Stichting Casade
Verantwoording
2018
Bestuurs- en volkshuisÂvestingsverslag Jaarrekening
Stichting Casade Verantwoording 2018 • Bestuurs- en volkshuisvestingsverslag • Jaarrekening
Inhoud VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2018 ....................................................................................................... 3 1.
Volkshuisvesting .......................................................................................................................... 4
2.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid ............................................................................................ 5
3.
Leefbaarheid en dienstverlening ............................................................................................... 13
4.
Duurzaamheid ........................................................................................................................... 16
5.
Organisatie ................................................................................................................................ 18
6.
Externe legitimatie en samenwerking ....................................................................................... 19
7.
Verbindingen ............................................................................................................................. 22
8.
Governance ............................................................................................................................... 22
9.
Financiën en financiële continuïteit .......................................................................................... 22
Verslag van de Ondernemingsraad Casade 2018 .................................................................................. 24 Verslag van de Raad van Commissarissen ............................................................................................. 26 Financieel verslag .................................................................................................................................. 38 1.
Financieel beleid........................................................................................................................ 38
1.1.
Resultaat 2018 ....................................................................................................................... 41
1.2.
Waardering van het bezit ...................................................................................................... 43
1.3.
Investeringen ......................................................................................................................... 45
1.4.
Normen financieel beleid ...................................................................................................... 45
1.5.
Normen WSW en AW ............................................................................................................ 48
2.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen ...................................................................... 49
3.
Treasury ..................................................................................................................................... 49
3.1.
Derivaten ............................................................................................................................... 49
3.2.
Liquiditeitsbuffer ................................................................................................................... 49
3.3.
Financiering en renterisico .................................................................................................... 49
3.4.
Interne organisatie treasury .................................................................................................. 50
4.
Risicomanagement .................................................................................................................... 50
5.
Bestuursverklaring..................................................................................................................... 54
JAARREKENING 2018 ............................................................................................................................. 56 1.
Balans voor resultaatbestemming............................................................................................. 56
2.
Winst- en verliesrekening .......................................................................................................... 58
3.
Kasstroomoverzicht ................................................................................................................... 60
4.
Toelichting op de jaarrekening .................................................................................................. 62
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva ................................................................ 64
6.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat ........................................................................... 74
7.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht ................................................... 78
8.
Toelichting op de balans............................................................................................................ 79
Financiële instrumenten en risicobeheersing ................................................................................... 95 1
9.
Niet in de balans opgenomen regelingen ................................................................................. 99
10.
Toelichting winst- en verliesrekening.................................................................................. 101
11.
Overige toelichtingen .......................................................................................................... 107
12.
Gebeurtenissen na balansdatum ........................................................................................ 109
13.
Afzonderlijke primaire overzichten ..................................................................................... 110
13.1 Enkelvoudige balans DAEB-tak per 31 december 2018 .......................................................... 111 13.1.1 Enkelvoudige winst- en verliesrekening DAEB-tak over 2018.............................................. 113 13.1.2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht DAEB-tak 2018................................................................. 115 13.2 Enkelvoudige balans niet-DAEB-tak per 31 december 2018 ................................................... 117 13.2.1 Enkelvoudige winst- en verliesrekening niet-DAEB-tak over 2018 ...................................... 119 13.2.2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht niet-DAEB-tak 2018 ......................................................... 121 14.
Overige gegevens ................................................................................................................ 124
14.1 Statutaire regeling winstbestemming ................................................................................. 124 14.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ....................................................... 124 15.
Kengetallen .......................................................................................................................... 129
2
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2018 Voorwoord De komende jaren investeren we aanzienlijk mĂŠĂŠr in vernieuwing en verbetering van onze woningen. Daarbij speelt duurzaamheid een belangrijke rol. In 2018 hebben we vooral hard gewerkt aan de voorwaarden om dit allemaal ook echt waar te kunnen maken. Die voorwaarden zijn divers; natuurlijk moet er een visie zijn op de voorraad, goede plannen, voldoende geld, voldoende locaties en goede communicatie met huurders. Maar ook zorgvuldige en vlotte interne processen en verbetering van onze informatiesystemen en gegevensbeheer zijn van groot belang. We zijn heel druk geweest met al deze randvoorwaarden, terwijl ondertussen het dagelijkse werk voor onze huurders en onze woningen volop doorging. De oogst van dit al moet in de loop van 2019 en vooral ook de jaren daarna zichtbaar worden. Betaalbaarheid en beschikbaarheid In het ondernemingsplan 2015-2019 hebben we ons doelen gesteld op het gebied van betaalbaarheid en beschikbaarheid van onze woningen. Op het gebied van de betaalbaarheid doen we het goed; we voldoen ruim aan de afspraken die we daarover met onze huurdersorganisaties hebben gemaakt. Op het gebied van de beschikbaarheid is het beeld een stuk genuanceerder. De totale omvang van onze woningvoorraad is de afgelopen jaren weliswaar licht gegroeid, maar op het gebied van de transformatie van die voorraad (dus het klaarmaken voor de vragen van de toekomst) lopen we helaas achter op schema. Door interne en externe oorzaken blijven onze nieuwbouw- en verbeterplannen achter bij onze ambities. De komende jaren steken we daar extra energie en geld in. Duurzaamheid Een CO2-neutrale vastgoedportefeuille in 2050, daar zetten we op in. In de aanloop naar een concreet investeringsprogramma hebben we het fundament gelegd voor het energieneutraal maken van ons bezit. We zijn in alle geledingen binnen de organisatie hierover het gesprek aangegaan. Dat heeft enerzijds geresulteerd in een heldere koers en kaders rond een duurzame portefeuille en anderzijds een structuur en werkafspraken om die transitie vorm te geven in de praktijk van alledag. Overname bezit WSG Om een oplossing te bieden voor de noodlijdende Woningstichting Geertruidenberg heeft een aantal regiocorporaties, waaronder Casade, het aanbod gedaan om het bezit van WSG en haar geldleningen over te nemen. Na een langdurig en intensief traject is hiervoor de instemming verkregen van de minister en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Een oplossing waar uiteindelijk de huurders van WSG het meest mee zijn gediend. Onderhoud We hebben het nieuwe proces rond dagelijks onderhoud en het mutatie-onderhoud nog niet volledig in de vingers. Met name op het gebied van klanttevredenheid en budgetbeheersing zijn er nog wel wat stappen te zetten. Samen met de huurdersorganisatie SHC hebben we een koers uitgezet om de klanttevredenheid naar een hoger niveau te tillen. En maatregelen in de sfeer van procesaansturing zullen resulteren in een betere budgetvorming en -bewaking. De resultaten hiervan zien we in 2019.
3
Financiële positie Onze financiële positie is goed. Ook op de langere termijn blijft het risicoprofiel goed op orde. Dit financieel perspectief stelde ons in staat om enkele derivaten af te wikkelen en onderliggende leningen te herfinancieren. Daarnaast maakt de financiële positie het ons mogelijk om een impuls te geven aan het investeringsprogramma de komende jaren; we schroeven het budget op naar gemiddeld € 50 miljoen per jaar. Roel van Gurp, bestuurder
1. Volkshuisvesting 1.1 Ambities en opgaven 1.1.1 Strategie Wij zien het als onze kerntaak om -geworteld in de lokale samenleving- te werken aan prettig wonen voor mensen met een bescheiden inkomen of kwetsbare positie in de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk. Dat is onze missie. Onze ambities en doelstellingen zijn verwoord in het Ondernemingsplan 2015-2019 en vertaald in concrete, meetbare parameters. Onze visie op vastgoedsturing is gebaseerd op deze ambities en doelstellingen. Bij de ontwikkeling van de vastgoedvoorraad kijken we naar transformatiesnelheid, differentiatie, omvang, rendement en doelmatigheid. Dit komt terug in ons portfoliobeleid. We willen zo veel mogelijk actief zijn binnen de sociale volkshuisvesting, het DAEB-segment. Dat betekent dat we commercieel vastgoed afstoten, een bescheiden voorraad ‘duurdere’ woningen aanhouden en dat we onze verbindingen tot een minimum beperken. De Woningwet verplicht DAEB en niet-DAEB-werkzaamheden te scheiden opdat er een zelfstandig levensvatbare en financierbare DAEB- en niet-DAEB-tak ontstaat. Wij doen dat, met goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties, in de vorm van een administratieve scheiding. 1.1.2 Gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken Gemeentelijke woonvisie De drie gemeenten in het werkgebied van Casade hebben hun eigen woonvisie: • Gemeente Dongen; Woonvisie 2017-2027 ‘Dongen woont’ • Gemeente Loon op Zand; Woonvisie 2016-2025 ‘Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar’ • Gemeente Waalwijk; Woonvisie 2010-2019 ‘Over woonlasten en lusten’ Bij de totstandkoming van deze woonvisies zijn we betrokken geweest. Prestatieafspraken Via (jaarlijkse) prestatieafspraken leggen we vast hoe we willen bijdragen aan de uitvoering van de gemeentelijke woonvisies. De prestatieafspraken voor de gemeente Dongen waren nog geldig; voor de gemeenten Loon op Zand en Waalwijk zijn in het verslagjaar nieuwe afspraken gemaakt. Lopende werkafspraken zijn geformaliseerd en er is een duidelijke gezamenlijke koers afgesproken zonder specifiek onderscheid te maken tussen de korte en langere termijn.
4
Een overzicht, per gemeente, van de afspraken die zijn gerealiseerd: Dongen - Voldoende betaalbare woningen. - Nieuwbouw van 42 NOMwoningen De Beljaart. - Complexgewijze verkoop van woningen. - Afspraken over WMOaanpassingen in woningen. - Start samenwerking in de Entree.
Loon op Zand - Voldoende betaalbare woningen. - Afspraken over wijkinzet. - Complexgewijze verkoop van woningen. - Oplevering van 13 woningen Zuidwand.
Waalwijk - Voldoende betaalbare woningen. - Complexgewijze verkoop van woningen. - Buurtaanpak Elzenerve, waarbij 5 NOM-woningen zijn gerealiseerd.
1.1.3 Realisatie ambities en opgaven Aan de hand van de speerpunten van ons beleid leggen we in dit verslag verantwoording af over onze prestaties. Elk speerpunt begint met een kader met daarin onze ambities en opgaven volgens de doelstellingen van ons ondernemingsplan.
2. Betaalbaarheid en beschikbaarheid We sluiten de woningvoorraad aan bij de woonwensen en –behoeften van de huurders en de woningzoekenden. Dat vraagt differentiatie in woningtype en kwaliteit. Woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens en het sturen op betaalbare woonlasten voor onze huurders zijn speerpunten in ons ondernemingsplan. Dat betekent meer evenwicht in huurprijs, bijkomende energielasten en kwaliteit van de woning. Ambities en opgaven Doelstellingen Ondernemingsplan 2015-2019 Eind 2019 min. 8.800 woningen huurprijs onder € 640,14 waarvan min. 1.100 woningen huurprijs onder € 417,34 Eind 2019 max. 2.200 woningen huurprijs € 640,14 - € 710,68 Eind 2019 400 woningen voor zorg- en ondersteuningsvraag Verkoop woningen van gemiddeld 70 per jaar Min. 95% woningtoewijzingen conform passendheidscriteria Min. 80% verhuringen aan huishoudens < € 36.165,Max. 10% verhuringen aan huishoudens € 36.165,- - € 40.349,Max. 10% verhuringen aan huishoudens > € 40.349,* exclusief complexgewijze verkoop
Dongen 1.858 363 231
Prestaties (eind) 2018 Loon op Zand Waalwijk 1.951 5.516 164 843 305 644
Totaal 9.325 1.370 1.180 181 61*
12 6 43 98,8 % conform passendheidscriteria 95,6% aan huishoudens < € 36.165,3,0% aan huishoudens € 36.165,- - € 40.349,1,4% aan huishoudens > € 40.349,-
2.1 DAEB Totaal DAEB-bezit per 31 december 2018: Zelfstandige woningen Onzelfstandige woningen Maatschappelijk vastgoed
Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Heusden
Totaal
2.136 50 4
2.263 23 9
6.186 186 38
0 7 0
10.585 266 51
Dongen 2.107
Loon op Zand 2.254
Waalwijk 6.237
Totaal 10.598
42
13 1 -5
12 -68 5 6.186
55 13 -85 4 10.585
Mutaties zelfstandige DAEB-woningen in 2018: Per 1 januari 2018 Mutaties 2018: Nieuwbouw Aankoop Verkoop Mutatie door andere categorie Per 31 december 2018
-12 -1 2.136
5
2.263
2.1.1 Nieuwbouw In 2018 zijn 55 zelfstandige woningen opgeleverd, alle met een huurprijs onder € 640,14: Dongen < € 640,14 42
Beljaart fase 3; eengezinswoningen Anton Pieckplein Totaal
< € 710,68
Loon op Zand < € 640,14 < € 710,68
Waalwijk < € 640,14
< € 710,68
13 13
42
In 2018 waren 8 woningen in uitvoering c.q. voorbereiding (oplevering in 2019). Ook deze woningen willen we onder een huurprijs van € 640,14 houden. Dongen < € 640,14
< € 710,68
Loon op Zand < € 640,14 < € 710,68
Villa Dotterbloem; appartem. Met lift
Waalwijk < € 640,14 8
< € 710,68
2.1.2 Verkoop Verkoopbeleid Verkoop is een belangrijk instrument dat bijdraagt aan een transformatie van de vastgoedvoorraad. De kaders van ons verkoopbeleid zijn gebaseerd op ons Ondernemingsplan 2015-2019, ons portfoliobeleid en het overheidsbeleid. Verkoop verspreid liggen bezit We hebben 61 woningen verkocht. Het betreft hier over het werkgebied verspreid liggend bezit. Om aankoop mogelijk te maken hebben wij aan 12 kopers een Corporatie Starterslening verstrekt, in totaal omvattend een bedrag van € 274.052,-. Complexgewijze verkoop Om onze transformatiedoelstellingen versneld te realiseren hebben we 108 woningen complexgewijs verkocht. Deze veelal grotere en duurdere woningen met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens sluiten minder goed aan bij de toekomstige vraag van onze huurders. Na goedkeuring van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de Autoriteit woningcorporaties en positieve zienswijzen van de huurdersorganisatie en de drie gemeenten in ons werkgebied is via een openbaar verkoopproces de woningportefeuille op de markt gebracht. Bij de biedingen van geïnteresseerde partijen hebben we niet alleen gelet op de prijs maar ook nadrukkelijk rekening gehouden met het (huur)beleid van de kopende partij en met de punten die door gemeenten en huurdersorganisatie zijn aangedragen (belangen van zittende huurders, behoud van huurwoningen voor de middeldure huurmarkt en investeren van verkoopopbrengst in de sociale huurvoorraad). De woningen zijn per 1 augustus 2018 verkocht aan Coever Vastgoed voor een bedrag van ca. € 21 miljoen en worden nog meerdere jaren verhuurd. Dat betekent dat de woningen behouden blijven voor het middensegment. Verkoop onder voorwaarden Om meer mensen in staat te stellen een woning te kopen, verkopen we woningen met korting op de marktwaarde. We werken daarbij met de producten ‘Slimmer Kopen’, ‘Koopgarant’ en ‘Koopcomfort’. Tegenover de korting staat dat koper verplicht is om bij eventuele verkoop de woning te koop aan te bieden aan Casade. Eind 2018 telt onze portefeuille 595 woningen die onder voorwaarden zijn verkocht: Dongen Koopcomfort Koopgarant
Loon op Zand 113
Waalwijk 14 266
6
Totaal 14 379
Slimmer Kopen Totaal
186 186
113
16 296
202 595
Omdat bij deze woningen een terugkoopplicht c.q. –recht bestaat, bestaat ook het risico dat we veel woningen tegelijk moeten terugkopen. We willen dat risico de komende jaren zo veel mogelijk beperken door de voorraad woningen ‘verkoop onder voorwaarden’ af te bouwen. Om die reden zijn van de 62 teruggekochte woningen, die destijds met korting zijn verkocht, 28 woningen verkocht in de vrije verkoop en zijn 3 teruggekochte woningen opnieuw in de verhuur gebracht. 2.1.3 Sloop In 2018 zijn geen woningen gesloopt. Casade beschikt over een sociaal statuut met afspraken rond de sloop van woningen. Zo voorziet het statuut in een verhuiskostenvergoeding. Dit sociaal statuut is in het verslagjaar met instemming van de huurdersorganisatie aangepast. 2.2 Niet-DAEB Totaal niet DAEB-bezit per 31 december 2018: Zelfstandige woningen Parkeerplaatsen/bergingen Zakelijk vastgoed
Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Totaal
13 119 13
51 108 14
128 900 56
192 1.127 83
Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Totaal
41
67
169
277
-30 2 13
-16
-38 -3 128
-84 -1 192
Mutaties niet-DAEB-zelfstandige woningen in 2018: Per 1 januari 2018 Mutaties 2018: Verkoop Mutatie door andere categorie Per 31 december 2018
51
2.2.1 Zakelijk vastgoed Bedrijfsonroerend goed We kiezen er bewust voor om zo veel als mogelijk actief te zijn binnen de sociale volkshuisvesting, het zogeheten DAEB-segment. Naast het DAEB-segment kent onze vastgoedportefeuille ook zakelijk vastgoed, dat bestaat uit maatschappelijk- en bedrijfsonroerend goed. Door de overname van panden van Woningstichting Geertruidenberg (zie 2.3 Overname bezit WSG) zijn er zakelijke locaties bijgekomen waaronder twee grote intramurale zorgcentra. Ons uitgangspunt is dat we het zakelijk vastgoed, dat niet past bij onze maatschappelijke opgave, verkopen. In 2018 is er geen zakelijk vastgoed verkocht. Maatschappelijk onroerend goed Ook in 2018 spraken wij met maatschappelijke partijen zoals Prisma, RIBW, Schakelring en Maasduinen over hun huisvestingsstrategie, de gewijzigde financiering en (financiële) kaders waarmee partijen geconfronteerd worden. We denken mee om tot toekomstbestendige oplossingen te komen en stimuleren nieuwe kleinschalige zorginitiatieven. De vraag om extramuralisering van intramurale zorgeenheden en de rolverdeling tussen zorginstelling en corporatie blijft een belangrijk thema. Daarnaast is met partijen gesproken over de verduurzaming van het zakelijk bezit. 7
2.3 Overname bezit WSG Woningstichting Geertruidenberg (WSG) is in 2010 in grote financiële problemen gekomen. Vanaf 2016 is Casade, samen met acht andere regiocorporaties, in gesprek om te participeren in een duurzame oplossing voor de problemen: het puzzelmodel. De kern van dit model is dat ieder van de regiocorporaties een deel van het vastgoed van WSG overneemt, dat gelegen is in de gemeenten waar deze corporatie actief is, en daartegenover ook een deel van de leningen van WSG overneemt. Als zodanig krijgt het totale vastgoed van WSG een plaats bij de overnemende corporaties. We willen in dit puzzelmodel participeren vanuit onze volkshuisvestelijke en maatschappelijke verantwoordelijkheid. De problemen bij WSG zijn groot en moeten opgelost worden, vooral ook om de huurders weer een goede huisbaas te geven. Uitgangspunt hierbij is een kasstroom-neutrale overname van het bezit van WSG d.w.z. de kasstroom uit exploitatie is gelijk aan de kasstroom voor de over te nemen leningen. Voor deze overdracht zijn zienswijzen van huurders en gemeenten opgevraagd. In juni 2018 heeft de minister saneringssteun toegekend zodat het financiële probleem van WSG definitief kan worden opgelost. De raad van commissarissen heeft het bestuursbesluit voor de overdracht goedgekeurd. De juridische overdracht is per 1 januari 2019 geëffectueerd via een juridische afsplitsing. WSG blijft binnen die constructie in afgeslankte vorm bestaan voor de afwikkeling van de leningen in de komende jaren. Voor de huurders van de woningen verandert er weinig. Uiteraard behouden zij alle rechten en plichten op basis van hun huidige huurovereenkomst. In totaal zijn 533 verhuureenheden (137 in Dongen, 297 in Loon op Zand en 99 in Waalwijk) overgedragen. Het gaat dan om 279 zelfstandige woningen, 143 zorgwoningen, 5 bedrijfsonroerend goed eenheden en 106 parkeerplaatsen. De marktwaarde van het over te nemen vastgoed is circa € 67 miljoen. De over te nemen leningen kennen een lange looptijd en relatief hoge rentepercentages. Omdat de contractrente van de over te nemen leningen aanzienlijk hoger is dan de huidige marktrente, is het nominale bedrag van de leningen lager dan de marktwaarde van het over te nemen bezit. Aan leningen nemen we een bedrag over van nominaal circa € 40 miljoen waarbij een verrekeningsafspraak is gemaakt over de verkoop van zorgwoningen in de eerstkomende vijf jaar. De marktwaarde van de over te nemen leningen bedraagt ca. € 63 miljoen. 2.4 Woonruimteverdeling 2.4.1 Verhuringen zelfstandige woningen In 2018 zijn 682 zelfstandige woningen verhuurd, waarvan 55 nieuwbouwwoningen: Huishouden Eenpersoons Jonger dan de AOW leeftijd
Inkomen
Huur
Lager dan € 22.200
=< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger
Subtotaal Hoger dan € 22.200
Ouder dan de AOW leeftijd
Subtotaal Lager dan € 22.200
Subtotaal Hoger dan € 22.200
=< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger =< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger =< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger
8
Dongen
Loon op Zand
23 30
3 45
53 2 2 7 11 3 8 11 1 2 1
Waalwijk
Totaal
48 1 1 17 19 1 6
50 74 3 127 1 3 41 45 2 25
76 149 3 228 4 6 65 75 6 39
7
27
1
1 5
45 1 3 7
Huishouden Tweepersoons Jonger dan de AOW leeftijd
Inkomen Subtotaal
Huur
Lager dan € 30.150
=< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger
1 26
10
27
Totaal 11
10
4 37 2 43
5 73 2 80
1 5 6 4 5
1 6 7 1 7
1 22 23 1 18
3 33 36 6 30
9
8
19
36
2 1 3
1 2 3
5 6 11
8 9 17
4 26
17
30
17
55 1 56
4 98 1 103
2 3 5 1
1 7 8
4 15 19
7 25 32 1
1
0
0
1
subtotaal
0 1
0 2
0 15
0 18
Eindtotaal
161
130
391
682
Subtotaal Lager dan € 30.175
Subtotaal Hoger dan € 30.175
Subtotaal Drie- of meerpersoons Jonger dan de Lager dan € 30.150 AOW leeftijd Subtotaal Hoger dan € 30.150
Ouder dan de AOW leeftijd
Loon op Zand 1
Waalwijk 6
Subtotaal Hoger dan € 30.150
Ouder dan de AOW leeftijd
Dongen 4
subtotaal Lager dan € 30.175
Subtotaal Hoger dan € 30.175
=< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger =< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger =< € 417,34 417,35-597,30 597,305 en hoger
=< € 417,34 417,35-640,14 640,14 en hoger =< € 417,34 417,35-640,14 640,14 en hoger =< € 417,34 417,35-640,14 640,14 en hoger =< € 417,34 417,35-640,14 640,14 en hoger
Instelling
Van deze 682 woningen werden 674 woningen (= 98,8%) passend toegewezen.
9
2.4.2 Bijzondere doelgroepen Casade heeft te maken met diverse doelgroepen. Voor sommige doelgroepen hebben we een bijzondere taakstelling. Starters op de woningmarkt Bijna 30% van de verhuringen in 2018 betrof een woningzoekende jonger dan 30 jaar: Leeftijd Jonger dan 30 jaar 30 – 54 jaar 55 – 74 jaar 75 jaar en ouder (instelling) Totaal
Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Totaal
31 78 44 7 1 161
44 50 26 8 2 130
112 159 72 33 15 391
187 287 142 48 18 682
Vergunninghouders Gemeenten krijgen van het ministerie een taakstelling om vergunninghouders te huisvesten en zetten deze taakstelling vaak een-op-een door naar de woningcorporaties. We werken bij de huisvesting van vergunninghouders intensief samen met de gemeenten met als uitgangspunt dat Casade zorgt voor de huisvesting en de gemeente voor de begeleiding van vergunninghouders. Gezien de kenmerken van onze woningvoorraad richten we ons met name op de uitruil van gezinnen en alleenstaanden en verdelen we de verschillende typen huishoudens zo gelijkmatig mogelijk. Taakstelling 2018 Realisatie 2018 (incl. gezinsherenigingen) Realisatie versus taakstelling
Dongen 37 42 +5
Loon op Zand 33 32 -1
Waalwijk 66 113 +47
Totaal 136 187 +51
De taakstelling 2018 is meer dan volledig gerealiseerd; er zijn per saldo 51 vergunninghouders méér geplaatst. Daarmee is een flink voorschot genomen op de taakstelling voor 2019. Ouderen Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig wonen, ook met een zorgvraag. We hebben deze ontwikkelingen doorgerekend: tot 2025 voegen we jaarlijks 100 voor zorg geschikte woningen toe. In ons beleidskader Wonen en Zorg staat de huurder centraal. Medewerkers zoeken de oudere huurder thuis op om een beeld te krijgen van zijn zorgvraag. Dat gesprek dient twee doelen. Enerzijds geeft dit ons informatie voor het formuleren van beleid over passend wonen en, anderzijds, krijgen we zicht op de woonsituatie en wat Casade hierin kan betekenen. Bijvoorbeeld door het aanbrengen van (kleinere) voorzieningen zodat de huurder zo lang mogelijk in zijn woning kan blijven wonen. In 2018 hebben ruim 400 huurders een aanvraag ingediend voor een voorziening die langer zelfstandig wonen mogelijk maakt. In de meeste gevallen betrof dit een steunbeugel, een verhoogd toilet of het verwijderen van een drempel. Indachtig de gemaakte prestatieafspraken willen we met de gemeenten komen tot een goede samenwerking op het gebied van de Wet maatschappelijke ondersteuning. De gemeenten en Casade willen deze samenwerking vormgeven door in periodiek overleg met elkaar de verbeterpunten te bespreken. In 2018 heeft deze werkwijze goed gewerkt en is er geen noodzaak gebleken tot het schrijven van een convenant, waarover aanvankelijk werd gesproken.
10
Soms biedt het aanpassen van de woning geen oplossing en is verhuizing naar een andere, meer geschikte woning het enige alternatief. In 2018 hebben we vijf huishoudens gehuisvest met een verhuisadvies van de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Arbeidsmigranten In het verslagjaar is regionaal onderzoek gedaan naar de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De belangrijkste uitkomst is dat er vooral een opgave ligt voor arbeidsmigranten die kort willen verblijven. De gemeenten vullen deze vraag in met de werkgevers terwijl de regiocorporaties zich richten op arbeidsmigranten die zich permanent willen vestigen. Bijzondere (tijdelijke) begeleiding Wij stellen woningen beschikbaar voor mensen met een ondersteuningsvraag. Casade zorgt voor de huisvesting terwijl de gemeente zich garant stelt voor de invulling van de ondersteuningsvraag. In 2018 zijn als zodanig 18 woningen beschikbaar gesteld. Dongen 7
Woningen voor huishoudens met bijzondere begeleiding
Loon op Zand 1
Waalwijk 10
Totaal 18
Stadsvernieuwingsurgenten In bijzondere omstandigheden kennen we een huurder de status van stadsvernieuwingsurgent toe, zodat hij met voorrang in aanmerking komt voor vervangende woonruimte. Een van die omstandigheden is wanneer de huurder de woning moet verlaten vanwege sloop. Met het oog op toekomstige sloop zijn in het verslagjaar 69 stadsvernieuwingsurgenten gehuisvest. 2.4.3 Aansluiting bij Woning in Zicht Om woningzoekenden meer mogelijkheden te bieden hebben we aansluiting gezocht bij het woonruimteverdeelsysteem van Stichting Woning in Zicht, een aan corporaties gelieerde stichting in Tilburg die het te huur aanbieden van woningen in Tilburg en omgeving verzorgt. 2018 is het eerste volledige jaar dat we gebruik maken van Woning in Zicht. Met huurdersorganisatie SHC bekijken we periodiek de effecten van deze aansluiting op de woonruimteverdeling. Met deze kennis willen we in 2019 werken aan een nieuw woonruimteverdeelbeleid. Vooruitlopend daarop hebben we besloten om voor een deel van de woningen het instrument van verloting in te zetten. Zo maken ook woningzoekenden met een korte inschrijfduur kans op een woning. Als gevolg van de aansluiting van Casade en Leystromen (de corporatie ten zuiden van Tilburg) bij Woning in Zicht is het (her-)inschrijfgeld voor woningzoekenden verlaagd naar â&#x201A;Ź 8,- per jaar. 2.5 Huurbeleid Om voldoende woningen met een betaalbare huur te kunnen aanbieden maar ook het investeringsniveau te kunnen handhaven hanteert Casade een huurbeleid met een vijftal vaste streefhuurprijzen. 2.5.1 Huurverhoging Gezien onze gezonde financiĂŤle positie hebben we, na overleg met de huurdersorganisatie SHC, besloten om de huurverhoging in 2016, 2017 en 2018 te beperken tot (gemiddeld) het inflatiepercentage. Voor 2018 kwam de gemiddelde huurverhoging uit op 1,4%. 2.5.2 Huurachterstanden We hebben onszelf ten doel gesteld de huurachterstand van zittende en vertrokken huurders onder 1% te houden en die van alleen zittende huurders onder 0,8%. De cijfers over 2018 komen uit op respectievelijk 2,0% en 1,05%. Om de huurachterstand terug te dringen zijn maatregelen genomen, zowel in het directe incassoproces als in het proces van schuldhulpverlening. Processen en dienstenaanbod zijn nadrukkelijker afgestemd op de behoefte van de klant. Daarnaast zetten we meer in op persoonlijk 11
contact. In plaats van een aanmaningsbrief krijgt de huurder bezoek van de wijkbeheerder. Deze medewerker heeft een signaalfunctie, waarna samen met andere instanties –zoals de gemeente- die hulp wordt geboden die nodig is om uit de schulden te komen. We hebben in 2018 een pilot gedaan met een budgetcoach die huurders met problematische (huur)schulden begeleidt. De budgetcoach helpt de huurder zijn zaken weer op orde te krijgen en huisuitzetting te voorkomen. Gezien de ervaringen is de pilot voor 2019 gecontinueerd. 2.5.3 Huisuitzettingen Wij gaan ervan uit dat de huurder zijn woning als een goed huisvader bewoont. Als een huurder in zijn verantwoordelijkheid ernstig tekortschiet moeten we soms tot huisuitzetting besluiten. Huisuitzetting bij hennepteelt/drugs Hennepteelt en drugs zijn verboden en we voeren hierop een zerotolerancebeleid. Hierin treden we samen op met de gemeente (op basis van de Wet Damocles kan de burgemeester besluiten om een woning direct te sluiten). Bij ontdekking van hennep of andere drugs starten we een procedure om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder krijgt eerst de gelegenheid om zelf de huurovereenkomst op te zeggen. In 2018 is in 19 situaties de huurovereenkomst door de huurder zelf beëindigd. Zegt de huurder niet vrijwillig op, dan volgt een procedure bij de kantonrechter. Huisuitzettingen Vrijwillige opzegging Met gerechtelijke procedure Totaal
Dongen 3 3
Loon op Zand 3 3
Waalwijk 13 3 16
Totaal 19 3 22
2.6 Woningzoekenden Voor de verdeling van woonruimte hebben we ons aangesloten bij het regionaal verdeelsysteem van Woning in Zicht. De volgende tabel laat het aantal woningzoekenden zien, dat aan het einde van het verslagjaar woonachtig is in het werkgebied van Casade.
Jonger dan 35 jaar 35-54 jaar 55-74 jaar 75 jaar en ouder Totaal
Woningzoekenden
Gemiddelde wachttijd (in maanden)
3.852 3.621 4.345 1.892 13.710
42 80 98 131 82
12
3. Leefbaarheid en dienstverlening Onze dienstverlening is op een niveau dat past bij de doelstellingen van een sociale verhuurder. Huurders en relaties ervaren de dienstverlening als professioneel en persoonlijk. Hierbij gaan wij uit van de eigen kracht van de woningzoekenden en huurders. We zetten onze deskundigheid in om samen resultaat te behalen in wonen en wijken. Ambities en opgaven Doelstellingen Ondernemingsplan 2015-2019 Op alle KWH-labelonderdelen een score boven de KWH-norm Eind 2019 vindt 90% huurders woonomgeving schoon, heel en veilig Eind 2019 vindt 80% huurders overlast verminderd
Prestaties (eind) 2018 Dongen Loon op Zand Waalwijk Totaal Casade scoort op labelonderdelen op of boven 7 Geen meetresultaten Geen meetresultaten
3.1 Leefbaarheid Met huurders, gemeenten en maatschappelijke organisaties werken we aan wijken die schoon, heel, veilig en prettig zijn. De veranderingen in het zorgstelsel doen een groter beroep op de eigen kracht van burgers en maken een goede sociale infrastructuur in de wijk noodzakelijk. Daar willen we een bijdrage aan leveren, met onze kerntaak als leidraad. 3.1.1 Leefbaarheidsactiviteiten Vaak nemen bewoners het voortouw om de directe omgeving te onderhouden. Daarbij ontstaat samenwerking tussen bewonerscommissies. Enkele activiteiten die zijn opgepakt: Dongen - Kanaalstraat/Margrietstraat. Begeleiding planmatig onderhoud. - Reggestraat. Binnentuin aangelegd met inspraak van bewoners. - Wijk de Beljaart. Eerste nomwoningen in Dongen, - Willem Dreeslaan. Bijeenkomst veiligheid met de politie voor de bewoners. - Actie met politie en gemeente voor inbraakpreventie. - ’s Gravenhoven. Ontmoetingsruimte gesloten in het kader van betaalbaarheid en medezeggenschap en invloed.
Loon op Zand - Van Rijckevorselstraat. Buurtkamer waarbij bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor activiteiten en beheer. - Binnenvaert/Oudevaert. In samenwerking met ContourdeTwern een soepmiddag voor met name jongeren die moeilijker bereikbaar zijn. - Westwand Lokaal 53. Actieve bewonerscommissie heeft deze ruimte ingericht voor wekelijkse activiteiten voor de bewoners. - Modelleur. Activiteitencommissie om het contact te vergroten en eenzaamheid te beperken. - Via een ‘moestuinendag’ maken buurtbewoners en huurders kennis met elkaar en delen kennis over de beginselen van duurzaamheid.
Waalwijk - Villa Dotterbloem. Begeleiding van de professionals en bewoners van Sterk Huis zodat ze goed ‘landen’ in de wijk. - St Joseph, Bartholomeus, Sunny Home, Havendries, De Wissel. Activiteiten die bewoners met elkaar in contact brengen. - Traverse in Driessen (voorheen WSGbezit). Activiteiten om bewoners met elkaar te laten kennismaken. - K. van Coppellostraat. Buurtaanpak met ContourdeTwern en gemeente om overlast van met name jongeren terug te dringen. - Bloemenoordflats. Opschoondagen samen met de bewoners. - Avond voor buurtpreventieteams in Waalwijk. - Participatie in buurtactiviteiten samen met ContourdeTwern in de Buurtcaravan.
3.1.2 Scores op leefbaarheid Rond het creëren van een veilige woonomgeving en het verminderen van overlast hebben we onszelf doelstellingen opgelegd. Via het onderzoeksinstrument ‘buurtmonitor’ houden we zicht op de leefbaarheid in buurten en wijken. In de buurtmonitor 2016 waarderen bewoners de leefbaarheid in de drie gemeenten met een ruime voldoende. Er is vooralsnog geen aanleiding dit onderzoek te herhalen. Wel worden in het kader van duurzaamheid en de vastgoedopgave in 2018 en 2019 alle wijken gescreend. De sociaal maatschappelijke ontwikkelingen in de wijken nemen we daarin mee. 3.1.3 Wijkpunten Onze wijkpunten vervullen een centrale rol waar het gaat over de leefbaarheid in de wijk. Deze accommodaties ondersteunen wijkbewoners om zo lang en zo zelfstandig mogelijk in de wijk te blijven wonen. 13
Wijkpunt Pannenhoef/De Rode Loper Kaatsheuvel De Rode Loper ondersteunt de wijkbewoners in Kaatsheuvel-West in hun zelfstandigheid om zo lang mogelijk in de wijk te kunnen blijven wonen en biedt daarmee alle ruimte om te werken aan het ontwikkelen van een participatiesamenleving. Door de transities binnen wonen en zorg hoopt de Rode Loper ook zichzelf beter te kunnen situeren in de wijk. Wijkpunt BaLaDe Waalwijk De exploitatie van het wijkpunt BaLaDe ligt in handen van stichting De Kansenfabriek, die bewoners stimuleert om weer mee te doen aan de samenleving. In de eerste jaren van haar bestaan is De Kansenfabriek zeer succesvol, tot uitdrukking komend in een toename van het aantal activiteiten, vrijwilligers en bezoek. 3.1.4 Bijdrage aan leefbaarheid Bewoners die ondersteuning nodig hebben staan centraal. We komen achter de voordeur en gaan het gesprek aan over de leefbaarheid in de buurt. In 2018 hebben we € 1,29 miljoen geïnvesteerd om wijken leefbaar te houden en actief burgerschap te stimuleren. Dit bedrag bestaat uit € 555.000,directe leefbaarheidsuitgaven plus € 738.000,- toegerekende personeels- en organisatiekosten. Een deel van het bedrag is bestemd voor initiatieven van plaatselijk en algemeen belang die het woon- en leefklimaat in een wijk verbeteren en de sociale samenhang tussen bewoners versterken. 3.1.5 Geleiden naar werk Een grote groep mensen heeft al jaren een uitkering en staat laag op de participatieladder. Zij hebben geen tot nauwelijks sociale contacten. Samen met gemeenten en ketenpartners willen we mensen met een uitkering aan werk of een werkervaringsplaats helpen. In 2018 hebben we via vrijwilligerswerk en leerwerktrajecten drie personen binnen Casade aan een werkervaringsplaats geholpen en hebben we twee leerwerkplaatsen gecreëerd. Daarnaast maken we afspraken met ketenpartners over het leveren van een maatschappelijke bijdrage als onderdeel van de opdracht bij de inkoop of aanbesteding van werken of diensten. Deze bijdrage bestaat uit het inzetten van personen uit potentieel kwetsbare doelgroepen bij het vervullen van de opdracht. We merken dat het plaatsen van kandidaten lastiger wordt omdat het aantal geschikte kandidaten afneemt; door de hoogconjunctuur zijn de mensen uit de doelgroepen inmiddels aan het werk. We bekijken samen met Baanbrekers hoe we een nieuwe impuls kunnen geven aan dit thema. 3.2 Dienstverlening Casade is een dienstverlenende organisatie. Verbetering van de dienstverlening houdt nooit op en blijft een speerpunt van ons beleid.
14
3.2.1 KWH We meten de kwaliteit van onze dienstverlening via het Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). We scoren op alle labelonderdelen op of boven de KWH-norm van 7: Labelonderdeel
KWH-norm
Tevreden huurders*
Casade 2018
Tevreden huurders*
Contact 7 85% 7,3 89% Woning zoeken 7 85% 7,0 88% Nieuwe woning 7 85% 7,1 85% Huur opzeggen 7 85% 7,4 92% Reparatie uitvoeren 7 85% 7,5 86% Woning onderhouden 7 85% 7,9 92% Gemiddeld cijfer over alle labelonderdelen 7 7,4 *= percentage van het aantal huurders dat een 6 of hogere waardering gegeven heeft per onderdeel.
Landelijk gemiddelde
7,5 7,7 7,7 7,8 7,8 7,9
Wat betreft het percentage tevreden huurders scoren we op alle onderdeel eveneens boven de norm van 85%. Vooral bij ‘Woning zoeken’ en ‘Nieuwe woning’ ligt de waardering wel lager dan voorgaande jaren. We hebben een verbeterplan opgesteld om op de zes onderdelen weer dichter bij het landelijk gemiddelde te komen, zijnde het door ons gewenste niveau. 3.3 Online dienstverlening We bouwen onze online dienstverlening verder uit waarbij we steeds meer voldoen aan de behoefte van huurders en woningzoekenden die 24 uur per dag en 7 dagen per week dienstverlening via het internet verwachten. Daarvoor zetten we de website en een online klantenportaal in. Omdat er altijd een doelgroep zal zijn die niet in de gelegenheid is om de dienstverlening online af te nemen, blijft de mogelijkheid om telefonisch of persoonlijk de producten en diensten af te nemen. 3.4 Klachten Casade kent een heldere procedure die voorziet in de afhandeling van klachten. De kern van deze klachtenprocedure is dat uitingen van ontevredenheid vroegtijdig door de organisatie worden opgepikt. Niet alleen klachten maar ieder signaal noteren we om kennis op te doen. Huurders en woningzoekenden die niet tevreden zijn over de afhandeling van de klacht kunnen zich wenden tot de Geschillencommissie. De onafhankelijke Geschillencommissie, die uit drie leden bestaat, bracht over twee geschillen advies uit aan Casade. In beide gevallen oordeelde de commissie de klacht als ongegrond. Werkwijze en samenstelling van de commissie zijn in een reglement vastgelegd. Vanaf januari 2019 vindt de klachtenbehandeling plaats door de regionale klachtencommissie van Woning in Zicht. Daarom heeft de onafhankelijke Geschillencommissie haar werkzaamheden beëindigd.
15
4. Duurzaamheid Ons doel is een CO2 -neutrale woningvoorraad in 2050. Wij voldoen daarmee aan de afspraken in het Nationaal Energieakkoord. In 2018 hebben we daarin grote stappen gezet met het vaststellen van strategie en beleid en het in kaart brengen van onze opgave. Wat ons betreft reikt het begrip duurzaamheid verder dan de energetische kwaliteit van de woning; een duurzame woning presteert energetisch goed, is gezond, comfortabel, toekomstbestendig én betaalbaar. Bij de aanpak van onze woningen sturen we op deze vijf onderdelen. Ambities en opgaven Doelstellingen Ondernemingsplan 2015-2019 Eind 2019 gemiddelde energie-index van < 1,33 Eind 2019 650 woningen energetisch verbeterd Eind 2019 minimaal 2.000 zonnepanelen Eind 2019 CO2-uitstoot auto’s Casade 40% lager dan in 2014
Dongen
Prestaties (eind) 2018 Waalwijk Totaal 1,40 238 4.718 42% lager dan in 2014 Loon op Zand
4.1 Investeringen in duurzaamheid Met de huurdersorganisatie SHC spraken we af om bij onderhoud, woningverbetering en nieuwbouw extra te investeren in energiebesparende maatregelen. 4.1.1 Woningverbetering Bij gelegenheid van woningverbetering voeren we ingrijpende maatregelen uit die zich op de langere termijn richten en die tot een hogere energetische kwaliteit leiden. We streven daarbij naar een energieindex van 1,2 (het oude energielabel A) of lager. Loon op Zand In 2018 is de energetische en esthetische verbetering van 11 woningen aan het Anton Pieckplein te Kaatsheuvel aangepakt. Gelijktijdig hiermee is naastgelegen nieuwbouw gerealiseerd.
Waalwijk Aan 127 eengezinswoningen in Elzenerven te Sprang-Capelle zijn gelijktijdig met onderhoud energiebesparende maatregelen getroffen, zoals het (na-)isoleren van gevels en daken. Een vijftal woningen is in één keer gerenoveerd naar NOM-woning.
4.1.2 Nul op de Meter In het streven naar verdergaande energiebesparing realiseren we zogeheten Nul op de Meterwoningen. Bij een NOM-woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo ‘0’, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de voorzieningen in de woning. Dat kan door een upgrade in de vorm van bijvoorbeeld gevelaanpak, slimme installatie of eigen energieopwekking. In het verslagjaar zijn 55 NOM-woningen opgeleverd: • 8 woningen Villa Dotterbloem Waalwijk (nieuwbouw) • 42 woningen Beljaart fase 3 Dongen (nieuwbouw) • 5 woningen Elzenerven Sprang-Capelle (woningverbetering) 4.1.3 Energieopwekking Zonnepanelen De appartementencomplexen die daarvoor in aanmerking komen voorzien we van zonnepanelen om daarmee de servicekosten terug te brengen. De opbrengst komt terecht bij alle huurders waar elektriciteitskosten in de servicekosten zijn doorberekend. Daarmee koppelen we de verduurzaming aan het reduceren van de woonlasten. In 2018 leverden de geplaatste zonnepanelen voor de betrokken huurders een korting van 8,6% op de servicekosten elektra op.
16
Grondwarmtepompen Bij de NOM-woningen gaan we uit van het toepassen van individuele warmtepompen met bodemwisselaars (zogenoemde gesloten systeem). Daarmee hebben we aandacht voor het comfort (koeling in de zomer en minder geluidsoverlast in vergelijking met luchtwarmtepompen). 4.2 Onderhoud In 2018 hebben we ruim â&#x201A;Ź 25 miljoen uitgegeven aan onderhoud: Bedragen â&#x201A;Ź 1.000 Planmatig onderhoud Cyclisch onderhoud Mutatieonderhoud Reparatie onderhoud Totaal
Dongen 4.236 282 547 1.001 6.066
Loon op Zand 2.997 319 750 1.381 5.447
17
Waalwijk 9.291 919 803 2.510 13.523
Totaal 16.524 1.520 2.100 4.892 25.036
5. Organisatie In alles wat we doen redeneren we vanuit de doelstellingen in ons ondernemingsplan. We kunnen onze doelstellingen alleen realiseren als we een uitdagende, effectieve en efficiënte organisatie zijn. Ambities en opgaven Doelstellingen Ondernemingsplan 2015-2019 De streefformatie in 2018 omvat 101,97 fte
Prestaties (eind) 2018 108,1 fte
5.1 Formatie Per 31 december 2018 omvat de formatie 108,1 fte. De hogere bezetting ten opzichte van de streefformatie houdt verband met de nieuwe systemen, de extra investeringen die worden gedaan in verduurzaming van onze woningen en de overname van een deel van het vastgoed van WSG. 5.2 Organogram
Raad van commissarissen Controller
Bestuur
Strategie en Bedrijfsvoering
Wijken
Financiën en Waardesturing
Wonen
Vastgoed
5.3 Ontwikkeling van medewerkers In onze organisatie staan verbetering van de dienstverlening en de interne organisatie centraal. Dat vraagt een continue ontwikkeling van onze medewerkers. In 2018 hebben we met name aandacht geschonken aan de thema’s digitalisering, datamanagement en procesgericht werken. In kleine stappen verbeteren we onze processen met gebruikmaking van de denkkracht van de procesteams. In 2018 hebben we ook veel tijd en energie gestoken in het werken met het nieuwe primaire systeem. Na de eerste hobbels zien we dat we op een aantal processen efficiënter kunnen werken. Daarnaast zijn de vestigingen samengevoegd tot één afdeling (Wijken) waarmee stappen zijn gezet in de interne samenwerking. De verbetering in de samenwerking zien we ook terug in de resultaten van de Medewerkers opiniemeting medio 2018. Wij vinden het belangrijk dat medewerkers werk kunnen doen dat bijdraagt aan hun eigen ontwikkeling. Zo zijn medewerkers -soms vanuit een hele andere functie- in de rol van consulent Wonen en zorg na een intern opleidingstraject aan de slag gegaan met de vragen van huurders op leeftijd, zodat deze langer in hun woning kunnen wonen. Dit levert een mooie opbrengst op voor zowel de huurder als de ontwikkeling van de medewerker. 18
5.4 Arbeidsomstandigheden In 2018 is het plan van aanpak voor de opvolging van de aanbevelingen uit de Risico-Inventarisatie en â&#x20AC;&#x201C;Evaluatie (RI&E) 2017-2018 voltooid. Voor 2019 staat een update van de RI&E gepland met aandacht voor werkdruk, zoals uit de Medewerkers opiniemeting naar voren is gekomen. De arbeidsomstandigheden staan ook op de agenda van het periodieke overleg tussen de Arbowerkgroep en de managers. In 2018 is gesproken over het agressiebeleid, het asbestbeleid, het veiligheids- en gezondheidsbeleid en is het zogeheten alleenwerkersalarm geĂŤvalueerd. 5.4.1 Ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2018 komt uit op 4% en sluit aan bij de norm die we onszelf hebben opgelegd. Het verzuimpercentage wordt vooral veroorzaakt door een hoog langdurig verzuim van 2,5%. Laten we de langdurig zieken (langer dan 42 dagen) buiten beschouwing, dan komt het ziekteverzuim uit op 1,5%. 5.5 Ondernemingsraad Zie het Verslag van de ondernemingsraad 2018.
6. Externe legitimatie en samenwerking We stellen onze maatschappelijke doelen vast samen met bewoners en gemeenten en leggen deze neer in prestatieafspraken. Daarbij hebben we oog voor andere belanghebbenden en staan we open voor feedback over de keuzes ten aanzien van de inzet van maatschappelijke middelen. 6.1 Huurders(organisaties) Bij het maken van plannen voor onderhoud, de inrichting van een wijk of beleidsmatige zaken hebben we intensief contact met de huurders. De samenwerking tussen huurders en Casade speelt zich op verschillende niveaus af.
19
6.1.1 Bij het beleid van Casade Op beleidsniveau werken we samen met de stichting Samenwerkende Huurdersorganisaties Casade (SHC), waarin de lokale huurdersorganisaties zich hebben verenigd. Op dit niveau vertegenwoordigen de bestuurder en enkele managers Casade. We betrekken de SHC zo vroeg mogelijk bij onze plannen. Met de SHC maken we jaarlijks een overzicht van (beleids)onderwerpen vanuit de samenwerkingsovereenkomst SHC-Casade en het jaarplan van Casade, aangevuld met door de SHC aangedragen onderwerpen. In 2018 is de SHC betrokken bij: Onderwerp Huurverhoging per 1 juli 2018 Zienswijze op koper van complexen woningen Beleid ten aanzien van parkeervoorzieningen Wijziging statuten Casade Behandeling geschillen door Klachtencommissie WiZ Wijziging Sociaal statuut sloop woningen Beleid ten aanzien van duurzaamheid Prestatieafspraken Huurdersdag
Standpunt SHC/resultaat Positief advies SHC Positieve zienswijze SHC Deel positief, deels negatief advies SHC Positief advies SHC Instemming SHC Instemming SHC Positief advies SHC Prestatieafspraken gemeente-SHC-Casade in Dongen, Loon op Zand en Waalwijk Gezamenlijke organisatie SHC en Casade
6.1.2 Bij projecten en processen van Casade Het beheer in specifieke complexen wordt besproken tussen de bewonerscommissies en de wijkteams van Casade. Daarnaast praten we regelmatig met de lokale huurdersorganisaties over algemene zaken. De gesprekken zijn met name gericht op het uitwisselen van informatie en het bespreken van de zorgpunten die er leven. In 2018 is onder andere gesproken over nieuwbouw- en woningverbeteringsplannen en de dienstverlening door Casade. 6.1.3 Huurdersdag Net als het jaar daarvoor heeft Casade, samen met de SHC, op 7 oktober 2018 een huurdersdag georganiseerd. Een dag die in het teken stond van ontmoeten en informeren. Ruim 250 huurders maakten van de gelegenheid gebruik om in gesprek te gaan met Casade, de huurdersorganisaties en enkele netwerkpartners van Casade (met name zorg en welzijn). 6.2 Gemeenten Ook de samenwerking met de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk speelt zich op verschillende niveaus af. 6.2.1 Gemeenteraad en Casade Overeenkomstig de prestatieafspraken organiseren we bijeenkomsten met gemeenteraadsleden en betrokken wethouders over volkshuisvestelijke onderwerpen. Bij de bijeenkomsten zijn ook commissarissen van Casade aanwezig. In het verslagjaar is voor de gemeente Dongen zoâ&#x20AC;&#x2122;n bijeenkomst georganiseerd, in 2019 volgen de gemeente Waalwijk en Loon op Zand. Daarnaast vindt regelmatig overleg plaats tussen raadsfracties en individuele raadsleden en de bestuurder en/of manager(s) van Casade over specifieke onderwerpen. 6.2.2 Burgemeester en wethouders en Casade Het bestuurlijk overleg tussen de gemeente, vertegenwoordigd door de wethouder(s), en Casade, vertegenwoordigd door de bestuurder en/of manager(s), vindt veelvuldig plaats. Dit gebeurt op gestructureerde wijze en incidenteel, afhankelijk van de onderwerpen. Daarnaast vindt regelmatig overleg plaats tussen de burgemeester en de bestuurder van Casade over specifieke onderwerpen, bijvoorbeeld leefbaarheidsaspecten. 20
6.2.3 Ambtenaren en Casade Tussen de gemeenteambtenaren en de medewerkers van Casade vindt veelvuldig overleg plaats, bijvoorbeeld in het kader van de ontwikkeling van nieuwbouw- en verbeteringsprojecten, het vormen van beleid, bij leefbaarheidsonderwerpen, armoedebestrijding en bij het beheer in wijken en buurten. We betrekken elkaar en activiteiten die onze huurders raken proberen we zo veel als mogelijk op elkaar af te stemmen. 6.3 Overige belanghebbenden 6.3.1 Maatschappelijke Adviesraad Via de Maatschappelijke Adviesraad (MAr) zoeken we de verbinding met belanghouders. De leden van de MAr, die bestaat uit maatschappelijk betrokken inwoners van ons werkgebied, zijn ambassadeurs en verbindingsschakels tussen Casade, inwoners, maatschappelijke organisaties en lokale netwerken. De MAr geeft gevraagd en ongevraagd advies over de langetermijn-ontwikkelingen op het brede terrein van de volkshuisvesting in het werkgebied van Casade. In het verslagjaar bracht de MAr advies uit over armoedebestrijding, digitale disruptie en de voorjaarsbrief/het Jaarplan 2019 van Casade. 6.4 Strategische allianties Samenwerken is kennis delen en levert voor iedereen voordelen op. Waar mogelijk werken we daarom samen met diverse collega-corporaties en maatschappelijke partners in Brabant. 6.4.1 Samenwerking in ‘Lente’ Met de Brabantse corporaties AlleeWonen, Zayaz, WonenBreburg, Stadlander, Woningstichting EttenLeur, Tiwos, Area en BrabantWonen neemt Casade deel aan ‘Lente’. Naast samenwerking bij inkoop delen de corporaties binnen deze netwerkorganisatie kennis en inspiratie op de beleidsthema’s betaalbaarheid, participatie, legitimatie en slimmer organiseren. In 2018 heeft deze samenwerking onder meer opgeleverd: • Verdere professionalisering van de inkoopfunctie en het daarmee samenhangende contracten leveranciersmanagement. Naast versterking van de professionaliteit brengt de samenwerking door gezamenlijke inkooptrajecten ook financiële voordelen met zich mee. • Samenwerking, ontwikkeling en onderling leren op het gebied van huurachterstanden en huurincasso. Verschillende medewerkers van Casade hebben in dit verband een praktijkgerichte leergang doorlopen. • De opzet van een samenwerking op het gebied van duurzaamheid, in het gezamenlijke streven naar CO2-neutraliteit in 2050. Casade speelt hier een actieve rol in. • Uitwisseling en ontwikkeling van aanpakken op het gebied van maatwerk voor huurders in een bijzonder kwetsbare positie. • Deskundigheidsontwikkeling bij de bestuurders in de vorm van een gezamenlijk ingekocht en gevolgd scholingsprogramma bestaande uit een aantal tweedaagse bijeenkomsten. 6.4.2 Thesaurus Een groeiende groep mensen, onder wie oudere senioren, heeft extra aandacht nodig bij het zelfstandig wonen. We stellen hiervoor vastgoed beschikbaar en bieden gemaksdiensten aan. Omdat daarbij de hulp nodig is van andere partijen zoeken we via de Thesaurus-groep de samenwerking met Prisma, Thebe, Schakelring, RIBW Midden-Brabant, Juvans en ContourdeTwern. Ieder vanuit zijn expertise levert een bijdrage aan volwaardig burgerschap voor mensen die ondersteuning behoeven.
21
7. Verbindingen Ultimo 2018 heeft Casade geen verbindingen. Aan het begin van 2015 telde Casade 13 verbindingen. Sinds de wijziging van de Woningwet hebben we acties ondernomen voor vereenvoudiging van de nevenstructuur. Geheel in lijn met deze wet zijn commerciële activiteiten zoveel mogelijk afgebouwd en zijn -door middel van juridische fusiesactiviteiten voor zover mogelijk ondergebracht in Stichting Casade. Eind 2017 hadden we uitsluitend nog een groepsrelatie met Casade Holding B.V. (100% belang). Deze vennootschap is in de loop van 2018 ontbonden.
8. Governance Zie het Verslag van de raad van commissarissen 2018.
9. Financiën en financiële continuïteit In het Financieel verslag 2018 en de Jaarrekening 2018 is een uitgebreidere beschouwing van de financiën en de financiële continuïteit opgenomen. Hieronder de beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde, de beleidswaarde en verschil tussen beiden. 9.1 Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2018 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Casade heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 174,1 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.516 miljoen. Dit betreft een waardegroei van 13,0 % 9.2 Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen. De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties zal voor de Aw en WSW als input dienen om een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald. Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in 22
verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd. Overeenkomstig de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met: • Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Casade van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid. • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet: (doorexploiteerscenario), welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling is opgenomen, wordt gelijk verondersteld aan de disconteringsvoet van de marktwaardebepaling. Theoretisch kan mogelijk een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken. • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten. • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten. 9.3 Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur van Casade heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 659 miljoen. Dit impliceert dat circa 56% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.
23
Verslag van de Ondernemingsraad Casade 2018 Inleiding In dit jaarverslag blikken wij terug op het afgelopen kalenderjaar. Onder andere de werkdruk binnen de organisatie en de tussentijdse Medewerkers opiniemeting waren het afgelopen jaar belangrijke thema’s. Welke zaken nog meer aan de orde zijn geweest lees je in dit jaarverslag. Samenstelling Ondernemingsraad (OR) De volgende personen nemen eind 2018 zitting in de OR: • Michiel van Amelsfort : voorzitter • Linda Verheijen : secretaris • Dave Castelijns : lid • Alex Heeren : lid • Jos Krols : lid In december 2018 heeft een digitale OR-verkiezing plaatsgevonden waarbij er zeven kandidaten waren voor de vijf beschikbare plaatsen. Van de 127 kiesgerechtigde medewerkers brachten er 114 hun stem uit. De volgende personen vormen per 1 januari 2019 de nieuwe OR: • Michiel van Amelsfort : voorzitter • Linda Verheijen : secretaris • Corinne van der Linden : lid • Dave Castelijns : lid • Ingrid van Dijk : lid Aantal vergaderingen De OR heeft in 2018 vier reguliere overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder gehad. Ter voorbereiding van deze overlegvergaderingen heeft de OR zeven overleggen gehad. Met een afvaardiging van raad van commissarissen was er eenmaal overleg. Onderwerpen van gesprek en overleg Advies –en instemmingszaken Casade De OR heeft in 2018 twee formele advies- en instemmingsaanvragen vanuit de directeur-bestuurder ontvangen: Benoeming van mevrouw Van Dal-Peters als lid van de raad van commissarissen Op 7 maart 2018 heeft een afvaardiging van de OR een kennismakingsgesprek gehad met mevrouw Van Dal-Peters. Op basis van dit gesprek heeft de OR een positief advies uitgebracht over haar benoeming als commissaris. Afschaffing declarabele zakelijk kilometers binnen de kerngebieden (mobiliteitsplan) Het mobiliteitsplan is in 2018 geëvalueerd. De ervaringen van de afgelopen twee jaar inclusief aanpassingen in het mobiliteitsplan zorgen voor voldoende alternatieven voor de medewerkers om zich binnen de kerngebieden te verplaatsen. De medewerkers hebben altijd de mogelijkheid om zakelijke kilometers binnen het kerngebied te declareren in uitzonderingssituaties (b.v. bij regenval, verplaatsen zware spullen). De OR heeft ingestemd om de zakelijke kilometers binnen de kerngebieden niet-declarabel te stellen behoudens uitzonderingen.
24
Diverse besproken zaken Casade Overige onderwerpen die in de overlegvergaderingen aan de orde zijn geweest: • Werkdruk binnen de organisatie • Tussentijdse Medewerkers opiniemeting • Evaluatie mobiliteitsplan • Werkklimaat afdeling Wijken • Collectieve verlofdagen 2019 • Overname vastgoed en leningen Woningstichting Geertruidenberg • Cao-onderhandelingen • Implementatie nieuwe systemen • Periodieke update functiebeschrijvingen Raadplegen en informeren achterban Op 15 januari 2018 heeft de vakbond CNV een toelichting op de nieuwe cao verzorgd. Bedrijfsarts In 2018 heeft er een overleg plaatsgevonden met de bedrijfsarts. Training en advies In 2018 heeft de OR geen trainingen gevolgd. Lente-platform ondernemingsraden Het Lente-platform ondernemingsraden heeft als doel kennisuitwisseling (op actuele zaken) en scholing. Aan dit platform nemen de ondernemingsraden deel van AlleeWonen, Area, Casade, Leystromen, Stadlander, Thuis, WEL, WonenBreburg en Zayaz. In 2018 zijn er vier bijeenkomsten geweest. De volgende onderwerpen zijn onder meer aan de orde geweest: • Cao • Integriteit • Algemene Verordening Gegevensbescherming • Methodieken voor functioneringsgesprekken • Veilig werken (agressieprotocol) • Happiness at work Daarnaast wordt tijdens elke bijeenkomst uitgewisseld wat er speelt bij elke organisatie. Naar aanleiding van de cao-perikelen hebben de bestuurders en ondernemingsraden van de Lentecorporaties een motie van bezorgdheid ondertekend. Doel van de motie was om het signaal te geven dat de manier van onderhandelen niet past binnen onze sector en men alles moet doen om tot een resultaat te komen. Sluiting Casade is een organisatie die volop in beweging blijft. De OR blijft alert op alle ontwikkelingen binnen de organisatie en voelt zich uitgedaagd zijn rol hierin op een adequate wijze te blijven vervullen. Daarnaast kunnen medewerkers te allen tijde zaken onder de aandacht brengen bij de OR-leden. Namens de Ondernemingsraad Casade. Michiel van Amelsfort Voorzitter
Linda Verheijen Secretaris
25
Verslag van de Raad van Commissarissen 1. Inleiding Het afgelopen jaar heeft de raad van commissarissen zich in vergaderingen, themabijeenkomsten, informele ontmoetingen en gesprekken met medewerkers en belanghebbenden ingezet voor Casade. Het bestuur heeft ons in alle openheid betrokken bij alle ter zake doende onderwerpen. Wij stellen de transparantie die daarbij is betracht en die zo eigen is aan de organisatie zeer op prijs. Formeel overleg vond plaats met de huurdersorganisatie, de ondernemingsraad, het managementteam en de Maatschappelijke Adviesraad. Wij hebben dat overleg ervaren als positief en opbouwend. Daarnaast was de raad van commissarissen vertegenwoordigd op de jaarlijkse huurdersdag en hield de raad bij verschillende gelegenheden contact met de belangrijkste stakeholders, met name de gemeenten. Op die wijze zijn we in staat om ons ook vanuit andere gezichtspunten een beeld te vormen van de wijze waarop Casade haar doelstellingen vormgeeft. Uit gesprekken met de Samenwerkende Huurdersbelangenorganisatie Casade (SHC) kwam o.a. naar voren dat de wijze waarop Casade het vastgoedonderhoud heeft georganiseerd op een aantal fronten voor verbetering vatbaar is. Met name de communicatie met de betrokken huurders verdient aandacht. Bestuur en management hebben ter zake inmiddels de nodige maatregelen getroffen. Ook in het nieuwe jaar zal dit onderwerp nadrukkelijk onze aandacht krijgen. De financiële positie van Casade blijft ondanks de druk van verhuurderheffing, saneringsheffing en vennootschapsbelasting positief, ook op langere termijn. Mede door een beleid dat zich consequent concentreert op de kerntaken blijft het risicoprofiel van Casade goed op orde. Die gunstige positie geeft Casade de kans om het investeringsprogramma nog eens extra aan te zetten. De komende jaren zal jaarlijks voor een bedrag van € 50 miljoen geïnvesteerd worden. Het investeringsniveau staat daarmee vast. Het komt nu aan op het ontwikkelen van het bijbehorende programma en de daadwerkelijke realisatie hiervan. We zullen de komende periode scherp toezien op de voortgang van dit proces. Een duurzame ontwikkeling van nieuwbouwplannen en de verduurzaming van het bestaande vastgoedbestand staan hoog op de agenda. Casade heeft in het verslagjaar dankbaar gebruik gemaakt van de beschikbare overliquiditeit door de financieringsportefeuille nog eens tegen het licht te houden. Tot ons genoegen heeft dit geleid tot afwikkeling van derivaten met een bijstortverplichting en een uitermate gunstige herfinanciering van onderliggende leningen. Daarmee zijn voor de langere termijn de risico’s gereduceerd. Veel aandacht is het afgelopen jaar besteed aan de overname van een deel van het vastgoed en de leningen van Woningstichting Geertruidenberg. In november hebben we goedkeuring verleend aan het bestuursbesluit tot afsplitsing van WSG. Het beheer van de woningen is per 1 december 2018 overgegaan op Casade, de juridische eigendom per 1 januari 2019. We feliciteren Casade en de overige acht corporaties met dit, na langdurige en intensieve onderhandelingen, bereikte resultaat. In het verslagjaar is de procedure gestart voor de herbenoeming van de bestuurder van Casade, de heer R. van Gurp. Uit onze gesprekken met het managementteam, de ondernemingsraad en de huurdersorganisatie bleek grote tevredenheid te bestaan over het functioneren van de heer Van Gurp. Nadat ook van de Autoriteit Woningcorporaties een positieve zienswijze was ontvangen heeft de voltallige raad in zijn vergadering van 25 juni 2018 eenstemmig besloten de heer Van Gurp te herbenoemen als directeur-bestuurder van Casade voor een volgende termijn van vier jaar. Graag willen wij bestuur en medewerkers danken voor de inzet die zij het afgelopen jaar opnieuw hebben getoond. Ook danken wij de huurdersorganisatie en de Maatschappelijke Adviesraad voor hun inzet en de wijze waarop zij het afgelopen jaar het overleg met ons vorm hebben gegeven. We kijken 26
met tevredenheid terug op het verslagjaar en hebben vertrouwen in de wijze waarop de komende uitdagingen zullen worden opgepakt. Michel van der Linden, voorzitter 2. Wettelijk kader en governance 2.1 Voldoen aan Woningwet Volgens de Woningwet richten corporaties zich op hun kerntaak, het huisvesten van de doelgroep, met daarbij een sterke legitimatie vanuit huurders en gemeenten en een stevige lokale verankering. Ook worden de risico’s in de sociale huursector beperkt door verscherping van intern en extern toezicht. De Woningwet stelt hiervoor de kaders die zijn uitgewerkt in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en de ministeriële regeling. 2.2 Governancecode Woningcorporaties 2015 2.2.1 Verantwoording toepassing De Governancecode Woningcorporaties is niet vrijblijvend; het is verplicht de code te volgen voor leden van koepelorganisatie Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en dus ook voor Casade en haar raad van commissarissen. De code kent twee typen bepalingen: ‘pas toe’ en ‘pas toe of leg uit’. Op een aantal bepalingen is afwijking niet mogelijk, hiervoor geldt uitsluitend ‘pas toe’. Voor de overige bepalingen geldt dat corporaties daarvan af kunnen wijken als dit tot een beter resultaat leidt. Hierbij dient echter nog steeds in de geest van het principe gehandeld te worden en moet de corporatie op inzichtelijke wijze onderbouwen en actief verantwoorden (‘leg uit’) waarom zij hiervan afwijkt. Casade is in het verslagjaar niet afgeweken van de Governancecode Woningcorporaties 2015. 2.2.2 Implementatie governance in verslagjaar • Wijziging treasurystatuut In het verslagjaar is het treasurystatuut, het toetsingskader voor alle activiteiten en besluiten van Casade in het kader van de treasuryfunctie, in overeenstemming gebracht met de Woningwet. • Wijziging statuten In het verslagjaar zijn de statuten van Casade in overeenstemming gebracht met de Woningwet. 3. Toezichthoudende rol 3.1 Toezicht op financiële prestaties Via de viermaandelijkse rapportage houdt de raad toezicht op de financiële en operationele prestaties. 3.1.1 Jaarstukken 2017 In de vergadering op 23 april 2018 hebben we de jaarstukken over 2017 met de accountant besproken. De accountant constateert dat Casade voldoet aan de door het WSW vereiste ratio’s en kan zich verenigen met de financiële positie van Casade. De accountant ziet wel mogelijkheden tot verdere verbetering door de risicobereidheid nog uitgebreider te omschrijven en de aansluiting tussen strategische doelen, risico’s en risicobereidheid explicieter te maken en door de risicoruimte te kwantificeren en de vertaling te maken naar het bestuursverslag. Nadat is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant hebben we de jaarrekening en het jaarverslag/volkshuisvestingsverslag 2017 vastgesteld respectievelijk goedgekeurd.
27
3.1.2 Managementletter 2017 In onze vergadering op 5 februari 2018 is de managementletter 2017 van de accountant besproken. In de managementletter meldt de accountant enkele procesbevindingen en externe ontwikkelingen en doet de accountant enkele aanbevelingen. Naar aanleiding daarvan zijn (proces)maatregelen getroffen. 3.1.3 Begroting 2019 In de vergadering op 26 november 2018 hebben we de Begroting 2019 goedgekeurd, inclusief meerjarenbegroting 2019-2023. De financiële positie van Casade is goed te noemen, ondanks de toenemende druk van verhuurderheffing, saneringsheffing en vennootschapsbelasting. Deze goede financiële positie biedt mogelijkheden om (extra) investeringen te doen in nieuwe woningen, woningverbetering en energetische maatregelen. De komende jaren zet Casade daar jaarlijks € 55 miljoen voor opzij. En dan nog blijft Casade voldoen aan de ratio’s van de Aw en het WSW, ook wanneer het wat tegenzit als gevolg van een hogere rente of hogere bouwkosten dan nu wordt ingeschat. 3.1.4 Optimalisatie financieringsportefeuille De financiële positie van Casade is goed, ook op de langere termijn. Dit uit zich onder andere in enige mate van overliquiditeit. Met het oog op deze overliquiditeit, maar ook gezien de disbalans in looptijd exploitatie versus looptijd leningen en het moment van mutual break van een tweetal derivaten en de dan geldende bijstortverplichting, hebben we goedkeuring gegeven aan een optimalisatie van de financieringsportefeuille van Casade. Dit heeft geleid tot afwikkeling van alle derivaten met een bijstortverplichting en herfinanciering van de onderliggende leningen. Met deze herfinanciering is de looptijd van deze leningen aanzienlijk verlengd. 3.1.5 Auditcommissie De raad laat zich over financiële onderwerpen adviseren door de auditcommissie. De auditcommissie, bestaande uit de commissarissen C. Borgers en A. van Dal-Peters kwam in het verslagjaar vijf keer bijeen met het bestuur, manager financiën en waardesturing en de controller: Datum 29 januari
16 april (in bijzijn accountant) 18 juni
8 oktober 19 november
Onderwerp Managementletter 2017 Verantwoordingsrapportage Wijziging treasurystatuut Aanpassing volmacht WSW Bestuursverslag, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2017 Accountantsverslag 2017 Risicobeheersing en control Overname vastgoed en leningen WSG Verantwoordingsrapportage Wijziging projecten Investeringsbegroting 2018 Optimalisatie financieringsportefeuille Verantwoordingsrapportage Jaarplan en Begroting 2019 Optimalisatie financieringsportefeuille Opdracht controle over 2018 aan accountant
Advies aan raad Kennisneming Kennisneming Goedkeuring Goedkeuring Vaststelling c.q. goedkeuring Kennisneming Kennisneming Kennisneming Kennisneming Goedkeuring Goedkeuring Kennisneming Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring
3.2 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties Via de viermaandelijkse rapportage houdt de raad toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties.
28
3.2.1 Realisatie ondernemingsplan De ambities en doelstellingen van Casade zijn verwoord in het Ondernemingsplan 2015-2019. In het ondernemingsplan zijn de doelen beschreven. Deze doelen zijn in een Balanced Scorecard vertaald in concrete, meetbare parameters. Via een viermaandelijkse rapportage houdt de raad toezicht op de realisatie van de doelstellingen. Wij hebben vastgesteld dat er de komende jaren extra inspanningen geleverd zullen moeten worden om het achterblijvend investeringsniveau waar te maken. 3.2.2 Volkshuisvestelijke verantwoording Het volkshuisvestingsverslag dient de volkshuisvestelijke verantwoording over de geleverde prestaties te bevatten. Het volkshuisvestingsverslag dient ook inzicht te geven in de wijze waarop invulling is gegeven aan de met de gemeenten en de huurdersorganisaties gemaakte prestatieafspraken en dat de uitvoering van de prestatieafspraken in relatie staat tot de van rijkswege benoemde prioriteiten. We zijn van mening dat het Volkshuisvestingsverslag 2018 daaraan voldoet en de verantwoording op het gebied van de volkshuisvesting voldoende beschrijft. 3.2.3 Klachtenbehandeling Het bestuur heeft aan ons verslag gedaan van de werkzaamheden van de Geschillencommissie over 2018 aan de hand van het jaarverslag van de commissie over dat jaar. Belangrijke informatie daaruit is in het volkshuisvestingsverslag opgenomen. 3.2.4 Overname vastgoed en leningen WSG Woningstichting Geertruidenberg is in grote financiĂŤle problemen gekomen. Negen regiocorporaties, waaronder Casade, hebben hun bereidheid uitgesproken om te participeren in een oplossing voor de problemen van WSG. Na een langdurig en intensief traject is uiteindelijk, met instemming van het WSW en de minister, overeengekomen dat de negen regiocorporaties een deel van het vastgoed van WSG overnemen dat gelegen is in de gemeenten waar de corporatie actief is, en daartegenover ook een deel van de leningen van WSG overnemen. Voor Casade gaat het concreet om 279 zelfstandige woningen, 143 zorgwoningen, 5 bedrijfsonroerend goed eenheden, 106 parkeerplaatsen en in totaal 6 leningen tot een bedrag van â&#x201A;Ź 40 miljoen. Na al eerder goedkeuring te hebben gegeven aan de overdracht van vastgoed en leningen van WSG aan Casade, hebben we op 26 november 2018 goedkeuring verleend aan het besluit van het bestuur tot afsplitsing van WSG. De juridische eigendom is per 1 januari 2019 overgegaan op Casade. 3.2.5 FinanciĂŤle ruimte investeringsprojecten Bij goedkeuring van de Begroting 2018 hebben we het financieel kader vastgesteld voor nieuwbouwen investeringsprojecten. Door onder andere ontwikkelingen in de markt hebben we het financieel kader voor enkele majeure projecten, die de komende jaren in Dongen en Waalwijk worden gerealiseerd, bijgesteld. 3.2.6 Complexgewijze verkoop Na eerder goedkeuring te hebben gegeven aan de (complexgewijze) verkoop van 108 woningen, hebben we op 5 februari 2018 goedkeuring gegeven aan de keuze van de kopende partij. De juridische eigendomsoverdracht van de woningen vond plaats per 1 augustus 2018. 3.2.7 Verkoop JAL-terrein Dongen Casade was sinds 2007 eigenaar van het zogeheten JAL-terrein in Dongen. Een terrein dat destijds is aangekocht met de bedoeling om grootschalige nieuwbouw, met name duurdere woningen, te realiseren. Omdat die ambities niet meer passen bij de strategie van Casade hebben we goedkeuring gegeven aan de verkoop van dit terrein.
29
3.3 Toezicht op stakeholderdialoog Volgens de Governancecode Woningcorporaties 2015 spreekt het bestuur minimaal één maal per jaar met de raad over de omgang met en de participatie en invloed van belanghebbenden en oriënteert de raad zich regelmatig over wat er onder de gemeenten, huurders en andere stakeholders leeft. De relatie met belanghebbenden, zowel intern als extern, is besproken in het overleg van de remuneratiecommissie met de bestuurder. De bijdrage van een corporatie aan het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente komt in samenwerking tussen gemeenten, huurdersorganisatie en corporatie tot stand. Daartoe doet de corporatie jaarlijks een voorstel (een bod) van haar bijdrage aan de gemeente, welk bod uiteindelijk leidt tot prestatieafspraken. De raad is op de hoogte gehouden van het proces met de gemeenten en de huurdersorganisaties om te komen tot de bijdrage van Casade aan het volkshuisvestelijk beleid van de gemeenten in het werkgebied van Casade, resulterende in concrete prestatieafspraken. De viering van bijzondere momenten in nieuwbouw- en verbeteringsprojecten, bijvoorbeeld de start bouw of het bereiken van het hoogste punt, geschiedt vaak in aanwezigheid van vertegenwoordigers van huurders, gemeenten en samenwerkingspartijen. We oriënteren ons bij die gelegenheden wat er onder de belanghebbenden leeft. Via dit verslag van de raad van commissarissen leggen we aan belanghebbenden verantwoording af over ons toezicht. Het verslag vindt u op www.casade.nl. 3.4 Toezicht op risicobeheersing Via de viermaandelijkse rapportage houdt de raad toezicht op de beheersing van risico’s. Zo worden in de rapportage de meest risicovolle nieuwbouw- en verbeteringsprojecten toegelicht en wordt de raad geïnformeerd over de strategische risico’s en beheersingsmaatregelen. Daarnaast is risicomanagement een onderwerp dat jaarlijks in de raad wordt besproken. In de vergadering op 23 april 2018 is uitvoerig gesproken over risicobeheersing en control in de organisatie in het algemeen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem, de strategische risico top 10 en het auditjaarplan in het bijzonder. Daarnaast hebben we samen met bestuurder en managementteam een analyse gemaakt van kans en impact van de strategische risico’s van Casade. Een analyse op basis van een kans- en impactinschatting door, enerzijds, bestuurder en managers en, anderzijds, de commissarissen. In een vergadering van de raad zijn de resultaten van beide exercities naast elkaar gelegd en besproken. Wij zijn van mening dat het risicobesef in de organisatie groot is, dat de risico’s verantwoord zijn gezien het maatschappelijk doel van de organisatie en dat de bestuurder transparant is over de risico’s en het risicomanagement. 3.5 Toezicht op verbindingen 3.5.1 Beëindiging verbindingenstructuur Corporaties verrichten hun activiteiten vaak niet alleen vanuit de toegelaten instelling maar ook in dochtermaatschappijen en samenwerkingsverbanden, gezamenlijk te definiëren als de verbindingenstructuur. Risicospreiding en overzichtelijkheid van de organisatie liggen daaraan ten grondslag. Als gevolg van de fusie kende Casade in 2014 nogal wat deelnemingen. Mede omdat ze zich veel meer wil richten op de sociale taak is het beleid van Casade er vanaf dat moment op gericht om het aantal deelnemingen te minimaliseren. Daarop is de laatste jaren flink ingezet. Bepaalde activiteiten zijn teruggebracht naar de toegelaten instelling en andere deelnemingen zijn beëindigd.
30
3.5.2 Liquidatie Casade Holding BV In de vergadering op 25 juni 2018 is goedkeuring gegeven aan de beĂŤindiging van Casade Holding BV. Met de liquidatie van Casade Holding BV kent Casade geen verbindingen meer. 3.6 Beoordeling accountant In 2015 heeft de raad Ernst & Young Accountants LLP met ingang van het boekjaar 2016 voor -in eerste instantie- een periode van drie jaar tot accountant benoemd. Na afloop van deze periode zal de accountant op zijn functioneren worden beoordeeld. 3.7 Beoordeling door Aw De Aw beoordeelt, in de vorm van een integraal toezicht, de corporatie op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Daarbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen vanuit wetgeving en beleidsregels en het risicoprofiel van de corporatie. Waar voorheen de Aw de corporaties elk jaar op hetzelfde moment voorzag van een integrale oordeelsbrief, vindt thans het jaarlijks oordeel van de Aw over corporaties meer verspreid per jaar plaats. In haar oordeelsbrief 2017/2018 gaat de Aw in op het omvalrisico, de efficiency, de doelmatigheid en risicoâ&#x20AC;&#x2122;s realisatie beleid en maakt ze een opmerking over de zittingsduur van een commissaris in 2016. In een latere brief merkt de Aw op geen aanleiding te zien om Casade integraal, waarbij de verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden beoordeeld, te onderzoeken en dat ze geen interventie oplegt en geen toezichtafspraken maakt. 4. Klankbordfunctie Naast zijn rol als toezichthouder en werkgever dient de raad het bestuur -op basis van expertise en het eigen netwerk- gevraagd en ongevraagd van advies. Om meer accent te leggen op onze rol als adviseur organiseren we themabijeenkomsten die enerzijds zijn bedoeld voor een meer inhoudelijke verdieping van onderwerpen en anderzijds een extra mogelijkheid bieden voor kennismaking met medewerkers van de organisatie. In dat kader hebben we in 2018 in een tweetal bijeenkomsten uitvoerig met de organisatie van gedachte gewisseld over duurzaamheid en de investeringsbegroting 2019. 5. Werkgeversrol 5.1 Invulling werkgeversrol bestuur 5.1.1 Bestuurder De bestuursfunctie werd bekleed door de heer R. van Gurp. De heer Van Gurp is op 1 maart 2011 in dienst getreden van Casade en per die datum voor vier jaren benoemd in de functie van bestuurder. In verband met de fusie van Slagenland Wonen, Vieya en Casade tot Stichting Casade is de heer Van Gurp op 1 juli 2014 herbenoemd voor een periode van vier jaar als bestuurder, dus tot 1 juli 2018. Begin verslagjaar is de procedure gestart voor herbenoeming van de bestuurder. Een procedure die onder andere bestond uit een actualisatie van het profiel van de bestuursfunctie. Aan de hand van dat profiel zijn vanuit de raad indrukken en ervaringen opgehaald bij het managementteam, de ondernemingsraad en de huurdersorganisatie SHC wat betreft het functioneren van de bestuurder. Na een positieve zienswijze van de Aw op de voorgenomen herbenoeming is de heer Van Gurp in de vergadering op 25 juni 2018 voor een nieuwe periode van vier jaar herbenoemd als directeurbestuurder van Casade. 5.1.2 Nevenwerkzaamheden bestuurder De bestuurder is toezichthouder bij Partners voor Jeugd, een landelijk werkende instelling voor jeugdbescherming en jeugdreclassering voor kinderen met een verstandelijke beperking, en toezichthouder bij Combinatie Jeugdzorg, een instelling voor jeugdhulpverlening in Zuidoost Brabant. 31
5.1.3 Beoordeling bestuurder De raad besluit over benoemingen, beoordelingen en beloningen, schorsing en ontslag van de bestuurder en beoordeelt periodiek het functioneren van de bestuurder. De remuneratiecommissie voert de gesprekken met de bestuurder over diens functioneren en op basis van haar bevindingen spreekt de raad een oordeel uit over het functioneren van de bestuurder. De remuneratiecommissie heeft een tweetal gesprekken gehad met de bestuurder. Op basis van deze gesprekken en de ervaring van de raad als geheel hebben we onze tevredenheid uitgesproken over het functioneren van de bestuurder in de volle breedte en met waardering kennisgenomen van de bevlogenheid van de bestuurder. 5.1.4 Beloningskader en beloning bestuurder De Wet Normering Topinkomens (WNT) is leidend voor de bezoldiging van bestuurders. Casade wordt, op basis van het aantal eenheden en de omvang van de gemeente, volgens deze wet ingedeeld in bezoldigingsklasse G. De beloning van de bestuurder valt binnen deze normering. De in totaal over 2018 aan de bestuurder uitgekeerde beloning is opgenomen in de jaarrekening. 5.1.5 Remuneratiecommissie De raad laat zich over onderwerpen op het gebied van beoordeling en beloning van de bestuurder en van de raad adviseren door de remuneratiecommissie. Deze commissie, bestaande uit de commissarissen E. Wijnberg en M. van der Linden, kwam in het verslagjaar twee keer bijeen met de bestuurder. 5.1.6 Permanente educatie bestuurder In de Governancecode Woningcorporaties 2015 is opgenomen dat bestuurders van woningcorporaties in drie jaar 108 PE-punten dienen te behalen. Dit is gebaseerd op 108 studiebelastingsuren zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder. Door de bestuurder behaalde PE-punten: R. van Gurp
2016 58
2017 55
2018 44
Totaal 2016-2018 157
5.1.7 Aandelen, leningen, garanties Er zijn in 2018 aan de bestuurder geen aandelen, leningen of financiĂŤle voordelen verstrekt die niet onder het beloningsbeleid vallen. 5.2 Organisatiecultuur en integriteit 5.2.1 Cultuur Uit de gesprekken met de bestuurder, het managementteam en de ondernemingsraad maken we op dat er binnen Casade sprake is van een integere en open cultuur waarbinnen ruimte is voor reflectie en tegenspraak. De bestuurder is zich bewust van zijn voorbeeldfunctie en zijn feitelijk gedrag draagt bij aan de gewenste organisatiecultuur. Bestuur en raad voorkomen tegenstrijdige belangen en onterechte gehechtheid aan eerdere besluitvorming en zorgen voor voldoende ruimte en vrijheid om -in de context van toen genomenbeslissingen uit het verleden ter discussie te stellen. 5.2.2 Integriteit Casade beschikt over een klokkenluidersregeling en een integriteitscode met waarden en normen die medewerkers in acht moeten nemen. De integriteitscode geldt onverkort voor de commissarissen. Raad en bestuurder hechten groot belang aan een integere organisatie en zetten het onderwerp integriteit regelmatig op de agenda. De Integriteitscode en de Klokkenluidersregeling vindt u op www.casade.nl.
32
6. Samenstelling en functioneren 6.1 Samenstelling 6.1.1 Profielschets De raad heeft een profielschets voor zijn samenstelling met algemene functie-eisen en specifieke deskundigheden om het brede spectrum van de corporatie te kunnen overzien. In 6.1.3 is weergegeven aan welk profiel de commissarissen voldoen. Het functioneren van de raad is gediend bij een goede teamsamenstelling en diversiteit en ook op dit gebied zijn in de profielschets criteria opgenomen. De leden dienen elkaar qua competenties aan te vullen en in goede harmonie met elkaar te kunnen samenwerken, maar moeten elkaar ook kritisch kunnen aanspreken. De raad telt zes leden, waarvan twee zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie. De profielschets van de raad van commissarissen vindt u op www.casade.nl. 6.1.2 Herbenoeming Volgens rooster is de heer M. Knoops per 1 januari 2019 aftredend als commissaris. De heer Knoops is herbenoembaar voor een tweede zittingstermijn. Na een positieve zienswijze van de Aw is de heer Knoops per 1 januari 2019 voor een tweede periode van vier jaar benoemd als commissaris. 6.1.3 Samenstelling en rooster van aftreden Volgens de statuten bestaat de raad uit ten minste vijf en ten hoogste zeven personen. In het verslagjaar is het aantal commissarissen teruggebracht van zeven naar zes. Mevr. Drs. A. van Dal-Peters (1976) Persoonlijke gegevens Functie: Strategisch adviseur gemeente Gouda Nevenfuncties: Secretaris VNG-Denktank (tot 1 juli 2018) Dhr. Mr. M.M.A.M. Knoops MPM (1953) Persoonlijke gegevens Functie: Manager Vastgoed Zorggroep Elde Nevenfuncties: Interim werkzaamheden via Knoops Management en Advies, klachtenfunctionaris Smart Coach, lid van deskundigenpoule VABimpuls Dhr. Ing. M.F.F.M. van der Linden (1950) Persoonlijke gegevens Functie: --Nevenfuncties: Toezichthouder bij Cello, bij Nationaal Monument Kamp Vught en bij Cultureel Centrum Sint Servaes, lid Raad van advies Thomas Stichting, Penningmeester BZW Senior Management II Dhr. Drs. J.F.M. Janssen (1964) Persoonlijke gegevens Functie: Burgemeester gemeente Oisterwijk Nevenfuncties: Voorzitter RvT Kleine Meijerij Rosmalen, bestuurslid van Steunstichting Kamermuziek Tilburg, van Stichting Natuurpark de Efteling en van Landelijke Parochie Binnenschippers en Kermisexploitanten Dhr. Drs. C.H.M. Borgers RA (1966) Persoonlijke gegevens
Gegevens m.b.t. raad van commissarissen Aanvang 1e termijn: 19 maart 2018 Rol: Lid auditcommissie Aanvang 2e termijn: --Profiel: Financieel Aftredend: 19 maart 2022 Herbenoembaar: Ja Gegevens m.b.t. raad van commissarissen Aanvang 1e termijn: 1 januari 2015 Rol: --Aanvang 2e termijn: 1 januari 2019 Profiel: Juridisch, Zorg Aftredend: 1 januari 2023 Herbenoembaar: Nee
Gegevens m.b.t. raad van commissarissen Aanvang 1e termijn: 12 juni 2012 Rol: Voorzitter raad, lid Aanvang 2e termijn: 12 juni 2016 remuneratiecommissie Aftredend: 12 juni 2020 Profiel: Volkshuisvesting, Herbenoembaar: Nee Vastgoedbeheer & Benoemd op voordracht Projectontwikkeling, Marketing & huurdersorganisatie Communicatie Gegevens m.b.t. raad van commissarissen Aanvang 1e termijn: 15 mei 2017 Rol: --Aanvang 2e termijn: --Profiel: Volkshuisvesting, Aftredend: 15 mei 2021 maatschappelijk ondernemen Herbenoembaar: Ja
Gegevens m.b.t. raad van commissarissen
33
Functie: Directeur mede-eigenaar Hittech Group BV Nevenfuncties: Toezichthouder bij Stichting Woonpunt Maastricht en bij Wonen Boven Winkels Maastricht NV Mevr. Drs. E.J.A. Wijnberg-van der Wiel (1968) Persoonlijke gegevens Functie: Buurtzorgmanager Zorgbedrijf Antwerpen Nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Special Care Gulbarga
Aanvang 1e termijn: 3 maart 2016 Aanvang 2e termijn: --Aftredend: 3 maart 2020 Herbenoembaar: Ja
Rol: Voorzitter auditcommissie Profiel: Financieel
Gegevens m.b.t. raad van commissarissen Aanvang 1e termijn: 1 juni 2016 Rol: Vicevoorzitter raad, Aanvang 2e termijn: --voorzitter remuneratiecommissie Aftredend: 1 juni 2020 Profiel: Zorg, Personeel en Herbenoembaar: Ja Organisatie Benoemd op voordracht huurdersorganisatie
Wij zijn van mening dat de profielschets en de hierin opgenomen competenties, deskundigheden en ervaringen goed zijn uitgebalanceerd. 6.1.4 Waarneming bij ontstentenis of belet commissarissen De statuten van Casade bepalen dat moet worden voorzien in de situatie van ontstentenis of belet van de gehele raad van commissarissen. We hebben besloten dat in dat geval twee personen zullen worden betrokken uit de Commissarissenpool van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. 6.1.5 Diversiteit in samenstelling Volgens de Wet bestuur en toezicht moet ten minste 30% van de functies in het bestuur en de raad van commissarissen worden vervuld door vrouwen. De raad voldoet aan deze norm. Het bestuur voldoet niet aan deze norm. 6.2 Functioneren 6.2.1 Integriteit en onafhankelijkheid Wij zijn van mening dat elke commissaris zijn functie in 2018 onafhankelijk heeft uitgeoefend, onder meer blijkende uit het feit dat alle commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties 2015. Mogelijke strijdige belangen worden door leden van de raad gemeld in de plenaire vergaderingen. De bestuurder meldt mogelijke tegenstrijdige belangen bij de voorzitter van de raad. Er zijn in het verslagjaar geen meldingen of transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. 6.2.2 Meldingsplicht volgens Woningwet Voor raden van commissarissen van corporaties geldt op basis van de Woningwet een brede meldingsplicht. Bij financiĂŤle problemen, dreigende sanering, twijfel over de integriteit bij beleid of beheer bij de corporatie, rechtmatigheidskwesties of het niet halen van de toewijzingsnormen, dienen zij dit onverwijld te melden aan de Aw. In 2018 hebben zich bij Casade geen meldingsplichtige omstandigheden voorgedaan. 6.2.3 Informatievoorziening De raad ziet erop toe dat de ontvangen informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied. De raad ontvangt daartoe elke vier maanden een rapportage. Om de taken goed te kunnen vervullen hebben we ons regelmatig door de bestuurder laten informeren over specifieke onderwerpen, zoals in een tweetal themabijeenkomsten over duurzaamheid en de investeringen in de komende jaren. De raad laat zich ook informeren door relevante stakeholders binnen en buiten de organisatie en zorgt er voor dat zelfstandig informatie wordt ingewonnen over de gang van zaken bij Casade. Zo zijn er 34
gesprekken gevoerd met de ondernemingsraad, het managementteam, de huurdersorganisatie, de Maatschappelijke Adviesraad en de accountant. De raad krijgt daarmee vanuit verschillende invalshoeken informatie over het functioneren van Casade. Wij zijn van mening dat de planning- en controlcyclus van Casade goed functioneert en toereikende informatie genereert voor onze toezichthoudende taak. De specifieke doelen die de organisatie zich stelt, zijn vertaald in goed meetbare prestatie-indicatoren en er wordt bijgestuurd als daar aanleiding toe is. Verandering van omgeving – zoals wijziging van wetgeving – wordt systematisch bijgehouden en de implementatie van veranderingen wordt beheerst. 6.2.4 Introductieprogramma Nieuwe commissarissen volgen een introductieprogramma waarin de relevante aspecten van de functie aan bod komen zoals de verantwoordelijkheden van de commissaris, de financiële verslaglegging, governance en educatie. Kennismaking met het managementteam, de ondernemingsraad en de huurdersorganisatie maakt onderdeel uit van het introductieprogramma, evenals een bezoek aan diverse bouw- en renovatieprojecten van Casade. De nieuwe commissaris mevrouw Van Dal-Peters heeft dit introductieprogramma gevolgd. 6.2.5 Lidmaatschappen De leden van de raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Ze ontvangen diverse vaktijdschriften en brochures. De leden worden daarnaast in de gelegenheid gesteld om opleidingen te volgen. 6.2.6 Zelfevaluatie De raad bespreekt ten minste één keer per jaar het eigen functioneren (in termen van effectiviteit) en dat van de individuele leden van de raad. Eens per twee jaar doet de raad dat onder externe, onafhankelijke, begeleiding. De zelfevaluatie over 2018 hebben we onder externe, onafhankelijke, begeleiding gedaan. Daarvoor is de commissarissen vooraf een vragenformulier gestuurd aan de hand waarvan de taak- en rolopvatting en het functioneren van de raad en van de individuele leden is besproken in een bijeenkomst op 27 februari 2019. Ook de bestuurder is naar zijn bevindingen gevraagd en heeft een deel van de bijeenkomst bijgewoond. De zelfevaluatie heeft erin geresulteerd dat er meer aandacht zal komen voor de strategische en ontwikkelende/adviesrol van de raad en de volkshuisvestelijke thema’s die voor Casade relevant zijn. Daarnaast zal het toezichtskader van de raad jaarlijks worden geëvalueerd en komt de relatie met belanghouders nadrukkelijker op de agenda van de raad. 6.2.7 Permanente educatie Toezichthouders van corporaties die lid zijn van de VTW dienen in 2018 minimaal 5 punten te behalen, gericht op Permanente Educatie (PE). Dit is gebaseerd op 5 studiebelastingsuren zoals vastgesteld door de geaccrediteerde opleidingsaanbieder. Door de commissarissen behaalde PE-punten: Commissaris M. Knoops M. van der Linden C. Borgers E. Wijnberg-van der Wiel J. Janssen A. van Dal-Peters
PE-punten 2018 16 11 5 15 52 3
PE-punten 2017 13 28 17 5 3
PU-punten 2016 15,5 25 20 2
Opmerking
Benoemd per 3 maart 2016 Benoemd per 1 juni 2016 Benoemd per 15 mei 2017 Benoemd per 19 maart 2018
6.3 Bezoldiging De bezoldiging van commissarissen ligt beduidend onder de maximale bezoldiging op basis van de wettelijke bepalingen van de WNT. Bij Casade bedraagt de bezoldiging over 2018 voor een lid van de
35
raad van commissarissen € 12.320,- en voor de vicevoorzitter € 14.520,- (waar wettelijk € 17.600,- is toegestaan) en voor de voorzitter van de raad € 16.720,- (waar wettelijk € 26.400,- is toegestaan). De btw die een commissaris in rekening brengt, komt voor rekening van Casade. Dat geldt ook voor de premie aansprakelijkheidsverzekering die we hebben afgesloten voor de commissarissen in verband met het uitoefenen van de functie. Daarnaast stellen we middelen ter beschikking voor activiteiten op het gebied van professionalisering, permanente educatie en evaluatie. De in totaal over 2018 aan commissarissen uitgekeerde bezoldiging is opgenomen in de jaarrekening. 6.4 Vergaderingen, overig 6.4.1 Vergader- en besluitenschema De raad van commissarissen kwam in het verslagjaar zeven keer bijeen met het bestuur: Datum 5 februari (reguliere vergadering)
19 maart (themabijeenkomst)
23 april (reguliere vergadering)
25 juni (reguliere vergadering)
17 september (themabijeenkomst) 15 oktober (reguliere vergadering) 26 november (reguliere vergadering))
Onderwerp Wijziging Treasurystatuut Aanpassing volmacht WSW Complexgewijze verkoop woningen; kopende partij Overname leningen en vastgoed WSG; earn-out regeling en tijdelijke beheerovereenkomst Verantwoordingsrapportage Managementletter 2017 Duurzaamheid (uitgangspunten beleid en implementatie van beleid) Nieuwbouw locatie Floris V-laan Waalwijk Benoeming A. van Dal tot commissaris Bestuursverslag, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening 2017 Controleverslag 2017 Aanpassing regeling commissarisvergoeding Risicobeheersing en control Jaarverslag 2017 Geschillencommissie Herbenoeming bestuurder Optimalisatie financieringsportefeuille Wijziging projecten Investeringsbegroting 2018 Wijziging statuten Casade Liquidatie Casade Holding BV Verantwoordingsrapportage Investeringsbegroting 2019 (uitgangspunten, kader, risico’s en onzekerheden, monitoring) Wijziging statuten Casade Verantwoordingsrapportage Verbetering dienstverlening onderhoud Jaarplan en Begroting 2019 Optimalisatie financieringsportefeuille Opdracht controle 2018 aan accountant Verkoop JAL-terrein Dongen Afsplitsing WSG Herbenoeming M. Knoops als commissaris Waarneming bij ontstentenis of belet commissarissen Kans- en impactanalyse strategische risico’s
Uitkomst Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Kennisneming Verdieping Goedkeuring Benoeming Goedkeuring c.q. vaststelling Kennisneming Goedkeuring Kennisneming Kennisneming Herbenoeming Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Kennisneming Verdieping Goedkeuring Kennisneming Kennisneming Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Goedkeuring Herbenoeming Goedkeuring Bespreking
6.4.2 Overleg met belanghebbenden Teneinde de toezichthoudende taak in brede zin te kunnen uitoefenen hebben we jaarlijks overleg, buiten aanwezigheid van het bestuur, met andere gremia over de ontwikkelingen in de sector, regionale en lokale ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor de corporatie. • Overleg met de huurdersorganisatie Het overleg met de huurdersorganisatie SHC verloopt via de commissarissen die op voordracht van de SHC zijn benoemd. In 2018 was er tweemaal overleg tussen de SHC en de huurderscommissarissen. De 36
gespreksonderwerpen waren onder andere de herbenoeming van de bestuurder, de overgang naar Woning in Zicht, duurzaamheid, onderhoud en communicatie door Casade. • Overleg met de ondernemingsraad In 2018 was er eenmaal overleg tussen de ondernemingsraad en de raad. In dat overleg is onder andere gesproken over de werkdruk in de organisatie. • Overleg met het managementteam In 2018 was er eenmaal overleg tussen het managementteam en de raad. In dat overleg is onder andere gesproken over de werkdruk binnen de organisatie, het portfoliobeleid en de uitvoering van onderhoud door Casade. • Overleg met de Maatschappelijke Adviesraad In 2018 was er eenmaal overleg tussen de Maatschappelijke Adviesraad en de raad. In dat overleg is onder andere gesproken over ontwrichtende innovatie als gevolg van technologische ontwikkelingen. 7. Slotwoord 7.1 Slotverklaring Het bestuur heeft het jaarverslag over 2018 opgesteld, met daarin opgenomen de jaarrekening. Ernst & Young Accountants LLP heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. De raad kan zich verenigen met het verslag van het bestuur, verleent het bestuur décharge voor het gevoerde beleid en stelt de jaarrekening vast. De middelen van Casade zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de stichting. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. 7.2 Ondertekening Dit verslag is vastgesteld door de raad van commissarissen van Casade. Ing. M.F.F.M. van der Linden, voorzitter
Drs. E.J.A. Wijnberg, vicevoorzitter
Drs. A. van Dal-Peters
Mr. M.M.A.M. Knoops MPM
Drs. C.H.M. Borgers RA
Drs. J.F.M. Janssen
Waalwijk, 24 juni 2019 37
Financieel verslag 1. Financieel beleid De financiële positie van Casade is goed. Mede door deze goede financiële positie kunnen we de komende jaren blijven investeren in het verbetering en vernieuwen van onze vastgoedportefeuille. Verbeteringen en vernieuwingen die nodig zijn. Ook om te voldoen aan de doelstellingen op energetisch gebied. Onze uitgangspositie is goed. Financieel staan we er goed voor en de basiskwaliteit en energetische startpositie van de vastgoedportefeuille is op orde. In 2018 hebben we een uitgebreid onderzoek gedaan naar het verder verduurzamen van de vastgoedportefeuille; een verkenning naar een CO2neutrale vastgoedportefeuille in 2050. De gehele vastgoedportefeuille is in kaart gebracht en per deelgroep geanalyseerd. Per deelgroep zijn maatregelen benoemd voor de komende 30 jaar. Maatregelen die matchen met ons portfoliobeleid. Deze maatregelen zijn in ons Asset Liability model doorgerekend. Hierbij zijn, naast het basis-scenario, vier slecht-weer scenario’s berekend. De uitvoering van alle maatregelen leidt tot forse investeringsbedragen. Op middellange termijn lijkt deze investeringsopgave haalbaar. Enkele slecht-weer scenario’s lijken op middellange termijn niet haalbaar. Uiteraard trekken we deze conclusies bij het huidige economisch gesternte. De opgelegde jaarlijkse belastingen en heffingen (vennootschapsbelasting, saneringsheffing en verhuurderheffing) hebben nu al een drukkend effect op de investeringscapaciteit. Voortdurend blijven monitoren blijft noodzakelijk. In 2018 hebben we 108 woningen in verhuurde staat verkocht aan een beleggen. Woningen die niet meer passen bij onze portfoliodoelstelling. De opbrengst zetten we in voor nieuwe daebinvesteringen. Daarnaast hebben we in 2018 onze derivaten bij ABN afgekocht. De onderliggende leningen hebben we afgelost en vervolgens nieuwe leningen afgesloten. Deze nieuwe leningen hebben wij afgesloten met lange looptijden. Hiermee is zowel de gemiddelde rentevoet van onze leningen afgenomen en de gemiddelde looptijd toegenomen. Hiermee is de looptijd van de leningen meer in kaart gebracht met de looptijd van de vastgoedexploitatie. Ons risicoprofiel is hiermee verbeterd. Beleggers staan in de rij om vastgoed in verhuurde staat te kopen. Dit hebben ook wij in 2018 ervaren. De marktwaarde van verhuurd vastgoed zit in de lift. Dit zien we ook terug in de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat van onze portefeuille. De waarde is circa 15% toegenomen, een waardestijging op papier die ook nog eens ten gunste wordt gebracht van ons jaarresultaat. Het jaarresultaat is daarmee extreem hoog. Nogmaals, een waardestijging die slechts bij verkoop tot extra middelen leidt. Het beleid van Casade gaat immers niet uit van volledige verkoop van het gehele bezit en het laten stijgen van de huren naar hetgeen maximaal mogelijk is. Geheel in de lijn met de nieuwe Woningwet kiest Casade er voor om zoveel als mogelijk actief te zijn binnen de sociale volkshuisvesting, binnen het DAEB-segment. In 2018 zijn gesprekken gevoerd met Woningstichting Geertruidenberg (WSG) om te komen tot een oplossing van het financieel probleem bij WSG. Dit heeft er toe geleid dat een aantal regionale corporaties delen van bezit en leningen per 1 januari 2019 overnemen van WSG. Deze overname gebeurt kasstroom-neutraal: met de exploitatie-opbrengsten voor het over te nemen bezit kan de rente- en aflossing van de over te nemen leningen worden betaald. Onze bijdrage aan de oplossing van dit probleem, past binnen de volkshuisvestelijke doelstelling van Casade en past ook binnen de kaders van het financieel beleid. In het jaarverslag 2019 wordt de verwerking van de overname opgenomen.
38
Ons financieel beleid is gericht op behoud van ons maatschappelijk vermogen. Daarbij willen we behoedzaam te werk gaan, zonder forse groei van het vreemd vermogen. Om financieel gezond te blijven sturen we actief op zes financiële kengetallen en normen die zijn vastgelegd in ons financiële beleid. Daarnaast vindt ook toetsing plaats aan de kengetallen zoals opgenomen het risicobeoordelingsmodel van het WSW. De sturing in ons financieel beleid is primair gericht op kasstromen. Naast de sturing op onze operationele kasstromen, sturen we nadrukkelijk op investerings- en desinvesteringskasstromen. We kunnen pas investeren als er uit de operatie en uit desinvesteringen (verkopen) voldoende middelen worden gegenereerd. Hierbij hanteren we het principe ‘eerst verdienen, dan uitgeven’. We rekenen ons niet rijk en blijven behoedzaam. Een jaarrekening is complexe stof om te doorgronden en zeker voor een leek bijna niet te doorgronden. Als we deze lastige materie vereenvoudigen, komen we snel uit bij het huishoudboekje. Wat zijn de echte kasstromen in 2018 geweest.
39
Hierbij splitsen we de kasstromen voor het jaar 2018 in 1) exploitatiekasstromen, 2) financieringskasstromen en 3) investeringskasstromen. Ter vergelijking zijn de gerealiseerde kasstromen 2017 opgenomen en de begrote kasstromen voor het 2018.
Jaarrekening 2018
Exploitatie Totaal bedrag: € 76 miljoen Herkomst
Besteding Saldo exploitatie €
13.302.000 Rente
€
15.283.000 Derving
€
1.372.000
Financiering
Leefomgeving €
Huur
Totaal bedrag: € 140 miljoen
456.000 Belasting/verz.
Herkomst
Besteding
Saldo exploitatie
Investeringen
3.801.000
€ 13.302.000
€ 18.840.000
Heffingen (VH / S)
Verkoop € 37.865.000 vov € 5.301.000
€ 76.161.000 €
€
10.066.000 Beheer
€
10.628.000 Onderhoud
€
21.253.000
vov €
Aflossing leningen
Nieuwe leningen
Totaal bedrag: € 19 miljoen
€ 90.289.000
€ 80.000.000
Investeringen
Afname fin vaste activa €
Investeringen
7.526.000
4.284.000
Toename liquiditeit
(excl. vov) € 18.840.000
€ 24.097.000
Jaarrekening 2017
Exploitatie Totaal bedrag: € 75 miljoen Herkomst
Besteding Saldo exploitatie €
19.296.000 Rente
€
15.888.000 Derving
€
951.000
Financiering
Leefomgeving Huur
€
Totaal bedrag: € 44 miljoen
307.000 Belasting/verz.
Herkomst
Besteding
Saldo exploitatie
Investeringen
3.834.000
€ 19.296.000
€ 14.953.000
Heffingen (VH / S)
Verkoop € 13.724.000 vov € 10.861.000
€ 75.306.000 €
€
8.446.000 Beheer
€
11.204.000 Onderhoud
€
15.380.000
Nieuwe leningen €
-
40
Investeringen
9.233.000
Aflossing leningen
Totaal bedrag: € 15 miljoen
€ 13.028.000
-
Afname liquiditeit €
vov €
Investeringen Toename liquiditeit €
6.667.000
(excl. vov) € 14.953.000
BEGROTING 2018
Exploitatie Totaal bedrag: € 75 miljoen Herkomst
Besteding Saldo exploitatie € 11.932.000 Rente € 15.604.000 Derving €
885.000
Financiering
Leefomgeving Huur € 75.274.000
€
Belasting/verz. €
3.860.000
Heffingen (VH / S) € 10.250.000 Beheer € 10.409.000 Onderhoud € 21.839.000
1.1.
Totaal bedrag: € 46 miljoen
495.000
Herkomst
Besteding
Saldo exploitatie € 11.932.000 Verkoop € 27.441.000 vov € 7.040.000 Nieuwe leningen €
€ 21.780.000 vov €
Investeringen
6.274.000
Aflossing leningen
Totaal bedrag: € 22 miljoen
€ 10.290.000
-
Investeringen
Afname liquiditeit €
Investeringen
-
Toename liquiditeit €
(excl. vov) € 21.780.000
8.069.000
Resultaat 2018
Het resultaat 2018 is € 182,1 miljoen positief (2017: positief € 146,2 miljoen). De toename van het resultaat met € 35,9 miljoen is als volgt nader te specificeren (x € 1.000):
Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige activiteiten Leefbaarheid Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen
2018 25.385 951 5.301 176.846 -34 -1.293 -30.617 5.596 -
2017 38.729 153 4.509 123.661 -44 -1.077 -15.511 -4.257 27
Toe-/afname -13.344 798 792 53.185 10 -216 -15.106 9.853 -27
182.135
146.190
35.945
Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille De afname van het resultaat exploitatie vastgoedportefeuille met € 13 miljoen wordt met name veroorzaakt door de stijging van de onderhoudslasten met circa € 11 miljoen en door de stijging van sanerings-en verhuurderheffing met circa € 2 miljoen. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Het resultaat verkoop vastgoedportefeuille is toegenomen met € 0,8 miljoen. De verkoopopbrengst is gestegen van € 28 miljoen naar € 38 miljoen. De opbrengst 2018 is met name hoger doordat in 2018 108 woningen in verhuurde staat aan een belegger zijn verkocht.
41
Waardeverandering vastgoedportefeuille De waardeverandering vastgoedportefeuille is gestegen van € 124 miljoen (2017) naar € 177 miljoen (2018). Deze waardeverandering betreft voornamelijk een waardeverandering van de vastgoedportefeuille in exploitatie. In 2018 is de waardeverandering vastgoedportefeuille in exploitatie uitgekomen op € 174,1 miljoen. Dit is een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat van ongeveer 13,0% van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van 2017. Deze forse waardeverandering in 2018 wordt voornamelijk veroorzaakt door de aanpassing van de disconteringsvoet (€ 133,8 miljoen). Daarnaast hebben de stijging van de contracthuren (€ 16,7 miljoen),de stijging van de leegwaarden (€ 17,5 miljoen) en het effect van de parameters voor de niet-vrijheidsgraden (€ 13,1 miljoen) een positief effect op de marktwaarde. Daar tegenover staan de aanpassing van de markthuren (€ 12,5 miljoen negatief) en het effect van overige mutaties (28,2 miljoen negatief). De grootste stijging van de marktwaarde wordt dus veroorzaakt door aanpassing van de disconteringsvoet. De disconteringsvoet bestaat uit de risicovrije rente, een sector opslag en object specifieke opslagen per complex. Het totaal van risicovrije rente en sectoropslag kent voor Casade in 2018 een generieke daling van 0,35%-punt. Daarnaast is de gemiddelde objectspecifieke opslag met 0,45%-punt gedaald in 2018. Bij het bepalen van de disconteringsvoet is rekening gehouden met relevante ontwikkelingen in de beleggingsmarkt. De lage rentestand zorgt er voor dat veel vastgoedtransacties plaatsvinden met een relatief hoge leegwaarde-ratio. In de Randstad, maar ook daarbuiten, is deze ratio regelmatig hoger dan 100%. De aankoop vindt dan plaats op basis van doorexploiteren. Direct starten met uitponden levert immers minder op dan de aankoopsom. Casade heeft in 2018 een vijftal woningcomplexen in verhuurde staat verkocht, waarbij de leegwaarderatio relatief hoog was: 96,7%. In het verleden was de disconteringsvoet bij doorexploiteren generiek ongeveer 0,3%-punt lager dan die bij uitponden. Op basis van de huidige marktinzichten wordt de afslag afhankelijk gesteld van mutatiegraad en verhouding huur/leegwaarde, met als maximale afslag 0,75%-punt. Het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting stelt regels ten aanzien van verkoopbeperkingen (het Handboek spreekt van exploitatieverplichting) van sociale huurwoningen. Op complexen met meer dan 10% eenheden van 142 of minder WWS-punten zijn de verkoopbeperkingen van toepassing. Bij Casade geldt dit voor circa 28,2% (2017: 12%) van de complexen. Dit betekent concreet dat bij die complexen in de kasstroomprognose pas vanaf jaar 8 woningen bij mutatie verkopen worden ingerekend. Voor Casade betekent dat bij een toenemend aantal complexen doorexploiteren een hogere waarde oplevert dan uitponden. Het effect van de verkoopbeperkende maatregelen leidt tot een negatief effect van € 14 miljoen. De ontwikkelingen in de beleggingsmarkt komt dus tot uitdrukking in een fors gestegen marktwaarde in 2018. Deze marktontwikkeling is met een verlaging van de disconteringsvoet tot uitdrukking gebracht. De disconteringsvoet voor de woningportefeuille is gedaald van 6,8% (2017) naar 6,0% (2018), een daling van 0,8%-punt. Financiële baten en lasten De toename van de financiële baten en lasten met € 15,1 miljoen is geheel veroorzaakt door de afkoop van een aantal derivatencontracten tegen de marktwaarde. Belastingen In 2017 is de belastinglatentie afgenomen met € 4,3 miljoen. In 2018 is € 5,6 miljoen toegevoegd aan de latente belastingvordering. 42
1.2.
Waardering van het bezit
Het vastgoed in exploitatie wordt op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde geeft inzicht in de waarde waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De waardering van het vastgoed in exploitatie is als volgt (x € 1.000): Marktwaarde in verhuurde staat DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
31-12-2017 1.454.612 62.126
31-12-2017 1.269.493 73.164
1.516.738
1.342.657
Het beleid van Casade is niet gericht op verkoop van de gehele vastgoedportefeuille. Voor inzicht in de verdiencapaciteit op basis van het beleid van Casade werd voorheen de bedrijfswaarde gehanteerd. In het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WsW geldt dat de Loan to Value berekend wordt door de leningen te confronteren met de beleidswaarde. De bedrijfswaarde is komen te vervallen. De beleidswaarde wordt afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat. De onderliggende kasstromen bij de beleidswaardeberekening wordt rekening gehouden met het maatschappelijke beleid van Casade. De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt eind 2018 € 858 miljoen. In juni 2018 hebben Aw en WSW tussentijds een opvraag van de beleidswaarde gedaan naar de stand per 31 december 2017. Deze beleidswaarde met peildatum 31/12/2017 komt uit op € 732 miljoen. Naar verwachting zal dus slechts 57% van de marktwaarde in verhuurde staat, als beleidswaarde worden gerealiseerd. De marktwaarde in verhuurde staat per eind 2018 bedraagt € 1.517 miljoen en is daarmee € 659 miljoen hoger dan de beleidswaarde.
43
In onderstaand overzicht zijn de stappen van marktwaarde naar beleidswaarde gepresenteerd:
waarde (* € 1 miljoen) 1.600
1.517
1.458
1.400 1.200 1.002 1.000
901
858
800 600 400 200 0 marktwaarde in verhuurde staat
Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)
Stap 2: Stap 3: kwaliteit betaalbaarheid (onderhoudsnorm) (streefhuur)
Stap 4: beheer (beheernorm)
In onderstaand overzicht is bij verschillende waarderingen het eigen vermogen gepresenteerd. Hierbij zijn de volgende waarderingen gepresenteerd: - Marktwaarde in verhuurde staat € 1.517 miljoen - Beleidswaarde € 858 miljoen Dit leidt tot het volgende overzicht:
44
Het eigen vermogen is dus sterk afhankelijk van de grondslag voor het waarderen. Het eigen vermogen op basis van marktwaarde in verhuurde staat bedraagt € 1.169 miljoen. Als het huidig beleid van Casade uitgevoerd wordt, wordt dit eigen vermogen niet gerealiseerd. Hier is de beleidswaarde een betere waarde. Bij hanteren van de beleidswaarde is het eigen vermogen € 510 miljoen. De waarde van het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikking, bedraagt € 1.786 met als waarde peildatum 1-1-2018. (vorig jaar: € 1.713 miljoen met waarde peildatum 1-1-2017).
1.3.
Investeringen
Casade heeft de komende jaren een forse investeringsopgave, zowel in nieuwbouw als in de (energetische-) verbetering van het woningbezit. Financiering vindt voor een belangrijk deel plaats uit de operationele kasstromen en opbrengsten uit woningverkopen. We hanteren het principe ‘eerst verdienen en dan uitgeven’. Door voorzichtige uitgangspunten, een strak toetsingskader (investeringsstatuut) en stringente bewaking van projecten (zowel bij start als tussentijds) worden de risico’s voor investeringen gemanaged.
1.4.
Normen financieel beleid
In ons financieel beleid en in ons ondernemingsplan zijn de kaders vastgelegd waaraan we moeten voldoen voor een gezonde financiële positie. De financiële sturing vindt plaats op basis van kasstromen. Voor de bewaking van de financiële continuïteit sluiten we aan bij de kengetallen en normen, zoals beschreven in het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen of de corporatie in staat is om op lange- en korte termijn haar bezit in stand te houden en haar maatschappelijke opgave uit te voeren. In 2018 is een gezamenlijk beoordelingskader uitgebracht door Aw en WSW. De beoordeling is gericht op drie onderdelen: liquiditeit, vermogen en onderpand. Dit nieuwe kader gaat uit van vier financiële ratio’s. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de daeb- en niet-daeb tak. In het nieuwe beoordelingskader worden twee waardebegrippen gehanteerd: de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde. De bedrijfswaarde is komen te vervallen. Casade stuurt met deze ratio’s. Voor twee ratio’s (ICR en LtV) wordt voor intern gebruik een scherpere signaleringsrol gehanteerd. De ICR is een liquiditeitsratio en maakt inzichtelijk of op korte- en middellange termijn voldoende operationele kasstromen gegenereerd worden om aan de renteverplichtingen te kunnen voldoen. De Loan to Value (LtV) is een vermogensratio en maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. Hierbij wordt als waarde (value) de beleidswaarde gehanteerd. Bij de onderliggende kasstromen wordt rekening gehouden met het maatschappelijke beleid van Casade. Solvabiliteit is de verhouding van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen bij waardering van het vastgoed op beleidswaarde. Dekkingsratio is de verhouding tussen het schuldrestant van de leningen en de marktwaarde van het onderpand.
45
We sturen nadrukkelijk op deze kengetallen en er vindt periodieke rapportage plaats naar managementteam en raad van commissarissen. Uit deze rapportages blijkt dat Casade haar beleid en ambities kan realiseren binnen de gestelde financiĂŤle grenzen. Dit leidt op bedrijfsniveau (totaal daeb en niet-daeb) tot het volgende overzicht: indicator
externe norm
ICR
minimaal 1,4 (daeb: 1,4 niet-daeb: 1,8) maximaal 75% (voorlopig)
loan to value op basis van beleidswaarde solvabiliteit op basis van beleidswaarde dekkingsratio op basis van marktwaarde
interne signalering norm minimaal 1,7
Score 2018
score 2017
score 2016
1,87
2,21
2,23
maximaal 70%
46,6% (obv beleidswaarde) 48,9% (obv beleidswaarde) 26,4% (obv marktwaarde)
56,1% (obv beleidswaarde) 40,8% (obv beleidswaarde) 24,0% (obv WOZwaarde)
63,0 % (obv bedrijfswaarde) 34,9% (obv bedrijfswaarde) 24,8% (obv WOZwaarde)
minimaal 20% (voorlopig) maximaal 70%
De begroting 2019 en meerjarenraming 2020-2023 voldoen aan de gestelde normen uit het financieel beleid en daarmee ook aan de normen van Aw/WsW. Dit geldt zowel voor de daeb- als niet-daeb tak. Interestdekkingsratio (ICR)
Interest dekkingsratio (ICR) 2,50 2,40 2,30 2,20 2,10 2,00 1,90 1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30
2019
2020
2021
2022
2023
Norm (minimaal)
1,70
1,70
1,70
1,70
1,70
Norm (minimaal AW)
1,40
1,40
1,40
1,40
1,40
Begroting
2,12
2,44
2,10
1,92
1,78
46
Financieringsratio (loan to value, o.b.v. beleidswaarde)
Loan to Value (beleidswaarde) 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40%
2019
2020
2021
2022
2023
Norm (maximaal Casade)
70%
70%
70%
70%
70%
Norm (maximaal AW)
75%
75%
75%
75%
75%
53,5%
54,4%
58,3%
61,9%
64,7%
Begroting
47
1.5.
Normen WSW en AW
Casade is voor haar activiteiten in belangrijke mate afhankelijk van de beschikbaarheid van externe financiering. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) speelt hierin een belangrijke rol. Het WSW verstrekt garanties aan de financiers, zodat corporaties de financiering af kunnen sluiten tegen relatief gunstige condities. De zekerheid die het WSW verstrekt is dus van enorm belang voor de beschikbaarheid en de prijs (rente) van externe financiering. Dit is niet ongelimiteerd. Het WSW beoordeelt jaarlijks alle corporaties op kredietwaardigheid. De uitkomst van het jaarlijkse onderzoek leidt tot een borgbaarheidsverklaring en de vaststelling van een borgingsplafond. Het WSW hanteert een beoordelingssystematiek waarbij in belangrijke mate wordt gesteund op risicomanagement. Er vindt een risicoclassificatie plaats aan de hand van de beoordeling van business en financial risks. De business risks worden in kaart gebracht door middel van 24 vragen op diverse deelgebieden. De financial risks worden beoordeeld aan de hand van vijf eerder genoemde financiële beoordelingsratio’s welke Casade ook toepast voor haar eigen financieel beleid. In juni 2018 heeft het WSW zijn beoordeling 2017 afgerond. Deze beoordeling is gebaseerd op het jaarverslag 2016 en de dPi 2017. Het WSW heeft een borgbaarheidsverklaring afgegeven. Het vrijgegeven borgingsplafond is in lijn met de financieringsbehoefte zoals opgenomen in de dPi 2017. Het borgingsplafond ultimo 2018 is € 402 miljoen. Het vastgestelde borgingsplafond stijgt gedurende de prognose jaren 2019 en 2020 naar respectievelijk € 412 miljoen en € 422 miljoen. Deze stijging is geheel conform onze eigen opgave in de dPi2017. De stijging wordt met name veroorzaakt door de daeb-investeringsopgave in deze jaren. In februari 2019 heeft het WSW het borgingsplafond aangepast. Als gevolg van de overname van vastgoed en leningen van Woningstichting Geertruidenberg is het borgingsplafond € 40 miljoen opgehoogd. De Aw beoordeelt, in de vorm van een integraal toezicht, de corporatie op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen. Daarbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen vanuit wetgeving en beleidsregels en het risicoprofiel van de corporatie. Waar voorheen de Aw de corporaties elk jaar op hetzelfde moment voorzag van een integrale oordeelsbrief, vindt thans het jaarlijks oordeel van de Aw over corporaties meer verspreid per jaar plaats. In haar oordeelsbrief 2017/2018 gaat de Aw in op het omvalrisico, de efficiency, de doelmatigheid en risico’s realisatie beleid en maakt ze een opmerking over zittingsduur van een commissaris in 2016. In een latere brief merkt de Aw op geen aanleiding te zien om Casade integraal, waarbij de verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden beoordeeld, te onderzoeken en dat ze geen interventie oplegt en geen toezichtafspraken maakt.
48
2. Interne risicobeheersings- en controlesystemen Het intern risicobeheersings- en controlesysteem is een gestructureerd systeem dat gehanteerd wordt om Casade te laten functioneren in overeenstemming met de uitgezette strategie en om de naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Dit systeem maakt onderdeel uit van het planning- en controlproces. De opzet hiervan is besproken in zowel auditcommissie als raad van commissarissen. De interne risicobeheersings- en controlesystemen gelden voor Stichting Casade en haar verbinding. In begroting, jaarverslag en tussentijdse rapportages aan de raad van commissarissen wordt expliciet en apart gerapporteerd over de afzonderlijke verbinding. Deze activiteiten onttrekken zich dus niet aan het toezicht van de raad. Majeure besluiten worden vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen van Stichting Casade.
3. Treasury In 2018 heeft een herstructurering van de derivaten portefeuille en een optimalisatie van de financieringsportefeuille plaatsgevonden. Hierbij zijn een aantal derivatencontracten afgekocht tegen marktwaarde. Tevens heeft herfinanciering plaatsgevonden van de onderliggende leningen met variabele rente, waarbij de rente is gefixeerd en looptijden zijn verlengd.
3.1.
Derivaten
Voor de herstructurering van de derivatenportefeuille zijn in 2018 alle derivaten contracten met ABNAmro, met een hoofdsom van € 95 miljoen, afgekocht tegen de marktwaarde (inclusief opgelopen rente) van 16,4 miljoen. Door deze afkoop loopt Casade geen liquiditeitsrisico meer vanwege bijstortverplichtingen. De marktwaarde van de resterende derivatenportefeuille, met een hoofdsom van € 45 miljoen, bedraagt per ultimo 2018 € 12,5 miljoen negatief. Voor deze derivaten is geen bijstortverplichting overeengekomen.
3.2.
Liquiditeitsbuffer
In de beleidsregels voor het gebruik van financiële derivaten is bepaald dat corporaties een liquiditeitsbuffer moeten aanhouden, die voldoende is om bijstortingsverplichtingen te kunnen opvangen in het geval dat de vaste rente in de markt met 2% zou dalen. Doordat in 2018 alle derivaten met een bijstortverplichting zijn afgekocht hoeft Casade geen liquiditeitsbuffer meer aan te houden.
3.3.
Financiering en renterisico
In 2018 heeft een optimalisatie van de financieringsportefeuille plaatsgevonden, met als doel de gemiddeld gewogen looptijd van de leningenportefeuille te verlengen. Zeven leningen met een variabele rente zijn vervroegd afgelost, totale hoofdsom € 80 miljoen. Voor herfinanciering van dit bedrag zijn acht nieuwe leningen aangetrokken met lange looptijden en vaste rente. De totale schuldrest van de leningen o/g bedraagt per eind 2018 € 400,2 miljoen (eind 2017: € 410,5 miljoen). De gemiddelde rentevoet is eind 2018 3,08% (eind 2017 3,77%). De resterende gemiddelde looptijd van de leningen in portefeuille bedraagt eind 2018 18,6 jaar (eind 2017 14,0 jaar). Het renterisico als gevolg van eindaflossingen en renteconversies blijft ruimschoots onder de renterisiconorm van maximaal 15% per jaar.
49
3.4.
Interne organisatie treasury
In het treasurystatuut zijn de kaders vastgelegd rondom de totstandkoming van de besluitvorming. Alle derivaten van Casade zijn aflopend en er zijn geen open posities. In 2012 is door het bestuur en de raad van commissarissen het besluit genomen geen nieuwe derivaten af te sluiten. Dit uitgangspunt is ook vastgelegd in het treasurystatuut. Voor de doorgevoerde herstructurering van de derivatenportefeuille is goedkeuring ontvangen van de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Nadere informatie over financiële instrumenten is opgenomen in de jaarrekening.
4. Risicomanagement Net als elke organisatie wordt Casade geconfronteerd met risico’s als gevolg van externe bedreigingen, maar ook intern. We hebben een sterk risicomijdende houding en beperken ons tot risico’s die passend zijn bij onze doelstellingen. De belangrijkste risico’s zijn die onze doelstellingen in gevaar brengen (de strategische risico’s). We denken actief na over deze risico’s en trachten deze zoveel als mogelijk te mitigeren. Zo werken we al jaren met een strategische risico top 10. Deze risico top 10 brengen we jaarlijks in beeld met externe referenten om te voorkomen dat we risico’s missen. De risico’s bespreken we met de raad van commissarissen. In het verslagjaar omvat de strategische risico top 10 het (theoretische) risico dat: a. Casade er (in de ogen van huurders) onvoldoende in slaagt om huren betaalbaar te houden Dit risico wordt beperkt door het nauwlettend volgen en verantwoorden van het aantal betaalbare huurwoningen en passend toewijzen. Hiervoor is een monitor ingesteld. Op dit moment voldoet Casade ruim aan de gemaakte afspraken rondom het aantal betaalbare huurwoningen. b. Casade onvoldoende kennis in huis heeft om technologische ontwikkelingen bij te houden Dit risico wordt beperkt door continue professionalisering van de afdeling IV&A (ontwikkelingen op automatisering) en Vastgoed (ontwikkelingen op bouwtechnieken/ duurzaamheid). Indien wenselijk of noodzakelijk wordt gebruik gemaakt van externe ondersteuning voor aanvullende expertise en laatste ontwikkelingen. c. Het klantgestuurd onderhoud zorgt voor onverwachte (hoge) kosten en daling in klanttevredenheid Dit risico wordt beperkt doordat voorafgaand aan de herinrichting van de klantprocessen een businesscase is beschreven. Hierin is opgenomen wat de doelstelling is en tot welke voordelen en besparingen dit zal leiden. De realisatie wordt vergeleken met de businesscase. Voorafgaand aan de inrichting gaan wij in gesprek met de klant, zodat wij bij de daadwerkelijke inrichting, zo veel als mogelijk, rekening kunnen houden met de wensen van de klant. De klanttevredenheid wordt onder andere gemeten volgens het Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Hier scoren wij eind 2018 op alle gebieden op of boven de KWH-norm. Toch hebben we in 2018 geconstateerd dat we nog stappen kunnen zetten ten aanzien van de klanttevredenheid en de budgetbeheersing. Samen met de huurdersorganisatie SHC hebben we een koers uitgezet om de klanttevredenheid naar een hoger niveau te tillen. En maatregelen in de sfeer van procesaansturing zullen resulteren in een betere budgetvorming en -bewaking. De resultaten hiervan zullen in 2019 zichtbaar worden.
50
d. De klanttevredenheid binnen de overige klantprocessen lager wordt dan de landelijke KWH-norm” (in dat geval verliezen we het kwaliteitslabel) De klanttevredenheid wordt onder andere gemeten volgens het Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Deze score wordt actief bijgehouden en intern wordt hier verantwoording over afgelegd. In 2018 hebben we samen met KWH gekeken op welke gebieden we verbeteringen kunnen realiseren. Eind 2018 scoren we op alle gebieden op of boven de KWH-norm. e. We de kwetsbare doelgroep in de samenleving onvoldoende in beeld hebben en kunnen bedienen, waardoor deze tussen wal en schip raakt Casade kiest er bewust voor aanwezig te zijn in de wijk. Er is in verhouding met collega-corporaties een forse afdeling die in de wijk werkzaam is. Door deze medewerkers wordt een actieve houding aangehouden ten behoeve van de signalering van kwetsbare doelgroepen. Hierbij wordt een formeel en informeel netwerk onderhouden waardoor we elkaar actief kunnen inzetten wanneer dit nodig is. In financiële zin zet Casade is op (blijvende) betaalbaarheid. Hierover zijn met de huurdersorganisatie SHC in het verleden afspraken gemaakt en is het huurbeleid op geënt. f.
Het aanbod van huurwoningen niet overeenkomt met de vraag Dit risico wordt beperkt door het nastreven van het portfoliobeleid. In het portfoliobeleid is op basis van externe onderzoeksgegevens een lange termijn visie van 20 jaar gegeven. Daarnaast vindt er een periodieke afstemming plaatst in welke mate de streefvoorraad van Casade voldoet aan de veranderende (markt)omstandigheden. Om blijvend te voldoen wordt maximaal ingezet op de transformatie en verbetering van ons bezit door nieuwbouw en verkoop, verbeteringen en duurzaamheidsmaatregelen.
g. (Onzekerheden in) bouwprojecten niet voldoende beheerst worden Om de risico’s van bouwprojecten te beheersen is een heel palet van maatregelen aanwezig. De kaders hiervan zijn in een overkoepeld document opgenomen, het investeringsstatuut. Jaarlijks wordt intern en extern getoetst op de naleving van dit statuut. Wekelijks worden de projecten in een gezamenlijk overleg tussen de projectmedewerkers en controller besproken. Periodiek vindt de terugkoppeling hiervan plaats naar het managementteam en raad van commissarissen ter verantwoording. Op dit moment heeft Casade geen (meer dan) risicovolle projecten lopen.
h. Het niet lukt om de gewenst transformatie opgaaf tijdig te halen Na een periode van temporisering in de nieuwbouwprojecten en woningverbeteringen is in 2017 afgesproken een versnelling in te zetten. Dit kost tijd om te realiseren en capaciteit om uit te voeren. In 2018 is een projectplanning opgezet en zijn prognoses gemaakt in de uit te voeren projecten. De capaciteit is vergroot waardoor we de projecten ook aan kunnen. Op het gebied van woningverbeteringen is een traject ingezet om te komen tot selectie in aannemers waarmee afspraken worden gemaakt tot het realiseren van de benodigde werkzaamheden. Duurzaamheid speelt hierbij een grote rol. Om de projecten te bewaken wordt hierbij in de verantwoording richting de raad van commissarissen gerapporteerd omtrent bijzonderheden, voortgang, tijd, geld en risico’s.
51
i.
Dat we niet voldoen aan onze duurzaamheidsopgave/ wettelijke verplichtingen Duurzaamheid is een belangrijk landelijk thema. Casade is hier al enige tijd mee bezig. In 2018 heeft dit gezorgd voor een duidelijk duurzaamheidsbeleid. Een van de basisprincipes die wij hanteren is ‘no regret’. Dit betekent dat wij van de investeringen die wij nu al doen, eventueel vooruitlopend op duurzaamheidsmaatregelen in de toekomst, achteraf geen spijt krijgen. De duurzaamheidsdoelstellingen zullen in 2019 verder vorm krijgen waarbij verantwoording periodiek zal plaatsvinden.
j.
Er onvoldoende checks and balances aanwezig zijn. Dit risico wordt beperkt door een juiste tone at the top en het organiseren van natuurlijke tegengestelde belangen binnen het managementteam. Daarnaast worden binnen de processen waar mogelijk tegengestelde belangen ingebouwd. Vanaf de fusie is veel aandacht geweest voor de vastlegging van de taken en verantwoordelijkheden binnen de organisatie.
k. Niet wordt voldaan aan de privacywetgeving / AVG Op 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) in werking getreden. Op zich geen nieuwe regelgeving maar een verduidelijking en aanscherping van de oude Wet bescherming persoonsgegevens. Om ons voor te bereiden heeft Casade al in 2017 een stappenplan opgesteld om de nodige verplichtingen te realiseren. De opvolging hiervan heeft plaatsgevonden in een interne ‘privacy commissie’. Bijzonderheden worden in deze commissie besproken en indien nodig worden passende maatregelen genomen.
Bovengenoemde risico’s zijn de bruto-risico’s; risico’s zonder rekening te houden met enige beheersingsmaatregelen. Bij elk risico zijn de beheersingsmaatregelen beschreven. Hieruit zijn per risico de drie belangrijkste beheersingsmaatregelen gedestilleerd, waarna een netto-risico resulteert. De bruto-risico’s en netto-risico’s (na beheersingsmaatregelen) zijn geplaatst in een kans/impactgrafiek. De kans- impact analyse is in 2018 gemaakt door het bestuur inclusief management team van Casade en de raad van commissarissen. De resultaten onderling zijn met elkaar besproken. De grootste resultaten zijn te behalen in het beperken van de kans dat zich een strategisch risico voordoet. De impact is vaak meer een gegeven en is niet altijd even goed te beïnvloeden.
52
We bespreken de risico’s en beheersingsmaatregelen actief binnen het managementteam en leggen daarover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Naast risicomanagement op strategisch niveau maken we op projectniveau voor nieuwbouw en verbeteringen een afzonderlijke risico-inschatting (o.b.v. RISMAN-methode). In de viermaandelijkse rapportage aan de raad van commissarissen besteden we daar aandacht aan. Daarnaast worden belangrijke treasury-besluiten voorzien van een risicoparagraaf en van een advies van een externe treasury-adviseur. Waar het zaken betreft met materiële organisatorische impact verloopt de besluitvorming door de bestuurder in het managementteam langs de lijn van een afzonderlijk projectteam en wordt in de afweging een risicoparagraaf betrokken. In het verslagjaar hebben zich geen risico’s voorgedaan met materiële impact op de organisatie. Om het proces van risicomanagement te versterken is op strategisch niveau de opzet van ons interne risicobeheersing- en controlesysteem geformuleerd en is op tactisch niveau een auditplan opgesteld. Hierin staat beschreven welke interne controles er jaarlijks op welke processen en financiële transactiestromen plaatsvinden. En worden conform het auditplan op operationeel niveau per proces/thema audits uitgevoerd. Uitkomsten hiervan worden besproken met de proceseigenaar om de beheersing waar nodig te verbeteren. Vanaf 2016 wordt op een gestructureerde wijze invulling gegeven aan compliance: het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van externe wet- en regelgeving, sectorregelingen en (prestatie)afspraken met belanghebbenden evenals op de naleving van interne regels en besluiten om te voorkomen dat de reputatie, integriteit en betrouwbaarheid van Casade wordt aangetast. In een compliance-statuut zijn missie, doelstellingen, definitie en reikwijdte van compliance beschreven en is vastgelegd waar taken en verantwoordelijkheden liggen op het gebied van 53
compliance. Het statuut vindt zijn uitwerking in een jaarplan, dat de compliance-activiteiten beschrijft voor het betreffende jaar. In 2017 en 2018 heeft het accent gelegen op de veiligheid van de informatie bij Casade.
5. Bestuursverklaring Het bestuur van Casade verklaart voorts dat: • Casade haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt; • De raad van commissarissen op 24 juni 2019 het jaarverslag 2018 heeft vastgesteld; • De accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende controleverklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek heeft getoetst dat het bestuursverslag verenigbaar is met de jaarrekening.
Drs. R.J. van Gurp, directeur-bestuurder
54
Stichting Casade Jaarrekening 2018
55
JAARREKENING 2018 1. Balans voor resultaatbestemming ACTIVA (in duizenden euro’s)
31-12-2018
31-12-2017
Vaste activa Vastgoedbeleggingen (1) 1.
DAEB vastgoed in exploitatie
2. 3.
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.
1.454.612
1.269.493
62.126
73.164
92.495
93.535
1.975
1.281 1.611.208
1.437.473
3.232
3.201
Materiële vaste activa (2) 5.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa (3) 6.
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
7.
Overige deelnemingen
8.
Latente belastingvordering(en)
9.
Overige vorderingen
-
9.931
15
15
19.109
13.513
971
17.197 20.095
40.656
Vlottende activa Voorraad (4) 10.
Vastgoed bestemd voor verkoop
11.
Overige voorraden
880
3.112
5.648
5.766
Onderhanden projecten
6.528
8.878
-
-
Vorderingen (5) 12.
Huurdebiteuren
886
929
13.
Overige vorderingen
88
212
14.
Overlopende activa
427
1.017
Liquide middelen (6) TOTAAL ACTIVA
56
1.401
2.158
38.544
14.447
1.681.008
1.506.813
PASSIVA (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
31-12-2018
31-12-2017
Eigen vermogen (7) 15.
Herwaarderingsreserve
758.445
612.629
16.
Overige reserves
217.733
217.359
17.
Resultaat
182.135
146.190 1.158.313
976.178
Voorzieningen (8) 18.
Voorziening onrendabele investeringen
13.224
6.842 13.224
6.842
Langlopende schulden (9) 19.
Leningen overheid
20. 21.
Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
22.
Derivaten
6.132
13.547
366.357
386.626
92.558
93.880
1.387
1.284 466.434
495.337
Kortlopende schulden (10) 23.
Schulden aan kredietinstellingen
24.
Schulden aan leveranciers
25.
Schulden aan groepsmaatschappijen
26.
Belastingen en premies sociale verzekeringen
27.
27.684
10.289
4.486
724
-
6.770
2.627
1.728
Schulden ter zake van pensioenen
320
316
28.
Overige schulden
168
73
29.
Overlopende passiva
7.752
8.556
TOTAAL PASSIVA
57
43.037
28.456
1.681.008
1.506.813
2. Winst- en verliesrekening (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
30. Huuropbrengsten 31. Opbrengsten servicecontracten
2017
73.917
74.253
1.573
1.775
32. Lasten servicecontracten
-
1.121
- 1.532
33. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
-
6.451
- 5.881
-
28.525
- 17.606
-
14.008
- 12.280
34. Lasten onderhoudsactiviteiten 35. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (11)
25.385
36. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 37. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling
-
Toegerekende organisatiekosten Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (12)
38.729
2.195
-
1.244
153
-
-
-
951
38. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
153
36.986
39. Toegerekende organisatiekosten
-
40. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (13)
26.990
187
-
-
31.498
192
- 22.289 5.301
41. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 42. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 43. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (14)
-
4.509
11.924
- 11.458
188.487
134.208
283
911
-
176.846
44. Opbrengst overige activiteiten
123.661
265
45. Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten (15)
-
247
299
-
291
34
-
44
Overige organisatiekosten 46. Leefbaarheid
-
Bedrijfsresultaat (transporteren)
1.293 207.156
58
-
1.077 165.931
(in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
2017
Bedrijfsresultaat (transporteren)
207.156
47. Waardeveranderingen van financiĂŤle vaste activa en effecten 48. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 49. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
-
50. Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten (16)
-
103
244
30
36
2
9
30.546
- 15.800 -
Resultaat voor belastingen 51. Resultaat deelnemingen 52. Belastingen Resultaat na belastingen
59
165.931
30.617
- 15.511
176.539
150.420
-
27
5.596
- 4.257
182.135
146.190
3. Kasstroomoverzicht (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
2017
Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten
74.789
74.355
2.333
2.001
156
296
2
8 77.280
Saldo ingaande kasstromen
76.660
Uitgaven: Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Sectorspecifieke heffing Verhuurderheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting
7.614
7.262
21.253
15.380
9.304
10.073
15.285
15.896
791
61
9.275
8.385
456
307
-
-
Saldo uitgaande kasstromen
Kasstroom uit operationele activiteiten
63.978
57.364
13.302
19.296
(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)investeringsontvangsten overig
36.689
13.724
5.301
10.861
-
-
1.176
-
-
43.166
Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Aankoop grond
60
24.585
12.242
6.342
4.708
4.868
507
911
97
468
7.526
9.233
-
-
Investeringen overig
759
1.336
Externe kosten bij verkoop
527
546
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA
26.366
23.704
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA
16.800
881
FVA Ontvangsten verbindingen
3.161
-
Ontvangsten overig
1.123
-
Uitgaven verbindingen
-
-
Uitgaven overig
-
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
Kasstroom uit (des)investeringen
482
4.284
-482
21.084
399
Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe door WSW geborgde leningen
80.000
-
90.289
13.028
Uitgaand: Aflossing door WSW geborgde leningen
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-10.289
-13.028
Mutatie liquide middelen
24.097
6.667
Liquide middelen per 1 januari
14.447
7.780
Liquide middelen per 31 december
38.544
14.447
61
4. Toelichting op de jaarrekening Algemeen Stichting Casade is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is Waalwijk. Casade is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer 18111768. Het feitelijk actieve werkgebied bestaat uit de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk. Daarnaast bezit Casade 7 woningen in Heusden. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld.
Regelgeving Stichting Casade heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.
Kapitaalbelangen Casade Holding B.V. Ultimo 2017 had Casade één groepsmaatschappij, Casade Holding B.V. (100% belang). In 2018 is deze vennootschap ontbonden. Op grond van artikel 407 lid 1a, van Burgerlijk Wetboek Boek 2 is over 2017 geen geconsolideerde jaarrekening, opgesteld. De betekenis van Casade Holding B.V. in 2017 was te verwaarlozen op het geheel.
Smart Finance B.A. Casade is lid van Coöperatie Smart Finance B.A. te Eindhoven (belang 2%). De coöperatie heeft ten doel het verlenen van ondersteuning in de financieringslasten van particuliere kopers van woningen (o.a. de Starters Rente Regeling).
Oordelen, schattingen veronderstellingen en onzekerheden Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Casade zich diverse oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
Schattingen en veronderstellingen Casade maakt de schattingen en veronderstellingen op basis van de omstandigheden en informatie beschikbaar op het moment van opmaak van de jaarrekening. Schattingen gebaseerd op toekomstige gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van de groep. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn: Herwaardering en vastgoedbeleggingen Casade waardeert de vastgoedbeleggingen tegen de reële waarde waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verantwoord. De reële waarden van de vastgoedbeleggingen zijn bepaald
62
met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). In sommige gevallen zijn de reële waarden van de vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van recente transacties met gelijksoortige kenmerken en locaties als het vastgoed van de groep. Casade heeft onafhankelijke waarderingsexperts ingeschakeld voor het bepalen van de reële waarde. De waardering is het meest gevoelig voor veranderingen van de disconteringsvoet. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de reële waarde, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie. Bijzondere waardeverminderingen Casade beoordeelt op elke balansdatum of een actief of een groep van activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. De beoordeling heeft geresulteerd in een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling van € 10,3 miljoen in het huidige boekjaar. De realiseerbare waarde is gebaseerd op de marktwaarde van de kasstroom-genererende eenheid per 31 december 2018, bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). De kasstroomprojecties bevatten aannames en schattingen van toekomstige verwachtingen. De realiseerbare waarde is gevoelig voor de disconteringsvoet, de verwachte toekomstige kasstromen en de groeivoet gehanteerd voor extrapolaties. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de bijzondere waardeverminderingen, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in ontwikkeling. Latente belastingvorderingen De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Casade, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tot de hoogte waarop het waarschijnlijk is dat fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. Casade betrekt in deze beoordeling het beschikbaar zijn van latente belastingverplichtingen ter saldering, de mogelijkheid van planning van fiscale resultaten en de hoogte van toekomstige fiscale winsten in combinatie met het tijdstip en/of periode waarin de latente belastingvorderingen worden gerealiseerd. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de hoogte van de latente belastingvorderingen, wordt verwezen naar de toelichting op de financiële vaste activa.
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: • een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en • het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Casade de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Door de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.
63
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Vastgoedbeleggingen (DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed, conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde ‘scheidingsvoorstel’ en de hierop volgende transacties tussen de ‘DAEB-tak’ en de ‘niet-DAEB-tak’, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het niet-DAEB-vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, facultatief aan de niet-DAEB-tak overgedragen DAEB-vastgoed, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Voorts kunnen in de vervaardigingskosten worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging kan worden toegerekend. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd . Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”). Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën:
64
• • • •
Woongelegenheden Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) Parkeergelegenheden Intramuraal zorgvastgoed
Casade hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of – vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of – vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Nietgerealiseerde waardeveranderingen Groot Onderhoud In de kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve wordt rekening gehouden met het effect van de belastingdruk op de ongerealiseerde herwaardering. Afschrijvingen Op de vastgoedbeleggingen in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.
65
Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2018 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door Casade wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of – vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOVcontract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft Casade een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die van de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van
66
geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
Herclassificatie van vastgoed Herclassificatie vindt plaats als sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door: a. daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van onroerende zaken die niet meer in exploitatie zijn, waarbij als verkrijgingsprijs van de onroerende zaak ten behoeve van opvolgende waardering, de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik wordt genomen. b. verkoop onder voorwaarden van onroerende zaken in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting, waarbij een eventuele waardevermeerdering of vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. c. terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop: â&#x20AC;˘ bij terugkoop ten behoeve van de eigen exploitatie, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken in exploitatie. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de marktwaarde op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. â&#x20AC;˘ Bij terugkoop ten behoeve van verkoop, vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar voorraden. De terugkoopwaarde geldt als de waardering voor de onroerende zaken op het moment van wijziging van het gebruik.
67
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Er zijn geen rentekosten in de, tegen de vervaardigingsprijs gewaardeerde, materiële vaste activa opgenomen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Over grond wordt niet afgeschreven. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. In de kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Buiten gebruik gestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de boekwaarde dan wel de lagere opbrengstwaarde. Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. De bate of last die voortvloeit uit de desinvestering wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Financiële vaste activa Deelnemingen Niet geconsolideerde deelnemingen waarin Casade invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Voor de bepaling of sprake is van invloed van betekenis worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten. Overeenkomstig de vermogensmutatiemethode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Casade in de netto-vermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen en haar aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met haar aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van Casade in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Casade niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en – verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Na toepassing van de vermogensmutatiemethode bepaalt Casade of het noodzakelijk is om voor de deelneming een verlies wegens bijzondere waardevermindering op te nemen. Casade bepaalt op elke verslagdatum of er objectieve aanwijzingen zijn dat de deelneming een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Als dat het geval is, berekent Casade het bedrag aan bijzondere waardevermindering als zijnde het verschil tussen de realiseerbare waarde van de deelneming en de boekwaarde en verantwoordt zij het bedrag in de winst-enverliesrekening. Indien de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een
68
onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Deelnemingen waarop Casade geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening.
Overige financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Belastingen. Vorderingen De verstrekte vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces .
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.
Overige voorraden Onder de post overige voorraden zijn grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.
Vlottende vorderingen De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid.
Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van nominale waarde. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke
69
beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van Casade, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.
Bijzondere waardevermindering van financiële activa Casade beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waardevermindering wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.
Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument.
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Casade op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een “verkoop onder voorwaarden” regeling.
70
Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door Casade zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden van dit hoofdstuk.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Pensioenen De aan de pensioenuitvoerder (SPW als bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporatiesector) te betalen premie wordt als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Voor verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie wordt een voorziening opgenomen, indien per balansdatum sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer, het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen noodzakelijk is en er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van de omvang van de verplichting. De voorziening voor additionele verplichtingen aan de pensioenuitvoerder en/of werknemer wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde als het effect van de tijdswaarde van geld materieel is (waarbij de disconteringsvoet vóór belastingen de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties weergeeft). Een pensioenvordering uit hoofde van aanwezige overschotten bij de pensioenuitvoerder wordt opgenomen als de groep beschikkingsmacht heeft over het overschot, het waarschijnlijk is dat het tot toekomstige economische voordelen voor de groep leidt en het betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een pensioenoverschot wordt op dezelfde wijze gewaardeerd als een voorziening.
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: – het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; – het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; – analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.
71
Derivaten en hedge accounting Casade maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten in de vorm van renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende de renteschommelingen. Casade scheidt een in een contract besloten derivaat (embedded derivative) af van het basiscontract, indien aan onderstaande voorwaarden is voldaan: – er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; – een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en – het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de reëel waardeveranderingen in het resultaat. Het afgescheiden derivaat wordt gewaardeerd in overeenstemming met onderstaande grondslagen. Voor zover het afgescheiden derivaat niet kan worden aangewezen als onderdeel van een hedgerelatie en hedgeaccounting kan worden toegepast (zie hierna onder “Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting”) wordt het afgescheiden derivaat geclassificeerd als “Overige derivaten”. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert Casade de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de onderstaande subcategorieën:
Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting Casade past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Casade documenteert het volgende: ‒ de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; ‒ de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities. De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedge accounting voldoen, worden als volgt verantwoord. De waardering van het derivaat is afhankelijk van de afgedekte post en is als volgt: ‒ Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. ‒ Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd. De resultaatbepaling is als volgt: ‒ Op elke balansdatum wordt bepaald of sprake is of is geweest van ineffectiviteit. ‒ Indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat. ‒ Het eventuele ineffectieve deel wordt bepaald door middel van de dollar offset methode. ‒ Indien en voor zover de ineffectiviteit per balansdatum op cumulatieve basis in een verlies resulteert, wordt de ineffectiviteit verwerkt in de winst-en-verliesrekening. ‒ Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst-en-verliesrekening verantwoord als waarin het verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op het resultaat. Indien wordt verwacht dat een (deel van een) verlies dat nog niet in de winst-en-verliesrekening is verwerkt, in de toekomst niet met een tegengestelde winst uit de afgedekte positie wordt gecompenseerd, dan wordt dit verlies direct in de winst-enverliesrekening opgenomen.
72
Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: – Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. – De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: – Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. – Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst-en-verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst-enverliesrekening overgebracht.
Overige derivaten Overige derivaten met beursgenoteerde aandelen of obligaties als onderliggende waarde worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Baten en lasten die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties, worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere reële waarde. In geval de reële waarde negatief is, wordt dit negatieve bedrag volledig opgenomen. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan.
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
Leasing De beoordeling of een overeenkomst een lease bevat, vindt plaats op grond van de economische realiteit op het tijdstip van het aangaan van het contract. Het contract wordt aangemerkt als een leaseovereenkomst als de nakoming van de overeenkomst afhankelijk is van het gebruik van een specifiek actief of de overeenkomst het recht van het gebruik van een specifiek actief omvat. In geval van financiële leasing (waarbij de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom van het lease-object geheel of nagenoeg geheel door de lessee worden gedragen) worden het lease-object en de daarmee samenhangende schuld bij het aangaan van de overeenkomst in de balans verwerkt tegen de reële waarde van het lease-object op het moment van het aangaan van de leaseovereenkomst of, indien dit lager is, tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen. De initiële directe kosten van de lessee worden opgenomen in de eerste verwerking van het actief. De leasebetalingen worden gesplitst in rentelasten en aflossing van de uitstaande verplichting, waarmee een constante rentevoet wordt bereikt over de resterende netto-verplichting. Het geactiveerde lease-object wordt afgeschreven over de kortste termijn van de leaseperiode of de gebruiksduur van het object, in geval er geen redelijke zekerheid is dat de lessee aan het einde van de leaseperiode eigenaar wordt. In geval van operationele leasing worden de leasebetalingen lineair over de leaseperiode ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht.
73
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen. Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Casade en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht. De winst-en-verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling, op basis van het op 25 oktober 2017 door het ministerie van Wonen en Rijksdienst uitgevaardigde modellenbesluit.
Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Casade, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.
Personeel Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers respectievelijk de belastingautoriteit. Casade neemt een verplichting op als zij zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie worden de kosten van een ontslag- of transitievergoeding opgenomen in een reorganisatievoorziening.
Afschrijvingen (im)materiĂŤle vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiĂŤle vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend.
Lasten onderhoudsactiviteiten De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden
74
en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief. Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden verantwoord de verhuurderheffing, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren. Casade verwerkt de overheidsheffingen zoals onroerendezaakbelasting en de verhuurderheffing in de periode waarop de overheidsheffing betrekking heeft.
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling De opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling en onderhanden projecten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling en toegerekende organisatie- en financieringskosten De lasten van het verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de kostenverdeelstaat en rente in het kader van financiering worden hieronder verantwoord.
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risicoâ&#x20AC;&#x2122;s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post Vastgoed verkocht onder voorwaarden in de grondslagen van balanswaardering.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
75
betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.
Netto resultaat overige activiteiten Hieraan zijn de opbrengsten en kosten van een Warmte- en Koudopslaginstallatie (WKO), beheer voor derden en VvE-beheer als ook opbrengsten zendmasten en erfpachtopbrengsten toegerekend.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst-enverliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Casade, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente
76
belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van de voor Casade geldende netto-rente voor langlopende leningen. En rekening houdend met de termijn waarbinnen de waarderingsverschillen naar verwachting worden gerealiseerd. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Casade een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.
Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Casade. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
77
7. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen ruil van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiĂŤle leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiĂŤle leasecontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten. De ontvangst uit hoofde van een sale and financial leaseback-transactie wordt gepresenteerd als een ontvangst uit hoofde van financieringsactiviteiten.
78
8. Toelichting op de balans Vastgoedbeleggingen (1)
1. 2. 3. 4.
31-12-2018 1.454.612 62.126 92.495 1.975 1.611.208
DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
31-12-2017 1.269.493 73.164 93.535 1.281 1.437.473
De mutaties in de onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: 1.DAEB vastgoed in exploitatie
Boekwaarde 1 januari Mutaties: Opleveringen Investeringen Verwervingen via fusie Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassingen marktwaarde Totaal mutaties Boekwaarde 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2018 2017 73.164 62.113
2018 1.269.493
2017 1.141.539
7.316 4.951 -10.386 5 183.233 185.119
9.691 1.824 1.708 -7.222 -4.974 126.927 127.954
-16.287 -5 5.254 -11.038
25 234 -1.828 5.339 7.281 11.051
1.454.612 812.481
1.269.493 662.968
62.126 26.333
73.164 18.495
De opleveringen in 2018 betreft 42 eengezinswoningen in Dongen en 13 appartementen in Kaatsheuvel. De investeringen in 2018 betreft 202 uitgevoerde woningverbeteringen. De desinvesteringen in 2018 betreft 169 verkochte woningen en 35 parkeerplaatsen.
Boekwaarde 1 januari:
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2018 2017 93.535 94.470
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2018 2017 1.281 7.120
Mutaties: Investeringen Opleveringen Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassingen marktwaarde Overige waardeveranderingen Overige mutaties Totaal mutaties
4.226 -6.092 -473 2.390 -1.091 -1.040
4.179 -5.346 -2.215 4.508 -2.061 -935
16.879 -18.864 2.860 -181 694
10.483 -9.691 -127 -6.245 -259 -5.839
Boekwaarde 31 december Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
92.495 22.828
93.535 22.916
1.975 -
1.281 -
79
De in de verloopoverzichten weergegeven herclassificaties hebben betrekking op: • Sfeerovergangen tussen DAEB en niet-DAEB als gevolg van nieuwe contracten; • Herrubricering van woningen verkocht onder voorwaarden bij terugkoop; • Herrubricering van vastgoed in ontwikkeling naar voorraden. De overige mutaties bij de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden heeft voornamelijk betrekking op de afkoop van koopgarant bepalingen. De herclassificaties, voor zover het overhevelingen en sfeerovergangen betreft van DAEB naar niet-DAEB, en de herrubricering van vastgoed in ontwikkeling naar voorraden hebben niet geleid tot een andere waarderingsgrondslag, en hebben daarom géén effect op vermogen of resultaat. Bij terugkoop van woningen vindt herrubricering plaats in samenhang met het afboeken van de terugkoopverplichting. De waarderingsverschillen zijn beperkt, afhankelijk van de aard van de verschillen worden deze verantwoord als verkoopresultaat of als niet gerealiseerde waardeveranderingen. Waardeverandering vastgoed in exploitatie De waardeverandering van het vastgoed in exploitatie (DAEB en niet-DAEB) is als volgt nader te specificeren: Boekwaarde 1 januari 2018 1.342.657 Peildatum 33.578 Leegwaarde 17.507 Markthuur -12.476 Contracthuur 16.690 Disconteringsvoet 133.791 Nieuwe handboekparameters (voor alle niet-vrijheidsgraden) 13.145 Overig o.a. voorraadmutaties, eindwaarde, exploitatielasten -28.155 Boekwaarde 31 december 2018 1.516.738 In 2018 is de waardeverandering vastgoedportefeuille in exploitatie uitgekomen op € 174,1 miljoen. Dit is een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat van ongeveer 13,0% van de marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van 2017. Deze forse waardeverandering in 2018 wordt voornamelijk veroorzaakt door de aanpassing van de disconteringsvoet (€ 133,8 miljoen). Daarnaast hebben de stijging van de contracthuren (€ 16,7 miljoen),de stijging van de leegwaarden (€ 17,5 miljoen) en het effect van de parameters voor de nietvrijheidsgraden (€ 13,1 miljoen) een positief effect op de marktwaarde. Daar tegenover staan de aanpassing van de markthuren (€ 12,5 miljoen negatief) en het effect van overige mutaties (28,2 miljoen negatief). De grootste stijging van de marktwaarde wordt dus veroorzaakt door aanpassing van de disconteringsvoet. De disconteringsvoet bestaat uit de risicovrije rente, een sector opslag en object specifieke opslagen per complex. Het totaal van risicovrije rente en sectoropslag kent voor Casade in 2018 een generieke daling van 0,35%-punt. Daarnaast is de gemiddelde objectspecifieke opslag met 0,45%-punt gedaald in 2018. Bij het bepalen van de disconteringsvoet is rekening gehouden met relevante ontwikkelingen in de beleggingsmarkt. De lage rentestand zorgt er voor dat veel vastgoedtransacties plaatsvinden met een relatief hoge leegwaarde-ratio. In de Randstad, maar ook daarbuiten, is deze ratio regelmatig hoger dan 100%. De aankoop vindt dan plaats op basis van doorexploiteren. Direct starten met uitponden levert immers minder op dan de aankoopsom. Casade heeft in 2018 een vijftal woningcomplexen in verhuurde staat verkocht, waarbij de leegwaarderatio relatief hoog was: 96,7%. In het verleden was de disconteringsvoet bij doorexploiteren generiek ongeveer 0,3%-punt lager dan die bij uitponden. Op basis van de huidige marktinzichten wordt de afslag afhankelijk gesteld van mutatiegraad en verhouding huur/leegwaarde, met als maximale afslag 0,75%-punt. Het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting stelt regels ten aanzien van verkoopbeperkingen (het Handboek spreekt van exploitatieverplichting) van sociale huurwoningen. Op complexen met meer dan 10% eenheden van 142 of minder WWS-punten zijn de verkoopbeperkingen van toepassing. Bij Casade geldt dit voor circa 28,2% (2017: 12%) van de complexen. Dit betekent concreet dat bij die complexen in de kasstroomprognose pas vanaf jaar 8 woningen bij mutatie verkopen worden ingerekend.
80
Voor Casade betekent dat bij een toenemend aantal complexen doorexploiteren een hogere waarde oplevert dan uitponden. Het effect van de verkoopbeperkende maatregelen leidt tot een negatief effect van € 14 miljoen. De ontwikkelingen in de beleggingsmarkt komt dus tot uitdrukking in een fors gestegen marktwaarde in 2018. Deze marktontwikkeling is met een verlaging van de disconteringsvoet tot uitdrukking gebracht. De disconteringsvoet voor de woningportefeuille is gedaald van 6,8% (2017) naar 6,0% (2018), een daling van 0,8%punt.
1. DAEB vastgoed in exploitatie en 2. niet-DAEB vastgoed in exploitatie Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en schattingen. Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. Sinds maart 2017 geldt er, onder bepaalde voorwaarden, voor gereguleerde woningen een verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Met deze verkoopbeperking is in de bepaling van de marktwaarde volgens het uitpondscenario rekening gehouden. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. − Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. − Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur. Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macroeconomische parameters: Parameters woongelegenheden Prijsinflatie Looninflatie Bouwkostenstijging Leegwaardestijging
Mutatieonderhoud per vhe – EGW Mutatieonderhoud per vhe – MGW Mutatieonderhoud per vhe – Studenteneenheid Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extramuraal) Beheerkosten per vhe – EGW Beheerkosten per vhe – MGW Beheerkosten per vhe – Studenteneenheid Beheerkosten per vhe – Zorgeenheid (extramuraal) Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – onzelfstandige eenheden Huurderving (% van de huursom) Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde)
2018 1,60% 2,00% 5,60% 4,20%
2019 2,50% 2,90% 5,90% 2,00%
2018 € 883 € 663 € 199
2019 2020 2021 Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging
€ 663
Indexeren met bouwkostenstijging
€ 436 € 428 € 403 € 395
Indexeren met prijsinflatie Indexeren met prijsinflatie Indexeren met prijsinflatie Indexeren met prijsinflatie
0,12%
0,12%
0,12%
0,12%
0,12%
0,8%
1,0%
1,2%
1,3%
0,5%
0% 1%
0% 1%
0% 1%
0% 1%
0% 1%
1,5%
1,5%
1,5%
1,5%
1,5%
81
2020 2,30% 2,80% 2,80% 2,00%
2021 2,20% 2,70% 2,70% 2,00%
2022 e.v. 2,00% 2,50% 2,50% 2,00%
2022 e.v.
De verhuurderheffing is ingerekend volgens het wettelijk kader als % van de WOZ-waarde en bedraagt gedurende de DCF-periode: 2018 2019 2020 2021 2022 2023 en verder Verhuurdersheffing 0,591% 0,561% 0,562% 0,562% 0,563% 0,537%
Het instandhoudingsonderhoud is gebaseerd op de normbedragen per woningtype volgens de Vastgoed Taxatiewijzer (VTW) 2018 van Koeter. De gemeentelijke OZB is ingerekend op basis van de vier gemeentelijke tarieven (% van de WOZ-waarde) waarbinnen ons woningbezit gelegen is. De mutatiekans is per complex bepaald op basis van een 5-jaars gemiddelde met een ondergrens van 4% en een bovengrens van 10% tot 15%. De basis voor de disconteringsvoet wordt gevormd door een risicovrije rentevoet van 0,44%, een sectoropslag van 5,01% en per woningcomplex bepaalde objectopslagen. De gemiddelde disconteringsvoet voor de gehele woningportefeuille bedroeg in 2018: 6,0% (2017: 6,8%). Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 518,- per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid. Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed Instandhoudingsonderhoud BOG per m² BVO per jaar Instandhoudingsonderhoud MOG per m² BVO per jaar Mutatieonderhoud BOG per m² BVO per jaar Mutatieonderhoud MOG per m² BVO per jaar Beheerkosten % van de markthuur - BOG Beheerkosten % van de markthuur - MOG Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)
2018
2019
2020
€ 5,40 € 6,55 € 9,00 € 10,80 3% 2%
Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging 3% 3% 3% 2% 2% 2%
0,13%
0,13%
Parameters parkeergelegenheden Instandhoudingsonderhoud per parkeerplaats per jaar Instandhoudingsonderhoud per garagebox per jaar Beheerkosten per parkeerplaats per jaar Beheerkosten per garagebox per jaar Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)
2018 € 50,00 € 166,00 € 26,00 € 37,00
2019 2020 2021 e.v. Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging
0,24%
0,24%
Parameters intramuraal zorgvastgoed Instandhoudingsonderhoud per m² BVO per jaar Mutatieonderhoud per m² BVO per jaar Beheerkosten % van de markthuur Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)
2018 € 8,60 € 10,80 2,5%
2019 2020 2021 e.v. Indexeren met bouwkostenstijging Indexeren met bouwkostenstijging 2,5% 2,5% 2,5%
0,13%
0,13%
0,13%
0,24%
0,13%
2021 e.v.
0,13%
0,24%
0,13%
Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Casade en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties. Eind 2018 is het laatste 1/3 deel van de vastgoedportefeuille volledig getaxeerd.
82
Toepassing vrijheidsgraden Casade heeft voor de marktwaardering van haar vastgoedbezit de full versie van het waarderingshandboek toegepast. Hieronder is een beschrijving opgenomen van de toegepaste vrijheidsgraden waarbij wordt ingegaan op de reikwijdte, de aard en de omvang. 1. Markthuur: De markthuur is enerzijds rekenkundig vastgesteld op basis van een tabel, waarin percentages van de leegwaarden zijn opgenomen. Deze tabel is opgesteld door de externe taxateur op basis van recente marktgegevens (regio Limburg-Brabant), waarbij onderscheid wordt gemaakt in woningtype (eengezinsen meergezinswoningen), de grootte van de woning in m² GBO en de leegwaardeklasse van de woning. In 2018 is een rekenmethodiek gehanteerd die voorkomt dat een markthuur “harde overgangen” in de verschillende klassen ondergaat. Er is dus een evenwichtigere toerekening gehanteerd. Anderzijds hanteert de taxateur ter beoordeling van de rekenkundig bepaalde markthuur referenties van (lokale) markthuren. 2. Markthuurstijging: De markthuurstijging is in principe gekoppeld aan de prijsinflatie. Bij de marktwaardering waren er geen gegronde redenen hiervan af te wijken. 3. Exit yield: Voor het berekenen van de eindwaarde in jaar 15 gaat Casade uit van het wederom doorexploiteren van (de overgebleven) woningen met een “voortdurende” looptijd (in de praktijk is dat een voortgezette exploitatie van nog eens 50 jaar). Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich dan met de eigen groeivoet. De eindwaarde in jaar 15 is gelijk aan deze kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet. 4. Leegwaarde: Bij het bepalen van de leegwaarde gaat Casade in principe uit van de leegwaarden die door middel van recente verkoopreferenties door de taxateur zijn voorgesteld. Bij het ontbreken hiervan, wordt uitgegaan van de geïndexeerde WOZ waarde per eenheid. Intern maakt Casade gebruik van de database van Calcasa voor de toets van de leegwaarden. Indien leeg- en WOZ-waarden uit eerdere jaren worden gebruikt, worden deze geïndexeerd. De database van Calcasa wordt tevens gebruikt als referentie en controle van de WOZ waarden die wij van de gemeenten ontvangen. 5. Leegwaardestijging: De leegwaardestijging wordt voor de eerste drie jaren door de taxateur voorgesteld op basis van NVM cijfers. Vanaf het vierde jaar wordt een vaste stijging per jaar ingerekend. 6. Bijzondere uitgangspunten: Voor 2018 heeft Casade geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd. 7. Disconteringsvoet: De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Hierbij geldt: hoe lager de disconteringsvoet, hoe belangrijker toekomstige kasstromen worden geacht. De waardering, welke een optelling vormt van alle contant gemaakte toekomstige kasstromen, valt daardoor hoger uit. De disconteringsvoet is voor 2018 als volgt opgebouwd: a) Risicovrije rentevoet b) Vastgoedsector specifieke opslag (extra opslag ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor investeren in vastgoed) c) Opslagen voor het markt- en objectrisico. Deze opslagen zijn opgebouwd uit: Kasstroom: actieve mutatie eerste jaren (geschiktheid voor uitponden) Kasstroom: passieve mutatie (mate van leegstand) Locatie: binnen de gemeente en voorzieningen Locatie: landelijk Object: beperking in eigendom (MGW / EGW) Object: energielabel Object: leeftijd/onderhoudsintensiteit Object: soort woning en grootte Ieder kenmerk wordt beoordeeld op een vijf-puntschaal waarvoor een op- of afslag geldt ten opzichte van de basis-disconteringsvoet. De optelsom van de percentages bij a) t/m c) vormt de disconteringsvoet per complex.
83
8.
9.
Mutatie- verkoopkans: De mutatiegraad wordt per complex bepaald op basis van het gemiddelde historische mutatiecijfer van de afgelopen 5 jaar. In overleg met de taxateur is een harde ondergrens van 4% en een bovengrens van 10% of 15% gehanteerd, afhankelijk van het aantal eenheden per complex en het waarderingsscenario (doorexploiteren of uitponden). In het uitpondscenario wordt de mutatiegraad vanaf jaar 6 verlaagd met 30%. Erfpacht: Erfpacht is bij Casade niet van toepassing.
10. Technische splitsingskosten: Casade heeft geen technische splitsingskosten opgenomen in de marktwaardering. 11. Bijzondere omstandigheden: Bij Casade zijn er geen bijzondere omstandigheden van toepassing. 12. Onderhoud: Casade hanteert voor het onderhoud de normen volgens de Vastgoed Taxatiewijzer (VTW) van Koëter. Er wordt onderscheid gemaakt op basis van type woning, bouwjaar, type kozijn en aanwezige installaties voor verwarming, lift en hydrofoor. Vanaf 2018 zijn enkele energie-neutrale woningtypes toegevoegd, die zijn voorzien van warmtepomp, zonnepanelen en elektrische boiler. De indeling van de complexen heeft plaatsgevonden op basis van bouwstroom, typering, bouwjaar en ligging in wijk en buurt. Dit betekent dat er vaak per complex maar één typering (VEX-type) volgens de VTW van toepassing is. In enkele gevallen is in overleg met de externe taxateur het normatieve bedrag volgens de VTW aangepast. Hierbij moet worden gedacht aan (studenten-)kamers of veel grotere of kleinere woningen dan bedoeld in de VTW. De aanpassing van het normbedrag vindt plaats door middel van een percentage op- of afslag. Dit is apart zichtbaar in het taxatie overzicht van de externe taxateur. Schattingen Bij de bepaling van de reële waarde van het vastgoed in exploitatie zijn door zowel de interne als externe taxateurs aannames en schattingen gehanteerd van de toekomstige marktontwikkelingen. Afwijkingen van de werkelijke marktontwikkelingen, ten opzichte van deze ramingen, kunnen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van woningen gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters
Gehanteerd in reële waarde
Stel mogelijke afwijking
Effect op reële waarde 1 x € 1.000
Leegwaarde-∆
Zie toelichting op toegepaste vrijheidsgraden
-/- 10 % in jr. 1; daarna 0%%
-/- 51.727
-/- 3,5%
Zie toelichting op toegepaste vrijheidsgraden
+/+ 10% in jr. 1; daarna +/+ 4%
+ 201.295
+ 13,8%
Disconteringsvoet
6% gemiddeld
-/- 1,0 %
+ 431.823
+ 29,5%
Disconteringsvoet
6% gemiddeld
+/+ 1,0 %
-/- 189.038
-/- 12,9%
Markthuur-∆
Zie toelichting op toegepaste vrijheidsgraden
-/- 10% in jr.1; -/- 4% in jr.2; daarna +/+ 2%
-/- 87.940
-/- 6,0%
+/+ 10% in jr.1; +/+ 4% in jr.2; daarna +/+ 2%
+ 105.503
+ 7,2%
Leegwaarde-∆
Markthuur-∆
1
In % van de reële waarde
Zie toelichting op toegepaste vrijheidsgraden
Het effect op de reële waarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)
84
Beleidswaarde De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is als volgt: DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Totaal
805.823 52.541 858.364
Marktwaarde in verhuurde staat van DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Maatschappelijke bestemming (van het eigen vermogen)
1.516.738 658.375
Uitgangspunten beleidswaarde De beleidswaarde is een afgeleide waarde van de marktwaarde. Vertrekpunt voor de beleidswaarde is de huidige marktwaarde. Om te komen tot de beleidswaarde, is de DCF berekening van de marktwaarde voor woongelegenheden aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Dit betreft geen marktconforme maar maatschappelijke beleidskasstromen voor huur, onderhoud en beheer, en alleen doorexploiteren van het bezit in plaats van de hoogste van uitponden en doorexploiteren. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’ en geeft duiding aan de waarde (en in de jaarrekening vermogen) dat niet wordt gerealiseerd gegeven het maatschappelijke beleid In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, alsmede de ontwikkeling van beide waardes en de consequenties van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde voor het eigen vermogen in paragraaf 1.2. De belangrijkste uitgangspunten en veronderstellingen zijn (voor zover ze afwijken van de marktwaarde in verhuurde staat) hieronder weergegeven: Stap
Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat Stap 1: beschikbaarheid Stap 2: betaalbaarheid Stap 3: kwaliteit Stap 4: beheer
Gehanteerd in reële waarde
Afwijking n.a.v. stap
Hoogste van uitponden en doorexploiteren Markthuur
Volledig doorexploiteren Streefhuur
Marktconforme onderhoudsnorm Marktconforme beheernorm
Beleidsonderhoudsnorm Beleidsbeheernorm
Beleidswaarde
Effect op marktwaarde
1.516.738
In % van de reële waarde 100%
-59.106
- 3,9 %
-455.705
- 30,0 %
-101.187
- 6,7 %
-42.376
-2,8 %
858.364
56,6 %
Ten aanzien van stap 2 (betaalbaarheid) is de streefhuur gemiddeld: - voor eengezinswoningen: € 613,37 per maand (71,0 % van de maximaal redelijke huur); - voor meergezinswoningen: € 548,79 per maand (74,3% van de maximaal redelijke huur); Ten aanzien van stap 3 (kwaliteit) is de beleidsonderhoudsnorm gemiddeld: - € 1.720,- per verhuureenheid per jaar; Ten aanzien van stap 4 (beheer) is de beleidsbeheernorm gemiddeld: - € 909,- per verhuureenheid per jaar;
85
Onzekerheid beleidswaarde De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, denk aan de nadere aanscherping van het begrip onderhoud / verbetering en beheerlasten Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het Casade niet toegestaan om woningen te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Het volledige bezit is als zekerheid gegeven aan WSW. Als gevolg hiervan zijn er geen woningen met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van Casade betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft Casade een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de ‘Niet in de balans opgenomen regelingen’. WOZ-waarde 31-12-2018 1.785.859
WOZ-waarde (DAEB en niet DAEB)
31-12-2017 1.713.137
3. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 595 verhuureenheden opgenomen. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten (379) is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10% en 30%. Hiervoor geldt een terugkoopplicht. Voorts zijn een aantal contracten (202) afgesloten vanuit het “Slimmer Kopen” principe. Hiervan geldt voor 2 contracten een terugkoopplicht en voor 198 contracten een terugkooprecht. Er zijn kortingen verleend tussen 10% en 30%. Aangezien deze transacties zijn te classificeren als financieringstransactie dient verwerking onbalance plaats te vinden. Daarnaast zijn een beperkt aantal contracten (14) afgesloten vanuit het “Koopcomfort” principe met terugkoopplicht, er zijn geen kortingen verleend en is er bij een reguliere verkoop een terugkoopplicht overeengekomen.
4. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft lopende investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. De waardering vindt plaats op verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde, de mutaties van de verwerkte onrendabele toppen zijn toegelicht onder de post 18. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. In 2018 zijn 2 nieuwbouwprojecten (42 eengezinswoningen en 13 appartementen) en 5 woningverbeteringsprojecten opgeleverd (202 woningen).
86
Materiële vaste activa (2) 5. (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2018
2017
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde
10.910 -7.709 3.201
12.840 - 9.844 2.996
Mutaties boekjaar Investeringen Verkrijgingsprijs desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen Totaal mutaties
527 -4.301 4.301 - 496 31
1.311 -3.241 2.634 -499 205
7.136
10.910
-3.904 3.232
-7.709 3.201
Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde
Afschrijvingen De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode rekening houdend met een eventuele restwaarde en gebaseerd op de volgende verwachte gebruiksduur: Grond geen afschrijving Bedrijfsgebouwen lineair 25-50 jaar Installaties lineair 10-15 jaar Inventaris lineair 5-10 jaar Automatisering lineair 3-5 jaar
Financiële vaste activa (3) De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: 6.Deelnemingen in groepsmaatschappijen 1 januari 2018 Boekwaarden Mutaties Toevoegingen Afloop / aflossing Overige mutaties Totaal mutaties 31 december 2018 Boekwaarden
7.Overige deelnemingen
8.Latente belastingvordering
9.Overige vorderingen
9.931
15
13.513
17.197
- 9.931 - 9.931
-
5.596 5.596
274 - 16.500 - 16.226
-
15
19.109
971
87
• Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen in groepsmaatschappijen betreft het 100% belang in Casade Holding B.V, gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Het eigen vermogen van de vennootschap is in 2018 geheel uitgekeerd als dividend, vervolgens is de vennootschap ontbonden. De dividenduitkering is deels verrekend met een rekening-courant vordering van Casade Holding B.V. op Casade. • Overige deelnemingen Dit betreft het bedrag dat is gestort als ledenkapitaal in Coöperatie Smart Finance B.A. • Latente belastingvordering(en): Voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde wordt een latente belastingvordering of –schuld opgenomen. Een latente belastingvordering wordt gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. Op basis van de prognose van de toekomstige fiscale resultaten werd er door Casade tot en met 2015 geen latente belastingen vordering opgenomen. De waarderingsverschillen en de daaruit voortvloeiende belastingvorderingen zijn als volgt toe te lichten: a Vastgoed in exploitatie De commerciële waardering van het vastgoed in exploitatie is € 35,8 miljoen hoger dan de fiscale waardering. Dit leidt in aanleg tot een passieve belastinglatentie, waarbij rekening wordt gehouden met de toekomstige afwikkeling van deze verschillen. Binnen een beleidshorizon van 10 jaren is alleen sprake van de realisatie van tijdelijke verschillen door de verkoop van woningen en de mogelijkheid om fiscaal af te schrijven op de boekwaarde. Na deze periode bestaat er onvoldoende zekerheid over de beschikbaarheid van toekomstige winsten voor verrekening. Om die reden is alleen voor de te verwachten verkopen en de mogelijkheid om fiscaal af te schrijven een latentie gevormd. Bij de vorming van de belastinglatentie is uitgegaan van de verwachte verkopen op basis van het huidige verkoopbeleid en afschrijving in de komende 10 jaren. b Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan de fiscale waardering afwijken van de commerciële waardering. Aangezien het voornamelijk vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie betreft, worden de verschillen bij oplevering niet gerealiseerd, maar doorgeschoven naar vastgoed in exploitatie. Om die reden is deze latentie op nihil gewaardeerd. Vanaf de oplevering wordt het verschil bij het sociaal vastgoed in exploitatie tot waardering gebracht. c Vastgoed ten dienste van de exploitatie De commerciële waardering is lager dan de fiscale waardering. Het moment van realisatie van dit verschil is onzeker. Om die reden is deze latentie op nihil gewaardeerd. d Verkoop woningen onder voorwaarden Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie staat op voorhand niet vast. Om die reden is deze latentie gewaardeerd op nihil. e Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
88
f
Derivaten In de jaarrekening is voor de gewaardeerde derivaten (afgescheiden embedded derivaten of derivaten waarbij geen kostprijs hedge-accounting is toegepast) een verschil tussen de waardering die de fiscus toepast en de waardering als toegepast in de jaarrekening. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de derivaten en is tegen contante waarde verantwoord, op basis van een disconteringsvoet van 2,45% (2017: 2,85%).
g Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering opgenomen uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen ter grootte van € 79,9 miljoen (2017: 46,9 miljoen), voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord, op basis van een disconteringsvoet van 2,45% (2017: 2,85%). De toename van de compensabele verliezen is voor een belangrijk deel het gevolg van aanpassingen in verband met belastingen voorgaande boekjaren. De latente belastingvorderingen opgenomen in de geconsolideerde balans en de hiermee samenhangende latente belastinglasten/-baten in de geconsolideerde winst-en-verliesrekening zijn als volgt te specificeren:
Balans
(bedragen x € 1.000) 2018 Latente belastingvorderingen: Beschikbare voorwaartse verliescompensatie Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van vastgoedbeleggingen Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van leningen Verrekenbare/belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van derivaten Overige verrekenbare tijdelijke verschillen Totaal latente belastingvordering
Winst-en-verliesrekening 2018 2017
2017
17.317
10.919
6.398
-3.596
1.300
1.760
-460
-138
416
754
-338
-236
76
80
-4
-158
0 19.109
0 13.513
0 5.596
-129 -4.257
De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen per 31-12-2018 en de waarderingsverschillen waarop deze zijn gebaseerd is als volgt:
(bedragen x € 1.000))
Waarde van vastgoed in exploitatie Waarde van onderhanden projecten Waarde van vastgoed t.d.v. exploitatie Waarde minus verplichting VOV-woningen Waarde van leningen o/g en u/g Waarde van derivaten
Jaarrekening
Fiscaal
1.516.738 -11.249 3.232 -63 -400.173 -1.387 1.107.098
1.480.929 9.360 3.331 -397.264 1.096.356
Fiscaal verrekenbaar verlies per 31-12-2018
Belastbaar verschil
Verrekenbaar verschil
Vpb nominaal tarief
waardering latente vordering / schuld
20.609 99 63 2.909 1.387 25.067
-7.520 4.328 21 13 611 291 -2.256
1.300 416 76 1.792
78.925
18.097
17.317
-35.809
-35.809
19.109
De latente vordering verantwoord onder de waarde van vastgoed in exploitatie bestaat voor € 1,6 miljoen uit een actieve latentie voor afschrijvingspotentieel en voor € 0,3 miljoen uit een passieve latentie voor woningverkopen.
89
De gehanteerde netto-disconteringsvoet bedraagt 2,45 % (2017: 2,85%). De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingverplichtingen is 3,7 jaar (de gemiddelde looptijd betreft het gewogen gemiddelde. Voor de posten waarde van vastgoed in exploitatie, waarde van leningen en derivaten hanteren we een looptijd van 10 jaar. Voor de post waarde van vastgoed t.d.v. exploitatie 20 jaar en voor het fiscaal verrekenbaar verlies 3 jaar). Van de latente belastingvordering wordt een bedrag van € 7,2 miljoen naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd. •
9. Overige vorderingen 31-12-2018 971 971
Startersleningen Bijstorting op derivatencontracten
31-12-2017 697 16.500 17.197
De startersleningen zijn verstrekte leningen aan kopers middels de Starters Rente Regeling. In 2016 heeft Casade de bijstortverplichtingen vanwege de negatieve marktwaarde op derivatencontracten afgekocht, met een storting van € 16,5 miljoen. Dit betreft gelden op een afzonderlijk bankrekening die niet vrij ter beschikking staan. De betreffende derivaten zijn in 2018 afgewikkeld door ze af te kopen tegen marktwaarde, daarbij is het gestorte bedrag vrijgevallen en verrekend met de afkoopsom.
Voorraden (4) 10. Vastgoed bestemd voor verkoop 31-12-2018 880 880
Voorraad bestemd voor verkoop Totaal
31-12-2017 3.112 3.112
In 2018 is een grondpositie verkocht, de voorraad bestemd voor verkoop betreft eind 2018 alleen teruggekochte VoV woningen (5 woningen). Er zijn geen voorzieningen voor verwachte verliezen opgenomen.
11. Overige voorraden 31-12-2018 5.648 5.648
Overige voorraden Totaal
31-12-2017 5.766 5.766
In 2018 is van de overige voorraden een perceel verkocht. Het betreft per eind 2018 nog een drietal voorraadposities.
Vorderingen (5) 12. Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren
31-12-2018 1.674 788 886
31-12-2017 1.661 732 929
Verloop voorziening dubieuze debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren 1/1 Dotaties Onttrekkingen Voorziening dubieuze debiteuren 31/12
31-12-2018 732 351 -295 788
31-12-2017 784 139 -191 732
90
13. Overige vorderingen 31-12-2018 88 88
Debiteuren Overige vorderingen Totaal
31-12-2017 3 209 212
Onder de overige vorderingen zijn twee leningen begrepen die in 2002 resp. 2004 zijn verstrekt aan particulieren, in totaal â&#x201A;Ź 85.000. Dit is een niet toegestane activiteit. Aw heeft aangegeven voor het verstrekken van deze leningen geen boete op te leggen. In 2018 heeft Aw een gedoogbeschikking voor deze leningen afgegeven. Daarmee kunnen de betreffende leningen worden gehandhaafd.
14. Overlopende activa Overige Totaal
31-12-2018 427 427
31-12-2017 1.017 1.017
31-12-2018 36.694 1.850 38.544
31-12-2017 12.597 1.850 14.447
2018 758.445 217.733 182.135 1.158.313
2017 612.629 217.359 146.190 976.178
Liquide middelen (6) Kas/bank/giro Tegoeden met specifieke bestemming Totaal
Eigen vermogen (7) Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: 15. Herwaarderingsreserve 16. Overige reserves 17. Resultaat boekjaar Stand 31 december
15. Herwaarderingsreserve Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: DAEB vastgoed in exploitatie
niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Woningen verkocht onder voorwaarden
Totaal
Stand 1 januari 2018
576.612
16.086
19.931
612.629
Toevoeging uit overige reserves
143.704
9.739
598
154.041
- 5.145
- 2.645
- 435
- 8.225
715.171
23.180
20.094
758.445
Af: effect belastinglatenties
812.481 - 97.310
26.333 - 3.153
22.828 - 2.734
861.642 - 103.197
Stand per 31 december 2018
715.171
23.180
20.094
758.445
Realisatie uit hoofde van verkoop Stand per 31 december 2018
De herwaarderingsreserve is als volgt nader te specificeren: Totaal ongerealiseerde herwaardering per 31 december 2018
De herwaarderingsreserve betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde en de initiĂŤle verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is rekening
91
gehouden met het effect van de (latente) belastingdruk over de waarderingsverschillen. Dit effect is bepaald tegen de contante waarde op basis van de restant levensduur van de betreffende activa en een disconteringsvoet van 2,45% (2017: 2,85%).
16. Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt 2018 217.359 146.190 - 154.041 8.225 217.733
Stand 1 januari Toebedeeld resultaat voorgaand boekjaar Dotatie aan herwaarderingsreserve Realisatie herwaarderingsreserve door verkopen Stand 31 december
2017 225.387 85.712 -98.678 4.938 217.359
17. Bestemming van het resultaat In de statuten zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming. Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2018 ad â&#x201A;Ź 182.135.000 toe te voegen aan de overige reserves. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt.
Voorzieningen (8) De mutaties van de voorzieningen kunnen als volgt worden toegelicht:
18. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 2018 6.842 11.227 -1.632 -590 -2.623 13.224
Stand per 1 januari Toevoegingen Herclassificatie Vrijval Herclassificatie naar in ontwikkeling Stand per 31 december
2017 2.599 5.210 - 967 6.842
De post herclassificatie betreft oplevering van de nieuwbouwprojecten en woningverbeteringen. De post herclassificatie naar in ontwikkeling betreft de saldering van investeringen in projecten in 2018. De volledige voorziening heeft een looptijd langer dan 1 en korter dan 5 jaar.
Langlopende schulden (9)
19. Leningen overheid 20. Leningen kredietinstellingen 21. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 22. Derivaten Totaal
Stand 31 AflossingsResterende Resterende Stand 31 december 2018 verplichting looptijd 1 tot looptijd > 5 december 2019 5 jaar jaar 2017 6.132 7.415 631 5.501 13.547 366.357 20.269 48.291 318.066 386.626
92.558 1.387 466.434
27.684
48.922
92.558 1.387 323.567
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.
92
93.880 1.284 495.337
19 en 20. Leningen overheid en kredietinstellingen De mutaties in 2018 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: 19. leningen overheid Stand per 31 december 2017 Kortlopend deel 2018 Stand per 31 december 2017, jaarrekening
20. leningen totaal Gemiddelde kredietrentevoet instellingen 15.162 395.300 410.462 3,77% 1.615 8.674 10.289 13.547 386.626 400.173
Bij: nieuwe leningen Af: extra aflossingen 2018 Stand per 31 december 2018 Kortlopend deel 2019 Stand per 31 december 2018, jaarrekening
13.547 7.415 6.132
-
80.000 80.000 386.626 20.269 366.357
80.000 - 80.000 400.173 27.684 372.489
3,08%
Alle leningen zijn aangetrokken met borgstelling van de stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, met gemeenten als achtervang. In november 2018 zijn 7 leningen met een variabele rente vervroegd afgelost, totale hoofdsom € 80 miljoen. Voor herfinanciering van dit bedrag zijn 8 nieuwe leningen aangetrokken met lange looptijden en vaste rente. Het renterisico van de vervroegd afgeloste leningen was afgedekt met payerswapcontracten. Deze contracten zijn op het moment van aflossing ook afgekocht. Bij de toelichting op de financiële instrumenten en risicobeheersing worden deze transacties nader toegelicht. De reële waarde van de langlopende leningen bedraagt € 473,0 miljoen (2017: € 503,2 miljoen) en is gebaseerd op de rentecurve ultimo 2018. De reële waarde is exclusief de marktwaarde van afgesloten renteswaps. De renterisico’s in de leningenportefeuille ultimo 2018, als gevolg van contractueel overeengekomen aflossingen en renteaanpassingen voor de komende 10 jaren zijn als volgt:
De resterende gemiddelde looptijd van de leningen in portefeuille bedraagt 18,6 jaar (2017: 14,0 jaar).
93
21. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Afwaarderingen Overige mutaties 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen/vermeerderingen
31-12-2018
31-12-2017
102.405 -8.525 93.880
107.849 -12.123 95.726
4.225 -6.566 2.113 -1.094 -1.322
4.179 -7.685 3.598 -1.938 -1.846
98.970 -6.412 92.558
102.405 -8.525 93.880
De overige mutaties bij de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden heeft voornamelijk betrekking op de afkoop van koopgarant bepalingen.
22. Embedded derivaten Stand per 1 januari Waardeveranderingen Stand per 31 december
2018 1.284 103 1.387
2017 1.528 -244 1.284
31-12-2018
31-12-2017
27.684 4.486 2.627 320 168 7.752 43.037
10.289 724 6.770 1.728 316 73 8.556 28.456
Dit betreft een embedded derivaat dat is afgescheiden van het basiscontract.
Kortlopende schulden (10)
23. Schulden aan kredietinstellingen, kortlopend deel van de langlopende schulden 24. Schulden aan leveranciers 25. Schulden aan groepsmaatschappijen 26. Belasting en sociale premies 27. Schulden ter zake van pensioenen 28. Overige schulden 29. Overlopende passiva Totaal
29. Overlopende passiva 31-12-2018 3.729 684 3.339 7.752
Transitorische rente leningen Transitorische rente derivaten Overige overlopende passiva Totaal
94
31-12-2017 4.185 1.692 2.679 8.556
Financiële instrumenten en risicobeheersing Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s In het treasurystatuut van Casade staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan deze kaders. De primaire financiële instrumenten van Casade, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Casade is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Voor derivaten geldt dat Casade zich onverkort houdt aan de beleidsregels voor het gebruik financiële derivaten zoals vastgelegd in de Woningwet en uitgewerkt in het BTIV. In het treasurystatuut van Casade is als uitgangspunt vastgelegd dat er geen nieuwe derivatencontracten worden afgesloten. Voorheen was het gebruik van de afschermende rente-instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op kasstromen, afgesloten met kredietwaardige partijen (rating minimaal ‘AA’). De gebruikte financiële instrumenten voldoen aan de toen geldende richtlijnen van het WSW. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Casade zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Casade om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Casade heeft haar leningen en derivaten verspreid over diverse instellingen. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan de kredietwaardigheidseisen (rating) zoals opgenomen in het treasurystatuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Casade en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Casade heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, wordt er gebruik gemaakt van twee leningen met een variabele hoofdsom, waardoor meer flexibiliteit ontstaat voor de invulling van de financieringsbehoefte. Casade heeft een aantal derivatencontracten afgesloten met een bijstortverplichting. Twee van deze contracten bevatten een breakclausule, op basis van een mutual break. Het bijstortrisico op deze derivatencontracten was tot en met 5 februari 2019 afgekocht, met de storting van een independent amount. In november 2018 zijn deze derivatencontracten afgewikkeld, door afkoop tegen de marktwaarde. Hierdoor heeft Casade geen liquiditeitsrisico’s meer uit hoofde van derivatencontracten. Valutarisico Casade verricht enkel transacties in euro’s en loopt derhalve geen valuta risico. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico) Casade loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor de vastrentende langlopende leningen loopt Casade het risico dat de reële waarde van leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Casade heeft geen vastrentende vorderingen.
95
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Casade risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). De belangrijkste kasstroomrisico’s hebben betrekking op: • Het saldo van de liquide middelen. Hierover wordt geen rentevergoeding ontvangen, over een deel van de liquide middelen is een rentevergoeding verschuldigd. • De storting op een afzonderlijke bankrekening, als afkoop van de bijstortverplichting vanwege de negatieve marktwaarde op derivatencontracten. Over deze vordering wordt rente vergoed op basis van EONIA. Bij de afwikkeling van de betreffende derivatencontracten, in november 2018, is dit bedrag vrijgevallen en verrekend met de afkoop. • Een WSW gegarandeerde roll-over lening met variabele hoofdsom, maximaal € 20 miljoen, looptijd tot 2 juli 2019. Over deze lening is een rente verschuldigd op basis van de 1-weeks Euribor. Van deze lening is op 31-12-2018 € 4 miljoen opgenomen. • Een WSW gegarandeerde roll-over lening met variabele hoofdsom, maximaal € 15 miljoen, looptijd tot 4 mei 2020. Over deze lening is een rente verschuldigd op basis van de 3-maands Euribor. De hoofdsom van deze lening is op 31-12-2018 volledig opgenomen. Tot november was het kasstroomrisico op deze lening afgedekt door een renteswap. Voor de overige schulden met variabele renteafspraken is het kasstroomrisico afgedekt door het afgesloten renteswapcontracten, waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen wordt verder naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk. Ter beoordeling van het prijsrisico dat Casade loopt voor de vastrentende leningen is in onderstaand overzicht een indeling weergegeven naar rentepercentages en looptijden: Renteklasse (vastrentende leningen) Restant looptijd in jaren 0 tot 5
6 tot 10
11 tot 15
16 tot 20
20 tot 25
> 25
Totaal
tot 3%
10.657
-
7.270
24.389
15.000
89.300
146.616
tot 4%
4.500
-
20.682
55.150
18.000
-
98.332
tot 5%
11.000
3.500
7.480
11.600
40.000
3.000
76.580
tot 6%
3.000
10.000
-
-
-
-
13.000
> 6%
1.645
-
-
-
-
-
1.645
30.802
13.500
35.432
91.139
73.000
92.300
336.173
De effectieve rentevoet van de vastrentende leningen bedraagt gemiddeld 3,12% (2017: 3,41%)
Hedges Hedge strategie Het huidige treasurystatuut staat het afsluiten van nieuwe rentederivaten niet toe. Daarvoor werd gebruik gemaakt van renteswaps om het risico van wijzigingen in de rentevoet af te dekken. Met een renteswap ontvangt Casade een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste rente terug. Als voorwaarde moest daarbij sprake zijn van een volledige effectieve hedge. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Casade in de jaarverslaggeving hedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het dekkingsinstrument(renteswaps,
96
rentecaps) gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Effectiviteit hedge-relatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (onder andere omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Op de volgende derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Renteswaps Casade heeft een aantal payerswapcontracten afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswaps stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht, past Casade daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. In november 2018 heeft Casade 6 renteswaps met de ABN-Amro bank, met een volume van € 95 miljoen, afgewikkeld door deze af te kopen voor een bedrag van € 16,4 miljoen, zijnde de marktwaarde inclusief de opgelopen rente. De renteswaps met ABN-Amro betreft overgenomen contracten, oorspronkelijk afgesloten met Fortis Bank. Voor deze swaps was een bijstortverplichting overeengekomen als en voor zover de negatieve marktwaarde meer is dan € 14,8 miljoen. In 2015 werd deze bijstortverplichting afgekocht tot 5-2-2019 met de storting van een independent amount van € 16,5 miljoen. Bij de afkoop van de derivaten is het gestorte bedrag verrekend. In samenhang met de afkoop van de renteswaps zijn ook onderliggende leningen vervroegd afgelost met een hoofdsom van € 80 miljoen. Een lening van € 15 miljoen, met een looptijd tot 4 mei 2020, werd vanwege de hoge afkoopkosten nog niet afgelost. Voor de herfinanciering van de afgeloste leningen zijn 7 vastrentende leningen aangetrokken met lange looptijden. Met de bovengenoemde transacties zijn de volgende doelstellingen gerealiseerd: • Efficiënte inzet van de beschikbare liquide middelen; • Verlenging van de gemiddelde looptijd van de leningen portefeuille;; • Komen tot een structurele oplossing voor het liquiditeitsrisico van de derivatenportefeuille.
De opbouw van de afgesloten renteswapportefeuille per ultimo 2018, naar looptijd en waarde, is als volgt:
De swaps met de Deutsche Bank zijn overgenomen contracten, oorspronkelijk afgesloten met ABN-Amro. Voor deze swaps is geen bijstortverplichting overeengekomen. Aan de derivaten bij de Deutsche Bank AG zijn de volgende variabel rentende leningen gekoppeld:
97
98
9. Niet in de balans opgenomen regelingen Obligo WSW Per 31 december 2018 heeft Casade een obligo uitstaan ten bedrage van € 15.686.000 uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen (31-12-2017: € 16.082.000).
Investeringsverplichtingen Per 31 december 2018 is Casade verplichtingen aangegaan ten behoeve van materiële vaste activa in exploitatie ter grootte van € 14,7 miljoen. Voor uit te voeren werkzaamheden met betrekking tot planmatig onderhoud is Casade per 31 december 2018 voor € 2,3 miljoen verplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd en de openstaande termijnen nog niet op de balans zijn opgenomen. Bij vier grondverwervingen is overeengekomen dat onder bepaalde voorwaarden een bijbetaling op de grondprijs moet plaatsvinden. Voor één locatie vindt een afrekening plaats op basis van nacalculatie van de residuele grondwaarde. Voor één locatie is een nabetaling op de koopprijs verschuldigd indien en voorzover door een bestemmingswijziging voor 1 januari 2020 woningbouw kan worden gerealiseerd, of ingeval de gronden na 1 januari 2020 in eigendom worden houden. Voor twee locaties is een nabetaling op de koopprijs overeengekomen indien en voorzover door een bestemmingswijziging, voor 1 juni 2021 respectievelijk voor 1 mei 2036, woningbouw kan worden gerealiseerd. Het bedrag van de nabetalingen voor alle vier de locaties tezamen wordt geraamd op maximaal € 4 miljoen.
Terugkooprecht op woningen verkocht onder voorwaarden Casade heeft het terugkooprecht op 95 woningen (2017: 101) die zijn verkocht onder voorwaarden en zijn gekwalificeerd als een verkooptransactie. Het betreft woningen die zijn verkocht onder het label Slimmer Kopen. Bij de verkoop is een lage korting verleend (0% tot 10%) waardoor deze transacties niet als financieringstransactie kwalificeren, maar als verkooptransactie. Bij het voornemen tot verkoop moet de eigenaar de woning eerst aanbieden aan Casade.
Financiering Casade heeft in 2018 geen nieuwe leningen aangetrokken voor 2019.
Verplichtingen persoonsgebonden loopbaanbudget In de CAO Woondiensten is een persoonsgebonden loopbaanbudget per medewerker afgesproken. Elke medewerker heeft recht, afhankelijk van indiensttreding, op een budget ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling. Ultimo 2018 bedraagt het budget € 272.838 (31-12-2017: € 250.785).
Verenigingen van eigenaren Casade neemt deel in een aantal verenigingen van eigenaren. Gezien het beperkte belang van deelname zijn de vve’s niet meegeconsolideerd.
Rechtszaken Al enkele jaren loopt er een rechtszaak tegen een aannemer en vanuit deze aannemer tegen Casade. Inmiddels zijn alle geschilpunten afgewikkeld. Wat nog resteert is de discussie over de rente: is de wettelijke rente of de wettelijke handelsrente van toepassing. De rechter zal hier uitspraak doen. Wij zijn van mening dat de wettelijke rente van toepassing is. Om die reden is in het jaarverslag 2018 als uitgangspunt de toepassing van de wettelijke rente gehanteerd. Mocht de uitspraak in ons nadeel uitvallen dan ramen wij de nog te betalen rente op maximaal € 1,5 miljoen.
Operationele leases Ultimo 2018 zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen binnen één jaar Te betalen tussen één en vijf jaar
€ 53.373 € 42.414
99
Dit betreft operationele lease van bedrijfswagens. In 2018 is € 57.376 aan leasebetalingen in de winst- en verliesrekening verwerkt.
Heffing voor saneringssteun De Autoriteit Woningcorporaties (AW) heft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het WSW heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2018-2022 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2018 tot en met 2022 van jaarlijks 1,0% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht Casade dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: 2019: € 754.000, 2020: € 760.000, 2021: € 771.000, 2022: € 780.000.
100
10. Toelichting winst- en verliesrekening Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (11) 30. Huuropbrengsten 2018 69.643 2.381 1.518 2.098 75.640 -351 -1.372 73.917
Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Af: dotatie voorziening dubieuze debiteuren huurderving wegens leegstand Totaal
2017 69.061 2.657 1.467 2.158 75.343 - 139 - 951 74.253
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 bedroeg 1,34% (1 juli 2017: 0,3%). De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 bedroeg voor de DAEB-tak 1,35% en voor de niet-DAEB tak 1,07%.
31. Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens oninbaarheid Totaal
2018
2017
1.573 1.573
1.775 1.775
2018
2017
1.121
1.532
-
-
1.121
1.532
32. Lasten servicecontracten Servicecontracten Toegerekende organisatiekosten Totaal
De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.
33. Lasten verhuur en beheeractiviteiten 2018 6.451 6.451
Toegerekende organisatiekosten Totaal
2017 5.881 5.881
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.
101
Lonen en salarissen De lasten betreffende lonen en salarissen betreffen: Salarissen Sociale lasten Pensioenen Overige personeelskosten Totaal
2018 5.702 956 881 878 8.417
2017 5.459 842 845 318 7.464
Het aantal werkzame werknemers, berekend op fulltime basis bedraagt gemiddeld 107,5 fte (2017: 106,2). Deze werknemers waren in 2018 allen in Nederland werkzaam (2017: idem). Ultimo boekjaar en uitgesplitst naar activiteiten, bedroeg het aantal fte: 2018 1,0 14,4 18,7 18,8 33,4 21,8 108,1
Afdeling Directie Afdeling Financiën en waardesturing Afdeling Strategie en bedrijfsvoering Afdeling Vastgoed Afdeling Wonen Vestigingen Totaal
2017 1,0 14,9 18,3 17,1 34,2 23,3 108,8
Pensioenlasten De gehanteerde pensioenregeling van Casade is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn ‒ Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. ‒ Er is sprake van een middelloonregeling. ‒ De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd. ‒ De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. ‒ Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: ‒ Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurder van de toegelaten instelling ‒ De toegelaten instelling is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. ‒ Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. Per 31 december 2018 bedroeg de beleidsdekkingsgraad (gemiddelde dekkingsgraad over de laatste 12 maanden) van SPW 116 % (2017; 113 %). De vereiste dekkingsgraad ligt eind 2018 op 126%. Het fonds heeft dus een reservetekort. Zolang er een reservetekort is wordt jaarlijks een herstelplan bij de toezichthouder ingediend waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen 10 jaar weer beschikt over het wettelijk vereiste vermogen. Herstel moet vooral komen uit het beleggingsrendement, naar verwachting zal dit herstelplan niet lijden tot aanvullende premieheffing. Zolang het vereiste eigen vermogen nog niet is bereikt moet jaarlijks een nieuw herstelplan worden ingediend.
102
Toerekening organisatiekosten Lonen en salarissen Overige personeelskosten ICT projecten Afschrijvingen activa ten dienste van Advieskosten Overig toe te rekenen kosten Toe te rekenen organisatiekosten
2018 7.539 1.512 1.148 496 771 796 12.262
2017 7.145 835 1.181 499 794 375 10.829
Organisatiekosten toegerekend aan: Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Voorbereidingskosten projecten Lasten behorende tot nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille Lasten leefbaarheid Totaal toegerekende organisatiekosten
2018 6.451 3.489 1.397 187 738 12.262
2017 5.881 3.299 687 192 770 10.829
De organisatiekosten zijn toegerekend door middel van een kostenverdeelstaat, op basis van het aantal fte (2017: idem).
34. Lasten onderhoudsactiviteiten Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Reparatie en overig onderhoud Toegerekende organisatiekosten Totaal
2018 16.524 2.100 6.412 3.489 28.525
2017 7.334 2.802 4.171 3.299 17.606
2018 229 3.573 9.416 790 14.008
2017 289 3.545 8.446 12.280
2018 2.195 2.195
2017 -
2018 - 1.244 - 1.244
2017 153 153
35. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Verzekeringen Belastingen exploitatie Verhuurderheffing en bijdragen AW en Aedes Saneringsheffing Totaal
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (12) 36. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Totaal
37. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Totaal
103
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (13) Voor het verkochte sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst-en-verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt : 2018 37.524
2017 27.535
Af: externe verkoopkosten
- 538
- 545
Subtotaal verkoopopbrengst
36.986
26.990
38. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
39. Toegerekende organisatiekosten
-
40. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
- 31.498
- 22.289
5.301
4.509
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
187
-
192
De verkoopopbrengst vastgoedportefeuille betreft 169 verkochte woningen en 35 parkeerplaatsen (2017: 76 woningen en 5 overige panden). De door verkoop in 2018 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in de herwaarderingsreserve in het eigen vermogen, bedraagt â&#x201A;Ź 7,8 miljoen.
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (14) 41. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Afwaardering en terugnemingen vastgoed in ontwikkeling Voorbereidingskosten projecten Totaal last
2018 10.346 1.578 11.924
2017 10.747 711 11.458
2018 183.233 5.254 188.487
2017 127.010 7.198 134.208
42. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen DAEB vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen niet DAEB vastgoed in exploitatie Totaal
43. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed verkocht onder voorwaarden Totaal - bate
2018 -1.040
2017 - 935
1.323 283
1.846 911
2018 265 -299 -34
2017 247 -291 -44
Netto resultaat overige activiteiten (15) 44. Opbrengsten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstallaties 45. Kosten uit hoofde van warmte- en koudeopslaginstallaties Netto resultaat overige activiteiten
104
46. Leefbaarheid De leefbaarheidskosten laten zich uitsplitsen als zijnde: 2018 555 738 1.293
2017 307 770 1.077
2018 -103 30 2 -71
2017 244 36 9 289
50. Rentelasten en soortgelijke kosten: Rente op leningen overheid Rente op leningen kredietinstellingen Afkoop derivatencontracten Rente groepsmaatschappijen Borgstellingsvergoeding Totaal financiële lasten
359 14.691 15.406 90 30.546
386 15.300 28 86 15.800
Per saldo - last
30.617
15.511
2018 -
2017 27 27
Leefbaarheidskosten Toegerekende organisatiekosten Totaal
Saldo financiële baten en lasten (16) 47. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 48. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 49. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Totaal financiële baten
51. Resultaat deelnemingen Resultaat Casade Holding B.V. Totaal 52. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door Casade gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst-en-verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: 2018 2017 Acute belastingen boekjaar Mutatie latente belastingen 5.596 - 4.257 Totaal belastingbate/-last 5.596 - 4.257 De acute belasting over het boekjaar is als volgt bepaald:
105
Resultaat voor belastingen Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opwaarderingen fiscale boekwaarde Waardeveranderingen derivaten Verkoopresultaten fiscaal lager Hogere fiscale afschrijvingen Vrijval agio lening portefeuille Heffing saneringssteun Fiscaal te activeren rente Overige verschillen
176.539 - 178.423 10.000 103 - 11.352 - 3.107 1.323 791 120 20 - 183.171 - 6.632
Fiscaal resultaat 2018 Acute belastingen boekjaar
-
Voor een toelichting op de mutatie latente belastingen wordt verwezen naar de toelichting op de financiĂŤle vaste activa. Aansluiting toepasselijk en effectieve belastingtarief Het toepasselijk wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst-en-verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt -/- 3,2 % (2017: 2,8 %). De effectieve belastingdruk in de jaarrekening wijkt af van het gemiddelde toepasselijke belastingtarief door de volgende oorzaken: tijdelijke verschillen tussen de commerciĂŤle en de fiscale resultaatbepaling die vanwege de onzekerheid over het moment van realisatie niet gewaardeerd kunnen worden in een belastinglatentie; aanpassingen in verband met belastingen over vorige boekjaren; permanente verschillen tussen de commerciĂŤle en de fiscale resultaatbepaling; het effect van waardering van de belastinglatentie op contante waarde. De aansluiting tussen het effectieve belastingtarief en het toepasselijke belastingtarief is als volgt nader te specificeren: 2018 2017 Toepasselijk tarief 25,0% 25,0% Niet gewaardeerde tijdelijke verschillen vastgoedbeleggingen -26,1% -21,5% Aanpassingen belastingen voorgaande jaren -3,6% -0,9% Verlaging belastingtarief komende jaren 1,2% Niet-aftrekbare kosten 0,1% Oprenting latenties 0,2% 0,2% Effectief tarief -3,2% 2,8%
106
11. Overige toelichtingen Verantwoording uit hoofde van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen Voor de bezoldiging van de bestuurder kwam in 2018 een bedrag van € 167.408 ten laste van de Casade (2017: € 162.781). De lasten van de bezoldiging van commissarissen bedroegen in 2018 €77.954 (2017: € 77.138). De lasten van de bezoldiging van bestuurders en commissarissen bestaan uit de volgende onderdelen: • beloning (bruto jaarsalaris inclusief loon in natura, vakantiegeld en overige bruto loonbestanddelen); • belaste vaste en variabele kostenvergoedingen (met uitzondering van vergoedingen/verstrekkingen die als eindheffingsbestanddeel zijn aangemerkt onder de werkkostenregeling); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals werkgeversbijdrage pensioen e.d.). De bezoldigingsbedragen zijn exclusief omzetbelasting Vanaf 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht. De WNT kent een openbaarmakingsregime en een maximale bezoldigingsnorm. Onder de WNT geldt een publicatieverplichting in de jaarrekening en op een algemeen toegankelijke wijze via internet. De bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen van woningcorporaties in 2018 zijn vastgelegd in een sectorspecifieke regeling: Regeling bezoldigingsmaxima toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. Op grond van deze regeling gelden er voor woningcorporaties bezoldigingsnormen op basis van een bezoldigingsklasse. De bezoldigingsklasse wordt per woningcorporatie bepaald aan de hand van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin Casade werkzaam is. Voor bestaande bezoldigingsafspraken, die vóór inwerkingtreding van de WNT of de sectorspecifieke regeling zijn gemaakt, zijn overgangsbepalingen opgenomen. Bij Casade zijn deze bepalingen niet van toepassing, de bezoldigingsmaxima worden niet overschreden. Het bezoldigingsmaximum in 2018 voor Casade is het WNT-maximum voor woningcorporaties klasse G en bedraagt € 176.000 (bij een fulltime dienstverband). Het individuele WNT-maximum voor leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband. De volgende functionarissen zijn, op basis van de bepalingen in de WNT, aan te merken als topfunctionaris: Naam
Functie
De heer R.J. van Gurp
Directeur-bestuurder 1-1-2018/31-12-2018
Aard / omvang dienstverband full-time dienstverband
De heer M.F.M. van der Linden
Lid/Voorzitter RvC
1-1-2018/31-12-2018
via management BV
Mevr. E.J.A. Wijnberg- van der Wiel
Lid RvC
1-1-2018/31-12-2018
via management BV
De heer M.M.A.M. Knoops
Lid RvC
1-1-2018/31-12-2018
via management BV
De heer C.H.M. Borgers
Lid RvC
1-1-2018/31-12-2018
via management BV
De heer J.F.M. Janssen
Lid RvC
1-1-2018/31-12-2018
via management BV
Mevr. A. van Dal- Peters
Lid RvC
19-3-2018/31-12-2018 via management BV
Duur dienstverband
Naast bestuurders en de leden van de RvC is er geen sprake van topfunctionarissen, zoals bedoeld in de WNT.
107
De bezoldigingsgegevens van de topfunctionarissen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Naam
Functie
De heer R.J. van Gurp De heer M.F.M. van der Linden
Directeur-bestuurder Lid/Voorzitter RvC
Mevr. E.J.A. Wijnberg- v.d. Wiel
Belastbare kostenvergoedingen
Beloning
Voorzieningen betaalbaar op termijn
145.283
788
21.337
16.720
-
-
Lid RvC
14.520
-
-
De heer M.M.A.M. Knoops
Lid RvC
12.320
-
-
De heer C.H.M. Borgers
Lid RvC
12.320
-
-
De heer J.F.M. Janssen
Lid RvC
12.320
-
-
Mevr. A. van Dal- Peters
Lid RvC
9.754
-
-
Er zijn geen functionarissen bij Casade met een beloning die uitstijgt boven het maximum volgens de WNT en er is geen sprake geweest van uitkeringen aan topfunctionarissen wegens beĂŤindiging van het dienstverband.
Werkgeversheffingen hoge lonen en excessieve vertrekvergoedingen Voor het boekjaar 2018 is er binnen Casade geen sprake van de eenmalige werkgeversheffing hoge lonen en excessieve vertrekvergoedingen.
Accountantskosten De ten laste van het boekjaar 2018 gebrachte kosten van de externe accountant Ernst & Young Accountants LLP en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt: 2018 119 15 8 142
Onderzoek van jaarrekening Andere controleopdrachten Nagekomen kosten onderzoek jaarrekening 2017 Totaal
2017 97 16 42 155
Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening is gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2018 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2018 zijn verricht.
108
12. Gebeurtenissen na balansdatum Overname bezit Woningstichting Geertruidenberg (WSG) Vanaf medio 2016 heeft Casade met acht andere regiocorporaties gewerkt aan een oplossing voor de problematiek bij woningcorporatie WSG. Uiteindelijk heeft dit – in goede samenwerking met WSG zelf, het ministerie van BZK, de Autoriteit Woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de betrokken gemeenten en huurderorganisaties - geleid tot de overname van het vastgoed en een groot deel van de leningen van WSG. De oplossing voor de problematiek staat bekend als het “puzzelmodel”, waarbij elke betrokken woningcorporatie een deel van het bezit (voor hun kerngemeenten) heeft overgenomen, met een bijbehorend deel van de leningenportefeuille, op basis van het principe van kasstroomneutraliteit. Via een juridische afsplitsing hebben we 533 verhuurbare eenheden en een deel van de leningen-portefeuille overgenomen per 1 januari 2019. De geschatte marktwaarde van het over te nemen bezit bedraagt circa € 67 miljoen. De nominale waarde van de over te nemen leningen bedraagt € 40 miljoen, met een marktwaarde van circa € 63 miljoen. Na overname van het bezit en de leningen WSG blijft Casade voldoen aan de eigen financiële doelstellingen en aan de ratio’s van WSW. De minister van BZK heeft op 29 juni 2018 besloten in te stemmen met het “puzzelmodel” en aangegeven dat 55% van het resterende tekort wordt gefinancierd middels saneringssteun en 45% via het WSW.
109
13. Afzonderlijke primaire overzichten Algemeen Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 heeft Casade onderscheid aangebracht tussen diensten van algemeen economische belang (DAEB tak) en de overige diensten (niet-DAEB tak). Daartoe zijn een afzonderlijke balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht voor respectievelijk de DAEB tak en de niet-DAEB tak opgesteld.
Aard van de niet-DAEB activiteiten De niet-DAEB activiteiten van Casade bestaan (conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde “scheidingsvoorstel”) met name uit het verhuren en beheren van niet-DAEB vastgoed.
Grondslagen voor de splitsing De belangrijkste uitgangspunten en grondslagen ten aanzien van de afzonderlijke primaire overzichten zijn: • Conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde “scheidingsvoorstel”, is het vastgoed in exploitatie gesplitst naar DAEB en niet-DAEB • Met betrekking tot het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en de gerelateerde voorzieningen is onderscheid gemaakt op projectniveau, op basis van de daadwerkelijke projectplannen en de hieruit voortvloeiende classificatie. • Alle deelnemingen van Casade zijn geclassificeerd als zijnde niet-DAEB. • In de DAEB-tak van Casade is een post opgenomen inzake de nettovermogenswaarde van de niet-DAEBtak (gelijk aan het eigen vermogen van de niet-DAEB-tak. Hierdoor is het eigen vermogen van de DAEBtak gelijk aan het eigen vermogen van de enkelvoudige jaarrekening. • Ten aanzien van de liquide middelen is geen onderscheid te maken op basis van separate bankrekeningen. De splitsing is gemaakt op basis van de beginstand conform het goedgekeurde scheidingsvoorstel, gecorrigeerd voor de daaropvolgende “gesplitste” kasstromen. • Huuropbrengsten en onderhoudskosten zijn voor zover mogelijk gesplitst op basis van koppeling aan het betreffende vastgoed. • Voor overige opbrengsten en kosten, heeft Casade een verdeelsleutel toegepast op basis van de huuropbrengsten van de afzonderlijke takken. • Voor de gescheiden kasstroomoverzichten is een identieke benadering toegepast als voor de gescheiden winst-en-verliesrekeningen.
110
13.1 Enkelvoudige balans DAEB-tak per 31 december 2018 ACTIVA (in duizenden euro’s)
2018
Vaste activa Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.454.612 33.239 1.975 1.489.826
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
3.232
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen
-
Overige deelnemingen
-
Latente belastingvordering(en)
15.039
Overige vorderingen
971
Interne lening Netto-vermogenswaarde niet-DAEB
95.466 111.476
Vlottende activa Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop
508
Overige voorraden
508
Onderhanden projecten
-
Vorderingen Huurdebiteuren
850
Overige vorderingen
84
Overlopende activa
409 1.343
Liquide middelen
14.342
TOTAAL ACTIVA
1.620.727
111
PASSIVA (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Eigen vermogen Herwaarderingsreserve
758.445
Overige reserves
217.733
Resultaat boekjaar
182.135 1.158.313
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen
13.224
Overige voorzieningen
13.224
Langlopende schulden Leningen overheid
6.132
Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
366.358 33.480
Derivaten
1.387 407.356
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
27.684
Schulden aan leveranciers
4.303
Schulden aan groepsmaatschappijen
-
Belastingen en premies sociale verzekeringen
2.519
Schulden ter zake van pensioenen
307
Onderhanden projecten
-
Overige schulden
161
Overlopende passiva
6.860 41.835
TOTAAL PASSIVA
1.620.727
112
13.1.1 Enkelvoudige winst- en verliesrekening DAEB-tak over 2018 (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Huuropbrengsten
69.683
Opbrengsten servicecontracten
1.483
Lasten servicecontracten
- 1.056
Lasten verhuur en beheeractiviteiten
- 6.082
Lasten onderhoudsactiviteiten
- 27.460
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
- 13.686 22.882
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
161
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling
-129
Toegerekende organisatiekosten
-
Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
32
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
14.206
Toegerekende organisatiekosten
-
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
177
- 10.971 3.058
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- 11.924
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
183.233 100
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
171.409
Opbrengst overige activiteiten
250
Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten
-283 -33
Overige organisatiekosten
-
Leefbaarheid
-1.250
Bedrijfsresultaat (transporteren)
196.098
113
(in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Bedrijfsresultaat (transporteren)
196.098
Waardeveranderingen van financiĂŤle vaste activa en effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
-103 30 186
Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten
- 30.546 - 30.433
Resultaat voor belastingen
165.665
Resultaat deelnemingen
-
Resultaat niet-DAEB tak
12.083
Belastingen Resultaat na belastingen
4.387 182.135
114
13.1.2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht DAEB-tak 2018 (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren
70.427
Vergoedingen
2.197
Overige bedrijfsontvangsten
147
Rente ontvangsten
2
Rente ontvangsten interne lening
184 72.957
Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Personeelsuitgaven
7.170
Onderhoudsuitgaven
20.519
Overige bedrijfsuitgaven
8.762
Rente uitgaven
15.285
Sectorspecifieke heffing
791
Verhuurderheffing
9.225
Leefbaarheid
456
Vennootschapsbelasting
62.208
Saldo uitgaande kasstromen
10.749
Kasstroom uit operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden
14.695
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode
95
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grond
160
(Des)investeringsontvangsten overig
14.950
Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden
12.242
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden
4.708 507
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Aankoop grond
805 -
Desinvesteringen in overige financiĂŤle activa
-
Investeringen overig
750
Externe kosten bij verkoop
273 19.285
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA
115
-4.335
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen
-
Ontvangsten overig
-
Ontvangen aflossing interne lening
4.851
Uitgaven verbindingen
-
Uitgaven overig
-
4.851
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
516
Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe door WSW geborgde leningen
80.000
Uitgaand: Aflossing door WSW geborgde leningen
90.289
-10.289
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen
979
Liquide middelen per 1 januari
13.363
Liquide middelen per 31 december
14.342
116
13.2 Enkelvoudige balans niet-DAEB-tak per 31 december 2018 ACTIVA (in duizenden euro’s)
2018
Vaste activa Vastgoedbeleggingen Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
62.126 59.257 121.383
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
-
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen
-
Overige deelnemingen
15
Latente belastingvordering(en)
4.070
Overige vorderingen
4.085
Vlottende activa Voorraad Vastgoed bestemd voor verkoop
372
Overige voorraden
5.648 6.020
Onderhanden projecten
-
Vorderingen Huurdebiteuren
36
Overige vorderingen
4
Overlopende activa
17 57
Liquide middelen
24.202
TOTAAL ACTIVA
155.747
117
PASSIVA (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Eigen vermogen Herwaarderingsreserve
23.180
Overige reserves
60.203
Resultaat boekjaar
12.083 95.466
Voorzieningen
-
Voorziening onrendabele investeringen
-
Overige voorzieningen
-
Langlopende schulden Leningen overheid
-
Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
59.078
Derivaten
-
Interne lening
59.078
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen
-
Schulden aan leveranciers
184
Schulden aan groepsmaatschappijen
-
Belastingen en premies sociale verzekeringen
108
Schulden ter zake van pensioenen
13
Onderhanden projecten
-
Overige schulden
7
Overlopende passiva
892 1.203
TOTAAL PASSIVA
155.747
118
13.2.1 Enkelvoudige winst- en verliesrekening niet-DAEB-tak over 2018 (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Huuropbrengsten
4.234
Opbrengsten servicecontracten
90
Lasten servicecontracten
- 64
Lasten verhuur en beheeractiviteiten
- 370
Lasten onderhoudsactiviteiten
- 1.065
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
- 321 2.503
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
2.034
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling
-1.115
Toegerekende organisatiekosten
-
Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
919
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
22.781
Toegerekende organisatiekosten
-
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
11
- 20.527 2.243
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
5.254 183
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
5.437
Opbrengst overige activiteiten
15
Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten
-17 -2
Overige organisatiekosten
-
Leefbaarheid
-
Bedrijfsresultaat (transporteren)
42 11.058
119
(in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Bedrijfsresultaat (transporteren)
11.058
Waardeveranderingen van financiĂŤle vaste activa en effecten
-
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
-
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
-
Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiĂŤle baten en lasten
- 184 - 184
Resultaat voor belastingen
10.873
Resultaat deelnemingen
-
Belastingen Resultaat na belastingen
1.209 12.083
120
13.2.2 Enkelvoudig kasstroomoverzicht niet-DAEB-tak 2018 (in duizenden euroâ&#x20AC;&#x2122;s)
2018
Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren
4.362
Vergoedingen
136
Overige bedrijfsontvangsten
9
Renteontvangsten
4.507
Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Personeelsuitgaven
443
Onderhoudsuitgaven
735
Overige bedrijfsuitgaven
543
Rente uitgaven
184
Sectorspecifieke heffing
-
Verhuurderheffing
51
Leefbaarheid
-
Vennootschapsbelasting
1.956
Saldo uitgaande kasstromen
2.551
Kasstroom uit operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden
21.994
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode
5.207
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten grond
1.016
(Des)investeringsontvangsten overig
28.217
Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden
-
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden
-
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden
-
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Aankoop grond
97 6.721 -
Desinvesteringen in overige financiĂŤle activa
-
Investeringen overig
10
Externe kosten bij verkoop
255 7.083
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA
121
21.134
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA FVA Ontvangsten verbindingen
3.161
Ontvangsten overig
1.123
Uitgaven verbindingen
-
Uitgaven overig
-
4.284
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
25.418
Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe door WSW geborgde leningen
-
Uitgaand: Aflossing interne lening
4.851
Aflossing door WSW geborgde leningen
-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-4.851
Mutatie liquide middelen
23.118
Liquide middelen per 1 januari
1.084 24.202
Liquide middelen per 31 december
122
Ondertekening van de jaarrekening Waalwijk, 24 juni 2019
Directeur bestuurder:
Raad van Commissarissen:
Drs. R.J. van Gurp
Ing. M.F.F.M. van der Linden
Drs. E.J.A. Wijnberg
Mr. M.M.A.M. Knoops MPM
Drs. C.H.M. Borgers RA
Drs. J.F.M. Janssen
Drs. A. van Dal-Peters
123
14. Overige gegevens 14.1 Statutaire regeling winstbestemming In de statuten zijn geen bepalingen opgenomen met betrekking tot de resultaatbestemming.
14.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
124
125
126
127
128
15. Kengetallen Realisatie 2018
Realisatie 2017
12.304
12.450
11.043 1.127 24 110 12.304
11.147 1.170 25 108 12.450
Zelfstandige huurwoningen Onzelfstandige huurwoningen Totaal woningen in exploitatie
10.777 266 11.043
10.870 277 11.147
Betaalbaarheid zelfstandige huurwoningen Woningen (≤ 417,34 ) Woningen (≤ 640,14 ) Subtotaal betaalbare woningen Woningen tot Ht (≤ 710,68 )* Woningen boven Ht (> 710,68 )* Totaal % betaalbare woningen van totaal
1.370 7.960 9.330 1.180 267 10.777 87%
1.410 7.924 9.334 1.268 268 10.870 86%
-204 13 55 -10 -146
-91 7 66 -18
595
623
Woningvoorraad Aantal verhuureenheden ultimo jaar totaal Bestaande uit: Woningen in exploitatie Garages en parkeerplaatsen Maatschappelijk vastgoed Commercieel vastgoed
* Huurtoeslag grens € 710,68 is t/m 2018 bevroren
Mutaties Aantal sloop Aantal verkopen Aantal aankopen Aantal nieuwbouw huur Aantal verbouwingen/ splitsing Totaal mutaties verhuureenheden Verkoop onder voorwaarden (VOV) Aantal VOV ultimo jaar totaal
129
Indeling naar energielabel A+/A++ A B C D E F G Totaal
760 3.585 2.220 2.535 892 663 283 105 11.043
588 2.787 2.735 3.096 786 850 214 91 11.147
Percentage A t/m C Percentage A t/m B Gemiddelde Energie Index
82% 59% 1,40
83% 55% 1,44
71.161 4.479 4,24% 682
70.528 4.815 4,40% 775
108,1
108,8
x € 1.000 1.454.612 62.126 805.823 52.541 1.785.859 400.173
x € 1.000 1.269.493 73.164 670.173 61.933 1.713.137 410.462
1,87 46,6% 48,9% 26,4%
2,21 56,1% 40,8% 24,0%
18,6 3,08% 36,2
14,0 3,77% 36,8
Huren Huursom DAEB (x € 1.000) Huursom niet DAEB (x € 1.000) Huur / WOZ-waarde - percentage Aantal verhuringen Personeel Formatie ultimo jaar Waardering
Marktwaarde DAEB Marktwaarde niet DAEB Beleidswaarde DAEB Beleidswaarde niet DAEB WOZ-waarde (DAEB en niet DAEB) Schuldrestant geborgde leningen Financiële ratio’s WSW ICR Loan to Value (o.b.v. beleidswaarde) Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) ** ** 2017 Dekkingsratio o.b.v. WOZ waarde
Financieel beleid Gemiddelde looptijd leningen o/g Gemiddelde rentevoet leningen o/g Gemiddeld lening bedrag per woning (x € 1.000)
130