Gestión de Consorcios Nº143

CONSORCIOS GESTIÓN DE

PUBLICACIÓN DE LA ASOCIACIÓN INMOBILIARIA EDIFICIOS RENTA Y HORIZONTAL AÑO XXIV- Nº143 $ 40,00 OCTUBRE / NOVIEMBRE 2016

TRABAJADORES DE EDIFICIOS

PERÍODO DE PRUEBA CUANDO NO SE CUMPLE EL REGLAMENTO PATOLOGÍAS DE LA CONSTRUCCIÓN

PISCINAS

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Año XXIV - Nº 143 OCTUBRE / NOVIEMBRE 2016

SUMARIO

Creciente protagonismo de los jardines verticales en las fachadas. En la foto de tapa: edificio ubicado en Av. del Libertador y Corrientes, Olivos, provincia de Buenos Aires.

04. EDITORIAL

38. ASCENSORES REGISTRADOS Multas por incumplimiento

06. ACTIVIDADES DE AIERH Capacitación y actualización profesional

40. CONSUMO DE ARTEFACTOS ELÉCTRICOS Uso eficiente de la energía

08. DERECHO LABORAL Período de prueba

43. ALQUILERES Multan a inmobiliarias

12. PROPIEDAD HORIZONTAL Cuando no se cumple el reglamento

44. JURISPRUDENCIA Imposible estacionar

20. PATOLOGÍAS DE LA CONSTRUCCIÓN Piscinas

46. EMPRESAS DE FAMILIA Importancia del protocolo

24. SISTEMA DE RIESGOS DEL TRABAJO Prevenir es trabajo de todos los días

48. MUSEO HISTÓRICO SARMIENTO Un lugar con historia

32. SELECCIÓN DE PROVEEDORES Un aliado estratégico

52. HONORARIOS Y ARANCELES DEL ADMINISTRADOR 53. AIERH Asesoramiento profesional permanente

34. RECURSOS HUMANOS Entrevista de selección de personal

54. TELÉFONOS ÚTILES 55. GUÍA DE PROVEEDORES

37. PARA AGENDAR Casa FOA 2016

58. AGENDA DE VENCIMIENTOS

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AIERH ASOCIACIÓN INMOBILIARIA EDIFICIOS RENTA Y HORIZONTAL Fundada el 21 de diciembre de 1989 Integrante de la Confederación General Económica de la República Argentina Miembro adherente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina Miembro fundador de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios MORENO 1881 (1094) Buenos Aires Tel./Fax: 4371-5570 / 5609 / 3624 E-mail: info@aierh.org.ar www.aierh.org.ar

COMISION DIRECTIVA Juan M. Acosta y Lara Presidente Patricia Fernández Secretaria Beatriz Barnes Beatriz Laura Colucci Alejandro Orlando Vocales Aberto Lissa Tesorero

PROFESIONALES Asesoramiento contable-administrativo: Beatriz Laura Colucci Gabriela Andrea Caprioglio (Contadoras) Asesoramiento previsional: Marta Rellán Alberto Lissa (Contadores) Asesoramiento legal: Patricia Fernández Beatriz M. Barnes Marianela Desages (Abogadas) Relaciones Institucionales y Prensa Aída Pierini

AIERH DELEGACION CUYO Maza 230 – (5600) San Rafael, Mendoza Tel/Fax: 02604-435694/ 261-5026884 aierhcuyo2@speedy.com.ar aierhcuyo@gmail.com Coordinador: Dr. Alejandro Orlando

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EDITORIAL En una reciente reunión de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios-ULAI, realizada en la ciudad de Montevideo (Uruguay), los representantes de los diferentes países que integran la Entidad intercambiaron puntos de vista y propuestas sobre la problemática de los residuos urbanos, el uso responsable del agua y de la energía, en el marco de una agenda cuyo eje es la sustentabilidad.

Es cierto que el administrador de consorcios está absorbido por las obligaciones que surgen del día a día laboral. No obstante lo cual, como colectivo profesional y debido a la importante función que los administradores cumplen en el tejido urbano de las principales capitales y ciudades de Latinoamérica, se impone que las entidades que los nuclean, como es el caso de AIERH, aborden y le den visibilidad al tema de la preservación del medio ambiente.

Por eso, en nombre de nuestra Asociación y como miembros de ULAI, asumimos junto con los colegas de la región el compromiso de avanzar en la implementación de políticas de sustentabilidad tanto en los edificios de propiedad horizontal como en las urbes donde éstos se encuentran. En este sentido, durante las sesiones de Montevideo hubo un interesante intercambio de experiencias sobre recolección diferenciada de residuos y uso responsable del agua. Un capítulo aparte mereció el tema de la eficiencia energética. Se habló sobre cómo disminuir el consumo y cómo incorporar fuentes alternativas de energía para iluminación o calefacción, como paneles solares. Asimismo, se destacó el rol de las organizaciones dedicadas a la evaluación y certificación de la sustentabilidad de los inmuebles (normas LEED).

A esta reunión seguirán otras en las que avanzaremos seguramente en el diseño de acciones concretas, dirigidas a crear un escenario de sustentabilidad, para nosotros y para las generaciones futuras.

Dr. Juan Manuel Acosta y Lara Presidente de AIERH

GESTIÓN DE CONSORCIOS PUBLICACIÓN DE LA ASOCIACIÓN INMOBILIARIA EDIFICIOS RENTA Y HORIZONTAL Año XXIV - N° 143 - OCTUBRE / NOVIEMBRE 2016

EDITOR RESPONSABLE Juan Manuel Acosta y Lara

IMPRESIÓN Gráfica Offset SRL

DIRECTORA Aída Gloria Pierini

DISTRIBUCIÓN Vaccaro Hnos. Representante de Editoriales SA Entre Ríos 919, 1˚P, CABA, Tel: 4305-3908/3854

CONTENIDOS Y PUBLICIDAD Aída Pierini Publicaciones Santa Fe 5099 9º D Buenos Aires Tel./Fax: 4771-7281 aida.pierini@fibertel.com.ar

Gestión de Consorcios es una publicación bimestral, Propiedad de AIERH. Título de Propiedad Nº1.728.464 - ISSN 0329-479X Registro de la Propiedad Intelectual Nº 915.241

Prohibida la reproducción total o parcial bajo cualquier sistema sin expresa autorización. Las notas firmadas reflejan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. El contenido de los avisos es responsabilidad de los anunciantes.

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/ ACTIVIDADES DE AIERH

Capacitación y actualización profesional Muchos de los que asisten a los cursos por obligación, pronto reconocen que es una excelente oportunidad para ponerse al día con los temas de actualidad en el ejercicio profesional.

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uestra institución dicta cursos de capacitación para administradores, prácticamente desde que empezó a funcionar como Asociación, hace veinticinco años. En nuestras aulas se han formado varias generaciones de administradores. De hecho, estamos asistiendo a un hecho que nos enorgullece: son alumnos nuestros los hijos de muchos administradores que se iniciaron en la actividad asistiendo a nuestros cursos.

Sabemos que hoy la oferta en materia de capacitación, en éste como en muchos otros rubros, es amplia. De ella participan entidades calificadas como la nuestra y otras que, si bien cuentan con la homologación de los organismos correspondientes, acreditan poca experiencia y, sobre todo, carecen del conocimiento teórico y práctico que tienen nuestros docentes, la mayoría de ellos profesionales expertos en propiedad horizontal.

Por eso tiene especial valor el reconocimiento con que cuenta AIERH, que la ubica en el podio del ranking de preferencias de los administradores en materia de capacitación, tanto en lo que se refiere a los cursos semestrales (obligatorios para inscribirse en el Registro Público de Administradores de

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Además de los cursos, AIERH organiza talleres y jornadas que reúnen importante asistencia de administradores.

la Ciudad de Buenos Aires), como en los de actualización profesional (obligatorio para renovar la matrícula).

“No podemos desconocer, sin embargo, que muchos administradores asisten a los cursos de actualización por exigencia del GCBA, ya que sin el certificado no pueden renovar la matrícula que emite el RPA –comenta la Dra. Patricia Fernández, coordinadora del equipo de docentes de la entidad-. No son pocos los que llegan al curso con indisimulado fastidio y sin demasiadas expectativas. Sin embargo, la experiencia nos dice que, pasados los primeros minutos, esta resistencia se convierte en participación activa. En primer lugar, porque siempre hay algo nuevo por aprender. Y luego, porque es una ex-

celente oportunidad para encontrarse con colegas, para hablar de la actividad, de los nuevos desafíos, de las habituales dificultades, etcétera. Tanto es así que, salvo muy contadas excepciones, ese clima inicial de “vengo por obligación” se convierte en una interacción sumamente interesante y enriquecedora”.

Concluye la Dra. Fernández: “Los administradores, como cualquiera de nosotros, profesionales en otras disciplinas, siempre podemos aprender algo nuevo, porque la realidad es dinámica y nos obliga a estar informados y capacitados. Cada curso que dictamos en AIERH nos confirma esta idea: siempre recibimos palabras que nos demuestran la satisfacción de los asistentes que, por supuesto, agradecemos.”n

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/ DERECHO LABORAL

Período de prueba Para los trabajadores de edificios rige un régimen exclusivo, diferente del que establece la ley de contrato de trabajo.

Es importante tenerlo presente, para no incurrir en errores.

Por la Dra. Patricia Fernández

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l período de prueba que corresponde aplicar a los trabajadores de edificios se encuentra claramente establecido en su legislación específica, que data del año 1947 y no ha sido modificada. Sin embargo, con frecuencia, surge una duda respecto del plazo que debe aplicarse. Ello se debe a que el estatuto de trabajadores de edificios establece un plazo y la ley de contrato de trabajo, otro.

Así la LCT Nº20744, artículo 92 bis, establece, para todos los trabajadores en relación de dependencia, que: “El contrato de trabajo por tiempo indeterminado, excepto el referido en el artículo 96, se entenderá celebrado a prueba durante los primeros tres (3) meses de vigencia…”.

Mientras que la ley 12981 (de aplicación a los encargados de edificios)

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determina en su artículo 6º: “Los empleados y obreros de casas de renta tienen derecho a la estabilidad en el empleo, siempre que tengan una antigüedad mayor de sesenta (60) días en el mismo…”.

Si bien ambas leyes se aplican a la actividad, debemos tener en cuenta dos cuestiones: una es que la ley especial aborda la temática (período de prueba) fijando –como vemos- los sesenta días. Ello implica que no hay un vacío legal en el tema, por lo que no necesitamos acudir a la solución que propone la ley general.

La otra cuestión, no menos importante, es que la ley especial 12981 determina, en este tema, un plazo que resulta más favorable para el trabajador, por lo que su aplicación no admite discusión ni duda alguna. Por eso, en

caso de cometer el error de extender los sesenta días a los tres meses que establece la legislación general, la consecuencia será que al día 61 del contrato, finalizará por ley el período de prueba y el trabajador habrá adquirido estabilidad y podrá invocar dicha circunstancia ante el intento de extinción del vínculo por parte de su empleador, exigiendo las indemnizaciones correspondientes al despido sin causa.

Entonces, podemos concluir que al contratar a un trabajador de edificio, sea cual fuere su categoría debe aplicarse la ley 12981 y dicho contrato de tiempo indeterminado se entenderá celebrado a prueba por 60 días corridos desde su ingreso.

ALGUNAS CONSIDERACIONES Además del plazo, tema que desa-

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rrollamos en los anteriores párrafos, sobre el período de prueba pesan algunas consideraciones generales que conviene tener en cuenta. Nos referimos a las establecidas en el art. 92 bis de la LCT (artículo sustituido por art.

2° de la ley N°25877 B.O. 19/3/2004): 1. Un empleador no puede contratar a un mismo trabajador, más de una vez, utilizando el período de prueba. De hacerlo, se considerará de pleno derecho, que el empleador ha renunciado al período de prueba.

2. El uso abusivo del período de prueba con el objeto de evitar la efectivización de trabajadores será pasible de las sanciones previstas en los regímenes sobre infracciones a las leyes de trabajo. En especial, se considerará abusiva la conducta del empleador que contratare sucesivamente a distintos trabajadores para un mismo puesto de trabajo, de naturaleza permanente.

3. El empleador debe registrar al trabajador que comienza su relación laboral por el período de prueba. Caso contrario, sin perjuicio de las consecuencias que se deriven de ese incumplimiento, se entenderá de pleno derecho que ha renunciado a dicho período.

4. Las partes tienen los derechos y obligaciones propias de la relación laboral, con las excepciones que se establecen en este artículo. Tal reconocimiento respecto del trabajador incluye los derechos sindicales.

5. Las partes están obligadas al pago de los aportes y contribuciones a la Seguridad Social.

6. El trabajador tiene derecho, durante

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el período de prueba, a las prestaciones por accidente o enfermedad del trabajo. También por accidente o enfermedad inculpable, que perdurará exclusivamente hasta la finalización del período de prueba si el empleador rescindiere el contrato de trabajo durante ese lapso. Queda excluida la aplicación de lo prescripto en el cuarto párrafo del artículo 212.

7. El período de prueba se computará como tiempo de servicio a todos los efectos laborales y de la Seguridad Social.

En otras palabras, estas consideraciones muestran que existe una clara intención de prohibir al empleador la utilización del período de prueba de manera inadecuada. Ello se configura cuando se contrata a un trabajador más de una vez utilizando esta figura.

Por eso, el apartado segundo califica dicha conducta del empleador como abusiva, teniendo en cuenta que su finalidad es evitar la estabilidad del trabajador contratado. Conducta que lo hace pasible de las sanciones previstas en los regímenes sobre infracciones a las leyes del trabajo (ley 25212).

Ahora bien, debemos destacar que un administrador puede contratar un suplente por vacaciones en diferentes consorcios hasta completar los sesenta días en cada uno de ellos, ya que el plazo se computa con cada empleador que, para esta actividad, es el consorcio y no el administrador.

Las circunstancias de contratar a un trabajador a prueba no eximen al empleador de ninguna de sus obliga-

ciones de registrar al trabajador, por lo contrario, si se advierte la demora en el alta del trabajador para extender el período de prueba, la ley sanciona entendiendo la renuncia del empleador al período de prueba, es decir, que el trabajador queda inmediatamente efectivo en su cargo.

Durante el período de prueba se encuentran vigentes todos los derechos y obligaciones de ambas partes del contrato laboral, la única excepción es la ausencia de la indemnización en caso de despido.

En caso de accidente o enfermedad del trabajo y accidente o enfermedad inculpable, el trabajador tiene derecho a las prestaciones correspondientes, que perdurarán sólo hasta la finalización del período de prueba, si el empleador rescindiere el contrato de trabajo durante ese lapso.

Dado que el período de prueba no es una modalidad contractual a plazo, comienza al inicio de la relación de un contrato por tiempo indeterminado y se computa como tiempo de servicio.

Por último, cabe señalar que un empleador no puede contratar dos veces a un trabajador en diferentes períodos hasta completar el período de prueba, si el que extinguió el vínculo fue el empleador. Pero si las partes se ponen de acuerdo para dar por terminado el período de prueba o el trabajador le pone fin a través de su renuncia, el empleador podría válidamente contratar a prueba al trabajador por el período que falte para completar los sesenta días que fija la ley. n

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/ PROPIEDAD HORIZONTAL

Cuando no se cumple el reglamento Desde ruidos molestos, vibraciones, malos olores u otras conductas que alteran la tranquilidad de los vecinos hasta dar un destino antirreglamentario a una unidad funcional, son faltas frecuentes en los consorcios. Veamos en qué circunstancias estas conductas pueden y deben ser sancionadas.

Por la Dra. Marianela Desages

S

on recurrentes las consultas referidas a situaciones de incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal por parte de los propietarios u ocupantes de las unidades funcionales, ya sea por incumplimientos relacionados con el destino que establece el reglamento o por restringir y/o perjudicar a los restantes vecinos a través de las denominadas “inmisiones inmateriales”, es decir, ruidos molestos, vibraciones, malos olores u otras conductas que alteran la tranquilidad.

Sobre el tema, vale recordar que en propiedad horizontal existen diversas prohibiciones que se basan en razones de seguridad del edificio, en la tranquilidad de los vecinos del consorcio, en el respeto a la moral de los propietarios y otras cuestiones que el Código regula imponiendo prohibiciones. Por ejemplo, con respecto a las vibraciones y el ruido la jurisprudencia decidió: “En lo atinente al ruido y las vibraciones no es necesario que estos causen patologías auditivas para que deban cesar. Basta al afecto que provoquen una perturbación que no solo afecte el des-

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canso, sino que no permita el desenvolvimiento normal de la convivencia entre vecinos” 1.

La finalidad principal de las prohibiciones es intentar mantener una convivencia pacífica entre los distintos habitantes del edificio. Las prohibiciones se encuentran reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación, por el reglamento de propiedad horizontal y en algunas ocasiones por las asambleas y por los reglamentos internos (estos dos últimos no pueden nunca contradecir al Código ni al reglamento).

El Código regula las prohibiciones en cuanto al uso de las unidades funcionales en el art. 2047: “Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales”.

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Artículo 1973 - Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños.

Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

EL DESTINO El destino de las unidades funcionales debe estar contemplado, en forma obligatoria, en una cláusula del reglamento de propiedad horizontal (art.

2056, inc. j).

Por lo tanto, el destino dependerá de lo estipulado por el reglamento. Es evidente que el destino siempre debe ser lícito y en conformidad al Código Civil y Comercial y demás leyes.

En algunos casos se impone el destino vivienda de manera exclusiva.

También podría contemplarse el destino comercial, en cuyo caso debe aclararse su alcance, es decir, si es posible cualquier clase de comercio o algunos rubros están excluidos, como sucede en algunos reglamentos respecto al destino, por ejemplo, de laboratorio, pescaderías o pensión.

Cuando hay contradicción entre dos cláusulas del mismo reglamento o la contradicción surge de la misma cláusula, en los casos que resulta imposible su interpretación, los propietarios podrían recurrir a la interpretación por la vía judicial (acción judicial). Pero eso es para situaciones extremas de conflicto.

En la mayoría de los casos, basta con una interpretación dada por la asamblea con el asesoramiento de un profesional.

“La cláusula del reglamento de copropiedad y administración que fija el 14

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destino del inmueble y prohíbe que las unidades funcionales sean destinadas a industria, talleres, sanatorios, consultorios, etcétera, no es inválida pues la misma se ajusta a lo establecido por el art. 6 inc. a) que en el caso no ha sido tachado de inconstitucionalidad. La infracción cometida por uno de los integrantes del consorcio no autoriza a los otros a incurrir en análoga demasía” 2.

FINES DISTINTOS A LOS PREVISTOS POR EL REGLAMENTO La prohibición, además de las contempladas en el destino, puede estar dada por otras cuestiones. Por ejemplo, en lo que atañe al uso de los sectores comunes y la prohibición de perjudicar e impedir el regular uso de los demás vecinos.

Es importante resaltar que la prohibición expresa de la tenencia de animales debe surgir del reglamento de propiedad horizontal, que es el que se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. El reglamento interno no podría prohibir la tenencia de animales domésticos, si el reglamento de propiedad horizontal no lo prohíbe, dado que el reglamento interno es un instrumento privado, que se acuerda por asamblea y se deja asentado, como un instrumento entre las partes o en el libro de actas, pero no se

formaliza por escritura pública y no se inscribe en el Registro. Los temas que se incluyen se deciden por asamblea y por lo general se refieren a cuestiones meramente de convivencia cotidiana de los habitantes del edificio. Importante: nunca pueden contradecir el reglamento de propiedad horizontal.

La jurisprudencia ha expresado: “Si el reglamento de copropiedad prohíbe la tenencia de animales que puedan ocasionar molestias, procede ordenar el retiro de un perro que incomoda a los vecinos” 3.

“La cláusula del reglamento interno que prohíbe la tenencia de animales domésticos implica una restricción al uso y goce del dominio, materia propia del reglamento de copropiedad, por lo que ante la inexistencia de dicha prohibición en éste último, debió procederse por vía de su adición o reforma que, como tal, exigía del voto de los copropietarios en la forma prevista por la norma consorcial y, de aprobarse, era necesario llevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad” 4.

“Corresponde confirmar la sentencia que ordenó que sea retirado en forma definitiva el perro que vive en la unidad funcional del demandado, en tanto en el reglamento de copropiedad está expresamente prohibida la tenen-

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cia de animales, y además ha quedado acreditado que el can producía molestias incompatibles con la tranquilidad que debe existir en una propiedad compartida como lo es la propiedad horizontal” 5.

“Los copropietarios de un edificio dividido en propiedad horizontal pueden autorizar o excluir la realización de ciertas actividades o la introducción de objetos inanimados o animales en el inmueble, sin menoscabo alguno de las disposiciones de orden superior, en tanto y en cuanto tales actividades, objetos, animales, etcétera, no sean esenciales para el normal desenvolvimiento de la vida consorcial (CNCiv., sala D, agosto 24-1995). ED, 166-292)” 6.

LA NORMAL TOLERANCIA El hecho de vivir en una sociedad implica tener que soportar ciertas incomodidades, entre ellas las que provienen de la obligación de tolerar determinadas restricciones tendientes a favorecer la normal convivencia entre vecinos.

En otras palabras, el derecho de dominio no es absoluto: existen ciertas limitaciones que deben tolerarse por la convivencia en sociedad. Los límites al dominio están regulados en los artículos 1970 y siguientes del Código Civil y Comercial.

La normal tolerancia -un concepto que, en definitiva, deberán apreciar los jueces, en el marco de un litigio judicial- dependerá de las condiciones del lugar donde deba apreciarse.

El art. 1973 del mencionado código refiere como límite al derecho real de dominio el de las inmisiones inmate-

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riales (ruidos, malos olores, luminosidad y demás molestias no tangibles que pueden provenir de un inmueble y molestar a su vecino). Puede utilizarse de manera analógica lo establecido en este artículo al derecho real de la propiedad horizontal con las salvedades del caso, puesto que, en propiedad horizontal, las limitaciones son incluso más férreas que en el derecho real de dominio común, ya que la convivencia en la propiedad horizontal es mucho más próxima. Dado que los vecinos habitan el mismo inmueble, la conexión entre las unidades es más próxima que entre inmuebles del derecho real de dominio.

La doctrina actual expresa: “Obviamente, la determinación de los límites mínimos de lo tolerable no es una cuestión matemática; se trata de una cuestión de hecho, librada a la apreciación judicial. En consecuencia, definir rígi-

damente este estándar jurídico es una empresa imposible. Todas las particularidades fácticas deberían ser ponderadas objetivamente…” 7.

“Actos que exceden la normal tolerancia. El art. 2047, inc. b, CCyC proscribe la realización de toda actividad que pueda afectar la tranquilidad de los vecinos o la seguridad del inmueble, y refiere a modo de ejemplo la perturbación con ruidos. De esta manera, está estableciendo una regla de convivencia a través de la imposición de una restricción o límite al dominio” 8.

“En el supuesto del inc. b) de la norma bajo análisis, es preciso recurrir a la noción de la normal tolerancia (elaborada por la doctrina y la jurisprudencia) y precisar cuándo las molestias la exceden, aprehendiéndola con un criterio objetivo de razonabilidad que compute las circunstancias de mayor severidad que rodean la propiedad horizontal …”.

“Los criterios de peligrosidad, así como los de moral, son variables según las épocas y los lugares y responden más a criterios de razonabilidad que a conceptos jurídicos” 9.

SANCIONES El incumplimiento a lo establecido por el Código o por el reglamento debe ser sancionado. La reglamentación de las sanciones se encuentra establecida en el art. 2069: “En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el consorcio o cualquier propietario afectado tie-

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nen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones”.

Este artículo se relaciona con lo que establecía el art. 15, ley 13512, que habilitaba la vía judicial en caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del art. 6°.

En consecuencia, en caso de incumplimiento al art. 2047 del CCyCom antes citado, el consorcio o el propietario damnificado deberán accionar judicialmente contra el que infringe la prohibición.

El que se encuentra legitimado para accionar judicialmente es el consorcio de propietarios (representado por el administrador), por ser éste quien tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación de las cosas y sectores comunes. Porque es quien debe cuidar que se cumpla con el reglamento y el Código, en especial lo referido al derecho real de propiedad horizontal.

Existe la posibilidad de que el consorcista actúe por sí solo, en los casos que resulte damnificado de manera concreta, es decir, que se vea afectado de manera directa. Por ejemplo, padece en su unidad funcional los ruidos molestos. De todas maneras es importante resaltar que esto es la excepción debido a que la regla general es que el consorcio (representado por el administrador) sea el que acciona para evitar el incumplimiento.

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El propietario debe probar que el incumplimiento de otro consorcista le ocasiona un perjuicio concreto. Así lo establece el art. 2069 cuando expresa: “cualquier propietario afectado” como legitimado para formular denuncia ante el juez correspondiente.

En los casos de unidades funcionales que se encuentren dadas en comodato o locación (esto es en préstamo o alquiler) el contrato respectivo debe establecer de manera clara cuáles son las limitaciones en cuanto al destino que tiene la unidad funcional y demás restricciones impuestas por el reglamento. Luego, si se incumple con el destino u otro fin determinado por el reglamento o por las obligaciones impuestas por el código, los demandados serán el ocupante y el propietario de la unidad funcional.

La sanción será ordenar el cese de la infracción. Solo será admisible que el juez decida el desalojo del incumplidor cuando éste sea un ocupante, no un propietario y, además, siempre que exista una reiteración a la infracción.

Es decir que debió existir una sentencia previa que ordenare el cese y que el ocupante posteriormente incumplió.

En ese caso, previa prueba en el expediente judicial, se podrá ordenar por sentencia que deberá desalojar la unidad funcional. No cabe esta sanción si el infractor es propietario, dado que de lo contrario se estaría afectando el derecho constitucional de la propiedad privada (art. 17 Constitución Nacional).

El art. 2069 establece que se puede accionar por la vía procesal más breve de que disponga el ordenamiento local,

facilitando de esta forma la agilización de los tiempos del proceso judicial. Si, además, el incumplimiento ocasiona perjuicios materiales, se podrá demandar judicialmente su resarcimiento. n

Referencias 1. CNCiv., Sala H, 27/9/1991, Jurispr.

Cám. Civ. Isis, sum. 1988 2. CNCiv., Sala D, 25/5/57, LL, 88-182 3. CNCiv., Sala D, 16/2/1976, JA, 1978- III-308 4. Cons. Prop. Av. Santa Fe 3336/38 c/ Beltrán Ramón Osvaldo s/ Cumplimiento de reglamento de copropiedad, CNCiv., Sala: A, 21-abr2003, MJ-JU-M-2348-AR | MJJ2348 | MJJ2348.

5. Franzini Fernando Alberto c/ Asecon SRL y otro, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, Sala: Octava, 18-nov-2008, MJ-JU-M-41037-AR | MJJ41037 | MJJ41037 6. Cita: MJ-REP-M-95928-AR | REP95928.CNCiv. 7. Código Civil y Comercial Comentado. Marisa Herrera.

Gustavo Caramelo, Sebastián Picasso: Directores. Comentario al art. 1973 elaborado por Dra. Gabriela Iturbide 8. Ídem, Título V Propiedad Horizontal. Comentarios elaborados por el Dr. Roberto Malizia.

9. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. La Ley, Dres.

Rivera-Medina, Directores. Mariano Esper, coordinador.

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/ PATOLOGÍAS DE LA CONSTRUCCIÓN

Piscinas

Promocionadas como un plus de valor por los desarrolladores inmobiliarios, algunas piscinas instaladas en edificios de propiedad horizontal presentan serios defectos constructivos que las hacen prácticamente inutilizables. Lo explica la Arq. Susana Di Méstico.

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as primeras piscinas en edificios de propiedad horizontal comenzaron a difundirse hace más de una década, principalmente en emprendimientos de cierta categoría.

Junto con el gimnasio, el SUM y el laundry dieron origen a una palabra que pronto ingresó al léxico del marketing inmobiliario: “amenities”. Pero el modelo no tardó en difundirse y en ser emulado en la construcción de edificios estándares que, a veces, a pesar de no disponer de la superficie necesaria para el desarrollo de estos espacios, igualmente incluyen amenities.

El caso es que no siempre la solución encontrada para resolver, por ejemplo, la inclusión de una piscina responde a las reglas del arte de la buena construcción e incluso, como muestran algunos ejemplos que describiremos seguidamente, ni siquiera se han aplicado los más elementales criterios de sentido común.

De modo que lo que en origen debió ser un plus de valor para el adquirente

de un departamento en un edificio con piscina se convierte en un problema al que resulta difícil y oneroso encontrarle solución. De hecho, son cada vez más frecuentes las consultas sobre el tema. Las situaciones son variadas y no siempre admiten soluciones, sobre todo cuando los problemas se originan en el diseño y en la construcción.

A las fallas en las resoluciones técnicas, que generan pérdidas de agua y en consecuencia deterioros por acción de la humedad en los sectores cercanos a las piletas, se suman muchas otras que tienen que ver con el mal emplazamiento, que condicionan el uso de estos espacios destinados a la recreación de los propietarios. Muchas veces, estos espacios residuales resultan inutilizables.

Existen, además, imprevisiones en elementos fundamentales para el uso de la pileta, como la provisión de agua, la descarga, escaleras de acceso, etcétera. Veamos algunos ejemplos que ilustran claramente estos conceptos.

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FOTO 1: Se trata de un consorcio ubicado en la zona de Mataderos, con unidades en dúplex armadas alrededor de una estructura de hormigón armado existente. Debajo de dicha estructura, se organizaron los espacios para cocheras y sobre la misma, una terraza accesible donde se instalaron parrillas y una pileta que nunca pudo ser habilitada al uso, porque omitieron hacer el desagüe. Sin embargo, lo más sorprendente es que tampoco había, al momento de la entrega de la obra, manera de llenarla. Ante el reclamo de los propietarios, la solución fue instalar un caño de polipropileno (de los conocidos como de “termofusión”), desde el tanque de reserva individual de una de las unidades funcionales.

El caño sigue un recorrido externo (es decir, a la vista), hasta la pileta. En la imagen, se aprecia otra deficiencia constructiva: la pared medianera, sin revoques y con crecimiento de vegetación invasiva.

FOTO 2: Edificio oficinas y viviendas en el barrio de Balvanera (a dos cua22

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dras del Congreso). Uno de los propietarios del último piso tiene la propiedad, en forma exclusiva, de la terraza accesible. En un rincón de esa terraza, que es techo de otra unidad funcional, construyeron una plataforma, simulando la cubierta de un barco de madera (con timón y todo), para instalar el hidromasaje. Por debajo, ubicaron el equipo de bombas y cañerías, pero omitieron impermeabilizar. En el piso inferior funcionan oficinas, deterioradas por importantes filtraciones.

FOTO 3: Edificio nuevo en Caballito. En la terraza, aparece la pileta cuyo fondo deja un espacio libre hasta el piso de la terraza de unos 0.40 m. Esta situación genera complicaciones tanto para limpiar, como para realizar tareas de mantenimiento. El acceso a la pileta, por una escalera, resulta dificultoso, por lo cual se tuvo que instalar una plataforma elevadora para obtener el certificado final de la obra. Además, no fueron previstos los desagües. El agua caía directamente sobre la terraza provocando acumulaciones, desbordes y

filtraciones sobre el último piso, hasta que los propietarios hicieron instalar un caño que sigue un recorrido junto al murete de cierre, hasta el embudo pluvial más cercano. Con el tiempo, se tuvo que reconstruir toda la terraza, por fallas en la impermeabilización y se aprovechó para canalizar el desagüe por debajo del embaldosado.

FOTO 4: Dos edificios de perímetro libre sobre terreno parquizado, con frente sobre una importante avenida de Buenos Aires y salida a la calle posterior. En el medio, a nivel de la planta baja: una piscina. Las filtraciones provocan caída de agua sobre las cocheras del subsuelo. Se ven además, los árboles de tamaño importante (álamos), de gran crecimiento de raíces, plantados sobre la losa que cubre las cocheras.

Un problema recurrente: el escaso mantenimiento de los decks.

FOTO 5: Edificio nuevo en el barrio de Caballito. Todo hace suponer que en la etapa de diseño del edificio no se previó la construcción de una piscina,

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sin embargo, igualmente fue construida “contra” las paredes. Es difícil, si no imposible, caminar alrededor de la pileta. En uno de los laterales, hay una malla de alambre que es utilizada como “pasamano”. Del otro lado, es imposible circular sin caer al agua.

Hay recortes de terraza con problemas de desagüe del agua de lluvia, que fueron corregidos improvisando soluciones poco eficaces.

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FOTO 6: Edificio en Villa del Parque.

La pileta se encuentra en el fondo libre y sigue la pendiente del terreno, por lo cual queda desnivelada. El agua desborda sobre el lado más bajo. Por otra parte, alrededor de la pileta, colocaron baldosones que cubren todo el fondo libre, sin juntas de dilatación. Los movimientos por diferencias de temperatura generan empujes sobre el encuentro entre la pileta y el piso, y al estar

desnivelada la pileta, el agua sale por ese encuentro.

CONCLUSIONES Como muestran los ejemplos, muchas de las soluciones halladas para resolver los defectos de diseño y construcción son verdaderos “remiendos” que, en el mejor de los casos, resuelven en forma parcial los problemas que presentan estas instalaciones. n

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/ SISTEMA DE RIESGOS DEL TRABAJO

Prevenir es trabajo de todos los días Es el lema que promueve la Superintendencia de Riesgos del Trabajo. A veinte años de la creación del sistema, por la ley Nº24557, transcribimos aquí las respuestas que el Organismo brinda a las preguntas que con mayor frecuencia formulan los empleadores.

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o primero que debe saber un empleador es que, en caso de accidente de un trabajador, debe solicitar -de acuerdo con las instrucciones que recibió oportunamente de parte de la aseguradora- que la ART le brinde al accidentado, en forma inmediata, la atención y las prestaciones médicas y asistenciales correspondientes.

La ART tiene la obligación de entregarle material informativo a los empleadores sobre los pasos a ejecutar en caso de accidente de trabajo. La atención médica también puede ser gestionada directamente por el trabajador accidentado, sus familiares o cualquier otra persona, ante la ART o ante un

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prestador por ella habilitado.

En la credencial que la ART debe entregarle al empleador para que distribuya a los trabajadores cubiertos, consta el número telefónico para llamar en forma gratuita al Centro Coordinador de Atención Permanente (CeCAP) de la aseguradora que le brindará la asistencia y orientación en caso de accidente de trabajo.

Si tuviera inconvenientes con la aseguradora puede comunicarse al 0800666-6778 de la SRT, de lunes a viernes de 8 a 19 horas o efectuar un reclamo desde el sitio de Internet de la SRT: www.srt.gob.ar.

Por otra parte, cuando un trabajador

sufre un accidente de trabajo o enfermedad profesional grave o mortal, la ART debe iniciar inmediatamente una serie de investigaciones, a fin de analizar qué fue lo que falló y evitar que vuelva a ocurrir un accidente similar en el establecimiento o en otros establecimientos.

Según lo que indica la ley, los damnificados podrán optar de modo excluyente entre las indemnizaciones previstas en este régimen de reparación o las que le pudieran corresponder con fundamento en otros sistemas de responsabilidad. Los distintos sistemas de responsabilidad no serán acumulables.

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PREGUNTAS FRECUENTES ¿Qué aspectos se deben tener en cuenta al elegir una ART? En forma previa a contratar una aseguradora, resulta conveniente: • Comparar las alícuotas que le cobrarían las distintas ART. • Consultar sobre el grado, nivel y frecuencia del asesoramiento que le ofrecen.

• Consultar la frecuencia con que la ART se compromete a visitar sus establecimientos y quiénes realizarán dichas visitas.

• Verificar si tienen un Programa de Capacitación destinado a los trabajadores y si los trabajadores deberán trasladarse a otra ciudad o irá la ART a su localidad para capacitarlos.

• Preguntar cuándo y dónde realizarán los exámenes médicos. Solicitar a la ART información sobre los prestadores que los realizarán, si están en su localidad y si tienen especialistas en los temas vinculados a la actividad específica de su sector.

• Consultar sobre qué harán en caso de accidente o enfermedad profesional para analizar qué falló y evitar nuevos siniestros.

• Averiguar qué prestadores tienen en la zona en la que se encuentran sus establecimientos, los centros de urgencias, alta complejidad y los de atención así como también dónde se realizará la rehabilitación, si fuera necesaria. Consultar si hay oficinas administrativas o de gestión de la ART en la zona en la que se encuentran sus establecimientos.

• Preguntar cómo se realizan los reintegros a los trabajadores en los casos que correspondan y cómo organizan los servicios de traslados de los damnificados y la entrega de medicamentos, prótesis y órtesis que correspondan.

• Solicitar que se definan cuáles son los canales por los cuales la ART informa al empleador sobre la evolución de los damnificados.

• Solicitar información sobre qué mecanismos pone a disposición la ART 26

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Consultas y Reclamos • Por teléfono, a través de la línea gratuita 0800-666-6778, de lunes a viernes, de 8 a 19 horas.

• Por Internet, completando el formulario de consultas y reclamos disponible en: www.srt.gob.ar • Por correo postal: Bartolomé Mitre 755 (C1036AAM), Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

• Personalmente: Bartolomé Mitre 755 o en Moreno 401, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, de 9 a 16 horas.

para recibir consultas o reclamos de empleadores y trabajadores. ¿Cómo se contrata una ART? Debe suscribir una Solicitud de Afiliación con la aseguradora de su elección, acompañada de: • DNI y copia del mismo, en el caso de tratarse de una persona física.

• Constancia de que ejerce la representación conforme el acto constitutivo o de acuerdo a las disposiciones legales, en el supuesto de tratarse de una persona jurídica.

• Si se presenta a través de un mandatario, además debe exhibir su DNI y poder suficiente. La Solicitud de Afiliación y la documentación mencionada, deben ser firmadas por la parte empleadora y por el representante de la ART que haya verificado la presentación de los originales.

La Solicitud de Afiliación, debidamente refrendada, formará parte del contrato de afiliación, considerándola como manifestación de conformidad del empleador con dicho contrato.

Con posterioridad, la ART entregará al empleador copia del Contrato de Afiliación. El empleador y la ART deberán cumplir con la Resolución SRT N° 463-09. El empleador podrá, además, contratar un seguro aplicable a otros sistemas de responsabilidad que

puedan ser invocados por los trabajadores damnificados por daños derivados de los riesgos del trabajo, en las condiciones que fije la Superintendencia de Seguros de la Nación, Decreto N° 1694/2009. ¿A partir de cuándo se hace efectivo el contrato de afiliación a una ART? A partir de la fecha estipulada expresamente en la solicitud de afiliación, durante el transcurso de un año. En el caso en que no se den las causas de rescisión ni se produzca un traspaso de Aseguradora, el contrato se renovará automáticamente por un año más. Una vez firmada la solicitud, la ART tiene 30 días para instrumentar el contrato y luego 10 días para declararlo en el Registro de Contratos de la SRT. ¿Cómo se abona la cobertura que brinda la ART? La cuota por la cobertura de Riesgos del Trabajo se abona mensualmente, junto con los aportes y contribuciones al Sistema Único de la Seguridad Social (SUSS), a través del Formulario AFIP Nº 931. La cuota de afiliación se paga durante el mes en que se brinda la cobertura, en función a la nómina salarial del mes anterior. ¿Cómo se calcula la cuota por la cobertura que brinda la ART? La cuota se integra por: • una alícuota de suma fija multiplicada por cada trabajador declarado, • una alícuota variable: porcentaje calculado sobre la masa salarial, • un importe fijo con destino al Fondo Fiduciario de Enfermedades Profesionales (FFEP), multiplicado por cada uno de los trabajadores. La suma de ambas alícuotas, más el monto destinado a FFEP, dará por resultado la cuota a pagar. ¿Cuál es el valor de las alícuotas que se aplican para el cálculo de la cuota de afiliación?

El valor de las alícuotas se acuerda con la ART en el contrato de afiliación

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Población cubierta 10.000.000 trabajadores 1.500.000 empleadores Prevención 69% de caída en fallecidos 760.000 visitas y 1.500.000 recomendaciones realizadas Prestaciones en especies 6.000.000 de prácticas prestacionales en el último año 11.000 recalificaciones realizadas en el último año Prestaciones dinerarias Se multiplicaron por 5,4 en los últimos 3 años y medio Fuente: Unión de Aseguradoras de Riesgos del Trabajo

y depende de la actividad y nivel de riesgo. Las aseguradoras fijan su régimen de alícuotas con la aprobación de la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN). La alícuota que le cobra su ART no puede exceder la alícuota máxima definida para la actividad y nivel de riesgo de su empresa. A propósito, se deberán considerar los topes estipulados en la Resolución N° 38064 de la Superintendencia de Seguros de la Nación. ¿Qué sucede si el contrato con la ART se encuentra rescindido?

Si el contrato está rescindido, en caso de accidente o enfermedad profesional de uno de sus trabajadores el empleador deberá hacerse cargo de las prestaciones en especie y dinerarias previstas en la Ley de Riesgos del Trabajo. La ART se hará cargo únicamente de las prestaciones médicas y sólo para accidentes o enfermedades ocurridos en los siguientes dos meses desde la fecha de rescisión del contrato. La ART podrá reclamar al empleador los gastos producidos por dicha atención.

Se sugiere afiliarse cuanto antes a una ART. Además, y por el tiempo en el que tenga trabajadores en relación de dependencia sin contar con la cobertura de una ART, el empleador deberá abonar una multa a la SRT. ¿Dónde fue el dinero que seguí depositando luego de que la ART me rescindiera el contrato?

Ese dinero se encuentra depositado en 28

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el Fondo de Rezago que administra la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) hasta tanto se regularice su situación, para pasar, cuando se afilie, a saldar parte de la multa por no haber tenido cobertura. ¿Por qué una ART no me quiere afiliar?

Posiblemente usted haya tenido contrato con una ART que fue rescindido por falta de pago y usted no regularizó aún su situación con ella. En este caso las aseguradoras pueden negarse a afiliarlo durante el término de un año a partir de la fecha de rescisión del contrato.

Fondo de Garantía (FG) de la Ley de Riesgos del Trabajo se genera desde el momento en que un empleador declara personal en relación de dependencia sin encontrarse afiliado a una ART. No es una deuda con una aseguradora, sino una obligación del empleador por el incumplimiento a la normativa vigente al no estar asegurado en períodos en los cuales tuvo empleados. Para obtener información sobre el cálculo de la deuda por cuotas omitidas, días omitidos, intimaciones y presentación de descargos, consulte el sitio de Internet: www.srt.gov.ar

¿Cuánto se debe esperar para realizar el traspaso a otra ART? Depende del origen del contrato vigente: • Si se trata de un contrato de alta al sistema, 6 meses.

• Si es un contrato nuevo, resultado de una rescisión anterior, el plazo es de 1 año.

• Si el contrato actual es el resultante de un traspaso de ART, deberá esperarse 1 año.

¿Qué es la Ventanilla Electrónica?

Es un canal de comunicación online que la SRT pone a disposición de las ART y las Autoridades de Trabajo Local (ATL) para que, además del organismo, puedan efectuar notificaciones y envío de información a los empleadores de todo el país. El ingreso a la ventanilla se realiza a través del sitio de Internet www.srt.gob.ar, utilizando la clave fiscal otorgada por la AFIP. n

¿Qué son las cuotas omitidas?

Son las que hubiera debido pagar el empleador a una ART desde que estuviera obligado a afiliarse (artículo 17 del Decreto Nº 334/96 -Reglamentario del artículo 28, apartado 3 de la Ley N° 24.557 de Riesgos del Trabajo). ¿Cómo se genera la deuda por cuotas omitidas?

La deuda por cuotas omitidas con el

Fuente: Superintendencia de Riesgos del Trabajo

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/ SELECCIÓN DE PROVEEDORES

Un aliado estratégico Buena parte de los servicios que la administración presta a sus clientes se vehiculizan a través de empresas de diferentes rubros. De allí, la importancia de la selección y seguimiento de los proveedores que, dependiendo del servicio que presten, son verdaderos aliados estratégicos del administrador.

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n diferentes oportunidades, en reuniones con administradores, hemos abordado el tema de las incumbencias profesionales. En general, concluimos que sobre el administrador recaen variadas funciones, algunas definidas por las normas vigentes y otras que surgen del ejercicio mismo de su gestión al frente de los consorcios. Por ejemplo, el administrador es el “jefe de personal” de los trabajadores de edificios empleados en los consorcios que administra. También hace las veces de “jefe de compras” en lo que se refiere a la selección, contratación y seguimiento de los proveedores que prestan ser-

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vicios en los edificios administrados.

Ambas tareas tienen un común denominador: una gestión eficiente, tanto en el manejo del personal como de los proveedores, se reflejará en imagen positiva del administrador frente a los consorcistas y en tranquilidad para él mismo. Por lo contrario, cualquier conflicto con los encargados o los proveedores terminará en un dolor de cabeza para el administrador.

Ahora bien, mientras los encargados, por lo general, suelen ser los que el administrador encuentra en el edificio cuando incorpora un nuevo consocio a su cartera de clientes, los proveedores,

siempre en términos generales, los elige el administrador. A veces, puede optar por mantener los proveedores habituales del consorcio; otras veces, puede sugerir cambios inmediatos o graduales.

Considerando la importancia que tiene para cualquier administración contar con un plantel de proveedores confiables, la pregunta que se impone es: ¿al incorporar un nuevo proveedor, qué parámetros deberían aplicarse para asegurar una buena elección?

RAZONABILIDAD, EQUILIBRIO Hay mucho escrito sobre teoría y técnicas de selección de proveedores.

Aquí nos ceñiremos a un breve punteo con algunas reflexiones y consejos prácticos. El primero, y siempre que no se trate de una emergencia, es tomarse el tiempo para evaluar bien las diferentes alternativas disponibles en el mercado, no sólo en precio y en calidad de servicios, sino otros factores que, en forma directa o indirecta, pueden impactar en el resultado final de la contratación.

En cuanto al precio, si bien suele ser el primero y a veces excluyente factor decisorio, lo ideal es tener en cuenta que los precios deben ser razonables, acordes a la calidad del producto o servicio que se ofrecen. Por lo tanto, el segundo elemento de análisis es la calidad. Precios bajos y mala calidad suelen ser una pésima fórmula. Es cierto que los consorcistas insisten en buscar la mejor cotización (aunque en realidad quieren decir: la más barata), pero llegado el momento de evaluar el trabajo no estarán dispuestos a resignar exigencias. Por lo tanto, siempre que sea posible, hay que focalizarse en propuestas equilibradas, en precio y calidad de servicio.

Directamente relacionado con el

precio está el plazo de pago que ofrece el proveedor. Cuanto mayor sea el financiamiento, sin que implique recargo, mejor. El financiamiento permite alinear el plan de pagos con los ciclos mensuales de recaudación de fondos, sin impactar fuertemente en las expensas.

Otro parámetro ineludible es el servicio de post venta y/o garantía. Es decir, la respuesta del proveedor frente a eventuales reclamos: qué garantía otorga y en qué términos. También, dependiendo del producto o servicio, se podrán evaluar: la capacitación que brinda, la asistencia técnica, el servicio de mantenimiento, etcétera.

Deberán considerarse además: 4 Habilitaciones, matrícula: Todos los servicios que el administrador contrata son importantes, sin embargo, algunos proveedores deben cumplir con determinadas formalidades como tener matrícula profesional al día, número de registro o permiso del GCBA, etcétera.

trayectoria? ¿Con qué infraestructura y/o tecnología cuenta para brindar el servicio? Este relevamiento preliminar puede hacerse, en muchos casos, en base a información disponible en Internet. Luego, si se trata de un proveedor importante para la administración, puede resultar valioso visitar sus instalaciones.

4 Referencias: Siempre conviene pedir referencias sobre el proveedor a algún cliente. Dependiendo del caso, pueden realizarse llamados o enviarse mail, o pedir opiniones a colegas.

4 Tamaño de la empresa: Si es un proveedor pequeño, probablemente la atención sea más directa, con mayor flexibilidad para adaptarse a las necesidades del cliente y para negociar precios y plazos; si es un proveedor grande, los beneficios pueden estar en la eficiencia y el respaldo tecnológico, pero las empresas grandes son menos flexibles a la hora de negociar. n

4 Reputación: ¿El proveedor es reconocido en su actividad? ¿Cuál es su

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/ RECURSOS HUMANOS

Entrevista de selección de personal La incorporación de un colaborador suele ser, en empresas chicas como las administraciones de consorcios, motivo de preocupación para quienes, sin estar entrenados en este tipo de entrevistas, deben llevar adelante la selección. El Lic. Norberto R. Serrano desarrolla diversos conceptos dirigidos a orientar al entrevistador y optimizar los resultados de las entrevistas.

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on frecuencia, la tarea de selección de un empleado para que se incorpore a nuestra empresa suele ser problemática. Aparecen las dudas, los consejos de terceros (“A vos te convendría…”, “ni se te ocurra…”, “mirá que yo tuve conflicto con…”) y otras cuestiones que nos quitan el sueño. Para mitigar esta situación, sobre todo en empresas pequeñas que no cuentan con estructura de recursos humanos, lo ideal es canalizar la búsqueda a través de una consultora especializada, que seleccionará a los candidatos tomando en cuenta el perfil definido por su cliente. En cualquier caso, ya sea que la selección la realice la consultora o el titular de la empresa, según el Lic. Norberto R. Serrano, especialista en Recursos Humanos y Organización, el objetivo siempre deberá ser “conseguir a los mejores perfiles disponibles a partir de la necesidad específica de cada organización, es decir, que exista una similitud entre lo seleccionado y lo efectivamente requerido (experiencia, educación, características personales, etcétera). Quiero recalcar el concepto “similitud”, ya que

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lo que tenemos en mente es un ideal y generalmente como todo ideal, inalcanzable. Cada persona es un conjunto de fortalezas y debilidades, cuyo mix hace que se constituya o no en el candidato adecuado, pero difícilmente será igual a ese ideal. Será lo más aproximado posible”.

Hecha esta aclaración, el Lic. Serrano explica que a medida que se avanza en la selección y sobre todo cuando se llega a la última ronda, es decir, cuan-

do se debe decidir qué candidato será incorporado, es importante que el entrevistador prepare la entrevista, para que ésta rinda los máximos resultados.

“Aconsejamos revisar los antecedentes y condiciones de todos los postulantes antes de recibirlos. Antes del encuentro, hay que invertir tiempo para estudiar el formulario de solicitud o el curriculum, y también se necesita invertir tiempo durante la entrevista para formular preguntas y permitir que el postulante ma-

nifieste sus inquietudes. Otros consejos: preparar el ambiente donde se llevará a cabo la entrevista. Debe ser un espacio privado y evitar cualquier interrupción.

Importante: además de analizar qué tipo de colaborador le será útil, deberá evaluar con cuidado la personalidad de los miembros del sector, es decir, del resto de los integrantes del área. Aun cuando la habilidad y la experiencia son los factores principales para evaluar a un candidato, no se puede perder de vista que el estilo de trabajo de un individuo puede chocar con el de otras personas del área”.

LA ENTREVISTA Las etapas básicas de una entrevista son: Apertura. Es importante que el entrevistador desarrolle un sistema con el cual se sienta cómodo, que la forma sea práctica y que en él se incorporen todos los componentes necesarios de la entrevista. Ellos pueden ser: Hacer preguntas al postulante sobre su educación y su historial de trabajo

relacionado con las tareas del cargo vacante. Las preguntas de índole personal también resultan de utilidad, teniendo siempre en cuenta que no se vulnere la intimidad de la persona.

Dar información sobre la vacante.

Exponer las ventajas que ofrece la organización en cuanto a oportunidades de progreso profesional.

Permitir que el postulante haga preguntas.

Anticiparle qué va a ocurrir después de la entrevista.

El sistema que se escoja debe reflejar la personalidad y estilo del entrevistador. Si prefiere empezar con una breve descripción de la empresa y el empleo, para luego pasar a hacer o contestar preguntas, llenando los vacíos por el camino, también dará resultados.

Siempre que el entrevistador se sienta cómodo, el postulante responderá bien al modelo de entrevista escogido.

Cualquiera sea el tipo de entrevista que se emplee, debe dedicar al comienzo unos minutos para establecer una mutua comprensión con el entrel l

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vistado. Esto se logra con observaciones destinadas a romper el hielo, tales como comentarios y preguntas que no tienen verdadera relación con el tema central y cuyo único propósito es hacer que el candidato se sienta lo más cómodo posible.

Desarrollo. Una vez logrado el ambiente agradable, es necesario comenzar con la parte central de la entrevista: aprenda y practique la técnica de escuchar en forma activa. Por ejemplo: Hable menos y escuche más. No debe dedicar más del 30% de su tiempo a hablar, el 70% restante debe emplearlo en escuchar.

Haga resúmenes. Los postulantes no siempre dan de una sola vez una respuesta completa a lo que se les pregunta, uno tiene que juntar piezas.

Evite las distracciones. Entre éstas se incluyen personas que entran a la oficina, el teléfono que suena o sus pensamientos que se alejan hacia otros temas. Si usted no escucha en forma activa, es posible que pierda informal

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¿Ha hablado sobre oportunidades de progreso y otros temas análogos? ¿La ha dado al candidato la oportunidad de hacer preguntas?

Si sus respuestas son afirmativas, entonces está usted preparado para hacer sus últimas observaciones. El examen de estos puntos revela con frecuencia información que favorece ligeramente a un postulante sobre los demás y que lo ayudará a tomar una decisión correcta. l

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Evaluación. Luego de concluir la entrevista, el entrevistador debe registrar la mayor cantidad de datos posibles de la entrevista. Esto es lo más conveniente para no incurrir en olvidos de percepciones que se tengan del candidato. ción importante que podría influir en su decisión de contratar o no a un empleado.

Utilice la información espontánea.

Cada vez que un candidato habla, está dando información voluntaria, posiblemente valiosa.

No permita que sus opiniones personales le impidan escuchar.

Mientras un postulante habla, aproveche para preparar la siguiente pregunta, analizar lo que está diciendo, observar el lenguaje corporal y tomar notas.

Estimule al aspirante a hablar.

Uno de los mayores retos para un entrevistador es hallar la forma de motivar al aspirante para que se exprese.

Hay dos técnicas que suelen resultar efectivas. Una es la técnica de la repetición. Repetir las últimas palabras del entrevistado, dejando arrastrar la voz como un interrogante, animarán a que la persona sea más explícita. La segunda técnica consiste en hacer resúmenes. Lo mismo que la repetición, esto le permite al candidato aclarar puntos tratados y ampliarlos si fuera necesario. Además, al entrevistador le permite corroborar que entendió bien, ya que el postulante puede confirmar en todo o en parte lo que el entrevistador resumió. El empleo de ciertas expresiones, como “comprendo”, “muy interesante”, “¿así fue?”, también puede estimular al candidato para seguir hablando. Ninguna de estas frases exl

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presa una opinión ni indica acuerdo o desacuerdo, simplemente muestran interés y comprensión. Para que estas expresiones de comprensión resulten eficaces, deben ir acompañadas de una expresión corporal estimulante. Mover afirmativamente la cabeza, sonreír o mirar al interlocutor a los ojos, son ejemplos de expresiones corporales usualmente interpretadas como interesantes. Transmitiendo estos mensajes no verbales a lo largo de la entrevista, manifestará que tiene interés en lo que dice el postulante y así lo ayudará a suministrar información adicional.

Otra herramienta que se puede utilizar para alentar a los postulantes a hablar es el silencio. Si el entrevistado se calla y usted quiere que siga hablando, ensaye el sistema de contar hasta cinco antes de decir algo. Con frecuencia esto fuerza al candidato a continuar.

Cierre: Así como algunos entrevistadores no saben por dónde empezar la entrevista, otros no saben cómo ni cuándo terminarla. Para resolver si ya es hora de dar por concluida la reunión, sirve formularse las siguientes preguntas: ¿Le ha hecho suficientes preguntas acerca de su educación y su experiencia para determinar su idoneidad? ¿Ha descripto adecuadamente el puesto disponible y ha dado suficiente información sobre la empresa?

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“Esperamos que luego de estas simples sugerencias, esté mejor preparado para incorporar a su organización a las personas más adecuadas a su necesidad y que ello le permita aproximarse, a partir de los nuevos recursos, al éxito en el cumplimiento de sus objetivos”, concluye el Lic. Norberto Serrano. n

Lic. Norberto R Serrano & Asociados Consultora en Recursos Humanos y Organización Contacto: 4523-3271/15-4085-4949 info@nsconsultores.com.ar www.nsconsultores.com.ar

/ PARA AGENDAR

Casa FOA 2016 La tradicional exposición de arquitectura, industria, diseño interior y paisajismo tendrá lugar en el Palacio Cabrera, ubicado en Palermo, del 28 de octubre al 4 de diciembre.

Casa FOA –exposición de arquitectura, industria, diseño interior y paisajismo- redescubre, en cada edición, espacios escondidos de un alto valor patrimonial. Los pone en escena, les otorga visibilidad y les devuelve su verdadero significado.

Este año, la elección recayó en un edificio de 1935, ubicado en José A. Cabrera 5653, del barrio de Palermo, exponente de renacimiento colonial, que funcionó hasta 2010 como hogar de ancianos y que, una vez concluida la exposición, se convertirá en un conjunto de residencias, oficinas y estudios.

La muestra, cuyo concepto rector será el diseño argentino, inspirado por el espíritu del Bicentenario de la Independencia, podrá ser visitada desde el 28 de octubre hasta el 4 de diciembre, de domingo a jueves de 13 a 21 horas, y viernes y sábados, hasta las 23 horas.

Constará de 51 espacios distribuidos en dos plantas, que conjugarán la arquitectura de principios de siglo pasado y el espíritu contemporáneo, con anclaje en la innovación, un buen uso del espacio y la aplicación responsable de los materiales.

Entre otros atractivos, habrá una propuesta para el público joven: un espacio que incluye tecnología, realidad virtual y diferentes ambientes pensados para ellos. Y como novedad: los viernes y sábados podrá disfrutarse de una propuesta gourmet que incluirá música en vivo.

Casa FOA se realiza bajo la impronta solidaria de la Fundación Oftalmológica Argentina Jorge Malbran que brinda asistencia oftalmológica a las personas de bajos recursos.

Más información: www.casafoa.com GESTIÓN DE CONSORCIOS

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/ ASCENSORES REGISTRADOS

Multas por incumplimiento En lo que va del año, se registraron 75.000 elevadores, es decir, un 20% más que en 2015.

Sin embargo, no todos tienen el libro digital al día. Los incumplimientos por parte del propietario o de la empresa conservadora son penalizados con multas.

E

l ascensor es uno de los medios de transporte más utilizados; está presente en nuestra vida cotidiana, aunque por lo general pasa inadvertido, excepto cuando se encuentra fuera de servicio.

Según un informe realizado en base a la información que arroja el Registro de Ascensores de la Subgerencia Operativa de Elevadores del GCBA, este año se registraron 75.000 elevadores en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que demuestra un incremento del 20% con respecto a 2015.

En cuanto al libro digital (obligatorio), el grado de cumplimiento todavía es deficitario: son 51.000 los elevadores que tienen su correspondiente libro digital (sistema lanzado a mediados del año pasado). Este número representa menos del 70% de los elevadores registrados.

“Es muy importante que todos los ascensores registrados tengan este libro, que permite hacer un seguimiento sobre el funcionamiento y estado del elevador e identificar a la empresa responsable del mismo. En otras palabras, brinda información y seguridad a quienes lo utilizan”, expresó el Arq. Lisandro Dragani, subgerente Operativo de la Subgerencia Operativa Elevadores.

SANCIONES Cabe destacar que los propietarios que no hayan registrado sus ascensores pueden ser multados e, incluso, sancionados con la clausura del ascensor. Recordamos que las obleas tienen una vigencia anual, es decir que al cumplirse el año, deben ser renovadas de acuerdo con la normativa. Si el propietario no las renueva, puede recibir una multa y, como expresamos, la clausura del equipo.

Por otra parte, las empresas que no estén al día con la carga de datos en el libro digital serán sancionadas. Hasta el momento, más de 80 empresas conservadoras, que no completaron los libros digitales de los equipos instalados, recibieron un aviso de incumplimiento y se les generó el acta

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En números Elevadores identificados: 75.000. Lo cual representa un 20% de incremento con respecto a las instalaciones identificadas en 2015.

Elevadores con libro digital iniciado: 51.000. Es decir, un 70% del parque de los elevadores identificados. La carga de libros se inició a mediados del año pasado.

Cantidad de empresas que operan el sistema: 580 Cantidad de representantes técnicos activos: 540 con capacidad para asistir a 135.500 elevadores.

de comprobación (una multa de un valor aproximado de $3.600). Además, las empresas conservadoras que no tengan todos los libros digitales declarados al día no podrán renovar el permiso de conservador.

En la actualidad, son 580 las empresas que operan en el sistema. Un dato relevante es que al vencer el permiso, las empresas no pueden ser seleccionadas por los usuarios administradores, ya que no son visibles en el listado que arroja el sistema. En el caso de presentar la renovación de permiso fuera de tiempo, también se genera un acta de comprobación.

Otro dato: hay 540 representantes técnicos activos, cantidad que permite brindar servicio técnico hasta 135.500 elevadores. n

Fuente: Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina, FACARA, según datos provistos por la Subgerencia Operativa de Elevadores (GCBA).

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/ CONSUMO DE ARTEFACTOS ELÉCTRICOS

Uso eficiente de la energía Los aumentos tarifarios en los servicios de gas y energía eléctrica obligan a racionalizar el uso de los artefactos domésticos. En el caso de la electricidad, simples cambios de hábitos pueden reflejarse en ahorros significativos.

T

anto en edificios nuevos donde casi todos los artefactos son eléctricos, como en la mayoría de las viviendas familiares, el consumo de energía impacta fuertemente en los gastos mensuales, sobre todo a partir de los ajustes que han sufrido los cuadros tarifarios. Por lo cual, ya sea con la intención de bajar el gasto, como con el objetivo de cuidar el medio ambiente, el uso eficiente de la energía debería formar parte de la agenda de cuestiones que merecen la atención de la población. En algunos casos, se trata de introducir simples cambios de hábitos que no afectan la calidad de vida y sí optimizan el aprovechamiento de la energía eléctrica y ahorran en consumo.

ILUMINACIÓN Las recomendaciones van desde cuestiones tan básicas como aprovechar la luz solar y pintar las paredes y techos de colores claros para reducir la necesidad de iluminación, hasta acostumbrarse a apagar las luces que no se utilizan. Tan elemental como estos

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consejos es el de mantener limpias las lámparas. Una lámpara sucia o en mal estado pierde hasta un 50% de su luminosidad.

También: usar lámparas adecuadas para la iluminación de cada tipo de ambiente, adaptando la iluminación a las necesidades de uso y dando preferencia a la iluminación dirigida en lugar de iluminar todo el ambiente.

Por supuesto, utilizar lámparas de bajo consumo, especialmente en las zonas donde se necesite iluminación por mucho tiempo. En la actualidad, la tecnología Led reúne los requisitos de calidad de iluminación y bajo consumo.

En exteriores, conviene utilizar sensores de movimiento que activan la iluminación ante una presencia extraña, evitando tener la luz encendida innecesariamente.

Siempre en exteriores, se aconsejan luminarias equipadas con lámparas fluorescentes compactas y fotocélulas o temporizadores, con apagado diurno, y zonificación (encendido y apagado por zonas) de la iluminación.

AIRE ACONDICIONADO Llega el verano y el uso del aire acondicionado se convierte en un recurso insoslayable. Aun así, se pueden implementar acciones tendientes a optimizar su uso, ahorrando en consumo de energía. La primera y principal es fijar la temperatura de refrigeración en 24°C (nunca menos). Aumentar un grado la temperatura del termostato del aire acondicionado permite un ahorro del 8%.

Otra recomendación: instalar los equipos de aire acondicionado con capacidad adecuada para cada tipo de ambiente y en circuitos eléctricos independientes, con conductores (cables) y dispositivos de protección adecuados. Es importante que la unidad exterior no esté expuesta al sol y que tenga buena circulación de aire.

También se aconseja que la unidad exterior e interior no estén muy lejos entre sí.

Limpiar periódicamente los filtros ayuda al buen funcionamiento del acondicionador y ahorra en consumo de electricidad.

HELADERA Otro de los electrodomésticos que adquiere especial protagonismo en el verano. En este caso, los consejos son casi de sentido común: ubicar la heladera en un lugar fresco y ventilado, alejado de posibles fuentes de calor; dejar unos 15 cm entre la parte trasera de la heladera, la pared y los laterales, de modo que se facilite la ventilación y aumente el rendimiento; limpiar, al menos una vez al año, la parte trasera del aparato; descongelar la heladera regularmente.

El sobreconsumo comienza cuando hay exceso de hielo en sus paredes interiores (alrededor de 3 mm de espesor).

El hielo y la escarcha son aislantes y dificultan el enfriamiento. Existen modelos, los denominados “no frost”, que tienen una circulación continua de aire

Cada vez más difundida en diferentes electrodomésticos (heladeras, freezers, lámparas, equipos de aire acondicionado y lavarropas), la etiqueta de eficiencia energética brinda información al consumidor sobre la eficiencia energética del equipo, para que, al momento de la compra, el usuario considere también este factor, es decir, el menor consumo.

La etiqueta contiene una escala con siete clases de eficiencias distintas, categorizadas mediante letras y colores: en el extremo superior, identificada con el color verde, se encuentran los equipos de clase A, que son los más eficientes. En el extremo inferior, de color rojo, clase G, están los equipos menos eficientes. Un aparato clase G puede tener un consumo hasta tres veces mayor que uno clase A, con las mismas prestaciones.

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en el interior que evita la formación de hielo y escarcha.

También es importante comprobar que el burlete de las puertas esté en buenas condiciones y asegure un buen cierre. Finalmente: enfriar la comida antes de guardarla en la heladera y abrir la heladera sólo cuando sea necesario.

TERMOTANQUE Para esos equipos, las indicaciones son: evitar instalar el termotanque eléctrico al aire libre. Estos equipos deberían instalarse en gabinetes preferentemente aislados, no expuestos a flujos de aire.

Luego, revisar el termostato, que deberá estar regulado a 45° / 50ºC. Conviene tener en cuenta que un termotanque con sarro produce sobreconsumo.

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LAVARROPAS Para ahorrar en consumo eléctrico, se deben efectuar los lavados cuando se llegue a la capacidad máxima aconsejada por el fabricante y no sobrepasarla. Para lavar poca ropa hay que utilizar el programa económico y siempre usar la cantidad correcta de jabón para no tener que realizar más de un enjuague.

EN GENERAL Para televisores, lectores de DVD, equipos de audio, etcétera, se recomienda: Ü No dejar en “stand by” los artefactos. Ü No mantener encendidos los aparatos cuando no se los esté utilizando, ya que además de desperdiciar energía,

los equipos sufren un mayor desgaste.

En computadoras, el monitor es el componente que consume más energía eléctrica.

Cuando no se utiliza la computadora durante períodos cortos, conviene apagar solo la pantalla, para que no haya que esperar, luego, a que se reinicie el equipo. Utilizar monitores LCD en lugar de CRT. El salvapantallas que menos energía consume es el de color negro. n

Fuente: Edenor

/ ALQUILERES

Multan a inmobiliarias El motivo: cobraron de más en las comisiones de los alquileres.

L

o decidió la Justicia porteña luego de que la Defensoría del Pueblo denunciara que el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) no fiscaliza que las inmobiliarias no cobren de más en las comisiones de los contratos de alquiler, como se lo exige una medida cautelar que obliga al CUCICBA a dar difusión al tope legal de las comisiones inmobiliarias en los contratos de locación de inmuebles, establecido por la ley 2340 (4,15 por ciento del total del contrato), y le exige fiscalizar el cumplimiento de los límites arancelarios por parte de sus matriculados.

El 9 de agosto, la Defensoría denunció en el juzgado el incumplimiento de la manda cautelar y acompañó el reclamo con documentación que certificaba más de 25 infracciones.

En la denuncia se acreditó de forma palmaria la inobservancia de la manda judicial por parte de numerosas inmobiliarias, las que han cobrado comisiones u honorarios superiores al 4,15% del monto total del contrato, así como otros casos en los que, con el objetivo de no superar el tope impuesto por la ley, recurrieron a diversas estrategias documentales para evadir ese tope legal, como por ejemplo el desdoblamiento del pago de la comisión en dos facturas distintas, entre otras.

Vale recordar que el Defensor del Pueblo porteño, Alejandro Amor, se había presentado, en mayo pasado, como tercero en la causa para solicitar que se declare la nulidad absoluta de la resolución 350/2016 por la cual CUCICBA autorizaba a las inmobiliarias cobrar hasta dos meses de alquiler en carácter de comisión, y le ordene a dicho Colegio implementar un plan que garantice: (i) el control efectivo del cobro de aranceles que perciben los corredores inmobiliarios y (ii) el cumplimiento estricto de la ley 3588. En el mismo mes el tribunal hizo lugar a la medida cautelar solicitada y suspendió la citada resolución y, en consecuencia, ordenó a los corredores inmobiliarios no cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato.

Ahora, la Justicia dio por acreditado los incumplimientos reiterados de CUCICBA, quien no ejerció un adecuado control respecto de las conductas de los corredores que, de acuerdo a la ley, se encuentra obligada a ejecutar. Por ese motivo, impuso la multa.

En particular, el juez verificó que las actas de inspección realizadas por el CUCICBA fueron labradas con posterioridad a que tomara conocimiento de las denuncias de incumplimiento, que sólo acompañó actas realizadas durante ochos días de agosto y que las 138 inspecciones realizadas, sobre un universo de casi 6.000 matriculados, señalan que solo relevó el 2,3 por ciento de ese universo, en casi cuatro meses de notificado de la medida cautelar. n Fuente: www.defensoria.org.ar GESTIÓN DE CONSORCIOS

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/ JURISPRUDENCIA

Imposible estacionar En un reciente fallo1 se ha liberado al consorcio por los defectos de construcción (dimensiones reducidas) de una cochera. Analizamos las principales consideraciones que llevaron a esta decisión de la justicia.

U

n propietario adquiere una unidad funcional juntamente con una cochera. Esta cochera presentó defectos, en virtud de los cuales, el propietario inició una acción judicial contra la administración y la empresa vendedora, basada en que la cochera en cuestión (identificada con el N° 1) quedó de dimensiones notoriamente menores a las demás, situación que impide estacionar un vehículo de tamaño normal. Sostenía el propietario actor que la empresa vendedora debía responder por los vicios redhibitorios, por ello solicitaba a los demandados su saneamiento, consistente en una delimitación correcta del espacio cochera del edificio y en caso de no ser posible, se condenara a la empresa vendedora a una disminución del precio pagado, así como una indemnización por daños y perjuicios. La administración del consorcio solicitó el rechazo de la acción en su contra, aduciendo la excepción de falta de legitimación para ser demandado en este caso.

El propietario actor, entonces, enderezó la demanda contra el consorcio de copropietarios y desistió de la ac-

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ción y del derecho respecto de la empresa que le había vendido la cochera.

Es decir, solo quedó como demandado el consorcio de propietarios.

PRIMERA INSTANCIA El fallo de primera instancia ha rechazado la demanda. Sostiene que debió entablarse contra la empresa que vendió la unidad al propietario actor, porque “la acción intentada se susten-

ta en los derechos y obligaciones que surgen del contrato de adquisición, y que en virtud de su participación en la compraventa (la empresa) se obligó al saneamiento para el caso de evicción con arreglo a derecho y/o vicios redhibitorios, no cabe lugar a dudas de que es a dicha empresa a quien debe reclamarse tal garantía y, en su caso los daños y perjuicios y no al consorcio de copropietarios”.

APELACIÓN Y AGRAVIOS DE LA PARTE ACTORA La parte actora apeló la sentencia de primera instancia y expresó sus agravios: manifestó en los mismos que el juez de primera instancia omitió expedirse sobre los daños y perjuicios ocasionados por el consorcio de copropietarios, por haberles cobrado y continuar cobrándoles expensas ordinarias por el uso del espacio guardacoches, cuando desde el momento de su adquisición no han podido utilizarlo.

LA SENTENCIA DE CÁMARA La sentencia de Cámara observó que el reclamo de “que el juez de primera instancia omitió expedirse sobre los daños y perjuicios ocasionados por el consorcio de copropietarios por haberles cobrado y continuar cobrándoles expensas ordinarias por el uso del espacio guardacoches, cuando desde el momento de su adquisición no han podido utilizarlo” no estaba presente en la demanda, la cual solo se basaba en daños y perjuicios que dice haber sufrido por la defectos que presenta la cochera. Por ese motivo es que la sentencia de Cámara rechaza la apelación y sus agravios al decidir que, en el caso, el recurrente pretende en esta instancia alterar los términos de la litis (esto es como se ha entablado la acción a través de lo reclamado en la demanda), indicando que en la presente acción al reclamo principal por vicios redhibitorios se le sumó el de los daños y perjuicios contra el consorcio de copropietarios como consecuencia del cobro de las expensas ordinarias

por el uso del espacio guardacoches.

Ello no fue así. De la demanda se desprende que solamente se demandó por los vicios que presentaba la cochera y/o los eventuales daños derivados de esa circunstancia y no lo pretendido en los agravios, en cuanto el reclamo de los daños ocasionados por el consorcio por haberle cobrado la expensa pretendida. Por todo lo expuesto, atento que las referidas manifestaciones no han sido propuestas en la primera instancia, no es posible analizar su tratamiento en la Cámara en virtud de lo dispuesto por el art. 277 del Código Procesal, el cual establece: “El tribunal no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia…”.

En la Cámara de apelación no pueden los apelantes agraviarse por cuestiones no planteadas.

Es importante resaltar -sostiene la sentencia de Cámara- que la sentencia de primera instancia dejó claro la falta de responsabilidad del consorcio de copropietarios endilgándosela a la empresa -cuestión ésta que no fue apelada- por lo que no mediaría antecedente alguno u acción antijurídica que pueda dar lugar a lo solicitado.

Además dejó asentado el decisorio de la Cámara que “…no puede pasarse por alto que -atento las constancias de autos- la Unidad Complementaria I de uso exclusivo de los propietarios destinada a guardacoches (v. artículo segundo y tercero del reglamento de copropiedad obrante a fs. 4/13 e informe de dominio de fs.66/6) cuenta con 14 cocheras que deberían tener todas

la misma proporción, lo que no se da en el caso de autos (v. pericia de fs.

157/160), por lo que cualquier acción tendiente a su correcta demarcación, no podría tener favorable acogida por la vía aquí intentada a poco que se advierta que la Dirección General de Obra y Catastro del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sólo aprobó la creación de un máximo de 9 cocheras fijas para uso exclusivo para cada propietario de cada una de las unidades. Es así que, correrá por cuenta del actor canalizar su conflicto por la vía y forma que corresponda”.

En base a estas consideraciones, se decidió que se declare desierto el recurso interpuesto y se confirmó la sentencia apelada. n

1. P. J. L. c/ B... s/ daños y perjuicios, CNCiv. Sala: I, 17-nov-2015, MJ-JUM-96393-AR | MJJ96393 | MJJ96393.

Recopilación y comentarios: Dra. Marianela Desages

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/ EMPRESAS DE FAMILIA

Importancia del protocolo Llegado cierto estadio evolutivo de la empresa familiar, es preciso encarar las conversaciones necesarias para determinar y poner por escrito las normas que regirán la relación entre la empresa y la familia, en el presente y futuro.

Reseñamos los conceptos elaborados sobre este tema por el Club Argentino de Negocios de Familia.

A

diario mantenemos conversaciones con un sinnúmero de personas con las que comentamos cosas, coordinamos acciones, desarrollamos ideas, etcétera. También en la empresa mantenemos este tipo de conversaciones que llamamos “instrumentales”. Ahora bien, cuando necesitamos abordar temas más delicados como qué coincidencias o divergencias existen en nuestras maneras de ver el negocio o cuando tocamos temas como qué importancia tiene que nuestros familiares trabajen o no en el negocio familiar, incluso cuando debemos reflexionar acerca de si es bueno educar a los hijos en el cariño al negocio familiar o si con esa educación estamos coartando la libertad de sus elecciones de vida, o si debemos reflexionar acerca de quién o quiénes y por qué deberían manejar el negocio en el futuro, entre otros temas complejos del manejo del negocio familiar, las conversaciones instrumentales ya no son suficientes ni eficaces.

Cuando se tocan temas tan complejos desde el punto de vista relacional y afectivo, se requiere de otro tipo de

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conversación que las “escuelas de negocios” no enseñan y que son clave para la perdurabilidad de cualquier negocio familiar. Estas conversaciones se llaman “conversaciones significativas” e implican habilidades distintas de las que se requieren para mantener conversaciones instrumentales.

Alguien podría argumentar que para manejar un negocio no es necesario tener la habilidad de mantener conversaciones significativas y que con las instrumentales es más que suficiente.

Podría incluso opinar que –acorde con sus valores- prefiere reservar cualquier conversación significativa para los ámbitos privados de familiares y amigos

pero jamás para los del negocio. Si aceptáramos esta afirmación, de por sí discutible, sólo sería válida para los negocios anónimos, pero de ninguna manera sería aceptable para los negocios familiares. Veamos por qué.

EL PROTOCOLO FAMILIAR En su expresión más burda, el Protocolo Familiar (PF) es el documento en el que una familia propietaria de una empresa pone por escrito las normas que van a regir la relación entre la empresa y la familia en el corto y en el largo plazo. Es una ley que, a diferencia de las normas jurídicas habituales, compromete a la familia no por coac-

El valor del Protocolo Familiar

ción sino por la fuerza moral de haberlo consensuado. Y es, en este sentido, una herramienta muy poderosa ya que quien lo traicionare, de alguna manera se estaría traicionando a sí mismo. Pero para lograr que obtenga esta fuerza moral, hay que respetar cierto método en su confección, desarrollo y comunicación.

Fundamentalmente, el PF genera un marco para la toma de decisiones futuras. Establece reglas básicas para los socios actuales y para las próximas generaciones, y tiene la misión de asegurar la sustentabilidad del negocio familiar.

Hay que tomar en cuenta que no se puede encarar en cualquier momento evolutivo del negocio ni de la familia. Si pretendemos desarrollar un sistema de reglas cuando la atención la debemos concentrar en desarrollar e instalar el negocio, estaríamos equivocando el camino. Sin embargo, si habiendo instalado la base del negocio, no nos dedicamos a este tema, también estaríamos cometiendo un error. Porque si bien el PF se construye pensando en los próximos 50 años de la empresa, las reflexiones que promueve permiten modificar la forma de gobernar y conducir la empresa en el presente.

Además, aunque en su aspecto material el Protocolo Familiar es un documento escrito, lo que importa es el proceso reflexivo/evolutivo que su construcción, parte por parte, va produciendo en toda la familia, tanto en los que participan de la gestión como en los que no e incluso en las generaciones más jóvenes, que comienzan a comprender y compartir qué hacen papá, mamá, el tío, la abuela.

CONVERSACIONES SIGNIFICATIVAS Y PROTOCOLO Retomando la idea de que el PF se termina constituyendo como palabra escrita, vale aclarar que no sólo el resultado final es importante, sino que la verdadera riqueza reside en el camino por el que se llega a él. En un sentido, el PF es el proceso en que se

4 Es una herramienta preventiva: su valor está dado por tratar de anticiparse a los conflictos que puedan surgir en la empresa, es decir, legisla sobre determinadas situaciones que podrían aparecer.

4 Modifica la propia mirada sobre el presente: a pesar de mirar hacia el futuro, hace su eco en la actualidad debido a que, al reflexionar sobre distintos temas, es posible que se logre aprehenderlos desde otra perspectiva.

4 Marca un quiebre con el pasado: como toda ley, al no ser retroactivo, el PF siempre regula las acciones humanas a partir del momento en que se establece. Aunque pueda parecer menor, en la empresa familiar éste es un punto importante. Generar un quiebre con el pasado evita caer en la conversación del qué pasó y permite reorientar nuestra energía hacia el futuro.

4 Es un proceso de construcción de buena suerte: en su libro “La buena suerte”, Celma Rovira y Fernando Trias de Bes proponen que la suerte depende del azar, pero que la buena suerte se construye. Se podría decir que la construcción de un PF es un proceso de trabajo que se propone construir buena suerte para la empresa y la familia que la gestiona, ya que la generación de leyes para evitar potenciales conflictos es una contribución a la sustentabilidad futura del negocio familiar.

desarrollan las conversaciones significativas y los acuerdos necesarios para llegar al resultado escrito. Es durante su construcción que se tocan temas de vital importancia para la salud emocional, psíquica y económica de toda la familia y, como cada familia tiene su cultura y sus valores propios, no podemos decir que haya modelos correctos o incorrectos, de hecho no hay recetas universales para hacerlo y podemos encontrar versiones de las más variadas e imaginativas.

El primer secreto reside en mantener esas conversaciones significativas, no cerrarlas apresuradamente, escuchar y valorar todas las interpretaciones y conseguir diversos niveles de consenso entre los miembros de la familia para definir la redacción y adhesión a los mandatos que se suscriben.

El segundo, en lograr que los acuerdos sean funcionales al crecimiento del negocio y la salud de la familia en el corto y largo plazo.

Es así que el PF genera un marco para la toma de decisiones en situaciones que aún no se han presentado; establece reglas básicas para los socios actuales y para las próximas genera-

ciones y tiene la misión de asegurar la sustentabilidad del negocio familiar.

Por eso decimos que el Protocolo Familiar es más que un contrato: se constituye como un código de conducta personal y familiar que incluye pactos y pautas a seguir por los miembros de la empresa familiar desde una perspectiva que es ajena a la exigencia jurídica, pero es perfectamente entendible su exigencia desde las características del negocio y la de los valores que la familia pretende conservar. Por eso existe una enorme diversidad de reglas en los protocolos familiares y, en tanto las partes se sientan comprometidas con ellas, todas son válidas. n

Contacto: Club Argentino de Negocios de Familia Tel: 4776-6686 www.canf.com.ar GESTIÓN DE CONSORCIOS

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/ MUSEO HISTÓRICO SARMIENTO

Un lugar con historia Nació como palacio municipal del pueblo de Belgrano. Fue sede del Gobierno nacional cuando, en 1880, Belgrano fue declarado Capital Provisoria de la Nación. Desde 1938, año del cincuentenario de la muerte de Sarmiento, aloja al museo histórico que lleva su nombre.

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E

n el límite norte de las tierras que habían pertenecido a Juan Manuel de Rosas, hoy parque Tres de Febrero (Palermo), el 23 de noviembre de 1855, se fundó un pueblo que, poco después, recibió el nombre de Belgrano, en homenaje al prócer fallecido en 1820. La zona era conocida como la Calera, en referencia a un establecimiento que producía cal y otros materiales para la construcción, ubicado cerca de la actual plaza Barrancas de Belgrano.

El rápido crecimiento del pueblo impulsó la construcción de la Casa Municipal de Belgrano. El edificio -actual

sede del Museo Histórico Sarmientofue inaugurado en diciembre de 1872 con un gran baile. A partir de entonces, era habitual que los domingos, en los jardines del edificio municipal o en la plaza contigua, se ejecutaran conciertos y que la orquesta se trasladara luego al Salón del municipio y propiciara un baile del que participaban los vecinos.

Este distendido clima pueblerino pronto fue interrumpido por un hecho histórico de relevancia: como consecuencia del enfrentamiento entre el Poder Ejecutivo y el gobernador bonaerense Carlos Tejedor, en 1880,

Monumento Histórico Nacional La Municipalidad, a cuyos lados estaban el Registro Civil, la Biblioteca Pública y el Museo de Ciencias Naturales, integraba la manzana fundacional del pueblo de Belgrano. En este edificio funcionaron oficinas municipales hasta 1938, año en que la Comisión Nacional de Museos, Monumentos y Lugares Históricos obtuvo, por ley, la aprobación del proyecto del Dr. Ricardo Levene para la creación del Museo Histórico Sarmiento, que abrió sus puertas al público el 11 de septiembre de dicho año. En octubre, el Congreso Nacional sancionó la ley que lo declaró “Monumento Histórico Nacional”.

Belgrano fue declarado Capital Provisoria de la Nación y durante cuatro meses –de junio a septiembre- el edificio comunal se convirtió en sede del Gobierno nacional. Allí sesionó, también, el Congreso que sancionó la Ley de Federalización de Buenos Aires.

En 1883, el pueblo de Belgrano fue elevado a la categoría de “ciudad”, estatus que no mantuvo por demasiado tiempo, ya que en 1887, el Poder Ejecutivo Nacional aprobó la incorporación de los partidos de Flores y Belgrano (hasta entonces en territorio de la provincia de Buenos Aires) a la ciudad de Buenos Aires, convirtiéndolos en barrios porteños.

EL EDIFICIO La construcción de la Casa Municipal comenzó en 1869 y concluyó el 8 de diciembre de 1872, si bien la obra quedó formalmente terminada en 1875 con el emplazamiento de una escultura que representa a la República con el Escudo Nacional, en la cúspide del pórtico de acceso por la calle Juramento, obsequiada por un vecino.

La obra estuvo a cargo del arquitecto Juan Antonio Buschiazzo (1846-1917), que colaboró, también, en la construcción de la Iglesia de la Inmaculada Concepción de Belgrano, conocida como “La Redonda”.

El edificio se inscribe dentro del neorrenacimiento italiano que predominó en nuestro país entre 1850 y 1880, con imponentes columnas en los pórticos.

La torre campanario fue modificada posteriormente, cuando el Gobierno Nacional compró el reloj, como homenaje al edificio que fuera sede del Congreso que sancionó la Ley de Federalización de Buenos Aires.

EL MUSEO El Museo Histórico Sarmiento se fundó al cumplirse el cincuentenario de la muerte del Domingo Faustino Sarmiento. Integran sus colecciones: GESTIÓN DE CONSORCIOS

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muebles, porcelanas y objetos que pertenecieron al último domicilio de Sarmiento en Buenos Aires (actual Sarmiento 1251), además de su biblioteca, medallas, condecoraciones y archivo personal, donados por sus nietos a la Nación. El recorrido incluye nueve salas, más una sala destinada a exhibir muebles que pertenecieron a Nicolás Avellaneda y objetos de los integrantes de su gabinete.

También se realizan exhibiciones temporarias y diferentes actividades. Entre otras, conferencias, cursos y talleres, teatro y conciertos. Un paseo diferente, a pocos metros de Cabildo y Juramento, una de esquinas más concurridas de la ciudad de Buenos Aires. n

MUSEO HISTÓRICO SARMIENTO Juramento 2180, Buenos Aires 4782-2354 / 4783-7555 info@museosarmiento.gob.ar Acceso al público: Lunes a viernes: 13 a 18 horas Sábados y domingos: 14 a 19 horas 50

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La Redonda La primera capilla de Belgrano estaba situada sobre la Barranca. Era una construcción tan precaria que el decreto que determinó la delineación del pueblo dispuso expresamente la obligación de restaurar la capilla, obra que se inició casi de inmediato.

Habían transcurridos pocos años y la capilla ya resultaba “modesta para una población de inusitado desarrollo, precaria por sus condiciones físicas e incómoda para su frecuentación a través de las calles de tierra a menudo enlodadas”. Tomando en cuenta estas consideraciones, la Municipalidad de Belgrano aprobó, en 1864, la construcción de un nuevo templo, en las inmediaciones de su propia sede: la piedra fundamental se colocó el domingo 23 de enero de 1865. La construcción del monumental templo fue encomendada al ingeniero Nicolás Canale, a su hijo José y, en las últimas etapas, al arquitecto Juan Antonio Buschiazzo. Por falta de dinero, la edificación resultó lenta. Para obtener más fondos tuvieron que rematar los terrenos de la barranca donde se levantaba la antigua capilla y el edificio de la misma, con todas sus existencias.

La parroquia de la Inmaculada Concepción, conocida como “La Redonda”, fue inaugurada en diciembre de 1878, con una gran ceremonia a la que asistieron el presidente de la República, Dr. Nicolás Avellaneda, sus ministros y altas dignidades de la Iglesia.

Fuente: www.inmaculada.org.ar (tomado de Cuadernos de Buenos Aires, de Alberto O. Córdoba, El barrio de Belgrano, Planeta, Buenos Aires, 1998).

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/ HONORARIOS Y ARANCELES DEL ADMINISTRADOR

HONORARIOS (2˚ SEMESTRE 2016)

ARANCELES

CONSORCIOS DE PROPIETARIOS: CLASE D Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda.

Hasta 20 unidades funcionales $3.250 Más de 20 UF: de $ 180 a $ 210 por UF

Independientemente de los honorarios, el administrador podrá percibir retribución por las tareas de:

CONSORCIOS DE PROPIETARIOS: CLASE C Tipología: consorcios con servicios comunes.

Hasta 20 unidades funcionales Más de 20 UF: de $ 210 a $ 270 por UF

$3.950

CONSORCIOS DE PROPIETARIOS: CLASE B Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales.

Hasta 20 unidades funcionales $4.900 Más de 20 UF: de $ 270 a $ 340 por UF

CONSORCIOS DE PROPIETARIOS: CLASE A Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.

Hasta 20 unidades funcionales Más de 20 UF: de $ 340 a $ 420 por UF

$6.500

CONSORCIOS DE PROPIETARIOS: CLASE A1 Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de súper confort.

Hasta 20 unidades funcionales $8.150 Más de 20 UF hasta 50: de $ 390 a $ 480 por UF UF posteriores a 50: de $ 300 a $ 380 por UF

Nota En todos los casos las unidades complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del administrador, al 50 % del valor de las unidades funcionales.

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GESTIÓN DE CONSORCIOS

Certificaciones Deuda por expensas comunes $630 Poderes para asistir a asambleas $270 Confección y firma de declaraciones juradas Laborales, previsionales, fiscales y judiciales $850 RPA Ley 941 / GCABA DDJJ anual $1.130 Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales $660 Reuniones o asambleas Por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial (lunes a viernes de 9 a 20 hs.) $660 Mediación Asistencia del administrador por cada audiencia en trámites de mediación (privada u oficial) $870 Fianzas y garantías En juicio por expensas comunes $1.060 En convenios de pagos $1.060 Gestión de negocios Porcentaje que debe cobrar el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales, etcétera: 5% Depósito embargo de sueldos: s/ monto a depositar (mín. $ 30) 10% AFIP - Alta / baja / modificaciones $300 AFIP - Clave fiscal RG 2239 $420 AFIP - Retención Imp. a las Ganancias encargados $910 AFIP - Mi Simplificación Empleadores $910 AFIP - Mensual 3369/3645 $940 ANSES - Dec. 670/07(1345/07) Reintegro Sal. Fam. $910 ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos $320 ART - Liquidación de siniestros (por vez) $370 DNPD - Base de datos $450 GCBA - Registro de empleadores $600 Rendición de cuentas final y traspaso administración $1.810 Registro de proveedores de consorcios (Carpeta de inscripción). A cargo del proveedor $1.810 Trámites vía Internet (no incluidos en esta lista) $270 Trámites normales: 72 hs.

Importes y porcentajes determinados en esta lista Trámites urgentes: 24 hs. Recargo 100% Trámites semi urgentes: 48 hs. Recargo 50%

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/ TELÉFONOS ÚTILES

147 ATENCIÓN CIUDADANA Información sobre los servicios de la Ciudad.

100 BOMBEROS Atención de emergencias, accidentes.

911 POLICÍA Línea directa con el Comando Radioeléctrico de la Policía Federal. *31416 (desde celular) Plan Subte Alerta: Denuncias vinculadas con delitos en subterráneos.

102 EL TELÉFONO DE LOS CHICOS Línea gratuita para realizar consultas y denuncias vinculadas a problemáticas de la infancia.

103 EMERGENCIAS DEFENSA CIVIL Actúa ante inundaciones, accidentes en la vía pública, derrame de sustancias tóxicas.

107 SAME EMERGENCIAS Servicio gratuito de ambulancias y atención médica de urgencia que cubre toda la Ciudad.

108 LÍNEA SOCIAL Orientación y asesoramiento sobre programas sociales. Recepción de solicitudes para derivación de casos de personas y/o poblaciones en situación de riesgo, emergencia y/o vulnerabilidad social.

DIRECCIÓN GENERAL DEFENSA Y PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal Maipú 169 Piso 2º Lunes a viernes de 10 a 14 hs.

144 VIOLENCIA DE GÉNERO Contención, información, asesoramiento para la prevención de la violencia contra las mujeres.

SERVICIOS AGUAS ARGENTINAS 6333-2482 EDENOR 0800-666-4001 EDESUR 0800-333-3787 METROGAS 0800-333-6427 / 4309-1000 GAS NATURAL BAN 0810-333-46226

0800-666-8537 MUJER Para mujeres maltratadas. Los profesionales dan orientación e informan sobre los recursos disponibles y derivan a la consultante a los servicios sociales, legales y terapéuticos que el Gobierno brinda.

0800-222-2224 DENUNCIAS-TRABAJO Lunes a viernes de 10.00 a 17.00 hs.

Denuncias por incumplimiento de normas relativas al trabajo, salud e higiene y seguridad laboral.

Código de Buenas Prácticas Comerciales CAMARAS DE PROVEEDORES DE CONSORCIOS Cámara de Empresarios Pintores y Restauraciones Afines Tel/Fax: 4921-6027/6028 Asociación de Ingenieros Especialistas en Ascensores Tel.: 4813-3253

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Cámara Argentina de Seguridad Tel.: 4382-5446 / 5447 Cámara de Ascensores y Afines Telefax: 4334-6492 / 4343-5245 Cámara de Cerrajerías de Buenos Aires Tel/Fax: 4862-9827 / 4861-4658

Cámara Argentina de Empresas de Porteros Eléctricos Tel/Fax: 5555-6500

Asociación de Empresas de Limpieza Tel.: 4953-2685 / 3650

Cámara Argentina de Empresas de Seguridad e Investigación Tel.: 4374-0958 / 2278 / 4375-2722

Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores y Afines Tel.: 4115-6885

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ENTES REGULADORES ERAS (Aguas) ENRE(Electricidad) E.N.R. del GAS TELECOMUNICACIONES

0800-333-0200 0800-333-3000 0800-333-4444 0800-333-3344

OTROS AFIP 0810-999-2347 ANSES 130 FATERYH /SUTERH 5354-6600 FISCALIAS CONTRAVENCIONALES 0800-333-47225 DEFENSOR DEL PUEBLO DE LA CIUDAD Venezuela 842, Buenos Aires Tel.: 4338-4900 / 0810-333-3676 DEFENSOR DEL PUEBLO DE LA NACIÓN Suipacha 365, Buenos Aires Tel.: 4819-1581 y 0810-333-3762 Lunes a viernes de 10 a 17hs.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Venezuela 1135 Av. Belgrano 1130 (Bien de Familia) Atención telefónica: 4383-9468 / 4381-2073 / 4381-4771 Bien de Familia: 4384-9693 REGISTRO NACIONAL DE REINCIDENCIA Sede Central (únicamente con turno previo): Tucumán 1353, de 7.00 a 18.00 horas Reserva de turno: 0800-666-0055 www.dnrec.jus.gov.ar Consultas: 4123-3033 TRIBUNALES ARBITRALES DE CONSUMO Julio A. Roca 651, 5º piso, sector 4º Tel.: 0800-6661518

/ GUÍA DE PROVEEDORES

ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Administración Catalán pág. 29 Tel.: 4322-1104 / (15) 4410-7912 ANTENAS COLECTIVAS Anello LGA Tel.: 4844-9223 / (15) 5314-3838

pág. 10

ANTIDESLIZANTES Dantilo pág. 27 Suc. Capital: 4524-7089 / (15) 5379-3136 Suc. Mar del Plata: 0223-467-2342 / 011-15 5638-1884 ASCENSORES (CONSERVACIÓN) Ascensores Alas Tel.: 4583-4380 / 4392 Imaz Ascensores pág. 39 Tel.: 5256-1279 Service Integral de Ascensores SRL Tel.: 6091-9103 / (15) 49975371 (15) 6193-7272 Vertirod Contratapa Tel.:4867-2209 / 2210 AUDITORÍAS - ASESORAMIENTO Dra. Gabriela Andrea Caprioglo Tel.: (15) 4033-8713 / 2000-1668 Dra. Rosa Dereczynski Tel.: 4372-9282 / (15) 6158-8584 / (15) 6706-6009

pág. 29 pág. 42

BALCONES (INFORMES TÉCNICOS - LEY 257) Arq. Susana Di Méstico pág. 45 Tel.: 4658-9277 / 5355-9756 Arq. Víctor Juan pág. 33 Tel.: 2068-8586 / 11 3790-1097

Consultora Técnica de Ingeniería Tel.: 4373-7982/4673 Ecomax Tel.: 4661-2323 / 4458-0112 D&V Ingenieria Tel.: 4542-7964 (15) 5248-7883 Galube Construcción Tel.: 4433-1242 / (15) 6872-6500 Obras y Pinturas Tel.: 4823-7887 / (15) 4051-8800 BALIZAMIENTO Anello LGA Tel.: 4844-9223 (15) 5314-3838 BARANDAS Y PASAMANOS Frimat Tel.: 4613-8157 Previsystem Tel.: 4671-4161 CALDERAS CALEFACCIÓN Alberto Carnevale Tel.: 4671-1152 (rotativas) Tritec de Héctor J. Mazzola Tel.: 4644-7592 (y rot.)

CARPINTERÍA METÁLICA Cremonesi Tel.: 4653-4052 / 5899 / 5444

pág. 41

pág. 21/39

pág. 29

CINTAS ANTIDESLIZANTES FRIMAT Tel.: 4613-8157

pág. 25

COMPUTACIÓN (CENTRO DE CÓMPUTOS) Quality pág. 21 Tel.: 4375-5055/6056 SIPAC pág. 17 Tel.: 4542-1989 / 4541-5748

pág. 29

pág. 10

pág. 25

pág. 7 pág. 27

pág. 23

CERTIFICADO DE EDIFICIO SEGURO Consultora Técnica de Ingeniería pág. 41 Tel.: 4373-7982 / 4673

CONTROL DE INSTALACIONES FIJAS Previsystem Tel.: 4671-4161 SIOS Ret. contratapa Tel.: 4524-7149 / 4897-4642 CONTROL DE PLAGAS Caldén Tel.: 4983-8726 La Higiene Tel.: 4601-0806

pág. 30-31 pág. 11

DESAGOTE Y LIMPIEZA DE POZOS DEG Destapaciones pág. 29 Tel.: 4919-2498 / (15) 5121-5695 EBRO Desobstrucciones pág. 25 Tel.: 4521-0075 / 4587-2065 / (15) 4411-5632 / (15) 4400-3292 DESOBSTRUCCIONES CLOACALES DEG Destapaciones pág. 29 Tel.: 4919-2498 / (15) 5121-5695 EBRO Desobstrucciones pág. 25 Tel.: 4521-0075 / 4587-2065 (15) 4411-5632 / (15) 4400-3292 La Higiene pág. 11 Tel.: 4601-0806

GESTIÓN DE CONSORCIOS

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/ GUÍA DE PROVEEDORES

DIAGNÓSTICO POR IMÁGENES EBRO Desobstrucciones Tel.: 4521-0075 / 4587-2065 (15) 4411-5632 / (15) 4400-3292 La Higiene Tel.: 4601-0806

pág. 25

pág. 11

ELECTRICIDAD FACTOR DE POTENCIA Anello LGA pág. 10 Tel.: 4844-9223 / (15) 5314-3838 ATL Electrotecnia pág. 29 Tel.: 5291-0000 / (15) 5059-8601 ESTUDIO JURÍDICO (EXPENSAS-LABORAL) Laura Irigoytía pág. 29 Tel.: (15) 5470-6305 GAS Tritec de Héctor J. Mazzola Tel.: 4644-7592 (y rot.)

HERRERÍA Frentek Tel.: 4733-2902 / (15) 6767-9974 Obras y Pinturas Tel.: 4823-7887 / (15) 4051-8800

pág. 27

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GESTIÓN DE CONSORCIOS

pág. 33 pág. 21/39

LIBROS REGLAMENTARIOS Aierh Tel.: 4371-3624 5570 4374-7921

pág. 16

LIMPIEZA DE TANQUES Caldén Tel.: 4983-8726 EBRO Desobstrucciones Tel.: 4521-0075 / 4587-2065 (15) 4411-5632 / (15) 4400-3292 La Higiene Tel.: 4601-0806

pág. 19

MÁSTILES PARA ANTENAS (Ver ANTENAS)

pág. 25

pág. 37 pág. 29

pág. 18 pág. 29

MATAFUEGOS (RECARGA) La Higiene Tel.: 4601-0806 Previsystem Tel.: 4671-4161

pág. 53

pág. 30/31 pág. 25

pág. 11

pág. 11

pág. 25 pág. 29

ILUMINACIÓN DE EMERGENCIA (Ver ELECTRICIDAD) IMPERMEABILIZACIONES MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS ACL - Pintura en altura Tel.: 4911-9786 Alejandro Gudiño Tel.: 4544-7288 (15) 4196-2870

Arq. Víctor Juan Tel.: 2068-8586 / 11 3790-1097 D&V Ingenieria Tel.: 4542-7964 (15) 5248-7883 Frentek Tel.: 4733-2902 (15) 6767-9974 Gama Ingeniería Tel.: 4774-2929/ (15) 3119-4944 Galube Construcción Tel.: 4433-1242 / (15) 6872-6500 Goldguber Tel.: 4706-1315 (15) 6871-0448 Grupo Chema Tel.: 4878-6879 / (15) 4998-6568 Nextel: 568*2237 Malabia Construcciones Tel.: 4585-3379 Obras y Pinturas Tel.: 4823-7887 / (15) 4051-8800 JABALINAS ATL Electrotecnia Tel.: 5291-0000/1 / Nextel 711*381 (15) 5059-8601 JUBILACIONES Y PENSIONES Dr. Alberto Lissa Tel.: 4371-4539 / (15) 6152-1949 (15) 5662-3033

pág. 29

pág. 42

MEMBRANAS (FÁBRICA IN SITU) D&V Ingenieria pág. 21/39 Tel.: 4542-7964 (15) 5248-7883 PARQUETS Rosales Tel.: 4757-2115 / (15) 4479-6844 NEXTEL 131*338

pág. 29

pág. 35 pág. 27

LAVADO HIDROCINÉTICO DE CAÑERIAS EBRO Desobstrucciones pág. 25 Tel.: 4521-0075 / 4587-2065 (15) 4411-5632 / (15) 4400-3292

PLANOS MUNICIPALES - AVISO DE OBRA Ecomax Tel.: 4661-2323 4458-0112

/ GUÍA DE PROVEEDORES

PORTEROS ELÉCTRICOS Anello LGA Tel.: 4844-9223 (15) 5314-3838 ATL Electrotecnia Tel.: 5291-0000 (15) 5059-8601 PORTONES AUTOMÁTICOS Cremonesi Tel.: 4653-4052 / 5899 / 5444 4653-5899 / 5444

pág. 10

pág. 29

pág. 23

SEGURIDAD ELECTRONICA BMBI 5235-1045/46/47 BSS (Building Security Systems) Tel.: 3526-2485 (15) 3458-6646

SEMÁFOROS Anello LGA Tel.: 4844-9223 (15) 5314-3838 ATL Electrotecnia Tel.: 5291-0000 / (15)-5059-8601

pág. 13

pág. 10

pág. 29

SERVICIOS PARA CONSORCIOS Helpway Tel.: 0810-333-5555

SEGURIDAD (personal de) Custodia SRL Tel.: 4781-4402 SEGURIDAD E INCENDIOS La Higiene Tel.: 4601-0806

COFERBA Seguridad Tel.: 0810-666-COFERBA 5031-1207

pág. 11

pág. 21 pág. 9

SISTEMAS DE PAGO (EXPENSAS, SUTERH, FATERYH) Expensas Pagas Tel.: 0810-362-0272 SIRO (Banco Roela) Tel.: 0810-777-6352

SOFTWARE Expensas 24 Tel.: 5434-0803 Web.: www.expensas24.com Kavanagh Software Tel.: 6091-3822

pág. 23

SÓTANOS Y GARAJES INUNDADOS D&V Ingenieria pág. 21/39 Tel.: 4542-7964 (15) 5248-7883 Gama Ingeniería pág. 37 Tel.: 4774-2929 (15) 3119-4944 TELEFONÍA (Ver PORTEROS ELECTRICOS)

pág. 15 pág. 5

SISTEMAS - PROCESAMIENTO DE DATOS Quality pág. 21 Tel.: 4375-5055 / 6056 SIPAC pág. 17 Tel.: 4542-1989 / Fax: 4541-5748

TERMOTANQUES (Ver CALDERAS) TRABAJOS DE ALTURA (Ver IMPERMEABILIZACIONES)

GESTIÓN DE CONSORCIOS

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AGENDA DE VENCIMIENTOS IMPOSITIVOS Y PREVISIONALES NOVIEMBRE (PERÍODO DEVENGADO: OCTUBRE)

VTO. SEGÚN CUIT TERMINADA EN:

REGÍMENES NACIONALES DE LA SEGURIDAD SOCIAL Y OBRAS SOCIALES Trabajadores Autónomos

0-1

2-3

4-5

6-7

8-9

4

7

8

9

10

Empleadores. Aportes y Contribuciones. ART

7

8

9

10

11

SUTERH-FATERYH

15

15

15

15

15

Monotributo

21

21

21

21

21

IVA

18

21

22

23

24

VTO. SEGÚN INSCRIPCIÓN TERMINADA EN: IMPUESTOS SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS (I)

0-1

Régimen simplificado – Cuota 5

21

2-3

4-5

6-7

8-9

22

23

24

25

IMPUESTOS SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS (II)

0-2

3-5

6-7

8-9

Contribuyentes locales y Convenio Multilateral

14

15

16

17

DICIEMBRE (PERÍODO DEVENGADO: NOVIEMBRE)

VTO. SEGÚN CUIT TERMINADA EN:

REGÍMENES NACIONALES DE LA SEGURIDAD SOCIAL Y OBRAS SOCIALES

0-1

2-3

4-5

6-7

8-9

5

6

7

12

13

Empleadores. Aportes y Contribuciones. ART

7

12

13

14

15

SUTERH-FATERYH

15

15

15

15

15

Monotributo

20

20

20

20

20

IVA

19

20

21

22

23

Trabajadores Autónomos

VTO. SEGÚN INSCRIPCIÓN TERMINADA EN: IMPUESTOS SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS

0-2

3-5

6-7

8-9

Contribuyentes locales y Convenio Multilateral

13

14

15

16

Régimen simplificado (bimestral)

>> AIERH: veinticinco años brindando capacitación, asesoramiento y servicios La Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal es una entidad civil sin fines de lucro. Fue creada hace veinticinco años y tiene por objetivo servir de soporte al ejercicio de la actividad de los administradores de consorcios y funcionar como ámbito de consulta para toda la comunidad consorcial. Pueden asociarse administradores, miembros del consejo de administración y copropietarios. Los requisitos: presentar fotocopia del documento de identidad y, en el caso del administrador y de los miembros del consejo de administración, fotocopia del acta de nombramiento. La Asociación cuenta con un equipo de profesionales -abogados y contadores- que atienden todos los días hábiles, en forma personalizada y sin arancel adicional para los socios.

El asesoramiento está orientado a resolver en forma práctica y eficiente los problemas que se presentan en la gestión administrativa, consultas de enfoque contable, legal o cuestiones que surgen de la convivencia

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GESTIÓN DE CONSORCIOS

cotidiana dentro del marco de la propiedad horizontal.

AIERH es la entidad del sector que mayor actividad ha desplegado en los últimos años, organizando charlas, cursos, jornadas y seminarios.

En representación del sector consorcial, encabezó diversos tipos de reclamos frente a entes privados y oficiales. También representa al sector patronal en las negociaciones colectivas de trabajo.

ASÓCIESE La cuota social es accesible. Los socios reciben sin cargo, bimestralmente, la revista Gestión de Consorcios y actualización permanente vía e-mail o fax.

Llámenos a los teléfonos: 4371-5570 / 5609 / 3624 y 4374-7921. La Secretaría atiende de lunes a viernes de 10 a 18 horas en Moreno 1881, Capital Federal.

E-mail: info@aierh.org.ar / Web: www.aierh.org.ar

GESTIÓN DE CONSORCIO

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GESTIÓN DE CONSORCIOS