Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2026, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen. Eksempelvis var den samlede transaktionsvolumen for 2024 på samme dato sidste år 12% lavere end den nuværende kendte volumen for 2024.
3,3
3,3
Velkommen
Kære læser,
Velkommen til ”RED Danish Investment Atlas 2026”.
Efter en årrække præget af en række forskellige usikkerheder på det kommercielle ejendomsmarked i Danmark var det forgangne år i højere grad kendetegnet ved øget stabilitet og flere positive tendenser. Generelt stærke underliggende lejemarkeder, forbedrede finansieringsvilkår, nivellerede afkastniveauer og en tro på fremtiden satte gang i investeringsmarkedet, hvor særligt boligejendomme var attraktive.
Det bliver derfor spændende at se, hvad 2026 vil bringe med sig. En fortsat høj investorappetit på danske aktiver kombineret med solide underliggende markedsforhold forventes at bidrage til en øget likviditet og en høj aktivitet på det danske investeringsmarked.
I publikationen kan du få et detaljeret indblik i det kommercielle danske ejendomsmarked i det forgangne år samt RED’s bud på, hvordan vi forventer, at markedet vil udvikle sig i det kommende år.
Rapporten er opbygget som et lettilgængeligt opslagsværk, hvor du enten kan skabe dig et hurtigt overblik over ét enkelt segment eller fordybe dig i tendenserne segment for segment.
Data til årets rapport er lavet i samarbejde med ReData, som indsamler og validerer data om hver enkelt transaktion på det danske ejendomsmarked.
God læselyst,
Nicholas Thurø, Managing Partner Cushman & Wakefield | RED
RED bistår 2L med udlejningen af 991 m² kontor i historiske rammer i Nyrops Arkiv på grænsen mellem Nørrebro og Frederiksberg.
RED bistår C.W. Obel Ejendomme med udlejningen af flere kontorejendomme på Christianshavn, bl.a. Sukkerfabrikken på Langebrogade og Strandgade 4, hvor der gennem årene er udlejet i alt næsten 20.000 m²
07 17 37 51 61 75
Indhold
ÅRSOVERBLIK
Investeringsmarkedet
BOLIG
København er ikke bare København
KONTOR
Kontorsegmentet kan genvinde
LOGISTIK
RETAIL
Hvor ligger den gode investering?
HOTEL
RED har bistået Capital Investment med udlejningen af et attraktivt hjørnelejemål på 726 m² på Østergade 35 i København.
Årsoverblik
Forventninger til 2026 08 10 12
Investeringsmarkedet 2025
Handler & investorer
ÅRSOVERBLIK
Investeringsmarkedet 2025
72,1 MIA. KR.
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Færre usikkerheder på markedet sikrede, at volumen steg med 19% fra 2024 til 2025.
DANSKE INVESTORER DOMINEREDE
Trods en stigende investeringsaktivitet blandt de udenlandske investorer stod dansk kapital bag to tredjedele af volumen.
STABILITET SATTE GANG
I MARKEDET
Modsat de seneste år var ejendomsmarkedet i 2025 i højere grad påvirket af stabilitet, hvilket var bidragende til en stærk aktivitet gennem hele året.
BOLIGER FORBLEV INVESTORERNES FAVORIT
Boligsegmentet udgjorde næsten halvdelen af volumen og opretholdt dermed sin position som investorernes foretrukne segment.
HOTELSEGMENTET BLEV
HØJDESPRINGEREN
En stærk investorefterspørgsel efter særligt københavnske hotelaktiver resulterede i, at volumen i hotelsegmentet steg med over 600%.
KONTOR SLOG LOGISTIK
Trods en fortsat stærk investorappetit på logistik betød et begrænset udbud i segmentet, at kontorsegmentet tog pladsen som det næststørste segment i 2025.
Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2026, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen. Eksempelvis var den samlede transaktionsvolumen for 2024 på samme dato sidste år 12% lavere end den nuværende kendte volumen for 2024.
1: Investorernes oprindelse & handelsform 2025
2: Transaktionsvolumen 2016-2025
Figur
Kilde: ReData
Figur
Handler & investorer
ETABLEREDE INVESTORER
DOMINEREDE SCENEN
Den brede efterspørgsel afspejles i de største investorer, idet der både er velkendte og nye, danske og udenlandske samt brugere og traditionelle investorer på listen.
BLEV DEN STØRSTE INVESTOR
Opkøbet af Midstars hotelportefølje blev den største transaktion i 2025 og sikrede CapMan pladsen som den største investor.
FÆRRE MEN
STØRRE HANDLER
Væksten i volumen er ikke drevet af, at der blev gennemført flere handler, men derimod af at den gennemsnitlige handelsstørrelse steg.
INVESTORERNE SØGER SIKKERHED
En præference for de mest sikre aktiver i landets største byer resulterede i en markant vækst i volumen i København og Aarhus.
Figur 3: Fordeling i prisintervaller 2024 & 2025
Danske Udenlandske
Figur 4: Geografisk fordeling af transaktionsvolumen 2023-2025
Figur
ÅRSOVERBLIK
Forventninger til 2026
Investorerne er tilbage i markedet, og kapitalen søger i stigende grad mod danske ejendomsaktiver. Efter et 2025 præget af gradvis bedring forventer vi at se en stigende investeringsaktivitet i 2026 – særligt drevet af boligsegmentet, men også med fornyet interesse for udvalgte kontor- og retailaktiver. Spørgsmålet er således ikke, om efterspørgslen er der, men om udbuddet kan følge med efterspørgslen og omsætte optimismen til reel volumen.
INVESTORERNE HAR KAPITALEN KLAR
2025 blev et år, hvor vi så flere positive tendenser og en gradvis genopretning af transaktionsmarkedet. Vi går derfor ind i 2026 med en forventning om, at vi kommer til at se en højere investeringsaktivitet i 2026, end vi så sidste år. Med en stor efterspørgsel fra danske såvel som udenlandske investorer forventer vi, at det der kommer til at være afgørende for væksten i volumen er, om der kommer nok aktiver i markedet til at imødekomme den høje efterspørgsel.
Forventningen om en højere investeringsaktivitet understøttes af vores forventningsundersøgelse fra primo 2026, som viser, at selvom andelen af investorer, som sigter mod at opkøbe mere, end de vil frasælge, er faldet en smule tilbage, er der stadig hele 62% af investorerne, som sigter mod at opkøbe mere, end de vil frasælge ( figur 6), og kun 15% sigter mod at frasælge mere, end de vil opkøbe.
BOLIGSEGMENTET I FRONT
Selvom vi så flere positive tendenser på lejemarkedet i både kontor-, retail- og logistiksegmentet i 2025, kunne ingen af segmenterne hamle op med udviklingen i
boligsegmentet, hvor vi på tværs af landet så faldende liggetider og stadigt stigende lejeniveauer. Samtidigt viste ejerboligmarkedet sig (særligt i København) at stå stærkt med fortsat stigende ejerboligpriser, hvilket både øger de underliggende værdier for boligejendomme og gør frasalgscases mere interessante.
I 2026 forventer vi derfor, at boligaktiverne vil forsætte med at være de mest eftertragtede blandt investorerne, og at kapitalen derfor også i høj grad vil søge mod danske boligaktiver. Investorernes tillid til segmentet afspejles også af, at vores forventningsundersøgelse viser en altoverskyggende tro på, at boligsegmentet er det segment med det bedste potentiale til at klare sig godt i den kommende tid ( figur 7).
Den store appetit på boligejendomme forventes at afspejles i en bred interesse på tværs af aktivtyper og beliggen heder –boligejendomme med fri lejefast sættelse, boligejendomme i den gamle boligmasse, boligejendomme i København og boligejendomme i resten af landet forventes således alle at være i høj kurs.
RETAIL OG KONTOR KAN
GENVINDE MOMENTUM
Vi forventer dog ikke, at boligsegmentet alene skal drive væksten i aktiviteten. Vi ser også, at der er potentiale for stigende aktivitet i kontor- og retailsegmentet, som ellers i de senere år er blevet fravalgt af investorerne. Mens både danske og udenlandske investorer har fået øjnene op for mulighederne i retailsegmentet, forventer vi dog fortsat, at de danske investorer vil være dominerende i kontorsegmentet.
I logistik- og hotelsegmentet forventer vi i høj grad, at aktiviteten vil afhænge af udbuddet af attraktive aktiver i markedet. Vi forventer dog ikke, at vi vil se en markant højere aktivitet, end vi så i 2025.
Vores forventninger om stigende aktivitet i andre segmenter end boligsegmentet er blandt andet drevet af, at finansieringsrenten har stabiliseret sig, og at afkastniveauerne er kommet op på et niveau, som betyder, at der igen kan opnås en positiv gearingseffekt ved køb med fremmedkapital.
Med en stor efterspørgsel fra danske såvel som udenlandske investorer forventer vi, at det der kommer til at være afgørende for væksten i volumen er, om der kommer nok aktiver i markedet til at imødekomme den høje efterspørgsel.”
Lior Koren Partner & Head of Capital Markets, RED
Fortsættes på næste side
The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index
Indekset følger 142 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.
Figur 6: Investor Confidence Index – Porteføljestørrelse
Hvad er din målsætning med hensyn til størrelsen af din portefølje i forhold til køb/salg i løbet af de kommende seks måneder?
Stigende – mere opkøb end salg Uændret – lige så meget salg som opkøb
Faldende – mere salg end opkøb
Figur 7: Investor Confidence Index – Segment med bedste potentiale Hvilket segment anser du for at have det bedste potentiale til at klare sig godt i løbet af de kommende seks måneder?
Fortsat fra forrige side
INVESTORERNE TROR PÅ FREMGANG
Efter en årrække hvor flere forhold har resulteret i store udsving i markedsværdierne af danske ejendomme på tværs af segmenter og geografiske beliggenheder, forventer vi i 2026 at se en positiv udvikling i markedsværdierne. Denne forventning understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at størstedelen af de adspurgte investorer (72%) forventer, at værdien af deres portefølje vil stige i de kommende seks måneder, og kun 2% forventer, at værdien af deres portefølje vil falde ( figur 8).
Undersøgelsen viser desuden, at størstedelen af investorerne forventer, at udviklingen i afkastkravene og lejeniveauerne vil være de vigtigste årsager til udviklingen af deres porteføljeværdier, hvilket også er vores forventning. Mens afkastkravene for størstedelen af aktiverne på det danske marked
forventes at forblive stabile, forventer vi, at der er rum for yderligere afkastkomprimering i boligsegmentet, ligesom vi forventer, at afkastkurven for de mest efter tragtede kontor- og logistikejendomme kan få et lille nøk ned. Samtidig står lejemarkederne på tværs at segmenterne stærkt, hvorfor der er forventninger til stabile eller stigende lejeniveauer, hvilket ligeledes vil bidrage positivt til porteføljeværdierne.
GODE UDSIGTER TIL
FINANSIERINGSVILKÅRENE
De seneste års aktivitet på det kommercielle ejendomsmarked har dog tydeligt vist, at udviklingen i renteniveauerne også er afgørende for markedets udvikling, og det bliver derfor spændende at se, hvordan renten vil udvikle sig i 2026, og hvordan det vil påvirke ejendomsmarkedet.
Spørger man ind til investorernes forventninger til deres fremtidige finansieringsvilkår, er deres forventninger i stigende grad uændrede finansieringsvilkår ( figur 9). Mens 60% af investorerne forventer uændrede finansieringsvilkår i de kommende seks måneder, forventer 32% af investorerne forbedrede finansieringsvilkår. Der er således næsten ingen, der tror, at finansieringsvilkårene vil forringes, hvilket tegner positivt for investeringsaktiviteten i 2026.
ALLE TALER OM DET, MEN
INGEN KENDER SVARET
Udover de umiddelbare forhold, som vil påvirke markedet, forventer vi også i 2026 at se et stadigt øget fokus på bæredygtighed fra både lejere og ejere. Denne forventning understøttes af vores investor undersøgelse, som viser, at over fire femtedele af de adspurgte investorer har en ESG-strategi.
Figur 8: Investor Confidence Index – Porteføljeværdi Hvordan ser du, at værdien af din portefølje vil udvikle sig i løbet af de kommende seks måneder?
Figur 9: Investor Confidence Index – Finansieringsvilkår Hvad er fremtidsudsigterne for din finansiering sammenlignet med din nuværende finansiering? (Med hensyn til finansiering af nye opkøb eller refinansiering af dine eksisterende ejendomme)
Stigende
Uændret Faldende
Forbedrede vilkår
Uændrede vilkår
Forringede vilkår
Mens størstedelen af investorerne mener, at tiltagene implementeret gennem ESGstrategier er med til at forbedre værdien af deres ejendomme (lavere afkastkrav), forventer næsten halvdelen af investorer også, at det bidrager til at sikre deres organisations langsigtede succes og sikre dem mod fremtidige krav fra myndighederne.
Trods vigtigheden af bæredygtighed forventer vi, at en fortsat udfordring vil være, at der blandt branchens aktører (investorer, finansieringsinstitutter, mv.) stadig mangler en fælles forståelse for, hvad målene og kravene kommer til at være. Der hersker dog ingen tvivl om, at noget må gøres, for på sigt bliver det ikke et spørgsmål, om hvorvidt bæredygtighedsforbedringer er rentable, men om at de bliver nødvendige for at kunne finansiere, udleje og sælge en ejendom.
Der hersker dog ingen tvivl om, at noget må gøres, for på sigt bliver det ikke et spørgsmål, om hvorvidt bæredygtighedsforbedringer er rentable, men om at de bliver nødvendige for at kunne finansiere, udleje og sælge en ejendom.”
Nicholas Thurø Managing Partner, Capital Markets, RED
RED bistod en privat sælgerkreds med salget af en blandet bolig og retailejendom på Jægersborg Allé i Charlottenlund.
Bolig
Transaktioner & nøgletal 18 20 21 22 24 26 30 34
Volumen & investorer 2025
Geografisk fordeling
Nøgletal for aktivtyper
Highlight: Ejerboligmarkedet er blevet en lukket klub
Highlight: København er ikke bare København
Highlight: Lever boligsegmentet op til forventningerne?
Forventninger til 2026
Volumen & investorer 2025
34,1 MIA. KR.
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Volumen steg med 49% fra 2024 til 2025.
DET FORETRUKNE SEGMENT
Boliger udgjorde næsten halvdelen af den samlede transaktionsvolumen (47% af volumen). DKK
DANSKE INVESTORER DOMINEREDE
Danske investorer stod bag mere end 60% af investeringerne i boligsegmentet.
TRANSAKTIONERNE BLEV STØRRE
Den gennemsnitlige handelsstørrelse steg med 44%.
TILBAGEVENDENDE UDENLANDSK INTERESSE
Trods dansk dominans har udenlandske investorer mere end fordoblet deres investeringer.
BLEV DEN STØRSTE INVESTOR
Købet af Umeus studieboligporteføljen sikrede Greystar pladsen som den største investor.
Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2026, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen. Eksempelvis var boligvolumen for 2024 på samme dato sidste år 8% lavere end den nuværende kendte volumen for 2024.
Figur 10: Bolig – Fordeling i prisintervaller 2024 & 2025
Kilde: ReData * De angivne volumener er for boligdelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.
Figur
Figur
BOLIG
Investorfordeling
Investorfordeling
6,4
Geografisk fordeling
FRI LEJEFASTSÆTTELSE
Investorfordeling
GAMMEL BOLIGMASSE ØVRIGE
Dansk Udenlandsk
Kilde: ReData
Investorfordeling
Dansk Udenlandsk
2,4
Investorfordeling Dansk
34,1
Investorfordeling
Investorfordeling Dansk Udenlandsk
Investorfordeling
Dansk Udenlandsk
Investorfordeling
Dansk Udenlandsk
Nøgletal for aktivtyper
UDENLANDSK DOMINANS
I KØBENHAVN
Mens udenlandske investorer dominerede København, var danske investorer størst i resten af landet.
KØBENHAVN KOM TILBAGE
Efter et atypisk 2024, hvor Storkøbenhavn var dominerende, blev der igen investeret mest i københavnske boligejendomme.
FRI LEJEFASTSÆTTELSE
GAMMEL BOLIGMASSE
ØVRIGE*
STØRSTE HANDLER I STORKØBENHAVN
Den gennemsnitlige handelsstørrelse i Storkøbenhavn overgik resten af landet.
Ejerboligmarkedet er blevet en lukket klub
Københavns høje ejerboligpriser har fyldt mange overskrifter de seneste år, og priserne synes fortsat at være på himmelflugt. Ser man isoleret på boligbyrden i København, kan ejerboligmarkedet fremstå skrøbeligt. En analyse af ejerbolighandlerne i 2025 viser dog ingen umiddelbare tegn på, at vi vil se en priskorrektion foreløbigt, for køberne har selv store dele af kapitalen med i hånden.
BOLIGBYRDEN ER HØJERE END FØR FINANSKRISEN
Boligmarkedet er et ydelsesgame, og historisk har vi set, hvordan rente udsving har påvirket ejerboligpriserne. I perioden 2006-2009 faldt ejerboligpriserne i København markant som følge af væsentlige og længerevarende stigninger i renten ( figur 14). Og da renterne skød i vejret i 2022, så vi da også et midlertidigt knæk i prisudviklingen, men knækket blev hurtigt afløst af stigende ejerboligpriser.
Vi har længe spået, at ejerboligmarkedet har befundet sig i et vakuum, hvor boligbyrden skulle normaliseres – enten som følge af rentefald eller reducerede ejerboligpriser, fordi det er få boligsøgende, der har en lønindkomst, der kan dække udgiften ved ’traditionel’ belåning ved de aktuelle pris- og renteniveauer.
EJERBOLIGER HANDLES
MED LAV BELÅNING
Dykkes der ned i ejerboliger handlet i København og Frederiksberg Kommune i 2025, er ejerboligmarkedet dog stærkt, og der er ikke noget, der tyder på, at bunden er ved at gå ud af markedet.
I 2025 blev ejerboliger i København og Frederiksberg Kommune handlet til en gennemsnitspris på ca. 5,4 mio. kr. svarende til en pris på ca. 64.500 kr. pr. m² ( figur 15).
Den gennemsnitlige belåningsprocent lå på 59%, og det var kun 1% af boligkøberne, som optog en ”traditionel” belåning på +90% af handelsprisen. Herudover blev hele 14% af ejerboligerne handlet kontant.
Det vil sige, at der næsten ikke var nogen af køberne på ejerboligmarkedet, som erhvervede deres bolig alene med udgangspunkt i en høj husstandsindkomst, da lang størstedelen bidrog med en betydelig egenkapital. Det københavnske ejerboligmarked fremstår
Kilde: Realkredit Danmark og Cushman & Wakefield | RED
derfor ikke som skrøbeligt, men derimod som strukturelt robust, idet boligerne i overvejende grad er købt med lav belåning.
ER FØRSTEGANGSKØBERE
EFTERLADT PÅ PERRONEN?
På baggrund af belåningsgraderne kunne man fristes til at tro, at ejerboligmarkedet i dag kun er et marked for eksisterende boligejere, som har været med på opturen og dermed kommer med en betydelig egenkapital fra tidligere salg. Tallene peger
Figur 14: Pris, lang rente & boligbyrde – København By (Indeks 100 = 2005)
midler tidig på, at døren til ejerboligmarkedet endnu ikke er lukket for førstegangskøbere – i hvert fald ikke for dem alle.
I 2025 stod førstegangskøbere for 50% af ejerbolighandlerne i København og Frederiksberg og udgjorde således en betydelig andel af køberne. Det særligt bemærkelsesværdige er, at førstegangskøberne i gennemsnit belånte deres boliger med 67% og kom med en gennemsnitlig egenkapital på hele 1,8 mio. kr. Førstegangskøberne var således ikke efterladt på perronen – men adgangsbilletten var en stor mængde egenkapital.
DU SKAL HAVE KAPITALEN I HÅNDEN
At blive ejendomsejer i København er således udfordrende. Selv med en høj lønindkomst er det ikke nødvendigvis nok til at kunne komme ind på markedet. En lønmodtager med en årsløn på 800.000 kr., der hvert år formår at lægge 300.000 kr. til side (144.000 kr. efter skat), skal bruge omkring 12 år på at nå den gennemsnitlige egenkapital på 1,8 mio. kr., som førstegangskøbere mødte op med på ejerboligmarkedet i København i 2025 – og på de 12 år er priserne med stor sandsynlighed fortsat sin himmelflugt, og markedet i mellemtiden løbet fra en.
INGEN KRISE PÅ VEJ
Handlerne i 2025 viser således, at ejerboligmarkedet i København er robust, men at det er blevet en lukket klub for dem, der har formået at opbygge en stor mængde egen kapital. Trods en boligbyrde, der ligger højere end før finanskrisen, er det svært at se tegn på en ny krise. På mange måder kan ejerboligmarkedet i København dermed ikke måles i forhold til en boligbyrde, fordi ingen købere finansierer sig hårdt. Skulle vi se stigende renter vil det påvirke priserne, som vi har set historisk, men der er intet, der peger på, at det vil sende markedet i knæ.
Figur 15: Nøgletal for priser, købere og finansiering på ejerboligmarkedet
EJERBOLIGHANDLER
Gns. pris 5.400.000 kr.
Gns. pris pr. m² 64.500 kr.
Antal handler med belåningsprocent på 0% 14%
Antal handler med belåningsprocent på 90% 1%
Antal handler (i %) foretaget af førstegangskøbere 50%
KØBERE & FINANSIERING
Førstegangskøbere
Gennemsnitlig belåningsprocent 67% 59%
Gns. egenkapital 1.800.000 kr. 2.200.000 kr.
Gennemsnitsalder 31 år 39 år
Analysen baserer sig på 6.419 ejerbolighandler i København- og Frederiksberg Kommune fra 2025.
København er ikke bare København
Der er under ti kilometer fra Nordhavn til Ørestad, begge bydele er beliggende ca. fem kilometer fra Rådhuspladsen, begge rummer en stor andel nyopført boligbyggeri, og i begge områder er både boliglejen og ejerboligpriserne steget betydeligt i de seneste år. Så hvorfor er afkastkravene til boligejendomme faldet betydeligt mere i Nordhavn end i Ørestad, og hvorfor skal man som investor acceptere et afkast på 3,40% i Nordhavn, hvis man kan få 4,20% for en tilsvarende ejendom i Ørestad?
KONKURRENCEN OM LEJERNE
Det korte svar er, at det skal man, fordi boligmarkedet i de to bydele er vidt forskelligt. Nok er begge bydele kendetegnet ved, at boligbyggeriet er nyopført, men fordelingen af boligtyper er vidt forskellig. I Ørestad er der over 500.000 m2 leje boliger svarende til næsten halvdelen af boligmassen. I Nordhavn er billedet et helt andet, idet lejeboliger blot udgør godt 80.000 m2 svarende til 11% af boligmassen ( figur 17).
Det betyder, at konkurrencen om lejerne i en udlejningscase er betydeligt højere i Ørestad end i Nordhavn, hvilket øger investorernes risici og dermed deres afkastkrav.
FRASALGSCASEN VAR IKKE AFGØRENDE
En ting er udlejningscasen, en anden ting er frasalgscasen. Det er en velkendt strategi, at man som investor har mulighed for at frasælge ejerlejlighedsopdelte lejeboliger på ejerboligmarkedet, men går vi blot et par år tilbage, så vi, at investorerne var villige til at betale samme (eller endda i enkelte tilfælde højere) priser for investerings ejendomme som på ejerboligmarkedet. Dette var eksempelvis tilfældet, da Caisse des Dépôts i december 2023 købte Strunges Hus i Ørestad til en pris, der var højere end ejerboligpriserne i bydelen på daværende tidspunkt. Frasalgs casen var altså ikke afgørende for investorernes investeringsbeslutninger.
INVESTORERNE HAR SKIFTET FOKUS
I de seneste år har vi dog set, at priserne på ejerboligmarkedet i København er steget betydeligt, og ser man specifikt på Ørestad og Nordhavn er priserne fra 2023 til 2025 steget med henholdsvis 29% og 32% ( figur 16). Samtidig viser vores analyse, at ejerboligmarkedet er robust (læs ”Ejerboligmarkedet er blevet en lukket klub” s. 22). Denne udvikling er forklarende for, at vi i de seneste år har set, at investorerne i stigende grad baserer deres forretningsplaner på den potentielle upside, der er ved at frasælge boligerne på ejerboligmarkedet.
UDGANGSPUNKTET VAR FOR LAVT
I denne henseende er både Ørestad og Nordhavn blevet hjulpet af de stigende ejerboligpriser, men fordi det ikke tidligere i samme grad var et fokus fra investorerne, kom Ørestad fra et udgangspunkt, hvor der var et for småt spænd til ejerboligpriserne (17%), hvorimod der i Nordhavn også tidligere var et passende spænd (28%). Så hvor der i Ørestad har været behov for at skabe et spænd, har det i Nordhavn blot skullet opretholdes, og derfor har der ikke været rum for samme afkastkomprimering. Vi har derfor set, at prime afkastet i Ørestad kun er faldet med fem basispoint, hvorimod det i Nordhavn er faldet med 35 basispoint – og
til trods for denne forskel, er der stadig et noget større spænd til ejerboligpriserne i Nordhavn (31%) end i Ørestad (25%).
RISICIENE ER STØRRE
Til spændet i Ørestad er det desuden relevant at vende tilbage til boligmassen, idet denne kan have en væsentlig indvirkning på frasalgscasen. I teorien vil alle de +500.000 m2 ejerlejlighedsopdelte lejeboliger kunne blive sat til salg på ejerboligmarkedet. Skulle dette ske, eller hvis blot en større del af arealet bliver udbudt, vil det potentielt kunne medføre en ubalance mellem udbuddet og efterspørgslen efter ejerboliger i Ørestad. Dette vil alt andet lige resultere i længere liggetider og et pres på priserne, hvilket vil påvirke investorernes frasalgscase negativt. Der er således ikke alene et mindre spænd til ejerboligpriserne, men også større risici forbundet med frasalgscases i Ørestad sammen holdt med Nordhavn.
POTENTIELT RUM FOR MERE
Udviklingen i investorernes afkastkrav afhænger således i høj grad af udviklingen i en række underliggende vilkår, og hvis ejerboligpriserne bliver ved med at stige mere end lejeniveauerne, vil der alt andet lige være rum for yderligere afkastkomprimering. Ved det nuværende rentemiljø sætter finansieringsvilkårene dog en stopper for, hvor langt ned afkastkravene kan komme.
FIGUR 17: BOLIGMASSE
ØRESTAD NORDHAVN
Lever boligsegmentet op til forventningerne?
Boligaktiver har i årevis været blandt investorernes absolutte favoritter og indtaget en fast plads øverst på deres ønskelister. Historisk set har segmentet da også leveret attraktive totalafkast, men hvad er det egentligt, der har drevet dem – og vil boligejendomme fortsat være i medvind, eller vil vi se markedet vende i 2026?
DRIFTSAFKASTENE ER UVÆSENTLIGE
Når investorer på det kommecielle ejendomsmarked vurderer deres investeringsmuligheder, er det forventede totalafkast over investeringshorisonten oftest afgørende, og vores analyse af totalafkastet for københavnske boligejendomme over de seneste ti år viser, at det gennemsnitlige totalafkast har været hele 10,3%, hvilket understøtter den stærke investorappetit ( figur 18). Ser man lidt nærmere på tallene, er der dog ganske store udsving i totalafkastene i de enkelte år, samt i hvor meget de forskellige komponenter har bidraget med.
Udsvingene skyldes dog ikke stor variation i driftsafkastene, idet disse har ligget ganske stabilt på mellem 2,9% og 3,6% i alle år, og faktisk har det gennemsnitlige driftsafkast for bolig- og kontorejendomme været mere eller mindre det samme over de seneste ti år (gns. på hhv. 3,2% og 3,1%) (læs ”Kontorsegmentet kan genvinde momentum” s. 42). Årsagen til investorpræferencen for boligejendomme kontra kontorejendomme skal derfor findes i den andet komponent i totalafkastet, nemlig
værditilvæksten, som i perioden 2016-2025 har bidraget med langt størstedelen af totalafkastet (7,1%) for boligejendomme.
FRA BUND TIL TOP PÅ TO ÅR
Når netop værditilvæksten har været afgørende i boligsegmentet, er det ikke en stor overraskelse, at totalafkastene blev udfordret i 2023, hvor markedslejevæksten var begrænset, og stigende afkastniveauer resulterede i nedskrivninger af værdierne. I 2025 viste boligsegmentet dog igen i den grad sin berettigelse som værende det mest attraktive ejendomssegment – og endnu engang var det værditilvæksten, der var afgørende. Kombinationen af en markant stigning i markedslejen og et nedadgående pres på afkastkravene var de primære årsager til, at totalafkastet nåede hele 19,0%, hvilket næsten er dobbelt så højt som det gennemsnitlige totalafkast for de seneste ti år.
EN MARKEDSLEJEVÆKST
UDOVER DET SÆDVANLIGE
Markedslejevæksten afhænger af forholdet mellem udbud og efterspørgsel. Som følge
af de fortsat høje ejerboligpriser i København har boligbyrden i de senere år favoriseret lejeboliger over ejerboliger, og efterspørgslen efter lejeboliger har derfor været massiv. Samtidig er udbuddet af lejeboliger i byen begrænset. Dette er forklarende for, at boliglejen i København var stigende fra kvartal til kvartal i 2025, samt for at markedslejevæksten generede et afkast på hele 10,0% svarende til over halvdelen af det samlede totalafkast i 2025.
En anden afgørende faktor for det høje totalafkast i 2025 var afkastkomprimeringen, som bidrog med et afkast på 5,6%. Denne afkastkomprimering var drevet af en kombination af en række forhold. Finansieringsrenten er faldet tilbage og har stabiliseret sig. Ejerboligmarkedet buldrer afsted, og til trods for de markante lejestigninger, har lejeniveauet ikke fuldt med én til én, og derfor er spændet mellem ejerboligpriserne og investeringsejendomme steget. Endeligt har en stærk investorefterspørgsel og et begrænset udbud resulteret i en stor konkurrence om aktiverne.
Figur 18: Totalafkastet og dets komponenter for boligejendomme 2016-2025
* Afkastene er regnet som gennemsnitlige afkast på tværs af Københavns bydele.
** Tomgangslejen er baseret på den gennemsnitlige tomgang for københavnske boliglejemål i det enkelte år.
*** I beregningen er der taget udgangspunkt i en 90 m² lejlighed, et lejerskifte hvert andet år og omkostninger på 15.000 kr. pr. lejerskifte (efter lejer har betalt sin del) samt 200.000 kr. hvert 10. år til opgradring af køkken, bad, mv., som årligt reguleres med inflationen.
ENDNU ET STÆRKT ÅR
Der er ikke noget, der tyder på, at tendenserne på det københavnske boligmarked vil ændre sig i den nærmeste fremtid. Selvom borgernes rådighedsbeløbet ikke følger med, forventes efterspørgslen efter københavnske lejeboliger at resultere i en markedslejevækst på 4,4% i 2026 ( figur 19). Samtidig forventer vi, at stabile renter, et fortsat stort spænd mellem ejerboliger og investeringsejendomme samt en stærk investorappetit vil resultere i en yderligere afkastkomprimering, som vil bidrage med et afkast på ca. 3,0%.
TENDENSERNE VIL SPREDE
SIG SOM RINGE I VANDET
Med fortsat forventning om lejevækst, fortsat stor efterspørgsel fra investorer og
ejerboligmarkedets styrke ser 2026 altså ud til at blive endnu et godt marked for boligejendomme i København. Total afkastet forventes samlet set at nå 10,6%, hvilket endnu engang primært vil være drevet af værditilvæksten (7,4%), og hvilket endnu engang vil være højere end det forventede totalafkast for københavnske kontorejendomme (8,0%).
Afslutningsvist kan det nævnes, at det er vores forventning, at tendenserne i København vil føre til ringe i vandet i områderne rundt om København, idet der ikke er nok københavnske aktiver til at mætte investorernes appetit på boligejendomme, og derfor må nogle søge alternative beliggenheder for at få placeret deres kapital.
AFKAST FØR REGULERINGER
Figur 19: Forventet totalafkast for boligsegmentet i 2026
TOTALAFKAST
ÆNDRET VÆRDIANSÆTTELSE
Det bemærkes, at det estimerede totalafkast repræsenterer det forventede afkast for boligsegmentet i København som helhed set i forhold til udgangspunktet ultimo 2025. Det er således ikke udtryk for det totalafkast en investor måtte opnå, såfremt man erhverver en boligejendom i 2026.
Fortsat fra forrige side
RED bistod HEA Ejendomme med salget af en portefølje med 16 boligejendomme beliggende på Sjælland.
Forventninger til 2026
Det danske boligmarked koger. Uanset om blikket rettes mod lejemarkedet, ejerboligmarkedet eller investorernes interesse for boligejendomme, er aktiviteten høj og efterspørgslen markant. I 2026 forventes lejemarkedet fortsat at buldre afsted, hvilket vil drive lejeniveauerne op i landets største byer. Samtidig ventes stigende lejeniveauer og høj konkurrence om aktiverne blandt investorerne at lægge et nedadgående pres på afkastkravene for danske boligaktiver.
LEJEMARKEDET
ET SPØRGSMÅL OM BETALINGSEVNE
Boligudlejningsejendomme har gennem flere år været kendetegnet ved en høj lejerefterspørgsel, hvilket også i det forgangne år afspejlede sig i stigende lejeniveauer og faldende liggetider på tværs af landet. I 2026 forventer vi, at efterspørgslen fortsat vil være høj, særligt i landets største byer.
Denne forventning beror på, at ejerboliger i København og Frederiksberg i vid udstrækning finansieres med lave belåningsgrader (læs ”Ejerboligmarkedet er blevet en lukket klub” på s. 22), hvilket også er tilfældet i Aarhus og Odense, hvorfor vi ikke forventer at se en nævneværdig priskorrektion på ejerboligmarkedet indenfor den kommende periode. For boligsøgende uden betydelig egenkapital vil boligbyrden ved at eje vs. leje dermed fortsat skubbe boligsøgende ud på lejemarkedet og holde ild i det brandvarme lejemarked.
UNDERUDBUD AF BOLIGER I KØBENHAVN
Et fortsat underudbud af lejeboliger, begrænsede udviklingsmuligheder og det faktum at flere ønsker at bo i byen, forventes igen i 2026 at sætte et opadgående pres på markedslejen for boligudlejningsejendomme i København. Dog forventer vi, at stigningen bliver mere afdæmpet end i de seneste år, idet der er en naturlig grænse for, hvor stor en del af indkomsten lejere kan og vil betale i husleje. Vi forventer, at de største leje stigninger i København vil realiseres i de områder, hvor lejeniveauerne ikke tidligere er steget i samme omfang som i andre områder. Dette skyldes, at leje niveauerne i de mest attraktive områder i vid udstrækning er ved at nå et loft, hvor de fleste boligsøgende ikke længere kan være med.
Vores forventninger om et stærkt boliglejemarked i København understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at hele 84% af investorerne i Q1 2026 forventer, at vi vil se stigende lejeniveauer i København ( figur 20).
I omegnskommunerne til København forventer vi ligeledes, at der er rum for lejestigninger. Uagtet at der har været meget byggeaktivitet i områderne i de seneste år, bliver udbuddet absorberet, og liggetiderne er fortsat korte. Der er mange projekter undervejs samt byggejord tilbage, men der går endnu en rum tid, før de er klar til indflytning, og vi forventer således fortsat et underudbud af boliger i flere af omegnskommunerne i 2026, hvilket forventes at skabe et opadgående pres på markedslejen.
LEJEN LØFTES I AARHUS
Det er ingen hemmelighed, at Aarhus i en periode var en akilleshæl for flere ejendomsejere, da boligudlejningsmarkedet var præget af overudbud og tomgang. Stigende renter og høje byggeomkostninger satte dog en bremse på byggeaktiviteten. Samtidig har en fortsat demografisk bevægelse mod de større byer bidraget til at skabe en bedre balance mellem udbud og efterspørgsel. Denne udvikling afspejlede sig i 2025, hvor markedslejen i Aarhus steg væsentligt.
Et fortsat underudbud af lejeboliger, begrænsede udviklingsmuligheder og det faktum at flere ønsker at bo i byen, forventes igen i 2026 at sætte et opadgående pres på markedslejen for boligudlejningsejendomme i København.”
Jesper
Bruce-Anderson
Partner,
Co Head of Valuation, RED
Trods den positive udvikling ligger lejeniveauerne i Aarhus fortsat væsentligt under niveauerne i København. I takt med at efterspørgslen nu bedre matcher udbuddet, vurderer vi derfor, at der fortsat er potentiale for lejestigninger i Aarhus i 2026. Denne vurdering under støttes af vores forventningsundersøgelse, hvor over
halvdelen af investorerne i 1. kvartal af 2026 forventer stigende lejeniveauer i byen ( figur 20). Modsat København og Aarhus forventer størstedelen af investorerne, at lejen vil forblive stabil i provinserne.
Fortsættes på næste side
Figur 20: Investor Confidence Index – Boligmarkedsleje I løbet af de kommende seks måneder vil markedslejen for boliger i:
Stige
Uændret
Falde
The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index
Indekset følger 142 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.
Figur 21: Investor Confidence Index – Afkast på boligejendomme
I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for boligejendomme:
Fortsat fra forrige side
Det centrale spørgsmål er ikke, om der findes investorer til boligejendomme, men snarere om der findes sælgere i markedet (…) I 2026 forventer vi dog, at en gradvis komprimering af afkastkravene for boligudlejningsejendomme vil øge sælgernes motivation til at sælge.”
Kjeld Pedersen Partner, Capital Markets, RED
INVESTERINGSMARKEDET
AFKASTKRAVENE FORTSÆTTER NED
Når boligudlejningsejendomme i København og omegnskommunerne kommer til salg, er der julelys i størstedelen af investorernes øjne. Boligsegmentet er yderst likvidt med markant konkurrence, og ser vi på de totalafkast, som ejendomsejere af boligudlejningsejendomme har opnået (læs ”Lever boligsegmentet op til forventningerne?” s. 26), giver det mening, at boligejendomme står øverst på investorernes ønskeliste.
Et stærkt underliggende lejemarked, stigende ejerboligpriser, der ikke synes at stoppe, og et bredt investorfelt forventes at udløse mere aggressiv kapital og et nedadgående pres på afkastkravene for bolig udlejningsejendomme i 2026. Denne forventning understøttes af vores forventningsundersøgelse fra Q1 2026, hvor over halvdelen af investorerne forventer faldende afkastkrav i den kommende periode ( figur 21).
AFKASTKOMPRIMERING KAN ØGE
UDBUDDET AF UDLEJNINGSEJENDOMME
Det centrale spørgsmål er ikke, om der findes investorer til boligejendomme, men snarere om der findes sælgere i markedet. I de seneste år har flere ejendomsejere igangsat en frasalgsstrategi, hvor lejeboliger privatiseres på ejerboligmarkedet, idet de ikke har ønsket at sælge til de højere afkastkrav, som fulgte i kølvandet på rente stigningerne i 2022. I 2026 forventer vi dog, at en gradvis komprimering af afkastkravene for boligudlejningsejendomme vil øge sælgernes motivation til at sælge, hvor flere handler med udlejningsejendomme i København vil realiseres. Aktiviteten forventes dog at bremses en smule af, at investorerne ved et salg skal have placeret kapitalen et andet sted, og her er boligsegmentet stadig segmentet med forventningerne til højeste totalafkast.
KØBERFELTET ER MERE
BEGRÆNSET I OMK-SEGMENTET
Mens investorinteressen for boligudlejningsejendomme med fri lejefastsættelse forventes at være markant i 2026, forventes efterspørgslen efter ejendomme med omkostningsbestemt leje fortsat at være mere selektiv. Dette skyldes blandt andet karensperioden og finansieringsinstitutternes høje krav til egenkapital, som tilsammen indsnævrer køberfeltet til primært at omfatte kapitalstærke investorer med et langsigtet investeringsperspektiv.
Det seneste år har vi dog set, at de nye beskatningsregler for generationsskifte for virksomheder har skabt en øget efterspørgsel efter OMK-ejendomme, som typisk kendetegnes som velbeliggende lavrisikoaktiver. Vi forventer således en højere investorappetit efter OMK-boliger i 2026, end vi har set de sidste par år.
Top 15 transaktioner 2025
1.200.000.000*
Bruttoareal
Køber
Sælger
Foto:
Nøgletal
Tabellerne herunder viser statistik for udbudslejen og liggetiden for boliglejemål, som er baseret på 61.000 observationer fra 2024 og 2025. Herudover er det forventede prime afkast for Q1 2026 på tværs af landet angivet.
KØBENHAVN
STØRRELSE UDBUDSLEJE* LIGGETID***
STORKØBENHAVN
ØVRIGE SJÆLLAND
AARHUS
ØVRIGE JYLLAND & FYN
* Den gennemsnitlig udbudsleje er baseret på 33.000 datapunkter fra 2025 og er angivet i kr. pr. m² pr. år (afrundet).
** Tallet angiver ændringen i udbudslejen (i %) og i liggetiden (i dage) fra 2024 til 2025.
*** Den gennemsnitlige liggetid er det antal dage, hvor lejemålet var i udbud i markedet.
**** Prime afkastet i København er meget forskelligt fra de mest attraktive områder (Nordhavn & Indre By) til de mindst attraktive områder (Valby & Vanløse).
RED bistod Freja Ejendomme med salget af en historisk ejendom med udviklingspotentiale på Philip de Langes Allé på Frederiksholm i København.
Kontor
Transaktioner & nøgletal 38 40 42 46 48
Volumen & investorer 2025
Geografisk fordeling
Highlight: Kontorsegmentet kan genvinde momentum
Forventninger til 2026
Volumen & investorer 2025
MIA. KR.
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Flere store handler medførte, at aktiviteten i segmentet steg fra 2024 til 2025, uagtet at antallet af handler var lavere.
INVESTORAPPETITTEN VAR DANSK
Udenlandske investorer var tilbageholdne, hvorfor dansk kapital stod bag 90% af volumen i segmentet.
USIKKERHEDERNE I
MARKEDET SPØGTE FORTSAT
En manglende tiltro til fremtiden for det fysiske kontor begrænsede fortsat investorfeltet.
DET 2. STØRSTE EJENDOMSSEGMENT
På trods af en begrænset investorappetit var kontorsegmentet tilbage som det andet største ejendomssegment (15% af volumen).
SLUTSPURT MOD 2026
Handel med en række københavnske aktiver resulterede i, at næsten halvdelen af volumen blev investeret i årets fjerde kvartal.
DE TRADITIONELLE INVESTORER KOM TILBAGE
Offentlige institutioner, som dominerede segmentet i 2024, blev udskiftet med traditionelle investorer i 2025.
Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2026, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen. Eksempelvis var kontorvolumen for 2024 på samme dato sidste år 16% lavere end den nuværende kendte volumen for 2024.
22: Kontor – Fordeling i prisintervaller 2024 & 2025
Kilde: ReData * De angivne volumener er for kontordelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.
Figur
KØBENHAVN
Geografisk fordeling
5,3
MIA. KR. 49%
Kilde: ReData
5,3
MIA. KR. 49%
KØBENHAVN
Dansk 94% Udenlandsk 6%
Dansk 94% Udenlandsk 6%
1,5
MIA. KR. 14%
0,9
MIA. KR. 8%
1,5
MIA. KR. 14%
5,3
MIA. KR. 49%
STORKØBENHAVN
STORKØBENHAVN
Dansk 79% Udenlandsk 21%
Dansk 79% Udenlandsk 21%
KØBENHAVN
Dansk 94% Udenlandsk 6%
0,9
MIA. KR. 8%
1,5
MIA. KR. 14%
ØVRIGE SJÆLLAND
Dansk 89%
ØVRIGE SJÆLLAND
Udenlandsk 11%
Dansk 89% Udenlandsk 11%
STORKØBENHAVN
Dansk 79% Udenlandsk 21%
0,9
AARHUS
AARHUS
Dansk 100%
0,9
MIA. KR. 9%
MIA. KR. 9%
0,9
MIA. KR. 8%
2,2
2,2
MIA. KR. 21%
MIA. KR. 21%
0,9
MIA. KR. 9%
Udenlandsk 0%
Dansk 100% Udenlandsk 0%
ØVRIGE SJÆLLAND
Dansk 89% Udenlandsk 11%
ØVRIGE JYLLAND OG FYN
Dansk 86%
Udenlandsk 14%
AARHUS
2,2
MIA. KR. 21%
MIA. KR. KONTOR VOLUMEN I ALT
10,8
10,8
MIA. KR. KONTOR VOLUMEN I ALT
ØVRIGE JYLLAND OG FYN Dansk 86% Udenlandsk 14% 100%
Dansk 100% Udenlandsk 0%
ØVRIGE JYLLAND OG FYN
Dansk 86% Udenlandsk 14%
Dansk 90% Udenlandsk 10%
Dansk 90% Udenlandsk 10%
MIA. KR. KONTOR VOLUMEN I ALT
10,8
Dansk 90% Udenlandsk 10%
KØBENHAVN
5,3
KØBENHAVN
Dansk 94%
5,3
MIA. KR. 49%
MIA. KR. 49%
5,3
Udenlandsk 6%
Dansk 94% Udenlandsk 6%
1,5
MIA. KR. 14%
0,9
MIA. KR. 8%
0,9
1,5
MIA. KR. 14%
Dansk 94%
MIA. KR. 49% KØBENHAVN
Udenlandsk 6%
STORKØBENHAVN
Dansk 79%
STORKØBENHAVN
Udenlandsk 21%
Dansk 79% Udenlandsk 21%
STORKØBENHAVN
1,5
MIA. KR. 14%
0,9
MIA. KR. 8%
Dansk 79% Udenlandsk 21%
KØBENHAVN
ØVRIGE SJÆLLAND
Dansk 89%
ØVRIGE SJÆLLAND
Udenlandsk 11%
Dansk 89% Udenlandsk 11%
ØVRIGE SJÆLLAND
0,9
MIA. KR. 8%
0,9
MIA. KR. 9%
MIA. KR. 9% AARHUS
0,9
MIA. KR. 9%
Dansk 89%
AARHUS
Dansk 100%
Udenlandsk 0%
10,8 MIA. KONTOR VOLUMEN
Dansk 100% Udenlandsk 0%
AARHUS
Nøgletal
KØBENHAVN DOMINEREDE
Københavnske kontorejendomme udgjorde halvdelen af volumen i segmentet.
LAVERE PRISER I PROVINSEN
Lejer- og investorpræferencen for københavnske ejendomme afspejles i priserne, som falder væsentligt, når man bevæger sig ud af byen.
NØGLETAL KONTOR 2025
Flere core handler resulterede i stigende priser for handlede aktiver i København.
Kontorsegmentet kan genvinde momentum
Kontorinvesteringer har i flere år været sat på pause af investorerne. Globale usikkerheder, stigende hjemmearbejde og markedsafkast, der ikke fulgte med de stigende renter, har holdt investorerne på sidelinjen.
Nu begynder totalafkastene i segmentet imidlertid igen at se attraktive ud, og spørgsmålet er, om kontorejendomme er på vej tilbage på investorernes radar.
Figur 26: Totalafkastet og dets komponenter for kontorejendomme 2016-2025
* Afkastene er regnet som gennemsnitlige afkast på tværs af Københavns bydele.
** Tomgangslejen er baseret på den gennemsnitlige tomgang for københavnske kontorlejemål i det enkelte år.
*** I beregningen er der taget udgangspunkt i en omkostning på 5.000 kr. pr. m² i 2022-priser, som årligt reguleres med inflationen.
TOTALAFKAST I FOKUS
Når investorer på det kommercielle ejendomsmarked vurderer deres investeringsmuligheder, er det forventede totalafkast over investeringshorisonten oftest afgørende. Totalafkastet på fast ejendom påvirkes af flere faktorer, herunder det løbende driftsafkast, udviklingen i markedslejen samt ændringer i investorernes afkastkrav. Med afsæt i disse parametre har vi analyseret udviklingen i totalafkastet for kontorejendomme i København over de seneste ti år.
DENGANG KONTOREJENDOMME
VAR INVESTORERNES DARLING
At første års afkastet for prime kontorejendomme i København engang var på niveau (eller i enkelte tilfælde under) afkastet for københavnske boligejendomme kan i dag forekomme næsten utænkeligt set i lyset af de seneste års investorappetit. Ikke desto mindre var dette tilfældet, i perioden 2018–2020, hvor efterspørgslen efter kontorejendomme var høj, og kapitalen var både rigelig og aggressiv.
MARKEDSLEJEVÆKST OG AFKASTKOMPRIMERING SOM DRIVKRÆFTER
Ser vi isoleret på driftsafkastet i perioden frem mod rentestigningerne i 2022, lå det på ca. 2,7–3,3% ( figur 26). Historisk set var driftsafkastet i sig selv således ikke just imponerende.
Det var derimod særligt forventningerne til markedslejevækst, der drev investorinteressen. En gennemgang af de underliggende komponenter i totalafkastet viser, at netop stigende markedsleje bidrog væsentligt til fornuftige totalafkast i perioden. Hertil kom en længere periode med afkastkomprimering, hvor faldende renter gjorde investorerne villige til at acceptere stadig lavere afkastkrav. Den billigere finansiering medførte, at investorerne årligt kunne opskrive deres ejendomsværdier ganske betydeligt alene som følge af afkastkomprimeringen.
Samlet set bidrog kombinationen af stigende markedsleje og markant afkastkomprimering til, at københavnske kontorejendomme leverede attraktive ugearede totalafkast på 9,414,6% i perioden frem mod 2022.
RENTEN STEG – OG INVESTORERNE FORSVANDT
Efter de markante rentestigninger i andet halvår af 2022 hang prime afkastet og renteniveauerne ikke længere sammen, og derudover var usikkerheden om de langsigtede konsekvenser af Covid-19 fortsat til stede, hvor globale tendenser mod hjemmearbejde gav anledning til bekymringer om både stigende tomgang og risiko for faldende lejeniveuaer – også i København.
Til trods for, at det københavnske kontorlejemarked ikke viste nogen nævneværdige svaghedstegn, betød denne usikkerhed, at kontorinvestorerne i vid udstrækning trak sig fra markedet. Hvor prime ejendomme tidligere havde været den primære drivkraft bag transaktionsvolumen i segmentet, blev aktiviteten i stedet domineret af brugerkøb og value-add handler.
I både 2023 og 2024 genererede københavnske kontorejendomme negative totalafkast. Faldet var dog i overvejende grad drevet af værdinedskrivninger som følge af stigende afkastkrav, da de underliggende drifts afkast var fornuftige, samtidigt med at markedslejen fortsatte med at stige.
DE TRADITIONELLE HANDLER ER TILBAGE
Hvor står kontorsegmentet så i dag? I 2025 nåede transaktionsvolumen i kontorsegmentet 10,8 mia. kr., hvilket er det højeste niveau, siden renterne rystede markedet i 2022. Volumen var i højere grad drevet af mere ’traditionelle’ handler med investeringsejendomme (og ikke blot brugerejendomme), herunder Pension Danmarks køb af Nest 45 og Gammel Køge Landevej 39, Jeudans opkøb af to københavnske kontoraktiver samt Danica Ejendommes køb af Nordport.
STÆRKT LEJEMARKED
Den stigende aktivitet i kontorsegmentet kan forklares af flere forhold. For det første har lejemarkedet bevist sin robusthed. Trods øget hjemmearbejde i årene efter Covid-19 var lejerefterspørgslen høj, tomgangen lav og markedslejen stigende, og nu er flere og flere virksomheder begyndt at vinke farvel til hjemmearbejde.
på næste side
Fortsættes
Fortsat fra forrige side
EN NØDVENDIG KORREKTION
For det andet er markedsafkastene blevet korrigeret. Da renterne steg i 2022, så vi, hvordan afkastkurven for prime kontorejendomme knækkede og var på himmelflugt ( figur 28). Afkastkorrektionen var dog ikke nok til at modsvare rentestigningerne, og vi så derfor et mismatch mellem købernes og sælgernes afkastog dermed prisforventninger. Siden har markeds afkastet nået et mere stabiliseret niveau, og finansieringsrenten har stabiliseret sig. Investorerne kan derfor igen opnå fornuftige risikojusterede afkast, hvorfor købere og sælgere igen kan mødes, hvilket har øget likviditeten i markedet.
SØGEN MOD ALTERNATIVER
Endeligt skal den øgede aktivitet i kontorsegmentet også ses i lyset af den markante
konkurrence i boligsegmentet, som presser boligafkastene ned. Dette rejser spørgsmålet, om flere investorer i den kommende tid vil begynde at orientere sig mod alternative segmenter, hvor konkurrencen er lavere, og med mulighed for risikospredning, nu hvor totalafkastene igen fremstår fornuftige.
UDSIGT TIL HØJERE TOTALAFKAST
Vi vurderer, at kontorsegmentet er på vej til gradvist at genfinde sit fodfæste. Lejemarkedet er fortsat polariseret med høj efterspørgsel efter nyopførte og moderne kontorejendomme, mens ældre og mindre lejemål oplever svagere lejerinteresse. Den samlede lejevækst i 2026 forventes derfor at være begrænset, dog med moderate stigninger i attraktive områder, her under Nordhavn og CBD. På baggrund af vores forventning til udviklingen i markedslejen på
tværs af København estimeres markedslejevæksten at bidrage med 2,7% til totalafkastet i 2026, mens tomgangen forventes at forblive uændret ( figur 28).
Endeligt forventes udviklingen i prime afkastet igen at påvirke totalafkastet positivt. Om end kontorsegmentet fortsat forventes at være en markedsplads for danske investorer, forventer vi en større investorappetit det kommende år, hvilket kan skabe et mindre nedadgående pres på afkastet, der ud fra en gennemsnitsbetragtning estimeres at falde 10 basispoint i København.
Baseret på ovenstående forventer vi, at københavnske kontorejendomme i det kommende år vil levere et totalafkast i niveauet 8,0%.
DRIFTSAFKAST 3,9%
Figur 27: Forventet totalafkast for kontorejendomme i 2026 TOTALAFKAST 8,0%
Det bemærkes, at det estimerede totalafkast repræsenterer det forventede afkast for kontorsegmentet som helhed set i forhold til udgangspunktet ultimo 2025. Det er således ikke udtryk for det totalafkast en investor måtte opnå, såfremt man erhverver en kontorejendom i 2026.
Figur 28: Kontorejendomme i København – Prime afkast vs. lang rente
KONTOR
Forventninger til 2026
Kontormarkedet har i de seneste år været kendetegnet ved, at både leje- og investeringsmarkedet år for år er blevet mere og mere polariseret, og ved at særligt de udenlandske investorer er blevet mere tilbageholdende med allokering af kapital i segmentet. Til trods for visse positive tendenser forventer vi, at 2026 i høj grad vil blive et status-quo år uden nogen strukturelle ændringer.
LEJEMARKEDET
DANMARK ER IKKE SOM ALLE ANDRE
Globale tendenser med en markant vækst i hjemmearbejde fik verden over aktører på kontormarkedet til at stille spørgsmålstegn ved fremtiden for kontormarkedet. I Danmark har vi dog ikke set samme udvikling, og i de seneste år er andelen af hjemmearbejde faldet tilbage og har stabiliseret sig på mere eller mindre samme niveau som før Covid-19. Ligesom vi så det i 2025, forventer vi derfor også, at virksomhederne generelt vil forsøge at trække deres med arbejdere tilbage på kontorerne i 2026, hvor en af de afgørende faktorer er, at kontorerne kan tilbyde medarbejderne både fysiske og sociale rammer, som de ikke har derhjemme.
Samtidig betyder den fortsat lave arbejdsløshed, at der vil være kamp om at tiltrække den mest kvalificerede arbejdskraft – og også i den kamp spiller rammerne og beliggenheden af kontoret en væsentlig rolle.
LÆNGERE OG LÆNGERE
FRA TOP TIL BUND
I 2026 forventer vi derfor, at de seneste års polarisering af kontorlejemarkedet vil intensiveres yderligere, hvorfor vi igen i år
forventer at se et stigende spænd i lejeniveauet fra top til bund. Mens vi for de absolut bedste lejemål (nybyggede kontorer beliggende attraktivt i København) forventer at se fortsat stigende lejeniveauer, forventer vi at se faldende lejeniveauer for de mindst attraktive lejemål (ældre kontorer beliggende på svage beliggenheder udenfor København).
For langt størstedelen af kontorlejemålene forventer vi dog at se et marked, som i høj grad vil være kendetegnet ved den samme efterspørgsel og de samme tendenser, som vi så i 2025, hvilket vi forventer vil afspejles i stabile lejeniveauer. Forventningen om stabilitet på kontorlejemarkedet understøttes af vores investor survey fra Q1 2026, som viser, at næsten tre ud af fire af investorerne forventer at se en uændret lejerefterspørgsel på kontormarkedet i de kommende seks måneder ( figur 29).
MULIGHEDERNE ER BEGRÆNSEDE
Vores forventning om fortsatte lejestigninger for de mest attraktive lejemål skal blandt andet ses i lyset af, at udbuddet ikke kan følge med efterspørgslen – og heller ikke forventes at kunne det i den kommende tid. Mens der i Nordhavn er stor kamp om
byggefelterne, når de kommer i udbud, er der i de øvrige mest attraktive områder som Indre By, Kalvebod Brygge og Havne holmen begrænsede muligheder for at tilføre nyt kontorbyggeri. I de mindre attraktive områder hvor konkurrencen om leje målene er mindre (dvs. områder som f.eks. Ørestad), og hvor der fortsat er visse udviklingsmuligheder, kræver udviklerne typisk, at der ved nybyggerier er et vist pre-commitment i form af udlejningsgrad, før de går i jorden. Dette bliver mere og mere vanskeligt, da lejerne relativt sjældent ønsker at binde sig til noget, der først står klar flere år ude i fremtiden
Vi forventer derfor at se et fortsat underudbud af lejemål i de mest attraktive områder, men for København som helhed forventer vi at se en fornuftig balance mellem lejerefterspørgslen og bygningsmassen, hvilket vi forventer vil resultere i stabile tomgangsniveauer. Desuden forventer vi, at størstedelen af de tomme kontorer (målt på antal) vil være de mindre lejemål i den gamle bygningsmasse, som ikke er blevet gennemgribende istandsat, og at udbuddet af lejemål i nyopførte kontorejendomme på attraktive beliggenheder fortsat vil være relativt begrænset.
Ligesom vi så det i 2025, forventer vi derfor også, at virksomhederne generelt vil forsøge at trække deres medarbejdere tilbage på kontorerne i 2026, hvor en af de afgørende faktorer er, at kontorerne kan tilbyde medarbejderne noget, som de ikke har derhjemme.”
Anders Krogh Partner, Office Letting, RED
STØRRE KRAV TIL UDLEJERNE
En anden tendens vi forventer vil fortsætte i 2026 er, at selvom vi ser, at lejerne binder sig på kortere kontrakter end tidligere, ser vi også, at de stiller større og større krav til de fysiske rammer i deres lejemål. Dette betyder, at udlejerne skal investere større beløb end tidligere i at hæve kvaliteten af lejemålene og tilpasse dem den enkelte lejer. Udenfor København kan det dog typisk ikke betale sig at investere massivt i lejemålene, og derfor forventer vi i højere grad, at udlejerne vil se på mulighederne for at konvertere de ældre kontorejendomme til alternative anvendelser.
INVESTERINGSMARKEDET
TILBAGEHOLDENDE INVESTORER
Uagtet at vi i slutningen af 2025 så, at stabiliseringen af finansieringsrenten, nivelleringen af afkastniveauerne og det stærke underliggende lejemarked i København resulterede i en højere likviditet i markedet, end vi har set i de seneste år, forventer vi
ikke at se nogen nævneværdig opblomstring på investeringsmarkedet i 2026.
Dette skyldes blandt andet, at vi som følge af de seneste års globale tendenser fortsat forventer, at de udenlandske investorer vil være tilbageholdende med investeringer i kontorejendomme. Aktiviteten i segmentet forventes derfor primært at skulle drives af investeringer fra danske investorer, og herunder særligt pensionskasserne. Forudsat at pengene kommer tilbage til de tyske pensionskasser, forventer vi dog også, at de kan være mulige aftagere til danske kontorejendomme, ligesom vi også fortsat forventer en vis interesse fra skandinaviske investorer.
Idet det i høj grad er risiciene, der afholder investorerne fra investeringer i kontorejendomme, forventer vi i høj grad, at investorefterspørgslen vil følge lejerefterspørgslen. Ligesom vi så det i 2025, forventer vi derfor, at de mindre sikre kontorejendomme beliggende udenfor København vil stå lavt på investorernes indkøbslister,
Figur 29: Investor Confidence Index – Kontorlejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på kontorlejemarkedet:
men såfremt der bliver udbudt attraktive kontorejendomme beliggende i København, forventer vi, at der vil være en fornuftig investorinteresse.
STABILITETEN FORTSÆTTER
Overordnet set er det vores vurdering, at afkastkravene i kontorsegmentet har nået et niveau, som investorerne anser som værende passende i forhold til risiciene og finansieringsvilkårene. Forudsat at der ikke sker nogen markante ændringer i de underliggende vilkår, er det derfor vores forventning, at afkastkravene til kontorejendomme vil forblive stabile i den kommende tid.
Denne forventning understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at hele 71% af de adspurgte investorer ligeledes forventer, at afkastene vil forblive stabile i den kommende tid ( figur 30). Det er dog også værd at bemærke, at hver fjerde investor forventer, at afkastene vil falde, og at kun 4% forventer stigende afkast, hvilket understøtter, at der fortsat er en tiltro til det københavnske kontormarked.
Figur 30: Investor Confidence Index – Afkast på kontorejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for kontorejendomme:
Stige Uændret Falde
The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index
Indekset følger 142 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.
GÅ IND OG SE DATA FOR ALLE OMRÅDERNE
På app.redata.dk/markedsindsigt findes et detaljeret overblik for hvert af de 19 områder.
* Lejen er den beregnede gennemsnitlige bruttoleje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som alle lejemålene i området blev udbudt til i 2025.
** Lejen er den beregnede gennemsnitlige bruttoleje (kr. pr. m² inkl. driftsudgifter), som de dyreste lejemål i området blev udbudt til i 2025. Beregningen af toplejen afhænger af antallet af udbudte lejemål i området, men lejen er i de fleste tilfælde baseret på 1-5 lejemål.
Top 15 transaktioner 2025
Est.
Bruttoareal
Køber
Sælger
Køber PensionDanmark
Sælger Schroder Real Estate
RED har bistået en gruppe af private investorer med vurdering af en logistikejendom på A.P. Møllers Allé ved Københavns Lufthavn.
Logistik
Transaktioner & nøgletal 52 54 56 58
Volumen & investorer 2025
Geografisk fordeling
Forventninger til 2026
Når logistiksegmentet omtales i nærværende publikation omfatter betegnelsen ”logistik” ikke alene logistikejendomme men også industri og lagerejendomme.
Volumen & investorer 2025
7,5 MIA. KR.
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Volumen i logistiksegmentet blev mere end halveret fra 2024 til 2025.
AF VOLUMEN
Logistiksegmentets plads som det næststørste segment blev kortvarig, da segmentet i 2025 blot udgjorde 10% af den samlede volumen.
FÅ STORE HANDLER
Antallet af handler med aktiver til over 250 mio. kr. faldt betydeligt (fra 13 i 2024 til 4 i 2025).
DKK
DANSK KAPITAL DOMINEREDE
De udenlandske investorers andel af volumen (31%) er den laveste nogensinde registreret.
BEGRÆNSET UDBUD
Faldet i transaktionsaktiviteten skyldes ikke manglende investorefterspørgsel, men derimod et manglende udbud.
DE STØRSTE INVESTORER VAR UDENLANDSKE
Uagtet at dansk kapital dominerede, var fire ud af de fem største investorer udenlandske.
Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2026, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.
Eksempelvis var logistikvolumen for 2024 på samme dato sidste år 11% lavere end den nuværende kendte volumen for 2024.
Figur 31: Logistik – Fordeling i prisintervaller 2024 & 2025
* Antallet af handler i segmentet skal ses i lyset af, at tallet også inkluderer ejendomme, hvor der er en sekundær anvendelse til lager.
Mens danske investorer dominerede i resten af landet, var udenlandske investorer størst i Storkøbenhavn.
STIGENDE
KVADRATMETERPRISER
På landsplan var kvadratmeterpriserne faldende, men i Storkøbenhavn og Aarrhus var priserne stigende.
FORSKELLIGE AKTIVTYPER
Handel med forskellige aktivtyper resulterede i en næsten lige stor volumen i Storkøbenhavn og ”Øvrige Jylland og Fyn”.
NØGLETAL LOGISTIK- OG INDUSTRIEJENDOMME 2025
* Antallet af handler i segmentet skal ses i lyset af, at tallet også inkluderer ejendomme, hvor der er en sekundær anvendelse til lager.
LOGISTIK
Forventninger til 2026
Markedet for lager- og logistikejendomme har i de seneste år været under hastig udvikling –både hvad angår bygningsmassen, lejernes krav, tomgangen, lejeniveauerne, afkastkravene, og investorefterspørgslen. I 2026 forventer vi dog, at både leje- og investeringsmarkedet vil være kendetegnet ved en øget grad af stabilitet, men der vil også være nye tendenser i markedet.
LEJEMARKEDET
BYGNINGSMASSEN ER AFGØRENDE
Markedet for lager- og logistikejendomme har i de seneste år været kendetegnet ved en stigende tomgang, hvilket blandt andet kan tilskrives, at lejerne er blevet mere selektive, og fordi ejendommene i segmentet relativt hurtigt bliver teknisk forældede, er der blevet tilført mange nye bygninger til markedet, som har kunnet leve op til lejernes krav. Til trods for at en del af bygningsmassen er blevet konverteret til andre anvendelser, er bygningsmassen derfor steget. Samtidig har økonomiske usikkerheder sat sit præg på virksomhederne og resulteret i en fortsat stærk, men dog mere afdæmpet, lejerefterspørgsel, end vi tidligere har set.
I den kommende tid ser vi generelt ind i en mere begrænset pipeline med nybyggerier af lager- og logistikejendomme, hvor andelen af spekulativt byggeri forventes at være minimal. Ser man specifikt på Storkøbenhavn, bremses udbuddet desuden af, at der kun er meget få muligheder for at tilføre nye ejendomme til markedet. Disse forhold forventes sammen med et stadigt større fokus på forsyningskædestyring og de fortsat stærke økonomiske vilkår (herunder særligt den lave arbejdsløshed) at påvirke efterspørgslen
efter lager- og logistiklejemål positivt, hvorfor vi på landsplan forventer at se en mere eller mindre uændret tomgang i 2026.
BALANCE I MARKEDET
Overordnet set er vores forventning således, at logistikmarkedet i 2026 i høj grad vil være kendetegnet ved en stabilitet i markedet, hvor der er en god balance mellem udbud og efterspørgsel. Denne forventning understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at størstedelen af investorerne (68%) forventer, at lejerefterspørgslen på logistiklejemarkedet vil forblive stabil i første halvår af 2026 ( figur 35). Det er dog også værd at bemærke, at størstedelen af de øvrige investorer forventer at se en stigende lejerefterspørgsel, hvilket understøtter, at der ikke er nogen forventninger om, at vi vil se et marked under pres.
Tendenserne på markedet forventes at resultere i, at lejeniveauerne også generelt vil forblive mere eller mindre stabile. For velbeliggende moderne logistikejendomme og light industrial ejendomme forventer vi dog fortsat, at der er et vist rum for yderligere lejestigninger, hvilket primært vil være drevet af det begrænsede udbud. Vi forventer
dog ikke at se det samme markante opadgående pres på lejeniveauerne for light industrial ejendomme, som vi har set i de seneste år, idet der er en grænse for, hvor langt lejeniveauerne kan komme op.
EN NY EFTERSPØRGSEL
Udover efterspørgslen efter traditionelle lager- og logistikejendomme forventer vi desuden også at se en stor efterspørgsel efter det hurtigst voksende segment – datacentre. Dog betyder den begrænsede tilgængelighed af lokationer med tilstrækkelig elkapacitet, som også er beliggende tæt på slutbrugere (undgå latenstid) og den politiske støtte ift. planprocesser, at det nuværende udbud er begrænset, og at det er udfordrende at øge udbuddet på kort- til mellemlang sigt.
Endeligt forventer vi på sigt, at åbningen af Femern-forbindelsen vil resultere i, at lejerne favoriserer de sjællandske logistikhubs over de fynske og jyske hubs. Eftersom tunnelen ikke tages i brug før år 2029, er det ikke vores forventning, at vi vil se nogen nævneværdig ændring i lejerefterspørgslen på logistikmarkedet allerede i 2026, men forbindelsen vil skabe opmærksomhed blandt både lejere og investorer.
Idet renten har stabiliseret sig omkring et niveau, hvor lager-og logistikejendomme opnår en positiv gearingseffekt, forventer vi i 2026 at se et mere likvidt investeringsmarked, hvor velbeliggende aktiver vil opnå stigende interesse.”
Kim Søberg Petersen Partner, Capital Markets, RED
INVESTERINGSMARKEDET
APPETITTEN ER DER STADIG
Idet renten har stabiliseret sig omkring et niveau, hvor lager-og logistikejendomme opnår en positiv gearingseffekt, forventer vi i 2026 at se et mere likvidt investeringsmarked, hvor velbeliggende aktiver vil opnå stigende interesse. Såfremt de rigtige aktiver bliver udbudt i markedet, forventer vi, at der vil være en fortsat stor investorappetit på såvel moderne logistikaktiver som light industrial ejendomme beliggende i Storkøbenhavn.
STABILITET I AFKASTENE
Som følge af vores forventninger om stabilitet i både renten og lejer- og investorefterspørgslen forventer vi generelt, at afkastkravene for både lager- og logistikejendomme vil forblive stabile i den kommende tid. Denne forventning understøttes af, at hele 73% af de adspurgte investorer i vores seneste forventningsundersøgelse forventer, at afkastkravene til
logistikejendomme vil være stabile i første halvår af 2026 ( figur 36).
Såfremt der kommer attraktive moderne logistikejendomme i markedet, forventer vi dog, at den store konkurrence mellem investorerne vil resultere i, at afkastkravene igen vil bevæge sig under 5,00%. Som følge af de fortsat høje renteniveauer forventer vi dog ikke, at vi igen vil nærme os de lave afkastniveauer, vi så, da markedet toppede i 2022.
GASSEN ER TAGET (LIDT) AF BALLONEN Trods de generelle forventninger om stabilitet i markedet er det også vores forventning, at vi vil se visse ændringer i markedet. For light industrial ejendomme gælder det, at der ikke længere er samme forventninger om markant lejevækst i de kommende år, hvilket vi også forventer vil afspejles i investorefterspørgslen. Dermed ikke sagt, at det ikke fortsat forventes at være et likvidt
Figur 35: Investor Confidence Index – Logistiklejemarkedet
I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på logistiklejemarkedet:
marked, men vi forventer at se en lidt mere begrænset efterspørgsel, end vi har set i de seneste år.
Til likviditeten i markedet skal det også bemærkes, at afkastene på danske lager- og logistikejendomme ikke længere er højere end i resten af Norden, og derfor forventes investorefterspørgslen at dæmpes af, at den afkastpræmie som i mange år kendetegnede det danske marked er væk. Investorerne kan derfor generere samme eller endda endnu højere afkast på lager- og logistikejendomme i de andre nordiske lande.
Vi forventer desuden at se, at det seneste års stigende tomgang i trekantområdet vil resultere i en meget lokal afdæmpning af investorappetitten, idet investorerne i høj grad forventes at være tilbageholdende med investeringer i området og derfor i stedet vil søge mod alternative beliggenheder.
Figur 36: Investor Confidence Index – Afkast på logistikejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for logistikejendomme:
The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index
Indekset følger 142 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.
Top 15 transaktioner 2025
IDUNSVEJ 2
Køber
Sælger
Sælger Borregaard
LOGISTIK – PRIME LEJE- OG
AFKASTNIVEAUER Q1 2026
1 København (Avedøre Holme og Amager)
2 Taastrup
3 Køge og Greve
4 Trekantområdet (Fredericia, Kolding og Vejle)
5 Odense
6 Aarhus
* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter
Kilde: Cushman & Wakefield | RED
4,90 - 5,75%
5,00 - 5,75%
5,00 - 5,75%
5,50 - 6,50%
5,75 - 6,75%
5,50 - 6,50%
RED har bistået en privat investor med udlejningen af 400 m² på Amagertorv
18 til Pilgrim.
Volumen & investorer 2025
Geografisk fordeling
Highlight: De københavnske strøggader i 2025
Highlight: Hvor ligger den gode investering?
Forventninger til 2026
Transaktioner & nøgletal
Volumen & investorer 2025
7,4 MIA. KR.
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Aktiviteten var drevet af handler til under 50 mio. kr., som udgjorde godt 50% af volumen og 98% af antallet af handler.
HØJERE HANDELSSTØRRELSE
Trods mange små handler trak flere større handler den gennemsnitlige handelsstørrelse op med 21% fra 2024 til 2025.
DET 4. STØRSTE EJENDOMSSEGMENT
Uagtet at segmentet qua dets mange forskellige aktivtyper kan appellere til mange forskellige investortyper, var efterspørgslen begrænset.
BLEV DEN STØRSTE INVESTOR
Købet af Urban Partners’ portefølje med fem dagligvareforankrede centre sikrede Slate Asset Management pladsen som den største investor.
VOLUMEN DREVET AF
LOKALCENTRE OG DAGLIGVARER
Mens handlen med traditionelle udvalgsvarebutikker var begrænset, drev handlen med lokalcentre og dagligvarebutikker aktiviteten i 2025.
På trods af at tre ud af de fem største investorer i retailsegmentet var udenlandske, stod dansk kapital bag 67% af volumen.
Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2026, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen.
Eksempelvis var retailvolumen for 2024 på samme dato sidste år 15% lavere end den nuværende kendte volumen for 2024.
Figur 37: Retail – Fordeling i prisintervaller 2024 & 2025
Kilde: ReData * De angivne volumener er for retaildelen, hvorfor eventuelle øvrige anvendelser ved blandede ejendomme ikke er inkluderet i volumen.
Figur
Figur
Figur 40: Retail – Top 5 investorer 2025
KØBENHAVN
Geografisk fordeling
1,5
MIA. KR. 20%
Kilde: ReData
1,5
MIA. KR. 20%
KØBENHAVN
Dansk 71% Udenlandsk 29%
Dansk 71% Udenlandsk 29%
1,6
MIA. KR. 21%
1,4
MIA. KR. 18%
1,6
MIA. KR. 21%
1,5
MIA. KR. 20%
STORKØBENHAVN
STORKØBENHAVN
Dansk 25% Udenlandsk 75%
Dansk 25% Udenlandsk 75%
KØBENHAVN
Dansk 71%
Udenlandsk 29%
1,4
MIA. KR. 18%
1,6
MIA. KR. 21%
ØVRIGE SJÆLLAND
Dansk 77%
ØVRIGE SJÆLLAND
Udenlandsk 23%
Dansk 77% Udenlandsk 23%
STORKØBENHAVN
Dansk 25% Udenlandsk 75%
0,7
AARHUS
AARHUS
Dansk 100%
0,7
MIA. KR. 10%
MIA. KR. 10%
1,4
MIA. KR. 18%
2,2
2,2
MIA. KR. 30%
MIA. KR. 30%
0,7
MIA. KR. 10%
Udenlandsk 0%
Dansk 100% Udenlandsk 0%
ØVRIGE SJÆLLAND
Dansk 77%
Udenlandsk 23%
ØVRIGE JYLLAND OG FYN
Dansk 77%
Udenlandsk 23%
AARHUS
2,2
MIA. KR. 30%
MIA. KR. RETAIL VOLUMEN I ALT
7,4
ØVRIGE JYLLAND OG FYN Dansk 77% Udenlandsk 23% 100%
Dansk 100% Udenlandsk 0%
ØVRIGE JYLLAND OG FYN
Dansk 77%
Udenlandsk 23%
MIA. KR. RETAIL VOLUMEN I ALT
7,4
Dansk 67% Udenlandsk 33%
Dansk 67% Udenlandsk 33%
MIA. KR. RETAIL VOLUMEN I ALT
7,4
Dansk 67% Udenlandsk 33%
KØBENHAVN
1,5
KØBENHAVN
1,5
MIA. KR. 20%
MIA. KR. 20%
1,5
Dansk 71% Udenlandsk 29%
Dansk 71% Udenlandsk 29%
1,6
MIA. KR. 21%
1,4
MIA. KR. 18%
0,7
MIA. KR. 10%
1,6
MIA. KR. 21%
Dansk 71%
MIA. KR. 20% KØBENHAVN
Udenlandsk 29%
STORKØBENHAVN
Dansk 25%
STORKØBENHAVN
Udenlandsk 75%
Dansk 25% Udenlandsk 75%
STORKØBENHAVN
1,6
MIA. KR. 21%
1,4
MIA. KR. 18%
Dansk 25%
Udenlandsk 75%
KØBENHAVN
ØVRIGE SJÆLLAND
Dansk 77%
ØVRIGE SJÆLLAND
Udenlandsk 23%
Dansk 77% Udenlandsk 23%
ØVRIGE SJÆLLAND
1,4
MIA. KR. 18%
0,7
MIA. KR. 10%
AARHUS
0,7
MIA. KR. 10%
Dansk
AARHUS
Dansk 100%
Udenlandsk 0%
AARHUS
Dansk 100% Udenlandsk 0%
7,4
MIA. VOLUMEN
Nøgletal
HANDLEDE AKTIVER AFGJORDE PRISERNE
Udviklingen i kvadratmeterpriserne skyldtes særligt de butikstyper, der blev handlet (f.eks. færre strøgejendomme i København).
NØGLETAL RETAIL 2025
UDENLANDSK KAPITAL I STORKØBENHAVN
I modsætning til resten af landet stod udenlandske investorer bag størstedelen af volumen i Storkøbenhavn – primært drevet af Slate Asset Management.
En begrænset aktivitet i København betød, at volumen i segmentet var mere ligeligt fordelt på tværs af landet end tidligere set.
LEJEMARKEDET
De københavnske strøggader i 2025
Efter flere år med udsving i markedsvilkårene tegner der sig et nyt billede på de københavnske strøggader. Lejemarkedet er i vid udstrækning i medvind med høj udlejningsaktivitet, faldende tomgang og en bred efterspørgsel på tværs af segmenter og beliggenheder. Fokus har dermed flyttet sig fra genopretning til forbedring, og forventningen er, at tomgangen på strøggaderne i det kommende år vil falde til et rekordlavt niveau.
EN HELT NY SITUATION
Det er på mange måder en helt ny situation, som vi kigger ind i på lejemarkedet på de københavnske strøggader i 2026 sammenholdt med de forgangne fem år. Vi ser i dag et mere normaliseret lejemarked kendetegnet ved en bred efterspørgsel fra både danske og internationale aktører, hvor en høj udlejningsaktivitet har skabt større konsensus om lejeniveauerne. Samtidig bidrager rekordhøj turisme positivt til handelsgrundlaget på strøggaderne.
DIVERSIFICERET EFTERSPØRGSEL
Efterspørgslen er (og vil forblive) diversificeret på tværs af både segmenter og beliggen heder. Særligt sportsbrands har været aktive med etableringer, men interessen spænder fortsat bredt – fra mass market til luksusbrands. Aktiviteten blandt luksusaktørerne har dog været en smule mere afdæmpet de seneste år, hvilket til dels skyldes udfordringer hos enkelte større virksomheder, men også til dels at der i årene forinden var en stor interesse fra netop luksusvaremærkerne, som i et vist omfang nu allerede er etableret i byen.
Selv Frederiksberggade, som tidligere har været udfordret, viser tegn på fornyet styrke med en fornuftig lejerefterspørgsel, og på trods af en begrænset tilstedeværelse
af større internationale brands bidrager nye butiksåbninger til at øge gadens attraktivitet.
TOMGANGEN VIL FALDE
Lejemarkedet på de københavnske strøggader har dermed i høj grad genfundet sit fodfæste. Siden 2022 har tomgangen været faldende, og udviklingen har været understøttet af et stabilt aktivitetsniveau og vedvarende interesse fra både nationale og internationale lejere. Med en pipeline af allerede indgåede lejeaftaler og en fortsat robust efterspørgsel vurderer vi, at denne tendens vil fortsætte. Markedet bevæger sig dermed mod et niveau, der overgår observationerne fra før de ekstraordinære markedsforhold (Covid-19, høj inflation, stigende renter, dalende forbrugertillid mm.) satte ind. På den baggrund forventer vi, at tomgangen vil falde yderligere og nå et niveau på lige over 5% i løbet af 2026 ( figur 41), hvilket vel at mærke næsten er en halvering på 12 måneder. Dermed vil tomgangsprocenten faktisk nå et lavere niveau end det, vi så før pandemien.
I denne henseende er det desuden væsentligt at bemærke, at der altid vil være en vis tomgang på strøggaderne som følge af faktorer som forskudte overtagelser, istandsættelsesperioder, myndighedsgodkendelser
m.m. Til trods for en stærk lejerefterspørgsel er der derfor en grænse for, hvor langt tomgangen kan komme ned, og vores forventning er, at vi ikke kan komme meget længere ned end de forventede ca. 5%.
FÆRRE INCITAMENTER MEN
STABILE LEJENIVEAUER
Den stærke lejerefterspørgsel og den faldende tomgang skaber umiddelbart grundlag for et opadgående pres på lejeniveauerne. Dette har dog endnu ikke materialiseret sig i nævneværdige lejestigninger på de københavnske strøggader. I stedet ses en tydelig bevægelse mod reducerede udlejer tilskud sammenlignet med tidligere, hvilket på sigt også kan medføre højere lejeniveauer på strøggaderne.
I flere internationalt attraktive storbyer ses allerede et opadgående pres på lejeniveauerne. Selvom markederne ikke er direkte sammenlignelige med København, kan denne udvikling betyde, at internationale detailoperatører, som møder højere lejeniveauer i andre storbyer, i stigende grad vil være villige til også at acceptere højere lejeniveauer i København. Det bliver således spændende at se, om vi i løbet af de kommende år også vil se stigende markedslejeniveauer på de københavnske strøggader.
Tomgangsprocent RED’s forventninger
Antal tomme butikslejemål
Kilde: Cushman & Wakefield
Figur 41: Tomgangsniveau for de københavnske strøggader 2019-2027
Hvor ligger den gode investering?
I de seneste år er københavnske strøgejendomme ofte blevet fravalgt, hvorimod lagerog logistikejendomme har oplevet en mere eller mindre umættelig investorefterspørgsel.
Men ser vi tilbage på de seneste 30 år, viser vores analyse, at investorerne måske bør genoverveje, hvor de placerer kapitalen fremadrettet.
En investeringsbeslutning afhænger grundlæggende set af tre forhold: afkast, risiko og timing.
• Hvordan er pengestrømmene over investeringshorisonten?
• Hvilke risici er der forbundet med investeringen?
• Hvor står markedet i dag og på sigt?
Hvis afkastet er attraktivt, risikoen begrænset og markedet gunstigt, taler meget for, at der er tale om en god investering.
MEN HVAD MED RISICIENE?
Over tid vil de to aktivtyper være kendetegnet ved vidt forskellige risikoprofiler. Som følge af den teknologiske udvikling bliver lager- og logistikejendomme teknisk forældet over tid, og derfor kan ejendomme efter en årrække ikke længere opfylde lejernes krav. Dette medfører en række forskellige risici, idet det både kan resultere i et pres på lejen, stigende tomgang, højere afkast ved exit, mv.
Ser man derimod på centralt beliggende ejendomme (retail, kontor og bolig), vil ejendommene ikke på samme måde blive teknisk forældede, og samtidig er der kun meget få muligheder for at øge bygningsmassen i byen. Pengestrømmene og risiciene for denne type aktiver vil derfor ikke på samme måde påvirkes, i takt med at ejendommene ældes.
VÆRDITILVÆKSTEN
TALER SIT KLARE SPROG
Der er således forhold, der kunne tale for gode investeringer i begge segmenter. Sammenligner vi den historiske værditilvækst for lagerejendomme opført i 60’erne i Storkøbenhavn med de centralt beliggende ejendomme i København, er der dog en klar vinder.
Med udgangspunkt i 38 lagerejendomme og 35 cityejendomme handlet i de seneste 30 år har vi sammenlignet den tidligst konstaterede handelspris med den seneste salgspris og regnet den gennemsnitlige ejertid ud (hhv. 24,1 år og 14,5 år) ( figur 42). For disse handler kan konstateres en gennemsnitligt årlig værditilvækst på 2,20% for lagerejendommene, men for cityejendommene
LEJEVÆKSTEN HAR
FAVORISERET INDUSTRI
Man kan ikke negligere, at retailsegmentet i en længere årrække var genstand for en række forskellige udfordringer, som skabte usikkerhed omkring de fremtidige pengestrømme. Selvom lejemarkedet i København har vist sin styrke de senere år, er likviditeten stadig begrænset. Omvendt har investorerne i høj grad haft forventninger om lejevækst i lager- og logistiksegmentet, hvilket har resulteret i en høj investorefterspørgsel.
Gns. købspris
Gns. salgspris
år
kr. pr. m² 3.200 kr. pr. m²
kr. pr. m² 5.400 kr. pr. m²
Gns. årligt værditilvækst 4,60% 2,20%
Figur 42: Nøgletal for handler med retail- og industriejendomme fra 1996-2025
er det gennemsnitlige årlige værditilvækst mere end dobbelt så højt og på hele 4,60%.
Historisk set har investeringer i cityejendomme altså genereret den klart højeste værditilvækst.
HVAD MED TOTALAFKASTET?
Værditilvæksten er dog ikke det eneste, der er afgørende. Vi bliver derfor også nødt til at tage højde for, at ejendommene er kendetegnet ved forskellige startafkast og forskellige pengestrømme i løbet af investeringsperioden. Vores beregninger på baggrund af de gennemførte handler viser et totalafkast på ca. 6,7% for lagerejendommene versus 8,1% for cityejendommene ( figur 43). Totalafkastet har altså historisk set været noget højere for de handlede cityejendomme end for lagerejendommene – selv når vi tager højde for, at startafkastet er lavere for cityejendomme end lagerejendomme, og at tomgangsomkostningerne (herunder både den tabte leje og istandsættelsesomkostningerne) er væsentligt højere for cityejendommene.
Historisk set har cityejendomme altså (ud fra en gennemsnitsbetragtning) været bedre investeringer end storkøben havnske lagerejendomme fra 60’erne. Det er dog altid nemt at være bagklog. Det særligt interessante er i stedet, hvad den bedste investering kommer til at være fremadrettet.
* For lagerejendommene er nettolejen i ejerperioden beregnet med udgangspunkt i et afkast på købstidspunktet på 7% og med en årlig lejeregulering på 1,8%. Baseret på den faktiske salgspris vil det svare til, at ejendommene er solgt til et exit afkast på 6,3%. Tilsvarende beregning er lavet for cityejendommene, hvor nettolejen i ejerperioden er beregnet med udgangspunkt i et afkast på købstidspunktet på 5% og med en årlig lejeregulering på 3,6%. Baseret på de faktiske salgspriser for cityejendommene, vil det svare til, at ejendommene er solgt til et exit afkast på 4,4%
RETAIL STÅR STÆRKT
Vi står i dag i et marked, hvor de risikojusterede afkast for centralt beliggende retail- og kontorejendomme er kommet op på et attraktivt niveau. Samtidig står lejemarkedet på de københavnske strøggader stærkere end i mange år, hvor vi forventer en fortsat faldende tomgang, lavere udlejerbetalte tilskud og stabile til stigende lejeniveauer. Omvendt vil de ældre lagerejendomme på sigt forventeligt opleve en mere begrænset lejevækst som følge af ejendommenes tekniske forældelse, hvilket også vil påvirke exit afkastet negativt.
Ved indgangen til 2026 er vores vurdering derfor, at afkastet er attraktivt, risikoen begrænset, og markedet gunstigt. Vi tror derfor også på, at investeringer i cityejendomme på sigt vil generere mere attraktive totalafkast end investeringer i ældre lagerejendomme.
Figur 43: Forudsætninger for totalafkast beregninger
Forventninger til 2026
Retailmarkedet forventes i 2026 at markere et skifte mod en mere normaliseret tilstand efter flere år præget af omstilling og tilbageholdenhed. Særligt de københavnske strøggader forventes at fastholde et stærkt udlejningsmomentum drevet af en bred lejerefterspørgsel og fortsat faldende tomgang, samtidig med at den stigende investorinteresse forventes at materialisere sig i flere egentlige handler med strøgejendomme. For de øvrige retailtyper forventes investorinteressen at forblive mere differentieret og tæt knyttet til den enkelte aktivtype.
LEJEMARKEDET
TOMGANGEN VIL VÆRE REKORDLAV
Det seneste års positive tendenser på de københavnske strøggader forventes at fortsætte ind i 2026, og vi forventer på mange måder at se et mere normaliseret lejemarked, end vi har været vant til de seneste mange år.
Dette vil blandt andet være drevet af, at en stærk lejerefterspørgsel fra danske såvel som internationale aktører har løftet udlejningsaktiviteten og skabt en større konsensus om markedslejen for de forskellige dele af strøggaderne.
I 2026 vil vi se flere brands åbne butikker, og aktiviteten vil spænde bredt på tværs af segmenter og beliggenheder – også på de gader, der tidligere har været udfordret af begrænset lejerefterspørgsel. På den baggrund forventer vi, at tomgangen vil falde yderligere og nå et niveau på lige over 5%, hvilket er lavere end det niveau, vi så, før pandemien vendte markedet på hovedet.
STABILE TIL LET STIGENDE LEJEPRISER
De positive underliggende tendenser på udlejningsmarkedet skaber grundlag for et
opadgående pres på markedslejen, men sidste år så vi imidlertid primært en øget forhandlingsstyrke hos udlejerne frem for egentlige lejestigninger. I 2026 forventer vi, at lejeniveauerne overordnet vil forblive stabile eller kun let stigende på de københavnske strøggader. Eventuelle lejestigninger forventes primært at materialisere sig på dele af strøggaderne, som blandt andet Østergade, Købmagergade, Nygade og Frederiksberggade. Hvorimod vi for andre gader som Amagertorv og Frederiksborggade i høj grad forventer en stabilitet i lejeniveauerne.
Forventningerne om et mere normaliseret lejemarked understøttes af vores forventningsundersøgelse, hvor størstedelen af investorerne forventer, at lejerefterspørgslen vil forblive stabil ( figur 44). Baseret på de seneste fire undersøgelser, kan vi samtidigt registrere, at forventningerne til den fysiske butik generelt er blevet en smule mere optimistiske, idet flere investorer forventer en stigende lejeefterspørgsel, og færre forventer en faldende lejeefterspørgsel sammenholdt med tidligere.
SHOPPING CENTRE OG LOKALE HANDELSGADER
Udenfor de københavnske strøggader vil convience, som vi har set de seneste mange år, igen være blandt de vigtigste drivkræfter for forbrugernes valg af handelssted, og det forventes fortsat at afspejle sig i lejerefterspørgslen.
Velplacerede destinationscentre kan stadig tiltrække kunder og dermed lejere, forudsat at butiksmixet er rigtigt. Lejere af big box butikker har ligeledes udvist stabilitet i en lang årrække – særligt i områder med et stort opland. Modsat mærker lokale handelsgader konkurrence fra de mere lettilgængelige centre, hvilket afspejler sig i en mere afdæmpet efterspørgsel. Disse tendenser har præget markedet de seneste år, og der er intet, der tyder på, at det vil vende foreløbigt.
(…) forventer vi en mere mærkbar genopretning af likviditeten på strøggaderne. Der vil være investorer til ejendomme på tværs af risikoprofiler, hvorfor efterspørgslen forbliver diversificeret, men fortsat begrænset i dybden.”
Lior Koren Partner & Head of Capital Markets, RED
INVESTERINGSMARKEDET
FORBEDRING I MARKEDSSTEMNINGEN
PÅ STRØGGADERNE
I løbet af 2025 tegnede der sig en gradvis tilbagevenden af investorinteressen på de københavnske strøggader. Flere aktiver blev udbudt i markedet, og mod årets afslutning gik en række ejendomme i konkrete salgsprocesser. Dette afspejlede en forsigtig, men tydelig, forbedring i markedsstemningen blandt både veletablerede og nye investorer på tværs af risikoprofiler.
BENCHMARKS FORVENTES AT REALISERES I 2026
I 2026 forventer vi at se flere handler med strøgejendomme, og i takt med at de første benchmarks realiseres, forventer vi en mere mærkbar genopretning af likviditeten på strøggaderne. Der vil være investorer til ejendomme på tværs af risikoprofiler, hvorfor efterspørgslen forventes at forblive diversificeret, men fortsat begrænset i dybden. Investorinteressen vil derfor i høj
grad afhænge af det enkelte aktivs karakteristika, herunder beliggenhed, kvalitet og risikoprofil.
LIKVIDITETEN AFHÆNGER AF AKTIVET Omsætteligheden for de øvrige typer af retailejendomme vil ligeledes afhænge af det enkelte produkt og dets risikoprofil.
De modstandsdygtige dagligvarebutikker på lange lejekontrakter med stærke lejere vil fortsat være blandt de mest likvide retailejendomme i 2026, da investorinteressen er bred både fra veletablerede investorer samt nye spillere, der ønsker eksponering i segmentet. Mixed-use-ejendomme kan ligeledes være salgbare, forudsat at hovedparten af lejeindtægterne stammer fra dagligvarelejere frem for mere konjunkturfølsomme anvendelser.
For big box ejendomme vil længden på lejekontrakten, lejerens økonomiske robusthed
Figur 44: Investor Confidence Index – Retaillejemarkedet I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på retaillejemarkedet:
samt beliggenheden være afgørende for investorefterspørgslen. Aktiver med lange lejekontrakter forventes primært at appellere til de velkendte veletablerede investorer, mens ejendomme med kortere uopsigelighed i højere grad vil appellere til lokale aktører.
Shoppingcentre forventes fortsat at udgøre et relativt illikvidt ejendomssegment i 2026, idet køberfeltet er smalt, og det faktum at det er muligt for investorer at opnå højere afkast på shoppingcentre beliggende udenfor Danmarks grænser.
FORVENTNINGER OM STABILE AFKASTKRAV
Uagtet et stærkt underliggende lejemarked er det vores forventning, at afkastkravene vil forblive stabile i 2026. Denne forventning understøttes af vores forventningsundersøgelse, som viser, at størstedelen af investorerne i Q1 2026 forventer stabile afkast i den kommende periode ( figur 45).
Figur 45: Investor Confidence Index – Afkast på retailejendomme I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet for retailejendomme:
The Cushman & Wakefield | RED Investor Confidence Index
Indekset følger 142 af de mest aktive investorers forventninger til det danske marked for erhvervsejendomme i løbet af de kommende seks måneder. Den brede dækning sikrer, at resultaterne er repræsentative afspejlinger af investorernes tillid til det danske marked. Ved at gennemføre undersøgelsen på halvårlig basis er vi desuden i stand til at spore ændringer i tilliden.
RETAIL – PRIME LEJE- OG TOMGANGSNIVEAUER Q1 2026 OMRÅDE
Berlingske 12.000
Grønnegade 6.000
Østerbrogade 3.750
Gammel Kongevej 3.250
Nørrebrogade 2.500
Lyngby 8.000
* Kr. pr. m² pr. år ekskl. driftsudgifter
Kilde: Cushman & Wakefield | RED
METODOLOGI
Zone A – Prime lejen er estimeret ud fra ITZA retningslinjer og angiver i dette tilfælde værdien af det dyreste areal i modellen. Ejendomme i Danmark er dog sjældent sammenlignelige 1:1, derfor kan dybden af zone A (det område, der skal generere den primære leje) variere, men værdien bestemmes typisk til at være mellem 6 m (20 fod) og 9 m (30 fod).
Tomgangsprocenten er givet ved en observeret mængde ledige kvadratmeter i stueetagen af strøgejendomme i forhold til den samlede mængde kvadratmeter i stueetagen af ejendomme i den respektive gade. Derfor er retailarealer på andre niveauer ikke inkluderet i denne opgørelse.
Top 3 transaktioner 2025 76 78 80
Highlight: Fremgangen på hotelmarkedet fortsætter
Volumen & investorer 2025
5,5 MIA. KR.
TRANSAKTIONSVOLUMEN
Volumen blev mere end seksdoblet fra 2024 til 2025.
SJÆLLAND DREV AKTIVITETEN
Med en samlet volumen på 4,7 mia. kr. stod sjællandske hoteller for langt størstedelen af volumen (86%).
UDENLANDSKE INVESTORER
DOMINEREDE
Efter tre år med dansk dominans stod udenlandske investorer bag næsten 60% af investeringerne i hotelsegmentet.
BLEV DEN STØRSTE INVESTOR
Købet af Midstar hotelporteføljen var årets største transaktion og sikrede CapMan pladsen som den største investor.
STØRSTE OG DYRESTE HANDLER I KØBENHAVN
I København var den gennemsnitlige handelsstørrelse og prisen pr. m² betydeligt højere end i resten af landet.
APPETIT PÅ MERE
Der er fortsat stor investorappetit på hotelaktiver, hvorfor aktiviteten i de kommende år vil afhænge af udbuddet af attraktive aktiver.
Det bemærkes, at volumen er opgjort d. 15. januar 2026, og at der erfaringsmæssigt efterregistreres en væsentlig volumen. Eksempelvis var hotelvolumen for 2024 på samme dato sidste år 10% lavere end den nuværende kendte volumen for 2024.
Figur 46: Hotel – Nøgletal 2025
Område Antal
MIA. KR.
Figur 47: Hotel – Transaktionsvolumen 2016-2025
Fremgangen på hotelmarkedet fortsætter
Den stærke investorappetit på hotelejendomme er i høj grad drevet af, at investorerne har en tiltro til det underliggende hotelmarked. Chefanalytiker hos Realkredit Danmark, Mark Maack Gibson, fortæller i følgende interview om tendenserne på hotelmarkedet i Region Hovedstaden i det forgangne år og kommer med hans bud på udviklingen i den kommende tid.
MARK MAACK GIBSON
Mark Maack Gibson er chef analytiker hos Realkredit Danmark, som han har været hos i mere end fem år. Mark har desuden mange års erfaring fra ejendomsbranchen og er uddannet i Matematik og Økonomi fra Københavns Universitet.
Realkredit Danmark er i dag et af Danmarks største realkreditinstitutter og en del af Danske Bank-Koncernen. De tilbyder realkreditlån til både private kunder og erhvervskunder.
Hvad har du set af tendenser på hotelmarkedet i de seneste år?
Selvom vi mangler data for december 2025, så er der ingen tvivl om, at 2025 bliver endnu et rekordår, når det gælder antallet af overnatninger på hoteller i Region Hovedstaden. Fremgangen blev trukket af en fortsat stigning i antallet af turister –både danske og udenlandske. I de første 11 måneder af 2025 steg antallet af danske turister til 3,5 mio. overnatninger, en stigning på 5% i forhold til samme periode i 2024, og antallet af udenlandske turister steg til 4.4 mio. overnatninger, en stigning på 7% i forhold til samme periode i 2024.
Stigningen i antallet af udenlandske turister dækker imidlertid over en meget forskellig udvikling. Fra en stor fremgang i antallet af hotel overnatninger foretaget af amerikanske turister, til et uændret antal tyske turister og et større fald i antallet af hotelovernatninger foretaget af norske- og svenske turister.
Når det kommer til antallet af overnatninger foretaget af danske- og udenlandske firmakunder, så er det mere stagnation, som har kendetegnet udviklingen, og det gælder også for 2025.
Samlet set, så steg antallet af solgte hotelværelser i Region Hovedstaden med lidt mere end 4% i 2025, og da væksten i hotelkapaciteten var meget behersket, så steg belægningsprocenten – målt på antallet af værelser – med ca. 3 procentpoint fra 68% i 2024 til 71% i 2025 og dermed tæt på de historisk høje belægningsprocenter fra årerne før Covid-19 krisen.
Hvad er dine forventninger til hotelmarkedet i det kommende år?
I Realkredit Danmark tror vi, at fremgangen fortsætter i de kommende år. De positive takter i antallet af overnatninger foretaget af turister – både danske og udenlandske – forventes således at fortsætte og dermed bidrage til en årlig stigning i det samlede antal af hotelovernatninger i Region Hovedstaden på ca. 4-5%.
Hvordan forventer du, at hotelkapaciteten vil udvikle sig i de kommende år?
Hvis vi ser på, hvad der ligger i pipeline i forhold til hotelprojekter, så ser vi ind i en behersket vækst i hotelkapaciteten – målt på antal værelser – på ca. 2% i 2026 stigende til ca. 4% i 2027. Dermed er der udsigt til en yderligere fremgang i belægningsprocenten i 2026. I 2027 forventes kapacitetsudvidelsen at ligge på niveau med fremgangen i antallet af solgte værelser, og dermed er der kun udsigt til en marginal stigning i belægningsprocenten for 2027 relativt til 2026.
Der har imidlertid sneget sig en større usikkerhed ind i forhold til den fremtidige vækst i antallet af hotelværelser, som følge af Københavns kommune ønske om at dæmpe antallet af konverteringer til hoteller særligt, men ikke kun, i Indre By.
Figur 48: Antal overnatninger i Region Hovedstaden (2019, 2024 & 2025)
Figur 49: Historisk og forventet belægningsprocent i Region Hovedstaden
Kilde: Realkredit Danmark
Kilde: Realkredit Danmark
Top 3 transaktioner 2025
MIDSTAR PORTEFØLJE
Est. pris (kr.)
3.231.913.000
Bruttoareal (m²) 58.961
Køber CapMan
Sælger Midstar Fastigheter
COMWELL COPENHAGEN PORTSIDE
Pris (kr.)
1.000.000.000
Bruttoareal (m²) 25.147
Køber AKF & Sampension
Sælger AP Pension & Keva MARSELIS
Est. pris (kr.) 275.000.000
Bruttoareal (m²) 9.189
Køber Heartland
Sælger
Scandinavian Hotels
RED vurderer Hotel Scandic Spectrum beliggende på Kalvebod Brygge i København på vegne af ejeren, Havfonn.
OM RED
Cushman & Wakefield | RED rådgiver de største virksomheder og ejendomsaktører på det danske ejendomsmarked inden for salg, udlejning, lejerådgivning og værdiansættelse. Vores værdier i en kompleks og dynamisk verden er omhu, erfaring og ansvarlighed.
Vores målsætning er at levere værdiskabende ydelser af højeste faglige kvalitet i forhold til opgaven. Vi vil som professionelle rådgivere møde og overgå klientens forventninger. Det kan vi, fordi vores samlede organisatoriske kompetencer er et stærkt fællesskab af dedikerede, tilfredse og dygtige medarbejdere og partnere.
