Contratos Preliminares y de Venta

LITIS ATRIUM

REVISTA JURIDICA. VENEZUELA 2020. MMXX

LA DACIÓN EN PAGO

RETRO VENTA

NUESTRA PORTADA Themis la «Diosa» de la Justicia DANIEL EREU CJP-173-00420V

EL CONTRATO PRELIMINAR DE VENTA OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Y VENDEDOR

VICTOR JIMENEZ CJP-152-00155V

LA EL CONTRATO DACIÓN EN PAGO PRELIMINAR

DE VENTA

EDITORIAL A la hora de contratar en Venezuela es esencial estar bien asesorado y tomar como referencia la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) en Sala Constitucional (SC) de fecha 20/7/2015.

El contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral.

El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

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OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Siempre son correlativas a las Obligaciones del Vendedor

1

3

RECIBIR la entrega

2

El PAGO del Precio .

ART. 1527 C:C: Todos los contratos son generadores de Obligaciones y Derechos, en especial los Mercantiles, en las que el Comprador está obligado a: • El Pago del precio estipulado por el vendedor y asentido por él (perfeccionamiento).

• Pagar los gastos de escritura, aranceles, impuestos, incluso transporte, a menos que se haya acordado lo contrario.

• Recibir la cosa objeto de la Venta.

Además de pagar en la fecha y lugar pactados.

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Pagar los

GASTOS ART. 1491 C.C.

A salvo de pacto en contrario, habrá simultaneidad entre la entrega de la cosa y el pago del precio; pero no será así siempre necesariamente.

El comprador, salvo que haya un pacto en contrario, podrá suspender el pago si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro.

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OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Cuando se realiza un contrato de compra y venta, surgen obligaciones para el vendedor, mercader, proveedor o mayorista que actué en el acuerdo, siendo el vendedor según al art. 1474 C.C., quien se obliga a transferir la propiedad de la cosa, la misma debe permanecer en su poder hasta su entrega. Estas obligaciones están contenidas en el art. 1486 del Código Civil Vigente y son la tradición y el saneamiento.

Transmitir la propiedad

Entregar

el bien. la entrega o título de derecho. Inscripción del título material de la cosa. La tradición así en la correspondiente oficina de efectuada será reconocida y bastará ante cualesquiera autoridades. registro de instrumentos públicos

Conservar

el bien objeto de la compraventa hasta su entrega. estará obligado a conservarla hasta su entrega so pena de indemnizar los perjuicios al comprador, salvo que la pérdida o deterioro se deban a fuerza mayor o caso fortuito

Garantizar

al adquiriente una posesión útil y Pacífica. Salvo prueba en contrario, se presumirá que el comprador quiere adquirir la cosa sana, completa y libre de gravámenes, desmembraciones y limitaciones del dominio.

Responder a la evicción. Cuando el comprador, al recibir la cosa, alega no ser ésta de la especie o calidad convenida, o no ser de recibo, la diferencia se someterá a la decisión de expertos como se previene en el artículo 913, inciso segundo.

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OBLIGACIONES DEL VENDEDOR La tradición, es el acto por el que se hace entrega de una cosa, a una persona física o persona jurídica.

En muchos ordenamientos jurídicos, la tradición supone un traspaso o transferencia, y constituye un modo de adquirir la propiedad, pues para que ella se transfiera no es suficiente con la celebración de un contrato (como el de compraventa), sino que hace falta algo más: un modo de transferencia.

Uno de ellos se denomina tradición o traditio.

La tradición normalmente se hace mediante la entrega física de la cosa, pero también puede hacerse por medio de otros símbolos que signifiquen su puesta a disposición. Algunos ejemplos son: La entrega de las llaves de un almacén donde se encuentra el bien mueble.

La entrega de documentos que dan derecho a recibir los bienes: bonos, títulos valores, etc.

La inscripción en un registro público.

Tipos de Tradición:  Tradición de Inmuebles: Donde el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Art. 1.488 CC), no necesariamente el documento será protocolizado.  Tradición de Muebles Corporales: La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, tal como lo dispone el Art. 1.849 CC, en este caso existen otras formas de hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que permiten obtener la posesión de dichos bienes.  Tradición de las cosas incorporales: Se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor (Art. 1.490 CC

LA TRADICIÓN CONTRATOS Y GARANTÍAS

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OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Es una obligación que tiene el vendedor de responder al comprador, por la posesión pacifica de la cosa vendida, o por lo vicios o defectos ocultos en la misma, descrita en la sección II del código civil vigente a partir del articulo 1503. Permite descubrir los vicios ocultos y observar al detalle las características de la cosa entregada garantizando la posesión útil de la misma. En caso de que un vicio oculto amenaza el uso provechoso de la cosa, por razones ligadas a la existencia misma de la cosa y que únicamente pudieran remediarse con reparaciones mayores, o tumba y reconstrucción de la cosa, lo cual haría inexistente el objeto de la venta; también procederá el saneamiento que debe el vendedor.

REQUISITOS: 1. Que el vicio o defecto oculto de la cosa vendida la hagan impropia para el uso al cual estaba destinada.

2. Que el vicio o defecto oculto disminuya su uso, y, de ser conocido por el comprador éste se hubiere abstenido de comprarla, o pudiere haber ofrecido un menor precio (Art 1518 CCV) 3. Que el vicio o defecto sea oculto. El vendedor no está obligado al saneamiento de vicios que pudieren ser aparentes; y, por lo tanto conocidos por el comprador (Art 1519 CCV) 4. Que el vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa (Art 1520 CCV).

eL saneamiento CONTRATOS Y GARANTÍAS

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EXCEPCIONES DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA Pueden celebrar la compra-venta todos quienes tengan la capacidad de obligarse, salvo las excepciones expresamente señaladas por las leyes venezolanas (art. 1481 y 1482 del código civil venezolano): Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.

No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni por intermedio de otras personas: El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.

Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela o curatela.

Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.

Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.

Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del Tribunal de que forman parte.

Se exceptúa de las disposiciones que preceden el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que ellos poseen.

Los abogados y los procuradores no pueden, ni por sí mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio.

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SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO El concepto de incumplimiento es objetivo e inicialmente actúa al margen de la culpa o dolo del deudor y es el resultado de la simple constatación de la falta de coincidencia entre el dato ideal (lo prometido) y el real (lo ejecutado por el deudor), con la consiguiente insatisfacción del interés del acreedor En los vicios ocultos, el deudor incumple la obligación de garantía que sobre él pesa. Si bien hay entrega, la cosa objeto de la misma no presta la utilidad presupuesta por las partes al contratar Se trata de una responsabilidad en sentido amplio, sinónima de un conjunto de consecuencias que se siguen de la infracción del deudor y que debe soportar por ese mismo hecho, a la que, más propiamente, conviene denominar sistema de remedios por el incumplimiento. La responsabilidad civil en su sentido restringido se identifica con la indemnización de daños

El acento está en la protección de su interés y no en la falsa idea de sanción al deudor Si la prestación imperfecta no posee tal idoneidad el deudor habría ejecutado una prestación distinta a la debida y el acreedor está autorizado para rechazarla o resolver el contrato, según sea el caso.

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LA DACIÓN EN PAGO La definición que le demos a la datio in solutum no va a ser una cuestión trivial, puesto que de esta podremos extraer indicios sobre su naturaleza jurídica, régimen jurídico aplicable y efectos; ahora bien, dar con un concepto concreto no resulta sencillo, pues nos encontramos ante una figura nominada y atípica. Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón Ballesteros definen la datio como “la ejecución de una prestación distinta de la convenida, aceptada por el acreedor”; para Manuel Albaladejo García, la dación en pago “es un contrato mediante el cual las partes contratantes pactan una manera distinta de prestar la obligación primitiva”; Manuel García Amigo al definir la dación en pago, nos dice que “el deudor transmitirá la propiedad de una cosa en sustitución de la prestación debida, la cual se da por extinguida, pagada”; para Luis Pascual Estevill, la datio “deberá ser

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configurada como una convención novatoria celebrada entre el deudor y el acreedor en virtud de la cual se ha venido a variar el contenido de la relación originaria”; Emilio Luis Belinchón Álvarez, considera que la dación en pago es “un modo de extinción de las obligaciones, por virtud del cual el deudor, en el momento de cumplimiento de una obligación preexistente y válidamente constituida realizará a título de pago, una prestación diferente de la debida ab initio”.

La dación en pago se presenta pues, como una forma de dar cumplimiento a la obligación a través de una prestación diferente a la inicialmente debida, por voluntad de las partes (acreedor y deudor) y que tiene el radical efecto de extinguir la obligación.

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La dación en pago, no está expresamente consagrada en el Código Civil venezolano dentro de los modos extintivos de las obligaciones, pero se deriva de su texto al presentarse como una excepción al principio de la identidad del pago por aplicación de la autonomía de la voluntad; ciertamente, su posibilidad se desprende del artículo 1.290 del C.C.V., que dispone: “No puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquélla”; todo ello, así también como lo establece el artículo 1.834 del C.C.V.: “Si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble u otros cualquiera efectos en pago de la deuda, aunque después los pierda por evicción, queda libre del fiador”.

De ello se deriva que el acreedor bien puede aceptar una prestación distinta aun cuando el valor sea inferior, igual o superior; sin que en este último caso pueda pretenderse alegar enriquecimiento sin causa, pues la propia ley permite implícitamente la figura de la dación en pago, como una aplicación de la autonomía de la voluntad que pone fin a la relación jurídica obligatoria; la dación en pago no es un medio normal de cumplir, pero al menos sirve para evitar litigios y conciliar los intereses contrapuestos de acreedor y deudor. Por otra parte, dado que la figura supone una excepción al principio de la identidad del pago, según el cual la prestación cumplida debe ser exactamente igual a la debida, puede igualmente por consecuencia también constituir una excepción al principio de la integridad del pago, según el cual éste ha de ser completo; en efecto

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LA DACIÓN EN PAGO Todo pago supone una deuda y así lo determina el artículo 1.178 del C.C.V.:

”Todo pago supone una deuda; lo que ha sido pagado sin deberse, está sujeto a repetición. La repetición no se admite respecto de las obligaciones naturales que se han pagado espontáneamente”; de manera que lo que se paga de más está sujeto a repetición; pero si se trata de una dación en pago no hay lugar a exigir que el acreedor devuelva la diferencia, si la hubiere, pues quien hace una dación en pago está consciente de que entrega algo distinto independientemente de su valor.

Esto, pues la dación en pago supone una renuncia del acreedor a la protección que le brinda el artículo 1.264 del C.C.V., que dispone que “las obligaciones

deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, pues aceptó el cambio introducido por el deudor al momento del pago “todo pago supone una deuda” y precisamente el pago por dación cancela la deuda preexistente pero con una prestación diferente.

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DIFERENTES PACTOS DE LA COMPRAVENTA EL PACTO DE RETROVENTA Se denomina pacto de retroventa (o pacto de retro) al acuerdo por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida; el derecho a recuperar la cosa que en virtud de este pacto ostenta el vendedor se denomina retracto convencional.

El pacto de retroventa opera a modo de condición resolutoria de la venta.

Esa condición se puede calificar como potestativa en la medida en que su comportamiento depende de la voluntad del vendedor; el comprador adquiere el derecho sobre la cosa bajo la condición resolutoria de retracto; en tanto no se cumpla la condición, el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones, el ejercicio del derecho de retracto produce la resolución de la venta con efectos retroactivos, como si el vendedor no la hubiese enajenado, salvo que el comprador no tiene la obligación de devolver los frutos percibidos. El artículo 1.533 de nuestro Código Civil lo establece:

“Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.”

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EL PACTO DE RETROVENTA

“que el retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresen en el artículo 1.544, es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor”; el pacto de retroventa debe acordarse en el mismo momento de la Estatuye nuestro Código Civil en el artículo 1.534;

perfección de la venta cuya resolución prevé; si el convenio de retransmisión es posterior a ese momento, estaremos ante una promesa de venta, pero no de derecho de retracto.

Naturaleza jurídica del derecho de RETROVENTA La naturaleza jurídica del derecho de retroventa responde a la propia de los derechos reales; ese carácter o naturaleza real se desprende del artículo 1.538 del Código civil; de esa naturaleza real se deriva que el derecho de retracto no sea oponible exclusivamente frente al comprador; también lo es frente a cualquier tercero que haya adquirido del comprador y aunque en este segundo contrato no se hubiera hecho mención del retracto convencional, el tercero tendría en ese caso acción personal para dirigirse contra su transmitente.

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EL PACTO DE RETROVENTA Debe observarse que: 1° El pacto de retroventa es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto, afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo.

2° El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad del mismo (C.C. Art. 1.534, ap. Único).

Utilidad del pacto de retroventa En nuestro país, hace algún tiempo, la retroventa o venta con acto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía; así era de frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su precio y de los gastos señalados por la ley. Esa operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la figura del crédito hipotecario.

1° Para el prestamista siguientes ventajas:

presentaba

las

a)

Se aludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.

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EL PACTO DE RETROVENTA b)

Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés, al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo, más los intereses calculados a la rata deseada.

c) Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.

2° A su vez para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas: a) Limitaba su responsabilidad por incumplimiento al valor de la cosa vendida. b) Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista. c) Le permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (por ejemplo hipotecaria).

Pero precisamente con una aparente venta sub-retro, el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público; es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato.

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EL PACTO DE RETROVENTA Supuestos cláusula

especiales

de

validez

de

la

1°

Que se trate de un pacto de una venta; la estipulación posterior al contrato es válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las partes (sin que en tal caso la retroactividad afecte a los terceros).

2°

Que el derecho de retraer, no se estipule por un plazo mayor de cinco años, so pena de reducción a este plazo (C.C. Art. 1.535, encabezamiento y ap.

1°).

Si el plazo para ejercer el derecho de retracto no se fija en el contrato, la acción para intentar el retracto prescribe por el término de cinco años, contados a partir de la fecha del contrato (C.C. Art. 1.535, ap. 2°). El plazo para ejercer el retracto, corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el contrato; pero la limitación legal se refiere a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.

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EL PACTO DE RETROVENTA

EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO 1° Legitimación Activa A) Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a título universal, así como quienes hayan adquirido a título particular de uno u otros, el derecho de retracto, ya que éste es cesible; en caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas expresas: a) Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un todo común o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales; en este caso, si no hay un acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta (Art. 1.541 del C.C.). b) Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad sino que cada uno ha vendido sólo su parte; pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda; el comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo entero (Art. 1.542 del C.C.).

En caso de pluralidad de causahabientes a título particular del vendedor en ese derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de estos.

B) Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean quirografarios (Art. 1.593, ap. 2°); pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión

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2° Capacidad y poder para ejercer el derecho de retracto Rige en la materia el Derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración.

3° Legitimación Pasiva El retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y contra los terceros adquirientes.

4° Forma de ejercer el derecho de retracto convencional La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.

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EL PACTO DE RETROVENTA 1°

Efectos del Pacto de Retroventa Efectos del pacto de retro “pendente conditione”

Pendiente la condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (encabezamiento del Art. 1.539 del C.C.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (Ap. 1° del Art. 1.539 del C.C.).

2° Efectos del retracto, fallida la condición Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3° Efecto del retracto, cumplida la condición A. Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes:

a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se haya incorporado. b) El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga (encabezamiento del artículo 1.544 del C.C.). c) La ley no establece plazos para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones precitadas (encabezamiento y 2° disposición del artículo 1.544 del C.C.)

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EL PACTO DE RETROVENTA d) La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a restituir los frutos; en esta última materia se presenta el problema de determinar cuáles son los frutos naturales que corresponden al comprador con pacto de retro cuando los mismos se producen en períodos largos sin que llegara a cumplirse ninguno de ellos entre el momento de la venta y el momento en el que el vendedor retrajo.

B. Frente a terceros, el ejercicio del derecho del retracto opera como el cumplimiento de cualquiera otra condición resolutoria y por ende se aplica el principio de que “resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”; así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (hipotecas, usufructos, entre otros).

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EL PACTO COMISORIO Tradicionalmente y por razones históricas, el pacto comisorio se ha

relacionado con tres instituciones del Derecho Civil; los

derechos

reales de garantía (Art. 1.804, 1.837, 1.855, 1.877 del C.C.), la compraventa de bienes inmuebles (Art. 1.474 del C.C.) y el censo enfitéutico (Art. 1.565 del C.C.).

Sin embargo, aparentemente su régimen varía según el ámbito: mientras está expresamente prohibido en los contratos de garantía, en la compraventa está limitativamente tolerado. La cuestión no es sencilla, pues una respuesta afirmativa implicaría aplicar por analogía la prohibición del pacto comisorio, contemplada expresamente en los artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil a las demás instituciones; la proscripción comisoria se convertiría así en una suerte de principio general de nuestro derecho.

El pacto comisorio en la compraventa es aquel pacto por el que las partes estipulan expresamente que, no pagándose el precio una vez vencido el término de cumplimiento, la venta se resuelve automáticamente; este pacto constituye una garantía para el vendedor pues permite asegurar el cumplimiento de la obligación del comprador; de manera que, si bien la intención del pacto comisorio es que el impago del precio derive en la resolución del contrato, él vendedor aún puede elegir entre exigir la resolución del contrato o exigir el pago del precio.

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EL PACTO COMISORIO Nuestro Código, a diferencia de algunos cuerpos civiles extranjeros, no lo regula expresamente ni le dedica una sección o capítulo especial, sin embargo alude a él, sin citarlo, en el supuesto de hechos de los artículos 1.565, 1.837, 1.844, 1.858 y 1.878 del Código Civil; el precedente remoto, es la

Lex

Commissoria

regulada en el Título Tercero del Libro XVIII del Digesto de Justiniano; en el Derecho Romano no existía una acción general de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, de modo que el

contratante cumplidor sólo podía pedir a la parte incumplidora el cumplimiento de su obligación, pero no la resolución del contrato; mediante la figura del pacto de la Lex Commissoria, se introdujo la posibilidad de resolver el contrato de compraventa.

El texto de Pomponio (Digesto 18, 3, 2), es fundamental para entender el significado de este pacto: Cuando el vendedor de un fundo hubiese hecho una cláusula diciendo: "si el precio no fuese pagado dentro del término se

tendrá por no comprado el fundo; se entenderá que el fundo no queda comprado si es que el vendedor así lo prefiere, porque esto se ha convenido en interés del vendedor; pues si de otro modo se admitiese, en el caso por ejemplo, de incendiarse la casa de campo v e n d i d a , q u e d a r í a a l a r b i t r i o d e l

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EL PACTO COMISORIO comprador, no entregando el precio, el tener por no comprado el fundo que habría estado a su riesgo” Nuestro Código, a diferencia de algunos cuerpos civiles extranjeros, no lo regula expresamente ni le dedica una sección o capítulo especial, sin embargo alude a él, sin citarlo, en el supuesto de hechos de los artículos 1.565, 1.837, 1.844, 1.858 y 1.878 del Código Civil; el precedente remoto, es la Lex Commissoria regulada en el Título Tercero del Libro XVIII del Digesto de Justiniano; en el Derecho Romano no existía una acción general de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, de modo que el contratante cumplidor sólo podía pedir a la parte incumplidora el cumplimiento de su obligación, pero no la resolución del contrato; mediante la figura del pacto de la Lex Commissoria, se introdujo la posibilidad de resolver el contrato de compraventa.

Sin embargo, con la evolución histórica, el pacto comisorio

ha perdido su eficacia o r i gi n a r i a ; s o n v a r i o s l o s o rd e n a m i en to s q u e tie nde n a neutralizar la fuerza resolutoria de la cláusula comisoria impidiendo todo automatismo; paradigma de esta tendencia en nuestro Código Civil son los artículos 1.565, 1.837, 1.844, 1.85 8 y 1. 87 8 ( refe ridos a la enfiteusis, la prenda, la anticresis y la hipoteca) que exige la formalización de un requerimiento al comprador a nte s d e inicia r todo proce so resolutorio por impago del precio, exista o no pacto comisorio; este requerimiento no es una mera notificación de la voluntad resolutoria del vendedor que impide todo pago p o st e r i o r, s i n o u n v e rd a d e ro requerimiento de pago al comprador.

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EL PACTO COMISORIO

Existe un evidente parentesco entre el comiso del censo enfitéutico y el pacto comisorio de la compraventa, no sólo a nivel etimológico, sino también a nivel funcional.

resolución de la relación jurídica por incumplimiento; el mecanismo Ambos permiten la

resolutorio es, en efecto, muy similar: se otorga un derecho a una de las partes (vendedor, en un caso, y censualista en el otro) para volver al statu quo ante por la falta de pago de la otra parte (del precio en la compraventa, o de la pensión, en la enfiteusis).

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EL PACTO COMISORIO Requisitos y Efectos: 1. El pacto comisorio debe estipularse expresamente puesto que es una cláusula accidental del contrato de compraventa.

2. El vendedor debe instaurar demanda de resolución para hacer uso de esta cláusula y el comprador demandado podrá hacer subsistir el contrato si paga el precio dentro de las 24 horas siguientes a la notificación de la misma.

3. El ejercicio de la prerrogativa establecida en el pacto corresponde al vendedor cumplido.

4. Su efecto principal es la disolución del vínculo contractual regresando las cosas al estado anterior a la celebración del contrato por medio de las restituciones mutuas.

Diferencia entre el pacto comisorio y la condición resolutoria del contrato.

Las dos figuras sirven para resolver o terminar el contrato, pero hay algunas diferencias importantes a considerar. a) La condición resolutoria contractual se diferencia del pacto comisorio en que el primero es característico de los contratos bilaterales mientras que el pacto comisorio es característico del contrato de compraventa específicamente. b) La condición resolutoria contractual la puede alegar la parte que cumpla con las obligaciones que le impone el contrato, en contra de la otra parte incumplida. c) El pacto comisorio solo puede ser alegado por el vendedor cuando el comprador no le ha pagado el precio en el tiempo estipulado para ello; pero tanto el pacto comisorio como la condición resolutoria

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EL PACTO COMISORIO contractual tienen una característica en común la cual es la siguiente:

C.1) El pacto comisorio no priva al vendedor de la opción de pedir que se cumpla el contrato, es decir, que se pague el precio; y en la condición resolutoria contractual, la parte que haya cumplido el contrato, tiene la opción de hacer uso de la condición resolutoria o exigir el cumplimiento del contrato con indemnización de los perjuicios causados.

C.2) Por otro lado, la condición resolutoria contractual y el pacto comisorio se diferencian en que la primera va envuelta en los contratos bilaterales, es decir, que no es necesario que se exprese, en tanto el pacto comisorio debe ser expresado, pues no se presume.

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EL PACTO RESOLUTORIO

El autor civilista, Eloy Maduro Luyando, parte de la noción de que la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; Ossorio (2.006), indica que esta acción en estudio, es la ejercida para que se proceda a la resolución forzosa de un contrato u obligación al que no se accede extrajudicialmente; se desprende entonces, que la resolución no es más que la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

Encuentra su base legal en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano vigente, el cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las

partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

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EL PACTO RESOLUTORIO Diferencias con otros Medios de Terminación de los Contratos A. Diferencias con la nulidad de los contratos La doctrina distingue diferencias fundamentales, a saber: 1° La nulidad es un modo de terminación de los contratos que han nacido con un vicio que afecta su eficacia; la resolución es un modo de terminación de contratos que han nacido legalmente perfectos y que producen los efectos normales propios de todo contrato válido.

2° Las causas de nulidad surgen con el contrato mismo. Las mismas causas de resolución (incumplimiento culposo) surgen después que el contrato se ha perfeccionado.

3° Como consecuencia de las diferencias apuntadas, la nulidad no es más que la constatación de un contrato inválido o ineficaz. La resolución es la terminación de un contrato perfecto.

4° La nulidad es la consecuencia de la violación en el contrato de normas de orden público que tutelan intereses generales (nulidades absolutas) o intereses particulares (nulidades relativas) y opera aun cuando las partes cumplan o quieran cumplir sus respectivas obligaciones; la resolución ocurre en los contratos bilaterales, motivada a incumplimiento culposo de sus obligaciones por una de las partes.

B. Diferencias con la rescisión La rescisión es un medio especial para atacar ciertos contratos bilaterales, que si bien no violan ninguna cláusula de orden público, establecen una desproporción excesiva entre las prestaciones de las partes en perjuicio o detrimento de una de ellas; la doctrina expone que en general la rescisión tiene carácter subsidiario y sólo opera en falta de otro recurso capaz de colocar a las partes en situación de equilibrio.

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EL PACTO RESOLUTORIO La resolución no tiene carácter subsidiario, ni tampoco opera a falta de otro recurso; el efecto retroactivo de la resolución no es aplicable en los casos de rescisión.

C.

Diferencias con la disolución

1° La disolución es un medio voluntario de terminación de los contratos mediante el cual las partes de mutuo acuerdo deciden la extinción del contrato; la resolución no es propiamente voluntaria, sino que es motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes en un contrato bilateral, viéndose obligada la otra parte, en resguardo de sus intereses, a pedir la terminación del mismo.

2° En principio, la disolución del contrato lo extingue hacia el futuro pero no hacia el pasado, quedando plenamente cumplidas y con total validez las prestaciones efectuadas; la disolución no tiene efecto retroactivo; la resolución tiene efectos retroactivos, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a una situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de efectuarse el contrato; salvo en los casos de excepción (contratos bilaterales de tracto sucesivo).

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EL PACTO RESOLUTORIO 3° La disolución del contrato es un medio general de terminación de todo contrato, sea de la clase que fuere (Art. 1.159 del C.C.). La resolución del contrato es típica de los contratos bilaterales y sólo para los casos de incumplimiento culposo.

D.

Diferencias con la revocación

1° La revocación del contrato, tomada en un sentido estricto, es la terminación de determinados tipos de contrato por voluntad unilateral de una de las partes; ello ocurre en algunas clases de contratos: mandato, sociedades por tiempo ilimitado, sociedades dé hecho, entre otros. La resolución no depende de la sola voluntad de una de las partes, sino que es motivada por el incumplimiento culposo de la otra parte.

2° La revocación opera hacia el futuro, no afecta las prestaciones cumplidas con anterioridad a esa revocación, prestaciones que son válidas y producen sus efectos; la resolución, por el contrario, tiene efectos retroactivos colocando a las partes en la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato y por consiguiente, tiende a eliminar las prestaciones cumplidas con anterioridad, mediante la mutua restitución de las mismas (salvo los casos de excepción).

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EL PACTO RESOLUTORIO Efectos de la Resolución La doctrina señala como efectos principales los siguientes: 1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado.

3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante; para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato.

Para ello se fundamentan en la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

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EL PACTO RESOLUTORIO

Diferencias entre la Acción Resolutoria y la Excepción Non Adimpleti Contractus La acción resolutoria presenta diferencias fundamentales con la excepción Non Adimpleti Contractus, a saber: 1° La acción resolutoria tiene como objeto fundamental obtener la

terminación de un contrato bilateral, mientras que la excepción Non Adimpleti Contractus sólo persigue obtener la suspensión del contrato bilateral; mientras que la acción resolutoria extingue el contrato, la excepción Non Adimpleti lo suspende mientras la parte que dio motivo a su oposición cumple la obligación prometida, caso en el cual el contrato vuelve a producir sus efectos normales. Sólo existe una situación excepcional en que la excepción Non Adimpleti Contractus no suspende el contrato sino lo extingue: es en los contratos de tracto sucesivo, pues la oposición de la excepción deja inexistente el contrato durante el lapso en el cual una de las partes dejó de cumplir su obligación.

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EL PACTO RESOLUTORIO 2° La terminación del contrato obtenida mediante el ejercicio de la acción resolutoria es retroactiva, en el sentido de que el contrato se considera como si nunca hubiera existido; las partes vuelven a la situación precontractual, como si jamás hubiesen contratado. La excepción Non Adimpleti Contractus no tiene efecto retroactivo, suspende sólo el contrato a partir del momento en que se opone.

3° La acción resolutoria es una acción. Es un medio o poder jurídico de acudir ante los órganos jurisdiccionales a fin de impugnar un contrato solicitando su terminación, es un medio de ataque para tener la terminación de un contrato. La excepción Non Adimpleti Contractus es un medio de defensa que opone la parte de un contrato bilateral, para ser liberada del cumplimiento de sus obligaciones, cuando es demandada para tal cumplimiento por la otra parte que a su vez no ha cumplido con sus propias obligaciones.

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LOS VICIOS REDHIBITORIOS El saneamiento por vicios ocultos fue originalmente una creación de los ediles curules magistrados de policía de ferias y mercados en Roma; en estas ventas era necesario reducir el plazo durante el cual el comprador pudiera alegar frente al vendedor, la existencia de vicios ocultos para evitar que se tomara la existencia de los mismos como pretexto cada vez que el comprador se arrepintiera de la adquisición. Asimismo, era necesario tener en cuenta que los animales frecuentemente eran objetos de reventas sucesivas, de modo que el vendedor muchas veces ignoraba los vicios ocultos de los mismos.

En consecuencia, los ediles curules dieron al comprador dos acciones sometidas a

acción redhibitoria que le permitía exigir la devolución del precio a cambio de la devolución del animal y la acción estimatoria o “quanti minoris”, que le permitía retener al animal y obtener una indemnización correspondiente a la disminución de su valor, considerado un breve plazo; la

en abstracto e independientemente del perjuicio sufrido; posteriormente el sistema se extendió a todas las ventas en general.

Los vicios ocultos, pueden presentarse en ventas muy distintas; en la venta de inmuebles (edificaciones con fundaciones defectuosas, instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas fuera de las normas), de cosas corporales mobiliarias (joyas falsificadas, máquinas defectuosas) y aun de cosas incorporales.

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LOS VICIOS REDHIBITORIOS Diferenciación jurídicas

con

otras

instituciones

La acción redhibitoria, puede confundirse con la resolución de contratos por incumplimiento, con la anulación por error y con la anulación por dolo.

I.

La acción redhibitoria se diferencia de la acción resolutoria; por la brevedad del tiempo útil para proponerla; porque no surte efecto contra terceros de buena fe; porque según algunos autores, no presupone el incumplimiento de ninguna obligación.

I.

La acción redhibitoria se diferencia de la acción de anulación por dolo; porque no presupone la mala fe por parte del vendedor; porque no trae como consecuencia la anulación del contrato y porque el tiempo útil para proponerla es distinto.

I.

La acción redhibitoria se diferencia de la acción de anulación por error; a) porque la acción de anulación por error, en el caso concreto presupondría un error sobre la cualidad o circunstancia de la cosa, que las partes han considerado esenciales o que deben considerarse como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales se contrató; mientras que la acción redhibitoria presupone que el vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales dependa su uso, aunque el comprador no las haya considerado esenciales; de modo pues, que en el primer caso lo relevante es el aspecto subjetivo y el aspecto objetivo en el segundo; b) porque el tiempo útil para proponer ambas acciones es distinto.

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LOS VICIOS REDHIBITORIOS

Supuestos en la responsabilidad legal por vicios ocultos La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos, deriva de la existencia de un vicio redhibitorio, lo que a su vez supone:

1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio; a) que afecte cualitativamente la cosa y no solo cuantitativamente; b) que la afecte para el uso al cual está destinada, es decir, que la haga impropia o menos propia para el uso declarado en el contrato, o en defecto de declaración, para su uso normal 2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio; que sea de tal magnitud, como para que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa, o hubiese ofrecido un precio menor por la misma.

3) Que el vicio sea oculto; “el vendedor, no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo” (Art. 1.519 del C.C.); debe considerarse oculto el vicio cuando, aunque pueda constatarse su existencia, no puede saberse que influye en el uso de la cosa. Así tradicionalmente, se sostenía que no implicaban vicios ocultos ciertas adulteraciones muy frecuentes en alimentos y bebidas (agregar agua a la leche o arsénico al vino).

4) Que el vicio exista para el momento de la venta; para lo cual basta que exista entonces la causa que necesariamente haya de afectar el uso, aunque todavía no haya producido su efecto.

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LOS VICIOS REDHIBITORIOS 5) Que el vicio sea ignorado por el comprador; se considera que el comprador ignora el vicio tanto cuando éste ignora la existencia del defecto, como cuando ignora que el mismo afecta el uso para el cual está destinada la cosa; en cambio, no es necesario que el vendedor conozca el vicio(Art. 1.520 del C.C.).

Debe advertirse, que en el caso de venta de animales, el Código Civil solo hace responsable al vendedor “por los vicios determinados por la ley o por los usos locales” (Art. 1.525, ap. 1°)

Objeto de la obligación del vendedor A. La opción del comprador; en principio el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria o “quantis minoris” mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos.

B. Si el comprador opta por la acción redhibitoria; procede la devolución recíproca de la cosa vendida y el precio; las devoluciones pueden ser parciales, cuando se han vendido varias cosas o cuando la cosa vendida es divisible conforme al uso (Ej: cuando se trata de una pieza de una máquina), pero los efectos de la acción no se agotan con esa devolución. Las obligaciones del vendedor varían según su buena o mala fe, es decir, según que en el momento de la venta, haya ignorado o conocido los vicios; en principio la buena fe debe presumirse.

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LOS VICIOS REDHIBITORIOS El vendedor de mala fe debe; a) Restituir el precio (Art. 1.522 del C.C.), integro, aun cuando por negligencia o imprudencia del comprador pueda considerarse que hay culpa común; b) b) Indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el comprador (Art. 1.522 del C.C.), conforme a las reglas generales sobre responsabilidad contractual.

El vendedor de buena fe; a) Restituir el precio en los mismos términos del caso anterior (Art. 1.522 del C.C.). b) b) Reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 del C.C.).

C. Si el comprador opta por la acción estimatoria; el vendedor, en todo caso está obligado a restituirle la parte del precio que se determine por expertos (Art. 1.521 del C.C.), quienes deberán tener en cuenta sólo la disminución de valor que objetivamente produce la existencia del vicio y no los daños y perjuicio que éste haya causado al comprador.

D. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos; el vendedor estará obligado a restituir el precio y a pagar todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo precitado expuesto; pero si la cosa pereció por caso fortuito la pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 del C.C.).

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LOS VICIOS REDHIBITORIOS E. En todo caso, el tiempo útil para proponer la acción es limitado; el comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año, a contar desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles; si se trata de animales debe intentarse dentro de cuarenta días y si se trata de cosas muebles, dentro de tres meses; en uno u otro caso, a contar desde la entrega (Art. 1.525 del C.C.); el lapso de referencias es de caducidad, no de prescripción.

Régimen convencional del saneamiento por vicios ocultos Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que las partes pueden libremente excluir su aplicación; de hecho, es relativamente frecuente que se prevea la obligación de sustituir piezas defectuosas o de hacer reparaciones a la cosa en el caso de que existan vicios ocultos, en vez de reconocerle al comprador los derechos inherentes a las acciones redhibitoria y estimatoria; igualmente se suelen modificar los plazos legales para el ejercicio de la acción. Debe advertirse que es nula la cláusula que exonere o disminuya la responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el contrato.

Saneamiento por vicios ocultos en las ventas forzosas; La ley, ha excluido expresamente la responsabilidad por vicios ocultos en el caso de ventas en remate judicial (Art. 1.525 ap. 2° del C.C.), pero en los demás casos de venta forzosa, se aplican por analogía las reglas legales sobre saneamiento por vicios ocultos dictadas para la venta propiamente dicha.

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