unidades em condomínios aprovadas em 2025
No Estado, licenciamento de imóveis em empreendimentos condominiais cresceu 37% em relação ao ano de 2024.
Pág. 2
É o total de unidades condominiais certificadas em 2025 só na Capital
Governo de SP reestrutura SDUH
Medida fortalece atuação da pasta e amplia a capacidade de gestão e integração das políticas urbanas e habitacionais do Estado. Pág.8
Você Sabia? Qual a origem do conceito de “Reserva Legal”?
Pág 3
Últimas Notícias Procedimentos do colegiado crescem quase 9% em 2025
Pág. 3
São José do Rio Preto e Indaiatuba aderem ao Graprohab Integra Pág. 9
Falhas formais lideram ranking de indeferimentos e exigências técnicas
Págs. 4 a 7
Ponto de Vista Nova arquitetura do licenciamento urbano, por José Police Neto. Pág.10
Unidades habitacionais aprovadas em condomínios crescem 38% no Estado
Dados de 2025 indicam ainda que a capital paulista concentra 61,38% dos imóveis licenciados nestes empreendimentos
O Estado de São Paulo registrou um aumento de 38% no número de unidades habitacionais (uhs) aprovadas em condomínios, que passou de 122.068 em 2024 para 168.318 em 2025. Os licenciamentos incluem tanto os empreendimentos analisados pelo Graprohab quanto aqueles dispensados desse procedimento, em razão de seu não enquadramento nos critérios de apreciação do colegiado.
Com 103.312 uhs aprovadas, a cidade de São Paulo responde por 61,38% do total licenciado no Estado, o que representa um cresci -
mento de 63% em relação a 2024, quando foram certificadas 63.471 uhs em condomínios.
Houve igualmente crescimento de empreendimentos condominiais aprovados no Estado, passando de 375 em 2024 para 413 no ano passado, um aumento de 10%.
No balanço apresentado, outro dado chama atenção: um aumento de 5% na quantidade de condomínios protocolados e aprovados no Graprohab no mesmo ano, que passou de 39, em 2024, para 41, em 2025, e de 48% no número de unidades habitacionais, que passou de 21.529 para 31.902 no mesmo período.
Ranking de UHS licenciadas em condomínios em 2025
CIDADE
• SÃO PAULO
• CAMPINAS
• GUARULHOS
• JUNDIAÍ
• INDAIATUBA
• SOROCABA
• RIBEIRÃO PRETO
• BARUERI
• SUZANO
• MONTE MOR
• CARAGUATATUBA
• SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
• VOTORANTIM
• SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
• OSASCO
• SÃO CARLOS
• CARAPICUÍBA
• MOGI DAS CRUZES
• HORTOLÂNDIA
• SUMARÉ
Ranking
No ranking das 20 cidades que mais aprovaram imóveis em condomínios, a cidade de Campinas aparece em segundo lugar, com 6.973 uhs, seguida de Guarulhos, com 4.057 uhs (veja arte).
“Os dados evidenciam que a capital paulista se mantém como o principal polo de atração dos empreendimentos condominiais no Estado, refletindo tanto a dinâmica do mercado imobiliário quanto a capacidade de absorção urbana do município”, avalia Lacir Baldusco, presidente do Graprohab.
413 é o total de condomínios licenciados no Estado em 2025
168.318 é o total de unidades aprovadas em condomínios no Estado em 2025
Você sabia
Por Jonas Mattos
Que o Decreto Federal nº 23.793 de 23 de janeiro de 1.934 instituiu o 1º Código Florestal que em seu artigo 1º definiu “As florestas existentes no território nacional, consideradas em conjunto, constituem bem de interesse comum a todos os habitantes, do país,...” e em seu artigo 3º classificou as florestas em “a) protetoras; b) remanescentes; c) modelo; d) de rendimento.” Destaca-se ainda em seu artigo 23 que 25% do total da propriedade deveria ser mantido, o que se traduziu embrionariamente no conceito atual de Reserva Legal.
ÚLTIMAS NOTÍCIAS
Procedimentos do Graprohab crescem 8,7% em 2025
Balanço anual indica ainda que o colegiado se reuniu em 48 ocasiões, analisou 1.590 protocolos e emitiu 4.621 informações para órgãos públicos, prefeituras e demais interessados
O Graprohab realizou 6.211 procedimentos em 2025, registrando um crescimento de 8,7% em relação ao ano anterior, conforme aponta o balanço anual.
No período, foram analisados 1.590 protocolos, incluindo manifestações de enquadramento (antiga dispensa de análise), além de processos modificativos e substitutivos. A contabilidade anual também abrange a emissão de 4.621 informações destinadas ao Ministério Público, prefeituras e demais interessados, bem como atendimentos realizados por telefone e e-mail. Ao longo de 2025, o colegiado do Graprohab reuniu-se em 48 ocasiões.
Consolidados em 31 de dezembro de 2025, os dados estatísticos e georreferenciados dos projetos submetidos ao Graprohab estão disponíveis em dashboards interativos no site habitação.sp.gov.br. As informações oferecem a pesquisadores e ao público em geral um panorama completo dos empreendimentos aprovados e dispensados pelo colegiado desde 1991, ano de sua criação.
CLE
O relatório de 2025 inclui ainda as atividades desenvolvidas pela Coordenadoria de Licenciamento e Empreendimentos (CLE),
que possui assento no colegiado do Graprohab. No ano passado, o corpo técnico da coordenadoria analisou 1.533 processos, sendo 562 novos e 971 com exigências em andamento, além de emitir 889 informações técnicas relativas a processos e expedientes diversos.
Ao todo, a CLE realizou 2.422 procedimentos em 2025. O principal indicador de produtividade aponta que cada um dos seis técnicos da coordenadoria executou, em média, 1,6 procedimento por dia útil, considerando os 252 dias úteis do período analisado.
Roteiro vai orientar a análise documental dos projetos habitacionais
O Graprohab irá publicar, em breve, um roteiro destinado a orientar os técnicos responsáveis pela análise dos documentos dos projetos habitacionais em tramitação na CLE (Coordenadoria de Licenciamento e Empreendimentos). O objetivo é harmonizar o entendimento acerca dos diversos itens que compõem o processo de licenciamento. Entre os tópicos que integrarão o roteiro estão certificação de assinaturas, procurações, planta de localização, projeto de drenagem, entre outros, totalizando 16 itens.
Causas de exigência técnica e indeferimento em 2025
• 1-Assuntos gerais 2.929 (50%)
• 2-Projeto Urbanístico 1.316 (22,5%)
Total
Total de citações por assunto 5.891
de citações por assunto 5.891
• 3-Levantamento Planialtimétrico 962 (16 %)
• 4-Projeto Terraplenagem 252 (4,2%)
• 5-Projeto Terraplenagem/ Drenagem 203 (3,4%)
• 6-Projeto Drenagem 117 (2%)
• 7- Acesso Controlado 112 (1,9%)
Resultado geral das análises
Exigências técnicas: Total de protocolos: 660 76,4%
Indeferimentos: Total de protocolos: 204 23,6%
Falhas formais lideram
Novo manual Graprohab, mais didático e acessível, é mais uma ferramenta que irá auxiliar empreendedores a evitar erros burocráticos
No ano de 2025, já com o licenciamento totalmente digital em funcionamento, o Graprohab indeferiu ou emitiu exigências técnicas para 864 projetos habitacionais analisados. De acordo com levantamento interno do órgão, 50% das causas desses indeferimentos ou exigências estão relacionadas a falhas meramente burocráticas, classificadas como “Assuntos Gerais” (veja arte).
Entre os itens mais recorrentes nessa categoria, o principal motivo apontado foi a ausência do memorial descritivo e justificativo do loteamento, elaborado conforme as diretrizes do Manual do Graprohab. Em seguida, aparece a falta de apresentação da ART ou RRT devidamente recolhida, documento essencial para a validação técnica dos projetos.
Além dos “Assuntos Gerais”, o estudo também identificou outras seis categorias que concentram os principais motivos de indeferimento ou necessidade de ajustes técnicos: projeto urbanístico, levantamento planialtimétrico, projeto de terraplenagem, projeto de drenagem, projeto de drenagem/terraplenagem e acesso controlado. O levantamento permitiu ainda a elaboração de um ranking geral com os itens mais citados ao longo das análises técnicas (veja arte nas páginas seguintes 5, 6 e 7).
Segundo Lacir Baldusco, presidente do Graprohab, os dados indicam que ainda há falhas básicas no cumprimento das exigências formais. “O que podemos perceber é que ainda existe uma falta de atenção por parte dos empreendedores no preenchimento dos formulários e na apresentação dos documentos conforme as normas estabelecidas”, analisa. Baldusco destaca que o objetivo do órgão é reduzir significativamente esse tipo de incorreção para tornar o processo ainda mais ágil. “Nossa meta é diminuir as falhas de natureza formal e acelerar ainda mais a análise dos projetos. Para isso, iremos promover uma ampla reformulação gráfica do Manual do Graprohab, tornando-o mais didático, claro e acessível”, afirma. Baldusco lembra ainda que os técnicos do Graprohab estão sempre à disposição dos interessados para esclarecer dúvidas, seja por meio de atendimento remoto ou presencial. O e-mail para contato é graprohab@habitacao.sp.gov.br e os agendamentos presencias devem ser feitos pelo link https://graprohab.setmore.com
Ranking das principais incorreções
Assuntos
Levantamento Planialtimétrico:
Memorial Descritivo e Justificativo do Empreendimento: ART ou RRT:
Quadro de áreas:
Apresentação:
Levantamento Planialtimétrico:
Certidão de conformidade:
Faixa Non Aedificandi:
Matrícula:
Drenagem/Terraplenagem:
Imagens de satélites:
Certidão municipal:
Estaqueamento de vias/vielas:
Apresentação do projeto e representação gráfica:
1 - Assuntos Gerais
2 - Projeto Urbanístico
3 - Levantamento
Planialtimétrico
Exigências
4 - Projeto Terraplenagem
5 - Projeto Terraplenagem/Drenagem
6 - Projeto Drenagem
7 - Acesso Controlado
Apresentar levantamento planialtimétrico completo de acordo com o determinado no Anexo 11, de maneira a ser possível sua conferência com a matrícula respectiva.
Apresentar memorial descritivo e justificativo do loteamento nos termos do Manual do Graprohab.
Apresentar ART ou RRT recolhida ao campo de atividades, apontando: tipologia – Elaboração; Atividade técnica; Natureza, incluindo o n° no carimbo do projeto.
Corrigir quadro de áreas de acordo com o Anexo 10 do Manual Graprohab.
Todas as assinaturas constantes em todos os documentos, planta, memoriais, croqui, etc. devem estar devidamente identificadas e assinadas de próprio punho.
Indicar a largura total das calçadas e leito carroçável das vias confrontantes (existentes ou projetadas).
Apresentar a Certidão de Conformidade no padrão atendendo na íntegra todas as indicações do Anexo 8 do Manual do Graprohab. Caso a Prefeitura possua modelo próprio para Certidão, poderá ser aceita, desde que contenha todas as informações solicitadas.
As faixas não edificáveis devem estar assinaladas em linha tracejada e na mesma cor das porções que atravessam. Informar a dimensão (largura) de suas faixas não edificáveis.
Apresentar a matrícula referente a área do empreendimento (atualização ou retificação) emitida no prazo máximo de 90 dias.
Apresentar a certidão da prefeitura concordando com o sistema de drenagem proposto o qual será interligado no sistema já existente/ Apresentar declaração assinada pelos proprietários da área afetada. Apresentar a certidão da prefeitura concordando com o sistema de drenagem proposto o qual será interligado no sistema já existente e apresentar declaração assinada pelos proprietários da área afetada./ Quando taludes incidirem sobre imóveis de outras matrículas, deve ser apresentada documentação que comprove a concordância expressa de seus proprietários com o projeto de terraplenagem apresentado.
Apresentar imagem de satélite, atualizada, contendo a indicação da gleba onde se pretende implantar o loteamento. Apresentar certidão Municipal numerada indicando quando se dará a implantação física da via que está precariamente aberta em terra. Representar o estaqueamento de todas as ruas (20 em 20 metros) em todas as plantas/projetos, certificando-se de que estejam compatíveis com o Projeto de Terraplanagem. Todas as plantas a serem apresentadas devem estar dobradas de forma que o tamanho resultante seja o tamanho A4 da ABNT, com representação do norte, legendas, nomenclatura correta, escalas apropriadas e em situações favoráveis para leitura e entendimento, seguindo orientações do Manual do Graprohab.
Vezes em que os itens são citados
Assuntos
Malhas de Coordenadas:
Exigências
Todas as plantas e projetos devem ter a malha de coordenadas, representadas em quadrículas de 10 x 10 cm de lado, conforme especificado na NBR 13.133, seguindo todas as orientações contidas no Manual do Graprohab.
Vezes em que os itens são
Curva de nível:
Laudo geotécnico / geológico:
Medidas perimétricas:
Lei Federal 13.465/17 (Acesso controlado):
Faixa de Domínio:
Planta de localização:
Construções existentes (demolidas ou preservadas):
Arquivos SEI
Projeto urbanístico:
Faixa de APP:
Sentido de águas pluviais:
Projeto terraplenagem/Taludes:
Diretriz viária
Apresentar curvas de nível de metro em metro, com determinação de cota a cada 5 metros.
Apresentar relatório geotécnico-geológico em que sejam apontadas as características do solo, os problemas esperados com a implantação das obras e respectivas recomendações para a sua prevenção, etc.
Todas as porções propostas devem ser identificadas e possuir todas as medidas perimetrais.
Esclarecer modalidade de parcelamento e se necessário, apresentar cópia da lei municipal relativa a loteamento com acesso controlado.
Fazer constar em todas as plantas/projetos os limites das faixas de domínio da rodovia, ferrovia, ou linha de transmissão de alta tensão, sendo apresentado manifesto do responsável pela gestão relatando dimensão da mesma e a concordância com o projeto urbanístico proposto.
Para empreendimentos localizados fora da região metropolitana de São Paulo, deverá ser apresentada planta do Plano Cartográfico do Estado de São Paulo, em escala 1:10.000, com a exata localização e representação geométrica do perímetro do empreendimento. No caso de não haver mapeamento do IGC para a área do empreendimento, o interessado deverá apresentar planta oficial adotada pela Prefeitura Municipal, preferencialmente em escala 1:10.000, desde que seja uma carta planialtimétrica, com cursos d’água, coordenadas, curvas de nível, etc. e que tenha condições de identificação e localização do imóvel. Ou seja, na planta de localização a área do empreendimento deverá ser desenhada com o seu perímetro demonstrando todas as linhas de confrontação e a forma geométrica idêntica à encontrada no Projeto Urbanístico, porém, na escala desta planta de localização. Informar na planta se as construções existentes serão demolidas ou preservadas, conforme orientações contidas no Manual do Graprohab.
Corrigir a identificação dos arquivos inseridos na Plataforma SEI.
Evidenciar o limite da gleba de preferência com linha contínua.
Não indicar de maneira individualizada a área de APP, uma vez que toda APP é Área Verde.
Apresentar o sentido de escoamento de águas pluviais nas vias e quadras.
Reapresentar a planta baixa do Projeto de Terraplenagem, usando como base a planta do Projeto Urbanístico, indicando com clareza a topografia resultante além de apresentar o traçado, na escala da planta, das cristas e saias dos taludes de corte e aterro.
Apresentar dispositivo de retorno em vias não articuladas, ou caso seja diretriz viária, apresentar na certidão municipal que a via em questão está dispensada de prover de dispositivo de retorno.
Vias:
Endereço:
Muros de arrimo:
DER (Departamento de Estradas de Rodagem) /concessionária:
Assinatura/Procuração pública:
Lei Federal Nº 6.766/79:
Projeto urbanístico/Área encravada:
Perfis de galerias de águas pluviais:
Projeto urbanístico/Área encravada:
Memorial descritivo drenagem:
VCI’s:
Projeto de drenagem e terraplenagem:
Apresentar a correta articulação entre a rua existente e o prolongamento da mesma.
Indicar o correto endereço da gleba em todos os documentos e nomear todas as vias do projeto: Apresentar cortes, fachada, altura, comprimento referente aos muros de arrimos (projeto simplificado de muro de arrimo proposto) e apresentar declaração assinada pelos proprietários da área afetada. Apresentar documento do DER ou concessionária responsável pela gestão da rodovia, informando que não se opõe ao projeto urbanístico .
Apresentar assinatura do proprietário do empreendimento, autor do projeto ou a procuração pública dando poderes para terceiros assinarem. Comprovação de parcelamento de solo resultante da Lei Federal nº 6.766/79 (loteamento ou desmembramento).
Prever acesso para a Área Verde, através de Via Pública, com no mínimo 5,00 m de frente e 5,00 de largura, não sendo aceito através de Viela. Apresentar os perfis longitudinais das redes de drenagem. Estes Perfis Longitudinais deverão estar em escala deformada, de preferência na proporção 1:10 (H/V), de forma que permita a verificação gráfica das informações apresentadas. Permitir o acesso por vias públicas com no mínimo 5,00 metros de frente/ largura.
Informar de quem será a responsabilidade pela implantação das redes de água e esgoto do Loteamento, bem como de quem será a responsabilidade pela operação e manutenção das mesmas, conforme orientações contidas no Anexo 9 do Manual da Graprohab. Apresentar perfis transversais das vias de circulação interna, acrescentar a representação do eixo, indicação das cotas de todas as estacas da via, identificação, indicação das cotas do platô do prédio e demais construções. Apresentar planta do projeto de drenagem e terraplanagem sobre base do projeto urbanístico seguindo todas as orientações presentes no Manual do Graprohab.
Expediente
Conselho Editorial: Lacir Baldusco (Presidente), Claudio Bernardes (Secovi), Caio Portugal (Aelo), Valter Caldana (Mackenzie), José Police Neto (SDUH), Luciane Mota Virgilio (Laboratório Arq. Futuro de Cidades do Insper), Miriam Fernanda Lopes Barros Moro (Graprohab), Celia Regina Poeta (Cetesb) e Isabela Carvalho Oliveira de Almeida. Produção de dados e mapeamento de gráficos: Ricardo Riquelme Guimarães e João Vittor de Moura Batista (Graprohab) - Jornalista Responsável: Marcelo David Pawel – MTb: 16143 Concepção gráfica e design: Léo Diniz - Editoração eletrônica: Léo Diniz - Fotos: Divulgação
Governo de SP reestrutura Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação e fortalece atuação da pasta
Reestruturação amplia a capacidade de gestão e integração das políticas urbanas e habitacionais no Estado
O Governo do Estado de São Paulo deu mais um passo no fortalecimento das políticas públicas voltadas à moradia e ao desenvolvimento urbano. Com a publicação do Decreto nº 69.760, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SDUH) passa a contar com uma estrutura administrativa modernizada, voltada a ampliar a eficiência da gestão e a integração entre programas e ações em todo o território paulista.
A atualização da estrutura da SDUH integra o processo de reforma administrativa do Estado, que busca aprimorar o planejamento, reduzir a fragmentação de funções e garantir respostas mais ágeis às demandas dos municípios e da população. A nova configuração reforça o papel estratégico da Secretaria na coordenação de políticas que envolvem habitação, urbanismo, regularização fundiária e desenvolvimento territorial.
O decreto consolida a atribuição de nortear o Desenvolvimento Urbano do Estado, sobretudo a partir das regiões metropolitanas, atividade para a qual foi criada uma Subsecretaria. Outras duas subsecretarias
compõem a estrutura: foi mantido o pilar de Habitação Social, para o desenvolvimento de ações voltadas à provisão habitacional, e criada a Subsecretaria de Gestão Corporativa, para fortalecer as estruturas operacionais da pasta.
Outro importante avanço foi a criação de uma Assessoria de Planejamento Estratégico, ligada ao gabinete do secretário. Com isso, a Secretaria dá um salto estrutural importante para centralizar o planejamento das ações e programas para fomento habitacional, coordenando as ações que serão operacionalizadas pela CDHU, empresa vinculada à pasta. Dentro das novas estruturas, é fundamental a participação do Graprohab, por sua natureza, como elo entre a visão de Desenvolvimento Urbano e o planejamento habitacional.
Para fortalecer o trabalho conjunto com outras esferas de governo, parlamentares e entidades da sociedade civil, foi criada uma Assessoria de Relações Institucionais, responsável pela articulação da SDUH com esses diferentes públicos para recepcionar
pleitos e assessorar o gabinete do secretário na tramitação e resolução dessas demandas. Também foi criada uma Assessoria de Comunicação para ampliar a publicidade e prestação de contas dos atos da pasta, fortalecendo o vínculo com a comunidade e a transparência.
Entre os principais objetivos da reestruturação estão o fortalecimento da interlocução com as prefeituras, a melhoria na governança de programas habitacionais e urbanísticos, e a ampliação da capacidade técnica de acompanhamento e avaliação de projetos. A medida também adequa a secretaria às diretrizes do Sistema de Organização Institucional do Estado de São Paulo (SIORG), alinhando-se às boas práticas de gestão e transparência.
Com a reestruturação, o Governo de São Paulo reforça o compromisso com a eficiência administrativa e com o aprimoramento das políticas públicas voltadas à melhoria das condições de moradia, à ocupação ordenada do território e à promoção do desenvolvimento urbano sustentável em todas as regiões do Estado.
veja o organograma
São José do Rio Preto e Indaiatuba
aderem ao Graprohab Integra
Agora já são sete os municípios que adotam o procedimento que agiliza as análises habitacionais
Os municípios de São José do Rio Preto e Indaiatuba formalizaram em outubro de 2025 a adesão ao Graprohab Integra, um procedimento adotado pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação que permite a análise simultânea de projetos pelos órgãos licenciadores estaduais e municipais. Essa integração otimiza e reduz o prazo de tramitação de projetos de loteamentos e condomínios habitacionais.
“Essa iniciativa torna mais ágil e digital o processo de aprovação de condomínios e edificações. Isso é eliminar burocracia. O Estado de São Paulo está se transformando no Estado com melhor ambiente de negócios do Brasil, para ter cada vez mais investimentos”, explicou o governador Tarcísio de Freitas que participou
da cerimônia de assinatura durante a Caravana 3D, ocorrida em São José do Rio Preto. Para aderir ao Graprohab Integra, os municípios devem atender a requisitos específicos, como população superior a 200 mil habitantes, sistema descentralizado de aprovação com equipe técnica especializada, Plano Diretor vigente e legislação compatível com o Decreto Estadual nº 66.960/2022, o Manual Graprohab e notas técnicas do colegiado.
A partir da adesão, o prazo de espera para a emissão do licenciamento de loteamentos, desmembramentos e condomínios diminui, pois o empreendedor imobiliário não precisa aguardar que a Prefeitura emita a Certidão de Conformidade de Análise Prévia para subme-
ter o projeto ao colegiado estadual. Dessa forma, o tempo de tramitação no Graprohab, que atualmente é de quase três meses, em média, não se soma ao tempo total de tramitação na esfera municipal.
No entanto, a Certidão de Conformidade ainda será necessária para o registro final do empreendimento. Caso a Certidão de Conformidade emitida posteriormente contenha alterações nas informações iniciais, o interessado deverá submeter um projeto modificativo ao Graprohab para assegurar a conformidade com a legislação estadual e federal.
Também já formalizaram sua adesão ao procedimento as cidades de Campinas, Ribeirão Preto, Franca, São Carlos e Praia Grande.
O Governador Tarcisio de Freitas durante a Caravana 3D em São José do Rio Preto
PONTO DE VISTA
Graprohab e a nova arquitetura do licenciamento urbano no
Estado de São Paulo
Há décadas, São Paulo conta com um ativo institucional raro no Brasil: um sistema colegiado de análise e deliberação que, com rigor técnico, previsibilidade e segurança jurídica, impulsiona a produção do território urbano formal. O Graprohab se consolidou como referência no licenciamento de parcelamentos do solo, articulando competências setoriais, gerando decisões consistentes e reduzindo incertezas que, historicamente, postergam investimentos, encarecem projetos e fomentam informalidades. Esse é um trabalho reconhecido por unir critério técnico, estabilidade procedimental e compromisso público com a qualificação do desenvolvimento urbano. Essa trajetória não é mero legado — é ponto de partida. A Subsecretaria de Desenvolvimento Urbano, ao criar a Diretoria de Regularização Fundiária e Licenciamento, avança sem romper o que já funciona, ampliando a capacidade analítica, integrando dados e refinando instrumentos. Essa nova estrutura concentra, em um núcleo funcional dedicado, atribuições complementares: regularização fundiária, coordenação e otimização de fluxos de licenciamento, geração de inteligência territorial, consolidação de bases técnicas e indução de padrões procedimentais adaptados às realidades municipais. Na prática, transforma experiência acumulada em método, e método em governança focada em resultados concretos.
Esse avanço se delimita por três frentes interdependentes e objetivas.
3.1 Sistematizar a lógica do desenvolvimento urbano formal
Antes de propor mudanças, urge explicitar a lógica que já rege o território. Isso exige mapear, com granularidade, o ciclo completo do desenvolvimento urbano formal: agentes, incentivos, etapas decisórias, marcos documentais, prazos, interdependências entre órgãos, pontos de fricção, riscos recorrentes e causas de retrabalho. Essa sistematização não é exercício acadêmico, mas pré-condição para elevar qualidade e previsibilidade. Ao desvendar como o urbano formal se produz — com virtudes e gargalos —, alinha-se procedimentos, capacidade institucional e finalidade pública, mitigando
assimetrias e ampliando a racionalidade.
3.2 Estruturar critérios de licenciamento modernos e responsivos para municípios
A segunda frente constrói critérios de licenciamento alinhados aos objetivos contemporâneos das políticas urbanas. Responsivos, eles preservam segurança jurídica e padronização mínima, mas reconhecem a heterogeneidade municipal e orientam decisões por efeitos urbanos concretos. O licenciamento transcende o rito de conformidade documental: é instrumento de política pública. Bem calibrado, mitiga expansão dispersa, sobrecarga infraestrutural, fragmentação territorial e vazios urbanos; ao mesmo tempo, estimula adensamento qualificado em áreas com capacidade instalada, melhor conectividade, reforço de centralidades e compatibilização entre uso do solo e serviços essenciais.
3.3 Construir indicadores para monitoramento responsivo
A terceira frente monitora orientações e critérios via evidências verificáveis. Responsividade significa ajustar regras, fluxos e parâmetros ante efeitos reais divergentes dos objetivos públicos. Para isso, define-se um conjunto enxuto de métricas estáveis: padrões de ocupação e adensamento, consumo de solo, pressão infraestrutural, tempos de tramitação, retrabalho e previsibilidade decisória. Esse sistema mínimo identifica ganhos, detecta distorções e corrige de forma incremental, tornando o aprimoramento contínuo — não episódico.
Nesse horizonte, o papel estadual não suplanta a autonomia municipal: oferece referência técnica, parâmetros replicáveis e ferramentas que cortam custos transacionais, elevam a capacidade decisória local e integram licenciamento, planejamento e resultados. O Graprohab permanece pilar do licenciamento de parcelamentos. A Diretoria de Regularização Fundiária e Licenciamento surge para injetar método, inteligência e indução técnica, elevando o Estado de um sistema eficiente de análise a uma arquitetura institucional que aprende com o território e orienta, com precisão, o desenvolvimento urbano de que São Paulo necessita.
José Police Neto Subsecretário de Desenvolvimento Urbano
