El ‘valor añadido’ de la valoración y la tasación inmobiliaria

El ‘valor añadido’ de la valoración y la tasación inmobiliaria Fernando Fuente, Vicepresidente CBRE Valuation Advisory La importancia de las tasaciones al igual que las valoraciones inmobiliarias ha ido en aumento en los últimos tiempos. Por ello, procedemos a analizar ambos términos aplicados al sector inmobiliario.

Valoraciones y Tasaciones. Tasaciones y Valoraciones. Dos conceptos que han convivido en España a lo largo de las últimas décadas con sutiles diferencias teóricas que han llevado a importantes divergencias en el plano más práctico y de composición de lo que se conoce como “valor”, abriendo el camino a un eterno debate en el mercado de cara a su conveniencia y aplicación.

Los argumentos a favor y en contra de cuál de las dos bases de valor es la más acertada -si “valor de mercado” o “valor de tasación”- se reproducen en ambos casos. Ante una toma de decisión entre una u otra alternativa, hasta ahora suele prevalecer el coste de oportunidad e idoneidad, en vez de las necesidades reales de cada situación y, por tanto, sus fundamentales.

Los activos inmobiliarios tradicionales -como son los inmuebles en renta, la promoción inmobiliaria o el suelo- han sido históricamente valorados por métodos totalmente equivalentes entre una y otra normativa, pero es su fin dispuesto lo que ha hecho y materializado sus diferencias. La normativa ECO, que regula el valor de la tasación inmobiliaria, tiene como fin la garantía ante un tercero y como valor el precio mínimo que se podría alcanzar con la enajenación y venta del activo inmobiliario. Esta normativa coexiste en España con la norma internacional RICS, basada en una relación de independencia, claro está, con el cliente y aboga por un valor de mercado que refleja el precio máximo que el colectivo estaría dispuesto a pagar en una situación perfecta del entorno.

Sin embargo, aunque ambas normativas conviven en nuestro país, sus diferencias fundamentales terminan por descontar una divergencia sustancial en la consecución del objetivo final del ya comentado “valor”.

Es ahora, tras superar los años más turbulentos y de ajuste, cuando volvemos a los pilares fundamentales de la valoración inmobiliaria para reinventarnos en esta nueva etapa de crecimiento y así poder aportar dos de las palabras que la sociedad y el mercado repite constantemente: valor añadido. Se trata del principal objetivo que perseguimos en CBRE frente a nuestros clientes y socios, y una de nuestras señas de identidad.

Nuestros pronósticos acerca de la evolución del ámbito de este sector nos hacen pensar en una mayor unión de las normas que conviven en nuestro país con el propósito de tener un papel clave en las decisiones inmobiliarias. Y es ahí, con la unión y globalización, donde la capacidad de discernir las necesidades se realizará casi como un acto reflejo. Esta convergencia hará más sólido aún al experto independiente en cuestión de “valor” y le preparará para afrontar los dos principales retos que afloran en el mercado: el tecnológico y el de la especialización.

El reto tecnológico hace referencia a las nuevas herramientas con las que contamos hoy en día (y aquellas que van apareciendo), que nos permiten cada vez más hacer las cosas de forma más reglada y, sobre todo, nos dota de la capacidad de gestionar grandes volúmenes. Por ejemplo, gracias a la inteligencia artificial aplicada a las valoraciones inmobiliarias con mecanismos automatizados o AVM´s (Automatic Valuation Models, en sus siglas en inglés), se podrá dar cobertura a las grandes carteras de activos o subyacentes de deuda que, como consecuencia de la crisis, se han formado entre los principales arrendatarios financieros o servicers. Se trata de activos con una gran atomización y de uso residencial que, de otra manera, no podrían tener tratamiento por necesidades de tiempo y económicas.

Por su parte, con el reto de la especialización nos referimos a que los activos tradicionales han sufrido muchos ciclos inmobiliarios y conocemos su comportamiento, así como el cambio de manos de su propiedad que se produce entre los tres y los cinco años, coincidiendo con estrategias de entrada o salida, core o value added y como extremo, distressed. La especialización se corresponde con un grado de conocimiento mayor y más detallado de lo que pasa en el interior del inmueble, como ocurre con esos activos en otra dimensión, más allá de la inmobiliaria, que albergan negocios de naturaleza propia. Es decir, no es lo mismo el análisis de valor de un edificio para promoción que “un edificio en explotación económica con un negocio” en lo que se refiere a su funcionalidad y capacidad lucrativa, a la hora de generar rendimiento para el inversor.

Llegar a esa opinión de valor inmobiliario del activo requiere un conocimiento especializado del negocio y su posible evolución en el tiempo, asegurando al inversor su viabilidad a través de una gestión eficiente y profesionalizada. El experto independiente que da esa opinión de valor deberá basarse en criterios de viabilidad económica y funcionalidad, temporalidad, volatilidad de mercados, research del negocio y comportamientos y criterios de inversión de los operadores.

En este sentido, Valoración y Tasación Inmobiliaria seguirán juntas, conviviendo en el mercado, cada vez más cerca una de la otra y, sobretodo, atendiendo a las necesidades específicas para lo que han sido creadas de forma independiente, pero correlacionadas de forma directa.

A pesar de todo, el mercado cambia, la creatividad aparece y la tendencia alcista obliga a dar un paso más en busca de inversiones alternativas atractivas que hay que estudiar y conocer para poder proporcionar un asesoramiento de valor añadido. Es, sin duda, el campo nuevo que el mercado de la valoración explorará en los próximos años. Además, también iremos dando respuesta a una pregunta cada vez más acuciante: ¿nos quedamos en la valoración inmobiliaria o damos la bienvenida a la valoración societaria y financiera? Veremos cómo evoluciona el mercado pero, por el momento, la balanza parece inclinarse hacia el ‘sí’.