Brochure introductorio al mercado Español de bienes raíces
Introducción
Invertir en bienes raíces en España ofrece oportunidades de diversificación en euros y acceso a un mercado inmobiliario estable. Para los inversionistas, España representa un destino atractivo debido a su seguridad jurídica, su potencial de plusvalía, y los rendimientos competitivos en el sector de alquiler residencial, comercial y turístico.
2. Tipos de Propiedades y Rentabilidad
2.1. Residenciales (Vivienda)
• Rentabilidad bruta promedio: 6–7% anual.
• Demanda estable de alquiler a largo plazo.
• Ventaja: estabilidad y plusvalía en zonas de crecimiento.
2.2. Locales Comerciales
• Rentabilidad promedio: 9–10% (superior a la vivienda).
• Riesgo: depende de la salud comercial de la zona.
Mayor volatilidad por cambios en la demanda
2.4. Turísticas / Vacacionales
• Ingresos altos en temporada, pero requieren gestión y licencias.
• Rentabilidad anual variable según ocupación y tarifas.
2.5. Alternativas (Naves, Cocheras, etc.)
• Cocheras: ~6% de rentabilidad.
• Más sencillas de gestionar; sin embargo, apreciación limitada.
3. Zonas con Mayor Potencial de Inversión
3.1. Ciudades con Alta Rentabilidad de Alquiler
• Ejemplos: Lleida, Murcia, Huelva (~7–8% de rendimiento).
• Precios de compra accesibles frente a rentas competitivas.
3.2. Grandes Mercados (Madrid y Barcelona)
• Rentas moderadas (5–6% de rentabilidad), pero alta plusvalía potencial.
• Demanda constante por turismo, negocios y estudio.
3.3. Costa del Sol, Valencia y Málaga
• Fuerte atractivo turístico e inversión extranjera.
• Potencial de ingresos vacacionales y apreciación a largo plazo.
3.4. Regiones Emergentes
• Ciudades medianas como Zaragoza, Jaén o Segovia: costos moderados, rentabilidades por encima de la media.
4. Impuestos y Costos Asociados
4.1. Impuestos de Compra
• Vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) 6–10% (varía por región).
• Obra nueva: IVA 10% en vivienda residencial, + Actos Jurídicos Documentados (1–1.5%).
• Gastos notariales y registrales (~1–2% del valor).
4.2. Impuestos Anuales
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): ~0.4–1.1% del valor catastral.
• Impuesto de Patrimonio: aplica a no residentes por activos en España, con mínimos exentos variables según la comunidad autónoma.
4.3. Impuestos sobre Renta y Ganancias
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): 24% sobre ingresos brutos de alquiler para quienes no son residentes de la UE.
• Ganancias de capital (al vender): 19–27% sobre la plusvalía, con retención del 3% en la venta.
5. Opciones de Financiamiento
Hipotecas para No Residentes en Bancos Españoles
• Hasta ~60–70% del valor de compra.
• Tasas de interés más bajas que en México (~3.5–4.5% en 2025).
• Plazos usualmente de 20 años (menos que para residentes).
6. Requisitos Legales y Trámites Clave
• NIE (Número de Identificación de Extranjero): obligatorio para la compra.
• Cuenta bancaria española: facilita pagos e impuestos.
• Golden Visa: inversión ≥500,000€ otorga residencia. (Acaba el 3 de Abril de 2025)
• Restricciones de alquiler turístico: varían según la ciudad/región.
7. Golden Visa y Residencia No Lucrativa
Golden Visa
Aquel extranjero mayor de 18 años que ha realizado una inversión significativa en España puede solicitar la autorización de residencia como inversor si la inversión cumple los importes mínimos exigidos:
A. Inversión en activos financieros:
◦ Deuda pública: 2 millones de euros.
◦ Acciones o participaciones sociales de sociedades de capital español: 1 millón de euros.
◦ Fondos de inversión, fondos de inversión de carácter cerrado o fondos de capital riesgo constituidos en España: 1 millón de euros.
◦ Depósitos bancarios en entidades financieras españolas: 1 millón de euros.
B. Inversión en inmuebles:
◦ La inversión mínima de 500,000€ desaparecerá en abril de 2025.
C. Inversión en un proyecto empresarial en España:
◦ No existe un importe mínimo para este tipo de inversión.
◦ Se valora el impacto en el interés general según:
▪ Creación de puestos de trabajo.
▪ Impacto socioeconómico en la zona geográfica donde se desarrollará el proyecto.
▪ Aportación relevante a la innovación científica y/o tecnológica.
Residencia No Lucrativa Temporal
Esta modalidad de residencia no está vinculada al trabajo, por lo que solo otorga el derecho de residencia sin autorización para ejercer una actividad económica en España. Se solicita en el país de origen antes de viajar.
Requisitos para solicitar la Residencia No Lucrativa:
• Impreso de solicitud de visado de residencia en el modelo oficial, debidamente cumplimentado y firmado por el solicitante o su representante legal si es menor de edad.
• Pasaporte o título de viaje válido en España con una vigencia mínima de un año.
• Certificado de antecedentes penales, expedido en el país de origen o en los países en los que haya residido en los últimos cinco años.
• Documentación acreditativa de medios económicos suficientes para el período de residencia solicitado. Se podrá demostrar mediante:
◦ Títulos de propiedad.
◦ Cheques certificados.
◦ Tarjetas de crédito acompañadas de una certificación bancaria del crédito disponible.
◦ Acciones o participaciones en empresas españolas, mixtas o extranjeras radicadas en España.
• Seguro médico privado válido en España.
• Certificado médico, que acredite que no se padecen enfermedades que puedan afectar la salud pública según el Reglamento Sanitario Internacional.
Legalización y Traducción de Documentos:
• Todo documento público extranjero debe estar traducido al castellano o a la lengua cooficial de la comunidad autónoma donde se presente la solicitud.
• Los documentos deben ser legalizados o apostillados por la Oficina Consular de España o por el Ministerio de Asuntos Exteriores del país emisor.
• En el caso del Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961, los documentos apostillados no necesitan legalización adicional.
Beneficios:
• En todas estas modalidades, se puede tramitar el permiso tanto para el titular como para sus familiares.
• Permite la residencia en España sin necesidad de realizar una actividad laboral, facilitando la posibilidad de inversión y establecimiento en el país.
8. Rumores y Realidad: Descifrando la Situación Fiscal para Extranjeros
Recientemente, se ha especulado sobre un supuesto impuesto del 100% para extranjeros no residentes que adquieran propiedades en España. Sin embargo, hasta marzo de 2025, esta medida no ha sido aprobada ni implementada.
Realidad:
1. La propuesta enfrenta barreras constitucionales, ya que podría ser considerada confiscatoria.
2. Comunidades autónomas con alto interés en inversión extranjera (Andalucía, Comunidad Valenciana) podrían oponerse.
3. Un incremento extremo en la carga fiscal podría disuadir la inversión extranjera, afectando el mercado inmobiliario.
4. La propuesta sigue en discusión, pero su aprobación en la forma actual es improbable.
9. Conclusiones y Beneficios
• Diversificación en Euros.
• Rendimientos Atractivos.
• Seguridad Jurídica.
• Golden Visa: posibilidad de residencia.
10. Recomendaciones Finales
• Evaluar estrategias de inversión según objetivos de rentabilidad y plusvalía.
• Analizar normativas locales, especialmente en alquiler turístico.
• Monitorear cambios legales sobre fiscalidad para extranjeros.
Conclusión: España sigue siendo una excelente opción para inversionistas, con oportunidades en diversos tipos de inmuebles y una estructura legal y financiera favorable.
11. Fuentes y Referencias
• CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia)
• Ministerio de Hacienda de España
• Banco de España
• Idealista y Fotocasa (estadísticas de rentabilidad y precios de vivienda)
• Noticias de El País, Expansión y Bloomberg sobre políticas fiscales y cambios legislativos.
Patricia Chávez Ruíz
Directora Creditaria Proyectos y Soluciones Financieras Tel. 55 4124 0559 | Cel. 55 7175 9797
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