Guida alla Valutazione

vale

Innanzitutto…

Ciao e grazie per aver scaricato la nostra guida!

Hai

la tua

affidabile.

Se

alla

scoprire il valore del tuo

aiuterà a:

LA VERITÀ CHE SI NASCONDE DIETRO LE INFORMAZIONI CHE TROVI SUL WEB

Se hai scaricato questa guida è probabile che tu abbia già consultato diversi articoli sulla valutazione immobiliare. Forse hai addirittura già fatto una valutazione della tua casa, magari sul web oppure in un’agenzia immobiliare. Questo è possibile perché al giorno d’oggi ci sono tantissimi contenuti che ti aiutano a valutare il tuo immobile: articoli, video e persino piattaforme online che valutano il tuo immobileinpochiminuti.

La realtà

spesso

sono

Per di più, spesso non viene nemmeno specificato come funzionano le valutazioni, tramite quali tecnicheavvengonoicalcolieconqualidati. Sochestaiperchiedere:

Grazie a questa guida potrai finalmente scoprire come funziona la valutazione immobiliare e quali sono i metodi utilizzati dai professionisti delmattone.

In più troverai esempi pratici e tabelle che renderanno tutto più semplice e ti consentiranno di calcolare in autonomia la valutazione deltuoimmobile!

Nota

meglio

tabelle può essere molto utile

RELAZIONETECNICAINTEGRATA(R.T.I.)

Si tratta di un documento utile sotto diversi punti di vista.

- Verifica la presenza del certificato di agibilità dell’immobile

- Raccoglie i documenti catastali che contengono le informazioni indispensabili per definire il prezzo dell’immobile (come i metri quadri, le pertinenze o le superfici)

- Accerta l’eventuale presenza di abusi edilizi, che andrebbero sanati prima della vendita per massimizzare il valore della tua proprietà, ma soprattutto per evitare che il compratore possa intentarti causa nel caso dovesse scoprire delle irregolarità

Puoi chiedere l’R.T.I. ad un professionista come un architetto, un ingegnere o un geometra, che per prima cosa richiederà al comune i documenti catastali (i cosiddetti precedenti edilizi) e, successivamente, elaboreràl’R.T.I.

ATTO DI PROVENIENZA DELL’IMMOBILE

Questo documento dichiara la titolarità sull’immobile, ovvero come è diventato di tua proprietà

Trattandosi di un atto pubblico, se non ne sei in possesso puoi richiederlo al notaio che ha stipulato l’ultimo atto di trasferimento della proprietà. In alternativa ti puoi rivolgere alla Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari o all’Archivio Distrettuale Notarile.

Se vuoi risparmiare tempo ed evitare noiose pratiche burocratiche puoi delegare CertificareCasa di recuperare questi documenti al posto tuo.

Questo documento indica la prestazione energetica di un edificio ed è obbligatorio possederlo nei casi di vendita o locazione (affitto) di una casa, ma anche per pubblicaregliannunciimmobiliari.

Le figure che possono rilasciare l’Attestato di PrestazioneEnergeticasono:

• tecnicoabilitato

• entioorganismipubblici

• societàdiserviziprivate

Negli ultimi anni sono nati diversi servizi di certificazione online. Se deciderai di utilizzare uno di questi servizi è essenziale che l’azienda a cui ti rivolgi ti assicuri di fare almeno un sopralluogo presso il tuoimmobile,inquantoèobbligatorioperlegge.

Se vuoi vendere il tuo immobile e pubblicare un annuncio online puoi richiedere il tuo Attestato di Prestazione Energetica a CertificareCasa. Per richiedere in pochi secondi un preventivo ti basta cliccare qui o inquadrare il QR code in basso.

il QR code con il tuo smartphone!

REGOLAMENTO CONDOMINIALE (se vuoi valutare una casa singola o una villetta puoi ignorare questa sezione)

Il regolamento condominiale è obbligatorio solo se l’appartamento è situato in un condominio di 11 o più condòmini. Ciò non esclude che possa comunque essere presente nei condomini più piccoli.

Al suo interno include tutte le regole relative all’uso degli spazi comuni, gli obblighi ed i diritti dei condòmini ed infine la divisione delle spese condominiali.

Se stai pensando di vendere il tuo immobile senza qualcuno di questi documenti è bene che tu sappia quali possono essere le possibili conseguenze.

Svalutazione dell’immobile

Se mancheranno dei documenti sarà l’acquirente a doversene occupare, a fronte del pagamento di professionisti come architetti, ingegneri o geometri. A questo punto l’acquirente potrebbe proporre un prezzo più basso o addirittura potrebbe non ritenere conveniente l’acquisto del tuo immobile

Rischio di essere citati in giudizio

Se l’acquirente dovesse scoprire negli anni la presenza di eventuali difformità edilizie o urbanistiche nel tuo immobile potrebbe farti causa. Secondo l’attuale normativa il nuovo acquirente ha a disposizione 10 anni per accorgersi di eventuali problemi ed intentare una causa

Rischio che l’immobile sia valutato come non mutuabile

Per ogni mutuo immobiliare la banca incarica un tecnico di fare un sopralluogo della proprietà e di verificare la corrispondenza dei documenti catastali con lo stato di fatto dell’abitazione. Nel caso in cui il tecnico dovesse rilevare delle difformità, la casa verrà reputata non mutuabile Questo vuol dire che il tuo potenziale acquirente non potrà accendere alcun mutuo e dovrà abbandonare l’idea di acquistare il tuo immobile.

Incorrere in sanzioni amministrative

Se si vende un immobile privo dei documenti obbligatori per legge si rischiano delle sanzioni amministrative che vanno da €500 a €18.000 Tutte le sanzioni sono generalmente imputate al proprietario dell’immobile

cercarealtroveerisparmiaretempo

CHE COS’È LA SUPERFICIE COMMERCIALE?

Per superficie

siintendelasuperficieinmetriquadratidituttociòche componelatuaproprietà,ovveromuri,balconi,postiauto,giardiniecosìvia.Includeal suointernosialesuperficicalpestabili,siaquellenoncalpestabili(comeimuri).Tutte questesuperficidellatuacasa(detteanche pertinenze)sonocontenutenei documentirelativialtuoimmobile.

Attenzione: nel calcolo della superficie commerciale non basta sommare i metri quadrati delle pertinenze (balconi, posti auto e così via), in quanto non tutti gli spazi sono calcolati con il loro effettivo metraggio. Proprio per questo motivo dovrai utilizzare le percentuali delle tabelle in basso.

Se, per esempio, hai una mansarda di 20 m2, dovrai calcolarne il 75% (come puoi vedere nella tabella in basso), ovvero 15 m2: quella sarà la superficie finale della mansarda da usare nel calcolo della superficie commerciale.

Non preoccuparti se sembra complicato: abbiamo preparato un pratico esempio per te che troverai più avanti.

Qui di seguito

PRINCIPALI

Taverne

Balconi

Terrazzi

Terrazzi

SUPERFICI DI ORNAMENTO

Giardini

SUPERFICI VANI ACCESSORI E PARCHEGGI

DELLA SUPERFICIE

Individua la superficie

Applica a questa superficie

che trovi nell’apposita

Ecco quanto vale

tua

in metri quadri

calcolare la tua superficie

Individua

a questa

che trovi nell’apposita

quanto

metri quadri per

la tua superficie

CHE

Pocofahaiscopertoqualèl’equazionepercalcolareilvalorediunimmobile.Ovvero:

Unavoltacompresochecos’èecomesicalcolala

Unavoltamoltiplicatala

quadro otterraiilvaloreapprossimativodellatuacasa,acuidovraiapplicarei coefficienti di merito

Molto luminoso

Luminoso

Mediamente luminoso

Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno

Soleggiatura diretta presente in buona parte della giorno

Soleggiatura diretta presente solo in parte della giorno

Poco luminoso

Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente

10%

5%

ESPOSIZIONE E VISTA

Esterna

Esterna

5%

0% Interna - 5%

interna - 10%

5%

2: CALCOLO DEI COEFFICIENTI DI MERITO

Ecco il calcolo dei

di merito

Ottieni

Applica al

dell’immobile

Aggiungi altri

base

del tuo immobile

dell’immobile

metro

si calcola sommando tutte le superfici della tua casa: sia quelle calpestabili, sia quelle non calpestabili. Puoi trovare le dimensioni in metri quadri delle superfici nei documenti relativi al tuo immobile

è il costo in euro di un singolo metro quadrato della tua casa. Scoprirai come calcolare questo dato nei prossimi capitoli, grazie al Metodo O.M.I. e al Metodo

sono delle percentuali che valorizzano o penalizzano la tua casa secondo delle caratteristiche ritenute negative (come l’assenza dell’ascensore) o positive (come una vista panoramica). Dovrai applicarli solo dopo aver moltiplicato la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro

Ma quindi come ottengo la quotazione al metro quadro della mia casa?

Se questo è quello che ti stai domandando sappi che nei prossimi capitoli otterrai la risposta al tuo quesito, con tanto di tabelle ed esempi. Continua a leggere per scoprire i due principali metodi di valutazione immobiliare e quali sono le differenze tra i due.

METODO O.M.I.

Questo metodo si basa sui dati forniti dall’O.M.I., ovvero l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Si tratta di un servizio offerto dall’Agenzia delle Entrate, i cui dati vengono aggiornati ogni6mesi.

Questo metodo ti permette di ricavare le quotazioni al metro quadro della zona geografica in cui si trova la tua casa, visionabili attraverso una mappa nazionale contenente le stime dei prezzi al metro quadrato, che puoi vedere grazie all’apposita piattaforma Geopoi.

Dunque,perricavarela quotazione al metro quadro dell’areain cuisitrovailtuoimmobiletibasteràfarelamediadeivalorial metroquadro.

Prendiamo in esempio la città di Bologna. Ipotizziamo che tu stia valutando un’abitazione civile con stato conservativo normale nel quartiere Marconi Porto della città di Bologna (così come puoi vedere nell’apposita immagine). Secondo l’O.M.I. il valore al metro quadro di un’abitazione in questo quartiere varia tra €2.200 e €.2.900. La media tra i due valori è dunque di €2.550.

Una volta ricavata la quotazione al metro quadro della zona in cui si trova il tuo immobile puoi procedere con i calcoli per valutare la tua casa.

Esempio dei valori sulla piattaforma Geopoi

Ecco il primo metodo per ricavare la quotazione al metro quadro, ovvero il costo in euro di un singolo metro quadro della tua casa.

Per aiutarti nella scelta del metodo di valutazione migliore, ecco qui di seguito i vantaggi e gli svantaggi del Metodo O.M.I.

● Chiunque è in grado di utilizzare questo metodo

● Si tratta di dati relativi ad immobili effettivamente venduti, dunque realistici

● Le stime sono ampie ed includono immobili molto diversi tra loro, situati in zone differenti. Per questo motivo queste stime potrebbero non essere abbastanza realistiche

● I dati dell’O.M.I. vengono aggiornati ogni 6 mesi, quindi potrebbero essere non esattamente aggiornati

metodo comparativo

riferimento i prezzi delle case in vendita nella tua zona con caratteristiche simili alla tua. Dunque, basterà visionare i prezzi delle case in vendita entro un raggio di 500 metri circa da casa tua, allo stesso piano della tua abitazione, con una superficie uguale o molto simile e con le stesse dotazioni.

svolgere rapidamente una ricerca sui

prezzi delle case visitando i principali portali di annunci immobiliari.

i dati raccolti potrai ricavare il prezzo medio al metro quadro. Per una stima realistica è consigliabile avere almeno 3 immobili in esempio. Ricavata la quotazione al metro quadro potrai calcolare il valore stimato del tuo immobile.

caratteristiche

● laprimahaunasuperficiedi80m2ecosta€259.000

● lasecondahaunasuperficiedi86m2ecosta€429.000

laterzacasahaunasuperficiedi90m2ecosta€299.000

● Chiunque è in grado di calcolare attraverso questo metodo

● I prezzi reperibili negli annunci sono sempre aggiornati

● È raro che i prezzi di vendita siano i prezzi finali di acquisto. Si stima che in media il valore di un immobile subisca un 7-8% di ribasso per via della contrattazione tra venditore ed acquirente. Perciò prendere in esempio questi prezzi significa usare dati non realistici

Ecco qui di seguito i vantaggi e gli svantaggi del Metodo Comparativo.

informazioni

piattaforme

poco realistiche se si basano su banche dati non aggiornate o troppo approssimative

IL SEGRETO PER UNA VALUTAZIONE PRECISA E AFFIDABILE DI CASA TUA

Probabilmente hai scaricato questa guida solo per leggere questo capitolo, magari perché sono settimane che studi la valutazione immobiliare ma ti manca quel singolo tassello per eliminare il tuo dubbio più grande, ovvero…

…come ottenere una valutazione precisa e affidabile della tua casa?

Non vogliamo farti perdere tempo, per cui ecco larisposta.

Come avrai già intuito, il Metodo O.M.I. e il Metodo Comparativo sono alla portata di tutti ma, allo stesso tempo, non sono i metodi più affidabili perché si basano entrambi su dati non abbastanzaprecisi.

Il MetodoO.M.I. si basa su stime troppo ampie, in cui ci sono abitazioni molto diversetralorosituateinquartieridiversi

Il MetodoComparativo nontieneconto del fatto che tutte le case subiscono un ribasso medio sul prezzo del 7-8% durantelacontrattazionetrailvenditore eilcompratore

Attenzione: questo non vuol dire che questi metodi non siano utili. Ma il loro utilizzo è indicato solo per fare una stima indicativa del valore della tua casa.

Infatti, secondo la nostra esperienza, i valori calcolati con i metodi descritti possono discostarsi finoal10% dal valore a cui viene effettivamente venduta una casa.

Ecco perché nessun professionista che si rispetti si basa esclusivamente sul Metodo O.M.I. o sul Metodo Comparativo!

Quello che ti starai chiedendo, a questo punto,è:

COME VALUTA UN PROFESSIONISTA DELSETTOREIMMOBILIARE?

La verità è che per ottenere una valutazione scientifica ed affidabile è indispensabile servirsi di dati certi e indiscutibili.

Ecco perché l’unico metodo per stimare il valore di un immobile in modo realistico ed efficace è:

basarsi su dati recenti

basarsi sui prezzi degli immobili già venduti, e non sui prezzi degli immobili in vendita o su stime troppo ampie per essere realistiche

filtrare tutti i dati non necessari (pensaci un attimo, è inutile prendere in esempio compravendite di trilocali se la tua casa è un bilocale)

Il truccodeiprofessionisti,infatti,èutilizzareidatipresentisuognisingolo documentodiacquisto(dettorogitonotarile)dellapropriacittà,incuièindicatoil prezzofinale pagatodall’acquirente.

Questoconsentediaveredellevalutazioni:

Attuali

basta reperire i documenti delle compravendite degli ultimi mesi per avere un’idea chiara dei prezzi più recenti

Mirate

basta reperire i documenti delle compravendite di case simili. Per esempio, per valutare un bilocale in centro al primo piano basta cercare compravendite di case con le stesse caratteristiche

Realistiche

in quanto i dati sui documenti di acquisto includono il prezzo finale di vendita, al netto dei vari ribassi possibili sul prezzo (al contrario dei prezzi che si trovano negli annunci immobiliari)

Purtroppo tutte queste informazioni sono difficili

reperire

non si lavora nel

POTRESTI RIVOLGERTI ALLE AGENZIE IMMOBILIARI

le quali hanno una propria banca dati interna di immobili già venduti. Ma attenzione: non saranno disposte a condividere queste informazioni con facilità, perché si tratta di una delle risorse più preziose che hanno a disposizione. In più, perché dovrebbero condividere questi dati con chi non vende tramite agenzia? Oppure…

POTRESTI RIVOLGERTI AD UN NOTAIO

il quale può rilasciare una copia dei rogiti che ha personalmente firmato. Ma attenzione: per richiedere una copia dei rogiti bisogna conoscere in anticipo i suoi estremi (data di stipulazione, numero di registro e così via). In più, oltre ad avere un costo, reperire questi documenti è come cercare un ago nel pagliaio: i rogiti nella tua città sono potenzialmente migliaia e non puoi sapere in anticipo quali ti saranno utili.

MA ALLORA È POSSIBILE OTTENERE UNA VALUTAZIONE PROFESSIONALE SENZA DOVER PAGARE UN PROFESSIONISTA?

La nostra risposta è sì.

Infatti, l’obiettivo di questa guida è aiutarti a trovare una valutazione professionale e scientifica della tua casa in poco tempo e senza doverti rivolgere ad un professionista.

Ora che hai letto fin qui non voglio lasciarti a mani vuote. Se il tuo obiettivo è valutare la tua casa, ti basta leggere il Capitolo 7, La valutazione di CertificareCasa, per scoprire come funziona la valutazione di CertificareCasa e come mai è affidabile e precisa.

Manca poco alla tua valutazione!

Il problema che molti ignorano è il seguente: chi non si informa in anticipo puntualmente incorre in diversi imprevisti, che potrebbero ritardare di molto la vendita.

Questo capitolo ti aiuterà a farti un’idea sulle tue reali possibilità di vendita, anche nel caso tu abbia intenzione di vendere casa fra diversi mesi.

VENDERE CASA SENZA PAGARE COMMISSIONI

fare al caso

senza doverti rivolgere

opzione

totale indipendenza ogni momento della tua

Immobiliare (e senza pagare commissioni).

passaggi minimi

assicurarti una

Avrai bisogno di molto tempo

svolgere tutte le attività di

Dovrai possedere molte conoscenze specifiche per svolgere ogni attività correttamente, in modo da evitare errori

probabilmente venderai ad un prezzo ribassato ed in più tempo, in quanto non hai a disposizione gli strumenti delle Agenzie Immobiliari utili a valorizzare la tua casa e a trarne il massimo guadagno

Esistono società (o singoli investitori) che investono nel mercato immobiliare acquistando abitazioni per poi rivenderle. Grazie alla loro grande disponibilità economica sono in grado di acquistare all’istante gli immobili messi in vendita sul mercato.

Queste aziende selezionano con cura le abitazioni più interessanti e, successivamente, fanno una proposta di acquisto ai proprietari con un forte sconto, in cambio della garanzia di acquistare all’istante (in genere nel giro di poche settimane).

Un investitore è la scelta ideale se hai un bisogno immediato di denaro e non vuoi attendere mesi prima di vendere il tuo immobile.

● Venderai più rapidamente (a volte nel giro di settimane)

● Riceverai una somma inferiore rispetto al reale valore della tua casa

● Non tutte le case sono convenienti per un investimento (pensa alle ville storiche o alle abitazioni di periferia). Per questo motivo gli investitori non sono interessati a tutti i tipi di casa

PREZZO

LavorandoacontattoconmolteAgenzieImmobiliariabbiamocapitochelemigliori (concuivalelapenacollaborare)sonole Agenzie"fuoriclasse",ovvero:

CON UNO O PIÙ DIPENDENTI DIVISI PER COMPITO l’agente immobiliare che fa tutto non può più esistere al giorno d’oggi. Un’Agenzia ben strutturata ha diversi dipendenti, ognuno con un proprio compito specifico

DISPONIBILE NEGLI ORARI IN CUI LA GENTE HA BISOGNO che si tratti di un negozio o di un ufficio, gli orari di lavoro della maggior parte di noi ci occupano dalle 9 alle 18. Un’Agenzia strutturata è aperta fino a sera durante la settimana ed organizza visite nel weekend

CON UNA SERIE DI SERVIZI PER VALORIZZARE LE ABITAZIONI ovvero un fotografo professionista per fotografie e video, un esperto di home staging per presentare al meglio il tuo immobile ed un esperto di marketing per promuovere la tua casa online e raggiungere centinaia di potenzialiacquirenti

✔

PRO CONTRO

● Risparmierai molto del tuo tempo

● Avrai un servizio di vendita immobiliare professionale, quindi più rapido e con un basso rischio di imprevisti

● Venderai casa al massimo prezzo, in quanto le Agenzie hanno molti strumenti a disposizione per valorizzare la tua casa

● Dovrai pagare delle provvigioni all’agenzia (in media tra l’1% e il 3% del prezzo finale di vendita)

Se

guida e continuare a fare

A questo punto potresti

(che, si sa, sonopocoaffidabili),oppurepotresti usufruiredella

CertificareCasa

Infatti, la valutazione di CertificareCasa è in grado di risolvere il problema più frequente delle valutazioni immobiliari: la troppa approssimazione dei prezzi Abbiamo unito la tecnologia con la professionalità dei nostri esperti per realizzare un documento che ti consente di scoprire il valore della tua casa e di svelare i dati del mercato immobiliare della tua città.

Grazie alla nostra tecnologia riusciamo a valutare il tuo immobile servendoci dei prezzi finali di vendita presenti nei rogiti notarili e ti forniamo una sintesi di tutte le abitazioni in vendita nella tua città. Ecco perché il nostro sistema di valutazione è: