Markedsrapport
Analyse af og indsigt i det kommercielle ejendomsmarked
2025
Transaktionsmarkedet i 2025
Allerede i de første måneder af 2025 stod det klart, at årets investeringsaktivitet ville overgå niveauerne fra både 2023 og 2024, hvor første halvår startede med et højt tempo på det kommercielle ejendomsmarked med flere milliardhandler. I andet halvår aftog tempoet dog, hvor forspringet i transaktionsvolumen for 2025 gradvist blev reduceret frem mod årets afslutning sammenlignet med 2024.
Til trods for et mere afdæmpet andet halvår ender 2025 stadig med en markant højere aktivitet end året forinden, hvor både transaktionsvolumen samt antallet af handler har oplevet tocifrede vækstrater sammenlignet med 2024. Transaktionsvolumen for 2025 er opgjort til 70,1 mia. kr., hvilket er en stigning på 35% sammenlignet med volumen for 2024, som var optalt til 51,8 mia. kr. på samme tidspunkt sidste år. Som følge af efterregistreringer af ejendomstransaktioner er volumen for 2024 sidenhen steget til 60,6 mia. kr., hvorfor 2025 allerede nu overstiger transaktionsvolumen for 2024, selv inklusiv de efterfølgende registreringer af handler for 2024.
Historisk vil volumen for et givent år stige med 15-20% efterhånden som flere handler bliver registreret på bagkant, hvilket betyder, at den endelige volumen for 2025 med høj sandsynlighed ender på mere end 80 mia. kr., når samtlige handler foretaget i 2025 kendes. Dette ville medføre, at 2025 vil udgøre det fjerde mest aktive år nogensinde på det kommercielle ejendomsmarked målt på volumen, kun overgået af 2017, 2021 og 2022.
Antallet af ejendomstransaktioner i 2025 overgår som nævnt også niveauet fra 2024, hvor der i 2025 er registreret 3.398 transaktioner mod 3.034 transaktioner i 2024, svarende til en fremgang på 12%. Antallet af handler er således vækstet forholdsvis mindre end transaktionsvolumen, hvorfor fremgangen i volumen for 2025 kan karakteriseres ved flere større transaktioner. Den gennemsnitlige handelspris udgør således 20,6 mio. kr. i 2025, hvilket er 21% højere end niveauet fra 2024, hvor den gennemsnitlige ejendom blev handlet til 17 mio. kr.
Transaktionsvolumen
Var der potentiale til mere i 2025?
Selvom volumen for 2025 er 35% højere end niveauet fra 2024, tydede første halvår på, at der var potentiale til en endnu større vækst i investeringsaktiviteten. Volumen ved udgangen af Q1 var således 57% højere i 2025 sammenlignet med 2024, mens volumen efter Q2 var 50% højere. Tempoet på investeringsmarkedet har således været mere afdæmpet i andet halvår af 2025, hvor forskellen i volumen mellem 2024 og 2025 er blevet gradvist mindre måned efter måned, som illustreret på grafen nedenfor.
Transaktionsvolumen for årets to sidste måneder har endda været lavere end niveauet fra 2024, hvor volumen for november og december måned i 2025 var 21% lavere end samme periode i 2024. Især aktiviteten i december måned, som historisk udgør en af de mest aktive måneder målt på volumen, har haltet efter niveauet fra forrige år, hvor der i 2024 blev registreret handler for 7,7 mia. kr. i årets sidste måned, mens der i 2025 blot er handlet ejendomme for 5,7 mia. kr. i december, svarende til en tilbagegang på 25%.
Et år domineret af boligsegmentet
Boligsegmentet har været altdominerende i 2025, hvor segmentet udgør 48% af den samlede volumen og dermed i særdeleshed har været drivkraften bag den samlede fremgang i investeringsaktiviteten for året. Der er således handlet boligejendomme for 33,3 mia. kr. i 2025, hvilket er en stigning på 64% sammenlignet med 2024, hvor boligvolumen alene udgjorde 20,3 mia. kr.
Især micro-living boliger har været i høj kurs blandt investorerne i 2025, hvor der er handlet micro-living ejendomme for knap 7 mia. kr., hvilket er mere end en tredobling i forhold til 2024. Volumen betyder tilmed, at 2025 tangerer rekorden fra 2022, hvor der ligeledes blev solgt micro-living boliger for 7 mia. kr. Såfremt der forekommer efterregistreringer inden for segmentet, har 2025 mulighed for at blive det mest aktive år nogensinde for mikroboliger målt på volumen.
Årets næststørste segment målt på volumen tilfalder kontorsegmentet, som ellers fik en langsom start på 2025, hvor der blot var handlet kontorejendomme for 5,3 mia. kr. i årets tre første kvartaler, hvilket på det tidspunkt modsvarede en nedgang i volumen på 9% sammenlignet med 2024. Fjerde kvartal var dog særdeles stærkt for kontorsegmentet, hvor flere store transaktioner med kontorejendomme fandt sted. Der blev således solgt kontorejendomme for 4,6 mia. kr. i Q4, hvilket bringer den samlede kontorvolumen for 2025 op på 10,4 mia. kr., svarende til 15% af den samlede volumen og en fremgang på 26% sammenlignet med året forinden.
Køberskaren for kontorsegmentet har også set en mærkbar ændring mod slutningen af 2025. Investeringsaktivi-
teten i segmentet har i de seneste år primært været drevet af brugere, som erhverver kontorejendomme til eget brug. De sidste måneder af 2025 viste dog en tilbagevendelse for flere af de traditionelle investorer, heriblandt PensionDanmark, Jeudan og Danica Ejendomme, som markerede sig med flere store transaktioner af kontorejendomme. Aktiviteten i fjerde kvartal indikerer således, at de velkendte investorer har genfundet en del af appetitten for kontorsegmentet, som altså ikke længere udelukkende drives af brugerkøb.
Volumen for retailsegmentet udgjorde 7,2 mia. kr. i 2025, hvilket er en fremgang på 54% sammenlignet med 2024. Retailsegmentet udgør således 10% af den samlede transaktionsvolumen for året og indtager dermed en delt tredjeplads med industrisegmentet, som ligeledes udgør 10% af den samlede volumen for 2025. Netop industrisegmentet udgør det eneste segment i 2025, som oplevede en nedgang i transaktionsvolumen sammenlignet med 2024. Der blev således blot handlet industriejendomme for 7,1 mia. kr. i 2025, hvilket næsten er en halvering sammenlignet med volumen på 13,2 mia. kr. i 2024.
Årets helt store højdespringer målt på procentuel vækst tilfalder hotelsegmentet, hvor volumen næsten er ottedoblet sammenlignet med niveauet fra 2024. Transaktionsvolumen for hotelsegmentet lander således på 5,5 mia. kr., hvilket gør 2025 til det mest aktive år nogensinde målt på volumen for hotelejendomme. Volumen er hovedsageligt drevet af årets største handel, hvor CapMan i første kvartal erhvervede en hotelportefølje af svenske Midstar Fastigheter, hvor prisen for den danske del af porteføljen lander i omegnen af 3,2 mia. kr.
Transaktionsvolumen fordelt på segmenter for 2024 og 2025
51,8
70,1
KR.
Volumen og investorer 2025
Nordjylland
Midtjylland
Sønderjylland
Antal
Fremgang drevet af store transaktioner
Transaktionsvolumen for 2025 er som bekendt vækstet forholdsvis mere end antallet af handler sammen-lignet med 2024, hvilket indikerer, at fremgangen i volumen er drevet af større transaktioner, hvor den gennemsnitlige handelspris har været højere i 2025 sammenlignet med 2024. Dette illustreres tydeligt i nedenstående tabel, hvor det fremgår, at hovedparten af væksten i transaktionsvolumen stammer fra handler på +100 mio. kr.
I 2025 er der registreret 119 handler på mere end 100 mio. kr., mens der i 2024 blot var registreret 90 handler i denne størrelsesorden, svarende til en fremgang på 32%. Dertil har den gennemsnitlige handelspris for disse store transaktioner været højere i 2025, hvor den gennemsnitlige handelspris i dette prisinterval udgør 393 mio. kr., mens gennemsnitsprisen i 2024 lød på 378 mio. kr.
Den højere gennemsnitspris, sammenkoblet med et øget antal større transaktioner, har medført, at transaktionsvolumen for prisintervallet +100 mio. kr. er steget fra 34 mia. kr. i 2024 til 46,8 mia. kr. i 2025, svarende til en stigning på 38% i volumen. Dette betyder, at knap 13 mia. kr. ud af de 18 mia. kr., som den samlede volumen for 2025 er højere sammenlignet med 2024, stammer fra en øget aktivitet i handler med ejendomme til +100 mio. kr.
De øvrige prisintervaller har også oplevet vækst sammenlignet med de to foregående år, hvor volumen for handler på mindre end 20 mio. kr. er vækstet med 14% fra 2024 til 2025 og udgør 12,7 mia. kr., mens volumen for de mellemstore transaktioner i prisspændet 20-100 mio. kr. udgør 10,6 mia. kr. i 2025, svarende til en stigning på 37% sammenlignet med niveauet fra 2024.
Transaktionsvolumen i Danmark
ved kvartalsafslutning
registreret efterfølgende
Fordeling i prisintervaller 2023-2025
* Volumen samt antallet af transaktioner i ovenstående tabel er opmålt ved de pågældende kvartalsafslutninger.
Klik på linket
Klik på linket
Volumen på segment-niveau 2022-2025 Volumen på område-niveau 2022-2025
Lavere afslagsrater i 2025
Fremgangen i investeringsaktiviteten i 2025 afspejles også i opgørelsen over afslagsrater for året, hvor afstanden mellem køber og sælger fortsætter med at blive mindre. Det gennemsnitlige afslag har således udgjort 15,9% i 2025, hvilket er et synligt fald sammenlignet med både 2023 og 2024, hvor de gennemsnitlige afslag udgjorde hhv. 18,1% og 16,7%. Opbremsningen i investeringsaktiviteten i fjerde kvartal er dog også tydeligt markeret i afslagsdataene, hvor fjerde kvartal har oplevet højere afslagsrater med et gennemsnitligt afslag på 19,7%, hvilket ligger markant højere end niveauerne fra årets øvrige kvartaler.
Investeringsappetiten for boligsegmentet fremgår også tydeligt af afslagsraterne, hvor det gennemsnitlige afslag for boligejendomme i 2025 udgjorde 13,8%, hvilket udgør det absolut laveste niveau blandt de forskellige segmen-
ter. Dog har afslagsraterne for kontorsegmentet set en klar forbedring i 2025, hvor det gennemsnitlige afslag for kontorejendomme for første gang siden 2022 ligger under 20%, hvilket sammenkoblet med en øget volumen for segmentet, kunne indikere en stærkere investorinteresse for kontorejendomme i det kommende år.
København er fortsat det område, som oplever de laveste afslagsrater med 15,1% i gennemsnitligt afslag. Dette er dog en væsentlig stigning sammenlignet med opgørelsen ved afslutningen af Q3, hvor det gennemsnitlige afslag i København udgjorde 11,8%. Stigningen i de samlede afslagsrater for fjerde kvartal kan således primært tillægges øgede afslagsrater i københavnsområdet, hvor volumen er størst og dermed vægter højest, mens de øvrige områder ligger på omtrent samme afslagsniveau som ved opgørelsen i Q3.
ReData indsamler og validerer data, og det er blevet til en platform af omfattende viden og indsigt om det danske transaktionsmarked, som vores brugere har adgang til. Vores målsætning er at gøre ejendomsdata tilgængelig for alle aktører på det professionelle ejendomsmarked, så beslutninger kan træffes på oplyste og velunderbyggede grundlag.
ReData udspringer af erhvervsmæglere fra RED, som har indgående og omfattende kendskab til det danske ejendomsmarked. Denne erfaring bruges til kvalitetssikring af ejendomshandler, hvilket betyder, at den viden der tilgås på ReData lever op til de samme standarder, som data og sammenligningshandler leveret af en traditionel erhvervsmægler.
ReData A/S
Amaliegade 3, 5. sal 1256 København K
Telefon +45 81 88 44 42
E-mail redata@redata.dk Website www.redata.dk