2 minute read
9. Financiën en financiële continuïteit
by Casade
In het Financieel verslag 2021 en de Jaarrekening 2021 is een uitgebreidere beschouwing van de financiën en de financiële continuïteit opgenomen. Hieronder de beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde, de beleidswaarde en verschil tussen beiden.
De vastgoedportefeuille van Casade heeft in 2021 een flinke stijging van de marktwaarde ondergaan. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 217,5 miljoen gestegen tot een waarde van € 1.797 miljoen. Dit betreft een waardestijging van 13,8%. De prijsontwikkeling van de koopmarkt is dus ook terug te zien in de ontwikkeling van de marktwaarde van huurwoningen.
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezicht model van de Aw en het WSW. De beleidswaarde is lager dan de marktwaarde doordat Casade een lagere huur dan de markthuur rekent, doordat we meer investeren in onderhoud en meer kosten maken voor beheer van de woning. De vastgoedportefeuille van Casade heeft in 2021 een stijging van de marktwaarde ondergaan. De totale beleidswaarde van de vastgoedportefeuille is met € 88 miljoen gestegen tot een waarde van € 939 miljoen. Dit betreft een waardestijging van 10,3%.
9.3 Analyse van de beleidswaarde versus de marktwaarde
Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde wordt gevormd door op de marktwaarde een viertal afslagen te hanteren. Dat levert voor 2021 de volgende kengetallen op: • Gemiddelde marktwaarde per woning per m²: € 1.788, - (2020: € 1.566,-) • Gemiddelde beleidswaarde per woning per m²: € 885, - (2020: € 800,-)
In 2021 bedroeg de afslag op de marktwaarde 52,3%. Deze afslag laat zich als volgt verklaren: • Op-/afslag beschikbaarheid (bij mutatie doorexploiteren i.p.v. uitponden): 3,7 % (2020: -6,7%) • Afslag betaalbaarheid (bij mutatie streefhuur i.p.v. markthuur): -36,4 % (2020: -31,3%) • Afslag kwaliteit (eigen onderhoud ingerekend i.p.v. normatief): -12,1 % (2020: -5,7%) • Afslag beheer (eigen beheerskosten ingerekend i.p.v. normatief): -2,9 % (2020: -2,4%)
9.4 Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
Het bestuur van Casade heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 858 miljoen (2020: 728 miljoen). Dit impliceert dat circa 64% (2020: 63%) van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. Het eigen vermogen o.b.v. de beleidswaarde is in 2021 € 490,3 miljoen (2020: € 431,2 miljoen).
