterprise Institute (AEI), el mercado inmobiliario es bastante robusto, tanto en términos de volumen y el aumento de precios de las viviendas. Sin embargo, el experto plantea: “La historia (de la crisis subprime) puede repetirse debido a que hemos tenido tres años de aumento de los precios de casas reales impulsados, una vez más, por las condiciones de
crédito liberalizados en un mercado de vendedores”. Pinto explica que el aumento del apalancamiento permite que los precios de las viviendas aumenten más rápido que los ingresos, desplazando con ello el umbral para muchos aspirantes compradores de vivienda de ingresos bajos y medios.
Los hitos de la crisis
Precisamente uno de los elementos que provocó la crisis subprime fue el impago de deudas hipotecarias. Sin embargo este episodio fue precedido por una burbuja inmobiliaria alimentada por un sistema bancario y financiero que funcionaba bajo la lógica de la especulación. En agosto de 2007 surgieron los primeros signos de problemas en el mercado financiero, cuando la empresa BNP Paribas congeló activos por US$2.200 millones expuestos a inversiones subprime. Lo mismo sucedió con el desaparecido banco de inversión Bear Stearns. En los meses posteriores, el continuo incremento de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal hizo caer el telón obligando a los más grandes banco de inversión a revelar que habían comprometido sus activos en hipotecas, cuestión que provocó una rápida contracción del crédito en EEUU. Esta situación llevó a una acción conjunta de los bancos centrales para hacer frente a las demandas de capital de corto plazo. En enero de 2008, la Reserva Federal anunció dos recortes consecutivos en la tasa de interés desde 3,5% a 3,0%, lo que provocó un fuerte impacto en el crecimiento económico. La crisis se agrava cuando dos compañías que cotizaban en Wall Street,
DATOS CLAVE DE LA CRISIS
1,5%
del PIB de la Unión Europea fue lo que costó al bloque un plan de estímulo por US$260.000 millones en noviembre de 2008.
34.000.000 de empleos se perdieron durante los años en que se desarrolló la crisis subprime.
2008
fue el año en que el banco de inversión, Lehman Brothers, se declaró en quiebra, uno de los íconos de la crisis subprime y una de la jornadas más negras para los mercados mundiales que se recuerde.
La Fed ejecutó recortes consecutivos en la tasa de interés en enero de 2008.
y que eran patrocinadas por el Congreso para brindar financiamiento en el mercado de la vivienda, entran en colapso: la Asociación Nacional Federal de Hipotecas (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Hipotecas para Viviendas (Freddie Mac) no pudieron sostener los impagos y en septiembre de 2008 el gobierno de EEUU se ve en la obligación de implementar un plan de salvataje que ascendió los US$200.000 millones. Pocos días después, el banco de inversiones, Lehman Brothers, se acoge a bancarrota (la mayor en la historia de EEUU) y Bank of America concreta la compra de Merrill Lynch por US$44.000 millones. El crush bancario obligó al Congreso de EEUU a implementar un gigantesco plan de rescate financiero por US$700.000 millones. Las medidas para evitar el colapso además incluyeron US$600.000 millones de la billetera de la Fed para la compra de títulos respaldados por hipotecas (mortgage backed securities). Además se implementó una medida conocida como el Quantitive Easing (QE), que compró deuda bancaria por casi US$2 billones en marzo de 2009 y noviembre de 2010 llevó a cabo la compra de US$600.000 millones de Bonos del Tesoro. Los coletazos de la crisis surgida en EEUU se expandieron rápidamente por Europa, Asia y Latinoamérica y sus efectos permanecen hasta hoy. En opinión de Julia Goedon, directora senior de Vivienda y Consumo financiero del Center for American Progress, el mercado inmobiliario ha hecho enormes progresos desde las profundidades de la crisis financiera. Quizás el avance más importan-
REGULACIONES POST CRISIS b Basilea III. Entre otras medidas, triplicó el capital resguardo de los bancos para que pudieran resitieran eventuales sacudidas financieras sin ayuda estatal. b Ley Dodd-Frank. Creó la Agencia para la Protección Financiera del Consumidor, con facultades para emitir normas escritas, hacer cumplir la legislación y actuar ante malas prácticas. b La regla Volcker. Restringió a los bancos estadounidenses de hacer ciertos tipos de especulación en inversiones que no beneficien a sus clientes. b Tasa Tobin. Se aplicó un impuesto a las transacciones financieras en Europa, tasa que posteriormente se ha ido relajando. te es un nuevo conjunto de normas que rigen el origen de hipotecas, que requiere que los prestamistas evalúan la capacidad del prestatario para pagar. “La mayoría de las hipotecas son ahora seguras y sostenibles”, dice Goedon. Finalmente, para Edward Pinto, del AEI, la clave para evitar un nuevo colapso provocado por la deuda inmobiliaria es implementar medidas tendientes a promover la propiedad de vivienda más amplia y lograr la acumulación de riqueza, en especial para los sectores de bajos y medianos ingresos. Sin embargo Pinto afirma que “la política de vivienda de EEUU no ha conseguido ninguno de dicho objetivos”. P
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ENTREVISTA CON EL DIRECTOR EJECUTIVO DE CBRE CHILE
Nicolás Cox: “Si empieza a aumentar la vacancia, no significa que sea una catástrofe. Estamos en una fase natural del ciclo” —El ejecutivo proyecto que en los próximos dos años entrarán 500.000m2 al mercado, por lo que le preocupa la velocidad de absorción de estos. —No obstante, destaca que hay muchas oportunidades para los arrendatarios: precio y también beneficios como meses de gracia.
Una entrevista de JULIÁN MAZZUCCO E.
S
IN DRAMATISMO. Así se muestra Nicolás Cox, director ejecutivo para Chile de CBRE, una de las mayores y más respetadas firmas de servicios y negocios inmobiliarios del mundo, respecto a la situación del mercado de oficinas en Santiago. Es que para este conocedor, la situación actual no es más que una fase en el ciclo natural de este negocio. Según explica, la vacancia, o la cantidad de metros cuadrados sin arrendar, de oficinas va a crecer en los próximos meses porque la velocidad de absorción es más lenta y la toma de decisiones por parte de las empresas se demora. No obstante, hace hincapié en que es un gran momento para invertir puesto que “hay precios que no se veían en años anteriores”. “Hace un poco más de un año, la primera medida que se han tomado para hacerle frente a la vacancia fue aumentar los beneficios que puede tener un arrendatario al momento de firmar un contrato. Me refiero a aumentar los meses de gracia y obtener financiamiento para las habilitaciones”, comenta Cox. El dinamismo del mercado de oficinas en Santiago ha bajado, ¿lo ven con preocupación? —Es un ciclo que es normal y que está siendo afectado por algunos factores exógenos. Pero no es algo que no es ajeno al ciclo inmobiliario comercial. Cuando se empieza a ver que aumenta la vacancia, no significa que sea una catástrofe. Estamos en una fase natural del ciclo inmobiliario. Lo que está in-
fluenciando en que este ciclo que se un poco más largo que lo que estamos acostumbrados es que la absorción de metros cuadrados de oficinas ha estado más lenta. El primer semestre la absorción fue del orden de 73 mil metros cuadrados, algo que se diferencia mucho de lo que pasaba el primer semestre del año pasado fue casi el doble. Vemos que hay mayor lentitud en la toma de decisiones de las empresas. Si bien es cierto que hay mayores opciones para arrendar o comprar, toda la incertidumbre económica está haciendo que las decisiones se demoren. Entonces vemos mucha gente interesado y preguntando, pero no se concretan tan rápido. Existiendo una oferta amplia y una demanda más lenta, ¿cómo se han comportado los precios de las oficinas? —Lo natural en esta etapa del ciclo es que los precios empiecen a bajar. Los asking price se han mantenido estables, un poco a la baja, y hemos notado algunas bajas adicionales en los precios de cierre. Hace un poco más de un año, la primera medida que se han tomado para hacerle frente a la vacancia fue aumentar los beneficios que puede tener un arrendatario al momento de firmar un contrato. Me refiero a aumentar los meses de gracia y obtener financiamiento para las habilitaciones, que es un tema súper sensible cuando se trata de superficies de 400m2 o 500m2 donde son empresas que no disponen de caja para hacer una inversión de esa naturaleza. Esto postergó un poco la caída en los precios, pero ahora ya estamos viendo Continua en página 18
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ESPECIAL INMOBILIARIO Viene de página 16 que están bajando. ¿Cuánto han bajado si se compara con un año atrás? —En Clase A han bajado entre un 6% y un 8%. En cambio, en Clase B ha sido un poco más, es decir más del 10%, y en los precios de cierre de los contratos hemos visto bajas de 15%. En la zona de Sanhattan entrarán varios edificios, incluyendo la Torre Costanera, ¿cómo ha reaccionado la demanda en esa cotizada área? —Hasta el momento, en esta zona lo único que ha entrado han sido los 15 mil metros cuadrados del Costanera y entró parcialmente Apoquindo 2929 y Patio Apoquindo. No han existido mayores incorporaciones que esa. Pese a lo anterior, creo que es una buena noticia que la torre 2 del Costanera Center entre en etapas. Entrando estos primeros 15 mil m2 van a permitir echar a andar el edificio, que no es fácil. Se ha visto mucho interés de gente de cambiarse a este sector aprovechando que pueden obtener mejores precios que años atrás. Pero la decisión es lenta. No hemos visto decisiones en los plazos que estábamos acostumbrados a tener. Se proyecta que en menos de dos años ingresen los 78 mil m2 de la Torre II del Costanera Center, ¿se ha generado temor respecto al efecto que pueda tener esa oferta en el sector? —Insisto en que es muy bueno que entre parcialmente porque no entrada esa cantidad importante de metros cuadrados de una sola vez al mercado. Eso es algo muy impor-
tante. No obstante, esa oferta es parte de los 500 mil metros cuadrados que proyectamos que llegarán. Más allá de la oferta futura de oficinas, que más preocupa hoy es a qué velocidad se van a absorber los metros cuadrados. Hay varios barrios de oficinas donde ya no quedan muchos terrenos para desarrollos. Por ejemplo, Nueva Las Condes. ¿Dónde ven que se darán los crecimientos naturales de este mercado? —Creo que el eje natural de desarrollo de oficinas actualmente es Av. Apoquindo, entre Av. Vespucio y Av. Manquehue. Este va ser el nuevo eje cuando se termine de consolidar Nueva Las Condes y se construyan los últimos terrenos. Además, el crecimiento puede darse en Ciudad Empresarial, donde queda mucho espacio. ¿Por Av. Las Condes hacia el oriente? —Naturalmente sí, pero se dará por etapas. Va a depender de la velocidad en que avance el mercado. Si pensamos que vamos tener un periodo de crecimiento como el que tuvimos a fines de los 80´s y 98’, ese eje se va a crear mucho más rápido que si vemos una economía como la que estamos viviendo ahora. ¿Cuál es la proyección del mercado de oficinas al cierre de año? —Creo que el índice más claro para ver el mercado de oficinas es la vacancia. Vemos que va a estar al cierre de año del orden del 13% o 14%. Van a entrar 225 mil metros para lo que queda de este año y hoy otro tanto que será entregado en los próximos dos años. Esto suma 500 mil metros cuadrados que es apro-
ximadamente un 25% del stock total actual de oficinas. Todo esto debiese hacer subir la vacancia en los próximos años. También hay que monitorear mucho la tasa de absorción. Esto está directamente asociado al desempeño económico. Por lo que vemos hasta el momento, creemos que la velocidad de absorción no va a ser la que teníamos antes. ¿Han visto que haya proyectos que se hayan frenado por esta situación? —No, no hemos visto. Nosotros medimos los proyectos cuando están en construcción. Ningún proyecto que esté en construcción ha sido frenado, ni de oficinas Clase A ni Clase B. ¿Sin embargo hay desarrolladores que están repensando cuándo partir un nuevo proyecto? —Lo están pensando. Pero también tienen que estar pensando que los proyectos demoran desde que se gestan, se obtienen los permisos, se construye y se comercializa. Pero de los que ya tienen los permisos de edificación listos, debe haber un grupo que sí decide postergarlo por la situación del mercado actual. —Seguramente, están tratando de estirar lo máximo posible el inicio de la construcción una vez que tienen los permisos. Tampoco les conviene mucho porque no hay que olvidar que esto es un ciclo y en dos o tres años más los metros cuadrados que entren van a ingresar en un momento de reactivación de las rentas. Hay que analizar muchos factores en ese mercado y la velocidad de reacción influye mucho en el análisis.P
“Es un momento muy bueno para los inversionistas” En el último tiempo, diversas constructoras e inmobiliaria han volcado su negocio en una nueva dirección y han comenzado a construir productos para conquistar a un nuevo consumidor: los inversionistas. En esta línea, el director ejecutivo de CBRE comenta que el interés por activos de oficinas no sólo se ve entre los inversionistas institucionales chilenos, sino también extranjeros. Es más, destaca que, distinto a lo que se vivía hace unos años, estos potenciales comprador están analizando adquirir también inmuebles comerciales y bodegas. ¿Pero la situación actual es propicia para la llegada de inversionistas institucionales? —Diría que es un momento muy bueno para los inversionistas. Tenemos mucho contacto con inversionistas extranjeros y vemos interés. Como decía esto es un ciclo natural y en esta fase del ciclo es donde los inversionistas apuntan a entrar porque buscan ganancias en el momento de recuperación del mercado. En este minuto estamos atendiendo a un fondo extranjero que hizo una oferta por un edificio acá y que está en proceso de due diligence. Además del momento que vive el mercado inmobiliario chileno, ¿qué otros factores hacen atractivo a Santiago para inver-
sionistas extranjeros? —Santiago es un mercado muy atractivo porque tiene muy buen producto. Los edificios que hay acá son de muy buena calidad, modernos y con tecnología de muy buena línea. Además, tiene un stock de oficinas Clase A de 2.100.000 de metros cuadrados, muy cercano a Sao Paulo que tiene 2.400.000 metros cuadrados de stock. Comparativamente con la región, el acceso a deuda en Chile tiene un nivel muy bueno, es una deuda barata y los bancos no tienen problemas en otorgar créditos largos. Como son inversionistas de largo plazo, el hecho de que en Chile se respeten los contratos de arriendos es algo muy positivo. Si se compara con la región, Chile tiene ventajas de precio respecto a Colombia y de producto respecto a Perú. ¿Qué producto buscan estos inversionistas? En oficinas buscan edificios de Clase A con flujos de arriendo y en ubicaciones prime. No obstante, hemos notado que se están abriendo a otro tipo de productos. Han empezado a preguntar por retail y por bodegaje. Adicionalmente, hay un interés muy fuerte por multi-family, es decir renta residencial. Ya hay algunos inversionistas que están en ese sector, pero se ve cada vez más interés.P
OFICINAS EN SANTIAGO
“Creo que el índice más claro para ver el mercado de oficinas es la vacancia. Vemos que ésta va a estar al cierre de año del orden del 13% o 14%”. VENTAS DEL MERCADO INMOBILIARIO CHILENO
“Si se compara con la región, Chile tiene ventajas de precios respecto a Colombia y de producto respecto al mercado peruano”. INVERSIONISTAS EXTRANJEROS
“Hemos notado que se están abriendo a otro tipo de productos. Han empezado a preguntar por retail y bodegaje”.
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