Las Hipotecas de Vivienda en Guatemala Cédulas Hipotecarias FHA
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ara conocer el alcance y ventajas que tienen las Cédulas Hipotecarias, podríamos responder una serie de preguntas, que serán objeto de desarrollo en el presente artículo y de conocer lo estipulado en la ley sobre las mismas. El Título de Crédito llamado Cédula Hipotecaria está normado en el Capítulo II, Título V, del Libro II, del Código Civil (artículos 860 al 879) y en el Código de Comercio en los artículos 605 y 606. A este título de crédito, tipificado en la legislación vigente, se le agregan nuevas características y coberturas dentro de la Ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), para tener como resultado un título más sólido, de fácil negociación y con coberturas como ningún otro en el mercado guatemalteco.
¿Quién puede emitir una cédula hipotecaria? Una cédula hipotecaria la puede emitir cualquier persona, individual o jurídica, que sea propietaria de un bien inmueble, incluso sin que exista acreedor y emitirse a favor del mismo dueño del bien hipotecado. En el Código Civil, se norma que el monto máximo permitido para emitir una Cédula Hipotecaria, es hasta el 75% del valor del avalúo de la propiedad en garantía. El dueño del bien hipotecado, obtiene los fondos para los cuales realizó la emisión al momento de venderle la cédula a un inversionista. De esta forma, el propietario de un bien inmueble puede emitir una cédula con el propósito de obtener fondos y financiar el emprendimiento que tenga en mente, hipotecando el mismo para el efecto, ya sea una casa, una bodega, un edificio, un terreno o una finca.
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Dentro del Sistema FHA, este título de crédito es la base que más se utiliza para proveer de financiamiento a los clientes del mercado de vivienda, con algunas variaciones y mejoras, para el cliente comprador. En el contexto del mercado de vivienda y dentro del Sistema FHA, podemos enmarcar cuatro diferentes propósitos por los cuales una persona individual emitiría una Cédula Hipotecaria: 1. 2. 3. 4.
Comprar una Vivienda Nueva o Existente (terreno y casa); Construir una Vivienda Nueva en su terreno existente; Ampliar o Remodelar su Vivienda Existente; y, Liberar una Hipoteca existente creando una nueva. Con el FHA, la emisión puede ser hasta el 95% del valor del avalúo que dicho Instituto determine.
¿Quién puede comprar o invertir en una Cédula Hipotecaria? Desde el punto de vista de los inversionistas, cualquier persona, individual o jurídica, puede comprar o invertir en una Cédula Hipotecaria. Esto amplía el acceso a las hipotecas y permite una mayor afluencia de capitales al mercado hipotecario de vivienda.
¿Cómo se emite una Cédula Hipotecaria? De acuerdo con la legislación, y como cualquier hipoteca, la emisión de las Cédulas Hipotecarias se hace constar en escritura pública, la cual debe contener nueve requisitos que están listados en el
PUBLIREPORTAJE
Por Héctor Quezada
Código Civil, entre los cuales se mencionan los detalles de monto de la emisión, la forma de cálculo del repago en tasa y plazo, si la emisión es al portador o nominativa, designación del Agente Financiero quien estará encargado del servicio de la deuda, entre otros. Esta escritura pública y el título emitido se presentan al Registro General de la Propiedad, para que quede registrada la hipoteca sobre el bien inmueble y la garantía hipotecaria tenga total validez. Una vez que la escritura y el título han sido registrados, la cédula es un instrumento autónomo y puede circular libremente, haciendo el aviso correspondiente del cambio de Tenedor al Agente Financiero que ha nombrado el emisor.
¿Quién es el Agente Financiero de una Cédula Hipotecaria? Es la persona o institución, designada por el emisor, encargada del servicio de la deuda, pago de intereses comisiones y amortizaciones, de acuerdo a lo normado en el artículo 865 del Código Civil. El FHA, a estos Agentes les llama “Entidades Aprobadas” para administrar las cédulas que el Instituto asegura. Debe enfatizarse la figura del Agente Financiero, dada su importancia para un mercado secundario de Hipotecas: este Agente, al estar encargado del servicio de la deuda, recibe los pagos periódicos del emisor y entrega a los diferentes acreedores lo que les corresponde, llevando también el control de quién es el Tenedor de la cédula en todo momento. En el sistema FHA, el pago del emisor incluye varios rubros adicionales al capital e intereses que le corresponden al tenedor o inversionista de la cédula: también incluye las primas del Seguro de Deuda y del Seguro de Desgravamen, ambos para