CFGS PROYECTOS DE EDIFICACIÓN
MÓDULO:PROYECTOSDEEDIFICACIÓNRESIDENCIAL. CURSO22-23
UT 03 SUPERFICIES EN EDIFICACIÓN. CONCEPTOS UT0302 LA SUPERFICIE EN EDIFICACIÓN
INTRODUCCIÓN.
En edificación, son frecuentes las ocasiones en las cuales son precisas los datos de las superficies de las diferentes zonas del edificio: solicitud de licencias, contratos de compraventa, escrituras de obra nueva y división horizontal, documentos de información al cliente, valoraciones administrativas a efectos de expropiación, valoraciones hipotecarias, etc. En algunos de estos trámites se especifica el tipo de superficie que se solicita, pero en pocas ocasiones se indica el criterio para medirla.
Así, un mismo proyecto redactado por técnicos diferentes podría tener superficies diferentes. Estas contradicciones también aparecen frecuentemente en los Juzgados, ya que los jueces han de dictaminar basándose en informes periciales en los cuales tampoco está definida la forma de medir las superficies. Así, dos informes de técnicos pueden reflejar resultados diferentes y podrían dar lugar a sentencias diferentes ante casos similares.
Las descripciones que vienen a continuación son una miscelánea de las que aparecen en la dispersa normativa aplicable, sirven sólo de orientación y, en todo caso, hay que acogerse a Ordenanzas Municipales, Planeamientos Urbanísticos o Legislación Local aplicable
1. SUPERFICIE CONSTRUIDA / SUPERFICIE EDIFICADA (ART. 4.1.31 PGOU OVIEDO)
De forma general, superficie construida, por planta, entreplanta, ático o espacio bajo cubierta, es la comprendida entre los límites exteriores e interiores de lo edificado en ella, esté o no cerrada.
Para su cómputo se tendrán en cuenta todos los elementos construidos fuese cual fuese su naturaleza, y, por tanto, también los correspondientes a áticos, terrazas, salientes y entrantes, azoteas, espacio bajo cubiertas, escaleras, remates de cajas de escalera, casetones de ascensores, depósitos, instalaciones, etc. En algunos PLANES DE ORDENACIACIÓN, y a efectos sólo del cómputo de la edificabilidad, algunos de estos últimos espacios nombrados; terrazas, espacios bajo cubierta con menos de 1.50 m., etc. Su superficie se contabiliza al 50%.
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UT 03 SUPERFICIES EN EDIFICACIÓN. CONCEPTOS
UT0302 LA SUPERFICIE EN EDIFICACIÓN
Superficie construida sobre rasante es la suma de la de cada una de las plantas sobre rasante que se ubican en un edificio, incluidas las de ático y espacio bajo cubierta, si las hubiera.
Superficie construida bajo rasante es la suma de la de todas las plantas sótano y/o semisótano que se ubican en un edificio.
Superficie construida total es la suma de las construidas sobre y bajo rasante.
1.1 CÓMPUTO DE LA SUPERFICIE CONSTRUIDA
Para la aplicación de las condiciones de edificabilidad y su cómputo, la superficie construida se divide en computable y no computable (siempre a efectos de edificabilidad)
1. Es superficie no computable (a modo de ejemplo en un PGOU cualquiera)
a) Los soportales y pasajes cubiertos de acceso a espacios libres públicos conforme al apartado 2 de este punto
b) Azoteas.
c) Balcones y balconadas.
d) Elementos ornamentales en cubierta.
e) En aquella parte cuya altura útil no supere 1,50 metros: trasteros, espacios bajo escaleras y espacios bajo cubierta.
f) La destinada a albergar plazas de aparcamiento que se sitúen en planta sótano y/o semisótano.
g) La parte de la planta semisótano que quede dentro de la proyección de las plantas sobre rasante del edificio y se destine a albergar aparcamientos, trasteros e instalaciones técnicas al servicio de la edificación señalada en el apartado anterior.
h) La parte de la planta semisótano que quede fuera de la proyección de las plantas sobre rasante del edificio cuando esta parte se destine exclusivamente a aparcamientos sin superar el semisótano las plazas máximas especificadas o instalaciones técnicas al servicio de la edificación.
i) Los espacios destinados a portal y cuartos de control de instalaciones técnicas situados en plantas bajas en zonas de edificación abierta y manzana alineada, en la
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cuantía que sobrepasen los 20 metros cuadrados construidos, con un tope máximo no computable de 80 metros cuadrados. Por núcleo de comunicación vertical siempre que no supere 1/3 de la ocupación de las plantas sobre rasantes servidas por dicho núcleo.
2. Los soportales y pasajes cubiertos de acceso a espacios libres públicos no serán computables si cumplen las siguientes condiciones:
a) Estar situado en planta baja de edificio residencial y bajo planta(s) de piso.
b) Estar abiertos en todo su perímetro salvo en el mínimo de contacto con el resto de la planta baja y/o el medianero, si lo hubiera.
3. Es computable, a efectos de edificabilidad, la superficie obtenida al restar, de la construida total, la no computable.
2. SUPERFICIE ÚTIL (ART. 4.1.32 PGOU OVIEDO)
Superficie útil es la parte de la superficie construida no ocupada por fachadas, tabiquería, cerramientos, estructura, conducciones u otros elementos materiales análogos, considerándose, generalmente, al 50% la superficie de los espacios construidos abiertos.
La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados. Puede medirse por cuarto o pieza, local, planta, edificio, etc.
Cuando la Normativa, condiciones de uso u ordenanzas hagan referencia a superficies útiles, los proyectos, para solicitud de licencias de obra o cualquier otro trámite administrativo, justificarán expresamente las superficies útiles correspondientes.
3. SUPERFICIE EDIFICABLE; EDIFICABILIDAD / COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD
Superficie edificable, techo edificable o edificabilidad es la superficie construida computable, expresada en m², que puede edificarse en un determinado ámbito en aplicación del planeamiento.
Edificabilidad; Es la intensidad de uso del suelo. Se define como metro cuadrado de techo construido dividido por metro cuadrado de solar (m2t/m2s). Generalmente se toma la superficie construida sobre rasante, salvo cuando expresamente se indique otra cosa. Por lo tanto, es un parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela a edificar, con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella en las diferentes plantas del edificio a realizar.
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Para su cálculo, se procede a la suma de las superficies cubiertas de todas las plantas sobre rasante.
Índice o cociente de edificabilidad: Es el límite máximo de edificabilidad, expresado en m² techo/m² suelo (metros cuadrados de techo / metros cuadrados de suelo) aplicado a toda la superficie de cada zona. Los planeamientos suelen definir la edificabilidad mediante cualquiera de los siguientes procedimientos:
a) Valores absolutos (m2t/m2s).
b) Índice de edificabilidad (%).
c) Condiciones de posición y forma y/o alturas, o cualquier procedimiento análogo, gráfico o normativo que defina la extensión de la edificación materializable.
RESUMEN
SUPERFICIE CONSTRUIDA EDIFICABLE
La superficie a construir es la suma de cada una de las plantas del edificio medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores, y los ejes de las medianeras, en su caso. Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos por otros elementos análogos o por tejadillos o cobertizos, formarán parte de la superficie construida cuando se hallen limitados lateralmente por paredes; en caso contrario, se computará únicamente el 50 % de su superficie, medida de la misma forma.
SUPERFICIE ÚTIL
Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Así mismo incluirá la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terraza, tendederos u otros. Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100 cm2, así como la superficie del suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 m.
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