Manutenção preditiva para a exploração de edifícios: a melhor estratégia

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dossier sobre gestĂŁo tĂŠcnica de edifĂ­cios

manutenção preditiva para a exploração de edifícios: a melhor estratÊgia

Fernando Ferreira

EcoBuildings Marketing Manager Schneider Electric Portugal

Os custos de manutenção de edifícios são responsåveis, em muitos casos, praticamente pela mesma percentagem de custos que o consumo de energia. No entanto, tambÊm em muitos dos casos, este investimento em manutenção Ê ineficiente uma vez que Ê alocado a abordagens de manutenção reativa. AlÊm de serem essenciais para garantir o conforto e segurança dos ocupantes e produtividade do edifício, os sistemas de controlo de edifícios, quando proativos e preditivos, podem facilmente ajudar a reduzir os custos de manutenção e de consumo de energia em 20%.

Os gestores de edifĂ­cios devem questionar-se sobre: onde e porque estĂĄ a ser gasto dinheiro; e, como pode ser reduzido o valor gasto enquanto se mantĂŠm ou, atĂŠ, se melhora o desempenho do edifĂ­cio.

dependem de programas de manutenção reativa para cuidarem dos

esperar atÊ quebrar�, aguardando atÊ que o equipamento bloqueie ou falhe totalmente para que seja iniciada uma ação corretiva. Na verdade, fazer referência à manutenção reativa como manutenção� jå Ê, por si só, um equívoco – trata-se somente de uma reparação cujos custos são tendencialmente elevados.

Esta Ê a abordagem mais tradicional quando se trata de manutenção, porque Ê a mais natural – temos tendência para consertar as coisas quando estas deixam de funcionar, porque assim foi feito durante muitos anos. AlÊm disso, este tipo de manutenção transmite a ilusão de custar menos a curto prazo por se traduzir num custo de reparação imprevisível.

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ĂŠ novo, sendo que, Ă partida, nĂŁo apresenta problemas, todavia, as www.oelectricista.pt o electricista 54

poupanças são uma ilusão. Os custos de reparação tendem a ser elevados, nomeadamente aquando hå falhas inesperadas do equipamento, que conduzem igualmente ao aumento do custo de trabalho porque o equipamento tem de ser reparado imediatamente. Tal resulta numa % $ !"

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produtividade do negĂłcio, gerando prejuĂ­zos.

Por sua vez, aproximadamente um terço dos operadores de edifí % !"

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( independentemente de serem aparentemente necessĂĄrias ou nĂŁo. Este mĂŠtodo produz melhores resultados, porĂŠm, ainda nĂŁo os ideais.

A manutenção de prevenção refere-se à manutenção regular, segundo um programa predeterminado que se baseia nas caraterísticas do equipamento e recursos fornecidos pelo fabricante do mesmo. Esta apresenta vantagens ao contribuir para o bom desempenho e contínua produtividade do equipamento. Sequentemente, apresenta menos custos a longo prazo, uma vez que hå menos situaçþes inesperadas e de reparação de emergência, bem como períodos de inatividade por reparação.

Implementando este tipo de manutenção Ê possível economizar )* )+

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% zação – todos os equipamentos são tratados com a mesma prioridade, " /

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!" de acordo com as potenciais consequĂŞncias da falha de um determinado equipamento. E este ĂŠ um fator importante e fundamental a ter em conta pois a quebra de alguns equipamentos pode apresentar efeitos mĂ­nimos no edifĂ­cio, enquanto a falha de outros pode ter um impacto preponderante, pelo que nĂŁo devem ser encarados todos de igual modo.

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sa por implementar planos de serviços que recorrem a manutenção proativa e preditiva, baseada na condição real do equipamento em vez de numa programação predeterminada. Com esta abordagem, o equipamento Ê mantido com um desempenho contínuo de alto nível, em vez de esperar por algo que falhe. À semelhança da manutenção de prevenção, a manutenção preditiva baseia-se no princípio de que uma abordagem proativa Ê melhor