HOGENT - bachelor vastgoed - Waarderen

3

Opleidingsonderdeel 20-21 – MDT 1

Waarderen Deel Institutionele context

Mieke Paelinck AC 2021

Deel 1 Institutionele Context

4

Deel 1 Institutionele Context

5

Inhoudstafel 1

Inleiding

7

2

Doel van de taxatieopdracht

8

3

2.1

Aankoop en verkoop

8

2.2

Toekennen van krediet door de bank

8

2.3

Verdeling

9

2.4

Ruiling

9

2.5

Aangifte van de nalatenschap

9

2.5.1

Wie kan de waarde bepalen van het onroerend goed bij de nalatenschap.

10

2.5.2

Heeft de ene waardering voorrang op de andere?

11

2.6

Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen

11

2.7

Bij vennootschappen

11

2.8

Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven

12

2.9

Controletaxatie

13

2.10

Bij gerechtelijke geschillen of juridische procedures

13

2.11

Bij huurprijsherziening

14

2.12

Onteigening tot algemeen nut

14

2.13

Planschade bepalen

15

Beroep van de Taxateur 3.1

Vastgoedmakelaar en/of makelaar-taxateur (bij vastgoedkantoren)

16 16

3.1.1

Landmeter-expert

18

3.1.2

De Vastgoedexpert en schatter-expert

20

3.1.3

De online – ‘taxateurs’

20

3.1.4

Andere beroepspartijen zijdelings betrokken

20

4

Taxatieproces: opdrachtgever

22

5

Grondslagen van taxatieleer

23

5.1

Geschiedenis van de prijsvorming – Klassieke denken

23

5.1.1

Geschiedenis van de prijsvorming – Neo-klassieke denken

23

5.1.2

Kenmerken van de vastgoedmarkt – Neo-institutioneel denken

24

5.1.3

Van neo-institutioneel denken naar Financial Behavioural

26

5.2

Vertaling van de geschiedenis naar het begrip waarde

27

5.2.1

Worth-concept

27

5.2.2

Value-concept

28

5.3

Waarde en prijs

Deel 1 Institutionele Context

28

6 5.3.1 5.4

6

Prijs

Verband tussen prijs, worth en value

Waardebegrippen

28 29

31

6.1

Marktwaarde

32

6.2

Markthuur (market rent)

34

6.3

Beleggingswaarde (investment value)

35

6.4

Reële waarde (fair value)

35

7

Taxatiestandaarden 7.1

IVS/ IFRS

7.1.1 7.2

RICS: Red Book

EVS

7.2.1

TEGoVA: Blue Book (Tegova, 2015)

37 37 38 39 39

7.3

BIV

40

7.4

VLABEL

41

7.5

Wetgeving, rechtspraak en overeenkomsten

41

8

9

7.5.1

Onteigening

41

7.5.2

Kadastraal inkomen

42

7.5.3

Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening/ Instrumentendecreet

42

Taxatieproces

43

8.1.1

De opdrachtbevestiging

44

8.1.2

Onderzoek en opname

45

8.1.3

Waarderen

45

8.1.4

Rapporteren

48

8.1.5

Administratieve afhandeling en kwaliteitscontrole

48

Taxatie-onzekerheden

10

Samenvatting

Deel 1 Institutionele Context

50 52

7 1 Inleiding In dit deel behandelen we het beroep van de taxateur, of van de schatter. Wanneer gaan we over tot een waardebepaling, of wanneer is een schatting belangrijk, behandelen we in het eerste deel. Daarna gaan we in op de vraag wie de waardebepaling mag uitvoeren.

Een taxateur is een persoon die (deels) zijn/haar beroep maakt van het schatten van waarden van objecten. We spreken vaak ook over schatters, zeker in Vlaamse context.

Zijn/haar advisering resulteert in een schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de waardering in een taxatierapport.

Synoniemen van waarderen zijn ook schatten, taxeren.

We spreken dan ook van een taxatierapport, of schattingsverslag, of waarderingsrapport.

Vervolgens behandelen we enkele kaders van de taxatie- of waarderingsleer die we nodig hebben om vervolgens de waardebegrippen te duiden.

Om de grondslagen van de waarderingsleer te kennen, gaan we terug naar de geschiedenis van de prijsvorming, met name de economie. Prijsvorming gaat eigenlijk uit van een aantal economische veronderstellingen. Deze economische veronderstellingen kennen hun evolutie in de tijd: van (neo)klassieke theorie tot aan nieuwe ideeën over Behavioral Finance. De kennis en inzichten van de geschiedenis van de waarderingsleer zullen je helpen om inzicht te krijgen in de verschillende waardebegrippen, die eigenlijk gebaseerd zijn op 2 grote economische stromingen, met name de klassieke markteconomische prijsvorming en latere visies vanuit de Oostenrijkse school.

Wetende dat de rol van de taxateur vrij cruciaal is in de besluitvormingsprocessen rond vastgoed, is het ook niet verwonderlijk dat er regels en standaarden gelden. Onderdeel hiervan zijn de verschillende waardebegrippen die van toepassing zijn. Welke en hoe deze worden gebruikt en berekend behandelen we ook in dit deel. En alles gaat hierbij om het omgaan met taxatie-onzekerheden.

Vanuit die taxatiestandaarden is ook duidelijk dat taxeren geen product is maar een proces.

Iedere taxateur doorloopt een taxatieproces, waarbij iedere stap zo belangrijk is. Deze stappen vormen ook de leidraad voor dit opleidingsonderdeel.

Deel 1 Institutionele Context

8 2 Doel van de taxatieopdracht Een taxatie(rapport) wordt opgesteld om de opdrachtgever te informeren over de waarde van de getaxeerde onroerende zaak. Welke waarde behandelen we in een volgend hoofdstuk.

Vaak biedt het taxatierapport de basis voor een latere belangrijke beslissing, bijvoorbeeld in verband met de aankoop, of een belastingsaangifte. De waardering staat dus niet op zichzelf, maar is een schakel in het besluitvormingsproces van de opdrachtgever.

De taxateur moet zich dan ook inleven in de situatie van de opdrachtgever en moet weten in welk besluitvormingsproces het taxatierapport een rol speelt (ten Have, 2013). Zonder de intentie te hebben volledig te zijn, worden taxaties uitgevoerd met oog op:             

aankoop en verkoop; toekennen van krediet door de bank verdeling (vb. echtscheiding); ruiling van onroerende goederen; aangifte van de nalatenschap; het afsluiten van een verzekeringspolis en na een schadegeval; bij vennootschappen; opname van een vastgoedportefeuille in de jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven; bij gerechtelijke geschillen (vb. herziening huurprijs, betwistingen…) of juridische procedures herziening van de huurprijs; controleschatting; betwisting inzake belasting over de toegevoegde waarde; onteigening tot algemeen nut.

2.1 Aankoop en verkoop Koper en verkoper kunnen op basis van een waardebepaling met kennis van zaken een vastgoedobject aankopen of verkopen, of oordelen of de geboden of gevraagde prijs aanvaardbaar is.

Hoofdzakelijk beperkt de taxatieopdracht van de vastgoedmakelaar zich tot een aftoetsing van de prijsvork van een vastgoedobject in relatie met vigerende marktprijzen. We spreken dan vaak over een ‘prijszetting’. Sommige kantoren gaan grondiger te werk en hanteren beperkte schattingsmethodes. Andere vastgoedkantoren zullen heel grondig te werk gaan en een uitgebreid schattingsverslag uitwerken, zoals weergegeven in deze syllabus. Veelal worden dergelijke schattingen gratis uitgevoerd met het oog op het verwerven van een bemiddelingsopdracht op korte of lange termijn. Vanuit de plichtenleer is een gratis schatting niet verboden maar moet de vastgoedmakelaar zijn schattingen en ramingen, zowel beknopte als uitgebreide, oprecht verrichten.

2.2 Toekennen van krediet door de bank Heel frequent doen financiële instellingen beroep op schatters, hetzij in vaste loondienst, hetzij als zelfstandig schatter of losse medewerker, om de waarde te bepalen van vastgoedobjecten met het oog op het toestaan van een lening. Dit kan onder meer een hypothecaire lening zijn, een kaskrediet een gewone persoonlijke lening. In dit geval zal de Deel 1 Institutionele Context

9 bank een marge nemen op de getaxeerde waarde, teneinde bij een eventueel staken van de afbetalingen een aanslag te kunnen leggen op het onroerend goed en het te gelde maken zonder dat dit voor de bank een verliespost betekent. Doorgaans wordt hiervoor het waardeoordeel in gedwongen openbare verkoop in aanmerking genomen (zie infra).

2.3 Verdeling Naar aanleiding van een echtscheiding kan een vastgoedobject getaxeerd worden om een billijke verdeling mogelijk te maken tussen de partijen. Wil de ene partij de andere bijvoorbeeld ‘uitkopen’, dan kan het perfect nuttig zijn om het vastgoedobject te laten taxeren. Op die manier kan gestreefd worden naar een minnelijke oplossing.

Verdeling kan ook nog voorkomen in andere situaties: vb. twee zakenpartners of vrienden die samen een woning bezitten. Dus het gaat dan over de vormen van mede-eigendom die wordt verdeeld.

2.4 Ruiling In het geval van echtscheidingen kan het voordelig zijn om uit de onverdeeldheid te treden door ruiling van goederen.

Wanneer een ruiling gebeurt, bijvoorbeeld een woning in ruil voor een appartement, dan is er altijd een verschil in waarde. Daarom dat een waardering nodig is om het verschil te bepalen.

Op basis daarvan kan er dan eventueel een aftrek of opleg gebeuren.

Ook projectontwikkelaars maken gebruik van ruiling. De eigenaar van een grond krijgt in ruil bijvoorbeeld een appartement in het bouwpromotieproject van de projectontwikkelaar. Echter dan spreken we van een ‘recht van opstal’.

Dus een ruil kan plaatsvinden tussen 2 natuurlijke personen, of kan plaatsvinden tussen een natuurlijke persoon en andere rechtspersoon. Concreet zijn er ook voorbeelden waarin sociale huisvestingsmaatschappijen onroerend goed en ruilen met een natuurlijk persoon.

Het onroerend goed is gelijkwaardig voor bijvoorbeeld sociale huisvestingsmaatschappijen als het prijsverschil of de opleg ten hoogste 1/4e bedraagt van de schattingsprijs van het goed met de laagste waarde.

De ruiling geniet een fiscaal voordeel. Bij een ruiling vinden twee eigendomsoverdrachten plaats waarvan slechts de registratierechten betaald moeten worden op de overdracht met het hoogste opeisbare registratierecht. De grondslag voor de heffing van de registratierechten wordt vastgesteld op de waarde die iedere koper zou willen betalen, indien het om een verkoop ging (dus marktwaarde). Partijen zullen in hun ruilingsovereenkomst een verklaring afleggen over de waarde van de te ruilen onroerende goederen, die dient als grondslag voor de heffing van de registratierechten. Om boetes te vermijden, is het aangewezen dat partijen advies inwinnen bij een taxateur over de aan te geven waarde voor de heffing van de registratierechten.

2.5 Aangifte van de nalatenschap Erfgenamen hebben de plicht om een aangifte van de nalatenschap in te dienen bij het registratiekantoor waar de overledene zijn laatste fiscale woonplaats had. Indien de Deel 1 Institutionele Context

10 nalatenschap een onroerend goed bevat, wordt de waarde van het onroerend goed aangegeven in de aangifte. De waarde van het onroerend goed dient als grondslag voor de berekening van de verschuldigde successierechten. Als erfgenamen in de akte een te lage schatting maakt van de verkoopwaarde, is dit een tekortschatting. In het geval van de vaststelling van een tekortschatting zijn er aanvullende rechten verschuldigd, plus, desgevallend, en belastingverhoging. Dit is van toepassing zo er een verschil is van minimum 10% tussen de aangegeven waarde en de ‘echte’ waarde va de woning.

Of de waarde die werd aangegeven in de aangifte te ‘laag’ was, kan bijvoorbeeld blijken uit een verkoop binnen de twee jaar na de aangifte. Vlabel moet binnen de twee jaar volgend op de aangifte een kennisgeving sturen dat ze de procedure van tekortschatting opstart.

Verkoop je binnen deze periode het onroerend goed tegen een hogere prijs, dan zal je niet alleen een aanvullende erfbelasting betalen, maar ook een belastingverhoging indien het verschil tussen de door jou geschatte waarde en de verkoopprijs minstens 10% bedraagt.

Maar indien deze ‘meerwaarde’ te wijten is aan bijvoorbeeld werken die zijn uitgevoerd na het overlijden, dan kan je dit ook aangeven.

De regels voor de boete worden ook vastgesteld en zijn nu recent (1/1/2021) gewijzigd. Voor overlijdens vanaf 1 januari 2021 kan men de belastingverhoging halveren als de erfgenamen de hogere waarde van deze goederen alsnog aangeeft uit eigen beweging en binnen de 10 maanden na ofwel het overlijden ofwel de start van de aangiftetermijn.

2.5.1 Wie kan de waarde bepalen van het onroerend goed bij de nalatenschap.

Een taxateur kan de erfgenamen adviseren over de waarde van onroerend goed die opgenomen dient te worden in de aangifte van de nalatenschap. Het waardeoordeel van de taxateur is niet bindend voor de ontvanger van de registratie.

Hiervoor dient de zogenaamde schatter-expert (art. 3.3.1.0.9/VCF) een kwaliteitscharter ondertekend hebben en de regels voor de opmaak van het verslag te respecteren. Zij maken een schattingsverslag op dat aan een aantal formele eisen en eisen op vlak van kwaliteit moet voldoen. De Vlaamse Belastingdienst zal deze schatting aanvaarden als een realistische waarde op voorwaarde dat de schatter de regels heeft gerespecteerd.

De Vlaamse Belastingdienst aanvaardt deze schatting als bindend als aan drie voorwaarden tegelijk is voldaan: -

het schattingsverslag is opgesteld door een door de Vlaamse Belastingdienst erkend schatter-expert; het schattingsverslag is deugdelijk gemotiveerd en voldoet aan een aantal vorm- en kwaliteitsvereisten); deze vorm- en kwaliteitsvoorwaarden zijn wettelijk vastgelegd; het schattingsverslag is toegevoegd aan de aangifte van nalatenschap op het moment dat die ingediend wordt.

Good practice / Tips & tricks De kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen volgens VLABEL omvatten een goede opsomming van wat een schattingsverslag minimaal zou moeten omvatten. (https://assets.vlaanderen.be/image/upload/v1590771385/EB_FORM_Kwaliteitseisen Schattingsverslagen_20171220_gqg7cw.pdf)

Deel 1 Institutionele Context

11 En zie ook https://youtu.be/9sq5PbmPOgM

De Vlaamse Belastingdienst voert controles uit op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen.

Vanaf 1 april kunnen de erfgenamen aan de Vlaamse Belastingdienst een gratis schatting (besluit 10.05.2019, BS 20.05.2019 (Ed. 2)) vragen. Deze schatting is bindend voor de Vlaamse Belastingdienst en zal gebruikt worden voor de berekening van de erfbelasting. De Vlaamse Belastingdienst maakt voor zijn schattingen onder meer gebruik van een econometrisch model. Dat model laat ons toe om een indicatieve waarde te bepalen op basis van een massa reële verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende goederen. De eigen schatters valideren de zo geraamde waarde en stellen die bij in functie van de specifieke kenmerken en eigenschappen van het onroerend goed waarvoor u de schatting vraagt.

Deze waardering is bindend, maar voorziet wel nog de mogelijkheid om in beroep te gaan via een bezwaarschrift. Echter in die gevallen is het toch aangewezen om dit door een schatter-expert te laten onderbouwen.

De erfgenamen kunnen als derde ook nog steeds kiezen om zelf de waarde in te geven en dus zelf te waarderen. Echter spreekt voor zich dat het risico op een zogenaamde tekortschatting mogelijkerwijze groter is.

2.5.2 Heeft de ene waardering voorrang op de andere?

De vraag stelt zich nu welk systeem welke voorkeur kent, het systeem met bindende schatting en het systeem met schatting door schatter expert. Voor eenzelfde onroerend goed en eenzelfde belastingsplichtige, heeft de bindende schatting voorrang op de schatting door de schatter-expert. Indien de schatting gebeurt door meerdere schatter-experten, wordt meestal een gemiddelde meegegeven in de aangifte.

2.6 Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen Om de te verzekeren waarde in de polis te kunnen bepalen, kan door zowel de verzekeringsmaatschappij als de particulier een beroep worden gedaan op een deskundige met als opdracht het pand te schatten (nieuwbouwwaarde en/of de werkelijke waarde). Dit gebeurt echter op een totaal andere manier dan voor het bepalen van de verkoopwaarde.

Het grote verschil ligt in het feit dat de grond nooit kan verdwijnen of zoals men zegt, ‘de grond kan niet branden’. De waarde wordt dan berekend op basis van de nieuwbouwwaarde.

2.7 Bij vennootschappen Indien onroerende goederen in of uit de vennootschap gehaald worden, is de bedrijfsrevisor verplicht een taxatie op te maken.

Bij het oprichten van een vennootschap dient een bedrijfsrevisor veelal te beschikken over de waarde van een vastgoedobject, om deze in de op te richten vennootschap in te brengen.

Meestal gaat het hier om patrimoniumvennootschappen die tot doel hebben eigendommen onder te brengen in een vennootschap zodat een fiscaal voordeel genoten wordt op het vlak van het dagelijkse beheer als bij de eigendomsoverdracht. Vruchtgebruikconstructies worden Deel 1 Institutionele Context

12 vaak gebruikt om registratierechten en meerwaardebelastingen te voorkomen wanneer een onroerend goed na verloop van tijd uit een vennootschap wordt gehaald. Daarom doen boekhouders en accountants vaak beroep op een taxateur teneinde de economische waarde van het tijdelijk vruchtgebruik te bepalen. Daarnaast dienen beursgenoteerde bedrijven bij het opstellen van hun jaarrekening eveneens beroep te doen op een schatter. Europese wetgeving voorziet dat beursgenoteerde bedrijven hun vastgoedportefeuille jaarlijks in de jaarrekening moeten opnemen zoals opgelegd door Internationaal Accounting Standards (zie infra).

Wanneer een onroerend goed aan uw eigen vennootschap wordt verkocht, dan is de verleiding groot om een forse prijs te vragen om zo meer belastingvrij geld uit de vennootschap te kunnen opnemen. Over dit verschil, het overdreven deel, kan de fiscus het belasten als een voordeel van alle aard. Het is dan wel aan de fiscus om te bewijzen wat de normale prijs is. Indien dit gestaafd is door een taxatierapport, dient de fiscus de waardering van de expert te weerleggen.

Een specifieke vorm van vennootschappen zijn gereglementeerde Vastgoedvennootschappen. Wie met een beperkte inleg in één keer over een ruim gespreide vastgoedportefeuille wenst te beschikken kiest best voor de aankoop van aandelen van één of enkele openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen of GVV’s. GVV’s zijn aan strenge regels onderworpen. Zo moeten ze 4 keer per jaar hun vastgoed laten schatten door een expert en mag hun schuldgraad maximaal 65 % bedragen, al zijn de huisbankiers van deze vennootschappen meestal nog strenger op dit schuldcriterium.

2.8 Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven Een taxateur wordt aangesteld om de waarde van een vastgoedportefeuille te taxeren zodat deze in de jaarrekening van een beursgenoteerde bedrijf kan worden opgenomen. Schatters die schattingsopdrachten krijgen van beursgenoteerde bedrijven zullen bij de uitvoering van hun schattingsopdracht rekening moeten houden met de richtlijnen van de Internationaal Accounting Standards (IFRS). Slechts een beperkt aantal van deze richtlijnen hebben betrekking op de waardering van onroerend goed binnen de vennootschappen. De wijze van waarderen van het onroerend goed is afhankelijk van het doel dat met het onroerend goed wordt nagestreefd: voor huuropbrengsten en/of waardestijging, of voor eigen gebruik: -

-

IAS 40 behandelt de waardering van investeringsvastgoed. Wanneer het vastgoed wordt gehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren, geldt de IAS 40-regel. De waardering van de vastgoedbelegging gebeurt ofwel tegen actuele waarde (reële waarde), of historische kosten (kostenbenadering). : IAS 16 stelt dat het onroerend goed gebruikt wordt voor eigen gebruik. Ook bij deze regel is er keuze tussen waarderen tegen reële waarde of tegen historische kostprijs.

Het spreekt voor zich dat indien men gebruik maakt van de reële-waarde methode, het vastgoed jaarlijks opnieuw worden gewaardeerd. Echter in beide gevallen zal ook de marktwaarde in de toelichting van het jaarverslag worden gemaakt. Omdat dit periodiek – jaarlijks moet – spreken we dan ook van een her-taxatie en niet elk jaar van een volledige taxatie.

Voorbeelden van beursgenoteerde vastgoedbedrijven zijn Home Invest Belgium, Befimmo, Warehouses De Pauw, VGP, Immobel, VastNed Retail Belgium, Care property Invest,….

Deel 1 Institutionele Context

13 2.9 Controletaxatie Bij elke eigendomsoverdracht waakt ontvanger van de registratie, over de juistheid van de aangegeven prijs of waarde van een goed. De bedoeling hiervan is om de registratierechten waarop de Staat bij elke eigendomsoverdracht recht op heeft, niet te laten ontglippen.

Daarom controleert de ontvanger van de registratie bij elke eigendomsoverdracht of de aangegeven prijs of waarde in de akte (verkoopakte, ruilingsakte, schenkingsakte, aangifte van de nalatenschap,…) niet ondergewaardeerd is. De ontvanger heeft 2 jaar tijd om na registratie van de akte de controle uit te voeren en bijrechten te eisen, al of niet verhoogd met een boete en intresten. De bijrechten zijn de te weinig betaalde registratierechten ten gevolge van een verschil tussen de aangegeven waarde of prijs in de akte en de door de administratie geschatte waarde. In dergelijk geval veronderstelt de ontvanger van de registratie dat het insufficiënte bedrag ‘onder tafel’ of ‘in ’t zwart’ betaald werd. Wanneer partijen opzettelijk een lagere waarde of prijs in de akte vermelden dan de werkelijke, is er sprake van prijsbewimpeling. De koper haalt hieruit een voordeel omdat de heffingsgrondslag voor de registratierechten verkleint. Het is vorm van belastingontduiking en kan correctioneel bestraft worden.

Het is mogelijk dat de tegenpartij niet akkoord gaat met de waardebepaling van de administratie waardoor men een tegenvoorstel doet. Komt men niet tot een minnelijke overeenkomst, dan zal de ontvanger van de registratie een verzoekschrift indienen tot het aanstellen van een taxateur bij de vrederechter van het kanton waar het bevoegde registratiekantoor is gevestigd. De taak van de vrederechter beperkt zich enkel tot het aanstellen van de taxateur. Het uiteindelijke oordeel van de taxateur is definitief, zonder verdere tussenkomst van de vrederechter. De taxateur dient echter wel te handelen volgens artikelen 190 tot 200 van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten.

2.10 Bij gerechtelijke geschillen of juridische procedures Veelal worden rechters / advocaten in juridische procedures geconfronteerd met het probleem dat zij een waarde moeten toekennen aan een onroerend goed. Gezien deze schattingsaangelegenheid vrij technisch is, wordt beroep gedaan op een expert. Dit kan zich vb. voordoen naar aanleiding van een procedure van echtscheiding, waarbij het scheidend koppel overeenkomt zich neer te leggen bij het oordeel van een onpartijdige deskundige die in gemeen overleg aangesteld wordt. Ook bij familiale verdelingen (erfenis, uit onverdeeldheid treden, enz.) is een onafhankelijk schattingsrapport een onmisbaar, rechtsgeldig document.

Veelal worden advocaten in juridische procedures geconfronteerd met het probleem dat zij een waarde moeten toekennen aan één of ander onroerend goed. Het taxeren van onroerende goederen is voor advocaten meestal te technisch, zodat zij hiervoor beroep doen op schatters. Dit kan zich voordoen naar aanleiding van een procedure van echtscheiding, waarbij het scheidend koppel overeenkomt zich neer te leggen bij het waardeoordeel van de onpartijdige taxateur die in gemeen overleg aangesteld wordt. Bij curatelen kunnen advocaten of curatoren beroep doen op een schatter om de waarde te bepalen van gronden, bedrijfsgebouwen of andere industriële goederen, wanneer wordt overgegaan tot onderhandse verkoop voor de vereffening van een faillissement. Een omstandig schattingsverslag wordt meestal door de Rechtbank van Koophandel aanvaard, zodat een openbare verkoop niet steeds noodzakelijk is. Ook in ander procedures kunnen advocaten zich laten bijstaan door taxateurs: overname, beslaglegging, huurwaardegeschillen,… De

Deel 1 Institutionele Context

14 taxateur zal bij dergelijke opdrachten zorgvuldig zijn verslag onderbouwen en motiveren, gezien veelal de tegenpartij het resultaat van de schatting zal betwisten.

2.11 Bij huurprijsherziening Huurder en verhuurder kunnen in het regime van de Woninghuurwet met onderling akkoord de huurprijs herzien tussen de zesde en de derde maand vóór het verstrijken van elke driejarige periode. Indien partijen geen akkoord bereiken over de herziening, zal deze door de door de vrederechter in billijkheid worden bepaald. Voor de herziening van de huurprijs geldt de voorwaarde dat de normale huurwaarde minsten 20% hoger of lager moet zijn ten gevolge van nieuwe omstandigheden. Ook bij handelshuur kan de huurprijs worden herzien.

Hiertoe moet een vordering worden ingesteld bij de vrederechter gedurende de laatste drie maanden van elke driejarige periode. Hier geldt de voorwaarde dat een herziening maar mogelijk is bij een stijging of daling van de normale huurwaarde met minstens 15% ten gevolge van nieuwe omstandigheden. De nieuwe omstandigheden dienen objectief of buiten de wil van de partijen te zijn en hebben een voortdurend karakter op de normale huurwaarde. In de praktijk zal de vrederechter beroep doen op een deskundige of taxateur om zich te laten adviseren over de normale huurwaarde op het ogenblik van de aanvraag tot herziening van de huurprijs.

2.12 Onteigening tot algemeen nut De onteigening tot algemeen nut is een gedwongen eigendomsontzetting die door de overheid in het algemeen belang en overeenkomstig de wettelijke voorschriften wordt verricht. Krachtens artikel 16 van de gecoördineerde Grondwet kan niemand van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte tegen een billijke en voorafgaandelijk vergoeding.

De overheid vergoedt de schade die het rechtstreekse gevolg is van de onteigening. Dat gebeurt billijk en objectief.

Door te onderhandelen met de onteigenden, zal de onteigende publiekrechtelijke instantie eerst trachten een verkoopovereenkomst af te sluiten in der minne, alvorens een gerechtelijke ontginningsprocedure aan te vatten. Bij akkoord is er in principe geen sprake van een onteigening, maar van een onderhandse verkoop.

In een taxatierapport zal de taxateur van de onteigende partij advies uitbrengen over de onteigeningsvergoeding, bestaande uit een vergoeding voor de huidige venale waarde van het onroerend goed, alsook over de schadeposten en vergoedingen die hun grondslag kennen in de rechtspraak (vb. wederbeleggingsvergoeding), om finaal een billijke vergoeding te taxeren.

Indien de onteigende het minnelijk aanbod van de overheid weigert, kan een gerechtelijk onteigeningsprocedure opgestart worden. De rechter zal bij een gerechtelijke onteigeningsprocedure een deskundige aanstellen, waarbij de gerechtelijk deskundige de rechter adviseert over de onteigeningsvergoeding.

Deel 1 Institutionele Context

15 2.13 Planschade bepalen Op 20 december 2019 heeft de Vlaamse regering het ontwerp van Instrumentendecreet goedgekeurd. Dit decreet bundelt de verschillende omgevingsinstrumenten met het oog op ruimtelijke realisaties op het terrein (zoals de fameuze "betonstop" of "bouwshift").

Een van de belangrijke bepalingen hierin is de planschadevergoeding. De planschadevergoeding bedraagt het verschil tussen enerzijds de waarde van het goed op het ogenblik dat het in het bezit komt van de schadelijder, en anderzijds de waarde van dat goed op het ogenblik waarop na de inwerkingtreding van het plan het recht op schadevergoeding ontstaat. Planschade is de schade die de eigenaar van een bebouwbare grond ondervindt als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is. Het recht op planschadevergoeding ontstaat als binnen vijf jaar na de bestemmingswijziging: -

de grond wordt verkocht of ingebracht in een vennootschap; een stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd; een negatief stedenbouwkundig attest wordt afgeleverd.

De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. De waardevermindering is het verschil tussen de geïndexeerde oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.

Het voorgestelde nieuwe systeem met 100% vergoeding van het waardeverlies, gebaseerd op de venale waarde en het loslaten van de toegangscriteria zorgt ervoor dat herbestemmen naar open ruimte quasi onbetaalbaar wordt.

Info Onderzoek aan HOGENT over de bepaling en de impact van de planschade. PWO Betonstop (2019-2022) (P. Lacoere – M.Paelinck)

Deel 1 Institutionele Context

16 3 Beroep van de Taxateur Als we in het woordenboek opzoeken wat een taxateur is, dan staat daar: ‘schatter, prijs-, waardebepaler’.

De schatter of taxateur is diegene die door opleiding, kennis en ervaring bekwaam is om, rekening houdend met alle prijsdeterminanten en mits inachtname van beroepsethiek, de vermoedelijke waarde te bepalen van een vastgoedobject.

Het beroep en de titel van schatter, taxateur of vastgoedtaxateur is niet beschermd, zodat eenieder het beroep kan uitvoeren of de titel mag aanwenden. Er zijn in decreten wel enkele restricties tot stand gekomen waarbij in bepaalde procedures niet zomaar elke vastgoedactor mag worden aangesteld om een schatting uit te voeren (zie later).

Verschillende beroepsgroepen en/of leden van beroepsorganisaties uit de vastgoed- en bouwsector voeren taxatieopdrachten uit. In kader van dit opleidingsonderdeel onderscheiden we volgende typen taxateurs:     

Vastgoedmakelaar en/of makelaar-taxateur (bij vastgoedkantoren) landmeter-expert Schatter-expert of vastgoedexpert De online-‘taxateurs’ Andere actoren zijdelings betrokken

3.1 Vastgoedmakelaar en/of makelaar-taxateur (bij vastgoedkantoren) De vastgoedmakelaar is diegene die in de praktijk het leeuwendeel van de schattingen uitvoert. Omdat de vastgoedmakelaar bemiddelt met oog op het realiseren van vastgoedtransacties, beschikt hij over waardevolle kennis van de verkoop- of verhuurbaarheid van vastgoedobjecten in de regio waar hij actief is.

Hij heeft kennis van verkopen in de buurt, is op de hoogte van de marktsituatie, weet welke panden het best of het slechtst in de markt liggen, kent de wijken die goed scoren, … Maar er heerst zware concurrentie tussen de vastgoedkantoren die een verkoopmandaat in de wacht willen slepen. Dit betekent in de praktijk nogal eens dat sommige kantoren de waarde van het pand te hoog inschatten, om bij de verkoper ‘te scoren’.

Hoofdzakelijk beperkt de taxatieopdracht van de vastgoedmakelaar zich tot een aftoetsing van de prijsvork van een vastgoedobject in relatie met vigerende marktprijzen, met name de prijszetting. Andere vastgoedkantoren zullen heel grondig te werk gaan en een uitgebreid schattingsverslag uitwerken, zoals weergegeven in deze syllabus.

Veelal worden schattingen gratis uitgevoerd met het oog op het verwerven van een bemiddelingsopdracht (verkoopmandaat) op korte of lange termijn. Vanuit de plichtenleer is een gratis schatting niet verboden maar moet de vastgoedmakelaar zijn schattingen en ramingen, zowel beknopte als uitgebreide, oprecht verrichten. Anderzijds rust op de vastgoedmakelaar een informatieplicht om zijn cliënt bij te staan bij de bepaling van de waarde van het te verkopen of te verhuren onroerend goed. Inzake het waarderen van onroerende goederen beoordelen de rechters de vastgoedmakelaar als een professioneel, waardoor zijn beroepsaansprakelijkheid in het gedrang komt, ook al is de schatting gratis.

Volgens de deontologische regels van het BIV (KB 29/06/ 2018 en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 31 oktober 2018, art. 46 ev.) vinden we: Deel 1 Institutionele Context

17 Art. 46.: ‘De schattingen en ramingen van de vastgoedmakelaar-bemiddelaar, zowel beknopte als uitgebreide, moeten oprecht verricht worden, onverminderd eventuele verfijningen.’

Art. 47: ‘De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht zijn opdrachtgever op de hoogte te stellen van zijn voorbehoud met betrekking tot de prijs die deze laatste oordeelt of verwacht te bekomen in het kader van een schatting of het verhandelen van zijn goed, indien deze prijs, naar zijn mening, duidelijk niet in verhouding staat - daar hij te hoog of te laag is - tot de waarde van het goed of de prijs die kan bekomen worden op de markt.’

Hieruit blijkt de adviesplicht van de makelaar, waarbij het heel belangrijk is een duidelijk onderscheid te maken enerzijds door een prijszetting, een beperkte taxatieopdracht en anderzijds een schattingsverslag, zoals deze syllabus beoogt, dus een totaal onderzoek.

Nogmaals indien de makelaar de klant heeft geïnformeerd over deze te hoge of te lage prijs en de klant kiest ervoor om dit in onderling akkoord toch zo te koop aan te bieden, kan de makelaar hiervoor niet verantwoordelijk gesteld worden. Indien niet, kan hij/zij hiervoor verantwoordelijk gesteld worden.

Uitspraak tuchtprocedure stelt hierover: ‘ Als hij dat niet doet, stelt hij zich contractueel verantwoordelijk ten overstaan van zijn opdrachtgever. De raming van het nadeel dat de laatstgenoemde heeft ondergaan, kan in casu slechts ex aequo et bono gebeuren, op grond van een gemiddelde waarde van het onroerend goed, in vergelijking met de prijs waarvoor het werd verkocht.”

“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers niet informeert.”

Een schattingsverslag is voor de vastgoedmakelaar vooral belangrijk indien de vraagprijs die de opdrachtgever vraagt, hoger ligt dan de door de vastgoedmakelaar getaxeerde waarde.

Op die manier kan de vastgoedmakelaar niet aansprakelijk gesteld worden indien het vastgoedobject voor een lagere dan de vraagprijs wordt verkocht. De vastgoedmakelaar kan ook in zijn bemiddelingsovereenkomst met zijn opdrachtgever een clausule opnemen waaruit blijkt dat hij de verkoper/opdrachtgever geadviseerd heeft over de waarde van het vastgoedobject.

Bij grotere vastgoedkantoren, denken we maar aan Jones Lang Lasalle, Cushman & Wakefield,… die naast het makelen ook andere takken van de vastgoedsector bewandelen (investeren, beleggen,….) en ook andere sectoren (kantoren, industrieel vastgoed) heb je vaak een taxatie-afdeling, die los staat van de makelaarsafdeling. Dit om de objectviteit van de taxaties te waarborgen.

Good practice / Tips & tricks Interessant om de tuchtrechtspraak van het BIV te volgen: https://www.biv.be/tuchtrechtspraak/klacht-indienen-tegen-een-erkendvastgoedmakelaar

De discussies over gratis waarderen is en blijft een actuele discussie.

Deel 1 Institutionele Context

18

Opmerking Mening over ‘gratis waarderen’ (E. Vaernewijck, Heritage Vastgoed) Persoonlijk denk ik ook dat veruit de meeste makelaars hun schatting gratis uitvoeren.

Ik merk echter een heel groot verschil in aanpak. De ene makelaar bezoekt de woning vluchtig en spreekt een bedrag uit; de andere makelaar maakt dan weer een uitvoerig en gestaafd schattingsverslag op na een grondig bezoek aan de woning.

Ikzelf behoor eerder tot de laatste categorie. Voor mij is een degelijk opgestelde en correct uitgewerkte waardebepaling een deuropener, zelfs een teaser, voor het eventueel binnenhalen van een nieuw verkoopmandaat. Een schattingsverslag vormt m.i. ook vaak de basis voor een sterk commercieel inkoopgesprek. Je geeft hiermee immers jouw visitekaartje af. Het een manier om een klant te overtuigen met jouw advies, kennis en ervaring en het biedt de mogelijkheid om je te onderscheiden t.o.v. concurrenten. Ik ervaar ook dat klanten en prospecten dit doorgaans ook waarderen. Een succesvolle verkoop start dan ook vaak met een goede prijszetting (o.b.v. een correcte waardebepaling)..

De vraag blijft natuurlijk.. Moet dit gratis aangeboden worden?

Persoonlijk vind ik dat een waardepaling betalend kan worden, maar waarbij de kostprijs in mindering kan gebracht worden in geval van samenwerking.

Alleen is dit niet of moeilijk haalbaar in de markt…

Wat als de potentiële klant/verkoper 5 of meer makelaars solliciteert?

Wat als de verkoper in het kader van een aankoop – verkoop ook nog voor de bank een betalend schattingsverslag moet voorzien?

Wat als de ene makelaar aanrekent en de andere niet?

Kortom alles afhankelijk van de soort relatie die er reeds is met de potentiële klant.

3.1.1 Landmeter-expert Het taxeren van vastgoedobjecten behoort tot beroepsactiviteiten van de landmeter-expert.

De landmeter-expert is de enige vrije beroeper die bevoegd is voor het opmaken van schattingsverslagen in kader van vastgoedtransacties die gesteld worden door gemeenten, provincies, gemeentelijke en provinciale verzelfstandige agentschappen, O.C.M.W.’s en sociale woonorganisaties. (decreet 22/12/2017 over het lokaal bestuur) De landmeter-expert is actief in de vastgoedsector en is in het bijzonder ook gespecialiseerd in metingen. Hij baseert zich vooral op objectieve criteria.

Landmeters worden ook vooral betrokken in situaties om problemen met betrekking tot mede-eigendom, erfdienstbaarheden en ruimtelijke ordening te laten detecteren. Eigenlijk voeren ze een soort van ‘wettelijk’ onderzoek van de woning uit, want inherent gekoppeld is aan een schattingsverslag.

Voor schattingen voor fiscale doeleinden ivm nalatenschappen kwamen aanvankelijk enkel de landmeter-experts in aanmerking. Echter dit werd gewijzigd door een decreet eind 2017 (07.12.2017), die stelde dat personen die beroepsmatig schattingen en waarderingen van Deel 1 Institutionele Context

19 onroerende goederen dit mogen behandelen, mits hij/zij beschikt over bepaalde beroepskwalificaties.

In een omzendbrief (KB/ABB 2019/3) over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen van de erkende erediensten, als toelichting bij het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur wordt gesteld bij 3.1., dat het bestuur steeds een geldig en recent schattingsverslag nodig heeft voor de objectieve waardebepaling van onroerende transacties. Recent wordt hierbij geduid als niet ouders dan twee jaar.

Wat bijzonder is dat hierin ook wordt geduid dat de geschatte prijs (of de schattingsprijs) de minimum en maximumprijs is voor de onroerende transactie, tenzij het bestuur kan motiveren waarom daarvan wordt afgeweken. Bij de verkoop van een onroerend goed door het bestuur is de schattingsprijs de minimumprijs die moet betaald worden. Bij de aankoop van onroerende goederen door het bestuur is de schattingsprijs, de maximumprijs die mag betaald worden. Als toch wordt afgeweken, moet het bestuur dit motiveren aan de hand van objectieve redenen die daarvoor worden ingeroepen.

Het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV), de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB) en de Orde van architecten hebben deze exclusieve bevoegdheid aangevochten bij het Grondwettelijk Hof door het decreet van 10 december 2010 op basis van het beginsel gelijkheid en niet-discriminatie in vraag te stellen. In het arrest van 10 mei 2012 oordeelde het Grondwettelijk Hof dat: “de vastgoedmakelaars niet moesten worden opgenomen in het decreet, in eerste instantie omdat met de opname van de landmeters-experten reeds een voldoende aantal personen kon worden aangewezen. Voorts zijn de diploma’s die toegang bieden tot dat beschermde beroep van vastgoedmakelaar zeer verscheiden. Boekhouders en juristen hebben toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar, maar genoten geen opleiding waarin de techniek van het opmaken van schattingsverslagen deel uitmaakt. Bovendien bieden de omstandigheden waarin de vastgoedmakelaars als bemiddelaar schattingsverslagen opmaken, niet dezelfde garanties van onpartijdigheid en onafhankelijkheid als die waarin de landmeters-experten hun opdracht dienen te vervullen; de architecten niet moesten worden opgenomen in het decreet, in eerste instantie omdat met de opname van de landmeters-experten reeds een voldoende aantal personen kon worden aangewezen. Voorts zijn de landmeters-experten bekwaam om schattingsverslagen op te maken vanwege hun meer specifieke opleiding daartoe en omdat de bij landmeters-experten het schatten van onroerend goed uitdrukkelijk is opgenomen in plichtenleer bij de omschrijving van hun beroepsbezigheden. Ten slotte zijn de Federale Raad van landmetersexperten en de Federale Raad van Beroep van landmeters-experten, die toezien op de naleving van de plichtenleer, anders dan bij de Orde van Architecten, niet samengesteld uit personen uit de eigen beroepsorganisatie, maar uit door de Koning benoemde magistraten en advocaten, de plaatsvervangende assessoren-landmeters-experten buiten beschouwing gelaten.

Het argument dat landmeters-experten onafhankelijkheid vastgoed taxeren, dient met een kritische noot te worden gecounterd. Paradoxaal op de uitspraak van het Grondwettelijk Hof is dat de landmeter-expert, zonder een BIV-stage te hebben gevolgd, ook de gereglementeerde activiteiten van de vastgoedmakelaar kan uitoefenen. De landmeterexpert is in de hoedanigheid van vastgoedmakelaar verplicht de deontologie van het beroep Deel 1 Institutionele Context

20 te respecteren. Zorgvuldigheid is geboden aan de landmeter-expert die na het taxeren van een vastgoedobject een bemiddelingsopdracht wordt toevertrouwd. De landmeter-expert zal de taxatie in alle soevereiniteit en deskundigheid tot stand brengen, zonder rekening te houden met de mogelijkheid tot het verkrijgen van een bemiddelingsopdracht. In tegenstelling tot de vastgoedmakelaar kan de landmeter-expert deontologisch gezien geen gratis schattingen uitvoeren ten aanzien van zijn opdrachtgever.

Valkuil Er is wel degelijk een verschil tussen de makelaar en landmeter-expert op het vlak van de taxatie-opdracht

3.1.2 De Vastgoedexpert en schatter-expert Tot de beroepsactiviteiten van de vastgoedexpert behoort o.a. het taxeren van vastgoedobjecten. De Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex) en de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen hebben initiatief genomen om de titel van het beroep vastgoedexpert te beschermen. Indien de Federale overheid de beroepstitel zou reglementeren, zou enkel wie erkend is de titel van vastgoedexpert mogen dragen. De kans dat de titelbescherming er snel komt, is vrij klein.

Vanuit beroepsvereniging Kavex is een vorm van ‘beëdiging’ tot vastgoedexpert stand gebracht. Deze ‘beëdiging’ wordt in het werkveld heel dubbelzinnig ervaren. Het feit dat dit een ‘beëdiging’ is zonder wettelijk kader is vrij verregaand. Leken kunnen ten onrechte parallelellen verstaan met de beëdiging van bijvoorbeeld een landmeter-expert of een gerechtsdeskundige. Als toekomstige actor in de vastgoedwereld is het raadzaam hiermee bedachtzaam om te springen.

Vanuit de Vlaamse Belastingsdienst werd ook het leven gegeven aan de schatter-expert, die los staat van de kwalificaties van de landmeter-expert. Het decreet (07.12.2017) stelde dat personen die beroepsmatig schattingen en waarderingen van onroerende goederen dit mogen behandelen, mits hij/zij beschikt over bepaalde beroepskwalificaties. Dus in tegenstelling tot vroeger werd met schatter-expert bedoeld de landmeter-expert die schattingen uitvoert, maar dat kan nu dus ook los van een expertise als landmeter-expert zijn.

3.1.3 De online – ‘taxateurs’ Niet in de hoedanigheid van een persoon, maar computermodel, bieden online tools ook een antwoord voor het waarderen van bijvoorbeeld uw woning.

Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo, … zijn allemaal toepassingen voor het online schatten van een residentieel pand, en die mogelijkerwijze ook kan uitgebreid worden met een schattingsverslag.

Later bekijken we deze meer in detail en zullen we ook de voor- en nadelen hiervan verwerken.

3.1.4 Andere beroepspartijen zijdelings betrokken De architect Deel 1 Institutionele Context

21 De architect is vanuit zijn hoedanigheid als deskundige in bouwkundige aspecten in zeker zin ook betrokken bij taxaties, maar niet in de zin van de opmaak van een schattingsverslag.

Vanuit zijn opleiding en ervaring heeft de architect absoluut een goede basis om zich te verdiepen in de vele facetten van waardebepaling. Architecten zijn goed geplaatst om taxaties op basis van de kostenbenadering uit te voeren.

De notaris In functie van het opstellen van een akte wordt een notaris ook zijdelings betrokken bij een waardering van onroerende goederen. Hij wordt wel eens naar advies gevraagd, maar deontologisch mag geen enkele notaris een schattingsrapport opmaken, hij is enkel betrokken partij voor het afleveren van de akte.

Interne taxateurs Professionele interne taxateurs leveren taxaties in loondienst van een bedrijf, zoals financiële instellingen, van een overheid zoals bijvoorbeeld, taxateurs voor Vlaamse Landmaatschappij, de Afdeling Vastgoedtransacties voor de Vlaamse Overheid, …

Grote bedrijven die heel veel vastgoed als asset hebben, kunnen ook interne taxateurs in dienst hebben.

Deel 1 Institutionele Context

22 4 Taxatieproces: opdrachtgever De opdrachtgever van een taxatie speelt een belangrijke rol bij de gehele taxatieprocedure.

In de eerste plaats formuleert hij – al dan niet geholpen door de taxateur – de opdracht tot een taxatie. De niet-professionelen opdrachtgevers hebben moeite met het juist formuleren van de opdracht en zullen hiermee dan ook vaak geholpen moeten worden door de taxateur.

Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

In de tweede plaats is de opdrachtgever een belangrijke informatiebron. De opdrachtgever kent veelal de onroerende zaak als eigenaar of gebruiker en kan hierover veel vertellen. De taxateur heeft deze extra informatie nodig om tot een goede interpretatie te komen en om mogelijke verbanden te kunnen leggen. Indien de opdrachtgever niet of niet geheel over de informatie beschikt, zal de taxateur deze in overleg met de opdrachtgever bij de eventueel vaste adviseurs van de opdrachtgever kunnen halen. Hierbij wordt wel gewezen op het feit dat de taxateur de verkregen informatie zo veel mogelijk moet nagaan op merites. Een opdrachtgever kan ‘gekleurde’ informatie verstrekken om daarmee te proberen het taxatieresultaat te beïnvloeden (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Ten derde neemt de opdrachtgever aan de hand van de uitgebrachte taxatie – eventueel met behulp van andere gegevens en raadslieden – een belangrijke beslissing. Immers, de taxatie is een onderdeel van het besluitvormingsproces van de opdrachtgever (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

En ten vierde geeft de opdrachtgever ook richting aan het waarderingsvraagstuk en het te gebruiken waardebegrip. Hier gaan we later ook verder op in.

De motieven van de opdrachtgever om een taxateur een taxatieopdracht te geven kunnen verschillen. Ofwel is de opdrachtgever zelf onvoldoende deskundig, of wenst de opdrachtgever een ‘second opinion’ of verplicht de wet hem om een taxatieopdracht uit te besteden aan een taxateur (vb. taxatieopdracht voor een gemeente zodat deze een vastgoedtransactie kan realiseren). De schatter kan dus bij de uitoefening van zijn beroep diverse motivaties van de opdrachtgever waarnemen, maar ook verschillende opdrachtgevers. Deze kunnen we enerzijds onderverdelen in directe en indirecte opdrachtgevers en anderzijds in niet-professionelen of particulieren en professionelen.

In het geval van de indirecte opdrachtgever zal de taxateur moeten onderzoeken of de opdrachtgever zelf opdrachtgever is of dat deze meer als een contactpersoon van de opdrachtgever gezien moet worden. Is er sprake van een contactpersoon, bijvoorbeeld de accountant van de opdrachtgever, dan zijn meer dan gebruikelijk heldere afspraken noodzakelijk omtrent de verantwoordelijkheid, de tenaamstelling enzovoort. Indien de opdrachtgever als directe opdrachtgever optreedt, zal nagegaan moeten worden of er een relatie bestaat met een indirecte opdrachtgever (ten Have, 2013).

Deel 1 Institutionele Context

23 5 Grondslagen van taxatieleer Een taxatie(rapport) wordt opgesteld om de opdrachtgever te informeren over de waarde van de getaxeerde onroerende zaak. Aan de hand van deze informatie neemt de opdrachtgever een beslissing, bijvoorbeeld in verband met een aankoop of een financiering. De waardering staat dus niet op zichzelf, maar is een schakel in het besluitvormingsproces van de opdrachtgever. De taxateur moet zich dan ook inleven in de situatie van de opdrachtgever en moet weten in welk besluitvormingsproces het taxatierapport een rol speelt (ten Have, 2013).

5.1 Geschiedenis van de prijsvorming – Klassieke denken Vanaf het moment van geldgebruik is er gefilosofeerd over waarderingsvraagstukken . Zo werden in de periode 1775-1850 de belangrijkste grondslagen gelegd voor de waardeleer of waardetheorie. Dit gebeurde door een groep schrijvers die nu tot de 'klassieke ' economen worden gerekend, zoals Adam Smith , JeanBaptiste Say en David Ricardo. Zij keken vooral naar de aanbodkant van de economie. In Smith’s boek ‘An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations’ (1776) wordt de markt van goederen en diensten omschreven als een markt waarbij vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht bewegen. Hierdoor bestaan er geen overschotten of tekorten. De ordening van deze economische activiteiten komt tot stand door de prijsvorming op markten. Aangezien deze ordening automatisch gebeurt, is hiervoor geen overheidsingrijpen noodzakelijk. Er is eerder sprake van een ‘invisible hand’ die de prijs beweegt naar een evenwicht tussen vraag en aanbod. (Onroerend goed als belegging, 2013) In het klassieke denken werd de waarde van een goed gerelateerd aan arbeidskosten of aan productiekosten. Zo relateerde Ricardo de waarde van een goed ten opzichte van een ander goed aan de verhouding tussen de hoeveelheid arbeid die voor de productie van die goederen nodig is. In dit kader wordt wel gesproken van de 'objectieve ' waardeleer.

Overigens was het idee van de arbeidskosten als bron van waarde al ouder. Zo verklaarde Thomas van Aquino (1225-127 4), die wordt gerekend tot de scholastici , de ruilverhouding tussen goederen op basis van hun achterliggende 'substantie'. Die vond hij in arbeid. De prijs die uit de arbeidskosten valt te bepalen, zag hij als de 'rechtvaardige ' prijs, die 'zonder bedrog' gevraagd kan worden . Later, tijdens de Industriële revolutie, werd ook rekening gehouden met de kosten van andere productiefactoren dan arbeid. Toen ging de arbeidskostentheorie over in de productiekostentheorie, waarbij de waarde van een goed afhangt van de totale productiekosten van dat goed. Deze waarde noemt men ook wel de kostprijswaarde. (Onroerend goed als belegging, 2013) In de klassieke theorie ligt dus de nadruk op de aanbodkant van de markt. De prijs van een goed wordt bepaald door de aanbieders van het betreffende goed en is afhankelijk van de bijbehorende productiekosten (Ten Have, 2013). Binnen de klassieke theorie ontstond steeds meer kritiek op het benadrukken van de aanbodkant van de markt, terwijl de vraagzijde vrijwel volledig buiten beschouwing werd gelaten.

Uit bovenstaande halen we de basisprincipes rond het denken rond verkoopwaarde, wat later geïnstitutionaliseerd werd als marktwaarde.

5.1.1 Geschiedenis van de prijsvorming – Neo-klassieke denken Na 1870 onderging de klassieke theorie een geleidelijke metamorfose op basis van nieuwe inzichten vanuit een groep Oostenrijkse economen. Eén van de belangrijkste Deel 1 Institutionele Context

24 veronderstellingen is dat de waarde van een goed ook afhankelijk is van de waarde die de gebruiker aan dat goed hecht (vraagkant van de economie). Hierdoor ontstond het neoklassieke denken. De econoom Marshall wordt beschouwd als de grondlegger van de neoklassieke theorie dat marktprijzen zowel door vraag als aanbod worden beïnvloed. De neoklassieke theorie wordt tegenwoordig nog steeds gezien als de meest dominante paradigma binnen de economie (d’ Amato e.a., 2017, p. 35).

In de periode 1850-1930 kwam de mens als waarderend subject centraal te staan. Dit kenmerkt de economen die bekend zijn geworden als de Oostenrijkse school . Zij verklaarden de prijzen vooral uit het nut dat het goed of de dienst voor een subject heeft. Zo betoogde de Fransman Léon Walras dat de waarde van een economisch goed wordt bepaald door het nut dat een subject van dit goed heeft. Deze leer wordt wel de 'subjectieve ' waardeleer genoemd. Men keek toen dus niet meer naar de aanbodkant maar naar de vraagkant.

Rond 1900 werd de vraaggeoriënteerde theorie van de Oostenrijkse school gecombineerd met de aanbodgerichte productiekostentheorie van de Klassieken. Vanaf dat moment werd de waarde van een goed verklaard uit het (grens)nut van het goed aan de vraagzijde en uit de (grens)kosten van het goed aan de aanbodzijde. Deze denkbeelden kwamen van economen die tot de School van Cambridge worden gerekend, van wie Alfred Marshall (1842-1924) de bekendste is. Hij verklaarde de prijs van goederen en diensten uit vraag en aanbod. (Onroerend goed als belegging, 2013)

Figuur 1: Marshallian Cross (A. Marshall)

5.1.2 Kenmerken van de vastgoedmarkt – Neo-institutioneel denken Na de Tweede Wereldoorlog is de prijstheorie verder verrijkt met theorieën voor imperfecte markten en kwam de invloed van (rationele) verwachtingen aan bod.

Deel 1 Institutionele Context

25 De (neo)klassieke theorie verklaart prijsvorming op de markt vanuit de volgende economische veronderstellingen (d’ Amato e.a., 2017, p. 36): -

Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd; Vraag en aanbod bewegen naar een evenwicht (equilibrium); Er is sprake van een perfecte markt met volkomen concurrentie.

Allereerst wordt verondersteld dat actoren rationeel handelen door bij iedere keuze de kosten en baten zorgvuldig tegen elkaar af te wegen en pas tot handelen over te gaan indien de baten groter zijn dan de kosten (Boschma, 2002). Actoren reageren hierbij alleen op prijssignalen en acteren niet op basis van hun gevoel. Het rationele gedrag van actoren is hierdoor in zekere zin voorspelbaar. Tegelijkertijd moeten actoren volledig geïnformeerd zijn om rationele keuzes te kunnen maken (d’ Amato e.a., 2017). Doordat actoren volledig geïnformeerde zijn, is de kans klein dat er een afwijking is tussen de prijs en de waarde van een goed.

Vervolgens gaat de (neo)klassieke theorie er vanuit dat vraag en aanbod naar een evenwicht (equilibrium) bewegen, waaruit een evenwichtsprijs voorkomt (d’ Amato e.a., 2017). Doordat prijzen tot stand komen in markten die in evenwicht zijn, zal de waarde van een object gelijk zijn aan de prijs.

Tot slot wordt verondersteld dat het equilibrium alleen tot stand kan komen in een perfecte markt, waarbij sprake is van volkomen concurrentie met voldoende vragers en aanbieders op de markt die vrij kunnen toe- en uittreden (Marquard & van der Post, 2012).

Bovenstaande uitgangspunten schetsen een te rigide beeld van de werkelijkheid op de vastgoedmarkt. Ten eerste handelen actoren lang niet altijd rationeel, maar kunnen ook emotionele keuzes een rol spelen bij de aan- en verkoop van woningen (Ten Have, 2013).

Voordat een marktprijs tot stand komt oriënteren potentiële kopers en verkopers zich in meerdere of mindere mate op de markt. Dit proces van onderzoek is voor veel potentiële kopers en verkopers een moeilijke activiteit. Er zijn voortdurend individuele omstandigheden en omgevingsfactoren die de marktprijzen op de vastgoedmarkt kunnen en zullen verstoren, zoals (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013): • de koper en/of verkoper beschikt/beschikken niet of onvolledig over kennis van de vastgoedmarkt; •

partijen laten zich leiden door irrationeel gedrag en handelen onvoorzichtig;

•

de financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte;

• de duur dat een onroerende zaak te koop wordt aangeboden, zegt misschien iets over de verkoopbaarheid; • overheidsoptreden door: het vaststellen van maximumprijzen; het heffen van belastingen en heffingen; het verlenen van subsidies of het geven van voorschriften De toenemende kritiek op de abstracte economische wetmatigheden van de (neo)klassieke theorie heeft vanaf de jaren tachtig langzaamaan geleid tot het ontstaan van een nieuwe hoofdstroming / paradigma binnen de economische theorie: de neo-institutionele theorie (Marquard & Van der Post, 2012, p. 12). De neo-institutionele theorie stelt de werking van het gehele economische systeem centraal, in plaats van de prijsvorming via vraag en Deel 1 Institutionele Context

26 aanbod. De neo-institutionele theorie constateert dat zowel markten als overheden falen. Om het falen van markten en overheden te beperken zijn er een veelvoud aan instituties ontwikkeld die het functioneren van markten en actoren beïnvloeden. Het begrip instituties wordt breed gedefinieerd door North (1990):Structuren in de vorm van wet- en regelgeving, gewoontes en routines, sociale normen & waarden die het economisch, sociale en politiekbestuurlijke handelen van individuen en organisaties beïnvloeden.

De neo-institutionele theorie heeft net als de (neo)klassieke theorie als doel om marktefficiëntie (evenwicht tussen vraag en aanbod) na te streven. Het verschil is dat de neo-institutionele theorie inziet dat markten niet vanzelf naar een optimaal evenwicht bewegen en daardoor aanvullende regelgeving nodig is om marktfalen te compenseren (Coase, 1992, p. 714). Hierdoor zijn er instituties ontstaan. Omdat die markten niet zoals theoretisch gesteld naar een optimaal evenwicht bewegen is er regelgeving nodig om dit ‘marktfalen’ te compenseren. Zoals bijvoorbeeld, bepaalde doelgroepen zijn niet in staat wat de markt vraagt te betalen, dus is sociale huisvesting ontstaan. Markten falen doordat er onbedoelde (externe) effecten van productie of consumptie van derden optreden, die invloed hebben op de welvaart van anderen. Deze externe effecten zijn over het algemeen niet verwerkt in de prijs van producten. Het verwerken van externe effecten in de prijs van producten, gaat gepaard met hoge transactiekosten, aangezien externe effecten een hoge mate van complexiteit hebben en er veel actoren in het proces betrokken zijn. Vandaar dat overheden externe effecten zo veel mogelijk proberen te voorkomen in plaats van te beprijzen. Het ruimtelijk ordeningsbeleid is er een van.

5.1.3 Van neo-institutioneel denken naar Financial Behavioural “Een taxatie is een schatting van waarde van een object door een taxateur waarbij deze taxateur een transactie moet veronderstellen en daarbij de begrippen en regels van de taxatieleer moet toepassen (naar Van Arnhem et al., 2013). De taxatie is daarmee een persoonlijke schatting. Echter, mensen zijn onvolmaakte processors van informatie en zijn vaak onderworpen aan vooroordelen, fouten en perceptuele illusies (Shefrin, 2002).”

Steeds vaker blijkt dat een aantal waardes uit voorgaande theorieën niet of moeilijk kunnen verklaard worden. ‘ Behavioral finance’ is een nieuwe richting binnen de economie die met inzichten uit de (cognitieve) psychologie gedrag van de actoren (mensen) verklaart.

Dit vakgebied houdt zich bezig met de rationaliteit van het gedrag binnen de wereld van de financiële economie. Het vakgebied kan worden verdeeld in twee subonderwerpen (Pompian, 2006); 1. Behavioral Finance Micro (BFMI) onderzoekt het gedrag of de vooroordelen van individuele investeerders die hen onderscheiden van de rationele actoren zoals beoogd in de klassieke economische theorie.

2. Behavioral Finance Macro (BFMA) onderzoekt en beschrijft anomalieën in de efficiënte markthypothese die gedragsmodellen mogelijk verklaren.

Of anders gezegd het gedrag van de mens beïnvloedt ook de mate waarin wij advies geven, of toegepast op de taxateurs, de taxateur en zijn denken en doen heeft een impact op de waardering van het pand. Moeilijk gezegd gaat dit over de niet-rationele handelswijze bij de taxateurs.

Dit is een nieuw domein, die verder moet onderzocht worden, waarin nu ook veel onderzoek gebeurt, maar maakt ook de link naar de taxatie-standaarden die ook heel erg focussen Deel 1 Institutionele Context

27 naast de inhoud van het taxatierapport op het taxatieproces en op de competenties van de taxateur zelf.

5.2 Vertaling van de geschiedenis naar het begrip waarde De waarde verwijst niet naar een feit, maar is een abstractie of een opinie.

De waarde is een eigenschap van een verhandelbaar voorwerp dat beantwoordt aan een verlangen van iemand anders. Enerzijds hangt de waarde af van de kenmerken van het vastgoedobject zelf, zoals bv. de kostprijs voor productie, de beschikbaarheid, de mogelijke opbrengst,… Anderzijds hangt de waarde ook af van specifieke omstandigheden die gerelateerd zijn aan externe factoren en slechts voor één individu (of voor een beperkte groep) gelden.

Dat hebben we vooral geleerd ook uit de verschillende economische stromingen die ons doen nadenken over waarderen. Nu willen we vanuit de kennis van die economische stromingen vooral de link maken naar de waardebegrippen, die essentieel zijn in ons vakgebied.

Uit bovenstaande stromingen werd duidelijk dat het begrip waarde enerzijds kan geïnterpreteerd worden aan het nut (in termen van productie, uitgedrukt in een vermoedelijk prijs in onderhandeling), of aan het bezit (in termen van welke waarde hecht ik er al individu aan).

Bezit

Ruil Worth

Value

Economische Waarde

Verkoopwaarde

Investeringswaarde

Marktwaarde

Figuur 2: Waarde vanuit het bezitsdenken en ruildenken

5.2.1 Worth-concept De waarde die een object ontleent aan zijn bezit ervan (waardoor het te exploiteren of te gebruiken valt en het vruchten afwerpt), heeft in het Engels een duidelijke term: worth. In het Nederlands wordt deze waarde vaak aangeduid als vermogenswaarde (die uitdrukt welk aandeel het goed heeft in het vermogen van de bezitter) en – bij verhuurd vastgoed – als beleggingswaarde (investment value). Door business valuators wordt hiervoor de term Deel 1 Institutionele Context

28 economische waarde gebruikt, waarmee zij de contante waarde van toekomstige revenuen van het object bedoelen (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het criterium vermogenswaarde is als het ware intern gericht: het is afhankelijk van de gebruiker/bezitter en van de vraag welke plaats het object in diens vermogen inneemt ‘in the eyes of the beholder’. Proffeitelijkheid, niet per se marktconformiteit, is het leidende waardebeginsel van het worth-concept (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

5.2.2 Value-concept De waarde die een object ontleent aan de mogelijkheid het te ruilen (lees: verkopen), heeft in het Engels eveneens een duidelijke term: value. In het Nederlands, dat in het waardeconcept het onderscheid tussen value en worth niet kent, wordt deze waarde vaak aangeduid als verkoopwaarde, verkeerswaarde of marktwaarde (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het criterium voor marktwaarde is als het ware extern gericht. Het gaat om de vraag wat de potentiële verkrijger/koper met het goed beoogt en wat hij overheeft voor de verkrijging van het goed. Bij het value-concept is in tegenstelling tot het worth-concept de markt het leidinggevende waarderingsbeginsel.

5.3 Waarde en prijs Vervolgens komen we op het tweede vraagstuk, met name wat het verschil is tussen waarde en prijs.

Om te beginnen definieert Van Dale ‘prijs’ als eenvoudigweg een betaald bedrag Concreet betekent dit dat (markt)prijs “een gerealiseerde prijs is, rekening houdend met al haar sentimenten en de omstandigheden die in concreto gespeeld hebben. (IVS, 2020).

‘Waarde’ en ‘prijs’ staan niet los van elkaar, ze zijn onderling afhankelijk. Zo komt het dat wanneer twee partijen een verschillende waarde hechten aan een object handel, en aldus prijsvorming, tot stand kan komen. De koper bepaalt deze waarde of ‘worth’ rekening houden met zijn eigen individuele toekomstverwachtingen en een inschatting van het nut dat het vastgoedobject hem zal bieden. De verkoper bepaalt dit dan weer op basis van het nut dat het vastgoedobject voor hem heeft en rekening houdend met andere investeringsmogelijkheden.

5.3.1 Prijs De prijs kan dus verwijzen naar een gerealiseerde verkoop- en/of verhuurprijs of een beoogd bedrag. De transactie is een feit.

Verwarring ontstaat een beetje wanneer we het hebben over een vraagprijs, want dat is het minimale bedrag die de koper moet bieden. Vraagprijzen zijn heel belangrijk voor de makelaars. De vraagprijs geeft aan de kopers informatie omtrent de prijs die de verkoper wil krijgen voor zijn woning. Hierdoor kan de koper een bod uitbrengen al dan niet in de richting van de vraagprijs.

Uit onderzoek van Merlo et al (2015) blijkt dat de prijs waaraan een woning wordt aangeboden, de vraagprijs ‘kleverig’ is. Prijskleverigheid in vastgoed wil zeggen dat veel aanbieders/verkoperrs de vraagprijs niet aanpassen aan de (prijs)veranderingen in de omgeving. De vraagprijs kan worden herzien wanneer er geen interesse is of biedingen op Deel 1 Institutionele Context

29 de woning worden uitgebracht. Hierbij zal de verlaging van de vraagprijs meestal groter zijn hoe langer het pand te koopt staat.

Binnen het kader van het prijsconcept komen prijzen tot stand door interactie tussen vraag en aanbod. Emotionele en andere factoren beïnvloeden daarbij de prijs, zoals de druk op en/of het verlangen van de verkoper om te verkopen, de druk op en/of het verlangen van de koper om te kopen, de beschikbaarheid van alternatieven, de beschikbaarheid van investeringsmogelijkheden, de beschikbaarheid van geld en het algemene prijssentiment inclusief verwachting (ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2013). De verkoper gaat uit van een vraagprijs, terwijl de koper een biedprijs als uitgangspunt neemt.

5.4 Verband tussen prijs, worth en value Het is belangrijk dat een taxateur het onderscheid kent tussen prijs, worth en value en dat hij of zij deze drie concepten met elkaar in verband kan brengen. Het verband tussen de drie concepten wordt geïllustreerd in Figuur 3. De prijs van een vastgoedobject wordt bepaald door overeenstemming tussen de verkoper en de koper. Vastgoedobjecten kunnen dus boven of onder hun bepaalde waarde verhandeld worden.

Worth • Koper • Verkoper

Value

Prijs

• Taxtaur

• Evenwicht

Figuur 3: Verband tussen worth, prijs en value

Iedere potentiële koper en verkoper zal de worth bepalen van het vastgoedobject die het voor hem heeft. De koper bepaalt de worth rekening houdend met zijn eigen individuele toekomstverwachtingen en een inschatting van het nut dat het vastgoedobject hem zal bieden. De verkoper bepaalt de worth op basis van het nut dat het vastgoedobject voor hem heeft en rekening houdend met andere investeringsmogelijkheden. Hierbij gaan koper en verkoper uit van hun eigen informatiebronnen die veelal worden gevormd door marktomstandigheden, economische factoren, het eigen beleid, de verschillende scenario’s, de eigen ervaringen en een eigen risico inschatting van onzekere factoren. Nadat potentiële koper en verkoper elk hun eigen worth hebben bepaald, treedt men met elkaar in de onderhandelingen.

Gedurende de onderhandelingsfase wisselen potentiële kopers met de verkoper argumenten uit en geven ze aan waarom hun beoordeling van het vastgoedobject juist is. In deze fase zullen de partijen mogelijk hun aanvankelijke visie afzwakken, soms op rationele gronden, Deel 1 Institutionele Context

30 soms op emotionele gronden. Ook kan de verkoper, die het vastgoedobject goed kent, bepaalde garanties geven waardoor de risico’s voor de kopers verminderd worden (ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2013). Het gevolg hiervan is dat worthberekening van de potentiële kopers wordt bijgesteld. Zodra de worth van een potentiële koper in evenwicht is met de worthberekening van de verkoper waarop hij zijn laatprijs baseert, kan de transactie tot stand komen en is de prijs van het onroerend goed gekend.

Omdat kopers en verkopers een beslissing nemen op basis van het advies van de taxateur, beïnvloedt de taxateur hun worthberekening. De taxateur die de marktwaarde moet bepalen zal dat uiteraard doen vanuit het value-concept. De taxateur baseert zich hiervoor op prijzen van vergelijkbare vastgoedtransacties, zodat het prijsconcept het value-concept beïnvloedt.

De schatter zal zijn oordeel niet baseren op één vastgoedtransactie, maar op verschillende transacties zodat hij of zij een verwachting kan uitspreken over het toekomstig handelen van de potentiële kopers en de verkoper.

Deel 1 Institutionele Context

31 6 Waardebegrippen De taxateur moet voor iedere taxatie een geschikte basis van waarde of waardebegrip bepalen. Een basis van waarde of het waardebegrip is een beschrijving van de fundamentele metingsuitgangspunten van een taxatie. Hiermee verduidelijkt de taxateur wat hij of zij onder waarde verstaat. In de praktijk circuleren heel wat waardebegrippen. De onderhandse verkoopwaarde, de venale waarde of de verkeerswaarde zijn enkele voorbeelden hiervan.

Om taxatierapporten met elkaar te kunnen vergelijken, is het noodzakelijk dat elke taxateur dezelfde ‘taal’ spreekt. Consensus over de waardegrippen is dan ook de eerste voorwaarde voor een geloofwaardige taxatieprofessie. Om verwarring te voorkomen, dient het gebruik van ‘niet erkende’ waardebegrippen geweerd te worden.

Het belang van eenduidige waardebegrippen springt het meest in het oog bij internationale vastgoedtransacties: een buitenlandse belegger wil er zeker van zijn dat als hem een object tegen een prijs wordt aangeboden en hij advies vraagt over de marktwaarde, onder deze waarde hetzelfde wordt verstaan als de marktwaarde in zijn thuisland. Niet alleen internationaal, ook lokaal voorkomt een eenduidig waardebegrip verwarring. Zo wil een financier weten hoe het bedrag van de lening die hij overweegt te verstrekken, zich verhoudt tot de waarde van het vastgoed dat als (hypothecaire) zekerheid voor diezelfde lening wordt gegeven. De financieringsmarkt heeft baat bij volstrekte duidelijkheid over de vraag of in deze waarde een afslag begrepen is voor het (debiteuren)risico, of dat de bank deze zelf nog moet aanbrengen (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het waardebegrip hangt nauw samen met het doel van de taxatie. Merendeel van de taxaties hebben betrekking op het functioneren van de prijsvorming van de vastgoedmarkt. Om zich te laten adviseren met betrekking tot deze prijsvorming, beroepen professionelen en nietprofessionelen zich op taxateurs (zie supra). Zo zullen bijvoorbeeld kopers, verkopers en financiële instellingen zich beroepen op het advies van een schatter. In dergelijk geval wordt een waardebegrip gevraagd die in relatie staat met de prijsvorming van de vastgoedmarkt, in regel is de marktwaarde hier van toepassing. Taxaties kunnen ook gevraagd worden naar aanleiding van wetgeving (vb. onteigening) of overeenkomsten (vb. verzekeringen).

Waardebegrippen voortvloeiend uit wetgeving, rechtspraak of overeenkomsten mogen slecht gehanteerd worden binnen hun context. Buiten hun context zijn deze waardebegrippen misleidend en worden ze afgeraden.

Hieronder is een niet-limitatief overzicht te vinden van waardebegrippen. De waardebegrippen van de IVS nemen een dominante plaats in binnen de taxatieleer zodat in deze syllabus hier uitgebreid wordt bij stilgestaan. De overige waardebegrippen (naar aanleiding van wetgeving, rechtspraak en overeenkomsten) passeren kort de revue.

Binnen dit deel is het vooral van belang om de betekenis van het begrip marktwaarde goed te kunnen plaatsen, aangezien uitdrukkelijk dit, en bijvoorbeeld niet de transactieprijs of de vraagprijs het fundament vormt voor het later methodologische onderzoek. s In de IVS zijn 4 basis van waarden gedefinieerd: •

marktwaarde (market value)

•

martkhuur (market rent)

•

beleggingswaarde (investment value) Deel 1 Institutionele Context

32 •

reële waarde (fair value)

Elk van deze waardebegrippen veronderstelt specifieke omstandigheden die in aanmerking genomen worden bij het bepalen van de waarde van een vastgoedobject.

6.1 Marktwaarde De marktwaarde is een verwachting van de mogelijke prijs die tot stand zou komen op de markt. De taxateur moet aannemen dat de verkoper bereidwillig is om te verkopen en er bereidwillige kopers zijn, ook als dit in werkelijkheid niet het geval is (Berkhout, 2013, p. 6).

Het begrip marktwaarde veronderstelt daarbij dat kopers en verkopers rationeel handelen en volledig geïnformeerd zijn. In de praktijk wordt de marktwaarde van een object door taxateurs geschat op basis van historische transactieprijzen. Volgens Vis (2013, p. 16) kunnen hierdoor geen vergaande gevolgen worden ontleend aan taxaties. Tussen verschillende transacties bestaat namelijk geen causaal verband. Hierdoor hebben waarderings-uitspraken een zeer beperkte geldigheidsduur. Nieuwe informatie en ervaringen leiden tot nieuwe handelingen van kopers en verkopers, waardoor eerder tot stand gekomen prijzen hun waarde verliezen.

De marktwaarde van een woning is altijd een schatting. Preciezer: het is een schatting van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. Er zijn daarbij een paar voorwaarden: 1. De verkoper heeft reclame gemaakt voor verkoop van de woning.

2. De koper en de verkoper hebben genoeg verstand van woningprijzen.

3. De koper en de verkoper handelen nadat ze er goed over hebben nagedacht.

4. De koper en de verkoper handelen vrij en zonder dwang.

De marktwaarde van een object hoeft overigens niet gelijk te zijn aan de transactieprijs van hetzelfde object. Dit komt door een aantal specifieke kenmerken van de vastgoedmarkt (Geltner e.a. 2007)   

Onroerende goederen zijn heterogeen / uniek; Transacties vinden zelden en onregelmatig plaats; De prijs die voor vastgoed betaald wordt, is mede afhankelijk van de informatie waarover koper en verkoper beschikken en hun onderhandelingsvaardigheden.

“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.(IVS, 2012)

‘Het geschatte bedrag’ verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs (gewoonlijk in de nationale valuta) die voor het vastgoed betaald moet worden in een zakelijke markttransactie, waarbij partijen een passende afstand tot elkaar houden. Marktwaarde wordt gemeten als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag dat de waarde volgens de eerdergenoemde definitie wordt bepaald. Het is de gunstigste prijs die koper en Deel 1 Institutionele Context

33 verkoper redelijkerwijze kunnen verwachten. Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit, die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden, zoals ongewone financiering, een sale-and-leasebackregeling, een speciale vergoeding of korting die is toegekend door iemand die bij de verkooptransacties betrokken is, of door enig element uit het begrip ‘bijzondere waarde’ (waarmee wordt gedoeld op een zogenoemd bijzonder kopersbelang, dat bestaat voor één koper, maar overigens in de markt niet wordt gedeeld) (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het onderdeel ‘zou worden overgedragen’ wijst naar het feit dat de waarde van vastgoed een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs. Het gaat hier om de prijs waarbij de markt verwacht dat een transactie, die aan alle elementen van de definitie van marktwaarde voldoet op de dag dat de waarde wordt bepaald, tot stand zou zijn gekomen (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het onderdeel ‘op de waardepeildatum’ houdt in dat de geschatte marktwaarde op dat bepaalde tijdstip geldt. Doordat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de eerder geschatte waarde op een ander tijdstip onjuist of misplaatst zijn. De prijs waartegen vastgoed wordt gewaardeerd, brengt de werkelijke toestand en omstandigheden van de markt tot uitdrukking, die op de dag van de taxatie golden, niet eerder of later. De definitie gaat er ook van uit dat de eigenaarswisseling en de afwikkeling van de verkoopovereenkomst gelijktijdig zouden plaatsvinden zonder enige prijsverandering, die anders tot stand zou kunnen komen (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het onderdeel ‘een bereidwillige koper’ betekent dat de koper gemotiveerd is om te kopen, maar dat hij daartoe niet verplicht is. Hij is niet al te gretig, noch vastbesloten om vastgoed tegen elke prijs te kopen. Hij laat zich evenmin leiden door de waan van de dag, noch door irreële verwachtingen in de markt. Hij gaat niet uit van een denkbeeldige of veronderstelde markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat die bestaat. Hij zal geen hogere prijs betalen dan de markt verlangt. De verkoper behoort tot de groep die ‘de markt’ vormt.

Een taxateur gaat niet uit van onrealistische veronderstellingen over marktomstandigheden en evenmin mag hij uitgaan van een marktwaarde die hoger ligt dan wat redelijkerwijs haalbaar is (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het onderdeel ‘een bereidwillige verkoper’ betekent dat de verkopende partij niet al te gretig is, noch gedwongen om tegen elke prijs te verkopen. Hij is evenmin bereid aan te dringen op een prijs die in de huidige markt niet redelijk kan worden geacht. De verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de (vrije) markt na een behoorlijke marketing, wat die prijs ook zal worden. De feitelijke omstandigheden beïnvloeden zijn overwegingen niet, omdat de verkoper in kwestie een ‘hypothetische’ eigenaar is (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het onderdeel ‘in een zakelijke transactie’ betekent dat de partijen niet in een bijzondere of speciale relatie tot elkaar staan (zoals moedermaatschappij en dochtermaatschappij of verhuurder en huurder) die ertoe kan leiden dat het niveau van de prijs niet marktconform is, of afwijkt vanwege een element van bijzondere waarde (een bijzonder kopersbelang dat slechts bestaat voor één koper). De transactie tegen marktwaarde wordt verondersteld gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en zelfstandig (zonder last) handelen (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Deel 1 Institutionele Context

34 Het onderdeel ‘na een behoorlijke marketing’ betekent dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd is, en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijke haalbare prijs, in overeenstemming met de definitie van marktwaarde. De aanbiedingsperiode kan variëren naar marktomstandigheden, maar moet voldoende lang zijn om het vastgoed onder de aandacht te brengen van een passend aantal potentiële kopers.

De introductieperiode gaat aan de dag van de waardebepaling vooraf (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het onderdeel ‘waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent (met voorzichtigheid)’ veronderstelt dat de koper en verkoper redelijk ter zake kundig zijn met betrekking tot de aard en kenmerken van het vastgoed en de feitelijke en potentiële gebruiksmogelijkheden en dat zij op de hoogte waren van de marktsituatie toen het vastgoed werd gewaardeerd. Van elke partij wordt verder verondersteld dat zij met kennis in haar eigen belang handelt en met overleg streeft naar de beste prijs gezien haar positie als koper of verkoper in de transactie.

Wat in de transactie prudent is, moet worden beoordeeld aan de hand van de geldende situatie en niet met de wijsheid achteraf. Het is niet noodzakelijkerwijs als lichtvaardig te beschouwen als een verkoper op een markt met dalende prijzen vastgoed verkoopt tegen een prijs die lager is dan eerdere marktniveaus. Evenals in andere situaties van koop en verkoop op markten met wisselende prijzen, geld ook in gevallen die hier worden bedoeld, dat de prudente koper of verkoper handelt in overeenstemming met de beste marktinformatie die op het moment beschikbaar is (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Het onderdeel ‘niet onder dwang’ houdt in dat elke partij gemotiveerd is de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door onevenredige dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Als we de definities van marktprijs en marktwaarde met elkaar vergelijken, dan valt in de eerste plaats op dat de marktprijs een gerealiseerde prijs is, met al haar sentimenten, en dat de marktwaarde een verwachting van een prijs is (ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2007).

Daarbij wordt in de definitie van de marktwaarde een aantal uitgangspunten ingevoerd zodat de marktwaarde verder van de werkelijke marktprijs af kan liggen. Prijzen komen zelden tot stand zonder dat al de voorgenoemde theoretische redelijkheidsoverwegingen golden.

6.2 Markthuur (market rent) De markthuur is een relevant waardebegrip die uitdrukking geeft aan het value-concept. De markthuur wordt in de IVS als volgt gedefinieerd: De markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

De definitie van markthuur is de definitie van marktwaarde, met dien verstande dat een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper zijn vervangen door een bereidwillige verhuurder een bereidwillige huurder. Bovendien is een aanvullend uitgangspunt toegevoegd dat de verhuur plaatsvindt op passende huurvoorwaarden (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2010).

Het onderdeel ‘passende huurvoorwaarden’ benadrukt dat de markthuur kan variëren onder invloed van de voorwaarden die gesteld worden aan het sluiten van de huurovereenkomst.

Deel 1 Institutionele Context

35 Bij het sluiten van een huuroverkomst voor een café is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat de huurder verplicht is om drank af te nemen bij de brouwer die eigenaar of hoofdhuurder is van het pand. Ook de looptijd van een huurovereenkomst kan een invloed hebben op de markthuur. Wanneer het gebruik bestaat dat een vergoeding wordt betaald bij het sluiten van een huurovereenkomst, dient deze voorwaarde ook in overweging genomen te worden bij het waardeoordeel. Zo is het bijvoorbeeld gebruikelijk dat bij verhuur van een café een vergoeding wordt betaald voor het handelsfonds die overgedragen wordt aan de nieuwe huurder. Taxateurs zullen dus steeds bij het bepalen van de markthuur rekening moeten houden met de belangrijkste huurvoorwaarden.

De markthuur zal normaal gesproken gebruikt worden om het bedrag aan te geven waarvoor een leegstand object kan worden verhuurd of waarvoor een verhuurd object opnieuw kan worden verhuurd wanneer de huurovereenkomst afloopt (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2010).

6.3 Beleggingswaarde (investment value) De beleggingswaarde is een relevant waardebegrip die uitdrukking geeft aan het worthconcept. De beleggingswaarde wordt in de IVS als volgt gedefinieerd: Beleggingswaarde is de waarde van een object voor een eigenaar of een toekomstige eigenaar voor individuele of operationele doeleinden.

De beleggingswaarde is een specifieke waarde voor een bepaalde partij en weerspiegelt de voordelen die verbonden zijn aan het bezit van het van het vastgoedobject. In tegenstelling tot de marktwaarde spelen bij de beleggingswaarde de individuele verwachtingen of uitgangspunten van de potentiële koper een rol. Zo kan bijvoorbeeld de beleggingswaarde van een gebouw door één kandidaat-koper berekend worden in functie van een toekomstige exploitatie als huurwoningen, terwijl een andere kandidaat-koper de beleggingswaarde kan berekenen in functie van afbraak en herontwikkeling van de terreinen. Voor de berekening van de beleggingswaarde wordt gebruik gemaakt van uitgangspunten die verschillen per kandidaat-koper, maar ook verschillend zijn van de taxatie van de marktwaarde. Een voorbeeld is het gebruik van een rendement gespecificeerd door de opdrachtgever in plaats van een rendement dat door de markt is bepaald.

6.4 Reële waarde (fair value) De reële waarde is een relevant waardebegrip die een uitdrukking geeft over de waarde in geval van twee specifieke partijen, rekening houdend met hun voordelen of nadelen die iedere partij heeft bij een transactie. De reële wordt in de IVS als volgt gedefinieerd: De reële waarde is het geschatte bedrag voor overdracht van een object (actief of passief) tussen bekende, geïnformeerde en bereidwillige partijen die de respectievelijke interesses van die partijen weergeeft.

Deel 1 Institutionele Context

36 Reële waarde stelt de prijs voor die redelijkerwijs overeen zou worden gekomen tussen twee specifieke partijen voor de transactie van een object. Hoewel het mogelijk is dat er geen relatie tussen de partijen bestaat en deze marktconform onderhandelen, wordt het object niet per se op de bredere markt aangeboden en weerspiegelt de overeengekomen prijs misschien specifieke voordelen (of nadelen) van eigenaarschap voor de betrokken partijen in plaats van voor de markt in het algemeen (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2010). Een voorbeeld hiervan is de overdracht van een woning door de verhuurder aan de huurder.

In het verlengde van de reële waarde ligt het fenomeen van het bijzondere belang (special value). Dit verwijst naar een bijzondere eigenschap van het object, die alleen van waarde is voor één bijzondere koper. Het gaat hier om een waarde die alleen door één aanwijsbare, bijzondere koper verzilverd kan worden. Dat voordeel kan dus niet door de rest van de markt gerealiseerd worden. Een voorbeeld van een bijzonder belang is de (extra) waarde van een locatie, waarvan de verwerving de opvulling van een witte vlek zou betekenen in een netwerk (van bijvoorbeeld wegrestaurants, brandstofverkooppunten en zendmasten). De koper wiens portefeuille deze locatie ‘mist’, heeft een bijzonder kopersbelang dat in de rest van de kopersmarkt niet wordt gedeeld; hij is dus bereid een hogere prijs dan de marktwaarde te betalen. Door een transactie tussen deze specifieke koper en deze specifieke verkoper ontstaat synergie (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013). De synergetische waarde is dus de waarde die voorkomt uit de mogelijkheid om twee vastgoedobjecten samen te voegen tot één geheel, waarbij het nieuwe geheel meer waarde heeft dan de som van de samengestelde delen.

Waar marktconformiteit als schattingsbeginsel onvoldoende is voor de taxateur, en hij moet terugvallen op een redelijkheidsbeginsel en hij de persoonlijke belangen van koper en verkoper bij het vastgoed mee moet opnemen, kan hij opteren voor de reële waarde in plaats van de – op dit punt ongenuanceerde – marktwaarde (Van Arnhem, Berkhout, & ten Have, 2013).

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de reële waarde in de IVS niet overeenstemt met hetzelfde waardebegrip in de IFRS, dus bij jaarverslaggeving (zie supra). De IFRS definieert de reële waarde of fair value als volgt: Het bedrag dat ontvangen zou worden bij de verkoop van een actief, of de overdracht van een passief, in een ordelijk transactie tussen marktpartijen op de dag van waardebepaling.

Het doel van een meting van de reële waarde voor jaarverslaggeving is een schatting te geven van het bedrag waarbij de verkoop van een object of de overdracht van een schuld in een ordelijke transactie zou plaatsvinden tussen marktpartijen op de peildatum onder de huidige marktomstandigheden. Voor de meeste praktische toepassingen zal de reële waarde in kader van jaarverslaggeving overeenkomen met het waardebegrip marktwaarde omdat in de definitie verwezen wordt naar de marktpartijen, een zakelijke transactie en een peildatum.

Deel 1 Institutionele Context

37 7 Taxatiestandaarden Binnen het economisch en financieel bestel is het van belang om internationale afspraken te hebben over de wijze waarop zaken worden gewaardeerd. Onze economie beperkt zich tenslotte niet tot de landsgrenzen.

Onderstaande figuur toont een onderscheid in internationale/Europese Standaarden en dan nationale standaarden en richtlijnen, die dus logischerwijze anders zijn voor België dan voor Nederland. Omdat transacties van vastgoed over de landgrenzen gaan, zijn die internationale en Europese Standaarden heel belangrijk. Ook onze opleiding aan HOGENT is verbonden aan de RICS (zie verder).

7.1 IVS/ IFRS De IVS (international valuation standards) worden vastgesteld en uitgegeven door de International Valuation Standards Council (http://www.ivsc.org/). Deze onafhankelijke organisatie werkt wereldwijd, heeft geen winstoogmerk en heeft tot doel om de sector te ondersteunen.

De IVS maken onderdeel uit van een keten van regelgeving in het financiële domein. Op het hoogste niveau staan de IFRS (International Financial Reporting Standards). Dit is de Deel 1 Institutionele Context

38 wereldwijde standaard voor het opstellen van een jaarrekening van een organisatie. De meeste landen hebben hun eigen standaard vervolgens gebaseerd op deze standaard.

Hierbij kun je denken aan de Dutch GAAP (Dutch Generally Accepted Accounting Principles). In enkele landen wijkt de standaard helaas nog af van de internationale standaard (zoals de US GAAP). Internationaal wordt gestreefd naar harmonisatie van richtlijnen (niet te verwarren met de fiscale principes).

Onder de IFRS hangen de IAS (International Accounting Standards). Dit zijn de richtlijnen voor accountants voor de controle van de jaarrekening welke volgens de IFRS zijn opgesteld. Het toepassen van de IFRS is verplicht voor beursgenoteerde ondernemingen en voor ondernemingen die qua omvang aan bepaalde vereisten voldoet. Overige ondernemingen mogen de IFRS volgen. Vervolgens komen de IVS in beeld. In de IVS staat omschreven op welke wijze bezittingen moeten worden gewaardeerd ten behoeve van de eerder genoemde jaarrekening. De IVS geven zowel richting aan het proces van waardering als aan de wijze waarop moet worden gewaardeerd en gerapporteerd.

De IVS beginnen met een algemeen kader waarin de scope van de richtlijn wordt toegelicht.

Vervolgens geven de “General Standards” aanbevelingen over het proces c.q. de werkwijze van de taxateur. De “Asset Standards” gaan over de specifieke aandachtspunten per soort zaken om te waarderen. Als laatste de “Valuation Applications” geven specifieke richtlijnen in relatie tot het doel van een waardering. Bij de uitwerking van de standaarden wordt een en ander verder toegelicht.

7.1.1 RICS: Red Book Het Red Book van de RICS wordt door de leden gezien als hun alomvattende handboek waarin zij alles kunnen terugvinden hoe zij als taxateur moeten handelen en waarderen. De basis van het Red Book zijn de IVS (IVSC, 2014). De RICS beperkt zich niet tot uitsluitend “chartered surveyors” op het gebied van vastgoed maar richt zich internationaal op vele verschillende disciplines en waardering van alle soorten bezittingen, zowel materieel als immaterieel. De term chartered surveyor kent geen goede Nederlandse vertaling maar staat voor een deskundige die iets op waarde weet te schatten. Dat is dus veel breder dan alleen taxateurs.

Het Red Book is verdeeld in een aantal secties:

1. Professionele standaarden (PS) van RICS (De persoon van de taxateur en zijn professionele houding) a. PS 1 Naleving van standaarden en taxatievoorschriften indien er een schriftelijke taxatie wordt verstrekt b. PS 2 Ethiek, competentie, objectiviteit en openbaarmakingen 2. Wereldwijde taxatievoorschriften (VPS) van RICS (De voorschriften aan het proces van taxeren) a. VPS 1 Minimale opdrachtvoorwaarden b. VPS 2 Bezichtigingen en onderzoeken c. VPS 3 Taxatierapporten d. VPS 4 Bases van waarde, uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten

Deel 1 Institutionele Context

39 3. RICS wereldwijde taxatieaanbevelingen toepassingen (VPGA’s, aanbevelingen voor verschillende soorten taxaties) a. VPGA 1 Taxatie voor opname in jaarrekeningen b. VPGA 2 Taxaties ten behoeve van de zekerheidsstelling voor leningen c. VPGA 3 Taxatie van bedrijven en bedrijfsbelangen d. VPGA 4 Taxatie van individuele bedrijfsgerelateerde objecten e. VPGA 5 Taxatie van installaties en apparatuur f. VPGA 6 Taxatie van immateriële activa g. VPGA 7 Taxatie van persoonlijke eigendommen inclusief kunst en antiek h. VPGA 8 Taxatie van portefeuilles, collecties en groepen objecten i. VPGA 9 Taxatie in markten die gevoelig zijn voor verandering: zekerheid en onzekerheid

De richtlijnen van de RICS gelden voor alle taxaties, uitgevoerd door een lid. Deze richtlijnen zijn gebaseerd op uniforme internationale standaarden.

Een taxateur die taxeert volgens het Red Book voldoet daarmee aan de IVS . Belangrijke regel bij de RICS richtlijnen is dat je moet voldoen tenzij dat niet kan of mag (wetgeving) maar dat je dit dan ook expliciet moet aangeven.

7.2 EVS De EVS (European Valuation Standards) zijn ontwikkeld door TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations: http://www.tegova.org/). Zij hebben naast de IFRS een Europese standaard ontwikkeld. De reden hiervoor was dat de IFRS vooral waren gericht op grote internationale ondernemingen. De specifieke aandachtspunten voor wonen en kleinzakelijk vastgoed kregen naar de mening van TEGoVA onvoldoende aandacht.

Daarnaast gaat de EVS specifiek in op bepaalde typisch Europese aangelegenheden.

De EVS worden vastgesteld door de algemene ledenvergadering van TEGoVA op voordracht van de EVSB (European Valuation Standards Board). Ook deze “Board” is onafhankelijk samengesteld. De vaststelling van de standaard is echter in tegenstelling tot de IVS een verenigingsaangelegenheid.

7.2.1 TEGoVA: Blue Book (Tegova, 2015) TEGoVA is ooit voortgekomen uit de RICS en vertoont daardoor vele overeenkomsten met de RICS. Het handboek voor de TEGoVA-leden is het Blue Book. De basis voor het Blue Book zijn de EVS. De reden om destijds TEGoVA en daarmee de eigen standaard in het leven te roepen was tweeledig. Enerzijds richt TEGoVA zich uitsluitend op Europese regelgeving waarbij RICS zich richt op de wereldwijde standaard (zie paragraaf 1.1.3).

Anderzijds was destijds de behoefte voor een minder stringent kader voor met name woningtaxaties en kleinzakelijke taxaties. Het Red Book maakt in de basis geen onderscheid in de vereisten qua onderbouwing en verantwoording bij verschillende soorten vastgoed.

Ook het Blue Book is verdeeld in enkele secties. De opbouw is net anders dan bij het Red Book maar in de basis komen dezelfde punten naar voren al is het in een andere volgorde.

Daarbij beperkt het Blue Book zich in de basis tot het waarderen van vastgoed. De indeling van het Blue Book is als volgt: 1. De persoon van de taxateur en zijn professionele houding en het taxatieproces Deel 1 Institutionele Context

40 1A - EUROPESE TAXATIESTANDAARDEN a. EVS1 Marktwaarde b. EVS2 Taxatiegrondslagen anders dan marktwaarde c. EVS3 De bevoegde taxateur d. EVS4 Het taxatieproces e. EVS5 Rapportage inzake taxatie 2. Aanbevelingen voor verschillende soorten taxaties 1B - EUROPESE TAXATIETOEPASSINGEN a. EVA1 Taxatie ten behoeve van financiële verslaggeving b. EVA2 Taxatie ten behoeve van kredietverlening c. EVA3 Vastgoedtaxatie ten behoeve van securitisatie d. EVA4 Beoordeling van de verzekerbare waarde e. EVA5 Toepassing van de beleggingswaarde voor individuele beleggers f. EVA6 Grensoverschrijdende taxatie g. EVA7 Vastgoedtaxatie in het kader van de Abi-richtlijn h. EVA8 Vastgoedtaxatie en energie-efficiëntie

Een taxateur die taxeert volgens het Blue Book voldoet daarmee aan de EVS en daarmee ook aan de vereisten van het NRVT en het PTA advies. Afhankelijk van het doel van een taxatie en de eisen van een opdrachtgever kan IVS of EVS een vereiste dan wel een keuze zijn.

7.3 BIV Het BIV, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars, ziet streng toe op de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Op www.biv.be kan nagegaan worden of een vastgoedmakelaar erkend is. De consument kan een erkend vastgoedmakelaar steeds in vertrouwen nemen.

De erkende vastgoedmakelaar dient zich te houden aan enkele deontologische regels. Deze regels vindt met in het reglement van de plichtenleer en in de deontologische richtlijnen, en werden in het Belgisch staatsblad gepubliceerd. Bij het niet naleven van deze regels geeft het BIV een tuchtstraf aan de betrokken makelaar.

Neppraktijken kunnen zowel de consumenten, als de vastgoedsector ernstige schade berokkenen. Het BIV gaat daarom actief de strijd aan met nepmakelaars die geen erkenning hebben. De voorbije jaren werden verschillende nepmakelaars door het BIV voor de rechtbank gebracht. Bij de sancties kan het gaan om een waarschuwing, een blaam, een schorsing, of een schrapping. Sinds de invoering van deze regels dienen steeds minder tuchtdossiers geopend worden tegen makelaars, en wint de sector steeds aan professionalisme.BIV werkt met Dit reglement is onontbeerlijk voor elk intellectueel en gereglementeerd beroep. Deze regels worden niet opgelegd door de administratie of de politiek. Het is de sector zelf die regels definieert over hoe haar activiteit moet worden uitgeoefend. Dit reglement is essentieel voor de uitstraling van het beroep, de zekerheid van de consument en om een eerlijke concurrentie te garanderen tussen de verschillende professionals. Het laat toe om de vastgoedmakelaars van andere zelfstandigen te onderscheiden.

Deel 1 Institutionele Context

41 7.4 VLABEL De Vlaamse Belastingdienst werd opgericht voor de uitvoering van het beleid inzake Vlaamse fiscaliteit. Ze is een beleidsuitvoerende entiteit die instaat voor:      

Inning en invordering van de Vlaamse belastingen Uitoefening van de fiscale controle van deze belastingen Invordering van niet fiscale schuldvorderingen Inning van retributies en bijzondere (sector-)bijdragen Leveren van de vereiste beleidsgerichte input aan het departement Financiën en Begroting Uitreiken van attesten voor fiscale vrijstellingen en verminderingen

Voor wat betreft het luik waarderen heeft VLABEL een kwaliteitscharter opgemaakt die zich grotendeels linken aan de internationale regels zoals opgenomen in het RICS RedBook, maar ze zijn specifiek toegepast op de toepassingen volgens het aangeven van belastingen.

Good practice / Tips & tricks De kwaliteitsvereisen van schattingsverslagen volgens VLABEL omvatten een goede opsomming van wat een schattingsverslag minimaal zou moeten omvatten. (https://assets.vlaanderen.be/image/upload/v1590771385/EB_FORM_Kwaliteitseisen Schattingsverslagen_20171220_gqg7cw.pdf) En zie ook https://youtu.be/9sq5PbmPOgM

7.5 Wetgeving, rechtspraak en overeenkomsten Er bestaan nog een aantal waardebegrippen die afkomstig zijn uit wetgeving, rechtspraak en overeenkomsten. Deze waardebegrippen dienen enkel nog gebruikt te worden binnen hun context en deze daarbuiten toepassen is uit ten boze.

7.5.1 Onteigening De Vlaamse Regering heeft op 24 februari 2017 een nieuw Vlaams Onteigeningsdecreet((opent in nieuw venster)) goedgekeurd (Belgisch Staatsblad 25 april 2017). Het uitvoeringsbesluit werd door de Vlaamse Regering goedgekeurd op 27 oktober 2017 (Belgisch Staatsblad 12 januari 2018). De nieuwe regelgeving is van kracht sinds 1 januari 2018. Sindsdien is de Vlaamse minister van Binnenlands Bestuur niet meer bevoegd om een onteigeningsmachtiging te verlenen. Sommige lokale besturen zullen dan nog wel een machtiging moeten aanvragen, maar niet meer op Vlaams niveau.De onteigening tot algemeen nut is een gedwongen eigendomsontzetting die door de overheid in het algemeen belang en overeenkomstig de wettelijke voorschriften wordt verricht. Krachtens artikel 16 van de gecoördineerde Grondwet kan niemand van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte tegen een billijke en voorafgaandelijk vergoeding.

Deel 1 Institutionele Context

42 7.5.2 Kadastraal inkomen Het kadastraal inkomen is een waardebegrip die wordt gehanteerd binnen de fiscaliteit. Het kadastraal inkomen dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing of ‘grondbelasting’. Men belast onroerende goederen niet op de werkelijke huuropbrengsten die een eigenaar geniet, maar wel op een theoretische vermoedelijke opbrengst, namelijk het kadastraal inkomen.

Het kadastraal inkomen vertegenwoordigt het jaarlijks, geschat, gemiddeld, normaal nettoinkomen van een in België gelegen onroerend goed.

Het kadastraal inkomen wordt vastgesteld op grond van de normale netto huurwaarde op het referentietijdstip 1 januari 1975. Onder normale netto huurwaarde wordt begrepen de bruto huurwaarde, verminderd met 40% voor onderhoud- en herstelkosten bij bebouwde onroerende goederen en 10% bij onbebouwde onroerende goederen. In de praktijk gaat men direct over tot de methode van vergelijkingspunten voor het vaststellen van het kadastraal inkomen. Men vergelijkt dan het vastgoedobject met gelijkaardige goederen, waarvan het kadastraal inkomen al vaststaat. Is er geen vergelijking mogelijk, dan wordt het kadastraal inkomen vastgesteld op 5,3% van de normale verkoopwaarde van dat vastgoedobject op het referentietijdstip 1 januari 1975. Deze methode wordt gebruikt voor speciaal vastgoed zoals hospitalen en scholen.

7.5.3 Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening/ Instrumentendecreet In uitvoering van het ruimtelijk beleid in Vlaanderen, is de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening van kracht. Daarnaast is er ook een ontwerp van instrumentendecreet die daar ook verder uitvoering aan geeft.

Wanneer bestemmingswijzigingen worden doorgevoerd kan er min-of meerwaarde optreden.

We spreken dan van planschade of planbaten. Waarderingen worden uitgevoerd om deze min- of meerwaarde te berekenen, die voortkomen uit de specifieke regelgeving.

Deel 1 Institutionele Context

43 8 Taxatieproces Voor elke taxatie geldt op hoofdlijn een vergelijkbaar proces dat uit enkele fasen bestaat. Bij elke fase behoren vervolgens stappen (acties). Het is aan te raden voor elke taxateur om een checklist te maken welke hij volgt bij het uitvoeren van een taxatie.

Een checklist verkleint de kans dat de taxateur stappen vergeet en daarnaast is het achteraf een goede basis voor de “audit trail”. Elke taxateur zal een standaard checklist moeten afstemmen op het type vastgoed dat hij taxeert en de werkwijze van zijn eigen (interne) organisatie.

Grofweg bestaat het taxatieproces uit de volgende (inhoudelijke) fasen:

Op hoofdlijn bestaat elk taxatieproces uit de volgende door te nemen stappen: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Vaststellen en vastleggen opdracht Administratief onderzoek (desk research) Opname locatie Waarderen en rapporteren Administratieve afhandeling Kwaliteitscontrole

Het taxatieproces biedt ook de ‘kapstok’ voor dit opleidingsonderdeel.

De volgorde in de verschillende fases kent een bepaalde logica. De taxateur moet de opdracht eerst vaststellen om de vervolgstappen te kunnen benoemen. De rapportage en de administratieve afhandeling zullen altijd aan het einde zitten. Het plaatsbezoek en het administratieve onderzoek lopen in de praktijk vaak door elkaar heen. Bepaalde zaken zoals Deel 1 Institutionele Context

44 de afbakening van het object moet men voor de opname al vaststellen voor de opdrachtbevestiging terwijl men marktreferenties ook na de opname kan uitzoeken. De kwaliteitscontrole zal een stap worden die in de toekomst meer belangrijk zal zijn, maar vandaag nog in zijn kinderschoenen staan. Nu geldt dit controle er vanuit ‘checken’ of alles correct is verlopen. In Nederland, gaat de controle op proactieve wijze ook een stapje verder, en is een vier-ogenprincipe ook al geïntegreerd in de beroeps- en praktijkregels. Dus dat betekent dat een collega-taxateur jouw rapport ook doorneemt en mede het document onderstekend. Doelstelling hiervan is om een waardering, die altijd deels subjectief is, maar doelstelling heeft om deze object onderbouwd mee te geven, door een collega taxateur te laten valideren. Een belangrijke stap die in Vlaanderen, nog niet is gemaakt.

8.1.1 De opdrachtbevestiging Elke taxatie begint met de vraag wat het doel is van de taxatie. Pas als het doel helder is, kan de taxateur zijn voorbereidingen treffen en de juiste vragen stellen aan de opdrachtgever.

Elke taxatieopdracht behoort net als elke bemiddelingsopdracht te worden vastgelegd in een schriftelijke opdrachtbevestiging. Dit stamt voor uit de Internationale regelgeving, en is niet verplicht voor taxatie-opdrachten in Vlaanderen, maar adviseren wij wel toe te passen. Er zijn minimale vereisten welke zaken moeten worden opgenomen in een opdrachtbevestiging.

In de IVS 101 (IVSC, 2014) en ook in de RICS RedBook is duidelijk benoemd welke zaken moeten opgenomen: a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) k) l)

Benoeming en status van de taxateur Benoeming van de opdrachtgever en eventuele andere beoogde gebruikers Doel van de taxatie Onderwerp van de taxatie Basis van waarde Taxatiedatum (de facto de waardepeildatum, zie paragraaf 1.4.3.)

Omvang van de onderzoeken Aard en de bron van de informatie waarop de taxateur zich baseert Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Beperkingen in gebruik, distributie of publicatie Bevestiging dat de taxatie zal worden uitgevoerd in overeenstemming met de IVS Beschrijving van het rapport

Bij elk doel hoort een bepaalde standaard. Vervolgens is uit de standaard en in relatie tot het doel het juiste waardebegrip te destilleren. De volgorde is dus altijd: DOEL

->

STANDAARD ->

WAARDEBEGRIP

In praktische zin zal de taxateur vaak zijn werkzaamheden al starten voordat de opdracht voor akkoord getekend retour is ontvangen.

Zoals ook bij de checklist is aangegeven is een goede opdrachtbevestiging een essentieel onderdeel voor de afbakening van de aansprakelijkheid van de taxateur. De taxateur is uitsluitend verantwoording verschuldigd aan die partijen welke hij in het rapport als zodanig heeft benoemd. Dit betekent dat de taxateur in zijn opdrachtbevestiging en later in het rapport afbakent voor wie het rapport is bestemd en welke beperkingen gelden voor publicatie.

Deel 1 Institutionele Context

45 Van uitermate belang hierbij is de taxatiedatum, of ook genoemd de waardepeildatum. Dit is de datum die overeenkomt met de datum van de berekening en het toepassen van de waarderingsmethodes, die leidt tot een eindwaarde.

Anders is de datum van het plaatsbezoek.

En bovenstaande data kunnen ook nog wijzigen van de datum van het verslag, de datum waarop het verslag wordt gemaakt. Idealiter stemt deze grotendeels overeen met de waardepeildatum, maar dit kan nog altijd verschillen omdat bijvoorbeeld, bepaalde documenten nog ter staving moeten opgestuurd worden.

8.1.2 Onderzoek en opname Voor elke taxatie zal de taxateur informatie moeten verzamelen en de locatie op moeten nemen. Het administratieve onderzoek bestaat grofweg uit de volgende aandachtspunten: -

Privaatrechtelijk onderzoek (Kadaster, erfdienstbaarheden, huurcontracten, etc.)

Publiekrechtelijk onderzoek (Bodem, bestemming, vergunningen) Financieel (Kadastraal inkomen, cashflow, eigenaarslasten) Marktgegevens en referenties

Afhankelijk van het type vastgoed en de soort vraag zal de nadruk verschillen. Voor een woning in eigen gebruik is een onderzoek naar huurcontracten niet relevant. Bij een herbouwwaarde speelt de bestemming weer geen rol. De taxateur zal daarom bij elke opdracht moeten nadenken wat hij moet onderzoeken, wat zijn bronnen zijn en wat de uitkomsten betekenen voor de waardering.

Het opvragen van referenties is breder dan menig taxateur inschat. Het gaat hierbij niet alleen om de vergelijkbare markttransacties maar ook om een inschatting van de markt van de gebruiker. Bij woningen voor eigen gebruik beperkt de marktanalyse zich vooral tot referentietransacties. Echter, ook bij woningen moet de taxateur bijvoorbeeld nadenken over demografische en maatschappelijke ontwikkelingen en de gevolgen die deze ontwikkelingen kunnen hebben op de waardering. Bij commercieel vastgoed is van belang of de huurder “financieel gezond” is. Als de huurder geen goed toekomstperspectief heeft, heeft dit gevolgen voor de waardering. Daarom zal de taxateur zich ook moeten verdiepen in de gebruiker en de markt voor die doelgroep.

Dus deze stap omvat het verzamelen en analyseren van AL de factoren die de marktwaarde van het vastgoedobject kunnen beïnvloeden. We splitsen deze op in enerzijds de productfactoren (factoren die gekoppeld zijn aan het pand zelf) en marktfactoren (externe factoren, macro-economisch, die een invloed hebben op de waarde van het pand).

8.1.3 Waarderen Bij het waarderen van elk object bestaat het taxatieproces na de analyse van het pand, vervolgens uit het berekenen van de waarde, binnen het opleidingsonderdeel de marktwaarde, middels het toepassen van een waarderingsmethode. We onderscheiden drie methoden: de comparatieve (vergelijkende) benadering, de kostenbenadering, en de inkomstenbenadering. (2020, IVS)

Deel 1 Institutionele Context

46

Figuur 4: Real Estate Valuation (Lusht)

Uitgaande van bovenstaande drie courante waarderingsmethodes benaderingen om vastgoed te waarderen, zijn de courantheid van het type vastgoed en de aanwezigheid van data over dit type vastgoed, de meest doorslaggevende voorwaarden tot keuze van de waarderingsmethode met als doel het bepalen van de marktwaarde. We zitten dan in de sfeer van de toepassing van de vergelijkende methode, de kostenmethode en ook de inkomstenmethode.

Deel 1 Institutionele Context

47

Figuur 5: Waarderingsmethodes (Paelinck)

Derde eliminerende factor voor keuze van de waarderingsmethode is natuurlijk de herontwikkelingspotentie en het opbrengstenpotentieel daaraan gelinkt. Of met andere woorden, wat is het meest doeltreffende en doelmatig gebruik. We spreken nu van optimale aanwending. Om tot de optimale aanwending van vastgoed te komen, zullen alle mogelijke potentiële aanwendingsmogelijkheden overwogen en vergeleken moeten worden. Dit gebeurt meestal in de stap hiervoor (analyse en onderzoek). De aanwendingsmogelijkheid die zowel mogelijk is als haalbaar is en tevens zal resulteren in de hoogste waardering zal de optimale aanwending van het vastgoedobject zijn. (IVS) De waarde van een pand wordt op die manier gelinkt aan de inkomsten die het onroerend goed zal opbrengen. Op die manier zullen residuele waardemethode en de DCF als toepassingen van de inkomstenbenadering ook meer aan bod komen. Wanneer een pastorie wordt omgevormd tot een B&B met 4 kamers, dan zullen de inkomsten via de B&B ook meegenomen worden in de vastgoedwaardering van het pand. De vastgoedwaarde wordt dus niet alleen gemeten aan de hand van de intrinsieke waarde van de stenen en het architecturale aspect, maar zullen ook gewaardeerd worden door de opbrengsten die de stenen opleveren expolitatiegericht. Echter deze methode zullen bekeken worden in andere opleidingsonderdelen.

In de waarderingstheorie, wordt dit ‘opbrengstenpotentieel’ ook genoemd als zijnde de highest and de best use. Als definitie geldt: “The highest and best use is het use of an assets that maximizes its potential and that is possible, legally permissible and financially feasible.

The highest and best use may be for continuation of an assets existing use or for some alternative use” (IVSC, 2013, p. 14). Hier raken we het begrip alternatieve aanwendbaarheid van het pand, wat zeker in het kader van gebouwd erfgoed enorm relevant is. Maar niet onbelangrijk, zal de taxateur hierin een keuze maken, bij het bepalen van de marktwaarde, Deel 1 Institutionele Context

48 op één peildatum, namelijk die van de “valuation date” (IVSC, 2013). Hierbij ligt de focus op het optimale gebruik op één moment.

8.1.4 Rapporteren Het taxatierapport heeft uiteindelijk tot doel het vaststellen van de waarde door inzicht te geven in alle relevante feiten en omstandigheden. In de rapportage behoort dan ook een duidelijke toelichting te staan op de gehanteerde methode(n). Het eventuele gebruikte rekenmodel dient duidelijk en transparant te zijn. De methoden komen later aan bod.

Wel verdient het de voorkeur om meerdere waarderingsmethodes toe te passen en vervolgens tot een eindwaarde te komen.

Het ultieme eindproduct van elk taxatieproces is het taxatierapport. Ook hierbij geldt dat de vorm en inhoud wordt bepaald vanuit het doel en vervolgens door de standaard. Graag hier nog even de verwijziging naar het essentiële verschil tussen een prijszetting en een schattingsverslag. En ook een verschil tussen een taxatierapport die wordt opgemaakt door een financiële instelling voor het verkrijgen van een krediet, dan voor een jaarverslag. In de meeste standaarden is opgenomen welke inhoudelijke vereisten worden gesteld aan een taxatierapport. Vanuit geen enkele standaard wordt een bepaald format voorgeschreven.

Vanuit brancheorganisaties, opdrachtgevers of validatie-instituten kan wel een bepaald format worden voorgeschreven.

Het doel van het gehele taxatieproces is om een zo correct mogelijk antwoord te vinden op de vraag naar de waarde van een vastgoedobject. Het bekomen eindbedrag dient bewezen te worden aan de hand van een schattingsverslag. Al de gebruikte tussenstappen en werkwijzen moeten allemaal gerapporteerd worden.

8.1.5 Administratieve afhandeling en kwaliteitscontrole Vaak wordt van een taxateur gevraagd om alvorens een eindrapport door te geven, dat er eerst een conceptrapport wordt gemaakt en besproken.

Ervaring in praktijk leert dat dit een gevoelig punt is, vandaar dat de RICS bijvoorbeeld aangeeft hierin terughoudend te zijn. Want het is net in deze fase dat de opdrachtgever soms invloed probeert uit te oefenen op de rapportage van de taxateur, en zo spreekt men van een onheuse beïnvloeding van de taxateur. Echter het werken met een conceptrapport biedt ook de mogelijkheid wijzigingen die bijvoorbeeld nadien worden aangebracht in het definitieve rapport ook verder geduid kunnen worden.

De opdrachtgever die het verslag of rapport zal lezen kan zich de vraag stellen of de geschatte waarde ‘de juiste’ is en met welke zorgvuldigheid de taxateur te werk is gegaan.

Hierin is het voor de taxateur heel belangrijk om te duiden aan de klant dat elke waardering gepaard gaat met het omgaan met onzekerheden, maar het verslag biedt juist de insteek om deze duidelijk te maken. De onzekerheden, risico’s, nalatigheden, aansprakelijkheden et cetera allemaal dienen in de rapportage van de taxatierapport opgenomen te worden.

Een andere methode kan ook zijn om een collega taxateur te vragen het na te lezen en kritisch te reflecteren, een vier-ogenprincipe die al regel is bijvoorbeeld in Nederlandse taxaties.

In het volgende deel spitsen we nog even in op de taxatie-onzekerheden

Deel 1 Institutionele Context

49

Deel 1 Institutionele Context

50 9 Taxatie-onzekerheden Een taxatie is geen exacte wetenschap. Het is een menselijke schatting. In de definitie van de marktwaarde is de verplichting om een puntschatting te bekomen, maar eigenlijk betreft een schatting de meest waarschijnlijke uitkomst uit een reeks van mogelijke uitkomsten, gebaseerd op een al dan niet uitgebreid onderzoek en analyse.

Ofwel tracht men dit te beantwoorden door een marge te berekenen tussen de geschatte waarde en de uiteindelijke prijs ( als uitkomst van de feitelijke transactie), maar critici geven hierbij terecht aan dat dit per definitie niet altijd iets zegt over een ‘verkeerde’ berekening, want de prijs zou kunnen afwijken van de geschatte waarde, omwille van het emotioneel belang dat iemand heeft om dat pand te verwerven. Bepaalde verkoopsmethodes spelen ook in op het gedrag van de mens, die ‘overwaarderen’ proberen uit te lokken.

Iedere taxatie is een professionele opinie van een taxateur en derhalve aan subjectiviteit onderworpen. In hoofdstuk 5 van het Red Book wordt het volgende woordelijk omschreven: ‘Een taxatie is geen feit maar een schatting. De mate van subjectiviteit zal onvermijdelijk variëren, alsook de mate van zekerheid - dat wil zeggen, de waarschijnlijkheid dat de opinie van de taxateur over de marktwaarde precies overeenkomt met de prijs die bij een feitelijke verkoop op de taxatiedatum gerealiseerd wordt’ (RICS-Taxatiestandaarden 2014).

Met andere woorden: bij iedere taxatie van de marktwaarde is er sprake van een bepaalde mate van zekerheid en/of onzekerheid, voortvloeiende uit het feit dat er slechts sprake is van een benadering van een theoretische transactie, gevormd door de overwegingen van de individuele taxateur. Om de vraag te beantwoorden of de eindwaarde, de ‘juiste’ waarde is kan eigenlijk niemand beantwoorden.

De vraag is op welke wijze deze mate van onzekerheid wordt gepresenteerd in het rapport, omdat de marktwaarde wordt weergegeven als een puntschatting die gebaseerd is op diverse veronderstellingen van de taxateur. Deze veronderstellingen worden nu door de taxateur omschreven in een kwalitatieve SWOT-analyse waarbij ruimte wordt gegeven aan sterkten en zwakten, kansen en bedreigingen. Andere onzekerheden, voortvloeiende uit de beperkingen aan de inlichtingeninwinning, worden door de taxateur veelal worden ‘weggeschreven’ in uitgangspunten. Het wegschrijven houdt in dat een taxateur aan de opdrachtgever duidelijk maakt dat bepaalde essentiële informatie ontbreekt echter dat een uitgangspunt is gehanteerd. Een voorbeeld hierbij is het gebrek aan correcte informatie omtrent de vloeroppervlakte. De taxateur stelt in een dergelijke situatie dat hij/zij is uitgegaan van de aangeleverde informatie.

Dus taxatieonzekerheden zijn heel moeilijk te kwantificeren. Vandaar dat het verslag, het taxatierapport daarin cruciaal is om op een goede manier de onzekerheden ofwel te benoemen ofwel te kaderen. En dat is het doel ook van dit opleidingsonderdeel, jullie de fundamenten mee te geven om een goed verslag op te maken.

Uit onderzoek (Kees Hoogendoorn, 2017) blijkt dat we de onzekerheden kunnen onderverdelen vanuit 3 oorzaken: 1. Inputonzekerheid 2. Marktonzekerheid 3. modelonzekerheid

Deel 1 Institutionele Context

51

Deel 1 Institutionele Context

52 10 Samenvatting

De waardebepaling wordt niet gezien als een op zichzelfstaande actviteit, maar is vaak een schakel in het besluitvormingsproces. De reden om over te gaan tot een taxatie is velerlei. De taxateur en de opdrachtgever staan hierbij in nauwe relatie tot elkaar. Wie de taxateur is verschilt van de vraag van de opdrachtgever en leidt tot verschillende mogelijke beroepsgroepen. Hierbij merken we een duidelijk verschil in de makelaar en de landmeter-expert.

De waarde van vastgoed verwijst in dit opleidingsonderdeel naar de economische betekenis ervan. Deze betekenis kan tweeerlei zijn, ofwel als bezit (worth) ofwel als ruil (value). De geschiedenis en meer bepaald de verschillende economische stromingen rond waarderen, geven ons betekenis en kader rond het gebruik van verschillende waardebegrippen.

En deze waardebegrippen kunnen we linken aan een standaard, een belangenof beroepsorganisatie die tot doel heeft om duidelijke spelregels, eenzelfde taal te spreken en in te spelen op het gedrag van de taxateur.

Een taxateur dient het onderscheid te kunnen maken tussen prijs en waarde. De prijs is het concrete bedrag dat wordt gevraagd, betaald of geboden voor een vastgoedobject. De waarde het hypothetisch bedrag. Het is belangrijk om de relatie tussen prijs, worth en value te kennen.

Bij elke taxatie moet de basis van de waarde worden vastgesteld, oftewel het waardebegrip. De keuze van het waardebegrip is echter onlosmakelijk verbonden met het doel van de taxatie en de standaard die van toepassing is. De volgorde tussen deze drie staat vast. Als eerste moet de taxateur het doel vaststellen (zie vorig deel). Vervolgens kan de juiste standaard worden gekozen. Uit de standaard is dan het juiste waardebegrip te halen.

Bij elke taxatie moet duidelijk zijn wat de basis van de waarde is. Het waardebegrip en de bijbehorende definitie zijn het uitgangspunt voor de taxateur bij het vaststellen van de waarde. De verschillende standaarden hanteren voor bepaalde waardebegrippen Deel 1 Institutionele Context soms net afwijkende definities.

53

Het waardebegrip of de basis van waarde is wat de taxateur onder de getaxeerde waarde verstaat. Om taxatierapporten met elkaar te kunnen vergelijken, is het noodzakelijk dat elke taxateur dezelfde ‘taal’ spreekt. De waardebegrippen gedefinieerd door het IVS dienen daarom bij voorkeur te worden gebruikt.

Martwaarde en markthuur zijn relevante waardebegrippen die uitdrukking geven aan het value-concept. Waardebegrippen voortvloeiend uit wetgeving, rechtspraak en overeenkomsten mogen enkel gebruikt worden binnen hun context.

De standaard is het stelsel van waarderingsvoorschriften passend bij het doel.

Voorbeelden van standaarden zijn het RICS Red Book (IVS), het Blue Book van TEGoVA (EVS) en de wettelijke standaard zoals bijvoorbeeld de wet WOZ. Vanuit die taxatiestandaarden is ook duidelijk dat taxeren geen product is maar een proces. Iedere taxateur doorloopt een taxatieproces, waarbij iedere stap zo belangrijk is. Het goed doorlopen en documenteren van dit proces, in het uiteindelijke resultaat, met name het schattingsverslag, dient op die manier inzicht te geven in de mate waarop je als taxateur bent omgegaan met de onzekerheden die altijd gekoppeld zijn aan een taxatie. Een taxatie blijft een intellectuele gissing en geen uitkomst van een exacte wetenschap. Vandaar het belang van de nieuwe economische stroming, the Behavioural Finance, die vooral inspeelt op het gedrag van de mens.

Doorheen het opleidingsonderdeel behandelen we de verschillende onderdelen van het taxatieproces, toegepast op de praktijk.

Deel 1 Institutionele Context

54

Deel 1 Institutionele Context