BESSAN - CAHM - DEMANDE D’AUTORISA TION DE CREA TION D’UN ENSEMBLE COMMERCI AL

Septembre 2013

DEMANDE D’AUTORISATION DE CREATION D’UN ENSEMBLE COMMERCIAL SURFACE DE VENTE DEMANDEE : 29 102 M² SEPTEMBRE 2013

COMMUNE DE BESSAN ZAC LA CAPUCIERE HELIOS PARC ECO-MEDITERRANEE

SNC BESSAN DEVELOPPEMENT Jean-Philippe AMIC - Ethel CAMBOULIVES 18 rue des Cosmonautes – 31 400 TOULOUSE

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

MOTIVATIONS DE LA DEMANDE

CONTEXTE La Communauté d’Agglomération Hérault Méditerranée a décidé d’initier la création de la ZAC La Capucière en juin 2009 sur la commune de Bessan.

Par délibération du 6 février 2012, le Conseil Communautaire a approuvé le dossier de création de la ZAC pour l’implantation d’activités tertiaires, commerciales, de production et de services, depuis l’hôtellerie jusqu’aux offres liées au tourisme et aux loisirs. Suite à l’appel public à la concurrence lancé par la Communauté d’Agglomération pour l’aménagement de la ZAC, l’offre de CFA MidiPyrénées a été retenue.

CFA Midi Pyrénées a ainsi été lauréat de l’appel à projet en septembre 2011 et a pu signer un compromis de vente avec faculté de substitution (au profit de la SNC Bessan Développement) pour l’acquisition d’une partie des terrains de la ZAC afin de mettre en œuvre le programme immobilier Hélios Parc Eco-Méditerranée.

Nouvel espace de haute qualité environnementale, le projet d’ensemble immobilier Hélios Parc EcoMéditerranée n’est qu’une partie de la Zone d’Aménagement Concertée de la Capucière. Le projet commercial n’est également qu’un volet du nouvel espace Hélios Parc Eco-Méditerranée en représentant 43% du terrain de la ZAC. Les surfaces restantes correspondent aux surfaces occupées par le tertiaire, les services, les activités économiques et les équipements publics de la ZAC.

LA

ZAC DE LA CAPUCIERE, DYNAMIQUE

PORTE

D’ENTREE D’UN TERRITOIRE DIVERSIFIE ET

Avec le dynamisme démographique et la qualité de vie qui caractérise Hérault Méditerranée, la Communauté d’Agglomération souhaite créer un lieu servant à mettre en avant les savoir-faire locaux tout en donnant la possibilité à des PME locales, des entreprises montpelliéraines ou biterroises ainsi qu’à des acteurs nationaux de s’implanter au sein d’un territoire porteur.

Véritable porte d’entrée du territoire, la ZAC de la Capucière constituera une nouvelle centralité de celui-ci en accueillant des activités économiques nouvelles et fédératrices. Cette ZAC innovante, vecteur d’un développement territorial affirmé, favorisera la création d’emplois pour les populations locales (potentiel estimé à 450 emplois minimum pour le commerce, 650 à 900 emplois à terme sur l’ensemble) et complétera le potentiel économique de la CAHM sur la base d’un espace mixte associant zones d’emplois, de loisirs, et de commerce, objet de la présente demande.

1

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

UN TERRITOIRE DISPOSANT D’UN POTENTIEL COMMERCIAL SIGNIFICATIF Par sa situation géographique, la zone de chalandise du projet rayonne sur un territoire relativement large. Elle regroupe ainsi une population permanente de plus de 85 000 habitants. Entre les recensements de 1999 et 2010, ce territoire a connu une progression remarquable de 23,79%.

Au cœur du triangle, Cap d’Agde, Sète et Pézénas, le territoire dispose d’une attractivité touristique qui constitue le moteur économique d’Hérault Méditerranée avec d’une part, la présence du Cap d’Agde, première station balnéaire de France par sa capacité d’accueil, de Vias, 2ème station d’Europe pour sa capacité en hôtellerie de plein-air et d’autre part, avec Pézenas, Ville d’Art et d’Histoire.

Ce dynamisme démographique et cette activité touristique engendrent une progression du marché disponible. Face à cette situation et grâce à la situation centrale de la ZAC, le nouvel ensemble commercial pourra accueillir des acteurs locaux ou nationaux consolidant et enrichissant l’offre commerciale qui fixera mieux les consommateurs sur le territoire, sur un axe de déplacement habituel.

Espace commercial nouvelle génération, le projet commercial regroupera une offre variée, complémentaire et cohérente répartie sur 29 102 m² de surface de vente, évitant la multiplication des déplacements sur divers pôles extérieurs tels que Béziers ou Balaruc/Sète.

UN ENSEMBLE COMMERCIAL S’INSERANT DANS UN PROGRAMME IMMOBILIER BENEFICIANT D’UNE INTEGRATION URBAINE ET RESPECTUEUX DE L’ENVIRONNEMENT Le volet commercial du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée sera un lieu privilégié pour le développement de partenaires locaux et d’enseignes nationales où qualité architecturale et intégration dans l’environnement guideront les choix du promoteur.

L’espace commercial d’Hélios Parc Eco-Méditerranée alliera confort, détente et loisirs pour le client, fonctionnalité pour les exploitants des surfaces de vente et respect de l’environnement dans lequel il s’intègre.

Le volet commercial de l’ensemble immobilier Hélios Parc Eco-Méditerranée va se développer sur le côté Ouest de la ZAC, au plus proche du cœur de ville de Bessan et de la Zone d’activités existante Granges Basses.

Le PLU de la commune de Bessan intègre la ZAC de la Capucière dans l’aménagement d’un quartier structuré et articulé avec l’urbanisation existante ou à venir puisqu’il se situe en continuité de la ZAE Granges Basses avec laquelle un maillage cohérent est prévu. Il disposera aussi d’un lien de voie douce entre le futur quartier d’habitat Eco quartier St Claude et Namérique.

La continuité avec le centre-ville sera encore renforcée grâce au projet de réaménagement de la partie de la RD 13 traversant Bessan, en boulevard urbain.

D’autre part, la ZAC contribuera à redessiner l’entrée de ville de Bessan en requalifiant et en magnifiant un secteur à l’esthétisme actuel faible.

2

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

HELIOS PARC ECO-MEDITERRANEE, UN PROJET VALORISANT LE TERROIR ET LES SAVOIRFAIRE LOCAUX Par son offre commerciale, HÉLIOS est pensé comme un lieu de découverte et de mise en valeur des savoir-faire régionaux.

Le projet Hélios Parc Eco-Méditerranée a pour but de créer un ensemble commercial composé d’un petit hypermarché de 3500 m² de surface de vente et de petites et moyennes surfaces spécialisées en équipement de la personne, de la maison et/ou culture/loisirs. Ce projet commercial sera organisé autour d’une Halle des Terroirs accueillant des producteurs locaux et constituant l’élément central d’Hélios Parc Eco-Méditerranée.

En offrant un espace de qualité dédié au savoir-faire local, Hélios Parc Eco-Méditerranée participera au développement économique du territoire tout en le transformant de façon structurelle en apportant en cœur de Zone d’activités économiques mixte, une synergie entre les diverses populations amenées à fréquenter celle-ci (clientèle locale, de passage et actifs).

En fédérant les producteurs locaux de produits agroalimentaires, en particulier les filières agricole, viticole, élevage et halieutique, la Halle des Terroirs permettra d’offrir aux producteurs locaux, une meilleure visibilité, une accessibilité privilégiée, un espace mutualisé de commercialisation, afin d’opérer des passerelles dynamiques entre les flux touristiques et les acteurs de l’agroalimentaires.

Par sa situation centrale, la future Halle sera l’élément fédérateur du projet Hélios Parc EcoMéditerranée et deviendra un lieu de rencontres, d’échanges et de convivialité entre les producteurs locaux, les habitants permanents, les touristes et les salariés de la ZAC.

UNE ZAC DISPOSANT D’UNE DESSERTE ADAPTEE A TOUS LES MODES DE DEPLACEMENT La création d’infrastructures adaptées (giratoire d’entrée de ZAC sur RD 13) favorisera la sécurité en termes d’accès et garantira la fluidité du trafic. S’insérant en continuité du tissu urbain de Bessan, le projet bénéficie de réelles solutions alternatives à l’utilisation systématique de la voiture pour fréquenter la ZAC de la Capucière : o

Nouvel arrêt de bus à l’entrée de la ZAC, desservi par la ligne 5 du réseau Cap’Bus de la CAHM qui passe déjà à ce niveau, afin de permettre aux utilisateurs du centre commercial de se déplacer en utilisant les transports en commun.

o Création de stationnements spécifiques pour les véhicules électriques avec bornes de charge au cœur de l’espace de stationnement. o Aménagement de pistes cyclables dédiées le long de la voie de desserte principale de la ZAC et réalisation de cheminements cyclo-piétons au sein de la ZAC, desservant l’ensemble des commerces. o Réalisation de voies douces entre la ZAC de Capucière et les zones d’habitat denses de Bessan, le centre-ville et les nouveaux quartiers d’habitat projetés dans le périmètre proche : Ecoquartier St Claude et Quartier Namérique (voies douces programmées dans le PLU).

3

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

UN PROJET A L’IMPACT ENVIRONNEMENTAL MESURE ET MAITRISE S’intégrant dans le cadre de la réalisation d’une nouvelle ZAC, l’aménagement de ce nouvel équipement a fait l’objet d’études environnementales détaillées et d’autorisation préalables par les Services de l’Etat : o Un dossier d’autorisation au titre de la Loi sur l’Eau a été établi dans le cadre du projet de ZAC. Cette demande a recueilli un avis favorable du Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques de l’Hérault et a validé les principes d’aménagement comprenant l’imperméabilisation des sols. L’arrêté d’autorisation dit Loi sur l’Eau a été délivrée le 01/08/2013. o Le projet tient compte des contraintes environnementales du site. Une étude d’impact a été menée dans le cadre du dossier de création de la ZAC de la Capucière approuvé le 01/02/2012.

UN PROGRAMME CONÇU DANS UNE DEMARCHE ENVIRONNEMENTALE Eu égard à la qualité environnementale du périmètre et à la vocation de la ZAC de porte d’entrée du territoire, la SNC BESSAN Développement souhaite mener le projet Hélios en mettant en place des actions en faveur d’un projet durable et responsable. Pour ce faire, le projet sera mené sur la base d’une Démarche Environnementale dont l’objectif global est la création d’un environnement intérieur sain et confortable, en maîtrisant les impacts du projet sur son environnement et en intégrant une dimension d’optimisation énergétique et de ressources.

Les impacts de la Démarche Environnementale ainsi mise en œuvre tout au long du projet seront : o La sobriété du bâti pour réduire les consommations énergétiques o Les économies de gestion et d’exploitation (énergie, eau, ...) o Une maintenance optimisée, tant du bâti que des installations techniques associées o Une amélioration de la qualité de vie et de la productivité, par la création d’un cadre de vie agréable, propice à l’épanouissement de l’usager o Un meilleur respect de l’environnement immédiat Le projet répondra au minima de la règlementation thermique RT 2012 et ira même au-delà en favorisant les économies d’énergies par le biais d’une isolation plus importante et d’une conception bioclimatique. Se protéger du vent et du soleil est un élément important de confort mais aussi un élément prépondérant de la bonne conception énergétique du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée.

L’organisation entre bâtis et végétation est conçue pour arrêter et dévier les vents dominants, pour un plus grand confort des usagers des voies de circulations douces. La protection au soleil est étudiée pour une double fonctionnalité de confort : hiver/été et intérieur/extérieur. Les auvents, ombrières, pergolas et végétations filtrent certes le soleil mais ne le masquent pas. L’orientation des ouvertures, leur nombre et le choix des matériaux sont maîtrisés pour le bien-être et la régulation des consommations.

Afin que les efforts menés lors de la phase de conception et de construction se poursuivent dans la phase d’exploitation, la SNC souhaite soumettre tous les exploitants des cellules commerciales à la signature d’une annexe environnementale du bail commercial qui fixera les exigences en termes d’équipements et de gestion.

Les matériaux utilisés, la végétation, la composition générale, l’implantation en relation avec le tissu urbain environnant sont autant d’atouts pour l’insertion du projet dans son environnement.

4

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

UNE RECHERCHE D’INTEGRATION ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE Afin d’assurer une intégration optimale dans son environnement à la fois naturel et urbain, le promoteur a pris le parti de baser l’intégration paysagère des bâtiments commerciaux sur des éléments caractéristiques et fondateurs des paysages locaux. L’identité des bâtiments s’inscrit directement dans l’histoire et les racines de ce secteur volcanique. Les matériaux utilisés pour les façades seront dans la palette de couleurs naturels gris ou brun du territoire basaltique.

L’objectif est de proposer un projet commercial attractif et intégré à son environnement à travers des aménagements paysagers réfléchis et préservés. Il s’agit notamment de la création de trouées vertes et d’alignements arborés le long des axes de circulation et percées visuelles, de la création d’espaces verts en pleine terre à l’arrière des bâtiments commerciaux.

Les aires de stationnement bénéficieront également d’un traitement paysager soigné et tous les espaces laissés libres seront paysagers et plantés.

En outre, le périmètre de la ZAC intègre la création d’un parc paysager public de 12 hectares avec l’étang existant réhabilité en ouvrage de rétention paysager. Cet espace renforcera la biodiversité existante et assurera l’équilibre entre valorisation des espaces naturels et développement d’activités économiques. Il proposera des aires de promenade et de pique-nique, complémentaires à l’activité économique quotidienne du site, véritable halte de repos et de loisirs.

5

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

SOMMAIRE PARTIE 1 : RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU DEMANDEUR ET AU PROJET ............................................................. 5 I. INFORMATIONS RELATIVES AU DEMANDEUR ...................10 1.

Identité du demandeur ......................................................................................... 10

2.

Qualité en laquelle le demandeur agit ................................................................ 10

3.

Interlocuteurs pour le dossier ............................................................................. 10

4.

Références du Promoteur .................................................................................... 10

II. PRESENTATION DU PROJET...............................................11 1.

Adresse et localisation .......................................................................................... 11

2.

Description du projet ............................................................................................ 12 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3.

Projet portant sur la création d’un ou plusieurs magasins de commerce de détail .................. 12 Projet portant sur l’extension d’un ou plusieurs magasins de commerce de détail .................. 15 Projet portant sur le changement du secteur d’activité ................................................................... 15 Projet portant sur la modification substantielle d’un projet ........................................................... 15 Autres renseignements ............................................................................................................................ 15

Historique .............................................................................................................. 16 3.1 En cas de création ..................................................................................................................................... 16 3.2 En cas d’extension ..................................................................................................................................... 16

III. CONDITIONS DE REALISATION DU PROJET ....................................... 17 1.

Maîtrise du foncier ................................................................................................ 17 1.1 Lorsque le projet nécessite une construction .................................................................................... 17 1.2 Lorsque le projet concerne un local existant ..................................................................................... 17

2.

Attestation RSI TASCOM .................................................................................... 17

PARTIE 2 : AMENAGEMENT DU TERRITOIRE, QUALITE DE L’URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE .................. 18 I. LA ZONE DE CHALANDISE .................................................................. 19 1.

Population totale de la zone de chalandise ........................................................ 20

2.

Communes comprises dans la zone .................................................................... 20

3.

Justification des délimitations de la zone ........................................................... 21

4.

Caractéristiques démographiques du Biterrois ................................................. 22

5.

Justification des données touristiques ................................................................. 23

6.

Délimitation des sous-zones en fonction des modes de transports utilisés ... 32

6

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

II. PRESENTATION DU PROJET AU REGARD DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE .......................................................................................... 34 1.

Dans l’environnement proche du projet ............................................................ 35 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

Positionnement .......................................................................................................................................... 35 Description de l’environnement proche .............................................................................................. 41 Desserte actuelle et future...................................................................................................................... 50 Complémentarité avec d’autres activités ou équipements .............................................................. 59

Au sein de la zone de chalandise ......................................................................... 61 2.1 Positionnement par rapport aux pôles commerciaux existants dans la zone de chalandise ... 61 2.2 Autres caractéristiques de ces pôles .................................................................................................... 68

3.

Hors de la zone de chalandise ............................................................................. 78

III. PRESENTATION DES EFFETS DU PROJET.............................................. 81 1.

Sur l’animation de la vie urbaine, rurale et de montagne ................................ 81

2.

Sur les flux de déplacement ................................................................................. 83

3.

Sur les projets d’aménagement et d’urbanisme de la zone de chalandise ..... 89

IV. LE PROJET ET SES EFFETS AU REGARD DU DEVELOPPEMENT DURABLE ET DE LA PRESERVATION DE L’ENVIRONNEMENT .................. 93 1.

La réduction des pollutions associées à l’activité .............................................. 95 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

Traitement des eaux ................................................................................................................................. 95 Traitement des déchets ........................................................................................................................... 97 Traitement des nuisances sonores, olfactives, visuelles ou lumineuses ..................................... 100 Modalités d’approvisionnement préservant l’environnement ....................................................... 100

La mise en œuvre de solutions végétales ou de maîtrise des consommations énergétiques ........................................................................... 101 2.1 Maîtrise des consommations énergétiques ....................................................................................... 101 2.2 Utilisation d’énergies renouvelables .................................................................................................... 105 2.3 Mise en œuvre de solutions végétales ................................................................................................ 106

3.

L’inscription harmonieuse dans le paysage ou dans un projet urbain .......... 112

4.

Le traitement de friches commerciales ou industrielles ................................ 112

5.

Eventuel site Natura 2000 .................................................................................. 113

6.

Des protections particulières au titre de la biodiversité ................................ 114

7.

Sa situation en termes de risques naturels, technologiques ou miniers ....... 117

7

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

V. URBANISME, AMENAGEMENT, MAITRISE DES EXTERNALITES ......... 118 1.

Maîtrise des externalités .................................................................................... 118

VI. PROTECTION ET SERVICES AUX CONSOMMATEURS...................... 119 1.

Protection juridique du consommateur ........................................................... 119

2.

Sécurité et confort des usagers ......................................................................... 119

3.

Aménagements spécifiques sur le parking ....................................................... 119

ANNEXE 1 : FICHE TECHNIQUE D’EXAMEN D’UN PROJET SOUMIS A AUTORISATION D’AMENAGEMENT COMMERCIAL .................................................................................... 120 ANNEXE 2 : INFORMATIONS RELATIVES AUX REFERENCES DE CFA MIDI PYRENEES ............................................................................. 129 ANNEXE 3 : ETUDE DE TRAFIC .......................................................... 130 ANNEXE 4 : EXEMPLE D’ANNEXE ENVIRONNEMENTALE AUX BAUX COMMERCIAUX ........................................................................... 131

LE DOSSIER EST IMPRIME SUR UN PAPIER ISSU DE FORETS GEREES DURABLEMENT CERTIFIEES FSC.

8

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

PARTIE 1 : RENSEIGNEMENTS RELATIFS AU DEMANDEUR ET AU PROJET

9

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

I. INFORMATIONS RELATIVES AU DEMANDEUR 1. Identité du demandeur La demande est présentée par la société décrite ci-dessous : Raison sociale

SNC Bessan Développement

RCS

793 036 526 NANTERRE

Forme juridique

Société en nom collectif

Adresse du siège social

123 rue du Château 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

Gérant

CFA Midi Pyrénées

Document : Kbis de la société

2. Qualité en laquelle le demandeur agit La demande est déposée par la société SNC Bessan Développement qui agit en tant que promoteur immobilier de l’opération.

3. Interlocuteurs pour le dossier Interlocuteur

Jean Philippe AMIC

Ethel CAMBOULIVES

Fonction

Directeur

Directeur de projet

Adresse

SNC Bessan Développement 18 rue des Cosmonautes – 31 400 TOULOUSE

Téléphone

05.62.16.45.80

Portable

06.82.44.99.24

07.78.07.31.83

E-mail

jpamic@cfa-a.com

ecamboulives@cfa-a.com

Ethel Camboulives est salariée de CFA Midi Pyrénées, gérant de la SNC Bessan Développement.

Merci d’adresser toutes les correspondances à ces deux interlocuteurs.

Document : Pouvoir

4. Références du Promoteur Les informations concernant les références du promoteur sont indiquées dans la plaquette jointe ciaprès.

Document : Informations relatives aux références commerciales du promoteur Annexe 2 : Informations relatives aux références de CFA Midi Pyrénées 10

Promoteur Constructeur Exploitant Gestionnaire Investisseur

2012

Mende Rodez

Cahors Montauban Albi

Opérateur global sur le territoire Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon lon

Montpellier

Auch Toulouse Tarbes

Foix

Carcassonne

Perpignan

Données au 30 Juin 2012

Nîmes

Activités Immobilières CFA et ALAMO

Quelques références… de réalisations et projets en cours sur le territoire Parc tertiaire du Millénaire- Blagnac (31)

Bureaux Elithis – Toulouse (31)

20 000 m² SHON

10 187 m² SHON (en R+7) Livraison prévisionnelle en 2014

Livré entre 2002 et 2008 Sièges sociaux Airbus et ATR… Investisseurs : Oppenheim Immobilier France, Crédit Agricole SCPI Edissimo Architecte : Xavier Soucadauch - © Alain Gouillardon Architecte : Sutter et Taillandier

Collège Lycée Montalembert – Toulouse (31)

Résidence étudiante Blaise Pascal – Toulouse (31)

8 620 m² SHON Livraison 2012 Établissement scolaire (1050 élèves). Équipements : CDI, foyer, salle polyvalente, salle de restauration et cuisine Architecte : Sutter et Taillandier

7 000 m² SHON Livré en 2011 à Colomiers Habitat 261 logements Équipements : foyer, salle petitdéjeuner, laverie

Architecte : Sutter et Taillandier - © David Herrero

Programme urbain mixte Les Chaumes – Montauban ( 82)

Programme urbain mixte Carré Gambetta – Castres (81)

5 473 m² SHON Livré en 2011 Leader Price, 1 brasserie et 1 boutique, 1 Pharmacie, 1 bureau de Poste, des bureaux (R+1 loués à la Communauté d’Agglomération de Montauban Trois Rivières) Architecte : Cabinet Marraud - © Joséphine Ory

14 000 m² SHON Locomotive alimentaire – Boutiques Résidences Seniors : 75 logements Hôtel 2* : 75 chambres Bureaux/Services Livraison prévisionnelle : 2ème T 2014 Architecte : D.Alet – J.Escourrou

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

II. PRESENTATION DU PROJET 1. Adresse et localisation Le projet se situe : -

Au Nord de la commune de Bessan (34 550), Entre Saint-Thibéry et l’espace urbanisé de Bessan, actuel et projeté Dans le cadre du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée intégré au sein de la ZAC de la Capucière.

Documents : Carte de localisation du projet au 1/25 000ème Plan de repérage photographies Vue aérienne d’état des lieux du site du projet Vue aérienne d’insertion du site du projet

11

Site du projet

CARTE DE LOCALISATION DU PROJET

Vue 3 Vues 1

Vues 2

Vues 6 Vue 4 Vue 5

VUE 1

VUES 2

VUE 3

VUE 4

VUE 5

VUES 6

Zone urbanisée de Bessan

RD 13 ZAE existante Les Granges Basses

Site du projet

Activité maraichère existante

VUE AERIENNE D’ETAT DES LIEUX DU SITE DU PROJET

Zone urbanisée de Bessan

RD 13 Site du projet

ZAE existante Les Granges Basses

Activité maraichère existante

VUE AERIENNE D’INSERTION DU SITE DU PROJET

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2. Description du projet

La ZAC de la Capucière a vu le jour en juin 2012 à l’initiative de la Communauté d’Agglomération Hérault Méditerranée (CAHM).

La CAHM a la volonté de réaliser une Zone d’activitésss structurante pour l’agglomération, adaptée aux besoins du territoire, offrant des possibilités d’accueil à court et moyen terme, des réserves de développement importantes et une cohérence générale d’équipements.

Structurée autour d’une voie principale nommée « Coulée de Basalte », la ZAC d’une superficie avoisinant les 33,5 hectares, accueillera à terme, du commerce, des restaurants, des bureaux, des hôtels et autres activités économiques.

La ZAC de la Capucière intègre le programme immobilier Hélios Parc EcoMéditerranée s’étendant sur une superficie de 214 936 m² correspondant à 64% de la superficie de la ZAC. Le projet commercial n’est ainsi qu’un volet du nouvel espace Hélios Parc EcoMéditerranée. La partie commerciale représente 43% du terrain de la ZAC, soit une superficie totale de 144 747 m² et jouera un rôle important d’animation pour celle-ci.

Le volet commercial du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée sera un lieu privilégié pour le développement de partenaires locaux et d’enseignes nationales où qualité architecturale et intégration dans l’environnement guideront les choix du promoteur.

2.1

Projet portant sur la création d’un ou plusieurs magasins de commerce de détail

Le projet vise à créer un ensemble commercial au sein du programme Hélios Parc Eco-Méditerranée lui-même inscrit au sein de la ZAC de la Capucière à Bessan. Il s’agira de proposer à la clientèle de la zone de chalandise en constante évolution compte tenu de la forte croissance démographique, une offre commerciale diversifiée autour d’une Halle des Terroirs, d’un hypermarché à taille humaine doté d’un drive, d’une galerie marchande, de moyennes surfaces non alimentaires et de boutiques spécialisées.

12

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.1.1

Surface de vente globale du projet

La surface de vente demandée pour cet ensemble commercial est la suivante : Surface de vente totale TOTAL 29 102 m²

2.1.2

Surface de vente, secteur d’activité et nature de l’activité

N° de cellule

Secteur d'activité

Nature d'activité

Surface de vente en m²

Hypermarché

Secteur 1 - Commerce alimentaire

Hypermarché

3 500

Boutique-3

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Boutique-4

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Boutique-5

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Boutique-6

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

800

Boutique-7

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Galerie marchande comportant 7 boutiques < 300 m²

Boutique-8

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Boutique-9

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Drive

Secteur Drive

Drive

52

MS-1

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la maison

680

Boutique-1

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la personne

255

Boutique-2

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la personne

255

MS-2

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la personne

850

MS-3

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la personne

MS-4

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la maison

MS-5

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la maison

850 4 950 dont 2040 en SV extérieure y compris sous auvent 1 500

MS-6

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la maison

1 700

MS-7

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la maison

2 700

MS-8

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Culture Loisirs

1 530

MS-9

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la personne

425

MS-10

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la personne

425

MS-11

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Culture Loisirs

425

HALLES

Secteur 1 - Commerces alimentaires

Halle des Terroirs

950

MS-12

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la personne

MS-13

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la maison

MS-14

Secteur 2 - Commerce non alimentaire

Equipement de la maison

425 5 980 dont 2 990 de SV extérieure y compris sous auvent 850

TOTAL des surfaces de vente : 29 102 m²

Documents : Plan de masse global Plan d’aménagement intérieur des commerces > 300 m² de surface de vente

13

Autoroute A9

livrais Aire de ons/dé reto urnem chets ents

Périmètre de ZAC Voie

de livr

aisons

/déche

ts

Batiments Commerciaux (Dans dossier CDAC) Voie de

HYPERMARCHE & BOUTIQUES 3 à 9

hets livraisons/déc

ZONE MARAICHERE

MS-5

Voie

2

SORTIE

MS-4

Batiments Non-Commerciaux (Hors dossier CDAC)

Bornes

aisons

ts

MS-6

Drive

d'appel

de livr

/déche

d'appel

1

DRIVE Bornes

ACC

ES DRI

VE

ZONE MARAICHERE

MS-7

MS-8 MS-3

MS-9

Terrasses extérieures

Noue

MS-10 MS-11

MS-2 RESTO-2

HALLES

Boutique-2

ie de

Vo livra

MS-12

ACT-1

chets

ns/dé

iso

Boutique-1 RESTO-1

HOTEL-2 MS-1

Terrasses extérieures

Piétonnier

Piétonnier

Piétonnier

PARC PAYSAGER

2.00

COULEE

2.00

PARC PAYSAGER

LTE

DE BASA

6.00

BUR-1

nier

Piéton

1.00 18.00

Noue

paysagère basaltique

Pk 12

places

1.00 6.00

nnier

Piéto

2.00 2.00

HOTEL-1

e de

zone PL

-Entré

PK

ations

zone

inform

PR EU

MS-14

T

tion

gula

/Ré

Piétonnier

t de

bus

enrobé

noir

enrobé

noir

arre

BUR-3

PK

PL

ACT-2 Voie

de livr

aisons

/déche

T

ts

PK

PL

MS-13

enro

bé

noir

BUR-2

PK

PL

Vents

PK

PL

PROD-1

Tre

ize

PK

PL

BACHE A EAU

des

in

Chem

du

Mis

tral

N Périmètre de ZAC Périmètre soumis à la CDAC Périmètre des aménagements et équipements publics

Ru

e

13

R.D. No

Dossier CDAC

- Commune de BESSAN -

HELIOS

Plan de périmètre

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 2500

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63 ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

Place de stationnement PMR. Conformément à la règlementation en vigueur, des places réservées de dimensions de 3.30x5 mètres seront matérialisées à proximité immédiate des entrées aux établissements.

Place de stationnement Famille De dimensions de 3.30x5 mètres seront matérialisées à proximité immédiate des entrées aux établissements. Ces places offrent l'opportunité, dans la mesure où elles sont plus larges que les emplacements traditionnels, de sortir les poussettes et les enfants d'un véhicule en toute sécurité.

Place réservées pour véhicules électriques et équipées de bornes de rechargement, matérialisées à proximité immédiate des entrées aux établissements.

Stationnement vélos seront matérialisées à proximité immédiate des entrées aux établissements.

Sens de circulation des véhicules sera matérialisé de manière à optimiser une logique de circulation des véhicuels à l'intérieur des parkings.

Arbustes et graminés Ils permettent d'agrémenter les zones de parking mais aussi de créer un espace tampon entre les circulations de véhicules et les mails piétons.

Arbres d'ombrage à développement moyen sur les parking.

Outre leur vocation à procurer de l'ombre sur les places de stationnements, les alignements de ces arbres structurent les espaces vides et contribuent à la cohérence du projet d'ensemble.

Arbres d'alignements de haute tige.

Ces alignements soulignent et accentuent la notion de transparences végétales voulues par le parti d'aménagement urbain.

Bosquets d'arbres et arbustes.

Dossier CDAC

- Commune de BESSAN -

HELIOS

Légende

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant - 11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mai : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

N Mail Piétonnier Pié

ton

Accés publics

CF

Stand 10

Stand 9

IS

Halle

ura sta Re

Stand 13

CF

CF

CF

CF

Stand 6

Stand 22

Terrasse Restaurant Stand 5

CF

CF

EE

Stand 14

BA E

LT

SA

Stand 15

CF

CF

CF

CF

Stand 3

Stand 19

Stand 28

CF

Stand 4

Stand 20

Stand 16

IS 3up

DE

Stand 27

Accés publics

UL

CO

Stand 21

Stand 26

CF

CF

CF

CF

Stand 25

Piétonnier sous ombrière

nt

Stand 7

Stand 23

ura

CF

Re

nt

CF

sta

Stand 24 Stand 12

CF

Accueil - Caisse

Stand 11

CF

Terrasse Restaurant

CF

Stand 8

Surface de vente : 950 m² CF

CF

CF

CF

Stand 2 Benne Dêchets

IS

21.35 m²

WC ♂

WC ♀

IS

Stand 17 CF

Emplacement camion Peinture au sol

N

HELIOS

Stand 1

CF

IS

Accés publics

Accueil - Caisse

- Commune de BESSAN -

IS

CF

Plan de Lot : HALLES

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 350° Accés publics

Dossier CDAC

Accés publics

Stand 18

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

nie

r

N

Voie de livraisons/déchets Accés réserve

Aire de livraisons/déchets retournements

Accés réserve

Accés réserve

Accés réserve

Réserves

IS 4up

Réserves

Lo

Réserves

Circulation

IS 4up

Cour de Livraisons

Réserves

IS 3up

Locaux Techniques

IS 4up

Réserves

IS 3up

Bureaux et Locaux sociaux en mezzanine : 1 100 m² Local déchets

Réserves

HYPER SP : 7 300 m² Surface de Vente : 3 500 m²

Accés réserve

Surfa

Accés réserve

Quai de Livraisons avec Auvent

Equip

Réserves

Réserves

Accés réserve

2up

IS 4up

Circulation

IS 2up

IS 4up

IS 2up

re

briè

Om

Accueil / Caisses Bureaux

Sanitaire Public

Galerie / Mail

Boutique 4 SP : 155.62 m² Surface de vente : 142 m²

Boutique 5 SP : 105.58 m² Surface de vente : 93 m²

Boutique 6 SP : 88.28 m² Surface de vente : 76 m²

Boutique 7

Boutique 8

Boutique 9

SP : 88.28 m² Surface de vente : 76 m²

SP : 105.59 m² Surface de vente : 93 m²

SP : 128.26 m² Surface de vente : 116 m²

Accés publics

IS 4up

Réserves Drive

IS 4up

SP : 223.23 m² Surface de vente : 204 m²

IS 3up

Boutique 3

Accu

IS 3up

Accés publics

IS

Piétonnier sous ombrière

2up

2

N

SO

1

2up

IE RT

IS

e

Bornes d'appel

Driv

cés

Ac

IVE DR

Bornes d'appel

ACCES DRIVE

lics

pub

Dossier CDAC

- Commune de BESSAN -

HELIOS

HYPERMARCHE GALERIE ET DRIVE

Plan de Lot : HYPER

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 400°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

N

Piétonnier sous ombrière Accés publics

Accés publics

IS 2up

IS 2up

Accés publics

IS 2up

IS 2up

MS 2 Equipement de la personne

MS 3 Equipement de la personne

SP : 980 m² Surface de vente : 850 m²

SP : 980 m² Surface de vente : 850 m²

IS 3up

Accueil - Caisse

Boutique 2

Boutique 1

SP : 300 m² Surface de Vente : 255 m²

SP : 300 m² Surface de Vente : 255 m²

Local Déchets

Local Déchets

IS 2up

Local déchets

réserves locaux sociaux bureaux

Local déchets

Accés réserve

ccés réserve

IS 2up

IS 3up

Accés réserve

Local déchets

réserves locaux sociaux bureaux

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

IS 2up

Accés réserve

IS 2up

Accés réserve

réserves locaux sociaux bureaux

Aire de livraisons/déchets retournements

N

Accés réserve

MS 1 Equipement de la maison SP : 800 m² Surface de vente : 680 m²

IS 2up

IS 2up

Accés publics

Accueil - Caisse

Accueil - Caisse

Réserves caux sociaux Bureaux

Accés publics

- Commune de BESSAN -

HELIOS

ue

Dossier CDAC

Plan des Lots : MS 1 - MS2 - MS3 - Boutiques 1 & 2

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 350°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

AC CE SD RIV E

Drive

Bo

Qu Liv ai ave raiso cA uve

uti Su qu rfa SP : e ce 2 de 23.2 ven 3 m te : ² 204

Bo rn

es

d'a

ppe

l

Bo rn

es

d'a

ppe

l

2 1

N

N

SORTIE DRIVE

Espace public

Ombrière

IS 2up

IS 2up

IS 2up

Accés publics

IS 2up

Piétonnier sous ombrière

IS 2up

Accueil

Accueil - Caisse

MS 4 Equipement de la maison

Pepiniére Auvent

Réserves Locaux sociaux Bureaux

SP : 3 400 m² Surface de vente : 2 910 m²

Surface de vente Extérieure : 2040 m²

Local déchets

IS 2up

Accés réserve

IS 3up

IS 3up

IS 3up

IS 2up

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

Voie de livraisons/déchets

Dossier CDAC

- Commune de BESSAN -

HELIOS

Plan de Lot : MS 4

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 350°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

Accés réserve

Accés réserve

N

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

Local déchets

Réserve Locaux sociaux Bureaux

Réserves

Local déchets

Accés réserve

Voie de livraisons/déch

Réserve Locaux sociaux Bureaux

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

R Locau Bu

Local déchets

IS 4up IS 3up

IS 3up IS 3up

IS 3up

Local déchets

Accés réserve

Réserve Locaux sociaux Bureaux IS 4up

MS 5 Equipement de la maison

MS 6 Equipement maison

SP : 2 000 m² Surface de Vente : 1 700 m²

SP : 1 700 m² Surface de Vente : 1 500 m²

IS 3up

MS 7 Equipement de la maison

IS 4up

SP : 3000 m² Surface de vente : 2 700 m²

M Cultur

SP : 1 Surface de ve

IS 4up

Bureaux Sanitaire Public

IS 3up

Accueil - Caisse

Accueil / Caisses

Boutique 9 SP :128.26 m² : m² Surface de vente116

IS 3up

Accueil / Caisses

IS 2up

IS 2up

Accés publics

Accés publics

Accueil - Caisse

IS 3up

Accés publics

Piétonnier sous ombrière

N

Date : 10.09.2013 Stand 1

Stand 2

Stand 3

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Stand 4

Plan des Lots : MS 5 - MS 6 - MS 7 Stand 6

HELIOS

Stand 7

- Commune de BESSAN -

Stand 8

Dossier CDAC

Stand 5

IS

Terrasse Restaurant

Echelle : 1 / 350°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

N Voie de livraisons/déchets

Local déchets

IS 4up

N

Réserve Locaux sociaux Bureaux

Réserve Locaux sociaux Bureaux

Accés réserve

IS 2up

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

Local déchets

Accés réserve

IS 3up

IS 3up

Aire de livraisons/déchets retournements

Accés réserve

Local déchets

SP : 3000 m² Surface de vente : 2 700 m²

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

réserves/locaux sociaux/bureaux

MS 8 Culture Loisir

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

IS 2up

Accés réserve

Accés réserve

SP : 1 800 m² Surface de vente : 1 530 m²

IS 2up réserves/locaux sociaux/bureaux

Local déchets

IS 2up

réserves/locaux sociaux/bureaux

Local déchets

MS 7 Equipement de la maison

MS 9 Equipement de la personne SP : 500 m² Surface de vente : 425 m²

MS 10 Equipement de la personne

SP : 500 m² Surface de Vente : 425 m²

Aire de livraison

SP : 500 m² Surface de Vente : 425 m²

Caisse

MS 11 Culture Loisir

Accueil - Caisse

Accueil - Caisse

IS 2up IS 3up

IS 3up

Accés publics

Accés publics

IS 2up

Accueil - Caisse

IS 2up

Accueil - Caisse

Accés publics

Piétonnier sous ombrière

IS 2up

Terrasse Restaurant

SP : 500 m² Surface de Vente : 425 m²

u

sta

CF

Stand 1

CF

Stand 2

CF

Stand 3

CF

Stand 4

CF

Stand 5

IS

Re

Dossier CDAC

- Commune de BESSAN -

HELIOS

Plan des Lots : MS 8 - MS 9 - MS 10 - MS 11

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 350°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

MS 12 Equipement de la personne

Accés publics

Accés publics

Accueil - Caisse

Accés publics

N

N

Emplacement Poids Lourds / Peinture au sol

Local déchets

Réserve Locaux sociaux Bureaux

IS 2up

Accés réserve

Accueil - Caisse

Aire de livraison

MS 12 Equipement de la personne SP : 500 m² Surface de Vente : 425 m²

IS 2up

Piétonnier sous ombrière

Piét

onnie

Piétonnier sous ombrière

r

Accés publics

HELIOS

Accueil - Caisse

Accés publics

- Commune de BESSAN -

IS 2up

MS 11 Culture Loisir

SP : 500 m² Surface de Vente : 425 m²

IS 2up

réserves/locaux sociaux/bureaux

Accés réserve

Local déchets

Dossier CDAC

Plan de Lot : MS 12

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 300°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

N

N

Piétonnier sous ombrière IS 3up

IS 3up

IS 3up

IS 3up

Showroom

Accueil / Caisses

IS 2up

SP : 4 000 m² Surface de Vente Intérieure : 2 990 m²

MS 13 Equipement maison

IS 3up

IS 3up

Surface de Vente Extérieure : 2 990 m²

Auvent Extérieur

IS 3up

Local déchets

Réserve Locaux Sociaux Bureaux

Cour de livraison

Cour de livraison

Aire de livraisons/déchets retournements

Auvent Matériaux

Accés réserve

Dossier CDAC

Accés réserve

- Commune de BESSAN -

HELIOS

Aire de livraisons/déchets retournements

Plan de Lot : MS 13

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 400°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

1.0

0 6.0

0 2.0

N

0 2.0

0

enrobé noir

enrobé noir

Mail Piétonnier

ton

nie

r

IS 2up

nt

Réserve Locaux Sociaux Bureaux

Re

Terrasse Restaurant

sta

ura

Voie de livraisons/déchets

Aire de livraison

Pié

T

Local déchets

EE

UL

CO DE SA

BA

MS 14 Accueil / Caisses

E

LT

SP : 1 000 m² Surface de vente : 850 m²

IS 2up

IS

IS 2up

Accés public

N

Dossier CDAC

- Commune de BESSAN -

HELIOS

Plan de Lot : MS 14

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 350°

ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.1.3

Projet s’intégrant dans un ensemble commercial : nombre approximatif de magasins et surface de vente totale de magasins

Le projet créera l’ensemble commercial suivant : Nombre de magasins Le projet porte sur la création d’un ensemble commercial composé de 26 entités commerciales.

Surface de vente et nature d’activité N° de cellule

Nature d'activité

Hypermarché

Hypermarché

Surface de vente en m² 3 500

Galerie marchande annexée à l'hypermarché (7 boutiques)

800

Drive

Drive

52

MS-1

Equipement de la maison

680

Boutique-1

Equipement de la personne

255

Boutique-2

Equipement de la personne

255

MS-2

Equipement de la personne

850

MS-3

Equipement de la personne

850

MS-4

Equipement de la maison

4 950

MS-5

Equipement de la maison

1 500

MS-6

Equipement de la maison

1 700

MS-7

Equipement de la maison

2 700

MS-8

Culture Loisirs

1 530

MS-9

Equipement de la personne

425

MS-10

Equipement de la personne

425

Halles

Halle des Terroirs

950

MS-11

Culture Loisirs

425

MS-12

Equipement de la personne

425

MS-13

Equipement de la maison

5 980

MS-14

Equipement de la maison

850

Boutique-3 Boutique-4 Boutique-5 Boutique-6 Boutique-7 Boutique-8 Boutique-9

TOTAL

29 102

14

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.1.4

Données sur la répartition des surfaces du projet

Les surfaces détaillées ci-dessous concernent la partie commerciale d’Hélios Parc Eco-Méditerranée.

Surface de plancher commerciale

32 040 m²

Stationnement

31 000 m²

Espaces verts Aire de livraisons et de circulation des véhicules de livraison

41 567 m² 12 145 m²

Document : Plan de périmètre de l’emprise commerciale

2.2 Projet portant sur l’extension d’un ou plusieurs magasins de commerce de détail Sans objet 2.3 Projet portant sur le changement du secteur d’activité Sans objet 2.4 Projet portant sur la modification substantielle d’un projet Sans objet 2.5 Autres renseignements Dans le cadre d’un ensemble commercial Le projet ne s’intègre pas dans un ensemble commercial déjà existant.

L’ensemble commercial créé est décrit aux points 2.1.2 et 2.1.3.

Enseigne La commercialisation est en cours et les enseignes devant intégrer le projet Hélios Parc EcoMéditerranée ne sont pas arrêtées. Par conséquent, le présent dossier est déposé sans mention des enseignes.

Parc de stationnement 1 240 places de parking seront attribuées aux commerces.

Parmi ces places, 37 seront réservées pour les personnes à mobilité réduite, 30 autres seront destinées aux familles, et 19 seront équipées de bornes de recharge pour les véhicules électriques.

Le projet commercial respecte la loi SRU puisque la surface du parking est de 31 000 m², inférieure à 1,5*Surface de plancher (48 060 m²).

Le parc de stationnement sera arboré conformément au PLU à raison d’un arbre pour 4 places.

Des places spécifiques aux autres bâtiments d’activités (hors CDAC) sont prévues sur Hélios Parc Eco-Méditéranée. De plus, d’autres places de stationnement seront réalisées le long de la Coulée de Basalte, voie d’entrée et de desserte centrale de la ZAC (ces dernières appartiendront à l’espace public).

La mixité des espaces de stationnement entre les différentes activités sont un atout sur le plan du développement durable puisque les surfaces imperméabilisées sont minimisées.

15

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Activités annexes éventuelles Certaines activités prévues au sein du périmètre à vocation commerciale d’Hélios Parc EcoMéditerranée n’entrent pas dans le champ d’application de la CDAC, à savoir les restaurants.

Un hôtel, une crèche et des bureaux sont prévus en voisinage direct du périmètre commercial.

3. Historique 3.1 En cas de création La Communauté d’Agglomération Hérault Méditerranée a décidé d’initier la création de la ZAC La Capucière en juin 2009. Par délibération du 6 février 2012, le Conseil Communautaire a approuvé le dossier de création de la ZAC pour l’implantation d’activités tertiaires, commerciales et logistiques.

Suite à l’appel public à la concurrence lancé par la Communauté d’Agglomération pour l’aménagement de la ZAC, l’offre de CFA Midi-Pyrénées a été retenue.

CFA Midi Pyrénées ainsi lauréat de l’appel à projet a pu signer un compromis de vente avec faculté de substitution (la substitution a été régularisée le 9 septembre 2013 au profit de la SNC Bessan Développement) pour l’acquisition d’une partie des terrains de la ZAC afin d’y réaliser l’ensemble immobilier Hélios Parc Eco-Méditerranée comportant différents volets : tertiaire, l'hôtellerie, restauration, loisirs et commercial, volet objet du présent dossier.

Il s’agit de la première demande d’autorisation d’exploitation commerciale déposée auprès de la CDAC sur ce site par le demandeur.

3.2 En cas d’extension Sans objet

16

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

III. CONDITIONS DE REALISATION DU PROJET 1. Maîtrise du foncier 1.1 Lorsque le projet nécessite une construction Les parcelles concernées par la partie commerciale au sein de la ZAC de la Capucière sont les suivantes : Référence cadastrale

Superficie totale de la parcelle

Référence cadastrale

Superficie totale de la parcelle

BV 0001

250

BV 0026

1 527

BV 0002p

350

BV 0027

716

BV 0003p

939

BV 0028

98

BV 0004p

334

BV 0029

482

BV 0005p

31 909

BV 0032 p

16 983

BV 0007

1 425

BV 0030p

6 085

BV 0008p

154

BV 0033

4 946

BV 0009

2 177

BV 0034p

4 034

BV 0010

342

BV 0035p

921

BV 0011p

13 630

BV 0036p

9 737

BV 0014p

20 992

BV 0037p

5 193

BV 0015

318

BV 0038p

2 913

BV 0016

231

BV 0039p

2 908

BV 0017

280

BV 0040

3 001

BV 0018

231

BV 0041

2 835

BV 0019

256

BV 0043

3 192

BV 0020

8 499

BV 0044

6 985

BV 0021

2 643

BV 0045p

2 304

BV 0022

2 706

BV 0046p

4 169

BV 0023

2 217

BV 0047p

5 960

BV 0024

12 625

BV 0048p

7 784

BV 0025

3 003

BV 0056p

2 579

TOTAL : 200 863 m²

Un compromis de vente pour l’acquisition des terrains a été signé au profit de CFA Midi Pyrénées avec faculté de substitution. La SNC Bessan Développement s’est substitué à CFA Midi Pyrénées dans les droits et obligations de ce compromis.

Le projet commercial ne porte que sur une partie de ces parcelles, à savoir 144 747 m².

Documents : Extrait du plan cadastral Extrait cadastral avec délimitation de la ZAC, du périmètre à vocation commerciale et du périmètre des aménagements Attestation notariée de promesse de vente Accord de substitution CFA / SNC BESSAN DEVELOPPEMENT Délibération de la Communauté d’Agglomération concernant la signature de la promesse de vente Autorisation du Président de la Communauté d’Agglomération à déposer un dossier CDAC 1.2 Lorsque le projet concerne un local existant Sans objet

2.

Attestation RSI TASCOM

S’agissant d’une création, le dossier n’est pas soumis à cette formalité.

17

1734400

1734800

1734000

1734400

1734800

2242000

1734000

2242000

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES ------------EXTRAIT DU PLAN CADASTRAL -------------

2241600

Commune : BESSAN

2241600

Département : HERAULT

Section : BV Feuille : 000 BV 01 Échelle d'origine : 1/2000 Échelle d'édition : 1/4000 Date d'édition : 16/07/2013 (fuseau horaire de Paris)

2241200

Le plan visualisé sur cet extrait est géré par le centre des impôts foncier suivant : CENTRE DES IMPOTS FONCIERS 11 Av PIERRE VERDIER B.P 751 34522 34522 BEZIERS CEDEX tél. 04 67 35 69 03 -fax 04 67 35 69 00 cdif.beziers@dgfip.finances.gouv.fr

2241200

Coordonnées en projection : RGF93CC43

Cet extrait de plan vous est délivré par :

cadastre.gouv.fr ©2012 Ministère de l'Économie et des finances

N Périmètre de ZAC Périmètre soumis à la CDAC Périmètre des aménagements et équipements publics Dossier CDAC

- Commune de BESSAN -

HELIOS

Plan de périmètre

Date : 10.09.2013

Echelle : 1 / 2500

MAITRE D'OUVRAGE : - CFA - immeuble Perisud - 18 rue des Cosmonautes - 31400 TOULOUSE - Tel: 05.62.16.45.80 - Fax: 05.34.66.27.63 ARCHITECTE: Jean Pierre GARY - 2 rue Edouard Vaillant11100 NARBONNE - Tél: 04 68 90 29 90 - mail : jean.pierre.gary@wanadoo.fr

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

PARTIE 2 : AMENAGEMENT DU TERRITOIRE, QUALITE DE L’URBANISME ET DEVELOPPEMENT DURABLE

18

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

I.

LA ZONE DE CHALANDISE

Population de la zone de chalandise – Recensement 1999-2006-2010 Recensement INSEE et Populations légales Les populations légales sont définies par le décret n°2003-485 publié au Journal officiel du 8 juin 2003, relatif au recensement de la population. Désormais, elles sont actualisées et authentifiées par un décret chaque année.

Le terme générique de « populations légales » regroupe pour chaque commune sa population municipale, sa population comptée à part (personnes dont la résidence habituelle est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la commune) et sa population totale qui est la somme des deux précédentes. La population municipale est celle qui est utilisée à des fins statistiques ; la population totale est la plus souvent utilisée pour l’application de dispositions législatives ou réglementaires.

Jusqu’en 1999, les populations légales étaient déterminées à l’occasion de chaque recensement général de la population. Entre deux recensements elles pouvaient être modifiées par un recensement complémentaire.

A partir de 2008, la nouvelle méthode de recensement basée sur des enquêtes de recensement annuelles permet de calculer chaque année des populations légales actualisées. Ainsi, fin 2008 sont publiées les populations légales qui entrent en vigueur le 1er janvier 2009. Ces populations légales sont millésimées 2006 car elles sont calculées à partir des informations collectées lors des enquêtes de recensement de 2004 à 2008 et ramenées à une même date : celle du milieu de la période.

L’égalité de traitement entre les communes est ainsi assurée. Le même procédé s’applique pour les populations 2010 entrant en vigueur le 1er janvier 2013.

Le nouveau dispositif de recensement qui actualise les populations légales chaque année se substitue aussi aux recensements complémentaires.

La population municipale Le concept de population municipale est défini par le décret n°2003-485 publié au Journal officiel du 8 juin 2003, relatif au recensement de la population.

La population municipale comprend les personnes ayant leur résidence habituelle (au sens du décret) sur le territoire de la commune, dans un logement ou une communauté, les personnes détenues dans les établissements pénitentiaires de la commune, les personnes sans-abri recensées sur le territoire de la commune et les personnes résidant habituellement dans une habitation mobile recensée sur le territoire de la commune.

Le concept de population municipale correspond désormais à la notion de population utilisée usuellement en statistique. En effet, elle ne comporte pas de doubles comptes : chaque personne vivant en Château est comptée une fois et une seule.

En 1999, c’était le concept de population sans doubles comptes qui correspondait à la notion de population statistique. Ainsi pour effectuer les évolutions entre 1999, 2006 et 2010, nous comparerons la population sans doubles comptes issue du recensement de 1999 à la population municipale 2006 et 2010 obtenue à partir des nouvelles méthodologies de recensements.

19

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.

Population totale de la zone de chalandise

Zone

Population 1999

Population 2006

Evolution 1999/2006

Population 2010

Evolution 2006/2010

Evolution 1999/2010

Zone de chalandise

69 351

79 589

14,76%

85 847

7,86%

23,79%

2.

Communes comprises dans la zone

Bessan

Population 1999 4 025

Population 2006 4 343

Evolution 1999/2006 7,90%

Population 2010 4 585

Evolution 2006/2010 5,57%

Evolution 1999/2010 13,91%

34

Agde

19 988

21 293

6,53%

24 567

15,38%

22,91%

34

Aumes

310

397

28,06%

440

10,83%

41,94%

34

Castelnau-de-Guers

889

1 010

13,61%

1 123

11,19%

26,32%

34

Cazouls-d'Hérault

272

302

11,03%

329

8,94%

20,96%

34

Florensac

3 859

4 548

17,85%

4 882

7,34%

26,51%

34

Lézignan-la-Cèbe

1 013

1 184

16,88%

1 429

20,69%

41,07%

34

Marseillan

6 199

7 392

19,25%

7 883

6,64%

27,17%

34

Mèze

7 630

9 998

31,04%

10 523

5,25%

37,92%

34

Montagnac

2 981

3 517

17,98%

3 593

2,16%

20,53%

34

Montblanc

2 136

2 443

14,37%

2 594

6,18%

21,44%

34

Nézignan-l'Evêque

960

1 259

31,15%

1 520

20,73%

58,33%

34

Pézenas

7 443

8 484

13,99%

8 251

-2,75%

10,86%

34

Pinet

990

1 205

21,72%

1 402

16,35%

41,62%

34

Pomérols

1 696

1 975

16,45%

2 177

10,23%

28,36%

34

Saint-Thibéry

2 200

2 271

3,23%

2 344

3,21%

6,55%

34

Tourbes

1 276

1 430

12,07%

1 521

6,36%

19,20%

34

Valros

1 130

1 225

8,41%

1 330

8,57%

17,70%

34

Vias

4 354

5 313

22,03%

5 354

0,77%

22,97%

TOTAL

69 351

79 589

14,76%

85 847

7,86%

23,79%

DEP

Commune

34

La commune de Bessan ne dispose pas de recensement municipal plus récent et s’appuie sur les données Insee 2010 publiées au 1er janvier 2013.

20

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

3.

Justification des délimitations de la zone

La zone de chalandise correspond à l’aire géographique au sein de laquelle le projet d’équipement commercial exerce une attraction sur la clientèle.

En application de l’article R 752-8 du Code de Commerce, la zone de chalandise du projet « est délimitée en tenant compte notamment de la nature et de la taille de l’équipement envisagé, des temps de déplacement nécessaires pour y accéder, de la présence d’éventuelles barrières géographiques ou psychologiques, de la localisation et du pouvoir d’attraction des équipements commerciaux existants ainsi que de la localisation des magasins exploités sous la même enseigne que celle de l’établissement concerné. » Critères de délimitation de la zone de chalandise

Eléments retenus pour le projet objet de la demande

Nature et taille de l’équipement envisagé

Création d’un ensemble commercial intégré au sein d’Hélios Parc Eco-Méditerranée à Bessan. Ce projet regroupera plusieurs points de vente organisés autour d’un petit hypermarché et d’une Halle des Terroirs. Au total, la surface de vente sera de 29 102 m².

Temps de déplacement nécessaires pour y accéder

- 20 minutes maximum à l’est et au sud du site du projet - 12 minutes maximum au nord du site du projet (temps distance réduit à cause de la présence de l’A75 ramenant sur le pôle de Béziers) - 9 minutes maximum à l’ouest du site du projet (temps distance réduit à cause du pôle de Béziers)

(Temps voiture – Source : site internet Mappy)

Axes routiers principaux

- Autoroute A9 qui traverse le territoire communal de Bessan en longeant le site du projet et qui permet de rejoindre soit Béziers, soit Montpellier - RD 13 permettant de rejoindre Pézenas et Agde

Barrières géographiques ou psychologiques

- la mer Méditerranée - l’autoroute A 75

Localisation et pouvoir d’attraction des équipements commerciaux existants au sein du périmètre proche du projet

Rayonnement du projet commercial en lui-même comportant une diversité d’activités sur 29 102 m² de surface de vente dont le site est localisé entre les pôles de Pézenas et Agde.

Localisation et pouvoir d’attraction des équipements commerciaux existants hors de la zone de chalandise

Offre concurrente sur les pôles de Béziers et Sète/Balaruc

Les communes retenues appartiennent au seul département de l’Hérault.

Document : Carte de la zone de chalandise 21

TE Site du projet

P么le commercial de B茅ziers

CARTE DE LA ZONE DE CHALANDISE

P么le commercial de S猫te/Balaruc

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

4.

Caractéristiques démographiques du Biterrois

CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE DE 1,66%/AN SUR LE TERRITOIRE BITERROIS :

PROJECTION DE POPULATION : Bessan est rattachée à la Vallée de l’Hérault, territoire du Biterrois figurant parmi les plus dynamiques en terme de croissance démographique.

A partir des éléments ci-contre, 3 projections ont été élaborées: ce ne sont ni des prévisions ni des objectifs, mais une simple mise en évidence des futurs envisageables sur le Biterrois : - L’hypothèse n°1, dit scénario « au fil de l’eau », prolonge les tendances observées depuis 1999 sur le territoire du SCoT, soit un taux de croissance de 1,66% par an. Dans ce scénario, la population atteindrait de 340 000 habitants en 2025, soit environ 90 000 habitants de plus à un rythme annuel moyen d’environ 5 500 habitants supplémentaires par an.

- L’hypothèse n°2 ou hypothèse basse envisage une croissance démographique modérée et prolonge les tendances observées entre 1990 et 1999, soit un taux de croissance de 0,62% par an.

Dans cette hypothèse, la population atteindrait environ 286 000 en 2025, soit une augmentation de l’ordre de 36 000 habitants à un rythme annuel moyen d’environ 2 000 habitants supplémentaires/an.

- L’hypothèse n°3 ou hypothèse haute considère un dynamisme démographique encore plus fort que sur la période 1999-2008, soit un taux de croissance de près de 3% par an. Dans l’hypothèse haute, la population atteindrait environ 416 000 en 2025, soit une augmentation de l’ordre de 166 000 habitants à un rythme annuel moyen d’environ 9 000 habitants supplémentaires par an.

Ces trois hypothèses représentent une fourchette plausible qui sera envisagée comme variable de la démarche prospective, car si le SCoT peut bien sûr avoir une influence sur l’évolution démographique, la tendance réelle sera conditionnée par de nombreux paramètres exogènes au territoire.

Source : Rapport de Présentation du SCOT

22

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

5.

Justification des données touristiques

Aujourd’hui, le tourisme est le moteur économique du territoire. D’une part, avec la présence du Cap d’Agde, première station balnéaire de France par sa capacité d’accueil, de Vias, 2ème station d’Europe pour sa capacité en hôtellerie de plein-air et d’autre part, avec Pézenas, Ville d’Art et d’Histoire, première commune de France à avoir été classée secteur sauvegardé en 1965.

Complémentaires, les communes littorales et les communes du Val d’Hérault permettent de diversifier l’offre touristique du territoire et ainsi de développer la fréquentation touristique de mars à novembre.

Compte tenu de l’importance du tourisme sur le territoire et du marché qu’il génère pendant la saison, il est indispensable d’évaluer la population touristique pour bien appréhender les potentialités de la zone de chalandise.

Caractéristiques du tourisme sur le territoire Le tourisme sur le territoire se caractérise donc par une forte saisonnalité : l’activité touristique se concentre sur la période estivale (juillet-août) et par un effet de pointe touristique très prononcé sur certaines communes surtout du littoral qui voient leur population plus que décupler en période estivale. Face à ce tourisme balnéaire de masse, d’autres possibilités touristiques commencent à se développer sensiblement notamment du fait de l’évolution progressive des attentes de la population touristique. D’une part, la clientèle touristique balnéaire exprime désormais le souhait d’accéder à de nouvelles activités (par exemples ludiques ou culturelles). D’autre part, une nouvelle population touristique investit le territoire, notamment l’arrière-pays, et aspire à une forme de tourisme plus diversifié, en phase avec l’environnement et la vie locale. Ce «tourisme vert » est plus axé sur la découverte de la culture et de l’histoire locale, la découverte du patrimoine bâti et architectural, la découverte du patrimoine environnemental notamment par le biais de randonnées VTT, pédestres ou équestres... Ce tourisme met également en avant l’art de vivre local : oenotourisme avec les visites de domaines viticoles, dégustation et découverte de produits du terroir, et la découverte de l’artisanat local.

Evaluation quantitative du tourisme au niveau de la zone de chalandise Pour réaliser une évaluation quantitative de ce potentiel, nous prendrons en compte le nombre de résidences secondaires et le nombre de logements dans les hébergements touristiques (hôtels, campings, hébergements collectifs).

Les données pour les résidences secondaires, hôtels et campings sont issues du recensement de la population 2010 de l’INSEE. Les données pour les hébergements collectifs (résidences de tourisme, villages et centres de vacances) sont issues de sources différentes : Guide de l'hébergement Cap d’Agde http://www.capdagde.com/telechargement_documentation-formulaire_documentation-1645FR-INFOS_PRATIQUES.html Site Internet du Comité Départemental du Tourisme de l'Hérault http://www.heraulttourisme.com/hot/residence-de-tourisme--le-jardin-de-babylone/cap-dagde/ficheHOTLAR034FS000C8-1.html Sites Internet des hébergements

23

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Selon les données du Comité Départemental du Tourisme de l'Hérault les coefficients pour le calcul du nombre de lits touristiques dans les différents types d’hébergements sont : 1 chambre d’hôtel ou chambre d’hôtes = 2 lits 1 emplacement camping = 3 lits 1 gîte ou 1 meublé (hébergement collectif ici) = 4 lits 1 résidence secondaire = 5 lits Source : Comité Départemental du Tourisme de l'Hérault, Observatoire Départemental de l’Economie Touristique destination « Pays de Béziers » 2005

Connaissant la capacité touristique de la zone de chalandise, on peut calculer la population touristique équivalent population permanente en appliquant le taux d’occupation annuel (nombre d’hébergements ou occupés / nombre d’hébergements offerts x 100).

Taux d’occupation des résidences secondaires Selon les données de l’Étude « Evaluation de l’impact économique des résidences secondaires et analyse de leur mise en marché. Commune d’Agde » pour ATOUT FRANCE et la DGCIS, avec la participation du Conseil général de l’Hérault en Novembre 2010, la durée moyenne d’occupation des résidences secondaires par leur propriétaire ou famille/amis est estimée à 40 jours/an ce qui correspond à un taux d’occupation annuel de 11%.

Source : http://www.atout-france.fr/actualite/residence-secondaire-france-monographies 33,5% des résidences secondaires du territoire (9 700 locations/28 900 résidences secondaires) sont loués pendant 7,5 semaines en moyenne (soit 52,5 jours/an).

Ces résidences secondaires sont donc utilisées personnellement (40 jours/an) et louées (52,5 jours/an) ce que correspond à 92,5 jours/an en total. Le reste, 66,5% des résidences secondaires, ne sont utilisés qu’à titre personnel (40 jours/an). Ainsi le nombre de jours d’occupation moyen de l’ensemble des résidences secondaires est de 57,6 jours/an soit un taux d’occupation de 15,8%.

24

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Taux d’occupation des hôtels et campings On dispose des données sur les taux d’occupations 2011 de l’Observatoire d’Hérault Tourisme pour les deux destinations dont les communes de la zone de chalandise font partie : Type d’hébergement

TO annuel* Béziers Canal du Midi

TO moyen

Hôtels

54,8%

54,8%

Campings

21,4%

51,4%

Hôtels

54,7%

54,7%

Campings

20,9%

50,2%

Pays de Thau et Pays de Pézenas

Source : http://www.adt-herault.fr/les-7-destinations-touristiques-35-1.html TO annuel = TO moyen pour les hôtels / TO moyen * 5 mois/ 12 mois pour les campings (ouverture des campings d’avril à septembre) Taux d’occupation des hébergements collectifs A défaut de données officielles sur le taux d’occupation de résidences de tourisme, villages et centres de vacances par destination, on utilise les données de l’année 2010 du département de l’Hérault fournis par l’Observatoire d’Hérault Tourisme.

Type d’hébergement

TO annuel

Villages de vacances et maisons familiales

37%

Résidences de tourisme

40%

Source : http://www.adt-herault.fr/observation/les-territoires-heraultais/la-frequentation-des-hebergementsmarchands-38-1.html Hébergements collectifs au sein de la zone de chalandise Commune

Nom

Nombre de logements

Type de logements

Résidences de tourisme Agde

LE SAINT-CLAIR

80

appartements

Agde

ABBAYE DU CAP

31

appartements

Agde

BELAMBRA

154

pavillons pour 2 à 6 pers.

Agde

ODALYS PRIMAVERA

80

appartements

Agde

AGATHEA

172

appartements

Agde

LES ANDALOUSES

20

villas

Agde

AQUA PLAGE

22

appartements

Agde

ARENA

20

appartements

Agde

LA BAIE DES ANGES

8

appartements

Agde

LA BELLE CREOLE

30

villas et appartements

Agde

ODALYS LE CLOS DES AMANDINES

30

maisonnettes

25

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée Commune

Nom

Agde

LE FRONT DE MER

Nombre de logements 10

Agde

ODALYS GOLF CLUB RESIDENCE

15

maisonnettes

Agde

L’ILE SAINT-MARTIN

60

maisons

Agde

MADRAGDE SOLEIL

38

appartements

Agde

MAEVA LES JARDINS DE LA MADRAGDE

69

studios

Agde

PALMYRA GOLF

40

appartements

Agde

ODALYS PRESTIGE DU GOLFE

63

appartements

Agde

ODALYS RESIDENCE SAINT-LOUP

225

appartements-villas

Agde

LES RIVAGES DE ROCHELONGUE

40

appartements

Agde

24

villas

21

appartements

Agde

SAMARIA VILLAGE, HACIENDA BEACH SAVANNA BEACH/LES TERRASSES DE SAVANNA ODALYS LES TERRASSES DE RICHELIEU

15

appartements

Agde

THALACAP

28

appartements

Agde

LES TOSCANES

10

habitations

Agde

LA VOILE D’OR

25

appartements

Agde

PALMA RIUM PARK

10

appartements

Agde

LE CLOT

16

appartements

Total Agde

1 356

Marseillan

GARRIGAE DOMAINE DE LA MANDOUNE

30

appartements

Marseillan

GARRIGAE PORT RIVE GAUCHE

12

appartements

Marseillan

LES MARINES D'HELIOS

30

villas

Marseillan

RESIDENCE LA GRENADINE

68

villas

Total Marseillan

140

LA DISTILLERIE DE PEZENAS

50

Total Pézenas

50

TOTAL

1 546

Agde

Pézenas

Type de logements appartements

suites et appartements

Villages et centres de vacances Agde

BATIPAUME

68

chambres

Agde

AZUREVA CAP D’AGDE

170

appartements

Agde

LES SEVILLANES

49

appartements

Agde

LE COSSE

26

chambres

Agde

LES MONTILLES DE GAILLARDY

48

chambres

Total Agde

361

Vias

VACANCIEL LES CIGALES

60

villas ou chalets

85

mobile homes

Total Vias

145

TOTAL

506

Source : http://www.capdagde.com/telechargement_documentation-formulaire_documentation-1645-FRINFOS_PRATIQUES.html + http://www.herault-tourisme.com/hot/residence-de-tourisme--le-jardin-debabylone/cap-dagde/fiche-HOTLAR034FS000C8-1.html + Sites Internet des hébergements Population touristique équivalent permanente des résidences secondaires 26

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Commune

Résidences principales en 2009

Bessan

1 906

Rés secondaires et logts occasionnels en 2009 361

Lits touristiques dans les rés secondaires et logts occasionnels (1) 1 806

Population touristique équivalent permanente des rés secondaires et logts occasionnels (2) 285

Agde

11 277

30 606

153 030

24 179

Aumes

172

47

237

37

Castelnau-de-Guers

485

145

725

115

Cazouls-d'Hérault

131

51

253

40

Florensac

1 931

248

1 239

196

Lézignan-la-Cèbe

562

48

238

38

Marseillan

3 528

5 609

28 045

4 431

Mèze

4 626

749

3 745

592

Montagnac

1 531

171

856

135

Montblanc

1 035

81

403

64

Nézignan-l'Evêque

545

155

775

122

Pézenas

3 816

448

2 238

354

Pinet

560

64

320

51

Pomérols

913

230

1 148

181

Saint-Thibéry

1 026

134

672

106

Tourbes

603

65

323

51

Valros

543

70

348

55

Vias

2 293

5 546

27 728

4 381

TOTAL

37 484

44 826

224 130

35 413

(1) Lits touristiques dans les rés secondaires et logts occasionnels = 'Rés secondaires et logts occasionnels en 2009 * 5 (2) Population touristique équivalent permanente des rés secondaires et logts occasionnels = Lits touristiques dans les rés secondaires et logts occasionnels * taux d’occupation des résidences secondaires (15,8%)

27

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Population touristique équivalent permanente des hôtels Population Lits Hôtels Chambres touristique touristiques classés en dans hôtels équivalent dans les hôtels 2010 classés en 2010 permanente des classés (3) hôtels classés (4)

Commune

Destination

Pomérols

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Vias

Pays de Thau et Pays de Pézenas

3

77

154

84

Bessan

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Agde

Pays de Thau et Pays de Pézenas

24

698

1 396

764

Florensac

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Saint-Thibéry

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Nézignan-l'Évêque

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

13

26

14

Valros

Béziers Canal du Midi

1

18

36

20

Montblanc

Béziers Canal du Midi

-

-

-

-

Pézenas

Pays de Thau et Pays de Pézenas

4

100

200

109

Montagnac

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

12

24

13

Marseillan

Pays de Thau et Pays de Pézenas

2

61

122

67

Mèze

Pays de Thau et Pays de Pézenas

2

34

68

37

Pinet

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Castelnau-de-Guers

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Aumes

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Lézignan-la-Cèbe

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Cazouls-d'Hérault

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Tourbes

Béziers Canal du Midi

-

-

-

-

38

1 013

2 026

1 108

TOTAL

(3) Lits touristiques dans les hôtels classés = Chambres dans hôtels classés en 2010 * 2 (4) Population touristique équivalent permanente des hôtels classés = Lits touristiques dans les hôtels classés * taux d’occupation des hôtels selon la destination (54,8% ou 54,7%)

28

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Population touristique équivalent permanente des campings Lits touristiques Population touristique Campings Emplacements dans les équivalent permanente classés en de camping en campings classés des campings classés 2010 2010 (5) (6)

Commune

Destination

Pomérols

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Vias

Pays de Thau et Pays de Pézenas

28

7 823

23 469

4 909

Bessan*

Pays de Thau et Pays de Pézenas

2

104

312

65

Agde

Pays de Thau et Pays de Pézenas

26

7 344

22 032

4 608

Florensac

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

65

195

41

Saint-Thibéry

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

68

204

43

Nézignan-l'Évêque

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Valros

Béziers Canal du Midi

-

-

-

-

Montblanc

Béziers Canal du Midi

1

161

483

103

Pézenas

Pays de Thau et Pays de Pézenas

3

186

558

117

Montagnac

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

56

168

35

Marseillan

Pays de Thau et Pays de Pézenas

18

3 583

10 749

2 248

Mèze

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

234

702

147

Pinet

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

87

261

55

Castelnau-de-Guers

Pays de Thau et Pays de Pézenas

1

155

465

97

Aumes

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Lézignan-la-Cèbe

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Cazouls-d'Hérault

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

Tourbes

Béziers Canal du Midi

1

83

249

53

85

19 949

59 847

12 522

TOTAL

(5) Lits touristiques dans les campings classés = Emplacements de camping en 2010 * 3 (6) Population touristique équivalent permanente des campings classés = Lits touristiques dans les campings classés * taux d’occupation des campings selon la destination (21,4% ou 20,9%) (*) Pour la commune de Bessan les données sont issues de la Mairie

29

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Population touristique équivalent permanente des hébergements collectifs

Logements Lits touristiques dans les dans les résidences résidences de de tourisme tourisme (7)

Commune

Destination

Pomérols

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

Vias

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

Bessan

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

Agde

Pays de Thau et Pays de Pézenas

Florensac

Pays de Thau et Pays de Pézenas

Saint-Thibéry

Logements dans les villages et centres de vacances

580

-

215

215

-

-

-

-

1 444

2 170

534

2 704

-

-

-

-

-

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Nézignan-l'Évêque

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Valros

Béziers Canal du Midi

-

-

-

-

-

Montblanc

Béziers Canal du Midi

-

-

-

-

-

Pézenas

Pays de Thau et Pays de Pézenas

200

-

80

-

80

Montagnac

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Marseillan

Pays de Thau et Pays de Pézenas

560

-

224

-

224

Mèze

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Pinet

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Castelnau-de-Guers

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Aumes

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Lézignan-la-Cèbe

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Cazouls-d'Hérault

Pays de Thau et Pays de Pézenas

-

-

-

-

-

Tourbes

Béziers Canal du Midi

-

-

-

-

-

2 024

2 474

749

3 222

TOTAL

1356

50 140

1 546

5 424

6 184

145

Population Population Population touristique touristique Lits touristiques touristique équivalent équivalent équivalent dans les villages permanente des permanente des permanente et centres de résidences de villages et des vacances (8) tourisme (9) centres de hébergements vacances (10) collectifs (11) -

361

506

(7) / (8) Lits touristiques dans les résidences de tourisme / villages et centres de vacances = Logements dans les résidences de tourisme / villages et centres de vacances * 4 (9) / (10) Population touristique équivalent permanente des résidences de tourisme / villages et centres de vacances = Lits touristiques dans les résidences de tourisme / villages et centres de vacances * taux d’occupation des résidences de tourisme (40%) / villages de vacances et maisons familiales (37%) (11) Population touristique équivalent permanente des hébergements collectifs = Population touristique équivalent permanente des résidences de tourisme + Population touristique équivalent permanente des villages et centres de vacances

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Récapitulatif

Commune

Bessan

Population Population Population Population touristique touristique touristique touristique équivalent équivalent équivalent équivalent permanente des rés permanente des permanente des permanente des secondaires et logts hébergements hôtels classés (4) campings classés (6) occasionnels (2) collectifs (11) 285 -

Population touristique équivalent permanente totale (12) 285

Agde

24 179

84

4 909

215

29 387

Aumes

37

-

65

-

103

Castelnau-de-Guers

115

764

4 608

2 704

8 190

Cazouls-d'Hérault

40

-

41

-

81

Florensac

196

-

43

-

238

Lézignan-la-Cèbe

38

14

-

-

52

Marseillan

4 431

20

-

-

4 451

Mèze

592

-

103

-

695

Montagnac

135

109

117

80

441

Montblanc

64

13

35

-

112

Nézignan-l'Evêque

122

67

2 248

224

2 662

Pézenas

354

37

147

-

538

Pinet

51

-

55

-

105

Pomérols

181

-

97

-

279

Saint-Thibéry

106

-

-

-

106

Tourbes

51

-

-

-

51

Valros

55

-

-

-

55

Vias

4 381

-

53

-

4 434

TOTAL

35 413

1 108

12 522

3 222

52 265

(12) Population touristique équivalent permanente totale = 2+4+6+11 Le tourisme conforte de plus de 60% le potentiel permanent de la zone de chalandise.

Notons que ce potentiel touristique n’intègre que les touristes résidant sur le territoire et ne prend pas en compte le passage touristique.

31

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

6.

Délimitation des sous-zones en fonction des modes de transports utilisés

En bus La division en sous-zones de la zone de chalandise en fonction des modes de transport pouvant être utilisés est réalisée de la manière suivante : La zone A est composée des communes de la zone, desservies par le réseau de bus départemental (ligne 209 du Conseil Général) et/ou intercommunal après création d’un arrêt au niveau de la ZAC de la Capucière sur le tracé de la ligne 5 reliant Bessan à St Thibéry.

La zone B comprend les communes ne disposant pas d’alternative à l’utilisation de la voiture pour se rendre au site du projet.

Répartition par sous-zones des communes de la zone de chalandise desservies par une ligne de bus :

Bessan

Population 2010 4 585

Saint-Thibéry

2 344

ligne 209

Florensac

4 882

ligne 209

Pinet

1 402

ligne 209

Pomérols

2 177

ligne 209

Agde

24 567

Ligne 5

Nézignan-l'Evêque

1 520

Ligne 5

Pézenas

8 251

Ligne 5

Vias

5 354

Ligne 5

TOTAL Zone A

55 082

TOTAL Zone B

30 765

TOTAL DE LA ZONE

85 847

Commune

Réseau départemental

Réseau CAP'BUS

ligne 209

Ligne 5 Ligne 5

Non desservie

La ligne de bus n°5 du réseau Cap’Bus qui relie Agde à Pézenas emprunte la RD 13 et passe au niveau du site du projet. Le site se trouve entre l’arrêt de bus « Les Ecoles » situé dans la partie nord du centre de Bessan et l’arrêt « Le Causse » de Saint Thibéry.

La ligne de bus n°5 desservira l’arrêt de bus situé à l’entrée de ZAC de la Capucière.

Plus de 64 % de la population de la zone de chalandise pourra alors se rendre en bus au site du projet compte tenu de la future desserte du site en transports en commun.

Documents : Carte de la zone de chalandise avec sous zones délimitées en fonction de la desserte en bus

32

Site du projet

CARTE DE LA ZONE DE CHALANDISE AVEC SOUS ZONES DELIMITEES EN FONCTION DE LA DESSERTE EN BUS Légende Zone A

Communes de la zone desservies par un réseau de bus permettant de rejoindre Bessan

Zone B

Communes de la zone n’ayant pas d’alternative à l’utilisation de la voiture

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

A pied On considère que la population peut venir à pied dans un magasin si elle réside dans un rayon d’environ 500/600 mètres. Ce périmètre regroupe principalement la ZAE des Granges Basses ainsi que les habitations dispersées situées à proximité de cette ZAE et de l’échangeur autoroutier.

Dans cet espace, on estime qu’actuellement 50 personnes y résident.

Le PLU de la commune prévoit l’urbanisation prochaine de ces espaces actuellement libres de construction entre le centre-ville et la ZAE des Granges Basses (zone hachurée), soit environ 389 logements. La création de lotissements dans ce secteur engendrera une population supplémentaire pouvant accéder à pied à l’ensemble commercial estimée à environ 875 personnes.

Site

Namérique

Rayon de 600 m

En cycle Les personnes utilisant le vélo pour se rendre dans un magasin habitent dans un rayon de l’ordre de 2 km. Ce rayon intègre la totalité du centre-ville de Bessan ainsi que la partie Sud de la commune de St Thibéry, faiblement urbanisée.

Site St Claude

On estime qu’environ 5,34 % de la population de la zone de chalandise peut accéder au site en vélo à l’heure actuelle, soit environ 4 500 personnes. La création de lotissements dans les quartiers St Claude et Namérique engendrera également à terme une population supplémentaire pouvant accéder au site en vélo, soit environ 1 325 personnes supplémentaires.

Namérique Rayon de 2 km

33

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

II.

PRESENTATION DU PROJET AU REGARD DE L’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE

Bessan est une ville du Languedoc-Roussillon située au cœur du triangle Pèzenas/Béziers/Agde.

Elle est rattachée au canton d'Agde, à l'arrondissement de Béziers et à la Communauté d'agglomération Hérault Méditerranée.

15 min – 13 km

26 min – 23 km 13 min – 13,5 km

L'autoroute A9 traverse dans l'axe est-ouest la partie nord de la commune et l'échangeur n° 34 (Millau, Clermont-Ferrand, Pézenas, Agde, Vias) permet de la rejoindre via la RD 612a. Cette dernière débute à Bessan : elle est particulièrement fréquentée pendant les congés estivaux pour l'accès à la côte méditerranéenne.

Les routes départementales D 137 et D 13 créent également le lien entre la commune et respectivement Vias et Agde.

34

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.

Dans l’environnement proche du projet 1.1

Positionnement 1.1.1

Positionnement général

Le projet commercial Hélios Parc Eco-Méditerranée se situe sur la ZAC de la Capucière.

Cette dernière est localisée à l'intersection de deux axes routiers importants de la région (A9 et RD 13). La ZAC de la Capucière marque la porte d’entrée du territoire et constitue l’entrée de ville de la commune de Bessan.

Le projet commercial se situe dans le prolongement de la Zone d’activités économiques et commerciales de la Granges Basses et en voisinage de nouveaux quartiers programmés.

Document : Carte de l’inscription du projet dans son quartier

35

CARTE DE L’INSCRIPTION DU PROJET DANS SON QUARTIER

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.1.2

Positionnement par rapport aux constructions

Le projet commercial est implanté au sein de la ZAC de la Capucière actuellement en cours d’aménagement, quartier en mutation.

Le volet commercial de l’ensemble immobilier Hélios Parc Eco-Méditerranée va se développer sur le côté Ouest de la ZAC, au plus proche du cœur de ville de Bessan et de la Zone d’activités existante Granges Basses.

Sur la commune de Bessan, l’indice de compacité est élevé, ce qui signifie que l’urbanisation de la commune reste maitrisée.

L’indice de compacité : plus il est faible, et plus la tache urbaine est étirée, dispersée, plus il se rapproche de 1, et plus elle est compacte.

Bessan

Source : PADD du SCOT Biterrois

Le projet commercial s’inscrit dans Hélios Parc Eco-Méditerranée, lui-même inclus dans la ZAC. Hélios Parc Eco-Méditerranée proposera ainsi en un même ensemble, diverses activités. Le parti pris architectural permet de créer un projet urbain cohérent inscrit dans un environnement de qualité.

Le projet commercial repose sur la création d’un ensemble commercial à ciel ouvert mais réalisé et géré comme une seule entité.

36

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.1.3

Positionnement par rapport aux disponibilités foncières

Le projet utilise un espace foncier disponible au sein d’une zone en cours d’aménagement : la ZAC de la Capucière.

Le PLU de la commune de Bessan permet de faire de la ZAC de la Capucière, l’aménagement d’un quartier structuré et articulé avec l’urbanisation existante ou à venir puisqu’il se situe en continuité de la ZAE des Granges Basses et disposera d’un lien de voie douce entre le futur quartier d’habitat Eco quartier St Claude et Namérique jusqu’au centre-ville de Bessan.

Extrait du plan de zonage du PLU de la commune de Bessan approuvé en janvier 2013 :

ZAC de la Capucière

37

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Le positionnent des zones d’urbanisation (actuelles ou futures) est indiqué et montre que le périmètre actuellement libre de toute construction entre le centre urbain de Bessan et la ZA des Granges Basses se trouve en zone AU01, AU2 et AU5.

Cette zone AU « correspond à des secteurs en voie de mutation, pour lesquels les voies publiques et les réseaux existants sont insuffisants pour desservir les constructions à implanter. Elles sont urbanisables après création de ces équipements publics. Elles représentent des espaces à urbaniser à vocation mixte d'habitat, de commerces, de services et d'équipements de proximité.

La zone à urbaniser est subdivisée en plusieurs secteurs : - AU : zone à urbaniser standard.

- AU1 : Cette zone est destinée à recevoir des équipements publics, ou d'intérêt collectif, ou services publics, ou des équipements et/ ou des activités liées.

- AU2 : secteurs à urbaniser sous forme d’une opération d’aménagement d’ensemble uniquement, - AU3 : Ce secteur correspond à l'opération du secteur de Saint-Claude dont la destination est une opération d'éco-quartier. Il s'agit d'une opération dont l'intégration paysagère et la greffe urbaine devront être particulièrement soignées. Il s’agit d’une opération d’ensemble pouvant être réalisée en phases successives, - AU4 : Secteur Hortes, il s'agit d'une zone équipée, ou en voie d'équipement dont la destination est la réhabilitation de bâtiment agricole en bâtiment à usage d'habitation. La conservation du caractère architectural et de l'ambiance doit être à conserver dans tout projet, - AU5 : Secteur Namérique tranche2 à urbaniser sous forme d’une opération d’aménagement d’ensemble uniquement. » (Extrait du PLU de Bessan).

L’objectif de ce zonage est de structurer et d’organiser le développement urbain en liaison avec les quartiers existants et encourager la mixité des fonctions urbaines.

Ainsi, le périmètre actuellement non construit est destiné à être urbanisé et permettra à terme de réaliser une continuité et assurer la compacité de l’urbanisation de Bessan.

38

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

39

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

La continuité avec le centre-ville sera encore renforcée grâce au projet de réaménagement de la partie de la RD 13 traversant Bessan en boulevard urbain. « L’ancienne RD traversant le bourg de Bessan se transformera progressivement en boulevard urbain (…)

Afin d’ancrer le projet d’aménagement dans le paysage de manière cohérente, il est indispensable de tisser des liens entre les éléments déjà en place (commune de Bessan, ZAE existante) et la future ZAC de la Capucière. ( …) Ce giratoire jouera le rôle de couture avec les parvis des bâtiments, et marquera l’accès à la vaste Coulée de Basalte, permettant ainsi d’occulter l’aspect routier de cet ouvrage. » Source : Orientations d’Aménagement et de Programmation PLU de BESSAN – Décembre 2012

Source : Orientations d’Aménagement et de Programmation PLU de BESSAN – Décembre 2012

40

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.2

Description de l’environnement proche

S’entend par environnement proche, un rayon de 1 km, délimité de la façon suivante : - au nord, par la limite communale avec la commune de St Thibéry, - à l’est par la ligne ferroviaire Agde-Lodève, - à l’ouest par la RD 125/Route de Montblanc - au sud, par le Chemin des Anes S’intégrant dans la continuité de la zone Granges Basses et de la carrière des Roches Bleues, le rayon 2 kilomètres sera également décrit de façon à disposer d’une meilleure connaissance de l’environnement proche.

Une cartographie décrivant l’environnement proche est annexée après la p. 49.

1.2.1

Activités commerciales

SUR LE RAYON 1 KM : ZAE Granges Basses : Un supermarché alimentaire : Intermarché Un magasin de bricolage : Bricomarché Un magasin de vente de détecteur de fumée à domicile : Simon Franck De la ZAC vers le centre-ville de Bessan Avenue du 8 mai 1945 : Auberge La Grange Basse Imprimerie Fleuriste Café Boulevard Lafayette : Institut de beauté : Elégantissime Place de l’hôtel de ville : Brasserie du Soleil Midi Libre : Tabac Presse Jeux Souvenirs Rue de la Promenade : Brasserie Grand’Rue : Parfumerie Pharmacie (2) Pâtisserie Chocolaterie Pompes Funèbres Tabac presse Coiffeur Pizzeria Café Rue de la république : Coiffeur

Cave à vin Ebénisterie : vente de cuisines, salle de bains Dépôt vente Le grenier de Bessan

Petit Casino

Institut de beauté (2) Snack Kébab Pâtisserie Boucherie Optique Boulangerie Pâtisserie Fleuriste

Boulangerie

41

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

SUR LE RAYON 2 KM : PAE La Crouzette (commune de St Thibéry) : Lidl Santa Maria : Motoculture Jardinage

Gamm Vert/Comptoir du Village Eden Coiffure

ZI du Causse (commune de St Thibéry) : Point P Charrues Gely

Ecoruches Distribution Volkswagen

1.2.2

Marchés alimentaires

La commune de Bessan compte 2 marchés alimentaires : le mardi et dimanche matin. Il s’agit de marchés en plein air, contenus dans le centre-ville.

1.2.3

Autres activités

SUR LE RAYON 1 KM : ZAE Granges Basses : une caserne de Pompier un contrôle technique automobile des industriels forains une entreprise de transports Entreprise Languedoc Chantier (ELC) Somes assainissement : vidange assainissement Causselec : Electricité générale AAAD : Fabrication abris piscine CBR : carrosserie Bessan Pneus

une station-service une entreprise de peinture : Ateliers Agathois un mécanicien Thalis Industrie : tôlerie Planet term : isolation industrielle Sellari : plomberie Agde Assistance Auto Unibéton : centrale de béton JLP : carrosserie Polidoro Transports

Au nord entre la ZAE et l’A9 : Il n’existe actuellement pas d’activité économique autre que celle liées au maraîchage qui sera maintenue.

Notons que l’activité du relais routier « Les Clefs du Languedoc », implanté en bordure Est de la RD13, au droit du site, a cessé depuis quelques années. Les locaux désaffectés et dégradés ont été démolis par la CAHM. Au Nord de l’A9 : Bessan Caravanes : gardiennage de caravanes Moulin à huile Mont Ramus Carrière des Roches Bleues : exploitation de basalte (avec extension prévue pour bureaux, transformateurs…)

Station essence : Esso Express Restaurant

42

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

De la ZAC vers le centre-ville de Bessan Avenue du 8 mai 1945 : Assurances Boulevard Lafayette : Ateliers municipaux Grand’Rue : Crédit agricole Agence immobilière Assurance Rue de la république : Agence immobilière

Hôtel La Poste Caisse d’Epargne

Vétérinaire

SUR LE RAYON 2 KM : PAE La Crouzette (commune de St Thibéry) : EMD St Thibéry Laboratoire de biologie médicale Location salle de réception ASG Jeux Gonflables Espace Tout terrain : mécanique générale Force Sud : SICA de producteurs Pulsion Diffusion : Energies renouvelables ACI 34 : carrosserie industrielle Player 5 : Multiplex Foot indoor Espace Tout Terrain : Mécanique Générale 4x4 Castel Jardin : Paysagiste ZI du Causse (commune de St Thibéry) : GP Ganja : Menuiserie PVC TAB : Transports AGI 34 : Carrosserie industrielle Arcade SLTP Carrosserie Blandinières

Office Notarial Art’Color : Graphisme Miroiterie AD Technique Soudure Camping Le Pin Parasol Rector : bâtiment Thalis usinage EMD Distribution Services : location de matériel Bureaux de la CAHM MJP Eco-réalisations : Électricité, Climatisation, Automatisme

GPG : Sécurité et Prévention JP Quibert : Bois, Alu et PVC Recyclage Environnement Mécanique Charpente Chaudronnerie Cabos Pierre : Transports et Location

43

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.2.4

Activités agricoles

Le projet commercial se développe à proximité des parcelles agricoles en voisinage de la ZAC (côté Est) qui sont vouées à des cultures maraichères.

Le projet de la ZAC de la Capucière a fait l’objet d’un passage devant la Commission Départementale de Consommation des Espaces Agricoles (CDCEA) et a eu un accord favorable de cette dernière, concernant le maintien des activités maraichères.

Les effets de la création de la ZAC sur l’agriculture ont été considérés comme très négligeables ; la valeur agronomique des terres étant faible sur et à proximité immédiate du projet dans sa partie Ouest puique constitué de délaissés routiers.

La majoration et l’optimisation de l’activité maraichère à l’est est propice à l’activité agricole locale puisque le maraicher favorise ses productions en circuit court.

Le PLU a ainsi classé l’exploitation maraîchère en zone agricole, afin de la protéger durablement. Ainsi, si le projet induit le déclassement de 1,67 hectare de terres agricoles, il favorisera le classement de 5.28 hectares de terre en zone agricole.

Document : Carte détaillant les activités agricoles à proximité du site 1.2.5 Equipements publics et assimilés Les équipements publics ou assimilés suivants sont présents sur Bessan : - Mairie : place de la mairie, - Crèche-Halte-Garderie, « Les bambins de Bessan » : route de Montblanc, - Ecole maternelle et primaire : avenue du 8 mai 1945, - Collège Victor Hugo : Av Louis Gleizes, - Centre de loisirs « Emile Lognos » avec piscine non couverte : route de Montblanc, - Centre Communal d’Action Sociale (CCAS) - EHPAD « Les jardins des Tuileries » : boulevard du Progrès, - Halle de sports, - Fourrière animale intercommunale, - Gymnase Jules Ferry - Complexe sportif (stade, tennis, terrains d’entraînement) - Boulodrome municipal - Terrains de tennis - Terrain de tambourin : proche de la RD 13, - Stade Saint Claude : proche de la RN 612a après de la chapelle Saint Claude, - Terrain tir à l’arc, proche de la RN 612 près de la chapelle Saint Claude, - Base de loisirs : la Guinguette : sur les berges de l’Hérault, - Parcours de santé : espace Victor Goudou, au bord de la RD28, - Salle des fêtes, - Centre social (maison des associations, croix rouge, école de musique associative…), - Services Techniques, - La poste : place de la Fontaine.

- Point jeune : rue du château d’eau, - La police municipale, - Office du tourisme : ouvert en période estivale , - Une bibliothèque : place de la Promenade, - Centre de première intervention des pompiers (CPI), 44

Légende

Site Hélios

CARTE DETAILLANT LES ACTIVITES AGRICOLES A PROXIMITE DU SITE

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.2.6

Zones d’habitat

L’habitat sur Bessan est très majoritairement de type individuel. En effet, la commune dispose des catégories de logements suivantes :

Sur la commune de Bessan, le logement individuel représente 84,7% des types de logement et le logement collectif en représente 13,1%.

A proximité de la ZAC, on trouve de l’habitat individuel, de type pavillonnaire, plus ou moins dispersé.

L’habitat le plus proche est celui intégré dans la ZAE des Granges Basses.

45

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Mosaïque Photos Vue du Ciel de l’Habitat situé à proximité de la ZAC

46

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

De plus, des projets d’habitat sont actuellement en cours dans le périmètre proche, comme on peut le voir sur la carte ci-dessous. Ils viendront augmenter le nombre d’habitants proches du projet.

- PROJET D’HABITAT « NAMERIQUE », en continuité de la ville de Bessan, le long de la RD 13 jusqu’au giratoire d’échangeur de l’A9.

ZAC La Capucière

Source : Orientations d’Aménagement et de Programmation PLU de BESSAN – Décembre 2012

Ce projet prévu pour 2017 devrait regrouper au minimum 389 logements (soit environ 875 habitants) dont 34% de logements sociaux. Au terme de ce projet, l’habitat supplémentaire sera inclus dans le périmètre proche de la ZAC et relié par une liaison douce.

47

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

- Eco quartier St Claude

Source : Etude pour la réalisation du programme de l’Eco Quartier de Saint Claude à Bessan

Source : Etude pour la réalisation du programme de l’Eco Quartier de Saint Claude à Bessan

Le projet d’Eco-quartier St Claude comportera donc environ 200 logements individuels et collectifs dont près de 30% de logements sociaux et sera relié à la ZAC de la Capucière par une piste cyclo-piétonne. La réalisation de ce nouveau quartier est prévue pour 2015.

48

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.2.7

Eventuelles opérations d’urbanisme, programmes de logement, ZRU et zones franches, disponibilités foncières connues

Le site du projet se trouve au sein de la ZAC de la Capucière, opération d’urbanisme d’envergure en cours sur la commune de Bessan. La ZAC de la Capucière sera détaillée plus précisément ultérieurement dans le dossier, au paragraphe Projets d’Aménagement et d’Urbanisme de la zone de chalandise (p. 89).

Un PLH (Plan Local de l’Habitat) est actuellement à l’étude sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Hérault Méditerranée.

Documents : Carte de l’environnement proche du projet sur un rayon d’un kilomètre Carte de l’environnement proche du projet sur un rayon de deux kilomètres

49

Carrière Les Roches Bleues Zone agricole Station essence

Bessan Caravanes

ZAC ZACLA LACAPUCIERE CAPUCIERE Zone d’étude

Zone Zone Maraichère maraichèredans le maintenue cadre de la ZAC

Zone agricole

Eco Quartier à venir St Claude ZAE LES GRANGES BASSES (détail zoom carte suivante) Habitat projeté Opération d’ensemble Quartier Namérique Zone agricole Zone agricole Habitat individuel existant

Habitat individuel existant Centre-ville de Bessan

CARTE DE L’ENVIRONNEMENT PROCHE SUR LE RAYON 1 KM

Eurorepar

Chemin des Treize Vents

Station essence

JLP Centrale Béton

SDIS Polidoro Bricomarché

Rue du Vent Grec

CBR

Bessan Pneus

Intermarché

Transports

Sellari Causselec

Rue du Mistral

Agde Assistance Auto

AAAD

CT

Somes Assainissement Ateliers Agathois Planet Tern ELC

Centre-ville Bessan

Rue de la Tramontane

Thalis Industrie

ZAE LES GRANGES BASSES

Centre-ville de Saint-Thibery

Zone agricole

Zone agricole (Détail zoom carte suivante) Habitat individuel existant ZI LE CAUSSE PAE LA CROUZETTE

Zone agricole Zone agricole Carrière Les Roches Bleues Station Essence

Bessan

Caravanes Zone maraichère maintenue dans le cadre de la ZAC

ZAC LA CAPUCIERE Zone d’étude

Eco Quartier à venir St Claude Habitat projeté Opération d’ensemble

ZAE LES GRANGES BASSES

Quartier Namérique

Zone agricole

Zone agricole

Habitat individuel existant

Habitat individuel existant Maisons de ville Centre-ville de Bessan

Zone agricole

Habitat individuel existant

CARTE DE L’ENVIRONNEMENT 2 KM

Carrosserie Blandinières

Charrues Gely Ecoruches

Cabos Pierre Transport et Location

Distribution

Avenue du troisième millénaire

AGI 34

Communauté d’Agglo Hérault Méditerranée

Recyclage

Gammvert

Environnement

Comptoir du Village

Arcade SLTP

EMD ACI 34

ST Thib’Auto

Player S

JP Quibert Rue Robert Belaman

Transports

GPG Sécurité

TAB

Prévention

Avenue de la cave coopérative

Thalis Usinage

GP Ganga Mécanique Charpente Chaudronnerie

Castel Jardin Rector

Volkswagen Point P

Pulsion Revalorisation Camping

ZI LE CAUSSE

Pulsion Diffusion

Force Sud

Au Pin Parasol Espace Tout Terrain Avenue Ricardo MJP Mazza

Office Notarial Art Color LIDL

ASG

Eco Réalisations

AD Techniques Soudure

Miroiterie Verres et Déco

-Laboratoire de Biologie Médicale - EDEN Coiffure Santamaria - Salle de Réception - SARL SNEB SARL FAUSTIN

PAE LA CROUZETTE ET ZI LE CAUSSE – COMMUNE DE SAINT-THIBERY

PAE LA CROUZETTE

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.3

Desserte actuelle et future Routière

Desserte routière actuelle Le site est essentiellement accessible depuis la RD 13, par l’Ouest et le Sud, en empruntant les voies internes de l’actuelle ZAE Granges Basses, et plus marginalement par le chemin d’Hortes au Sud-est depuis le centreville de Bessan.

RD 13 ZAC La Capucière

ZAE Grange Basse

Desserte routière de la ZAC à l’ouverture Dans le cadre de l’aménagement de la ZAC de la Capucière, un rond-point sera aménagé sur la RD13 pour sécurisation de l’accès principal de la zone sur la voie actuelle.

Nouveau rond point sur RD 13

50

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Les études pour la mise en place du nouveau rond-point d’accès à la ZAC ont été menées avec une concertation entre la CAHM et le Conseil Général de l’Hérault.

Dans un courrier daté du 8 août 2013, le Conseil Général confirme son accord quant à la création de ce carrefour de desserte sur la RD 13 (courrier joint ci-après).

Un giratoire d’un rayon 25 mètres disposant de quatre branches au droit de la RD13 actuelle, permettra une liaison sécurisée vers la ZAC et l’entrée de Bessan, tout en assurant la fluidité des circulations sur la Route Départementale.

L’aménagement de ce giratoire est assuré par le Conseil Général. La réalisation de la Coulée de Basalte, voie principale de la ZAC, est assurée par l’aménageur. Les travaux seront réalisés en dehors de toute circulation et de façon séparée tout en restant coordonnés.

La réalisation du giratoire se fera courant 2014, en parallèle des travaux de viabilisation de la ZAC.

Document : Courrier du Conseil Général concernant la création du giratoire

51

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Desserte interne de la ZAC Au niveau de la voirie, la ZAC s’organise autour d’un axe courbé principal appelé Coulée de Basalte et d’axes secondaires créant un maillage avec la ZAE existante (voies de liaison avec, le chemin des Treize Vents et la rue du Mistral) et le chemin d’Hortes.

Le giratoire d’entrée/sortie de ZAC présente un anneau à 2 voies de circulation.

La Coulée de Basalte (axe de circulation central de la ZAC) La Coulée de Basalte compose l’armature paysagère et structurelle du projet et supporte le grand boulevard qui relie l’entrée de la zone aux espaces naturels aménagés dans le cadre de la réalisation de la ZAC de la Capucière.

Ce boulevard induit un geste urbain qui facilite la lecture de la zone et construit un alignement structurant qui guide les flux fonctionnels.

La Coulée de Basalte est conçue comme une grande noue à la fois minérale et végétale qui recueille et filtre les eaux de pluie. Elle met en valeur les matériaux présents dans l’environnement : le Basalte.

Elle confère à la ZAC une dimension paysagère, renforcée par le parc et l’espace naturel en fond de perspective.

Document : Profil technique Coulée de Basalte

52

Détail partie gauche

Détail partie droite

PROFIL COUPE TECHNIQUE COULEE DE BASALTE

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Les voies secondaires faisant la liaison avec la ZAE existante (Granges Basses) et le centre-ville de Bessan

La voie de liaison avec le Chemin des Treize Vents se composera : -d’une chaussée à double sens de 6.00 mètres -d’une bande de stationnement véhicules légers de chaque côté rythmée par des arbres de hautes tiges tous les 12.00 mètres, -de trottoirs de 2.00 mètres de large de chaque côté La voie de liaison avec la Rue du Mistral se composera : -d’une chaussée à double sens de 6.00 mètres -d’une bande de stationnement véhicules légers d’un côté rythmée par des arbres de hautes tiges tous les 12.00 mètres, -d’une bande de stationnement poids lourds de l’autre côté, rythmée par des arbres de hautes tiges tous les 24.00 mètres -de trottoirs de 2.00 mètres de large de chaque côté La voie de liaison au Chemin d’Hortes Le chemin d’Hortes est aujourd’hui une voie de liaison douce permettant d’accéder jusqu’au centre de la commune de Bessan. Il doit rester accessible aux véhicules pour desservir les riverains et assurer la mise en sécurité en cas de fortes précipitations. La voie de liaison vers ce chemin sera à double sens mais avec une faible largeur de chaussée à l’identique de l’existant.

Elle se composera : -d’une chaussée en enrobé 4.10 mètres de large -d’un trottoir à l’ouest de 1.50 mètres de large Livraison Les livraisons s’effectueront par le biais d’une voie réservée dotée d’aires de retournement située à l’arrière des bâtiments afin de ne pas empiéter sur la voie dédiée aux véhicules légers. La portance et la largeur des chaussées sont adaptées aux déplacements des véhicules lourds.

Documents : Schéma de circulation sur le site pour les véhicules légers Schéma de circulation sur le site pour les véhicules de livraisons 53

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Transports collectifs La commune de Bessan est actuellement desservie par deux lignes de bus : La ligne de bus n° 5 du réseau de transport en commun CAP'BUS de la Communauté d'Agglomération Hérault Méditerranée qui relie Agde à Pézenas. Deux arrêts sont sur Bessan, il s’agit des arrêts « égalité » et « les écoles ».

La ligne de bus départementale n° 209 qui relie Béziers à Florensac. Au total, trois stations d’arrêt sont aménagées sur le territoire communal (« école », « passage à niveau », «coopérative »).

L’arrêt de bus le plus proche (Les Ecoles), desservi par les deux réseaux précédemment décrits, se trouve dans le centre de la commune à hauteur de l’Avenue du 8 Mai 1945, à environ 1000 mètres du site du projet.

On notera qu’un service de transport à la demande existe également sur le territoire.

La ligne de bus n°5 du réseau Cap’Bus qui relie Agde à Pézenas emprunte la RD 13 et passe au niveau du site du projet. Le site se trouve entre l’arrêt de bus « Les Ecoles » situé dans la partie nord du centre de Bessan et l’arrêt « Le Causse » de Saint Thibéry.

Un nouvel arrêt de bus sera localisé à l’entrée de la ZAC. Des cheminements piétons sécuriseront ensuite les accès jusqu’aux différents magasins.

Pour desservir le nouvel arrêt qui sera créé à l’entrée de la ZAC de la Capucière, le bus n’aura qu’à entrer au sein de la ZAC. La Communauté d’Agglomération Hérault Méditerranée qui a la compétence en matière de transport (cf statuts ci-après) a confirmé la création de cet arrêt supplémentaire sur la ligne avec une mise en œuvre prévue au plus tard à l’ouverture de l’ensemble commercial Hélios Parc Eco-Méditerranée. La CAHM prévoit même une desserte dès l’ouverture des premières activités sur la ZAC. Un dépose minute pour les bus sera également prévu devant la Halle des Terroirs.

Notons que les arrêts de bus se situeront en dehors des voies de circulation.

Documents : Plan et horaires des lignes de bus du CG 34 et de Cap’Bus Statuts de la CAHM Courrier de la CAHM pour prolongement de la ligne 5 du réseau Cap’Bus Schémas de circulation sur le site pour les transports en commun

54

EXTRAIT DU PLAN DE RESEAU CAP’BUS

Horaires ligne 209

Horaires valables à compter du 13 février 2012. Ne circule pas les jours fériés

Sens Béziers - Bessan - Saint-Thibéry - Florensac - Pomerols - Pinet Jours de circulation BEZIERS

BESSAN ST THIBERY FLORENSAC POMEROLS PINET

Gare routière Centre des impôts ZAC. La domitienne Pierre Plantée / Bourbaki St Bauzille Coussergues Route De Béziers / Coopérative Passage à niveau Ecole Le Causse Ste Colombe Gare de Florensac Gare routière Vert campagne / Boulodrome La croix / Centre Salle des Fêtes Place de la poste / Le mail Les granges

11:15

12:15

11:20

16:15

17:15

18:15

12:20

16:20

17:20

18:20

11:30

12:30

16:30

17:30

18:30

11:40

12:40

16:40

17:40

18:40

11:50

12:50

16:50

17:50

18:50

11:55

12:55

16:55

17:55

18:55

12:05

13:05

17:05

18:05

19:05

12:10

13:10

17:10

18:10

19:10

12:15

13:15

17:15

18:15

19:15

Sens Pinet - Pomerols - Florensac - Saint-Thibéry - Bessan - Béziers Jours de circulation PINET

POMEROLS FLORENSAC ST THIBERY BESSAN BEZIERS

Les granges Le Mail / Place de la poste Salle des Fêtes Centre / La croix Boulodrome Vert Campagne / Gare routière Gare de Florensac Ste Colombe Le causse Ecole Passage à niveau Coopérative / Route de Béziers Dom. de Coussergues St Bauzille Bourbaki / Pierre plantée Zac. la domitienne Centre des impots Gare Routière

Circule du lundi au samedi

Circule du lundi au samedi

6:45

7:45

12:45

13:45

17:15

6:50

7:50

12:50

13:50

17:20

6:55

7:55

12:55

13:55

17:25

7:05

8:05

13:10

14:05

17:35

7:10

8:10

13:15

14:10

17:40

7:20

8:20

13:25

14:20

17:50

7:30

8:30

13:35

14:30

18:00

7:40

8:40

13:40

14:40

18:10

7:45

8:45

13:45

14:45

18:15

Site du projet

Gare Routière

7:56

-

6:56

8:00

12:09

SAINT-THIBÉRY

NÉZIGNAN-L’ÉVÊQUE PÉZENAS

17:54

16:59

17:59

-

-

-

-

17:05

18:05

Arrivée ligne 3 du Cap d’Agde

6:52

8:02

11:32

-

-

-

Arrivée ligne 4 du Cap d’Agde

-

-

12:01

16:01

17:19

-

Gare SNCF

BESSAN

17:01

Arrivée ligne 2 du Grau d’Agde

Centre hospitalier (Lycée A. Loubatières)

VIAS

16:00

-

-

12:15

16:15

17:15

18:15

7:05

8:05

12:25

16:25

17:25

18:25

Croix de la Mission

7:09

8:09

12:29

16:29

17:29

18:29

Centre-ville

7:10

8:10

12:30

16:30

17:30

18:30

Les Ecoles

7:11

8:11

12:31

16:31

17:31

18:31

Egalité

7:20

8:20

12:40

16:40

17:40

18:40

Les Ecoles

7:22

8:22

12:42

16:42

17:42

18:42

Le Causse

7:26

8:26

12:46

16:46

17:46

18:46

Centre-ville

7:28

8:28

12:48

16:48

17:48

18:48

La Caritat

7:29

8:29

12:49

16:49

17:49

18:49

Centre bourg

7:34

8:34

12:54

16:54

17:54

18:54

Stade

7:35

8:35

12:55

16:55

17:55

18:55

Lycée

7:42

8:42

-

-

-

-

Centre commercial

7:42

7:42

13:00

17:00

18:00

19:00

Place Bonnet

7:43

8:43

13:01

17:01

18:01

19:01

Gare routière

7:51

8:51

13:05

17:05

18:05

19:05

Correspondances au départ en gare d’Agde* / Connections in Agde train station* Départ ligne 6 vers La Nicole

7:55

-

13:25

-

-

-

Départ de l’arrêt Leclerc ligne 6 vers Les Rodettes

8:08

-

13:38

17:08

-

-

Départ ligne TàD 8 vers St-Pons-de-Mauchiens

-

-

-

-

18:10

-

Départ ligne TàD 9 vers Caux

-

-

-

-

18:10

-

Attention : le réseau ne fonctionne pas le 1er mai

6:59

Du 3 septembre 2013 au 4 juillet 2014

AGDE

Arrivée train TER de Narbonne Arrivée train TER de Montpellier

(hors jours fériés)

Correspondances à l’arrivée en gare d’Agde* / Connections in Agde train station*

* - Correspondances avec les trains données à titre indicatif. Veuillez vous renseigner sur leurs jours de circulation.

Connections with trains are for information only. Please check days of operation.

AGDE VIAS PÉZENAS

PÉZENAS Gare Routière

Runs monday to saturday (except public holidays) / Septembre the 3rd 2013 to july the 4th 2014.

5 ligne

VIAS

AGDE

CIRCULE DU LUNDI AU SAMEDI

du ires Hora

juillet 2014 2013 au 4 mbre e t p 3 se

Cap’ten J

5€

Cap’31 J

Grand Cap’

20 €

12 €

200 € 6€

Cap’hebdo

par personne

Duplicata Carte

2€ 2€

PÉZENAS

NÉZIGNAN-L’ÉVÊQUE SAINT-THIBÉRY

BESSAN VIAS

AGDE

ns de 5 ans

moi les enfants de

tuitement

voyagent gra

Agence commerciale : 1 bis, quai Commandant Réveille 34300 Agde

04 67 01 22 24 Retrouvez les fiches horaires de toutes les lignes sur le site internet www.capbus.fr et à l’agence commerciale Cap’bus

Arrivée ligne TàD 9 de Caux

-

7:50

-

-

-

Arrivée ligne TàD 8 de St-Pons-de-Mauchiens

-

7:50

-

-

-

-

Arrivée ligne 6 à l’arrêt Leclerc de La Nicole

-

-

11:48

15:38

17:08

17:48

Arrivée ligne 6 des Rodettes

-

-

12:04

15:54

-

18:04

Gare routière

6:55

7:55

12:10

16:10

17:10

18:10

Place Bonnet

6:57

7:57

12:12

16:12

17:12

18:12

Centre commercial

7:00

8:00

12:15

16:15

17:15

18:15

Lycée

-

-

12:20

16:20

17:20

18:20

Stade

7:05

8:05

12:27

16:27

17:27

18:27

Centre bourg

7:06

8:06

12:28

16:28

17:28

18:28

La Caritat

7:07

8:07

12:29

16:29

17:29

18:29

Centre-ville

7:11

8:11

12:33

16:33

17:33

18:33 18:36

-

Le Causse

7:14

8:14

12:36

16:36

17:36

Les Ecoles

7:19

8:19

12:41

16:41

17:41

18:41

Egalité

7:20

8:20

12:42

16:42

17:42

18:42

Les Ecoles

7:31

8:31

12:53

16:53

17:53

18:53

Centre-ville

7:32

8:32

12:54

16:54

17:54

18:54

Croix de la Mission

7:33

8:33

12:55

16:55

17:55

18:55

Gare SNCF

7:38

8:38

13:00

17:00

18:00

19:00

Centre hospitalier (lycée Loubatières)

7:48

8:48

-

-

-

-

-

Correspondances au départ en gare d’Agde* / Connections in Agde train station* Départ ligne 1 vers Agde (centre-ville, hôpital)

-

-

-

-

-

Départ ligne 2 vers Grau d’Agde

8:05

-

13:35

17:35

18:35

-

Départ ligne 3 vers Cap d’Agde

7:40

8:40

-

17:10

18:10

19:10

Départ ligne 4 du Cap d’Agde

-

-

13:05

17:35

17:35

-

Départ train TGV

-

8:46

-

17:44

18:24

-

Départ train TER vers Montpellier

7:56

8:59

-

17:01

18:36

19:00

Départ train TER vers Narbonne

8:00

8:59

13:28

17:24

18:24

19:24

Attention : le réseau ne fonctionne pas le 1er mai

8€

Correspondances à l’arrivée en gare d’Agde* / Connections in Agde train station*

* - Correspondances avec les trains données à titre indicatif. Veuillez vous renseigner sur leurs jours de circulation.

Connections with trains are for information only. Please check days of operation.

Cap’ten

AGDE Gare SNCF

Du 3 septembre 2013 au 4 juillet 2014

3€

VIAS

(hors jours fériés)

Ticket journée

PÉZENAS

Runs monday to saturday (except public holidays) / Septembre the 3rd 2013 to july the 4th 2014.

1€

Valable pour un trajet avec Tout public correspondances dès oblitération Aucune durant 1h (retour exclu) Valable le jour de l'oblitération Tout public pour un nombre illimité de Aucune trajets Carte 10 trajets valable pour un Tout public trajet avec correspondances dès Aucune oblitération durant 1h (retour exclu) Moins de 18 Pièce Carte 10 trajets valable pour un d'identité + ans scolaires trajet avec correspondances dès certificat et étudiants oblitération durant 1h (retour exclu) scolaire jusqu'à 26 ans Carte mensuelle valable pour un Pièce Tout public nombre illimité de trajets pour d'identité un mois glissant Pièce Moins de 18 Carte mensuelle valable pour un d'identité ou ans scolaires, nombre illimité de trajets pour certificat scolaire étudiants un mois glissant. ou carte de jusqu'à 26 ans, Modalités sur www.capbus.fr demandeur demandeurs et à l’agence commerciale d’emploi d’emploi, RSA Carte valable pour un nombre Pièce Tout public illimité de trajets pour un an à d'identité compter du mois d'émission Famille (parents-enfants) Valable pour 1 aller-retour par Pièce dd’au au moins trois jour durant 7 jours dd’identité identité personnes

CIRCULE DU LUNDI AU SAMEDI

Ticket unité

Cap’31

Pièces justificatives

Tarif dePoint vente Bénéficiaire Validité

©zelda - 13.1527 - Cr. photo : E. Jouve - Imprimé sur papier écologique

Titre

Légende Arrêt prévu transport en commun

Dépose minute (car de tourisme) Arrêt futur possible Trajet existant Nouveau trajet

Plan de circulation Transports en commun

1/1750

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Cycliste et Piétons Autour de la ZAC de la Capucière La RD 13/Route de St Thibéry, reliant la future ZAC de la Capucière aux zones d’habitat existantes de Bessan dispose de bas-côtés qui sont empruntés par les piétons en l’état.

De plus, à travers les choix retenus dans le cadre de l’approbation de son PLU, la commune de Bessan s’est inscrite dans une démarche engagée de développement durable par la mise en œuvre d’un véritable maillage de déplacements doux contribuant à limiter l’utilisation de la voiture. A ce titre, la RD 13 menant jusqu’au centre-ville de Bessan sera réaménagée.

Intégré dans la cartographie d’Orientations d’Aménagement du PLU, la commune marque sa volonté de créer un véritable maillage doux permettant de relier les différents projets entre eux. Elle ne souhaite pas se contenter de simple voie douce interne à chaque opération ; ce qui ne garantirait pas une alternative douce à l’automobile.

Par la réalisation de ces voies douces, la ZAC de Capucière sera directement reliée aux zones d’habitat denses de Bessan et au centre-ville ainsi qu’aux quartiers d’habitat projetés dans le périmètre proche : Ecoquartier St Claude et Quartier Namérique.

Documents : Cartographie des voies douces dans le PLU de Bessan

55

PLU BESSAN

Projet Namérique St Claude

Source : Rapport de présentation du PLU de Bessan Décembre 2012

La desserte de la ZAC est présentée en suivant CARTOGRAPHIE DES VOIES DOUCES DANS LE PLU DE BESSAN

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

ZAC Capucière (voies de desserte présentées pages suivantes)

Projet Namérique

Source : Rapport de présentation du PLU de Bessan Décembre 2012

Les pistes cyclables apparaissant en jaune sur le schéma ci-dessus créeront une liaison douce entre les quartiers St Claude, Namérique et la ZAC de la Capucière.

Comme décrit précédemment, rappelons que la commune de Bessan envisage de créer une véritable continuité avec le centre-ville avec le projet de réaménagement de la partie de la RD 13 traversant Bessan en boulevard urbain doté de pistes cyclo-piétonnes.

56

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Au sein de la ZAC de la Capucière Les axes routiers sont calibrés afin de permettre une cohabitation entre les divers usagers véhiculés ou non : les voies principales de la ZAC seront dotées de trottoirs dédiés aux piétons et d’une piste cyclable pour favoriser les déplacements doux.

En effet, une piste cyclable dédiée sera réalisée le long de la Coulée de Basalte (voie principale du projet) afin que les cyclistes puissent circuler en toute sécurité.

Les piétons auront également un trottoir dédié en bordure de ce même axe.

De plus, des cheminements cyclo-piétons sont aménagés sur l’ensemble de la ZAC et permettront de relier et de desservir les différents commerces. Des passerelles piétonnes seront créées au-dessus de la Coulée de Basalte.

La ZAC s’intègre dans les aménagements de desserte programmés dans le PLU et présentés précédemment.

Document : Coupe des voies internes

57

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Un chemin cyclo-piéton permettra également de découvrir le parc, aménagé dans le périmètre de la ZAC. Cette promenade sera conçue comme un parcours pédagogique, pour se raccorder à la végétation endémique. Ce parc pourra être complété par différentes collections fruitières (vignes, pêchers…) réparties tout autour du chemin piéton.

Document : Schéma de circulation sur le site pour les déplacements doux

58

Future piste cyclable vers Saint Thibery, 2,8km

LEGENDE Cheminement pièton Cheminement cycle Cheminement doux pièton et/ou cycle Future piste cyclable

Vers ZAE

Vers ZAE Future piste cyclable vers Bessan, 1,6km

Vers centre ville de Bessan, 1,6km

Plan de circulation Cheminements doux

1/2500

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.4

Complémentarité avec d’autres activités ou équipements

La ZAC de la Capucière où s’intègre Hélios Parc Eco-Méditerranée étant limitrophe de la zone des Granges Basses, le projet commercial vient en continuité des tissus urbains existants. Hélios Parc EcoMéditerranée contribuera à compléter le développement du territoire à partir d’un maillage d’équipements existants.

Le projet d’ensemble commercial sera relié avec la Zone d’activités économiques existante des Granges Basses où sont implantés une diversité d’activités et d’équipements précédemment décrits. Par l’urbanisation de ce secteur, la ZAC permet le maintien d’une forme urbaine cohérente en créant une continuité vers le nord tout en gardant un lien physique avec le tissu urbain de Bessan (RD13, voie ferrée).

Ce programme commercial a vocation à répondre aux besoins de consommation des habitants permanents ou aux touristes de la zone de chalandise mais aussi aux autres utilisateurs de la ZAC (salariés, utilisateurs des équipements publics, etc.).

Le développement de bureaux et autres activités économiques ou de services au sein du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée représentant environ 650 à 900 emplois à terme est un élément de mixité essentiel.

La vocation de la ZAC est de créer une grande diversité d’opportunités de choix économiques et d’emplois.

Cette mixité d'usages permettra à la ZAC de la Capucière et au projet Hélios Parc Eco-Méditerranée d’attirer un public divers et nombreux. Certains usages sont destinés à une population locale et familiale, d'autres à une population temporaire et étrangère, enfin l’accueil d’une population de professionnels offrant leurs services auprès des entreprises tertiaires ou séjournant à l'hôtel pour quelques nuits est également envisagé.

Le projet commercial s’inscrit dans un environnement plus large de développement urbain du secteur Bessan/St Thibéry.

59

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

60

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.

Au sein de la zone de chalandise 2.1

Positionnement par rapport aux pôles commerciaux existants dans la zone de chalandise 2.1.1

Description des pôles commerciaux de la zone de chalandise

Les pôles commerciaux principaux de la zone de chalandise sont les pôles d’Agde, Mèze, Pézénas, Marseillan et Vias.

Le pôle de Bessan/St Thibéry sera également décrit.

Agde

Mèze

Hypermarché

2

-

Marseillan

Vias

Bessan/ St Thibéry

1

-

-

-

Pézénas

Alimentaire Supermarché

1

2

1

1

1

1

Maxi Discompte

5

-

4

-

1

1

Boulangerie

19

8

11

5

7

4

Boucherie

10

3

5

2

1

-

Magasin bio

2

1

1

-

-

-

Alimentation générale/Supérette

29

3

7

8

9

2

Poissonnerie

11

7

2

4

1

1

Fromagerie

-

1

-

-

-

-

Traiteur

12

2

5

2

3

1

Primeur

6

2

-

2

-

-

Confiserie

2

-

5

1

-

-

Surgelés

1

-

1

1

-

-

Glacier

10

-

-

1

-

-

TOTAL Alimentaire

110

29

43

27

23

10

Equipement de la personne Prêt-à-porter

54

6

30

7

2

-

Lingerie

4

1

3

-

-

-

Prêt-à-porter enfants

6

-

-

-

-

-

Chaussures

2

3

4

2

-

-

Institut de beauté

36

8

6

7

5

2

Parfumerie

7

-

3

-

-

1

Salon de coiffure

54

14

18

12

8

7

Horlogerie Bijouterie

12

5

9

1

1

-

Optique

15

3

11

3

1

2

Cordonnerie

2

1

2

-

-

-

Puériculture

1

-

-

-

-

-

Mercerie

2

-

1

-

-

-

Maroquinerie

-

-

1

-

1

-

Pressing TOTAL Equipement de la personne

2

-

1

-

1

-

197

41

89

32

19

12

Equipement de la maison Tapisserie d’ameublement - Tissus

1

-

3

-

-

-

Meubles

5

2

1

-

1

-

Electroménager

3

1

3

1

1

-

61

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Agde

Mèze

Pézénas

Marseillan

Vias

Bessan/ St Thibéry

Fleuriste

3

2

6

2

2

2

Jardinerie

2

2

2

-

-

3

Magasin de Piscines

6

1

3

2

1

2

Matériaux

3

2

4

1

1

3

Cuisines

2

1

3

3

-

1

Fenêtres portes

10

1

2

2

2

-

Téléphonie

4

-

2

1

-

-

Quincaillerie Bricolage

7

3

5

-

1

1

Magasin non spécialisé non alimentaire

2

-

2

-

2

-

Peinture papiers peints

1

1

-

-

-

1

Informatique

4

-

2

1

1

1

Cheminées

-

-

-

2

1

-

Cadeaux Déco Souvenirs

5

2

4

3

-

-

Brocante/Biens d’occasion

2

1

7

-

-

-

TOTAL Equipement de la maison

60

19

49

18

13

14

Culture Loisirs Articles de sport

8

1

1

1

2

1

Pêche

2

-

1

1

-

-

Jeux Jouets

3

-

1

-

-

-

Beaux-Arts loisirs Créatifs

1

-

-

-

-

-

Loto Tabac Presse Papeterie

36

6

6

2

2

3

Photographe

8

4

3

3

-

3

TOTAL Culture Loisirs

58

11

12

7

4

7

TOTAL GENERAL

425

100

193

84

59

43

Source : France Telecom

62

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

DETAIL DE L’OFFRE COMMERCIALE DE PLUS DE 300 M² PRESENTS DANS CES POLES :

BESSAN Le pôle de Bessan regroupe 2 moyennes surfaces au nord de la commune sur la zone Granges Basses.

INTERMARCHE SUPER

Supermarché

2 013 m²

ROUTE DE ST THIBERY

BRICOMARCHE

Bricolage-avec-jardinerie

960 m²

ROUTE DE ST THIBERY

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

SAINT THIBERY La majeure partie des surfaces commerciales de plus de 300 m² situées sur la commune sont sur la ZAE La Crouzette.

ZAE La Crouzette LIDL

Maxi Discompte

826 m²

ZAE LA CROUZETTE

POINT P

Brico-matériaux-sanitaires

1 550 m²

ZAE LA CROUZETTE

MR. JARDINAGE

Fleurs-jardinerie

NC

ZAE LA CROUZETTE

COMPTOIR DU VILLAGE

LISA

250 m²

Parc d'Activités Economiques

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Centre-Ville MOBILIER SEDUCTION

Meubles

500 m²

30 boulevard de la Lisse

RUSTICA

Meubles

900 m²

RD 13

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

POLE D’AGDE L’activité commerciale sur la commune se répartit principalement sur 2 zones commerciales majeures et le centre-ville. Des commerces de plus de 300 m² sont aussi présents de manière plus isolée.

CC Intermarché (CC les Portes du Littoral, Route de Sète) : INTERMARCHE HYPER

Hypermarché

4 381 m²

ORCHESTRA

Habillement

500 m²

GEMO-VETEMENTS

Habillement

570 m²

KIABI

Habillement

998 m²

GEMO

Chaussures

1 000 m²

LA-HALLE-O-CHAUSSURES

Chaussures

720 m²

BRICOMARCHE

Bricolage-avec-jardinerie

2 497 m²

CASA

Equipt-foyer-sauf-luminaires

600 m²

GIFI

Mag-non-spéc-non-alim

2 400 m²

KING-JOUET

Jeux-jouets

520 m²

63

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

SPORT-2000

Articles-sport-et-loisirs

1 407 m²

ROADY

Equipt-auto-neuf-occasion

905 m²

GAL MARC INTERMARCHE

Autres-surfaces-du-CCial

1 200 m²

TATI

Habillement

1 200 m²

TECK-&-COCO

Equipt-foyer-sauf-luminaires

521m²

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Décision CDAC : - SC FONCIERES CHABRIERES Création d’un magasin Biocoop de 230 m² le 06/08/2012 : Accord tacite

CC Hyper U (CC Espace Grand Cap, Boulevard Maurice Pacull) HYPER-U

Hypermarché

7 970 m²

VIVE-LE-JARDIN

Fleurs-jardinerie

5 200 m²

ESPACE-LOISIRS-U

Electroménager-Hifi-TV

1 410 m²

ESPACE-U-CULTURE

Culture - Loisirs

1 400 m²

GAL-MARC-HYPER-U

Autres-surfaces-du-CCial

1 994 m²

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Centre-Ville MAGIPRIX

Mag-non-spéc-non-alim

600 m²

3 RUE MONTESQUIEU

SPAR

Supermarché

530 m²

8, AV DU GAL DE GAULLE

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Surfaces Isolées : LIDL

Maxi Discompte

520m²

14 AV. ILES D'AMERIQUE

ED

Maxi Discompte

1 000 m²

2 rue Victor Moléon

SILIGOM

Equipt-auto-neuf-occasion

300 m²

37 avenue de Sète

LA FOIR'FOUILLE

Mag-non-spéc-non-alim

1 250 m²

38 RTE DE SETE

MR.BRICOLAGE

Bricolage-avec-jardinerie

6 000 m²

38, BD RENE CASSIN

BUT

Meubles

3 000 m²

39, BOULEVARD DU SOLEIL

SUPER-CHAUSS-34

Chaussures

375 m²

69 QUAI DE LA TRINQUETTE

NORAUTO

Equipt-auto-neuf-occasion

660 m²

Boulevard Maurice Pacull

LIDL

Maxi Discompte

737 m²

BVD RENE CASSIN

GRAND LITIER

Literie

350 m²

Chemin Guiraudette

LIDL

Maxi Discompte

994 m²

Lieu-dit Grau d'Agde

HYPER PLEIN CIEL

Culture - Loisirs

435 m²

Route de Sète

NETTO

Maxi Discompte

771 m²

RTE DE SETE

PULSAT

Electroménager-Hifi-TV

300 m²

RTE DE SETE

UNION-MATERIAUX

Brico-matériaux-sanitaires

560 m²

Rue de Chiminié

POINT P

Brico-matériaux-sanitaires

200 m²

Rue de la Digue

GEDIMAT

Brico-matériaux-sanitaires

4 000 m²

ZI DES SEPT FONTS

ACCASTILLAGE DIFFUSION

Articles-sport-et-loisirs

300 m²

ZT du Port

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Décision CDAC du12/02/2013 : Extension de 192 m² du magasin LIDL situé au lieu-dit Grau d’Agde

64

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

MARSEILLAN La commune de Marseillan se divise en deux secteurs : village et plage. La majorité des moyennes surfaces se trouve sur le centre commercial Les Jardins de la ville situé dans le centre urbain.

CC Les Jardins de la Ville CARREFOUR MARKET

Supermarché

2 500 m²

CC LES JARDINS DE LA VILL

GAL-MARC-CARREFOUR-MARKET

Autres-surfaces-du-CCial

540 m²

CC LES JARDINS DE LA VILL

CHAUSSON MATERIAUX

Brico-matériaux-sanitaires

210 m²

Lieu-dit Trinquat Haut

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Surfaces isolées PETIT CASINO

Supérette

300 m²

Avenue des Campings

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Décisions CDAC : -

SAS LES FILS DE FRANCOIS PLANE Création d'un ensemble commercial de 1 100 m² 25/11/2008 AUTORISE (Magasin d'équipement de la personne et de la maison de 900 m²) Hall d'exposition de ferronnerie d'art et pièces détachées ETABLISSEMENT LEON de 200 m² Route de Bessan – mis en œuvre

65

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

MEZE Il n’existe pas de zone commerciale sur cette commune.

Surfaces isolées INTERMARCHE

Supermarché

1 452 m²

AV DU GENERAL DE GAULLE

CARREFOUR MARKET

Supermarché

1 874 m²

CC LE ROND POINT

GEDIMAT

Brico-matériaux-sanitaires

660 m²

Route de Béziers

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

PEZENAS L’activité commerciale sur la commune se répartit principalement sur 2 zones commerciales majeures et le centre-ville. Des commerces de plus de 300 m² sont aussi présents de manière plus isolée.

Zone Carrefour Market CARREFOUR MARKET

Hypermarché

3 522 m²

AVENUE DE VERDUN

STYLECO

Habillement

1 000 m²

AVENUE DE VERDUN

INTERSPORT

Articles-sport-et-loisirs

900 m²

AVENUE DE VERDUN

LIDL

Maxi Discompte

700 m²

35 AVENUE DE VERDUN

VULCO

Equipt-auto-neuf-occasion

350 m²

Avenue de Verdun

DIA

Maxi Discompte

357 m²

38, av de Verdun

LA-FOIRE-AUX-TISSUS

Textiles

700 m²

ZAC LES RODETTES

KOMAKO-VETEMENTS

Habillement

425 m²

ZAE les RODETTES

SUPER-CHAUSS-34

Chaussures

390 m²

ZAE LES RODETTES

KOMAKO

Mag-non-spéc-non-alim

850 m²

ZAE LES RODETTES

KOMAKO-DECO

Equipt-foyer-sauf-luminaires

978 m²

ZAE les RODETTES

ALLINGRI

Piscines

950 m²

ZAE LES RODETTES

POINT-VERT

Fleurs-jardinerie

942 m²

ZAE LES RODETTES

FIRST STOP

Equipt-auto-neuf-occasion

500 m²

Avenue d’Agde

UNION MATERIAUX

Brico-matériaux-sanitaires

560 m²

Route d'Agde

DELKO

Equipt-auto-neuf-occasion

300 m²

Avenue Kline

Zone Intermarché

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

INTERMARCHE

Supermarché

1 630 m²

RTE DE TOURBES

FAMILY MODE

Habillement

900 m²

RTE DE TOURBES

BRICOMARCHE

Bricolage-avec-jardinerie

3 780 m²

RTE DE TOURBES

ROADY

Equipt-auto-neuf-occasion

383 m²

Route de Tarbes

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

66

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Centre-ville PLEIN CIEL

Culture - Loisirs

400 m²

Place de la République

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Autres surfaces isolées GEDIMAT

Brico-matériaux-sanitaires

800 m²

25, AV DU GAL DE GAULLE

NETTO

Maxi Discompte

950 m²

9 BD SARRAZIN

ALDI

Maxi Discompte

600 m²

AV GENERAL DE GAULLE

JARDILAND

Fleurs-jardinerie

4 290 m²

Boulevard Tastavin et Llopis

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

VIAS L’offre en commerce de plus de 300 m² sur la commune est dispersée sur la commune.

INTERMARCHE SUPER

Supermarché

2 150 m²

LE GRAVENAS

LEADER-PRICE

Maxi Discompte

682 m²

RTE DE LA MER

Source : LSA Expert –Panorama de la Distribution 2013- Inventaire DDCSPP

Documents : Cartes faisant apparaître les lieux exerçant une attraction significative sur la zone de chalandise au niveau des pôles principaux

67

6 2

1

Site du projet

3

4 5

CARTE DES POLES DE LA ZONE DE CHALANDISE

1 Centre ville de St Thibéry Commerces de proximité, habitat mixte, équipements publics

Habitat individuel

PAE La Crouzette

Carrière Les Roches Bleues

Site du projet Zone d’étude

ZA mixte Les Granges Basses

Habitat individuel

Habitat individuel

Habitat individuel

Centre ville de Bessan Commerces de proximité, habitat mixte, équipements publics

CARTE FAISANT APPARAITRE LES LIEUX EXERCANT UNE ATTRACTION SIGNIFICATIVE AU NIVEAU DU POLE DE BESSAN/ST THIBERY La localisation des commerces fait l’objet d’une carte en page suivante.

1

ZAE Granges Basses Intermarché 2 013 m² Bricomarché 960 m2

CARTE DE L’OFFRE COMMERCIALE A BESSAN

1

Centre Ville Mobilier séduction 500 m² Rustica 900 m²

ZAE LA CROUZETTE Lidl 826 m² POINT P 1 550 m² Mr Jardinage NC Comptoir du village 250 m²

CARTE DU POLE COMMERCIAL DE SAINT THIBERY

2 Activités industrielles et/ou artisanales

Habitat pavillonnaire

Pôle de Mèze Habitat pavillonnaire

Pôle de Balaruc

Centre ville de Mèze Commerces de proximité, habitat mixte, équipements publics

Habitat

ECOSITE DE MEZE

pavillonnaire

CARTE FAISANT APPARAITRE LES LIEUX EXERCANT UNE ATTRACTION SIGNIFICATIVE AU NIVEAU DU POLE DE MEZE La localisation des commerces fait l’objet d’une carte en page suivante.

2

ZAE de Mèze Gédimat 660 m²

Av du Général de Gaulle Intermarché 1 452 m2

CARTE DE L’OFFRE COMMERCIALE DE MEZE

Cc le rond-point Carrefour market 1 452 m2

3 Habitat collectif

Activités industrielles et/ou artisanales

Centre ville de Marseillan Commerces de proximité, habitat mixte, équipements publics

Commerces

Habitat mixte

Habitat mixte

Habitat mixte

Habitat individuel

Habitat individuel

Habitat collectif

Habitat individuel

Parc d’attraction

Habitat mixte

Commerces

Habitat collectif

CARTE FAISANT APPARAITRE LES LIEUX EXERCANT UNE ATTRACTION SIGNIFICATIVE AU NIVEAU DU POLE DE MARSEILLAN La localisation des commerces fait l’objet d’une carte en page suivante.

3 CC Les Jardins de la ville Carrefour market 2 500 m2 Galerie marchande 540 m² Chausson Matériaux 210 m²

Avenue des Campings Petit Casino 300 m²

CARTE DE L’OFFRE COMMERCIALE DE MARSEILLAN

4 Centre-ville de Vias Commerces de proximité, habitat mixte, équipements publics

Zone naturelle et agricole

Commerces

Habitat individuel Habitat individuel

Commerces Habitat individuel

Zone naturelle et agricole

Zone naturelle et agricole

Equipement touristique

Habitat individuel

Equipement touristique

Equipement touristique

Equipement touristique

CARTE FAISANT APPARAITRE LES LIEUX EXERCANT UNE ATTRACTION SIGNIFICATIVE AU NIVEAU DU POLE DE VIAS La localisation des commerces fait l’objet d’une carte en page suivante.

4

LE GRAVENAS Intermarché

2 150 m²

Rte de la Mer Leader Price 682 m²

CARTE DU POLE COMMERCIAL DE VIAS

5

Habitat individuel Centre ville : Activités commerciales, de service, habitat

Zone agricole

Habitat individuel Zone agricole

Habitat collectif

Spar 530 m2 8, avenue Charles de Gaulle

Habitat collectif Habitat individuel Habitat collectif

Zone agricole

Habitat collectif et individuel Habitat individuel

Habitat collectif

Habitat collectif

Port Habitat collectif Habitat collectif

CARTE FAISANT APPARAITRE LES LIEUX EXERCANT UNE ATTRACTION SIGNIFICATIVE AU NIVEAU DU POLE D’AGDE La localisation des commerces fait l’objet d’une carte en page suivante.

Rue de la Chominié Union Matériaux 560 m2

Rue de la Digue Point P 200 m2

3, rue Montesquieu Magiprix 600 m2 38, route de Sète La Foir’Fouille 1 250 m2

5

ZI des Sept Fonts, Route de Sète Gedimat 4 000 m2

2, rue Victor Moléon ED 1 000 m2 Route de Sète Netto 771 m2 Pulsat 300 m2 Hyper Plein Ciel 435 m²

Boulevard René Cassin Lidl 737 m2 But 3 000 m2 39, boulevard du Soleil

38, boulevard René Cassin Mr Bricolage 6 000 m2 CC Intermarché (CC les Portes du Littoral, Route de Sète) :

Intermarché Hyper 4 381 m2 Bricomarché 2 497 m2 GiFi 2 400 m2 Casa 600 m2 Tech & Coco 521 m2 Tati 1 200 m2 Kiabi 998 m2 Gemo 900 m2 La Halle aux Chaussures 720 m2 Gemo Vetements 570 m2 Orchestra 500 m2 Sport 2 000 1 407 m2 King Jouet 520 m2 Galerie Intermarché 1 200 m2 Roady 905 m2

Chemin de Guiraudette Lidl 994 m2 Grand Litier 350 m²

ZT du Port, L'Archipel Du Cap d'Agde

Accastillage Diffusion

CC Hyper U (CC Espace Grand Cap, Boulevard Maurice Pacull)

Hyper U 7 970 m2 Vive le gardin 5 200 m2 Espace Loisirs U 1 410 m2 Galerie Hyper U 1 994 m2

14, avenue d’Iles d’Amérique Lidl 520 m2

Le Cap d’Agre 69, quai de la Trinquette Super Chauss 34 375 m2

CARTE DE L’OFFRE COMMERCIALE AU SEIN DE LA COMMUNE D’ AGDE

300 m2

6 Zone agricole

Zone agricole

Habitat collectif Habitat individuel

Centre ville : Activités commerciales, de service, habitat

Habitat individuel Zone agricole

ZAE les Aires

ZAC les Rodettes

Zone agricole

CARTE FAISANT APPARAITRE LES LIEUX EXERCANT UNE ATTRACTION SIGNIFICATIVE AU NIVEAU DU POLE DE PEZENAS La localisation des commerces fait l’objet d’une carte en page suivante.

Blvd Tastavin et llopis Jardiland 4 290 m²

6

Place de la république PLEIN CIEL 400 m²

Zone Intermarché INTERMARCHE 1 630 m² FAMILY MOD 900 m² BRICOMARCHE 3 780 m² ROADY 383 m²

Boulevard des Sarrazins Netto 950 m² Avenue De Gaulle ALDI 600 m² GEDIMAT 800 m²

Zone Carrefour market CARREFOUR MARKET STYLECO INTERSPORT LIDL VULCO DIA LA-FOIRE-AUX-TISSUS KOMAKO-VETEMENTS SUPER-CHAUSS-34 KOMAKO KOMAKO-DECO

3 522 m² 1 000 m² 900 m² 700 m² 350 m² 357 m² 700 m² 425 m² 390 m² 850 m² 978 m²

CARTE DE L’OFFRE COMMERCIALE DU POLE DE PEZENAS

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.2

Autres caractéristiques de ces pôles

Données socio-économiques sur la commune de Bessan

Données agricoles : Exploitations agricoles 94

Travail dans les exploitations en unité de travail annuel

Superficie agricole utilisée (ha)

Cheptel en unité de gros bétail

70

907

27

Orientation technicoéconomique de la commune Viticulture (appellation et autre)

Superficie en terres labourables (ha)

Superficie en cultures permanentes (ha)

Superficie toujours en herbe (ha)

277

621

s

s : donnée soumise au secret statistique

Source : Agreste – Recensement agricole 2010

68

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Données socio-économiques sur la commune de St Thibery

Données agricoles : Exploitations agricoles 79

Travail dans les exploitations en unité de travail annuel 75

Superficie agricole utilisée (ha)

Cheptel en unité de gros bétail

882

85

Orientation technicoéconomique de la commune Viticulture

Superficie en terres labourables (ha)

Superficie en cultures permanentes (ha)

183

682

s : donnée soumise au secret statistique

Source : Agreste – Recensement agricole 2010

69

Superficie toujours en herbe (ha) 15

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Données socio-économiques sur la commune d’Agde

Données agricoles : Exploitations agricoles 80

Travail dans les exploitations en unité de travail annuel

Superficie agricole utilisée (ha)

Cheptel en unité de gros bétail

103

1218

118

Orientation technicoéconomique de la commune Viticulture (appellation et autre)

Superficie en terres labourables (ha)

Superficie en cultures permanentes (ha)

Superficie toujours en herbe (ha)

277

913

s

s : donnée soumise au secret statistique

Source : Agreste – Recensement agricole 2010

70

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Données socio-économiques sur la commune de Mèze

Données agricoles : Exploitations agricoles 90

Travail dans les exploitations en unité de travail annuel

Superficie agricole utilisée (ha)

Cheptel en unité de gros bétail

97

1590

48

Orientation technicoéconomique de la commune Viticulture (appellation et autre)

Superficie en terres labourables (ha)

Superficie en cultures permanentes (ha)

Superficie toujours en herbe (ha)

579

1006

s

s : donnée soumise au secret statistique

Source : Agreste – Recensement agricole 2010

71

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Données socio-économiques sur la commune de Pézenas

Données agricoles : Exploitations agricoles 141

Travail dans les exploitations en unité de travail annuel

Superficie agricole utilisée (ha)

Cheptel en unité de gros bétail

148

1413

54

Orientation technicoéconomique de la commune Polyculture et polyélevage

Superficie en terres labourables (ha)

Superficie en cultures permanentes (ha)

Superficie toujours en herbe (ha)

355

1007

23

s : donnée soumise au secret statistique

Source : Agreste – Recensement agricole 2010

72

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Données socio-économiques sur la commune de Marseillan

Données agricoles : Exploitations agricoles 74

Travail dans les exploitations en unité de travail annuel

Superficie agricole utilisée (ha)

Cheptel en unité de gros bétail

76

1032

10

Orientation technicoéconomique de la commune Viticulture (appellation et autre)

Superficie en terres labourables (ha)

Superficie en cultures permanentes (ha)

Superficie toujours en herbe (ha)

137

890

s

s : donnée soumise au secret statistique

Source : Agreste – Recensement agricole 2010

73

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Données socio-économiques sur la commune de Vias

Données agricoles : Exploitations agricoles 39

Travail dans les exploitations en unité de travail annuel

Superficie agricole utilisée (ha)

Cheptel en unité de gros bétail

62

865

0

Orientation technicoéconomique de la commune Viticulture (appellation et autre)

Superficie en terres labourables (ha)

Superficie en cultures permanentes (ha)

Superficie toujours en herbe (ha)

251

611

0

s : donnée soumise au secret statistique

Source : Agreste – Recensement agricole 2010

74

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Equipements publics et privés majeurs sur les principaux pôles commerciaux de la zone de chalandise : Bessan / St-Thibéry

Agde

Marseillan

Adultes handicapés : hébergement Aide sociale à l'enfance : hébergement

1

Pôle Emploi

1

Camping homologué

2

1

Cinéma

3

Pézenas

1

2

Vias

1

27

Centre de santé

Mèze

18

1

3

26

1 1

1

Collège

1

3

1

1

2

Ecole élémentaire

3

7

2

4

4

1

Ecole maternelle

2

7

1

2

2

1

Enfants handicapés : hébergement

1

Etablissement psychiatrique

1

1

Etablissement santé court séjour

1

2

Etablissement santé long séjour

1

Etablissement santé moyen séjour

1

Garde d'enfant d'âge préscolaire

1

3

Gendarmerie

1

Information touristique

5

La Poste

2

Lycée d'enseignement général et/ou technologique

1 1

4

2

1 2

2

1

1

1

1 1

Lycée technique et/ou professionnel agricole

2 2

1

1

1

1

Police

1

1

Structures psychiatriques en ambulatoire

3

3

Travail protégé

1

1

Trésorerie

1

Urgences

1

Total général

1

1

Lycée d'enseignement professionnel Personnes âgées : hébergement

1

13

76

1

1

29

15

1 35

Source : Insee

75

31

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Axes de desserte majeurs de la zone de chalandise : Au sein du territoire, l’autoroute A9 est l’axe fort en termes de trafic est-ouest. Elle concentre un trafic de transit très important et dessert la ville centre ainsi que le territoire littoral.

L’A9 reste ainsi la 1ère infrastructure routière au sein de la zone de chalandise.

RD 613 : Pézénas/Mèze RD 13 : Bessan/Pézenas

A75 : Béziers/Pézénas

Site du projet

A 9 : Béziers/Montpellier via Bessan

RD 51 : Mèze/Agde via Marseillan RD 612 : Bessan/Vias

RD 13 : Bessan/Agde

Desserte en cycle de la zone de chalandise : Au sein de la zone de chalandise des aménagements cyclables sont présents et participeront à la desserte du projet.

Document : Aménagements cyclables de la zone de chalandise

76

Limite de la zone de chalandise

Site du projet

CARTE DES ITINERAIRES CYCLABLES AU SEIN DE LA ZONE DE CHALANDISE

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Zones d’activités en projets ou en extension sur le SCOT du Biterrois :

ZAC de la Capucière

Source : Rapport de présentation du SCOT

77

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

3.

Hors de la zone de chalandise

Les pôles situés hors de la zone de chalandise mais exerçant une attractivité sur celle-ci sont décrits ci-après.

AGGLOMERATION DE BÉZIERS Temps distance par rapport au projet : environ 19 minutes L’agglomération (unité urbaine) de Béziers, pôle majeur du Biterrois, est composée des communes suivantes : Béziers Villeneuve-lès-Béziers Maraussan Lignan-sur-Orb Boujan-sur-Libron ALIMENTATION (21) –49 283 M² AUCHAN

10 326 m²

INTERMARCHE

2 312 m²

NORMA

870 m²

GEANT

9 100 m²

SIMPLY-MARKET

1 876 m²

ALDI

810 m²

CARREFOUR-MARKET

3 500 m²

INTERMARCHE

1 700 m²

ED

791 m²

PROMO-CASH

3 036 m²

INTERMARCHE

1 250 m²

LEADER-PRICE

700 m²

METRO

3 000 m²

DIA

1 026 m²

L'EAU-VIVE

450 m²

LECLERC

2 961 m²

LIDL

990 m²

LIDL

400 m²

CASINO

2 825 m²

LEADER-PRICE

920 m²

LIDL

440 m²

MONDIAL TISSUS

1 000 m²

GRAND MAGASIN ET MAGASIN POPULAIRE (2) –6 385 M² MONOPRIX

1 495 m²

GALERIES LAFAYETTE

4 890 m²

EQUIPEMENT DE LA MAISON / BRICOLAGE (65) –94 795 M² CASTORAMA

12 500 m²

KERIA LUMINAIRES

1 000 m²

BRICOMAN

5 990 m²

ZENITH-LUMINAIRES

1 000 m²

CASA

500 m²

BAOBAB

5 995 m²

CROZATIER

1 000 m²

RURAL-EXPERT

500 m²

JARDILAND

5 050 m²

CHANTEMUR

1 000 m²

SEGURET DECORATION

500 m²

L'ESPRIT-JARDILAND

5 000 m²

SAINT-MACLOU

1 000 m²

BIGMAT

480 m²

BUT

4 000 m²

DECOR-DISCOUNT

990 m²

IXINA

400 m²

CONFORAMA

4 000 m²

ESPACE-REVETEMENT

800 m²

COMBES

400 m²

LA-JARDINERY

3 500 m²

POINT-P

955 m²

HORIZON-VERT

400 m²

GIFI

2 990 m²

TOUT-FAIRE-MATERIAUX

950 m²

CASH-PISCINES

383 m²

BOULANGER

2 950 m²

BROCANTE DU TAUREAU

900 m²

MAISONS-DU-MONDE

382 m²

GEDIMAT

1 560 m²

LA-TROCANTE

900 m²

MEUBLES-GAUTHRON

380 m²

DARTY

1 550 m²

KOMAKO

791 m²

MEUBLES-ROUSSEAU

380 m²

LA-PALMERAIE

1 500 m²

LAPEYRE LA MAISON

789 m²

NOMADIS

371 m²

PEPINIERES-DE-MONTIMAS

1 500 m²

CHARME-D'INTERIEUR

735 m²

GEDIBOIS MATERIAUX

660 m²

POLE-VERT

1 400 m²

CHATEAU-D'AX

700 m²

L'ATELIER-DES-COULEURS

360 m²

FLY

1 400 m²

M+ MATERIAUX

630 m²

PAPALARDO-MOTOCULTURE

350 m²

MOBICLUB

1 350 m²

COMPTOIR-SANITAIRE-DU-LAN

600 m²

CUISINES SHMIDT

350 m²

LA-FOIR'FOUILLE

1 334 m²

SUPER-SANIT

600 m²

CASH-EXPRESS

350 m²

MAC-DAN

1 250 m²

HEYTENS

600 m²

UNIVERS-DU-SOMMEIL

350 m²

TOUSALON

1 200 m²

MEUBLES-TUGAS

580 m²

CAROPRIX

300 m²

MEUBLES-GAUTHIER

1 100 m²

UNION-DES-MATERIAUX

560 m²

AVIVA

300 m²

GEDIMAT

900 m²

GEDIMAT

600 m²

78

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

EQUIPEMENT DE LA PERSONNE (26) –24 548 M² GALERIES-LAFAYETTE

5 215 m²

LA HALLE ENFANTS

805 m²

ARMAND-THIERY

400 m²

KIABI

1 700 m²

AUTOUR-DE-BEBE

750 m²

ARMAND-THIERY

400 m²

C&A

1 696 m²

LA-FOIRE-AUX-TISSUS

730 m²

BLUE-BOX

400 m²

GEMO

1 400 m²

CHAUSSLAND

699 m²

PAPIN-TISSUS

400 m²

H&M

1 647 m²

SUPER-CHAUSS-34

636 m²

DOUGLAS

381 m²

BESSON-CHAUSSURES

1 300 m²

BEBE-9

555 m²

BENETTON

356 m²

MONTELEONE

1 050 m²

ORCHESTRA

500 m²

NOCIBE

300 m²

LA-HALLE!

1 000 m²

LA-HALLE-O-CHAUSSURES

470 m²

CELIO

461 m²

AUBERT

897 m²

ARMAND-THIERY

400 m²

CULTURE / LOISIRS (14) –14 562 M² INTERSPORT

2 381 m²

SPORT-2000

1 200 m²

MONDOVELO

550 m²

DECATHLON

1 700 m²

LA GRANDE RECRE

1 085 m²

HYPER PLEIN CIEL

400 m²

CULTURA

1 700 m²

LA GRANDE RECRE

901 m²

DALBE

360 m²

KING-JOUET

1 300 m²

CITY-SPORT

750 m²

CULTURE-VELO

300 m²

DECATHLON

1 235 m²

CALIPAGE

700 m²

EQUIPEMENT AUTOMOBILE (12) –6 187 M² EUROMASTER

800 m²

FIRST STOP

500 m²

NORAUTO

300 m²

FEU-VERT

328 m²

FIRST STOP

500 m²

SILIGOM

300 m²

FEU-VERT

600 m²

FIRST STOP

500 m²

SILIGOM

400 m²

FIRST STOP

600 m²

FRANCE-AUTO-PIECE

600 m²

NORAUTO

759 m²

Source : Panorama de la Distribution 2013, LSA Expert 2013 Décisions CDEC/CDAC : -

-

29/03/2008 : VILLENEUVE LES BÉZIERS. Création d'un magasin de dépôt-vente de biens d'équipement de la maison et des loisirs TROC COM de 1 190 m² - Chemin de Parazols Zac de la Montagnette Claudery 11/07/2008 : VILLENEUVE LES BÉZIERS. Création d'un magasin d'un magasin de literie et d'aménagement de la chambre MOBILIER ET AMBIANCE de 352 m² ZAE Pôle Méditerranée 25/09/2008 : BÉZIERS. Magasin spécialisé en jeux et jouets de 773 m² ZAC de l'Hours 10/02/2011 : BÉZIERS. Extension de 200 m² de la surface de vente du magasin CHAUSSLAND 18/09/2012 : VILLENEUVE LES BÉZIERS. Extension d'un magasin BRICOMAN de 746 m² 07/05/2013 : BÉZIERS – SAS RV BÉZIERS – Extension de 199 m² de surface de vente.

03/07/2013 : BÉZIERS – SCI CLAUDERY (Intersport) – Extension de 317,71 m² de surface de vente

79

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

POLE BALARUC/SETE/FRONTIGNAN Temps distance par rapport au projet : environ 21 minutes

Le pôle est composé des communes suivantes : Sète Frontignan Balaruc-les-Vieux Balaruc-les-Bains Alimentaire CARREFOUR

9 700 m²

INTERMARCHE

1 011 m²

FRANPRIX

490 m²

AUCHAN

6 350 m²

LIDL

1 000 m²

BIOCOOP

490 m²

INTERMARCHE

2 445 m²

LIDL

700 m²

DIA

477 m²

CARREFOUR MARKET

1 650 m²

GRAND-FRAIS

652 m²

CASINO

415 m²

MONOPRIX

1 600 m²

ALDI

650 m²

CARREFOUR-CITY

400 m²

PROMO-CASH

1 400 m²

NETTO

650 m²

LEADER-PRICE

1 200 m²

NETTO

600 m²

MR.BRICOLAGE

9 500 m²

MEUBLES-DEJAX

1 150 m²

UNION-DES-MATERIAUX

560 m²

BAOBAB

5 200 m²

MR.BRICOLAGE

1 035 m²

MAISONS-DU-MONDE

500 m²

LES-SERRES-DU-MAS-REBOUL

4 000 m²

LOGIS-STOCK

1 000 m²

LA MAISON DE LA LITERIE

500 m²

MR.BRICOLAGE

2 320 m²

MT-MEUBLES

750 m²

BUREAU VALLEE

410 m²

MAC-DAN

1 500 m²

M+ MATERIAUX

630 m²

CASH EXPRESS

350 m²

PATRICK-MOBILIER

575 m²

LA-FOIRE-AUX-TROUVAILLES

600 m²

LE-DEPOT

301 m²

TROC.COM

1 180 m²

558 m²

ARMAND-THIERY

400 m²

KING-JOUET

500 m²

Equipement de la maison / Bricolage

Equipement de la personne GEMO

1 600 m²

CHAUSS'EXPO

DEFI-MODE

930 m²

CHAUSS'EXPO

482 m²

ORCHESTRA

390 m²

NEW-BABY

470 m²

PAUL-BOYE-STOCK

580 m²

BEBE 9

466 m²

H&M

1 400 m²

SUPER-CHAUSS-34

636 m²

Culture / Loisirs SPORT 2000

1 395 m²

LA-GRANDE-RECREE

560 m²

Source : Inventaire DDCSPP+ Panorama de la Distribution 2013+ LSA Expert

Autorisations CDAC/CDEC : - 06/01/2008 : Balaruc le Vieux : Création d'un magasin arts de la table, décoration et petits meubles espace'elles de 500 m² - CC Balaruc Loisirs - 06/10/2010 CNAC : Balaruc le Vieux : Création d'un magasin de prêt-à-porter sous enseigne la Halle ! de 1190 m² de surface de vente - 23/06/2010 : Balaruc le Vieux : Création d'un magasin d'optique "Optical Center" de 213 m² de surface de vente - 03/02/2012 : Balaruc le Vieux : Création d'un magasin non alimentaire de 213 m² de surface de vente - 28/06/2013 : Sète : Immochan : extension de 344 m² de surface de vente Document : Carte localisant les pôles commerciaux hors de la zone de chalandise 80

2

Site du projet

1

Pôle de l’agglomération de Béziers

CARTE DES POLES SITUES HORS ZONE DE CHALANDISE

Pôle de Sète/Balaruc/Frontignan

1

ZAC la Domitinne et Voie de la Centre commercial Béziers II

D

i i

ZAC de la Ginieisse

Centre ville : Activités commerciales, de service, habitat

ZAC de Montimaran

Centre commercial

ZAC de la Parc d’activités

ZAC de l’Hours

Actipolis

ZA du Capiscol

CARTE DU PÔLE DE BEZIERS

Méridienne

2 Zone Balaruc Loisirs

Zone Intermarché

Zone Auchan

CARTE DE PÔLE DE BALARUC/SETE/FRONTIGNAN

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

III. PRESENTATION DES EFFETS DU PROJET 1. Sur l’animation de la vie urbaine, rurale et de montagne A l’échelle du grand territoire : Le projet commercial regroupera une offre diversifiée et attractive rayonnant sur l’ensemble de la zone de chalandise. Ainsi, la commercialisation de l’ensemble commercial intégré au sein du programme Hélios Parc Eco-Méditerranée est en cours et poursuit plusieurs objectifs complémentaires : - favoriser l’accueil d’activités commerciales nouvelles évitant les déplacements vers l’agglomération biterroise et venant dynamiser le territoire de la CAHM - donner la possibilité à des acteurs locaux de se relocaliser pour se développer - accueillir des producteurs locaux au sein de la Halle des Terroirs constituant une vitrine du territoire de par le positionnement stratégique de la ZAC (point d’entrée de Bassin de la Basse Vallée de l’Hérault).

Le développement et la structuration de l’offre commerciale dans ce périmètre sont un atout pour toute la zone de chalandise. En effet, les lieux d’achats seront moins dispersés et plus fonctionnels.

Cette situation favorisera la fréquentation de ce secteur géographique en réduisant les motifs d’évasion vers des pôles hors zone tels que Béziers ou Balaruc. La création de cet ensemble commercial améliorera ainsi la possibilité d’approvisionnement des habitants de la zone de chalandise.

La création de nouvelles activités en complémentarité avec l’existant donnera au consommateur un choix d’enseignes et de concepts divers, offrant au territoire une certaine autonomie commerciale.

Au niveau local : Le projet contribuera au développement économique local, favorisera la création d’emplois pour les populations locales (entre 650 et 900 emplois) et complétera le potentiel économique sur le territoire de la CAHM. Les effets induits par la création de cette ZAC sont positifs. En effet : - L’apport d’activités supplémentaires dynamisera le tissu économique à l’échelle du territoire de la CAHM - L’apport de nouvelles entreprises ne devrait pas avoir de conséquences lourdes sur l’économie locale, cela peut répondre aux besoins de la population par la création de nouveaux emplois sur la commune ou celles limitrophes.

Sur une échelle plus restreinte, la ZAE existante est adjacente au périmètre de ZAC. Néanmoins, sa connexion par un maillage cohérent et efficace permettra d’aboutir à un ensemble complémentaire.

En effet, cette zone bénéficiera dès lors de l’attractivité induite par la création d’Hélios Parc EcoMéditerranée.

Le projet intègre également la création d’une Halle des Terroirs mettant en avant les productions locales.

L’intégration de cette Halle permettra de participer à la vie locale tout en participant à l’affirmation et à la conservation de l’identité agricole et viticole.

81

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

La population locale fréquentera ce lieu devenu incontournable, vitrine de leur région et de leur gastronomie. Au cœur des villes, le marché ou la Halle est un lieu extrêmement important pour la vie sociale des citadins en plus d'être le reflet de l'activité marchande.

En fédérant les producteurs locaux de produits agroalimentaires, en particulier les filières agricole, viticole, élevage et halieutique, la Halle des Terroir permettra d’offrir aux producteurs locaux, une meilleure visibilité, une accessibilité privilégiée, un espace mutualisé de commercialisation, afin d’opérer des passerelles dynamiques entre les flux touristiques et les acteurs de l’agroalimentaires.

La future Halle sera l’élément fédérateur du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée de par sa situation centrale et deviendra un lieu de rencontres, d’échanges et de convivialité entre les producteurs locaux, les habitants permanents, les touristes et les usagers d’Hélios Parc Eco-Méditerranée.

La Halle des Terroirs prévoit des étals d’environ15 m² sur 950 m² de surface de vente au total.

Document : Photographies d’ambiance de la Halle des Terroirs

82

PHOTOGRAPHIES D’AMBIANCE DES HALLES

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.

Sur les flux de déplacement

Comptages routiers TRAFIC DE VEHICULES SUR LES RD ENVIRONNANTES Le Conseil Général de l’Hérault nous a fourni les données de comptages routiers de l’année 2012 représentées ci-dessous : RD13, section 1002: MJA2012, 7595 véhicules dont 4.93 % de PL, RD13, section 1001: MJA2012, 5763 véhicules dont 2.11 % de PL, RD612A, section 0047: MJA2012, 12132 véhicules dont 6.09 % de PL.

ZAC de la Capucière SITE DU PROJET

Source : Conseil Général de l’Hérault

2012

St Jean de Vedas - Sète

Agde – Béziers Est

57 578

45 699

Source : DREAL Languedoc Roussillon - ASF Sur l’A9, entre Bessan et Béziers Est, l’A9 comptait en 2012 un TMJA de 45 699 véhicules.

83

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

FLUX DE VEHICULES DE PARTICULIERS SUR L’ENSEMBLE COMMERCIAL Estimation du flux de clientèle lié à l’hypermarché : Dans le cadre de l’étude, on estime un chiffre d’affaires pour un hypermarché de cette taille à 19 250 000 € en première année d’ouverture, et un panier moyen de 40€, pour une ouverture de 330 jours par an. Ainsi en découle le flux client de l’hypermarché : environ 2 306 clients par jour.

Estimation du flux de clientèle lié aux moyennes surfaces, boutiques et Halle : Au sein d’un commerce non-alimentaire, le taux de concrétisation d’achat n’est pas égal à 100%.

Pour les magasins d’équipement de la maison, de la personne et les boutiques, on estime que seuls 2 clients sur 3 achètent soit un coefficient nombre de visiteurs égal à 1,5.

Pour la Halle des Terroirs, on estime que tous les clients achètent soit un coefficient nombre de visiteurs égal à 1.

D’après ces calculs, nous pouvons estimer le nombre théorique de clients par magasin.

Sachant que les moyennes surfaces seront localisées en voisinage de l’hypermarché et bénéficieront d’une clientèle en partie commune (foisonnement), on peut estimer le flux de clientèle pour ces différentes cellules.

ESTIMATION FLUX CLIENTS POUR LES COMMERCES :

Numéros de lot

Type d'enseigne

Surface de vente prévue

Nombre de passage caisse quotidien estimé

Coefficient nombre de visiteurs

Nombre théorique

Part non commune avec hypermarché

Evaluation Flux de clientèle quotidien

MS-1

EQ MAISON

680

45

1,5

68

40%

27

Boutique-1

EQ PERS

255

42

1,5

63

40%

25

Boutique-2

EQ PERS

255

42

1,5

63

40%

25

MS-2

EQ PERS

850

140

1,5

211

40%

84

MS-3

EQ PERS

850

140

1,5

211

40%

84

MS-4

EQ MAISON

4950

800

1,5

1 200

40%

480

HYPERMACHE

3500

1 537

1,5

2 306

100%

2 306

Drive

52

60

1,5

90

40%

36

Galerie

800

132

1,5

198

20%

40

MS-5

EQ MAISON

1500

100

1,5

150

40%

60

MS-6

EQ MAISON

1700

281

1,5

421

40%

169

Boutique-3 Boutique-4 Boutique-5 Boutique-6 Boutique-7 Boutique-8 Boutique-9

TOTAL

3 336

84

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Numéros de lot

Type d'enseigne

Surface de vente prévue

Nombre de passage caisse quotidien estimé

Coefficient nombre de visiteurs

Nombre théorique

Part non commune avec hypermarché

Evaluation Flux de clientèle quotidien

MS-7

EQ MAISON

2700

180

1,5

269

40%

108

MS-8

Culture loisirs

1530

253

1,5

379

40%

152

MS-9

EQ PERS

425

70

1,5

105

40%

42

MS-10

EQ PERS

425

70

1,5

105

40%

42

HALLES

Halle des Terroirs

950

450

1

450

40%

180

MS-11

Culture loisirs

425

70

1,5

105

40%

42

MS-12

EQ PERS

425

70

1,5

105

40%

42

TOTAL

608

Numéros de lot

Type d'enseigne

Surface de vente prévue

Nombre de passage caisse quotidien estimé

Coefficient nombre de visiteurs

Nombre théorique

Part non commune avec hypermarché

Evaluation Flux de clientèle quotidien

MS-13

EQ MAISON

5980

800

1,5

1 200

40%

480

MS-14

EQ MAISON

850

57

1,5

85

40%

34

TOTAL

514

TOTAL ESTIMATION FLUX CLIENTS COMMERCES : 4 458

Ainsi, le flux généré par l’ensemble commercial sera de l’ordre de 4 458 clients par jour.

La desserte en bus de la ZAC de la Capucière et la création de nouvelles voies douces favoriseront l’utilisation de modes de déplacements alternatifs à la voiture pour se rendre au futur ensemble commercial. On estime ainsi qu’environ 7% des personnes viendront en bus, en vélo ou à pied représentant environ 312 clients qui n’utiliseront pas la voiture.

En partant de l’hypothèse courante d’un taux d’occupation moyen de véhicules de 1,2 (afin de transformer le flux clientèle en flux véhicules), on peut estimer le flux clientèle véhicules lié aux commerces à environ 3 455.

Notons que ce flux est à relativiser compte tenu du fait que le projet se situe au cœur de la ZAC, et qu’il existe un foisonnement avec les actifs ou utilisateurs des autres services ou équipements de la ZAC.

85

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Résultats de l’étude trafic Afin de vérifier que les aménagements routiers prévus (giratoire sur RD13) disposent de la capacité d’absorber le flux généré par le projet, le bureau d’étude EMTIS a été missionné pour réaliser une étude de circulation.

Le bureau d’étude a pris comme base de travail, les hypothèses suivantes : Création d’un giratoire de 25 mètres sur la RD 13 avec des voies d’entrée configurées à 2x2 voies Estimation de la fréquentation clientèle (données figurant dans le tableau ci-dessus : 4 458 clients quotidiens en moyenne) Estimations de trafics aux différentes périodes de pointe (HPM, HPS) calculées en prenant en compte ces coefficients : - Taux d’occupation moyen des véhicules : 1,2 (afin de transformer clientèle en véhicules) - Taux de passage de la journée à l’Heure de Pointe du Soir : 15% - Taux de passage entre HPS et HPM : HPS=3 x HPM (issu des précédentes études) Activités annexes au volet commercial générant également du trafic Trafic induit par les 450 emplois sur le site.

La prise en compte de ces hypothèses amène à considérer les trafics totaux ci-dessus aux différentes heures de pointe empruntant le carrefour giratoire d’accès à la ZAC (trafic existant + projet ZAC Capucière):

Le trafic sur le giratoire est évalué à 2504 véhicules à l’heure de pointe du matin et à 3 737 véhicules à l’heure de pointe du soir.

Les tests menés eu égard au trafic actuel actualisé, au flux généré par la ZAC et aux caractéristiques retenues du rond-point aménagé sur la RD 13 par le Conseil Général (rayon du giratoire 25 mètres) donnent les résultats suivants :

86

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Heure de pointe du matin (HPM)

Heure de pointe du soir (HPS)

L’étude de circulation donne les résultats suivants : - En HPM, le giratoire fonctionne sans aucun problème, les réserves de capacité varient de 54% à 78% en fonction des branches - En HPS, les réserves de capacité varient de 20% à 39% selon les branches.

Sur la base de ces hypothèses, les simulations réalisées dans cette étude montrent que la configuration envisagée à l’ouverture de la ZAC avec le giratoire d’accès à la ZAC, fonctionne correctement aux heures de pointe étudiées.

L’accès à la ZAC depuis le giratoire ne connait aucun problème d’écoulement et de stockage, les voiries internes peuvent être envisagées sans contrainte par rapport au giratoire de la RD13 et à la fluidité de trafic.

Annexe 2 : Etude de trafic

87

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Flux de véhicules de livraison sur l’ensemble commercial : Véhicules de livraison liés à l’hypermarché La fréquence des livraisons de l’hypermarché est estimée de la façon suivante : Secteur

Rythme hebdomadaire

Type de véhicules

Produits "Frais"

6

Semi-remorque

Produits "Secs"

4

Semi-remorque

Bazar/textile

1

Semi-remorque

Fournisseurs locaux

25 à 30

Porteur (véhicule de type fourgon)

Les livraisons Fruits & Légumes/Produits de la Mer sont en règle générale mixées avec celles des Produits Frais. Ainsi, ces livraisons sont assurées par le même véhicule.

Véhicules de livraison liés aux moyennes surfaces en équipement de la personne et équipement de la maison En ce qui concerne les magasins d’équipement de la personne et de la maison, les livraisons se feront en principe par poids lourds au rythme de 2 à 3 fois par semaine en moyenne.

Véhicules de livraison liés aux moyennes surfaces en culture loisirs En ce qui concerne les magasins de culture loisirs, les livraisons se feront en principe par poids lourds au rythme de 2 à 3 fois par semaine en moyenne.

Véhicules de livraison liés aux boutiques Les boutiques seront livrées par des véhicules de messagerie avec une oscillation de fréquence en fonction de l’activité avec une moyenne de 2 à 3 livraisons par semaine en moyenne par petits porteurs.

Véhicules de livraison liés à la Halle des Terroirs Les stands des halles seront livrés par des petits fourgons par les producteurs eux-mêmes. Le rythme des livraisons dépend de l’activité du stand. Les produits frais seront livrés tous les jours alors que les autres produits du terroir qui se conservent davantage seront livrés 2 fois par semaine.

Au final, les livraisons pourraient représenter un flux de 39 à 53 poids lourds et de 175 à 189 véhicules de type fourgon par semaine. On peut attendre des livraisons effectuées par véhicules de messagerie mutualisées, ce qui permettra de réduire le flux de type fourgon.

88

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

3.

Sur les projets d’aménagement et d’urbanisme de la zone de chalandise

Le projet commercial d’Hélios Parc Eco-Méditerranée n’est qu’une partie d’un programme plus vaste et ambitieux qu’est celui de la ZAC de la Capucière. Néanmoins, il faut insister sur le fait que l’équipement commercial est un des facteurs de l’animation et de la dynamique de cette ZAC.

ZAC DE LA CAPUCIERE La ZAC de la Capucière a vu le jour en juin 2012 à l’initiative de la Communauté d’Agglomération Hérault Méditerranée (CAHM).

La CAHM a la volonté de réaliser une Zone d’activités structurante pour l’agglomération, offrant des possibilités d’accueil à court et moyen terme, des réserves de développement importantes et une cohérence générale d’équipements.

L’objectif principal de la ZAC est d’affirmer la centralité du territoire de la CAHM à partir d’activités économiques nouvelles et fédératrices. Cet axe se décline en sous-objectifs économiques dont un est inhérent au secteur prospecté : le renforcement du triangle Bessan-Florensac-Saint Thibéry tant en matière résidentielle qu’en matière économique.

89

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

La ZAC propose une diversité de fonctions: le commerce, l’activité tertiaire, l'hôtellerie, la restauration, les loisirs, …

Structurée autour d’une Coulée de Basalte (voie principale), elle accueillera en effet à terme, du commerce, des restaurants, des bureaux, des hôtels et autres activités économiques.

L’opération d’aménagement de la ZAC s’intègre dans une logique d’occupation du sol bien précise : Elle intègre dans son traitement la ZAE Granges Basses bien qu’elle n’appartienne pas au périmètre ZAC, ce qui créera deux zones d’activités distincte sur le secteur nord de Bessan, mais reliées entre elles par un maillage efficace et une intégration paysagère ; De par sa proximité avec le centre-ville, elle permettra de développer les transports en commun et les déplacements doux vers le nord de Bessan ; Une activité maraichère est présente à proximité immédiate de la ZAC et sera maintenue.

Elle a pour vocation d’apporter une intégration paysagère de qualité en cohérence avec les Monts Ramus environnants.

La création de cette ZAC est un moyen privilégié de retenir les entreprises locales et d’attirer des entreprises extérieures.

La ZAC sera viabilisée en 2014.

90

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

ZONE PLU/POS Le PLU de la commune de Bessan a été approuvé le 11/01/2013.

Selon ce dernier, la ZAC de la Capucière fait l’objet d’un zonage à part entière. En effet, la ZAC est classée majoritairement en zone AUZ et en zone Nz concernant le parc paysager.

Le projet d’ensemble commercial Hélios Parc Eco-Méditerranée respecte la réglementation du PLU de Bessan.

Source : Extrait du plan de zonage – PLU de Bessan

SCOT Le territoire est concerné par le SCOT Biterrois qui est défini à l’échelle d’un vaste territoire comprenant 87 communes. Le SCoT du Biterrois a été approuvé le jeudi 27 juin 2013 et sera exécutoire le 27 septembre 2013.

91

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Source : SCOT du Biterrois

92

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

IV. LE PROJET ET SES EFFETS AU REGARD DU DEVELOPPEMENT DURABLE ET DE LA PRESERVATION DE L’ENVIRONNEMENT La politique globale du Groupe Financière Duval, groupe auquel la SNC BESSAN Développement est rattachée, est d’intégrer de bonnes pratiques environnementales au sein de ses activités de construction, de la phase conception à celle d’exploitation. Le réalisme économique dont le Groupe fait preuve, combiné à cette volonté, permet d’assurer la réalité de la politique environnementale.

Dans ce sens, le souci majeur du groupe est de minimiser l’impact de ses actions sur l’environnement notamment en termes de réchauffement climatique, d’utilisation des ressources non renouvelables et de consommation énergétique.

Le Groupe souligne également la nécessité de préserver les ressources naturelles telles que l’eau, l’air…. Et de garder toujours à l’esprit le confort et la santé des occupants des bâtiments qu’il conçoit, réalise et exploite, comme de ses salariés.

En outre, il insiste sur l’importance de sa responsabilité de concepteur pour l’intégration de ses constructions dans leur environnement naturel, économique et social, autant aujourd’hui qu’à l’avenir grâce à une flexibilité et adaptabilité continue.

Le Groupe Financière Duval associe toutes ses activités de conception et d’exploitation afin d’obtenir des projets bien pensés et durables pour les investisseurs et utilisateurs. Il facilite l’échange d’informations, assure le partage des retours d’expérience et des compétences pour le parfait accomplissement de ses objectifs environnementaux.

Eu égard à la qualité environnementale du périmètre et à la vocation du projet comme porte d’entrée du territoire, la SNC BESSAN Développement souhaite mener cette opération en mettant en place des actions en faveur d’un projet durable et responsable.

Pour ce faire, le projet est mené sur la base d’une Démarche Environnementale.

Le suivi de la Démarche Environnementale est assuré conjointement par l’ensemble de la Maîtrise d’Ouvrage et de la Maîtrise d’œuvre, qui interviennent plus précisément sur les cibles techniques, gestion des énergies, eau, confort hygrométrique et appréhendent plus spécifiquement les cibles confort visuel, acoustique, confort d'été et matériaux.

La réflexion porte sur la performance des matériaux et leur mise en œuvre, dans un souci constant de propreté de chantier, d'enclenchement des tâches, de durabilité, de maintenance et de coût global.

La Démarche Environnementale ne se présente pas ouvertement comme une simple hypothèse, elle est en effet un véritable élément fédérateur, un liant inévitable à toute démarche conceptuelle.

Les résultats attendus en termes de qualité environnementale sont atteints par la Démarche retenue, durant les études et sur tout le mode opératoire du chantier jusqu’à la phase d’achèvement. En effet, cette période est mise à profit pour vérifier et valider point par point le fonctionnement et les performances du bâtiment dans son ensemble.

93

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Cette Démarche Environnementale est nécessairement globale et inclut en premier chef le Maître d’Ouvrage et, dans une logique chronologique, l’ingénierie, les entreprises et les exploitants. Le Maître d’Ouvrage la SNC Bessan Développement assisté par la maîtrise d’œuvre, a comme objectif de gérer et coordonner les implications des différents acteurs dans un souci d’efficacité de projet.

De la même manière, cette intervention est conduite tout au long de la conception et la construction du projet et laisse des prescriptions pour la durée de vie du bâtiment, une fois sa réception actée.

Il a été décidé de prendre le parti de faire référence aux 14 cibles définies par l’association HQE®, pour qualifier la Démarche Environnementale, afin de laisser la possibilité de “classer”, de “coter” l’opération.

Dans cette logique, l’objectif global de la Démarche Environnementale est la création d’un environnement intérieur sain et confortable, en maîtrisant les impacts du projet sur son environnement et en intégrant une dimension d’optimisation énergétique et de ressources.

L’important dans cette démarche est de définir clairement : 1. Des objectifs détaillés, en cohérence avec a. ceux du programme du projet défini par le maître d’ouvrage b. ceux du parti conceptuel proposé par les architectes Agence RAYSSAC et Atelier GARY c. l’objectif global de la démarche Environnementale 2. L’importance de chaque objectif 3. La mesurabilité des résultats Les impacts de la Démarche Environnementale ainsi mise en œuvre tout au long du projet seront : La sobriété du bâti pour réduire les consommations énergétiques Les économies de gestion et d’exploitation (énergie, eau, ...)

Une maintenance optimisée, tant du bâti que des installations techniques Une amélioration de la qualité de vie et de la productivité, par la création d’un cadre de vie agréable, propice à l’épanouissement de l’usager Un meilleur respect de l’environnement immédiat Le projet étant livré coques vides, certaines exigences relèvent de la qualité d’aménagement intérieur et ne sont donc pas mises en place par le maître d’ouvrage directement mais les enseignes ellesmêmes.

Afin que les efforts menés lors de la phase de conception et de construction se poursuivent dans la phase d’exploitation, la SNC Bessan Développement souhaite soumettre tous les exploitants des cellules commerciales à la signature d’une annexe environnementale dans le cadre du bail qui fixera les exigences en termes d’équipements et de gestion.

Annexe 3 : Exemple d’annexe environnementale aux baux commerciaux

94

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.

La réduction des pollutions associées à l’activité 1.1

Traitement des eaux

Autorisation Loi sur l’eau et principes de traitement des eaux au niveau de la ZAC La gestion des eaux pluviales du site relève de la Loi sur l’Eau (articles L.211 et suivants du Code de l’Environnement) et de ses textes d’application (articles R.211 et suivants du Code de l’Environnement) pour le rejet d’eaux pluviales.

Un dossier d’autorisation au titre de la Loi sur l’Eau a donc été établi dans le cadre du projet de ZAC. Cette demande a recueilli un avis favorable du Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques de l’Hérault et a fait l’objet d’un arrêté préfectoral le 1er août 2013.

Documents : Arrêté Loi sur l’Eau Le projet prend en compte l’ensemble des paramètres propres à la préservation de la qualité des eaux souterraines et superficielles ainsi que des fonctions écologiques et socioéconomiques de ces masses d’eau et analyses les mesures visant à compenser l’imperméabilisation des sols.

Principe Général L’aménagement pluvial de la ZAC de la Capucière s’articule autour d’une grande noue centrale en forme d’arc (Coulée de Basalte), traversant la zone du projet d’ouest en est, articulant ainsi la voirie principale de la ZAC. Elle sera utilisée pour la récupération, le traitement et l’écoulement des eaux de pluie.

Pour chacun des macrolots, des canalisations pluviales amèneront les eaux vers la noue centrale après traitement qualitatif avant rejet dans la noue. Les eaux de la voirie centrale (trottoirs, chaussée, pistes cyclables), quant à elles, se déverseront naturellement dans la noue, du fait de la pente de la voirie. Les eaux ainsi collectées sont traitées et amenées vers l’étang de rétention au droit du parc paysager.

Document : Plan de principe des aménagements d’eaux pluviales sur le site En effet, cette noue centrale permettra d’assurer, via les différents équipements mis en place, un premier volume de stockage et de régulation des débits pluviaux issus des zones aménagées de la ZAC. A partir de cette large noue de collecte, les écoulements pluviaux sont dirigés vers la zone de rétention principale existante, située au point bas à l’est du site. Cette zone consiste en un plan d’eau, établi sur une ancienne carrière de basalte et dont le niveau d’eau varie selon la pluviométrie.

Ce trou d’eau récupère initialement les eaux de ruissellement de la ZAC lors des épisodes pluvieux.

En sortie de ce plan d’eau, les eaux sont drainées via une noue paysagère au droit du Parc public vers un exutoire naturel.

Vis-à-vis de l’intérêt écologique de ce plan d’eau, et afin de ne pas en perturber l’équilibre hydraulique, il a été choisi de limiter le débit de sortie de la noue centrale au débit biennal existant avant aménagement de la zone de sorte que les conditions d’écoulement avant et après aménagement soient préservées au maximum.

95

Coulée de Basalte

Plan d’eau de rétention

PLAN DE PRINCIPE - AMENAGEMENTS EAUX PLUVIALES

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Cette zone, située en pied de talus de l’autoroute A9, recueillera, en plus des eaux de l’autoroute collectées actuellement, les eaux de la partie nord de la ZAC (parc paysager, zone maraîchère, etc.), dont les écoulements ne transitent pas par la noue centrale.

Les eaux pluviales traversent ensuite la voie ferrée par une buse existante de Ø2500mm.

En conclusion, la Coulée de Basalte au centre de la ZAC est conçue comme une grande noue à la fois minérale et végétale qui recueille, régule et filtre en partie les eaux de pluie. Elle confère à la ZAC une dimension paysagère, renforcée par le premier bassin de réception des eaux pluviales (plan d’eau existant à l’Est), qui, en plus du rôle de rétention des eaux pluviales, permettra de développer, dans le cadre de l’aménagement de la ZAC, un espace paysager articulé autour d’un point d’eau naturel.

Validés par une autorisation Loi sur l’Eau, les aménagements prévus au sein de la ZAC détaillés dans l’arrêté préfectoral sont conformes aux exigences des Services de l’Etat.

Eaux usées : Le réseau d’assainissement des eaux usées projeté sur la ZAC de la Capucière sera dissocié en trois réseaux distincts reliés à l’existant : - Un réseau au nord de la noue pour récupérer les effluents des macrolots n°1 et n°2 - Un réseau au sud pour collecter les effluents du macrolot n°1 bis, - Un réseau à l’Est de la ZAC pour les macrolots n°3, 4 et 5 ainsi que les éventuels effluents provenant de l’aire de stationnement publique prévue.

La topographie du terrain est telle que la pente naturelle est dirigée d’ouest en est. C’est pourquoi les réseaux Nord et Est seront raccordés à un poste de refoulement. Le réseau sud sera lui raccordé directement au réseau existant sur la ZAE Granges Basses, au droit de la caserne des pompiers.

Le poste de refoulement, situé au niveau de la voirie Est de la ZAC (entre macrolot 3 et 4), sera créé dans le cadre du projet.

Gestion de l’eau lors de la phase d’exploitation Afin de réduire au maximum les consommations d’eau du site, les matériels préconisés seront économes en eau.

Tous les robinets seront équipés d’un mousseur aérateur. Ce type de dispositif se sert de l'effet Venturi (phénomène hydraulique) pour mélanger de l'air sous pression à l'eau et permet de réduire le débit d’un robinet standard de 30 à 50% sans perte de confort.

Toutes les distributions d’eau à destination du public seront équipées d’un bouton poussoir à fermeture automatique temporisée pour éviter que des robinets non utilisés restent ouverts.

Pour économiser les consommations de chasse d’eau, les WC seront équipés d’un mécanisme double chasse 3/6 litres.

96

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.2

Traitement des déchets

Déchets du chantier Compte tenu du contexte environnemental du projet, la mise en œuvre du chantier est prévue dans une démarche à faible nuisance en cohérence avec la charte de chantier « vert ».

Une attention particulière est apportée aux points suivants : Réduire à la source la production de déchets du chantier Mettre en place un plan déchets (tri sélectif) : la modalité de collecte des déchets sera précisée lors de la préparation chantier (signalisation des bennes et des points de stockage / identification des bennes/aires décentralisées de collecte à proximité immédiate de chaque zone de travail/ transport organisé jusqu’aux aires centrale de stockage identifiées (bois/ métaux non ferreux/papier et carton/DIB/plâtre/déchets liquides/déchets solides etc…) et mise en place d’un bordereau de suivi des déchets du chantier.

Eviter les pollutions de chantier (limitation des volumes et des quantités de déchets grâce au choix des systèmes constructifs, à la préfabrication en usine, au calepinage etc…)

Rechercher les meilleures filières locales de valorisation des déchets de chantier à l’échelle locale et organiser de la collecte et du tri complémentaire ainsi que leur acheminement : bétons et gravats inertes : concassage, triage, calibrage déchets métalliques : ferrailleur bois : tri entre bois traités et non traités, recyclage des bois non traités déchets verts : compostage plastiques : tri et, selon le plastique, broyage et recyclage en matière première, incinération, décharge de classe I ou classe II peintures et vernis : tri et incinération ou décharge de classe I divers (classé en déchets industriels banals) : compactage et mise en décharge de classe II

97

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Déchets issus de l’exploitation des surfaces commerciales non alimentaires Il s’agit essentiellement de bois, cartonnage papier, plastique, et polystyrène tri sélectif réalisé, cartonnage compacté avant stockage.

L’annexe environnementale du bail commercial obligera les exploitants à réaliser un traitement sélectif des déchets pour permettre leur revalorisation.

Pour les moyennes surfaces non alimentaires et les boutiques, les aires de compactage et de stockage seront réparties sur le site en collaboration avec les services compétents du SICTOM et les responsables des enseignes.

Ainsi, 12 espaces spécialement aménagés à cet effet sont prévus à l’arrière des bâtiments :

Notons que pour la Halle des Terroirs, il est prévu des locaux réfrigérés pour les déchets afin de ne pas générer de nuisances olfactives.

La collecte et le traitement des ordures ménagères sont assurés par le SICTOM Pézenas-Agde (Etablissement Public de Coopération Intercommunale-EPCI).

98

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Déchets issus de l’exploitation de l’hypermarché Un emplacement dédié au traitement des déchets de l’hypermarché (tri et compactage) au rez de chaussée, fera l’objet d’une définition particulière et ce, en espace clos fermé et couvert.

Un local déchet muni d’un compacteur, placé au sein des réserves, assurera ainsi le stockage et la presse des déchets d’emballages.

Les principaux déchets produits par l’hypermarché seront les suivants : Actions menées dans le cadre de la réalisation du présent projet

Type de déchets Déchets Industriels banals Déchets alimentaires d'origine animale et végétale non consommables Plastiques Cartons Cagette / palette bois Huiles Piles Tubes des lampes fluorescentes Déchets Equipement Electriques et Electroniques (D3E)

Incinération Revalorisation Revalorisation Revalorisation Revalorisation Traitement spécifique Traitement spécifique Revalorisation

Déchets issus de l’entretien des espaces verts et de la végétation Tout élagage, ramassage des feuilles et évacuation des déchets verts seront réalisés par une entreprise spécialisée sous contrat.

99

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

1.3 Traitement des nuisances sonores, olfactives, visuelles ou lumineuses Rappelons que l’étude d’impact environnementale réalisée dans le cadre de la création de la ZAC a fait l’objet d’une validation par les Services de l’Etat. Les éléments cidessous sont issus de celle-ci.

NUISANCES SONORES : Toutes les précautions seront prises en ce qui concerne les bruits engendrés par les compresseurs des climatisations en toiture. Leur positionnement en partie haute (sur toiture), ainsi qu’à l’intérieur d’édicules fermés participe à leur isolement acoustique. Un bon entretien et le choix de matériel de qualité viendront parfaire ce dispositif.

Des matériaux ayant une forte absorption acoustique seront préférés aux autres, en particulier dans les surfaces mettant en œuvre des faux-plafonds.

Les nuisances sonores générées par l’A9 et la RD 13 sont prises en compte dans la conception du projet par une implantation des bâtiments perpendiculaires aux vents dominants et nuisances sonores et la plantation d’arbres de haute tige créant un écran esthétique et phonique. Par leur positionnement à l’arrière des bâtiments, les réserves jouent également un rôle tampon au niveau phonique.

NUISANCES VISUELLES : Les locaux et espaces publics seront éclairés conformément au Code du Travail et à la réglementation en vigueur.

Les appareillages électriques comportant des réflecteurs seront orientés de façon à éviter l’éblouissement des zones occupées par les postes de travail.

De plus, pour les zones profitant de l’éclairage naturel, les appareils seront pourvus de ballast électroniques permettant de réguler l’intensité lumineuse en fonction de ses apports.

NUISANCES OLFACTIVES Les surfaces commerciales engendrent très peu d’odeurs.

- Les sources d’odeurs désagréables peuvent être occasionnées par les déchets résiduels de type « ménager ». Ceux-ci, conformément au traitement des déchets, sont éloignés des bâtiments et stockés dans les containers situés sur les aires de présentation des déchets - Des bouches VMC seront installées dans les locaux sociaux (sanitaires, réfectoires) - Dans les surfaces recevant du public, les reprises d’air des climatisations assurent le renouvellement d’air et diminuent les odeurs.

Pour la Halle des Terroirs, il est prévu des locaux réfrigérés pour les déchets afin de ne pas générer de nuisances olfactives POLLUTION DE L’AIR Les parkings seront plantés d’arbres de haute tige à raison d’un arbre pour 4 places de stationnements conformément au PLU. Dans le cadre du développement durable, ces arbres et les espaces verts plantés d’arbustes, contribueront, par leur absorption de gaz carbonique, des oxydes d’azote et autres particules de poussières, à compenser la pollution liée à l’augmentation du flux de véhicules.

Document : Coupe de principe bioclimatique 1.4 Modalités d’approvisionnement préservant l’environnement Les politiques en matière d’approvisionnement dépendent directement des enseignes qui intègreront l’ensemble commercial. Selon les enseignes plusieurs types de solutions peuvent être mises en œuvre soit en utilisant des modes de transports alternatifs à la route (livraison des entrepôts ou des magasins en utilisant des combinés rail/route…) soit en réduisant le nombre de véhicules de livraisons (optimisation du taux de remplissage des véhicules, …) ou en limitant leur effets polluants (Utilisation de camions aux moteurs moins polluants).

100

COUPE DE PRINCIPE BIOCLIMATIQUE

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.

La mise en œuvre de solutions végétales ou de maîtrise des consommations énergétiques 2.1

Maîtrise des consommations énergétiques

Les engagements du Groupe Financière Duval à travers la SNC Bessan Développement et la mise en place d’un Démarche Environnementale sur le projet commercial Hélios Parc Eco-Méditerranée ont permis d’aboutir à la conception d’un projet optimisant les performances du clos couvert des futurs bâtiments afin de les rendre peu énergivores et bioclimatiques (utilisation des apports solaires et internes en hiver).

Description des moyens mis en œuvre pour optimiser le clos couvert : Réduction des ponts thermiques

Réduction des déperditions

Implantation du bâti Perméabilité à l’air Vigilance confort d’hiver

Vigilance confort d’été

Bâtiment compact (- de surfaces déperditives et de ponts thermiques) Isolation performante du bâti (exemple : Isolation totale des acrotères) Menuiserie implantées dans la continuité de l’isolant Afin de respecter les exigences imposées par la nouvelle règlementation RT2012, les caractéristiques minimales de l’enveloppe isolante du bâtiment seront les suivantes : -Pour les parois : Up=0,25 W/m².K -Pour les menuiseries extérieures : Uw=1,4 W/m².K Par rapport à la précédente réglementation RT2005, ces coefficients thermiques sont 50 à 70% plus performants.

Orientation Nord/Sud pour profiter des apports solaires en hiver avec implantation des locaux moins nobles au Nord Protection aux vents dominants Etanchéité à l’air performante Isolation de toutes les parois des locaux non chauffés donnant sur des locaux chauffés Rassemblement des locaux non chauffés (locaux techniques, déchets…)

Protection solaire : Sud : stores extérieurs modulables, casquettes et brises soleil horizontaux Est / Ouest : stores extérieurs modulables, casquettes et brises soleil verticaux Facteurs solaires des menuiseries adaptés à l’orientation : Stores abaissés : Baies verticales nord g 0.25 Baies verticales autres que nord g 0.15 Vitrages seuls : Baies nord - locaux à occupation passagère g 0.65 Baies verticales autres que nord g < 0.45 Un travail sur les surfaces des vitrages a été mené pour à la fois bénéficier de l’éclairage naturel et des apports solaires en hiver mais aussi ne pas nuire au confort des usagers notamment en période estivale (cible 10)

101

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Une fois la sobriété énergétique du bâti obtenu, il s’agit d’optimiser tous les postes de consommation énergétique nécessaires au fonctionnement des bâtiments : Chauffage Eclairage

Ventilation ECS

Equipements de chauffage à haut rendement adapté au site Optimisation de l’éclairage naturel via la position des vitrages, voire de châssis en toiture Optimisation de l’éclairage artificiel avec une Puissance Eclairage < 7 W/m² (détection de présence, gradation…)

Recours à la ventilation double flux avec récupération d’énergie sur l’air extrait (rendement > 85%) Ventilateurs peu énergivore : Puissance < 0.25 W/m3/h Rassemblement des points de puisages

Appareils électroménagers

Limitation des consommations électriques : Classe A+

Energie renouvelable

Une Etude de faisabilité énergétique sera réalisée pour évaluer la pertinence du recours ou non aux énergies renouvelables en fonction de chaque projet

Les postes de consommation seront détaillés dans les pages suivantes.

Cumulées, ces dispositions permettent d’atteindre l’objectif RT2012 et ainsi optimiser les consommations des bâtiments.

L’enveloppe du bâtiment sera traitée pour répondre au minima aux exigences de la règlementation thermique RT 2012 et même d’aller au-delà en favorisant les économies d’énergies par le biais d’une isolation plus importante notamment.

Des exigences précises seront notifiées aux entreprises pour traiter les défauts d’étanchéité à l’air de l’enveloppe de manière à ce que les déperditions thermiques soient les plus faibles possibles.

Les vitrages donnant sur l’extérieur seront réalisés systématiquement en double vitrage et les menuiseries seront à rupture de pont thermique.

Le projet bénéficiera également d’une conception bioclimatique. Se protéger du vent et du soleil est un élément important de confort mais aussi un élément prépondérant de la bonne conception énergétique du projet Hélios. L’organisation entre bâtis et végétation est conçue pour arrêter et dévier les vents dominants, pour un plus grand confort des voies de circulations douces. La protection au soleil est étudiée pour une double fonctionnalité de confort : hiver, été et intérieur, extérieur. Les auvents, ombrières, pergolas et végétations filtrent certes le soleil mais ne le masquent pas. L’orientation des ouvertures, leur nombre et le choix des matériaux sont maîtrisés pour le bienêtre et la régulation des consommations.

102

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Valeurs cibles qui seront confirmées par les calculs : Moyens mis en œuvre pour optimiser le clos couvert Isolation parois R mur extérieur « panneau sandwich » ou R mur extérieur (isolation intérieure) ou R mur extérieur (isolation extérieure) ou R mur sur local non chauffé R Plancher bas (Suivant étude de sol)

Plancher haut des locaux non chauffés sur locaux chauffés:

R toit

Baies vitrées Uw baies vitrées

Porte Coffre volet roulant

Type d’Isolant : laine de roche o épaisseur 140 mm o R isolant 3.8 m2.K/W ( = 0.035 W/m.K°) Type Isolant : Doublage intérieur : type Placomur Ultra 32 o épaisseur 130+10 o R isolant 4.1 m2.K/W ( =0.032W/m².K) Type Isolant : polystyrène expansé type ITE o épaisseur 140 o R isolant 4.3 m2.K/W ( =0.032W/m².K) Type Isolant : laine de verre type Isofaçade32 (ISOVER) o épaisseur 140 o R isolant 4.3 m2.K/W ( =0.032W/m².K) Type Isolant : isolation intérieure de type Fibra ULTRA FM o Epaisseur 12.5 cm o R isolant 3,80 m2.K/W ( =0.033W/m².K) Sur terre plein : isolation surfacique Type d’Isolant : polystyrène extrudé o épaisseur o = 0.029 W/m.K° ou Sur VS : Type d’isolant : Fibra ULTRA FM o épaisseur o R isolant 4.55 m2.K/W ( = 0,033 W/m.K°) Type Isolant : isolation intérieure de type Fibra ULTRA FM o Epaisseur 12.5 cm o R isolant 3,8 m2.K/W ( =0.033W/m².K) Couverture bac acier : Type d’isolant : laine de roche o épaisseur 60mm o R isolant 1.71 m2.K/W ( = 0,035 W/m.K°) + polyuréthane o épaisseur 150mm o R isolant 6.25 m2.K/W ( = 0,024 W/m.K°) R isolants 7.96 m².K°/W ou Toit terrasse : Type Isolant : polyuréthane o Epaisseur 18 cm o R isolant 7.5m2.K/W ( =0.024W/m².K) ou Toiture comble Type Isolant : ouate de cellulose déroulée à plat (combles perdues) o Epaisseur 300 cm o R isolant 7.3 m2.K/W ( =0.041W/m².K)

Menuiserie à rupture de pont thermique double vitrage 4/16/4 peu émissif à isolation renforcée et remplissage Argon o Uw 1.4 W/m².K et Ug 1.1 W/m².K o Pourcentage de clair de la menuiserie > 0.85 Porte U

2 W/m².K

Coffre volet roulant Uc

2 W/m².K

103

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Pour l’éclairage : Les commerces présenteront des surfaces vitrées sur rue et sur parvis piéton. Il sera privilégié l’utilisation de sources à faible consommation, à haute efficacité énergétique (tubes fluorescents T5, sources à LED, ..).

Le critère de choix des luminaires portera également sur une durée de vie élevée.

L’annexe environnementale de bail détaillera aux exploitants les équipements d’éclairage permettant d’optimiser les consommations énergétiques.

Moyens mis en œuvre pour optimiser l’éclairage Eclairage Puissance (W/m²)

P < 7 W/m² (tendre vers 6W/m² est fortement recommandé)

Gestion Eclairage

Détecteur de présence dans les sanitaires, circulations, stockages, locaux ménages…

Horloge (extinction automatique la nuit…)

Gradation de l’éclairage en fonction de la luminosité dans les locaux de vie Gradation de l’éclairage en fonction de la luminosité avec détecteur de présence dans les locaux de vie (meilleure solution)

o o o o

Pour le chauffage et la ventilation : L’annexe environnementale du bail détaillera également aux exploitants les équipements de chauffage / ventilation réduisant les consommations énergétiques.

Moyens mis en œuvre pour optimiser les équipements techniques Chauffage / refroidissement Pompes de circulation des fluides

Pompes à débit variable de préférence, de classe A

« Suivant étude de faisabilité des approvisionnements en énergie » Chaudières gaz ou PAC ou Energie renouvelable

Refroidissement Ventilation CTA double flux

VMC

Chaudière gaz à condensation (109% sur PCI) COP

3.5

o ECS solaire : Assurer au moins 40%-60% des besoins en ECS ou o Biomasse : raccordement sur réseau de chaleur de préférence ou o Géothermie si COP 4 A éviter de préférence Possibilité de rafraichissement par sur-ventilation nocturne maitrisée.

Récupération d’énergie de préférence: o Efficacité 80% o Puissance 0.4 W/m3/h/ventilateur o Détection de présence (CO2…)

Puissance absorbée : P 0.2 W/m3/h (moteur ECM)

104

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.2

Utilisation d’énergies renouvelables

L’utilisation des énergies renouvelables telles que les panneaux photovoltaïques sera à privilégier.

Ces panneaux seront à intégrer dans la conception générale du bâtiment. Leurs supports se déclinent : sous forme de shed permettant de faire bénéficier aux bâtiments d’un éclairage zénithal, la hauteur maximale des sheds sera de 2 mètres. Ils sont à écarter des façades latérales.

L’orientation des panneaux au sud est donnée dans le plan de composition. sous la forme de lames brise soleil équipées de cellules photovoltaïques En cas de mise en œuvre, les panneaux photovoltaïques sont intégrés sur les toits des bâtiments selon une composition stricte perpendiculairement aux axes principaux de composition rayonnant, en adéquation avec le parti urbain.

105

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

2.3

Mise en œuvre de solutions végétales

L’objectif est de proposer une ZAC attractive et intégré à son environnement à travers des aménagements paysagers réfléchis et la conservation de certains espaces intéressants sur le plan de la biodiversité. Il s’agit notamment : · Du maintien d’une coulée verte, · La création d’un parc paysager intégrant l’étang réhabilité en ouvrage de rétention paysager, · De la création de trouées vertes et d’alignements arborés le long des axes de circulation.

Le positionnement et le traitement des espaces verts prévus au sein du programme Hélios Parc EcoMéditerranée s’articuleront et seront complémentaires avec ceux aménagés au sein de la ZAC de la Capucière.

Espace vert (Hélios)

Parking et espaces libres paysagers (Hélios) Coulée de Basalte (ZAC) Coulée de Basalte (ZAC)

Parking et espaces libres paysagers (Hélios)

106

Parc paysager de 12 hectares (ZAC)

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Espaces verts prévus au sein du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée: Afin d’apporter une mise en valeur de ce projet, le parti paysager consiste à traiter un vaste espace vert au nord de la ZAC (espace vert du champ captant).

Un nettoyage et une remise en forme paysagère du terrain permettra de mettre en avant l’organisation de la végétation en bosquet. Cette strate composée de petits arbres, cépées et arbustes méditerranéens sera complétée par des plantations ponctuelles d’arbres de type Cupressus Semperviens ‘Stricta’, Quercus robur ‘Fastiglata’ et Populus nigra ‘Italica’ afin d’apporter quelques verticales à cet espace et des essences méditerranéennes en renforcement de la végétation en place (Prunus dulcis, Tamarix tetrandra, Pistacia threbentinus et Quercus Ilex.

107

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Les aires de stationnement seront plantées à minima d’un arbre pour 4 places de stationnement, soit au total 375 arbres sur le périmètre entier du programme Hélios Parc Eco-Méditerranée.

Dans les espaces laissés libres, seront réalisés des espaces paysagers et plantés en pleine terre afin de limiter l’imperméabilisation des lots.

Des haies libres seront présentes en accompagnement des parkings (avec des essences type canne à sucre pourpre, graminées, viornes, cornouillers et troènes), complétés par des arbres à développement moyen (Chêne vert, Erable de Montpellier, Frêne à fleurs).

108

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Espaces verts prévus dans le cadre de l’aménagement de la ZAC Le parc D’une surface de 12 hectares, il renforce la biodiversité existante. Il protège et intègre l’activité maraichère existante et offre un véritable accompagnement à l’urbanisation. Aires de promenade, pique-nique viennent compléter le cadre de travail et de vie au cœur du parc d’activités.

Pour les utilisateurs de la ZAC et pour les habitants de l’agglomération, le parc paysager, situé autour d’une ancienne carrière de basalte, offre un espace de respiration important et un lieu de convivialité.

Le projet consiste à remodeler les berges de l’ancienne carrière, à réaliser des cheminements doux, et plantations valorisant le caractère naturel de ces espaces humides et maintenant la biodiversité existante.

Ce parc est relié par un espace intermédiaire sous la forme d’un parking paysager faisant le lien entre la Coulée de Basalte et le parc lui-même.

Un chemin piéton permet de découvrir le Parc, agrémenté d’une végétation de type méditerranéenne, peu consommatrice en eau. Cette promenade sera conçue comme un parcours pédagogique, pour se raccorder à la végétation endémique. Ce parc pourra être complété par différentes collections fruitières (vignes, pêchers…) réparties tout autour du chemin piéton.

109

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

La palette végétale du parc sera la suivante : Arbres tiges (eucalyptus, frêne, liquidambar, chêne vert…) et arbustes méditerranéens (arbre de judée, pistachier, amandier, érable de Montpellier …)

110

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

La Coulée de Basalte

111

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

3.

L’inscription harmonieuse dans le paysage ou dans un projet urbain

L’écriture du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée est dictée par une architecture aux valeurs simples, contemporaines et épurées.

Afin d’assurer une intégration optimale dans son environnement à la fois naturel et urbain, le porteur du projet a pris le parti de baser l’intégration paysagère des bâtiments commerciaux sur des éléments caractéristiques et fondateurs des paysages locaux.

L’identité des bâtiments s’inscrit directement dans l’histoire et les racines de ce secteur volcanique.

Les matériaux utilisés pour les façades seront dans la palette de couleurs naturels gris ou brun du territoire basaltique.

Ponctuellement des couleurs vives pourront mettre en exergue le parti architectural.

Les couvertures seront traitées en toiture terrasse ou en toiture inclinée de faible pente, afin de mettre en évidence l’identité territoriale de la zone. Une attention particulière sera portée sur l’harmonie générale des silhouettes.

Les matériaux utilisés pour les façades seront de type bardage zinc (teinte gris basalte), Pierre de Basalte à banchée et polycarbonate coloré.

La Halle des Terroirs sera en bardage bois en seconde peau.

Documents : Perspectives des bâtiments mettant en évidence les matériaux utilisés Insertions du projet

4.

Le traitement de friches commerciales ou industrielles Sans objet

112

INSERTIONS

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

5.

Eventuel site Natura 2000

Le secteur de la Capucière ne fait pas l’objet d’espace appartenant au réseau Natura 2000.

Les sites les plus proches se trouvent sur la commune de Bessan, il s’agit de la ZPS FR9112022 « Est et Sud de Béziers » et du SIC FR9101486 « Cours inférieur de l’Hérault ».

ZAC La Capucière

Est et Béziers

Sud

Cours inférieur de l’Hérault

de

113

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

6.

Des protections particulières au titre de la biodiversité

Le projet tient compte des contraintes environnementales du site. Une étude d’impact a été menée sur le périmètre de la ZAC de la Capucière, et le projet a été approuvé par la DREAL.

Le périmètre de la ZAC est concerné, dans son quart nord-est, par le périmètre de protection des forages AEP du champ captant de Filliol, situé à l’est du projet, sur la commune de Florensac.

Le champ captant de Filliol, est exploité par le Syndicat d’Adduction d’Eau des communes du BasLanguedoc, alimentant en eau potable tout le secteur autour de l’Etang de Thau jusqu’à la partie Ouest de l’agglomération de Montpellier.

Périmètre du champ captant de Filliol

Le projet tient compte du périmètre de protection du champ captant puisqu’il sera traité en espace vert (espace vert dans la partie nord du périmètre commercial).

La configuration du projet permet de ne pas porter atteinte au champ captant.

114

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

La ZAC se situe en Zone Naturelle d’Intérêt Faunistique et Floristique (ZNIEFF) Volcans et coulées basaltiques des Monts Ramus.

ZNIEFF

Les ZNIEFF de type I sont des secteurs d'une superficie en général limitée, caractérisés par la présence d'espèces, d'associations d'espèces ou de milieux rares, remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel national ou régional justifiant une valeur patrimoniale plus élevée que celle du milieu environnant.

Les Mont Ramus sont des collines régulières ou des plateaux quasi horizontaux recouverts de hautes pelouses entrecoupées de haies et d'olivettes.

Les conservations au sein de la ZAC de terrains renfermant des enjeux naturels ont permis de s’affranchir d’impacts bruts et directs induits par la viabilisation des lots sur les milieux intéressants au nord.

L’étude d’impact environnementale validée par la DREAL dans le cadre du dossier de création de la ZAC, conclue à l’absence d’impact significatif des aménagements de la ZAC sur les aspects hydrauliques et environnementaux liés aux zones humides existantes sur le secteur d’étude (ancienne carrière de basalte, ourlet forestier humide au pied de l’autoroute A9, marres temporaires).

Concrètement, le parc paysager (intégrant l’étang de rétention) et les zones d’espaces verts au Nord du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée permettent : Un traitement paysager doux et ponctuel en adéquation avec les caractéristiques des secteurs naturels à préserver Un nettoyage de l’étang avec traitement paysager doux et valorisation de certaines portions existantes dans le cadre de l’autorisation Loi sur l’Eau maintien de certaines zones (en plus des espaces humides) telles que les zones en herbes ou les formations arbustives dans parti-pris paysager mise en place sur ces secteurs d’un plan de gestion extensif.

115

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

MESURES PRISES POUR CONSERVER LA ZNIEFF (carte issue de l’étude d’impact environnementale validée par la DREAL dans le cadre du dossier de création de la ZAC)

Source : Extrait étude d’impact - ZAC de la Capucière

116

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

7.

Sa situation en termes de risques naturels, technologiques ou miniers

Risque inondation : La commune de Bessan dispose d’un Plan de Prévention des Risques Naturels d’inondation (PPRNi) « Basse Plaine de l’Hérault » du fait de l’exposition d’une partie de son territoire aux crues de l’Hérault.

Le secteur d’étude est localisé en zone blanche, non exposée à ce type de risque naturel. Le site est localisé en totalité hors zone inondable.

Risque sismique : La commune de Bessan est en zone d’aléa faible (zone de sismicité 2) de risque sismique.

Les aménagements de la future ZAC devront nécessairement appliquer la nouvelle réglementation sismique.

Risque incendie : Le secteur d’étude et ses espaces périphériques font l’objet d’un aléa faible vis-à-vis du risque incendie. Le projet tient compte des préconisations du SDIS concernant les accès pour les véhicules d’intervention et de secours, l’implantation et le nombre de poteaux incendie et réservoir incendie. Les préconisations édictées dans l’Arrêté n° 2004-01-907 du 13 avril 2004 et son arrêté modificatif n° 2005-01-539 du 7 mars 2005, relatif à la prévention des incendies de forêts « débroussaillement et maintien en l’état débroussaillé », seront appliquées aux futurs aménagements.

Notons qu’une caserne de pompier se trouve sur la ZAE Granges Basses.

Risque mouvement de terrain : Suivant les cartographies du BRGM, la ZAC n’est pas soumise au phénomène de retrait et de gonflement des argiles à l’exception de quelques zones, au Nord du projet, à proximité de l’Autoroute A9 où ce dernier est qualifié de faible. Ce constat s’explique de par la nature principalement basaltique des terrains.

Dans les secteurs où le risque de retrait gonflement des argiles est faible, les constructions respecteront certaines règles de constructibilité spécifiques. Elles sont destinées d’une part à maintenir l’équilibre d’humidité sous le niveau des fondations et d’éviter dans la mesure du possible toutes venues d’eau éventuelles, et d’autre part à assurer une conception adaptée de la structure pour résister aux efforts induits par les phénomènes de gonflement ou de retrait.

117

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

V. URBANISME, AMENAGEMENT, MAITRISE DES EXTERNALITES 1.

Maîtrise des externalités

Les aménagements de la ZAC sont pris en charge quasiment en totalité par l’aménageur retenu : la SARL Capucière Aménagement.

Désignation

Maître d’ouvrage

Modalités de financement Aménageur

Le giratoire d’entrée de zone

C. Général de l’Hérault Financé et Réalisé par le CG34

CG 34 La Coulée de Basalte Mail principal

SARL Capucière Aménagement

X

Les voies de liaisons à la Zone d’activités existante La noue paysagère en bordure de la Route Départementale Le parc paysager

SARL Capucière Aménagement

X

SARL Capucière Aménagement

X

SARL Capucière Aménagement

X

SARL Capucière Aménagement et concessionnaires respectifs

X

Réseau secs et humides

CAHM

La viabilisation de la ZAC est prévue courant 2014.

Document : Localisation des aménagements et équipements publics

118

Noue Paysagère

Parc Paysager

Coulée de Basalte

Giratoire d’entrée de zone

Réseaux

Voie de liaison avec le Chemin des Treize Vents

Voie de liaison avec le Chemin d’Hortes

Voie de liaison avec la rue du Mistral

LOCALISATION DES AMENAGEMENTS ET EQUIPEMENTS PUBLICS

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

VI. PROTECTION ET SERVICES AUX CONSOMMATEURS 1. Protection juridique du consommateur Au sein de l’espace commercial, l’ensemble des réglementations liées à la construction des bâtiments, et de la sécurité des usagers est respecté.

2. Sécurité et confort des usagers La ZAC favorise les modes de déplacements doux : pistes cyclables et cheminements piétons sont privilégiés et sécurisés avec voies différenciées…

Les diverses catégories d’habitants, enfants, adultes, personnes âgées pourront se déplacer ou rester plusieurs heures dans ce secteur en toute tranquillité.

3. Aménagements spécifiques sur le parking Parmi les places de parking réservées au commerce, 37 seront réservées pour les personnes à mobilité réduite, 30 autres seront destinées aux familles, et 19 seront équipées de bornes de recharge pour les véhicules électriques.

Enfin, une zone d’information (panneau) du parc d’activités sera aménagée en bordure de la Coulée de Basalte., voie principale de desserte du projet.

119

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

ANNEXE 1 : FICHE TECHNIQUE D’EXAMEN D’UN PROJET SOUMIS A AUTORISATION D’AMENAGEMENT COMMERCIAL

120

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Identification du projet : Création d’un ensemble commercial à Bessan, ZAC de la Capucière N° (réservé à l’administration) : Catégorie de projet (article L. 752-1 du code de commerce) : Création d’un ensemble commercial de plus de 1 000 m² Description sommaire du projet : Le projet consiste en la création d’un ensemble commercial composé de 26 entités commerciales sur la ZAC de la Capucière à Bessan pour un total de 29 102 m² de surface de vente.

Adresse du projet : - Au Nord de la commune de Bessan (34 550), - Entre Saint-Thibéry et l’espace urbanisé de Bessan, - Dans le cadre du projet Hélios Parc Eco-Méditerranée intégré au sein de la ZAC de la Capucière.

Date de création, si le magasin existe déjà : Sans objet Surfaces de vente avant projet, par secteur d’activité : Commerce(s) à dominante alimentaire : 0 m² Autres commerce(s) : 0 m² Surfaces de vente après projet, par secteur d’activité : Commerce(s) à dominante alimentaire : 3 500 m² Autres commerce(s) : 25 550 m² Autre secteur : Drive = 52 m² Historique des autorisations ou avis précédents : Décisions ou avis (CDEC, CDAC, CNEC ou CNAC ; autorisation ou refus (mention selon le cas) Il s’agit de la 1ère demande CDAC sur ce site.

Maîtrise foncière du projet (avec identification des références cadastrales) : Les parcelles concernées par la partie commerciale au sein de la ZAC de la Capucière sont les suivantes : Référence cadastrale

Superficie totale de la parcelle

Référence cadastrale

Superficie totale de la parcelle

BV 0001

250

BV 0026

1 527

BV 0002p

350

BV 0027

716

BV 0003p

939

BV 0028

98

BV 0004p

334

BV 0029

482

BV 0005p

31 909

BV 0030p

6 085

BV 0007

1 425

BV 0033

4 946

BV 0008p

154

BV 0034p

4 034

BV 0009

2 177

BV 0035p

921

BV 0010

342

BV 0036p

9 737

BV 0011p

13 630

BV 0037p

5 193

BV 0014p

20 992

BV 0038p

2 913

BV 0015

318

BV 0039p

2 908

BV 0016

231

BV 0040

3 001

BV 0017

280

BV 0041

2 835

BV 0018

231

BV 0043

3 192

BV 0019

256

BV 0044

6 985

BV 0020

8 499

BV 0045p

2 304

121

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée BV 0021

2 643

BV 0046p

4 169

BV 0022

2 706

BV 0047p

5 960

BV 0023

2 217

BV 0048p

7 784

BV 0024

12 625

BV 0056p

2 579

BV 0025

3 003

BV 0032 p

16 983

TOTAL : 200 863 m²

Un compromis de vente pour l’acquisition des terrains a été signé au profit de CFA Midi Pyrénées avec faculté de substitution. La SNC Bessan Développement s’est substitué à CFA Midi Pyrénées dans les droits et obligations de ce compromis.

Le projet commercial ne porte que sur une partie de ces parcelles, à savoir 144 747 m².

Identité du demandeur : Raison sociale

SNC Bessan Développement

RCS

793 036 526 NANTERRE

Forme juridique

Société en nom collectif

Adresse du siège social

123 rue du Château 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

Gérant

CFA Midi Pyrénées Interlocuteur

Jean Philippe AMIC

Ethel CAMBOULIVES

Fonction

Directeur

Directeur de projet SNC Bessan Développement

Adresse

18 rue des Cosmonautes – 31 400 TOULOUSE

Téléphone

05.62.16.45.80

Portable

06.82.44.99.24

07.78.07.31.83

E-mail

jpamic@cfa-a.com

ecamboulives@cfa-a.com

Présentation sommaire de la zone de chalandise Critères de délimitation de la zone de

Eléments retenus pour le projet objet de la

chalandise

demande Création d’un ensemble commercial intégré au sein d’Hélios Parc Eco-Méditerranée à Bessan. Ce projet

Nature et taille de l’équipement envisagé

regroupera plusieurs points de vente organisés autour d’un petit hypermarché et d’une Halle des Terroirs.

Au total, la surface de vente sera de 29 102 m².

- 20 minutes maximum à l’est et au sud du site du projet - 12 minutes maximum au nord du site du projet Temps de déplacement nécessaires pour y accéder

(temps distance réduit à cause de la présence de l’A75 ramenant sur le pôle de Béziers) - 9 minutes maximum à l’ouest du site du projet (temps distance réduit à cause du pôle de Béziers)

(Temps voiture – Source : site internet Mappy) Axes routiers principaux

122

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

- Autoroute A9 qui traverse le territoire communal de Bessan en longeant le site du projet et qui permet de rejoindre soit Béziers, soit Montpellier - RD 13 permettant de rejoindre Pézenas et Agde

Barrières géographiques ou psychologiques

Localisation et pouvoir d’attraction des équipements commerciaux existants au sein du périmètre proche du projet Localisation et pouvoir d’attraction des équipements commerciaux existants hors de la zone de chalandise

- la mer Méditerranée - l’autoroute A 75 Rayonnement du projet commercial en lui-même comportant une diversité d’activités sur 29 102 m² de surface de vente dont le site est localisé entre les pôles de Pézenas et Agde.

Offre concurrente sur les pôles de Béziers et Sète/Balaruc

Les communes retenues appartiennent au seul département de l’Hérault.

Estimation du pourcentage de la population de la zone de chalandise susceptible d’accéder au site du projet : -

-

A pied : actuellement 50 personnes environ et suite à la réalisation du quartier Namérique, 875 personnes supplémentaires ; soit un total de 925 personnes.

En cycle : actuellement 4500 personnes environ soit 5,3 % de la population de la zone de chalandise, avec un potentiel de 1325 personnes supplémentaires dès la réalisation des quartiers St Claude et Namérique.

En transports en commun : actuellement 64 % environ de la population de la zone de chalandise

123

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Positionnement général Positionnement dans un secteur aggloméré d’un bourg, d’une ville ou d’une agglomération Positionnement en entrée de ville ou en entrée de bourg Positionnement en centre-ville ou centre-bourg Positionnement au sein d’un quartier d’habitation peu équipé en commerces Positionnement par rapport aux constructions prévues, en cours de réalisation ou existantes Positionnement au sein d’une zone commerciale existante Positionnement au sein d’une zone commerciale nouvelle ou en cours de réalisation Positionnement au sein d’une zone commerciale à créer Positionnement au sein d’une zone d’habitation existante Positionnement au sein d’une zone d’habitation nouvelle ou en cours de réalisation Positionnement au sein d’une zone d’habitation à créer Positionnement au sein d’une zone urbanisée existante Positionnement au sein d’une zone urbanisée nouvelle ou en cours de réalisation Positionnement au sein d’une zone urbanisée à créer Positionnement par rapport aux disponibilités foncières Utilisation d’une offre foncière proche du centre-ville Utilisation d’une offre foncière proche de la clientèle Impossibilité d’accès à une offre foncière proche du centre

Situation du projet SANS OUI NON OBJET x x

OBSERVATIONS Cf p 35 à 39 Cf p 35

x x OUI

NON

SANS OBJET x x

x

OBSERVATIONS

Cf p 36 x x x x x

x OUI

Cf p 36 à 38 NON

SANS OBJET

x x

OBSERVATIONS Cf p 37 à 40

x

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Examen au regard des critères de l’article L. 752-6 et des précisions exigées par l’article R. 752-7 du code de commerce Complémentarité avec les autres activités, les offres de service SANS OUI NON OBSERVATIONS public et les équipements publics OBJET Existence d’un lien piétonnier avec d’autres principaux lieux d’activité x Existence d’un lien piétonnier avec des commerces de proximité x Cf p 55 à 58, p 41 Existence d’un lien piétonnier avec d’autres commerces x Existence d’un lien piétonnier avec les principaux lieux de vie (cinémas,…) x Existence d’un lien piétonnier avec les services de proximité (coiffeur,…) x Existence d’un lien piétonnier avec les services publics (La Poste, école,…) x Facilités d’accès aux halles et marchés depuis le magasin x Cf p 42 Rééquilibrage au profit du centre-ville x Rééquilibrage spatial de l’offre dans l’entité géographique pertinente x (clientèle à pied) Rééquilibrage spatial de l’offre dans l’entité géographique pertinente x (clientèle en transports en commun) Rééquilibrage spatial de l’offre dans l’entité géographique pertinente x (clientèle motorisée) Renforcement commercial au bénéfice d’un quartier de la politique de la x ville Renforcement commercial d’une zone de montagne x Renforcement commercial d’une zone rurale x Renforcement d’un petit regroupement commercial (1 à 5 magasins) x Renforcement d’une petite rue commerçante (5 à 10 magasins) x Renforcement d’une rue ou d’un quartier à vocation commerçante (+ de x 10 magasins) Renforcement d’un pôle commerçant majeur en centre-ville x (+ de 50 magasins)

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Maîtrise ou limitation des flux de transport motorisés

OUI

Dimensionnement suffisant des voies d’accès (clientèle) Dimensionnement suffisant des voies d’accès (livraisons) Emplacements de stationnement pour handicapés en nombre suffisant Existence d’un lien en transports en commun (TC) avec d’autres commerces Existence d’un lien en TC avec d’autres principaux lieux d’activité Existence d’un lien en TC avec les principaux lieux de vie (cinémas,…)

Existence d’un lien en TC avec les services de proximité (coiffeurs,…)

Existence d’un lien en TC avec les services publics (La Poste, école,…)

Nombre de places de stationnement en adéquation avec les flux probables de véhicules Mesures tendant à réduire les déplacements motorisés des consommateurs Mesures de sécurisation des voies d’accès (clientèle) Mesures de sécurisation des voies d’accès (livraisons)

x x x x

Réduction des pollutions associées à l’activité

OUI

Dispositif de traitement des eaux pluviales (bâtiments) Dispositif de traitement des eaux pluviales (stationnement) Dispositif performant de traitement des déchets et effluents Mesures permettant la maîtrise, pour l’environnement immédiat, des nuisances sonores, olfactives, visuelles ou lumineuses du projet Modalités structurelles d’approvisionnement préservant l’environnement (véhicules propres, approvisionnement en transports en commun…)

x x x

NON

SANS OBJET

OBSERVATIONS Cf p 50 à 53 Cf p 15

x x x x x

Cf p 54 et Cf p 41 à 43

x x x

Cf p 50 à 53 NON

SANS OBJET

OBSERVATIONS Cf p 95 à 96 Cf p 97 à 99 Cf p 100

x x

Cf p 100

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Maîtrise des consommations d’énergie Projet d’un dispositif d’économie d’énergie performant (chauffage ou climatisation) Projet d’un dispositif d’économie d’énergie performant (éclairage) Projet d’une installation intégrée de production d’énergie renouvelable Mise en œuvre d’un accompagnement végétal Compensation de l’imperméabilisation de l’emprise des bâtiments Compensation de l’imperméabilisation des places de stationnement Emplacements de stationnement végétalisés Plantation sur le site d’arbres de haute tige Inscription dans un projet urbain ou paysager Contribution à une restructuration urbaine Emplacements de stationnement intégrés dans les bâtiments Réhabilitation de friche commerciale ou industrielle Réhabilitation lourde d’un bâtiment commercial Complémentarité avec les plans locaux de prévention Compatibilité avec les risques industriels identifiés et les mesures de prévention correspondantes Compatibilité avec les risques naturels identifiés et les mesures de prévention correspondantes

OUI

NON

SANS OBJET

x

Cf p 104

x x OUI

OBSERVATIONS

Cf p 105 NON

SANS OBJET

x x

OBSERVATIONS Cf p 95 à 96 et cf p 106 à 111

x cf p 106 à 111

x OUI

NON

SANS OBJET

x

OUI

OBSERVATIONS Cf p 112

NON

x x x SANS OBJET

OBSERVATIONS

x Cf p 117 x

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

Maîtrise des externalités du projet

OUI

NON

SANS OBJET

OBSERVATIONS

Nécessité de réalisation de travaux publics pour les accès x Cf p 118 la prise en charge de ces travaux a été vérifiée auprès des élus ou x des services techniques concernés - le demandeur prend en charge ces travaux x Nécessité de réalisation de travaux publics pour la préservation du x paysage la prise en charge de ces travaux a été vérifiée auprès des élus ou x des services techniques concernés - le demandeur prend en charge ces travaux x Financement assuré des éventuels autres aménagements publics x nécessaires Cf p 118 la prise en charge de ces travaux a été vérifiée auprès des élus ou x des services techniques concernés - le demandeur prend en charge ces travaux x Respect des règles locales d’urbanisme et des projets publics SANS OUI NON OBSERVATIONS d’aménagement OBJET Cf p91 Respect des orientations fixées par le SCOT x - ce point a été vérifié auprès des élus ou des services techniques x concernés Localisation dans une zone du PLU ou du POS en vigueur Cf p91 x acceptant l’activité concernée - ce point a été vérifié auprès des élus ou des services techniques x concernés Vérification préalable auprès des principaux élus locaux concernés de la cohérence du projet avec leurs éventuels projets d’aménagements x publics Autres informations (facultatives) SANS OUI NON OBSERVATIONS OBJET Existence d’une information préalable sur le projet dispensée aux x principaux élus locaux concernés de la zone de chalandise Etudes réalisées dans le cadre de la création de la ZAC de la Existence d’une étude indépendante confirmant les indications de x la présente fiche Capucière

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

ANNEXE 2 : INFORMATIONS RELATIVES AUX REFERENCES DE CFA MIDI PYRENEES

129

Promoteur Constructeur Exploitant Gestionnaire Investisseur

2012

Mende Rodez

Cahors Montauban Albi

Opérateur global sur le territoire Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon lon

Montpellier

Auch Toulouse Tarbes

Foix

Carcassonne

Perpignan

Données au 30 Juin 2012

Nîmes

Opérateur global et national Le groupe Financière Duval articule deux activités complémentaires (Immobilières et Exploitation) en s’adossant à un réseau de Foncières d’accompagnement cohérent qui lui confère pérennité et solidité.

Deux partis-pris ont fait la force et la singularité du groupe Financière Duval.

1.Proximité Notre réseau de filiales régionales nous permet de porter un regard fin sur les enjeux locaux.

2.Créativité Nous imaginons et développons des solutions originales, adaptées au contexte local pour toujours répondre au mieux aux exigences de nos clients investisseurs institutionnels, investisseurs privés, utilisateurs et collectivités territoriales.

Synergies s métiers

Une forte stratégie de synergies métiers guide le groupe dans la constitution d’un réseau cohérent de filiales autonomes qui mutualisent leurs compétences.

Pour un même projet ou pour un client donné, le groupe a la capacité d’intervenir depuis la recherche foncière jusqu’à l’exploitation d’un site.

Il propose ainsi à ses interlocuteurs publics et privés une offre d’Ensemblier Immobilier.

Le groupe développe également dans ce cadre des opérations complexes multi-produits ou encore des montages en Partenariat Public-Privé (PPP).

Chiffres clés

586 M€

CA économique prévisionnel 2012

120 M€ Fonds propres

490 000 m²

Investissements, activité non consolidée (commerces, immobilier d’entreprise, résidences, parcs de stationnement et Partenariats Public-Privé)

2 700 Collaborateurs Effectif en 2012

Les chiffres du Groupe dans la Région Activités Immobilières

CFA et ALAMO

118 680 m² réalisés ou en cours Equipements commerciaux, bureaux 50 590 m² SHON, réalisés ou en cours

Equipements publics

8 620 m² SHON en cours

Résidence spécialisée 7 000 m² SHON, en cours

Opérations mixtes

52 470 m² SHON en cours

YXIME

43 immeubles soit 254 025 m² gérés

Principaux clients investisseurs : IVG, Proudreed, UBS, Financière Teychene, Realista, Dougthy Hanson…

FIDUAL Asset Management 2 640 m² d’investissements

réalisés ou à l’étude

Activités Exploitation

ODALYS

43 résidences, résidences-clubs, hôtels et

domaine de plein-air soit 17 775 lits

NGFGOLF

4 parcours de golf soit 3 800 licenciés

RESIDALYA 1 résidence soit 24 lits

PHAR’O

1 port à sec automatique 24h/24, 7/7j

255

collaborateurs sur le Territoire

Cartographie CFA et ALAMO

118 680 m² réalisés ou en cours

• Equipements commerciaux, bureaux

Lannemezan

1

Toulouse

2

Blagnac

3

Montauban

4

Zone commerciale Ramondia

Collège Lycée Montalembert • Bureaux Elithis • Bureaux Natexis • Résidence Étudiante Blaise Pascal • Agence GRD de Gaz de France • Parc du Millénaire • Bureaux et laboratoires ELTA •

Programme mixte Les Chaumes

Castres

7

8

Béziers

• Equipements publics

Plate-forme logistique Excel

• Résidence spécialisée

Nîmes

• Programmes mixtes

Triangle Feuchères Ilot 2, 1B et 1A • Rénovation et aménagements intérieurs

5

Cahors

Carré Gambetta

Thuir

Zone commerciale

Rodez

Montauban 4

6 Auch

Albi

Nîmes 8

3 2 Toulouse

5

Montpellier 7

1 Tarbes

Bureaux CFA / ALAMO

Mende

Foix

Carcassonne

4

Perpignan 6

Activités Immobilières CFA et ALAMO

Quelques références… de réalisations et projets en cours sur le territoire Parc tertiaire du Millénaire- Blagnac (31)

Bureaux Elithis – Toulouse (31)

20 000 m² SHON

10 187 m² SHON (en R+7) Livraison prévisionnelle en 2014

Livré entre 2002 et 2008 Sièges sociaux Airbus et ATR… Investisseurs : Oppenheim Immobilier France, Crédit Agricole SCPI Edissimo Architecte : Xavier Soucadauch - © Alain Gouillardon Architecte : Sutter et Taillandier

Collège Lycée Montalembert – Toulouse (31)

Résidence étudiante Blaise Pascal – Toulouse (31)

8 620 m² SHON Livraison 2012 Établissement scolaire (1050 élèves). Équipements : CDI, foyer, salle polyvalente, salle de restauration et cuisine Architecte : Sutter et Taillandier

7 000 m² SHON Livré en 2011 à Colomiers Habitat 261 logements Équipements : foyer, salle petitdéjeuner, laverie

Architecte : Sutter et Taillandier - © David Herrero

Programme urbain mixte Les Chaumes – Montauban ( 82)

Programme urbain mixte Carré Gambetta – Castres (81)

5 473 m² SHON Livré en 2011 Leader Price, 1 brasserie et 1 boutique, 1 Pharmacie, 1 bureau de Poste, des bureaux (R+1 loués à la Communauté d’Agglomération de Montauban Trois Rivières) Architecte : Cabinet Marraud - © Joséphine Ory

14 000 m² SHON Locomotive alimentaire – Boutiques Résidences Seniors : 75 logements Hôtel 2* : 75 chambres Bureaux/Services Livraison prévisionnelle : 2ème T 2014 Architecte : D.Alet – J.Escourrou

Cartographie YXIME

Blagnac

68 000 m² Immeuble Buroboutic Immeuble Aéropole Immeuble Burolines Immeuble Cap Constellation ASL Centreda Parking Centreda 3

1

Castelneau d’Estrétefonds

2

Colomiers

3

Labège

4

20 000 m² Immeuble Eurocentre CILSA

7

26 052 m² Commerces Epsilon Immeuble Colombe Parc Immeuble les Ailes de l’Europe

23 200 m² Immeuble Lake Park Immeuble Les Jardins de la Découverte Immeuble rue Pierre et Marie Curie Immeuble Prologue 2 Immeuble Technoparc Immeuble Max Plank Immeuble rue Mesple

Balma

7 425 m² Immeuble avenue Prat Gimon Luangramont

Labrugière

996 m² Immeuble Labrugière-Castres

8

Toulouse

101 650 m² Immeuble 7 Espace Compans Immeuble 7 rue Paulin Talabot Immeuble 8 rue du Poids de l’Huile Immeuble et commerces Atria Bureaux Immeuble Campus 1et 2 Immeuble Central Parc 2 Immeuble Le Florida Immeuble Périouest Immeuble et entrepôts Storagetek Immeuble Périsud Immeuble Les Cosmonautes Immeuble et commerces la Mondiale Immeuble 13 rue Villet – Toulouse 90 Immeuble Futuropolis Immeuble le Belvédère Immeuble Andromède Immeuble Galilée

43

immeubles

soit 254 025 m² gérés

Ramonville

1 036 m² Immeuble 24 rue Hermès

9 5

Montpellier

Mende

5 666 m² Immeuble 1350 av. Albert Einstein Immeuble Hellene

Montauban 2 5 8 1 7 4 3 Toulouse

Auch

6

Tarbes

Bureaux YXIME Liste non exhaustive des actifs gérés

Rodez

Cahors

Foix

Nîmes Albi 6 Carcassonne

Perpignan

Montpellier 9

Activités Immobilières YXIME

Quelques références… d’actifs gérés sur le territoire Principaux clients utilisateurs : Orange, Altiservice, Groupe Cahors, SMTC-Tisséo, KPMG Fidal, T-Systems…

Immeuble Aéropole – Blagnac (31)

Immeuble Les Cosmonautes – Toulouse (31)

2 500 m²

2 634 m²

Mandat : Gestion Technique

© Emmanuel Robert-Espalieu

Mandat : Gestion Charges

© Emmanuel Robert-Espalieu

Immeuble Burolines – Blagnac (31)

5 000 m²

Mandat : Gestion Technique Charges

Immeuble 7 Espace Compans – Toulouse (31)

5 600 m²

Mandat : Syndic

© Emmanuel Robert-Espalieu

Immeuble Central Parc 2 – Toulouse (31)

7 484 m²

Mandat : Syndic

© Emmanuel Robert-Espalieu

Immeuble Storagetek – Toulouse (31)

15 000 m²

Mandat : Gérance

Cartographie Fidual Asset Management

Albi

1

Castelsarrasin

2

2 640

m² d’investissements réalisés

Maison Commune de l’Emploi et de la Formation (MCEF) Centre de tri La Poste

Mende Rodez

Cahors Montauban 2 Auch

Nîmes

1 Albi Toulouse

Tarbes Foix

Carcassonne

Perpignan

Montpellier

15

Argelès sur Mer

43

Hôtel + Résidence Les Albères

Cartographie ODALYS

16

Cannet en Roussillon

résidences, résidences-clubs, hôtels et domaines de plein-air

Résidence Copacabana

Guzet Ustou

Résidence Le Hameau du Pas du Loup

1 2

Luchon

3

Résidence Illixon • Val de jade •

Prayssac

4

Peyragudes

5

Saint Lary Soulan

6

Cauterets

7

Vias Plage

8

Balaruc Les Bains

9

Résidence-club Claire Rive

Résidence Les Hauts de Peyragudes

19

Résidence Les Sables d’Or

• Résidence Beau Soleil • Résidence Plein Sud • Résidence Eden Roc

20 21

22

11

Aigues Mortes

12

Résidence Le Mas des Flamands

13

Résidence Cap Corniche • Résidence Croisette 2 •

Nîmes

Résidence hôtelière Le Cheval Blanc

27

14

Marseillan

Résidence Les Marines d’Hélios

St Pierre la Mer Béziers

4

Résidence Les Berges du Canal

23

2

Cap d’Agde

Cahors

• Résidence Primavera • Domaine Plein-Air La Pinède • Résidence le Clos des Amandines • Résidence Les Terrasses de Richelieu • Résidence Saint Loup • Résidence Le Golf Club

10

Grau du Roi

Sète

Port Leucate

17 775 lits

• Résidence Le Clos du Soleil / Mas de Périmont • Hôtel Le Neptune

Résidence Les Hauts Balaruc

Camping Elysée

soit

Narbonne

Résidence Les Jardins de Vénus

Hôtel + Résidence Balnéo Aladin

Résidence Le Mas des Vignes

Gruissan

• Résidences Victoria Louisiane et Bleu Marine • Résidence Bora Bora • Résidence Laguna Beach • Résidence Lagunes du soleil

Résidence Le Soleil d’Aure

Calvisson

Font Romeu

Résidence Mille Soleils

18

Rignac

Résidence-cl Le Hameau du Lac

17

24

Toulouse Tarbes

Résidence Le Clos Marin

26

Vendres Plage

• Résidence Cap Soleil • Résidence Soleillades • Résidence Le Grand Bleu

7

5 6

Nîmes 14

10

Albi

Auch

La Salvetat sur Agout Valras Plage

Rodez

Montauban

Résidence Le Domaine des Sources

25

Mende

Foix

3

Montpellier 24

13 9 27 25 8 19 23 26 Carcassonne 21 18 22

20 1

Perpignan 17

16 15

11

12

Activités Exploitation ODALYS

Quelques références… de résidences, résidences-clubs et hôtels sur le territoire

Résidence hôtelière Cheval Blanc – Nîmes (30)

Résidence Le Hameau du Lac – Rignac (12)

32 Chambres et suites

79 appartements

Chambres doubles Suites 4 personnes

2 pièces 4 personnes, 2 pièces cabine 6 personnes Piscine chauffée, animations en juillet et août

Ouverte en 2007

Ouverte en 2007

© Daniel Guillaume © Odalys

Résidence Saint Loup – Cap d’Agde (23)

Résidence Le Soleil d’Aure - Saint Lary Soulan (65)

225 appartements

66 appartements

Studios 2 personnes et appartement 2 et 3 pièces Piscine extérieure chauffée, restaurant, bar, air de jeu

2 pièces 4 personnes, 2/3 pièces 5/6 personnes, 3/4 pièces 6/7 personnes, 4 pièces duplex 7/8 personnes Piscine chauffée

Ouverte en 2005

Ouverte en 2006

© Daniel Guillaume © Odalys

Le Mas des Vignes – Calvisson (30)

Résidence Balnéo Aladin - Cauterets (65)

408 appartements

122 appartements

Maisonnettes 4, 6 et 8 personnes Piscines couverte et extérieure, terrain multisports, mini-golf...

Studios 2,3 ou 4 personnes, duplex 5 ou 6 personnes appartements 7, 8 ou 9 personnes et 4 pièces cabine 12 personnes Centre Balnéo de 800 m² (4 bassins chauffés, hammam, sauna, salle de fitness…)

Ouverte en 2008

Ouverte en 2007

© Odalys © Odalys

Cartographie NGFGOLF Activités Exploitation

4

Quelques références… de parcours de golf sur le territoire

Garden Golf de Toulouse La Ramée – Tournefeuille (31)

Parcours 18 trous 9 trous compacts Practice de 70 places 1 374 licenciés Tél. : 05 61 07 09 09 Architecte : Hawtree & Sons - © NGF Golf

Garden Golf de Toulouse Téoula - Plaisance du Touch (31)

Tournefeuille

1

Plaisance du Touch

2

Fiac

3

Seilh

4

Garden Golf de Toulouse La Ramée

Date d’ouverture : 1990

Garden Golf de Toulouse Téoula

Practice de 45 places 1 066 licenciés Tél. : 05 61 91 98 80

Garden Golf des Étangs de Fiac

Parcours 18 trous

Architecte : Hawtree & Sons - © NGF Golf

Exclusiv’Golf de Toulouse Seilh

Cahors

Garden Golf des Étangs de Fiac - Fiac (81)

Date d’ouverture : 1987

Rodez

Mende

Montauban

Parcours 18 trous Practice de 25 places 362 licenciés Tél. : 05 63 70 64 70

1

Auch 2

Architectes : Hawtree & Sons - © NGF Golf

3 800 licenciés

soit

Date d’ouverture : 1989

parcours de golf

Exclusiv’Golf de Toulouse Seilh – Seilh (31)

Date d’ouverture : 1988 Parcours 36 trous Practice de 85 places 1000 licenciés Tél. : 05 62 13 14 14

3

Nîmes Albi

4 Toulouse

Tarbes Foix

Carcassonne

Perpignan

Montpellier

Cartographie RESIDALYA Activités Exploitation

1

Une résidence spécialisée sur le territoire

résidence

soit

24 lits

EHPAD Les Portes de Nîmes – Nîmes (30)

24 lits Chambres individuelles Établissement restructuré en 2007

Nîmes

EHPAD Les Portes es s de Nîmes

1 Rodez

Cahors Montauban

Nîmes Albi

Auch

Mende

Toulouse Tarbes Foix Carcassonne

Perpignan

1 Montpellier

Cartographie Phar’O Activités Exploitation

Marseillan

Port à sec automatique Phar’O

1

1

port à sec automatique 24h/24h, 7j/7

Installation entièrement automatisée pouvant recevoir 300 bateaux (34)

Mende Rodez

Cahors Montauban

Nîmes Albi

Auch Toulouse Tarbes Foix

Montpellier 1

Carcassonne

Perpignan

Coordonnées du Groupe sur le Territoire

PÔLE PROMOTION CONSTRUCTION

CFA MIDI-PYRENEES Immeuble Périsud - 3ème étage 18 rue des Cosmonautes 31400 Toulouse Contact : Jean-Philippe Amic Tél. : 05 62 16 45 80 E-mail : jpamic@cfa-a.com

ALAMO AGENCE TOULOUSE Immeuble Périsud - 3ème étage 18 rue des Cosmonautes 31400 Toulouse Contact : Arnaud Kuhn Tél. : 05 62 16 45 84 E-mail : akuhn@alamo-gfd.com Gérim SIÈGE Parc d’Activités du Moulin 168 allée Hélène Boucher 59118 Wambrechies Contact : Alain Petit Tél. : 03 28 04 51 34 E-mail : apetit@gerim.com

PÔLE SERVICES IMMOBILIERS

YXIME AGENCE MIDI PYRÉNÉES Immeuble Périsud 18 rue des Cosmonautes 31400 Toulouse Contact : Jean-Paul Cochet Tél. : 05 34 50 87 20 E-mail : jpcochet@yxime.fr FIDUAL ASSET MANAGEMENT 7/9 rue Nationale 92100 Boulogne-Billancourt Contact : Alain Sonntag Tél. : 01 46 99 47 08 E-mail : asonntag@financiereduval.com

PÔLE TOURISME SPORT LOISIRS

ODALYS SIÈGE Avenue René Descartes / Parc de la Duranne - BP 412 13591 Aix-en-Provence Cedex 3 Contact : Sylvain Briot Tél. : 04 88 71 00 03 - E-mail : tougne.a@odalys-vacances.com NGFGOLF SIÈGE 7/9 rue Nationale 92100 Boulogne-Billancourt Contact : Pierre-André Uhlen Tél. : 01 41 31 92 10 - E-mail : pauhlen@ngf.fr Direction régionale Sud Ouest : Eric Castel Tél. : 05 62 13 14 15 – E-mail : ecastel@exclusivgolf-toulouse-seilh.fr

PÔLE SANTÉ

RESIDALYA SIÈGE 20 avenue de l’Opéra 75001 Paris Tél. : 01 49 27 20 40 Site internet : www.residalya.com

PÔLE STATIONNEMENT PARK’A SIÈGE 7/9 rue Nationale 92100 Boulogne-Billancourt Contact : Marc Lamy Tél. : 01 41 31 63 90 Site internet : www.parkalizes.com

PHAR’O SIÈGE 4 Zone de Loisirs – Port du Bateau d’Argent 34340 Marseillan Plage Contact : Max Jouves Tél. : 04 67 94 14 53 - E-mail : max.jouves@wanadoo.fr Site internet : www.pharoport.com

FONCIÈRES D’ACCOMPAGNEMENT

IMFINED 7/9 rue Nationale 92100 Boulogne-Billancourt Tél. : 01 46 99 47 11 Contact : Mathieu Le Diberder - E-mail : mlediberder@imfined.com

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

ANNEXE 3 : ETUDE DE TRAFIC

130

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN –ETUDE DE CIRCULATION

Rapport d’étude 24 juillet 2013

SNC BESSAN DEVELOPPEMENT

RAPPORT D’ETUDE

SOMMAIRE

1 2

Objet de l’étude ............................................................................... 2 Nature et contenu de la prestation réalisée .................................. 2 2.1 2.2

3 4

Cadrage.................................................................................................................................. 2 Contenu de la mission ............................................................................................................ 2

Carte de Situation ........................................................................... 3 Hypothèses retenues ...................................................................... 4 4.1

Rappel des hypothèses de 2012 hors ZAC ........................................................................... 4

4.1.1 4.1.2 4.2 4.3

Périodes étudiées .................................................................................................................. 4 Hypothèses spécifiques à la ZAC .......................................................................................... 5

4.3.1 4.3.2 4.4

5

Plan masse et plan de circulation de la ZAC ...................................................... 5 Hypothèses de génération de trafic .................................................................... 7

Synthèses des trafics pris en compte .................................................................................... 9

Etude de capacité du carrefour giratoire..................................... 10 5.1 5.2 5.3

Géométrie............................................................................................................................. 10 Trafics................................................................................................................................... 11 Résultats .............................................................................................................................. 12

5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4

6 7

Les hypothèses socio-économiques................................................................... 4 Hypothèses routières ......................................................................................... 4

HPM ..................................................................................................................12 HPS ..................................................................................................................12 Tests de capacité avec un rayon de 25m ..........................................................13 Tests de capacité à 2030 ..................................................................................14

Analyses spécifiques des voies internes à la ZAC ..................... 14 Synthèse - Conclusions ............................................................... 15

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

1

RAPPORT D’ETUDE

1

OBJET DE L’ETUDE

Projet de ZAC de la Capucière à Bessan – Dossier de CDAC ETUDE DE CIRCULATION Maîtrise d’Ouvrage : SNC BESSAN DEVELOPPEMENT

2

NATURE ET CONTENU DE LA PRESTATION REALISEE

2.1

Cadrage

Dans le cadre d’une étude d’impact des flux routiers suite à la réalisation de la ZAC de la Capucière sur la commune de Bessan, la SNC BESSAN DEVELOPPEMENT a souhaité réaliser et mettre à jour une étude de trafic sur le périmètre d’étude afin de vérifier les impacts du projet en termes de circulation aux heures de pointe et à la journée et d’analyser le fonctionnement du carrefour giratoire de la RD13 desservant le projet.

Dans ce cadre, le Maître d’Ouvrage s’est adjoint les services du bureau d’études EMTIS pour l’élaboration du volet trafic.

Le présent rapport reprend toutes les hypothèses prises en compte lors des précédentes études ainsi que la mise à jour des éléments concernant la ZAC et présente les conclusions des projections estimées sur le fonctionnement et les conditions de circulation du secteur d’étude.

2.2

Contenu de la mission

La prestation réalisée par le bureau d’études EMTIS a consisté à : -

Reprendre le dossier d’étude de trafic réalisé en décembre 2012 par la société SITEDUDES pour l’étude de faisabilité du giratoire sur la RD13 Intégrer des nouvelles hypothèses d’activités de la ZAC (surfaces, activités, générations de trafic induites) Etudier les capacités du giratoire de la RD13 sous Girabase dans les différentes configurations déjà envisagées en 2012 Vérifier le stockage et les impacts sur les voies internes de la ZAC

Il n’y a pas eu d’actualisation des comptages routiers.

En dehors de la ZAC, les hypothèses prises en compte en 2012 ont été totalement réintégrées.

L’étude a pour objectif de vérifier la capacité du carrefour giratoire dans sa nouvelle configuration en estimant les éventuelles remontées de file sur les branches. Il s’agit ainsi de s’assurer que le projet ne vient pas perturber les voies à proximité immédiate en dehors du projet de ZAC. Le bureau d’études a également vérifié les remontées sur la branche desservant la ZAC afin d’analyser la faisabilité d’un point de vue « trafic » d’un giratoire interne en lieu et place du bief initialement prévu.

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

2

RAPPORT D’ETUDE

3

CARTE DE SITUATION

A9

RD13 vers Pézenas ZAC

Péage A9

Giratoire projet

RD612a

RD13 vers Bessan

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

3

RAPPORT D’ETUDE

4

HYPOTHESES RETENUES

4.1

Rappel des hypothèses de 2012 hors ZAC

En l’absence de toutes nouvelles données (excepté pour les aménagements de la ZAC), il a été convenu de reprendre l’ensemble des hypothèses évoquées en 2012 dans le dossier d’étude de faisabilité du giratoire de la RD13 en accès à la ZAC. Nous en rappelons ci-après les principaux éléments.

4.1.1 Les hypothèses socio-économiques Suite à la première étude de 2007 (EGIS) et après analyses des évolutions de trafic entre 2006 et 2011, les hypothèses socio-économiques de croissance des trafics sur les axes du périmètre d’études qui ont été finalement retenues par Sitétudes sont les suivantes : -

A9 Bessan : +1.8% de croissance annuelle en linéaire base 2002 RD13 Pézenas : +1.8% de croissance annuelle en linéaire base 2002 RD13 Bessan : +1.5% de croissance annuelle en linéaire base 2002 RD612a : +1.6% de croissance annuelle en linéaire base 2002

Ces hypothèses sont calées sur les normes ministérielles fournies dans l’Instruction Cadre des projets routiers – Version 2007.

Elles correspondent à une croissance basse pour la RD612a et la RD13 coté Bessan et à une croissance moyenne pour l’A9 et la RD13 côté Pézenas.

4.1.2 Hypothèses routières Les projets routiers pris en compte en 2007 puis en 2012 sont rappelés : -

Bouclage de l’A75 aujourd’hui réalisé et ayant eu comme impact de faire baisser le trafic sur la RD13 en 2010-2011 (d’où les réajustements des croissances de trafic) Mise à 2x2 voies de la RD13 prévue pour 2020 Finalisation de la mise à 2x2 voies de la RD612a pour 2030

L’impact de ces projets routiers a été réintégré (suite à la première étude de 2007) et actualisé (en 2012) avec les nouvelles hypothèses de croissance.

4.2

Périodes étudiées

De la même manière que pour le dossier établi en 2012 par Sitétudes, les périodes qui ont été étudiées sont l’Heure de Pointe du Matin (HPM) et l’Heure de Pointe du Soir (HPS).

L’horizon de réalisation de la ZAC est prévu pour 2015 mais les différentes croissances estimées lors des premières études étaient calculées pour 2020 (et 2030).

Cette condition place les calculs sur un horizon plus éloigné mais si la situation 2020 n’est pas jugée perturbée, on pourra en déduire que l’horizon 2015 le sera encore moins.

Par rapport aux hypothèses disponibles, les calculs ont donc été menés en 2020 et 2030.

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

4

RAPPORT D’ETUDE

4.3

Hypothèses spécifiques à la ZAC

Les nouvelles données de programmation et d’équipements ont été intégrées.

4.3.1 Plan masse et plan de circulation de la ZAC Le plan masse de la ZAC et le plan de circulation des VL avec la localisation des différents lots (pour lesquels la génération de trafic est calculée en détail dans le chapitre suivant) sont figurés ci-après.

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

5

RAPPORT D’ETUDE

Plan de circulation des Véhicules Légers avec localisation des lots

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

6

RAPPORT D’ETUDE

4.3.2 Hypothèses de génération de trafic Les hypothèses mises à disposition sont fournies sous forme d’estimation de la fréquentation clientèle journalière des différents équipements.

Elles sont rappelées ci-dessous :

Numéros de lot

Type d'enseigne

Surface de vente prévue

Nombre de passage caisse quotidien estimé

Coefficient nombre de visiteurs

Nombre théorique

Part non commune avec hypermarché

Evaluation Flux de clientèle quotidien

Macrolot 1a MS-1

EQ MAISON

680

45

1,5

68

40%

27

Boutique-1

EQ PERS

255

42

1,5

63

40%

25

Boutique-2

EQ PERS

255

42

1,5

63

40%

25

MS-2

EQ PERS

850

140

1,5

211

40%

84

MS-3

EQ PERS

850

140

1,5

211

40%

84

MS-4

EQ MAISON

4950

800

1,5

1 200

40%

480

HYPERMACHE

3500

1 537

1,5

2 306

100%

2 306

Drive

52

60

1,5

90

40%

36

Galerie

800

132

1,5

198

20%

40

MS-5

EQ MAISON

1500

100

1,5

150

40%

60

MS-6

EQ MAISON

1700

281

1,5

421

40%

169

Surface de vente prévue

Nombre de passage caisse quotidien estimé

Boutique-3 Boutique-4 Boutique-5 Boutique-6 Boutique-7 Boutique-8 Boutique-9

TOTAL Macrolot 1a

Numéros de lot

3 336

Type d'enseigne

Coefficient nombre de visiteurs

Nombre théorique

Part non commune avec hypermarché

Evaluation Flux de clientèle quotidien

Macrolot 2

MS-7

EQ MAISON

2700

180

1,5

269

40%

108

MS-8

Culture loisirs

1530

253

1,5

379

40%

152

MS-9

EQ PERS

425

70

1,5

105

40%

42

MS-10

EQ PERS

425

70

1,5

105

40%

42

HALLES

Halles du terroir

950

450

1

450

40%

180

MS-11

Culture loisirs

425

70

1,5

105

40%

42

MS-12

EQ PERS

425

70

1,5

105

40%

42

Nombre de passage caisse quotidien estimé

TOTAL Macrolot 2

608

Numéros de lot

Type d'enseigne

Surface de vente prévue

MS-13

EQ MAISON

5980

MS-14

EQ MAISON

850

Coefficient nombre de visiteurs

Nombre théorique

Part non commune avec hypermarché

Evaluation Flux de clientèle quotidien

800

1,5

1 200

40%

480

57

1,5

85

40%

34

Macrolot 3

TOTAL Macrolot 3

514

TOTAL ESTIMATION FLUX QUOTIDIEN CLIENTS COMMERCES : 4 458 PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

7

RAPPORT D’ETUDE

Les estimations de trafics aux différentes périodes de pointe (HPM, HPS) ont été recalculées en prenant en compte d’autres coefficients : -

Taux d’occupation moyen des véhicules : 1,2 (afin de transformer clientèle en véhicules) Taux de passage de la journée à l’Heure de Pointe du Soir : 15% Taux de passage entre HPS et HPM : HPS=3 x HPM (issu des précédentes études)

Au final, les trafics générés par les activités commerciales sont les suivants : Macrolot 1a Surface Flux clientèle Ratio HPS : véh/m² Génération HPS Génération HPM Hypermarché 3500 2306 0.082 288 96 Equipement de la Maison 8830 736 0.010 92 31 Equipement de la personne 2210 218 0.012 27 9 Galerie 800 40 0.006 5 2 Drive 52 36 0.087 5 2 Total Macrolot 1a 15392 3336 417 139 Macrolot 2 Equipement de la Maison Culture loisirs Equipement de la personne Halles du terroir Total Macrolot 2

2700 1955 1275 950 6880

108 194 126 180 608

0.005 0.012 0.012 0.024

14 24 16 23 76

5 8 5 8 25

Macrolot 3 Equipement de la Maison Total Macrolot 3

6830 6830

514 514

0.009

64 64

21 21

29102

4458

557

186

TOTAL

Les calculs ont été réalisés en prenant en compte tous les aménagements envisagés.

En plus des commerces, un certain nombre d’activités devraient également générer du trafic supplémentaire.

Faute d’hypothèses mises à jour sur ce point, nous avons repris les hypothèses de 2012, à savoir : 72 véhicules en HPM et 52 en HPS. Les générations de trafic sont ensuite considérées en entrée et en sortie de la ZAC. Viennent également se rajouter les trafics induits par les 450 emplois sur le site. Avec un taux de présence au travail moyen de 90-95%, et un taux de pointe du matin de 60%, on estime que 50% des employés arriveraient en HPM (en entrée de la ZAC), 25% en repartiraient en HPS (en sortie de la ZAC). Si chacun prend son véhicule (taux d’occupation=1), on obtient alors en plus 187 véhicules en entrée en HPM et 94 en sortie en HPS. Les générations de trafic ont ensuite été réparties « géographiquement » sur le giratoire selon la distribution issue des précédentes études.

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

8

RAPPORT D’ETUDE

4.4

Synthèses des trafics pris en compte

Au final et après intégration de toutes les hypothèses, les trafics totaux à 2020 aux différentes heures de pointe empruntant le carrefour giratoire d’accès à la ZAC sont présentés ci-après :

Branche 2 – RD13 Pézenas

Branche 1 - ZAC Branche 3 – A9/RD612A

Branche 4 – RD13 Bessan

HPM 2020 ZAC RD13 Pézenas A9-RD612a RD13 Bessan

1 2 3 4

1 0 184 261 0 445

HPS 2020 2 3 4 107 151 0 258 ZAC 0 589 168 941 RD13 Pézenas 589 0 121 971 A9-RD612a 257 77 0 334 RD13 Bessan 953 817 289 2504

1 2 3 4 1 0 329 374 0 703 2 285 0 621 391 1297 3 324 663 0 179 1166 4 0 414 157 0 571 609 1406 1152 570 3737

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

9

RAPPORT D’ETUDE

5

ETUDE DE CAPACITE DU CARREFOUR GIRATOIRE

5.1

Géométrie

Plan du giratoire issu du plan masse de la ZAC

L’étude de capacité du carrefour giratoire de la RD13 desservant la future zone a été effectuée par l’intermédiaire du logiciel Girabase.

Toutes les voies d’entrée ont été configurées à 2x2 voies (Hypothèses prises à partir des premières conclusions des études précédentes).

On présente ci-après les hypothèses de configuration rentrées dans Girabase, les hypothèses de trafic (en UVP) et les principaux résultats issus des calculs pour les situations projet :

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

10

RAPPORT D’ETUDE

5.2

Trafics

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

11

RAPPORT D’ETUDE

5.3

Résultats

5.3.1 HPM

5.3.2 HPS

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

12

RAPPORT D’ETUDE

Analyses : Les résultats obtenus sont synthétisés ci-dessous : - En HPM, le giratoire fonctionne sans aucun problème, les réserves de capacité varient de 54% à 79% en fonction des branches - En HPS, les réserves de capacité varient de 22% à 37% selon les branches. La branche d’accès à l’A9 connaitrait une remontée de file de 5 véhicules au maximum ce qui ne viendrait absolument pas perturber les accès à l’autoroute.

5.3.3 Tests de capacité avec un rayon de 25m Les tests de capacités précédents prenaient comme hypothèse de base un rayon extérieur du giratoire de 20 mètres.

L’’hypotèse d’un rayon de 25 mètres a été également testée, elle conduit aux résultats suivants : HPM 2020 :

HPS 2020 :

On obtient ainsi des résultats quasiment similaires en termes de réserves de capacité.

L’impact du passage du rayon du giratoire de 20 mètres à 25 mètres apparaît donc comme nul, il est sans doute même probable qu’en termes de fonctionnement cette hypothèse soit encore plus favorable dans la réalité.

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

13

RAPPORT D’ETUDE

5.3.4 Tests de capacité à 2030 Après la mise à 2x2 voies de la RD13 prévue pour 2030, le schéma de fonctionnement routier envisagé est représenté ci-dessous :

On se retrouve donc dans une situation avec un giratoire à 3 branches et un niveau de trafic réduit puisque la branche RD13 Pézenas n’est plus connectée.

En prolongeant les tendances de croissance à 2030 (avec un coefficient annuel d’évolution linéaire divisé par 2 à partir de 2025 – Normes de la circulaire ministérielle), on obtient les évolutions de trafic suivantes en ce qui concerne le volume total circulant dans le giratoire d’accès à la ZAC : -

En HPM, on passerait de 2504 uvp/heure en 2020 à 1395 uvp/heure en 2030 En HPS, on passerait de 3737 uvp/heure en 2020 à 2579 uvp/heure en 2030

Les tests Girabase pour la nouvelle configuration du carrefour giratoire donne les résultats suivants : -

6

En HPM, les réserves de capacité varient de 75% à 81%, aucun problème de fonctionnement En HPS, les réserves de capacité varient de 58% à 62%, aucun stockage prévisible et pas problème de fonctionnement du giratoire

ANALYSES SPECIFIQUES DES VOIES INTERNES A LA ZAC

Les différents tests réalisés ont montré que la branche d’accès à la ZAC connaitrait les réserves de capacité et longueur maximales de stockage suivantes : -

HPM 2020 : 79% - 2 véhicules HPS 2020 : 22% - 8 véhicules HPM 2030 après mise à 2x2 voies de la RD13 : 88% - 2 véhicules HPS 2030 après mise à 2x2 voies de la RD13 : 58% - 2 véhicules

Sur la base des hypothèses réalisées sur les 2 périodes de pointe de la journée, nous sommes donc en mesure d’affirmer que la branche interne à la ZAC reliant le giratoire de la RD13 ne devrait connaitre aucun problème de stockage et d’écoulement.

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

14

RAPPORT D’ETUDE

Les quelques dizaines voire centaines de mètres séparant le giratoire du premier bief interne à la ZAC ne devrait donc pas être susceptibles de perturber le fonctionnement circulatoire interne à la zone.

Sur une longueur d’environ 100 mètres, le stockage est largement suffisant, un giratoire interne en lieu et place du bief peut être envisagé.

En ce qui concerne les différents accès internes aux macro-lots de la zone, les résultats obtenus montrent qu’aucune difficulté n’est à prévoir quant à la circulation et la fluidité entre les différents points des entrées/sorties de ces lots.

La coulée centrale ne sera en effet pas contrainte sur sa partie connectée au giratoire d’accès sur la RD13 puisque les résultats d’étude de capacité sous Girabase montrent qu’un maximum de 8 véhicules viendraient en stockage sur cette branche à l’HPS, soit sur une longueur inférieure au premier point d’accès de desserte des macro-lots située à environ 100 mètres.

Le fonctionnement interne des accès dans la configuration envisagée ne devrait poser aucun problème au vu de la capacité routière envisagée et des différents points d’accroche proposés.

7

SYNTHESE - CONCLUSIONS

Depuis les études de trafic menées en 2007 et 2012, l’avancement des projets de la ZAC et de la mise à 2x2 voies de la RD13 ainsi que les évolutions du trafic sur la RD13 (baisse due au bouclage de l’A75) ont permis de modifier les hypothèses de travail : -

Réduction des taux de croissance pour l’étude de 2012 par rapport à 2007 et conservation de ces taux dans la présente étude Recalage des hypothèses de génération de trafics de la ZAC à partir des nouveaux programmes d’équipements

Les calculs ont été réalisés en prenant en compte tous les aménagements envisagés.

Sur la base de ces nouvelles hypothèses, les simulations réalisées montrent que la configuration envisagée jusqu’en 2020 (et donc en 2015 à l’ouverture de la ZAC) et avant la mise à 2x2 voies de la RD13 fonctionne correctement aux heures de pointe normale.

En situation 2030 après mise à 2x2 voies de la RD13, le giratoire d’accès à la ZAC fonctionne correctement pour les 3 périodes de pointe étudiées.

La branche interne à la ZAC ne connait problème d’écoulement et de stockage, les aménagements internes peuvent être envisagés sans contrainte par rapport au giratoire de la RD13.

PROJET DE ZAC CAPUCIERE A BESSAN – DOSSIER DE CDAC - ETUDE DE CIRCULATION Juillet 2013

15

Création d’un ensemble commercial Commune de Bessan – ZAC La Capucière - Hélios Parc Eco-Méditerranée

ANNEXE 4 : EXEMPLE D’ANNEXE ENVIRONNEMENTALE AUX BAUX COMMERCIAUX

131

ANNEXE ENVIRONNEMENTALE

La présente annexe retranscrit les informations que se doivent mutuellement le Bailleur et le Preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment des locaux loués, sur leur consommation réelle d’eau et d’énergie, sur la quantité de déchets générée.

Elle traduit également l’obligation faite au bailleur comme au preneur de s’engager sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Les soussignés, signataires du présent Bail, ont élaboré la présente annexe environnementale constituée de deux parties : -

La première (A) reprenant les obligations légales issues de l’article L.125-9 du Code de l’environnement et détaillées dans les articles R.137-1 et R.137-2 du Code de la construction et de l’habitation,

-

La seconde (B) reprenant l’obligation d’établir, conformément aux dispositions de l’article R.137-3 du Code de la construction et de l’habitation, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués et intégrant les différents éléments complémentaires indispensables pour satisfaire aux autres obligations du Grenelle 2 de l’environnement ainsi qu’aux nécessaires économies d’énergie, maîtrise des charges et des consommations, travaux de rénovations énergétiques, actions d’amélioration de la gestion technique, maintenance des bâtiments et toutes actions sur le comportement des utilisateurs.

Le Parc et les Locaux objets du Bail n’étant pas encore achevés à la date de signature dudit Bail, elles conviennent de se communiquer mutuellement les éléments d’information à se fournir en application de l’article A ci-après : -

à la mise à disposition des Locaux en ce qui concerne la liste, le descriptif complet et les caractéristiques énergétiques des équipements installés dans le bâtiment dans lequel sont situés les Locaux loués ;

-

à la première date anniversaire du Bail ou à la première rencontre environnementale en ce qui concerne les consommations annuelles réelles en énergie et en eau ainsi que la quantité annuelle de déchets générée par ledit bâtiment.

Annexe Environnementale Page 1/8

A. - ELEMENTS D’INFORMATIONS A FOURNIR

A.1 – ELEMENTS D’INFORMATIONS A FOURNIR PAR LE BAILLEUR RELATIFS AUX LOCAUX LOUES En application de l'article R. 137-1 du Code de la construction et de l’habitation, le Bailleur doit fournir : -

-

la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment dans lequel sont situés les Locaux loués ; les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ; les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ; la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

A.1.1 – : LISTE DES EQUIPEMENTS EXISTANTS DANS LE BATIMENT

A.1.1.1 – DANS LES PARTIES COMMUNES RENVOI AU CPTA ET ANNEXES INDICE C EN DATE DU chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.1.1.2 - DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU BAILLEUR chauffage ; RENVOI AU CPTA ET ANNEXES INDICE C EN DATE DU refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; Annexe Environnementale Page 2/8

traitement des déchets.

A.1.2 - DESCRIPTIF COMPLET DES EQUIPEMENTS EXISTANTS A.1.2.1- DANS LES PARTIES COMMUNES RENVOI AU CPTA ET ANNEXES INDICE C EN DATE DU chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.1.2.2- DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU BAILLEUR RENVOI AU CPTA ET ANNEXES INDICE C EN DATE DU chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.1.3 - CARACTERISTIQUE ENERGETIQUES DES EQUIPEMENTS EXISTANTS A.1.3.1 - DANS LES PARTIES COMMUNES RENVOI AU CPTA ET ANNEXES INDICE C EN DATE DU chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.1.3.2 - DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU BAILLEUR RENVOI AU CPTA ET ANNEXES INDICE C EN DATE DU chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.1.4 - CONSOMMATIONS ANNUELLES ENERGETIQUES REELLES DES EQUIPEMENTS ET SYSTEMES EXPLOITES PAR LE BAILLEUR Annexe Environnementale Page 3/8

A.1.4.1 - DANS LES PARTIES COMMUNES chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.1.4.2 - DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU BAILLEUR chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.1.5 - CONSOMMATIONS ANNUELLES D’EAU DES LOCAUX LOUES ET DES EQUIPEMENTS ET SYSTEMES EXPLOITES PAR LE BAILLEUR Enumération à prévoir A.1.6 - QUANTITE ANNUELLE DES DECHETS GENEREE ET/OU COLLECTES POUR VALORISATION OU TRAITEMENT SPECIFIQUE PAR LE BAILLEUR Enumération à prévoir

A.2 – ELEMENTS D’INFORMATIONS A FOURNIR PAR LE PRENEUR En application de l'article R. 137-2 du Code de la construction et de l’habitation, le Preneur doit fournir : -

-

la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ; les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ; les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ; la quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Annexe Environnementale Page 4/8

A.2.1 – : LISTE DES EQUIPEMENTS EXISTANTS DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU PRENEUR chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.2.2 - DESCRIPTIF COMPLET DES EQUIPEMENTS EXISTANTS DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU BAILLEUR chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.2.3 - CARACTERISTIQUE ENERGETIQUES DES EQUIPEMENTS DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU BAILLEUR chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.2.4 - CONSOMMATION ANNUELLES ENERGETIQUES REELLES DES EQUIPEMENTS ET SYSTEMES EXPLOITES PAR LE PRENEUR DANS LES PARTIES PRIVATIVES DEPENDANT DU PRENEUR chauffage ; refroidissement ; ventilation ; éclairage ; autre système ; traitement des déchets.

A.2.5 - CONSOMMATIONS ANNUELLES D’EAU DES LOCAUX LOUES ET DES EQUIPEMENTS ET SYSTEMES EXPLOITES PAR LE PRENEUR Enumération à prévoir

Annexe Environnementale Page 5/8

A.2.6 - QUANTITE ANNUELLE DES DECHETS GENEREE ET/OU COLLECTES POUR VALORISATION OU TRAITEMENT SPECIFIQUE PAR LE PRENEUR Enumération à prévoir

B – ECHANGES ET/OU PRECONISATIONS PENDANT LA DUREE DU BAIL

B.1. RENCONTRE ENVIRONNEMENTALE Le Bailleur et le Preneur ont décidé d’établir tous les ans, et cela à compter de la date anniversaire du Bail, un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des Locaux donnés à bail.

Sur la base de celui-ci, les deux Parties s’engagent à élaborer un programme d’actions visant à améliorer la performance environnementale et énergétique du bâtiment et des Locaux donnés à bail sur la base des considérations développées dans les articles ci-après.

A cette occasion, le Bailleur, ou son mandataire, et le Preneur conviennent d'échanger sur leurs politiques de développement durable respectives pour assurer la mise en œuvre d'une politique de développement durable globale et cohérente pour le Parc.

Cette rencontre permet de faire un bilan des actions et de la performance environnementale du Parc et de définir les objectifs et initiatives à coordonner dans ce domaine pour la période à venir tant pour les parties communes que les parties privatives.

B.2 - PARTAGE DES DONNEES DE CONSOMMATIONS DES FLUIDES Le Preneur et le Bailleur, ou son mandataire, se communiqueront conjointement le bilan de leurs consommations d'énergies et d'eaux privatives et communes dans le cadre de la rencontre environnementale.

Les Parties analyseront l’évolution de ces consommations d'une période sur l'autre au cours de la réunion annuelle de concertation environnementale.

B.3 - MESURES POUR LA REDUCTION DES CONSOMMATIONS ENERGETIQUES ET D'EAU Le Preneur et le Bailleur, ou son mandataire, sont conscients de la nécessité de concilier l'effort de réduction de la consommation des fluides des parties privatives avec une gestion optimum de l'exploitation des points de vente.

Annexe Environnementale Page 6/8

Aussi, en tenant compte des contraintes liées aux spécificités de l'exploitation et sans préjudice des autres contraintes réglementaires, notamment ERP, santé et sécurité, de la qualité de l’air, du règlement intérieur du site, du cahier des charges et du contrat de bail, le preneur choisira librement les moyens à mettre en œuvre afin : -

d'optimiser les puissances d’éclairage (W/m²) et l’efficacité des sources lumineuses (lumen/W) de limiter la consommation d’énergie de ses équipements techniques (chauffage, climatisation, refroidissement, ventilation, etc.), de limiter la consommation d'eau potable et la pollution des eaux, d'améliorer la qualité de l’air intérieur des surfaces louées,

De même, le Bailleur, ou son mandataire, choisira librement les moyens à mettre en œuvre sur les parties communes et équipements communs afin : -

d'optimiser les puissances d'éclairage (W/m²) et l’efficacité des sources lumineuses (lumen/W) de limiter la consommation d’énergie liée aux équipements techniques des parties communes (chauffage, climatisation, ventilation, etc.), de limiter la consommation d'eau potable des parties communes, d'améliorer la qualité de l’air intérieur des parties communes

B.4 - MATERIAUX ET PRODUITS ECOLOGIQUES En cas de travaux d’aménagement, le Preneur s’engage à faire ses meilleurs efforts pour privilégier l'utilisation de produits éco-certifiés, éco-conçus ou recyclés et/ou à faible impact environnemental.

Le Bailleur, ou son mandataire, s’engage également pour les travaux pouvant être engagés sur les parties communes et ouvrages communs, à faire ses meilleurs efforts pour privilégier l’utilisation de produits éco-certifiés, éco-conçus ou recyclés et/ou à faible impact environnemental.

B.5 - DECHETS Le Bailleur, ou son mandataire organise, informe et met en place l'infrastructure nécessaire au tri des déchets (pour exemple: papier et carton, verre, déchets industriels banals - assimilés aux ordures ménagères - , déchets alimentaires et putrescibles).

Chaque année le Bailleur, ou son mandataire, fournit un bilan qualitatif de l'élimination des déchets géré par ses soins à l’occasion de la rencontre environnementale.

Le Preneur met en œuvre et respecte la politique de gestion et de tri des déchets mise en place par la Direction du Parc et suit toutes ses évolutions.

Dans le cadre des travaux engagés sur leurs parties respectives, le Bailleur, ou son mandataire, et le Preneur s’efforcent à mettre en place un chantier « faible nuisance », veillant à assurer le tri de leurs déchets de chantier, à limiter les nuisances sonores et olfactives et à se prévenir mutuellement de tout risque d’éventuelle pollution.

Annexe Environnementale Page 7/8

B.6 - PARTIES PRENANTES Le Preneur et le Bailleur, ou son mandataire, s’accordent à se donner tous moyens qu'ils jugeront utiles pour : -

former et mobiliser leurs salariés et équipes autour des enjeux environnementaux et de développement durable, sensibiliser leurs prestataires respectifs autour des mêmes enjeux, informer et communiquer de façon concertée auprès des visiteurs et des autorités locales.

B.7 - TRANSPORTS Le transport des visiteurs représentant un poids déterminant s’agissant des émissions de c02, le Bailleur, ou son mandataire, et le Preneur doivent favoriser et sensibiliser à l’usage de transports en commun, transports doux (vélo, etc.), encourager le covoiturage et les systèmes alternatifs(voiture électrique).

B.8 - PROSPECTIVES La présente démarche environnementale vise principalement à : -

soutenir les objectifs des lois dites Grenelle 1 et 2, dont « la réduction des consommations d’énergie du parc existant de 38% d’ici 2020 »,

-

répondre aux attentes des clients et des collectivités de plus en plus soucieux de la qualité environnementale des centres commerciaux ?

-

s'inscrire dans une démarche de progrès concertée et continue en vue de réduire l’impact environnemental des sites et d'optimiser les charges de fonctionnement.

Fait en deux originaux dont un exemplaire a été remis à chacune des Parties soussignées qui le reconnaît, A le Le Preneur :

Le Bailleur :

Annexe Environnementale Page 8/8