SALGSPROSPEKT
GRUND TIL SALG
4.500 m² byggeretter til hotel eller kontor
Følager 19, 2500 Valby
FØLAGER 19
KØBENHAVN SYD ST.
INVESTMENT HIGHLIGHTS
4.500 M² ETAGEMETER BYGGERETTER
Grundarealet er ca. 2.091 m2 med en byggeret på ca. 4.500 m2 til erhvervsanvendelse.
KØBENHAVN SYD – NY BYDEL I UDVIKLING
I København Syd er der planer om at opføre 40.000 m², fordelt på bolig, kontor, hotel, butikker mv.
TÆT PÅ OFFENTLIG TRANSPORT
120 meter til København Syd Station, hvor Metro, S-tog og regionaltoget kører fra.
KONTOR ELLER HOTEL
Ifølge Lokalplan 448 med tillæg nr. 1 er området udlagt til serviceerhverv, herunder kontor og hotel
LET TILGÆNGELIGHED MED BIL
Direkte adgang til Ring 2 (O2) og motorvejsnettet.
INTRODUKTION
På vegne af Freja Ejendomme udbyder Cushman & Wakefield | RED Følager 19, 2500 Valby til salg.
VOLUMEN OG ANVENDELSE
Der kan på grunden opføres op til 4.500 m2 bebyggelse og ifølge lokalplanen er området udlagt til erhverv og serviceerhverv.
BYDEL I UDVIKLING
Grunden er beliggende i København Syd, en ny og attraktiv bydel i København med planer om at opføre ca. 40.000 m² fordelt på boliger, erhverv, hotel og butikker.
Området øst for Følager, kendt som Strømmen, gennemgår også en markant udvikling med planer om opførelse af 40.000 m², herunder boliger (50% almene) og kontorer.
Dette understreger, at den sydlige del af Valby, foruden det allerede veludviklede Grønttorvet, står over for en betydelig udvikling i de kommende år, hvilket gør det til et opportunt tidspunkt at indtræde som investor.
PENDLING GJORT LET
Den stationsnære placering ved København Syd St. sikrer optimal tilgængelighed med metro, S-tog, regionaltog og hurtig biltilkørsel via Gammel Køge Landevej og Ring 2.
PROCES OG BUDFRIST
Der foreligger ikke nogen budfrist for grunden, og i stedet er det first come, first serve. Se side 9 for nærmere detaljer.
UDBUDSPRIS
Grunden udbydes til 30 mio. kr., hvilket svarer til 6.700 kr. pr. etagemeter byggeretter. Handlen vil blive gennemført som en aktivhandel og købesummen vil blive tillagt moms.
NØGLETAL
Samlet pris
kr. Byggeretsværdi pr. m² 6.700 kr.
DE OVERORDNEDE RAMMER FOR GRUNDEN
Maksimal bebyggelsesprocent 185%*
Maksimal bygningshøjde 23 meter (6 etager)
Maksimal husdybde 18 meter
Maksimal erhvervsareal 4.543 m²
* Freja har overdraget ca. 365 m2 grundareal til Københavns Kommune til brug for vejareal. Af lokalplanen fremgår, at: Bebyggelsesprocenten er 185, hvortil kommer byggeretten fra areal afgivet til offentlig vej (dette areal er ca. 365 m2 svarende til en byggeret på ca. 675 m2). Så byggeretten er ca. 2.091x185% + 365x185%= 4.543 m2.
KONTAKT
NICHOLAS THURØ
Managing Partner
nt@cw-red.dk +45 26 24 20 40
MARTIN SPANGDAHL-FAFARA Associeret Partner
msf@cw-red.dk
+45 35 77 82 88
ADAM A. BLIGAARD
Senior Associate ab@cw-red.dk +45 22 80 84 56
OMRÅDET
ET DYNAMISK VÆKSTOMRÅDE MED
OPTIMAL TILGÆNGELIGHED
Grunden er beliggende i København Syd, Valby, en bydel i hastig udvikling. Området gennemgår en omfattende transformation fra industri til en moderne bydel med boliger, erhverv og detailhandel. Nye udviklingsprojekter, herunder Strømmen i Valby og planerne for Valby Idrætspark, er med til at forme det fremtidige byområde.
Området har en fremragende infrastruktur, og med København Syd St. som et af Københavns vigtigste transportknudepunkter, er der direkte forbindelse til metro, regionaltog og S-tog. Derudover ligger grunden tæt på Ring 2, der sikrer hurtig adgang til resten af byen og motorvejsnettet.
GRØNTTORVET
Ca. 50.000 m2
Bolig, erhverv og skole/instituition
STRØMMEN
Ca. 35-40.000 m2
Bolig (50% almen) og kontor
DESTINATION
København Syd St. 0,1 km
Ring 2 (O2) 0,4 km
Hovedbanegården 5,5 km 5 min.
Kongens Nytorv 6,5 km 13 min.
Københavns Lufthavn ca. 12 km 20 min.
VALBY IDRÆTSPARK
Ca. 150.000 m2
Bolig, erhverv, idrætsfaciliteter, daginstitutioner
KULBANEKVARTERET
Ca. 115.000 m2
Bolig
VALBY MASKINFABRIK
(FLSmidth)
Ca. 70.000 m2
Bolig, erhverv og institution
KØBENHAVN SYD
Ca. 40.000 m2
Bolig, erhverv, hotel
KØBENHAVN SYD ST.
FØLAGER 19
UDVIKLINGSGRUNDENS
BAGGRUND OG FORMÅL
Grunden er beliggende i Københavns Kommune og er omfattet af Lokalplan nr. 448 med tillæg nr. 1, der har til formål at omdanne det tidligere industriområde ved Ny Ellebjerg til en moderne og funktionsblandet bydel.
Lokalplanen regulerer at området fastlægges til service erhverv, såsom kontor og hotel. En eventuel boligandel vurderes begrænset grundet støjgener fra jernbanen. Derudover er der et krav om at minimum 75% af stueetagen anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, caféer mv.
Udviklingen af området sker med et stærkt fokus på bæredygtighed og grønne løsninger. Der stilles krav til lavenergibyggeri (Lavenergiklasse 1).
OVERDRAGET AREAL
Freja har overdraget 365 m² af ejendommens grundareal, beliggende i den såkaldte ”Spidsen”, til etablering af trappeadgang til og fra Følager- området. Det samlede grundareal reduceres som følge heraf fra 2.456 m² til 2.091 m², jf. foreløbigt matrikelkort vedlagt som bilag.
Det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 1, a), at den maksimale bebyggelsesprocent kan overskrides med den del af grundarealet, der afskrives fra matriklen som led i kommunens overtagelse af arealet til offentlig vej.
* Jf. lokalplanens § 5, stk. 1, a) kan bebyggelsesprocenten overstiges med det overdragede areal (se tekst om overdraget areal ovenfor). SE LOKALPLAN HER
LOKALPLANEN GIVER MULIGHED FOR ERHVERVSBEBYGGELSE
Maksimal bebyggelsesprocent
Maksimal bygningshøjde 23 meter (6 etager)
Anvendelsesmuligheder
(minimum 75% af stueetagen skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv)
Parkeringsnorm jf. lokalplanen
Kontor & hotel
Ca. 22 p-pladser
ÆNDRING AF PARKERINGSNORMEN
Freja har d. 24/2 2026 fra Københavns Kommune modtaget udkast til tillæg 3 til lokalplan 448.
Formålet med tillæg 3 er for et delområde at fastholde bestemmelserne i den gældende lokalplan – bortset fra bestemmelser om bilparkering. Freja undersøger hos KK, hvad dette har af eventuelle konsekvenser.
Frejas umiddelbare vurdering er, at det er positivt, da tillægget muliggør, at KMT ved dispensation kan tillade en anden parkeringsdækning for hoteller.
Visualiseringen er vejledende og udarbejdet som et forslag (Mikkelsen Arkitekter).
VILKÅR OG BETINGELSER FOR BUD
Samtidig med afgivelse af økonomisk bud på ejendommen, skal købere redegøre for, hvordan de vil sikre en høj arkitektonisk kvalitet i det færdige byggeri og tilhørende ude-/byrum.
Redegørelsen for den arkitektoniske kvalitet må maksimalt udgøre 2 A4-sider i omfang.
Freja Ejendomme lægger vægt på, at et kommende byggeri på matr.nr. 9g, Valby København bliver et arkitektonisk helhedsorienteret og kvalitetsbetonet byggeri, som bidrager positivt til området omkring København Syd ved at udvise høj arkitektonisk kvalitet, robusthed, funktionalitet og en bæredygtig, tidssvarende udformning.
Freja vil lægge vægt på at et fremtidigt byggeri indeholder udadvendte funktioner i stueetager, der højner områdets arkitektoniske kvalitet og stationsforpladsens
funktion som et trafikalt knudepunkt. Bedømmelsen af den arkitektoniske kvalitet foretages af Freja Ejendomme.
Køber skal være indstillet på at forpligte sig til at overholde og sikre ambitionerne for den arkitektoniske kvalitet i det færdige byggeri.
Køber skal efter afgivelse af bud, og såfremt buddet accepteres af Freja Ejendomme udarbejde et skitseprojekt, hvor der skal redegøres nærmere for den arkitektoniske kvalitet. Det er en forudsætning for indgåelse af en købsaftale, at skitseprojektet fremlægges og godkendes af Freja Ejendomme.
KRAV TIL ARKITEKTONISK KVALITET
Bilag 2 på side 16 i salgsmaterialet fastlægger krav til arkitektonisk kvalitet i forbindelse med udvikling og opførelse af byggeri på matr.nr. 9g, Valby, København.
Visualiseringen er vejledende og udarbejdet som et forslag (Mikkelsen Arkitekter).
UDBYGNINGSAFTALE
I henhold til udbygningsaftale indgået mellem Freja og Københavns Kommune i forbindelse med lokalplan 448 (Ny Ellebjerg-området) påhviler det ejeren at etablere og bekoste et vendepladsareal på Følager (området ligger inde for den røde cirkel).
Køber indtræder ved erhvervelsen i denne forpligtelse.
TIDSLINJE
FASE 1
Markedsføring af byggeretter
FASE 2
Indikativ bud 1
FASE 3
Udvælgelse blandt indikative tilbud til runde 2 2
FASE 4
Due dilligence / betinget købsaftale
FASE 5
Endelig købsaftale og betaling af byggeretter
1. Samtidig med afgivelse af økonomisk bud på ejendommen, skal købere redegøre for, hvordan de vil sikre en høj arkitektonisk kvalitet i det færdige byggeri og tilhørende ude-/byrum.
2. Køber skal også levere finansieringstilsagn.
MARKEDSFØRING
DENNE EJENDOM ER MARKEDSFØRT AF CUSHMAN & WAKEFIELD | RED
For yderligere information eller adgang til datarum, venligst kontakt Nicholas Thurø, Martin Spangdahl-Fafara eller Adam A. Bligaard.
DISCLAIMER
1. Dette prospekt er udelukkende vejledende og til brug for potentielle købere til den vedrørende ejendommen.
2. Oplysningerne i prospektet er afgivet af Sælger. Cushman & Wakefield | RED erklærer, at oplysningerne i dette prospekt os bekendt er rigtige, og gengiver de faktiske forhold omkring ejendommen på det tidspunkt, hvor prospektet er udarbejdet. Forholdene kan have ændret sig i perioden fra prospektet blev udarbejdet til tidspunktet for et salg. Køber opfordres til selv at foretage en kommerciel, juridisk og teknisk due diligence af ejendommen i forbindelse med et eventuelt køb.
3. Ingen ansatte hos Cushman & Wakefield | RED har nogen form for bemyndigelse til at afgive nogen form for garantier vedrørende den pågældende ejendom, idet dette udelukkende er forbeholdt Sælger.
NICHOLAS THURØ
Managing Partner, Capital Markets +45 26 24 20 40 nt@cw-red.dk
MARTIN SPANGDAHL-FAFARA
Associeret Partner, Capital Markets +45 35 77 82 88
msf@cw-red.dk
ADAM ALEXANDER BLIGAARD
Senior Associate, Capital Markets
+45 22 80 84 56 ab@cw-red.dk
BILAG
OVERDRAGET AREAL
Freja har overdraget 365 m² af ejendommens grundareal, beliggende i den såkaldte ”Spidsen”, til etablering af trappeadgang til og fra Følager-området. Det samlede grundareal reduceres som følge heraf fra 2.456 m² til 2.091 m², jf. foreløbigt matrikelkort vedlagt som bilag.
Det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 1, a), at den maksimale bebyggelsesprocent kan overskrides med den del af grundarealet, der afskrives fra matriklen som led i kommunens overtagelse af arealet til offentlig vej.
Udbudsbilag [XX]
Til Interesserede købere
Fra Projektudvikler Christian Nielsen
Dato 16 februar 2026
Vedr. Krav til arkitektonisk kvalitet. Følager 19, 2500 Valby, matr.nr. 9g, Valby, København
1. Formål
Dette bilag fastlægger krav til arkitektonisk kvalitet i forbindelse med udvikling og opførelse af byggeri på matr.nr. 9g, Valby, København. Formålet er at sikre et arkitektonisk helhedsorienteret og kvalitetsbetonet byggeri, som bidrager positivt til området omkring København Syd ved at udvise høj arkitektonisk kvalitet, robusthed, funktionalitet og en bæredygtig, tidssvarende udformning Kravene skal opfyldes både i den indledende projektfase og i det endelige byggeri. Kravene beskrevet i dette bilag skal ses som en skærpelse af de krav til arkitektonisk kvalitet, der er stillet i lokalplan 448 samt tilhørende tillæg og designmanual for området.
2. Krav til købers projektmateriale
Køber skal efter afgivelse af bud og forud for indgåelse af købsaftalen og i dialog med Freja Ejendomme udarbejde projektmateriale, der som minimum indeholder følgende:
2.1. Arkitektonisk hovedidé
• Beskrivelse af det arkitektoniske hovedgreb, herunder bygningens form, volumen, materialitet, facadekoncept, rytme og samspil med omgivelserne, herunder forpladsen der støder umiddelbart op til ejendommen.
2.2. Visualiseringer og tegninger
• Minimum tre eksteriørvisualiseringer (perspektiver), der tydeligt og realistisk viser facadeudtryk og materialekarakter.
• Situationsplan og overordnet adgangsdiagram.
2.3. Materialebeskrivelse og facadeprincipper
• Oplysninger om primære og sekundære facade- og beklædningsmaterialer.
• Beskrivelse og visualisering af facadens detaljering, herunder reliefvirkning, materialeskift, transparens samt bearbejdning af stueetagezoner.
2.4. Bæredygtighed og klimatilpasning
• Redegørelse for anvendte bæredygtige løsninger, herunder energioptimering, håndtering af regnvand og certificeringsmål.
• Forslag til beplantning og grønne tiltag.
3. Krav til den arkitektoniske udformning af byggeriet
3.1. Professionel arkitektrådgivning
Køber skal anvende en cand.arch. eller arkitekt maa til udarbejdelse af projektet.
3.2. Bindende projektgrundlag
Det projektmateriale, der ligger til grund for indgåelsen af købsaftale udgør et bindende projektgrundlag. Væsentlige ændringer kræver Freja Ejendommes skriftlige godkendelse. Ændringer betragtes som væsentlige, hvis de vedrører:
• facadekoncepter
• materialevalg
• bygningens hovedform eller volumen
• bygningens højder
• udformning af stueetagen
• udendørs disponering
3.3. Krav til facader
• Alle facader skal udføres i høj kvalitet med bearbejdet variation i materialer, relief og/eller transparens.
• Betonelementfacader må alene anvendes som sekundært materiale og kun efter Freja Ejendommes godkendelse.
• Stueetagen skal udformes med forhøjet grad af detaljering og bearbejdning for at skabe et repræsentativt og imødekommende udtryk.
• Teknikinstallationer på tag og facader skal integreres diskret i den samlede arkitektur.
4. Krav til udendørs arealer
4.1. Helhedsorienteret disponering Udendørs arealer skal udformes, så de understøtter den funktionelle kompleksitet i det trafikale knudepunkt ved København Syd. Disponeringen skal sikre god sammenhæng mellem bygning, adgangsforhold, opholdsmuligheder, logistik og offentlige forbindelser.
4.2. Mobilitet og adgang
• Der skal etableres sikre, intuitive og tydeligt markerede adgangsforhold for gående og cyklister. Der gøres i denne forbindelse særligt opmærksom på naboskabet og hensynet til beboere på Solgaven Valby, som er et specialplejehjem for blinde og svagtsynede
• Cykelparkering skal integreres i projektet og placeres bekvemt nær primære indgange.
4.3. Vareindlevering og renovation
• Vareindlevering og renovation skal placeres og udformes, så deres funktionelle drift ikke konflikter med publikums- eller medarbejderadgange.
4.4. Byrum og grønne elementer
• Grønne elementer skal medvirke til at skabe et sammenhængende, visuelt attraktivt og robust miljø trods beliggenheden i et trafikintensivt område.
• Der kan arbejdes med beplantning og lædannende strukturer, som forbedrer opholds- og ankomstkvalitet.
4.5. Belysning og sikkerhed
• Belysning skal skabe tryghed og sikre orienterbarhed i overgangszoner mellem offentlig trafik og privat grund.
• Belysningsdesign, hegn, installationer og øvrige tekniske elementer skal indpasses i et samlet arkitektonisk koncept.
5. Proceskrav og godkendelsesfaser
5.1. Arkitekturdialog Køber skal indgå i en dialogproces med Freja Ejendomme bestående af følgende faser:
1. Præsentation af det fremlagte projektmateriale efter afgivelse af bud og inden indgåelse af købsaftale.
2. Myndighedsprojekt, der indsendes til formel godkendelse af Freja Ejendomme, før der kan søges byggetilladelse.
5.2. Overholdelse af krav
Freja Ejendomme kan afvise projektmateriale, som ikke opfylder nærværende krav. Mangelfuld opfyldelse kan føre til krav om tilretning eller ophævelse af købsaftalen Til sikring af at ovennævnte krav opfyldes, både i den indledende projektfase og i det endelige byggeri, kan kravene indarbejdes i købsaftalen, ligesom der på ejendommen kan tinglyses servitut med relevante vilkår
K
T: +45 33 13 13 99 · www.red.dk
Amaliegade 3, 5. sal, 1256 København