casemagazine 35 Torino by CASEMAGAZINE.it

N.35 • DAL 29/9 AL 5/10/2014

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Sommario Rubriche suddivise per colore

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© Copyright 2008 Pubblifree s.r.l. E’ vietata la riproduzione, totale o parziale, del contenuto della pubblicazione senza l’autorizzazione preventiva dell’Editore. Sede Legale Milano - P.le Loreto, 9 Sede Operativa Torino - Via Fanti, 25

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FIMAA RISPONDE Domanda della settimana: Mi sono imbattuto, nel corso della vendita di un cascinale completamente da ristrutturare, in un termine contenuto sulla visura catastale del rustico: unità collabenti. Cosa significa?

Fimaa Risponde: La categoria F/2 (unità collabenti) indica quei fabbricati, o porzioni di essi, che, nello stato in cui si trovano, non sono suscettibili a fornire reddito. L’art. 6 del D.M. n. 28/1998 fa rientrare in questa categoria “le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria”

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(Art. 23 Decreto Legge 133/2014 “Sblocca Italia”) Con l’art. 23 del Decreto Legge n. 133, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12/09/2014, il Governo ha messo mano al delicato ed attuale tema dell’affitto a riscatto, il cosiddetto rent to buy. Lo schema contrattuale dell’affitto a riscatto prevede la concessione in godimento di un immobile dando all’utilizzatore il diritto di acquistarlo ad una determinata cifra ed entro un termine prestabilito, imputando in conto prezzo una parte o l’intero ammontare dei canoni versati. Queste forme atipiche di contratto, di cui si è molto parlato nell’ultimo quinquennio, affrontano e tentano di risolvere il problema ormai annoso della carenza di liquidità, strettamente correlata alle crescenti difficoltà di accesso al credito; in questo modo, il proprietario accetta di “sostituirsi” alla banca percependo una parte del prezzo a rate e mantenendo a garanzia, fino al versamento del saldo dovuto, la titolarità del bene. Di contro, il soggetto interessato all’acquisto può usufruire fin da subito de ll’immobile per un periodo di tempo concordato, accettando di acquistare automaticamente l’immobile (affitto a riscatto) o esercitando su di esso un’opzione (locazione con opzione di acquisto) ad una cifra precedentemente pattuita. La prima novità riguarda l’obbligo di trascrivere tutti quei contratti che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo poi imputando in conto prezzo la quota di canoni pattuita; tali scritture dovranno pertanto essere redatte o in forma di atto pubblico ovvero di scrittura privata autenticata. Il secondo comma prevede invece che il contratto si risolva in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, da pattuirsi tra le parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Tornando agli effetti della trascrizione di questi contratti, il legislatore ha voluto prolungare il termine entro cui far permanere l’efficacia della suddetta trascrizione passando dal massimo di tre anni previsto dall’art. 2645-bis comma 3 cod. civ. ad un massimo di dieci anni. Un altro aspetto importante è dato dalla garanzia che la trascrizione fa sorgere in capo all’utilizzatore qualora intervenga, nel frattempo, un accadimento pregiudizievole per il concedente/ proprietario, quale, per esempio, l’iscrizione di un’ipoteca: orbene, in questi casi il conduttore resta tutelato in quanto prevale il suo diritto di acquisto dell’immobile libero da gravami. Pari tutela è data sempre al conduttore dal divieto di stipulare un contratto di affitto a riscatto

qualora l’immobile sia gravato da ipoteca come nel caso, per esempio, di un immobile gravato da una garanzia ipotecaria a fronte di un mutuo ottenuto dal costruttore. L’eventuale frazionamento di ipoteca esistente dovrà pertanto essere obbligatoriamente eseguito prima di stipulare il contratto. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, la nuova norma prevede il diritto, in capo al proprietario, alla riconsegna dell’immobile ed a trattenere interamente i canoni incassati a titolo di indennità “...se non è stato diversamente convenuto nel contratto”. In caso invece di risoluzione per inadempimento del concedente, l’utilizzatore avrà diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata a titolo di acconto prezzo maggiorata degli interessi legali. Va inoltre ricordato che in caso di fallimento del proprietario il curatore sarà tenuto ad onorare il contratto in essere. Una modifica molto importante, ancorché subordinata all’Autorizzazione della Commissione Europea e quindi suscettibile di revisioni, riguarda l’aspetto fiscale dell’operazione. Infatti, se passerà definitivamente la norma, fino alla data del riscatto il conduttore considererà i corrispettivi pagati come canoni di locazione, anche se imputati in conto prezzo di acquisto futuro. Viceversa per il venditore, ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi delle cessioni si considereranno conseguiti alla data dell’eventuale esercizio del diritto di riscatto dell’unità immobiliare da parte del conduttore e le imposte correlate alle somme percepite in conto del prezzo di acquisto futuro dell’immobile nel periodo di durata del contratto di locazione costituiranno un credito d’imposta. E’ pertanto destinato a decadere il precedente obbligo che gravava in capo al concedente di versare per intero l’IVA, legata all’operazione, già alla sottoscrizione del solo contratto di locazione (e quindi per somme non ancora percepite). Va infine ricordato che il Decreto n. 133/2014 dovrà essere convertito in Legge entro 60 giorni dalla sua pubblicazione e quindi entro l’11 novembre 2014.

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C.SO PESCHIERA (pressi) - 55 MQ bilocale NUOVO ultimo piano con ascensore. Ingresso living su soggiorno, camera, bagno, balcone, cantina. Termoautonomo con impianti a risparmio energetico. Libero subito. € 117.000,00 ace C

MADONNA del PILONE (via Boccaccio) - 80 MQ a pochi passi dal Po e da corso Casale trilocale in piccola palazzina di ingresso, 2 camere, tinello, cucinino, cabina armadi, bagno, ripostiglio, balconi, cantina. Recentemente RISTRUTTURATO.

C.so NOVARA pressi – 55 MQ a pochi minuti dall'Università e dal centro città, ultimo piano con ascensore, ingresso, cucina abitabile, camera matrimoniale, bagno, cantina. Termoautonomo RISTRUTTURATO. Libero subito. Ottimo anche per reddito € 65.000,00

MONCALIERI (Borgo San Pietro) 98 MQ in piccola palazzina a due passi da via sestriere ultimo quadrilocale NUOVO di ingresso living su soggiorno, cucina, 2 camere, bagno, terrazzino. Termoautonomo a pavimento. Pannelli solari. Finiture ancora personalizzabili. In pronta consegna. ace B

NICHELINO (pressi via Cuneo) 110 MQ a due passi dal centro, in piccola palazzina NUOVO quadrilocale con splendido terrazzo vista collina di oltre 50 MQ. Ingresso living su soggiorno, cucina abitabile, 2 camere, bagno, terrazzo, cantina. Termoautonomo. Nessuna spesa condominiale. € 185.000,00 ace D

TROFARELLO (via de Gasperi) in recentissimo condominio proponiamo alloggio all'ultimo piano di 110 MQ + sottotetto di 70 MQ collegabile internamente. Ottime finiture. Termoautonomo e impianti a risparmio energetico Posto auto compreso. Volendo box. € 207.000,00 (trattabili) ace C

LA LOGGIA (centro) alloggi NUOVI con GIARDINI privati o TERRAZZINI. Pannelli solari e impianti a basso consumo energetico. Finiture a scelta. Bilocali da € 125.000,00 quadriocali da € 189.000,00. Solo per questo mese BOX compresi nel prezzo. ace B

SAN MAURO (pressi p.zza Mochino) in NUOVA palazzina 2 alloggi di 110 e 65 MQ entrambi con ampio giardino privato su tre lati. Ottime finiture. Termoautonomo. Impianto di antifurto volumetrico e perimetrale, portoncini blindati e doppi vetri. Volendo finemente arredati. Vendibili anche separatamente. ace C

SAN MAURO(Borgo Pescatori) 70 MQ - in piccola palazzina bilocale all'ultimo piano di ingresso living su piccolo soggiorno, camera, cucina abitabile, bagno, balconi, terrazzino, cantina. Possibilità di ampliamento del sottotetto. Termoautonomo. Nessuna spesa condominiale. € 118.000,00 ace D

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