Il condomino domanda, l'esperto risponde

CONDOMINIO UNO SGUARDO AL DOMANI Il condominio domanda, l’esperto risponde Salvatore Benanti (Amministratore di Condominio, Responsabile Ami) Avv. Arosio Michela

Avv. Massimiliano Doni Cardelia Antonio (Controllo del vicinato) Luca Perego (Web Comunication)

Marilena Pillitu (Consigliera di condominio)

CONVOCAZIONE ASSEMBLEE/DELEGHE/CONTENIMENTO COSTI PARTIAMO DALL'ORGANO PIU' IMPORTANTE, QUELLO DELIBERATIVO CIOE' L'ASSEMBLEA CHIEDENDO INFO SULLA CONVOCAZIONE E DELEGHE. Quali delibere potrebbero essere considerate nulle oppure annullabili?

• Quelle NULLE sono prive di effetti; quelle ANNULLABILI: producono effetti ma possono venire eliminati solo se il negozio viene impugnato giudizialmente dalla parte nell'interesse della quale l'invalidità è stabilita.

• NULLITA‘ = può essere fatta valere da chiunque sia interessato • ANNULLAMENTO = può essere domandato solo dalla parte a protezione della quale esso è stabilito dalla legge • NULLITA‘ = l'atto è sempre impugnabile senza limiti di tempo • ANNULLABILITA = può essere fatta valere nei termini prescritti dalla legge (ad esempio per le delibere assembleari:30gg) • NULLITA‘ = effetto annullamento ex TUNC (cioè da quando è stata assunta)

• ANNULLABILITA‘ = effetto ex NUNC (cioè dalla sentenza che ne dichiara l'invalidità)

NULLITA' Si considerano nulle le delibere condominiali: • prive degli elementi essenziali (si rimanda quindi ai casi di inesistenza) • con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume: decisione di mettere in opera abuso edilizio, vietare l'acquisto di appartamenti a persone di razza o colore della pelle diverso dal nostro) • prese al di fuori delle competenze dell'assemblea stessa (al di fuori dell'oggetto parti comuni) • che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sui servizi comuni (innovazioni vietate) o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; che ledono i diritti di alcuni o anche di un solo condomino sulle cose o sui servizi comuni o che ne rendano difficile l'esercizio o lo disturbano sensibilmente.

ANNULLABILITA‘ Si considerano annullabili le delibere che decidono in violazione di: • regole sulla costituzione dell'assemblea

• regole sul procedimento di convocazione dell'assemblea • regole sulla concreta ripartizione dei contributi condominiali • norme sul funzionamento dell'assemblea (ad es. deleghe) • mancato raggiungimento dei quorum previsti per legge

• L'impugnazione deve avvenire entro 30 giorni

Come previsto dall’ultima riforma in matteria Condominiale 220/2012, l’assemblea può chiedere l’attivazione di un sito Web, su richiesta dell’assemblea all’amministratore e tenuto ad attivare un sito Internet del condominio, che consente ai condomini di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti, previsti dalla delibera Assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito sono a carico dei Condomini.

PERTINENZE APPARENTEMENTE SENZA PROPRIETÀ Dal rifacimento millesimi risultano pertinenze, solai, che non hanno proprietario. E' possibile?

Sviluppare il concetto e dare indicazioni di verifiche in merito. Il sottotetto.

Per verificare a chi appartiene una porzione immobiliare è utile fare una ricerca catastale storica rinvenendo tutti gli atti di provenienza che si sono avvicendati aventi ad oggetti la compravendita della porzione medesima.

Ogni condomino poi dovrà controllare cosa prevede il proprio atto di acquisto.

La giurisprudenza in ogni caso ha riconosciuto che la proprietà del sottotetto spetta al proprietario esclusivo dell'ultimo piano quando esso funge da riparo e intercapedine dell'ultimo piano stesso e quando in tale appartamento vi sia un accesso al solaio (ad esempio una botola).

Solamente quando si è sicuri dell'appartenenza di detta porzione è possibile procedere con la ripartizione delle spese relative a detta parte immobiliare.

In merito al sottotetto vi è da segnalare che il proprietario esclusivo dell'ultimo piano può sopraelevare il proprio appartamento se la nuova fabbrica non crea danno alla stabilità e sicurezza dell'edificio né intacchi l'aspetto architettonico.

L'art. 1127 c.c. stabilisce che chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante

CONTABILIZZAZIONE ACQUA Esiste una legge che impone il contatore singolo? (per il relatore fare differenza tra nuovo ed esistente) Può il condomino, a sue spese, provvedere al contatore privato?

L'assemblea può decidere come contabilizzare l'acqua (per millesimi oppure per numero di occupanti l'unità)? Ovvero qual è la logica più razionale per tale scelta soprattutto in considerazione dei vari B&B che sono nati recentemente nei condominii?

Entro 6 mesi dall'approvazione del bilancio l'amministratore è tenuto a procedere con il recupero del credito nei confronti dei condomini morosi, rivolgendosi a un legale, che potrà depositare ricorso per ingiunzione.

L'assemblea può comunque esentare l'amministratore da tale obbligo.

Il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice è immediatamente

esecutivo; quindi il debitore non potrà evitare il pagamento proponendo opposizione al decreto ingiuntivo notificato.

Se dopo la notifica del decreto ingiuntivo il condomino moroso non versa il dovuto, l'avvocato può notificare atto di precetto e successivamente atto di pignoramento nei confronti dei beni del debitore (conto corrente, stipendio, pensione e immobili)

MOROSITA’ Il mio caso di morosità per spese straordinarie ed ordinarie. Dall'esercizio 2013/2014 il condomino non paga e l'amministratore non è intervenuto con decreto ingiuntivo.

Ha fatto passare anni finche' i consiglieri non l'hanno sollecitato. Sottolineare le mancanze dell'amministratore.

Se il credito non dovesse essere recuperato, possiamo chiedere che anche l'amministratore partecipi alla ripartizione dell'ammontare dovuto dal condomino moroso?

Entro 6 mesi dall'approvazione del bilancio l'amministratore è tenuto a procedere con il recupero del credito nei confronti dei condomini morosi, rivolgendosi a un legale, che potrà depositare ricorso per ingiunzione.

L'assemblea può comunque esentare l'amministratore da tale obbligo.

Il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice è immediatamente esecutivo; quindi il debitore non potrà evitare il pagamento proponendo opposizione al decreto ingiuntivo notificato.

Se dopo la notifica del decreto ingiuntivo il condomino moroso non versa il dovuto, l'avvocato può notificare atto di precetto e successivamente atto di pignoramento nei confronti dei beni del debitore (conto corrente, stipendio, pensione e immobili)

TABELLA MILLESIMALE E RIFACIMENTO Quali informazioni dare ai condomini in merito ai criteri utilizzati per l'attribuzione dei nuovi millesimi (coefficienti, destinazione d'uso, ubicazione nel condominio etc.)

L’art. 66 nuovo testo prevede che l’assemblea, oltre che annualmente l’assemblea ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore.

L’avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno deve essere comunicata almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima e seconda convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, deve contenere luogo e data dell’assemblea e delega in bianco.

Nel caso la convocazione non arrivasse nei tempi previsti o Viene omessa, l’assemblea e la delibera sono annullabili, ai sensi dell’ART. 1137 C.C.

TUTELA PATRIMONIALE CONDOMINI Suggerimenti su come controllare le operazioni di cassa esercitate dall'amministratore per evitare il più possibile quelle esperienze di truffa (amministratore fuggito con la cassa lasciando fatture varie insolute).

Per sopperire ai casi in cui l'amministratore “scappa con la borsa” la normativa condominiale del 2012 ha stabilito che ogni condominio debba avere un proprio conto corrente per evitare confusione con il denaro degli altri Condominii.

Peraltro l'amministratore deve evitare di creare confusione tra il proprio personale patrimonio e quello del Condominio.

E' buon uso che l'amministratore non effettui pagamenti in contanti e utilizzando del proprio denaro.

Il sito condominiale e l'home banking sono due buone opportunità per controllare i pagamenti, le fatture, le movimentazioni bancarie e il saldo del conto corrente.

Costituiscono gravi inadempienze dell'amministratore, per cui è possibile che la revoca venga chiesta anche da un solo condomino tramite autorità Giudiziaria i seguenti casi (art.1129 c.c.): non convocazione dell'assemblea annuale per approvazione rendiconto, non convocazione dell'assemblea per nomina e revoca dell'amministratore, non apertura del conto corrente condominiale, confusione tra patrimonio dell'amministratore del condominio, non controllo dell'operato del legale per il recupero dei crediti, mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari/amministrativi.

In caso di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

MALAGESTIO Cosa s'intende con questo termine?

Perche' e come si puo' applicare in ambito condominiale?

Convocazione assemblea ordinaria: intepretazione di conferma e rinomina amministratore.

Come scritto nella legge 5 gennaio 1994 n. 36 recante “Disposizioni in materia di risorse idriche”All’ Articolo 5, comma1.e riportato nel D.P.C.M del 4 marzo 1996 pubblicato sulla gazzetta ufficiale del 14 marzo 1996 n.62 S.O. al articolo 8.2.8 (MISURAZIONE ACQUA).

In relazione a quanto disposto dall’art. 5, comma1 lettera C del 5 gennaio 1994 n. 36, dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenza (condominio) la ripartizione interna del consumo deve essere organizzata a cura di ogni singolo condomino con un proprio lettore.

La norma sopra citata è stata integrata dal D.L.G.S 152/2006 del 3 aprile 2006 recante “Norma In materia ambientale” in base all’articolo 146, viene demandata alle Regioni l’adozione di nuove norme in materia di risorse idriche, come alla lettera F) istallare contatori per il consumo dell’acqua in ogni singola unità abitativa.

Infine si ritorna alla norma del regolamento condominiale per cui, se lo stesso non prevede modifiche, l’acqua viene ripartita a millesimi, o sulla base dei lettori se presenti, e a millesimi l’acqua di uso comune.

GESTIONE CONDOMINIALE IN MODO INFORMATICO PER INFORMAZIONI/CONTROLLI Sito WEB della gestione condominiale, decisa dall'assemblea e con l'installazione di un software adeguato.

Tutti noi siamo possessori di strumenti digitali che potrebbero aiutarci anche nei rapporti con l'amministratore.

Quali attività potrebbero essere disponibili via WEB. L’attivazione di un sito web dedicato alla gestione condominiale presenta il vantaggio di rendere disponibili in tempo reale informazioni, documenti e tutto ciò che può essere utile al rapporto Amministratore/Condòmino.

Il tutto gestito tramite portale dal proprio ufficio o dalla propria abitazione. I siti web per il condominio si rivolgono principalmente al condòmino, che avrà la possibilità di interagire con l’amministratore, rendendolo quindi più attivo e parte integrante del sistema.

L’Amministratore di contro, grazie a questi sistemi, potrà vantare una gestione semplificata, corretta e trasparente della propria attività.

Alcuni punti di forza di un sito web dedicato al condominio • interfaccia utente semplice con funzioni intuitive.

• documenti online (archivio digitale sempre disponibile e aggiornato) • possibilità di pubblicare avvisi e ricevere risposte in tempo reale

• area riservata personale accessibile con mail e password per: - visualizzare i documenti messi a disposizione - effettuare segnalazioni all’amministratore e seguirne l’andamento - commentare i punti all’ordine del giorno da discutere in assemblea • dati sensibili sempre “protetti” (con continui aggiornamenti di sicurezza del sistema)

COME L'ESPERIENZA DEL RAPPORTO CON IL VICINATO POTREBBE QUALIFICARE (RIQUALIFICARE) LA VITA DEI CONDOMINI Il giorno 23 giugno il CONTROLLO DEL VICINATO era presente all'evento Condominio in network, ed ha esposto i motivi dell'inizio, la promozione e la collaborazione con gli amministratori.

1)

Evidenziare nei condomini i punti deboli.

2)

Spiegare i modi necessari per controbattere i furti e le intrusioni nelle case

3)

I metodi per un continuo controllo delle persone sconosciute.

Tutto questo dovrebbe portare i condomini a sollecitare gli amministratori a collaborare con il CONTROLLO DEL VICINATO, e gli amministratori a sollecitare i condomini ad associarsi al CONTROLLO DEL VICINATO. l'insieme delle due parti, porterebbe ad avere sicurezza e controllo nel condominio.

I volontari, continuerebbero a svolgere le proprie attività, ma con una diversa consapevolezza del proprio ambiente, e gli amministratori instaurerebbero un migliore rapporto con i condomini.

Questo è stato in sintesi il discorso esposto.

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