Guida all'apertura di B&B e affittacamere

Comune di Selvino

Comune di Aviatico

Guida all’apertura di Bed & Breakfast e Affittacamere

www.comunediselvino.it 1

Indice 1.

Introduzione

pag. 2

2.

Cos’è un Bed & Breakfast

pag. 3

2.1.

I requisiti necessari

pag. 3

2.2.

Le procedure per aprire un B&B

pag. 4

2.3.

La tempistica

pag. 4

2.4.

Il marchio

pag. 5

3.

4.

5.

Durante l’attività

pag. 5

3.1.

Gli obblighi

pag. 5

3.2.

La prima colazione

pag. 5

3.3.

Gli aspetti fiscali

pag. 6

3.4.

La deducibilità delle spese

pag. 6

3.5.

La tassa sui rifiuti

pag. 7

3.6.

Il canone RAI

pag. 7

Cosa sono gli Affittacamere

pag. 7

4.1.

Pag. 7

Principali differenze tra Affittacamere e B&B

Per approfondire

pag. 8

5.1.

La normativa di riferimento

pag. 8

5.2.

I siti internet utili

pag. 8

5.3.

Le letture utili

pag. 8

1. Introduzione Come aprire un Bed and Breakfast o un Affittacamere, quali documenti presentare, a chi rivolgersi, quali sono le leggi da osservare. Con la pubblicazione di questa piccola guida il Comune di Selvino intende rispondere alle numerose domande che sempre più cittadini si pongono su un fenomeno così in rapida crescita, per aiutare chiunque volesse cominciare una nuova avventura simile.

Aprire un B&B consente a chi possiede degli immobili di metterli a frutto per ricavarne una fonte di reddito alternativa e integrativa, intraprendendo la strada del turismo in maniera sostenibile, sfruttando la disponibilità di spazi della propria abitazione, valorizzando strutture già esistenti, senza impatto ulteriore sull’ambiente.

Si tratta di un tipo di ospitalità più familiare, che accoglie il turista in modo da farlo sentire a casa e condividere con lui la vita quotidiana. Pur essendo a costo più contenuto rispetto a quella tradizionale, è in grado di presentare strutture confortevoli e spesso anche di raffinata cura nei dettagli. Per il turista è un modo per sentirsi a casa anche in un’altra città. L’Expo del 2015, ormai alle porte, potrà essere l’occasione per il successo e l’affermazione definitiva anche nella nostro territorio di questa formula imprenditoriale che lega tradizione e innovazione.

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2. Cos’e’ un “Bed & Breakfast” Un Bed & Breakfast un’attività ricettiva, a carattere saltuario, svolta e gestita da privati in forma non professionale, a conduzione famigliare, utilizzando parte della propria abitazione di residenza e fornendo un servizio di alloggio e di prima colazione.

La denominazione dell’attività ricettiva dà già un’indicazione dei caratteri fondamentali del servizio e ne sottende la filosofia: “letto & colazione” significa aprire la propria casa agli ospiti.

2.1. I requisiti necessari Esercizio presso la propria abitazione: chi decide di aprire un Bed & Breakfast deve abitare nell’appartamento che renderà disponibile agli ospiti e avere lì la sua residenza. Non si possono quindi aprire B&B in un immobile che risulti come seconda casa. Se si occupa una casa in affitto, l’esercizio del B&B necessita dell’autorizzazione del proprietario (con un documento chiamato “Atto di assenso”). Non è più necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Requisiti strutturali: Le camere devono avere una superficie minima di 9 mq per una persona, di 14 mq per due persone, di 24 mq per tre persone e devono essere ammobiliate almeno con letto, comodino, lampada e una sedia per persona, armadio, specchio, presa di corrente e un cestino per rifiuti. Il bagno che messo a disposizione degli ospiti deve essere completo di water, bidet, lavabo, vasca o doccia, specchio, presa di corrente e chiamata di allarme. Non è previsto l'uso di un bagno privato per gli ospiti, cioè se si dispone di un solo bagno sarà possibile condividerlo con i clienti.

Anche il B&B è soggetto alla normativa sulla sicurezza degli impianti per cui l’installazione, la trasformazione, l’ampliamento e la manutenzione degli impianti elettrici, idrici e di distribuzione di gas devono essere svolte da soggetti abilitati che devono rilasciare regolare dichiarazione di conformità.

Numero limitato di camere: l’ospitalità è limitata ad un massimo di 4 camere da letto per 12 posti letto (L.R. 8/2010). Alle camere da letto destinate agli ospiti si deve poter accedere senza attraversare la camera da letto ed i servizi destinati alla famiglia o ad altro ospite (L.R. 15/2007, art. 45 comma 5).

Saltuarieta’: l'attività deve avere carattere saltuario o essere svolta per periodi ricorrenti. Essendo un’attività saltuaria e una semplice integrazione di reddito, è previsto di non esercitare l'attività per 2/3 mesi l'anno (anche non consecutivi). I periodi di chiusura dell’attività devono essere comunicati alla Provincia di Bergamo e al comune di riferimento.

Rispetto di norme igieniche e sanitarie: I locali devono possedere i requisiti igienico sanitari previsti dal regolamento edilizio comunale e dal Regolamento d’Igiene, nonché rispettare la normativa vigente in materia di sicurezza e di somministrazione di cibi e bevande (L.R. 15/2007 – art. 4 comma 5).

Il servizio di pulizia delle stanze e sostituzione della biancheria deve essere svolto almeno tre volte alla settimana e, comunque, ad ogni cambio di ospite. La pulizia del bagno deve avvenire quotidianamente.

E’ obbligato a servire, per la prima colazione, solo cibi e bevande confezionate, senza alcun tipo di manipolazione.

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1.2.

Le procedure per aprire un B&B

Oggi l'apertura di un B&B è facile, avviene attraverso i SUAP dei Comuni, portali on line, con efficacia immediata.

su appositi

Per la gestione del SUAP telematico il Comune di SELVINO opera in delega alla Camera di Commercio di Bergamo, attraverso il portale: www.impresainungiorno.gov.it.

1.

Compilare la pratica SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) con gli strumenti e la modulistica regionale. In particolare sono richiesti il Modello “A” e la Scheda 6 (prevista per le attività turistico ricettive). E’ possibile utilizzare anche ComunicaStarweb, lo strumento messo a disposizione dall’ente camerale per presentare la SCIA.

2.

La SCIA è presentata al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) competente, esclusivamente in via telematica, con l’ausilio di intermediario abilitato (consulente/commercialista/associazione di categoria).

3.

Allegare alla SCIA:



copia dei documenti di identità in corso di validità del responsabile del Bed & Breakfast; copia del certificato di Licenza d’Uso (abitabilità). planimetria dell'abitazione (anche non sottoscritta da un tecnico) aggiornata con le eventuali modifiche apportate con l'indicazione dell'uso dei locali in cui sono evidenziate le stanze, i posti letto e i servizi igienici destinati all'accoglienza; copia della polizza assicurativa di responsabilità civile per il verificarsi di eventuali danni agli ospiti; il modulo “Comunicazione dell'attrezzatura e dei prezzi”, per il successivo inoltro alla Provincia, scaricabile dal sito della Provincia di Bergamo nel settore “Strutture ricettive non alberghiere” attestazione del versamento dei diritti sanitari di €uro 36,21 (per i comuni di Selvino e Aviatico il versamento è da effettuare sul c.c.p. n. 16190241 intestato a: A.S.L. territoriale Ambito 4 – Albino – Cap. 24021 – causale: diritti sanitari SCIA)

 

 



4.

Dopo la presentazione della SCIA al Comune dovranno essere attivate:

-

alla Provincia di Bergamo le procedure relative alla pubblicità dei prezzi, alla comunicazione delle presenze (da spedire ogni mese) e alla visibilità sul sito della provincia, contattando gli addetti a questi recapiti statistica.turismo@provincia.bergamo.it – tel. 035 387.608

-

alla Questura di Bergamo la procedura informatizzata per la gestione dei dati delle persone alloggiate.

2.3. La tempistica Una volta inviata e protocollata la SCIA telematica al Suap del Comune, l’autorizzazione all’apertura è immediata. (art. 5 DPR 07/09/2010, n. 160). Nel giro di qualche giorno un agente della Polizia Locale verificherà che le normative di riferimento siano state rispettate, ma nel frattempo si potrà iniziare a ricevere clienti.

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2.4. Il marchio La Giunta Regionale ha identificato un marchio distintivo dell’attività, che la renda facilmente riconoscibile.

Il marchio può essere richiesto alla Regione Lombardia e affisso all’esterno della residenza. Per maggiori informazioni www.regione.lombardia.it

3. Durante l’attività 3.1. Gli obblighi -

Ogni mese, entro la prima settimana, sono da comunicare alla Provincia di Bergamo le presenze degli alloggiati tramite apposita modulistica, a fini statistici;

-

Ogni ospite deve essere segnalato alla Questura entro 24 ore dal suo arrivo, a fini antiterroristici; (procedura informatizzata)

-

entro il 1° ottobre di ogni anno si dovrà inviare alla Provincia di Bergamo la dichiarazione dei prezzi che la struttura applicherà dal 1° gennaio dell’anno successivo. La comunicazione facoltativa dei prezzi del secondo semestre dovrà avvenire entro il 1° Marzo con applicazione degli stessi dal 1° Luglio. Le strutture che non presenteranno la dichiarazione dei prezzi saranno segnalate all’Ufficio Commercio del Comune per eventuali verifiche.

-

la chiusura temporanea dell’esercizio deve essere comunicata formalmente (via e-mail, lettera o via fax) agli uffici della Provincia e del Comune. Il periodo di cessazione temporanea dell’attività non può essere superiore a sei mesi, prorogabile dal Comune, per fondati motivi, una sola volta per ulteriori sei mesi; decorso tale termine, l’attività si intende definitivamente cessata.

-

nei locali di ricevimento e all’interno di ciascuna unità abitativa si dovranno esporre i prezzi massimi e minimi praticati, in modo ben visibile al pubblico.

3.2. La prima colazione In Regione Lombardia è consentito somministrare solamente prodotti confezionati, non manipolati, possibilmente monodose, in quanto la legge italiana non permette di somministrare cibi manipolati in assenza di autorizzazione sanitaria. Al responsabile dell’attività di B&B non è richiesta la frequenza di un corso professionale per la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande.

Si ritiene un buon suggerimento quello di valorizzare l’identità locale del luogo e gestire un servizio di ospitalità di qualità, offrendo anche prodotti tipici durante la prima colazione.

Il gestore potrebbe decidere di proporre una colazione fissa – dove il cliente consuma ciò che viene offerto; una colazione su richiesta – facendo scegliere al cliente in base ad una lista predefinita; una colazione a menù, permettendo di scegliere in un range di più tipologie di colazioni.

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3.3. Gli aspetti fiscali L’attività di gestione di un Bed & Breakfast è svolta saltuariamente, in modo occasionale e non professionale (T.U L.r. 15/2007). Non è necessario quindi aprire la Partita IVA e di conseguenza si è esonerati da tutti gli adempimenti legati alla natura imprenditoriale dell’attività, quale l’iscrizione alla Camera di Commercio o cambi d’uso dell’immobile.

Non bisogna credere però, come spesso accade, che i redditi provenienti da questo tipo di attività siano completamente esenti da tassazione. Infatti, ai fini IRPEF, il titolare del B&B è obbligato a rilasciare al cliente una ricevuta semplice non fiscale, del tipo madre-figlia. La ricevuta dovrà contenere:    

un numero progressivo; la data del pagamento; il nome dell'ospite e quello del titolare; una marca da bollo di € 2 in caso di corrispettivo superiore ad € 77,74. Il bollo va apposto anche nei casi di corrispettivi inferiori qualora l'ospite debba scaricare il costo del soggiorno.

La matrice della ricevuta che resta al gestore, rappresenta un reddito imponibile ai fini della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche che va indicato nel Modello Unico nel quadro "L" (attività commerciali svolte in via occasionale) al netto dei costi sostenuti (scontrini del pane, bibite, ecc.) inerenti l'attività.

3.4. La deducibilita’ delle spese Il contribuente è chiamato a compilare e conservare un apposito prospetto indicante distintamente per il reddito conseguito dall’esercizio dell’attività di B&B e per ciascuna delle operazioni poste in essere, l’ammontare lordo dei corrispettivi e dei compensi, l’importo delle spese inerenti a ciascuna delle operazioni stesse ed il reddito conseguito.

Circa la natura delle spese deducibili, vi è una difficoltà nel distinguere in modo netto le spese “specificamente inerenti alla produzione” del reddito derivante da B&B da quelle normali che attengono il ménage familiare – energia elettrica, acqua, gas, etc.

Si deve procedere a una loro quantificazione proporzionale nel solo rispetto del principio d’inerenza, da intendersi riferito all’attività esercitata ed al periodo in cui viene svolta.

Per esempio possono ritenersi costi inerenti l’attività e pertanto deducibili dai compensi, l’acquisto di beni come alimenti per la prima colazione, materiale di consumo, lenzuola, etc, e di servizi per la pulizia dei locali quali quelli forniti da una ditta di pulizie esterna e da una lavanderia, ma anche il 50% del canone di locazione e il 50% delle utenze, qualora metà dell’abitazione sia riservata agli ospiti.

Al contrario, non può considerarsi deducibile dal reddito dell’attività il costo di mobili e beni durevoli, spese condominiali, una collaboratrice domestica – la cui posizione è assimilabile al lavoro dipendente, non a quello autonomo- che faccia le pulizie nell’abitazione visto che la forma familiare dell’attività di B&B esclude che possa essere esercitata con dipendenti e altre spese non inerenti l’attività.

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3.5. La tassa sui rifiuti TARI vuol dire “Tassa Rifiuti”, dovuta per l’occupazione o la detenzione di locali.

Nelle unità immobiliari adibite a civile abitazione, in cui sia svolta un’attività economica e professionale, può essere stabilito dal regolamento che la tassa è dovuta in base alla tariffa prevista per la specifica attività ed è commisurata alla superficie a tal fine utilizzata.

La tassa è annuale e può essere versata in un’unica soluzione o in due rate, le scadenze delle quali sono definite dal singolo Comune nel proprio regolamento.

Per maggiori informazioni si invita a contattare gli uffici competenti del Comune.

3.6. Il canone RAI Per i gestori di un B&B il canone RAI può essere pagato in forma ordinaria o speciale, in base all’utilizzo degli apparecchi per sé o per gli ospiti.

Pagano il canone ordinario coloro che detengono televisori nella propria abitazione, ma non nei luoghi destinati all’attività ricettiva (perciò non nelle camere destinate agli ospiti, né nei locali comuni, come ad es. la stanza per la colazione).

Pagano quindi il canone speciale coloro che detengono televisori nella propria abitazione in locali che permettano la visione anche ai clienti.

Pagano sia il canone ordinario che speciale coloro che detengono televisori sia in locali destinati ai soli ospiti (camere) sia in locali destinati esclusivamente alla propria famiglia.

Qualora il B&B abbia partita iva, potrà essere dedotto dal reddito d’impresa e la relativa Iva dell’abbonamento, dal conto Iva. Per maggiori informazioni visitare i siti www.abbonamenti.rai.it e www.regione.lombardia.it

4. Cosa sono gli Affittacamere Gli Affittacamere sono definiti dalla Legge come "strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari".

4.1. Principali differenze tra Affittacamere e B&B A differenza dei Bed & Breakfast, gli affittacamere: -

non sono considerati imprenditoriale;

-

possono operare senza interruzione per 12 mesi l’anno, senza periodi obbligatori di chiusura

-

sono soggetti ad IVA reddito d’impresa

-

non prevedono l’obbligo di alloggiare presso i locali adibiti all’ospitalità e averne lì la residenza;

-

possono avere al massimo 6 camere distribuite su 2 appartamenti;

attività

saltuaria,

ma

vera

e

propria

attività

(nella misura agevolata del 10%) ed alla normativa sul

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-

i servizi minimi di ospitalità compresi nel prezzo dell'alloggio sono: la pulizia dei locali, il cambio della biancheria ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta alla settimana, la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento, un telefono ad uso comune.

NB: A discrezione del gestore è possibile, ma non vincolante, somministrare alimenti e bevande per la colazione, purché questo sia fatto dal titolare stesso, in un’unica struttura immobiliare e al servizio esclusivo di coloro che vi alloggiano.

Per avviare un affittacamere è necessario -

presentare una domanda/richiesta di autorizzazione al Comune ove si intende aprire l’attività;

-

fare domanda di iscrizione nel Registro delle Imprese con denuncia di inizio attività al Repertorio Economico Amministrativo (REA); compilare la pratica SCIA (Modello “A” e la Scheda 2/6) con allegati: copia dei documenti di identità in corso di validità del responsabile; autocertificazione del possesso dei requisiti morali richiesti; nomina del delegato alla somministrazione di alimenti e bevande; planimetria dei locali in scala non inferiore a 1:100; attestazione del versamento dei diritti sanitari.

Dopo la presentazione della SCIA al Comune dovranno essere attivate, come per i Bed & Breakfast, le procedure alla Provincia e alla Questura di Bergamo. Durante il corso dell’attività, valgono i medesimi obblighi specificati nel paragrafo 3.1.

5. Per approfondire 5.1. La normativa di riferimento L.R. (Lombardia) n. 15 del 16 Luglio 2007, Testo unico delle leggi regionali in materia di Turismo e L.R. (Lombardia) n. 8 del 9 febbraio 2010, Modifiche alla legge regionale del 16 luglio 2007; Legge Nazionale 241/1990.

5.2. I siti internet utili www.bed-and-breakfast.it www.booking.com www.friendly-home.org

www.turistipercasa.it www.bbmadeinitaly.it www.anbba.it

5.3. Le letture utili . R. Apollonio, G. Carosella, Come conquistare i tuoi ospiti…per sempre! Semplici tecniche di promozione e comunicazione per B&B, appartamenti e case per affitti brevi, agriturismi, dimore storiche e piccoli alberghi a conduzione familiare, FrancoAngeli editore, 2014 . T. Licchetta, R. Di Chiara, Bed & Breakfast. Business plan per tutti, Maggioli Editore, 2011 . C. De Stefanis, Aprire e gestire un Bed & Breakfast, Edizioni Giuridiche Simone, 2009 . R. Apollonio, G. Carosella, Come aprire un Bed & Breakfast in Italia. Dall’idea alla realizzazione, Franco Angeli Editore, 2001.

Ultimo aggiornamento: gennaio 2015

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