Revista Especializada Edición 48 by Construmedia Revistas

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DERECHO INMOBILIARIO

Sadery Abreu Directora Equipo Editorial Dirección: Sadery Abreu Edición: Sadery Abreu | Jessica Nava Diagramación: Enredao S.R.L Impresión: Editora de Revistas Ventas: Equipo de Ventas Construmedia {info@construmedia.com.do | 809-531-1101 Construmedia es una publicación de Medios Masivos SAR, SRL, una compañía constituída bajo las leyes de República Dominicana Calle Viriato Fiallo No. 3, Ensanche Julieta | Teléfono: 809.531.1101 | info@construmedia.com.do | www.construmedia.com.do |

DERECHO INMOBILIARIO

EDITORIAL Por: Sadery Abreu Directora de Construmedia Es nuestro compromiso lograr publicar en cada una

inmobiliarios en la actualidad es otro tema que ha abierto

de nuestras Ediciones temas que agreguen valor a

nuevas posibilidades para el crecimiento del sector,

los conocimientos de los protagonistas del desarrollo

por lo que será uno de los aspectos que se abordan,

inmobiliario de nuestra ciudad, nuestros Constructores.

representando el mismo un instrumento de seguridad, garantía y confianza para el adquiriente de inmuebles.

Esta vez no es la excepción por lo que quisimos trabajar en un material resumido sobre Derecho Inmobiliario,

Agradecer al Sr. Cesar Paez de La Asociación la Nacional

tema de suma importancia que deben manejar nuestros

de Ahorros y Préstamos, quien nos comparte su impresión

desarrolladores de proyectos y que es pieza fundamental

sobre el tema de los Fideicomisos y al Arquitecto Amín

en el éxito de sus obras, pues si las condiciones no son

Abel, quien comparte con nosotros informaciones sobre

bien establecidas desde el inicio en documentos bien

el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito

formulados, pudiese esto afectar y entorpecer el resultado

Nacional, que iniciara a llevarse a cabo a partir del 2018.

de la obra final. Culminamos la Edición con un resumen de nuestra pasada Se abordan los principales aspectos que un constructor

Expo Feria Inmobiliaria Construmedia 2017, nuestra tan

debe tener en cuenta al momento de la realización de

esperada expo feria que cada año nuestro sector de la

sus contratos, además de la suma importancia que

construcción nos permite realizar, con el apoyo constante

igualmente tiene el saber claramente cuáles son sus

que nos ofrece. Fue un reto este año trabajar en el cambio

responsabilidades con sus clientes, así como las que se

de escenario al Centro de Convenciones de la Cancillería,

generan para los contratistas con los desarrolladores.

representando este un cambio que resulto positivo para el Evento y la marca Construmedia.

Por tal razón Construmedia se acerca a Guzmán Ariza, abogados, expertos en la materia, los que con agrado

Mi último editorial del año 2017, agradeciendo a nuestros

aceptaron nuestra invitación y a través de las próximas

clientes por el apoyo que recibimos cada año con su

líneas comparten con el sector, informaciones valiosas

presencia en este tan especial material, que tenemos

a saber sobre el tema. Principalmente agradecer al Sr.

la oportunidad de preparar en 6 versiones cada año.

Alberto Reyes, socio de la oficina en Santo Domingo de

La Familia Construmedia les desea un 2018 cargado de

Guzmán Ariza, abogados, quien tiene más de 13 años de

bendiciones, de avances, de prosperidad, regalos que

experiencia en litigios complejos civiles, comerciales,

estamos seguros que recibimos como sector de Dios

administrativos y de bienes raíces en el país.

en cada periodo y de los que estaremos disfrutando al finalizar el 2018 como de costumbre, por ser un sector

Indudablemente que el uso del Fideicomiso en proyectos

especial y dinámico de la economía dominicana.

GERDAU METALDOM

MASCO

LA INNOVACION

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ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE EL CONTRATO DE EMPRESA AUTOR: LIC. ALBERTO REYES BÁEZ GUZMÁN ARIZA ABOGADOS

El Contrato de Empresa es un contrato mediante el cual una parte, denominada “el empresario”, asume una obligación frente a otra, denominado “dueño de obra”, de hacer una prestación determinada.

Nos referiremos en las próximas líneas a explicar los aspectos legales más relevantes del contrato de empresa, que es el conjunto general dentro del cual entran los contratos de construcción, que serán el enfoque esencial de los artículos que presentamos en esta edición especial de Construmedia. El contrato de empresa es un contrato mediante el cual una parte, denominada “el empresario”, asume una obligación frente a otra, denominado “dueño de obra”, de hacer una prestación determinada 1. En la práctica local las partes de este contrato no se denominan de la misma forma que el código civil o la doctrina las refiere, sino que usa otra terminología. Es muy común en los contratos de empresa, específicamente en los contratos de construcción, que el dueño de la obra se refiera como “el propietario” o “el contratante” y al empresario se le denomine “el constructor” o “el contratista”; muchas veces se intercambian los papeles en la designación y se le denomina “empresa” al dueño de obra, para sugerir que se trata de una sociedad comercial. Sin importar la nomenclatura utilizada por las partes, las obligaciones y derechos a cargo de cada una vendrán por lo que establece el Código Civil en sus escasos artículos que hacen referencia a este importante contrato, de los usos, costumbres, precedentes judiciales, principios de la teoría general de las obligaciones; así como de reglas administrativas y directrices normativas que rigen la construcción, que si son abundantes. En este tipo de contrato hay que distinguir que sus reglas, es decir, la relación contractual entre las partes estará regulada por el código civil y por las cláusulas que bien tengan a convenir (si el contrato es hecho conforme a las leyes dominicanas) o por la ley extranjera que las partes elijan, cuando el contrato tenga un componente internacional. En este aspecto es importante tomar en cuenta la técnica contractual, para realizar un buen instrumento que proteja a las partes envueltas, habidas cuentas que naturalmente, el contrato de construcción tiene la balanza inclinada a favor del dueño de la obra (quien la encarga), como veremos más adelante. 1Delebecque, Phillipe. ContratsCivils et commerciaux. 5e, Dalloz, Paris, Francia. P. 571.

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En el quehacer diario, el contrato de empresa

how”. (Ej. reparar un carro, restaurar un

es uno de los contratos más celebrados,

mueble, dar un discurso, construir un

compitiendo con el contrato de venta, ya

edificio, construir una estación de gasolina

que una gran parte del intercambio de

o de gas. La prestación puede ser material o

prestaciones

intelectual).

positivas

entre

entidades,

particulares y demás, son hechas a través de contratos de empresa.

Se trata de un contrato sinalagmático y consensual, surte efecto desde que hay

Para que se configure un contrato de

acuerdo entre las partes en lo que concierne

empresa, el “empresario” debe hacer alguna

a la prestación y su remuneración, puede ser

cosa; es decir, el empresario se obliga a hacer

civil o comercial, también puede ser fruto de

algo, no a una abstención.

una contratación pública, regulado en este caso por la Ley 340-06 (modificada por la

El contrato de empresa necesita una

Ley 449-06) sobre Contratación Pública, sus

prestación

configurarse,

reglamentos. Es preciso acotar, como dijimos

amerita de un trabajo que es el producto

al inicio, que un subconjunto de los contratos

de un oficio, de una técnica, de un arte,

de empresa es el contrato de construcción,

de una competencia determinada, de un

sobre el cual haremos especial énfasis en las

conocimiento determinado, en fin, debe

líneas que siguen, ya que este se engloba de

estar ligada a un “saber hacer” o “know-

manera general dentro de los primeros.

positiva

para

El contrato de construcción es definido por el Código Civil en su artículo 1710 de la siguiente manera: “La locación de obra es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer una cosa por la otra, mediante un precio convenido entre ellas”.

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En nuestro país el Código Civil sólo dedica de manera directa, los

encontraremos en la teoría general de las obligaciones y en el título

artículos 1710, 1779, 1787-1799, para este importante contrato, por

sobre la prescripción.

lo tanto es esencial tomar en consideración muchos aspectos de la práctica de la construcción para poder realizar un contrato

Este contrato tiene algunos aspectos característicos con los que

que prevea la mayor parte de circunstancias y contingencias que

a veces se pudiera confundir con otros contratos que aparentan

se presentan. El resto de la regulación codificada del Contrato, la

similares, pero muy distantes en sus efectos y fisonomía. Veamos:

CONTRATO DE TRABAJO Y CONTRATO DE EMPRESA

Entre el contrato de trabajo y el contrato de empresa hay ciertas similitudes, pero igualmente, hay notorias diferencias. Lo más importante entre ambos es que responden a reglas distintas, mientras que el contrato de empresa es un contrato esencialmente civil, regulado por el código civil y las reglas que la ley, los usos y la equidad le derivan, sin embargo el contrato de trabajo es un contrato de esencia social, proteccionista, regulado por el Código de Trabajo. En el contrato de trabajo, una persona ejecuta en provecho de otra, una prestación determinada, un trabajo específico, bajo subordinación y dependencia, a cambio de un salario. El artículo 16 del Código de Trabajo dispone que toda relación de servicio personal se presume que se hace bajo un contrato de trabajo, por tanto para los casos de prestaciones de servicios hechas por particulares, se presumirá que se hace en virtud de un contrato de trabajo. En ese caso tendrá el que encarga el trabajo, el dueño de la obra, que demostrar que está fuera de esa presunción legal, si quien trabajó para el alega que fue su empleado. La diferencia esencial entre el contrato de trabajo y de empresa, radica en la ausencia de subordinación, por tanto, la prueba contraria de la tipología contractual, puede ser aportada. En efecto nuestra Suprema Corte de Justicia estableció por sentencia, lo siguiente: “el contrato de trabajo es aquel por el cual una persona se obliga, mediante una retribución, a prestar un servicio personal a otra, bajo la dependencia y dirección inmediata o delegada de ésta (Código de Trabajo, Artículo 1); mientras que en el contrato de empresa, las instrucciones del beneficiario de la obra se limitan a una orientación general y al señalamiento del fin que se persigue, pero el contratista conserva su independencia, en cuanto a los medios y la forma de ejecución.2” En ese sentido ambos se distinguen, pero es importante tener en cuenta que lo laboral se impone ante la realidad y los hechos de la contratación, así como por las circunstancia del servicio prestado, por encima del título o contenido del contrato, es decir que un “contratista” no necesariamente, por el empleo de la nomenclatura, estará fuera del ámbito del derecho del trabajo. En cada caso hay que examinar los elementos de hecho y de derecho que justificarían una figura o la otra2. 2 SCJ, 1era Sala, Sentencia 642, 10 de diciembre de 2014.

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SOBRE LA EMPRESA Y EL MANDATO:

El contrato de empresa tiene algunas similitudes con el contrato de mandato, sin embargo, el fin de cada uno es bien distinto. El Código Civil defina al mandato en el artículo 1984, de la siguiente manera: El mandato o procuración es un acto por el cual una persona da a otra poder para hacer alguna cosa por el mandante y en su nombre. No se realiza el contrato sino por aceptación del mandatario. En el mandato el apoderado se obliga a realizar un acto jurídico en representación del poderdante, en cambio, en el de empresa, como se expuso previamente, se trata de una prestación material o intelectual. La diferencia más marcada entre ambos, consiste en que el contrato de empresa no configura relación de comitencia, por tanto, el dueño de la obra no responde ante terceros por el hecho del empresario de manera directa, ni tampoco hay subordinación. Veremos más adelante, no obstante, que es posible que terceros que no son parte del contrato de empresa, tengan una acción “extracontractual” contra uno de los que forman el grupo de contrato, cuando exista. En el contrato de empresa, el riesgo de la actividad corre para el empresario, que es el contratista y constructor, es decir quién ejecuta el trabajo, en cambio en el mandato, el riesgo corre para el mandante, quien queda obligado por los actos de su representante o mandatario. Por otra parte, en el mandato, el mandante o poderdante, debe indemnizar al mandatario o apoderado, por los daños sufridos por éste, tal y como establece el Artículo 2000 del Código Civil, que reza: El mandante debe también indemnizar al mandatario por las pérdidas que haya sufrido por causa de su gestión, si es que éstas no se pueden imputar a imprudencia alguna. En resumen, el mandante se obliga directamente por la gestión del mandatario, pero el dueño de obra no se obliga por la gestión del contratista o “empresario”, salvo la acción directa del articulo 1798 que dice: Los albañiles, carpinteros y demás artesanos que han sido empleados en la construcción de un edificio o de otra obra cualquiera hecha por ajuste, no tienen acción contra aquel por cuya cuenta se hace, sino hasta la concurrencia de lo que sea deudor con relación al contratista en el momento en que ejerzan su acción. Es necesario recalcar que esa acción directa está limitada únicamente a reclamar por vía triangulada, pagos limitados hasta el monto que el dueño de obra efectivamente adeuda al constructor, sobre las deudas, que a su vez el constructor tenga con éstos.

SOBRE LA EMPRESA Y LA VENTA

Uno de los Contratos más utilizados en la industria de la construcción es el de la venta de los apartamentos en planos. En esos casos hay varias obligaciones esenciales para el constructor, que es edificar la vivienda, traspasar el derecho de propiedad al comprador y entregarla conforme. La doctrina y la jurisprudencia se inclinan a considerar que se trata de un Contrato de venta pero de una cosa futura, no de un Contrato de Empresa, ya que la prestación principal es la venta y transferencia de un inmueble a su comprador. Se consideraría un Contrato de Empresa si el propietario del terreno requiere de la constructora que edifique la vivienda para sí.

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Una vez definido el contrato en su contexto, pasemos ahora a ver

en los contratos de construcción, pero en muchos contratos de

las características de cada una de sus partes: del empresario, del

empresa es necesario estipular que la prestación la realizará el

contratista y del constructor.

empresario contratado, principalmente cuando se trata de asuntos puntuales (por ejemplo en el encargo de una obra plástica, diseño

En los contratos de empresa incluido el de construcción, el dueño de

arquitectónico conceptual, etc.)

la obra escoge a su cocontratante con base en criterios de selección que van ligados a su condición, experiencia, solvencia moral y

Se desprende igualmente del artículo 1795 del código civil que se

económica, técnica, entre otros. Se toman en cuenta aspectos como

trata de un contrato intuitu personae (en relación con la persona),

los siguientes:

porque establece que el contrato de locación de obra se disuelve con la muerte del empresario (claro está, la disolución por muerte

SELECCIÓN INDIVIDUAL

no aplicaría en caso de que el “empresario” o contratista, sea una sociedad comercial), nada impide que la condición específica del ingeniero o arquitecto detrás de la empresa contratada, sea una condición del contrato y se establezca que con la muerte o

El empresario es generalmente alguien conocido, tiene ciertas

incapacidad, el contrato queda resuelto. Todo depende del trabajo

características que lo destacan y que hacen que el dueño de obra

propuesto.

procure sus servicios. En ese orden de ideas, el Artículo 1237 del Código Civil dispone que “la obligación de hacer no puede ser

En razón de que se trata de una selección individual y por tanto,

cumplida por un tercero contra la voluntad del acreedor, cuando

de una prestación ejecutada, en principio, de forma individual,

este último tiene interés en que sea cumplida por el deudor”.

en caso de que el empresario no ejecute su trabajo, se descarta la posibilidad de ejecución forzosa, la que se sustituye por la ejecución

Nada impide que se autoricen subcontrataciones que es lo típico

por equivalencia, bajo la forma de una indemnización.

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SABER HACER (KNOW HOW)

El empresario (contratista o constructor) tiene el deber de cumplir con lo prometido en razón de sus virtudes, habilidades y competencias. Es un deudor de una obligación precisa. En Francia se distingue que el empresario se obliga a un resultado cuando se trata de trabajos sobre una cosa, como arreglar el carro, pintar la pared, levantar el muro, construir la planta, pero que es de medios cuando envuelve a la persona humana o que resulta principalmente de su intelecto o existe un alea en la ejecución, como lo es un estudio de mercado, terapia psicológica, el cuidado médico. Para el sector construcción la obligación de ejecución de la obra a cargo del constructor, es una obligación de resultados, tanto en la obra como en su plazo de ejecución y entrega, sin importar que se trate de una obra completa o de partes de obra, como es el caso de un subcontratista que ejecutará determinadas prestaciones.

DAR VALOR

El empresario realiza una prestación que enriquece el patrimonio de su acreedor, bien sea por el trabajo que realiza con su técnica o porque hace el trabajo y utiliza los medios, cosas materiales para lograr el producto final. Su trabajo puede recaer sobre bienes inmuebles o sobre bienes muebles.

Otras veces la jurisprudencia ha establecido que todo depende del valor agregado del trabajo del empresario frente al valor de la materia prima, como sería el caso por ejemplo, de un contratista que se encargue de la construcción de los baños y a su vez suministre los equipos, en este caso la calificación de “locación de obra” o empresa, es la correspondiente.

Para el caso de los inmuebles, el empresario puede simplemente construir en un inmueble de su acreedor (con materiales del acreedor o del propio empresario) y en todo caso quedan incorporados al inmueble por aplicación del artículo 551 del Código Civil3. El empresario puede construir en un inmueble de su propiedad, en cuyo caso habría al final contrato de venta, si el dueño de obra procuraba adquirirla. En la venta de una edificación en plano está la obligación esencial de construir lo prometido en un plazo determinado, luego se procede a la transferencia y entrega de la propiedad. En el caso de bienes muebles, el empresario puede obligarse a fabricar un bien mueble sobre el cual aplicará su trabajo y proveerá la materia prima, también a fabricar un bien mueble, con los materiales que le entrega el dueño de la obra. En estos casos, la jurisprudencia ha admitido la existencia de un contrato mixto de empresa y venta, por ejemplo, una fábrica de ventanas que suple todas las ventanas del edificio que se construye.

Art. 551 del Código Civil. “Todo lo que se agrega o incorpora a la cosa, pertenece al dueño de ésta (...)

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Hoy día el criterio para calificar el contrato de empresa sobre el particular antes expuesto, es identificar si el trabajo sobre el bien requiere de una capacidad especial, sin importar el valor de la materia prima o de los materiales. En ese sentido, jurisprudencia francesa, país de origen de nuestra legislación, ha dispuesto que (...) el contrato que tiene por objeto

empresa, ya que nuestro Código Civil dispone lo siguiente: Artículo 1788: Cuando el constructor suministra el material, si en este caso pereciere la cosa, por cualquier causa que fuese antes de ser entregada, la pérdida es para el mismo, a no ser que el dueño esté en mora para recibir la obra.

no cosas determinadas en primer lugar, sino un trabajo específico destinado a responder a las necesidades expresadas por el cliente, constituye un contrato de empresa y no un contrato de venta4.

Artículo 1789: En el caso en que el obrero ponga solamente trabajo o industria, si pereciere la cosa, el artesano no es responsable sino de su falta.

Para concluir con este acápite, es necesario aclarar que el interés de distinguir el contrato de empresa de los demás, en base a sus elementos y a la característica del empresario, radica en lo siguiente:

4. Determinar el régimen de prescripción.

1. Determinar cuál es el régimen aplicable de obligaciones precisas, responsabilidad y sobre las cláusulas pactadas sobre responsabilidad. 2. Determinar cuál es el momento de la transferencia de los riesgos obre la cosa, es decir, en qué momento es que una de las partes soportaría la carga de la pérdida de la cosa (res perit domino)5 3. Las reglas de la pérdida de la cosa difieren en la venta y en la 4

5. En general, determinar las reglas supletorias y por tanto, las disposiciones legales aplicables a cada uno. Por esa razón, ante cualquier contrato es menester identificar cual es su naturaleza, porque de ello depende saber qué reglas aplicarán, según su tipología, porque así lo establece el artículo 1107 del Código Civil, que refiere a las reglas particulares de cada contrato para derivar de esas reglas los derechos y obligaciones de las partes, así como a la teoría general de las obligaciones, que aplica de modo ordinario para todos los contratos.

Cass. 1er Ch Civ. 14 de diciembre de 1999. Legifrance.gouv.fr – consulta en línea. Res perit domino significa que la cosa perece para el dueño. En la venta, el propietario es el comprador desde que acepta la cosa y fija el precio, salvo cláusula contraria, en la empresa, desde la entrega de la cosa o la notificación para que tome entrega, salvo cláusula contraria. 5

INARQ

ISOTEX

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OBLIGACIONES ESENCIALES ENTRE LAS PARTES EN UN CONTRATO DE CONSTRUCCION AUTOR: LIC. ALBERTO REYES BÁEZ GUZMÁN ARIZA ABOGADOS

Dedicaremos estas líneas para continuar nuestras reflexiones sobre el contrato de empresa – locación de obra, en el contexto de esta edición especial. Luego de haber examinado aspectos preliminares del Contrato de locación de obra, pasemos a evaluar cuáles son las obligaciones esenciales puestas a cargo de las partes. OBLIGACIONES PARA EL EMPRESARIO (EL CONSTRUCTOR, CONTRATISTA, QUIEN EJECUTA LA PRESTACIÓN).-

El empresario tiene por obligación ejecutar el trabajo prometido, ejecutar la prestación prevista en el contrato en la forma y modo pactado, es decir, realizarla cualitativa y cuantitativamente idéntica a lo convenido por las partes. Debe ejecutar su prestación con el cuidado de un buen padre de familia o de un hombre razonable de negocios. Ese deber de cuidado en la ejecución, se establece de modo general en el artículo 1137 del Código Civil, que establece lo siguiente: La obligación de cuidar de la conservación de la cosa, bien tenga la convención por único objeto la utilidad de una de las partes, bien tenga por objeto su utilidad común, sujeta al que se encargó de ella, a poner todo el cuidado de un buen padre de familia. Debe terminar y entregar el trabajo en el plazo previsto en el contrato o un plazo razonable conforme a los usos de la industria, si ese plazo no ha sido fijado en el contrato (caso de término incierto). Es importante apuntalar que en materia de contratos de empresa, el respeto del plazo de entrega se considera como una obligación esencial. Cuando en el contrato de construcción no se determina de manera precisa la calidad de los insumos o materiales, sino que se hace referencia a éstos de manera genérica, como en los casos en que se informa “madera preciosa”, “cerámica importada”; aplica la regla de la calidad comercial promedio del artículo 1246 del Código Civil. En efecto, ese artículo establece que si la deuda es de una cosa que no está determinada sino por su especie, no se obligará al deudor para que quede libre, a darla de la mejor, aunque tampoco pueda ofrecerla de la peor. Es siempre recomendable, inclusive para ambas partes, una correcta y precisa determinación del objeto de la obligación, para que no hayan sorpresas en la ejecución del contrato, ya que en caso de pugna, interpretará y juzgará un tercero, que es el tribunal o árbitro apoderado del conflicto. En ese sentido, los términos claros no necesitan interpretación y en una construcción se hacen necesarios; no es lo mismo referir “madera preciosa” dentro de lo que caben muchos tipos, que especificar roble americano; la precisión es clara y la claridad es amiga de las convenciones.

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OBLIGACION DE ENTREGAR

El empresario tiene la obligación de entregar la cosa al dueño de obra cuando finalice el trabajo que le ha sido encomendado, siempre que haya ejecutado la obra o el trabajo conforme a lo convenido. Una ejecución defectuosa sería un incumplimiento contractual y por tanto, el dueño de la obra no estaría obligado a recibir el trabajo o la cosa. Es importante destacar que hasta que no se haya pagado el precio, el empresario no tiene obligación de entregar la cosa, esto quiere decir que el contratista o empresario tiene en principio, un derecho de retención. Es preciso como dijimos, que la prestación sea provista cuantitativa y cualitativamente conforme a lo pactado, de modo que se active la entrega y el deber del dueño de la obra de recibirla.

OBLIGACION DE CONSERVACION

Cuando en el contrato de empresa se debe entregar una cosa al empresario para que haga su trabajo, este debe conservarla en buen estado y cuidar de ella. Esa cosa entregada puede ser por ejemplo, una edificación en obra gris para su terminación y puesta en funcionamiento o una cosa mueble para su reparación o mejoras. Esta es una obligación de conservación, es de prudencia o diligencia (de medios), conforme al citado Artículo 1789, pero se distingue entre esas obligaciones, la obligación realizar conforme el trabajo propuesto en sí, que es de resultados y del deber de seguridad, que también lo es. En todo caso se admite que se estipule en el contrato que la obligación de conservación sea de resultados, lo que conviene al dueño de obra, pero es una carga adicional para el empresario o contratista. Se debe distinguir entre la falta de conservación de la cosa y el incumplimiento de la prestación debida por el empresario, ya que este puede cometer una falta que lo comprometa en ambos órdenes. 1

OBLIGACION DE CONSEJO O INFORMACION

El empresario, fruto de la aplicación del artículo 1135 del Código Civil1, tiene frente al propietario, además de las obligaciones citadas y de las convenidas en el contrato, la obligación de aconsejar al dueño de obra sobre el uso o las condiciones de manejo del bien que le entrega, luego del trabajo que haya sido pactado entre estos. De igual modo debe informar o aconsejar sobre elementos necesarios para el buen cumplimiento de sus obligaciones o avisar sobre asuntos que puedan poner en peligro o atentar contra el resultado óptimo de la obra. Esto no implica que para el caso del constructor, este deba por ejemplo auditar los planos estructurales, si estos no han sido elaborados por él, pero de encontrar defectos sobre la marcha debe hacer reservas sobre la corrección, de modo que intervenga el dueño de la obra, quien en principio deberá soportar el peso de cualquier corrección, tiempo y costo de ésta.

Las convenciones obligan, no solo a lo que se expresa en ellas, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza.

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OBLIGACION DE SEGURIDAD

La jurisprudencia ha establecido desde hace más de un siglo un deber de seguridad inserto en la inmensa mayoría de los contratos por aplicación del Artículo 1135 y en base a la teoría del riesgo o de la garantía en materia de responsabilidad civil. El empresario es deudor de una obligación de seguridad que le impone ejecutar la obra sin vicios que entrañan el deber de reparar cualquier daño causado por su mal funcionamiento o anormalidad. En Francia existe la responsabilidad civil por el hecho dañoso de los productos defectuosos, que opera de manera autónoma. En República Dominicana existe igualmente por el deber general de no causar daño y el artículo 1135, así como por el articulo 102 de la Ley 358-05 sobre Protección al Consumidor, que aplica en los casos de las relaciones de consumo. Dicho artículo 102 establece que: los productores, importadores, distribuidores, comerciantes, proveedores y todas las personas que intervienen en la producción y la comercialización de bienes y servicios, serán responsables solidariamente conforme al derecho civil, de las indemnizaciones que se deriven de las lesiones o pérdidas producidas por la tecnología, por instrucciones inadecuadas, insuficientes o incompletas relativas a la utilización de dichos productos o servicios. A modo general, en lo que concierne la obligación de seguridad, nuestra Suprema Corte de Justicia, en una sentencia de las salas reunidas, sentó el siguiente criterio: deben tener en cuenta que les aplica. Un ejemplo sería la prevención de uso de materiales dañinos para la salud en una construcción; el 2

Suprema Corte de Justicia, Salas Reunidas, 3 de julio de 2013, núm. 3, B. J. 1232.

empresario sería responsable frente al dueño de obra, por daños a la salud ocasionados a éste, por uso de materiales prohibidos por ser nocivos para el ser humano. Pasemos ahora a ver las obligaciones a cargo del dueño de obra, es decir, quien recibe la prestación. (…) que la obligación de seguridad introducida por la jurisprudencia en ciertos tipos de Contratos y por la cual el vendedor está obligado a asegurar, además de la obligación principal, el objeto del Contrato, la seguridad del acreedor; la obligación de seguridad es una obligación de resultados, que en efecto, hay situaciones en las cuales el deudor está obligado a la reparación del daño sufrido por el acreedor, desde que este no ha obtenido satisfacción, más precisamente cuando el acreedor no ha obtenido lo que es debido por su deudor; el principio de la responsabilidad de aquel debe ser admitido sin que sea necesario que el acreedor pruebe que el deudor no ha hecho los esfuerzos y realizado los medios necesarios para cumplir, dándole satisfacción ...... en otros términos, la prueba de una falta del deudor por parte del acreedor, no es una condición de la responsabilidad civil contractual; desde que el resultado prometido no se cumple, el deudor debe ser condenado a reparar el daño sufrido por el acreedor; esta es la razón que determina que dicha obligación sea de resultado2(...) En pocas palabras, en los contratos de construcción y de empresa, existe un deber general de seguridad en la provisión del servicio y en el resultado final entregado al dueño de obra, que impone que ésta no cause daños por mala ejecución o defectos a su beneficiario. Esta obligación general tiene un espectro amplio de aplicación y por tanto, los constructores y “empresarios”

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OBLIGACIONES DEL DUEÑO DE LA OBRA:

PAGO DE LA OBRA

La obligación esencial del dueño de obra es la de pagar el precio convenido y conforme a las modalidades previstas. El precio puede ser pagado contra entrega o de manera escalonada. Hay libertad contractual en ese sentido. El pago debe realizarse dentro del plazo previsto, en caso de incumplimiento puede dar lugar al pago de intereses moratorios cuando se constata dicho incumplimiento. Ese retraso en el pago puede venir por una cláusula que disponga que se considera en mora al deudor a partir de la fecha en que el pago es debido, o por la notificación de un acto de intimación que ponga en mora al dueño de obra que no ha pagado, no obstante el pago ser exigible. Como vimos previamente, es importante destacar que la falta de pago otorga al empresario un derecho de retención sobre la cosa, en perjuicio del dueño de obra. En ese sentido, nuestro más alto tribunal ha juzgado que “(...) por aplicación de la excepción non adimpleti contractus, la parte demandada pudo ejercer su derecho de retención de pago del precio hasta que la contraparte diera el debido cumplimiento a su obligación de la construcción y posterior entrega del inmueble convenido en el contrato de opción a compra, en razón de la reciprocidad de las obligaciones entre las partes en los contratos sinalagmáticos y la 3 identidad de las causas” . Esto puede aplicar igualmente para casos en los que la constructora tiene el control de la obra en un terreno del cliente – dueño de obra. Se recomienda que casos como estos sean reglamentados en el contrato, ya que las partes pueden prever de antemano, cuales son los remedios a los incumplimientos de cada una, especialmente, la falta de pago y sus posibles soluciones extrajudiciales. Es importante indicar que el derecho de retención está basado en la figura contractual denominada excepción de inejecución, como cita la sentencia antes transcrita. Para que pueda ejercerse de modo legítimo, debe reunir las condiciones que tradicionalmente se han establecido, para que su uso no sea una falta que comprometa la responsabilidad de la parte que suspende o retiene sus prestaciones, ya que el contrato es obligatorio por ambas partes, por tanto, deben cumplirlo. Esas condiciones son las siguientes: 1. Que exista una inejecución (grave e importante). 2. Que sean recíprocas, es decir, que provengan de un mismo contrato. 3. Que sean exigibles, es decir, que la obligación por la cual se retiene esté vencida y deba ser cumplida por la otra parte. 3

SCJ, 31 DE MAYO 1955, B.J. NO. 538,PP. 824-825.

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En el mismo sentido, en una sentencia reciente de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, en cuanto a este principio, se asentó el siguiente criterio: (...) que ciertamente, como lo expresa la recurrente, el ejercicio del derecho de retención fundamentado en que su contraparte no puede constreñirla a ejecutar sus obligaciones, cuando se abstiene de cumplir las suyas, tiene su fundamento en los Artículos 1183 y 1184 del Código Civil, en razón de la reciprocidad de las obligaciones de los contratantes en los Contratos sinalagmáticos y la identidad de las causas, de donde se derivan sus respectivos compromisos; que la Corte a-qua, al acoger la demanda en daños y perjuicios sin ponderar con detenimiento el agravio denunciado por la vendedora, relativo a que la compradora incumplió su obligación de pagar la totalidad del precio convenido previo a la entrega del inmueble, soslaya el derecho del cual se beneficia el vendedor de no cumplir con su obligación de entrega del inmueble vendido, hasta recibir el pago del precio de venta estipulado (...) (...) que en consecuencia, al retener una falta a cargo de la compañía vendedora y por ello condenarla al pago de una indemnización, incurre en la violación del Artículo 1184 del Código Civil y de la regla contenida en la excepción non adimpleti contractus, que en casos como el que nos ocupa, significa reconocerle al vendedor la titularidad del derecho de negarse legítimamente a la ejecución, que no constituye más que la garantía ejercida por él para asegurar la ejecución de los compromisos de su comprador, sin obliterarlos ni suprimirlos; que en tal virtud, procede acoger el segundo medio propuesto y casar por haber violado en este aspecto la Corte a-qua las reglas de derecho aplicables al caso. Es importante destacar que de igual manera, la falta de pago del dueño de obra al empresario (contratista), le otorga a éste último privilegios para el cobro de su crédito por el uso de las vías de ejecución contra sus bienes.

En ese sentido, el Artículo 2103 del Código Civil, dispone lo siguiente: Los acreedores privilegiados sobre los inmuebles son: (4) los arquitectos, contratistas, albañiles y demás artesanos empleados en la edificación, reconstrucción o reparación de edificios, canales y cualquiera otra clase de obras, con tal que se haya extendido acta previamente por un perito nombrado de oficio por el tribunal de primera instancia a que correspondan los edificios por su situación, con objeto de hacer constar el estado de los lugares relativamente a las obras que el propietario declarase tener intención de hacer y que las obras hayan sido a los seis meses a lo más de su conclusión, recibidas por un perito igualmente nombrado de oficio. Pero el importe del privilegio no puede exceder de los valores que consten por la segunda acta y queda reducido al mayor precio existente en la época de la enajenación del inmueble a consecuencia de los trabajos que en él se han hecho. Los arquitectos, contratistas, albañiles y demás artesanos empleados en la edificación, reconstrucción o reparación de edificios, canales y cualquiera otra clase de obras (....) En resumen, el empresario cuenta con un derecho de retención así como de un privilegio para el cobro de su acreencia, frente al dueño de obra, ya que el pago es para éste, su obligación esencial. Expuesto lo anterior, es esencialmente necesario referirnos al precio y qué debe pagarle el dueño de obra al empresario, constructor o contratista. El dueño de obra debe pagar al empresario (contratista o constructor) el monto convenido por las partes en el contrato; no obstante, existen modalidades que afectan esto, conforme a reglas imperativas de nuestro Código Civil. En la práctica se han incorporado distintas modalidades para el pago de la obra al constructor y entre éstas, haremos algunas reflexiones sobre las más concurridas.

SCJ, Salas Reunidas, 30 de octubre de 2013, núm. 16, B. J. 1235; 3 de julio de 2013, núm. 1, B. J. 1232.

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PRECIO FIJO O ALZADO (ARTICULO 1793)

Muchos de los contratos de construcción se basan en un precio fijo que se calcula luego de un análisis comprensivo del presupuesto, según los documentos de construcción incluyendo los denominados costos indirectos. Cuando se fija el monto fijo de la obra, la regla de derecho en nuestro país, es que ese costo es invariable, por tanto, cualquier aumento sería en detrimento para el constructor, por tanto, este es quien carga con ese eventual riesgo. En efecto, el artículo 1793 del Código Civil, dispone lo siguiente: Cuando se hubiere encargado un arquitecto o contratista de la construcción a destajo de un edificio, basado en un plan determinado y convenido con el propietario del terreno, no podrán aquellos pedir un aumento de precio con pretexto de aumento en la mano de obra o material, ni bajo el de cambios o ampliaciones hechas en dicho plan, a menos que éstos hayan sido autorizados por escrito y conviniendo el precio con el propietario. Sobre este particular, ha sido juzgado por nuestra Suprema Corte de Justicia, lo siguiente: Considerando que la regla consignada por el artículo 1793 del Código Civil cuando establece que el arquitecto o contratista encargado de la construcción o destajo de un edificio basado en un plan determinado y convenida con el propietario del terreno, no podrá pedir un aumento de precio bajo el pretexto de aumento de mano de obra o material ni por cambio o ampliaciones a dicho plan, a menos que existía autorización por escrito del propietario, es aplicativo en el presente caso, ya que la misma, no es más que la consignación de un principio de derecho común establecido por el Artículo 1134 del Código Civil, el cual establece “que las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocadas o modificadas por mutuo consentimiento, que en la especie contrariamente a lo alegado el Contrato intervenido entre las partes, el 19 de Octubre de 1971, contiene las especificaciones de la obra a realizar y el precio convenido entre las partes, que en consecuencia, cualquier aumento en el precio de la misma, no podía realizarse, sino mediante el convenio o acuerdo convenido con él, lo que no ocurrió en el presente caso, que por tanto, el alegato contra el medio que se examina carece de fundamento y debe ser desestimado5. Por tal razón es muy importante para los constructores tener en cuenta que los contratos a precio fijo conllevan un riesgo a su cargo, ya que no admiten costos adicionales a menos que estos sean fruto de un acuerdo escrito con el dueño de obra. 5 6

El criterio anterior ha sido refrendado por un reciente fallo de nuestra Suprema, que estableció que: (...) cuando en un Contrato de construcción de un edificio las pates convienen que toda modificación a la obra y/o realización de trabajos extras, deben ser autorizados por escrito por el propietario y que no le serán oponibles pagos extras al propietario, sin un previo acuerdo por escrito. Las partes pueden subordinar las modificaciones del plano primitivo a un convenio previo por escrito, dado que el Contrato es ley entre las partes6. Esta regla firme de derecho puede atenuarse conviniendo cláusulas con el dueño de obra que prevean de manera específica qué cambios en la obra o retrasos causados por el dueño de obra, cualquiera que fuere el motivo, así como otros elementos de facto pertinentes, dan lugar a aumentos en el costo y a nuevos trabajos que deben ser cotizados o presupuestados. Muchas veces esas cláusulas tienen una fórmula preestablecida en el contrato, pero frecuentemente experimentan dificultades en su aplicación práctica, por eso es necesario crear cláusulas contractuales que sean verdaderos instrumentos de previsión sobre aspectos que de derecho común y de manera supletoria, son una carga para el contratista y por tanto deben quedar regulados en el contrato.

Suprema Corte de Justicia, Peno, sentencia No. 9, abril 1981, B.J. 845. Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, sentencia del 10 mayo del 1954, B.J. No. 526,pp. 872-873.

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PRECIO MAXIMO GARANTIZADO

Una modalidad frecuente en los contratos de construcción es aquella que se hace bajo precio máximo garantizado. En estos casos el constructor debe hacer esfuerzos para ahorrar en el presupuesto acordado y tomar un porcentaje como beneficio propio, del ahorro que obtenga frente al dueño de obra. En estos contratos, también aplica de manera supletoria, en caso de no existir una fórmula distinta o prevista en el contrato, la regla del artículo 1971 del Código Civil, sobre el no aumento del precio, en este caso más allá del valor máximo garantizado, que viene siendo el precio fijo pero acordado como tope. Otra modalidad de precio menos común, es bajo presupuesto por ajustes o que el valor del presupuesto sea determinable bajo referencia de un tarifario o serie de precios. En estos casos hay que liquidar el valor por cada detalle realizado. Sobre este particular, es preciso indicar que la indeterminación de precio no anula al contrato de empresa como regla general. Si bien es cierto que en Francia, país origen de nuestra legislación, hubo un debate por décadas sobre éste, quedó latente el principio de que el precio puede ser “determinable”. Para compararnos con legislaciones extranjeras, luego de la reforma francesa de las obligaciones a través de la Ordenanza del 10 de

febrero de 2016, se modificó el artículo 1165 del Código Civil francés, para que diga que “en los Contrato de servicios el precio puede ser fijado unilateralmente por el acreedor. En caso de disputa del precio debe justificar al deudor su monto. El juez puede condenarlo a pagar daños y perjuicios en caso de abuso en la determinación del precio”. Esta modalidad de servicio sin precio determinado es más frecuente en cuestiones de menor cuantía, pero sería valioso en República Dominicana contar con una disposición que permita esa fijación justificada del precio no convenido, ya que es muy común el servicio prestado en relaciones de confianza o en relaciones de larga data, sin que se documente la relación prestación-precio. Es nuestra opinión que si estamos en una relación comercial o entre profesionales, contamos con mecanismos para la evaluación de trabajos realizados sin determinar el precio a través de la figura de la gestión de negocios o del precio determinable, siguiendo los principios esbozados por la jurisprudencia francesa, que ha servido de guía a la dominicana; aunque no contemos con ese texto exacto; pero en materia de consumo, sería una cláusula prohibida7, por tanto, no se podría concebir un contrato en esos términos. Sin abundar más sobre el tema del precio y la importancia de su modalidad, principalmente en los contratos a precio fijo y sus consecuencias, pasaremos a analizar la segunda obligación esencial del dueño de obra.

7 Es una obligación determinar el precio de la venta o servicio ante un consumidor, según el Art. 49 de la Ley 358-05.

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TOMAR ENTREGA DE LA OBRA

El dueño de obra tiene otra obligación esencial que es la recepción de la obra o del trabajo hecho por el empresario. La recepción de la obra es un acto jurídico unilateral por medio del cual el dueño de obra aprueba el trabajo que se le ha hecho. La recepción conlleva los siguientes efectos de derecho para el dueño de la obra: 1.Traspasa la guarda de la cosa. 2.Traspaso de los riesgos de la cosa. 3.Descarta la acción por los defectos de conformidad. 4.Descarta la acción por los vicios notorios y aparentes. No obstante lo anterior, nada impide que el dueño de obra la reciba bajo reservas o que rehúse aceptar la entrega por una causa justificada. Es importante distinguir que no es lo mismo la recepción que la entrega. La recepción es un acto jurídico que implica la aceptación y la entrega es un acto material que conlleva la puesta en posesión. En caso de diferendo o de litigio, existen mecanismos para que el

dueño de la obra la acepte o quede judicialmente forzado a tomarla. Como la obra o la cosa construida es en derecho “un cuerpo cierto”, la falta de aceptación de un cuerpo cierto conlleva una oferta real seguida de una demanda judicial para el nombramiento de un secuestrario, con costas a cargo del deudor de la obligación de recepción de la cosa, que es el dueño. En efecto, nuestro Código Civil dispone en su artículo 1961 lo siguiente: El secuestro puede ordenarse judicialmente: 1ero.: de los muebles embargados a un deudor; 2do.: de un inmueble o de una cosa mobiliaria cuya propiedad o posesión sea litigiosa entre dos o más personas; 3ero.: de las cosas que un deudor ofrece para obtener su liberación. Sobre este particular es siempre recomendable establecer pautas contractuales claras para regular la entrega y sus posibles vicisitudes. En ese sentido, tomar en entrega es una obligación del dueño de obra cuya ejecución puede ser reclamada judicialmente, porque “pagar” que significa “cumplir con el contrato” es un deber que puede exigir la parte acreedora; pero también es un derecho de cumplimiento para la parte deudora.

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EQUIMAX

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CORRIPIO

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CAUSAS DE LA TERMINACION DEL CONTRATO DE LA OBRA AUTOR: LIC. ALBERTO REYES BÁEZ GUZMÁN ARIZA ABOGADOS

Luego de haber expuesto a título general, las obligaciones de las partes en el contrato de empresa, veamos a continuación sus causas de terminación.

Conforme al derecho común, el contrato de empresa termina cuando todas las obligaciones que se derivan del mismo han sido cumplidas, es decir, cuando la obra ha sido completada, entregada, aceptada y pagada. No obstante la compleción satisfactoria del contrato, subsisten las garantías y obligaciones que se explicarán más adelante sobre los vicios y acciones contra el empresario o el constructor. Fuera de la causa natural de la conclusión del contrato por su cumplimiento, los contratos de empresa pueden estar sujetos a terminación unilateral (establecida en la ley) o a terminación de pleno derecho (si es prevista en el contrato). En cuanto a la terminación unilateral establecida en la ley, el Código Civil la prevé para el contrato de obra a precio fijo o a destajo, en su Artículo 1794 que dispone lo siguiente: “El dueño puede por sola su voluntad rescindir el Contrato hecho a destajo, aunque la obra esté empezada, indemnizando al contratista todos sus gastos, trabajos y todo lo que hubiera podido ganar en dicha empresa. Se puede renunciar contractualmente a esa facultad, nada se opone, no es una regla de orden público, todo depende del interés de las partes y de lo negociado en el Contrato” Asimismo, ha sido un principio reconocido en Francia, que entendemos que es perfectamente aplicable en nuestro país por tener el mismo fundamento, que la terminación del artículo 1794 puede ser a causa de un incumplimiento. Veamos: “El dueño de la obra que ha resuelto un contrato de construcción sobre el fundamento del artículo 1794 del Código Civil no está privado de la posibilidad de prevalerse de las faltas del contratista a sus obligaciones contractuales”1. 1

Cass. 3 Ch. Civ. 9 de marzo de 1988, B. Civ. III, No. 55. www.legifrance.gouv.fr consulta en línea.

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En este último caso, la reserva del artículo 1794 sobre la indemnización al empresario sobre lo que hubiese ganado no aplicaría, por el fundamento de la falta y el daño al dueño de obra, como móvil de la terminación, que posiblemente se convertiría en un punto litigioso a ser resuelto por el juez. En ese sentido es necesario prever en los contratos de construcción, cuál será el tratamiento que las partes darán a problemas en la ejecución o faltas, de modo que determinen el sistema de remedios contractuales, si pueden aplicar. En cuanto a la posibilidad de estipulación en el contrato de cláusulas de terminación de pleno derecho, nuestra Suprema Corte de Justicia ha sido firme en su aceptación. En efecto ha sido juzgado que “las partes pueden convenir que la resolución del contrato que las liga opere de pleno derecho, sin necesidad de emplear sacramentalmente la expresión “de pleno derecho”, la cual puede ser reemplazada por otra equivalente que resulte de los términos, de las circunstancias y de la naturaleza del contrato” 2. En el mismo sentido se ha juzgado “que además de la corte a-qua haber comprobado la existencia de múltiples incumplimientos …que configuraron una justa causa para la terminación unilateral del Contrato por parte de la recurrida, resulta que al examinar el Artículo 10 del referido Contrato de servicio que vinculaba a los contratantes, se advierte que en este se estipuló la potestad de resolución unilateral, la cual podía ser ejercida en cualquier momento por cualquiera de las partes, es decir antes de la llegada del término, a condición de que le fuera notificada a la contraparte con una anticipación de sesenta (60) días (...) que en ese sentido la corte a-qua comprobó que la actual recurrida ejerció correctamente dicha facultad de resolución (…) honrando en efecto las reglas del Artículo 1134 del Código Civil, que consagra el principio de la intangibilidad de las convenciones y la autonomía de la voluntad de las partes” 3. Es evidente pues que las partes pueden convenir en los contratos de empresa, locación de obra o construcción, cláusulas de terminación de pleno derecho ante posibles incumplimientos constatados contra la parte en falta; también se admite que existan cláusulas de resolución de pleno derecho por la sola voluntad de una de las partes, que tienen sus peligros en cuanto a la estabilidad de la relación contractual y que además están sujetas a un control en cuanto al “abuso de derecho”, en caso que se ejerzan de forma intempestiva. 2 3

Suprema Corte de Justicia, sentencia del 31 de julio de 1935, B. J. 300, p. 275. Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, sentencia del 13 de febrero de 2013, B. J. 1227

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En Francia ha sido juzgado que “la gravedad del comportamiento de una parte en un Contrato, puede justificar que la otra parte le ponga fin de manera unilateral, a su riesgo y cuenta, poco importa que el Contrato sea de duración determinada o no4.” No obstante ese criterio que pudiere adoptar nuestro sistema, actualmente, en ausencia de cláusula pactada sobre terminación unilateral, nuestra Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado en el sentido contrario. En efecto, ha sido juzgado “que para la rescisión de un Contrato deben concurrir las voluntades que lo crearon; que cuando ha ocurrido, como en el presente caso por voluntad unilateral de una de las partes y no por el mutuo consentimiento, dicha revocación es ilegal y violatoria al principio consagrado en el Artículo 1134 del Código Civil.” Entendemos no obstante que para el caso específico de los contratos de construcción, se mantiene vigente la regla del artículo 1794 ya que dicha sentencia no se refería al particular, sino a un arrendamiento. En caso de que la terminación unilateral opere sin causa, tendrá el dueño de obra la obligación de indemnizar al empresario conforme a sus ganancias dejadas de percibir. Fuera de los casos de conclusión del contrato por su cumplimiento, de terminación unilateral en base al artículo 1794 del Código Civil o de terminación unilateral fruto de una cláusula estipulada en el contrato, hay más causas de terminación, que examinamos a seguidas. En efecto, el contrato de empresa puede terminar por estas otras causas: Por muerte del empresario (liquidación en caso de persona moral) siempre sujeta a la derogación contractual de dicha eventualidad. De común acuerdo entre las partes. Por incumplimiento, que conlleva la acción en resolución contractual prevista en el Artículo 1184 del Código Civil. A causa de fuerza mayor que imposibilite de manera permanente el desarrollo de la obra, ya que la fuerza mayor temporal solo exime el retardo. Por desaparición o extinción de la cosa objeto del Contrato. Para inmuebles un ejemplo sería la declaratoria de utilidad pública de la parcela, en la que se pretendía edificar algo. Se añaden a modo general a estas mismas causas, todas las causas de extinción de las obligaciones previstas en el artículo 1234 del Código 5 Civil . 4 5

Cass. 13 de octubre de 1998, 1 Ch. Civ., Bull Civ. 1, No.300, www.legifrance.gouv.fr - consulta en línea. Suprema Corte de Justicia, Sentencia No. 11 del 23 de diciembre de 1998, B. J. 1057, p. 125.

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CORVI

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RESPONSABILIDAD CIVIL DEL EMPRESARIO AUTOR: LIC. ALBERTO REYES BÁEZ GUZMÁN ARIZA ABOGADOS

En el artículo anterior vimos sumariamente las causas por las cuales se termina o extingue el contrato de empresa; veremos a continuación algunas líneas sobre el régimen de responsabilidad del empresario.

En primer orden y a título general, el empresario (quien ejecuta la

modificado por la Ley 585 del 24 de octubre del año 1941, que a su

obra) es responsable contractualmente frente al dueño de la obra,

vez reformó el artículo 2270 del Código Civil, que ahora dispone lo

por todas las causas o eventualidades que configuren un caso de

siguiente: “Después de los cinco años, el arquitecto y contratistas

responsabilidad contractual, es decir, de todas las que se derivan de

quedan libres de la garantía de las obras mayores que hayan hecho

la responsabilidad contractual de derecho común. Esto implica que

o dirigido. Sobre esa dualidad de plazos de prescripción, nuestra

en cualquier caso en que el empresario cometa una falta, que esa

Suprema Corte de Justicia se pronunció en el siguiente sentido:

falta cause un daño al dueño de obra y ese daño sea la consecuencia de la falta, el empresario será responsable.

“Considerando que en cuanto al alegato de la recurrente de inadecuada aplicación de los artículos 1792 y 2270 del Código

La falta en esta materia puede ser muy amplia, va desde la

Civil porque nada tienen que ver con la garantía que el vendedor

inejecución de la obra, retraso injustificado, mala ejecución o

ésta obligado a prestarle al comprador por la existencia de vicios

ejecución defectuosa, violación a normas de seguridad, códigos de

ocultos, por no ser esta la constructora sino vendedora, contrario

construcción, reglamentos de construcción, normas ambientales,

a lo alegado por ésta la Corte a-qua no hizo aplicación del artículo

entre otras.

1792, sino que estableció claramente en su decisión, que la compañía

De manera especial, el empresario tiene un carga específica en

vendedora era además constructora, argumento que no consta que

impuesta por la obligación de garantía del artículo 1792 del Código

fuera desmentido o debatido por la impugnante; que por lo tanto

Civil, que dispone que “si un edificio construido a precio alzado,

la Corte a qua hizo una correcta aplicación del Artículo 2270 del

pereciese en todo o parte, por vicio en la construcción o aun por el

Código Civil, que establece el plazo de 5 años para ejercer la acción

del terreno, son responsables por espacio de diez años, el arquitecto

en responsabilidad civil contra los arquitectos y contratistas y

y el contratista”.

en consecuencia procede a rechazar este alegato de los medios

Ese artículo que hace responsable al contratista por diez años, fue

examinados” .

Suprema Corte de Justicia, Primera Cámara, No. 42, B.J. 1178.

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En sentido similar, ha sido juzgado que:

en las construcciones complejas.

“(...) ejercida fuera del plazo en los 90 días que establece el artículo 1648 del Código Civil, procede rechazarlo, ya que si bien es cierto

En las construcciones se van a utilizar no sólo materiales de obra

que la acción redhibitoria debe de ejercerse cuando se trata de

gris, sino también equipos eléctricos, funcionales, tecnológicos,

vicios ocultos de inmuebles dentro del término antes señalado, de

materiales de terminación, etc., que harán que la obra contratada

conformidad con dicho artículo, no menos cierto que el artículo

sea funcional y útil para el dueño de la obra, según su encargo y que

1641 del mismo código, establece que el vendedor está obligado a

serán fabricados, construidos o instalados por terceros contratados

garantizar la cosa vendida por los defectos ocultos que esta tuviere

por el constructor, sin que medie entre esos terceros y el dueño de la

y que según el recibo de entrega de apartamento de fecha 25 de

obra, contrato alguno.

Julio del año 2005, ambas partes reconocieron y acordaron, que las filtraciones detectadas en el apartamento envuelto en la presente

Estos contratos son considerados accesorios al contrato principal y

litis serían corregidas posteriormente, por lo que es evidente que

por esa razón se forman lo que se denomina en derecho cadenas

dicho inmueble presenta filtraciones y que estas fueron reconocidas

de contratos, que pueden ser homogéneas y heterogéneas, en fin,

por la parte demandada, por lo que la prescripción no aplica en el

formal un complejo contractual que sirven a un mismo objeto final.

presente caso, que se trata de prescripción previstas en los artículos 1792 y 2270 del Código Civil, la cual, como sabemos no es de 90 días

Explica el Prof. Castaños, que “el contrato accesorio hace nacer

sino de 5 años, por consiguiente al no haber transcurrido dicho

relaciones jurídicas entre las partes que lo concluyen, de manera

plazo, procede rechazar el medio de inadmisión propuesto por los

distinta a las obligaciones que se pactan entre las partes en el

recurrentes, vale decisión que no será necesario plasmar en la parte

contrato principal, aun cuando el contrato accesorio dependa de

dispositiva”2.

este último. Sin embargo, cuando se trata de un grupo de contratos pactado entre las mismas partes, la suerte del cumplimiento o

En otro orden de ideas es muy frecuente en materia de construcción,

incumplimiento de las obligaciones pactadas en uno u otro podrían

que se presenten grupos o cadenas de contratos, esto quiere decir,

afectar las relaciones nacidas entre las partes contratantes en uno y

que hayan diferentes eslabones contractuales entre el dueño de la

en otros contratos, de forma que el incumplimiento o insatisfacción

obra y el contratista o constructor general, ya que éste último se vale

de prestaciones en uno de ellos, podría implicar la resistencia

de otros para la ejecución de la obra o de aplicaciones específicas

legítima al cumplimiento de una obligación pactada en otro

para la obra. Esto ocurre con extremada frecuencia y más todavía

Contrato del mismo grupo”.

Suprema Corte de Justicia, sentencia No. 118, Primera Cámara, B.J. 1236.

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“No se puede sin embargo afirmar lo mismo, cuando el grupo de contratos implica a personas diferentes en cada contrato del mismo grupo. La no identidad de partes no permitiría establecer una relación directa de causa a efecto entre la falta de cumplimiento de una obligación pactada en un Contrato del grupo (defecto personal), con las consecuencias de dicho incumplimiento en el otro Contrato del mismo grupo, salvo el caso de resolución o nulidad del contrato incumplido, que sí causaría un defecto en el objeto o causa de los demás contratos del mismo grupo (defecto estructural)”3. En ese sentido cuando el contratista principal emplee otros contratistas para trabajos distintos en la obra, estará creando un grupo de contratos o una cadena heterogénea de contratos, según corresponda por su naturaleza, entre las cuales, no habrá acción directa por la vía contractual entre el dueño de la obra y éstos, pero si podrá existir acción indirecta bajo el fundamento de la falta personal que se les pueda ser atribuida, según la especie. Esta solución corresponde al régimen adoptado en Francia que ha sido seguido por nuestra jurisprudencia, a partir del célebre fallo Besse, de la Asamblea Plenaria de la Corte de Casación Francesa, que dispuso que el régimen de responsabilidad civil aplicable en caso de incumplimiento de uno de los contratos del grupo contractual que afecte a cualquier contratante del extremo, es de naturaleza extracontractual. Cuando la cadena es homogénea, es decir, que lo que ocurre es una

En sentido similar, la Ley 358-05 sobre Protección al Consumidor

transferencia sucesiva de la propiedad entre los que intervienen

(que aclaramos, aplica en los casos en que se configura una relación

en la cadena, el dueño de la obra tiene una acción directa contra

profesional – usuario o de proveedor – usuario) dispone en su

el fabricante de la cosa y todos los que intervienen en la cadena de

artículo 102, lo siguiente:

distribución. Por ejemplo, una empresa representante de tanques de gas que hace una obra local para un “dueño de obra”; si lo que

Los productores, importadores, distribuidores, comerciantes,

provoca el daño es la explosión de ese tanque defectuosamente

proveedores y todas las personas que intervienen en la producción

fabricado, que fue instalado por la sociedad local que compró

y la comercialización de bienes y servicios, serán responsables

a su concedente en Estados Unidos, el cual a su vez ordenó su

solidariamente conforme al derecho civil, de las indemnizaciones

manufactura a su proveedor en Canadá; entonces el dueño de obra

que se deriven de las lesiones o pérdidas producidas por la tecnología,

tiene acción directa contra cualquiera de los que intervengan en

por instrucciones inadecuadas, insuficientes o incompletas relativas

la cadena de distribución; aunque no haya formado parte de los

a la utilización de dichos productos o servicios.

contratos iniciales.

Párrafo I.- Todo daño a la persona o a su patrimonio que resulte En ese sentido nuestra Suprema Corte de Justicia, estableció que

del vicio, defecto, insuficiencia o instrucciones inadecuadas,

“la responsabilidad de los fabricantes derivada de su obligación de

insuficientes o incompletas relativas al uso del producto o de la

seguridad es a la vez objetiva, no es necesario probar una falta y es

prestación del servicio, cuya responsabilidad objetiva sea atribuible

extracontractual, beneficia a toda víctima del defecto del producto

al proveedor, obligará al mismo a una reparación adecuada,

sin que haya necesidad de que esta, esté ligada por un contrato con

suficiente y oportuna. Dicha responsabilidad es solidaria entre

el fabricante” . 3 4

todos los miembros de la cadena de comercialización.

Castaños, Julio Miguel. Contratos principales, accesorios, grupos, cadena. Gaceta Judicial, 1 de septiembre de 2008. Editora Judicial, Santo Domingo, R.D. Suprema Corte de Justicia, Salas Reunidas, 3 de julio de 2013, núm. 3, B. J. 1232.

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En otro orden de ideas, el empresario o constructor también es

frente al cocontratante, pero a la vez es un hecho jurídico (falta

responsable de manera indirecta frente al dueño de la obra, cuando

personal) frente al tercero beneficiario. En ese sentido, el artículo

este funge como un “subcontratista” del constructor general de la

1382 del Código Civil establece “cualquier hecho del hombre que

obra o de otro constructor, es decir, si es contratado para trabajar en

causa a otro un daño, obliga a aquel por cuya culpa sucedió, a

la obra por alguien distinto al dueño de obra, frente a quien no tiene

repararlo”.

un vínculo contractual. Asimismo en nuestro país ha sido juzgado “(...) que el tercero que, En este caso, si el subcontratista comete una falta en la ejecución

teniendo conocimiento de la existencia de un contrato, interfiere en

de la obra que le encarga otro constructor o contratista, se

su ejecución, contribuyendo a su incumplimiento, compromete su

compromete contractualmente frente a dicho contratista y a la vez,

responsabilidad civil delictual respecto del acreedor de la obligación

puede responder civilmente frente al dueño de la obra, en base a

inejecutada”6.

la responsabilidad civil extracontractual. En ese sentido, es de principio que “... el contratante víctima de un daño nacido de un

Con lo anterior indicamos a modo general y panorámico, sin entrar

incumplimiento contractual, puede demandar la reparación de

en detalles jurídicos profundos y de debate sobre un tema muy

dicho perjuicio a los terceros por cuya culpa el estima que ese daño

complejo y diverso, cual es el régimen estándar de responsabilidad

es imputable” .

del empresario, como parte del contrato de empresa o locación de

Esto es así porque incumplir el contrato es una falta contractual

obra.

5 6

Cass. 1C Civ. 26 de enero 1999, BulCiv. I No.32, D.1999, RTD Civil, 1999.405 Suprema Corte de Justicia, 1.ª Cám., 14 de junio de 2006, núm. 9, B. J. 1147, pp. 152-183.

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MANUEL CORRIPIO

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TECNICARIBE

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ASPECTOS RELEVANTES DEL CONTRATO DE CONSTRUCCION AUTOR: LIC. ALBERTO REYES BÁEZ GUZMÁN ARIZA ABOGADOS

En esta entrega especial, concluiremos nuestra serie de artículos con algunas puntualizaciones específicas sobre el contrato de construcción en la práctica.

En la industria de la construcción surgen problemas o situaciones que deben atenderse y que a la hora de contratar deben ser objeto de una cautela singular de parte del abogado que esté asesorando la operación y el contrato. Mientras más compleja es la obra, más claro y preciso debe ser el instrumento contractual que recoja el acuerdo de voluntades de las partes envueltas. Para lograrlo es necesario conocer las reglas supletorias, los riesgos comunes, los riesgos previsibles, las eventuales contingencias, la interpretación de las obligaciones a cargo de las partes a través de los precedentes judiciales aplicables al sector construcción, en fin; estar conscientes de que el contenido del contrato debe ser hecho de forma juiciosa, tomando en cuenta el efecto de cada cláusula convenida o propuesta. Entre distintos aspectos a determinar para la preparación de un buen contrato de construcción, hay algunos elementos importantes, que a título enunciativo, mencionamos a continuación. 1. El precio (sea pro empresario o pro dueño de obra) y su cobro: Es necesario establecer en los contratos de construcción cual es el precio, las cláusulas de indexación por el cambio de valor de la moneda en el tiempo o la inflación, si proceden; cláusulas de compensación por la extensión del tiempo de la obra por causas atribuibles al dueño, así como por causas atribuibles al diseño o documentos de construcción, si no son elaborados por la constructora.

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En los contratos denominados “llave en mano”, es crucial la correcta

como pueden ser centrales generadoras eléctricas, plantas de gas,

determinación del precio y los elementos variables, porque estos

terminales de carga marítima, procesadora de alimentos para

generalmente conllevan la compleción de una obra compleja que es

enlatar, entre miles de ejemplos más. Erradamente se usa el término

entregada en funcionamiento a su propietario.

para cualquier contrato de obra terminada.

Hacemos un breve paréntesis para explicar lo que es ese contrato,

Hay que hacer especial atención al tema del precio, por las razones

que es “aquel a través del cual una empresa se obliga, frente a un

que fueron expuestas en los temas anteriores, cuando se explicaba

propietario o comitente privado o un operador público, a elaborar

el funcionamiento legal del contrato a precio fijo o alzado, que no

un proyecto de naturaleza urbanística, arquitectónica, industrial y

admite aumentos en el precio y por tanto, carga el riesgo sobre los

eventualmente a realizarlo; o bien dar ejecución a proyectos ideados

hombros del constructor.

por otras empresas a cambio –en principio- de una suma de dinero, a la que puede agregarse o sustituirse por royalties o participaciones

2. Correcta y precisa determinación de las obligaciones, en cuanto

en las utilidades de la actividad empresaria derivada de la realización

a la obra y sus características.

del proyecto; entregando el proyecto terminado (o completo: también llamado “sobre la puerta”) y en marcha (aunque sin el riesgo de

El objeto del contrato debe quedar claro, los anexos que definen

producción, con el personal del propietario o comitente), para lo

la obra, los planos y los diseños deben ser completos. Si hay

cual asume las prestaciones de asistencia técnica y capacitación del

componentes que no han sido definidos, estos deben entonces ser

personal de la planta” .

objeto de aclaraciones durante la ejecución de la obra, por más sencillo que sean. Imaginémonos un caso de construcción de un

De lo anterior podemos decir que se trata de un contrato de objeto

estadio de beisbol; en los planos se indican las dimensiones del

complejo que tiene por fin la entrega de una obra funcional y lista

baño de hombres, y que tenga espacio para diez urinales; cabría

para su uso o destino. Generalmente se usa esa terminología “llave

preguntarse si son contiguos o si son separados con una tabla

en mano” – turn key contract - en la edificación de obras complejas

divisoria entre cada uno. 3. Establecimiento de los riesgos de la pérdida de la cosa y en qué momento o bajo cuales circunstancias se es responsable. En una obra completa se pueden dar casos en los que la administración de entrega de materiales, uso de maquinarias o artefactos, esté a cargo de uno, su trabajo de otro, y así sucesivamente; cada parte debe prever hasta que punto responde de las cosas que están bajo su cargo y en qué momento se considera durante la ejecución, que es responsable de éstas. 4. Establecimiento de un régimen de responsabilidad ante eventuales incumplimientos, definiendo cuales obligaciones sin principales, cuales son secundarias y la forma de curar una o la otra, así como los plazos para ello. Es incorrecto o no es recomendable establecer en el contrato fórmulas abiertas que resultan impropias, como “cualquier incumplimiento de cualquier obligación da como resultado la resolución del contrato”; porque eso legalmente no es así, no todo incumplimiento da lugar a la resolución del contrato; aquellos incumplimientos que si activan esa sanción son los graves o de obligaciones esenciales; en ese tenor es recomendable definir los deberes sustanciales y las obligaciones que no lo son, cada una con un régimen de solución distinto y claro.

\POLOTTO, Ernesto B. Los contratos de construcción bajo la modalidad “llave en mano”. 1era Edición. Buenos Aires: Ábaco de Rodolfo Depalma, 2009. p. 131.

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5. Definir correctamente y con fórmulas inteligibles el sistema

10. Jurisdicción competente y ley aplicable.

de pagos a terceros y aportes de capital a la obra, cubicaciones, de suministro de materiales, equipos, etc, según el caso, de modo

Sobre este particular, la Ley 544-14 sobre Derecho Internacional

que no se atrase la obra por una logística disfuncional de la

Privado, dispone que las partes pueden elegir la ley que regulará su

administración del Contrato.

relación contractual, así como la jurisdicción que será competente para dirimir cualquier conflicto eventual. Se ha dispuesto que es

6. Control del personal en obra, correcta identificación del

necesario un componente internacional para poder elegir ley y

personal, organización laboral clara e identificables, de modo

foros extranjeros, aunque esto ha sido debatido por la doctrina

que minimicen el impacto de las contingencias por demandas

dominicana, por tanto, es un punto de controversia.

laborales y su régimen de responsabilidad frente a los contratantes y los subcontratistas. 7. Estipulaciones claras sobre la entrega, su plazo y forma. Correcta definición de los eventos que aplazan la fecha de entrega. Definición del período de prueba cuando aplique, en caso de obras funcionales. 8. Manejo y control del protocolo de comunicaciones entre las partes, para la correcta administración de la obra según el contrato. Esto puede incluir: Instrucciones del dueño de obra, para definir aspectos puntuales. Órdenes de cambio y su implementación, de que deben incluir plazos extras por esos cambios, así como el costo involucrado. Solicitudes de aprobación de trabajos propuestos por decisiones en campo. 9. Sistema de seguros y riesgos, que incluya fianzas de todo riesgo, fianzas de anticipo, fianzas de fiel cumplimiento, retención de porcentaje de la obra, como garantía a la entrega sustancial, entre otras.

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Se puede estipular que los conflictos surgidos con ocasión a un

un tanto obsoletas y ante esa realidad, se impone que las partes

contrato de construcción sean dirimidos en arbitraje, tanto nacional,

contratantes prevean de manera completa y asertiva las condiciones

como internacional; de igual manera, arbitraje institucional

generales y específicas de su contratación, ya que no resulta prudente

administrado por los Centros de Resolución Alternativas de

dejarlo al derecho supletorio, que no tendrá respuestas suficientes

Controversias de las Cámaras Oficiales de Comercio conforme a

por ausencia de reglas contractuales.

la Ley 50-87 y sus modificaciones; o arbitraje ad-hoc con árbitros fuera de todo centro de arbitraje (que tienen sin embargo muchas

No ocurre lo mismo con las reglas administrativas de la construcción,

vicisitudes prácticas); todo a libre elección de las partes.

que como sector regulado está dirigido a través de normas y reglamentos que crean un marco legal de amplio espectro y con

En conclusión el sector construcción representa uno de los de más

reglas claras de la forma en que deben ejecutarse los proyectos,

relevancias para la economía dominicana y uno de los de mayor

desde la concepción de la estructura, hasta la protección del medio

crecimiento. Según reportes de la Oficina Nacional de Estadísticas

ambiente.

(ONE); el sector privado invirtió RD$19,864.4 millones y realizó 1,767 construcciones en 2014; en 2015, las construcciones ascendieron a

Los aspectos legales de la construcción son complejos, existen

1,836 con una inversión de RD$31,999.8 millones, para un aumento de

controversias vigentes sobre cuestiones contractuales que se

un 61%; en 2016 el monto destinado a infraestructuras se incrementó

plantean día a día, así como vicisitudes comunes en la práctica, que

un 7%, es decir en RD$34,181.9 millones, y se realizaron 1,792 obras.

van desde aspectos regulatorios, hasta aspectos concernientes a los

En el primer semestre de este año, la inversión de ese sector fue de

derechos de las partes y su forma de ejecución.

RD$18,356.4 millones y ya se han levantado 938 edificaciones. En ese sentido, esta seria de artículos publicados constituyen una No obstante esa importante representación del sector en nuestra

simple una vista panorámica del contrato de construcción desde

economía, nuestro Código Civil solo destina 14 artículos de manera

su óptica como contrato civil y a la vez, una invitación para seguir

directa al contrato de locación de obra. En ese sentido, es más que

comentando, escribiendo y debatiendo sobre este importante tema.

evidente que nuestras disposiciones, además de insuficientes, son

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BISONO

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EL USO DEL FIDEICOMISO EN PROYECTOS INMOBILIARIOS REGULARES Y DE VIVIENDA DE BAJO COSTOS AUTOR: LIC. ALBERTO REYES BÁEZ GUZMÁN ARIZA ABOGADOS

El fideicomiso está regulado en República Dominicana por la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el fideicomiso en la República Dominicana (“La Ley”) y cada día son más las operaciones que se realizan bajo esta figura.

La Ley define en su artículo 3 al fideicomiso como “el acto mediante

estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados

el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren

por el fideicomitente”.

derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o

El fideicomiso es una figura que permite adaptarla a muchas maneras

varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución

o formas de negocio, como indica el artículo 4 cuando explica sobre

de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido,

el objeto del fideicomiso, al indicar que “podrá constituirse para

cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o

servir cualquier propósito o finalidad legal, incluyendo el impulso

los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes,

del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que no sea

en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o

contrario a la moral, el orden público y las buenas costumbres”.

beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de

El fideicomiso Inmobiliario puede ser de dos formas:

dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y

1) Fideicomisos de Viviendas de Bajo Costo

confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la

2) Fideicomiso Inmobiliario Ordinario

cual este ultimo administra fielmente los bienes fideicomitidos, en

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FIDEICOMISO DE VIVIENDA DE BAJO COSTO

Un tipo de fideicomiso que ha venido creciendo en nuestro país son los llamados fideicomisos de Viviendas de Bajo Costo, los cuales consisten en proyectos habitacionales, con la participación del sector público, privado o mixto, cuyas unidades deben tener de acuerdo a la valoración actual, un precio de venta igual o menor al monto de dos millones cuatrocientos sesenta y nueve mil novecientos sesenta y dos pesos dominicanos con 00/100 (RD$2,469,962.00). Este monto debe ser ajustado anualmente por inflación, conforme las disposiciones del artículo 327 del Código Tributario de la República Dominicana. El presidente Danilo Medina ha declaró el año 2016 “Año del Fomento de la Vivienda”, lo que demostró la intención de desarrollar aún más este tipo de construcciones y es por esto que este tipo de fideicomiso, está recibiendo mucha aceptación por parte de Entidades de Intermediación Financiera, Inversionistas y Constructores, ya que otorga facilidades para los permisos (uso de ventanilla única), financiamiento y exenciones, con miras de contar con aspectos positivos para el desarrollo y construcción. El artículo 130 de la ley, indica que “la acreditación de los proyectos de viviendas que podrán calificar como Proyectos de Viviendas de Bajo Costo y, en consecuencia, disfrutar de los incentivos previstos por esta ley, será realizada por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), conforme el procedimiento que se establezca para ello. Para tales fines, dentro del plazo de sesenta (60) días calendarios siguientes a la promulgación de la presente ley, deberán fijarse las condiciones y características que los proyectos de viviendas deben reunir, para obtener acreditación como Proyectos de Viviendas de Bajo Costo, mediante reglamento dictado al efecto por el Poder Ejecutivo”. Una vez calificados los fideicomisos para la construcción de

Viviendas de Bajo Costo, recibirán entre los beneficios, la exención

arbitrios establecidos en la Ley que crea un Sistema de Elaboración de

del pago de los siguientes impuestos en un cien por ciento (100%):

Reglamentos Técnicos para la Preparación y Ejecución de Proyectos

Impuestos sobre la construcción, tasas, derechos, cargas y

y Obras Relativas a la Ingeniería, la Arquitectura y Ramas Afines, a) Impuesto sobre la Renta y Ganancias de Capital.

y su Reglamento de Aplicación, así como cualquier otra legislación que se haya creado o por crear, que afecte la construcción con el

b) Cualquier impuesto, derecho, tasa, carga, o contribución alguna

cobro de impuestos, tasas, derechos, cargas o arbitrios, incluyendo

que pudiere ser aplicable a las transferencias bancarias y a la

cualesquier otros impuestos sobre los servicios de construcción u

expedición, canje o depósito de cheques.

otros servicios conexos brindados para el beneficio del proyecto.

c) Impuesto sobre activos o patrimonio, incluyendo, pero no limitado,

e) Impuestos por transferencia bancarias y expedición de cheques.

al Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos No Edificados (IPI).

f) Impuestos sobre el traspaso de bienes inmuebles y registro de operaciones inmobiliarias en general.

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Es importante destacar que la distribución de los beneficios hacia los beneficiarios está gravada con una retención de un 10% sobre el valor, que se considera como un pago único y definitivo, que a su vez ingresa a la cuenta de ingresos por dividendos de la entidad que los percibe. Los proyectos deben cumplir con los siguientes requisitos: a) El desarrollo inmobiliario deberán organizarse bajo la figura del fideicomiso. b) Las unidades habitacionales construidas bajo este esquema sólo podrán ser asignadas a favor de adquirientes que no tengan vivienda propia. c) El proyecto deberá contar al menos con 3 unidades habitacionales. d) Cada unidad dispondrá al menos de: 1 dormitorio, 1 baño, sala, comedor y cocina. e) Se permite el desarrollo de viviendas de carácter progresivo, entendiendo por tales aquellas que podrían ser objeto de modificaciones o ampliaciones en el futuro. f) El proyecto podrá estar conformado por diferentes tipos de vivienda; en cambio, sólo se considerarán de bajo costo aquellas que cumplan con las previsiones correspondientes. g) Los edificios de hasta 5 niveles no requerirán de ascensor. h) El requerimiento de parqueos variará de conformidad con el rango de precios, indicándose que habrá como mínimo entre un 75% y un 33% de parqueos con respecto al número de unidades habitacionales del proyecto de que se trate. i) Se regula el contenido de las terminaciones mínimas de que estará dotada cada unidad, exigiéndose que la vivienda popular

Pero además de los beneficios a los constructores y promotores, los

tenga: muros en obra gris, piso de cemento pulido, puertas

adquirientes también recibirán beneficios al comprar su vivienda, toda

exteriores y puertas en baños así como ventanas.

vez que la misma ley dispone la ejecución de bonos para pago de inicial

j) Se exige que los proyectos cuenten con servicio de agua

en la compra o pago del capital insoluto. Es así como la ley prevé en

potable, facilidades para la disposición de aguas residuales y

su artículo 131 párrafo III, que “los adquirientes de viviendas de bajo

desechos sólidos, así como sistema de energía.

costo, recibirán un bono o subsidio directo, en proporción a la carga

k) Se establece que las áreas verdes podrán ser sustituidas por

fiscal que conlleva la construcción de la vivienda. El porcentaje de

áreas de esparcimiento.

subsidio directo será establecido por la Dirección General de Impuestos

l) Como resultado de la acreditación los proyectos tendrán

Internos (DGII) en base a un estudio de la carga fiscal que conlleva la

acceso a los beneficios establecidos en el artículo 103 y siguientes

construcción de la vivienda de bajo costo”.

de la Ley General de Electricidad, No. 125-01. m) Los proyectos se beneficiarán además de los incentivos

Con ello se pretende aumentar la construcción de este tipo de viviendas

incorporados al tenor de la Ley 57-07, sobre Fomento a las

bajo la figura de fideicomiso, pero a la vez otorgar facilidades para

Energías Renovables, con posibilidad de compensación de las

la rápida adquisición de las mismas, de modo que no exista un

inversiones realizadas, en tal sentido hasta por un 75%, aplicable

estancamiento. Esto, sumado a la necesidad de viviendas que vive

sobre los impuestos a ser pagados por el fideicomiso de que se

actualmente nuestro país.

trate.

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FIDEICOMISO INMOBILIARIO ORDINARIO

patrimonio fideicomitido por acciones de terceros, relacionados a las partes que lo constituyen.

Una de la novedades que presenta el fideicomiso Inmobiliario (en los casos presentados) es que puede ser aplicado para activos

Existe también una importancia económica al momento de iniciar

presentes o futuros, tal cual lo indica el artículo 6 de la Ley 189-11 y el

una solicitud de financiamiento para la construcción, ya que un

artículo 25, del Decreto 95-2012, al indicar fideicomisos sobre bienes

proyecto inmobiliario bajo una estructura de fideicomiso, permite

determinados o determinables.

obtener financiamiento para la construcción hasta un 90%, acorde a las modificaciones existentes.

También otorga la posibilidad de separar activos del patrimonio de

Probablemente uno de los puntos que más interesan al momento de

una persona y dedicarlos a un fin o actividad específica, creando un

iniciar el proyecto y proteger la inversión inicial, diferenciándose

patrimonio independiente.

de otras estructuras, es que el patrimonio transferido (terreno y mejoras) queda protegido ante la posible ejecución de terceros no

Formalidades:

relacionados con el fideicomiso. Esta herramienta por tanto se convierte en una especie de aislante y protector de los bienes dentro

a) Instrumentado bajo firma privada o acto auténtico.

de éste, constituyendo un patrimonio separado del patrimonio de los fiduciantes y fiduciaria. El patrimonio solo deberá responder

b) Registrado en registro mercantil de la Cámara de Comercio y

de las deudas generadas por el mismo negocio del fideicomiso y no

Producción del domicilio correspondiente al inmueble.

puede ser atacado por acreedores particulares de las partes.

El Fideicomiso inmobiliario otorga ventajas para las partes por las

Indudablemente que el uso del fideicomiso en proyectos

siguientes razones:

inmobiliarios abren la puerta de una nueva forma de construir, permitiendo mayor seguridad a los adquirientes, pero además mejor

a) Brinda seguridad y confianza al otorgar resguardo al bien

organización en el desarrollo de la construcción, ya que los avances

aportado.

en la construcción irán de la mano con los avances del proyecto. Los constructores, inversionistas y adquirientes encuentran en el

b) Son mínimas y escasas las posibilidades de que se afecte el

fideicomiso, un instrumento de seguridad, garantía y confianza.

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VMO

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VMO

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RETOS Y ROLES DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO AUTOR: CESAR AUGUSTO PÁEZ FIDUCIARIA LA NACIONAL

Luego de haber presentado interesantes informaciones en el tema anterior sobre el uso del fideicomiso en proyectos inmobiliarios regulares y de vivienda de bajo costos, por parte de Guzmán Ariza, abogados, en las próximas líneas compartiremos con ustedes los retos y roles de esta herramienta, escrito por el Sr. Cesar Augusto Páez, Gerente de Fiduciaria La Nacional.

El Fideicomiso en la República Dominicana recientemente ha cumplido su primer quinquenio de operación y aunque su desarrollo ha sido gradual, viene consolidándose en el mercado nacional, haciendo gala de una de sus principales virtudes, sino la principal: Es una herramienta transparente que permite y facilita la negociación entre partes que, en muchas ocasiones tienen un objetivo común, pero diferentes intereses. Como ya muchos saben, el fideicomiso, sobre todo en Latinoamérica y en algunos países de Europa, ha probado su valía, versatilidad y utilidad, en la administración de recursos para el desarrollo de proyectos públicos y privados. No obstante, el servicio fiduciario es un servicio complejo, que tiene implicaciones diversas e importantes retos a nivel local para convertirse en la herramienta financiera versátil y útil, que es en buena parte de América Latina. Aunque algunos de los aspectos que se trata brevemente a continuación son transversales en muchos de los tipos de fideicomisos, el enfoque principal es en la perspectiva del fideicomiso de desarrollo inmobiliario, teniendo en cuenta que este tipo de fideicomiso representa hoy por hoy, alrededor del 75% de la totalidad de los fideicomisos que se han suscrito en el país. Más que hacer un inventario de los retos que existen, la intención es plantear algunas inquietudes y desde la perspectiva de la Fiduciaria La Nacional, aclarando algunos roles que pueden llegar a confundir el objeto y alcance de los fideicomisos inmobiliarios. A continuación, las principales:

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1. Estabilidad normativa en el aspecto fiscal: La actual norma tributaria que regula el régimen fiscal de los fideicomisos, 01-15 de la DGII, ha sido una regulación positiva, en especial para el sector de la construcción. Día tras día se viene incrementando la utilización del fideicomiso, no solo para los proyectos de vivienda de bajo costo, sino también para proyectos de vivienda de costo superior y para proyectos comerciales. Los beneficios son evidentes: Formalización del sector. ·Documentación clara y soportada de los costos de construcción directos e indirectos. · Determinación documentada de los beneficios y retención en la fuente de los mismos, sin duda factores que redundan no solo en beneficios económicos para el promotor y el proyecto, sino también en mayor recaudación de impuestos para el estado y mayor transparencia en las operaciones realizadas a través de los fideicomisos. En caso de que sea necesario revisar la norma actual, abogamos por una modificación que tenga en cuenta que el régimen vigente, por lo menos para el sector de la construcción ha fomentado, ya no el crecimiento del fideicomiso, que

2. Aportantes de Tierra:

pasa a un segundo plano, sino el desarrollo de proyectos de construcción que no solo dotan de vivienda y espacios

El Fideicomiso facilita la negociación de la tierra necesaria para el

comerciales a dominicanos de todas las clases sociales, que

desarrollo del proyecto, teniendo en cuenta que el propietario puede

estimulan la formalización y promueven la producción y

convertirse en fideicomitente aportante, mitigando para sí mismo los

comercialización de bienes y servicios necesarios para la

riesgos de recuperación de su inversión y obtención de los beneficios

construcción, además del empleo y la utilización de servicios

y utilidades pactados con el promotor. Para el promotor es una gran

financieros, imprimiéndole dinamismo a la economía de

ventaja, ya que un buen esquema de aporte de la tierra al Fideicomiso,

la República Dominicana. Lo anterior sin perjuicio que se

previo el cumplimiento de unas condiciones objetivas, por supuesto,

corrija, lo que deba ser corregido.

puede convertirse en una herramienta para disminuir el monto de su inversión inicial, al no incurrir en un costo inicial de adquisición de la

El fideicomiso debe ser como su nombre lo indica,

tierra. Para ambas partes es una forma de asegurar y comprometer los

transparente y digno de confianza, más aún con los recursos

recursos de unos y otros en un proyecto, mediante un mecanismo seguro

públicos, que son sagrados.

y transparente.

Por el contrario, una modificación, que varíe sustancialmente

El reto en este caso es la transparencia en las negociaciones y en el valor

el régimen fiscal de los fideicomisos, al menos para el

de las tierras y sus correspondientes beneficios, acogiéndose para ello a

sector de la construcción, confirmaría una alta volatilidad

los beneficios fiscales que tienen actualmente los proyectos desarrollados

normativa, perjudicial para el desarrollo de proyectos a

a través de los fideicomisos, razón que hace más importante aún que

través del fideicomiso y para el mismo desempeño global del

la normatividad fiscal actual, al menos en lo que tiene que ver con el

sector de la construcción.

fideicomiso inmobiliario, se mantenga.

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3. Administración de los Recursos de las Preventas:

4. Ley 155-17 contra el lavado de activo y el financiamiento del terrorismo:

Es muy importante que las entidades y personas involucradas en el negocio de la construcción interioricen que el dinero de

Tema muy en boga, dada la reciente entrada en vigencia de la

los compradores debe canalizarse íntegramente a través del

ley y la promulgación de sus reglamentos. Los constructores

fideicomiso durante la etapa de preventas y mantenerse invertido

y desarrolladores de vivienda, así como las oficinas de venta

hasta tanto el proyecto sea viable, al menos desde las perspectivas

inmobiliaria, son sujetos obligados según la ley, además de las

técnica y jurídica, ya que la viabilidad financiera puede cumplirse

fiduciarias por supuesto.

incluso con recursos propios del promotor.

Mi perspectiva es que el fideicomiso agrega valor al promotor o constructor y al inmobiliario si se trabaja armónicamente, para

Ésta práctica los protege de varios riesgos:

lo cual debe ser claro que ninguno de los dos, por delegación o

a) Con el paso previo de vinculación de los compradores al

contratación, puede desprenderse de sus deberes legales, es decir,

fideicomiso, mitiga el riesgo de lavado de activos.

el promotor no se libera de su obligación de aplicar la ley por el solo hecho de contratar un fideicomiso.

b) Mitiga el riesgo de utilización de dineros de un proyecto en

Ahora bien, si entre promotor y fiduciaria se acuerda y documenta

destinos diferentes.

un protocolo de recolección de la información, verificación, vinculación, recaudo de recursos y monitoreo de operaciones, en mi

c) Mitiga el riesgo de eventual configuración de infracciones

opinión el proceso se puede desarrollar adecuadamente, mitigando

normativas o comerciales (captación masiva, por ejemplo).

los riesgos para cada una de las partes, y por supuesto cumpliendo la ley y reglamentos expedidos.

d) Brinda confianza a los compradores sobre el destino de los

El promotor puede apoyar de forma activa, pero en buena medida,

recursos entregados.

su gestión contra el lavado de activos, en los procesos, recursos tecnológicos y talento humano que las sociedades fiduciarias

El reto en este punto es romper los paradigmas actuales que pasan

aportamos al servicio de dicha actividad, evitando la duplicidad

por “optimizar” las rentabilidades de los proyectos, utilizando

de estructuras y la administración ineficiente de recursos. Si este

anticipadamente los recursos de los compradores cuando, en

enfoque es aceptado, el promotor, formalmente, debe verificar que

muchas ocasiones, aún no están dadas las condiciones objetivas

la fiduciaria cuente con los recursos, procesos y talento humano

para desarrollar el proyecto y poder cumplir con los pasivos

que permitan desarrollar este proceso con total tranquilidad para

adquiridos a favor de los compradores al recibirles recursos.

las partes.

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GUZMAN ARIZA, ABOGADOS FUNDADA EN 1927

En Guzmán Ariza se conjuga la experiencia con la innovación. Fue fundada en 1927, mucho antes que la gran mayoría de los demás bufetes dominicanos, y desde entonces se han mantenido a la vanguardia del ejercicio del derecho en la República Dominicana, el país con la economía más grande de Centroamérica y el Caribe.

Es la primera y única firma de abogados y consultores de la República Dominicana de alcance nacional, con siete oficinas situadas estratégicamente en los más importantes centros de negocios y de turismo de la República Dominicana: Santo Domingo, Bávaro-Punta Cana, La Romana-Casa de Campo, Sosúa-Puerto Plata, Las Terrenas, Samaná y Cabrera. En otras palabras, son el único despacho de la República Dominicana con capacidad para poner a su disposición un abogado justo donde lo necesita, ¡no a 150 o 250 kilómetros de distancia!

Sus abogados y consultores conocen de primera mano quién es quién en cada localidad, cómo funcionan sus instituciones y cuáles son las oportunidades y dificultades que hay que tener en cuenta para ayudarle a establecer su negocio con éxito o solucionar su problema. En el ámbito internacional, Guzmán Ariza ha sido reconocido como uno de los mejores bufetes dominicanos por los principales directorios jurídicos mundiales: Legal 500, Chambers y IFLR.

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¿Cuándo surge la firma? ¿Quiénes la fundan? Nuestra firma fue fundada en 1927, por el licenciado D. Antonio Guzmán López, luego de recibirse como abogado ese mismo año de la Facultad de Derecho de la Universidad de Santo Domingo y de recibir su execuátur del presidente Horacio Vásquez. Con apenas 21 años, por demás escaso de recursos y de prestancia social, empezó a ejercer solo en su pueblo natal de Salcedo. De ese comienzo tan humilde y poco prometedor, el licenciado Guzmán logró granjearse, con el paso de los años, el éxito y el prestigio que lo acompañaron el resto de su larga vida, establecidos poco a poco, sin atajos ni favoritismos, sobre los cimientos del estudio incesante y del empeño tesonero, reforzados por la rectitud, honradez y conciencia social de su ética bostoniana. Adquirió fama como uno de los mejores civilistas del país, aunque ejerció en todas las áreas del derecho como era costumbre en la época. Entre su clientela cabe destacar la familia Mirabal, de Conuco, Salcedo, cuyos intereses representó a partir de los años cincuenta. En 1962, fue cabeza de la parte civil en el juicio seguido contra los asesinos de Patria, Minerva y María Teresa Mirabal. Su ejercicio profesional abarcó casi 74 años, desde 1927 hasta 2001, quizás el más largo en la historia del derecho dominicano. ¿Cómo se mantiene vivo el legado de sus fundadores? Hemos recibido de nuestro fundador un legado de principios que nos sirve de guía permanente de cómo conducirnos con honorabilidad e integridad ante el desafío permanente que es el ejercicio de derecho en la República Dominicana. Guzmán Ariza es lo que es hoy gracias, precisamente, a ese legado y a esos principios, que nos esforzamos en transmitir a diario a todo el personal que labora en el bufete. ¿Cuál es la fórmula para mantenerse durante 90 años en un mundo tan competitivo y cada vez más globalizado? En primer lugar, la gran diversidad de nuestro equipo de trabajo, integrado por profesionales oriundos de ocho países distintos (República Dominicana, Haití, Cuba, Venezuela, Argentina, Perú, Alemania, Bélgica y Rusia), capaz de comunicarse en nueve idiomas (español, inglés, francés, alemán, ruso, criollo haitiano, italiano, portugués y flamenco), lo que nos permite atraer y mantener una gran clientela internacional. Muestra de nuestra competitividad en el mundo globalizado de hoy, es que somos la única firma de abogados dominicana cuya página web se encuentra disponible en cinco idiomas: español, inglés, francés, alemán y ruso.

A la heterogeneidad del personal y a nuestra orientación hacia el cliente global, debemos agregar otros elementos de igual importancia: una cultura de constante innovación (un abogado que salga de la firma y regrese a los tres años pensaría que está trabajando en otro lugar), los programas de formación y especialización que ofrecemos a nuestros empleados, y, en especial, nuestro método de trabajo, que acentúa la organización, la proactividad, la comunicación con el cliente, la honestidad y la transparencia.

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¿Cuáles son las principales áreas de especialización de la firma? Guzmán Ariza es hoy en día la firma dominicana de más amplio ámbito de ejercicio profesional en el campo del derecho, que incluye, entre otras materias, derecho civil, comercial y societario; fusiones y adquisiciones; financiación de proyectos; derecho bancario, bursátil y de los seguros; derecho inmobiliario y derecho de condominios; litigios y arbitrajes; comercio internacional e inversión extranjera; derecho fiscal; propiedad intelectual; derecho penal; derecho migratorio, derecho administrativo; derecho constitucional; derecho del entretenimiento; derecho ambiental; derecho de la construcción; derecho energético; derecho de transporte (marítimo, aéreo y terrestre); turismo; derecho de los deportes; planificación patrimonial y derecho de familia. ¿Además del gran alcance en el territorio nacional, ¿qué la distingue de otras firmas de abogados?

países, así como de Geneva Group Internacional (GGI), una de las redes profesionales más importantes del mundo, que reúne a 538 firmas de abogados y contadores en 120 países. c) El método de trabajo, sistemático, institucional y ético, basado en sistemas organizativos (reglamentos, flujogramas...), no sujeto a los constantes sobresaltos y emergencias comunes en las demás firmas. d) Nuestra relación transparente, oportuna y continua con el cliente, con respuestas rápidas a todas sus llamadas y comunicaciones por mandato de nuestro reglamento interno, que exige que toda comunicación del cliente sea contestada en un máximo de un día laborable, así como la más exacta puntualidad en las citas y reuniones. Este proceder destaca por su singularidad en un medio por naturaleza poco puntual y metódico.

a) La gran diversidad de nuestro personal y sus habilidades lingüísticas, ya mencionadas, que nos facilita la captación y mantenimiento de una clientela extranjera.

e) Nuestro trato transparente y solidario para con el personal, que permite y facilita su ascenso a los puestos más altos de la firma, incluido el de socio, sin tomar en cuenta su procedencia o su relación con los dueños del bufete: de los diez socios de Guzmán Ariza, solo cuatro pertenecen a la familia Guzmán, algo muy inusual en nuestro mundo jurídico, en el que acceder a la calidad de verdadero socio en la mayoría de los despachos está supeditado a ser descendiente o familiar del socio fundador.

b) Nuestra capacidad de brindar servicios jurídicos en todas partes: en la República Dominicana, a través de la red de oficinas en todo el país; en el resto del mundo y a través de nuestras alianzas con redes profesionales internacionales de gran prestigio. Somos el miembro exclusivo para la República Dominicana de SCG legal, una red global de 150 bufetes de primer orden, con más de 11,000 abogados en 82

f) Nuestro acendrado interés en la investigación jurídica que se ve reflejado no solo en el hecho de que la firma ha publicado unos veinte libros de derecho (más que cualquier otro bufete), sino también en que somos socio mayoritario y editores de Gaceta Judicial, la revista jurídica por excelencia de la República Dominicana y la única de circulación mensual.

Son muchos los elementos que nos distinguen de otros despachos dominicanos, a saber:

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g) Nuestro auténtico compromiso con la comunidad nacional cuyos frutos son: 1. La Fundación Guzmán Ariza Pro Academia de la Lengua, entidad que tiene como objetivo promover el buen uso del español en la República Dominicana, especialmente en los ámbitos jurídico y periodístico, que ha patrocinado, entre otras obras, la publicación, en 2013, del primer diccionario académico de dominicanismos (Diccionario del español dominicano), y, en 2016, del primer Diccionario fraseológico del español dominicano. 2. La Fundéu Guzmán Ariza, entidad que tiene como objetivo impulsar el buen uso del español en los medios de comunicación de la República Dominicana y que cuenta con el apoyo de la Fundación del Español Urgente (Fundé BBVA) de España, la Real Academia Española, la Academia Dominicana de la Lengua y la Agencia Efe de noticias. 3. La filial de Sosúa de la Asociación Dominicana de Rehabilitación, presidida por el Dr. Julio Alberto Brea Guzmán, socio residente en nuestra oficina en esa localidad. 4. The Mariposa DR Foundation, organización inspirada en los objetivos de desarrollo de las Naciones Unidas, que incluyen la promoción de la igualdad de género y el empoderamiento de la mujer en la sociedad. La licenciada Milagros de la Cruz, abogada de la firma, es miembro de su consejo de directores.

5. The DREAM Project (Dominican Republic Education and Mentoring Project), institución que, desde 1999, lucha por mejorar la calidad educativa de miles de niños nacidos en la pobreza en la República Dominicana. Desde 2004, Guzmán Ariza ha patrocinado el Campamento de Verano Dream Guzmán Ariza, en el que cada año cientos de niños disfrutan de un programa concebido para educar a niños y adolescentes con edades entre 10 y 17 años, ofreciéndoles orientación académica individualizada, actividades extracurriculares y actividades educativas alternativas. 6. La Fundación Mahatma Gandhi, entidad que promueve el desarrollo comunitario de Las Terrenas. Nuestra oficina en Las Terrenas no solo apoya económicamente a la organización, sino que colabora en las actividades organizadas por la Fundación. 7. La Fundación Sonrisas Samaná, asociación que ofrece apoyo económico y financiamiento de gastos médicos a los niños de escasos recursos en Samaná. Nuestras oficinas de Samaná y Las Terrenas contribuyen con el desarrollo de las actividades de la Fundación. 8. La Federación Dominicana de Boxeo, institución que contribuye con el fortalecimiento del boxeo aficionado en el país. El licenciado Rubén García, socio de nuestra firma, es vicepresidente de la Federación y preside su filial en San Francisco de Macorís, donde, desde hace décadas, contribuye desinteresadamente con el entrenamiento de jóvenes promesas de esa disciplina.

PERFILES SOCIOS GUZMAN ARIZA:

FABIO J. GUZMÁN ARIZA

Socio fundador y presidente de la firma, es de los abogados más experimentados en la asesoría del inversionista extranjero en la República Dominicana, con más de 35 años de experiencia en el área. Como tal, ha sido reconocido como abogado destacado en su ejercicio por Legal 500 y Chambers and Partners —las dos publicaciones de más prestigio dedicadas a clasificar a los mejores estudios jurídicos y abogados del mundo— y ha fungido de experto en derecho dominicano ante tribunales extranjeros en representación de importantes clientes. Asimismo, es presidente del consejo editorial de Gaceta Judicial y uno de los autores más influyentes de la República Dominicana en materia jurídica y lingüística. Entre sus obras destacan El procedimiento en defecto en materia civil y comercial; Ley 5038 sobre condominios, comentada, anotada y concordada con la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario; Modelos para la práctica societaria, Modelos para las SRL y EIRL, El lenguaje de la Constitución dominicana, Repertorio de la jurisprudencia civil, comercial e inmobiliaria de la República Dominicana, así como The Constitution of the Dominican Republic, la única traducción al inglés de la Constitución dominicana.

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RUBEN J. GARCIA

Socio de las oficinas en Las Terrenas y Samaná, es de los abogados más versados en la asesoría a grandes empresas y hoteles en proyectos inmobiliarios y asuntos laborales, con más de 30 años de experiencia en el área. Como tal, ha sido reconocido como abogado destacado en su ejercicio por Legal 500, una de las publicaciones de más prestigio dedicadas a clasificar a los mejores estudios jurídicos y abogados del mundo. Es licenciado en Derecho y máster en Derecho laboral por la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra y Miembro fundador de la Asociación Humanitaria Domínico-francesa.

RHADAISIS ESPINAL

Con más de 25 años de experiencia en litigios, representa a clientes en litigios civiles, comerciales e inmobiliarios complejos en una amplia gama de industrias, incluyendo entre otras transporte, construcción, hospitalidad, inmobiliario, tecnología, laboral. Actualmente dirige el departamento de litigios de Guzmán Ariza. Licenciada en Derecho, summa cum laude, por la Universidad Católica Nordestana (UCNE), con dos maestrías en Procedimiento Civil por la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD) y la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM). Catedrática en la Universidad Católica Nordestana y profesora de programas de posgrado de la Universidad Autónoma de Santo Domingo.

JULIO BREA GUZMÁN

Es socio y director de la oficina de Guzmán Ariza en el área de Puerto PlataSosúa-Cabrera (la costa norte de la República Dominicana). Tiene más de 23 años de experiencia en transacciones y litigios inmobiliarios y de condominios. Como asesor legal de los proyectos más importantes de bienes raíces, hoteles y condominios en la costa norte de la República Dominicana, ha manejado miles de transacciones inmobiliarias. Es miembro de la junta directiva de la Cámara de Comercio de Puerto Plata y vicepresidente del Centro de Arbitraje y Mediación de Puerto Plata. Altamente comprometido con el trabajo pro bono; presidente de la junta de una organización privada sin fines de lucro que promueve el bienestar de los miembros de la comunidad con discapacidades físicas.

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CHRISTOPH SIEGER

Es socio residente de la firma en la oficina de Bávaro, Punta Cana y dirige los asuntos de la empresa en la zona este de la República Dominicana. Recibió su Doctorado en Derecho en la Christian Albrechts University en Kiel, Alemania (magna cum laude). Más tarde realizó estudios de posgrado en Derecho Tributario Internacional en la Universidad Robert Kennedy en Zurich, Suiza y obtuvo su título en Derecho Dominicano en la Universidad UAPA en Santiago, República Dominicana (magna cum laude). Su formación internacional y su formación le proporcionan una perspectiva única: comprensión de las necesidades, expectativas y preocupaciones del inversor extranjero en la República Dominicana, mientras conoce los pormenores de su sistema legal y costumbres. Sieger asesora a compañías multinacionales con respecto a sus estructuras impositivas y corporativas, individuos extranjeros con su planificación patrimonial y ha manejado cientos de transacciones inmobiliarias. Da conferencias a nivel nacional sobre impuestos y derecho corporativo. Reconocido por The Legal 500 y Chambers and Partners como abogado destacado en derecho inmobiliario y turismo.

CESAR CALDERON

César Calderón, socio residente de la oficina en Las Terrenas y Samaná, es asesor legal de proyectos inmobiliarios y de condominios importantes en el área de Samaná. Tiene experiencia en ofrecer asistencia legal continuada a clientes de inversión en bienes raíces y turismo a gran escala en la República Dominicana, así como ayudar a inversionistas individuales a reubicarse en el país. Graduado de Derecho, magna cum laude, en la Universidad Católica Nordestana (San Francisco de Macorís, D.R.). Posteriormente, realizó una Maestría en Administración de Negocios en la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD) en 2011. Calderón ha publicado artículos en importantes revistas jurídicas de la República Dominicana, especialmente en las áreas de bienes raíces, derecho de propiedad horizontal y derecho corporativo. Es miembro fundador de la Cámara de Comercio de Samaná. Miembro de la junta de la Fundación Mahatma Gandhi Fundación y DEG, organizaciones privadas no lucrativas que promueven el bienestar de comunidades en el área de Las Terrenas y Samaná de la República Dominicana.

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ALFREDO A. GUZMÁN SALADÍN

Es socio, consultor de negocios y subdirector de las oficinas de Guzmán Ariza en BávaroPunta Cana y La Romana. Sus principales áreas de práctica son bienes raíces, inversión extranjera y derecho corporativo. Tiene experiencia tanto en ofrecer asistencia legal continuada a clientes de inversión en bienes raíces y turismo a gran escala en la República Dominicana, como en asistir a inversionistas individuales a reubicarse en la República Dominicana Licenciado en Derecho, summa cum laude, de la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra, donde realizó su tesis, titulada “El funcionamiento de las sociedades de responsabilidad limitada”, publicada. Realizó una Maestría en Gestión de Empresas en el Rochester Institute of Technology (Rochester, NY). Ha publicado artículos en la Gaceta Judicial, la revista jurídica líder en la República Dominicana, y ha contribuido activamente al libro “Formularios de la Ley General de Sociedades Comerciales y Sociedades de Responsabilidad Limitada Individual Nro. 479-08”, Editora Judicial, 2009.

ALBERTO REYES BAEZ

Socio de la oficina en Santo Domingo, tiene más de 13 años de experiencia en litigios complejos civiles, comerciales, administrativos y de bienes raíces. Sus principales áreas de práctica son litigios y resolución alternativa de conflictos, derecho civil, corporativo y comercial, fusiones y adquisiciones, construcción, inversión extranjera, turismo y derecho inmobiliario. Como tal, ha sido reconocido como abogado destacado en su ejercicio por Legal 500, una de las publicaciones de más prestigio dedicadas a clasificar a los mejores estudios jurídicos y abogados del mundo. Como especialista en derecho civil, es profesor de Teoría General de las Obligaciones en la Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra (PUCMM), donde también imparte docencia para la maestría de Responsabilidad Civil en conjunto con la universidad de Savoie, Francia. Es coordinador de los diplomados “Contratos Especiales” en Gaceta Judicial y de “Técnica Contractual”. Además, se desempeña como árbitro del Centro de Resolución Alternativa de Conflictos de la Cámara de Comercio y Producción de Santo Domingo.

FABIO J. GUZMÁN SALADÍN

Fabio J. Guzmán Saladín es el principal punto de contacto dentro de la firma para la clientela corporativa. Con una Maestría en Administración de Empresas de IE Business School en Madrid, además de un título de derecho summa cum laude, comprende las necesidades de los clientes empresariales de la firma. Como líder del equipo del departamento corporativo que trabaja en la oficina de Santo Domingo, ha representado a multinacionales en complejas negociaciones contractuales con entidades gubernamentales, así como también bancos de inversión multinacionales y multilaterales interesados en oportunidades de financiamiento en la República Dominicana. Es miembro del directorio de la Cámara de Comercio Dominico-alemana, miembro del Comité Legal de la Asociación Nacional de Jóvenes Empresarios de la República Dominicana (ANJE) y árbitro de la Cámara de Comercio de Santo Domingo. Publicó un libro titulado `Las cláusulas abusivas en la ley del consumidor’ (2009).

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POT CAPITAL 2030 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL DISTRITO NACIONAL

El Distrito Nacional, denominación administrativa de la ciudad de

se realiza desde el ADN, para los límites administrativos del Distrito

Santo Domingo de Guzmán, capital de la República y asiento del

Nacional, tomando en cuenta la articulación con los demás territorios

gobierno nacional, ocupa 91 km2 con una población censada para el

y el vínculo con las instituciones con incidencia territorial.

año 2010 de 965,040 habitantes 1 y una población flotante estimada en un millón de personas. Junto a la provincia de Santo Domingo

El POT Capital se sustenta en el mandato de las Leyes del Distrito

y otros territorios de su entorno, conforma el área metropolitana

Nacional y los municipios No. 176-07 y de Planificación e Inversión

de Santo Domingo, para la cual el Distrito Nacional funciona como

Pública No. 498-06. El proceso de formulación ha sido guiado por el

centro político y económico, constituyéndose en el principal centro

Anteproyecto de Ley de Ordenamiento Territorial y Usos de Suelo y

urbano del país y de la región del Caribe.

la Guía metodológica para la formulación del Plan de Ordenamiento Territorial DGODT (2016), cuya aplicación es limitada en el caso del

De cara al proceso de Ordenamiento Territorial, la dimensión

Distrito Nacional, por las características particulares de la ciudad de

y diversidad de la demanda urbana en el Distrito Nacional y la

Santo Domingo, en su condición de capital de la República y centro

necesidad de ubicarlo en su contexto metropolitano, constituye un

del área metropolitana más importante del país.

reto para la planificación, pues esta dimensión trasciende los límites político-administrativos en temas como el acceso al agua, alimentos,

Dentro de este marco normativo, el POT Capital se propone como

vivienda y empleos dignos, salud, educación y transporte, así como

instrumento de planificación de mediano plazo con una vigencia

su articulación a nivel regional e internacional.

de 12 años, actualizaciones cada 4 años y su aprobación final se obtendría mediante Ordenanza del Concejo de Regidores del Distrito

A pesar de esta dimensión metropolitana, la formulación del plan 1

IX Censo Nacional de Población y Vivienda. ONE, 2010

Nacional.

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Por la complejidad y particularidades antes descritas del Distrito Nacional, se proponen otros instrumentos de planificación, aplicables de acuerdo a las características del territorio, para abordar con mayor profundidad las necesidades de zonas importantes de la ciudad, y para alcanzar la coordinación y articulación requeridas con el Sistema Nacional de Planificación y los objetivos de la Estrategia Nacional de Desarrollo.

“Programa de Planificación para la Adaptación Climática”, de la iniciativa Ciudades Líderes en Medidas de Adaptación (CLIMA). Dicho programa se enfoca en mejorar la planificación de uso de suelo para posibilitar el diagnóstico y reducción de riesgos climáticos, a nivel de gobierno local y comunitario. En el Distrito Nacional cuenta con el apoyo de la Asociación Internacional de Gestión de Ciudades/Condados (ICMA), como socio implementador.

Este esfuerzo ha contado con la colaboración de la Agencia de los Estados Unidos para el Desarrollo Internacional (USAID), bajo el

El proceso de Formulación del POT, se está elaborando en seis etapas:

1 2

ORGANIZACION INSTITUCIONAL En la cual se identificó cómo organizar el proceso, con el objetivo de obtener las condiciones necesarias para el desarrollo de las acciones encaminadas a garantizar el éxito del proceso de formulación del Plan.

DIAGNÓSTICO TERRITORIAL Con una descripción del comportamiento del territorio, considerando un análisis retrospectivo y actual de las relaciones que se establecen entre el medio natural, el medio social y el medio construido.

PROSPECTIVA TERRITORIAL

Que busca proyectar el comportamiento futuro del territorio, evaluando las mejores alternativas que puedan contribuir a modificar el rumbo hacia el logro de objetivos deseados. Es un ejercicio de simulación del comportamiento que puede tener una situación actual en el futuro; para este análisis deben considerarse los datos actuales, los antecedentes históricos y las tendencias previsibles hacia el futuro.

PROGRAMACIÓN Luego de conocida y/o confirmada la visión de desarrollo, identificando el escenario de compromiso o concertado, definidos los objetivos y lineamientos de ordenamiento territorial, se aborda el proceso de programación de las propuestas que forman parte del Plan.

DISEÑO DE LA ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN (MODELO DE GESTIÓN Donde se diseña la organización y los procedimientos que se requieren para implementar el Plan. Para la definición del modelo de gestión se identifican los entes y espacios con el fin de que puedan ser definidos los roles para la consolidación del modelo a implementar.

DISEÑO DEL SISTEMA DE SEGUIMIENTO Y EVALUACIÓN Que contribuye a garantizar la sostenibilidad de las iniciativas propuestas para el Plan, el mismo debe activarse tomando en consideración que la efectividad del sistema será el resultado del carácter periódico y sistemático con el cual se ponga en funcionamiento las partes que lo conforman.

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¿QUÉ ES EL POT CAPITAL?

Es el Plan que contiene lineamientos de organización territorial del Distrito Nacional, que procuran armonizar las actividades socioeconómicas, su distribución, los usos del suelo y de los recursos naturales. Generará las condiciones para el trabajo conjunto de todas las instituciones para el desarrollo de la ciudad y procura la articulación con el área metropolitana. Como beneficio principal que generara la implementación de este Plan podemos destacar que permitirá un uso más eficiente y sostenible del suelo, reduciendo y previniendo el riesgo ante desastres, la vulnerabilidad al cambio climático y la degradación ambiental. Además prevendría los conflictos de uso del suelo a través de una regulación racional de los mismos que, a través de la participación social, concilia las expectativas de los actores implicados. Esta es la visión de ordenamiento territorial, para un nuevo Santo Domingo 2030. Capital y centro económico del país, se relaciona de forma activa con su área metropolitana. Promueve el bienestar de quienes la habitan y visitan; mediante el uso sostenible y compatible del territorio, fomentando inversiones que incrementan su resiliencia. A PARTIR DE ESTA VISION SE DESARROLLAN 6 CONCEPTOS RELACIONADOS CON EL MODELO DE CIUDAD QUE ASPIRAMOS:

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LINEAMIENTOS DE DESARROLLO DEL POT:

Para operativizar los conceptos de modelos de ciudad y las apuestas de desarrollo sostenible se establecen 6 lineamientos fundamentales de los cuales, se derivan los objetivos, programas y proyectos que dirijan la inversion publica en el Distrito Nacional. Estos lineamientos son los siguientes:

LINEAMIENTO 1: CENTRALIDAD METROPOLITANA Y REGIONAL

Posicionamiento de una visión territorial compartida, con aspiraciones colectivas y compromisos sectoriales definidos. A través del fortalecimiento de la centralidad metropolitana y regional de la ciudad de Santo Domingo, se aprovechan oportunidades de desarrollo económico y social para la valorización y equilibrio de zonas con diversos potenciales de la ciudad. LINEAMIENTO 2: SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL Y RESILIENCIA PARA LA ADAPTACIÓN CLIMÁTICA

Definición de una nueva ruta hacia la resiliencia, que permita transformar la vulnerabilidad climática de su territorio, a través de una adaptación incorporada al ordenamiento territorial. LINEAMIENTO 3: CONSOLIDACIÓN URBANA MEDIANTE PROCESOS DE PLANIFICACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS

Consolidar espacios de usos mixtos compatibles, densidades diversificadas vinculadas a mejoras de infraestructura (agua potable y alcantarillado), incremento en la dotación de espacios públicos y proximidad a transporte público masivo LINEAMIENTO 4: MOVILIDAD URBANA SOSTENIBLE

Integración intermodal (metro, BRT, teleférico, ciclorutas) y la generación de nuevas vías de conexión. Facilitar la movilidad no motorizada, con espacios de integración ciudadana, con aceras amplias, mobiliario y arbolado urbano que dan prioridad al peatón y uso de la bicicleta. LINEAMIENTO 5: ARTICULACIÓN Y COORDINACIÓN INTERINSTITUCIONAL.

Fortalecimiento de espacios de trabajo conjunto e instrumentos de planificación que faciliten el abordaje entre ADN, gobierno nacional y Municipios del Área Metropolitana para la planificación de los sistemas estructurantes de la ciudad que requieren de un manejo conjunto a diferentes escalas: Protección de recursos naturales y sostenibilidad ambiental, gestión del agua, energía, actividades productivas, movilidad, residuos sólidos y seguridad alimentaria, entre otros. LINEAMIENTO 6: SEGUIMIENTO A LAS DINÁMICAS DE LA CIUDAD.

Generar información y documentación acerca de la ciudad y su área metropolitana que permita obtener datos actualizados, cuantitativos y cualitativos, de apoyo a la toma de decisiones y el seguimiento de las dinámicas propias de la ciudad para facilitar el desarrollo local.

Como parte fundamental de Gestion del Territorio el POT indica la necesidiad de la elaboracion del Plan General Urbano que tiene como objetivo principal la integración de políticas a mediano y corto plazo, procedimientos e instrumentos de gestión y normas urbanísticas, que promuevan el desarrollo sectorial de acuerdo a a la naturaleza y vocacion de territorio. Como propuesta general el POT propone una estructura de Tratamientos Urbanisticos en todo el territorio del Distrito Nacional donde se establecen las categorias de intervencion sectorial a partir

de las condiciones urbanas especificas de cada unidad urbana. Y se organiza de acuerdo a las siguientes categorias. Conservación. Consolidación. Renovación Urbana. Mejoramiento Integral. Reasentamiento. Desarrollo Redesarrollo.

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TWIN

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IMPREICA

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CONSTRUMEDIA

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RESUMEN EXPO FERIA INMOBILIARIA CONSTRUMEDIA 2017

Un nuevo año que el mercado nos permite poder realizar, en su 7ma. Versión nuestro tan esperado Evento Expo Feria Inmobiliaria Construmedia 2017, el cual gracias al apoyo de nuestros clientes, se ha convertido en la mayor exposición del sector inmobiliario dominicano, un escenario que preparamos con mucho esfuerzo y con el mejor criterio y calidad posible, estando más que seguros de que dinamiza los cierres de unidades inmobiliarias en el último trimestre del año y es una plataforma de negocios efectiva, del sector al cual representamos.

Este año fue un gran reto para nosotros el mudar un Evento de gran magnitud como es este a un nuevo escenario, pero era momento de crear nuevas oportunidades para la marca y no gracias a Dios el cambio de casa de nuestra Feria Inmobiliaria, la cual se realizo en el Centro de Convenciones de la Cancillería fue muy positivo. Logramos realizar nuestra Feria en este moderno espacio creado para eventos de gran audiencia como el nuestro, donde contamos con mucho más espacio de exposición y modernas instalaciones que nos permitieron crecer en número de expositores, logrando diseñar y realizar una logística mucho más detallada que garantizo que los visitantes recibieran un traro mucho más personalizado desde su llegada hasta su salida del Evento, destacándonos este año al recibir muy buenos comentarios que compartieron tanto los visitantes como los expositores. Otra de las novedad que logramos incluir al evento fue la presencia de expositores internacionales, dando la oportunidad al inversionista dominicano que desea invertir en bienes raíces en el extranjero, de tener un espacio donde pueda localmente conectar con importantes empresas inmobiliarias internacionales y conocer su interesante abanico de opciones inmobiliarias, siendo Miami la ciudad invitada este año. Este año los expositores de esta ciudad tuvieron una experiencia muy positiva y generaron buenos resultados. Las posibilidades que se abren con la presencia de estas importantes inmobiliarias extranjeras son muchas, entendemos que eleva a otro nivel nuestro Evento y generará interesantes acercamientos entre sectores inmobiliarios internacionales y el nuestro. Este espacio fue compartido además por proyectos de second home locales de nuestro país, los cuales han incrementado su desarrollo en los últimos años. Estas novedades que en definitiva cuentan sobre el deseo y la convicción que como marca tenemos de avanzar y continuar ofreciendo al sector la mayor exposición de inmuebles y productos

del sector inmobiliario dominicano. Este año contamos con el apoyo de La Asociación La Nacional de Ahorros y Préstamos y del Banco de Reservas, 2 excelentes Entidades Bancarias que ofrecieron sus mejores condiciones y tasas, para aquellos que desearon financiar sus inversiones inmobiliarias con préstamos hipotecarios. Agradecer a los expositores que hicieron posible con rotundo éxito la realización de nuestro evento, en especial a nuestros Patrocinadores Principales de este año: Domotics Industrias Bisono Lanco Claro Isotex Italporte Tecnicaribe Inarq Vmo Tubrica Pinturas Tropical Listin Diario LKM Sales RD Y a nuestros Patrocinadores Junior: Grupo de Ingenieros Komatsu Cabral Group Morteros de Europa Acoprovi. Esperamos poder vernos en una 8va. Versión en el año que se avecina 2018 y que el mercado nos continúe apoyando para seguir superando cada una de las Expo Feria Inmobiliaria Construmedia que nos permiten continuar logrando.

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GANADOR CATEGORIA: MEJOR DISEÑO DE STAND EXPOSITOR: DOMOTICS DOMINICANA

Domotics Dominicana es una empresa que se dedica a las integraciones profesionales de sistemas inteligentes. Hoy día, Domotics, es un referente a nivel regional en la automatización de hogares, oficinas e industrias, y es distribuidor maestro de la división de seguridad & automatización de Leviton, una de las empresas más prestigiosas en la manufactura de sistemas de integración. Tomando esto en consideración las primeras interrogantes para el

diseño del stand de Domotics por parte de su equipo fueron ¿Cómo hacer posible mostrar a los visitantes de Expo Feria Inmobiliaria Construmedia todas las bondades de sus sistemas? Cómo lograr que vivan la experiencia de tener la iluminación, entretenimiento, climatización, seguridad integrados en una sola red y que puedan controlarlo todo desde una tableta o dispositivo móvil? Entendieron que la única forma de lograrlo, era convertir un hogar completamente automatizado en un stand de 45 metros cuadrados.

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El concepto del stand fue crear la experiencia de un espacio acogedor, elegante y en perfecta armonía con la tecnología. El reto fue construir dicho espacio en tan sólo 4 días e integrar de manera real todos los dispositivos que Domotics representa, los cuales debían funcionar al 100%. Para lograr dicha funcionalidad, no podían utilizar los materiales modulares que normalmente se utilizan en este tipo de Ferias, sino que tuvieron que construir la estructura, desde el piso hasta el techo, con materiales que se utilizan en la construcción de hogares reales: madera, sheetrock y acero. La idea era que el público tuviese la impresión de que dicho espacio podría perfectamente ser la sala, cocina o bar de su casa.

Ganándose de esta manera un nexo mucho más real y cercano con sus visitantes, perdiendo rompiendo con el temor y la distancia que a veces se piensa que existe entre la tecnología de la automatización y Domotics. Cada detalle, desde los materiales de recubrimiento, el mobiliario de alta gama, la iluminación cálida y finalmente todos los accesorios de diseñador, fueron cuidadosamente elegidos para mostrar modernidad, lujo y sobre todo para aportar al fácil entendimiento de la experiencia Domotics Live.

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GANADOR CATEGORIA: PRODUCTO INNOVADOR PANELES TECNOBOARD | EXPOSITOR: ITALPANELLI DEL CARIBE

Los paneles Tecnoboard® han tenido una gran aceptación en el mercado dominicano, permitiéndole a Italpanelli del Caribe trabajar con grandes e importantes empresas del sector de la construcción como son Constructora Pedralbes, Constructora Malespín, Constructora Guerrero y Guerrero y Constructora Rizek, además de estar presente en importantes Proyectos como Torre Elipse, Torre Aquarella (Juan Dolio) y trabajar también para la Cámara de Comercio Dominico Italiana. Estos conforman algunos de sus clientes más importantes sin dejar de destacar que han estado presentes en otros Proyectos no menos importantes. Este producto ha generado un gran entusiasmo de sus clientes por la velocidad, la resistencia, la terminación, la limpieza de la obra y el precio que ofrece, dando como resultado un producto de extrema calidad y garantía de 25 años. Italpannelli del Caribe, SRL es la nueva empresa del Grupo Tecnobay que en la perspectiva de la internacionalización del grupo, produce, comercializa y distribuye sistemas de tabiques interiores en yeso y además comercializa sistemas de cubiertas en material termoplástico. Su objetivo es hacer que el proceso de construcción

sea más rápido, más seguro y rentable al proporcionar productos de calidad a los empresarios, gracias a la experiencia y la confianza que el grupo, del que forman parte con orgullo, ha sabido adquirir con el tiempo. Este producto consiste en un sistema de yeso reforzado con fibra de vidrio para paredes y trasdosado interno, está constituido por dos paneles en yeso reforzado con fibra de vidrio, “STANDARD” e “HYDRO”, con superficies completamente planas en ambos lados y un roscado en ambos lados perimetrales, que permite un ensamblaje perfecto entre los paneles adyacentes. Los paneles se fijan a una estructura metálica de soporte, compuesta por montantes con una exclusiva sección en “C” que permite el paso a través del doble fondo de toda la red de instalación prevista. Es el sistema innovador que mejor satisface las necesidades de ejecución rápida de proyectos y ofrece, al mismo tiempo, una mayor solidez, flexibilidad, mantenibilidad e integración de instalaciones con respecto a las soluciones tradicionales alternativas, obteniendo excelentes resultados en términos estéticos, estáticos, acústicos y de resistencia al fuego en caso de incendio.

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Los productos Tecnoboard® utilizan las técnicas tradicionales consolidadas (mampostería de ladrillo hueco enlucido, de hormigón ligero, etc.) creando un puente entre el sistema de construcción en mojado y el sistema de construcción en seco, abriendo así un nuevo horizonte en la manera de realizar los tabiques, que mejor satisface las exigencias de ejecución rápida de proyectos. Italpannelli ha certificado tanto el panel Tecnoboard® como el sistema TecnoboardSystem® (TBSY) de acuerdo con todas las normativas vigentes, para satisfacer el mercado de la construcció Entre las características de este innovador producto destacamos: 1.Resistencia al Fuego: Los paneles Tecnoboard® “Standard” e “Hydro” se clasifican en la Euro clase A1 según la norma EN 13501 - 1:2009. Las paredes hechas con TecnoboardSystem® tienen una clase de resistencia al fuego de EI 120 a EI 180 según la norma EN 13501. 2. Aislamiento Acústico: La densidad, la estructura característica del yeso y la presencia de material de aislamiento en el doble fondo de la pared, permite que el sistema TecnoboardSystem® alcance niveles de excelencia en cuanto al aislamiento acústico. 3. Resistencia Mecánica: La sección en “C” exclusiva y patentada de los parales montantes TecnoboardSystem® les brinda una elevada resistencia mecánica a las paredes. 4. Resistencia al Agua: Tecnoboardhydro® está certificado por una resistencia al agua total con una absorción de agua, después de 24 horas de inmersión, igual a W≤ 1,3 %. Este resultado también permite su utilización en situaciones difíciles, en las que se espera o ya está presente un alto grado de humedad, como salas subterráneas, garajes, cocinas y baños. Los paneles Tecnoboard® están elaborados en yeso reforzado con fibra de lana de vidrio, con espesores de 18 y 25 mm y en dos tamaños 1200 x 600 mm y 1200 x 700 mm, de dos tipos: “Tecnoboard” y “TecnoboardHydro” (hidrorrepelente). Los paneles se realizan con ensamblaje macho/hembra en los cuatro lados, con la superficie perfectamente plana y un peso de 22 kg/m2. Tienen una notable resistencia al impacto y a las cargas, son resistentes al fuego, están

certificados en la Euro clase A1, son fáciles de transportar y de instalar, además su modularidad especial facilita el montaje con residuos pequeños. Los paneles Tecnoboard® están cubiertos por la nueva normativa EN 15283-2:2008+A1:2009 (E) la cual indica todas las modalidades necesarias para el marcado CE del producto y la relativa codificación de procedencia. Estos paneles se instalan en la estructura portante de acero, compuesta por guías en “U” y montantes TecnoboardSystem® posicionados a una distancia de 600 mm. Sobre la estructura, los paneles están fijados mecánicamente, con tornillos autorroscantes fosfatados, en filas horizontales intercaladas, mientras que las conexiones se realizan con pegamento Tecnoboard IP, el cual se aplica en los bordes de tal forma que coincida con el ensamblaje macho/ hembra. Se recomienda elaborar siempre la primera fila con paneles “Hydro” (hidrorepelente) para evitar la absorción de agua y humedad y, de esta manera, proteger la integridad de las paredes, tanto durante el proceso de construcción como durante la gestión de servicios. Si es requerido por el tipo de pared que se va a construir, en el doble fondo de la estructura se colocará una capa de aislante térmico/acústico. Todos los paneles también están disponibles en la versión hidrorrepelente, TecnoboardHydro®, caracterizados por el color azul y elaborados en yeso reforzado con fibra de vidrio y aditivos especiales de color azul, que los hacen resistentes al agua, pero permeables al vapor. Además se verificó que esta versión es resistente al fuego y, por ende, recibió una calificación Euro clase A1. Asimismo las paredes que utilizaron en esta versión en la primera fila obtuvieron la clasificación EI 120-180. Su resistencia al agua permite que puedan ser utilizados especialmente en ambientes húmedos o donde exista vapor de agua. Los paneles “Hydro” se posicionan de la siguiente manera: a) Siempre la primera fila en contacto con el suelo. b)Por toda la pared: en baños, cocinas, sótanos y salas subterráneas. c)Los paneles “Hydro” están certificados por ISTEDIL* cert. n.º 020/90 - 020/90 A. Después de 24 horas de total inmersión en agua, se obtiene como resultado: absorción W≤ 1,3% abultamiento: 0,13 mm.

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GANADOR CATEGORIA: MAYOR NUMERO DE SEPARACIONES DE UNIDADES INMOBILIARIAS EXPOSITOR: CONSTRUCTORA PEDRALBES

ORMA

Para Grupo Pedralbes haber participado en Expo Feria Inmobiliaria Construmedia 2017 y a la vez recibir el premio en esta categoría, fue el mejor cierre para este año 2017 según nos comentan. Agradecen a sus clientes por la confianza brindada en todos sus proyectos, siendo los más recientes Orma By Pedralbes y Novoparc Residences, los cuales fueron los más destacados durante tan importante evento del sector inmobiliario dominicano. Cabe destacar que Grupo Pedralbes ha sido un fiel expositor de nuestro tan importante evento, y en cada una de sus participación se han destacado por el gran numero de separaciones de unidades

NOVOPARK

inmobiliarias que generan, siendo este resultado generado no solo por un amplio portafolio de Proyectos que siempre presentan a los interesados en invertir en bienes raíces que asisten a la Feria, sino también por la agresividad de su equipo, el cual asegura siempre ofrecer un trato preferencial y de distinguida atención a los que pasan frente a su espacio. A continuación compartimos una breve reseña de las principales bondades de ambos proyectos que este año fueron impulsadores de tan merecido reconocimiento para esta importante constructora:

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PROYECTO ORMA BY PEDRALBES:

Este proyecto está ubicado en la Avenida Sarasota del Distrito Nacional, casi frente a Bella Vista Mall, uno de los centros comerciales más importantes de la ciudad, así como de la mejor zona de Bella Vista. Por su ubicación cuenta con múltiples vías de acceso que comunican el proyecto con importantes centros comerciales, educativos, religiosos y de recreación, así como vista al mar desde todos los apartamentos. Dentro de sus amenidades se puede destacar lo que será el área social tipo bar and lounge llamado The Club House by Pedralbes en el que los propietarios podrán desarrollar diversas actividades en un espacio moderno y acogedor, un moderno gimnasio equipado y diseñado de la mano de Body Ignition y una vista impresionante al mar y a la ciudad de Santo Domingo. Sin duda es el nuevo icono de la Avenida Sarasota, con apartamentos de 3 habitaciones desde los US$170,000.

PROYECTO NOVOPARC RESIDENCES:

Este es un proyecto de apartamentos que consta de 16 niveles y estará localizado en el sector de Bella Vista igualmente, en la Avenida Jiménez Moya (Winston Churchill) del Distrito Nacional, a la entrada del Parque Mirador Sur, el pulmón verde más importante que posee la ciudad. Este espectacular proyecto contará con espectaculares amenidades como lo es su nuevo concepto de área social llamada The Club House by Pedralbes, además de seis jacuzzi con capacidad para 32 personas en el piso 16, con área para BBQ y Bar, ideales para actividades sociales en el que los propietarios podrán disfrutar de una vista hacia el parque Mirador, la ciudad y el mar, así como un gimnasio diseñado y equipado de la mano de Body Ignition, con apartamentos de 2 y 3 habitaciones y su precio oscila desde los US$140,000.

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GANADOR CATEGORIA: MAYOR NUMERO DE PRE-APROBACION DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS EXPOSITOR: ASOCIACION LA NACIONAL

Enfocados en el compromiso de proporcionar a los dominicanos

Este dinamismo en el sector financiero es una consecuencia de la

ofertas de valor, que faciliten la obtención de su vivienda,

intensa actividad de los desarrolladores inmobiliarios privados

cumpliendo así el sueño de toda familia de tener un techo propio,

y de la aplicación de políticas públicas e incentivos como la

este año como los 7 anteriores, La Asociación la Nacional estuvo

liberación (temporal y no previsible año a año) de fondos de

presente en Expo Feria Inmobiliaria Construmedia 2017.

encaje legal a las entidades financieras para que puedan otorgar financiamientos a tasas fijas de hasta 20 años. Los plazos regulares

Esta entidad bancaria se ha caracterizado por brindar a los visitantes

de un crédito hipotecario oscilan entre 5 años y 30 años, por lo que,

del evento facilidades de financiamiento basadas en ofrecer tasas

ante fondos finitos de encaje legal, sumado a una alta demanda de

a plazos fijos desde 1 año hasta por la vida del préstamo, sumado

financiamiento hipotecario, las entidades financieras han buscado

a la asesoría personalizada, entrega y dedicación de su equipo de

fórmulas ganadoras para captar el mercado, combinando “Tasa de

trabajo, el cual en cada una de las participaciones en la Feria se

interés + Periodo de Tasa Fija”.

destaca por realizar un trabajo de acercamiento a los visitantes muy dinámico y explicar a través de su actitud proactiva las facilidades

En un país donde cerca de 60% de la población ocupada, trabaja por

que como Asociación ofrecen.

cuenta propia, las propuestas de cuotas fijas atraen y convencen a un

Esta año a propósito de los reconocimientos que hemos incluido

segmento que no tiene un ingreso regular y que ante un alza en las

en la Feria, La Asociación La Nacional de Ahorros y Préstamos fue

tasas de interés, podrían terminar perdiendo un bien tan preciado

merecedora de este reconocimiento, por hacer generado el mayor

como su techo. Para las entidades financieras, es un contrasentido

numero de pre-aprobaciones de préstamos hipotecarios.

otorgar la facilidad para la adquisición de la vivienda y por temas

Tener un techo propio es uno de los activos más importantes de

de cuotas impagadas verse en la obligación de adjudicar el bien y

una familia; una tranquilidad para la vejez y una seguridad para

volver más vulnerable a la familia.

los hijos. Adquirir una vivienda es una decisión que requiere planificación económica, pues primero hay que reunir un inicial y

Una tasa fija por un periodo de 5 años, 7 años y hasta por la vida

segundo, la cuota mensual compromete un ingreso importante del

del préstamo transfiere seguridad a un segmento de la población

núcleo familiar.

que desde el primer día tiene la tranquilidad de que su cuota nunca cambiará, pudiendo usar excedentes de ingresos para otras

Según las cifras reportadas por las entidades financieras a la

inversiones o para abonar al capital adeudado. Las facilidades de

Superintendencia de Bancos de la República Dominicana, en

préstamos con cuotas fijas de por vida simplifican el proceso de

los últimos 5 años, la cantidad de créditos hipotecarios tuvo

negociación, pues no entran en juego elementos como la tasa de

un incremento neto de unos 19,5861 financiamientos para la

interés de referencia, reprecio, renegociación de condiciones, entre

adquisición de viviendas, lo que representa el 25% de la cantidad

otros.

total de créditos acumulados del sector financiero en este rubro.

DERECHO INMOBILIARIO

Sin desmedro de lo anterior, se encuentran irresueltas las propuestas para que la población de menores ingresos pueda disfrutar de una vivienda digna y de acceso al financiamiento, lo que requerirá un rediseño de políticas gubernamentales y la integración y coordinación de acciones con el sector privado para la provisión de vivienda como un derecho humano fundamental. Por lo general, las propuestas de bajas tasas iníciales vienen acompañadas de ajustes a las tasas de referencia del mercado en un período que oscila entre 6 meses, uno, tres y hasta cinco años. Pasado ese período de tasa preferencial, inician los llamados reprecios, pudiendo variar la tasa cada 6 o 12 meses. En un préstamo a largo plazo (hasta 30 años), una familia se verá en la necesidad de ajustar sus gastos con esta misma velocidad, cada 6 o 12 meses. Dado que los montos financiados representan alrededor del 80% del valor de la vivienda, cualquier variación sobre la tasa inicial, por mínima que sea, debilita la capacidad de responden al nuevo compromiso cada vez que esto ocurra. Al elegir un periodo de tasa fija se debe recomendar al adquiriente de la vivienda, el tomar en cuenta los siguientes aspectos: Abonos a Capital: facilidad que le ofrece la entidad financiera para realizar abonos en el tiempo. Algunas entidades fijan un tope anual de abonos o establecen penalidades si el mismo se hace en un periodo de tiempo determinado. Cancelaciones Anticipadas: si la condición económica de la familia mejora en el tiempo y se quisiera saldar la totalidad del capital adeudado, se debe tener en cuenta las condiciones contractuales establecidas en de préstamo, para no enfrentar penalidades. Flexibilidad y Acceso: un crédito hipotecario es una relación a largo plazo con una entidad financiera. Por eso es importante que esa entidad tenga una política de puertas abiertas y un personal dispuesto a asesorarle durante la vida del crédito. El financiamiento de una vivienda es una decisión que tiene implicaciones en el futuro financiero de las personas, los cuales son una pieza fundamental en las ventas de los proyectos que nuestro mercado inmobiliario desarrolla, por tanto la buena decisión que haya tomado el adquiriente al momento de realizar su compra será un factor que determinara su estabilidad a futuro. Elegir el mayor tiempo posible de tasa fija, aleja la incertidumbre ante variaciones y permite a las familias una mejor planificación y mayor tranquilidad.

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PEDROZO ASOCIADOS

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