__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

SAMENVATTING JAARVERSLAG 2015

OPGELEVERDE PROJECTEN

De voorraad onverkochte woningen is sterk teruggebracht, waarbij wij door geduld de verleende incentives ruim binnen de daarvoor getroffen voorzieningen hebben kunnen houden. De projecten en grondposities van voor de crisis zijn inmiddels allemaal succesvol en veelal winstgevend afgesloten. In de huidige werkvoorraad zitten alleen nog projecten met een gezonde winstmarge.

SAMENVATTING

JAARVERSLAG 2015

in Gent, 10.000 m2 bvo Zorgboulevard in Zaandam en huisvesting voor 178 studenten in Leiden (beide in aanbouw). Het doel van VoMaVa is projecten te initiĂŤren samen met en voor partners om daarmee interessante projecten te ontwikkelen en gezonde investeringen in vastgoed te doen, waarmee wij ook een maatschappelijk doel dienen.

In 2015 bedroeg de ontwikkelomzet van 6D woningen 48 miljoen euro (2014: 48 miljoen euro). Deze omzet zal in 2016 stabiliseren.

Dordrecht - Post120 Utrecht - De Vrijmarkt

vorm.nl Veerweg 165, 3351 HC Papendrecht, Telefoon: +31 (0)78 642 13 00, E-mail: post@vorm.nl, Twitter: @vormholding

Nieuwegein - Einsteinbaan

Leidschendam - MCH Antoniushove

Papendrecht - Kopflat Leidschendam - MCH Antoniushove

Uithoorn - De Toekomst

Utrecht - The Sixty

In 2016 starten we ook met 6D-appartementen met een EPC van 0; daarmee verwachten we ook appartementen rendabel voor corporaties te kunnen ontwikkelen en realiseren.

Utrecht - De Oase

In 2015 heeft transVORM vier transformatie- en drie renovatieprojecten opgeleverd. In 2016 starten zeven projecten. In 2015 heeft transVORM voor 20 vastgoedobjecten MJOPcontracten afgesloten.

In 2015 zijn 350 woningen opgeleverd en 550 woningen in aanbouw genomen. Aanvullend daarop hebben we op dit moment een orderportefeuille van 950 6D-woningen. Naast individuele kopers tonen ook beleggers en corporaties steeds meer belangstelling voor 6D. Zij waarderen de hoge kwaliteit en flexibiliteit en de zeer aantrekkelijke uitstraling. Inmiddels zijn de ook eerste woningen met VORMotica opgeleverd. Woerden - Defensie-eiland

transVORM is nu drie jaar jong en heeft zijn naam definitief in Nederland gevestigd. Met transVORM hebben we in 2015 24 miljoen euro omzet gerealiseerd (2014: 8 miljoen euro), een toename van 200%. De marges op renovatieprojecten zijn nog flinterdun, ons doel is door een single piece flow-aanpak de kosten verder te verlagen, waardoor wij lagere prijzen dan onze concurrenten aan onze klanten kunnen aanbieden en toch nog enige marge behalen. Het verder doorontwikkelen hiervan moet tot voldoende gezonde en concurrerende omzet leiden.

Noordwijk - Sancta Maria

6D WONEN Zwijndrecht - Meerdevoort

transVORM

Nieuwegein - Bakenmonde

VoMaVa - in 2013 opgericht - is in 2015 uit haar winterslaap wakker geworden. De stagnatie in de zorgprojecten zorgde ervoor dat VoMaVa in 2013 en 2014 niet van de grond kwam. In 2015 heeft VOMAVA als investeerder in maatschappelijk vastgoed voor 40 miljoen euro aan vastgoed in eigendom genomen. 113 bestaande studentenwoningen

Lisse - De Waterkanten

VORM Collectief heeft inmiddels met Vrijmarkt in Utrecht laten zien dat collectieve zelfbouw een aantrekkelijk alternatief is voor kopers die meer invloed in het ontwerp en lagere kosten wensen en meer zelf willen doen.

In 2015 bereikte VORM Ontwikkeling een gecombineerde omzet van 127 miljoen euro met een gecombineerd resultaat voor belastingen van 7,3Â miljoen euro. De verwachtingen zijn uitstekend, winst en omzet zullen verder toenemen. In 2015 hebben we voor 30 miljoen euro aan bouwproductie bij derden ondergebracht (verwachting in 2016: 25 miljoen euro).

Dordrecht - Post120

Van de bij Stichting Waarborgfonds Koopwoningen aangesloten bedrijven zijn wij inmiddels nummer 4 wat betreft de omvang van het obligo uit aan kopers verstrekte garantiecertificaten.

Verder zien wij een enorme toename van wonen in de grote steden. VORM Ontwikkeling verwerft gebouwen en locaties op aantrekkelijke plekken in deze steden en wint regelmatig interessante tenders, waar naast de grondprijs duurzaamheid en kwaliteit de uitslag bepalen. Onze werkvoorraad van woningen in de steden bedraagt inmiddels 2.200 woningen (2014: 1.000 woningen), waaronder 1.400 in Amsterdam.

Papendrecht - De Hooght

In 2015 hebben we 652 woningen (2014: 504) verkocht aan particulieren (een toename van 30%). Ook zijn er 862 woningen verkocht aan beleggers. VORM Finance, die scherpe financieringen voor klanten kan regelen, helpt ons een groter aandeel van de woningmarkt naar ons toe te trekken.

DE VORM VAN VORM


SAMENVATTING JAARVERSLAG 2015

DE VOORUITZICHTEN

DE VORM VAN VORM

DE VERLAMMENDE SPOTLIGHTS VAN EEN OPWAARTSE MARKT

VORM is een top 15-speler, op weg naar de top 10, in de bouw- en ontwikkelwereld. Wij ontwikkelen, bouwen, renoveren, transformeren en onderhouden projecten in de woning- en utiliteitsbouw. Ons werkgebied ligt primair in de Randstad en de grote steden daarbuiten. Wij ontwikkelen en realiseren projecten van 2 tot 100 miljoen euro. Wij bereiken in 2019 onze honderdjarige leeftijd en zijn er trots op dat we nog steeds uitstekend in vorm zijn! In 2015 behaalden we namelijk de hoogste omzet ooit in de historie van VORM.

De woningmarkt is enorm aangetrokken. De lage rente, de inhaalvraag, de veranderde wijze van wonen, het vertrouwen van de kopers, de druk op de huurmarkt. Allemaal veroorzakers van een sterk opwaartse woningmarkt.

Algemeen

Financiële resultaten

De veranderingen blijven ons in hoog tempo uitdagen. Onze mede­ werkers storten zich onveranderd met veel energie op deze veranderingen en blijven ze omarmen. Met onze partners streven we naar samenwerking waar voor verspilling geen plaats is. Dat vraagt voor onze partners en voor onze medewerkers een grote stretchbereidheid. Niet alles lukt in één keer, dat hoeft ook niet, er is ruimte voor struikelen bij het verbeteren. Het gevolg is dat we ons sneller aanpassen dan de meeste concurrenten en dat onze resultaten ten opzichte van het gemiddelde van de top 15 aanzienlijk beter zijn.

De gecombineerde omzet (inclusief ons aandeel in de omzet uit samenwerkingen) steeg van 202 miljoen euro in 2014 tot 223 miljoen euro in 2015, een toename van 10%. De gecombineerde winst voor belastingen steeg van 8,2 miljoen euro in 2014 (4% van de omzet) naar 14,5 miljoen euro (6,5%). De winstmarge steeg hiermee met 60%. Het gemiddeld aantal medewerkers (in fte’s) nam met 7% toe van 205 in 2014 naar 220 in 2015.

Uiteraard hebben we de afgelopen drie jaar hier al op voorgesorteerd door zwaar in te zetten op het verwerven van mooie posities via aankopen en tenders.

De woningmarkt herstelt zich nog sneller dan verwacht, zeker in de Randstad en vooral in de grote steden. Deze positieve verandering veroorzaakt weer nieuwe uitdagingen, zoals meer concurrentie bij het verwerven van nieuwe projecten en een opwaartse druk op de bouwkosten. Bij al onze bedrijfsonderdelen heeft dat groei als gevolg gehad met opnieuw verbeterde marges.

De solvabiliteit blijft met 51% stabiel hoog. Het balanstotaal neemt iets af van 163 naar 160 miljoen euro; tegenover de aflossing van een achtergestelde lening staat een toename van de activiteiten. Het werkkapitaal bedraagt 43 miljoen euro en is daarmee iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar, met name door voornoemde aflossing van een achtergestelde lening. Het rendement op het groepsvermogen is met 13% bijna op het gewenste niveau van 15%. De orderportefeuille bedraagt per 1 januari 2016 950 miljoen euro tegenover 800 miljoen euro per 1 januari 2015. Daan van der Vorm en Hans Meurs

UITERAARD ZIJN WIJ TROTS OP DEZE CIJFERS, DIE ZIJN BEREIKT DOOR ONZE MEDEWERKERS IN SAMENWERKING MET ONZE PARTNERS,

Wij blijven ook dit jaar onze pijlen richten op mooie posities in de steden. We zien echter ook weer kansen voor de kleinere plaatsen rond de steden, omdat in sommige steden de prijzen wel heel erg snel stijgen, met als gevolg dat jonge gezinnen hun heil toch buiten de stad zoeken. Naast de woningmarkt blijven wij actief in de utilitaire markt. In 2016 starten we samen met Dura Vermeer met de realisatie van het Noordgebouw in het centrum van Utrecht, pal naast het Centraal Station. Verder starten we met een zelfstudie-onderwijs gebouw voor de Tilburg University, totaal 11.000 m2 bvo. Hoewel de concurrentie weer sterk toeneemt, blijven wij onveranderd almaar meer kansen krijgen. Steeds meer partijen benaderen ons om met hen samen te werken. Dat is natuurlijk interessant, maar kent uiteraard wel grenzen. Ons omzetvolume gaat ook in 2016 weer toenemen, de toename zit vooral bij projectontwikkeling en transVORM. Voordat wij het volume bij het bouwbedrijf verder willen laten toenemen, willen we eerst een forse efficiëntieslag hebben gemaakt met onze eigen organisatie én samen

met onze partners. Tot die tijd besteden we de volledige bouwomzet boven het huidige niveau uit aan derden, veelal weer aan vaste partijen met wie we efficiënt kunnen samenwerken.

Onder VORM Bouw vallen alle productieprojecten (inclusief ons woningconcept 6D), met uitzondering van de projecten van transVORM. In VORM Bouw hebben we in 2015 126 miljoen euro (2014: 113 miljoen euro) aan gecombineerde omzet gerealiseerd, waarvan 30 miljoen euro in 6D-projecten. De groei zat bijna geheel bij 6D.

In ons jaarverslag van 2014 voorspelden wij voor 2015 een winst voor belastingen van 9 miljoen euro; die hebben we 14,5 miljoen euro ruimschoots bereikt. Voor 2016 voorzien we een verdere groei van de omzet een winsttoename tot rond de 20 miljoen euro (voor belastingen). Voor 2017 verwachten we ten opzichte van 2016 een stabilisatie van de omzet en de winst.

De 6D-projecten worden voor 99% door de medewerkers zelf aangestuurd vanuit de filosofie dat medewerkers ondernemers worden als ze aan het stuur mogen staan.

Als wij met een maximaal kritisch vermogen naar onszelf kijken, dan moet het in de toekomst (komende 5 jaar) zelfs mogelijk zijn een verdere efficiëntie te bereiken, waarin we onszelf nog met minimaal 30% verbeteren. De grootste uitdaging zal de aantrekkende ontwikkelen bouwmarkt worden. In een opwaartse markt hebben wij in het verleden ons te weinig verbeterd – ook wij konden blijkbaar de luxe van een goede markt niet aan; wat overigens een breed gedragen gewoonte is in onze branche. Uiteraard gaan wij niet opnieuw in die valkuil stappen, de verlammende werking van de spotlights van de opwaartse markten omzeilen wij door een andere bril op te zetten. De bril van blijven verbeteren; niet omdat het moet, maar omdat wij dat willen. Toch een mooie verslaving om continu de kostprijzen voor onze klanten te kunnen verlagen, en de kwaliteit en het werkplezier te vergroten en daardoor de marges te verruimen. Onze toekomst blijft daardoor succesvol en interessant en geeft ons ruimte de noodzakelijke vernieuwingen op te pakken en zelfs de concurrentie van buiten de bouw- en vastgoedmarkt voor te zijn.

De overige bouwproductie betreft maatwerkproductie die we realiseren voor en met externe opdracht­gevers en de eigen projectontwikkeling. De nadruk van de productie komt steeds meer te liggen op de complete engineering tot aan meerjarenonderhoudsplannen (MJOP) toe. Doordat we de uitontwikkeling naar ons toetrekken, zien we de faalkosten dalen. De regie aan de voorzijde heeft een lagere kostprijs en een hogere kwaliteit voor onze klanten als gevolg. Het vraagt veel aanpassingsvermogen van onze medewerkers, die zich hier evenwel steeds beter in bekwamen. In 2016 en 2017 willen we de omzet stabiliseren en onze aandacht richten op perfecte voorbereiding en

uitvoering waarbij wij ons als doel stellen alle faalkosten uit te bannen. Er zijn nog steeds te veel bedrijven die productie maken met het doel voldoende omzet te behalen om te blijven voortbestaan met als gevolg weinig of geen marge voor die bedrijven evenals voor hun onderaannemers en toeleveranciers. Wij stellen ons nog steeds als doel alle verspilling uit te bannen door een stevige efficiëntieverbetering. Als we daarmee voldoende voortgang hebben gemaakt, kunnen wij blijvend scherpere prijzen aanbieden aan onze klanten en kunnen onze partners (onderaannemers en leveranciers) en ons eigen bouwbedrijf gezonde marges realiseren. Daarmee blijven we de concurrentie voor en kunnen we blijven investeren in de noodzakelijke toekomstige vernieuwingen.

Injury Frequency

284

265 198

200

201

221

219

100 0 2011

2012

2013

2014

2015

18

9

12

6

6

3

0

heden

0 2011

2012

2013

2014

Geconsolideerde balans per 31 december 2015

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2015

(Bedragen x €1.000 na verwerking van het voorstel tot bestemming van het resultaat)

(Bedragen x €1.000)

2015

Arbeidsongevallen met verzuim

300

Veiligheid

2015

2014

Vaste activa Immateriële vaste activa

Netto-omzet 171

1.013

Materiële vaste activa

19.828

16.322

Financiële vaste activa

34.114

2015

51.147

Gecombineerde winst voor belastingen (x € 1.000)

Gecombineerde omzet (x € 1.000)

25.000

300.000 250.000

250.000 200.000

22.500

260.000

32.662

Vorderingen

27.627

47.282

Liquide middelen

40.469

32.472

106.695

112.416

63.593

65.036

20.000

20.000

223.429

38.599

Kortlopende schulden

165.196

14.536

15.000

164.971

150.000 10.000

100.000

Voorzieningen

10.214

Groepsvermogen

8.217

5.000

50.000

Langlopende schulden

2.821

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

169.683 140.230 17.206

Afschrijvingen op materiële vaste activa

1.439

1.240

Overige bedrijfslasten

5.014

5.587 195.959

164.263

13.955

5.420

43.102

47.380

Rentebaten

1.091

1.215

97.215

98.527

Rentelasten

-308

-525

12.879

24.337

Bijzondere waardevermindering financiële vaste activa

2.199

2.771

82.137

71.419

97.215

98.527

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Aandeel in het resultaat van deelnemingen Netto-resultaat

-

Solvabiliteit (op basis van garantievermogen)

Werkkapitaal (x € 1.000)

Financiële baten en lasten

0

0

372

209.914

18.264

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3.319

169.311

339

171.242

Bedrijfsresultaat

194.287

182.322

Kosten van grond- en hulpstoffen en overige externe kosten Personeelskosten

Vlottende activa Voorraden

209.575

Overige bedrijfsopbrengsten

33.812 54.113

2014

Leiden - Clusius

Personeelsleden (headcount)

Nijmegen - Handelskade

ZEKER IN VERGELIJKING MET ONZE COLLEGA’S IN DE MARKT, WAAR DE MARGES MINIMAAL EN SOMS NOG STEEDS NEGATIEF ZIJN.

50.000 45.000 40.000

42.377

44.407

47.380

100.000

75% 43.322

38.312

60%

57%

58%

35.000 514

14.738

5.934

15.000

-3.716

-1.839

10.000

20.000

4.095

-304

2.130

10.718

6.225

73.824

74.077

2011

2012

83.419

82.137

2014

2015

77.195

51%

45%

60.000

30%

40.000

15%

20.000

25.000

783

11.022

80.000

56% 51%

30.000

-176

Garantievermogen (x € 1.000)

5.000 0

0%

0 2011

2012

2013

2014

2015

2011

2012

2013

2014

2015

2013

Profile for VORM

Samenvatting jaarverslag 2015 VORM  

Samenvatting jaarverslag 2015 VORM  

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded