__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

de toekomst

Gekkenwerk Samenvatting jaarverslag 2017


Huidige markt Anno 2017 is ontwikkelen en bouwen gekkenwerk geworden.

is: ieder voor zich. Helaas schiet bijna niemand hier wat mee op,

De schaarste als gevolg van de in 2008 dramatisch ingestorte

zeker de consument niet. Gelukkig is de rente extreem laag, anders

markt

kon de helft van onze klanten onze woningen niet meer kopen.

en

de

huidige

fors

toegenomen

behoefte

van

consumenten om een nieuwe stap te maken in hun woonwens hebben de markt volledig uit balans gebracht. Denk aan vrij-op-

Wat brengt ons dit alles?

naamprijzen die extreem stijgen, bouwkosten die extreem

Er zijn bijna geen betaalbare woningen meer beschikbaar in de

stijgen (de metselprijzen zijn in de steden verdubbeld!),

grote steden. De ontwikkelaars doen het gemiddeld nog maar

grondkosten die extreem stijgen, netbeheerders die er vier

matig, als je naar hun jaarcijfers kijkt. De bouwers hebben het

maanden langer over doen om hun aansluitingen te maken en

moeilijk, zeker als ze alleen maar voor derden bouwen. Hier

levertijden van palen die oplopen tot zes maanden. En ook alle

verwachten we zelfs faillissementen. De instroom van nieuwe

bijkomende kosten stijgen extreem, net als de vermaledijde

technische mensen die bouwen en installeren, is nog steeds te

faalkosten. Eén lichtpunt: de energie-eisen nemen (gelukkig)

laag. De kwaliteit van de producten neemt af. Op basis van de

ook extreem toe.

extreme prijsstijgingen zouden we bij onderaannemers en leveranciers extreme winststijgingen moeten zien. Tot nu toe blijven die beperkt. De bouwtijd neemt weer toe. En de

HET VOLUME IS WEER TERUG OP HET NIVEAU VAN 2008, MAAR HET IS TOCH EEN ANDERE TIJD. ER IS MINDER CAPACITEIT IN DE MARKT, HET RENTENIVEAU IS LAGER. WEL MAKEN WE MET MINDER CAPACITEIT HETZELFDE.

samenwerking brokkelt af. Met elkaar in gesprek over het jaar 2017 Maar ja, dat is de markt, de huidige markt. En juist in deze markt is samenwerking zo belangrijk. Om elkaar te versterken, energie te geven, samen te verbeteren; daarin ligt de kracht. Zodat je je

Hans Meurs, algemeen directeur VORM

staande houdt en goede resultaten behaalt, juist in deze tijden van gekte. Daarom blikken wij samen met onze financiële Appartementen met een VON-prijs van € 3.500 per m2 zijn

partners terug op een bewogen jaar.

inmiddels bijna niet meer haalbaar. En het antwoord in de markt

Gecombineerde omzet (x € 1.000)

500.000 420.000

400.000

374.603

380.000

2017

2018*

305.874

300.000 223.429 194.287

200.000 164.971

100.000

0 2013 * verwachting

2014

2015

2016

2019*


Resultaten Ondanks de gekte van de markt heeft VORM het conform

Het gemiddeld aantal medenemers (in fte’s) nam met 5 procent

verwachting goed gedaan. Zeg maar gerust een stuk beter dan

toe van 224 in 2016 naar 235 in 2017.

gemiddeld in de markt. 6D wonen is stabiel, ontwikkeling presteert prima, transVORM en de reguliere bouwproductie scoren matig.

De solvabiliteit blijft met 49 procent stabiel hoog. Het balanstotaal neemt toe van 193 naar 255 miljoen euro door een toename van

“IK WAARDEER HET STAKEHOLDERSMANAGEMENT

VAN VORM ZEER. ALS HET WAT MINDER GAAT, NEMEN JULLIE OOK DE TELEFOON OP. DE RAPPORTAGE VAN VORM IS ACCURAAT EN ZO GEDETAILLEERD DAT JE ECHT KUNT MEEBEWEGEN MET ELKAAR. DAARIN LOPEN JULLIE NOG STEEDS VOOROP.

de activiteiten. Het werkkapitaal bedraagt 46 miljoen euro en is

daarmee

stabiel

gebleven.

Het

rendement

op

het

groepsvermogen is met 18 procent ruim boven het gewenste niveau van 15 procent. Per 1 januari 2018 bedraagt de orderportefeuille 1,7 miljard euro tegenover 1,35 miljard euro per 1 januari 2017. De resultaten voldoen hiermee aan al onze doelstellingen.

Pascal de Jong, relatiemanager Nationale Borg

“ALS ING EN NATIONALE BORG ONZE GETALLEN

Per saldo is het resultaat uitstekend: de gecombineerde omzet (inclusief ons aandeel in de omzet uit samenwerkingen) steeg van 309 miljoen euro in 2016 tot 374 miljoen euro in 2017. Een toename van 21 procent. De gecombineerde winst voor belastingen steeg van 26,7 miljoen euro in 2016 naar 30,3 miljoen

ZIEN, DAN KUNNEN ZIJ DIE HERLEIDEN TOT OP PROJECTNIVEAU. ZE KUNNEN ZELFS ZIEN WAAR HET GOED EN MINDER GOED GAAT. HET ZORGT ERVOOR DAT WIJ HEEL MAKKELIJK, SNEL EN ZORGVULDIG ZAKEN MET ELKAAR KUNNEN DOEN.

euro. Een toename van 13,5%

Ewout Blinde, financieel directeur VORM

Bedankt! Wij bedanken al onze medewerkers, partners, onderaannemers, adviseurs, opdrachtgevers en klanten voor de samenwerking en hun bijdrage aan dit succes. Hans Meurs en Daan van der Vorm

Gecombineerde winst voor belastingen (x € 1.000)

Orderportefeuille (x € 1.000.000) 2000

1.700

1500 1.350

40.000

40.000 35.000

1000

800

950

30.312

30.000 27.691

20.000 500

500

14.536

10.000

8.217 3.319

0

0 2013

2014

2015

2016

2017

2013

2014

* verwachting

2015

2016

2017

2018*

2019*


Klaar voor de toekomst in BOLD Als het om duurzaamheid gaat, zit de branche in een enorme versnelling. Naast wet- en regelgeving worden we als sector ook gedwongen door de consument. Die vindt een comfortabel én duurzaam huis steeds belangrijker. Neem als voorbeeld ons nieuwbouwproject BOLD op Overhoeks in Amsterdam. Iedereen schoot in de stress vanwege de vergaande energiebesparende maatregelen en bijbehorende kosten om een volledig duurzaam gebouw neer te zetten. En ja, het kost heel veel geld, maar… het kán! Want het publiek vindt het ook belangrijk en is bereid tot meer investeren om zo extra verliefd te worden op hun woning.

Bijzonder aan de woontoren BOLD van 25 verdiepingen is dat de gevels zijn bekleed met volledig geïntegreerde zonnepanelen. Zo wordt de energie duurzaam opgewekt. Naast de futuristische uitstraling zorgen de zonnepanelen voor een beter klimaat én een lage energierekening. Tevens wordt een deel van de appartementen voorzien van ‘Powerwindows’, hiermee wordt zelfs door de ramen stroom opgewekt.

“ALS EEN VRACHTWAGEN LEEG RIJDT, IS

DAT VERSPILLING VAN BRANDSTOF EN TIJD. ALS WE HET ECHT SLIM DOEN, DAN KUNNEN WE DIT HALVEREN. OOK ZOUDEN WE MEER VOLUME KUNNEN BOUWEN MET DEZELFDE MENSEN.

Duurzaamheid projecten - 100% gasloos (Aantal woningen) -0,4 -0,2 norm 2020

0 0,2

huidige norm

0,4 0,6 Binck Plaats (46) Den Haag Twins (50) Naaldwijk Esse Zoom fase 2 (33) Nieuwerkerk a/d IJssel De Ruy 2 (27) Oostvoorne Eiland van Spijk (59) Spijkenisse Parkwachter (43) Utrecht Sandt Vroondaal (76) Den Haag

Park Avenue (43) Utrecht De BrouwerIJ (310) Amsterdam Oostenburg K4/K5 (250) Amsterdam Overhoeks (358) Amsterdam Rijsoord (47) Ridderkerk De Drenkeling (38) Rockanje Buitenhof B (254) Delft Sluishuis (387) Amsterdam

EPC

All-electric Alle 158 appartementen en penthouses hebben vloerverwarming en vloerkoeling. Duurzame systeemcomponenten zorgen samen voor verwarming, koeling, ventilatie, tapwater en duurzame stroom. Naast zonnepanelen wordt er gebruikgemaakt van warmtepompen en warmteterugwinunits. De woningen in BOLD zijn all-electric (geen gasaansluiting). Ook zijn er diverse oplaadpunten voor elektrische auto’s. Domotica maakt het leven voor de bewoners aangenamer. Denk aan het besturen van gordijnen, verlichting, zonwering en sloten met een smartphone. De bouw is eind 2017 van start gegaan. De ondergrondse bronnen – maar liefst circa 300 meter diep – voor de opslag van koude en warmte zijn in die periode al aangesloten. Zoals het er nu naar uitziet, krijgen bewoners in 2020 de sleutel van hun super duurzame woning.

BOLD - Amsterdam

Hans Meurs, algemeen directeur VORM


In gesprek over... VORM, ING en Nationale Borg Op de bruisende nieuwbouwlocatie Amsterdam Houthaven kwamen Hans Meurs (algemeen directeur VORM), Jan van der Doelen (sectorbanker Bouw en Onroerend Goed ING), Pascal de Jong (relatiemanager Nationale Borg) en Ewout Blinde (financieel directeur VORM) bij elkaar om te praten over de huidige vastgoedmarkt, innovatie in de bouw, het belang van duurzaamheid en vooral het succes van goede samenwerking. Hun ervaringen vormen de kern van dit jaarverslag. Leest u mee?

Hans Meurs, VORM - Jan van der Doelen, ING - Ewout Blinde, VORM - Pascal de Jong, Nationale Borg

Vastgoedmarkt

Hans: “Ik ook. De consument betaalt zich blauw om heel dure

Hans: “Ik ken niet veel markten die zo booming zijn als de

woningen te kopen. De rente is laag, dus het kan nog net. Maar

vastgoedmarkt en waar bedrijven dan toch zo weinig marges

er is ook een grote groep die het al niet meer kan betalen.”

maken. Natuurlijk zijn we blij met de huidige markt, maar die

Jan: “Het volume is weer terug op het niveau van 2008, maar het

heeft ook een onverwachte keerzijde.”

is toch een andere tijd. Er is minder capaciteit in de markt, het

Jan: “In het voorjaar van 2010 hebben wij voorspeld dat de

renteniveau is lager. Het vertrouwen is weer terug en momenteel

vastgoed-markt eind 2017 pas weer op het niveau van 2008 zou

positiever dan ooit.”

komen. Deze ‘booming’ markt van nu komt dus van ver en heeft

Ewout: “Dit optimisme in combinatie met een goede econo-

even tijd nodig gehad om te herstellen. Hét bewijs dat de

mische ontwikkeling, en dus baanzekerheid, zou een gouden

bouwsector erg volatiel is.”

combinatie moeten zijn voor de sector.”

Pascal: “VORM is altijd een ontwikkelende bouwer geweest,

Hans: “Wat je ziet is dat iedereen elkaar gek maakt. We jutten

maar je ziet dat aanbestedingsbouwers het heft in eigen hand

elkaar op: ‘je moet nu kopen, anders mis je de boot’. Daarbij zijn

nemen en nu ook zelf zijn gaan ontwikkelen. Dit om het vacuüm

we in Nederland door alle tools heen om de economie aan te

te vullen van de woningcorporaties, want daar ontbreekt alle

zwengelen. De rente kan niet meer lager, de werkloosheid is

activiteit. Ik begrijp de hele euforie in de bouwsector niet en ik deel

historisch laag. Waar willen we dan naartoe?”

die ook niet, want ik maak me zorgen om de ontwikkelingen.”

Jan: “Toch zie je ook een positieve ontwikkeling. De bouwsector

SAMENVATTING JAARVERSLAG 2017


is er in de afgelopen vier jaar in geslaagd om de arbeidsproductiviteit te verhogen met zo’n twintig procent. Met minder capaciteit maken we hetzelfde. Dat zegt iets over de innovatie in de branche.” Pascal: “De tijd van stenen stapelen en dat te koop aanbieden, is voorbij. Nu moet je kunnen customizen om te voldoen aan de

“DE JEUGD GAAT ALLERLEI PRETOPLEIDINGEN VOLGEN, BEETJE KNIPPEN EN PLAKKEN MET DE COMPUTER, MAAR DAAR ZIJN HELEMAAL GEEN BANEN VOOR. TERWIJL ER VOOR TECHNEUTEN EN BOUWINSTALLATEURS HEEL VEEL BANEN ZIJN.

vraag.”

Hans Meurs, algemeen directeur VORM

Hans: “Afgelopen twee jaar hebben we als bouwbranche samen zo’n 20.000 conceptwoningen gebouwd. Grondgebonden vrijstaande of geschakelde standaardwoningen. Daar zit een enorme productiviteit in. Dat zie ik ook bij onze eigen conceptwoningen”

Samenwerking

Jan: “Toch blijft het jammer dat iedereen binnen één nieuw-

Hans: “Ondanks de gekte op de vastgoedmarkt heeft VORM zich

bouwproject zijn eigen wiel aan het uitvinden is, dat iedereen

goed staande weten te houden. En juist nu is het belangrijk om

probeert om zelf efficiënt te zijn. Het zou mooier zijn als je de

samen te werken. Met ING en Nationale Borg is er echt sprake van

handen ineen kunt slaan.”

een financieel partnership. Wij zien ze als een broer en zus die niet

Hans: “De Nederlandse markt blijft versnipperd. Van de 25.000

meer in hetzelfde huis wonen, maar waarmee je wel alles nog deelt.”

eengezinswoningen wordt de helft ontwikkeld en gebouwd door

Ewout: “Elke maand verstrekken wij een managementrapportage

kleine spelers. Partijen die bijvoorbeeld op één locatie tien tot vijftig

aan ING en Nationale Borg. Dat verplicht ons tot zorgvuldigheid,

woningen bouwen. De andere helft wordt verdeeld onder circa

een rapportage die voorspelbaar is en klopt.”

dertig grotere partijen. Wij bouwen 400 conceptwoningen per jaar.

Pascal: “Die voorspelbaarheid zorgt voor inzicht en vervolgens

Er is geen enkele speler die meer dan tweeduizend concept-

vertrouwen om te investeren en garanties te geven. Dat wij ons

woningen per jaar bouwt. Hierin zit ook meteen een waanzinnige

daarover geen zorgen hoeven te maken, dat we samen kunnen

productiviteitsgroei als we als sector nog meer samen zouden

ondernemen.”

kunnen organiseren. Dan kunnen de prijzen halveren.”

Jan: “In de bouwcyclus zit een vertraging ten opzichte van de

Pascal: “Waar zit dan de winst als je de sectorsamenwerking

economie, zeg zo’n anderhalf tot twee jaar. Dus als de pleuris

vergroot?”

uitbreekt, heb je altijd een uitloopperiode waarin je strategisch kunt

Hans: “De kracht ligt bij de toeleveranciers. Zij bedenken de

nadenken over wat te doen. En toen jullie in de gaten kregen dat

producten, dus daar maak je veel makkelijker een schaalsprong.

de crisis serieus was, namen jullie al heel snel de beslissing om af te

Stel, je bedenkt een slimme kap voor een eengezinswoning die

schalen. En jullie hadden ook de durf om het te doen. Daadkrachtig

iedereen van jou koopt. Dan praat je over 25.000 kappen per jaar.

ondernemerschap is het beste risicomanagement dat er bestaat.”

Dat is serieuze business en gaat de kostprijs omlaag.”

Hans: “Toen besloten we ook om conceptwoningen op te gaan

Ewout: “Een andere uitdaging voor de sector is het vinden van

tuigen. In plaats van 100 per project kunnen we het nu door

goede mensen. Bij ons doen ze niet alleen ruwbouw, maar

standaardisering opdelen in vijf keer twintig. Binnen dezelfde tijd,

bijvoorbeeld ook de fundering en de gevel. Ze hebben ook

met dezelfde mensen én tien procent goedkoper. Het moest,

contact met de klant. Dat maakt het werk leuker.”

want de klant had de stekker eruit getrokken. En als we niets

Pascal: “Het werken op de bouw moet weer aantrekkelijk

deden, dan kregen we de klap een jaar of twee later.”

gemaakt worden voor jongeren.”

Jan: “Maar als je bedrijf of de cultuur niet op dat spoor zit of er

Hans: “Daar moeten we als sector heel veel aan doen, want de

niet op te krijgen is, dan gaat het niet werken. Jullie gingen mee

jeugd gaat allerlei pretopleidingen volgen, beetje knippen en

in die daadkracht.”

plakken met de computer, maar daar zijn helemaal geen banen

Hans: “Toen de markt weer aantrok, hebben we deze aanpak

voor. Terwijl er voor techneuten en bouwinstallateurs heel veel

doorgezet. Ook toen twintig woningen in één keer er weer

banen zijn.”

veertig of zestig werden. Daarmee hebben we onze indirecte kosten gehalveerd.”

Solvabiliteit (op basis van garantievermogen)

Garantievermogen (x € 1.000) 125.966

120.000

60%

103.073

100.000

75% 56%

51%

51%

52%

80.000

83.419

82.137

2014

2015

77.195

49%

45%

60.000

30%

40.000

15%

20.000 0

0% 2013

2014

2015

2016

2017

2013

2016

2017


Pascal: “Ik waardeer het stakeholdersmanagement van VORM zeer.

waar we nu staan. Om echt te verduurzamen in de bouw heb je

Ook al is het spannend bij een project, jullie zien altijd de lichtpuntjes.

herhaling nodig. Zoals nu met warmtepompen en systemen die zo

Wat ervoor zorgt dat je bij lastigere projecten de bank en dus ook ons

goed en rendabel zijn dat je over vijf jaar kostenneutraal duurzame

aan boord weet te houden. Er is wederzijds vertrouwen. Als het wat

woningen kunt maken.”

minder gaat, nemen jullie ook de telefoon op. Dan informeert Ewout ons juist nog vaker. De rapportage van VORM is accuraat en zo

Innovatie

gedetailleerd dat je echt kunt meebewegen met elkaar. Daarin lopen

Hans: “Je ziet dat de ketensamenwerking voor conceptwoningen

jullie nog steeds voorop.”

top is. De bouwtijden blijven zich versnellen. Voor andere

Hans: “Het is net als in de sport. Dat je het net even slimmer,

bouwprojecten, de zogenoemde specials, neemt het ketendenken

beter of sneller dan de ander doet. Inzichtelijk rapporteren geeft

nu juist af. Dat is niet goed. Het betekent dat wanneer het een

onszelf ook veel comfort. Dat we weten waar de vangrail zit, dan

beetje moeilijk wordt, het helaas toch ieder voor zich is.”

durf je ook dichter tegen de vangrail te rijden.”

Pascal: “Het is de menselijke aard die dan opspeelt.” Hans: “Als je met partijen in overleg gaat, blijkt dat ze dat hele-

Duurzaamheid

maal niet willen. En toch gebeurt het. Bij projectontwikkeling

Jan: “Het toepassen van duurzame elementen in de bouw wordt

lopen de doorlooptijden juist weer op. In het begin van de crisis

steeds belangrijker. Het wordt de norm. Zo hebben we berekend

maakten gemeenten zoals Amsterdam een inhaalslag met

dat de gebouwde omgeving in Nederland verantwoordelijk is voor

bestemmingsplannen die ze op voorraad hadden. Vele andere

circa dertig procent van de CO2-uitstoot. Dat is substantieel. Naast

gemeenten hebben te veel stilgelegd. Nu raken die bestem-

een grote CO2-productie is de bouwsector ook voor een derde

mingsplannen op, wat betekent dat ontwikkelaars zich moeten

verantwoordelijk voor de afvalproductie. Het is dus een belangrijk

buigen over complexere plannen. Waar nog geen bestemmings-

thema in de branche. Daarbij wordt de sector ook gedwongen om

plannen voor zijn en waar iedereen wat van vindt. Ondertussen

met slimme oplossingen te komen door wet- en regelgeving. Wil je

rammelen de consument en de investeerders aan de deur. Zij willen

het redden als bouwer, dan moet heel je bedrijfsvoering op de

die woningen hebben. Maar de doorlooptijd neemt met de helft

schop. De juiste beslissingen nemen. Heel de keten moet

tot wel honderd procent toe. Dat kan zomaar oplopen tot vijf jaar.

efficiënter gaan samenwerken.”

Terwijl de markt dan waarschijnlijk weer heel anders is.”

Hans: “Het publiek vindt het ook belangrijk om in een duurzame

Ewout: “Bij heel complexe plannen, met planologie, is haastige

woning te wonen. Ze zijn bereid om daarin extra te investeren. Dat

spoed zelden goed. Dan gaat iedereen in de weerstand. En een

woningen van het gas af moeten is belangrijk voor ons klimaat en

optimaal proces is wel zo handig, daarom werken wij ook met

dus de toekomst. Ook wij willen daar een bijdrage aan leveren. De

stappenkaarten, een innovatiemodel dat het hele ontwikkelproces

branche zit in een enorme versnelling. Vijf jaar geleden werd er

tot realisatie in stappen opknipt. Als je de repetitie zoekt in die

gemopperd dat een EPC-nulwoning niet mogelijk was en kijk eens

processtukken en die optimaliseert, dan kun je veel herhalen.”

Gecombineerde winst-en-verliesrekening over 2017

Geconsolideerde balans per 31 december 2017 (Na verwerking van het voorstel tot bestemming van het resultaat)

2017 Netto-omzet Overige bedrijfsopbrengsten

Kosten van grond- en hulpstoffen en overige externe kosten Personeelskosten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige bedrijfslasten

2017

2016

374.603.434

305.874.198

720.980

495.765

375.324.414

306.369.963

308.739.656

248.180.604

24.646.726

21.457.070

Rentelasten

1.753.579

1.546.137

10.183.426

8.325.485 345.323.387

279.509.296

30.001.027

26.860.667

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Netto-resultaat

155.941

17.147.630

17.032.915

Financiële vaste activa

72.490.211

56.143.460

1.115.251

62.331.636

Vorderingen

49.339.672

31.091.748

Liquide middelen

53.887.441

25.495.072

165.558.749

120.029.153

(676.561)

_

825.000 830.797

27.691.464

(7.418.661)

(6.756.137)

22.893.601

20.935.327

73.802.726

119.557.563

46.226.427

135.832.201

119.558.743

Langlopende schulden

7.987.786

14.520.525

Voorzieningen

1.878.090

1.965.494

125.966.325

103.072.724

135.832.201

119.558.743

Groepsvermogen 30.312.262

63.442.333

46.001.186

682.358

(804.016)

73.332.316

Voorraden

Kortlopende schulden

311.235 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

193.174

Materiële vaste activa

Vlottende activa

Financiële baten en lasten

Bijzondere waardemutatie financiële vaste activa

Immateriële vaste activa

89.831.015

Bedrijfsresultaat

Rentebaten

2016

Vaste activa


OZC Tilburg University - Tilburg

Hans: “We zijn nu bezig om de stappenkaarten te digitaliseren,

planningsprogramma kunnen we ook beter inzicht geven aan

wat

onze stakeholders.”

we

VORM

Flow

noemen.

Straks

kan

iedereen

op

bijvoorbeeld zijn smartphone zien welke acties hij moet doen

Jan: “Door dit procesprogramma word je als bedrijf voorspel-

zodat de volgende verder kan. Je ziet het dus ook meteen als

baarder en betrouwbaarder. Dat vinden wij heel belangrijk,

acties niet gedaan zijn of waar de knelpunten komen te liggen.

omdat het iets zegt over de toekomstbestendigheid van je

Vanachter een scherm zien we straks de kwaliteit en innovatie

organisatie. VORM blijft hiermee vooroplopen, dan win je ook op

van alle stapjes, waardoor we de doorlooptijden heel makkelijk

je rendement.”

met dertig tot veertig procent kunnen verminderen. En met dit

Personeelsleden (headcount)

Werkkapitaal (x € 1.000) 50.000 45.000

47.380

43.322

46.226

46.001

2016

2017

40.000

300

200

44.407

198

201

221

246

235

245

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000

100

10.000 5.000 0

0 2013

2014

2015

2016

2017

heden

2013

2014

2015


Blijven doen wat we doen De komende twee jaar blijven we doen wat we deden, want het gaat best wel goed met ons. We hadden al besloten de eigen bouwproductiecapaciteit niet te veel toe te laten nemen, omdat we vinden dat het anders en beter kan. De zoektocht naar dat anders en beter is in volle gang. En daarna volgt de stap naar goedkoper. Wij begrijpen dat dit onwaarschijnlijk klinkt, maar dit gaat gebeuren. Natuurlijk liepen we als bouwer in de huidige gekte in de markt wel wat deuken op. Daarom zijn we nu nog niet toe aan het sterk vergroten van ons bouwvolume. Eerst gaan we op zoek naar efficiënter en beter, dan naar goedkoper en dan naar meer. transVORM: pas op de plaats transVORM maakt de komende twee jaar een pas op de plaats. De kennis die nodig is om succesvol te renoveren en transformeren is schaars en lijkt zich, door de gretigheid van onderaannemers die ook in de nieuwbouw actief zijn, te verplaatsen naar nieuwbouw.

Hierdoor lijkt veel kennis verloren te gaan. We gaan de komende twee jaar bouwen aan een nog sterkere eigen organisatie om daarna weer verder te groeien.

ALS JE WEET WAAR DE VANGRAIL ZIT, DAN DURF JE OOK DICHTER LANGS DE VANGRAIL TE RIJDEN

Hans Meurs, algemeen directeur VORM

VORM 6D Wonen heeft veel minder last van al die markteffecten. Het is inmiddels een volwassen bedrijf geworden. Elk jaar maakt VORM 6D Wonen 400 conceptwoningen in een bijna volledig geïntegreerd proces. Stapje voor stapje blijven zij zoeken naar verbeteringen, samen met hun partners.

Projectenbedrijf VORM 2.0 VORM 6D Wonen BV is een van de in totaal veertien bedrijven waarin we per januari 2018 alle bedrijfsactiviteiten hebben ondergebracht. Elk bedrijf heeft een team van meewerkende leiders die dicht bij de organisatie staan en weten wat er in hun vakgebied speelt. Met hun specialistische kennis werken zij met maximaal toegevoegde waarde aan hun projecten. We zijn en blijven immers een projectenbedrijf. Daarmee blijven de bedrijven een omvang houden die waarborgt dat ze dicht genoeg bij onze klanten, medewerkers en partners blijven. Een te grote omvang per bedrijf leidt al snel tot ongewenste effecten. Daarvan zien we in de markt al genoeg voorbeelden.

“WIJ WERKEN MET STAPPENKAARTEN, EEN

INNOVATIEMODEL DAT HET HELE ONTWIKKELPROCES TOT REALISATIE IN STAPPEN OPKNIPT. ALS JE DE REPETITIE ZOEKT IN DIE PROCESSTUKKEN EN DIE OPTIMALISEERT, DAN KUN JE VEEL HERHALEN.

Ewout Blinde, financieel directeur VORM

De directie van VORM Holding BV (Daan van der Vorm, directeureigenaar, Hans Meurs, algemeen directeur en Ewout Blinde, financieel directeur) blijft coachen en sturen op al deze bedrijven, is eindverantwoordelijk en daar waar nodig uw aanspreekpunt. Ontwikkelingsbedrijven in vorm In 2017 realiseerden de ontwikkelbedrijven een gezamenlijke omzet van 270 miljoen. Zij blijven groeien. Dit omdat we graag mooie projecten willen maken, tenders willen winnen en locaties en gebouwen willen verwerven. Natuurlijk blijven wij graag in vorm en dat kan alleen door deels in stevige competitie te blijven. Ons orderboek – per 1 januari 2018 1,7 miljard groot en met een behoorlijke tijdshorizon – komt voor 80 procent uit de top 10-steden. Daarom houden we aandacht voor de steden en de

plaatsen direct daaromheen. Want áls de markt weer wat inzakt (en dat gaat ergens tussen 2020 en 2025 gebeuren), blijven de stadsregio’s het relatief altijd beter doen dan de rest. Daarom richt VORM Concepten zich vooral hierop bij de verwerving. Zij staan voor de opgave om onze successen uit de afgelopen jaren te evenaren, terwijl de competitie weer veel groter is. De productieactiviteiten zijn met ingang van januari 2018 ondergebracht in VORM Bouw BV, het reeds genoemde VORM 6D Wonen BV, transVORM BV en transVORM Vastgoedonderhoud BV. Uitstekende jaren We verwachten ook voor 2018 en 2019 uitstekende jaren. En daarna zien ook 2020 tot en met 2022 er al goed uit. Vooral veel grote projecten in topsteden op mooie locaties. Ook die verwachtingen zijn goed. De huidige wijze van bouwen en ontwikkelen vinden wij echter niet professioneel en innovatief genoeg. Bouw- en ontwikkeltijden zijn veel te lang, de samenwerking tussen partijen is veel te beperkt, er wordt veel te weinig gebruikgemaakt van de beschikbare kennis in de markt, te weinig of niet van robotisering, de bouw- en faalkosten zijn veel te hoog en de kwaliteit kan veel beter. Experimenteren Zolang wij het net iets beter blijven doen dan gemiddeld in de markt, hebben we er niet zo veel last van. Behalve dat we ook zien dat we zelf beter kunnen en willen. Daarom experimenteren we in de komende twee jaar – naast VORM Flow – ook met een aantal trajecten en projecten. Dit om uit te vinden waar we als ontwikkelaars en bouwers naartoe moeten. Gelukkig is de Nederlandse markt door haar structuur, verwevenheid en openheid nogal versnipperd. Anders was er allang een Uber- of Tesla-achtig bedrijf opgestaan dat 50 procent van de Nederlandse markt opslokt. En daarmee echte geïntegreerde samenwerking afdwingt en de prijzen omlaag brengt. Al met al blijven we doen wat we doen, we ontwikkelen ons verder als projectenbedrijf. Het is net als in de sport. Dat je het net even slimmer, beter of sneller dan de ander doet. En onze vooruitzichten zijn goed.


Verde Vista - Zoeterwoude

Zaans Medisch Centrum - Zaandam

Den Briel - Papendrecht

Sancta Maria - Noordwijk

Handelskade - Nijmegen

Zeeburgereiland - Amsterdam

Houthaven - Amsterdam

Martinus Nijhofflaan - Delft

Opgeleverde projecten

vorm.nl

Veerweg 165, 3351 HC Papendrecht, Telefoon: +31 (0)78 642 13 00, E-mail: post@vorm.nl, Twitter: @vormholding

Profile for VORM

Jaarverslag 2017 - Gekkenwerk  

‘Gekkenwerk’ staat er boven de samenvatting van het jaarverslag 2017. Anno 2017 is ontwikkelen en bouwen gekkenwerk geworden. De schaarste a...

Jaarverslag 2017 - Gekkenwerk  

‘Gekkenwerk’ staat er boven de samenvatting van het jaarverslag 2017. Anno 2017 is ontwikkelen en bouwen gekkenwerk geworden. De schaarste a...

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded